Planbeskrivelse

Transcription

Planbeskrivelse

Detaljreguleringsplan
for
Kvartal II
Utarbeidet av Faveo prosjektledelse AS og Ark.Net AS på
vegne av Kvartal II AS
29. mars 2015
Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015
Side 1 av 42
Innholdsfortegnelse
Side
Bakgrunn
3
Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet
Sosial infrastruktur
Teknisk infrastruktur
3
5
5
Planstatus
Vedtatt kommunedelplan
Reguleringsmessig status for planområdet
Vedtatte planer i nærområdet
Pågående planarbeid i nærområdet
Andre styrende planer og dokumenter
5
5
6
6
6
6
Planforslaget
Hovedgrep
Sol-/skyggeforhold
Arealbruk
Bebyggelse, struktur og tiltak
Grøntstruktur
Samferdselsanlegg/trafikk
Veinavn
Universell utforming
Barn og unges interesser
Risiko og sårbarhetsanalyse
Miljøkonsekvenser
Naturmangfold
Kulturminner
Folkehelse
Lyd og støy
Anleggsfasen16
Kriminalitetsforebygging
Forurensning, energibruk og lukt
7
7
10
14
14
15
17
18
18
18
18
19
19
19
19
19
20
20
20
21
Avvik fra kommuneplanen
Takterrasse
Utredning om bevaringsverdig bebyggelse
Om kommunens innspill til bevaring
21
21
23
30
Gjennomføring av planen og økonomiske
konsekvenser for kommunen
Planprosess og medvirkning
Forslagsstillers vurdering av planforslaget
32
33
35
Vedlegg: Sjekkliste risiko og sårbarhet
37
Side 2 av 42
Detaljregulering for Kvartal 2
Plan nr 1280
Bakgrunn
På vegne av Kvartal II AS fremmer Faveo prosjektledelse AS, i samarbeid med Ark Net AS
v/Erik Asbjørnsen og Ole Dolva, forslaget om detaljregulering av Kvartal 2 i Kristiansand.
Alle gårdeierne i kvartalet har vært invitert til samtaler for å diskutere muligheten for
samarbeid om en helhetlig utvikling av kvartalet. Det har ført til at alle gårdeiere som har et
klart utbyggingspotensiale på eiendommen, har gått sammen om å etablere et
utviklingsselskap. Selskapet skal utarbeide en detaljreguleringsplan for hele kvartalet. Det
har vært dialog med øvrige gårdeiere i kvartalet i hele planprosessen.
Forslagsstillers målsetting er å tilrettelegge for flere boliger og handel i kvartalet. Det ønskes
et urbant boligprosjekt, med boliger som folk flest har råd til. Vi ønsker å tilrettelegge for
varierte aldersgrupper; fra 1. gangs etablerere, aleneforeldre, etablerte familier der barna har
flyttet ut og andre grupper som ønsker en leilighet til akseptabel pris. Det skal oppnås
gjennom gode planløsninger, med varierte boligstørrelser og effektive bygningsløsninger.
Prosjektet ønsker å være et forbilde for moderne boligkvartal i sentrum. Vi har tatt
utgangspunkt i de muligheter som ligger i vedtatt kommunedelplan, for å sikre gode kvaliteter
både i bolig, i uteareal og i parkeringsløsninger.
Planforslaget tar utgangspunkt i vedtatt kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn
2011 – 2022, vedtatt 12.02.2014. Det avviker fra vedtatt plan ved at boligdelen er foreslått
større enn 30 % av totalt byggevolum. Forslaget forholder seg til gitte gesims- og
mønehøyder i kommunedelplanen, og har klart å få et konsept med 5 etasjer og en
tilbaketrukket 6. etasje innenfor disse høydebegrensningene. Kristian IVs gt 31
(hjørnebygget) reguleres til bevaring slik kommunedelplanen forutsetter. Videre har vi gjort
en vurdering av antikvarisk verdi av gatemiljøet mot Kirkegata, jfr. Pkt 3.11 i bestemmelsene
til kommunedelplanen.
Planforslaget legger opp til maksimalt 180 boenheter i varierende størrelse og
publikumsrettede aktiviteter dvs detaljvarehandel/forretning/tjenesteyting i 1. etasje på samlet
ca 3.300 m2 BRA. Videre tilrettelegges for videreutvikling av bebyggelsen langs
Markensgate, i samsvar med vedtatt kommunedelplan.
Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet
Kvartal 2 ligger i Kvadraturen i Kristiansand sentrum, mellom Tordenskjoldsgate, Markens
gate, Kristians IVs gate og Kirkegata.
Influensområdet, rundt Kvartal 2 har i dag varierende bygningsmasse. Det er vedtatt planer
både nordvest for kvartalet (kvartal 72 i Nybyen) og sørøst for kvartalet (kvartal 8) med høy
utnyttelse og økte byggehøyder.
Kirkegata og Kristian IVs gate bærer i dag preg av lav bebyggelse, hovedsakelig i tre.
Markens gate har variert bebyggelse med trehus og mur fra kote 16,8m til 23,5m.
Innenfor kvartalet er det særlig Tordenskjolds gate 30 på kote 25m og bebyggelsen i deler av
Markensgate som avviker fra småhusskalaen.
Side 3 av 42
I kvartalet er det flere bevaringsverdige bygninger. Byantikvarens temakart viser at det
gjelder Kristian IVs gate 27A, 29A og 33 og Kirkegata 29, 31, 37 og 41. I vedtatt
kommunedelplan er forutsatt at Kristian IVs gt 31 (hjørnebygget) skal bevares og at en
gjennom reguleringsprosessen skal vurdere hvordan gatemiljøet mot Kirkegata skal ivaretas.
Dette temaet er grundig beskrevet senere i plandokumentet.
Kvartal 2 deles i 24 eiendommer, og de eiendommer som har et felles utbyggingspotensiale
har samlet seg i selskapet Kvartal II AS. Det gjelder følgende eiendommer:
Adresse
Kr. 4.gate 13 og 15
Kr. 4.gate 17, seksjon
1 og 2
Kr. 4.gate 25
Kr. 4.gate 27 og 29
Tordenskjolds gate
34,36,38
Gnr/bnr
150/7 og 150/759
15/76/1 og 2
Eier
Kristian 4des gt 13 AS
Kristian IVs g 17 AS
Arealandel
16,82 %
14,02 %
15/769
150/772 og 150/774
150/1407, 150/1409 og
150/1411
Kristian IV gate 25 AS
Aspelund Eiendom AS
Tordenskjolds gate 34-3638 AS
10,28 %
26,17 %
18,69 %
Tordenskjolds gate
38A, Kirkegata 39 og
41 og del av
Kirkegata 37
150/1412, 150/657 og
150/655
Kirkegada 41 AS
14,02 %
Kvartal 2 er en del av city, og har meget attraktiv beliggenhet med kort veg til turområdene i
Baneheia og rett ved byens pulserende gågate Markensgate. En del av bygningsmassen i
kvartalet er preget av forfall. Det er store åpne plasser som nå brukes til parkering.
Næringsvirksomheten i kvartalet, unntatt det som er vendt mot Markensgate, sliter. En ser at
det er stor utskifting av leietakere og at enkelte lokaler tidvis står tomme.
Området er tilnærmet flatt, med kote 7,4 m i Tordenskjolds gate og 7,8 m i Kristian IVs gt.
Grunnen er av sand. Det er ingen vegetasjon eller andre særlige naturkvaliteter i kvartalet.
Kvartalet ligger slik at det blir ettermiddagssol i bakgårdene, så lenge det ikke hindres av
bebyggelsen i nærliggende kvartaler. Solforholdene vil endre seg når Kvartal 72 i Nybyen blir
bygget ut. Det er illustrert i dette dokumentet.
Side 4 av 42
Sosial infrastruktur
Nærmeste barnehage er Fergefjellet barnehage. Det er flere andre barnehager i
Kvadraturen. Nærmeste skoler er Tordenskjolds gate barneskole og Grim ungdomsskole.
Fra Tordenskjolds gate er det trygg skoleveg til de to skolene. Det er god dekning av kultur
og helsetjenester i sentrum.
Nye bygg må knyttes til fellessystem for avløp. Det stilles krav til septiktank og
fordrøyningsanlegg på egen tomt. Kapasitet og behov for utbedring på VA anlegg avklares
ved utarbeidelse av tekniske planer. Renovasjonsløsning dimensjoneres i henhold til
Avfallsteknisk norm. I planforslaget er foreslått nedgravd løsning på fortauet i Kristian IVs gt.
Planstatus
Området er i kommuneplanens arealdel datert 07.09.2011 avsatt til sentrumsformål. I tillegg
er området omfattet av Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 1 –
Kvadraturen 2011-2022, PlanID 1264. Det er i kommunedelplanen krav om samlet plan for
hele kvartalet (gjennomføringssone).
Kommuneplanens satsingsområde - Byen som drivkraft
Under dette satsingsområdet i kommuneplanen forutsettes at det i Kvadraturen legges til
rette for utbygging av attraktive boliger og kontorarbeidsplasser og økt detaljvarehandel.
Dette planforslaget støtter opp om satsingsområdet gjennom tilrettelegging for
detaljvarehandel i 1. etasje og flere innbyggere, med varierte og attraktive boliger fra og med
2. etasje.
Kommuneplanens satsingsområde - Byen det er godt å leve i
Under dette satsingsområdet har kommuneplanen bla fokus på at det utvikles et variert og
godt boligtilbud og attraktive boligområder.
