Søknad om diverse byggearbeider på eiendommen 1719/243/1/58

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Pretor advokat as v/adv. Gorm Lyng
Pb. 1734
Trondheim
Deres ref:
Vår ref: MAIPED 2012/2924
Sakstype: Delegert byggesak
Eiendom: ///
Dato:
23.12.2014
Saksnr:
965/14
Søknad om diverse byggearbeider på eiendommen 1719/243/1/58 Tomt nr 14
Løvtangen - Jorun Marie Kirknes Bjerkli – Delvis godkjent
Vi viser til Deres søknad om oppføring av terrasse mottatt her den 16.04.2012.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Innherred samkommunes enhet for byggesak ble gjennom mediaoppslag sommeren 2011
oppmerksom på at eiendom 1719/243/1/58 på Løvtangen i Åsenfjord var annonsert for salg.
Uttalelser fra ansvarlig eiendomsmegler hos Krogsveen i Stjørdal gav i nevnte oppslag
feilaktig uttrykk for at kommunen hadde godkjent samtlige tiltak på eiendommen, og det ble
av denne grunn ansett nødvendig å kontakte eiendomsmegleren for å få korrigert
opplysningene som ble gitt. Kommunen var på dette tidspunkt kjent med at det forelå en
rekke tiltak på eiendommen som manglet tillatelse etter plan- og bygningsloven. I skriv fra
kommunen datert 11. august 2011, ble megler gjort oppmerksom på de ulovlige forholdene,
og det ble anmodet om at potensielle kjøpere ble informert om situasjonen.
Som et resultat av kommunens henvendelse, ble salget av eiendommen stanset. Kommunen
ble deretter kontaktet av hjemmelshaver ved advokat Thomas Lidal Jamne, og det ble
gjennomført et møte hos kommunen hvor det ble redegjort for hvilke tillatelser som manglet
på eiendommen. Det ble samtidig redegjort for muligheten til å søke om
etterhåndsgodkjenning av tiltakene.
Kommunen mottok søknad om tillatelse til de aktuelle tiltakene den 15. mai 2012. Den 6.
juni 2012 ble saken oversendt Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i NordTrøndelag for uttalelse, hvorpå svar fra instansene ble mottatt hos kommunen henholdsvis
den 4. juli 2012 og 25. september 2012.
Vedtak i saken ble fattet av Plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 14.11.2012 der
søknad om dispensasjon for flytebrygge, grillhytte, veg og terrasser ble avslått.
Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver den 13.12.2012. Kommunen vurderte klagen, men
kunne ikke se at det fremkom noen nye opplysninger eller momenter som tilsa at vedtaket av
14.11.2012 skulle omgjøres. Klagen ble således ikke tatt til følge og saken ble sendt til
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 11
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfestet kommunens avslag på dispensasjon for
flytebrygge, grillehytte og veg. Avslaget på dispensasjon for terrasser ble opphevet og
hjemvist kommunen for ny behandling.
Kommunen vil innledningsvis beklage den lange saksbehandlingstiden. Dette skyldes
bemanningsproblematikk hos byggesaksavdeling i Innherred samkommune.
Saksopplysninger:
Søknaden gjelder oppføring av terrasser. Tillatelser til oppføring er betinget av at det
innvilges dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Tiltakshaver har derfor også sendt
søknad om dispensasjon i henhold til Plan- og bygningsloven § 19-2.
De omsøkte tiltakene er allerede utført og det anses svært kritikkverdig at arbeidene er
påstartet og utført uten at de nødvendige tillatelser var gitt på forhånd. Kommunen oppfatter
det også slik at det bevisst ble gitt uriktige opplysninger i forbindelse med annonseringen av
eiendommen, da megler fikk opplyst hvilke tillatelser kommunen hadde gitt, før
annonseringen ble påstartet. Dette er tatt opp med det aktuelle meglerfirma i etterkant.
Kommunen har imidlertid åpnet for at det søkes om etterhåndsgodkjenning av tiltakene.
Dette er i samsvar med plan- og utviklingskomiteens vedtak fra 18. april 2012, jfr. sak PS
27/12, hvor det uttales at tiltakshaver i ulovlighetssaker som hovedregel skal gis mulighet til
å søke om etterhåndsgodkjenning, herunder også dispensasjon.
Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken tale til fordel eller
ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er påstartet. Kommunen kan heller ikke
vektlegge eventuelt økonomisk tap tiltakshaver påføres, dersom omsøkte dispensasjoner ikke
kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for
tiltakshavers egen regning og risiko.
Vurdering:
Søknadsplikt og eldre planstatus
Det mangler delvis opplysninger om oppføringstidspunktene for det aktuelle tiltaket som nå
er omsøkt. Det er imidlertid klart at tiltaket var søknadspliktige etter den nå
opphevede plan- og bygningsloven av 1985. Da dette forhold ikke er omtvistet, går
kommunen ikke nærmere inn på dette ved behandlingen av foreliggende søknad.
Befaring
I forbindelse med søknadsprosessen ble det gjennomført befaring på eiendommen den 8.
desember 2011. Hensikten med befaringen var å gjennomgå hvert enkelt tiltak på
eiendommen, for på denne måten å skaffe en nærmere avklaring av den faktiske situasjon på
tomta. Fra kommunen møtte enhetsleder Øivind Holand, fagansvarlig Torbjørn Sirum og
saksbehandler Elisabeth Holand. På vegne av tiltakshaver møtte advokat Jamne, og til stede
var også ansvarlig søker Roar Sagen samt sønn av tiltakshaver.
Eiendommen var på nevnte tidspunkt snøbelagt, og den steinbelagte veien var ikke synlig.
Flytebryggen var på dette tidspunktet heller ikke utlagt. Som følge av dette gjennomførte
kommunens saksbehandler en ny befaring i området i juni 2012. Partene ble ikke innkalt til
denne befaringen, da hensikten kun var å ta flytebrygge og veg i nærmere øyesyn.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 11
I forbindelse med klagebehandlingen var Fylkesmannen i Nord-Trøndelag på befaring på
eiendommen den 19.04.2013.
Kommunens saksbehandlere Elisabeth Holand og Marit Kristine Pedersen var på befaring på
eiendommen den 20.11.2013. Partene ble ikke innkalt til denne befaringen, da hensikten kun
var å se hvordan eiendommen fremsto, før søknaden om dispensasjon for oppføring av
terrasser ble behandlet. Underveis i behandlingen av saken, er avslag på dispensasjon for tre
av de omsøkte tiltakene akseptert av tiltakshaver. Dette gjelder flytebrygge, atkomstvei og
grillhytte/bålplass. På befaringsdagen kunne kommunens saksbehandlere se at
grillhytten/bålplassen og flytebryggen var fjernet, betongfestet til flytebryggen var dog ikke
fjernet på dette tidspunktet. Den røde belegningssteinen i atkomstveien var fjernet, men
erstattet med en ny belegningsstein.
Per 20.11.2013 var det altså betongfestet til den tidligere flytebryggen, ny belegningsstein,
trappesystem fra hytte og ned til flytebrygge samt terrasser rundt huset og ved sjøen som
gjenstår av de tidligere omsøkte tiltakene. Det gis en frist på å fjerne betongfestet samt den
nye belegningssteinen i atkomstveien til 01.03.2015.
Høring
I henhold til pbl. § 19-1 siste pkt. skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde
blir direkte berørt, gis anledning til å uttale seg før det gis dispensasjon fra reguleringsplaner.
Saken ble på bakgrunn av dette oversendt Nord-Trøndelag fylkeskommune og
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for uttalelse.
Nord-Trøndelag fylkeskommune har i svar datert 4. juli 2012 opplyst at det anses svært
kritikkverdig at det uten nødvendige tillatelser og i strid med reguleringsbestemmelser er
utført en så omfattende utbygging på eiendommen. Det anføres at området i hovedsak
allerede er privatisert, og at det ikke lenger foreligger tungtveiende allmenne
friluftsinteresser. Det anses imidlertid viktig å opprettholde tilgjengeligheten for
hyttebrukere og allmenheten, og man bør unngå en eksponert utbygging i strandsonen. Det
anbefales derfor at anlegg i strandsonen, grillhytta og flytebryggen kreves fjernet.
