Property Report Retail Market Germany 2015

Transcription

Retailmarkt Deutschland
Property Report
2015
Inhalt Retailmarkt Deutschland 2015
Inhalt
Gesamtwirtschaftlicher Überblick............... 4
Heidelberg.........................................................40
Die deutschen Retailmärkte im Überblick... 7
Karlsruhe...........................................................42
Überblick Retail-Investment ........................11
Köln.....................................................................44
Aachen................................................................14
Leipzig.................................................................46
Berlin..................................................................16
Mainz..................................................................48
Bonn....................................................................18
Mannheim.........................................................50
Braunschweig....................................................20
München............................................................52
Bremen...............................................................22
Münster..............................................................54
Dortmund...........................................................24
Nürnberg............................................................56
Dresden..............................................................26
Osnabrück..........................................................58
Düsseldorf..........................................................28
Stuttgart.............................................................60
Erfurt...................................................................30
Trier.....................................................................62
Essen...................................................................32
Wiesbaden.........................................................64
Frankfurt............................................................34
Würzburg...........................................................66
Hamburg............................................................36
Referenzen Vermietung..................................68
Hannover...........................................................38
Referenzen Investment..................................69
Impressum
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln
Titelfoto: Markus Goetzke, Rodgau
Stand: Januar 2015
Auflage: 7.200
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-001102
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH
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stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.
Retailmarkt Deutschland 2015 Executive Summary
Executive Summary
Weiter hohe Dynamik auf den Retailmärkten
Die Retailmärkte zeigten sich auch 2014 von ihrer besten Seite. Gerade im europäischen
Vergleich lockte Deutschland mit einer gesunden Wirtschaft, steigenden Einzelhandels
umsätzen, zunehmenden Beschäftigungszahlen und einem vergleichsweise hohen Lohnniveau. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die deutschen Märkte auf
den Expansionslisten der Einzelhändler stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen.
Neue ausländische Filialisten suchen den Markteintritt
▸▸ Neben bereits präsenten Konzepten sind es vor allem neue Filialisten aus dem Ausland,
die auf den deutschen Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern.
▸▸ Ein Beispiel ist das stark expandierende Konzept Reserved der polnischen Modegruppe
LPP, das im Zuge seines Markteintritts umfangreiche Verträge abgeschlossen hat –
darunter auch für einen Flagship-Store in der Top-Lage Tauentzienstraße in Berlin.
▸▸ Ebenfalls auf Expansionskurs ist das britische Schuhlabel Office Shoes, das u. a. Ladenlokale in der Hohe Straße in Köln sowie in der Spitalerstraße in Hamburg anmietete.
Auch das schwedische Sporthaus Stadium plant nach dem erfolgreichen Auftakt in der
Hamburger Mönckebergstraße, weiter im deutschen Markt Fuß zu fassen.
Neue Chance für sehr gute B-Lagen
▸▸ D
as sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene hohe Mietbelastung entwickeln
sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem.
▸▸ Infolgedessen sind viele Mieter auf der Suche nach kleineren Flächen, außerdem stellen
sehr gute B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten A-Lagen für einige
Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative dar.
▸▸ So hat zum Beispiel die Kölner B-Lage Apostelnstraße als direkte Verbindung zwischen
den A-Lagen Ehrenstraße und Mittelstraße durch Anmietungen bekannter Filialisten wie
Closed oder Calvin Klein eine deutliche Aufwertung erfahren.
Gebremstes Mietwachstum
▸▸ W
ährend in den A-Lagen die Höchstmieten in den Vorjahren zum Teil zweistellige
Zuwachsraten aufgewiesen hatten, hat die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren.
▸▸ Im Zuge der genannten Trends ist es seltener geworden, dass sich Mieter gegenseitig
überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr Konzept oder ihren Flagship-Store
zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus.
▸▸ An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
Leipzig und München) ist insgesamt ein Mietzuwachs von 1,3 % zu verzeichnen.
Gesamtwirtschaftlicher Überblick
in % (preisbereinigt) Q3
-0,4
Q1 Q2
2013
0,4
-0,1
-0,4
Q4
-1,0
Q1 Q2
2011
Q3
Q3
Q4
Q1 Q2
2014
Q3
© BNP Paribas Real Estate Retail Services, 31. Dezember 2014
0,1
Q1 Q2
2012
0,0
0,3
0,1
Q4
0,1
0,0
0,3
0,4
1,0
0,3
0,8
2,0
0,8
1,8
3,0
Q4
Quelle: Destatis
Entwicklung des BIP im internationalen Vergleich
Deutschland
Frankreich
Italien Spanien
Großbritannien
6,0 %
JAHRESENDSPURT BEIM WIRTSCHAFTSWACHSTUM
Nach einem Mini-Wachstum von 0,1 % im Jahr 2013 legte
das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2014 ein fulminantes erstes
Quartal hin (+0,8 %), wofür unter anderem der milde Winter
verantwortlich war. In den beiden Folgequartalen brach die
positive Entwicklung dann allerdings ein, sodass von April
bis Juni sogar ein Rückgang des BIP (-0,1 %) einsetzte und
im dritten Quartal lediglich ein Zuwachs von 0,1 % zu verzeichnen war. Diese konjunkturelle Delle wurde von sinkenden Stimmungsindikatoren begleitet, die nicht zuletzt auch
die Sorgen im Zusammenhang mit geopolitischen Krisen
widerspiegelten. Zu nennen sind hier die terroristischen
Aktivitäten im Nahen Osten, die Ebola-Epidemie und natürlich die Wirtschaftssanktionen gegen Russland aufgrund der
Ukraine-Krise. Obwohl diese potenziellen Störfeuer für eine
anziehende globale Wirtschaftsleistung weiterhin Bestand
haben, hat die deutsche Konjunktur im letzten Quartal wieder stärker Gas gegeben. Nach ersten Schätzungen des statistischen Bundesamts hat das BIP von Oktober bis Dezember um rund 0,25 % gegenüber dem Vorquartal zugelegt.
Auf das Gesamtjahr 2014 hochgerechnet ergibt sich damit
ein Plus von 1,5 % (Erstschätzung), das Mitte des Jahres so
nicht mehr erwartet wurde. Über die Hälfte (0,8 %) des Zuwachses dürfte auf den privaten Konsum entfallen sein, der
damit zur konjunkturellen Stütze geworden ist.
Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland
0,2
RetailUMSATZ STEIGT STÄRKER ALS IM VORJAHR
Von Januar bis November 2014 nahmen die deutschen Einzelhandelsumsätze nominal um 1,6 % zu, was einer preisbereinigten Steigerung von 1,1 % entspricht. Basierend auf
diesen Werten geht das statistische Bundesamt für das
Gesamtjahr von einem nominalen Zuwachs zwischen 1,5
und 1,7 % aus. Der reale Anstieg dürfte sich somit in einer
Größenordnung von 1,1 bis 1,3 % bewegt haben. Gegenüber
der Vorjahresentwicklung war also eine deutlich größere
Dynamik zu beobachten, was vor dem Hintergrund der
konjunkturellen Delle zur Jahresmitte 2014 eine erfreuliche
Entwicklung darstellt. Verantwortlich hierfür sind unterschiedliche Faktoren. An erster Stelle ist die positive Verbraucherstimmung zu nennen, die trotz eines zwischenzeitlichen Tiefs im Herbst 2014 auf einem sehr hohen Niveau
liegt. Aber auch die niedrigen Zinsen haben ihren Teil beigetragen und die Sparneigung der Verbraucher gebremst, was
sich stimulierend auf den Konsum ausgewirkt hat. Darüber
hinaus boten die steigende Beschäftigung und die stabile
Arbeitsmarktsituation Rahmenbedingungen, die den Handel
gestützt haben. Gleiches gilt im Zusammenhang mit den
relativ hohen Tarifabschlüssen des letzten Jahres, die zum
Anstieg der verfügbaren Einkommen beigetragen haben.
4,0 %
2,0 %
0 %
-2,0 %
-4,0 %
-6,0 %
2008
2009
2010
2011
Quelle: Eurostat, Prognose: BNP Paribas
2012
2013
2014
2015
Prognose
Retailmarkt Deutschland 2015 Überblick
in % Q3
Q4
Q1 Q2
2014
Q3
Q4
6,0
4,0
2,0
Q1 Q2
2011
6,5
6,4
Q1 Q2
2014
8,7
Q4
8,6
Q3
7,1
Q1 Q2
2013
6,5
Q4
8,6
Q3
6,7
Q1 Q2
2012
6,6
7,3
Q4
6,6
6,5
Q3
6,7
6,6
7,2
6,6
6,6
6,9
8,0
7,6
10,0
Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Bundesagentur für Arbeit
Entwicklung des GfK-Konsumklimaindex
7,4
6,5
5,9
6,0
5,6
5,9
5,7
5,6
6,0
5,2
8,0
7,0
8,5
10,0
6,0
KONSUMKLIMA WIEDER IM AUFWIND
Einer der wichtigsten Einflussfaktoren für die Entwicklung
und Perspektiven des Einzelhandels ist das Verbrauchervertrauen, das sich im GfK-Konsumklimaindex ausdrückt.
Dieser aussagekräftige Stimmungsindikator hat sich zwar
das ganze Jahr 2014 auf historisch hohem Niveau bewegt,
musste aber in der zweiten Jahreshälfte einige Monate
leichte Einbußen hinnehmen. Verantwortlich dafür war fast
ausschließlich der deutliche Rückgang des Teilindikators
zur Konjunkturentwicklung. Im Zusammenhang mit dem
im letzten Quartal wieder gestiegenen Wirtschaftswachstum hat aber auch der Konsumklimaindex wieder angezogen. Für Januar liegt er bei 9,0 Punkten und damit 1,6
Zähler höher als Ende 2013. Bei den einzelnen Teilindikatoren sind allerdings unterschiedliche Trends zu erkennen:
Während die Zuversicht in eine positive Konjunkturentwicklung deutlich steigt, sind die Erwartungen hinsichtlich
des persönlichen Einkommens leicht rückläufig. Die unter
Handelsgesichtspunkten vermutlich wichtigste Komponente, nämlich die Anschaffungsneigung, hat allerdings auch
leicht zugelegt. Ausschlaggebend hierfür ist in erster Linie
die Tatsache, dass die Sparneigung der Verbraucher auf ein
historisches Tief gesunken ist.
Entwicklung der Arbeitslosenquote in Deutschland
5,6
WEITERHIN POSITIVE ENTWICKLUNG
DES ARBEITSMARKTS
Trotz der sehr moderaten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung über einen längeren Zeitraum hat sich die Arbeitsmarktsituation in Deutschland erfreulicherweise weiter
positiv entwickelt. Spürbare kurzfristige Reaktionen der Unternehmen auf die schlechtere gesamtwirtschaftliche Entwicklung blieben aus. Die Entscheidung, die Beschäftigung
trotz schlechterer Entwicklung nicht herunterzufahren,
kann als Indiz dafür gewertet werden, dass viele Unternehmen die mittelfristigen Perspektiven positiv einschätzen
und deshalb qualifizierte Arbeitskräfte halten wollen. Der
Arbeitsmarkt hat davon profitiert, was in einer Arbeitslosenquote von 6,7 % (Gesamtjahr) zum Ausdruck kommt.
Gegenüber 2013 ist sie noch einmal um 0,2 Prozentpunkte
gesunken. Die durchschnittliche Arbeitslosenzahl lag bei
2,898 Mio. und damit 2 % unter dem Vorjahreswert. Parallel
zur rückläufigen Arbeitslosigkeit ist die Zahl der Erwerbstätigen weiter gestiegen, (um 0,9 % auf 42,65 Mio.). Das ist
der höchste Stand seit der deutschen Wiedervereinigung.
Besonders erfreulich ist vor allem, dass die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung mit 1,9 % überproportional
zugenommen hat und einen Wert von 30,17 Mio. erreicht.
4,0
2,0
Q1 Q2
2011
Q3
Q4
Q1 Q2
2012
Q3
Q4
Q1 Q2
2013
Q3
Q4
4|5
Entwicklung des ifo-Geschäftsklimaindex
Indexwerte (2005 = 100)
Q1 Q2
2014
Q3
Q4
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
Q1 Q2
2011
Q4
105,5
110,6
Q3
104,7
109,5
Q1 Q2
2013
109,6
107,8
Q4
106,7
Q3
105,9
Q1 Q2
2012
102,5
Q4
101,4
109,7
Q3
105,2
107,7
107,4
120,0
114,5
140,0
114,4
AUCH IFO- UND ZEW-INDEX LEGTEN
ZUM JAHRESENDE ZU
Der bereits anhand mehrerer Daten erläuterte konjunkturelle Aufwärtstrend wird auch von den beiden wichtigsten Stimmungsindikatoren der deutschen Wirtschaft
unterstützt. Nach einem kontinuierlichen Rückgang über
sechs Monate verzeichnete der ifo-Geschäftsklimaindex im
November wieder einen Anstieg, den er im Dezember fortgesetzt hat. Der Teilindikator zur Einschätzung der aktuellen Lage ist zwar konstant geblieben, die Erwartung zur
zukünftigen Entwicklung hat sich aber weiter aufgehellt.
