Søknad om dispensasjon
Transcription
Søknad om dispensasjon
Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Marit Lise Haugberg Gustav Sjaastadsveg 5 7620 SKOGN Deres ref: Sakstype: Delegert byggesak Vår ref: MAIPED 2012/8315 Eiendom: 32/118/0/0 Dato: 12.06.2015 Saksnr: 500/15 Søknad om dispensasjon - 1719/32/118 - Ikke godkjent Vi viser til Deres søknad om dispensasjon fra Byggteknisk forskrift mottatt her den 20.03.2015. Det søkes om dispensasjon fra byggteknisk forskrift, heretter forkortet TEK 10. I vedtak datert 10.01.2013 ble Marit Lise Haugberg tildelt personlig ansvarsrett som selvbygger av egen bolig. Hun ble tildelt ansvarsrett som selvbygger under den forutsetning at hun benyttet fagfolk til arbeidene, enten i form av medhjelper eller bruk av innleid foretak. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 og vedtatte delegasjonsbestemmelser ble søknaden godkjent under følgende forutsetninger: Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Når leiligheten er større enn 50m2, må den ha pipe, fastmontert varmepumpe, pelletsovn, fjernvarme i tillegg til ordinær el-oppvarming. Utleieleiligheten skal utføres slik at den fremstår som en egen branncelle, noe som betyr at de vegger og etasjeskiller som ligger i skille mellom utleieleilighet og hovedleilighet, må brannforsterkes i hht dagens krav (EI-30). Det må finnes tilstrekkelig nødutganger, og hvis vindu skal kunne defineres som nødutgang, må vinduets størrelse og utforming tilfredsstille forskriftenes krav til dette. Det må finnes brannvarslingsutstyr og slukkeutstyr i utleieleiligheten. Det forutsettes at lydisoleringen mellom leilighetene er i tråd med forskriftene. Samme gjelder rom-høyde, som skal være 2,40 m, og ingen steder under 2,20 m. For øvrig henvises til gjeldende forskrifter når det gjelder lysforhold, ventilasjon, parkering, uteplass, bodplass mv. Ved takstering av eiendommen v/Norconsult i Januar 2015 var det flere anmerkninger vedrørende sokkelleiligheten og at denne ikke tilfredsstilte kravene til utleieleilighet. Det søkes dermed om fritak for flere av kravene til utleieleilighet i TEK 10. Kommunen vil før fritaksvurderingen bemerke at tiltakshaver er ansvarlig for at sokkelleiligheten ble utført i samsvar med plan- og bygningsloven og gjeldene forskrifter på tidspunktet for utførelsen. Kommunen har satt som forutsetning i vedtaket at tiltaket utføres i samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen [email protected] Tlf. 74 04 85 31 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 4 Krav til oppvarming: Pipe i utleieleiligheten ble avregistrert per 01.01.2015 på grunn av manglende innsyn fra tre sider i en etasje. Det søkes derfor om å få godkjent gassovn som alternativ oppvarming i utleieleilighet. I TEK 10 § 14-7 settes det krav om at bygging skal tilrettelegges for at ca. halvparten, og minimum 40 %, av energibehovet til varmtvann og romoppvarming (inkludert oppvarming av ventilasjonsluft) kan dekkes av annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet (panelovn, elktrokjel) og/eller fossile brensler hos sluttbruker (olje, gass og parafin). Gassovn er henhold til TEK 10 godkjent som alternativ varmekilde. Kommunen godkjenner med hjemmel i TEK 10 § 14-7 gassovn som alternativ oppvarming i utleieleilighet Krav til takhøyde og dagslys: Kommunen vil aller først presisere at bestemmelsene i forskrift forutsettes ivaretatt så lenge det ikke søkes om unntak. Dersom det ikke er redegjort for avvik fra TEK 10 i søknaden, forutsetter kommunen at tiltaket tilfredsstiller alle relevante krav i TEK 10. Det ble i søknaden om bruksendring ikke søkt om fravik fra TEK 10. I vedtaket datert 10.01.2013 ble det forutsatt at leiligheten ble utført i tråd med forskriftene med tanke på