Kommunen oppfordres videre til å vektlegge de konkrete virkningene for nærliggende hytter
og feltet som helhet i sin dispensasjonsvurdering. Vedtak og reaksjon for anlagt adkomstvei
og terrasse bør vurderes i forhold til den presedens saken vil kunne skape for tilsvarende
fremtidige saker.
Miljøvernavdelingen har etter en samlet vurdering kommet til at hensynene bak
bestemmelsene i reguleringsplan og hensynet til allmenne miljøinteresser i strandsonen blir
vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon gis som omsøkt. Fylkesmannen går derfor imot
dispensasjon når det gjelder flytebrygge, grillhytte, frittliggende terrasser og brosteinsbelagt
veg. Videre presiseres det at eventuelt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget, og at
man av denne grunn bes om å bli orientert om vedtak i saken.
I henhold til pbl. § 19-2 fjerde ledd første punktum skal kommunen tillegge statlige og
regionale rammer og mål vekt. Dersom berørt statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen
har gått i mot dispensasjon, følger det av bestemmelsens annet punktum at kommunen ikke
bør gi dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Det er en forutsetning at vedkommende
fagmyndighet positivt må ha gitt uttrykk for at den motsetter seg dispensasjonen. Begge
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 11
fagmyndighetene har i denne saken uttalt at de motsetter seg dispensasjon for oppføring av
frittliggende terrasse i strandsonen.
Nabomerknad:
Gjennomførte nabovarsling resulterte i merknader fra hjemmelshaver Marit Basset på
fritidseiendommen 1719/243/1/52. Merknaden gjelder hovedsakelig for opparbeidet veg og
vil ikke bli behandlet da vedtaket vedrørende opparbeidelse av veg er endelig avgjort.
For øvrige dispensasjonssøknader fremmes det ingen spesielle merknader, annet enn at lover
og regler bør respekteres av alle. Den enorme byggingen av terrasser har imidlertid ført til at
mange trær har blir felt mellom hyttene, og at de i dag har direkte utsyn til terrassen og
bassenget på tiltakshavers eiendom. Dette oppleves sjenerende.
Privatrettslige forhold:
Kommunen vil bemerke at den aktuelle fritidseiendommen er et punktfeste. Samtlige tiltak
oppføres helt eller delvis på grunneiendom 1719/243/1. Grunneier er imidlertid varslet om
tiltakene, og har ikke fremmet merknader til søknaden. Det legges derfor til grunn at det ikke
foreligger privatrettslige forhold som forhindrer kommunens behandling av søknaden, jfr.
pbl. § 21-6.
Planstatus
Den aktuelle eiendommen omfattes av reguleringsplan Løvtangen, vedtatt 8. mars 2006.
Plan id 2004016. Eiendommen er i plankartet angitt som festetomt 14 og ligger i område B
med reguleringsformål «fellesområde med hytter».
Den aktuelle reguleringsplanen er i henhold til kommuneplanens arealdel (L2008018) tenkt
videreført.
Innledende om dispensasjonsvurderingen
Av pbl. § 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra
bestemmelser fastsatt (…) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir
uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte
reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra reguleringsplan
Løvtangen.
Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet ledd
presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt».
Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering».
En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for
dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32
(2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike
gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og
at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne
undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 5 av 11
hovedregel bør unngås.
Pbl. § 19-2 viderefører den dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og
bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming
av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag
erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Kravet om
klar overvekt innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når
hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldene med styrke,
jfr. Ot.prp.nr 32 (2007-2008) s. 242.
I § 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig
vekt» og at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller
regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I bestemmelsens
forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor
statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder i
dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål for
arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak.
Byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø i pbl. § 1-8 kommer ikke direkte til anvendelse i
denne saken. I dette tilfellet foreligger det en egen reguleringsplan for området, og denne
«opphever» det generelle byggeforbudet i § 1-8, jfr. § 1-8(3). Bakgrunnen for regelen i § 18(3) er at det gjennom reguleringsplanen allerede er foretatt en vurdering av
arealdisponeringen langs sjøen, og at det da vil være overflødig å vurdere strandsonehensyn i
området på nytt.
Vurdering av dispensasjon:
Vilkårene for dispensasjon i Plan- og bygningslovens § 19-2 erstatter vilkåret «særlige
grunner» i pbl-1985 § 7 «med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn
dispensasjonsadgangen», jfr. Ot. prp. nr. 32 (2007-08) s. 242. Dispensasjon kan kun
innvilges dersom hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra ikke blir vesentlig
tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene
etter en samlet vurdering. Det må altså foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for
dispensasjon.
