Planbeskrivelse - Arendal kommune

DETALJREGULERING
Nesveien 7
Arendal kommune
Planbeskrivelse
Utgave: 4
Dato: 2015-01-08
Planbeskrivelse
Nesveien 7
2
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
1
DOKUMENTINFORMASJON
Plantittel:
Tiltakshaver:
Nesveien 7
Arendal Eiendom KF
Postboks 780 Stoa
4809 Arendal
Tiltakshavers kontaktpersoner:
Konsulent:
Mari-Ann Tønnevold Stakkeland
Camilla Widmer
Asplan Viak AS
Kystveien 14
Postboks 701 Stoa
4808 Arendal
Tlf.: 417 99 417
E-post: [email protected]
Oppdragsleder:
Medarbeidere:
Ing. Roar Melsom
Landskapsark. Helene Øhlenschlæger
Ing. Sidsel Urfjell
Ing. Marianne Grigson
Geograf Øivind Hugsted
Akustiker Janani Mylvaganam
Akustiker Ilja Eriksen
Leveranse:
Reguleringsplan
Illustrasjonsplan
Planbeskrivelse og bestemmelser
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Støyrapport
Arkiv Asplan Viak AS:
Nesveien 7
O\532784
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
2
INNHOLDSFORTEGNELSE
Kap.
Overskrift
Side
1
INNLEDNING……………………………………………….
Oppdraget
Hensikt med planen
Plantype
3
2
PLANOMRÅDET…………………………………………...
Beliggenhet
Eiendomsoversikt
Bebyggelsen
Uteområdene
Atkomst og parkering
Vann- og avløpsnett
Terreng og landskap
4
3
REGISTRERINGER……………………………………….
Naturmangfold
Kulturminner
Radon
Grunnforhold
Veitrafikkstøy
9
4
PLANSTATUS………………………………………………
Kommuneplan
Reguleringsplaner
12
5
PLANFORSLAGET………………………………………..
15
6
ILLUSTRASJONER ……………………………………….
18
7
TEKNISKE FORHOLD…………………………………….
Atkomst
Parkering
Renovasjon
Strømforsyning
19
8
KONSEKVENSER………………………………………….
Barn og unges interesser
Veitrafikkstøy
Arkeologi / Arkitektur
Brannberedskap
Risiko- og sårbarhetsanalyse
22
9
MELDING OM PLANARBEID……..………………………
Oppstartsmøte og melding om planarbeid
25
10
BEHANDLING……………………………………………….
Revisjon før behandling i kommuneplanutvalget
Første gangs behandling i kommuneplanutvalget
Offentlig ettersyn
Revisjon etter offentlig ettersyn
29
Nesveien 7
33
34
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
1
3
INNLEDNING

Oppdraget
Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommen Nesveien 7 på
Eydehavn, på oppdrag for Arendal Eiendom KF.
Oppdragsgivers representanter har vært Mari-Ann Tønnevold Stakkeland og Camilla
Widmer.
Medarbeidere i Asplan Viak AS har vært:
Ing. Roar Melsom
Landskapsark. Helene Øhlenschlæger
Ing. Sidsel Urfjell
Geograf Øyvind Hugsted
Akustiker Janani Mylvaganam
Akustiker Ilja Eriksen

prosjektansvarlig/oppdragsleder
illustrasjonsplan
digital plankonstruksjon
risiko- og sårbarhetsanalyse
støy
støy
Hensikt med planen
Nesveien 7
Eiendommen Nesveien 7 eies av
Arendal kommune.
Bygningen i 2 etasjer med et
grunnareal på ca. 525 m², ble iflg.
kommunens eiendomsregister
oppført i 1973 som helsesenter for
tidligere Moland kommune.
Selve bygget med noe av tomten på
vestsiden er avsatt til offentlig formål
i gjeldende reguleringsplan for
Eydehavn Industri- og Havneområde
fra 2009.
Kommunen å legge til rette for at
eiendommen kan omdisponeres til
kombinertformål bolig/ næring/
tjenesteyting. Ved oppstart av
regleringen var det meningen å legge
eiendommen ut for salg på det åpne
marked. Nå er det aktuelt å benytte
bygningen til kommunale boliger.
Oversiktskart

Plantype
Planforslaget utarbeides og fremmes som privat detaljregulering iht. plan- og bygningslovens
§ 12-13. Vi legger til grunn at kommunalt foretak sidestilles med private utbyggere i forhold til
lovens bestemmelser om plantype og virkning.
Private detaljreguleringer gir hjemmel for gjennomføring av tiltak i 10 år fra vedtak i bystyret.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
2
4
PLANOMRÅDET

Beliggenhet
Nesveien 7 ligger ved fv. 126 mellom Neskil bru og Eydehavn sentrum, ca. 9 km fra Arendal
sentrum.
Området har tidligere vært dominert av eneboliger, men flere leilighetsprosjekter er nå
etablert og under utvikling i området.
Tidligere Moland kommunehus er bygd
om til eldreleiligheter og et nytt bygg på
nabotomten til «kommunehuset» er
under realisering. På Essotomten på
motsatt side av fylkesveien planlegges
også et nytt leilighetsbygg.
Nesveien 7
Området ligger sentralt ved kollektivakse og i gangavstand fra Eydehavn
sentrum med bl.a. matbutikk, bibliotek
og andre servicetilbud.
Beliggenheten med utsikt og nærhet til
sjøen gjør at området vil være godt
egnet og attraktivt til boliger.
Utsnitt av kart fra Avinett.no
Flyfoto
Området har gode kommunikasjonsmuligheter både østover til Tvedestrand og E18 og
vestover inn til Arendal sentrum. Kystveien har i dag sammenhengende gang-/sykkelvei fra
Neskil bru til sentrum.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse

5
Eiendomsoversikt
Planforslaget omfatter følgende eiendommer:
Gnr./bnr.
Hjemmelshaver
Adresse
Poststed
52/467
Arendal kommune
Postboks 780, Stoa
4809 Arendal
52/773
Arendal kommune
Postboks 780, Stoa
4809 Arendal
52/783
Arendal kommune
Postboks 780, Stoa
4809 Arendal
52/12
Sissel Klausen
Stiglevikåsen 19
4815 Saltrød
601/126
Aust-Agder Fylkeskommune
Postboks 788 Stoa
4809 Arendal
Eiendomsoversikt

Bebyggelsen
Det tidligere helsehuset er i flg. kommunens eiendomsregister oppført i 1973. På
nordfasaden er oppført et mindre tilbygg av nyere dato.
Bygningen brukes i dag av:
-
Eydehavn Legekontor (privatpraktiserende legesenter)
Arendal Dagsenter (kommunalt tjenestetilbud)
Iflg. kulturminnevernetaten i Aust-Agder fylkeskommune har bygningen som oppført med en
ramme i betong og med inntrukne trefasader, et «brutalistisk» formspråk.
Store Norske Leksikon gir følgende definisjon av begrepet «brutalisme»:
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
6
«Brutalisme, retning innenfor moderne arkitektur og skulptur i 1950- og 1960- årene
inspirert av Mies Van der Rohes og Le Corbusiers kompromissløshet og intellektuelle
klarhet. De tidlige eksemplene på brutalistisk arkitektur, var forsøk på å virkeliggjøre
modernismens moralske imperativ, ved hjelp av enkle geometriske bygningskropper og
en absolutt ærlighet og konsekvens i bruken av konstruksjoner og materialer som
formgivende elementer. Det moralske utgangpunktet for retningen ble etter hvert
underordnet rent kompositoriske overveielser, der bruken av ubehandlet betong og
eksponering av bygningens forskjellige tekniske installasjoner, som heiser og
ventilasjonssjakter, skapte sterkt depressive, og til dels provoserende former. «
Bygget er i dag regulert til byggeformål, uten noen form for vern eller restriksjoner.
Hovedfasade mot fv. 126
Fasaden mot bakgården, med kjøreatkomsten til venstre i bildet.
Bygningen ligger på terreng på ca. k. +2,1. Kommunens har innført et krav om at ny bebyggelse langs sjøen skal plasseres med gulv på minimum k. +2,5. Kravet inntreffer dersom
bygget rives og erstattes av nytt. Ved revisjon 08.01.15 fastsetter reguleringsbestemmelsene
forbud mot riving av bygget.

Uteområdene
Uteområdene er opparbeidet med parkeringsareal og gressplener. Det står en rekke yngre
lindetrær langs byggets fasader mot syd og øst.
Uteområdene er ikke synlig benyttet til uteopphold eller lek. All opparbeidelse er knyttet til
parktiske funksjoner som atkomst og parkering med tilgrensende plenarealer.
Det står i dag en kommunal avløpspumpestasjon i det sørøstre hjørnet av eiendommen.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
7
Pumpehus
Panoramabilde - bygningen på Nesveien 7 er delvis skjult bak rekken av lindetrær.

Atkomst og parkering
Eiendommen har hovedavkjørsel fra Nesveien langs østsiden av bygget til parkeringsplass
og inngang på nordsiden, og i tillegg avkjørsel til bi-inngang i det sydvestre hjørnet av
bygget.
Eksisterende parkering på nordsiden
En mindre del av tomten og parkeringsplassen på baksiden inngår til veiformål i
reguleringsplanen for Eydehavn industri- og havneområde. Dette er det tatt hensyn til i
forslaget ny regulering.

Vann- og avløpsnett
Kartet viser offentlige
vann- og avløpsledninger i området.
Traséen for ledningsanlegget er avsatt med
hensynssone med
krav om avtale med
kommunens driftsavdeling før evt.
graving i området.
Vann- og avløpskart
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse

8
Terreng og landskap
Eiendommen har karakter av en liten smal dal/slukt. I skråningene står stedlig vegetasjon tett
med blant annet eik, bjørk og spisslønn. I foten av den østvendte skråningen, står det to
store, flotte eiketrær, Det største som står nærmest bygget bør om mulig bevares, det andre
vil sannsynligvis måtte fjernes i forbindelse med gjennomføring av ny vei til havneområdet.
Eiketreet nærmest bygget er vist på bildene under.
Eiketreet – bilder fra sommer 2013 og vinter 2008.
Lindetrærne langs bygget er plassert
slik det er vanskelig å ta vare på dem
ved en utbygging.
Lindetrær på tomta.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
3
9
REGISTRERINGER
Kapitlet inneholder en oversikt over registreringer fra offentlige tilgjengelige databaser.

Naturmangfold
Det er ingen registrerte naturverdier innenfor planområdet.

Kulturminner
Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet.

Radon
Iflg. informasjon hentet fra Norges Geologiske Undersøkelse består bergartene i området av
«granittisk- granodiorittisk gneis, migmatittiske partier: charnokittisk (hypersten-,
mesopertittførende)» Disse bergartene gir liten forkomst av radon. NGU viser ingen forkomst
på sin kartløsning.

Grunnforhold
I planområdet er det i
flg. Direktoratet for
samfunnsikkerhet og
beredskap ingen risiko
for kvikkleire, snøskred,
steinskred og
steinsprang.
Grunnen i området
består av hav-,fjord- og
strandavsetning usammenhengende
eller tynt dekke over
berggrunnen.

