1719/243/1/49 Tomt nr 32

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Roar Weisert Bakken
Hareveien 36
7021 TRONDHEIM
Vår ref: AUDSLA 2014/8695
Deres ref:
Dato: 23.01.2015
Søknad om oppføring av tilbygg til hytte og anneks - 1719/243/1/49 Tomt
nr 32 Løvtangen - Roar Weisert Bakken- Klage
Innherred samkommune mottok den 03.12.2014 søknad om tilbygg til hytte og anneks.
Tilbygget til hytten var på 16,9 m2 og utvidelsen av annekset på 9,82m2. Dette ga et nytt
areal på 85,55m2 for hytten og 22,25 for annekset. Samlet areal for eiendommen ble etter
dette 107,8m2. Kommunen ga et avslag på denne søknaden, da arealet både for hytten og
annekset ble større enn hva reguleringsplanen tillater. Vedtaket ble den 31.12.2014 påklaget.
Klagen lyder slik:
"Sak: Tilbygg til hytte og anneks-1719/243/1/49 Tomt nr 32
Løvtangen - Roar Bakken
Dette brevet sendes kun pr. mail.
Vi viser til avslag på ovennevnte sak datert 10.desember 2014, samt hyggelig møte ved ditt kontor
den 22.desember 2014.
Vi velger å akseptere avslaget på tilbygg annekset men påklager vedtaket på tilbygg hytta.
Begrunnelse:
Vi mener utvidelsen av hytta er svært godt gjennomtenkt. Utbygget er en videreføring av den
eksisterende veggen i Fasade Nord. Hytta får rene linjer ved at ytterveggen på stua følger
ytterveggen på eksisterende soverom. Hytta faller naturlig inn i terrenget, og utbygget foretas på
nordsiden av hytta hvor terrenget er ulendt og vender ned mot et stup. Denne delen av tomta er
uegnet til annet bruk.
Under planleggingen har vi vært opptatt av at utbygget ikke skulle bli for dominerende, men falle
naturlig inn i terrenget. Vi mener vi har lyktes godt med begge delene, utbygget fremstår som
anonymt og økningen vil ikke vil ha stor betydning estetisk sett. Verken grunneier eller nærmeste
nabo har innsigelser mot planene.
Vi håper på positiv behandling av denne saken, for oss vil 5,55 kvm ekstra utover reguleringsplanen
bety svært mye.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Audhild Slapgård
[email protected]
Tlf. 74048506
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 938587051
E-post: [email protected]
Web: http://www.levanger.kommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 4
Med vennlig hilsen
Ann Gunnvor Bakken
Sign Sign
Roar Weisert Bakken"
Planstatus:
Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Løvtangen plan.id 2004016. Tiltaler er ikke i
samsvar med plan og det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningene. Maks areal for
grunnflate for hytter er satt til 80 m2 og for anneks 20 m2. Grunnflate er å forstå som
bebygdareal (BYA).
Avgjørelsen i forhold til annekset er ikke påklaget og vil således heller ikke bli behandlet i
det følgende.
Kommunen kan ikke se at det har kommet noen nye momenter i saken, men ønsker likevel å
utdype dispensasjonsvurderingen noe.
Vurdering av dispensasjonssøknaden og klagen
Av pbl. § 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra
bestemmelser fastsatt (…) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir
uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte
reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra
reguleringsplan Løvtangen.
Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet
ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt».
Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en
samlet vurdering».
En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for
dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr.
Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant
sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende
beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt
dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og
beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås.
Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og
bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en
innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig
interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler
for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi
dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør
seg gjeldende med styrke.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Audhild Slapgård
[email protected]
Tlf. 74048506
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 4
I § 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig
vekt» og at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller
regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I bestemmelsens
forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge
innenfor statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder
i dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål
for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte
sak.
Momenter i klagen:
-
Arealoverskridelse på kun 5,55 m2.
Klager anfører at tilbygget et nøye planlagt
Vil passe godt inn i terrenget. Tilbygget kommer der det ellers er ulendt terreng og
vender ned mot et stup.
Ingen innsigelser fra verken naboer eller grunneier.
Omsøkte tiltak reguleres som nevnt av Reguleringsplan Løvtangen.
Generelt kan man si at Åsenfjord og Løvtangen er et pressområde. Videre er det et poeng at
kommunen ønsker å behandle alle innenfor samme plan område likt. Dette medfører at en
evt dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelser
innenfor det aktuelle planområde.Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i
dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80
m2 er øvre grense.
Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en
helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for
at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med samme størrelse. Dette vil
i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til hytter
innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold
som det advares i mot i forarbeidene til pbl. § 19-2.
I motsatt fall vil en eventuell positiv dispensasjonsbehandling her, være med på å gi uttrykk
for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av
reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i
forarbeidene til pbl. § 19-2.
Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om
å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal
virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om
det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger.
Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan
bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for
de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Audhild Slapgård
[email protected]
Tlf. 74048506
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 4
Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste
premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan
gi dispensasjon fra dette punktet.
Summen av dette medfører at planen blir vesentlig tilsidesatt, og vilkårene for dispensasjon
er således ikke til stede.
Det neste spørsmålet blir så om fordelene er større enn ulempene.
I denne saken er det snakk om en forholdsvis liten arealoverskridelse på kun 5,5 m2, men
som vil ha stor betydning for familien som sådan.
Selv om dette isolert sett er en liten overskridelse, er det de samme prinsippene som ellers
som gjør seg gjeldene. Slik at dette momentet ikke kan tillegges særlig vekt.
Ellers er det positivt både for kommunen som sådan og hytteeier at det er brukt god tid på
planlegging og at hytten er tilpasset terrenget så godt som mulig.
Det er også slik at området i høy grad allerede er båndlagt gjennom omfattende
fritidsbebyggelse, slik at de områdene som gjenstår er desto viktigere å ta vare på.
Kommunen kan ikke se at verdien for den enkelte hytteeier skal kunne veie tyngre enn
hensynet til plan og likebehandlingsprinsippet.
Det foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at
søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i
saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i
planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i
helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.
Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette
hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en
dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås.
Konklusjon: Vilkårene for å gi dispensasjon etter § 19-2 er ikke oppfylt.
Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Med hilsen
Audhild Slapgård
Jurist
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Audhild Slapgård
[email protected]
Tlf. 74048506
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no