Den første vurderingen for kommunen vil da være om hensynet bak reguleringsplanens
bestemmelser vedrørende terrasser blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i denne
saken.
I henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser, tillates det oppført inntil «50 m² terrasser i
tre. Terrasse skal bygges i forbindelse med huset», jfr. planbestemmelse pkt. 13 C. Videre er
«bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt.» I dette tilfellet er det oppført ca.
116 m² med terrasser totalt på eiendommen. Tiltaket krever dispensasjon både i forhold til
areal og plassering.
Formålet med planens begrensning i tillatt terrasseareal er, som for de øvrige
arealbestemmelser i planen, å begrense omfanget på terrasser som kan oppføres i
planområdet. Dette sikrer at man får en kontrollert styring på terrassearealet i tilknytning til
hyttene, og at disse ikke får et omfang som går på bekostning av andre hytteeiere i området.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 6 av 11
Bestemmelsen sikrer også at utbygging i de sjønære områdene på Løvtangen begrenses og at
hytteeiere hindres i å båndlegge strandsonen. Hensynet bak planens punkt 13 C er altså å
forhindre en nedbygging og privatisering av strandsonen utover det planen åpner for.
Det er et klart utgangspunkt at tiltak i strandsonen må begrenses, hovedsakelig på grunn av
miljøinteresser og allmennhetens fri ferdsel. Strandsonen skal ikke gjenbygges. Gjennom
gjeldene reguleringsplan Løvtangen er det imidlertid åpnet for hytteutbygging, og det er
således få miljøverninteresser igjen å vareta. Området er avsatt til fellesområde med hytter,
og i dette ligger at områdets friluftskvaliteter skal kunne benyttes av andre hytteeiere i
områder. I klagebehandlingen slo Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fast at områdene mellom
hytten og sjøen nærmest er helt avskåret fra andre enn brukerne av denne hytten. Det er kun
en vei å komme seg frem til områdene mellom hytta og sjøen på en forsvarlig måte, og det er
på en smal platting/terrasse langs den ene veggen til hytta, forbi hyttas inngangsparti.
Bortsett fra denne atkomsten er områdene mellom hytta og sjøen helt avskåret for andre enn
brukere av denne hytta, noe som skyldes utformingen av terrenget rundt. I
klagebehandlingen slo Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fast at hensynet bak bestemmelsen
det søkes om dispensasjon fra for størrelse på terrasser, i denne konkrete saken ikke gjør seg
særlig gjeldene. Området rundt akkurat denne hytten har i følge Fylkesmannen ingen
interesse for andre hytteeiere i området. Kommunen slutter seg til Fylkesmannens
konklusjon i klagebehandlingen, at hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra
ikke gjør seg særlig gjeldene i denne saken.
På bakgrunn av ovennevnte vurdering, kommer kommunen til at hensyn bak bestemmelsene
i reguleringsplanen ikke blir ”vesentlig tilsidesatt” som en følge av at det gis dispensasjon.
Vilkårene i Plan- og bygningslovens § 19-2 er kumulative vilkår, dvs. at begge vilkårene må
være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. Spørsmålet blir så om en samlet
vurdering tilsier at ”fordelene med å gi dispensasjon” i dette tilfellet er ”klart større enn
ulempene” jfr. pbl. § 19-2(2)2.pkt.
Ordlyden ”klart større” viser at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det
skal kunne gis dispensasjon. Ordlyden skjerper tidligere krav til dispensasjon, og setter som
utgangspunkt en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis.
Ved vurderingen av fordeler og ulemper ved en dispensasjon finner kommunen det
hensiktsmessig å dele opp vurdering i to. Først vil fordelene og ulempene ved dispensasjon
for oppføring av terrasse i sjøkanten bli vurdert, deretter oppføring av terrassen i tilknytning
til hytten.