Die konjunkturelle Schwächephase scheint vor diesem
Hintergrund durchschritten zu sein. Eine identische Entwicklung war beim ZEW-Indikator zu beobachten, bei dem
nicht Unternehmen (wie beim ifo-Index), sondern Finanzmarktexperten befragt werden. Ihr Pessimismus hielt fast
das ganze Jahr an und dokumentierte sich in kontinuierlich
sinkenden Indexwerten, bevor auch hier im November der
Turnaround geschafft wurde. Im Dezember stieg der Index
um knapp 28 Punkte auf aktuell 34,9. Zum Vergleich: Der
langfristige Mittelwert liegt bei 24,4 Zählern. Die Finanzmarktexperten schätzten sowohl die aktuelle Lage als auch
die mittelfristigen Perspektiven besser ein. Bemerkenswert
ist vor allem, dass sie nicht nur die Situation Deutschlands
positiver bewerteten, sondern auch die Eurozone insgesamt im Aufwind sehen.
Quelle: ifo
Entwicklung der Inflationsrate
1,5
2,0
0,9
1,0
0,9
1,1
1,5
0,5
2008
2009
2010
2011
Quelle: Destatis, Prognose: BNP Paribas
2012
2013
2014
2015
Prognose
2,1
2,5
2,0
3,0
0,3
POSITIVE PERSPEKTIVEN AUCH FÜR 2015
Auch für 2015 sprechen viele entscheidende Einflussparameter für eine positive Entwicklung des deutschen Einzelhandels. Zu nennen ist hier an erster Stelle das vermutlich
stärker als im Vorjahr wachsende Bruttoinlandsprodukt. Ob
dabei die 2-%-Schwelle überschritten wird, ist zwar noch
unsicher, die Wahrscheinlichkeit steigt aber. Verantwortlich hierfür sind vor allem zwei Aspekte. Einerseits der sehr
stark gefallene Ölpreis, andererseits der spürbare Wertverlust des Euro. Beide Entwicklungen wirken wie ein kräftiges
Konjunkturprogramm, von dem sowohl die Unternehmen als
auch die Verbraucher profitieren. Stützend werden außerdem der stabile Arbeitsmarkt und die voraussichtlich weiter
steigende Erwerbstätigenzahl wirken. Und last but not least
werden das historisch niedrige Zinsniveau und der daraus
resultierende Tiefpunkt der Sparneigung dafür sorgen, dass
die Verbraucher ihre zusätzlichen finanziellen Spielräume
zum Konsum nutzen werden. Also insgesamt durchaus erfreuliche Aussichten für den deutschen Handel, an denen
aus heutiger Sicht auch Einzelhandelsimmobilien partizipieren sollten, und zwar sowohl auf den Vermietungs- als
auch auf den Investmentmärkten.
2,6
in %
Die deutschen Retailmärkte im Überblick
WEITER HOHE DYNAMIK AUF DEN RETAILMÄRKTEN
Die bundesweiten Retailmärkte zeigten sich auch 2014 von
ihrer besten Seite. Gerade im europäischen Vergleich lockte
Deutschland mit einer gesunden Wirtschaft, steigenden Einzelhandelsumsätzen, zunehmenden Beschäftigungszahlen und
einem vergleichsweise hohen Lohnniveau. Zusätzliche Kundschaft bringt der stetig steigende Trend zum Städtetourismus.
Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die
deutschen Märkte auf den Expansionslisten der Einzelhändler
stehen und eine hohe Nachfrage auf sich ziehen. Dies schlägt
sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten an den TopStandorten nieder, die trotz des bereits hohen Niveaus über
alle betrachteten Städte hinweg nochmals ein leichtes Plus
aufweisen. Die rasante Mietentwicklung, die in den letzten
Jahren zu beobachten gewesen war, scheint jedoch vorerst ein
langsameres Tempo eingeschlagen zu haben.
NEUE AUSLÄNDISCHE FILIALISTEN SUCHEN
DEN MARKTEINTRITT
Neben bereits auf den deutschen Märkten präsenten Konzepten sind es vor allem neue Retailer aus dem Ausland, die auf
den Markt drängen und die Einzelhandelslandschaft bereichern. Zu diesen gehört auch das stark expandierende Konzept
Reserved der polnischen Modegruppe LPP, das 2014 für seinen
Markteintritt genutzt und umfangreiche Verträge abgeschlossen hat. Neben einer Reihe von Flächen in Shopping Centern
sicherten sie sich unter anderem eine Top-Lage auf der Tauentzienstraße für einen Flagship-Store und die derzeit noch
von der Buchhandlung Hugendubel genutzte Fläche in der
Stuttgarter Königstraße. Ebenfalls auf Expansionskurs befindet
sich das britische Schuhlabel Office Shoes, das Ladenlokale
unter anderem in der Kölner Hohe Straße und in der Hamburger Spitalerstraße anmietete. Darüber hinaus will auch das
schwedische Sporthaus Stadium im deutschen Markt Fuß fassen. Nach dem erfolgreichen Auftakt des ersten Stores in der
Hamburger Mönckebergstraße ist die skandinavische Sporthandelskette weiter auf der Suche nach geeigneten Flächen.
RETAILER AUS DEM LUXUSEGMENT VERGLEICHSWEISE
ZURÜCKHALTENDER
Während gerade im Konsumbereich stark expandiert wird,
zeigt sich das Luxussegment derzeit eher zurückhaltend. Anscheinend trüben die russische Wirtschaftskrise und der Rubelverfall die Kauflaune russischer Touristen, die einen nicht
unbedeutenden Teil des Kundenstamms im Luxussegment
darstellen. Dementsprechend hat auch ein Teil der Einzel-
händler in diesem Segment vorübergehend eine eher abwartende Haltung eingenommen, oder die Zeit genutzt, sich neu
zu positionieren und Lageveränderungen zu vollziehen.
FLAGSHIP-STORES NACH WIE VOR GESUCHT –
ABER NICHT ZU JEDEM PREIS
Der Trend zur Eröffnung von hochwertigen Flagship-Stores
zur Markeninszenierung hat sich auch im Jahr 2014 fortgesetzt. Waren diese in der Vergangenheit jedoch in erster
Linie ein Marketing-Tool, rückt zunehmend auch die Wirtschaftlichkeit der Läden in den Vordergrund. Dementsprechend müssen sich auch Flagship-Stores allein tragen. Dies
schränkt wiederum den Spielraum bei Mietverhandlungen
ein, sodass Flächen nicht mehr um jeden Preis angemietet
bzw. kleiner werden.
NEUE CHANCE FÜR SEHR GUTE B-LAGEN
Das sehr hohe Mietpreisniveau und die damit verbundene
hohe Mietbelastung entwickeln sich für einige Mieter zunehmend zu einem Problem. Vor diesem Hintergrund waren zwei
Trends zu beobachten: Zum einen sind viele Mieter auf der
Suche nach kleineren Flächen, zum anderen stellen sehr gute
B-Lagen in unmittelbarer Nähe zu den hochfrequentierten ALagen für einige Konzepte eine ernst zu nehmende Alternative
dar. So hat zum Beispiel die Kölner B-Lage Apostelnstraße, die
die direkte Verbindung zwischen den A-Lagen Ehrenstraße und
Mittelstraße darstellt, durch mehrere Anmietungen bekannter
Filialisten wie dem deutschen Modelabel Closed oder Calvin
Klein eine deutliche Aufwertung erfahren. Grundsätzlich sollte jedoch auch in der B-Lage eine kritische Masse an Shops
existieren, eine reine Stand-Alone-Lage kommt nicht in Frage.
ZUSÄTZLICHES FLÄCHENANGEBOT DURCH
NEUENTWICKLUNGEN
Neben der Ausweitung auf sehr gute B-Lagen dürften auch
einige Refurbishments und Neuentwicklungen das nach wie
vor begrenzte Angebot erweitern und eine Bereicherung für
den innerstädtischen Einzelhandel darstellen. Dies betrifft
insbesondere Hertie- und Karstadt-Kaufhäuser in der City, die
in den vergangenen Jahren von Projektentwicklern erworben
wurden. Mit der Fertigstellung dieser Flächen werden einige
attraktive neue Flächen dem Markt zugeführt und das Flächenangebot erhöht. Aber auch die Projektierung Alter Wall
mit ca. 10.000 m² neuer Einzelhandelsfläche wird eine Stadt
wie Hamburg weiter positiv verändern.
6|7
GEBREMSTES MIETWACHSTUM
Während die Höchstmieten in den A-Lagen in den Vorjahren
zum Teil zweistellige Zuwachsraten aufgewiesen hatten, hat
die Mietentwicklung 2014 an Fahrt verloren. Im Zuge der genannten Trends ist es seltener geworden, dass sich Mieter
gegenseitig überbieten, um eine bestimmte Fläche für ihr
Konzept oder ihren Flagship-Store zu sichern. Dementsprechend fielen die Anstiege der Spitzenmieten eher gering aus.
Von den 64 von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten Städten weisen 30 unveränderte, 20 gestiegene und
14 gesunkene Höchstmieten auf. Im Mittel sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Jahresende 2013 stabil geblieben.
Zum Vergleich: Von 2012 auf 2013 lag das Wachstum noch
bei 3 %.
An den sieben bedeutenden Standorten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ist insgesamt ein Zuwachs von 1,3 % zu verzeichnen. Dabei ist lediglich in Frankfurt die Spitzenmiete um rund 3 % gesunken. Die
Mehrzahl der Standorte verzeichnete dagegen noch eine positive Mietentwicklung, auch wenn diese in der Regel spürbar
geringer ausfiel als in den Vorjahren. Dies spricht dafür, dass
die Höchststände in absehbarer Zeit vorläufig erreicht sein
könnten. In Frankfurt ist diese Situation mit einer Höchst
miete von aktuell 310 €/m² bereits eingetreten. Während
in Köln (270 €/m²) und Leipzig (120 €/m²) die Mieten stabil
geblieben sind, legten sie an den übrigen Standorten noch
etwas, zwischen 1 und 4 %, zu. Spitzenreiter bleibt München
mit 370 €/m² (+1 %), gefolgt von Berlin mit 310 €/m² (+3 %).
Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten,
liegt mit 310 €/m² aber ebenfalls auf dem zweiten Platz. Düsseldorf und Hamburg belegen mit jeweils 280 €/m² gemeinsam den dritten Rang (beide +4 %).
PERSPEKTIVEN
Das zum Jahresende 2014 noch einmal angezogene Wirtschaftswachstum, die niedrige Arbeitslosenquote und das
wieder gestiegene Verbrauchervertrauen stellen auch 2015
gute Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dar. Auch
wenn die Rallye um die besten Flächen nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den letzten Jahren, ist die Nachfrage immer
noch außerordentlich hoch. Bei den Mieten sollte jedoch vor
dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit der Flächen das Ende
der Fahnenstange vorläufig erreicht sein, sodass Zuwächse nur noch vereinzelt und nicht mehr so deutlich erwartet
werden. Für großzügige Quartiersentwicklungen mit klarem
Einzelhandelskonzept in unmittelbarer Nähe zu A-Lagen aber
deutlich geringeren Mieten, bieten sich vor diesem Hintergrund gute Chancen.
