Vedrørende anneks på eiendommen 1719/232/56

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Berit Opheim Widding
Gamle Leirvegen 29
7038 TRONDHEIM
Deres ref:
Sakstype: Delegert byggesak
Vår ref: MAIPED 2008/12771
Eiendom: 232/56/0/0
Dato: 12.08.2015
Saksnr: 623/15
Forhåndsvarsel i henhold til Plan- og bygningslovens § 32-2 - Vedrørende anneks og
ulovlig bruk av fritidsbolig på eiendommen 1719/232/56.
Kommunen viser til tidligere vedtak og korrespondanse i denne saken. Annekset på Deres
eiendom er i strid med byggetillatelsen datert 20. september 2007. Byggetillatelsen for ny
fritidsbolig ble gitt under den forutsetning at all eksisterende bebyggelse på eiendommen ble
revet. Som en følge av at annekset ikke er revet er det ikke utstedt ferdigattest, ei heller
midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen. Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse må
foreligge før bygg kan tas i bruk.
Begrunnelse for forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr, pålegg og tvangsmulkt:
Innherred samkommunes enhet for byggesak fattet den 20. september 2007 vedtak om
tillatelse til oppføring av ny fritidsbolig, samt riving av eksisterende hytte, på eiendom
1719/232/56 jfr. sak 2007/2771. Tillatelse til oppføring av omsøkte fritidsbolig forutsatte at
all eksisterende bebyggelse på eiendommen ble revet. Dette av hensyn til arealbegrensninger
i reguleringsplanen for området, jfr. reguleringsplanen «Sagtun» § 2. Plan id 1983016.
Den 16. oktober 2008 mottok kommunen søknad om dispensasjon for å beholde
eksisterende anneks. Søknaden ble avslått av kommunen i vedtak datert 22. januar 2009, jfr.
sak 2008/12771. Nevnte vedtak ble påklaget av tiltakshaver. Kommunen opprettholdt sin
tidligere avgjørelse i saken og oversendte derfor saken til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
for endelig avgjørelse den 23. mars 2009.
I vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 19. mai 2009, ble kommunens vedtak i
saken stadfestet.
Siden den gang er det sendt flere varsler om at kommunen vurderer pålegg om riving,
overtredelsesgebyr og tvangsmulkt. Grunnet den pågående rettstvisten med Nordbohus, har
kommunen frem til i dag avventet videre saksgang. Det har under tiden vært klart fra
kommunens side at annekset skulle rives, men av hensyn til tiltakshaver har kommunen
valgt å avvente rivingspålegg. Tiltakshaver har heller ikke selv fulgt opp kommunens vedtak
på eget initiativ. Som en følge av at annekset ikke er blitt revet er at det ikke er utstedt gyldig
brukstillatelse eller ferdigattest for fritidsboligen. Dette innebærer at all bruk av
fritidsboligen er ulovlig.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 4
Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr, tvangsmulkt og pålegg om retting:
I henhold til pbl § 32-2 gis det med dette forhåndsvarsel om at det med hjemmel i pbl § 32-8
første ledd bokstav d, jfr. byggesaksforskriften (SAK10) § 16-1 første ledd bokstav b vil bli
fattet vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av fritidsboligen.
Dersom annekset ikke er revet/fjernet innen 01.09.2015 vil kommunen i tillegg til
overtredelsesgebyr gi pålegg om retting av det ulovlige forholdet, jfr. plan- og
bygningslovens § 32-3, samt tvangsmulkt i henhold til plan- og bygningslovens § 32-5.
Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper fra fristoverskridelsen for
retting.
Overtredelsesgebyr:
Etter plan- og bygningslovens § 32-8 bokstav d kan «overtredelsesgebyr ilegges den som
forsettlig eller uaktsomt bruker byggverk eller del av byggverk eller areal uten at det
foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i
eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan.»
Søknadspliktige tiltak skal i følge plan- og bygningslovens § 20-10 avsluttes med
ferdigattest. Kommunen skal utstede ferdigattest når det dokumenteres at tiltaket er
prosjektert, utført og kontrollert i samsvar med tillatelsen og bestemmelser gitt i eller i
medhold av plan- og bygningsloven. Kommunen kan utstede midlertidig brukstillatelse når
det gjenstår mindre vesentlige arbeider og kommunen finner det ubetenkelig, jfr. plan- og
bygningslovens § 21-10 tredje ledd.
Den 05. oktober 2010 ble det gitt midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen. Det ble i den
midlertidige brukstillatelsen gitt en frist for ferdigstillelse av hele byggeprosjektet inkludert
støttemur til 01. mars 2011. Det ble på nytt søkt om midlertidig brukstillatelse for
fritidsboligen den 21. november 2011. Kommunen returnerte da søknaden om midlertidig
brukstillatelse den 29. november 2011 da anmodningen var basert på feilaktige opplysninger.