Terrasse ned ved sjøen
Fordelene ved denne terrassen er at tiltakshaver får utnyttet arealet nede ved sjøen på best
mulig måte. Det anføres i dispensasjonssøknaden at tiltakshaver har en klar fordel av de
omsøkte tiltakene i forhold til lettere atkomst, bruk av hytta med anlegg i alderdommen,
samt bruk av resten av eiendommen. Eiendommen anses å være utviklet med tanke på
dagens standard for bruk av hele tiltakshavers slekt.
Terrassen er beregnet til 40 m2 bebygd areal med en trapp som går ned til tidligere
flytebrygge. Kommunen er enig i at eiendommen er kupert og er tidvis vanskelig
fremkommelig. På den annen side mener kommunen at dersom dispensasjon skulle være
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 7 av 11
aktuelt i den foreliggende sak, måtte det være langt bedre tydeliggjort i søknaden hvorfor
den aktuelle tomten i seg selv krever at øvre terrasseareal skal overskrides med over det
dobbelte av hva planen tillater. Terrassen nede ved sjøen er 40 m2. Dette er 10 m2 mindre
enn totalt tillatt terrasseareal fastsatt i reguleringsplanen. Kommunen kan ikke se at det er
nødvendig med slikt arealkrevende terrassesystem for å benytte arealet nede ved sjøen.
Terrasser i de sjønære områder som denne eiendommen, vil være en uheldig utvikling for et
område som Åsenfjorden.
Reguleringsplaner står i en særstilling blant de bestemmelser det kan dispenseres fra.
Planene gir uttrykk for reguleringsmyndighetenes konkrete vurdering av arealdisponeringen
i et bestemt område på et bestemt tidspunkt. Reelle grunner tilsier derfor at
dispensasjonsmyndigheten må anvendes med forsiktighet i plansaker. En reguleringsplan er
blitt til etter en omfattende beslutningsprosess og dispensasjonsmyndigheten må ikke brukes
på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra
kommunens vurdering vil frittliggende terrasse i strandsonen innenfor planområdet være
meget uheldig.
I forbindelse med ombygging av fritidsboligen, ble det i følge dispensasjonssøknaden ansett
nødvendig å oppføre større terrasser for å få hytta til å fungere. Det er oppført totalt 116 m2
terrasser. Videre er det oppført en trapp som leder ned til terrassen nede ved sjøen. Det
opplyses i dispensasjonssøknaden at tomta er bratt, og krever derfor terrassesystem som
muliggjør adkomst. For å kunne bevege seg rundt hytta og ned til sjøen er det satt opp
terrasser for at slik passasje skal være mulig.
Tomta og områdene rundt er bratt og generelt lite tilgjengelig for allmennheten. På den
annen side skiller ikke topografien på denne eiendommen seg vesentlig fra andre
eiendommer innenfor det samme planområdet. Det er flere andre hytteeiendommer innenfor
det samme planområdet hvor tilgjengeligheten for allmennheten er delvis eller helt avskåret
på lik linje med denne hytteeiendommen. Spørsmålet blir således om denne tomten må
betegnes som ekstraordinær, i den forstand at tomtens beskaffenhet ikke har vært hensyntatt
ved fastleggelse av arealbestemmelsene i reguleringsplanen? Det kuperte terrenget nedenfor
hytten og mot sjøen kan ikke sies å være unikt for denne fritidseiendommen. Flere av
fritidseiendommene innenfor planområdet har tilstøtende strandsone som er kupert og tidvis
lite tilgjengelig. Ved vedtakelsen av den aktuelle reguleringsplanen ble det foretatt en
grundig vurdering av arealdisponeringen i planområdet, og det må legges til grunn at man
anså 50 m2 terrasser som tilstrekkelig for å opparbeide uteoppholdsareal i krevende kupert
terreng. Til sammenligning er praksis for arealbegrensninger i reguleringsplaner for terrasser
opp mot 30 m2 i Innherred samkommune. Det kuperte terrenget synes å være hensyntatt ved
at man tillater 50 m2 terrasser. Eiendommens topografi er etter kommunens vurdering ikke
ekstraordinær i den forstand at det er nødvendig med 116 m2 terrasse for å utnytte
uteoppholdsarealet på eiendommen. Videre er det ikke ønskelig med terrasser nede ved
sjøen. Formålet med reguleringsplanens punkt 13 C er nettopp å forhindre at strandsonen blir
nedbygd og privatisert. Selv om eiendommen er lite tilgjengelig for allmennheten er det
likevel ikke ønskelig med privatiserende tiltak i strandsonen.