Indexentwicklung der Höchstmieten im Städtevergleich*
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
Köln
Leipzig
München
180
164,7
160
140
120
114,3
100
2005
2006
2007
2008
2009
* Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt
2010
2011
2012
2013
2014
155,0
151,4
148,0
147,6
142,1
Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in Deutschland
Stadt
Bevölkerung
01.01.2014
Kaufkraftkennziffer
2014
Umsatzkennziffer
2014
absolut
je Einwohner
(BRD = 100)
je Einwohner
(BRD = 100)
Wichtigste Einkaufsstraßen
Höchstmiete
(nettokalt)
2013¹)
Höchstmiete
(nettokalt)
2014¹)
in €/m²/Monat in €/m²/Monat
Kaufpreisvervielfältiger
Geschäftshaus²)
von
bis³)
Aachen
241.683
94,6
126,2
Adalbertstraße, Holzgraben
115
120
15,5
18,0
Augsburg
276.542
99,5
129,4
Annastraße
100
100
15,5
18,0
52.379
157,8
117,5
Louisenstraße
90
80
15,5
18,0
3.421.829
91,7
102,3
Tauentzienstraße, Kurfürstendamm,
Friedrichstraße, Alexanderplatz, Hackescher
Markt, Schloßstraße
300
310
20,0
25,0
Bielefeld
328.864
96,2
123,4
Bahnhofstraße
135
140
15,0
18,0
Bochum
361.734
95,5
117,6
Kortumstraße
90
80
13,5
16,0
Bonn
311.287
112,5
114,0
Remigiusstraße, Sternstraße, Poststraße
130
135
15,5
18,0
Braunschweig
247.227
108,3
157,1
Hutfiltern, Damm, Schuhstraße, Sack
100
100
15,0
17,5
Bremen
548.547
95,7
118,5
Obernstraße, Hutfilterstraße, Sögestraße
120
120
15,0
18,0
Chemnitz
242.022
86,9
112,7
Straße der Nationen
55
55
11,5
14,5
Darmstadt
149.743
110,2
131,7
Ernst-Ludwig-Straße
120
110
15,0
17,5
Dortmund
575.944
93,0
115,7
Westenhellweg, Ostenhellweg
220
230
16,5
19,0
Dresden
530.754
89,9
102,9
Prager Straße, Seestraße
100
100
15,5
17,5
Duisburg
486.855
86,3
96,5
70
65
12,5
15,5
Düsseldorf
598.686
120,7
141,0
Schadowstraße, Königsallee, Flinger Straße,
Mittelstraße
270
280
20,0
25,0
Erfurt
204.880
89,1
107,9
Anger
90
90
14,5
17,0
Erlangen
105.624
124,9
138,4
Nürnberger Straße, Hauptstraße
65
65
14,5
17,5
Essen
569.884
99,3
120,5
Kettwiger Straße, Limbecker Straße
115
115
15,0
18,0
83.971
89,5
152,5
Holm
85
85
13,5
17,0
Frankfurt am Main
701.350
117,7
121,0
Zeil, Fressgass’: Große Bockenheimer Straße /
Kalbächer Gasse, Goethestraße, Biebergasse,
Steinweg, Kaiserstraße / Roßmarkt
320
310
20,0
25,0
Freiburg im Breisgau
220.286
94,2
137,9
Kaiser-Joseph-Straße
Gelsenkirchen
257.850
82,9
96,1
Göttingen
116.891
97,5
Hagen
185.996
Halle (Saale)
Bad Homburg
Berlin
Flensburg
Königstraße, Kuhstraße
175
175
16,0
18,5
Bahnhofstraße
55
55
12,0
14,5
131,0
Weender Straße, Groner Straße
90
90
14,5
16,0
93,9
117,4
Elberfelder Straße, Mittelstraße
45
45
12,5
14,5
231.565
82,0
91,5
Leipziger Straße
85
85
12,5
15,5
Hamburg
1.746.342
110,8
122,3
Spitalerstraße, Mönckebergstraße, Neuer
Wall, Gerhofstraße, Poststraße, Große
Bleichen, Jungfernstieg, Hohe Bleichen,
Gänsemarkt
270
280
20,0
26,0
Hannover
518.386
103,6
137,4
Große / Kleine Packhofstraße, Georgstraße,
Bahnhofstraße, Karmarschstraße,
Luisenstraße
200
205
17,0
19,5
Heidelberg
152.113
100,9
122,4
Hauptstraße
120
120
16,0
18,5
Ingolstadt
129.136
115,1
160,4
Ludwigstraße
70
70
15,0
17,5
Karlsruhe
299.103
106,6
131,8
Kaiserstraße
110
110
15,0
17,5
Kassel
194.087
94,1
145,1
Obere Königsstraße
120
125
15,0
17,0
Kiel
241.533
89,7
132,2
Holstenstraße
75
75
14,5
17,0
Koblenz
Köln
110.643
102,7
165,7
Löhrstraße
100
95
13,5
16,0
1.034.175
109,7
133,6
Schildergasse, Hohe Straße, Neumarkt,
Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße,
Wallrafplatz
270
270
20,0
26,0
Hochstraße
Krefeld
222.058
98,4
127,8
Leipzig
531.562
84,8
93,3
Leverkusen
160.819
105,4
118,7
Wiesdorfer Platz
Lübeck
212.958
91,8
136,3
Breite Straße, Holstenstraße
Petersstraße, Grimmaische Straße,
Nikolaistraße, Hainstraße, Neumarkt
75
80
12,5
15,0
120
120
16,5
18,5
40
40
12,5
14,5
100
95
14,5
16,0
Magdeburg
231.021
86,2
108,8
Breiter Weg
30
30
12,0
14,5
Mainz
204.268
111,9
122,7
Am Brand, Schusterstraße, Stadthausstraße
120
110
16,0
18,0
Mannheim
296.690
99,9
143,7
Planken, Kurpfalzstraße
160
170
16,0
18,5
Moers
103.108
100,4
112,1
Steinstraße
60
65
12,5
14,5
Mönchengladbach
255.430
96,0
122,6
Hindenburgstraße
55
45
13,0
15,0
8|9
Überblick Retailmarkt Deutschland 2015
Kaufkraftkennziffer
2014
Umsatzkennziffer
2014
absolut
je Einwohner
(BRD = 100)
je Einwohner
(BRD = 100)
1.407.836
136,6
146,8
Kaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser
Straße, Maximilian-, Wein-, Theatiner-,
Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal,
Hohenzollernstraße, Leopoldstraße
365
Münster
299.708
109,1
140,2
Ludgeristraße, Prinzipalmarkt, Salzstraße,
Rothenburg
170
Neuss
152.252
110,3
121,7
Büchel, Niederstraße, Oberstraße
Nürnberg
498.876
105,5
138,6
Karolinenstraße, Breite Gasse, Kaiserstraße,
Königstraße
München
Wichtigste Einkaufsstraßen
Höchstmiete
(nettokalt)
2013¹)
Höchstmiete
(nettokalt)
2014¹)
in €/m²/Monat in €/m²/Monat
Geschäftshaus²)
von
bis³)
370
22,0
28,0
180
16,0
18,5
50
50
12,5
14,5
150
150
16,5
19,0
Offenbach am Main
119.203
93,7
103,2
Frankfurter Straße
65
55
13,0
15,5
Oldenburg
159.610
103,7
145,8
Achternstraße, Lange Straße
100
100
14,0
16,5
Osnabrück
156.315
96,0
142,4
Große Straße
120
130
15,0
17,5
Paderborn
143.659
94,6
137,2
Westernstraße, Marienplatz
95
100
14,0
16,0
Potsdam
161.468
97,9
78,0
Brandenburger Straße
75
75
15,0
18,0
Recklinghausen
115.320
95,3
111,8
Breite Straße, Markt, Kunibertistraße
40
35
12,5
14,5
Regensburg
140.276
112,7
175,6
Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße,
Königsstraße
70
70
14,5
17,5
Rostock
203.431
86,4
92,7
Saarbrücken
177.201
94,8
148,3
Kröpeliner Straße
85
90
13,5
15,5
Bahnhofstraße
90
85
14,0
16,5
Schwerin
91.583
88,2
113,7
Marienplatz
30
30
12,5
14,5
Siegen
99.403
94,0
151,5
Bahnhofstraße
55
50
12,0
14,0
Stuttgart
604.297
114,7
135,9
Königstraße, Stiftstraße, Calwer Straße,
Schulstraße, Kirchstraße
275
275
20,0
25,0
Trier
107.233
85,2
181,9
Simeonstraße, Hauptmarkt, Brotstraße,
Grabenstraße, Fleischstraße (Ecke
Hauptmarkt)
115
120
15,5
17,5
Ulm
119.218
107,9
149,5
Bahnhofstraße, Hirschstraße
135
135
14,5
17,5
Wiesbaden
273.871
113,3
127,2
Kirchgasse, Langgasse, Marktstraße,
Wilhelmstraße
150
145
17,0
19,5
Wuppertal
343.488
97,1
106,7
Poststraße, Alte Freiheit
80
80
13,5
16,0
Würzburg
124.698
99,2
190,6
Schönbornstraße, Kürschnerhof,
Dominikanerplatz
130
135
15,0
18,5
¹) Gilt für idealtypische 100-m²-Standardshops mit folgenden Qualitätsmerkmalen:
▸▸ bestfrequentierte Lage in der jeweiligen Stadt
▸▸ eingeschossig, rechteckiger Grundriss
▸▸ stufenfreier Zugang
▸▸ mindestens 6 m Frontlänge
²) Gilt für beste Lage
▸▸ Mieteinnahmen zu mindestens 50 % aus Einzelhandelsflächen
³) Im Einzelfall können diese Vervielfältiger aufgrund besonderer
Rahmenbedingungen teilweise deutlich überschritten werden.
Quellen: GfK, BNP Paribas Real Estate, Einwohner- / Gemeindeverzeichnis
Bevölkerung
01.01.2014
Stadt
Retailmarkt Deutschland 2015 Überblick Retail-Investment
Überblick Retail-Investment
Mit einem Umsatz von gut 6,2 Mrd. € tragen Einzelinvestments zwei Drittel zum Ergebnis bei. Damit haben sie gegenüber 2013 sowohl absolut als auch relativ betrachtet
etwas an Bedeutung eingebüßt. Insgesamt wurden rund 4 %
weniger investiert als im Vorjahr. Demgegenüber konnten
Portfoliodeals deutlich zulegen und verbesserten ihr Resultat um stolze 30 %. In diesem Marktsegment dominierten ausländische Investoren, die auf einen Anteil von rund
53 % kommen. Gleichzeitig ist auch eine wieder gestiegene
Bereitschaft für Investments außerhalb des Core-Bereichs
zu beobachten gewesen. Rund 45 % des Portfolioumsatzes
sind dem Value-add-Segment zuzurechnen. Addiert man
noch das Marktsegment der Core-plus-Verkäufe hinzu, so
wurden etwa 88 % des Portfolioergebnisses außerhalb des
Core-Bereichs realisiert.
Retail-Investments in Deutschland 2013 und 2014
Einzelinvestments in Mio. €
Portfolioinvestments in Mio. €
10.000
8.000
2.384
3.097
6.471
6.203
2013
2014
Leichte Steigerung des Transaktionsvolumens
Der bundesweite Investmentumsatz mit Einzelhandelsimmobilien erreichte 2014 ein Volumen von 9,3 Mrd. €.
Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einer
leichten Steigerung um rund 5 %. Damit konnte das zweitbeste Transaktionsvolumen der letzten sieben Jahre erzielt
werden. Auch wenn die Zunahme etwas geringer ausfällt
als der Anstieg beim gewerblichen Investmentvolumen insgesamt, stehen Retail-Assets weiterhin auf der Einkaufsliste vieler Investoren ganz oben. Allerdings hat sich das
Angebot an großvolumigen Objekten, gerade auch in den
zentralen Lagen der großen deutschen Städte, aufgrund
der bereits sehr guten Umsätze in den letzten Jahren reduziert, wodurch der Investmentumsatz nach oben begrenzt
wird. Ein stabiles gesamtwirtschaftliches Umfeld mit etwas verbesserten Perspektiven für 2015, ein, gerade auch
im europäischen Vergleich, gesunder Arbeitsmarkt und das
stabile Verbrauchervertrauen bilden ein solides Fundament
für eine weiterhin positive Entwicklung des deutschen Einzelhandels. Hiervon profitieren selbstverständlich auch die
Retail-Investmentmärkte.
