Sakliste som PDF

Transcription

Sakliste som PDF

Verdal kommune
Møteinnkalling
Komité plan og samfunn.
Det innkalles til følgende møte:
Komité plan og samfunn i Verdal
Utvalg:
Møtested: Kommunestyresalen, Verdal rådhus
27.10.2015
Dato:
09:00
Tid:
Evt. forfall, eller inhabilitet i noen av sakene, meldes til utvalgssekretær på e-post:
[email protected] eller tlf. 740 48250.
Varamedlemmer møter kun ved særskilt innkalling.
Verdal, 20. oktober 2015
Ove Morten Haugan/sign./
leder
1
SAKLISTE
MØTE I KOMITÉ PLAN OG SAMFUNN
27. OKTOBER 2015
Saksnr
Innhold
PS 65/15
Godkjenning av møteprotokoll
PS 66/15
Referatsak
PS 67/15
Tilbygg til Arken - 1721/19/72 - Øysteins gate 1 - sluttrapport
PS 68/15
Detaljregulering for Kroken 1721/19/471
PS 69/15
Detaljregulering Vektergata 3 -5 - 1721/21/4, 21/7 og 21/61
PS 70/15
Detaljregulering for del av Vuku sentrum
PS 71/15
Detaljregulering Storholmen - 1721/234/1
PS 72/15
Detaljregulering Solhaug boligområde
PS 73/15
Søknad om bygging av adkomstveg til hytter i Nord-Vera og
Storlunet - 1721/200/1 og 1721/195/1 - Nord-Vera Hytteforening
PS 74/15
Andre saker
2
PS 65/15 Godkjenning av møteprotokoll
3
PS 66/15 Referatsak
1. Søknad om oppføring av garasje - 1721/18/761 Vollvegen 4 - Godkjent
2. Søknad om oppføring av garasje - 1721/19/328 - Tindvegen nedre 28, 7654
Verdal - Andreas Øyen - Godkjent
3. Søknad om oppføring av redskapshus/garasje - 1721/32/9 Leirådalsvegen 155 Annar Landfald - Godkjent
4. Søknad om takoverbygg over platting - 1721/37/265 - Dalhaug 24 B, 7655 Verdal
- Torunn Hovden - Godkjent
5. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/200/5 Strådalen - Johan Rune Ward Schei
- Innløsing av feste nr 3 - Eksisterende hytte - Godkjent
6. Søknad om ansvarsretter angående oppføring av fritidsbolig - 1721/234/1/365
Innsvatnet 365 - Trio Bygg AS - Godkjent
- Innløsing av feste nr 1 - Eksisterende hytte - Godkjent
8. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/234/7 Sandvika hyttefelt - Olav R
Eriksson/Sandvika Eiendomsselskap AS - Festegrunn eksisterende hytte
1721/234/7/68 Vakkermyra 68 A - Godkjent
9. Vedtak - Søknad om tillatelse til å benytte nabogrunn - Nord-Trøndelag Teater Godkjent
10. Ansvarsretter - 1721/19/560 Volhaugvegen 9 - Verdal kommune - Godkjent
11. Søknad om tilbygg/påbygg til bolighus - 1721/18/1246 Nøkkvegen 5 - Godkjent
12. Søknad om oppføring av garasje - 1721/6/364 Planken 26 - Mai Lis Thome Godkjent
13. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/19/872 Håkon den VII's Alle - Verdal
kommune - Parkeringsareal - Godkjent
14. Søknad om rammetillatelse for riving av boligbygg - 1719/212/5 Stasjonsvegen
10 - Godkjent
15. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/200/6 Strådalen østre - Inger Sofie Kvam
Rønning - Innløsing av festetomt 2 - Eksisterende hytte - Godkjent
16. Søknad om oppføring av bolighus m/utleie og garasje - 1721/19/80 Tindvegen
Nedre 18, 7654 Verdal - Øra Boligutvikling AS - Godkjent
17. Søknad om bruksendring av del av bolig til frisørsalong - 1721/76/31
Musemsvegen 170 - Trude Hårberg - Godkjent
4
18. Søknad om tilbygg til hytte - 1721/234/7/69 Øysterinnsvollen 69 - Anne Lise
Røstad Olsen - Godkjent
19. Søknad om oppføring av garasje - 1721/18/1301 Statsråd Holts veg 1 - Godkjent
20. Søknad om oppføring av publikumsanlegg ved 1721/17/3 Ørin Naturreservat Fylkesmannen i Nord-Trøndelag - godkjent.
21. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/46/3 Skjærset søndre - John Steinar Myhr
- Tilleggsareal til 1721/46/2 Landbruksformål - Godkjent
22. Søknad om oppføring av tilbygg til bolighus - 1721/16/85 Tore Hunds gate 20,
7654 Verdal - Silje Nervik Solberg og Espen Johnson - Godkjent
23. Søknad om oppføring av bolighus m/utleie og garasje - 1721/19/80 - Tindvegen
Nedre 18, 7654 Verdal - Øra Boligutvikling AS
24. Søknad om tilbygg til driftsbygning - 1721/204/1 Helmovegen 94 - Godkjent
25. Søknad om opparbeidelse av vei/parkering og vann og kloakkanlegg 1721/23/14, 25 - og 53 Kassefabrikkvegen, 7654 Verdal - Godkjent
26. Søknad om tilbygg til bolighus - 1721/278/93 Skomakervegen 6 - Godkjent
27. Vedtak Deling av eiendommen 1721/200/6 Strådalen østre - Inger Sofie Kvam
Rønning - Innløsning av festetomt 3 - Eksisterende hytte - Godkjent
-Innløsing av feste nr 5 - Eksisterende hytte - Godkjent
29. Søknad om riving av eldre bolig - 1721/255/11 Kvellovegen 80 - Eli Johanne
Skjerve - Godkjent
30. Søknad om bruksendring av kjellerrom til soverom - 1721/264/7 Myrbakkvegen 57, 7657 Verdal - Hege Magnussen - Godkjent
31. Søknad oppføring av nytt bolighus og garasje - 1721/18/1393 Gamle Kongeveg 6
- Veronica og Roger Sundseth - Ferdigattest
32. Endringssøknad - 1721/23/3 Estvold - Bodil Ovedie Storstad - Godkjent
33. Søknad om oppføring av ny garasje - 1721/127/55 Tors veg 3 - Anders
Dybvadsskog - Godkjent
34. Søknad om oppføring av bolighus m/utleieenhet og garasje - 1721/1/61 Leklemsåsen 58, 7650 Verdal - Stian A. Johansen - Godkjent
35. Søknad om tilbygg til hytte - 1721/200/1/122 Bringsåsen 22 - Trond Walleraunet
- Godkjent
36. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/272/4 Hallan mellom - Peter Andreas
Røstad - Boligtomt - Godkjent
5
37. Vedtak - Søknad om igangsettingstillatelse for grunnarbeider for oppføring av
nytt teaterhus - 1721/19/48 Sørgata - Godkjent
38. Søknad om tilbygg til bolighus - 1721/19/410 M B Landstads gate 7 - Eldbjørg
Kirknes - godkjent.
39. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/29/4 Li / Leksdalsvegen 39-41 - Håvard
Hjelde - Fradeling av bebygd boligtomt - Godkjent
40. Søknad om rammetillatelse for oppføring av nytt teaterhus - 1721/19/48 Sørgata
- Godkjent
41. Søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg til industribygg - 1721/18/1343
Kometvegen 1 - Norfrakalk AS - Godkjent
42. Vedtak - Deling av eiendommene 1721/19/475 og 1721/19/751 - Tove Lauvsnes Tilleggsareal/makeskifte - Godkjent
43. Søknad om skilting av fasade - 1721/19/47 Minsaas Plass 6 - Godkjent
44. Søknad om tilbygg til redskapsbod - 1721/95/6 Vukuvegen 409 - Godkjent
45. Søknad om å videreføre løsningen med midlertidig bolig inntil ett år 1721/18/853 Industriområde ø - Godkjent
46. Søknad om oppføring av garasje som tilbygg til uthus - 1721/276/17 Fætta 90 Tore Høyem - Godkjent
47. Revidert søknad om oppføring av garasje og takoverbygg - 1721/277/95 Øvre
Brannanveg 20 - Godkjent
48. Søknad om ny boenhet - 1721/16/287 Askeladdvegen 4 - Ina Elisabeth Johnsen Godkjent
49. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/76/20 Steinstad - Reidar Harry Flyum Tilleggsareal til 1721/76/31 og 1721/76/33 - Godkjent
50. Søknad om tilbygg til hytte - 1721/234/46 Gauphaugen 16 - Godkjent
51. Endring av ansvarsretter Bremseth Sport AS - 1721/19/14 Nordgata 24 Nordgata 24 AS - Godkjent
52. Søknad om dispensasjon ved oppføring av garasje - 1721/18/195 Fredrik
Nilssens veg 2 - Ikke godkjent
53. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/234/7 Sandvika hyttefelt - Olav R
Eriksson/Sandvika Eiendomsselskap AS - Festegrunn eksisterende hytte
1721/234/7/7 Halla 7 - Godkjent
54. Søknad om riving av enebolig - 1721/18/108 Gamle Kongeveg 3 - Øra
Boligutvikling AS - Godkjent
6
55. Søknad om oppføring av støttemur - 1721/6/306 Bårdshaugen 10, 7655 Verdal Trond Sturla Rånes - Delvis godkjent
56. Vedtak - Deling av eiendommen 1721/131/2 Volen østre - Leah Madelen Belsvik
Wohlen - Boligtomt - Godkjent
57. Søknad om tilbygg til bolighus - 1721/6/368 - Planken 25, 7655 Verdal - Tom
Roger Lund - Godkjent
7
Verdal kommune
Sakspapir
Tilbygg til Arken - 1721/19/72 - Øysteins gate 1 - sluttrapport
Saksbehandler: Oddvar Govasmark
[email protected]
E-post:
74048531
Tlf.:
Arkivref:
2014/4388 - /
Saksordfører: (Ingen)
Utvalg
Verdal formannskap
Verdal kommunestyre
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
67/15
Rådmannens innstilling:
Sluttrapporten tas til orientering.
Vedlegg:
Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
38 journalposter i sak 2014/4388.
Saksopplysninger:
I kommunestyrets møte den 29.09.2014 ble slikt vedtak fattet:
Gjennomføring av kommunestyret beslutning i PS 85/13 vedtas:
1. Verdal kommunestyre godkjenner en investeringsramme på kr.
1.000.000,- inkludert mva for tilbygg til forsamlingslokalet på Arken.
2. Investeringen finansieres på følgende måte: Bruk av ubundet kapitalfond
kr. 800.000,- Momskompensasjon kr. 200.000,3. Rådmannen gis fullmakt til å foreta de nødvendige budsjettmessige
endringer.
8
Prosjektet gjelder tilbygg til forsamlingssalen på Øysteins gate 1 – Arken. Tilbygget er
utført som en forlengelse i full bredde av forsamlingssalen. Nytt areal utgjør ca 50 m2.
Byggeorganisasjonen har vært slik:
Byggherrefunksjonen og byggeledelse: Verdal kommune ved teknisk drift
Prosjekterende: Norconsult A/S
Utførende: Egenregi med innleie/bistand fra foretakene E. Finstad A/S, Aircomfort
Trøndelag A/S og Mikael Wik A/S.
Egenregi betyr i dette tilfellet kommunens egne mannskaper inkludert gravemaskin, men
i all hovedsak stor innsats/dugnad fra Verdal Pensjonistlag. I tillegg til dugnaden har
pensjonistlaget bidratt med en pengegave på kr. 70.000,-.
I «byggekomiteen» har disse møtt i tillegg til byggeleder fra teknisk drift:
Fra Arken: Mona K Stene
Fra Verdal Pensjonistforening: Anne Norskag, Alf Stiklestad og Bjarne Kråkvik
Fra Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Lars M Lersveen
I tillegg har innleid foretak møtt etter behov.
Regnskapet viser et samlet forbruk på kr. 920.629 inkludert moms. Det vil si kr.
736.503,- før moms. Netto utgift for kommunen ble dermed kr 666.503,- når moms og
pengegave er fratrekt.
Vurdering:
Forhåndskalkyler og budsjett traff godt i forhold til faktiske kostnader. Tiltaket anses å
ha fått omfang og kvalitet som beskrevet og forventet.
Verdal Pensjonistlag har bidratt med stor arbeidsinnsats med skikkelig god kvalitet.
Gjennomføringen av prosjektet er i veldig stor grad pensjonistenes fortjeneste. Særlig
stor takk til alle som har bidratt med dugnadsinnsats med Anne Norskag, Alf Stiklestad
og Bjarne Kråkvik i spissen.
9
Verdal kommune
Sakspapir
Detaljregulering for Kroken 1721/19/471
Saksbehandler: Heidi Fløtten Olsen
[email protected]
E-post:
74048519
Tlf.:
Arkivref:
2015/1945 - /
Utvalg
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
68/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Kroken, sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn iht. planog bygningslovens § 12-10.
Vedlegg:
Planbeskrivelse, dat. 15.01.2015
Plankart, dat. 19.08.2015
Planbestemmelser, dat. 19.08.2015
Ingen.
Saksopplysninger:
Bakgrunn
På vegne av SEBO Bolig AS har Arcon Prosjekt AS utarbeidet et forslag til
reguleringsplan for eiendommene gnr. 19 bnr. 471, 472, 529, 606, 716, 717 og 761,
«Kroken» i Verdal kommune. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet
for boligformål med høy utnyttelse.
Planområdet
Området ligger sentralt plassert i Verdal sentrum. Planområdet er på ca. 9,4 daa, og
ligger vest for jernbanen og Felleskjøpets kornsiloer, og øst for elva og Fløytarvegen.
Nord og sør for planområdet er det småhusbebyggelse. Området preges av en blanding
av småhusbebyggelse og nyere leilighetsprosjekt. Tidligere har området blitt benyttet til
industri slik som betongentreprenør og blikkenslager.
10
Planområde
Planstatus
Gjeldende regulering for området er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.03.2007.
Planområdet er i kommunedelplanen avsatt til forretning/industri, og planforslaget er en
endring av fastlagt formål. Da tilgrensende veger ikke er med i planen, er det ingen
tilgrensende reguleringsplaner, men det er laget reguleringsplaner for to av områdene i
nærheten. Verdal kommune har vurdert at det ikke er nødvendig med en
konsekvensutredning.
Utsnitt av kommunedelplan for Verdal by, planområdet er regulert til
forretning/industri.
11
Planforslaget
Generelt
Planforslaget tilrettelegger for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, lek
og uteoppholdsarealer. Det vil også være mulig å benytte en eksisterende bygning til
næring, tjenesteyting, eller boliger.
Bebyggelsen
Den planlagte bebyggelsen er 3 boligblokker, samt ett bygg for eventuell
næring/tjenesteyting/bolig. 2 av blokkene mot vest vil ha 3 etasjer, mens de andre
byggene mot øst vil kunne ha inntil 4 etasjer. Foreslåtte bygg er lagt i utkanten av
planområdet slik at det dannes en hage midt i området. Hagen vil være skjermet fra støy
fra Fløytarvegen.
Det er planlagt i alt 61 boenheter.
Illustrasjon som viser mulig bebyggelse.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til området og parkeringskjeller er planlagt fra Fløytarvegen. Internt på
området vil det bli etablert felles gangveger som også kan benyttes til nyttekjøring for
utrykningskjøretøy, og til kjøring til Gnr 19, Bnr 529. Det etableres fortau langs deler av
Hanskemakergata, Fløytarvegen og O. Halvorsens gate.
Parkering
Parkering løses i parkeringskjeller med gjesteparkering på bakkeplan. Parkeringskjeller
får adkomst fra Fløytarvegen, og besøksparkering er lagt til O. Halvorsens gate og
Hanskemakergata. Det er foreslått 1,2 parkeringsplasser per boenhet.
Lek og uteopphold
Det er i planforslaget regulert inn 2 områder for lek- og uteopphold. Begge områdene
ligger sentralt i planområdet og er skjermet for biltrafikk. Arealet på disse områdene er
på til sammen 0,9 daa.
12
Universell utforming/tilgjengelig boenhet
I planforslaget er det satt krav til tilgjengelig boenhet for bebyggelsen og universell
utforming av uteområdene. Dette er sikret i § 3.2 og § 3.5 i reguleringsbestemmelsene.
Støy
Det finnes ikke støykart for området siden Fløytarvegen er en kommunal veg. Basert på
trafikktall fra fylkesvegene på begge sider av Fløytarvegen er det en ÅDT
(årsdøgntrafikk) på ca. 3000. Med planforslaget følger det en støyutredning av
prosjektet. Dette for å sikre at støykrav overholdes jfr. krav i T-1442.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er ikke kvikkleire eller skredhendelser innenfor planområdet eller i områdene rundt.
Planområdet ligger i et område skravert som kjellerfri sone på kart for 100-årsflom for
Verdal. Området ligger mindre enn 2,5 m høyere enn flomsonefare for vann i kjeller.
Flomsonekart fra NVE viser at det i gjeldende sone vil være en vannstand på kote 3,0 m
ved en 200-årsflom. Tomta ligger på kote 4,0-5,3. Springflo kan gi problem i
kombinasjon med høy vannstand i Verdalselva.
Tomta har blitt brukt av en blikkenslagerforretning og en betongentreprenør. Det må
derfor undersøkes om det er forurensning i grunnen.
Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens
§ 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten.
Biologisk mangfold
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet
(Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML §
8-12.
Vann-, avløp-, energiløsninger
Det ligger avløpsledninger og kommunalt vann i veiene på alle sidene av planområdet. I
tillegg går det en trasé over tomta. Denne må legges om før byggeprosjektet kan
gjennomføres. Det er fire brannkummer rundt området, og det er en kommunal
renovasjon i området. Ved O. Halvorsens gate befinner det seg en trafo. Fra trafoen går
det en trasé med høyspentledninger over tomta. Denne må legges om før bygging.
Utbyggingsavtale
I forbindelse med varsling av oppstart av reguleringsarbeidet ble det også varslet
oppstart av arbeid med en utbyggingsavtale mellom utbygger og Verdal kommune.
Planprosess
Kunngjøring om igangsatt planarbeid og oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale
ble annonsert i Verdalingen 31.03.2015. Naboer og rettighetshavere i området, samt
offentlige instanser, ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av
planarbeid 27.03.2015. Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på
kommunens hjemmeside. Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den
13
20.03.2015. Det er kommet inn 4 innspill til planoppstarten, disse er kommentert i
planbeskrivelsen.
Vurdering:
I kommunedelplan for Verdal by er planområdet avsatt til forretning/industri. Formålet i
planforslaget, bolig, er dermed ikke i samsvar med overordnet plan. Da dette er et svært
sentrumsnært område og en lignende utbygging skjer på andre siden av
Hanskemakergata, vil en utbygging av boliger i Kroken være i tråd med utviklingen i
området. En utbygging av boliger vil også være positivt både for sentrum og for
boligpresset på områdene rundt sentrum.
Planforslaget legger opp til en høy utnytting med i alt 61 planlagte boliger innenfor
planområdet på 9,4 daa. Dette gir i overkant av 6 boliger per dekar.
Utnyttelsesgraden overstiger ikke største tillatt bebygd areal for hverken bolig eller