Dette planforslaget støtter opp om satsingsområdet ved at det tilrettelegges for et godt
bomiljø hvor folk i ulike situasjoner skal ha råd til å etablere seg, ved at det satses på gode
møteplasser/fellesarealer og hagerom for alle beboerne samtidig som det er skjermede
oppholdsareal for den enkelte. Vi mener dette planforslaget bidrar til at det skal bli godt å
leve i Kvadraturen for flere.
Kommuneplanens satsingsområde - Klimabyen
Under dette satsingsområdet har kommuneplanen fokus på fortetting og transformasjon og
konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkter. Det vil
bli etablert grøntanlegg med bla sedumtak slik at flomvann vil bli forsinket.
Dette planforslaget bidrar svært godt til satsingsområdet, ved utbygging av gode boliger i
sentrum av byen. Dette må vi kunne få til med god lysforhold og stille side mot gårdsrom
Vedtatt kommunedelplanen
I vedtatt kommunedelplan er det følgende bestemmelser som berører Kvartal 2:
1. Gatemiljø mot Kirkegata skal ivaretas gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala
og uterom. Hjørnebygget Kirkegata/Kristian IVs gate skal bevares ved regulering.
2. Gesimshøyde skal være maks 15,5m og mønehøyde skal være maks 20,1m.
3. På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maks 10 % av
byggets flate, og trekkes inn fra veggliv minimum 2 m eller innenfor 45 grader.
Side 5 av 42
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Ventilasjonsavtrekk skal føres over tak i gatebebyggelse, ikke i lavere høyde i
kvartalenes indre.
Boligandelen i kvartalet skal ikke overstige 30 % av totalt byggevolum.
I det indre av kvartalet tillates en utnyttelse på 100 %.
Tilpassing til bevaringsverdige bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal
fasaden ved form, dimensjoner og utseende tilpasses eksisterende verneverdig
bebyggelse. Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil bevaringsverdig bygning
skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende
bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder.
Den eksisterende oppdeling av fasadene som gjenspeiler den tradisjonelle
eiendomsstrukturen skal videreføres. Kvartalets variasjon i fasadeuttrykk skal
opprettholdes og videreutvikles. Byggene skal arkitektonisk fremstå som selvstendige
bygg. Det skal være brudd i gesims fra bygg til bygg.
Lokaler på gateplan skal forbeholdes forretningsvirksomhet, servering eller
publikumsrettet servicevirksomhet. Alle butikker i 1. etasje skal ha egen inngang fra
gate.
Parkeringsbestemmelser vedtatt i kommuneplanen kan fravikes i detaljregulering.
Hele kvartalet skal tas inn i vurderingen.
Reguleringsmessig status for planområdet
Området er uregulert med unntak av gateløpene, som omfattes av flere reguleringsplaner.
Vedtatte planer i nærområdet
Kvartal 72 i Nybyen, nordvest for kvartalet, er regulert men foreløpig ikke utbygget. Det er
tillatt inntil 7 etasjer med mønehøyde på kote 26,5 m. Planen ble vedtatt 27.10.2010.
I den delen av kvartal 8 som ligger lengst nordøst (mot Kirkegata) er det godkjent
mønehøyde på kote 28,9 m. Denne planen ble vedtatt 4.12.2002.
Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet
 Kvartal 1 (sørvest for området), oppstartsmøte er gjennomført.
 Kvartal 7 (sør for området), PlanID 1043. Det foreligger et planprogram fra 2010.
Videre framdrift er ukjent.
 E18/E39, PlanID 1380. Reguleringsplanen skal sluttbehandles av bystyret
18.02.2015.
 Sykkelekspressvei PlanID 1402. Planprogrammet ble vedtatt av bystyret 24.09.2014.
Andre styrende planer og dokumenter
- Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1, 2011-2022, Temakart bevaring.
- Grønnstrukturutredningen: Viser at det er et utbygd område
- Forurensede masser (GisLine): Området er vist som mulig forurenset.
- Naturmangfold (GisLine): Ingen lokaliteter i planområdet.
Side 6 av 42
Planforslaget
Hovedgrep
Målsettingen med planen er å legge til rette for flere boliger og økt handel i kvartalet.
Hovedgrepet er å utvikle et kvartal som understøtter den helhetlige kvartalsstrukturen i
Kvadraturplanen, i samsvar med renessanseplanen. Dette har vært mulig å få til fordi en har
samlet alle gårdeierne med utviklingspotensiale i et utviklingsselskap som kan planlegge
helhetlig, og fordi en gjennom dette selskapet har etablert god dialog med de andre
gårdeierne i kvartalet.
Prosjektet har som mål å være et forbilde for moderne boligkvartal i sentrum. Det planlegges
boliger med varierende størrelser tilrettelagt for ulike aldersgrupper.
I 1. etasje blir det detaljhandel/forretninger med mulighet for en stor og attraktiv
dagligvarehandel. Det legges opp til mindre butikker mot Kristian IVs gate med hver sin
inngang, og inngang fra den store dagligvarehandelen fra gårdsrommet hvor det også
etableres parkeringsplasser. På denne måten får vi en oppdelt fasade med mange innganger
til de små butikkene og en skjermet inngang med parkeringsmuligheter til den store butikken.
Det blir adkomst til boligene både fra Tordenskjolds gate og Kristian IVs gate. Innkjørsel til
parkeringsanlegget for boligene, som ligger under bakken, og til butikken på bakkeplan er fra
Kristian IVs gate.
Side 7 av 42
Nedenfor er vist snitt fra Tordenskjolds gate til Kristian IVs gate.
Illustrasjonen viser at høydene er godt tilpasset nærliggende planlagt bebyggelse nord og
sør for kvartalet. Det planlegges parkeringsanlegg for boligene i kjeller. Dette anlegget kan
eventuelt knyttes til eksisterende anlegg under Tordenskjolds gate 30.
På parklokket over 1. etasje blir det etablert et felles uteareal som vil få meget gode
lyskvaliteter. Utearealet blir forbeholdt beboerne, vil være trygt å bruke for barn og kunne
være et samlingspunkt for beboerne. Utearealet kan også knyttes til eksisterende uteareal
for Tordenskjolds gate 30. Utearealet er illustrert nedenfor:
Side 8 av 42
Det er lagt vekt på å sikre god overgang mellom ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse i
Kirkegata. Det har vært særlig tett dialog med gårdeierne i Kirkegata og en har så langt som
mulig søkt å finne løsninger som de alle kan akseptere. Det medfører at det er lagt opp til en
nedtrappet løsning mellom utearealet over 1. etasje og bakgården til boligene i Kirkegata.
Det gjelder spesielt for de eiendommene som har små bakgårder (Kirkegata 29 og 31).
Eiendommene i Kirkegata 33 og 37 har dypere bakgårder. Kvartal II AS har inngått avtale
med eier av Kirkegata 33 om å avstå noe grunn på bakkeplan mot at han får tilgang til
parken over nivå 1. Parken blir trappet ned mot bakgårdene slik at de får en god overgang
og vil oppleve at de får et større uteareal. Det etableres en buffersone i uteområdet som vil
sikre at bakgårdene blir skjermet. På illustrasjonen nedenfor er vist en nedtrappet løsning
som sikrer at bakgårdene blir skjermet og får så gode lysforhold som mulig. Det blir tette
vegger mot naboene slik at en unngår støy og støv.
Eksisterende situasjon mot Kirkegata
Ny situasjon mot Kirkegata
Side 9 av 42
Det har vært lagt særlig vekt på å sikre gode dagslyskvaliteter i bebyggelsen. Det er lagt til
grunn for planleggingen Utearealnorm for indre by utarbeidet av Oslo kommune mai 2012.
Prinsippene her er fulgt opp i denne planen: De gjennomgående leilighetene må sikres utsyn
og dagslys i henhold til forskriftene.
Sol-/skyggeforhold. Analyse.
Illustrasjonene på påfølgende sider viser solforholdene 20. april, 20. mars/september og 20.
juni kl. 12, 15 og 17.
Analysen viser at den planlagte bebyggelsen gir gode solforhold i det indre gårdsrommet på
parklokket fra formiddag til ettermiddag. Kvadraturens orientering gjør at solen står rett inn
gjennom kvartalet fra Markensgate kl.1500. Dette vil igjen muliggjøre etablering av et indre
parkrom som kan fylles med mening og kvaliteter.
Side 10 av 42
20.mars/sept kl.1200
20.april kl.1200
20.juni kl.1200
Side 11 av 42
20.april kl.1500
20.juni kl.1500
Side 12 av 42
20.april kl.1700
20.juni kl.1700
Side 13 av 42
Arealbruk
Planområdets størrelse er 10.750 m2.
Deler av området er foreslått revet og det bygges nytt ca 3.300 m2 BRA næring og ca 13.600
m2 BRA bolig med inntil 180 boenheter.
Kommuneplanens krav om min 25 m2 uteareal pr boenhet er tilfredsstilt. Med 180 boenheter
er det krav om 4.500 m2 uteareal. Det er løst slik:
 1950 m2 felles uteoppholdsareal på parklokket over 1. etasje. Det tilsvarer 11 m2 pr
boenhet.
 Balkonger på gjennomsnittlig 8 m2
 Utnyttelse av takarealer til hageparseller fyller minst de resterende 6m2/boenhet.
Totalt er det tilgjengelig ca 2.000 m2 på tak.
Bebyggelse, struktur og tiltak
Den nye bygningsmassen i Kvartal 2 danner sammen med den eldre bebyggelsen en sluttet
karréstruktur omkring et stort åpent felles uteområde sentralt i anlegget på park-lokket over
1. etasje. Under bebyggelsen etableres parkering og tekniske rom.
I modelleringen av de nye bygningsmassene er det lagt vekt på samspillet mellom ny og
gammel bebyggelse, blant annet ved at nye bygg trappes ned mot de gjenstående delene av
den eksisterende husrekken langs Kirkegata.