6.000
4.000
2.000
Retail-Investments nach Objektart
in %
9,2
Geschäftshaus
21,7
Fach-/ Supermarkt,
Discounter
43,3
Shopping Center
Kaufhaus
25,8
Retail-Investments nach GröSSenklassen
Einzelinvestments in %, gesamt 6.203 Mio. €
60
< 10 Mio. €
8,6
23,9
16,4
17,4
22,2
0
2,9
15,8
4,6
20
13,1
40
80
0,5
Fach- und Supermärkte liegen vorne
An der Spitze aller Assetklassen liegen Fach- und Supermärkte, die auf ein Transaktionsvolumen von gut 4 Mrd. €
kommen. Dies entspricht über 43 % am Gesamtumsatz. Damit konnten sie gegenüber dem Vorjahr deutlich zulegen
und sich alleine an die Spitze setzen. Auf Platz zwei folgen
Shopping Center mit knapp 26 %. Damit liegen sie sowohl
absolut als auch relativ betrachtet auf einem vergleich
baren Niveau wie 2013. Gerade in diesem Marktsegment
reicht allerdings das Angebot nicht aus, um das große Investoreninteresse vollständig bedienen zu können. Den
74,6
Portfolioinvestments in %, gesamt 3.097 Mio. €
10 – < 25 Mio. € 25 – < 50 Mio. € 50 – < 100 Mio. € 100 – < 500 Mio. € ≥ 500 Mio. €
10 | 11
Retail-Investments in den Big Six 2013 und 2014
2013 in Mio. €, gesamt 4.191 Mio. €
Frankfurt
Hamburg
445
600
473
574
503
506
800
598
590
1.000
400
146
Breite Streuung über die GröSSenklassen
Der größte Umsatzanteil entfällt auf die Größenklasse zwischen 100 und 500 Mio. €, die knapp 41 % zum Transaktionsvolumen beigetragen hat. Die oberste Klasse über 500 Mio. €
kommt auf fast 6 %. Großdeals trugen damit insgesamt rund
47 % zum Ergebnis bei und liegen auf dem gleichen Niveau
wie 2013. In den drei Gruppen von 10 bis 100 Mio. € ist eine
relativ homogene Beteiligung zwischen 12 und 17 % zu verzeichnen und auch kleine Verkäufe bis 10 Mio. € tragen noch
knapp 9 % zum Investmentumsatz bei.
875
912
1.200
200
Berlin
Düsseldorf
Köln
1.400
1.297
2014 in Mio. €, gesamt 3.615 Mio. €
888
Bronzeplatz sichern sich innerstädtische Geschäftshäuser,
die fast 22 % zum Ergebnis beitragen und die Rangliste im
Vorjahr noch knapp angeführt hatten. Ähnlich wie bei Shopping Centern übersteigt das Anlegerinteresse auch bei Geschäftshäusern in zentralen Lagen bei weitem das Angebot.
Gut 9 % des Volumens flossen darüber hinaus in Kaufhäuser.
München
Einzelinvestments nach StädtegröSSen
in %
100
80
48,2
50,7
Big Six
60
40
Top-Standorte mit Umsatzrückgang
Entgegen des allgemeinen Trends mussten die Big-SixStandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München) einen Umsatzrückgang um knapp 14 % hinnehmen und erzielten ein Transaktionsvolumen von knapp
3,62 Mrd. €. Am meisten investiert wurde in München mit
912 Mio. € (+gut 4 %) entspricht. Auf Platz zwei folgt Berlin,
der Spitzenreiter des letzten Jahres, wo 888 Mio. € umgesetzt wurden (-31,5 %). Den dritten Rang erobert Frankfurt
mit 590 Mio. €, womit das Niveau des Vorjahres in etwa
gehalten werden konnte (-1,5 %), allerdings nur knapp vor
Hamburg (574 Mio. €), wo mit 21,5 % die höchste Zunahme registriert wurde. Mit 506 Mio. € liegt der Umsatz in
Düsseldorf nahezu exakt auf Vorjahresniveau, wohingegen
in Köln mit lediglich 146 Mio. € der stärkste Rückgang zu
beobachten war (-67 %).
>250.000 Einwohner
00.000–250.000
1
Einwohner
20,6
<100.000 Einwohner
9,6
14,1
14,2
20
21,6
21,0
2013
2014
Retail-Investments nach Käufergruppen
Nachfrage in allen Städtekategorien
Auch außerhalb der Big-Six-Standorte konnte ein nicht unerheblicher Investmentumsatz verzeichnet werden. Nur
bezogen auf Einzeldeals kommen sowohl Großstädte über
250.000 Einwohner als auch Standorte mit 100.000-250.000
Einwohnern auf einen Umsatzanteil von gut 14 %, was einem Transaktionsvolumen von rund 880 Mio. € entspricht.
Bemerkenswert ist aber vor allem, dass in kleineren Städten unter 100.000 Einwohnern ein Investmentumsatz von
gut 1,3 Mrd. € (21 %) registriert werden konnte. Dies spricht
dafür, dass gerade zentrale Highstreet-Lagen auch außerhalb der Top-Standorte für Investoren interessant sind.
Spezialfonds
19,2
Immobilien AGs / REITs
12,9
Private Anleger
12,4
Equity / Real Estate Funds
9,1
Corporates
7,5
Versicherungen
7,4
Investment / Asset Manager
7,4
Projektentwickler
6,9
Staatsfonds
2,8
Pensionskassen
2,8
Geschlossene Fonds
2,5
Family Offices
2,1
Sonstige
7,0
0
5
10
15
20
in %
Retailmarkt Deutschland 2015 Überblick Retail-Investment
Drei Anlegergruppen mit 2-stelligen anteilen
Mit gut 19 % waren Spezialfonds 2014 die aktivsten Käufer
und setzten sich vor Immobilien AGs / REITs an die Spitze
der Anlegergruppen. Knapp dahinter mit gut 12 % folgen bereits private Anleger, die vor allem in hochwertige Objekte
in Innenstadtlagen investiert haben. Größere Umsatzanteile
haben darüber hinaus noch Equity / Real Estate Funds (gut
9 %) sowie Corporates, Versicherungen und Investment / Asset Manager (alle rund 7,5 %) sowie Projektentwickler
mit knapp 7 % zum Transaktionsvolumen beigetragen. Insgesamt waren aber viele unterschiedliche Investorentypen
am Ergebnis beteiligt, wodurch die breite Nachfragebasis
unterstrichen wird.
Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen
Renditen im Jahresverlauf spürbar gesunken
Die Netto-Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den
bestfrequentierten Lagen sind 2014 weiter deutlich gesunken. Verantwortlich hierfür sind sowohl das ausgesprochen geringe Angebot, als auch das sehr große Interesse,
insbesondere von privaten Anlegern und Family Offices.
Gerade in dieser Assetklasse sind darüber hinaus immer
wieder Ausreißer zu beobachten, bei denen die Preise das
übliche Kaufpreisniveau noch deutlich übertreffen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von
3,50 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (3,80 %),
Köln mit 3,85 % und Düsseldorf mit 3,90 %. Nur knapp dahinter liegen Berlin und Frankfurt mit jeweils 3,95 %. Die
durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt damit bei 3,83 %. Die Spitzenrenditen für Shopping
Center in den besten Lagen der großen deutschen Städte
haben im Laufe des Jahres weiter nachgegeben und liegen
aktuell bei 4,60 %. Gleiches gilt auch für Fachmarktzentren,
bei denen mittlerweile eine Spitzenrendite von 5,70 % anzusetzen ist. Bei einzelnen Fachmärkten werden dagegen
unverändert 6,50 % erzielt.
* Ø Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München)
Geschäftshäuser*
Shopping Center
Fachmarktzentren
Fachmärkte
8,0 %
7,0 %
6,0 %
5,0 %
4,0 %
2005
Gute Perspektiven für 2015,
aber Umsatz abhängig vom Angebot
Die Aussichten für 2015 sind aus Investmentsicht weiterhin sehr positiv. Das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, das historisch günstige
Finanzierungsumfeld, die sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsaussichten und der deutlich gefallene Eurokurs machen Immobilieninvestitionen, besonders
auch für ausländische Anleger, weiterhin sehr attraktiv.
Aus Einzelhandelssicht sind darüber hinaus die weiterhin
stabile Arbeitsmarktsituation und das hohe Verbrauchervertrauen als wichtige Einflussfaktoren hervorzuheben.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Retail-Investments nach Herkunft des Kapitals
in %
0,9 0,1
9,5
Deutschland
Europa
Nordamerika
29,0
Nahost
60,5
Sonstige
Damit zeichnet sich erneut ein hohes Transaktionsvolumen
ab, das mindestens das Vorjahresniveau erreichen sollte.
Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit vermutlich
weiter zunehmenden Portfolioverkäufen, die sich aufgrund
des wieder gewachsenen Risikoappetits, gerade von ausländischen Investoren, bereits heute abzeichnen. Ob das
Vorjahresergebnis sogar überschritten werden kann, wird
wesentlich davon bestimmt werden, ob ein ausreichendes
Angebot vorhanden ist. Gerade im Segment hochwertiger
Einzelhandelsobjekte in zentralen Innenstadtlagen der
großen Standorte wird voraussichtlich auch der Preisdruck
noch anhalten, sodass eine weitere Yield Compression nicht
auszuschließen ist.
12 | 13
Aachen
Die geschichtsträchtige Kaiserstadt ist u. a. für ihre Universität RWTH, als Austragungsort des Pferdesportturniers CHIO
und besonders für die Lebkuchenspezialität Aachener Printen
bekannt. Damit lockt die westlichste Großstadt Deutschlands
(242.000 Einwohner) auch viele Touristen aus den angrenzen-
den Niederlanden und Belgien an, die der Innenstadt ein internationales Flair verleihen. In der hochfrequentierten Adalbertstraße finden die Besucher ein umfangreiches Angebot
nationaler und internationaler Retailer vor.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Passantenfrequenz / h
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Auswahl Vermietungen / Eröffnungen
Adalbertstraße
Konsum
550 m
4.823
120 €/m²
72 %
Calzedonia (80 m²)
Holzgraben
Konsum
110 m
1.930
65 €/m²
44 %
–
SPITZENMIETE GESTIEGEN
In der Adalbertstraße wird eine Spitzenmiete von 120 €/m²
erzielt. Bereits zur Jahresmitte 2014 ist die Miete auf dieses
Niveau gestiegen und hat sich seitdem konstant entwickelt.
Nachdem in den letzten Jahren kaum Flächenangebot zu
verzeichnen war, wird sich dies durch die Centerentwicklung
Aquis-Plaza am Ende der Adalbertstraße ändern. Es ist allerdings nicht davon auszugehen, dass die Nachfrage ausreichen
wird, um die neuen Flächen kurzfristig zusätzlich zu absorbieren. Deshalb sind gewisse Verlagerungen zu erwarten, die zu
einigen Leerständen in den übrigen Lagen führen könnten. Mittelfristig dürfte die Adalbertstraße aber profitieren, da sich der
Passantenlauf hier stärker konzentrieren wird. Die angrenzenden Lagen, z. B. der Dahmengraben, werden möglicherweise
aber etwas an Attraktivität einbüßen, sodass hier weiter leicht
nachgebende Mieten nicht auszuschließen sind. In den vergangenen zwölf Monaten konnte in den A-Lagen mit dem Dessousund Bademoden-Label Calzedonia (80 m²) eine Anmietung in
der Adalbertstraße und eine weitere in der Krämerstraße durch
einen Lebensmittelfeinkosthandel (70 m²) erfasst werden.
Entwicklung Höchstmiete und Kaufpreisvervielfältiger
Höchstmiete im Städtevergleich
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Heidelberg
Leipzig
Trier
115
200 €
120
120
25,0
120
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
130
Höchstmiete in €/m²
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Osnabrück
Essen
Retailmarkt Deutschland 2015 Aachen
A-Lagen mit den wichtigsten Kennzahlen
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.823 Passantenfrequenz / h
120 €/m² Spitzenmiete idealtypischer 100-m²-Shop
72 % Filialisierungsgrad
4.823 | 120 €/m² | 72 %
1.930 | 65 €/m² | 44 %
KAUM NEUVERMIETUNGEN
Im vergangenen Jahr wurden in den A-Lagen Aachens zwei
Vermietungen über zusammen lediglich 150 m² registriert, was
nur zum Teil am mangelnden Flächenangebot liegt. Verantwortlich war vor allem die abwartende Haltung vieler Retailer
bezüglich der Auswirkungen des Aquis-Plaza. Da mittlerweile
erste Verlagerungen anstehen, werden die Vertragsabschlüsse wieder zunehmen. Diese Tendenz dürfte sich nach der Eröffnung des Shopping Centers fortsetzen.
Sozioökonomische Daten
Erfasste Vermietungen
Aachen
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
(Internationalität)
Einwohner (Tsd.)
242
80.767
A-Lagen gesamt
2
150 m²
Textil (80 m²)
50 % (50 %)
Sozialversicherungspfl. Beschäftigte (Tsd.)
119
29.616
Adalbertstraße
1
80 m²
Textil (80 m²)
100 % (100 %)
Arbeitslosenquote 2013 (in %)
8,8
6,9
Krämerstraße
1
70 m²
Lebensmittel (70 m²)
0 % (0 %)
Sonstige Lagen
14
13.290 m²
Auto (3.600 m²)
86 % (29 %)
Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex
Umsatzkennziffer
Zentralitätskennziffer
Übernachtungsanzahl 2013 (Mio.)