Figur 1 Løsmassekart hentet fra NGU´s kartløsning.
Veitrafikkstøy
Det er foretatt støyberegninger iht. «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» i T-1442/2012.
Dersom det legges til grunn en prosentvis årlig vekst i trafikken i tråd med generelle
forutsetninger vil trafikkøkningen over 20 år tilsvare mer enn 30 %, og deler av bygget bli
utsatt for støy på mellom 55 og 65 dBA (gul sone).
Den beregnede trafikkveksten syntes imidlertid å være urealistisk høy, og er tilpasset
fylkesvei med gjennomfartstrafikk. Fv. 126 slutter imidlertid i Eydehavn.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
10
Bydelen Eydehavn er i det vesentligste ferdig
utbygd.
Den nye regionale havnen på det gamle
industriområdet skal videreutvikles, og dette
forutsetter at regulert veiforbindelse mellom
Neskil bru og havneområdet må
gjennomføres.
I et møte med vegvesenet ble forutsetningene
for støyberegningene drøftet. Vegvesenet var
enige i at det i dette tilfellet er grunn til å
vurdere framtidig trafikkutvikling på Nesveien
særskilt.
Flere trafikktellinger de seneste årene viser at
det ikke har vært økningen i trafikken og at
andelen tunge kjøretyøyer har gått ned de
siste 10 – 15 årene fra ca. 10 % til 3 % ved
tellinger i 2009. Dette antas å være et resultat
av industrinedbyggingen på Eydehavn.
Utsnitt fra støyrapporten - illustrasjonsplan markert
med støyutsatt fasade (framskrevet situasjon)
Det er imidlertid i dag lagt til rette for noe mer
boligbygging i kommuneplanens arealdel, og
noe mer næringsutvikling i tilknytning til
havneområdet. Fram til ny vei er etablert vil
det derfor kunne bli noe mer trafikk på
Nesveien, avhengig av tempoet på
boligutviklingen og næringsetableringer.
Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn
Industri- og havneområde vedtatt 19.11.09
En begrenset økning i næringsvirksomhet på havneområdet vil neppe utgjøre en dobling i fra
3 til 6 % tungtrafikk som forutsatt i støyrapporten, da det meste av dagens trafikk er
persontrafikk til og fra området.
Det legges i en ny trafikksikkerhetsplan for Nesveien opp til en reduksjon i fartsgrensen fra
50 til 40 km/t. Jfr. omtale på side 14.
Når ny veiforbindelse fra Neskil bru er etablert vil all trafikk til havneområdet og mye av
personbiltrafikken til Eydehavn kanaliseres på den nye veien. Ut fra disse forutsetningene
mener vi det er grunnlag for hevde at trafikkøkningen og dermed støybelastningen på fv. 126
ikke vil øke merkbart. I et 20 års perspektiv er tvert i mot det mest sannynlige scenarioet at
støybelatsningen på fv. 126 blir kraftig redusert.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
11
Støyrapporten bygger på følgende tall hentet fra Nasjonal veidatabase:
Støykilde
Fv. 126
Dagens situasjon (2012/2013)
Tungtrafikkandel Fartsgrense
ÅDT
[%]
[km/t]
2600
5
50
ÅDT
3478
Fremskrevet situasjon 2033
Tungtrafikkandel
Fartsgrense [km/t]
[%]
6
50
På grunnlag av ressonementet om at mye av trafikken vil overføres til den nye
veiforbindelsen til Eydehavn og samtidig gjennomføring av miljøgate på fv. 126, er det
foretatt nye beregninger basert på følgende tall for trafikkutvikling fram til år 2033:
Dagens situasjon (2012/2013)
Støykilde
Fv. 126
Fremskrevet situasjon 2033
ÅDT
Tungtrafikkandel
[%]
Fartsgrense
[km/t]
ÅDT
Tungtrafikkandel
[%]
Fartsgrense [km/t]
3000
3
40
500
1
40
Framtidig støybelastning i området vil dermed være eliminert.
Støyberegninger for fv126; situasjon etter at ny veg til Eydehavn er etablert.
Støyrapport datert 12.12.13 med tilleggsberegninger datert 21.01.14 (vedlegg A – D) følger
som vedlegg til beskrivelsen.
Det foreligger ingen trafikkdata eller beregninger for den planlagte veien mellom Neskil bru
og Eydehavn industriområde, som vil gå i tunnel både øst og vest for Nesveien 7. Det
forutsettes at den planlagte veien på nordsiden blir skjermet i tilstrekkelig grad for støy mot
omkringliggende bebyggelse som del av anlegget.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
4
12
PLANSTATUS

Kommuneplan
I kommuneplanens arealdel for perioden 2011 - 2021 vedtatt av Arendal bystyre 16.06.11, er
eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg – tjenesteyting (offentlig/privat).
Utsnitt av kommuneplanens arealdel.
Ett av delmålene i kommuneplanens kapittel 8, samferdsel og infrastruktur, legger til grunn at
«Videre utvikling av Eydehavn og næringsområdet skal bidra til vekst øst i kommunen».
Eydehavn skal videreutvikles til en regional havn, blant annet ved å legge til rette for
offshorebransjens behov for dypvannskai. En forutsetning for dette er blant annet at det
etableres ny vegforbindelse mellom Neskilen og ut til havneanlegget.