blandet formål (bolig, forretning, næring). Minste utnyttelsesgrad vil være på 60% BYA,
og maksimale utnyttelsesgrad vil være på 66% BYA. Den høye utnyttelsen har
sammenheng med at det planlegges å bygge i høyden. Prosjektet beskriver en utbygging
på 3-4 etasjer. Dette er høyere enn hva kommuneplanen tillater. Vedtatt reguleringsplan
for Møllegata 17, som ligger på andre siden av Hanskemakergata fra planområdet,
tillater boligbygg på inntil 6 etasjer i øst med en nedtrapping til 4 etasjer mot nord. En
utbygging av Kroken med 3-4 etasjer vil skape en overgang mellom den høye
bebyggelsen i Møllegata 17 og småhusbebyggelsen i nord og sør.
I bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by skal det avsettes minimum 50m2 per
boenhet til felles eller offentlig areal. For dette prosjektet utgjør lek- og oppholdsareal
ca. 25m2 per boenhet med det omrisset for bygningene som er vist på plankartet. Lek- og
uteoppholdsarealet vil være skjermet for trafikk, støy og forurensning, og vil likevel få
gode solforhold. Det må tas i betraktning at planområder ligger sentralt i Verdal, med
kort veg til offentlige parker og idrettsanlegg.
Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
14
Verdal kommune
Sakspapir
Detaljregulering Vektargata 3 og 5 - 1721/21/4, 21/7 og 21/61
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
[email protected]
E-post:
74 04 82 73
Tlf.:
Arkivref:
2013/3861 - /L12
Utvalg
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
69/15
Forslag til detaljregulering for Vektargata 3 og 5, datert 16.10.2015, legges fram for
høring og offentlig ettersyn iht. planog bygningslovens § 12-10.
Vedlegg:
1
2
3
4
5
6
7
Planbeskrivelse 16.10.2015
Plankart 16.10.2015
Reguleringsbestemmelser 16.10.2015
Utomhusplan 14.10.2015
Garasjekjeller
Illustrasjoner Stiklestad Eiendom 04062015
Sol- og skygge
 Verdal mulighetsstudie (Snøhetta, 09 - 2011).
 Verdal høydestudie (Snøhetta, 27.04.2012).
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og
Melvoldgården) kan erstattes av et bygg i 5 etasjer med parkeringskjeller. Bygget
planlegges med fasade langs Vektargata og med garasjer, uteboder, uteopphold og noe
bakkeparkering i bakgård mot øst, samt to parkeringsplasser og varelevering i privat
sidegate/parkeringsareal. Bygget planlegges benyttet til forretning/kontor/tjenesteyting
og boliger.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.
15
Planområdet
Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum. Området
er tilnærmet flatt. Eksisterende bebyggelse på tomta er en 2-etasjes bygård i betong fra
1970-tallet. Bygget er benyttet til forretnings- og kontorvirksomhet, og står delvis tomt.
Eiendommene gnr. 21, bnr. 4, 7 og 61 inngår i planområdet.
Planstatus
Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
I gjeldende overordna plan (kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07), er
området avsatt til sentrumsformål (bolig, forretning, kontor).
Planområdet grenser til vedtatt detaljregulering for Sentrumsgården II, vedtatt
26.08.2013.
Forhold til KU-forskriften
Planarbeidet er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.
Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (garasjeanlegg, renovasjonsanlegg,
lekeplass, bolig/forretning/kontor/tjenesteyting, delvis kombinert med lek),
samferdselsanlegg (fortau, gatetun, parkering) samt hensynssone sikringssone frisikt.
Bebyggelsen
Eksisterende bebyggelse på tomta er i delvis dårlig forfatning, og planlegges revet.
Det planlegges et bygg i 5 etasjer med flatt tak og parkeringskjeller. Trappehus, heishus
og andre nødvendige tekniske installasjoner innenfor maks 10 % av takflaten kan rage
over maks gesimshøyde. Første etasje skal forbeholdes forretning-/ kontor/tjenesteytende virksomhet som henvender seg mot Vektargata. I andre etasje vurderes
både forretning/kontor/tjenesteyting og boliger, og 3. til 5. etasje skal forbeholdes
boliger. Planlagt bygg er ca. 465 m2 i grunnflate, i tillegg til svalgang og trapperom /
heissjakt.
Alle etasjene vil få tilgang til heis. Antall leiligheter vil bli mellom 15 og 20, avhengig
av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig.
I tillegg planlegges et garasjebygg mot øst for 4 biler samt uteboder mot nord for
leilighetene.
Illustrert bebyggelse i 5 etasjer har fasade med balkonger mot Vektargata og inngang for
leilighetene på motsatt side. Bygget vil sammen med uteboder og garasjebygg danne en
bakgård med uteoppholdsareal og gatetun. Veita mot vest planlegges benyttet til
parkering.
Bebyggelsen planlegges delvis helt inntil eksisterende bebyggelse og eiendomsgrense.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til planområdet blir via Vektargata, alternativt fra Teltburgata via Rådhusgata.
16
Parkering
Kommunedelplanen er under revisjon, og detaljreguleringen legger til rette for
parkeringsdekning iht. antatt minstekrav i ny kommunedelplan (ikke behandlet).
Planforslaget legger til rette for følgende parkeringsdekning:
 Leiligheter: 1 bilplass + 2 sykkelplasser pr. leilighet
 Forretning/kontor/tjenesteyting: 1 bilplass pr. 50 m2 bruksareal
Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil dette medføre behov for
30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Parkering er illustrert løst med parkeringskjeller
(17 biler), garasje (4 biler), bakgård (6 biler + 63 sykler, dels i sykkelstativ i to etasjer) og
parkeringsområde/sidegate mot sør (2 biler + varelevering).
Manglende parkering (1 til 6 plasser) vil bli behandlet gjennom kommunens frikjøpsordning.
Det er bl.a. offentlig fortausparkering i Vektargata.
Lek og uteopphold
I gjeldende kommunedelplan er det krav om 5 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, som tilsvarer
100 m2 totalt for 20 boenheter. Det foreslås 110 m2 lek innenfor felt BLK og BK2. Lekearealet i
BK2 blir overbygd. Området blir flatt, og godt egnet som uteoppholdsareal.
Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Det er foreslått bestemmelser om følgende:
«Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan
nyttes uten spesielle innretninger av brukere.»
«Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig.»
«Lekeplassen skal være universelt utformet.». Utomhusplan viser en HC-parkering ute.
Støy
Miljøverndepartementets «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» T1442/2012, er lagt til grunn for vurdering av vegtrafikkstøy.
Planområdet ligger godt utenfor alle støysoner som er vist i støyvarselkart fra Statens
vegvesen. Støyvarselkartene viser imidlertid kun støysituasjonen i forhold til fylkes- og
riksveger, og viser således ikke hele bildet. De potensielt største støykildene til
planområdet vil nok være Nordgata (ca. 75 m fra bygget) og Jernbanegata (ca. 40 m fra
bygget). Disse gatene er vesentlig mer trafikkert enn de andre gatene i nærområdet. I
forbindelse med arbeidet med gatebruksplanen for Verdal sentrum er det gjort
trafikktellinger i disse gatene. Disse vil kunne framskrives til en framtidig situasjon, og
kunne legges til grunn for en enkel vurdering. Følgende trafikkdata vil kunne legges til
grunn i en støyvurdering:
Gate
Hastighet
ÅDT 2014
ÅDT 2034 (1,5
% årlig vekst)
Andel
tungtrafikk
Minste avstand
til bygget
Nordgata
30 km/t
3340 kjt.
4500 kjt.
10 %
Ca. 75 m
Jernbanegata
30 km/t
4690 kjt.
6300 kjt.
10 %
Ca. 40 m
Avstanden mellom planlagt bygg og Nordgata tilsier at trafikken herfra ikke vil medføre
støy over grenseverdiene.
17
På grunn av effektiv skjerming med eksisterende bebyggelse vil heller ikke trafikken fra
Jernbanegata medføre støy over de gitte grenseverdiene.
Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i
forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser
eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Relevante tema er
vurdert.
Risikovurdering basert på Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for
kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser:
Aktuelle tema:
- risiko og sårbarhetsanalyse
Sannsynlighet
Konsekvens
1
Ras
Lite sannsynlig
Middels
konsekvens
2
Havnivåstigning og flom
Lite sannsynlig
Middels
konsekvens
3
Overflatevann ved ekstremnedbør
Moderat sannsynlig
Middels
konsekvens
4
Vind
Lite sannsynlig
Stor
konsekvens
5
Trafikksikkerhet
Sannsynlig
Liten
konsekvens
6
Brann
Moderat sannsynlig
Stor
konsekvens
Risiko
Grønt er utenfor risikoområdet, gult krever at tiltak vurderes, rødt krever tiltak iverksatt.
Overnevnte forhold er nærmere omtalt i planbeskrivelsen, men kan oppsummeres slik:
 Det er ikke kjente kvikkleiresoner i nærheten. Det er heller ikke fare for at ras fra
kjente kvikkleireforekomster vil kunne treffe planområdet.
 Planområdet ligger ikke så lavt at det er utsatt for flomfare. Da planområdet ligger på
ca. kote +7 vil en 200-årsflom i Verdalselva og Kvisla ikke kunne nå opp til dette
nivået.
 Overflatevann tenkes håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva.
 Området er ikke spesielt utsatt for vind.
 Tiltakshaver er ikke kjent med at det har vært ulykker i nærområdet. Lav hastighet
(30-sone) tilsier at de fleste hendelsene kun vil gi lettere skade.
 Sannsynligheten for omfattende brann er moderat, dvs. i gjennomsnitt en hending pr.
100 – 1000 år. Kommunen har god brannberedskap. Området har ei lokalisering som
gjør at en raskt vil komme i gang med slokking og skadebegrensning.
Kulturminner
Planen berører ikke kjente automatisk freda kulturminner. En del eldre bebyggelse i
nærområdet. Vektargata 1 med Thomsengården er ifølge kommunedelplanen et
bevaringsverdig bygningsmiljø, hvor det bl.a. er gitt bestemmelser ift. fortetting innenfor
bevaringsområdet.
Forholdet til naturmangfoldloven / biologisk mangfold
Det er i Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken ikke registrert viktige eller
truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.
18
Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.
I planbeskrivelsen er det opplyst at de kommunale ledningsanleggene i Vektargata er
moderne og tidsriktige med god kapasitet. Verdal kommune la nytt ledningsanlegg for
vannforsyning, spillvann og overvann ca. i 2000. Videre finnes det strømforsyning i
rimelig nærhet.
Utbyggingsavtale
Det er behov for utbyggingsavtale. Prosessen er satt i gang, og tiltakshaver tar sikte på at
forslag til utbyggingsavtale legges fram samtidig som sluttbehandling av
reguleringsplanen.
Andre aktuelle forhold
Det foreslås areal for renovasjonsanlegg ved inn-/utkjøring til bakgård. Dette er felles for
planområdet. Utbygger ønsker å tilrettelegge for system med nedgravde containere.
Konsekvenser av planforslaget
I planbeskrivelsen er følgende vurdert:
Landskapsbilde / bymiljø
 Bebyggelsen i nærområdet er hovedsakelig i 2 eller 3 etasjer. I Snøhettas
mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta, 2011), er det pekt på at Verdal
sentrum har et stort fortettings-potensiale i høyden, og at den generelle byggehøyden
kan løftes mye. Ut fra dette mener tiltakshaver det vil være forsvarlig å bygge 5
etasjer på en såpass sentrumsnær og attraktiv tomt.
 Eksisterende bygg på tomta framstår i dag som lite estetisk. Ny bebyggelse vil
medføre en standardheving på tomta.
 Planlagte leilighetsbygg vil komme på nord- og vestside i forhold til nærmest
bebodde bebyggelse. Noe forringelse av sol- og utsiktsforhold må påregnes for noen
av de nærmeste leilighetene.
Veg- og vegtekniske forhold
Tomta ligger inntil Vektargata med god adkomst. Trafikken vil ikke bli vesentlig
påvirket av ny bebyggelse.
Grunnforhold
Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra
Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god
byggegrunn. Det er ikke kjente kvikkleireforekomster i umiddelbar nærhet. Når det nå
skal bygges nytt bygg i 5 etasjer inntil eksisterende bebyggelse vil det bli behov for
geoteknisk bistand. Dette vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaken.
Miljø / teknisk infrastruktur
Området er sentrumsnært med gode gang- og sykkelforbindelser til aktuelle mål. Dette
sammen med godt utbygd infrastruktur gjør at tiltaket ikke vil ha særlig påvirkning på
det ytre miljø.
19
Folkehelse
De planlagte leilighetene har 1 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra 70 – 95 m2. Alle
leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter
av behov og potensielle kjøpere. Området er sentrumsnært, og de fleste
sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er
allerede etablert.
Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune for Holmengården (Vektargata 3) ble
gjennomført 28.05.2013. Melvoldgården har kommet til i ettertid. Planarbeidene ble
kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013. Berørte
grunneiere, naboer og gjenboere samt offentlige myndigheter ble varslet i brev
09.06.2013. Etter avtale med Innherred samkommune ble utvidelse av planområdet
varslet pr. brev datert 17.12.2014.
Det er mottatt 2 forhåndsuttalelser:
Nord-Trøndelag fylkeskommune
Det vises til bestemmelsene i kommunedelplanen for utnyttelsesgrad, fasader i
byggelinje, samt bygningers utforming. Det må avsettes tilstrekkelig og egnet areal for
leik og opphold ute. Videre støttes anbefalingene om at første etasje forbeholdes
forretning / kontor og at parkeringsplasser fortrinnsvis blir plassert under bakken.
Anbefaler at en viss andel av leilighetene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet.
Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, og en finner ikke
at det er foreligger slik konflikt.
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Landbruksavdelingen forutsetter at det planlegges for en høy utnyttelsesgrad ift. høyder,
parkering, form og arkitektur.
Miljøvernavdelingen presiserer at prosessen må organiseres på en måte som ivaretar barn
og unges interesser, og at barn, unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta.
Videre henvises til T-1442, «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», og
det pekes på at gitte grenseverdier må overholdes. Håndtering av gravemasser må gjøres
etter reglene i forurensningsforskriften.
Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en ROS-analyse i tråd med pbl § 4-3.
Uttalelsene er ikke direkte besvart i planbeskrivelsen, men nevnte forhold er stort sett
hensntatt.
Intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling:
Teknisk drift, barnerepresentant samt Brann og redning er gitt anledning til uttalelse.
Barn- og unges representant i plansaker
Har ingen innvendinger til det konkrete planforslaget.
På generelt grunnlag påpekes at den økte fortettingen av sentrum som denne
reguleringsplanen, sammen med mange andre reguleringer medfører, vil gi et økt trykk
på de fellesarealene som eksisterer i sentrum av Verdal.
20
Det blir i tiden framover viktig å legge til rette for et mangfold av aktivitetstilbud for
barn, unge og eldre for å kunne opprettholde et levende sentrum – dette er viktig ikke
minst ut fra et folkehelse og kriminalitetsforebyggende perspektiv.
Dette er utfordringer som ikke kan løses i fht. en enkelt reguleringssak, dette er
utfordringer som bør i varetas i en større helhet og med utgangspunkt i de perspektivene
som ligger til grunn for kommuneplanens samfunnsdel.
Dette perspektivet blir det svært vanskelig å ivareta når plansakene legges fram «bit for
bit». Det hadde vært ønskelig at utbyggere i større grad samarbeidet om å finne fram
måter der fellesarealer kunne bli sett på i sammenheng, der man kunne lage møteplasser
som i større grad ivaretar mangfoldet i befolkningen.
Kommentar:
Dette er forhold som bør hensyntas i overordna planer, bl.a. i ny kommunedelplan.
Uansett gir planog bygningsloven anledning til søknad om privat planforslag for
mindre områder.
Vurdering:
Arealformål
Foreslått formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting vurderes å
være i samsvar med overordnet plan, hvor området er avsatt som sentrumsformål (bolig,
forretning, kontor). I sentrum bør også tjenesteyting og detaljhandel være tillatt.
Grad av utnytting
Gjeldende kommunedelplan sier maks 66 % BYA (bebygd areal) av netto tomt. I
planforslaget har bebyggbare arealformål egen grad av utnytting, og det er ikke regnet på
bebygd areal ift. netto tomt. Foreslått 90 %-BYA av bebyggbart blandet arealformål er
akseptabelt, forutsatt at det også sikres tilstrekkelig og egnet parkering og
uteoppholdsareal. Minstekrav til parkering er sikret med bestemmelse (§ 2.6). I tillegg til
parkering i kjeller, garasjer, bakgård og privat sidegata (foreslått som parkeringsformål)
må en for å dekke minstekravet benytte kommunens frikjøpsordning for 1-6
parkeringsplasser. Uteopphold er sikret med egne formål tilpasset maks 20 boenheter.
Byggehøyde, takform, plassering m.m.
Noen aktuelle bestemmelser i kommunedelplanen:


Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg.
Maksimal mønehøyde kan der dette harmonerer med omgivelsene, tillates inntil 15,0 meter
målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
Ny bebyggelse og tilbygg mot offentlig gate, plass eller annet areal åpent for allmenn
ferdsel, skal ha fasade i eksisterende byggelinje og bygningen skal plasseres inntil minst en
av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen.
Noen relevante retningslinjer i kommunedelplanen:
 Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes.
Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg
eksisterende takformer, retninger på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av
adkomst for gående og kjørende.
 (Større byggevolum i senterområder/områder disponert til offentlig formål bør
utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal
21
parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute skjermes med
bygninger og beplantning).
 I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i
sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig
preg.
 Bebyggelse langs Nordgata, Sørgata, Johannes Bruns gate, Konsul Moes gate,
Minsaas plass, Jernbanegata og Vektargata skal i hovedsak ha forretning/kontor i 1.
etasje.
Det foreslås maks 16 m gesimshøyde og flatt tak, mens kommunedelplanen åpner for
maks 15 meter mønehøyde der dette harmonerer med omgivelsene. Om foreslått bygg i
fem etasjer harmonerer med omgivelsene blir en skjønnsmessig estetisk vurdering.
I 2013 ble det vedtatt en detaljregulering for området bak Sentrumsgården, som legger til
rette for et bygg med 15 m gesimshøyde og flatt tak, og med 14 leiligheter fordelt på 4
leilighetsplan, i tillegg til delvis nedgravd garasjeplan. I sør grenser planområdet til
denne detaljreguleringen (Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013). Sparebankbygget på
motsatt side av Vektargata har 3 næringsetasjer pluss teknisk rom midt oppe på taket.
Selv om det finnes og er planlagt høye bygg i nærområdet er det situasjonen i gateløpet
Vektargata som blir viktig å vurdere nærmere, både ift. gjeldende kommunedelplan,
Snøhettas høydestudie og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I
planbeskrivelsen er planforslaget vurdert ift. Snøhettas mulighetsstudie, ikke
oppfølgende høydestudie.
Bebyggelsen langs sørsiden av Vektargata har i dag noenlunde lik gesimshøyde, selv om
totalhøyden varierer. Tilliggende nabobygg i Vektargata 7 og 9 (opprinnelig oppført for
Gjensidige) har ifølge byggetegninger gesims- og mønehøyde mot Vektargata på hhv.
ca. 6,3 og 11,3 meter. Bygget har to kontoretasjer mot Vektargata og tre etasjer mot
bakgård. Den bevaringsverdige Thomsengården i Vektargata 1 er et toetasjes trehus med
saltak. Sentrumsgården nærmest kryss med Jernbanegata har noe inntrukket fasade ift.
Vektargata og gesimshøyde ca. lik mønet på Thomsengården, se 3D nedenfor.
På motsatt side av Vektargata ligger Bluesgården, Sparebankbygget og en enebolig. De
har svært ulik byggehøyde og volum. Kun Bluesgården og eneboligen (begge to er
trehus i to etasjer med saltak) har fasade langs Vektargata. Sparebankbygget har
hovedfasade langs Jernbanegate og bakgårdsparkering mot Vektargata.
Planforslaget vil bryte vesentlig med dagens jevne gesimshøyde langs sørsiden av
Vektargata, og dermed gi brudd eller variasjon i gateløpets liggende linjer. På vedlagte
fotomontasje ser det ut som bygget ikke blir vesentlig høyere enn
nabobyggets/Gjensidigegårdens tilbaketrukne møne, men bygget kan bli ca. 4,7 meter
høyere. Vegglivet mot Vektargata blir uansett vesentlig høyere enn hos
nabobebyggelsen.
3D-utsnittene nedenfor viser forskjellen mellom dagens situasjon og planlagt situasjon.
22
Melvoldgårde
Holmengården
n
3D av dagens situasjon i Vektargata, med relativt jevn gesimshøyde.
3D av situasjon med planlagt utbygging i Vektargata 3 og 5 samt planlagt utbygging ved
Amfisenteret i bakgrunnen. NB! Modellen er noe misvisende, da den mot Teltburgata
viser bygg som skal fjernes. Det foreligger dessverre ikke 3D av planlagt utbygging bak
Sentrumsgården med maks tillatt gesimshøyde 15 m, slik at en får sett bygningsvolumene
i sammenheng.
3D-modell av planlagt bebyggelse er tilgjengelig her:
http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D
Foto av dagens situasjon foreligger også i planbeskrivelsen. Vedlagte illustrasjoner
(fotomontasje) viser også planlagt utbygging sammen med nabobebyggelsen.
23
Kartet viser planforslagets grense til vedtatt
detaljregulering for Sentrumsgården II.
Illustrasjon av planlagt nabobebyggelse,
Sentrumsgården II (fra plansaken).
Dagens situasjon med litt inntrukket
fasade langs Vektargata.
Plandata lagt over flyfoto.
Skygge i Vektargata.
Hvor godt byggverket harmonerer eller samspiller med omgivelsene kan uttrykkes
gjennom orden (monotoni - enhet) og uorden (variasjon - kaos), der enhet og variasjon er
ansett som trygge løsninger. Balanse mellom liggende linjer er ofte en fordel.
Her er et utdrag fra Miljøverndepartementets og Kommunal- og arbeidsdepartementets
veileder «Estetikk i planog byggesaker» (1997) om samspill, sett ift. byggverkets rolle
og beliggenhet:
«Samspillet mellom nye og eksisterende byggverk må vurderes ut fra et hierarki hvor
noen anlegg er viktigere enn andre. Disse rollene bør påvirke hvordan anlegg knyttes
sammen. Ordinære bygg, som buss-skur, bolig-, forretnings- og kontorbygg, kan det
være naturlig å underordne eksisterende strukturer ved at plassering og volum
sammenfaller med det som er vanlig i strøket. For viktige fellesanlegg, som TV-sender,
buss-stasjon, grendehus o.l. kan det være aktuelt å skape brudd med slike mønstre.
Anlegget kan gis en dominerende plassering i landskapet, kan bryte eksisterende
gatestruktur ved å lage en ny plass eller kan ha større bygningsvolumer og et annet
arkitektonisk uttrykk enn byggene rundt. Også ordinære bygninger kan behandles på
24
denne måten dersom de har en dominerende plassering, f.eks. som fondvegg i et gateløp
eller avslutning av en husrekke langs en sjøfront. Jf. kap. 3.3 (Utbyggingsmønster) og
3.4 (Veg) som også drøfter forholdet mellom underordning og kontrast.»
Planlagt bygg har hverken en plassering eller rolle/innhold som tilsier at det her bør
tillates vesentlig større gesimshøyde enn nabobebyggelsen.
Overordna bestemmelse om plassering av bygg i byggelinje og inntil naboeiendom er
tilstrebet fulgt, men fasadeliv/yttervegg mot Vektargata er trukket noe tilbake av hensyn
til frisikt i kryss. Slik er det også i dag, se figur ovenfor. Med knekt hjørne (slik
«Gjensidigegården» har mot nord) kunne fasadelivet blitt mer på linje med
nabobebyggelsen, men balkonger over fortau ville da framstått mer «påtrengende» og
kommet nærmere gateparkeringen.
Omriss av planlagt bebyggelse er ikke juridisk bindende. I bestemmelsene går det
imidlertid fram at: «Bebyggelsen forsøkes plassert nærmest mulig byggegrensen mot
Vektargata».
Når det gjelder retningslinjen om helhetlig preg vil foreslått fortetting/transformasjon
avvike i bygningsvolum og delvis takform, men både plassering og orientering av
bebyggelsen vil forholde seg til det offentlige gateløpet på en bymessig måte.
Bebyggelsen i området har i dag variert takform, bl.a. har byggene som skal fjernes
delvis flatt tak.
Øvrige overordna retningslinjer er i stor grad hensyntatt.
I kommunens arbeid med ny kommunedelplan vurderes følgende i sentrum: Dersom det
gjennom detaljregulering utføres vurderinger av virkninger for omgivelsene som
minimum innbefatter et sol-/skyggediagram, endrede utsiktsforhold og estetisk harmoni
med omkringliggende bebyggelse kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter målt fra
gjennomsnittlig planert terreng tillates dersom vurderingene finner det tilrådelig.
Snøhettas anbefaling i høydestudie, se under, er mer konkret og variert.
Illustrasjon av sol-/skygge følger vedlagt. Husbankens veileder «Gode boligområder» fra
2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller
23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Illustrasjon 15. september og 15. juni
kl. 1500 viser at ca. halvparten av lekeplassen (som ikke ligger under svalgang) har
skygge på dette tidspunktet, og at den senere på ettermiddagen er i full skygge.
Illustrasjonen viser også sol-/skyggeforhold på nabotomtene. Viste sol-/skyggeforhold
tilsier ikke nødvendigvis at bebyggelsen bør være lavere, men solforholdene er ikke
optimale utover ettermiddagen.
I Snøhettas høydestudie 27.04.2012 (ikke juridisk bindende) er det i sentrumsområdet /
innenfor områder med høydekategori A (lys grå farge på kartet under) foreslått at bygg
oppføres med inntil 4 etg. + loft, bortsett fra i pluss-/minussoner som skal sikre variasjon
og tilpasnings-muligheter innenfor sonen. «Med utgangspunkt i de generelle høydene, er
spesielle punkter og soner i sentrum gitt pluss og minusverdier. Pluss gir en
høydeøkning på inntil 2 etasjer (6 meter), mens minus gir høydetap på inntil 2 etasjer (6
meter).» Aktuell strekning langs Vektargata er vist som et slikt minusområde med -6 m/2
25
etasjer. Kommunen tolker studien dithen at den i aktuelt planområde ut mot Vektargata
anbefaler bygg i kun 2 etg. + loft / 15-6=9 m, se figurer under.
Planområdet i
Vektargata
Figur fra Snøhettas høydestudie med markering av bl.a. røde minussoner.
Figur fra Snøhettas høydestudie.
Snøhettas begrunnelse for pluss og minus: «Pluss og minus utløses av en rekke ulike
faktorer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. I en
områderegulering kan høydevariasjonen spesifiseres nærmere, og for de ulike
situasjoner og miljøer i sentrum kan enkelte faktorer fremheves som viktigere enn
andre.»
Overnevnte burde for aktuelt planforslag tilsi lavere bebyggelse enn det som er foreslått.
Da planforslaget innebærer større byggehøyde enn anbefalt i Snøhettas høydestudie, kan
det være relevant å vurdere forslaget ift. Snøhettas generelle argumenter for høyere
bebyggelse:
 «For bebyggelsen i sentrum er det et ønske om å oppnå variasjon i fotavtrykk og
høyde av flere grunner:
- for å skape et spennende gateforløp
- i forhold til sol
- for å unngå utbygging av store ensartede strukturer»
 «Gatekryss er eksempel på punkter i byen hvor større høyde kan bidra til å skape
større aktivitet gjennom flere brukere, samt trekke oppmerksomhet. Offentlige
funksjoner, landemerker og innfartsporter til byen er andre begrunnelser som kan gi
større høyde.»
 Fyrtårn: «Områder med spesifikk betydning i bybildet og funksjoner som bidrar
særskilt til et levende bymiljø belønnes med bonus i form av ekstra tillatt
byggehøyde.» De tenker da på funksjoner byen drar spesiell nytte av, som bidrar
26
særskilt til byens identitet og karakter. Dette kan være ønskede bidrag til det
offentlige tilbud, pilotprosjekter innenfor bærekraft, næringsetablering med høy
arkitektonisk kvalitet, m.m.
Sett i forhold til kulepunktene ovenfor finner kommunen følgende:
Hva som skaper et spennende gateløp kan diskuteres, men planforslaget vil gi variasjon i
byggehøydene langs Vektargata. Bygget er en forholdsvis massiv struktur, men det er
gitt bestemmelser om estetisk utforming (§ 2.2), bl.a. av fasaden mot gata.
Planlagt bebyggelse gir akseptable solforhold lokalt på tomta, men vil gi skygge i
offentlig gate (Vektargata), noe også dagens bygg gir. Øst i planområdet blir det
vesentlig lavere bebyggelse enn i dag med lave carporter/garasjer og boder.
Kulepunkt 2 og 3 kan i mindre grad benyttes som argument for planforslaget.
Planforslaget åpner riktignok for forretning/kontor/tjenesteyting i 1.-2. etg., noe som kan
gi liv i gata og bidra til sammenheng i publikumsretta funksjoner på gatenivå i sentrum.
Selv om det er positivt med transformasjon av slitne bygg i sentrum vil planlagt bygg
trolig ikke kunne karakteriseres som et «fyrtårnprosjekt». Det har heller ikke en
framtredende beliggenhet.
Foreslått bygg blir høyere enn rådhuset i 3 etasjer, som ligger ca. 100 m unna, men ikke
høyere enn planlagt teaterhus (sal) på motsatt side av jernbanen.
I høydestudien er bl.a. Vektargata vist som gatetun / shared space der høydereguleringer
bør sikre gode solforhold og variert bebyggelse. Snøhetta skriver: «Det tillates generelt
større høyder på bebyggelsen nord for og øst for gaterommene, og lavere mot sør og
vest.»
«Bebyggelse bør formes slik at viktige uterom, parker og gater samt boligbebyggelse får
best mulige solforhold.»
Planområdet ligger sørøst for gaterommet Vektargata. Vektargata er orientert slik at
dagens bebyggelse i 2 etasjer kaster skygge i gata på dagtid (se flyfoto). Med 5 etasjer vil
nærområdet få endra solforhold, men bebyggelsen i bakgården blir lavere enn i dag.
Baker Thomsens plass ligger vest for Thomsengården, og ser ikke ut til å få endrede
solforhold som følge av planforslaget. Boligenes uteoppholdsareal har akseptable
solforhold.
I nærområdet er det som tidligere nevnt allerede vedtatt mulighet for boligbebyggelse
med gesimshøyde tilsvarende kommunedelplanens mønehøyde, men Sentrumsgården II
henvender seg ikke til Vektargata men til Teltburgata og privat sidegate/parkering. Når
det i planforslaget legges til rette for næringsvirksomhet i 2 etasjer kreves det også større
etasjehøyde enn for bolig.
Rådmannen er positiv til noe større byggehøyde enn nevnt i kommunedelplanen og
Snøhettas anbefaling i høydestudie. Foreslått krav om forretning/kontor/tjenesteyting i
første etasje vil kunne bidra til å skape liv i sentrum, i samsvar med retningslinje i
gjeldende kommunedelplan. Hensynet til den lavere nabobebyggelsen og spesielt den
bevaringsverdige Thomsengården taler noe imot et så stort bygningsvolum og
gesimshøyde. Sett fra gatenivå vil det imidlertid ta seg annerledes ut enn sett fra
fugleperspektiv. På gatenivå har gaterommets proporsjoner (forholdet mellom
27
gesimshøyde og gatebredde) betydning for hvordan gata oppleves. Vektargata har to
kjørefelt, ensidig kantsteinsparkering og tosidig fortau (tilsammen ca. 11 m bredde).
Snøhetta betegner dette som en smal gate. Kommunen tror imidlertid gata tåler foreslått
innslag av høyere bebyggelse, selv om byggets nøytrale plassering og innhold (rolle for
fellesskapet/allmennheten) ikke kan forsvare et vesentlig brudd i gesimshøyden mot
Vektargata.
Parkering og varelevering
Det foreslås lavere minimum parkeringskrav for både boliger og detaljhandel enn i
retningslinjene i gjeldende kommunedelplan. Det foreslås 1 p-plass pr. boenhet i stedet
for 1,2 og det foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 forretning i stedet for 1 p-plass pr. 25 m2 BRA
detaljhandel.
Dvs. en halvering av minstekrav til parkering for detaljhandel. Samtidig forutsetter
planen frikjøp av 1-6 parkeringsplasser (inntil 6 av 35 plasser = 17,2 % av totalt
parkeringsbehov).
Foreslått parkeringskrav er i henhold til pågående arbeid med ny kommunedelplan, hvor
det vurderes redusert krav til parkeringsdekning for detaljhandel og boligformål annet
enn enebolig, ihvertfall i sentrum. Verdal kommune har i dag et svært strengt krav til
parkeringsdekning på 1 plass per 25² detaljhandel. Dette legger sterke begrensninger på
utviklingsmulighetene i sentrum og er svært plasskrevende. Økt bosetting i sentrum