96,2
100,0
126,2
100,0
1,31
1,00
0,9
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Nachfrage international
Key money
Filialisierungsgrad
14 | 15
Berlin
Berlin ist die Modemetropole Deutschlands und strahlt mit
ihren vielen attraktiven Einzelhandelslagen mit Konsum-,
Niveau- und Luxusbesatz eine hohe Anziehungskraft auf Filialisten aus. Gerade internationale Modelabels wählen die
Hauptstadt gern für den Markteintritt neuer Konzepte aus,
wobei die Nachfrage das Flächenangebot in den Top-Lagen
um ein Vielfaches übersteigt. Dies spiegelt sich aktuell in einer
erneut gestiegenen Spitzenmiete wider.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Tauentzienstraße
Konsum
500 m
8.036
310 €/m²
Reserved (2.400 m²), Foot Locker (740 m²)
Kurfürstendamm
Konsum / Niveau
3.500 m
5.456
250 €/m²
Michael Kors (570 m²), Tesla (210 m²)
Konsum
300 m
3.359
190 €/m²
CCC Schuhe (1.900 m²)
Luxus
3.500 m
1.988
170 €/m²
Wunderkind (220 m²), PorscheDesign (160 m²)
Konsum / Niveau
3.300 m
7.704
130 €/m²
Karl Lagerfeld (290 m²), Cadenzza (240 m²)
Rosenthaler Straße
Konsum
500 m
4.532
120 €/m²
MCM (200 m²), The Kooples Sport (150 m²)
Neue Schönhauser Straße
Konsum
200 m
1.900
120 €/m²
Desigual (120 m²)
Münzstraße
Konsum
230 m
–
100 €/m²
Tommy Hilfiger (500 m²)
Schloßstraße
Konsum
1.700 m
4.084
95 €/m²
Caras (230 m²)
Wilmersdorfer Straße
Konsum
1.900 m
6.114
85 €/m²
11teamsports (1.400 m²), Block House, Konzept Jim Block (370 m²)
Alexanderplatz
Kurfürstendamm
Friedrichstraße
HÖCHSTMIETE LEGT WEITER ZU
In der Top-Konsumlage Tauentzienstraße werden in der Spitze
310 €/m² erzielt (+3 %). Der polnische Modefilialist Reserved
wird hier einen Flagship-Store (2.400 m²) eröffnen und so zur
weiteren Internationalisierung beitragen. Am Kurfürstendamm
hat die Spitzenmiete um 4 % auf 250 €/m² zugelegt, wobei teilweise sogar noch wesentlich höhere Preise erzielt werden. Insbesondere Textiler drängen in diese Lage und sind dabei auch
bereit, „key money“ zu zahlen. Seit der Eröffnung des Alea wird
die Passantenfrequenz und Attraktivität am Alexanderplatz
weiter gestärkt. CCC Schuhe mietete hier direkt neben Primark
sein europaweit größtes Geschäft (1.900 m²). Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 190 €/m². Während die Höchstmieten
am Hackeschen Markt auf 120 €/m² gestiegen sind und MCM
(200 m²), The Kooples Sport (150 m²) sowie Desigual (120 m²)
hier neu eröffnen, besteht für die Nebenlagen eine spürbar geringere Nachfrage. Die Mieten im Niveaubereich der Friedrichstraße stagnieren bei 130 €/m², was vor allem darauf zurückzuführen ist, dass die benachbarte und nun eröffnete Mall of
Berlin einen Großteil der Nachfrage bedient hat.
in €/m²
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
350
275
35,0
280
350 €
280
400
310
40,0
310
400 €
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 Berlin
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
6.114 | 85 €/m² | 85 %
4.532 | 120 €/m² | 68 %
8.036 | 310 €/m² | 97 %
5.456 | 250 €/m² | 97 %
1.900 | 120 €/m² | 88 %
–| 100 €/m² | 96 %
3.359 | 190 €/m² | 97 %
1.988 | 170 €/m² | 97 %
7.704 | 130 €/m² | 85 %
4.084 | 95 €/m² | 86 %
AM MEISTEN VERMIETUNGEN AM KURFÜRSTENDAMM
In den A-Lagen wurden über 70 Vermietungen mit einem Gesamtumsatz von 24.400 m² erfasst. Insgesamt ist die Nachfrage
anhaltend hoch und das Angebot knapp, sodass in den absoluten Top-Lagen die Spitzenmieten vereinzelt noch leicht zulegen
könnten. Im Bereich des Kurfürstendamms wird das Flächenangebot zukünftig jedoch mit dem Upper West, der eventuellen Projektierung des derzeitigen Karstadt Warenhauses, dem
Kudamm Karree sowie dem Projekt Zoo / Joachimsthaler Straße
um neue, großflächige Projektentwicklungen erweitert.
2014
Berlin
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
3.422
80.767
A-Lagen gesamt
71
24.400 m²
Textil (9.330 m²)
68 % (44 %)
1.269
29.616
Kurfürstendamm
14
2.830 m²
Textil (1.480 m²)
64 % (57 %)
11,7
6,9
Friedrichstraße
67 % (25 %)
12
3.410 m²
Textil (1.360 m²)
67 % (50 %)
97,1
100,0
Münzstraße
6
1.150 m²
Textil (1.060 m²)
102,3
100,0
Tauentzienstraße
4
4.210 m²
Textil (3.400 m²)
100 % (100 %)
1,05
1,00
Alexanderplatz
4
2.740 m²
Lederwaren / Schuhe
(1.850 m²)
100 % (50 %)
26,9
411,8
31
10.060 m²
Körperpflege /
Gesundheit (2.010 m²)
61 % (35 %)
192
129.230 m²
Lebensmittel (37.890 m²)
64 % (40 %)
Umsatzkennziffer
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
Sonstige A-Lagen
Sonstige Lagen
16 | 17
Bonn
Als ehemalige Bundeshauptstadt profitiert Bonn immer noch
von einem hohen Bekanntheitsgrad und verfügt über einen
attraktiven und überdurchschnittlichen Besatz an Kultur-,
Kunst- und Bildungseinrichtungen. Die großzügige Fußgänger
zone und der in weiten Teilen autofreie Innenstadtbereich
schaffen ein besonderes Flair, das zu einem entspannten
Einkaufen einlädt. Dies schlägt sich in Passantenfrequenzen
nieder, die für die Größe der Stadt hoch ausfallen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Remigiusstraße
Konsum
200 m
6.668
135 €/m²
75 %
–
Sternstraße
Konsum
300 m
4.038
135 €/m²
64 %
Office Shoes (320 m²),
Tamaris (130 m²)
SPITZENMIETE HAT WEITER ZUGELEGT
Bonn gehört zu den Städten, in denen auch 2014 eine Aufwärtstendenz der Spitzenmiete zu beobachten war. In den A-Lagen
Remigiusstraße und Sternstraße ist sie jeweils um rund 4 % auf
135 €/m² gestiegen. In gewissem Umfang spiegelt dies auch
die gute Nachfrage wider, die sich allerdings in erster Linie auf
die Remigiusstraße konzentriert. Ein Problem stellt das geringe
Angebot dar, sodass viele Textil-Labels, die größere Flächen
benötigen, teilweise keine entsprechenden Ladeneinheiten finden. Durch den Vertragsabschluss von Gerry Weber und die
Eröffnung von Betty Barclay – beide am Markt – wurde die
A-Lage verlängert. In der Sternstraße haben sich die SchuhLabels Office Shoes (320 m²) und Tamaris (130 m²) neue Shops
gesichert. Für diese Lage entschieden hat sich auch der Hemdenspezialist Olymp, der rund 220 m² angemietet hat. Auch in
der Wenzelgasse hat sich der Mieterbesatz durch einige Anmietungen verbessert und zu einer leichten Lageaufwertung
beigetragen. Durch ein im Bau befindliches Geschäftshaus am
Münsterplatz, das auch Einzelhandelsflächen umfasst, wird
zusätzliches Angebot in der Innenstadt entstehen.
in €/m²
140
200 €
20,0
150 €
15,0
120
120
160
130
25,0
135
250 €
180
135
30,0
145
300 €
150
170
100
80
100 €
10,0
50 €
5,0
60
40
20
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
Mannheim Nürnberg Wiesbaden
Bonn
Würzburg Osnabrück
Aachen
Retailmarkt Deutschland 2015 Bonn
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.038 | 135 €/m² | 64 %
6.668 | 135 €/m² | 75 %
RELATIV VIEL BEWEGUNG IN DEN A-LAGEN
In den A-Lagen war 2014 eine relativ rege Vermietungsaktivität zu beobachten, sodass insgesamt 13 Abschlüsse erfasst
werden konnten, die alle von Filialisten getätigt wurden. Mit
gleich fünf neuen Mietern setzte sich die Sternstraße dabei an
die Spitze aller Mikrolagen. Am aktivsten waren erneut Textil
anbieter, die fast 60 % zum Flächenumsatz beitrugen. Aber
auch die Sortimentsgruppe Lederwaren / Schuhe war durch
die erwähnten Neuansiedlungen in größerem Umfang am Geschehen beteiligt.
Bonn
2014
Trend
311
Einwohner (Tsd.)
Deutschland
2014
Trend
80.767
164
29.616
7,1
6,9
109,9
100,0
Umsatzkennziffer
114,0
100,0
1,04
1,00
1,4
411,8
A-Lagen gesamt
Anzahl
Flächenumsatz
13
3.120 m²
Sternstraße
5
710 m²
Sonstige A-Lagen
8
2.420 m²
27
21.620 m²
Sonstige Lagen
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Textil (1.810 m²)
100 % (31 %)
Lederwaren / Schuhe
(460 m²)
100 % (20 %)
Textil (1.560 m²)
100 % (38 %)
63 % (15 %)
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
18 | 19
Braunschweig
Braunschweig ist als Einkaufsstadt sehr beliebt und profitiert
trotz seiner räumlichen Nähe zu Hannover von einer hohen
Strahlkraft über die Stadtgrenzen hinaus. Eine stark überdurchschnittliche Umsatzkennziffer von 157,1 unterstreicht
die Bedeutung der rund 247.000 Einwohner starken Löwenstadt. Die A-Lagen der attraktiven Innenstadt verlaufen dabei
L-förmig von Sack / Schuhstraße über den Kohlmarkt bis Hutfiltern / Damm und haben einen interessanten Mieterbesatz.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Hutfiltern
Konsum
100 m
4.684
100 €/m²
67 %
–
Damm
Konsum
250 m
–
100 €/m²
81 %
Mädchenwald by New Yorker (240 m²)
Sack
Konsum
150 m
4.296
90 €/m²
52 %
Desigual (400 m²),
Dunkin’ Donuts (150 m²)
SPITZENMIETE STABILISIERT
Die Höchstmiete der Braunschweiger A-Lagen hat sich in
den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert und beträgt weiterhin 100 €/m². Erzielt wird sie für einen ideal
typischen 100-m²-Standardshop in der Fußgängerzone Hut
filtern / Damm. Insgesamt ist in den Straßenlagen eine leicht
rückläufige Flächennachfrage zu verzeichnen, was sich 2014
in einer relativ geringen Anzahl an Neuvermietungen widerspiegelte. Das Shopping Center Schloss-Arkaden wird sehr gut
besucht und zieht einen erheblichen Teil der Nachfrage von
konsumorientierten Filialisten ab. Dies ist insbesondere in den
Bereichen Hutfiltern und Sack ab der Burgpassage zu spüren.
Nichtsdestotrotz ist die Spitzenmiete auch in der Lage Sack
konstant geblieben (90 €/m²). Mit dem spanischen Mode
label Desigual (400 m²) und Dunkin’ Donuts (150 m²) sind hier
zwei prominente Neuzugänge zu verzeichnen. Darüber hinaus
sollte sich die Frequenz mit der anstehenden Eröffnung von
Primark nachhaltig erhöhen. Am Damm hat sich das Accessoires-Konzept Mädchenwald (240 m²) des Braunschweiger
Unternehmens New Yorker seine erste Ladenfläche gesichert.
in €/m²
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Leipzig
Karlsruhe
Mainz
100
20,0
110
200 €
120
110
25,0
115
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Essen
Braunschweig
Retailmarkt Deutschland 2015 Braunschweig
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.296 | 90 €/m² | 52 %
4.684 | 100 €/m² | 67 %
– | 100 €/m² | 81 %
WENIG BEWeGUNG IN DEN A-LAGEN
Aufgrund der skizzierten Entwicklung wurden 2014 lediglich
vier Vermietungen in den Braunschweiger A-Lagen mit insgesamt 970 m² Flächenumsatz erfasst, die alle von Filialisten
getätigt wurden. Bekleidung war dabei wie schon im Vorjahr
wieder die stärkste Branche. Aufgrund des leicht zunehmenden Flächenangebots bei eher sinkender Nachfrage in der
Fußgängerzone stehen die Mietpreise zunehmend unter Druck.
