1719/244/28 -Djupvik - Karl Gaare

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Karl G Gaare
Sildråpeveien 40 C
7048 TRONDHEIM
Deres ref:
Sakstype: Delegert byggesak
Vår ref: FLUDEM 2014/4329
Eiendom: 244/28/0/0
Dato: 27.03.2015
Saksnr: 243/15
Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks 1719/244/28 -Djupvik - Karl Gaare - Avslått
Vi viser til Deres søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt her den 02.06.2014,
dispensasjonssøknad mottatt her den 08.09.2014 samt nærmere begrunnelse for dispensasjon
mottatt her den 24.11.2014.
Tiltak:
Søknaden gjelder riving av eksisterende anneks samt oppsetting av nytt anneks med bebygd
areal (BYA) beregnet til 45,15 m2.
Høyden på møne og gesims er oppgitt til forholdsvis 3,6- og 2,2 meter.
Planstatus:
Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L2010009.
Når det gjelder oppføring av uthus/anneks sier gjeldende reguleringsplan følgende:
Omsøkte tiltak strider med tillatt størrelse for uthus/anneks og det søkes dermed
dispensasjon fra maks tillatt BYA for uthus/anneks.
Dispensasjonssøknaden er begrunnet som følgende:
Brev datert 05.09.2014:
«Vedrørende byggesøknad om rivning og oppføring av anneks for gnr 244
bnr 28 i Djupvika.
Etter samtale med Johannes O. Nestvold ble det påpekt at omsøkt
anneks, mest sannsynlig vil overstige angitt maksimalt bebygd areal.
Ved kontrollmåling er annekset på 28,5m2, for at vi skal få benyttet
sanitæranlegget ( kloakk) som er opparbeidet i Djupvika, må vi ha
badet slik det er tegnet inn.
Badet 8,5m2 med en gang på 5m2. dette synes vi er en god løsning for
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 5
å få til et hus.
Med dette har vi brukt kr 100 000 på grunnarbeid. Grunnen til å bygge
badet i tilknytning til annekset, er at det egner seg ikke under noen
omstendighet å bygge på hytta. Hverken for utseende ute eller for
innredningen inne.
Hytta er på 56m2 og tomta består av fjell. Med alle mål er vi da på 98m2
bebygd areal. Vi er med dette under fastsatt grense på 120m2.
Vi søker også dispensasjon i forhold til ny reguleringsplan i Djupvika
gnr. 244 bnr. 2 der grensene tidligere var uklare.»
Brev datert 22.11.2014:
«Jeg viser til e-post av 24. oktober i år samt tidligere korrespondanse.
Utfyllende begrunnelse til dispensasjonssøknad av 08.sep. 2014 hvor
det søkes om dispensasjon for oppføring av anneks større enn 30m2 BYA.
Dette gjelder grn244 brn28 i djupvika.
Etter samtale med Johannes O. Nestvold ble det påpekt at omsøkt anneks
mest sannsynlig vil overstige angitt maksimalt bebygd areal. Ved
kontrollmåling utført av Nestvold er selve annekset 30,60m2, gang mellom
bad og anneks 4,75m2 og 9,80m2 til sammen 45,15m2.
Vår oppmåling tok utgangspunkt i grunnmur (bankett) og ble da 42,50m2.
Begrunnelsen for at annekset og wc må oppføres på den omsøkte
plasseringen er at hovedbygningen (hoved hytten) er lite egnet for
påbygging. En eventuell utvidelse av hovedbygningen ville medført
en svært omfattende ombygging av denne. I tillegg ville en eventuell
utvidelse i hovedbygningens lengderetning medført at hoved hytten ble
uforholdsmessig lang og fremstå som lite estetisk.
Begrunnelse for å bygge bad\wc i tilknytning til annekset er for å kunne
benytte tilkoblingen til eksisterende sanitæranlegg\avløpsnett.
Annekset og wc er plassert på samme sted som det gamle annekset som
ble revet. Dette medfører mindre inngrep og plasseringen er bedre tilpasset
tomtens beskaffenhet\topografi.
Vedlagt følger oppdaterte tegninger for tiltaket.
Jeg håper ovennevnte begrunnelse er utfyllende og tilfredsstillende i forhold
til kravene i forbindelse med dispensasjonssøknaden.»
Nabovarsling:
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i saken, jf. Pbl. § 21-3. Det har ikke kommet noen
merknader mot tiltaket.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 5
Kommunens vurdering av dispensasjon:
Kommunens adgang til å gi dispensasjon er hjemlet i plan- og bygningsloven § 19-2. Av pbl.
§ 19-2, første ledd, fremgår det at «kommunen kan gi varig (...) dispensasjon fra
bestemmelser fastsatt (...) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Gjeldende
reguleringsplan for omsøkte byggetomt er fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven, og
kommunen har dermed i visse tilfeller adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser som
følger av reguleringsplan.
Muligheten til å gi dispensasjon er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens andre ledd
presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt.»
Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative vilkår og innebærer dermed at begge
må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon.
En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det
skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende
bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.243) hvor det
uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av
dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet
til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer
bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon.
Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og
bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming
av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag
erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av
dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Første spørsmål blir om dispensasjon fra maks tillatt størrelse på uthus/anneks i gjeldende
reguleringsplan, vil medføre til at hensynet bak reguleringsplanen vil bli «vesentlig
tilsidesatt.»