Kommunen opplyste i dette brevet om at den den forrige brukstillatelsen ble gitt på feil
grunnlag, da det ikke ble opplyst at annekset ikke var revet. I tillegg ble det opplyst om at
manglende oppfølging av byggetillatelsen vedrørende riving av annekset ikke kunne anses
som «mangler av mindre vesentlig betydning, jfr. plan- og bygningslovens § 99.» Det
foreligger altså ingen ferdigattest eller gyldig midlertidig brukstillatelse for fritidsboligen.
Etter pbl § 32-8 første ledd kan overtredelsesgebyr kun ilegges dersom overtredelsen er
”forsettlig eller uaktsom”. Med dette menes at den ansvarlige må ha visst eller burde ha visst
at handlingen var ulovlig. Det følger av Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) s. 355 at
”aktsomhetsnormen bør være streng. Det vil normalt være lett å konstatere om en av
bestemmelsene i loven eller forskriften er overtrådt. Utførelse av tiltak i strid med reglene i
plan- og bygningsloven vil som oftest kunne konstateres å være uaktsom uten en vanskelig
vurdering av skyldspørsmålet.”
Kommunen er av den oppfatning at overtredelsen i dette tilfelle er forsettlig. Det ble i vedtak
datert 20. september 2007 satt som vilkår for oppføring av ny fritidsbolig at all eksisterende
bebyggelse på eiendommen måtte rives. Dette av hensyn til arealbegrensninger i
reguleringsplanen for området.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 4
Etter oppføringen av den nye fritidsboligen er det søkt om dispensasjon og gitt avslag for å
få beholde annekset. Etter kommunens mening har De vært kjent med at annekset måtte
rives siden saken ble endelig avgjort av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i 2009. Som en
følge av at annekset ikke er blitt revet er det ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig
brukstillatelse. I brev datert 29.11.2011 underrettet kommunen om at det ikke ville bli utstedt
midlertidig brukstillatelse, ei heller ferdigattest før annekset ble revet. For kommunen
fremstår det som klart at De må ha visst at bruken av fritidsboligen er ulovlig.
Kommunen har vært på befaring på eiendommen flere ganger, senest 11. august 2015. Det
fremstår som klart for kommunen at fritidsboligen blir benyttet regelmessig, selv om det ikke
foreligger ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
Pålegg om retting:
Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av lov, kan plan- og
bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forholdet, opphør
av bruk, jfr. plan- og bygningslovens § 32-3. Dersom det aktuelle annekset ikke er revet og
fjernet fra eiendommen innen 01.09.2015 vil kommunen vedta rivningspålegg i henhold til
plan- og bygningslovens § 32-3. Kommunen gjør oppmerksom på at endelig pålegg kan
tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendommen, jfr. plan- og bygningslovens § 32-3
fjerde ledd.
Tvangsmulkt:
Samtidig med pålegg om riving av annekset, vil det bli fastsatt tvangsmulkt i samsvar med
plan- og bygningslovens § 32-5. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting
og løper fra fristoverskridelsen for retting. Tvangsmulkten vil bli fastsatt uten videre varsel.
Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et
engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp.
Forelegg:
Eventuelt pålegg som ikke etterkommes, vil også kunne følges opp med et forelegg etter
plan- og bygningslovens § 32-6. Kommunen kan utferdige forelegg om plikt til å
etterkomme pålegg som er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Den som forelegget
er rettet mot kan reise søksmål mot det offentlige for å få forelegget prøvd. Blir søksmål ikke
reist innen 30 dager fra forkynnelsen, har forelegget samme virkning som en rettskraftig
dom, og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. Forelegg kan ikke påklages, jfr. plan- og
bygningslovens § 32-6 andre ledd.
Andre opplysninger:
Det er i utgangspunktet eiers/tiltakshavers ansvar at plan- og bygningsloven, herunder
tidligere gitte tillatelser, overholdes.
Det orienteres om at endelig vedtak om overtredelsesgebyr er tvangsgrunnlag for utlegg etter
pbl § 32-8 siste ledd.
Deres rettigheter:
Dette forhåndsvarslet er ikke et enkeltvedtak i henhold til forvaltningslovens § 2 bokstav b,
og kan således ikke påklages i henhold til samme lovs § 28. De gis imidlertid anledning til å
uttale Dem i saken innen 25. august 2015.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 4
Med hilsen
Marit Kristine Pedersen
Jurist/byggesak
Kopi til:
Nordbohus Byggservice AS
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Venusvegen 12
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
[email protected]
Tlf.
74 04 85 31
7650
VERDAL
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no