Vor diesem Hintergrund kann nicht ausgeschlossen werden,
dass die Spitzenmieten zukünftig etwas nachgeben werden.
Braunschweig
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
247
80.767
A-Lagen gesamt
4
970 m²
Textil (640 m²)
100 % (75 %)
122
29.616
Sack
2
550 m²
Textil (400 m²)
100 % (100 %)
Damm
1
240 m²
Textil (240 m²)
100 % (0 %)
Heim / Haus / Einrichtung (180 m²)
100 % (100 %)
100 % (0 %)
7,1
6,9
108,9
Umsatzkennziffer
157,1
1,44
1,00
0,5
411,8
100,0
Sonstige A-Lagen
1
180 m²
100,0
Sonstige Lagen
2
1.450 m²
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
20 | 21
Bremen
Die Freie Hansestadt Bremen verfügt über eine sehr attraktive Innenstadt, deren Top-Einzelhandelslagen sich über die
Söge- und Obernstraße erstrecken. Die beiden Konsumlagen
erfreuen sich einer stabilen Flächennachfrage, wobei aktu-
ell insbesondere nationale Retail-Filialisten dominieren. Die
schmalere Fußgängerzone Sögestraße weist dabei eine etwas
höhere Passantenfrequenz pro Stunde auf als die Obern
straße, durch die auch Straßenbahnen fahren.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Sögestraße
Konsum
300 m
5.482
120 €/m²
88 %
Rituals (60 m²)
Obernstraße
Konsum
350 m
4.606
120 €/m²
91 %
Marc O’Polo (620 m²), Gerry Weber (570 m²)
SPITZENMIETE KONSTANT
In der Sögestraße eröffneten 2014 mit Jack & Jones und Snipes
zwei neue Shops, die bereits 2013 vermietet worden waren.
Dass hier aktuell mit Rituals (60 m²) nur ein neuer Abschluss
verzeichnet wurde, ist neben einer etwas geringeren Nachfrage auch auf ein sehr knappes Angebot zurückzuführen. Die
Spitzenmiete ist vor diesem Hintergrund stabil geblieben und
beträgt weiterhin 120 €/m². In der Obernstraße hat die Nachfrage dagegen leicht zugelegt, was sich in einer um 4 % gestiegenen Höchstmiete auf ebenfalls 120 €/m² widerspiegelt.
Die Vermietungen an Marc O’Polo auf einer rund 620 m² gro-
ßen Neubaufläche, Vodafone (200 m²) und den Modefilialisten
Gerry Weber (570 m²) steigern die Lagequalität hier noch
weiter. Da das Flächenangebot auch in der Obernstraße recht
gering ist, kann ein weiteres Anziehen der Spitzenmiete nicht
ausgeschlossen werden. Die anstehende Shopping-CenterEntwicklung im Bereich des Lloydhofs, deren Eröffnung für
2018 vorgesehen ist, wird kurzfristig noch zu keiner Entlastung führen. Langfristig erweitert sie jedoch das bestehende
Flächenangebot und sollte die Bremer Innenstadtlagen gegenüber konkurrierenden Standorten stärken.
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Heidelberg
Leipzig
Trier
115
200 €
120
120
25,0
120
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
130
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Osnabrück
Essen
Retailmarkt Deutschland 2015 Bremen
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.606 | 120 €/m² | 91 %
5.482 | 120 €/m² | 88 %
BEKLEIDUNG MIT HÖCHSTER NACHFRAGE
In den Bremer A-Lagen wurden 2014 lediglich sechs Vermietungen mit zusammen knapp 3.700 m² verzeichnet, von denen
alleine fünf auf die Obernstraße entfallen und von überwiegend nationalen Filialisten abgeschlossen wurden. Textil war
mit rund 61 % der Fläche die Top-Branche. Für 2015 ist von
einer grundsätzlich stabilen Entwicklung des Bremer Einzelhandelsmarkts auszugehen. Ob die Zahl der Neuvermietungen
im Vergleich zum Vorjahr wieder steigen kann, hängt insbesondere auch von einem ausreichenden Flächenangebot ab.
Bremen
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
549
80.767
A-Lagen gesamt
6
3.650 m²
Textil (2.190 m²)
100 % (50 %)
256
29.616
Obernstraße
5
3.590 m²
Textil (2.190 m²)
100 % (40 %)
Körperpflege /
Gesundheit (60 m²)
100 % (100 %)
83 % (26 %)
Umsatzkennziffer
10,4
6,9
99,3
100,0
118,5
100,0
1,19
1,00
1,7
411,8
Sögestraße
Sonstige Lagen
1
60 m²
35
21.800 m²
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
22 | 23
Dortmund
Die größte Stadt des Ruhrgebiets verfügt über eine vielfältige
Einzelhandelslandschaft, die weiter an Attraktivität gewinnt
und große Anziehungskraft auf die gesamte Region ausübt.
Dies zeigt sich nicht nur daran, dass der Westenhellweg seit
Jahren Top-Platzierungen bei der Passantenfrequenz belegt,
sondern auch an einer gestiegenen Umsatzkennziffer, obwohl
die einzelhandelsrelevante Kaufkraft leicht unter dem Bundesdurchschnitt liegt.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Westenhellweg
Konsum
900 m
8.474
230 €/m²
90 %
Forever 21 (2.000 m²), Brax (600 m²),
Ditsch (80 m²)
Ostenhellweg
Konsum
400 m
4.410
105 €/m²
64 %
Maisons du Monde (1.200 m²)
STEIGENDE MIETEN IN DER TOP-LAGE
Der attraktive und moderne Branchenmix der Premiumlage
Westenhellweg sowie die zunehmende Etablierung der 2011
eröffneten Thier-Galerie in der Fußgängerzone üben eine
starke Anziehungskraft auf große, auch internationale Filialisten aus. Dies spiegelt sich auch in einer auf 230 €/m² (+5 %)
gestiegenen Spitzenmiete in dieser sehr frequenzstarken Lage
wider. Das abwechslungsreiche Angebot wird durch die Ansiedlung des jungen Modelabels Forever 21 auf rund 2.000 m²
ergänzt. Aber nicht nur trendige, junge Konzepte drängen in
den Westenhellweg, wie die Vermietung von rund 600 m²
Shopfläche an die Textilkette Brax zeigt. Auch die BrezelBäckerei Ditsch hat sich für den Westenhellweg entschieden
und trägt auf etwa 80 m² zum vielfältigen kulinarischen Angebot bei. Die Nachfrage für die zweite Top-Lage, den Ostenhellweg, war dagegen etwas verhaltener, was auch in einer
auf 105 €/m² gesunkenen Höchstmiete zum Ausdruck kommt.
Trotzdem konnten für diese Lage neue Brands gewonnen werden, wie z. B. die französische Möbelkette Maisons du Monde,
die sich eine Ladenfläche von ca. 1.200 m² gesichert hat.
in €/m²
150
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
135
20,0
145
200 €
200
150
25,0
170
250 €
250
180
30,0
205
300 €
230
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
50
Dortmund
Hannover
Münster
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Dortmund
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.410 | 105 €/m² | 64 %
8.474 | 230 €/m² | 90 %
WESTENHELLWEG SEHR BELIEBT
In den Dortmunder A-Lagen konnten 2014 insgesamt 13 Vertragsabschlüsse erfasst werden. Die herausragende Position
des Westenhellwegs zeigt sich auch daran, dass 11 dieser
Vermietungen hier stattgefunden haben. Der Schwerpunkt lag
eindeutig bei Textilanbietern, auf die rund 80 % der Fläche entfielen. Zwei weitere Neuvermietungen wurden darüber hinaus
für den Ostenhellweg registriert. Der Großteil der Nachfrage
für die Dortmunder A-Lagen richtet sich auf kleinere Shops bis
ca. 150 m² sowie große Ladengeschäfte über 500 m².
Dortmund
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
576
80.767
A-Lagen gesamt
13
8.660 m²
Textil (5.750 m²)
100 % (38 %)
213
29.616
Westenhellweg
11
7.170 m²
Textil (5.750 m²)
100 % (36 %)
13,2
6,9
2
1.490 m²
Möbel (1.200 m²)
100 % (50 %)
44
25.040 m²
68 % (18 %)
Umsatzkennziffer
96,2
100,0
115,7
100,0
1,20
1,00
1,0
411,8
Ostenhellweg
Sonstige Lagen
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
24 | 25
Dresden
Die sächsische Landeshauptstadt ist aufgrund ihrer kulturellen Highlights eines der beliebtesten Touristenziele Deutschlands mit kontinuierlich steigenden Übernachtungszahlen.
Hiervon profitiert auch der Einzelhandel, der durch mehrere
Projektentwicklungen mittelfristig zusätzliche Impulse erhalten wird. Im Vergleich zu vielen anderen Städten verfügt
Dresden deshalb über ein größeres Flächenangebot, auch in
den von Retailern bevorzugten A-Lagen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Prager Straße
Konsum
550 m
5.040
100 €/m²
77 %
Hunkemöller (200 m²)
Schloßstraße
Konsum
300 m
3.422
75 €/m²
36 %
Compass (180 m²), Jump In (75 m²)
Seestraße
Konsum
200 m
–
75 €/m²
64 %
–
VIEL NEUES IN DER INNENSTADT
Mit dem abgeschlossenen Umbau der Centrum-Galerie hat
sich die Einzelhandelslandschaft in der Dresdner Innenstadt
weiterentwickelt. Durch den angestrebten Fokus auf YoungFashion-Konzepte soll eine klare Positionierung gegenüber
dem Besatz der Altmarktgalerie erreicht werden. Als Ankermieter agiert der irische Textilanbieter Primark. Shopflächen
sicherten sich außerdem das spanische Label Mango auf rund
1.100 m² sowie die Inditex-Konzepte Bershka und Pull & Bear.
Aber auch in der absoluten A-Lage Prager Straße konnten hoch-
wertige neue Mieter gewonnen werden, wozu u. a. der DessousSpezialist Hunkemöller gehört, der ca. 200 m² angemietet
hat. In der Konsumlage Schloßstraße wird der Branchenmix
durch den Herrenausstatter Compass ergänzt, der sich hier
ca. 180 m² gesichert hat. Die Spitzenmieten entwickelten sich
2014 stabil und werden von der Prager Straße mit 100 €/m²
angeführt, gefolgt von der Seestraße und dem Neumarkt mit
jeweils 75 €/m². Mit dem Bau des Prager-Carrées auf dem als
„Wiener Loch“ bekannten Grundstück wird das Angebot mittelfristig um weitere ca. 6.000 m² Einzelhandelsfläche ergänzt.
in €/m²
200 €
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
120
100
Erfurt
Rostock
85
25,0
90
250 €
140
90
30,0
100
300 €
120
75
80
55
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Leipzig
Dresden
Halle
Potsdam
Chemnitz
Retailmarkt Deutschland 2015 Dresden
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
3.422 | 75 €/m² | 36 %
5.040 | 100 €/m² | 77 %
– | 75 €/m² | 64 %
NACHFRAGESCHWERPUNKT TEXTIL
Bei den insgesamt neun Vertragsabschlüssen, die in den ALagen registriert wurden, entfällt knapp die Hälfte der Fläche
auf Textilanbieter, die zu den stärksten Nachfragern gehörten.
Darüber hinaus trugen auch Gastronomie-Konzepte in grö-
ßerem Umfang zu den Neuvermietungen bei. Ein steigendes
Interesse war außerdem im Luxussegment zu beobachten,
für das der Standort Dresden augenscheinlich zunehmend
attraktiver wird. Der Top-Lage Prager Straße sind vier der
erfassten Abschlüsse zuzurechnen.