Tiltakshaver ønsker å oppføre uthus/anneks som er 15,15 kvm større enn det som er tillatt i
gjeldende reguleringsplan. Det vil i det følgende vurderes hvorvidt dette vil medføre til at
hensynet bak tillat størrelser for uthus/anneks i gjeldende reguleringsplan vil bli vesentlig
tilsidesatt.
Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om
å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal
virke overbygd. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det
skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger.
Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan
bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for
de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Videre er
det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 5
utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi
dispensasjon fra dette punktet.
I denne sak dreier det seg om et anneks som overskridelse på totalt 15,15 kvm. I prosent
utgjør overskridelsen på 50%, og er klart å anse som en vesentlig overskridelse av det som er
tillatt.
Anneksets avstand mot sjø er målt til ca. 44 meter fra ytterveggen mot sjø og til sjøkanten.
Det må antas at det ved gjennomføring av reguleringsplanen er tatt hensyn til at det som
utgangspunkt ligger et forbud mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø, jf. Pbl. § 1-8. 100metersbeltet i Levanger er et særlig pressområdet for utbygging, og det må dermed antas at
det ved planarbeidet har blitt tatt særlig hensyn til området nærmest strandsonen, slik at det
legges opp til minst mulig utbygging nærmest strandsonen. På denne måten må man kunne
forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver
eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne,
og at arealbegrensningene kommer som følge av dette.
Åsenfjorden er kjent for å være et pressområde for hytteutbygging, der hytteeiendommer
ikke bare ligger tett mot hverandre, men også utbygges større enn tillatt i gjeldende plan.
Dersom det skal tillates utbygging utover det som følger av plan, vil dette blant annet
innebære at planen mister sin forutsigbarhet. For å bevare planens forutsigbarhet og bevare
gjenstående arealer, bør kommunen sørge for at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv
dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak
planbestemmelsene seg gjeldende med styrke.
Videre vil en positiv dispensasjon i denne saken være med på å danne mønster for senere
avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra
hytteeiere i dette området som ønsker seg større areal. Samtlige henvendelser har konsekvent
fått svar på at planens maksgrense er en absolutt grense for bygging av hytteeiendommer.
Sett opp mot likebehandlingshensynet er det et klart ønske og praksis fra kommunen å
behandle samtlige innenfor samme reguleringsplan likt. På den måten vil også en
dispensasjon her kunne undergrave likebehandlingshensynet.
Samlet sett vil en eventuell positiv dispensasjonsvedtak gi uttrykk for en liberal
dispensasjonspraksis i planområdet. Planbestemmelser besluttes gjennom en omfattende
beslutningsprosess. På bakgrunn av dette må ikke dispensasjonsmyndigheten brukes på en
slik måte at de undergraver planene som informasjons- og beslutningsprosess, se
forarbeidene i Ot.prp.nr. 32 2007-2008 s. 243. Hensynet til offentlighet, samråd og
medvirkning i planprosesser tilsier at det er viktig at endringer av planene av betydning ikke
skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om
kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. SOMB 2006 s. 281. Slik nevnte uttalelser er å
forstå kan ikke dispensasjonsadgangen benyttes i form av å skape andre regler enn det som
følger av gjeldende reguleringsplan. Dersom kommunen tillater dispensasjon i denne
sammenheng vil det dermed være det samme som å tilsidesette planens bestemmelser, da
dette vil medføre til at regelen blir unntaket og dispensasjon hovedregelen. En
dispensasjonsvurdering skal alltid ta utgangspunkt i de hensyn den aktuelle
reguleringsplanen ivaretar. I dette tilfellet gjør hensynene bak reguleringsplan seg gjeldende
med styrke, slik at kommunen klart ikke har anledning til å dispensere fra plan.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 5 av 5
Etter en helhetlig vurdering har kommunen kommet frem til at hensynet bak planen vil bli
«vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon, slik at det i dette tilfellet ikke kan gis
dispensasjon for tillatt størrelse til anneks som følger av gjeldende plan, jf. Plan- og
bygningslovens § 19-2.
Vilkårene for dispensasjon er kumulative, og innebærer at begge må være oppfylt for at det
skal kunne gis dispensasjon. Det første vilkåret er ikke oppfylt og kommunen anser det
dermed som unødvendig å gå nærmere inn på vurderingen av hvorvidt siste vilkår er oppfylt.
Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt i denne sammenheng, jf. Plan- og bygningsloven
§ 19-2.
Med hjemmel i reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L2010009, avslås søknaden
om dispensasjon vedrørende maks tillatt størrelse for uthus/anneks.
VEDTAK:
Med hjemmel i reguleringsplan Djupvika hyttefelt med plan id L2010009, avslås søknaden
om dispensasjon for oppføring av anneks/uthus med en størrelse på 50% større enn tillatt i
gjeldende reguleringsplan.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 vil dispensasjon medføre til at gjeldende
reguleringsplan vedrørende tillatt størrelse for anneks/uthus, vil bli «vesentlig tilsidesatt»,
slik at det i dette tilfellet ikke foreligger grunnlag til å tillate oppføring av større anneks enn
det planen tilsier.
Merknader/orientering:
Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra
mottatt dato av vedtaket, jf. Forvaltningslovens § 29.
Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jfr. Plan- og bygningslovens § 33-1
Med hilsen
Flutra Demaj
Jurist
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Flutra Demaj
[email protected]
Tlf.
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: [email protected]
Web: http://www.innherred-samkommune.no