Ensiasunnon ostajan Opas

Ensiasunnon ostajan Opas
KÄYTÄNNÖN OHJEITA ENSIASUNNON OSTOA HARKITSEVILLE
2016
1
Ensiasunnon ostajan opas
valtio takaa pankille loput. Lisätietoja ASP-säästämisestä ja –lainasta saat omasta pankistasi. Pankkien
rahoitusneuvojat avustavat myös asumiskustannusten
mitoittamisessa, kun käyt ensimmäisiä lainaneuvottelujasi. Useimpien pankkien nettisivuilla on myös tuloja menoarviolaskureita, joiden avulla voit itse suunnitella talouttasi.
Suomalaiset ovat perinteisesti arvostaneet omistusasumista korkealle. Laskentatavasta riippuen
jopa 70% suomalaisista asuu omistusasunnosta.
Ensimmäisen asunnon ostaminen on aina iso päätös ja jännittävä prosessi. Tämän oppaan tarkoitus on antaa ensiasunnon ostamista harkitsevalle
käytännöllisiä ohjeita niin rahoitukseen, asunnon
valintaan kuin kaupan tekoon liittyen.
Asuntolainan korkovähennys
Vuonna 2016 maksettavista, oman vakituisen asunnon
hankkimiseen otetun asuntolainan koroista 55 % on
vähennyskelpoista. Korkojen verovähennyskelpoisuus
on jonkun verran vähentynyt viime vuosina, vuonna
2017 se tulee olemaan 45 %.
RAHOITUS JA VEROTUS
Laske minkälaiseen asuntoon sinulla on
mahdollisuus
Yleisimmin asuntolainan korot vähennetään palkkatulojen verosta ns. alijäämähyvityksenä. Vuonna 2016
alijäämähyvityksestä saatava hyöty on 16,5 % maksetuista koroista.
Mieti tarkkaan, minkä suuruisia asumiskustannuksia
pystyisit maksamaan niin, että voit tehdä muitakin sinulle tärkeitä asioita. Asumismenot kannattaa mitoittaa normaalin arjen ehdoilla. Nyrkkisääntönä voidaan
pitää, että asuntolainan kuukausierän tulisi olla enintään 30-35% kuukausittaisista nettotuloistasi ja maksukykysi tulisi kestää noin 6 % korko.
Vaikka asuntolainan verovähennystä on alennettu, ensiasuntoa varten otetun lainan korkovähennys on edelleen suurempi kuin muiden asuntolainojen, jos korot
vähennetään alijäämähyvityksenä.
Voit aloittaa pohtimalla, minkä kokoista asuntolainaa voisit lyhentää tavoiteasuntosi keskimääräisellä
vuokrasummalla. Jos esimerkiksi kaksion tyypillinen
kuukausivuokra on Helsingissä 800 euroa kuukaudessa, voi tuolla summalla lyhentää noin 150.000 euron
asuntolainaa (laina-aika 20 vuotta, korko 4%, omarahoitusosuus 15.000 euroa). Muista kuitenkin, että
asuntolainan lyhennys ei ole ainoa asumiskustannus,
vaan asunnon omistajana maksat kuukausittain myös
taloyhtiön hoitovastiketta ja mahdollista rahoitusvastiketta.
Vuonna 2016 myös ensiasunnon ostajalla vähennyskelpoista on 55% asuntolainan koroista, mutta vähennyksestä saatava hyöty on 17,6 % maksetuista koroista.
Esimerkiksi 2.000 euron koroista hyöty on 352 euroa
vuodessa, jolloin verovähennys huomioon ottaen koroista jää ensiasunnon ostajan maksettavaksi 1.648
euroa.
Pankit hyväksyvät asuntolainan vakuudeksi yleensä
70% asunnon arvosta. Jos lainan tarpeesi ylittää tuon
määrän, pankki vaatii lisävakuuden, joka voi olla esimerkiksi vanhempien antama henkilötakaus.
ASP (asuntosäästöpalkkio) lainassa oma rahoitusosuus on säästettynä vain 10% asunnon arvosta ja
2
Varainsiirtovero
Asunnon ostaminen omilta vanhemmilta
Normaalisti asunto-osakkeiden kaupasta maksetaan
varainsiirtoveroa, jonka suuruus on 2% asunnon velattomasta myyntihinnasta vuonna 2016. Velaton myyntihinta on asunto-osakkeiden myyntihinta + mahdollinen yhtiölainaosuus. Kiinteistöjen (esim. omakotitalot)
kohdalla varainsiirtoveron määrä on 4%. Asunto-osakkeiden varainsiirtovero maksetaan aina kaupantekotilaisuudessa.
Jos ostat omilta vanhemmiltasi esim. heidän omistuksessaan olevan sijoitusasunnon, voit
saada lähes neljänneksen asunnon käyvästä myyntihinnasta alennusta ilman lahjaveroseuraamuksia.