Ut mot de tilstøtende gaterommene reflekterer nybyggene tidligere eiendomsstørrelser ved
at bygningsmassene artikuleres med ulike fasadelengder, med vekslende takformer,
materialitet og fargebruk. I tillegg differensieres størrelse, plasseringer og form på vinduer og
balkonger. Dette vil samlet gi varierte bygningsuttrykk / diversitet i arkitekturvokabularet.
Vi mener samtidig at lesbarheten av at de nye tiltakene inngår i en samlet utbygging ikke
skal underslås. Likheter og gjentakelser er ikke fremmeduttrykk i Kristiansands gamle
bygningsmasse. Tvert imot leser man klare slektskap mellom bygninger og naboskap både i
trehusbebyggelsen og i murbyens eldre bebyggelse. De er hver for seg uttrykk for sine
respektive byggeperioder, og vi vil påstå at vi, i dag, også er en del av tiden og skal vise
dette.
Inn mot det sentrale parkrommet er bygningsmassene artikulert som 6 separerte bygninger
med parkmessige mellomrom. Dette bidrar til 2-sidig belysning, både for leiligheter mot
gaterommene og mot gårdsrommet. Det er illustrert ett av de mulige alternativene nedenfor:
Side 14 av 42
Øverste etasje på disse separerte byggene trappes tilbake. Samlet oppnås det med dette en
større åpenhet og variasjon i opplevelsen av park-/ fellesområdet.
Hensynet til den eksisterende bebyggelsen ivaretas også her ved at det sentrale
parkanlegget over 1.etasje avtrappes ned mot bakgårdene til bebyggelsen langs Kirkegata.
Byggehøyder:
Underetasje: Gulv -3,2 meter under 1.etg.
1.etasje, butikk og parkering, har brutto høyde 4,5 meter.
2. til 5.etasje har bruttohøyde 3,0 meter
Tilbaketrukket 6.etasje 3,5 meter, inklusiv yttertakskonstruksjon.
Bebyggelsen følger begrensingene i henhold til regulert gesimshøyde: 15,5 meter og
mønehøyde: 20,1 meter ved å variere mellom 45 graders skråtak med utsparinger for
terrasser, og stedvis med avtrappede volumer.
Grønnstruktur
Et felles uteoppholdsareal på til sammen 1.950 m2 gir svært gode muligheter for å skape
gode lekeareal for barn og møteplasser for beboerne. Uteoppholdsarealet er skjermet fordi
du bare kommer inn på området fra de to hovedinngangene eller direkte fra boligene på 2.
plan. Her blir det derfor trygt for små barn å oppholde seg. Det vil bli etablert gode
sikkerhetsløsninger med gjerde og låste porter i overgangen mot bakgårdene i Kirkegata.
Det vil bli utarbeidet egen utomhusplan. Nedenfor følger illustrasjoner som viser hvordan
området kan bli:
Side 15 av 42
Parklokk
Takparseller
Side 16 av 42
Samferdselsanlegg/ trafikk
Kvartal 2 knytter seg til eksisterende gatenett. Bebyggelsen mellom Kirkegata og
Markensgate foreslås revet og det bygges inntil 180 nye boenheter og ca 3.300 m2 BRA
forretning. Det gir samlet følgende krav til parkering:
Parkering
Bolig
Besøk
Forretning
Sum
Antall enheter
180
180
3.300
Krav i
kommuneplanen
Min ½ - maks 1 pr
bruksenhet
0
maks 1 pr 100 m2
Parkering
90 – 180
0
maks 33
124 – 214 plasser
Med den utbyggingen som foreslås mellom Markensgate og Kirkegata kan det etableres
inntil 214 nye parkeringsplasser. Vi foreslår samlet sett 180 parkeringsplasser, fordelt med
ca 130 plasser i kjeller og 50 plasser på bakkeplan inne i kvartalet. 33 parkeringsplasser på
bakkeplan er reservert for den nye forretningsvirksomheten som foreslås, 4 plasser er
reservert funksjonshemmede og resten til eksisterende forretningsvirksomhet som reguleres
gjennom denne planen.
I tillegg er det krav om minimum 1 sykkelplass pr bruksenhet og 1,5 plass pr 100 m2
forretning. Samlet krav minimum 230 sykkelplasser. Det etableres 230 sykkelplasser i
kjeller.
Av hensyn til eksisterende sykkelfelt og planlagt Sykkelekspress i Tordenskjolds gate ønsker
ikke kommunen økt bruk av eksisterende avkjørsel, ny avkjørsel eller varelevering til
Tordenskjolds gate. I planforslaget legges opp til at all parkering skal skje ved adkomst fra
Kristian IVs gate. Det foreslås at varelevering kan skje fra Tordenskjolds gate fra kl. 10:00 15:00 og mellom kl. 19:00 og 07:00. Dermed unngår en mye av konflikten i forhold til
sykkeltrafikken. Varelevering fra Tordenskjolds gate er vesentlig bedre i forhold til logistikken
til den planlagte dagligvarehandelen.
Kollektivtrafikken har knutepunkt i Henrik Wergelands gate og Vestre Strandgate, som begge
ligger i umiddelbar nærhet til Kvartal 2. I tillegg er det kort vei til jernbanestasjon og
bussterminal for lengre reiser. Gateløpene rundt kvartalet består av 2 kjørebaner, fortau på
hver side av veien samt noe gateparkering. Markens gate er gågate.
Kristian IVs gate er særlig bred. Det foreslås at fortauet i Kristian IVs gate utvides, i samsvar
med kommunedelplanens prinsipper. Fortauet er sørvendt og vil derfor få mye sol. Her
planlegges tilrettelagt for opphold knyttet til kafeer og handel. Utvidelsen av fortauet vil bidra
til å skape liv og øke attraktiviteten i kvartalet. Det vil bli parkeringslommer for varelevering,
sykkel, motorsykkel og bil.
Side 17 av 42
Det utarbeides tekniske planer i den videre prosessen i samarbeid med Kristiansand
kommune, Agder Energi og andre berørte parter. Det foreslås innarbeidet rekkefølgekrav om
at felles utomhusplan for grøntareal og felles teknisk plan skal godkjennes av kommunen før
utbygging igangsettes i området.
Veinavn
Eksisterende veinavn dekker planområdet.
Universell utforming
Det legges i planforslaget opp til at alle nye boenheter, over 50m2, skal tilfredsstille krav til
tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal legges på inngangsplan. Med
hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Halvparten av boenhetene
under 50 m2 BRA unntas fra kravet om tilgjengelighet. Alle publikumsorienterte bygg og
arbeidsplasser er universelt utformet.
Barn og unges interesser
Det er i dag begrenset bruk av arealene for barn, da planområdet i all hovedsak består av
bebyggelse med bakgårder. Nærmiljøparken i Nybyen og Stener Heyerdahls park er de
naturlige stedene for barn og unges lek og aktivitet i området. I tillegg ligger Baneheia i
umiddelbar nærhet og byr på både turstier og lysløyper. Nærmiljøparken for dette kvartalet er
i Nybyen slik at rekkefølgekrav til kvartalslek naturlig vil legges til oppgradering av denne.
Sandlekeplass skal være på 250 m2 og er løst i kvartalet.
Side 18 av 42
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført, se vedlegg.
Det er usikkerhet ved forurensningssituasjonen i grunnen. Det vil derfor bli utført detaljerte
undersøkelser av forurensningssituasjonen før utbygging vil skje.
Kommunen har ofte problemer med overvann/ flom i områder som er transformert via
utbygging. I dette området er det i stor grad bebyggelse og asfalterte parkeringsplasser.
Utbyggingen i seg selv vil derfor i liten grad påvirke flomsituasjonen negativt. Det vil bli
etablert grøntanlegg med bla sedumtak slik at flomvann vil bli forsinket. Etter vår vurdering vil
derfor utbyggingen i seg selv kunne forbedre overvannssituasjonen i kvartalet.
Miljøkonsekvenser
Det er ikke andre kjente miljøproblemer i kvartalet enn mulig forurensning i grunnen.
Nåværende bygningsmasse vil bli revet. Det vil bli gjennomført kartlegging av bygningene
med tanke på eventuell forurensede masser før riving foregår.
Naturmangfold
Prosjektet har ingen kjente konsekvenser i forhold til Naturmangfoldloven.
Kulturminner
Det er ikke registrert kulturminner utover bygningsvern som omtalt.
Folkehelse
Det er ingen kjente forhold i prosjektet som i seg selv kan bidra til negativ effekt på
folkehelsen.
Prosjektet vil i den videre prosessen ha stort fokus på tiltak som gir attraktivitet og som kan
forbedre folkehelsen. Plasseringen i seg selv gir nærhet til Baneheia og byen. Området får
gode felles møteplasser/uteoppholdsareal.
Side 19 av 42
Lyd og Støy
I forbindelse med kommunedelplanen ble det gjennomført støyvurderinger, se nedenfor:
Dette viser at det er rød sone i Kristian IVs gate og gul sone imot de øvrige gatene. Dette er
lagt til grunn for plankonseptet.
Anleggsfasen
Arbeidet planlegges i all hovedsak gjennomført i normalarbeidstiden. Dersom tekniske
installasjoner el krever det, kan det bli aktuelt med arbeid utover normalarbeidstiden. Det vil
bli utarbeidet egen plan for anleggsvirksomheten.
Det vil bli gjort kartlegging av nærliggende bygninger før anleggstrafikken igangsettes, og
naboer vil bli holdt orientert om framdriften i arbeidet.