Med den begrunnelsen som foreligger i dispensasjonssøknaden per i dag, vil en dispensasjon
kunne ha omfattende betydning for planområdet for øvrig. Begrunnelsen for
dispensasjonssøknad skiller seg altså ikke vesentlig fra forhold andre hytteeiere kan
påberope seg, og på denne måten kan en dispensasjon uthule reguleringsplanen som
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 8 av 11
informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det må legges vekt på at det finnes et stort antall
hytter innenfor planområdet, og selv om en dispensasjon isolert sett kan fremstå som
uproblematisk, må kommunen vurdere søknaden opp mot planområdet for øvrig. Det er klart
at en dobling av terrassearealet for samtlige hytter i planområdet vil medføre en betydelig
ulempe. En dispensasjon for oppføring av frittliggende terrasser i sjøkanten vil kunne danne
et mønster for senere avgjørelser. En dispensasjon i denne saken vil på sikt kunne medføre at
strandsonen blir stadig mer privatisert og nedbygd. Dette er en utvikling som kommunen
ikke ønsker å bidra til. På bakgrunn av dette bør kommunen være restriktiv med å
dispensere. Kommunen kan ikke se at det tidligere er gitt dispensasjon for oppføring av
frittliggende terrasse i sjøkanten innenfor det aktuelle planområdet.
Ved vurderingen av om dispensasjon skal innvilges i plansaker, skal det i følge Plan- og
bygningslovens § 19-2 fjerde ledd første punktum tillegges «særlig vekt» på statlige og
regionale rammer og mål. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av
strandsonen (SPR) kategoriserer Levanger kommune som en kommune med press på
arealene i strandsonen. Dette innebærer bl.a. at ved vurdering av utbyggingstiltak skal
bygging og landskapsinngrep unngås på arealer som har betydning for andre formål, som
f.eks. friluftsliv, naturmangfold og landskap. Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen
som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør, dersom dette er mulig, skje i retning
bort fra sjøen. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til
tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Det skal være en restriktiv holdning til nye
fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger av kommunen med press
på arealene i strandsonen, jfr. SPR 2011. Oppføring av terrassen eksponert ut mot
strandlinjen er helt klart i strid med føringene i SPR.
Videre ble saken sendt på høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelags Miljøvernavdeling i
henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1. Terrassene i tilknytning til hytten hadde de
ingen merknader til, men uttalte at «frittliggende terrasser ned mot sjøen går vi i mot av
samme årsak som for flytebrygge og grillhytte.» Begrunnelsen for at de gikk i mot terrassen
nede ved sjøen er at man må unngå at hver enkelt hytte foretar privatiserende enkelttiltak i
strandsonen til hinder for bruken av fellesarealet. Etablering av nye byggetiltak eksponert ut
mot strandlinjen er i strid med føringene i SPR. Kommunen bør ikke innvilge dispensasjon
fra planer, planbestemmelser og byggeforbudet i strandsonen etter Plan- og bygningslovens
§ 1-8, dersom en berørt statlig myndighet eller fylkeskommunen har gått mot dispensasjon,
jfr. Plan- og bygningslovens § 19-2 fjerde ledd annet punktum.
Frittliggende terrasser i sjønære områder som denne eiendommen, vil være en uheldig
utvikling for et område som Åsenfjorden. Rent estetisk vil terrassen være med på å bidra til
at eiendommen virker overbebygd. Naturpreget ved eiendommen vil forsvinne da den
frittliggende terrassen er godt synlig fra sjøen.
Til sist vil det forvaltningsmessige forbudet mot myndighetsmisbruk og usaklig
forskjellsbehandling tenkes å få betydning i denne saken. Kommunen kan ikke
forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke er skjedd endringer i
rettstilstanden eller en generell endring av praksis. Kommunen har hatt en meget restriktiv
praksis innenfor det aktuelle planområdet og det er ikke tidligere gitt dispensasjon for
frittliggende terrasser i sjøkanten.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 9 av 11
På bakgrunn ovennevnte vurdering kommer kommunen derfor til at ulempene med å gi
dispensasjon er ”klart større” enn fordelene for oppføring av frittliggende terrasse i
sjøkanten. Konklusjonen blir at dispensasjonssøknad avslås i henhold til pbl. § 19-2.