Esimerkki:
Asunnon käypä myyntihinta:
120.000 €
Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa, jos hankit omistukseesi
Rintaperillinen maksaa min. 75,1%:
90.120 €
Verovapaan lahjan määrä:
• kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille
rakennettavasta rakennuksesta tai
• vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista, sekä
• käytät tai ryhdyt käyttämään rakennusta tai huoneistoa omana vakituisena asuntonasi, sekä
• et ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta
asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan
oikeuttavista osakkeista tai osuuksista, sekä
• olet 18–39-vuotias kauppa- tai vaihtokirjan tekohetkellä.
29.880 €
Kauppahinta ja verovapaan lahjan määrä kannattaa
kuitenkin AINA sopia verottajan kanssa valmiiksi ennen kaupantekoa.
Aloita lainaneuvottelut ajoissa
Ennen kuin alat tosimielessä etsiä oikeaa asuntoa, sinun kannattaa aloittaa lainaneuvottelut pankkisi kanssa ja hakea lainalupaus valmiiksi. Lainalupaus ei sido
sinua mitenkään. Saatuasi lainalupauksen pankistasi,
voit tehdä tarjouksen heti, kun mieleinen ja oikean hintainen asunto löytyy.
Jos ostat ensiasuntona kiinteistön, sinun on pyydettävä Verohallinnolta lausunto siitä, ettet ole aikaisemmin
omistanut asuntoa. Voit tilata lausunnon puhelimitse,
ja Verohallinto postittaa sen kotiosoitteeseesi.
3
c) Hoitovastike. Pyri varmistamaan, että hoitovastike
on kohtuullinen. Vertaa hoitovastiketta vastaavanlaisten asuntojen vastikkeisiin samalla alueella. Pystyt helposti vertailemaan hoitovastikkeita Oikotie Asunnoissa
selaamalla saman alueen kohteiden myynti-ilmoituksia.
Sinun kannattaa tehdä lainahakemus valmiiksi oman
pankkisi nettisivuilla. Kun olet lähettänyt hakemuksen,
sinuun otetaan yhteyttä neuvotteluajan varaamiseksi.
ETSINTÄ JA TARJOUS
d) Tontti. Huomioi sijaitseeko tuleva asuntosi tai
kiinteistösi omalla tontilla vai vuokratontilla. Vuokratontilla sijaitsevasta asunnosta maksetaan vuokraa
kaupungille yhtiövastikkeessa kuukausittain. Tonttien
vuokra-ajat ovat hyvin pitkiä, ja on tärkeää huomioida milloin tontin vuokra-aika päättyy, koska se saattaa
merkitä huomattavaakin vuokrankorotusta. On hyvä
arvioida jo etukäteen mitä mahdollinen vuokrankorotus tulee merkitsemään omalle taloudelle.
Asunnon etsintä kannattaa aloittaa Oikotie Asunnot
-palvelusta.
Kiinnostavan kohteen löytyessä tarkista ensimmäiseksi, että asunnon hintapyyntö on realistinen. Tämän voit
helposti tehdä Oikotie Asunnot -palvelussa vertailemalla samalla alueella olevien vastaavanlaisten ja vastaavan kuntoisten asuntojen hintapyyntöjä. Asunnoista
otettuja valokuvia vertailemalla saat hyvän käsityksen
asunnon kunnosta.
e) Kosteus- ja homevauriot. Jos yhtään epäilyttää,
voit keskustella asunnon välittäjän (tai jos asuntoa myy
yksityinen henkilö, suoraan myyjän) kanssa ja teetättää asunnon märkätiloissa (kylpyhuone, WC-tila, sauna) kosteusmittauksen. Kustannukset jaetaan yleensä
asunnon myyjän ja mahdollisen ostajan kesken.
Jos asunnon hintapyyntö on lähtökohtaisesti oikealla
tasolla, ota heti yhteys sitä myyvään tahoon ja sovi yksityisesittely. Yksityisesittelyssä voit tutustua rauhassa
asuntoon ja esittää kysymyksiä välittäjälle tai asunnon
myyjälle.
Ennen tarjouksen jättämistä
f) Luotettava kiinteistönvälittäjä. Pyri aina ostamaan
asunto alueella toimivalta kiinteistönvälittäjältä, joka
on hyvässä maineessa ja tunnettu. Kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus myytävästä
asunnosta on merkittävästi yksityistä myyjää laajempi.
Lisäksi, kun ostat asunnon kiinteistönvälittäjältä, sinua
suojaa kuluttajansuojalaki. Näin ei ole, jos ostat asunnon yksityiseltä myyjältä. Muista kuitenkin että loppuviimein asunnon omistaja (eikä kiinteistönvälittäjä) on
vastuussa asunnon myynnistä ja myynnin yhteydessä
antamistaan tiedoista.
Ennen kuin jätät ostotarjouksen asunnosta, käy huolella läpi seuraavat perusasiat:
a) Taloyhtiön tehdyt ja tulevat remontit. Selvitä, onko
taloyhtiössä suunnitteilla mahdollisesti lähiaikoina alkava putkiremontti tai jokin muu kallis remontti, esim.
kattoremontti. Laske remontista tulevat kustannukset
aina kalleimman vaihtoehdon mukaan. Taloyhtiön korjaussuunnitelmasta näet tulevat remontit.
b) Taloyhtiön talous. Tilinpäätös ja talousarvio kertovat yhtiön talouden tilasta. Tutustu huolellisesti myös
isännöitsijän todistukseen ja hallituksen toimintakertomukseen. On hyvä asia, jos taloyhtiö saa vuokratuloja
esimerkiksi liiketiloista.