Dresden
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
531
80.767
A-Lagen gesamt
9
4.460 m²
Textil (2.050 m²)
78 % (44 %)
244
29.616
Prager Straße
4
1.960 m²
Textil (1.800 m²)
100 % (75 %)
2.500 m²
Gastronomie
(2.250 m²)
60 % (20 %)
37.660 m²
Lebensmittel
(27.380 m²)
94 % (17 %)
Umsatzkennziffer
8,8
6,9
95,0
100,0
102,9
100,0
1,08
1,00
4,1
411,8
Sonstige A-Lagen
Sonstige Lagen
5
36
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
26 | 27
Düsseldorf
Vor rund 800 Jahren am Rhein gegründet, hat sich Düsseldorf
nicht nur zur Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens mit
599.000 Einwohnern, sondern auch zur international bekannten (Mode-)Metropole entwickelt. Einwohner und zahlreiche
Touristen lockt das vielfältige Einkaufserlebnis in der Innenstadt, die mit ihrer berühmten Luxuslage Königsallee („Kö“),
der Niveaulage Grabenstraße und konsumigen Lagen wie
Schadowstraße oder Flinger Straße alle Qualitäten bedient.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Luxus
1.000 m
7.327 (1)
5.480 (2)
280 €/m² (1)
270 €/m² (2)
86 %
Versace (500 m²), Hermès (350 m²)
Schadowstraße / Schadowplatz
Konsum
700 m
6.630 (1)
4.433 (2)
260 €/m² (1)
180 €/m² (2)
90 %
Forever 21 (1.900 m²), Mephisto (420 m²)
Flinger Straße
Konsum
300 m
7.450
225 €/m²
86 %
Mittelstraße
Konsum
170 m
–
130 €/m²
71 %
Starbucks (300 m²), ASICS (180 m²)
Grabenstraße
Niveau
200 m
–
115 €/m²
52 %
Vorwerk (80 m²)
Königsallee
SPITZENMIETE ERNEUT ANGESTIEGEN
Die Spitzenmiete wird weiterhin entlang der östlichen Seite der „Kö“ erzielt und liegt bei 280 €/m². Sie ist im Verlauf
der letzten Jahre kontinuierlich gestiegen und verzeichnet im
Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 4 %. Das Niveau der Westseite liegt etwas darunter (270 €/m²), allerdings hat sie sich
im vergangenen Jahr mit exklusiven Vermietungen hervorgetan und ihren Ruf als schwächere Lage abgelegt. So haben
sich hier sowohl Versace (500 m²) als auch Hermès (350 m²)
Flächen gesichert. Ebenso hat in der konsumigen Schadow-
straße auf Höhe des Schadowplatzes die Höchstmiete auf
260 €/m² angezogen. Weiter östlich werden hier hingegen
mit 180 €/m² geringere Mietpreise erzielt. Da in diesem Bereich die Passantenfrequenz besonders hoch ist und mit dem
Kö-Bogen II in nächster Zeit eine weitere Baulücke geschlossen
wird, war hier eine lebhaftere Nachfrage spürbar. Neue Mieter sind Forever 21 (1.900 m²) und Mephisto (420 m²). Auch in
den beiden weiteren konsumigen A-Lagen Flinger Straße
(225 €/m²) und Mittelstraße (130 €/m²) sowie in der Niveau
lage Grabenstraße (115 €/m²) sind die Höchstmieten gestiegen.
in €/m²
350
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
35,0
275
350 €
280
400
280
40,0
310
400 €
310
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 Düsseldorf
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
2 4.433 | 180 €/m² | 90 %
1 6.630 | 260 €/m² | 90 %
7.450 | 225 €/m² | 86 %
– | 130 €/m² | 71 %
2 5.480 | 270 €/m² | 86 %
– | 115 €/m² | 52 %
1 7.327 | 280 €/m² | 86 %
ZAHLREICHE NEUVERMIETUNGEN
2014 wurden in den A-Lagen 24 Neuvermietungen über
13.300 m² registriert, die überwiegend von Textilern abgeschlossen wurden. Die vakanten Flächen in der Königsallee,
Schadowstraße und Flinger Straße wechseln häufig nur unter
Einsatz von „key money“ den Mieter und werden immer öfter
für Flagship-Stores genutzt. Solange sich Düsseldorf als Modehochburg behaupten kann, ist von einer steigenden Nachfrage
(internationaler) Retailer auszugehen, sodass auch ein weiteres Ansteigen der Spitzenmiete nicht auszuschließen ist.
Düsseldorf
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
24
13.300 m²
Textil (9.160 m²)
67 % (46 %)
Textil (900 m²)
50 % (63 %)
Einwohner (Tsd.)
599
80.767
A-Lagen gesamt
378
29.616
Königsallee
8
2.670 m²
Schadowstraße /
Schadowplatz
3
7.020 m²
Textil (6.600 m²)
100 % (33 %)
Gastronomie (300 m²)
100 % (67 %)
3.010 m²
Textil (1.540 m²)
60 % (30 %)
32.500 m²
Möbel (9.950 m²)
69 % (29 %)
8,8
6,9
117,7
100,0
Mittelstraße
3
600 m²
Umsatzkennziffer
141,0
100,0
Sonstige A-Lagen
10
1,20
1,00
Sonstige Lagen
45
4,2
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
28 | 29
Erfurt
Die Stadt Erfurt hat insbesondere durch die Fachwerkhäuser
der mittelalterlichen Altstadt, die bundesweit zu den größten gehört, seinen ganz eigenen Charme. Der Einzelhandel im Zentrum fokussiert sich vor allem auf den Anger als
langgestreckter Platz mit der Lagegunst zwischen Dom und
Hauptbahnhof. Zusätzlich profitiert die Konsumlage von der
Ergänzung des Einzelhandelsangebots durch das Shopping
Center Anger 1 und die Funktion des zentralen Platzes als
Knotenpunkt des ÖPNV.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Anger
Konsum
500 m
4.240
90 €/m²
95 %
Oxfam (180 m²)
HÖCHSTMIETE SEIT 2011 KONSTANT
Auch 2014 bestätigt sich die starke Konzentration des Erfurter
Einzelhandels auf die Top-Lage am Anger, die sich seit 2011
auf einem konstanten Niveau der Spitzenmiete von 90 €/m²
hält. Die Passantenfrequenz liegt mit 4.240 pro Stunde etwas
unter dem Wert des Jahres 2013. Bezogen auf die Neuvermietungen im Jahr 2014 hat sich die Hilfsorganisation Oxfam
(180 m²) ein Ladengeschäft am Anger gesichert, in dem FairTrade-Produkte angeboten werden. Durch die geringe Mieterfluktuation, die sich in nur einer Neuvermietung am Anger niederschlägt, und das insgesamt fehlende Angebot im Zentrum
wird die Tendenz verstärkt, dass der konstanten Nachfrage
nur noch schwer entsprochen werden kann. Dies betrifft insbesondere Flächengrößen zwischen 100 und 250 m², die vorwiegend von Textilfilialisten nachgefragt werden. Aufgrund
der bestehenden Flächenengpässe ist in Zukunft eine Steigerung der Spitzenmiete nicht ausgeschlossen. In den beiden
sonstigen A-Lagen, der Schlösser- und der Bahnhofstraße,
die vom Anger abzweigen, hat jeweils ein Filialist eine neue
Einzelhandelsfläche angemietet. Hierzu gehört der Haushaltsgeräte-Anbieter Vorwerk, der in der Schlösserstraße auf rund
130 m² eröffnet hat.
in €/m²
200 €
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
120
100
Erfurt
Rostock
85
25,0
90
250 €
140
90
30,0
100
300 €
120
75
80
55
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Leipzig
Dresden
Halle
Potsdam
Chemnitz
Retailmarkt Deutschland 2015 Erfurt
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.240 | 90 €/m² | 95 %
NUR WENIGE NEUVERMIETUNGEN
Da in den vergangenen Jahren in der Erfurter Innenstadt
nahezu keine neuen Einzelhandelsflächen entstanden sind,
resultiert das Flächenangebot ausschließlich aus der Fluktuation, die aufgrund der kleinen A-Lage aber traditionell
sehr gering ausfällt. Auch 2014 konnten demzufolge nur
drei Neuvermietungen in den A-Lagen registriert werden, die
sich insgesamt auf 700 m² summieren. Auch im Jahr 2015
ist kein zusätzliches Angebot durch Projektentwicklungen zu
erwarten.
Erfurt
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
205
80.767
A-Lagen gesamt
3
710 m²
Kaufhäuser (400 m²)
100 % (0 %)
103
29.616
Anger
1
180 m²
Textil (180 m²)
100 % (0 %)
8,6
6,9
Sonstige A-Lagen
2
530 m²
Kaufhäuser (400 m²)
100 % (0 %)
Sonstige Lagen
5
4.890 m²
Freizeit (2.040 m²)
100 % (20 %)
Umsatzkennziffer
92,5
100,0
107,9
100,0
1,17
1,00
0,8
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
30 | 31
Essen
Als viertgrößte Stadt in Nordrhein-Westfalen verfügt Essen
über ein kompaktes Zentrum und kann durch die räumliche
Nähe von Kultur, Gastronomie und Einkaufen als eine Stadt
der kurzen Wege bezeichnet werden. Der Großteil der Essener
City ist Fußgängerzone und verkehrsberuhigt, was zu einem
gesteigerten Shoppingerlebnis beiträgt. Die Attraktivität des
Einzelhandels wird durch die große Zahl bereits ansässiger
Labels unterstrichen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Kettwiger Straße
Konsum
450 m
7.104
115 €/m²
80 %
Altinbas (200 m²)
Limbecker Straße
Konsum
350 m
5.892
100 €/m²
80 %
Maisons du Monde (1.100 m²),
Blue Tomato (440 m²), Seidensticker (160 m²)
HÖCHSTMIETE DIFFERENZIERT ZU BETRACHTEN
Die Spitzenmiete in Essen hat sich in den beiden Top-Lagen
unterschiedlich entwickelt. Während sich die Höchstmiete in
der Kettwiger Straße auf einem stabilen Niveau von 115 €/ m²
hält, ist in der Limbecker Straße ein leicht rückläufiger Trend
zu beobachten (-5 %; 100 €/m²). Trotzdem war hier eine gute
Nachfrage von Filialisten festzustellen. Neue Labels, wie
der österreichische Spezialist für Sportartikel Blue Tomato
(440 m²) und der französische Möbler Maisons du Monde
(1.100 m²), haben sich für diese Lage entschieden. In der
Kettwiger Straße hat mit dem türkischen Juwelier Altinbas
(200 m²) die erste Filiale dieses Konzepts in Deutschland angemietet. Die Neuvermietung an überwiegend junge Brands
ist auch darauf zurückzuführen, dass viele etablierte Filialisten bereits über Stores in der Essener Innenstadt verfügen.
Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Angebotssituation
etwas entspannt, was sich auch in einer kurzfristigeren Verfügbarkeit von Ladenflächen widerspiegelt. Vor diesem Hintergrund ist bezogen auf die Mietpreisniveaus eine stabile Entwicklung zu erwarten.
in €/m²
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Trier
100
20,0
110
200 €
120
110
25,0
115
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Essen
Karlsruhe
Mainz Braunschweig
Retailmarkt Deutschland 2015 Essen
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
5.892 | 100 €/m² | 80 %
7.104 | 115 €/m² | 80 %
GROSSFLÄCHIGE NEUVERMIETUNGEN
Obwohl im Vergleich zum Vorjahr in den A-Lagen weniger
neue Mietverträge unterzeichnet wurden, ist der Flächen
umsatz der registrierten Abschlüsse auf über 5.700 m² gestiegen. Folglich wurden größere Einzelhandelsflächen in der
Essener Innenstadt neuvermietet als noch 2013. Die TopBranche ist weiterhin Textil mit einem Anteil von über 60 %.
Der Fokus lag eindeutig auf den beiden A-Lagen Limbecker
Straße und Kettwiger Straße, wo neun der zehn erfassten
Neuvermietungen stattgefunden haben.