Terrasse i tilknytning til eksisterende hytte.
Kommunen vil bemerke at selv om vilkårene for å gi dispensasjon skulle være oppfylt vil
man likevel ikke ha krav på å få dispensasjon. Innenfor rammene av det frie skjønnet er det
opp til kommunen å bestemme om dispensasjon skal innvilges, jf. uttrykket ”kan” i
bestemmelsens første ledd.
Terrassen i tilknytning til eksisterende hytte er beregnet til å være 76 m2. Fordelene ved en
dispensasjon for den aktuelle terrassen vil være at tiltakshaver får benyttet utomhusarealet
rundt hytten. Terrassen sikrer at tiltakshaver oppnår et tilstrekkelig uteoppholdsareal for
rekreasjon og lek på eiendommen, samtidig som den sikrer atkomst til enkelte fasiliteter ved
hytten.
Som vist til tidligere står reguleringsplaner i en særstilling blant de bestemmelser det kan
dispenseres fra. Planene gir uttrykk for reguleringsmyndighetenes konkrete vurdering av
arealdisponeringen i et bestemt område på et bestemt tidspunkt. Reelle grunner tilsier derfor
at dispensasjonsmyndigheten må anvendes med forsiktighet i plansaker. En reguleringsplan
er blitt til etter en omfattende beslutningsprosess og dispensasjonsmyndigheten må ikke
brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og
beslutningsgrunnlag. Ved å godkjenne en dispensasjon for oppføring av terrassen i
tilknytning på hytten vil arealbegrensningene i planen bli overskredet med 25 m2. Det må
legges vekt på at det finnes et stort antall hytter innenfor planområdet, og selv om en
dispensasjon isolert sett kan fremstå som uproblematisk, må kommunen vurdere søknaden
opp mot planområdet for øvrig. En dispensasjon for oppføring av terrasse med et bebygd
areal på 75 m2 vil kunne danne et mønster for senere avgjørelse. Det er klart at en økning av
terrassearealet for samtlige hytter i planområdet vil medføre en ulempe.
Terrassen i tilknytning til hytten skiller seg fra terrassen nede ved sjøen ved at den ikke er
særlig synlig fra sjøen. Inntrykket av terrassen blir noe dempet på grunn av eiendommens
topografi samt at annekset på eiendommen er med på å lette det visuelle inntrykket av
terrassen sett fra sjøen. I tillegg er den oppført i tilknytning til hytten og ikke frittliggende i
sjøkanten. Terrassen er oppført i tilknytning til en utedo, utebad samt hytten for øvrig.
Terrassen og eiendommens fasiliteter er oppført i et område mellom godkjent hovedbygg og
et høyt stup som ender rett i sjøen, samt at området er vendt vekk fra andre naboer. Utedoens
plassering sammenholdt med tomteforholdene nødvendiggjør en noe større terrasse i
tilknytning til hytten. Det må legges vekt på at utedoen ble plassert på eiendommen i 1969
og for å sikre en forsvarlig og sikker atkomst til utedoen er man avhengig av en større
terrasse. Kommunen er enig med tiltakshaver i at den aktuelle eiendommens topografi er
meget kupert og således krevende å opparbeide uteoppholdsareal på. Deler av denne
terrassen ligger på bakken, noe som demper inntrykket av terrassen i landskapet, dette er noe
som taler i tiltakshavers favør. Kommunen kan ikke se at den aktuelle terrassen vil medføre
noen vesentlig ulempe for noen. Dette på grunn av dens plassering samt terrenget på tomta
forøvrig.
Terrassen i tilknytning til hytten ligger innenfor det som anses å være hytta «private sone»,
jfr. prinsipper fra friluftsloven, og vil heller ikke være særlig synlig, ei heller ha en negativ
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 10 av 11
effekt på landskapet. Det vil ikke være naturlig for andre hytteeiere i området å bevege seg i
området rundt hyttens private sone, og vil ikke være av allmennhetens interesse som sådan.
Selv om de som bygger i strandsonen må finne seg i å få allmennheten langt tettere inn på
seg enn andre steder, hvor allmennhetens behov for ferdsel er mindre, må terrassen rundt
hytta anses å være privat.