Kriminalitetsforebygging
Det legges opp til oversiktlige fellesareal på 2. etasje. Det vil bli lagt vekt på god utforming av
inngangspartiene mot Tordenskjolds gate og Kristian IVs gate, slik at inngangspartiene
oppleves trygge. Parkeringskjelleren vil få adgangskontroll og overvåking. Parkeringsplassen
på bakkeplan overvåkes.
Første etasje vil være offentlig tilgjengelig med inngangspartier til hver butikk. Området ligger
i en del av byen hvor det må forventes noe trafikk hele døgnet. Med en god detaljutforming
ligger det derfor godt til rette for at området oppleves trygt og sikkert.
Side 20 av 42
Forurensning, energiforbruk og lukt
Kvartal 2 ligger i område med tilknytningsplikt fra fjernvarme. Bebyggelsen planlegges derfor
med bruk av fjernvarme.
Det vil bli behov for gode ventilasjonsanlegg fra butikkene i 1. etasje. Det vil bli lagt særlig
vekt på løsninger som ikke skaper konflikter med naboene. Teknisk anlegg blir etablert i
kjeller og utlufting over tak.
Avvik fra kommuneplanen
Planen avviker fra kommunedelplanen ved at det legges opp til en vesentlig større andel
bolig enn grensen på 30 % av totalt byggevolum i kvartalet. I den planlagte utbyggingen vil
boligandelen utgjøre ca 75 %. Vi har ikke regnet ut hvor stor boligandelen med denne planen
vil bli for hele kvartalet.
Dette avviket begrunnes både planfaglig og markedsmessig. Den viktigste planfaglige
begrunnelsen er at området, selv om det ligger i city, vil kunne få meget gode bokvaliteter.
Bebyggelsen vil bli skjermet, ha gode sol- og lysforhold og ha en meget attraktiv beliggenhet
nær Baneheia samtidig som det ligger midt i byen. Dette bidrar til kommunens målsettinger
om en betydelig økning av antallet boliger i sentrum. Flere boliger for varierte
befolkningsgrupper, bidrar til økt aktivitet og liv i byen.
Den markedsmessige begrunnelsen er at sentrum har stort behov for boliger for andre
grupper enn de mest kjøpesterke samtidig som ledige kontorlokaler og potensielt nye
kontorlokaler er meget stort. Quadrum på Jernbanetomta, Kvartal 72 i Nybyen,
utbyggingspotensialet i Kvartal 1, 7 og 8 er gode eksempler på transformasjon/byfortetting
som er bedre egnet for kontorlokaler. I dette området har vi en unik mulighet til å etablere et
boligområde for ulike aldergrupper både pga. fordelingen på boligstørrelser og fordi
kostnadene til kjøp forventes lavere enn andre større boligprosjekter i sentrum.
Takterrasse
Takterrasser over mønehøyde (20,1 meter) anlegges på hele takarealet. Det vil også
installeres rekkverk på terrasser over byggehøyde på 15.5 meter mot gaten, i henhold til
gjeldende regler. Vi viser til regelverket som skal sikre at kommunene behandler dette
spørsmålet riktig. Utdrag av dette er gjengitt under.
«
Når det gjelder takterrasser på flate tak har departementet i ny veiledning ”Grad av
utnytting” (H-2300) vist konkrete eksempler med gesimsfastsettelser for etablering av
takterrasser med ulike rekkverksløsninger, se figur 4-11a og 4-11b, side 47. Det skilles
her mellom ”tett” rekkverk som dannes ved at fasadelivet går opp forbi takflaten og
danner en parapet (rekkverk) (fig. 4-11a), og hvor det benyttes åpent/transparent rekkverk
(fig. 4-11b). Det forutsettes imidlertid at rekkverket for sistnevnte ikke monteres i flukt
med eller ligger på utsiden av fasadelivet for ikke å skulle bli lagt til grunn for
gesimsfastsettelsen. Årsaken er at elementet ikke skal kunne oppfattes visuelt og
arkitektonisk som en del av fasadelivet, men være klart adskilt fra dette som et eget
element og som ikke er del av selve konstruksjonen / fasaden. Dette innebærer i praksis at
rekkverket må være montert tilbaketrukket på gesimsens takside. Det er også en
forutsetning at rekkverket har en åpen, transparent og luftig karakter.
Departementet gjør avslutningsvis oppmerksom på at vi mener at det ikke finnes
holdepunkter for å legge møblering av takterrasser e.l. til grunn, herunder parasoller,
hagemøbler, planter/blomster mv., for fastsetting av høyder. Dette like lite som at dette
ikke skal legges til grunn for andre typer balkonger, verandaer og terrasser i bygningenes
fasadeliv ved vurdering av høyder mv.»
Side 21 av 42
(Kommunal- og moderniseringsdepartementet; § 29-4 / SAK 10 § 6-4 Beregning av gesimshøyde -takterrasser/ altan i skrå flate –
tolking Prinsipputtalelse/fortolkning | Dato: 28.03.2014)
Videre sier veilederen følgende:
« Fastsetting av møne- og gesimshøyde
For å unngå misforståelser eller ulik praksis i kommunene fastslås det konkrete og
ensartede gesimsfastsettelser for etablering av takterrasser med ulik
rekkverkstilpasninger. Disse fremkommer av figurene 4-11 a-d. Der parapeten går opp
over takflaten og er en del av bygningskonstruksjonen/fasadelivet regnes gesimshøyden
til toppen av parapeten. Åpent transparent (spiler, glass e.l.) rekkverk får ingen
konsekvens for gesimsfastsettelsen. Dette forutsetter imidlertid at rekkverket ikke
monters i flukt med eller på utsiden av fasadelivet. Det vil si at rekkverket må være
tilbaketrukket på gesimsens takside. Se figur 4-11 b.»
(Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Veileder: Grad av Utnytting, 20.01-2014, side 47)
Side 22 av 42
Vi viser for øvrig til Kommundelplanens «begeistring» for grønne tak, hovedsakelig som en
miljøfaktor, men også som nye mulige rekreasjonsområder.
Kommundelplan for Kvadraturern og Vestre Havn
Fastsetting av høyder. Begreper og definisjoner
I Kommunedelplanens bestemmelser om høyder står følgende:
Det er i følge §5-9 første ledd i Kommunaldepartements veileder Grad av utnytting ikke
hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjeantall (se også Kommunal- og
regionaldepartementets rundskriv H-18/90 av 7. januar 1990).
I veilederen defineres høydebegrepene som det stadig er diskusjon rundt. Dette gjelder i
hovedsak mønehøyde og gesimshøyde. Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre
Havn benytter også en tredje variant som er byggehøyde.
Mønehøyde
Mønehøyden er normalt høyden mellom to skrå takflater.
Side 23 av 42
Gesimshøyde
Hovedregelen er at Gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og
takflatens ytre tekking.
Byggehøyde
Byggehøyde er ikke en spesifikk definisjon og blir heller ikke brukt i juridisk fastsettelse av
byggehøyder. Byggehøyde kan med andre ord kun defineres som maksimal møne eller
gesimshøyde (den som er relevant) i henhold til Plan og bygningslovens bestemmelser. Det
finnes ikke hjemmel for å tolke annet inn i denne mer upresise formen.
I Kommunedelplanens punkt 3.11 står: Bebyggelse i indre gårdsrom har en maksimal
byggehøyde på 20,1 m. Dette må tolkes som om at gesimshøyden (eventuelt mønehøyden)
er satt til 20,1 m. I kvartal 2 skal vi ikke anlegge bygningsmasse i indre gårdsrom og denne
passusen finner derfor ikke anvendelse her.
For å ytterligere avklare situasjonen i vårt kvartal 2 prosjekt viser vi til illustrasjoner fra
Kommunaldepartementets veileder Grad av utnytting for bygg av omsøkt type:
Som vi ser er det korrekt å benevne takhøyder for vårt prosjekt, og generelt der hvor det
planlegges flate tak, som gesimshøyder. Vi prosjekterer bygg som kan defineres som figur 49 m over: Flatt tak med inntrukket toppetasje. Det betyr likevel ingenting at dette i
kommuneplanen defineres som mønehøyde, da forståelsen er den samme og høyder og
inntrekk i praksis blir som forutsatt i intensjonene til kommunedelplanen.
For høydedefinisjoner ut over maksimal gesims-/mønehøyde viser vi til plan – og
bygningsloven og dens tolkninger som foretatt av Kommunal- og
moderniseringsdepartement. Vi viser her spesielt til adgangen kommunen har til til å
akseptere oppbygg etter nærmere bestemmelse, slik det er gjort i Kommunedelplanens
punkt 3.17 vedrørende mindre oppbygg for ventilasjon, heisbygg el.
Side 24 av 42
Utredning av bevaringsverdig bebyggelse
Generelt
I kulturminnevernplanen for
Kristiansand Kommune av 1990 er
det utarbeidet en
kategoriseringsordning i forhold til
objektets eller miljøets verdi som
kulturminne. Det deles inn i 4
prioriteringer, hvor 1 er viktigst. De
skraverte bygg i dette kvartalet er
alle vurdert til prioritet 3 eller 4 (se
grafikk til høyre). I grafikken viser
de røde kryssene bygg i prioritet 3
som er sanert eller godkjent sanert
siden planen ble vedtatt. De blå
kryssene er bygg som ikke lenger
eksisterer. De grønne kryssene er
dem som i vår plan foreslås å ikke
1 Utsnitt av Kartbilag til verneplanens del 1, mai, 1990
endre og de gule kryssene søkes
nå sanert for utbygging.