Reguleringsplaner
Eydehavn - 1983
I reguleringsplanen for
Eydehavn er del av
eiendommen Nesveien 7
avsatt til offentlige bygninger.
Planen viser videre en
omlegging av Syver
Kristiansens vei over den
østre delen av tomten, med
et mindre friområde i syd
mellom vei og bygg.
Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn vedtatt 03.01.1983.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
13
Eydehavn industri- og havneområde – 2009
Reguleringsplan for Eydehavn industri- og næringsområde overlapper del av reguleringsplan
for Eydehavn.
Reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområde vedtatt 19.11.09
I gjeldende
reguleringsplan er
det nåværende
bygget med
arealet på vestsiden ut til tomtegrense, avsatt til
bebyggelse og
anlegg – offentlig
bygning. Øvrig
areal innenfor
den nåværende
kommunale
tomten er avsatt
til trafikkområder
– parkering.
Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområder.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
14
Tilstøtende boligeiendommer/-parseller gnr./bnr. 52/12, 52/311 og 52/783 (52/311 på kartet)
er regulert til boligformål med sine nåværende grenser. Planlagte ny hovedvei på nordsiden
griper inn i eiendommene med sidearealer, skråninger og støyavskjerming på strekningen
mellom tunnelinnslagene. Skravert areal angir midlertidig anleggsområde.
Følgende rekkefølgebestemmelser fastsetter at etablering av nye virksomheter i
havneområdet ikke er tilltatt før ny veiforbindelse fra Neskil bru er ferdigstilt:
«Vei mellom Neskil bru og industriområdet (vei Tk2 i reguleringsplan for Eydehavn
industri- og havneområder) må være anlagt og godkjent før det kan etableres nye
virksomheter eller før eksisterende virksomheter utvides vesentlig innenfor
industriområdene (områdene IH1 – 4 i reguleringsplan for Eydehavn industri- og
havneområde).»
Del av Eydehavn Industri- og havneområde – 2011
Del av Eydehavn Industri- og Havneområde legger til rette for at deler av
havneområdet kan utvikles før ny vei
til havneområdet er ferdigstilt.
I planbeskrivelsen vises det til at det
helt siden Arendal kommune overtok
arealene til Saint Gobain Ceramic
Materials AS i 2006, har intensjonen
vært å etablere ny tilførselsvei fra
Neskil bru til havneområdet.
Kommunen har også foretatt grunnerverv inkludert 3 eldre bolighus.
Reguleringsplan for Del av Eydehavn Industri- og
Havneområde, vedtatt 27.01.11
Statens vegvesen har gjennom behandling av reguleringsplan for Del av Eydehavn Industriog havneområde ,godkjent at deler av næringsområdet kan tas i bruk før ny veiforbindelse er
etablert.
Det er imidlertid satt krav om en trafikksikkerhetsplan for fv. 126 før nyetableringer tillates
innenfor områdene N1, N2 og N3. I flg. utlysningsteksten for innhenting av tilbud på
planarbeidet, er ett av tiltakene å redusere hastigheten på fv. 126 fra 50 til 40 km/t.
I reguleringsplanen for Del av Eydehavn Industri- og Havnedområde omtaler er det pekt på
at tungtrafikken over Eydehavn torg har avtatt det siste tiåret. En trafikktelling foretatt i
Nesbakken i uke 8 – 9 i 2011, viste en ÅDT på 3000 hvorav ca 3 % tunge kjøretøyer (ÅDTT). I tidligere trafikktellinger i 1996 og 2000, utgjorde andelen tungtrafikk 10 %. Disse
beregningene tilsa et ekvivalent støynivå på 55 – 58 dBA innenfor en sone på 20-30 meter
langs veien.
Det er videre vist til at det ikke har vært trafikkøkning på fylkesvei 126 (ÅDT = 3000) de siste
15 årene sannsynligvis som et resultat industrinedbyggingen på Eydehavn.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
5
15
PLANFORSLAGET
Planområdet er fastsatt i samråd med kommunens planadministrasjon i oppstartmøte 25.04.
13. Området avgrenses i nord mot regulert sideareal til planlagt ny veiforbindelse til havneområdet, i eiendomsgrensen i vest, i senter av Nesveien i sør og i eiendomsgrenser i øst.
Planforslag datert sist 24.09.14, revidert sist 08.04.15
Arendal Eiendom KF skal evt. å selge eiendommen når detaljreguleringen er vedtatt, og
ønsker derfor at reguleringen er fleksibel i forhold til framtidig bruk og evt. utbygging.
Ved revisjon 08.01.15 er det innført forbud mot riving av eksisterende bebyggelse og krav
om at byggets arkitektur og form/stil skal opprettholdes ved videre utbygging. Fylkets
kulturminnevernavdeling skal uttale seg til evt. søknader om omdisponering og utbygging før
søknaden avgjøres av kommunen.
Forslaget gir mulighet for at nåværende bygning kan påbygges med en etasje, evt. med
takterrasse.
I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn var området kombinertformål bolig/næring/
tjenesteyting. Ved revisjon 08.04.15 er næring tatt ut som tillatt formål etter krav fra
kommuneplanutvalget i møte 11.03.15.
Arealet mellom nåværende bygg og fylkesveien og området øst for innkjøringen til
parkeringen på baksiden er satt av til «gårdsplass». Den kommunale pumpestasjonen med
et tilhørende tomteareal er satt av til «avløpsanlegg». Avkjørselen med kjøreatkomst/
parkeringsareal til pumpestasjonen er avsatt til «kjørevei». Byggegrensen mot øst innenfor
område B/T hensyntar de kommunale hovedledningene som går over eiendommen.
Ledningstraséen er markert med hensynssone. Lekeplass er regulert med et areal på 155
m².
Planen viser èn avkjørsel fra fv. 126 til området, mens det i dag også er en avkjørsel til
inngangen i det sydvestre hjørnet av bygningen. Avkjørsel og atkomst til nabotomten i vest,