takhøyde. Det ble av kommunen presisert at romhøyden skal være minimum 2,40 meter. Deler av arealet kan likevel ha takhøyde på minimum 2,20 meter, eksempelvis utenfor møbleringssone i stue, jfr. TEK 10 § 12-7. I søknaden om fravik fra TEK 10 opplyses det om at på grunn av isolering av gulv og gulvvarme er takhøyden i leiligheten 2,17 meter. I stuen er takhøyden 2,10 meter. Hovedregelen ved bruksendring er at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser til arealplaner etter loven gjelder. Ved bruksendring av eksisterende byggverk kan kommunen med hjemmel i plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd gi tillatelse også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det er videre et vilkår at endringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Det første spørsmålet blir dermed om oppfyllelse av tekniske krav vil medføre uforholdsmessige kostnader for tiltakshaver? Å gjøre en kjeller om til oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom vil etter dagens regelverk utløse krav som kan være eller bli svært dyrt i mange eldre hus. I søknaden om fravik fra TEK 10 foreligger det ingen dokumentasjon på om tilpasning til tekniske krav vil medføre en uforholdsmessig kostnad. Den eksisterende takhøyden begrenser mulighetene for å oppfylle kravene til takhøyde samt isolasjon og lydisolasjon mot overliggende boligarealer. Dette forholdet kan ikke endres uten kostnader til pigging av gulv, utgraving eller lignende. Det er klart at dette ville være en betydelig kostnad. Spørsmålet er om dette er en uforholdsmessig kostnad for tiltakshaver? Uforholdsmessig kostnad skal vurderes i forhold til for eksempel leieinntekter. Etter kommunens vurdering vil pigging av gulv, utgraving være uforholdsmessige kostnader sett opp mot mulige leieinntekter. Konklusjon; Pigging av gulv, utgraving eller lignende er uforholdsmessige kostnader. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen [email protected] Tlf. 74 04 85 31 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 4 Når det gjelder dagslys og muligheten for å oppfylle kravene i TEK 10 vedrørende dagslys i oppholdsrom, vil kostnadene bli betydelig mindre enn pigging og utgraving av gulv. Det er klart at skifte av vindu på kjøkkenet som oppfyller tekniske krav vil vær betydelig lavere enn kostnaden for pigging av gulv e.l. Sett opp mot leieinntekter er kommunen av den oppfatning at skifte av vindu ikke kan anses som en uforholdsmessig kostnad sett opp mot hva man oppnår. Når takhøyden er lavere enn forskriftskravet bør man gjøre kompenserende tiltak. Et større vindu som slipper inn mer dagslys ville kompensert for den lave takhøyden. Konklusjon: Skifte til et større vindu kan ikke anses som en uforholdsmessig kostnad. Det neste spørsmålet blir dermed om bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, jfr. plan- og bygningslovens § 31-2. En forsvarlighetsvurdering etter plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd mht. takhøyde og dagslys må foretas med utgangspunkt i de hensyn som ligger til grunn for TEK 10 § 12-7. Hensynene bak kravet om tilstrekkelig takhøyde tilsier at den uansett ikke bør være lavere enn 2,20 meter for å ivareta faktorer som lysforhold, romopplevelse, møbleringshensyn osv. Takhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves. Dagens forskriftskrav er angitt med grunnlag i at det skal være rom og luft over personer som står oppreist, beveger seg og av møbleringshensyn. Forskriftskravet er ikke til hinder for en lavere romhøyde, men da må det dokumenteres en helhetsvurdering av innemiljøet hvor romutforming, dagslys, utsyn, luftmengder mv. er med i vurderingsgrunnlaget. Eksempelvis, en lavere romhøyde kompenseres med at vindusarealene økes ut over veiledningens preaksepterte ytelser til dagslys. Takhøyden i den aktuelle leiligheten er under minimumskravet 2,20 meter takhøyde. I stuen er takhøyden 2,10 meter. Krav til takhøyde bør også ses i sammenheng med krav til dagslys og utsyn siden dette også har betydning for hvordan rom oppleves. Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med rom for varige opphold forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet. Rommets dagslysflate utgjør minst 10 % av gulvflaten, med mindre det dokumenteres av kravet er tilfredsstilt på annen måte. Ved takstering av eiendommen v/Norconsult ble det avdekket at det på kjøkkenet i utleieleiligheten ikke har tilfredsstillende dagslys. Ut fra tegninger vedlagt byggesøknaden i November 2012 er det kun et vindu på kjøkkenet. I telefonsamtale med tiltakshaver den 08.06.2015 ble det opplyst at dette vinduet er et lite kjellervindu. Det er etablert en åpen løsning mellom kjøkkenet og gang. Gangen har ut i fra vedlagte tegninger ikke vinduer og dagslys slik at denne åpne løsningen ikke vil gi ekstra dagslys på kjøkkenet. I søknaden om fravik vises det til at det er etablert en åpen løsning mellom kjøkken, gang og stue, men plantegninger viser den at det er en dør mellom gang og stue. Denne løsningen er ikke optimal da den ikke gir tilstrekkelig lys til kjøkkenet. I forhold til takhøyde og dagslys kan ikke kommunen se at det er forsvarlig og godkjenne denne bruksendringen. Kravene til dagslys er oppfylt i stuen, men her er takhøyden lavere enn minste tillatte høyde i TEK 10. Ut fra fasadetegninger er det ikke kompensert for den lave takhøyden med større vindusflater. Dagslys og utsyn er nødvendig for helse og trivsel. Etter kommunens vurdering blir det for lang avstand til vinduene og lite dagslys på kjøkkenet og gangen. Dette sammenholdt med den lave takhøyden i hele leiligheten gjør det betenkelig å godkjenne søknaden om fravik fra TEK 10. Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen [email protected] Tlf. 74 04 85 31 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 4 Konklusjon: Søknaden om fravik fra TEK 10 kan ikke godkjennes basert på overnevnte forsvarlighetsvurdering. Vilkårene i plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd er kumulative vilkår, det vil si at alle vilkårene må være oppfylt. Vilkåret om forsvarlighet er ikke oppfylt og vurderingen av nødvendighet for å sikre hensiktsmessig bruk vil ikke bli gjort. Brannvegg: Ved takstering av eiendommen v/Norconsult i januar 2015 anmerkes det at brannvegg mangler innsetting av brannhemmende middel. Det opplyses i dispensasjonssøknaden at byggherre Erlend Malum kan bekrefte at brannvegg er oppsatt etter Sintefs datablad, og i henhold til TEK 10, tilsvarende 98 mm bindingsverk, 100 mm glava, to lag plater, der et lag er av gips. Hver boenhet skal utgjøre en egen branncelle. Skillet mellom leiligheter må utføres i EI 30 eller bedre. Dersom brannskille/brannveggen er utført som beskrevet i søknaden tilfredsstiller dette kravet i teknisk forskrift. Nabovarsling: Det er ikke foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl § 21-3. Kommunen har fritatt tiltakshaver fra å varsle naboer da deres interesser ikke eller i liten grad berøres av tiltaket. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1, jfr. § 31-2 fjerde ledd gis det ikke fravik fra teknisk forskrift vedrørende takhøyde og dagslys. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. Plan- og bygningslovens § 31-1. Med hilsen Marit Kristine Pedersen Jurist/byggesak Postadresse: Postboks 130 7601 Levanger Tlf. 74052500 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen [email protected] Tlf. 74 04 85 31 Organisasjon: Organisasjonsnr. 986844252 E-post: [email protected] Web: http://www.innherred-samkommune.no