I utgangspunktet er alle forhold til fredning, vern og bevaring politiske avgjørelser. I arbeidet
med kulturminnevern skilles det mellom faglige bestemte vedtak og faktabaserte
forutsetninger som ofte kan være lovfestet, og mer rundere formulerte råd og krav til
vurderinger av verneverdi. Dersom staten som forvaltningsmyndighet eller loven tilsier at noe
skal fredes, vernes eller bevares, kan dette ses på som et pålegg som må følges. Andre
føringer, som blant annet i gjeldende kvartal 2, vil det være en politisk vurdering som må
legges til grunn for hvordan utviklingen kan skje. Det er nettopp det som ligger til grunn i den
nye kommunendelplanen: Disse omtalte (gule) byggene er definert til at de skal vurderes ved
regulering.
Vurderingen i Kulturminnevernplanen av 1990 og de man finner i kommundelplanen for
Kvadraturen og Vestre Havn av 2011 er delvis sammenfallende. Under sees vurderingen av
Kristian 4. gate 27A og 29A slik den ble vurdert i 1990.
Figur 2 Kulturminnevernplanen 1990, definisjon for 3. prioritet
Det var i 1990 altså ikke primært bygningsmassen som ble vurdert til bevaring, men
byggenes sammenheng i et
stedstypisk miljø. I Kommunedelplanen
for Kvadraturen og Vestre Havn av
2011 er det benyttet litt andre
terminologier og vekting enn vi finner i
Kulturminnevernplanen av 1991.
Hjørnebygget i Kristian 4. gate og
Kirkegata er oppgradert til «skal
bevares» ved regulering i
bestemmelsene. Videre skal
gatemiljøet mot Kirkegata ved
regulering vurderes i forhold til
3 Verneplankart, Kommunedelplan Kvadraturen og Vestre Havn 2011
«antikvarisk verdi, skala og uterom».
Side 25 av 42
Kristian 4. gate 27A og 29A er ikke nevnt i bestemmelsene, men er likevel skissert inn på
vernekartet under definisjonen «skal vurderes vernet ved regulering». (Se kart 3
verneplankart) I 2011 er det kun tre prioriteter, men som tidligere nevnt, følger det en
klargjørende beskrivelse av viktigheten av de bygg og miljøer som skal vurderes vernet.
Det er utviklers intensjon og
ønske å bruke moderne
arkitektur bevisst for å
understreke dette spesielle
områdets karakter. Den nye
utviklingen vi planlegger
skal ikke gå på bekostning
av viktige kulturminner i
området, men heller styrke
disse. Vi ønsker å få til
diskusjoner omkring
4 Utdrag fra "Kulturminner, Kulturminnekomiteen 2011", side 70
samspillet mellom gammelt
og nytt, der arkitektonisk
kreativitet og nyvinning kombineres med respekt for kulturhistoriske karaktertrekk i miljøet,
og da ved å fokusere på sammenhenger som fins mellom områdene som inngår i en
bystruktur (Fritt fra NIKU Tema 31, 2009).
For Kvartal 2 i Kristiansand er det nettopp i samspillet mellom den eldre bebyggelsen i
Kirkegata og den nye utviklingen som kommer i dette kvartalet som gjør seg gjeldende.
Gateløpet vurderes bevart og en stor del utvikles til næringsformål og boliger. Kvartalet skal
saneres og føres tilbake til opprinnelig karrèstruktur med en stor åpen plass i midten og med
en sluttet bebyggelse langs firkantens gater.
I Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn står følgende:
«Deler av Kristian 4. gate, Henrik Wergelandsgate og Skippergata er sidegater til
Markensgate som fremdeles har sammenhengende trehusrekker.»
Videre står det:
«…, og skippergata og Henrik Wergelandsgate er gitt en høyere verdi av hensyn til både
bygningsvern og gatemiljø.»
Gateløpet i Kristian 4. gate fra Markens til
Kirkegata er vedtatt endret kraftig og
størstedelen av gateløpet nærmest
Markensgate i Kvartal 2 er i
kommunedelplanen vedtatt sanert.
Kvartal 2 er i Kommunedelplanen
opprettholdt som et utviklingskvartal.
I statens SEFRAK register finner vi ingen
spesielle registreringer for de omtalte
byggene, rent bortsett fra at Kristian 4.
gate 27A er merket med «meldepliktig ved
rivning/ombygging». Som vi skal se senere
i dette dokumentet er dette dessverre for
sent nå. (Se utsnitt av SEFRAK sitt
vernekart til høyre).
Side 26 av 42
Figur 5 Tema kart fra Miljøstatus.no
Problemstilling
Det vil være utfordringer med ny utvikling i miljøer hvor det finnes en kulturarv og en
stedsidentitet. Når det er vedtatt at store deler av den lave bebyggelsen i Kristian 4. gate kan
erstattes med høyere bygg i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser, står vi igjen
med to hovedutfordringer:
1. Avgrensning av nybygg i nord-øst i Kristian IVs gate og tilpasning til eksisterende
bebyggelse opp mot Kirkegata
2. Tilpasning av nytt hjørnebygg ved Tordenskjoldsgate og Kirkegata.
Avgrensning av nybygg i nord-øst i Kristian IVs gate og tilpasning til eksisterende bebyggelse
opp mot Kirkegata
I Kommunedelplanen legges det føringer for å vurdere enkelte bygg for bevaring og det
uttrykkes at andre bygg skal bevares. Dette skal naturligvis forstås slik at det skal gjøres en
vurdering i reguleringsplanprosessen, som til slutt avgjøres politisk. Her er utskrift av det som
er bemerket om bevaring for Kvartal 2:
«Kvartal 2:
Ved regulering skal gatemiljøet mot Kirkegata
ivaretas gjennom en vurdering av antikvarisk
verdi, skala og uterom. Hjørnebygget Kirkegata/
Kristian IV’sgt. skal bevares ved regulering».
(Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn del 1, 2011-2020)
Figur 6 Bilde av nedtrapping mot hjørnehus Kirkegata/Kr.IV’s og motstående bygg på andre siden av gaten Hjørnebygget i Kristian 4. gate og Kirkegata skal bevares. Vi mener at nedtrapping må
gjennomføres enten mot «Den blaa dør» eller mot hjørnebygget. For at dette skal bli en
helhetlig plan som spiller riktig med de bygg som er etablert, eller som er godkjent etablert i
nærheten, mener vi at den nye bebyggelsen bør føres frem til hjørnebygget. Vi viser en god
nedtrapping av den nye bebyggelsen mot dette bygget. I en helthetlig tenkning er det
relevant å skule til hvordan utviklingen blir på andre siden av gaten, hvor det er godkjent
bygg i seks etasjer, på tomt nr 26A-28, til kotehøyde 28,9m (Se bildet over)
Side 27 av 42
Når det gjelder den generelle tilpasning til eksisterende bevaringsverdige bygg i kvadraturen
gis det klare føringer og spesifikasjoner i den nye kommunedelplanen for 2011-2022 som ble
vedtatt i februar 2014. Vi akter å følge disse føringene og det lyder som følger:
«Bevaring (pbl §11-9 nr. 7)
3.9 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse: Ved oppføring
av nybygg mot gater, skal fasadene ved form, dimensjoner
og utseende, tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse.
3.10 Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil
bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde
som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg,
og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder.»
(Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn del 1, 2011-2020, side 10)
Inne i karrèstrukturen har vi planlagt en kraftig nedtrapping av parken på nivå to ned mot
bakgårdene til husene i Kirkegata. I henhold til kommunedelplanens bestemmelser om
sol/skygge vil alle utearealer ha 100% sollys kl. 15:00 ved vår-/høstjevndøgn, så langt dette
er mulig innenfor en karrèstruktur.
Føringene som av fylkeskonservatoren er lagt for å foreta en vurdering av de to byggene ved
siden av hjørnebygget (Kristian4. gate 27A og 29A) i reguleringsplanprosessen gjelder.
Vi mener at det er fornuftig å bevare hjørnebygget i Kristian 4. gate og Kirkegata og også
bygningsmiljøet herfra til Kirkegata 37. Sett i lys av at man i en by ønsker et spill mellom
nyutvikling og bevaring mener vi at det er akkurat det vi legger føringer for i vår
reguleringsplan.
Ved å gjeninnføre karrèstruktur i kvartal 2 tilbakefører vi kvartalet til den opprinnelige
renessanse-strukturen i en moderne drakt.
Kristian 4. gate 27A
I husets kjeller bodde den kjente landsforræderen Ole Wehus før- og under krigen. Han er
kjent som den verste norske torturisten etter Henry Rinnan og ble skutt på Akershus
Festning in 1947. I 1954 omkom hans tante og en eller to personer til, da det brøt ut brann i
andre etasje i huset. Huset ble ikke utbedret etter brannen og var i dårlig/utbrent forfatning
frem til 1984.
Vi har fått avdekket av tidligere eier at huset er fullstendig tatt ned og gjenoppbygd med nye
materialer i 1984-1985. Alt av vegger, tak, gulv og reisverk ble da revet og kjørt bort. Det ble
støpt ringmur og betongsåle i gulvets i første etasje. Begge endevegger ble murt opp med
leca-blokker og huset fikk nytt reisverk, vegger og tak. Porten til gårdsrommet ble også tatt
bort i denne operasjonen. Det er ikke en flis i dette huset som er eldre enn 30 år.
Ser man bort fra en stedstypisk bebyggelse i denne gaten, som jo nå forsvinner, kan vi ikke
se at verdien av vern er tilstede. På den andre siden av gaten er det godkjent plan for bygg i
kotehøyde 28,7 høyde, eller 21,5 meter over bakkenivå.
Side 28 av 42
Kristian 4. gate 29A
Dette huset er totalt omarbeidet innvendig, med nye leiligheter i andre etasje og moderne
butikklokale i første etasje, der hvor det tidligere blant annet var sove- og oppholdsrom.