som i dag flyter sammen med den vestre avkjørselen til Nesveien 7, er opprettholdt - og tatt
med i planforslaget for å definere «ny utforming».
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
16
På grunn av
terrengforhold er det
ikke mulig å kople
denne boligavkjørselen
sammen med regulert
avkjørsel til Nesveien 7.
Avkjørsel til nabotomt
Fortauet langs fylkesveien, som i dag stopper øst for avkjørselen til området, er videreført
gjennom planområdet med rekkefølgekrav til gjennomføring. Avkjørselen skal etableres med
nedsenket kantstein slik at fortauet opprettholdes sammenhengende gjennom avkjørselen.
Fortau langs fylkesvei 126
Byggegrensen fra fylkesveien følger fasaden langs nåværende bygg mot syd og øst, og 4
meter fra eiendomsgrense i vest. Mot nord følger byggegrensen området for infrastruktursone mot planlagt ny vei til Eydehavn øst. Planen gir mulighet for at tilbygg og balkonger kan
krages ut maks 3,0 meter utover formålsgrensen på sydfasaden når fri høyde til bakkenivå er
minst 3,5 meter.
Et kommunalt hovedledningsanlegg gjennom eiendommen langs østsiden av bygget (avsatt
med hensynssone) begrenser muligheten for utvidelse av bebyggelsen mot øst.
Tillatt utnyttelse er angitt til BYA = 50 %. Faktisk utnyttelse forutsetter at alle «materielle»
krav (parkering, uteoppholdsarealer, lek mv.) kan innfris. Et helt nytt prosjekt med
parkeringskjeller ville f.eks. ha gitt mulighet for en større utbygging enn med all parkering på
bakkeplan. Ved revisjon 08.01.15 er det imidlertid fastsatt forbud mot riving av eksisterende
bygg etter anbefaling fra kulturminnevernmyndighetene i fylkeskommunen. Uteoppholdsareal
på taket vil gi muligheter for mer utbygging.
Tillatt høyde er angitt i koteverdi til k. = +14,5. Tillatt høyde medfører at nåværende bygning
kan påbygges med 1 etasje pluss rekkverk for en evt. takterrasse. På 15 % av takflaten kan
det oppføres tekniske installasjoner og trapperom som går inn til 3,0 meter opp over maks
bygningshøyde. Vi mener at mulighetene for en utvidelse i høyden ikke vil føre til sjenanse
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
17
eller ulempe for bebyggelsen omkring.
Arendal kommune er hjemmelshaver til områdene med unntak av parsell 52/12 (markert med
rødt punkt på kartet på side 16).
Parsell 52/773 (markert med blått punkt) ble skilt i forbindelse med at Arendal kommune
innløste del av eiendom 52/12 i forbindelse med regulering av ny vei mellom Neskil bru og
havneområdet. I den forbindelse forpliktet Arendal kommune seg til å opparbeide 2
parkeringplasser – enten på eiendommen 52/12 eller på parsell 52/773.
Planforslaget legger imidlertid til rette for at denne parsellen kan innlemmes i utbyggingsområdet og at kravet om parkering kan innfris ved ved tinglyste parkeringsplasser i
fellesanlegget – for dermed å oppnå en mest mulig effektiv og rasjonell disponering av
utearealene.
Utsyn mot Neskilen.
Kravet til uteoppholdsarealer pr. boenhet skal utgjøre minst 20 m² (endret fra 30 til 20 m² ved
revisjon 01.08.15). Del av kravet kan innfris ved takterrasse og private balkonger. Areal
brattere enn 1:3 skal ikke medregnes, med unntak av ski- og akebakker. Uteområdene skal
være opparbeidet og ferdigstilt før boligene tas i bruk.
Planforslaget omfatter et areal på til sammen 3 413 m² fordelt slik på ulike formål:
Formål
Bebyggelse og anlegg
Avløpsanlegg A
Gårdsplass f_G1 – f_G3
Lekeplass
Bolig/ tjenesteyting B/N/T
Sum bebyggelse og anlegg
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjørevei o_V1, f_V2
Fortau f_F1
Annen veigrunn – tekniske anlegg
Sum samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Sum alle områder
Nesveien 7
Areal i m²
36
816
155
1 694
2 701
403
159
150
712
3 413
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
6
18
ILLUSTRASJONER
Illustrasjonsplanen viser en mulig disponering av eiendommen basert på at dagens bygning
beholdes.
Det er vist en mindre lekeplass i den nordøstre delen av tomten. Området mellom Nesveien
og bebyggelsen kan evt. opparbeides med beplantning og hellelagte gangarealer som en
slags halvoffentlig forhage/møteplass, og slik at området henvender seg til det offentlige rom
på en estetisk god måte.
Forslag til plassering av anlegg for felles renovasjon med nedgravde tanker er vist i område
f_G3 (mellom pumpestasjon og fylkesveien). Dersom dette arealet ikke er stort nok til et
nedgravd anlegg (som må dimensjoneres i forhold til antall leiligheter) må dette plassers i
område f_G3.
Tegningen viser i tillegg 17 parkeringsplasser herav 1 HC- plass, samt areal for sykkelparkering ved sydfasaden. Det er ikke tillatt å parkere biler i områdene f_G1 og f_G2.
Illustrasjonsplanen er revidert 08.01.14.
Illustrasjon
Tiltak som kreves gjennomført i forbindelse med utbyggingen, må tas inn med rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
19
Reguleringsplanen med bestemmelser åpner for
muligheten til å benytte taket til takterrasse. Bruk av
nåværende bygg forutsetter at de bærende
konstruksjoner er dimensjonert for denne ekstra
lasten.
Takterrasser kan benyttes til flere typer opphold, som
eksempelvis mindre kjøkkenhager for beboerne.
Slike tiltak kan også bidra til mer kontakt mellom folk i
alle aldre.
Illustrasjon fra Vegtech
Bilde av «Urban farming» i Tyskland. Foto: Prinzessinnengarten.
7
TEKNISKE FORHOLD

