Revidert søknad om ombygging/bruksendring

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Komplett Prosjektering AS
Russervegen 4
7652 VERDAL
Deres ref:
Sakstype: Delegert byggesak
Vår ref: FLUDEM 2014/4418
Eiendom: 307/20/0/0
Dato: 11.08.2015
Saksnr: 619/15
Revidert søknad om ombygging/bruksendring av 2 etasje i garasje til boligformål 1719/307/20 - Knausen, Halsan, 7608 Levanger - Ronny Sagmo – Avslag
Vi viser til Deres søknad om tiltak med ansvarsrett mottatt her den 04.06.2014, uttalelse fra
Statens vegvesen mottatt her den 20.10.2014, revidert søknad mottatt her den 19.12.2014
samt ny revidert søknad mottatt her den 11.05.2015. Søknaden er blitt tilsendt i retur 2
ganger, en gang den 18.06.2014 og den 16.01.2014. Bakgrunnen for retursendingen har vært
mangel på komplett søknad.
Sakens bakgrunn:
Det søkes her om bruksendring av garasjens 2 etasje til bruk for boligformål. Garasjen ble
omsøkt oppført samtidig som boligen i saksnr. 2011/2507. Garasjens loftsareal var i denne
sammenheng omsøkt uinredet og til bruk for lagringsareal. Her var også gitt naboerklæring
fra nabo med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune, til oppføring av garasjen med en
minsteavstand på 1 meter mot felles tomtegrense. Denne er en privatrettslig avtale mellom
byggetomta og berørt nabo og gjelder kun for garasje uten boenhet i loftsareal. Tillatelse til
tiltak ble gitt i vedtak av 08.04.2013 med saksnr. 206/11. Ferdigattest for enebolig og garasje
ble gitt vedtak datert 23.10.2012, og ingen merknader forelå ved søknaden om ferdigattest.
Knapt 2 år etter ferdigattest søkes det om bruksendring av garasjens loftsareal til bruk for
enebolig. Kommunen har i brev datert 18.06.2014 og 16.01.2014 returnert søknaden
begrunnet i mangler tilknyttet krav i plan- og bygningsloven m. forskrifter. Endelig revidert
søknad vedrørende bruksendring ble mottatt den 11.05.2015. Nærmere behandling av
søknaden følger nedenfor.
Tiltak:
Søknaden gjelder bruksendring av loftsareal over garasjen til bruk for boligformål.
Bruksareal og bebygd areal er ikke omsøkt endret og vil således bli som eksisterende.
Imidlertid er det søkt om fravik fra byggteknisk forskrift, heretter forkortet TEK 10,
vedrørende radonsperre og kontroll av lufttetthet.
Hva gjelder krav til radonforebyggende tiltak følger dette av § 13-5 i TEK 10:
§ 13-5. Radon
1.Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming
av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m3.
2.Følgende skal minst være oppfylt:
- Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 5
- Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som
kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3.
3.Annet ledd gjelder ikke dersom det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å
tilfredsstille kravet i første ledd.
Obligatorisk krav om uavhengig kontroll følger av SAK10 § 14-2. Her står blant annet at det
er krav om at det gjennomføres uavhengig kontroll i samsvar med § 14-6 av fuktsikring ved
søknadspliktig bygging av våtrom i boliger. Tilsvarende gjelder lufttetthet i nye boenheter.
Søknaden om fravik fra radonsperre og kontroll av lufttetthet er begrunnet som følgende:
Hovedregelen ved bruksendring er at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser i
arealplaner etter loven gjelder. Imidlertid åpner plan og bygningslovens § 31-2, fjerde ledd,
for at kommunen i visse tilfeller kan gi unntak fra tekniske krav. Vilkårene for at kommunen
kan gi fravik fra TEK 10 til bruksendring er at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til
teknisk krav uten uforholdsmessige kostnader. Fraviket må klart være forsvarlig og
nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, jf. § 31-2, fjerde ledd. Adgangen til å gjøre
unntak er altså begrenset, og alle kravene må være oppfylt (vilkårene er kumulative). Det er
søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt.
Det første spørsmålet blir dermed om oppfyllelse av tekniske krav vil medføre til
uforholdsmessige kostnader for tiltakshaver.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 5
Med ordet uforholdsmessige kostnader forstås at det må gjøres en sammenligning av
kostandene knyttet til det konkrete tiltaket med og uten kostnadene som knytter seg til
oppfyllelse av de aktuelle tekniske kravene. Andre ting som følger i vurderingen er verdien
av den del av tiltaket som omfattes av tiltaket, altså markedsverdien salg/leie samt
byggekostnader og eventuell verdiøkning/besparelse som er resultatet av tiltaket. Ut fra
lovteksten i sin helhet er det den enkelte søker som er ansvarlig til å dokumentere dette.
Å gjøre om et areal til oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom vil etter dagens regelverk
utløse en del krav som kan medføre til en del kostnader. Dette gjelder særlig spesielt for
eldre hus. I dette tilfellet er det snakk om bruksendring av loftsareal over garasje på ny
bebyggelse. Selv om bebyggelsen er ny vil det etter kommunens vurdering fortsatt medføre
til en del kostnader da dette kan utløser en del krav til ombygging i dette tilfellet. Imidlertid
må kostnader forbundet med bruksendring å anse som påregnelige, slik at plan- og
bygningslovens § 31-2 ikke kan brukes som en mulig utveg fra å slippe kostnader forbundet
med krav som følger av teknisk forskrift.