Fasaden er fornyet og også endret vesentlig i
tidens løp. Den inneholder ikke historisk
verdifulle detaljer. Bygget kan sies å være
fullstendig ødelagt rent bygningsteknisk,
bortsett fra taket, som ble renovert for 4-5 år
siden. Utover en sammenheng med det
stedstypiske i gateløpet, som nå blir sanert og
modernisert, ser vi ingen tungtveiende grunner
for å verne bygget som sådan.
Nedtrapping
Det har blitt påberopt at Kristian 4. gate 27A og
29A representerer en fin overgang til den nye
Figur 7 Kristian 4. gate 27A og 29A (Google Earth Pro)
planlagte bebyggelsen i kvartalet. Her vil det
komme en nedtrapping enten mot «Den blaa
dør» eller mot hjørnebygget. Vi mener det er unødvendig å ta denne nedtrappingen et
vilkårlig sted i gateløpet. Sett i sammenheng med stedsmiljøet her vil det være naturlig å
trappe ned tilsvarende bygningsmassen på andre siden av gaten slik at disse to gateløpene
harmoniserer. Inne i kvartalet vil det etableres en buffersone mot Kirkegata og parkdekket
trappes ned mot den verneverdig bebyggelsen her.
Nedtrapping mot bakgårder i Kirkegata
Med seks etasjer tvers over gaten blir det en bedre og mer helhetlig utvikling for stedet
dersom Kristian 4. gate 27A og 29A saneres og moderniseres i henhold til plan.
Med foreløpige planer for sykkelekspressvei i Tordenskjoldsgate og sykkelvei i Kirkegata er
vi pålagt å legge all innkjøring til parkering for kvartalet fra Kristian 4. gate.
Det er vår oppfatning at de to husene som det er ulike meninger om ikke i seg selv er
bevaringsverdige. Når hele løpet ned til hjørnehuset i Markensgate er akseptert utviklet,
Side 29 av 42
mener vi at behovet for en bevaring av disse to husene i forhold til kulturarv og stedsidentitet
ikke lenger er til stede. Kulturminneverdiene og bevaring av miljø er ivaretatt ved bevaring av
de fire hjørnehusene og trehusrekken i Kirkegata. Kvartal 2 i Kristian IVs gate utvikles nå til
et nytt bymiljø med en egen stedsidentitet og dette bør gjøres som en helhet mellom
hjørnebygget i Markensgate og hjørnebygget i Kirkegata.
Tilpasning av nytt hjørnebygg ved Tordenskjoldsgate og Kirkegata.
Hjørnebygget er svært falleferdig og klart for rivning. Nabobygget i både Kirkegata og
Tordenskjoldsgate er i dag borte. Kirkegata 39 mangler en tann og Kirkegata 41 må trekkes
pga råte. Vi ønsker ikke å kopiere det gamle her, men heller tilpasse det nye til eksisterende
miljø.
Vi har i våre analyser funnet at det er riktig med et større bygningsvolum på hjørnet av
Tordenskjoldsgate og Kirkegata, hovedsakelig fordi vi her ser mot vest og det som er
godkjent i reguleringsplan for Kvartal A. Kvartal A sitt bygningsvolum vil overskygge en
lavere bebyggelse på andre siden av gaten. Vi mener at et større volum med en akseptabel
nedtrapping mot trehusbebyggelsen er et bedre byutviklingsmessig grep.
Her foreslår vi en å trappe ned til eksisterende høyder i hele gateløpet. Mot
Tordenskjoldsgate tilnærmer vi oss det nye bygget som planlegges i kvartal A.
Det eksisterer ikke en «trehusrekke» i Kvartal 2 i Tordenskjoldsgate i dag, og følgelig er det
ingen bygningsmessig karakter å ta vare på. Hjørnehuset i Tordenskjoldsgate mot Markens
ar avsatt til bevaring.
Når det gjelder disse tre byggene som vi søker sanert sier fylkeskonservatoren i et møte den
27. mars i år følgende:
Alle de 3 bygningene forslått revet er viktige som del av et helhetlig gatemiljø. Bygningene
som enkeltobjekt har ikke stor kulturhistorisk verdi, men de har en verdi for
kulturmiljøet/gatebildet.
Kvartalet blir nå omskapt og et nytt gatemiljø tilpasset dagens behov og med ønskede
kvaliteter etableres, både i Tordenskjoldsgate og Kristian 4. gate.
Oppsummering
Som nevnt under punkt 2 skal hjørnehuset i Kirkegata og Kristian IVs gate bevares. Resten
av tre-/betonghusbebyggelsen i Kirkegata frem til og med Kirkegata 37 vurderes i planen til
verneverdig. Videre øker planen å få til en tilpasset bebyggelse for Kirkegata 39 og 41 med
god nedtrapping mot Kirkegata 37.
Generelt er utviklingen av kvartal 2 en øvelse i å modernisere samtidig som vi bevarer og
tilpasser oss det verneverdige. Målet er å bevisst bruke moderne arkitektur for det som skal
fornyes, uten at dette går på bekostning av de stedstypiske kulturminnene som planlegges
bevart.
Om kommunens innspill til bevaring av bebyggelsen
I bestemmelsene til kommunedelplan heter det at hjørnebygget Kirkegata/Kristian IVs gate
skal bevares ved regulering og at gatemiljøet mot Kirkegata skal ivaretas gjennom en
vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Dette er fulgt opp i planforslaget. Det framgår
ikke direkte av kommunedelplanen at en skal vurdere vern av Kristian IVs gate 27A, 29A.
Det er ulik syn fra forslagsstiller og kommunen på bevaring av de to byggene. Forslagsstillers
vurdering framgår ovenfor. Byantikvarens utredning foreligger og vi mener bestemt at
samfunnets fordeler med en foreslått utvikling langt overgår ulempene.
Side 30 av 42
Det har vært arbeidet med å få i gang reguleringsplanarbeidet helt siden 2010. Det ble bla
arbeidet med å få til grunneiersamarbeid og med alternative plankonsept. Forslagsstiller ble
enig med kommunen om å vente med å sette i gang arbeidet for fullt til det forelå en godkjent
kommunedelplan. På grunn av innsigelse fra fylkeskommunen og påfølgende mekling, ble
kommunedelplanen først endelig godkjent av bystyret 12.02.2014. Det var flere innledende
møter med kommunen våren 2014 om de konseptene vi arbeidet med. Nedenfor følger en
kort oppsummering av hva som har skjedd knyttet til diskusjon om bevaring av bebyggelse
etter at vi på nytt satte formelt i gang planarbeidet:
Dato
Innhold
30.09.2014 Anmodning om oppstartsmøte
6.10.2014
Avslag på anmodningen
16.10.2014 Forslagsstiller krever
oppstartsmøte
20.10.2014 Kommunen aksepterer
oppstartsmøte
05.11.2014 Oppstartsmøte gjennomført
01.12.2014 Melding om oppstart av
planarbeidet
15.01.2015 Møte med kommunen om
mottatte merknader til
oppstartsmeldingen
16.01.2015 Uttalelse fra Vest-Agder
fylkeskommune
02.02.2015 Møte med byantikvaren
02.02.2015 Henvendelse til
fylkeskonservator
Kommentar
Vi informerer om konseptet og anmoder om
formelt oppstartsmøte
Kommunen vil ikke gjennomføre
oppstartsmøte. Krever bla at vi bevarer
byggene i Kristian IVs gate.
Forslagsstiller viser til at kommunen ikke
har hjemmel til å nekte oppstartsmøte
Plan- og bygningssjefen sier at kommunen
er forpliktet til å avholde oppstartsmøte.
Kommunen mener hele prosjektet bør
bearbeides. Forutsetter at Kristian IVs gate
27a og 29a må bevares
Administrasjonen vil bevare Kristian IVs
gate 27a og 29a. Forslagsstiller ber om at
kommunen gir en faglig begrunnelse slik at
den kan innarbeides i endelig
planbeskrivelse. Kommunen er enig i det. Vi
foreslår videre møte med byantikvar Helge
Solli for å drøfte bevaring og overgang
mellom bevaringsverdige bygg og nybygg.
Viser til at bla Kristian IVs gate 27A og 29A
skal vurderes vernet ved regulering.
Omfanget av vern må avklares i
planprosessen. Anbefaler at det gjøres en
fagutredning om vern/bevaring og viser til at
fylkeskonservator kan kontaktes for å bistå
faglig i arbeidet.
Byantikvaren viser til at kommunen ønsker
bevaring. Enighet om at forslagsstiller tar
initiativ til møte med fylkeskonservator for
en faglig vurdering. Kommunen inviteres
også med. Forslagsstiller vil utarbeide en
fagutredning av kulturmiljøet. Byantikvaren
viser til tidligere planer for begrunnelse. Det
kommer ingen ytterligere begrunnelse fra
byantikvaren.
Forslagsstiller anmoder om møte med
fylkeskonservator. Konservator kan ikke
gjennomføre møtet før forslagsstiller har
planlagt innlevering av planforslaget og det
blir ikke noe møte.
Side 31 av 42
18.02.2015 Innlevering av planforslaget
25.02.2015 Samarbeidsgruppa
13.03.2015 Kommunen tar initiativ til møte
med fylkeskonservator
Dato
Innhold
24.03.2015 Foreløpig tilbakemelding fra
kommunen
27.03.2015 Møte med kommunen
31.03.2015 Referat fra Byantikvarens
møte med
fylkeskonservatoren
16.04.2015 Møte med kommunen
28.04.2015 Byantikvarens utredning om
vern oversendt.
Forslagsstiller leverer inn forslaget.