Atkomst
Nesveien 7 ligger ved fv. 126 og har i dag to atkomster fra fylkesvei 126 til eiendommen.
Atkomsten i vest er etablert ved inngangen til legesentret og har trolig vært inngang i
forbindelse med ulike transportbehov knyttet til virksomheten i 1. etasje. Mens atkomsten i
øst fører til etablert parkeringsplass for publikum bak bygget.
Statens Vegvesen skriver i sin uttalelse at atkomsten til området må utformes og
dimensjoneres som kryss, dersom det legges opp til en større trafikkmengde enn 50
kjt./døgn. Trafikkmengden vil trolig ikke bli så stor, men avkjørselen er likevel dimensjonert
som kryss bl.a. i forhold krav til siktsoner.
Atkomsten til boligeiendommen gnr. 52/bnr. 201 på vestsiden av Nesvein 7 er opprettholdt,
mens den nåværende avkjørselen til inngang i byggets sydvestre hjørne saneres/tas ut.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
20
Privat atkomst til boligen
52/201
Atkomst til Eydehavn
legesenter.
Atkomst til
parkeringsplass og
pumpestasjon.
Utsnitt av kart fra Avinett.no

Bil- og sykkelparkering
I forslaget til detaljregulering stilles følgende krav til parkering:
Tjenesteyting :
Bolig - BRA =/< 65 m² BRA:
Bolig – BRA > 65 m² BRA:
1,0 plass pr. 150 m² BRA
0,5 plasser
1,0 plass
To parkeringsplasser skal
avsettes til eier av eiendom
52/12.
Dette kan eksempelvis
løses som vist her på utsnitt
av illustrasjonsplanen.
To parkeringsplasser
tinglyses i et felles
parkeringsanlegg.
Utsnitt av illustrasjonsplan.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
21
Kravet til parkering er satt lavere enn gjeldende vedtekter i Arendal kommune, på bakgrunn
av områdets sentrale beliggenhet i gangavstand fra forretninger på Eydehavn og rett ved
kollektivakse.
Evt. boliger i dette prosjektet vil dessuten være svært aktuelle for enslige, eldre og andre
småhusholdninger som ofte ikke har behov for eller ønske om egen bil.
Eksempel på parkeringsbehov:
Dagens bygning inneholder i størrelsesorden mellom 1 400 – 1 500 m² (anslag) Dersom
nåværende bygning i sin helhet nyttes til næring (som i dag), vil kravet til parkering
utgjøre 10 plasser. En evt. 3. etasje kan i tillegg inneholde inn til 6 boliger større enn 65
m² BRA.
Bestemmelsene stiller følgende krav til sykkelparkering:
boliger:
tjenesteyting:
1 plass pr. boenhet
1 plass pr. 100m² BRA.
Sykkelparkering skal være overbygd med mulighet for lås.

Renovasjon
Det skal redegjøres for renovasjonsordninger i forbindelse med byggemelding. Løsningene
skal godkjennes av renovasjonsselskapet.
Illustrasjonsplanen viser en mulig plassering av nedgravde beholdere i området mellom
atkomsten til pumpestasjonen og fylkesveien.

Strømforsyning
Det er ikke satt av særskilt plass for trafo. Bestemmelsene gir mulighet for at denne kan
plasseres innenfor området i samråd med energiselskapet.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
8
22
KONSEKVENSER

Barn og unges interesser
Ved utbygging til boliger skal det opparbeides en sandlekeplass innenfor planområdet for de
minste barna.
Området sokner til Eydehavn barneskole (1 – 7 trinn). Skolen har SFO i dag med ca. 40
barn. Skolen ligger mellom 300 og 400 meter i gangavstand via lokalt veinett via
Kloppedalsmyra.
Ungdomsskole vil være Stuenes skole (1 – 10 trinn) på saltrød, ca. 2,3 km på g/s-veinett
langs Kystveien.
Eydehavn har ulike idrettstilbud i tillegg til mange muligheter for rekreasjon og
fritidsaktiviteter, med turområder innover mot Ulfsryggen og rundt Ulfsryggtjenna og langs
Ronakanalen innover til Langangsvannet. Området ligger nær sjøen med fiske- og
bademuligheter.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
23
Alternative skoleveier (utenom fv. 410) til Eydehavn barneskole vises på kartutsnittene.
Skolevei til Eydehavn barneskole alternativ 1
Skolevei alternativ 2.
Fortau langs Nesveien
Skolevei til Stuenes ungdomsskole:
Nærmeste ungdomsskole (Stuenes)
ligger på Saltrød, ca. 2,2 km mot
Arendal sentrum.
Fra planområdet starter skoleveien på
fortau langs Nesveien/fv.126 og
fortsetter på gang-/sykkelvei langs fv.
410 - store deler av strekningen med
fysisk skille mot kjøreveien.
Skolevei mellom planområdet (B) og
Stuenes skole (A). Kart fra Google.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
24
Fortau og gang-/sykkelvei langs fv. 410 (skolevei til Stuenes ungdomsskole)

Veitrafikkstøy
Veitrafikkstøy er grundig omtalt foran i planbeskrivelsen.

Arkeologi / Arkitektur
Kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har ikke stilt krav om arkeologisk
registrering. Kulturminneseksjonen peker på at bygget er utført i et brutalistisk formspråk og
ønsker at en utvidelse skal skje i tråd med bygningens eksisterende arkitektur. Det har ved
tidligere reguleringer ikke tidligere vært aktuelt å stille krav til vern eller utforming ved videre
utbygging.