reduserer også det generelle behovet for privatbil da sentrale funksjoner lettere nås med
aktiv transport.
Færre parkeringsplasser vil stimulere til i større grad å la bilen stå når den ikke er helt
nødvendig. Dette vil bidra til mindre forurensende utslipp, mindre trafikkstøy, økt
trafikksikkerhet for bl.a. myke trafikanter og er positivt ift. folkehelse. Et redusert
parkeringskrav åpner for mer intensiv arealbruk i sentrum, som videre kan redusere press
på arealer hvor f.eks. hensynet til grønnstruktur og dyrka mark bør vektlegges.
En innvending som gjerne dukker opp i forbindelse med dette spørsmålet er faren for
handelslekkasje til nærliggende områder dersom parkeringstilgangen i Verdal reduseres.
Denne innvendingen er sjelden videre sannsynliggjort og en ser ikke at dette
nødvendigvis vil gjøre seg gjeldende. Videre er det slik at tiltakshavere/næringsdrivere
vil stå fritt til å planlegge flere parkeringsplasser enn minstekravet, dersom de mener det
er behov for det. Samlet sett vurderes redusert parkeringskrav for detaljhandel og
boligformål annet enn enebolig å være et hensiktsmessig plangrep å ta for Verdal
byområde.
En annen innvending kan være at kollektivtilbudet i kommunen ikke kan sammenlignes
med større byer. Blant annet er bosatte utenfor sentrum i stor grad avhengig av bil for å
benytte seg av tjenestetilbud i sentrum og opprettholde sosialt nettverk med venner i
byen.
Lavere minimum parkeringskrav er et prinsipielt spørsmål som bør avklares på
overordna plannivå. Dersom det tillates lavere parkeringsdekning i denne
detaljreguleringen kan det gi presedens for lignende saker. Rådmannen er likevel positiv
28
til foreslått parkeringsdekning, da det er i samsvar med vurderinger i
kommunedelplanarbeidet.
Planforslaget er i samsvar med følgende retningslinje i kommunedelplanen:
«Arealbehov for nye parkeringsplasser skal fortrinnsvis søkes løst ved bygging av
parkeringskjeller/-hus.» Manøvreringsareal i garasjekjeller er imidlertid ikke som
anbefalt i Byggforskserien 312.130 om «Parkeringsplasser og garasjeanlegg» (2005)
eller Statens vegvesen og Gjensidige NOR sine anbefalinger i «Utforming og drift av
parkeringsanlegg» fra 2002 med det formål å redusere skadeomfanget på personer og
materiell. Ender parkeringsradene mot en endevegg må oppmerkingen sikre at bil fra
innerste plass har tilstrekkelig vendeareal ved utkjøring.
Eksempler på utforming av manøvreringsareal.
Løsning vist i kjeller blir ikke juridisk bindende og bør revurderes.
HC-plass ute har ikke anbefalt ekstra lengde, men dette er et privat anlegg.
Varelevering er i vedlagte utomhusplan vist i sidegate/parkeringsareal, mellom
personbilplasser. Dette er ikke juridisk bindende. Inngang for boligene til trappehus er
lagt til gårdsromsiden, for å redusere evt. konflikt med trafikk i vareleveringssonen.
Foreslått krav til minimum sykkelparkering for boliger er iht. anbefaling i Statens
vegvesens sykkelhåndbok og kommunens arbeid med ny kommunedelplan. I
kommunedelplanen vurderes også krav til sykkelparkering for andre formål.
Frikjøp av parkeringsplasser iht. lokal forskrift
Avhengig av om 2. etasje benyttes til bolig eller næringsvirksomhet, vil parkeringskravet
for prosjektet være 30 til 35 bilplasser og 30 til 40 sykkelplasser. Innenfor tomta inkl.
privat sidegate/parkering er det plass til (17 + 4 + 6 + 2) = 29 biler. Dvs. at 1 til 6 plasser
forutsettes dekt med frikjøpsordningen, som pr. i dag har en sats på kr. 100.000,- pr.
plass (Verdal kommunestyres sak 36/13). Med frikjøp er bruker ikke sikret en bestemt
plass, men må benytte seg av ledig offentlig parkeringsplass i nærområdet. Det går ikke
fram om det er boliger (beboere og/eller besøkende) eller næringsvirksomhet (ansatte
og/eller kunder) som får denne utfordringen.
I planbeskrivelsen nevnes mulighet for parkering i Vektargata og på offentlig plass mot
sør. Ifølge Teknisk drift benyttes p-plassen like sørøst for planområdet (gnr. 21 / bnr. 35)
som ansattparkering for kommunen i Vektergata 7-9, og det er ikke ønskelig at den skal
være offentlig p-plass. P-plass sør og øst for rådhuset (ca. 135 plasser) er offentlig, men
brukes av både kommuneansatte og besøkende på dagtid.
Både Snøhettas mulighetsstudie (s. 60-61) og arbeid med gatebruksplan viser at det er
mange parkeringsplasser i sentrum. En grov opptelling sommer 2014 ifb. arbeid med
29
gatebruksplan viste totalt ca. 1200 p-plasser i tilknytning til jernbanestasjon,
forretningsområder og de store arbeidsplassene i sentrum. Tomta tiltenkt teaterhus
inngikk da med 40 plasser. Andel offentlige parkeringsplasser er ikke beregnet. Utover
det som er nevnt ovenfor er det i nærområdet flere muligheter. Offentlig p-plass på
motsatt side av Vektargata ca. 50 m fra planområdet har 10 plasser. Det er gateparkering
også i Jernbanegata. Det er ca. 50 m til p-plass langs jernbanen med 30 plasser, men
Verdal stasjon har også behov for flere p-plasser. Denne p-plassen kan også bli redusert
dersom det ifb. stenging av planovergangen i Nordgata velges universelt utformet rampe
fra Nordgata og sørover mot eksisterende kulvert under jernbanen. Jernbaneverket har
bedt kommunen ta stilling til stenging av planovergangen og evt. avbøtende tiltak i ny
kommunedelplan. Dette blir også tema i gatebruksplan.
At ca. 17,2 % av planforslagets parkeringsbehov blir dekt med frikjøp gir kommunen
midler til å etablere flere offentlige p-plasser. Utfordringen blir å finne areal for dette.
Renovasjon
Det planlegges nedgravd løsning, som normalt brukes for husholdningsavfall.
Forhåpentligvis vil dette fungere både for boligene og forretning/kontor/tjenesteyting, da
løsningen er felles for hele planområdet. Det er hverken plass eller ønskelig med store
kontainere i sentrum
Uteopphold/lek
Størrelse og egnethet av uteoppholdsarealet er i samsvar med bestemmelse 4.4. i
gjeldende kommunedelplan, slik det også er redegjort for i planbeskrivelsen. Arealet er
dimensjonert for inntil 20 boenheter. Det er gitt bestemmelse om inngjerding og utstyr
på lekeplass samt rekkefølge for opparbeidelse.
Universell utforming/tilgjengelig boenhet
Overnevnte er sikret med bestemmelser og gjennom Byggteknisk forskrift TEK10.
Vurdering ift. naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking
nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe
til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er
kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter
2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper
2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det
eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og
Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i
forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med
dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de
andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.
Konklusjon/tilråding
Planforslaget avviker fra overordna plan mht. både grad av utnytting, byggehøyde og
minimum parkeringskrav samt fra Snøhettas høydestudie (ikke juridisk bindende).
Foreslått bygg i fem etasjer ligger også nært bevaringsverdig nabobebyggelse. På
bakgrunn av en helhetsvurdering ser likevel Rådmannen positivt på et bygg i fem etasjer
30
her med næringsvirksomhet på gatenivå, da det vil styrke områdets bymessige karakter.
Planforslaget er også i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold.
Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.
31
Verdal kommune
Sakspapir
Detaljregulering for del av Vuku sentrum
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
[email protected]
E-post:
74048512
Tlf.:
Arkivref:
2015/1130 - /
Utvalg
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
70/15
I medhold av planog bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for del av Vuku
sentrum datert 14.08.2015 framlagt for høring og offentlig ettersyn. Vedtaket forutsetter
at følgende endringer blir gjort i plandokumentene før saken legges ut til offentlig
ettersyn:
Det tas inn en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at Breding masseuttak, nord for
planområdet, skal avvikles før etablering av ny boligbebyggelse kan tillates.
Vegetasjonsskjermen mot Breding grustak tas ut av planforslaget og den opprinnelige
detaljreguleringen av Breding grustak opprettholdes.
Det legges inn en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at avkjørselen ved Breding
gård blir fysisk sperret, iht. gjeldende plan for området før boligbebyggelsen godkjennes
etablert av kommunen.
Vedlegg:
Ingen
1 Planbestemmelser
2 Planbeskrivelser
3 Reguleringsplan Vuku 25092015
4 Breding grustak, Verdal
5 Detaljregulering for del av Vuku sentrum - Uttalelse - Grunneier gbnr 139/1
6 ROS
Ingen
32
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arkplan AS har på vegne av Utvikling 1 AS oversendt et planforslag for deler av Vuku
sentrum, ved Breding Gård – Gnr: 139 Bnr: 1.
Formålet med planen er å åpne for boligbebyggelse med høy utnyttelsesgrad i deler av
Vuku sentrum.
Planområdet
Området ligger vest i Vuku sentrum og grenser mot Bredingen grustak i nord, Vuku
sentrum i øst, fv. 757 i sør og Breding gård i vest – jfr. Figur 1.
Figur 1 Viser oversiktskart for Vuku sentrum. Planområdet er markert med rosa skravur.
Planområdet omfatter et dyrka areal på eiendommen gnr./bnr. 139/1 teig 3, på ca.
6,9daa.
Plankartet viser eksisterende bebyggelse med tilhørende byggegrense, område for ny
boligbebyggelse, felles lekeareal, naturområde, vegnett med hensynssoner,
renovasjonstorg, trafostasjon og vegetasjonsskjerm – jfr. Figur 2.
33
Figur 2 Viser forslag til plankart.
Planstatus
Planområdet berører reguleringsplan for Vuku sentrum, vedtatt 28.09.1998 og Breding
grustak, vedtatt 29.01.2001 - sist endret 25.11.2013.
Gjeldende plan for Vuku sentrum åpner for boligbebyggelse i området, med forutsetning
om at Breding grustak avvikles før boliger kan etableres.
Figur 3 Viser utdrag fra reguleringsplan for Vuku sentrum, datert 28.09.1998.
Gjeldende plan for Breding grustak regulerer området som er avsatt til
vegetasjonsskjerm i planforslaget, til kombinert Massetak/jordbruk – markert med brun
farge i figur 4.
34
Figur 4 Viser utdrag fra reguleringsplan for Breding grustak, datert 25.11.2013.
Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om planprogram iht. Pbl § 12-9, eller krav
om konsekvensutredning iht. KU-forskriftens §§ 2 og 3.
Planforslaget
- Generelt:
Planen legger opp til etablering av 25 nye boenheter, sentralt i Vuku sentrum.
Planområdet er et lite jordstykke med sentral beliggenhet, og bærer preg av å
ligge innklemt mellom flere formål. Et planforslag som foreslått vil bidra til en
naturlig fortetting av området.
-
Bebyggelsen:
Planforslaget åpner for ny boligbebyggelse i maksimalt tre etasjer fortrinnsvis i
form av flermannsboliger i kjede. Bebyggelsen tillates oppført i opptil 11,5 meters
høyde og skal utformes i moderne byggestil med flate tak, pulttak eller saltaks
form, men ulik takform kan ikke blandes uten at det gir et helhetlig arkitektonisk
uttrykk.
Bebyggelsen vil utformes etter områdets egenart. Med dette menes at ev. tomannsboliger trappes ned ift terreng og ev. flermannsboliger/lavblokk og
uteområder plasseres der det er plant i dag.
-
Biladkomst og gang-/sykkelveg:
Adkomst vil være fra fv. 757, gjennom etablering av ny avkjørsel og med
gjennomkjøring via intern kjøreveg i planområdet ut bak dagligvarehandelen.
Avkjørselen er en videreføring av den i gjeldende plan. Internkjørevei er
prosjektert som veg med lite trafikk, og skal også kunne brukes av myke
trafikanter. Planforslaget legger opp til at gående og syklende skal kunne benytte
intern kjøreveg for adkomst mot sentrum via egen utkjørsel bak
dagligvarehandelen. Det er også mulig med gangsti for myke trafikanter fra den
nord-østre delen av planområdet.
35
Fortau fra langs fv. 757 er videreført i plankartet, men tenkes ikke utbygd med
bakgrunn i at det ikke er lagt opp til videreføring av forbi dagligvarebutikken i
området.
-
Parkering:
Det legges opp til full parkeringsdekning, både car-port/garasje og p-plasser, på
egne arealer. Bestemmelsene regulerer antall plasser iht. kommunens
parkeringsnorm på 1,5 plass pr. boenhet i flermannsboliger og 2 parkeringsplasser
pr. boenhet i to-mannsbolig. Det legges også opp til egen sykkelparkering i
området, men dette er ikke lagt inn i bestemmelsene som et krav.
-
Lek og uteopphold:
Det skal etableres et felles lek- og uteoppholdsareal på 1,1 daa, øst i planområdet.
Det er nedfelt rekkefølgebestemmelse om at dette skal være opparbeidet før
bygging av bolig kan utføres. Det er også nedfelt et minimumskrav om hvilke
apparater som skal etableres i området. Det er imidlertid ikke stilt krav om at
lekeplassen skal være universelt utformet og utrustet.
-
Universell utforming:
Det er ikke tatt utgangspunkt i universell utforming av bebyggelsen i
bestemmelsene. Dette reguleres i Teknisk forskrift. Krav om tilgjengelig boenhet
styres gjennom TEK 10.
-
Støy:
Støy fra fv.757 beveger seg inn på området fra sør. I dette området er det ikke
planlagt bebyggelse eller lekeareal – kun vegformål og renovasjonstorg. Dette er
ivaretatt med en egen hensynssone i plankartet.
Det finnes ikke eksisterende støybegrensende tiltak i området og det er heller ikke
vurdert til å være et behov.
Støy fra Breding grustak skisseres ikke som et problem. Det vises til at ansvarlig
driver plikter seg til å overholde støynivået som er gjengitt i
forurensningsforskriftens § 30-7.
-
Støv:
Utbygger forutsetter at driver av Breding grustak holder seg innenfor rammene i
forurensningsforskriftens § 30-5.
Det er for øvrig ikke vurdert andre sannsynlige støvproduserende kilder.
-
Risiko- og sårbarhetsanalyse:
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse med utgangspunkt i sjekkliste
fra DSB sin veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Det er i den
forbindelse avdekt risiko- og sårbarhetsforhold knyttet til ras som følge av en
kvikkleireforekomst i området.
36
Multiconsult har gjennomført en geoteknisk undersøkelse i området. Vurderingen
i rapporten konkluderer med at grunnforholdene er fri for kvikkleire, men
organiske, finkornige og telefarlige materialer må utskiftes før fundamentering
mtp. bæreevne og setningskarakteristikk. Dette reguleres etter TEK 10.
Det er ikke avdekket andre risiko- og sårbarhetsforhold i området.
-
Kulturminner:
Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i planområdet, hverken i
askeladden database eller ved gjennomført befaring. Dersom det oppdages
kulturminner under byggearbeidene gjelder den generelle aktsomhetsplikten.
Det har under planprosessen kommet pålegg om undersøkelser etter fornminner.
Kort resyme av rapporten er gjengitt i planbeskrivelsens pkt. 6.3.
-
Biologisk mangfold:
Det er ikke gjort registreringer i området tilknyttet biologisk mangfold.
Områdets beliggenhet og karakter tilsier heller ikke at det er et biologisk viktig
område.
-
Vann-, avløp-, energiløsninger:
Det finnes kommunale ledningsanlegg for vann og avløp samt kabelanlegg for el
og tele i rimelig avstand fra planområdet.
-
Renovasjon:
Det er kommunal renovasjon i området.
-
Utbyggingsavtale:
Kommunalteknikk vil gjøre rede for behovet for en utbyggingsavtale.