Presentasjon av forslaget i
samarbeidsgruppa. Kommunen vil komme
tilbake med en skriftlig tilbakemelding
Forslagsstiller blir informert om at
byantikvaren vil ta initiativ til møte med
fylkeskonservator. Anmoder om å kunne
delta på møtet. Hører ingenting.
Kommentar
Foreløpig tilbakemelding og viser til at
vurderingen fra byantikvaren kommer
seinere i uka. Kommunen foreslår møte for
gjennomgang av tilbakemeldingene.
Forslagsstiller blir informert om at
kommunen tidligere på dagen har hatt møte
med fylkeskonservator og at de vil reise
innsigelse dersom det foreslås riving av
Kristian IVs gate 27a og 29a. Forslagsstiller
har ikke fått noen tilbakemelding fra
byantikvaren. Anmoder om referat fra møtet
og skriftlig begrunnelse.
Forslagsstiller mottar referat hvor
Fylkeskonservatoren vil vurdere innsigelse.
Fylkeskonservator uttaler følgende:
Bygningene som enkeltobjekt har ikke stor
kulturhistorisk verdi, men de har en verdi for
kulturmiljøet/gatebildet.
Møtet ble hovedsakelig avholdt for å avklare
om regulants utredning var akseptabel.
I møtet ble det avtalt at Byantikvaren skulle
lage sin utredning i forhold til vern innen 30.
april.
Utredningen sier noe om hvordan noen
verneverdige bygg bør behandles.
Det framgår av denne oversikten at kommunen hele tiden har krevet rivning av Kristian IVs
gate 27a og 29a uten at forslagsstiller har fått den begrunnelsen en både har ønsket og blitt
enig med kommunen at de skal levere. Samtidig har utbygger vært like klar på at rivning er
en forutsetning for utviklingen.
Videre framgår at fylkeskommunen har anmodet om en faglig vurdering av bevaring. En slik
vurdering er gjennomført og inngår i planbeskrivelsen. Via muntlig informasjon i møtet 27.
mars 2015 får forslagsstiller første gang høre at fylkeskonservator vil vurdere å reise
innsigelse mot rivning av de to byggene. Dette kom uten noe forvarsel.
Gjennomføring av plan. Økonomiske konsekvenser for kommunen
Det har i hele planprosessen vært betydelig fokus på å få fram en plan som er økonomisk
gjennomførbar. Ingen vil satse på å utvikle eiendommene i kvartalet dersom en ikke, som et
minimum, får igjen de verdiene som dagens eiendomsmasse representerer med den bruken
den nå har.
Vi har derfor taksert eiendommene ut fra dagens bruk. Det legges til grunn at bygningene må
rives og eksisterende eiere kjøpes ut. For å få en merverdi gjennom planen, var det helt
Side 32 av 42
avgjørende at omsøkt grad av utnyttelse kan realiseres. Det er for øvrig ikke relevant hvor
mange etasjer vi anlegger, da det ikke er hjemmel for å regulere dette. Det er de maksimale
angitte høydene som regulerer byggets høyde.
«
Det er ikke hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjetall.»
For å få en god planløsning og god totaløkonomi i prosjektet, har det også vært avgjørende
at en kan bygge nytt i Kristian IVs gate 27A og 29A.
Det forventes at utbygger får krav om utbedring av fortau i Tordenskjolds gate i tillegg til
ønsket utvidelse av fortau i Kristian IVs gate. Kommunen har stilt krav om tilskudd til
kvartalslekeplassen i Nybyparken. Det vil bli inngått utbyggingsavtale som forplikter
prosjektet til slikt bidrag.
Planprosess og medvirkning
Oppstartsmøte
Det ble gjennomført oppstartsmøte 5. november 2014. I møtet var det stort fokus på
følgende forhold:
 Håndtering av bevaringsverdig bygningsmasse
 Oppfølging av rammene i kommunedelplanen
Det er lagt vekt på å følge rammene i kommunedelplanen. Avviket på boligandelen er særlig
begrunnet. Forholdet til den bevaringsverdige bygningsmassen er grundig vurdert.
Det er uenighet med kommunen spesielt angående bevaringsverdige bygninger og når det
gjelder plassering av takterrasser over kote 20,1m.
Varsel om oppstart av planarbeid
Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt pr post 1.12.2014, og annonsert i
Fædrelandsvennen 4.12.2014. Frist for innsending av merknader var 10.01.2015.
Det ble gjennomført informasjonsmøte med gårdeierne 16. desember 2014 og det er senere
gjennomført flere separate møter med hver gårdeier i kvartalet. Det foreligger referat fra
møtene.
Merknader til oppstartsmeldingen
Offentlige høringsinstanser:
Agder Energi AS, datert 03.12.2014
En evt. flytting/omlegging av AEs anlegg må bekostes av utbygger. Dersom det blir
nødvendig å etablere ny nettstasjon for forsyning av kvartalet med strøm, må det avsettes
plass til dette formålet i samarbeid med AE.
Forslagsstillers kommentar:
Dialog med AE blir ivaretatt i prosessen, og overordnede avklaringer blir håndtert i
planprosessen når endelig grep er besluttet.
Statens vegvesen, datert 06.01.2015
Side 33 av 42
Det forutsettes at krav til parkering for bebyggelse i kvartalet vil basere seg på bestemmelser
i Kommuneplanens arealdel.
Det er fulgt opp i planforslaget.
Fylkesmannen i Vest-Agder, datert 08.01.2015
Miljøvernavdelingen ser positivt på varslet planarbeid og forutsetter at arbeidet skjer i
samsvar med overordnet plan. Dersom planforslaget avviker vesentlig fra slik plan, må det
utredes hvilke konsekvenser avvikene medfører. Planprosessen skal organiseres slik at
synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge, samt
funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Planen skal sikre trygge og tilgjengelige
arealer for barn i alle aldre.
Helsekonsekvenser skal utredes når det er grunn til å tro at saken eller tiltaket vil ha
vesentlige konsekvenser for befolkingens helse eller helsens fordeling i befolkningen.
Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften kapittel 2 (bygge- og
graveforskriften) som kommunen har fått delegert. Både ved utarbeiding og gjennomføring
av planer skal det tas hensyn til eventuelle forurensede masser og hvor overskuddsmasser
hentes og dumpes.
Grenseverdier for støy må overholdes.
Ved utarbeiding av planer for utbygging foreligger et generelt krav om gjennomføring av
risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet, jf. pbl. § 4-3.
Vi har lagt kommunedelplanen til grunn for planforslaget. Avviket ifht boligandelen er særlig
begrunnet. Forholdet til forurensning, støy og temaet folkehelse er søkt vurdert i
planbeskrivelsen.
Vest-Agder fylkeskommune, Plan og miljøseksjonen, datert 16.01.2015
Det forutsettes at kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 1, legges til grunn for
det videre planarbeidet. Det har vært avholdt oppstartsmøte med kommunen den 5.11.2014,
jfr. referat fra møtet. Det synes som om fylkeskommunens interesser i stor grad er ivaretatt i
følge møtereferatet. Dersom det fremmes et planforslag i vesentlig strid med overordnet
plan, må det konsekvensutredes.
Det anbefales at det bl.a. utarbeides følgende analyser som en del av planarbeidet:
 sol/skyggeanalyse som viser at uteoppholdsarealene er tilfredsstillende i forhold til
kommuneplanens bestemmelser
 visualisering av gateløpene med bebyggelsen sett fra bakkenivå
 snitt som viser hvordan ny bebyggelse tilpasser seg eksisterende bebyggelse
I kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn del 1 er det blant annet forutsatt at
"gatemiljø mot Kirkegata skal ivaretas i gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala og
uterom". Omfanget av vernet og omfanget av bevaringsverdige bebyggelse må avklares i
dette arbeidet. Det forutsettes derfor at det foretas en fagutredning av kulturmiljøet der det
enkelte hus/bygg vurderes med henhold på vern/bevaring samt at bebyggelsen vurderes i
forhold til sine omgivelser.
Side 34 av 42
I reguleringsplanen for Gartnerløkka / E39, som nå er til sluttbehandling, er Kirkegata en
sentral innfartsport for syklende til sentrum. På denne bakgrunn må det ikke tilrettelegges for
funksjoner/tiltak i området som kommer i konflikt med dette eller som kan vanskeliggjøre
Tordenskjolds gate og Kirkegata som adkomstveier for myke trafikanter. Det må videre
innarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer at sykkeltrafikken i anleggsfasen ikke blir
hindret.
Avviket på boligdelen er særlig vurdert. Det er utarbeidet sol-/skyggeanalyse, visualisering av
gateløpene og snitt som viser hvordan ny bebyggelse tilpasser seg eksisterende bebyggelse.
Gjennom 3D modellen kan vi også ta ut flere illustrasjoner dersom det er ønskelig.
Det er gjennomført grundige vurderinger av de bevaringsverdige bygningene. Krav om vern
av hjørnebygget Kristian IVs gate/Kirkegata er fulgt opp i planen. Bygningsmiljøet langs
Kirkegata er foreslått regulert til bevaring, med unntak av hjørnebygget
Kirkegata/Tordenskjolds gate.
Det er tatt hensyn til at sykkelekspressveien planlegges etablert i Tordenskjoldsgate.
Ideelle foreninger:
Christianssands Byselskab, datert 05.01.2015
I følge opplegget skal hjørnehusene i Kristian 4. gate bevares. Dette må få konsekvenser for
dimensjonering og utforming av naboeiendommene.
Det vies stor oppmerksomhet til forhold mellom eksisterende bebyggelse som skal bevares,
hjørneuttrykk og trapping av bebyggelsen.