Brannberedskap
Det må ved byggemelding dokumenteres at brannsikring, -beredskap og tilgjengelighet for
brannmannskaper og materiell oppfyller kravene i byggeforskriftene. Det stilles
rekkefølgekrav til brannvann før byggetillatelse kan gis, må det være dokumentert, at
bebyggelsen kan dekkes med tilstrekkelig brannslukkingsvann ihht. kravet.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger som vedlegg til planforslaget. Analysen gir følgende
oppsummering av risikovurderingene:
Ros-analysen påpeker at området kan være utsatt for tidevannsflom (lav risiko) og at
området ligger nær eksisterende og framtidig vei (middels risikovurdering).
Vi legger til grunn at når det gjelder evt. ny hovedvei til industri- og havneområdet at denne
veien blir støyskjermet mot bebyggelsen langs veien, og at mye av trafikken som i dag går
på Nesveien vil overføres til ny og dermed føre til mindre trafikk med totalt sett en bedring av
støyforholdene i forhold til i dag.
Rapporten peker også på risiko for påkjørsler og ulykke med gående og syklende. Vi mener
at oversiktlige avkjørsler og krav om videreføring av fortau langs gjennom planområdet vil
være tiltak som bidrar til å redusere risikoen for uhell og ulykker.
Konsekvens:
1. Ubetydelig
2. Mindre alvorlig
3. Alvorlig
4. Svært alvorlig
Sannsynlighet:
4. Svært sannsynlig
31
3. Sannsynlig
45,46
2. Mindre sannsynlig
1. Lite sannsynlig
5
Oppsummering fra ROS-analysen.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
9
25
MELDING OM PLANARBEID
Oppstartmøte for reguleringsarbeidet er avholdt av oppdragsgiver med planavdelingen i Arendal
kommune den 25.04.13.
Følgende i flg. møtereferatet opplyst
på møtet:
- Brannvann opplyses å være OK.
- Være oppmerksom på
eksisterende VA-ledninger.
- Det må sikres atkomst for lastebil
til pumpehuset.
- Ved et eventuelt salg skal
pumpehuset fradeles og
beholdes av Arendal kommune.
- Støyberegninger mot Nesveien.
Planområdets avgrensning er
fastsatt i samråd med Arendal
Eiendom KF.
Spørsmål om planprogram og
konsekvensutredning ble tatt opp i
møtet. Kommunen fant ikke
grunnlag for å stille krav om dette.
Annonse – melding om planarbeid.
Melding om detaljregulering etter plan- og bygningslovens § 12-8 ble sendt ut ved brev av
14.06.13, med frist for merknader 09.08. 13.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
26
Meldingskart datert 13.06.13
Melding om planarbeid er sendt følgende offentlige instanser og privatpersoner:
Mottatte uttalelser er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv).
OFFENTLIGE MYNDIGHETER
o
Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen - brev datert 04.07.13
Fylkesmannen har ingen spesielle merknader til meldingen.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
27
Forutsetter at planleggingsprinsippene i kommuneplanen for å sikre gode boligområder
legges til grunn. Det må tas hensyn til barns lek, universell utforming, støy, risiko og
sårbarhet og redegjøres for dette i planbeskrivelsen.
Asplan Viak:
Merknadene er etter vårt skjønn hensyntatt i planforslaget.
o
Aust-Agder Fylkeskommune, Fylkesrådmannen, brev datert 09.07.13
Planseksjonen har ingen merknader, men forutsetter at det tas hensyn til barn og unges
oppvekstforhold, vei og trafikk, støy, landskap og estetikk samt universell utforming av bolig
og utearealer.
Kulturminnevernseksjonen skriver at Nesveien 7 (Moland Helsehus) er oppført rundt 1960 i
stilformen «brutalisme», som kjennetegner denne tidsperioden. Mener at en utvidelse av
bygningen vil utfordre intensjonen som ligger til grunn for den formale og konstruktive
oppbyggingen av bygget. En utvidelse av bygningen med en etasje og takterrasse bør
utformes i tråd med bygningens eksisterende arkitektur.
Asplan Viak:
Tas til etterretning. Ved revisjon 08.01.15 er kravet om å beholde bygningens eksisterende
arkitektur ved evt. videre utbygging tatt inn i forslaget til bestemmelser.
kulturminnevernseksjonen.
o
Statens vegvesen, brev datert 12.08.13
Minner om «Retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker» vedtatt
26.02.13 hvor det er satt byggegrense på 20 meter fra senter veg langs fv. 126.
Ved etablering av nye eller utvidet bruk av eksisterende kryss og avkjørsler settes krav om
utforming i h.h.t. håndbok 017. Dersom det legges opp til en større trafikkmengde enn 50
kjt./døgn (ÅDT), må atkomsten fra fylkesveien dimensjoneres som kryss.
Frisiktsoner skal reguleres inn på både plankart og i bestemmelser.
Det må redegjøres for sikker skolevei og eventuelle tiltak må påregnes gjennomført samtidig
med utbyggingen.
Området er støyutsatt og det må lages støyrapport fra fv.126. Nødvendige tiltak for å ivareta
krav i retningslinjer T-1442 må innarbeides i reguleringsplanen.
Asplan Viak:
Planforslaget gir mulighet for å opprettholde nåværende fasade mot fylkesveien og også
utvide med balkonger når avstanden ned til bakken er minst 3,5 meter. Høydebestemmelser
legger til rette for at bebyggelsen kan påbygges med 1 etasjer evt. med takterrasse.
Vi forutsetter at bygget ikke vil inneholde virksomheter eller så mange leiligheter at
trafikkmengden overskrider 50 kjt./ døgn (ÅDT). Avkjørselen er utformet som kryss iht.
håndbok 017.
Det er redegjort for skolevei i planbeskrivelsen.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
28
Det er utarbeidet støyrapport med tilleggsberegninger, som ligger ved planforslaget.
GRUNNEIERE
o
Alf Altenborg (eier av gnr. 52/bnr. 201) - brev datert 07.08.13
Skriver det må utarbeides høydebegrensninger, soneinndelt fordi det ikke er holdbart med
antakelser om en etasje.
Ønsker å inngå avtale om erverv av området rundt egen avkjørsel.
Mener Nesveien 7 og et naboområde vil få for mye innsyn til hagen og føler seg bygget inne.
Asplan Viak:
Høydebegrensningen er fastsatt i kote til k. = +14,5. Terrenget gjennom boligen tilhørende
Altenborg ligger i flg. kartgrunnlaget på ca. k. +14. Vi kan ikke se at en bygning i inntil 3
etasjer på eiendommen Nesveien 7 vil føre til nevneverdig tap av utsikt for eier av
boligeiendom 52/201.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
10
29
BEHANDLING