4
Huomioi myös nämä
KAUPPA
Asunnon yleiskunto
Kiinnitä erityisesti huomiota keittiön koneisiin ja kalusteisiin sekä kylpyhuoneeseen. Nämä ovat kalleimmat
kohteet remontoida. Lauta-, parketti- tai laminaattilattia antaa myös siistin vaikutelman. Pohdi, haluatko itse
remontoida asunnon vai haluatko ostaa asunnon mahdollisimman hyvässä kunnossa?
Kun asunnon myyjä on hyväksynyt ostotarjouksesi, tulee varsinaisen asuntokaupan aika. Yleensä asunnon
välittäjä varaa kaupantekoajan sinulle, asunnon myyjälle ja sinun pankillesi sopivaan ajankohtaan. Vaadi
asunnon välittäjältä, että saat kauppakirjaluonnoksen
hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta tutustuttavaksesi. Hyvä välittäjä lähettää kauppakirjaluonnoksen
aina etukäteen ostajalle, myyjälle ja ostajan pankille ja
huolehtii myös siitä, että ostettavan asunnon osakekirja toimitetaan pankkiisi ennen kaupantekotilaisuutta. Tutustu kauppakirjaan huolellisesti. Ellet ymmärrä
jotakin kohtaa, selvitä asia aina välittäjältä.
Onko pohjaratkaisu ja kokonaisuus toimiva?
Onko asunnossa hukkaneliöitä vai onko kokonaisuus
käytännöllinen ja toimiva? Entä huonekorkeus-, valo
ja väljyys? Mahtuuko kylpyhuoneeseen pesukone ja
keittiöön ruokapöytä, entä löytyykö hyvin säilytystilaa?
Jos ostat asunnon yksityiseltä myyjältä, sovi kaupantekoaika itse omalle pankillesi ja asunnon myyjälle sopivaksi. Vaadi myös tässä tapauksessa kauppakirja
etukäteen itsellesi tutustumista varten. Pankkisi yleensä haluaa tarkistaa kauppakirjan ennen kaupantekoa
kauppakirjan oikeellisuuden varmistamiseksi.
Onko asunto rauhallinen vai meluisa?
Ylimpien kerrosten asunnot ovat aina kalleimpia, edellyttäen tietenkin, että talossa on hissi. Jos asunto on
ensimmäisessä kerroksessa, kannattaa kiinnittää huomiota asunnon mahdolliseen melutasoon. Sisäpihan
asunnot ovat yleensä rauhallisempia ja halutumpia.
Kaupantekotilaisuus sovitaan sinun pankkiisi, koska
asunnon osakekirja jää pankkiin lainasi vakuudeksi. Tilaisuudessa on läsnä yleensä asunnon välittäjä, asunnon myyjä, sinä ostajana sekä pankkisi edustaja.
Toimi ripeästi
Kun olet varmistunut siitä, että asunto on hyvä ja sinulle
mieleinen, tee ostotarjous viipymättä. Pankin voimassa oleva lainalupaus mahdollistaa nopean toiminnan.
Muista, että voit tehdä ostotarjouksen myös ehdollisena esimerkiksi siten, että kauppa toteutuu vain, jos
kosteusmittauksen tulos ei anna syytä huoleen.
Kun osakekirjaan on tehty asianmukainen siirtomerkintä, pankkisi maksaa kauppahinnan myyjälle. Tässä yhteydessä myös asunnon (asunto-osakkeiden)
omistusoikeus siirtyy sinulle. Hallintaoikeus siirtyy, kun
asunto vapautuu sinun käyttöösi. Hallintaoikeuden
siirtymiseen asti asunnon myyjä vastaa mm.
hoito- ja rahoitusvastikkeista. Hallintaoikeuden siirtymisestä eli asunnon vapautumisesta sovitaan aina jo
ostotarjousvaiheessa.
Ostotarjouksesi voi olla alempi kuin asunnosta pyydetty hinta, mutta kannattaa olla realisti. Pienet asunnot
ovat suosittuja ja käyvät kaupaksi huonoinakin suhdannekausina, joten tarjouksia on yleensä useampia.
Jos todella haluat kyseisen asunnon ja olet jo aiemmin
varmistanut hintapyynnön olevan oikealla tasolla, kannattaa tarjouksen olla kohtuullisen lähellä pyyntihintaa.
5
Onnea ensiasunnon hankintaan!
Parhaat kohteet löydät Oikotieltä osoitteesta
www.oikotie.fi/asunnot
Lähteet:
Osuuspankki (www.op.fi)
Nordea (www.nordea.fi)
Veronmaksajain keskusliitto ry
www.veronmaksajat.fi
Verottaja (vero.fi)
Senpai Consulting Oy
6