Dialog med kommunen i planarbeidet
Det har vært nær dialog med kommunen i planarbeidet, bla med flere arbeidsmøter om
planforslaget. Det har medført at en har bearbeidet forslaget, spesielt knyttet til overgangen
mellom bevaringsverdig og ny bebyggelse og en god overgang mellom parklokket og
bakgårdene til bebyggelsen i Kirkegata.
Det har vært umulig å få informasjon om kommunens vurderinger av bevaring av
bebyggelsen, særlig knyttet til de to byggene i Kristian IVs gate hvor det er uenighet mellom
forslagsstiller og kommunen. Dette er nærmere omtalt i kapittelet vurdering av bevaring av
bebyggelsen. For øvrig har det vært en god dialog og konstruktive diskusjoner mellom planog bygningsmyndigheten og forslagsstiller.
Forslagsstillers vurdering av planforslaget
Dette prosjekt bidrar ytterligere til å urbanisere Kvadraturen. Forslagsstiller har vist hvordan
en ut fra den nye kvadraturplanen kan bidra til å få etablere vesentlig flere boliger av variert
størrelse, med høy kvalitet og gode utearealer.
Forslagsstiller har fulgt opp kommunedelplanens forutsetning om å verne hjørnebygget i
Kirkegata/Kristian IVs gate (Kristian IVs gate 31. En har vurdert vern av bebyggelsen i
Kirkegata 29, 31 og 37 og i Kristian IVs gate 27a og 29a. Ut fra en grundig vurdering foreslås
vern av bebyggelsen i Kirkegata til og med Kirkegata 37.
Kristian IVs gate 27a ble revet etter en brann og bygget helt opp igjen i 1984/85. Kristian IVs
gate 29a er totalt ombygget innvendig og fasaden er endret vesentlig. Vern av de to byggene
Side 35 av 42
må vurderes opp mot andre samfunnsinteresser. I forhold til trehusrekken og gateløpet vil
disse endre fullstendig karakter i forhold til akseptert utvikling i Kommunedelplanen.
Forslagsstiller kan ikke se at det er mulig å gjennomføre utbyggingen uten at Kristian IVs
gate 27a og 29a blir revet. Det skyldes at en bare da kan få:
 En helhetlig og fornuftig kvartalsutvikling. Det er unikt at et helt kvartal får en slik
«opprydning» rent planmessig.
 En plan uten uheldig og uønsket punktsanering.
 Tilstrekkelig sammenhengende forretningsareal på 1. plan til at en både kan få
mindre butikker med egne innganger mot gata og en større dagligvarehandel i
bakkant, samt påkrevd parkering. Det skapes liv og aktivitet i gata.
 En utvikling med betydelig større fordel for Kvadraturen og samfunnet enn den
marginale ulempen det innebærer å sanere enkelte bygg.
 En god parkeringsløsning med adkomst fra Kristian IVs gate, slik kommunen krever.
Vedlegg:
Sjekkliste risiko- og sårbarhet
Side 36 av 42
Sjekkliste for risiko og sårbarhet i plansaker
Detaljregulering for Kvartal 2
Plan- og bygningsloven § 4-3 – samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse:
Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og
sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta slik analyse. Analysen
skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til
utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging.
Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. §§ 11-8 og
12-6. Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbyggingen i sonen,
herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap. ”
Regulant skal kartlegge alle relevante forhold som må utredes i egen risiko- og
sårbarhetsanalyse.
Dette er en sjekkliste som skal være til hjelp for å finne ut hvilke temaer som må
beskrives/utredes nærmere.
Mindre forhold beskrives i planbeskrivelsen.
Forhold som krever spesialkompetanse må utredes i egen fagutredning/ROSanalyse.
ROS-analyser utarbeides med utgangspunkt i veileder fra Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Kartlegging av risiko og sårbarhet
Det kan være hensiktsmessig å sammenfatte aktuelle tema i risikomatriser, se s. 15 i
veilederen.
Emne
Forhold eller uønsket hendelse som kan
utløse et behov for egen ROS-analyse
Kartlegging
Utredes Utredes ikke i egen
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
Naturgitte
forhold
Er området utsatt for snø-, jord-, sørpe- eller
steinskred?
Side 37 av 42
Området er ikke spesielt
utsatt
Vedl
nr.
Emne
Kartlegging
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
Er det fare for utglidning (er området geoteknisk
ustabilt)?
Området ikke utsatt
Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann?
Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder
lukket bekk?
Er det tatt hensyn til fremtidig havnivåstigning?
Ja, området ikke utsatt
Dersom området har tilgang til elv eller sjø; er
det behov for sikringstiltak?
Ikke aktuelt
Er det fare for forurensende avrenning fra et
utsprengt område (gjelder sulfidholdig fjell)?
Ikke aktuelt
Finnes det terrengformasjoner som utgjør fare
(stup etc.)
Ikke aktuelt
Vil skogbrann/lyngbrann i området være en fare
for boliger/hus?
Ikke aktuelt
Annet (angi)
Infrastruktur
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan
inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre
en risiko for området:
- hendelser på veg?
Ikke aktuelt
- hendelser på jernbane?
Side 38 av 42
Ikke aktuelt
Vedl
nr.
Emne
Kartlegging
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
- hendelser på sjø/vann/elv?
Ikke aktuelt
- hendelser i luften?
Ikke spesielle
problemstillinger
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan
inntreffe i nærliggende virksomheter
(industriforetak etc.), utgjøre en risiko for
området:
- utslipp av giftige gasser/væsker?
Ikke aktuelt
- teletjenester?
Ikke spesielt
- vannforsyning?
Ikke spesielt
- renovasjon/spillvann?
Ikke spesielt
Dersom det er høyspentanlegg i området: - blir
følsom bebyggelse som
skoler/barnehager/boliger (samt
uteoppholdsarealer) planlagt i tilstrekkelig
avstand til høyspentledninger, jordkabler,
transformatorstasjoner eller nettstasjon i forhold
til mulig helserisiko (utredningskrav ved 0,4
μT)?
Nei
Er det farer forbundet med bruk av transportnett
for gående, syklende og kjørende innenfor
området (f.eks. inn- og utkjørsel)?
Nei
Brannberedskap:
Ikke aktuelt
- omfatter området spesielt farlige anlegg?
Ikke aktuelt
Side 39 av 42
Vedl
nr.
Emne
Kartlegging
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
Tidligere
bruk
- ligger området slik at brannvesenets krav til
innsatstid tilfredsstilles?
Krav til innsatstid
ivaretas
- har området tilstrekkelig brannvannforsyning
(mengde og trykk)?
Tilstrekkelig
brannvannforsyning
- har området tilfredsstillende atkomst for
brannvesenet? (Pbl § 18-1)
Tilfredsstillende
adkomst
Er det mistanke om forurensning i grunnen fra
tidligere virksomheter:
Usikkert. Må vurderes
nærmere i den videre
prosessen
- bensinstasjon/bilverksted/tankanlegg /
mekanisk verksted/skipsverft?
Ikke aktuelt
- industri (for eksempel galvaniseringsverksted,
impregneringsverk, annen industri)?
Usikkert. Vurderes
nærmere I den videre
prosessen
- avfallshåndtering/deponi?
Ikke aktuelt
- gjentatte rivingsarbeider/rehabilitering av
bygninger fra 1950 -1980 / byjord?
Ikke aktuelt
- militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer
etc.?
Ikke aktuelt
- annet (angi)?
Omgivelser Vil boliger bli utsatt for forhold som direkte eller
indirekte kan påvirke helsen:
Side 40 av 42
Vedl
nr.
Emne
Kartlegging
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
Sabotasje/
- forurensning av drikkevannskilde
(privat/kommunal) og/eller nedslagsfelt for
drikkevannskilde?
Ikke aktuelt
- støy/rystelser/vibrasjoner fra
veitrafikk/bane/fly/tekniske installasjoner (eks.
vifter og kjøleanlegg) / annen virksomhet (eks
serveringsvirksomhet og konsertlokaler)?
Ikke spesielle
problemstillinger, se
planbeskrivelsen
- luftforurensing i planområdet (T-1520,
retningslinjer for behandling av luftkvalitet i
arealplanleggingen)?
Ikke aktuelt
- utslipp av støv, avgasser, markert lukt eller
annet (eks. lukt fra serveringsvirksomhet og
matproduksjon)?
Ikke spesielle
problemstillinger, se
planbeskrivelsen
- andre forhold av vesentlig betydning for miljø
og trivsel?
Ikke aktuelt
- dårlig mobildekning og
bredbånd/internettforbindelse?
Ikke aktuelt
Annet (angi) “risiko- og sårbarhetsforhold som
har betydning for om arealet er egnet til
utbyggingsformål”
Ikke andre forhold enn
eventuell forurensning I
grunnen
Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål?
Ikke aktuelt
Finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i
nærheten? (F.eks. risikofylt industri med
kjemikalie/eksplosiver, olje/gass, radioaktiv
materiale eller kraftstasjon, trafo, damanlegg,
viktige telekommunikasjonsanlegg,
militæranlegg)
Ikke aktuelt
terror
Side 41 av 42
Vedl
nr.
Emne
Kartlegging
i egen
ROS-analyse
ROSBegrunnelse:
analyse
Sett
kryss
Utført av Jan Willy Føreland
Dato:
18.02.2015
Side 42 av 42
Vedl
nr.

Planbeskrivelse

Transcription

Similar documents

Varsel om oppstart av detaljreguleringsarbeid for

Fordeler Ulemper Del av B/F/K4 100 – 200 (10) Nært opp til boliger

Utlysning trinn 2 - Kvartalet

2. kvartal - UNION Gruppen

2.3 Mal for referat oppstartsmøte Side 1 av 4

Program for Kristiansand Venstre 2015-2019

Planbeskrivelse - Lillehammer kommune

Presentation title