Revisjon før behandling i kommuneplanutvalget
Planadministrasjonen i Arendal kommune har i e-post 14.04.14 (til Arendal Eiendom KF)
kommentarer til planforslaget.
På bakgrunn av denne tilbakemeldingen ble følgende endringer gjennomført ved revisjon før
1. gangs behandling i kommuneplanutvalget.
PLANKARTET
Utsnitt av plankartet som ble tatt opp til behandling 10.09.14
Endringene på plankartet kan oppsummeres slik:
-
Offentlig hovedavløpsledning gjennom området er markert med byggegrense og
hensynssone H410 med tilhørende bestemmelser. Byggegrensen i område B/N/T er
trukket min. 4,0 meter fra ledningene (i flg. kommunens ledningskartverk), men justert til
fasadeliv langs eksisterende bygning.
Plankartet på neste side viser kommunens ledningsnett overført fra ledningskartverket.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
30
Planforslag med eksisterende kommunale hovedledninger
-
Østre del av tomten er omdisponert fra bebyggelse til gårdsplass.
-
Avkjørselen er utvidet slik at inn- og utkjøringen til parkeringen til den kommunale
pumpestasjonen nå er dimensjonert for lastebil. Geometrien er kontrollert med
sporingskurver for normert lastebil (L = 11,0 m), jfr. tegninger under.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
31
Svingbevegelse mot vest
Svingbevegelse mot øst
BESTEMMELSENE
-
Pkt. 2.4 er omformulert til:
«Uteoppholdsareal for evt. boliger i området skal minst tilsvare 30 m² pr. boenhet.
Atkomst og parkeringsplasser skal ikke medregnes. Lekeplass og grøntområder
(terreng slakere enn 1:3) medregnes. Private balkonger og takterrasse kan
medregnes med inn til 15 m² pr. bolig.»
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse
-
32
I pkt. 2.6 er delt inn i 2 avsnitt med tekst i andre avsnitt:
«Forbudet i første ledd gjelder ikke skur/halvtekke for sykkelparkering, pumpestasjon
i område A, trafokiosk og nedgravde innsamlingsbeholdere for renovasjon i områdene
f_G1 og f_G3. Slike konstruksjoner/innretninger kan plasseres på egen grunn ut til
formålsgrense.»
-
Pkt. 3.2 er som følge av omdisponering av arealet på østsiden for avkjørselen fra
kombinertområde til gårdsplass, omformulert til:
«Områdene nyttes til gårdsplass og hage, herunder parkering, lek og
uteoppholdsarealer.»
Siste setning: «…. Tiltak må ikke komme i konflikt med siktsone» er unødvendig og er
tatt ut..
-
Pkt. 3.6 er omformulert til:
«Ved videre utbygging av eksisterende bygg skal bygningens arkitektur og form/stil
opprettholdes og videreføres.»
-
I pkt. 4.2 er følgende formulering tatt ut:
«Avkjørsler skal utformes og vedlikeholdes i henhold til veimyndighetenes krav.»
-
Følgende formulering er tatt inn i nytt punkt 4.3:
«Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere
enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke
hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende
veiers nivå.»
Det bemerkes at siktsonene i sin helhet ligger innenfor regulert veiareal, i et flatt og
åpent område. En har derfor tidligere vurdert denne bestemmelsen som unødvendig.

1. gangs behandling i kommuneplanutvalget
Kommuneplanutvalget behandlet planforslaget i møte 10.09.14 med følgende vedtak:
«Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven § 12-10/§ 12-11 at
forslag til detaljreguleringsplan for Nesveien 7 med plankart og bestemmelser datert
10.03.14 legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer:
Lekeplass legges inn på kartet i samsvar med bestemmelsene (min 80 m²).
Spesifisere i bestemmelsen i § 2.5 hvilke lekeutstyr som kreves.
Deler av teksten i planbeskrivelse justeres slik at det samsvarer med plankart og
bestemmelsene.

Revisjon 24.09.14
Kommuneplanutvalgets vedtak er fulgt opp ved revisjon 24.09.14.

Offentlig ettersyn
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 03.10.14 – 17.11.14.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse

33
Revisjon 08.01.15/26.02.15
Uttalelsen fra Statens vegvesen i brev av 13.11.14 ble gjennomgått med vegvesenet i et
møte på vegkontoret den 07.08.15.
Følgende endringer er foretatt ved revisjon 08.01.15:
PLANKARTET
-
Lekeplass f_LEK er justert slik at grensen mot nord ligger utenfor sonen som er
avsatt til teknisk infrastruktur (midlertidig anleggsområde) mot planlagt ny vei til
industriområdene. Arealet er opprettholdt med 155 m².
-
Byggegrensen mot nord trukket tilbake slik at den sammenfaller med grensen for
infrastruktursonen mot ny vei.
-
Eksisterende bygning er markert med hensynssone – bevaringsverdig bygning H570.
BESTEMMELSENE
-
Pkt. 2.5 er utvidet med følgende tekst:
Forbudet i første ledd gjelder ikke pumpestasjon i område A, skur/halvtekke for
sykkelparkering, trafokiosk og nedgravde innsamlingsbeholdere for renovasjon i
områdene f_G1 - f_G3. Slike konstruksjoner/innretninger kan plasseres innenfor
formålsgrensene.
-
Pkt. 3.3 er endret til:
Områdene nyttes til gårdsplass og hage med beplantning og
uteoppholdsarealer. Bilparkering er kun tillatt i område f_G3.
-
Punktene 3.4 – 3.8 er omarbeidet som følge av kravet om bevaring av eksisterende
bygning.
-
Nye punkter 6.1 – 6.3.
Følgende endringer er utført ved revisjon 26.02.15:
-
Nytt avsnitt i bestemmelsenes punkt 2.5:
Fellesanlegg for renovasjonsinnsamling skal plasseres i områdene f_G1 eller f_G3.
Avstanden fra oppstillingsplass for renovasjonsbil skal ikke være lenger enn 5,9
meter.
- Rettet feil i punkt 3.3 til følgende ordlyd:
Områdene nyttes til gårdsplass og hage med beplantning og uteoppholdsarealer.
Bilparkering er kun tillatt i område f_G1.
Nesveien 7
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse

34
Revisjon 27.02.15
Ved revisjon 27.02.15 er tidligere pkt. 2.1 i bestemmelsene tatt ut. Avsnitt om krav om
utomhusplan i beskrivelsen på side 17 er tatt.

2. gangs behandling i kommuneplanutvalget
Forslaget ble behandlet av kommuneplanutvalget 11.03.15 med følgende vedtak:
Saken utsettes, og sendes tilbake til rådmannen som bes ta ut næring av
reguleringsplanen.

Revisjon 08.04.15
Ved revisjon 08.04.15 er næring tatt ut som del av kombinasjonsformålet. Planbeskrivelse og
bestemmelser er korrigert for dette.
Plankart revidert 08.04.15
*******************
Nesveien 7
Asplan Viak AS