Det vises imidlertid i planbeskrivelsen til at tiltaket ikke vil utløse krav til
utbyggingsavtale iht. Pbl. § 17.
Planprosess
- Medvirkning:
Forhåndskonferanse ble avholdt 23.02.2015.
Melding om oppstart ble annonsert i Verdalingen og på kommunens hjemmeside
den 05.03.2015.
Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt 03.03.2015.
Frist for innspill ble satt til 01.04.2015.
De formelle kravene til medvirkning fremgår av Pbl § 5-1. Innspill med bakgrunn
i varsel om oppstart og som ble mottatt innen fristen er gjengitt i saksframlegget
og planbeskrivelsen.
37
Kommunen har også avholdt møte med grunneier på gnr: 139 bnr: 1 og ansvarlig
driver av Breding grustak den 24.09.2015. Hensikten med møtet var å avklare den
videre driften i området for grustaket opp mot den fremtidige situasjonen i
planområdet som nå ønskes utviklet til bolig.
Grunneier og ansvarlig driver har i den forbindelse kommet med uttalelser til
tiltaket.
Innkomne merknader er gjengitt i planbeskrivelsen, med unntak innspill fra intern
høring og innspill som er ettersendt i forbindelse med avklaringsmøtet. Disse er
lagt ved i sin helhet.
Vurdering:
Generelt
Området fremstår som et mindre jordbruksareal, innklemt i et sentrumsnært område.
Kommunen vurderer planforslaget til å representere en naturlig fortetting av Vuku
sentrum. Siden det er snakk om et dyrka areal, er kommunen også positiv til at området
gis en såpass høy fortettingsgrad når det først skal bygges ut, noe som er forenelig med
intensjonen i kommuneplanens arealdel.
Det er imidlertid noen forhold som er i motstrid med gjeldende plan, Detaljregulering for
Vuku sentrum fra 1998 og Breding grustak fra 2013. Dette gjelder en
rekkefølgebestemmelse som går på at etablering av boligbebyggelse ikke kan tillates før
dagens drift i Breding grustak er avviklet og at masseuttaket er tilbakeført. Denne
bestemmelsen er tatt ut i planforslaget. En vil dermed legge opp til at bolig kan etableres
samtidig som det er drift i området. Breding grustak ble opprinnelig regulert med et
tidsbegrenset uttak på 10 år og skulle i utgangspunktet være avviklet tilbake i 2011.
Gjeldende detaljregulering for masseuttaket ble imidlertid endret i 2013, slik at massene
kan utvinnes på ubestemt tid. Etter samtale med Direktoratet for mineralforvaltning og
ansvarlig driver av området, er det antydet å ligge igjen et resterende uttak på ca.
300 000 m3 masse i området. Hvor lang tid dette uttaket vil ta er avhengig av
markedsetterspørsel, men med et årlig uttak på 15 000 m3 vil det tilsvare minimum 20 år
med videre drift. Norsk bergvesen i samråd med ansvarlig driver antyder på sin side 3040 år, dersom man legger til variabler som markedsetterspørsel i estimatet.
Det er kjent at denne typen industri genererer mye støv og støy til omkringliggende
områder. Å etablere boligbebyggelse inntil er derfor ikke anbefalt. Det er heller ikke
gjort støy- og støvmålinger i denne delen av Vuku som friskmelder området eller som
gjengir dagens situasjon. Grunneier, som er nærmeste nabo til området, påpeker på sin
side at støy og støvflukt fra området ikke oppleves som et problem. Kommunen har i
mellomtiden heller ikke mottatt klager som tilsier at området er spesielt utsatt slik
masseuttaket er utformet i dag. Noe som kan ha sammenheng med den naturlige
støyvollen i grensen mellom uttaket og Vuku sentrum. Det er derimot verdt å merke seg
at gjeldende driftsplan for området forutsetter å fjerne denne støyvollen som en del av
etappe 6 og dermed dreie uttaket nærmere planområdet. Man kan derfor ikke forutsette
at støv- og støyforholdene ikke blir et vesentlig problem i fremtiden når uttak av etappe 6
iverksettes – jfr. Figur 5. I planforslaget er det foreslått å legge inn en vegetasjonsskjerm
38
på 10 meter mellom planområdet og grustaket, for å redusere støy- og støvflukt fra
området. Det er også forutsatt at ansvarlig driver overholder støy- og utslippskravene iht.
forurensningsforskriftens kap. 30. Kommunen mener at forutsetningene om at støy- og
utslippskravene overholdes, ikke er noen garanti mot en fremtidig konflikt mellom
bebyggelsen og grusvirksomheten. Det er kjent at spontan støvflukt fra spesielt grustak,
kan være en stor belastning for nærmiljøet, dersom værforholdene tillater det.
Bevaring av dagens støyvoll burde derfor være et minimumskrav, forutsatt at støy- og
støvforholdene tillater det. Dette vil derimot medføre vesentlige konsekvenser for den
videre driften og utformingen av masseuttaket, og vil derfor frarådes.
For å unngå en fremtidig konflikt anbefaler derfor Kommunen at det i første omgang
prioriteres uttak av masser i området og at den opprinnelige rekkefølgebestemmelsen
gjeninnføres, slik at man kan etablere boligbebyggelse først når masseuttaket er avviklet.
Figur 5 Viser utdrag fra gjeldende driftsplan for Breding grustak. Etappe 6 er markert med mørk blå farge og
planforslagets omriss er vist med rosa skravur.
Teknisk infrastruktur
Statens vegvesen fraråder etablering av en ny avkjørsel til Fv757. I planforslaget er
vurderingen gjort ut i fra et helhetlig syn, hvor man uansett ser at eksisterende avkjørsel
til Breding gård hadde blitt kraftig utvidet, samt skapt en ikke like oversiktlig
påkjøringsrampe mot fv. 757 som planforslaget nå viser. Avkjørselen er en videreføring
av den i gjeldende plan. Sett ut i fra et sikkerhetshensyn har utbygger foreslått å vurdere
avvikling av eksisterende adkomst til Breding gård i vest. Rådmannen presiserer at
avkjørselen er regulert med fysisk sperre i dagens regulering for Vuku sentrum, samt
gjeldende plan for Breding grustak. En rekkefølgebestemmelse om at denne sperres før
opprettelse av en ny avkjørsel vurderes som tilstrekkelig, da man tar bort en avkjørsel og
tilfører en ny og mer optimalisert avkjørsel.
Rådmannen foreslår følgende rekkefølgebestemmelse tatt inn i planen.
39
Vestgående avkjørsel på Breding gård skal fysisk sperres/saneres før det tillates etablert
ny boligbebyggelse i området.
Naturmangfold
til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er
kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter
2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper
2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det
eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og
Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i
forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med
dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de
andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.
40
Verdal kommune
Sakspapir
Detaljregulering Storholmen - 1721/234/1
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
[email protected]
E-post:
74048500
Tlf.:
Arkivref:
2012/7628 - /L12
Utvalg
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
71/15
Det gjøres følgende endringer i detaljregulering Storholmen:
Reguleringsbestemmelser; i punkt 3.1.7 tas det inn bestemmelser om at det tillates
tilrettelagt for vannforsyning til hyttene i området og at hytter ikke skal tilknyttes
vannforsyning før godkjent avløpsløsning er etablert.
Forslag til mindre endring av detaljregulering Storholmen, sist rev. 17.06.15, vedtas i
hht. planog bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.
Vedlegg:
1 Planbeskrivelse, sist rev. 17.06.15
2 Plankart, dat. 29.04.13
3 Planbestemmelser, sist rev. 17.06.15
Ingen
Saksopplysninger:
Detaljregulering for Storholmen ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 29.04.2013.
Sweco Norge AS har nå utarbeidet reguleringsendring for området Storholmen hyttefelt i
Verdal kommune, på oppdrag fra arbeidsutvalget på Storholmen. Reguleringsendringen
legger til rette for etablering av vann- og avløpsanlegg for hele området. Plankartet er
ikke endret.
Den mindre endringen av planen ble sendt på begrenset høring i hht. Plan- og
byggesakssjefens vedtak den 25.08.15, sak 614/15.
Berørte parter ble tilskrevet med brev av 26.08.15.
41
Det er mottatt følgende uttalelser:
1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 09.09.15
2 Statens vegvesen, 09.09.15
3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.09.15
1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 09.09.15
Planfaglig uttalelse
Har ingen merknader til foreslått endring.
Kulturfaglig uttalelse
Viser til tidligere uttalelser i plansaken hvor vi uttalte at det ikke er kjente fredete
kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet og minnet om aktsomhets- og
meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 hvis det treffes på slike kulturminner.
Kommentar: Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av
tiltakshaver.
2 Statens vegvesen, 09.09.15
Uttaler seg som vegadministrasjon for riksveg på vegne av staten, som
vegadministrasjon for fylkesveg på vegne av fylkeskommunen eller som sektoransvarlig
på vegne av staten.
Har ingen merknader til reguleringsendringen.
3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.09.15
Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen
merknader.
Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen
merknader.
Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap har ingen merknader.
Reindriftsavdelingen har ingen merknader.
Endring av planen etter høring
Ingen
Vurdering:
Det er mottatt uttalelser fra 3 høringsparter. Ingen av høringspartene har merknader til
reguleringsendringen.
Endring fra tidligere plan omfatter kun vann- og avløpsanlegg til hyttene.
Etablering av vann- og avløpsanlegg til hyttene i Storholmen hyttefelt ses på som
positivt. Det forutsettes at dette gjennomføres på en skånsom måte, for å begrense
inngrep i eksisterende hyttefelt og terreng. Det må velges en driftssikker avløpsløsning
som ikke vil føre til utslipp i Innsvatnet.
Konklusjon
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas.
42
FØRSTE GANGS BEHANDLING
Utvalg
Plan- og byggesakssjefen – delegert sak
Møtedato
25. august 2015
Saksnr.
614/15
Det gjøres følgende endringer i detaljregulering Storholmen:
Reguleringsbestemmelser; i punkt 3.1.7 tas det inn bestemmelser om at det tillates
tilrettelagt for vannforsyning til hyttene i området og at hytter ikke skal tilknyttes
vannforsyning før godkjent avløpsløsning er etablert.
I medhold av planog bygningsloven § 12-14, tredje ledd, vedtas detaljregulering for
Storholmen – mindre endring av bestemmelsene, dat. 17.06.2015, med ovennevnte
endringer, framlagt for høring.
1 Planbeskrivelse, sist rev. 17.06.15
2 Plankart, dat. 29.04.13
3 Planbestemmelser, sist rev. 17.06.15
Ingen.
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Detaljregulering for Storholmen ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 29.04.2013.
Sweco Norge AS har nå utarbeidet reguleringsendring for området Storholmen hyttefelt i
Verdal kommune, på oppdrag fra arbeidsutvalget på Storholmen. Reguleringsendringen
legger til rette for etablering av vann- og avløpsanlegg for hele området. Plankartet er
ikke endret.
Området omfatter del av Statskogs eiendom gnr/bnr 234/1 med en del hytter med
punktfeste, samt hyttetomter som er fradelt tidligere.
Planområdet
Planområdet ligger på Storholmen, en halvøy i Innsvatnet, samt på landsida
m/Hundtangen ved Sandvika. Området har vært benyttet til hytteområde siden 1960tallet og er per i dag utbygd med i overkant av 50 hytter.
Hyttene i området har tilgang til strøm, men ikke innlagt vann.
43
Oversiktskart.
Planstatus
Området er tidligere regulert med tanke på fortetting i området. Eksisterende
reguleringsplan er vedtatt 29.04.2013.
Planforslaget
Planforslaget legger til rette for etablering av vann- og avløpsanlegg for hele området.
Hytter kan ikke tilknyttes vannforsyning før godkjent avløpsløsning er etablert.
Grunnforhold
Området ligger i hovedsak på tykk morene, i hht. løsmassekart fra NGU og erfaring fra
tidligere gravearbeider i området. I deler av området er det delvis våt myr.
Området og grunnen skal undersøkes for å vurdere muligheten for infiltrasjonsgrøft for
avløpsvann. Dette arbeidet utføres av Asplan Viak.
Området er vurdert i hht DSBs veileder «samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» i
forhold til farekategoriene naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer.
Naturfarer:
-grunnen består av morene med noe myr så det er ikke fare for skred i området
-overvann, som følge av flom / høy vannstand, er ikke aktuelt i området
44
Menneske- og virksomhetsbaserte farer:
-endringer i forhold til gjeldende plan medfører ikke betydelig trafikkøkning og dermed
ikke økt fare som følge av dette
-etablering av vann- og avløpsløsanlegg vil medføre en risiko for lekkasje ved
driftsproblemer. Det er etablert avløpsanlegg i andre felt ved Innsvatnet. Godkjent
løsning for avløp må, som nevnt, etableres før tilknytning til vannforsyning.
Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Krav i forhold til kulturminner og
aktsomhetsansvar er gitt i planbestemmelsene Naturmangfold
Det er ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk
rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht.
Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket.
Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Direktoratet for
naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til
området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade
på naturmangfold, jf. § 8.
Planprosess
Medvirkning
Det er gjennomført oppstartsmøte med Innherred samkommune den 12.03.15.
Varsel om planoppstart er kunngjort i Verdalingen og på kommunens hjemmeside, samt
at det er sendt varselbrev til berørte parter.
Svar som har kommet inn i forbindelse med varsel om planoppstart er kort kommentert i
vedlagt planbeskrivelse.
Vurdering:
Endring fra tidligere plan omfatter kun vann- og avløpsanlegg til hyttene.
til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.
Etablering av vann- og avløpsanlegg til hyttene i Storholmen hyttefelt ses på som
positivt. Det forutsettes at dette gjennomføres på en skånsom måte, for å begrense
inngrep i eksisterende hyttefelt og terreng. Det må velges en driftssikker avløpsløsning
som ikke vil føre til utslipp i Innsvatnet.
Det tilrås på dette grunnlag at planforslaget framlegges for høring.
45
Verdal kommune
Sakspapir
Detaljregulering Solhaug boligområde
Saksbehandler: Per Anders Røstad
[email protected]
E-post:
74048557
Tlf.:
Arkivref:
2014/8016 - /
Utvalg
Verdal kommunestyre
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
72/15
Rådmannens innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
 Reguleringsbestemmelsenes § 2.5 endres til:
«For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige
grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T1442/2012. Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet
«boligbebyggelse», mellom byggegrensen mot veg og formålet «annen
veggrunn.»
 Siste setning i bestemmelsenes punkt 3.1.2 tas ut av bestemmelsene.
 Det tilføyes følgende i reguleringsbestemmelsenes §7:
«Før utbygging starter må det dokumenteres at området er stabilt i forhold til
kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddsegenskaper. De geotekniske
utredninger skal være i tråd med NVE’s veileder «Sikkkerhet mot kvikkleireskred
7/2014». Anbefalingene i utredningen skal følges opp i byggearbeidet.»