Saken ble som tidligere nevnt oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelags
miljøvernavdeling, i henhold til Plan- og bygningslovens § 19-2. De hadde ingen merknader
til terrassen i tilknytning til hytten. Den aktuelle terrassen er i samsvar med plan med tanke
på plassering (i tilknytning til hytten), samt at det ikke er i direkte strid med føringene i de
statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen. Dette gjør det
mindre betenkelig å innvilge dispensasjon for oppføring av terrassen i tilknytning til hytten.
På bakgrunn ovennevnte vurdering kommer kommunen derfor til at fordelene med å gi
dispensasjon er ”klart større” enn ulempene for oppføring av terrasse i tilknytning til hytten.
Konklusjonen blir at dispensasjonssøknad for terrasse i tilknytning til hytten godkjennes i
henhold til pbl. § 19-2 under den forutsetning av at rekkverket på terrassen blir malt i mørke
naturtilpassede farger.
VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknad om dispensasjon for oppføring
av frittliggende terrasse i sjøkanten og trapp ned til tidligere flytebrygge.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for
oppføring av terrasse i tilknytning til eksisterende hytte.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-2 (tiltak som krever søknad og tiltak som kan
foretas av tiltakshaver) og vedtatte delegasjons-bestemmelser godkjennes søknad om
tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:
Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og
vedtekter.
Forhåndsvarsel etter plan- og bygningslovens § 32-2
Vi viser til Deres søknad om etterhåndsgodkjenning med tilhørende dispensasjonssøknader. I
vedtak fra plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune av 14. November 2012, ble det
gitt avslag på dispensasjonssøknad vedrørende flytebrygge og belegningsstein i
atkomstveien. Flytebryggen er fjernet, men betongfestet til flytebryggen ble ikke fjernet.
Videre ble den røde belegningssteinen i atkomstveien fjernet, men er nå erstattet med ny
belegningsstein. Dette er forhold på Deres eiendom som er i strid med plan- og
bygningsloven.
På bakgrunn av overnevnte, og med hjemmel i plan- og bygningslovens § 32-2, jfr. § 32-3
varsles De herved om at kommunen vil følge opp saken med pålegg om retting. Dette
innebærer at omsøkte betongfeste til flytebryggen samt belegningsstein i atkomstveien vil bli
krevd fjernet fra eiendommen. De vil bli pålagt å tilbakeføre terrenget i atkomstveien til
natursti.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 11 av 11
For å unngå vedtak om pålegg, må samtlige overnevnte ulovlige tiltak på eiendommen rives
og fjernes fra eiendommen før 01.03.2015.
Samtidig med pålegg om retting og fjerning av de ulovlige tiltakene, vil det i samsvar med
plan- og bygningsloven § 32-5 bli fastsatt tvangsmulkt. Dette gjøres for å sikre at fastsatte
rettingspålegg blir gjennomført innen angitte frist. Tvangsmulkten løper fra
fristoverskridelse for retting.
Dersom vedtatte pålegg ikke etterkommes innen fastsatte frist, vil kommunen i tillegg
vurdere å følge saken opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom,
jfr. pbl. § 32-6.
Vi vil for øvrig opplyse om at brudd på plan- og bygningsloven kan medføre straffansvar jfr.
pbl. § 32-9. Kommunen vil vurdere om det er grunnlag for å melde saken til politiet.
I henhold til plan- og bygningsloven § 32-2 skal De gis anledning til å uttale dem innen en
frist som ikke skal være mindre enn 3 uker. De gis derfor frist til å uttale Dem til dette
forhåndsvarsel innen 14. januar 2015.
Vi anbefaler at eventuell uttalelse til dette forhåndsvarsel innleveres samtidig med eventuell
klage på vedtak datert 23. desember 2014. Vi gjør for øvrig oppmerksom på at
forhåndsvarsel etter § 32-2 ikke er å anse som enkeltvedtak etter forvaltningslovens
bestemmelser. Forhåndsvarslet kan således ikke påklages.
Med hilsen
Marit Kristine Pedersen
jurist/saksbehandler PBOMbyggesak
Kopi til:
Per Olav Bjerkli
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Storvikavegen 33
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
7502 STJØRDAL
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no