I søknaden om fravik fra TEK 10 foreligger det ingen dokumentasjon på hvorvidt oppføring
ihht krav som følger av § 13-5 i TEK 10 og § 14-2 i SAK 10 vil medføre til
uforholdsmessige kostnader i denne sammenheng. Hvorvidt oppfylling av teknisk krav er
uforholdsmessige kostnader innebærer en konkret og skjønnsmessig helhetsvurdering i det
enkelte tilfellet, jf. Ot.prp.nr. 45 (2007-2008).
Det vises først og fremst til at det er ønskelig med unntak fra oppføring av radonsperre i
grunnen. Derimot inneholder ikke søknaden radonmåling i området. Slik søknaden er
utformet synes det behov for radonsperre og det søkes her unntak om dette. Behovet for
radonsperre vil ikke avdekkes uten at det foreligger resultat av radonmåling vedlagt i
søknaden. Det må i dette tilfellet tas undersøkelser som klart fastslår behovet før det kan
vurderes hvorvidt radonsperre er unødvendig. Målingene kan gi et nærmere svar på behovet.
Til sist søkes det om avvik fra teknisk krav om kontroll av lufttetthet. For bruksendringer
som medfører nye boenheter vil det være krav om uavhengig kontroll av både våtrom og
tetthet av bolig. Ansvarsretten i dette blir utført av samme firma og i dette tilfellet er det
omsøkt uavhengig kontroll av våtrom, mens det søkes fravik av kravet til uavhengig kontroll
av lufttetthet. Kommunen kan ikke se at det foreligger forhold som klart tilsier at uavhengig
kontroll av lufttetthet skal unnvikes. Formålet med kravet er nettopp å avdekke feil og
mangler som kan oppstå i arbeidet med tetting av boenheten. Selve bygget er nytt og loftet er
omsøkt bruksendret forholdsvis kort tid etter oppføring. Kravene til uavhengig kontroll var
også gjeldende da råbygget ble oppført.
Kommunen kan ikke se at det er gitt klare dokumentasjoner på at kostnadene er
uforholdsmessige. At et tiltak i seg selv er å anse som dyrt er ikke nok til å her kunne fastslå
at tiltakene innebærer uforholdsmessige kostnader i dette tilfellet.
Når en søknad om unntak fra teknisk forskrift og byggesaksforskriften ikke anses å medføre
til uforholdsmessige kostnader, kan søknaden om fraviket heller ikke anses å være verken
forsvarlig eller nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygget, jf. vilkårene i plan- og
bygningslovens § 31-2, fjerde ledd.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 5
Kravet til uforholdsmessige kostnader er ikke oppfylt og det foreligger dermed ikke grunnlag
til å gi fravik fra teknisk forskrift etter plan- og bygningslovens § 31-2.
Avstanden mot gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune:
Tiltaket er omsøkt oppført med en minsteavstand målt til 2 meter mot felles tomtegrense
med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune. Utgangspunktet er at boenheter skal bygges med
en minsteavstand oppgitt til 4 meter fra felles tomtegrense med nabo, jf. plan- og
bygningslovens § 29-4. Også bruksendringer fra deler av garasje påkreves det en
minsteavstand på 4 meter fra felles tomtegrense til nabo. En bruksendring med avstanden
som målt kan imidlertid godkjennes dersom det foreligger en skriftlig erklæring fra berørt
nabo, jf. plan- og bygningslovens § 29-4, tredje ledd, bokstav b.
Kommunen kan imidlertid ikke se at det foreligger noen skriftlig erklæring fra berørt nabo i
dette tilfellet. En slik erklæring må ligge ved i søknaden før den sendes kommunen for
endelig godkjenning.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 29-4, tredje ledd, bokstav b, kan ikke kommunen
godkjenne at det oppføres en boenhet med en minsteavstand på 2 meter mot gnr/bnr 307/5 i
Levanger kommune.
Nabovarsling:
Naboer skal varsles i samsvar med plan- og bygningsloven § 21-3. Byggesaksforskriften § 52, tredje ledd, presiserer imidlertid at dersom søknaden sendes kommunen senere enn ett år
etter utsending av nabovarselet, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere.
Revidert søknad ble mottatt den 11. mai 2015. Nabovarselet er datert senest tidlig april 2014.
Nabovarselet var gått ut på dato da kommunen mottok revidert søknad slik at tiltaket ved en
eventuelt ny søknad må nabovarsles på ny. Nabovarselet har i dette tilfellet gått ut på dato.
VEDTAK:
Med hjemmel i plan og bygningslovens § 31-2 gis det ikke fritak fra TEK 10 § 13-5 (radon)
og SAK 10 § 14-2 (uavhengig kontroll av boenheter).
Med hjemmel i § 20-4 (byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense) gis det
ikke tillatelse til oppføring av boenhet med minsteavstand på 2 meter fra felles tomtegrense
med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 21-3 (nabovarsling) med tilhørende forskrifter er
nabovarselet ikke å anse gyldig i denne sammenheng.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og
vedtatte delegasjonsbestemmelser gis det avslag på søknaden om bruksendring av garasjens
2 etasje.
Merknader/orientering:
Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra
mottatt dato av vedtaket, jfr. Forvaltningslovens § 29.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 5 av 5
Med hilsen
Flutra Demaj
Jurist
Kopi til:
Byggkontrollen AS
Mesterrør AS
Monica W Svartsund og Ronny Sagmo
Aardal Bygg AS
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Okkenhaugvegen 2
Trekanten
Tømtevegen 397
Linkjeldevegen 7
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
7604
7604
7608
7603
LEVANGER
LEVANGER
LEVANGER
LEVANGER
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no