Forslag til detaljregulering for Solhaug, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til
Plan- og bygningslovens § 12-12.
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Planbeskrivelse, 3/8 2015
Plankart, datert 21/8 2015
Planbestemmelser, datert 3/8 2015
ROS analyse
ROS sjekkliste
Støyvurderinger datert 17/2 2015
Geoteknisk vurdering, datert 3/8 2015
46
Høringsuttalelser.
Saksopplysninger:
Sammendrag.
Arkplan arkitektkontor fremmer forslag til privat reguleringsforslag for boligområde på
Solhaug på vegne av grunneier Utvikling 1 AS. Formålet med planen er å tilrettelegge
området for boligbygging med høy utnyttelse, og bestemmelser som er mer tilpasset
dagens arkitektur.
Planområdet er på ca 15 daa, og ligger ved Forbregd/Lein. Planområdet er også i dagens
gjeldende regulering avsatt til boligbebyggelse. Hovedgrepene og arealbruken i
planforslaget samsvarer derfor i det alt vesentlige med gjeldende regulering.
Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr.
52/15. I høringsuttalelsene kom det innspill på utfordringer på bl.a. støy- og
grunnforhold. Det foreslås derfor endringer av reguleringsbestemmelsene som sikrer at
disse forholdene blir utredet og hensyntatt før utbygging av området.
Den planlagte eneboligbebyggelsen vil være et godt bidrag til et variert botilbud i
Verdal. Rådmannen foreslår at detaljregulering for Solhaug med de endringer som er
nevnt i denne saksutredningen vedtas.
Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr
52/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser
som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 21/9 2015
Landbruksavdelingen vurderer det som klart positivt at området reguleres med en høyere
utnytting, og har ingen vesentlige merknader til planforslaget.
Miljøvernavdelingen påpeker at området er støyutsatt og vil ha behov for skjerming for å
tilfredsstille anbefalte grenseverdier. For å sikre at planbestemmelsene ivaretar
støyutfordringene i tilstrekkelig grad, og fastsetter juridisk bindende krav til støy og
tiltak mot støy, vil Miljøvernavdelingen tilrå endringer i punkt 2.5 i bestemmelsene. I
henhold til Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T1442/2012) skal det stilles absolutte krav (ikke skjønnsbasert) og det skal brukes
konkrete, tallfestede mål og avgrensninger på forhold som ikke går frem av plankartet.
Som et minimum bør bestemmelsen omformuleres til:
grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T1442/2012.»
47
Kommunalavdelingen påpeker at kommunen bør vurdere hvorvidt det kan være
hensiktsmessig å stille krav til anbefalt drenering i planforslaget. Støyskjerming er ikke
sikret gjennom verken plankart eller bestemmelsenes punkt 2.5, og vil således utløse
krav om dispensasjon fra planen før etablering. Støyskjerm bør derfor, enten tegnes inn
på plankartet, eller hjemles i bestemmelsene med angivelse av plassering. Regler for
volumberegninger av bygninger er gitt i TEK 10, og en spesifisering av dette, i
bestemmelsens punkt 3.1.2, er derfor unødvendig og bør tas ut.
Kommentar:
Det er viktig at boligene og uteoppholdsareal blir skjermet mot støy på en slik måte at
beboerne får et best mulig bomiljø. Detaljene som fylkesmannen foreslår endret vil
presisere kravene og gir dermed en bedre sikkerhet på at støyproblematikken blir
håndtert på en best mulig måte, i forhold til de krav som gjelder. Det foreslås derfor at
bestemmelsenes punkt 2.5 endres slik som fylkesmannen foreslår.
Støyskjermen må kunne bygges uten at det utløser dispensasjonsbehandling fra planen.
Det foreslås derfor følgende tillegg i bestemmelsenes punkt 2.5.
«Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet «boligbebyggelse», mellom
byggegrensen mot veg og formålet «annen veggrunn».
Forslaget til nytt punkt 2.5 blir da:
grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2012.
Det tillates bygd støyskjermende tiltak innenfor formålet «boligbebyggelse», mellom
byggegrensen mot veg og formålet «annen veggrunn.»
Når det gjelder drenering, er dette noe som håndteres på byggesaken. Kommunen anser
det derfor som unødvendig å ta inn en egen reguleringsbestemmelse på dette.
Siste setning i bestemmelsenes punkt 3.1.2 er unødvendig slik fylkesmannen påpeker og
foreslås tatt ut.
2. NVE, datert 11/9 2015
NVE anser at skredfaren knyttet til kvikkleire ikke er tilstrekkelig utredet iht. kravene i
TEK10 og anbefalingene gitt i NVEs veileder 7/2014. Planområdet ligger i et område
med sannsynlig opptreden av marine avsetninger, herunder potensiale for kvikkleire.
NVE anbefaler sterkt at det settes krav til ytterligere dokumentasjon som viser at kravene
i TEK10 kap.7.3/PBLs§ 28-1 er oppfylt. Det vises til NVEs veileder 7/2014 for hvordan
dette kan oppnås, spesielt kap.4.5 «Prosedyre for utredning av aktsomhetsområder og
faresoner».
Kommentar:
NVE har det overordnede statlige forvaltningsansvaret innen forebygging av flom og
skredulykker. NVE sine retningslinjer for flom og skredfarer i arealplanleggingen skal gi
kommunene og utbyggere rettledning i hvordan en skal ta hensyn til slike farer i
planarbeidet.
48
NVE anbefaler sterkt at det settes krav til ytterligere dokumentasjon i denne saken. Fra
kommunens side mener vi det er riktig å lytte til NVE i slike spørsmål. NVE er den
fagenheten som har høyeste faglige kompetanse på kvikkleireskred i landet.
Kvikkleireskred kan skje uten forvarsel, ha stort omfang og medføre store skader på
bebyggelse og fare for liv og helse.
Rådmannen vil derfor foreslå at det sikres ytterligere dokumentasjon før en eventuell
utbygging av Solhaug starter. Det foreslås derfor følgende rekkefølgebestemmelse som
tillegg i § 7 i reguleringsbestemmelsene:
«Før utbygging starter må det dokumenteres at området er stabilt i forhold til kvikkleire
og andre jordarter med sprøbruddsegenskaper. De geotekniske utredninger skal være i
tråd med NVE’s veileder «Sikkkerhet mot kvikkleireskred 7/2014». Anbefalingene i
utredningen skal følges opp i byggearbeidet.»
3. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 1/10 2015
Fylkeskommunen vil anbefale at lekeplassen legges på et flatere areal og mer sentralt i
byggefeltet. De har ingen øvrige merknader til planforslaget.
Kommentar:
Vi har vært i tvil om plasseringen av lekeplassen er god nok på planforslaget.
Plasseringen har utfordringer i forhold til plasseringen ned mot fylkesvegen, bratthet og
den vil måtte støyskjermes for at den skal tilfredsstille støykravene i planog
bygningsloven. Vi har imidlertid landet på at plasseringen kan beholdes. Uansett
plassering vil lekearealet bli forholdsvis bratt. Lekeplassen er også plassert i god
tilknytning til et større friluftsområde nord for planområdet. Det spiller også inn her at
det reguleres til eneboligbebyggelse hvor det vil være rom for lek på hver enkelt tomt.
4. Forbregd/Lein Velforening, datert 11/10 2015
Lekeområdet er slik velforeningen ser det lite hensiktsmessig. Det er dessuten støyutsatt,
og dersom lekearealet legges inn mot fylkesveien må det støyskjermes.
Velforeningen foreslår å plassere lekearealet på nord siden av den nye gata i den 3. tomta
fra østenden.
Det må stilles krav til utforming, kvalitet og plassering av lekeapparater på areal avsatt
til Lek.
Areal avsatt til Turveg i enden av gata og ned til G/S- vei langs hovedveien er for bratt
og den må oppgraderes ti G/S vei tilrettelagt for brøyting ihht kravene i Vei-normalene
med tanke på stigning, kurvaturer o.l.
3 meter (eller enda høyere om man hever terrenget) høye støyskjermer anlagt i grensen
mellom boligområde og veggrunn for gang og sykkelvei, vil oppleves som en meget høy
og avstengende «vegg» langs G/S- veien
Kommentar:
49
Lekeplassen vil måtte støyskjermes for å komme under anbefalte grenseverdier for støy.
Dette er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5
I reguleringsbestemmelsenes punkt 3.4.1 settes det krav til utforming og innhold i
lekearealet. Dette kravet er i tråd med det kommunen har krevd i lignende
reguleringssaker.
Turvegen er tenkt som en snarveg ned til gang- og sykkelvegen fra boliggaten. Det vil
være vanskelig å bygge en fullverdig gang- og sykkelveg her på grunn av terrengets
helning.
En 3 meter høy støyskjerm er nødvendig for å få akseptable støyforhold på tomtene
nærmest gangvegen og lekeområdet. En heving av terrenget vil imidlertid føre til at selve
skjermen vil kunne være lavere. Det vil være summen av terrengfylling og skjerm om må
være 3 meter.
Vurdering:
Planområdet har ligget som regulert boligområde siden reguleringen i 1985. Det er
positivt at noen nå tar tak i området og planlegger en utbygging av boliger. Området
ligger sentralt til i forhold til Stiklestad skole, er rimelig sentrumsnært, og ansees som
godt egnet til eneboliger.
Planforslaget tilrettelegger for «moderne» eneboligbebyggelse med høy tomteutnytting. I
reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2 er det sikret at området skal få et enhetlig preg,
noe som vil være viktig for at det skal fremstå på en god estetisk måte. Rådmannen
mener at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer
omkringliggende områders karakter.
Området har utfordringer både i forhold til støy og grunnforhold. Det foreslås i den
sammenheng enkelte endringer i reguleringsbestemmelsene som sikrer at disse
forholdene blir utredet tilstrekkelig før utbygging starter.
I høringsrunden kom det også innspill på om plasseringen av lekeplassen var god nok.
Etter en helhetsvurdering har rådmannen kommet fram til at plasseringen kan aksepteres.
Det er både fordeler og ulemper med plasseringen i enden av boliggaten, i forhold til en
mer sentral plassering midt i feltet. Der den er plassert vil sammenhengen med
friluftsområdene nord for planområdet være bedre, og den vil være mer adskilt fra den
framtidige boligbebyggelsen.
Mye av boligbebyggelsen i Verdal har de senere årene vært leilighetsprosjekter. I den
sammenheng vil denne planlagte eneboligbebyggelsen være et godt bidrag til et variert
botilbud i Verdal.
Rådmannen foreslår at detaljregulering for Solhaug med de endringer som er nevnt i
denne saksutredningen vedtas.
50
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.
Komité plan og samfunn i Verdal - 18.08.2015
BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Planområdet utvides vestover slik at regulert veg i planforslaget henger sammen med
regulert veg i «gammel» plan. Deretter sendes forslag til detaljregulering for Solhaug
boligområde på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. planog bygningslovens §
12-10.
Bakgrunn.
Arkplan arkitektkontor fremmer forslag til privat reguleringsforslag for boligområde på
Solhaug på vegne av grunneier Utvikling 1 AS. Formålet med planen er å tilrettelegge
området for boligbygging med høy utnyttelse, og bestemmelser som er mer tilpasset
dagens arkitektur.
Planområdet.
Planområde ligger ved Forbregd/Lein og omfatter eiendommene gnr./bnr. 37/13 og
37/19. I vest grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I sør mot grenser det
mot fv 166 og i øst og nord grenser det mot skogbevokste områder. Planområdet har en
størrelse på ca 15 daa.
Innenfor planområdet lå det et rehabiliteringshjem for tuberkulosepasienter, denne
bygningen er nå revet, slik at området er uten bebyggelse.
51
Planstatus.
Gjeldende plan er «Reguleringsplan Forbregd/Lein del 3», vedtatt 06.03.1985.
Planområdet er i denne planen i stor grad regulert til boligbebyggelse, både frittliggende
eneboliger og et område med høyere utnytting. I nord- og vestre del berører planområde
et større friluftsområde.
Planforslaget.
Generelt.
Planområdet er også i dagens gjeldende regulering avsatt til boligbebyggelse.
Hovedgrepene og arealbruken i planforslaget samsvarer derfor i det alt vesentlige med
gjeldende regulering. Det legges imidlertid opp til en høyere utnyttelse av området i det
nye planforslaget. Det tilrettelegges for mindre eneboligtomter på ca. 600 m2 i moderne
byggestil.
Bebyggelsen.
Planforslaget legger opp til en regulering som tillater utbygging av frittliggende
eneboligbebyggelse i moderne byggestil. Det vil si at det tillates flatt tak og pulttak i
kontrast til den mer tradisjonelle saltaksbebyggelsen som finnes i de nærliggende
områdene i dag. Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer (to etasjer i tillegg til en
sokkeletasje). Romslige høyder og relativt små tomter gir en høy utnyttelse av området.
Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Biladkomst er tenkt på samme måte som i dagens regulering ved en forlengelse av
kommunal veg vest for planområdet. Vegreguleringen henger ikke helt sammen med den
«gamle» regulerte vegen (se skisse under) og det foreslås derfor at planområdet utvides
noe for å rette opp i dette. Sør for planområdet ligger fv 166 hvor det er utbygd gangveg
langs. I planforslaget er det regulert inn en turveg som skal fungere som en snarveg ned
på gang- og sykkelvegnettet.
52
Parkering.
I planforslaget legges det opp til parkering på hver enkelt tomt. Parkeringskravet er
sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.3. Det skal avsettes følgende:
 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten
 1 plass for utleieenhet.
 0,5 plass for rene hybler.
Lek og uteopphold.
I østre del av planområdet er avsatt et område på ca. 1 daa til felles uteopphold/lek. I og
med at det legges opp til eneboligbebyggelse vil det i tillegg være uteoppholdsareal på
hver enkelt boligtomt.
Støy.
Det har blitt utarbeidet en egen støyrapport som ligger vedlagt. Rapporten konkluderer
med at det vil være behov for støyreduserende tiltak mot fylkesvegen. Det foreslås en
støyskjerm på 3 meter for å skjerme uteområdene på tomtene og fasadene nærmest
vegen. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5 er det sikret at tiltakene som er beskrevet i
rapporten skal følges.
Risiko- og sårbarhetsanalyse.
I og med at det er kjente kvikkleireforekomster i nærheten er det gjennomført en
geoteknisk vurdering av området (se vedlegg). Det ble ikke funnet kvikkleire i
prøvegravingen, men det ble funnet vannmettet siltjord som kan være krevende masser
med hensyn på stabilitet, setninger og bæreevne. Dette må det tas hensyn til ved
fundamenteringen av boligene.
Kulturminner.
Fylkeskommunen har som kulturminnemyndighet undersøkt om tiltaket er i konflikt med
automatisk fredede kulturminner. De har ikke funnet at planen er i konflikt med fredede
kulturminner, men minner om aktsomhetsparagrafen i kulturminneloven.
53
Biologisk mangfold.
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet
(Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML
§8-12.
Planprosess.
Medvirkning.
Oppstartsmøte ble avholdt 30.10.2014. Igangsatt planarbeid ble annonsert i Verdalingen
den 05.11.2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med
varsel om igangsettelse av planarbeid i brev. Innspillene er behandlet av forslagsstiller i
vedlagte planbeskrivelse.
Vurdering:
Planområdet har ligget som regulert boligområde siden reguleringen i 1985. Det er
positivt at noen nå tar tak i området og planlegger en utbygging av boliger. Området
ligger sentralt til i forhold til Stiklestad skole, er rimelig sentrumsnært, og ansees som
godt egnet til eneboliger.
Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for «moderne» konsentrert
eneboligbebyggelse. Rundt planområdet er det i dag en variasjon i bebyggelsen, og ulik
boligtetthet. Den nye planlagte bebyggelsen vil derfor skille seg ut fra omkringliggende
bebyggelse, både når det gjelder høyde og tetthet. Slike moderne boliger har i de senere
år blitt populære, og det har blitt bygd flere slike hus i områdene rundt Verdal sentrum. I
reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2 er det sikret at området skal få et enhetlig preg,
noe som vil være viktig for at det skal fremstå på en god estetisk måte. Vi mener at
foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer omkringliggende
områders karakter.
I planforslaget er det krav om 1,5 parkeringsplass pr. boenhet for hovedenheten, 1 plass
for utleieenhet og 0,5 plass for rene hybler. Dette er under kravene i kommunedelplanen
på 2 parkeringsplasser pr. bolig, men mer enn det som har blitt godkjent i sentrumsnære
fortettingsprosjekter. Vi anser at parkeringskravet er tilstrekkelig ivaretatt.
Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og
legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.
54
Verdal kommune
Sakspapir
Søknad om bygging av adkomstveg til hytter i Nord-Vera og Storlunet - 1721/200/1
og 1721/195/1 - Nord-Vera Hytteforening
Saksbehandler: Odin Magnus Johnson
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Arkivref:
2015/4269 /1721/200/1
Utvalg
Møtedato
27.10.2015
Saksnr.
73/15
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad
om dispensasjon for bygging av hytteveg fra formålet «område for jord- og skogbruk» i
reguleringsplanen «Nord-Vera - Storlunet», plan-id: 2008008 i Verdal kommune.
Søknaden avslås med hjemmel i planog bygningslovens § 12-4 (Rettsvirkning av
reguleringsplan).
Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist
fra mottatt dato av dette vedtaket.
Vedlegg:
1
2
3
4
5
6
Søknad om dispensasjon
Situasjonskart og uttalelse fra Værdalsbruket
Uttalelse Sametinget
Uttalelse Nord-Trøndelag Fylkeskommune
Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Uttalelse Skæhkere Sijte
Ingen
Saksopplysninger:
Innherred samkommune v/enhet for Samfunnsutvikling har mottatt en søknad datert
23.06.2015 fra Nord-Vera hytteforening angående bygging av adkomstveg til
55
hytteområde i midterste del av hyttefelt. Vegen er ut i fra innsendte tegninger beregnet til
totalt ca. 1200 meter, da inkludert mindre sideveg. Det søkes om dispensasjon fra
formålet «område for jord- og skogbruk» i reguleringsplanen «Nord-Vera og Storlunet»,
plan-id: 2005010 i Verdal kommune. Omsøkte tiltak er vist på innsendte kart, hvor også
parkeringsplasser er angitt.
Det foreligger vedlagt uttalelse fra grunneier AS Værdalsbruket som gir sitt samtykke til
tiltaket.
Beskrivelse av omsøkte tiltak og begrunnelse for søknaden om dispensasjon er fra
tiltakshaver beskrevet på følgende måte;
«Nord-Vera hytteforening søker på vegne av hytteeiere knyttet til det aktuelle området
om dispensasjon fra reguleringsplan Nord-Vera og Storlunet (vedtatt 03.04.2006) for
bygging av veg inn i hytteområdet slik den er påtegnet med rød farge på vedlagte kart
(vedlegg 1). Aktuelle parkeringsplasser er merket P1-P5. I tilknytning til søknaden
vedlegges også støtteuttalelse (vedlegg 2) fra grunneieren A/S Værdalsbruket.
For å gå noe tilbake i tid så ble i utgangspunktet omsøkte adkomstveg tatt inn i
«Reguleringsplan - Nord-Vera og Storlunet» som i september 2004 ble behandlet i Planog utviklingskomiteen. Planforslaget ble vedtatt sendt særlovsmyndighetene til uttalelse
og samtidig lagt ut til offentlig ettersyn. Reindriftsnæringens innsigelse til planen førte til
mekling, og vegen ble av uforståelige grunner tatt ut av planen. Blant annet ble det i
sakspapirene hevdet at flere av hytteeierne protesterte mot planen. Sannheten er at kun 1
av hytteeierne i området uttrykte ønske om ikke å ha veg i nærheten av sin hytte, og det
gjaldt en hytteeier (ny eier i pr i dag som er positiv til veg) som i utgangspunktet lå så
vidt nær fylkesvegen at behovet for adkomstveg var minimal. Videre ble det også fra
reindriftsnæringa brukt som argument at området er kalvingsland, men det er ingen
verken av hytteeierne eller lokalbefolkningen som har opplevd at det foregår kalving i
hytteområdet.
I 2009 ble det gjennomført en ny søknadsrunde. Også denne endte opp i mekling der
samene opprettholdt sin innsigelse. Kommunen bestemte deretter at vegen skulle tas med
i revideringen av kommuneplanens arealdel. Dette ble gjort, men igjen sto samene fast
ved sin tidligere innsigelse, og vegen ble tatt ut av planen før meklingsrunden.
De som har hytter i midtre del av hytteområdet, mener å ha et klart krav på veg på like
linje med de andre hytteeierne i hytteområdet Nord-Vera -- Storlunet. En må kunne
forvente at det skal være lik behandling innenfor et reguleringsområde. Under den første
meklingen 13.12.2005 ble det inngått et forlik som faktisk premierte de som hadde
foretatt ulovlig vegbygging, mens hytteeierne i midtre del av hytteområdet som søkte om
å få bygge på lovlig vis, ble straffet/ofret for at blant annet de ulovlig bygde vegene
skulle få bestå. Det at hytteeierne i midtre del av området etter flere søknadsomganger
fortsatt ikke har fått gjennomslag for sin adkomstveg er å betrakte som ren
forskjellsbehandling, noe også kommunen i ettertid har innrømmet.
Hytteeierne skjønner på ingen måte at deres adkomstveg med planlagt bom og
forholdsvis begrenset bruksfrekvens kan være så belastende for reindrifta som det hevdes
56
fra reindriftsnæringen. Det vi ser i dag med veger både øst og vest i hytteområdet er at
rein som av og til beiter her, ikke bryr seg verken om mennesker, veger eller biler.
Vegene er jo alle stengt med bom, og trafikken er minimal. Når det i tillegg i ettertid
(etter at hytteeiernes siste søknad i 2009 om adkomstveg ble avvist) også er gitt flere
dispensasjoner for bygging av ytterligere veger inn til hytter i området uten innsigelser
verken fra reindriftsnæringa eller andre - faktisk kan det i sum være snakk om flere
hundre meter veg - blir det enda vanskeligere å forstå hvorfor det er så vanskelig å få
gjennomslag for adkomstveg i midtre del av hytteområdet.
Det er også kjent at hytteeierne i Bringsåsen, kun et «steinkast» unna, også har fått
dispensasjon for bygging av ca. 800 meter forlengelse av eksisterende veg inn i
hytteområdet også uten innsigelser verken fra reindriftsnæringa eller andre.
Hytteområdet ligger vel og merke i Færen reinbeitedistrikt, men man må da kunne
forvente at vegsaker i Vera får lik behandling av Reindriftsforvaltningen i fylket enten
det er i Skjækerfjell eller Færen reinbeitedistrikt.
Det bør også nevnes at Nord-Vera hytteområde ligger helt i grensa mellom Færen- og
Skjækerfjell reinbeitedistrikter. Elva er nemlig grensa, og vegen er planlagt tilknyttet
fylkesvegen ca. 100m fra elva.
Det er snart 10 år siden meklingen som førte til at adkomstvegen i midtre del av
hytteområdet ble fjernet fra reguleringsplanen for at samene blant annet skulle frafalle
sin innsigelse på at ulovlig bygde veger skulle fjernes. I løpet av disse årene har mye
endret seg også når det gjelder synet på utbygging av hyttefelt. I dag stilles det krav til
komfort og infrastruktur om hyttene skal bli brukt aktivt. Helt nye trender har gjort sitt
inntog der veg, vann, avløp, strøm og internett, for å nevne noe, har blitt nærmest et
minimumskrav.
Videre er det også en kjennsgjeming at hytteeierne i det aktuelle området har blitt
eldre/pensjonister, og at veg således vil være nødvendig om disse fortsatt skal kunne
utøve et aktivt friluftsliv, noe som er helt i tråd med folkehelsetenkingen. Med veg inn i
hytteområdet vil helt klart også de eldre være i stand til å kunne bruke hyttene sine
lengre.
De vegene som i 2006 ble med i godkjent «Reguleringsplan - Nord-Vera og Storlunet»,
tjener på ingen måte området som pr i dag er uten veg. Dette har mellom annet
sammenheng med topografien i området. Høydeforskjeller, dalsøkk og i tillegg avstander
gjør at de vegene som ble med i nevnte reguleringsplan, kun tjener de som har hytter
lengre vest og øst. Mens disse fikk tilfredsstillende vegtilførsel, ble hytteeierne i midtre
område sittende igjen som taperne.
For å belyse plasseringen av adkomstvegen i terrenget i forhold til vegene i
reguleringsplanen fra 2006, er planlagt vegtrase vist i vedlegg 3. Slik det fremgår av
vedlegget, vil vegen strekke seg vesentlig kortere inn i terrenget enn tilfellet er med de to
vegene i vestre og østre del av området. Vegen vil gi minimale inngrep i og med at den
følger terrenget uten større fyllinger og skjæringer. Videre vil vegen ikke være åpen for
allmenn ferdsel i og med at det vil bli montert bom med sikkerhetslås. Vegen vil også helt
klart bidra til å få bilene bort fra fylkesvegen og derved gjøre det enklere for Statens
57
vegvesen å drifte fylkesvegen spesielt vinters tid og også redusere muligheten for
innbrudd i hytteeiernes biler.
Utarbeidelse av «Reguleringsplan - Nord-Vera og Storlunet» ble i sin tid utført av
kommunen uten kostnader for hytteeierne, samt at hytteeierne heller ikke ble belastet
med gebyr knyttet til behandling av planen. I forbindelse med de senere forsøk på å få
aksept for vegen har hytteeierne selv utført alt planarbeid siden kommunen ikke har hatt
kapasitet. Videre er det ikke blitt avkrevet planbehandlingskostnader fra kommunens
side. Det har sin forklaring i notat fra tidligere rådmann Rudolf Holmvik hvor han
skriver: «I mai 2007 ble jeg kontaktet av hytteeierne med tanke på å kjøre saken på nytt.
Ut fra mitt tidligere råd til hytteeierne, ga jeg støtte til initiativet ut fra hensynet til den
forskjellsbehandlingen de var utsatt for. Jeg var også som daværende rådmann tydelig i
møtet på at denne runden var avtalemessig å betrakte som fortsettelse av den planrunden
som vi formelt sett hadde avsluttet. Hele denne planprosessen var initiert av kommunen
og alle kostnader ble dekket av kommunen».
Det arbeidet vi nå nok en gang er midt oppe i og som ordføreren har satt seg i spissen
for, er også igangsatt ut fra hensynet til den forskjellsbehandlingen Holmvik nevner, og
må derfor ses på som en fortsettelse av den opprinnelige planrunden og således bekostes
av kommunen.
Vi håper på en positiv og rask behandling av dispensasjonssøknaden.
Med hilsen
Nord-Vera hytteforening»
Søknaden om dispensasjon fra formålet «område for jord- og skogbruk» i
reguleringsplanen «Nord-Vera og Storlunet», plan-id: 2005010 i Verdal kommune ble i
brev datert: 29.07.2015, sendt på høring til følgende instanser:
Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, Innherred
samkommune v/landbruk, Skjækerfjell reinbeitedistrikt og Sametinget.
Høringsinstansene ble i samsvar med planog bygningslovens § 21-5 gitt en svarfrist på
4 uker og har kommet med følgende uttalelser;
Sametinget:
«Vi viser til deres brev av 29.7.2015.
Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare
for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner.
Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.
Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger
som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget
omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Vi
forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
58
Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge
kml. § 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter,
teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst,
fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til.
Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke
tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt
kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.
Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til
egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune.»
Nord-Trøndelag Fylkeskommune:
«Ingen regionale merknader til søknaden»
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag:
«Saken gjelder bygging av adkomstveg til hytteområdet i midterste del av hyttefelt pà
eiendommene gbnr 200/1 og 195/1 i Nord-Vera, Verdal kommune. Vegen er beregnet til
totalt ca. 1,1 - 1,2 km inkludert sideveg.
Omsøkte tiltak ligger i «område for jord- og skogbruk» i reguleringsplan «Nord-Vera og
Storlunet».
Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader:
Landbruksavdelingen:
«Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale Landbruksinteresser ingen
merknader til søknaden.»
Miljøvernavdelingen:
«Reguleringsplanen for «Nord-Vera og Storlunet» omfatter et hytteområde som er
relativt stort både i antall hytter og i arealutstrekning. Det gjør at det er et
behovspotensiale for etablering av nye veger til hyttene i området. En bit-for-bitutbygging av veger i området vil endre hyttefeltets karakter, og forandre områdets
kvaliteter som friluftsområde. Økt tilgjengelighet vil også kunne forårsake større
belastning på naturen rundt hyttene. Reguleringsplanen ligger nært et større
sammenhengende naturområde vernet som Blåfjella-Skjækerfjella nasjonalpark, Vi vil
sterkt tilrå at hvis kommunen ønsker ytterligere veibygging i området, bør dette tas
gjennom revidering av reguleringsplan, og ikke gjennom dispensasjoner til enkeltveger.
Miljøvernavdelingen vil fraråde kommunen å gi dispensasjon til bygging av omsøkte
veg.
Om det likevel gis dispensasjon, vil vi vise til kommunens egne «Retningslinjer for
vegbygging til hytter i fjellet» fra 30.1.2006 (deres ref. 2005/7693). Vi forutsetter at
omsøkte tiltak vil bli vurdert og behandlet etter disse, bl.a. at vegen tilpasses terrenget
og legges slik at den medfører minst mulig inngrep i form av skjæringer og fyllinger.
Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken
etter prinsippene i naturmangfoldloven. På grunn av nærheten til verneområdet, må
59
kommunen også vurdere hvorvidt virksomheten kan innvirke på verneverdiene i området,
jfr. § 49 i NML.»
Reindriftsavdelingen:
«Reindriftsavdelingen (tidligere Områdestyret i Nord-Trøndelag) har flere ganger
behandlet saken om vei innen reguleringsplanen «Nord-Vera og Storlunet».
Områdestyret gikk i utgangspunktet imot at det skulle bygges vei inn til hyttene.
Bakgrunnen var at hyttene ble bygd med forutsetning av at det ikke ble veiutløsning, og
at det er et meget viktig reinbeiteområde. Grunnlaget for siste innsigelsen i forbindelse
med kommuneplanens arealdel (i 2010), var også knyttet til at kommunen ikke foretok
noen vurderinger eller ga nye opplysninger som tilsa at saken burde realitetsbehandles
på nytt. Begrunnelsen i vedtaket for innsigelse var:
«At denne vil føre til større utfart inn i et sårbart vinter- og vårbeite, samt faren
for at det blir et større utbyggingspress i området dersom vegen etableres. I og
med at det ikke kommet nye momenter til i forbindelse med arbeidet med
arealdelen opprettholdes innsigelsen»
Kommunen trakk ut i fra dette forslaget og det var ikke gjenstand for mekling.
I forbindelse med søknaden om dispensasjon kan vi heller ikke si at kommunen har
foretatt noen vurdering av hva tiltaket vil bety for reindriften, ei heller vurdert de
samfunnsmessige fordelene opp mot de negative konsekvensene for reindriften.
På arealbrukskartet for reindriften er området inntegnet med alle årstidsbeitene, reinen
kan oppholde seg der til alle årstider. Men området er i hovedsak viktigst som seint
vinter- og vårland. I forhold til vårbeite, er det inntegnet vårbeite II. Det vil si vårland
for i hovedsak bukker, årskalver og simler uten kalv. Det er kjent at simlene kalver ned
mot Vera år om annet, når vær- og føreforholdene tilsier det. Simlene vil ellers trekke
lengre nord for kalving.
Området er i utgangspunktet et svært godt reinbeite, med at det er kupert og med mye
myrområder.
Områdets kvalitet for rein er redusert betraktelig med utbygging av hytter og vei. Det er
ikke så mye bygningene/veiene i seg selv som gir området dårligere kvalitet, men
aktiviteten det tilrettelegger. Forstyrrelser og aktivitet, skremmer rein unna og den
«tilvennes» å holde seg unna. Til hvilken avstand, vil avhenge av individ, type
forstyrrelser og hvor stor fare forstyrrelsen oppfattes som. Løse hunder som jager rein,
vil gi stor unnvikelseseffekt for berørt rein. Det vil være individer, spesielt bukk, som ikke
lar seg affisere av forstyrrelser i samme grad.
Bygging av vei til hytter vil i mange tilfeller medføre at det kommer ønske om fortetting,
eller at nye hytter settes opp lengre inn i terrenget. Dette utløser i neste runde nytt ønske
om veiutløsning. På denne måten reduseres reinens beitearealer litt om litt.
Den konkret omsøkte veien kan ikke vi se vil medføre vesentlig negative konsekvenser for
reindriften, slik det er i dag. Området er svært utbygd. Den skal heller ikke medføre
60
lettere tilgang til områdene lengre opp og inn på fjellet. Det er sagt at veien skal stenges
med bom.
Med denne forutsetningen, går vi ikke imot at det bygges vei som omsøkt. Vi vil
imidlertid poengtere at det ikke er ønskelig med ytterligere hyttebygging i området. Økt
aktivitet vil medføre ytterligere tap av reinbeiteareal.»
Skjækerfjell/Skæhkere Reinbeitedistrikt:
«Reinbeitedistriktet og Reindriftsavdelingen (tidligere Områdestyret i Nord-Trøndelag)
har flere ganger behandlet saken om vei innen reguleringsplanen «Nord-Vera og
Storlunet».
Reinbeitedistriktet og Områdestyret gikk i utgangspunktet imot at det skulle bygges vei
inn til hyttene. Bakgrunnen var at hyttene ble bygd med forutsetning av at det ikke ble
veiutløsning, og at det er et meget viktig reinbeiteområde. Grunnlaget for siste
innsigelsen i forbindelse med kommuneplanens arealdel (i 2010), var også knyttet til at
kommunen ikke foretok noen vurderinger eller ga nye opplysninger som tilsa at saken
burde realitetsbehandles på nytt.
Begrunnelsen i vedtaket for innsigelse var:
«At denne vil føre til større utfart inn i et sårbart vinter- og vårbeite, samt faren for at
det blir et større utbyggingspress i området dersom vegen etableres. I og med at det ikke
kommet nye momenter til i forbindelse med arbeidet med arealdelen opprettholdes
innsigelsen.»
I forbindelse med søknaden om dispensasjon kan vi heller ikke si at kommunen har
foretatt noen vurdering av hva tiltaket vil bety for reindriften, ei heller vurdert de
samfunnsmessige fordelene opp mot de negative konsekvensene for reindriften.
På arealbrukskartet for reindriften er området inntegnet med alle årstidsbeitene, reinen
kan oppholde seg der til alle årstider. Men området er i hovedsak viktigst som seint
vinter- og vårland. I forhold til vårbeite, er det inntegnet vårbeite II. Det vil si vårland
for i hovedsak bukker, årskalver og simler uten kalv. Det er kjent at simlene kalver ned
mot Vera år om annet, når vær- og føreforholdene tilsier det. Simlene vil ellers trekke
lengre nord for kalving. Området er i utgangspunktet et svært godt reinbeite, med at det
er kupert og med mye myrområder.
Områdets kvalitet for rein er redusert betraktelig med utbygging av hytter og vei. Det er
ikke så mye bygningene/veiene i seg selv som gir området dårligere kvalitet, men
aktiviteten det tilrettelegger. Forstyrrelser og aktivitet, skremmer rein unna og den
«tilvennes» å holde seg unna. Til hvilken avstand, vil avhenge av individ, type
forstyrrelser og hvor stor fare forstyrrelsen oppfattes som. Løse hunder som jager rein,
vil gi stor unnvikelseseffekt for berørt rein. Det vil være individer, spesielt bukk, som ikke
lar seg affisere av forstyrrelser i samme grad.
Bygging av vei til hytter vil i mange tilfeller medføre at det kommer ønske om fortetting,
eller at nye hytter settes opp lengre inn i terrenget. Dette utløser i neste runde nytt ønske
om veiutløsning. På denne måten reduseres reinens beitearealer litt om litt.
61
Denne saken har nå pågått i mange år, og det føles som om vi må ta omkamp på
omkamp til vi blir presset til å gi oss. Om vegen nå kommer til å godkjennes, forutsetter
vi at veien skal stenges med bom. Vi vil imidlertid poengtere at vi ikke vil akseptere
ytterligere hytte- eller vegbygging i området. Økt aktivitet vil medføre ytterligere tap av
reinbeiteareal, og tålegrensen i området er nå nådd.»
Innherred Samkommune v/Landbruk:
Ingen merknad.
Naturmangfoldloven:
I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og
bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert. Dette er
undersøkt gjennom vitenskapelig og erfaringsbasert informasjon i registre og temakart
som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold. Det er like ved
starten av omsøkte veg registrert dam hvor det er påvist fire øyenstikkerartet, samt
buttsnutefrosk. Lokaliteten er satt til verdi C, lokalt viktig. Kommunen ser at det vil være
mulig å legge vegen utenom denne lokaliteten uten noen store problemer, og at en
eventuell veg rundt mye/dammen ikke vil kunne medføre store negative konsekvenser
for lokaliteten. Utover dette kan ikke kommunen se at søknaden kan komme i konflikt
med slike interesser i området.
Vurdering:
Vurdering av dispensasjonen:
I henhold til kapittel 19 i planog bygningsloven kreves grunngitt søknad fra ansvarlig
søker.
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra,
eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Ordlyden i § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at
dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (Ot.prp.nr.32
2007-2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at
dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og
at endringer i planer bør skje ved reguleringsendring i stedet for ved dispensasjon.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale
rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer,
lovers bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 (100 metersbeltet i strandsonen) når
en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om
dispensasjonssøknaden.
Søknaden om dispensasjon har vært sendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NordTrøndelag fylkeskommune, Sametinget, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag,
Skjækerfjell/Skæhkere Reinbeitedistrikt og Innherred Samkommune v/enhet for
landbruk og naturforvaltning.
62
Sametinget, Innherred Samkommune v/Landbruks, samt Nord-Trøndelag
fylkeskommune har ingen merknader til saken. Skjækerfjell reinbeitedistrikt uttaler at de
ikke aksepterer ytterligere hytte- og vegbygging i området og fylkesmannen i NordTrøndelag konkluderer med at de fraråder kommunen å gi dispensasjon til bygging av
omsøkte veg.
Omsøkte veg er tidligere forsøkt tatt med i opprinnelig reguleringsplan fra 2006, men ble
droppet som følge av mekling etter innsigelser fra reindrift. Vegen ble på nytt forsøkt tatt
med da den nye kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2010. Men også denne gangen
ble det ikke ansett at det var noen nye momenter i saken og det ble lagt frem innsigelser
også denne gangen. Når saken nå prøves igjen som en dispensasjonssøknad fra
reguleringsplanen, så skriver Skjækerfjell reinbeitedistrikt at de heller ikke denne gangen
ser at det er noen nye momenter i saken som ikke har vært belyst i 2006 og 2010.
Fylkesmannen skriver også at om man skal få bygd omsøkte veg så må dette tas gjennom
endring av reguleringsplanen og ikke gjennom en dispensasjonssøknad. Når det kom
innsigelser både i 2006 og 2010, så må det veldig gode argumenter til for å kunne få
godkjent en tilsvarende veg, gjennom dispensasjon, som to ganger allerede er avvist.
Tiltakshaver skriver at de mener å ha et klart krav på veg på lik linje med andre
hytteeiere i hytteområdet Nord-Vera. Det må her påpekes at ingen har krav på veg til
hytta si. For dette hyttefeltet sin del ble avklart hvor det skulle være veg og hvor det ikke
skulle være veg da reguleringsplanen ble vedtatt i 2006. Om de som den gang allerede
hadde bygd ulovlig veg den gang, ble premiert eller ikke, er helt uvesentlig i denne
saken. Dette forholdet ble tatt gjennom vedtaket om regulering i 2006.
De viser også til andre hytteveger det er gitt dispensasjoner til i Vera, men disse er ikke
omfattet av reguleringsplaner, men kommer innenfor LNFR-areal kommuneplanens
arealdel for Verdal kommune. Her kommer også retningslinjene for vegbygging i fjellet i
Verdal, vedtatt i 2006, inn i bildet. Det er gitt dispensasjoner for mindre veger innenfor
reguleringsplanen, selv om disse ikke er helt heldige med tanke på tilsidesettelse av
planen, er disse vegene i samsvar med retningslinjene for hyttevegbyggingen i Verdal og
i et helt annet omfang enn omsøkte veg.
Plan- og utviklingskomiteen i Verdal vedtok i møte 26.01.2006 retningslinjer for
vegbygging i fjellet. Disse ble laget for å kunne sette rammer for hyttevegutbyggingen
som stadig er økende i Verdal og oppnå en likebehandling av søknader. I disse
retningslinjene er det angitt følgende angående lengde på nye hytteveger; «Vegen skal
ikke overskride 400 meter for fellesanlegg/hyttefelt (5 eller flere enheter) og 200 meter
for enkelthytter». Disse retningslinjene vil ikke være direkte gjeldende for denne saken
da området allerede er regulert. Dette vil si at det innenfor reguleringsplanen allerede er
avklart hvor det skal være veger og hvor det ikke skal være veg, og dispensasjoner for
hytteveger må anses som strengere inne i et allerede regulert område. Retningslinjene er
tiltenkt veger som ikke ligger innenfor en reguleringsplan, men i LNFR-areal i
kommuneplanens arealdel for Verdal kommune. Men det kan likevel gi en pekepinn på
hvilke føringer som er lagt av politikerne angående utbygging av hytteveger i
kommunen.
63
For at en dispensasjon kan gis kreves det at ikke hensynet bak bestemmelsene det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Det første spørsmålet blir derfor om hensynet bak planen blir vesentlig tilsidesatt ved en
dispensasjon fra formålet «område for jord og skogbruk» i reguleringsplanen.
Hensikten bak regulering av jord- og skogbruksområder er å opprettholde viktige naturog landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I lovens forarbeider
(Ot. Prp. Nr. 35) fremgår det at disse «skal brukes for områder som skal nyttes eller
sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som
skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for
friluftsliv.»
Det er i denne saken en helt klart at reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved en
dispensasjon. Reguleringsplanen er laget for å få avklart hvordan arealbruken innenfor
det regulerte området skal være fordelt, hvilke områder som skal ha veg, hvor hyttene
skal ligge osv. Når også reindriftsforvaltningen har kommet med innsigelser to ganger
tidligere (2006 og 2010), så er det ingen tvil om at omsøkte veg ikke er ønskelig fra
deres side. En dispensasjon for bygging av en veg på ca. 1200 meter vil sette en helt ny
standard i Verdal kommune. Den vil heller ikke være i samsvar med de vedtatte
retningslinjene for vegbygging i Verdal fra 2006. En dispensasjon vil gjøre planen
verdiløs og det vil bli vanskelig å si nei til lignende dispensasjonssøknader innenfor
lignende reguleringsplaner rundt om i kommunen fremover. Reguleringsplanen er fra
2006 og er derfor ikke å anse som en eldre plan og kommunen kan ikke se at
forutsetningene har endret seg noe siden den gang. Fylkesmannen påpeker at om
omsøkte veg ønskes bygd bør dette tas gjennom endring av reguleringsplanen og ikke
gjennom søknad om dispensasjon. Kommunen mener helt klart at planen blir vesentlig
tilsidesatt som følge av dispensasjonen.
Videre blir det et spørsmål om en samlet vurdering i saken tilsier at fordelene med
dispensasjon fra formålet i planen, blir klart større enn ulempene.
Fordelene i denne saken er at tiltakshaverne får lettere adkomst til sin hytte, som igjen
vil kunne føre til mere bruk av hytta og gjøre hyttefeltet mere attraktiv på den måten. Det
argumenteres også fra tiltakshaver side med at «vegen er nødvendig for å kunne uttøve et
aktivt friluftsliv, noe som er i tråd med folkehelsetenkingen». Kommunen kan ikke helt se
at en veg fram til hytta vil være avgjørende for å uttøve et «aktivt friluftsliv». At folk må
gå noen meter bør heller ses på som positivt med tanke på folkehelseproblematikken.
Høringsuttalelsene gjennom reinbeitedistriktet og fylkesmannen drar klart fram
ulempene i saken. Det at det er lagt inn innsigelse mot tilsvarende forslag i forbindelse
med reguleringsplan i 2006 og kommunedelplanen i 2010, og gir et klart uttrykk for
ulempene omsøkte veg vil medføre. Reindriftavdelingen hos fylkesmannen og
Skjækerfjell reinbeitedistrikt påpeker at omsøkte veg vil føre kunne føre til større utfart
inn i et sårbart vinter- og vårbeite, samt faren for at det blir et større utbyggingspress i
området dersom vegen etableres. De presiserer at det ikke er noen nye momenter i saken
i forhold til det som ble vurdert i forbindelse med innsigelser mot omsøkte veg i 2006 og
2010. Kommunen ser også store ulemper med å gi omsøkte dispensasjon med tanke på
smitteeffekten mot andre planer og likebehandling. Skal en veg på 1200 meters lengde
64
godkjennes i et område regulert til jord- og skogbruk, så vil det i utgangspunktet være
«fritt fram» å bygge veg også i andre hytteområder rundt om i kommunen. Kommunen
vurderer at fordelene med dispensasjonen ikke er klart større enn ulempene i denne
saken.
Konklusjon:
Etter en nøye samlet helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ikke
er klart større enn ulempene, samt at hensynet bak reguleringsplanen er vesentlig
tilsidesatt som følge av denne dispensasjonen. Vilkårene i PBL. § 19-2 må etter dette
anses som ikke oppfylt og dispensasjonen kan ikke gis. Dette i samsvar med uttalelser
fra fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Skjækerfjell reinbeitedistrikt. Om omsøkte veg
ønskes bygd så bør dette tas gjennom en regulering jfr. uttalelse fra fylkesmannen i
Nord-Trøndelag.
65
PS 74/15 Andre saker
66

Sakliste som PDF

Transcription

Similar documents

Mail som er utsendt formannskapets medlemmer

ROS-analyse - Trøgstad kommune

Skolehelsetjenesten - Verdal videregående skole

Saksfremlegg/protokoll, PS 15/171

Fagdag 18.juni Forbedringsprosesser II-3

Innkommende merknader

Kommunalt øyeblikkelig hjelp døgntilbud (KAD) Frosta, Levanger

Saksfremlegg - Stavanger 2008

Støtte- og terningskontaktnytt vår / sommer 2015

Ladeveien 15, 17, 18, 19, 20, 22, 24 IGANGSETTING AV ARBEID