Essen
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
570
80.767
A-Lagen gesamt
10
5.730 m²
Textil (3.600 m²)
70 % (40 %)
229
29.616
Limbecker Straße
6
3.240 m²
Textil (1.600 m²)
83 % (50 %)
Schmuck (450 m²)
33 % (33 %)
Textil (2.000 m²)
100 % (0 %)
Möbel (13.220 m²)
63 % (21 %)
12,4
6,9
Kettwiger Straße
3
490 m²
101,9
100,0
Sonstige A-Lagen
1
2.000 m²
Umsatzkennziffer
120,5
100,0
Sonstige Lagen
24
25.310 m²
1,18
1,00
1,4
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
32 | 33
Frankfurt
Die Mainmetropole ist nicht nur eines der wichtigsten Finanzzentren Europas und so international geprägt wie keine andere Stadt Deutschlands, sondern liegt auch in der Spitzengruppe bei der Bevölkerungsentwicklung. Dieser Mix macht
Frankfurt für Retailer besonders interessant. Viele Luxuslabels
und internationale Brands, die sich in den letzten Jahren hier
angesiedelt haben, tragen zur Attraktivitätssteigerung der
Einzelhandelslandschaft bei.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Zeil
Konsum
1.200 m
11.286
310 €/m²
Fossil (800 m²), Skagen (80 m²)
Goethestraße
Luxus / Niveau
300 m
2.566
270 €/m²
Dior (320 m²), MCM (200 m²), Wellendorff (100 m²)
Große Bockenheimer Straße
Konsum
300 m
3.478
245 €/m²
Cadenzza (80 m²), Ice-Watch (75 m²)
Biebergasse
Konsum
120 m
5.820
240 €/m²
–
Steinweg
Niveau
70 m
2.730
215 €/m²
& Other Stories (1.290 m²), Thomas Sabo (270 m²)
Schillerstraße
Konsum
300 m
2.340
130 €/m²
–
Kaiserstraße
Konsum
220 m
3.318
115 €/m²
Bodum (520 m²)
Roßmarkt
Konsum
130 m
3.318
115 €/m²
Rossmann (1.000 m²)
SPITZENMIETEN VEREINZELT LEICHT NACHGEGEBEN
Die in den letzten Jahren spürbar gestiegenen Spitzenmieten
in den A-Lagen haben 2014 teilweise etwas nachgegeben.
Verantwortlich hierfür war nicht zuletzt die über lange Zeit
schwache Konjunkturentwicklung, sodass die Einzelhändler
nicht mehr alle Mietpreisforderungen akzeptiert haben. Die
höchsten Mieten können weiter in der beliebten Konsumlage
Zeil mit 310 €/m² erzielt werden. Mit 270 €/m² liegt die Luxus
lage Goethestraße unverändert auf Rang zwei. Hier hat sich der
Lederproduzent im Premiumsegment MCM einen über 200 m²
großen Shop gesichert und die Schmuckmanufaktur Wellendorff eine ca. 100 m² große Fläche angemietet. Bereichert wird
sie außerdem durch einen neuen Dior-Shop auf über 320 m²,
wodurch das Luxussegment weiter gestärkt wird. Die Lage Kaiserstraße / Roßmarkt hat Bodum, der auf Designprodukte für
Küche und Tisch spezialisierte dänische Filialist, als Domizil
gewählt (ca. 520 m²). Insgesamt konnte die größte Nachfrage
für Läden zwischen 150 und 300 m² registriert werden.
in €/m²
350
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
35,0
275
350 €
280
400
280
40,0
310
400 €
310
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 Frankfurt
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
5.820 | 240 €/m² | 100 %
3.478 | 245 €/m² | 61 %
2.340 | 130 €/m² | 73 %
11.286 | 310 €/m² | 85 %
2.566 | 270 €/m² | 89 %
2.730 | 215 €/m² | 88 %
3.318 | 115 €/m² | 68 %
3.318 | 115 €/m² | 82 %
NACHFRAGE RICHTET SICH STARK AUF A-LAGEN
Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf die Top-Lagen, da Mieter die Sicherheit einer ausreichenden Frequenz
suchen. Insgesamt konnten 27 Vermietungen in den A-Lagen
erfasst werden. Die meisten Abschlüsse (8) verzeichnete die
konsumige Große Bockenheimer Straße. Aber auch die Luxus
lage Goethestraße kann sich über vier neue Mieter freuen. Für
2015 zeichnet sich eine stabile Nachfrage ab, die auf ein etwas
größeres Angebot treffen dürfte. In den Randbereichen der
präferierten Lagen ist deshalb ein anhaltend leichter Druck
auf die Mietpreise nicht auszuschließen.
Frankfurt
2014
Trend
701
Einwohner (Tsd.)
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Textil (4.530 m²)
74 % (37 %)
Schmuck (430 m²)
63 % (50 %)
80.767
A-Lagen gesamt
27
12.400 m²
8
880 m²
528
29.616
Große Bocken
heimer Straße
7,4
6,9
Goethestraße
4
1.200 m²
Textil (850 m²)
75 % (50 %)
114,3
100,0
Kaiserstraße
3
1.250 m²
Textil (680 m²)
100 % (67 %)
Umsatzkennziffer
121,0
100,0
Sonstige A-Lagen
12
9.070 m²
Textil (2.760 m²)
75 % (17 %)
1,06
1,00
Sonstige Lagen
76
75.550 m²
72 % (33 %)
7,5
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
34 | 35
Hamburg
Die Hamburger Innenstadt weist einen sehr attraktiven Einzelhandelsbesatz auf, der sich über Konsum-, hochwertige
Niveau- und Luxuslagen erstreckt. Vor allem die Spitaler- und
Mönckebergstraße, aber auch der Neue Wall sind bei nationa-
len und internationalen Filialisten sehr begehrt. Mehrere abgeschlossene und anstehende Projektentwicklungen stärken
bestehende Lagen, bringen zusätzliche Flächen auf den Markt
und schaffen neue Wegebeziehungen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Luxus / Niveau
550 m
2.882
280 €/m²
& Other Stories (700 m²), Giorgio Armani (430 m²)
Spitalerstraße
Konsum
400 m
7.392
275 €/m²
Koton (1.800 m²), Office Shoes (670 m²)
Mönckebergstraße
Konsum
750 m
7.678
245 €/m²
Stadium (1.550 m²), Denim & Supply / Ralph Lauren (250 m²)
Poststraße
Konsum / Niveau
400 m
3.290
220 €/m²
Porsche (560 m²), Aesop (110 m²)
Jungfernstieg
Konsum / Niveau
450 m
5.021
200 €/m²
Swatch (320 m²), Golfino (140 m²)
Große Bleichen
Konsum / Niveau
450 m
1.864
145 €/m²
Eckerle (1.900 m²), Tesla (370 m²)
Gerhofstraße
Konsum
130 m
2.206
140 €/m²
Essen & Trinken (580 m²), Cartoon (220 m²)
Gänsemarkt
Konsum
–
–
130 €/m²
–
Hohe Bleichen
Niveau
270 m
747
90 €/m²
Stone Island (180 m²)
Neuer Wall
SPITZENMIETE AM NEUEN WALL
Die Höchstmiete hat gegenüber dem Vorjahr auf 280 €/m² zugelegt (+4 %). Bemerkenswert ist, dass sie nun am sich sehr
positiv entwickelnden Neuen Wall erzielt wird, wo sich & Other
Stories (700 m²) und Giorgio Armani (430 m²) neue Shops gesichert haben. In der zuvor führenden Spitalerstraße liegt die
Spitzenmiete mit 275 €/m² (+2 %) nur auf einem leicht niedrigeren Niveau. Mit dem anstehenden Neubau des ehemaligen
Vattenfall-Hauses, in dem der türkische Modefilialist Koton
1.800 m² gemietet hat, wird die Verbindung zur Mönckebergstraße (245 €/m², +4 %) weiter gestärkt. Der höchste Mietanstieg ist mit über 20 % auf 200 €/m² am Jungfernstieg zu verzeichnen, wo sich u. a. Swatch (320 m²) neu positioniert hat.
An den Großen Bleichen haben Eckerle (1.900 m²) und Tesla
(370 m²) einen Mietvertrag abgeschlossen und werden die
Lage neben der neu eröffneten Kaisergalerie weiter stärken.
in €/m²
350
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
35,0
275
350 €
280
400
280
40,0
310
400 €
310
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 Hamburg
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
– | 130 €/m² | 65 %
2.206 | 140 €/m² | 70 %
747 | 90 €/m² | 61 %
5.021 | 200 €/m² | 84 %
7.392 | 275 €/m² | 91 %
1.864 | 145 €/m² | 75 %
3.290 | 220 €/m² | 87 %
2.882 | 280 €/m² | 87 %
7.678 | 245 €/m² | 90 %
REGE MARKTAKTIVIÄT IN DEN A-LAGEN
2014 wurden in den A-Lagen 46 Vermietungen mit einem Umsatz von ca. 23.800 m² registriert, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Mit 40 % entfällt der
höchste Anteil auf Textiler. Für 2015 wird grundsätzlich eine
stabile Entwicklung erwartet. Dabei wird das Angebot aufgrund von großflächigen Projektentwicklungen wie dem Alten
Wall und der Stadthöfe zukünftig weiter zunehmen. Wegen
der hohen Nachfrage, vor allem nach kleinteiligen Flächen und
großen Flagship-Stores, könnte die Spitzenmiete weiter steigen.
Hamburg
2014
Trend
1.746
Einwohner (Tsd.)
Deutschland
2014
Trend
46
23.800 m²
Textil (9.370 m²)
80 % (43 %)
9
3.300 m²
Textil (1.800 m²)
100 % (33 %)
Große Bleichen
5
2.580 m²
Textil (2.030 m²)
80 % (20 %)
5
1.650 m²
Textil (1.130 m²)
100 % (80 %)
4
830 m²
Textil (620 m²)
75 % (75 %)
23
15.440 m²
74 % (39 %)
117
79.930 m²
Textil (16.280 m²)
63 % (18 %)
7,4
6,9
110,3
100,0
Neuer Wall
Umsatzkennziffer
122,3
100,0
Poststraße
1,11
1,00
11,6
411,8
Trend 2015
Key money
Filialisierungsgrad
Filialisierung
Mönckebergstraße
29.616
Nachfrage gesamt
Top-Branche
(Flächenumsatz)
A-Lagen gesamt
893
Angebot
Flächenumsatz
80.767
Spitzenmiete
Anzahl
Sonstige A-Lagen
Sonstige Lagen
36 | 37
Hannover
Die Einkaufsmeilen der Landeshauptstadt üben eine hohe
Anziehungskraft auf die Einwohner und bis weit in das Hannoveraner Umland aus, woraus eine überdurchschnittliche
Umsatzkennziffer von 137,4 resultiert. Aufgrund der stark fre-
quentierten Einzelhandelslagen ist die Nachfrage besonders
von konsumorientierten Filialisten sehr groß. Da gleichzeitig
nur ein begrenztes Flächenangebot zur Verfügung steht, ist
das Mietpreisniveau vergleichsweise hoch.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Bahnhofstraße
Konsum
200 m
11.329
205 €/m²
94 %
Mango (1.550 m²)
Georgstraße
Konsum
450 m
9.824
190 €/m²
69 %
Rossmann (700 m²)
Große Packhofstraße
Konsum
350 m
6.932
180 €/m²
96 %
Reserved (2.600 m²), Swatch (80 m²)
Luisenstraße
Niveau
150 m
–
100 €/m²
64 %
Armani Collezioni (410 m²)
SPITZENMIETE LEICHT ZUGELEGT
Die Bahnhofstraße ist mit ihrer im bundesweiten Vergleich
sehr hohen Passantenfrequenz pro Stunde (Platz 3) die TopLage Hannovers. Aufgrund der großen Nachfrage bei gleichzeitig geringer Fluktuation ist die Spitzenmiete hier leicht auf
205 €/m² gestiegen. Während sich 2014 der spanische Modefilialist Mango einen weiteren Shop (1.550 m²) sicherte, geht
die Vermietung des nun eröffneten Apple Stores schon auf
das Vorjahr zurück. Die beiden Konsumlagen Georgstraße und
Große Packhofstraße weisen ebenfalls sehr hohe Frequenzen
und mit 190 €/m² und 180 €/m² nur etwas niedrigere Höchstmieten auf. In der Großen Packhofstraße haben das stark expandierende polnische Modelabel Reserved (2.600 m²) sowie
die Uhren-Marke Swatch (80 m²) neue Shops angemietet. Der
erste Deutschland-Store des italienischen Modelabels Armani
Collezioni (410 m²) eröffnete in der Niveaulage Luisenstraße,
in der die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich unverändert
bei 100 €/m² liegt. Mit der Fertigstellung des Kröpcke-Centers
sowie Um- / Neubauten in der Karmarschstraße wird das Hannoveraner Straßenbild darüber hinaus weiter aufgewertet.
in €/m²
30,0
240
250 €
25,0
200
200 €
20,0
160
150 €
15,0
120
100 €
10,0
80
50 €
5,0
40
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
Dortmund
Hannover
Münster
135
145
150
170
180
205
300 €
230
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Hannover
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
11.329 | 205 €/m² | 94 %
– | 100 €/m² | 64 %
9.824 | 190 €/m² | 69 %
6.932 | 180 €/m² | 96 %
NACHFRAGEÜBERHANG IN DEN A-LAGEN
Die Nachfrage ist weiterhin in allen Flächensegmenten sehr
hoch, übersteigt dabei aber das Angebot in den A-Lagen
deutlich. Für 2014 wurden daher lediglich 12 Vermietungen
mit einem Umsatz von knapp 6.900 m² verzeichnet. Alle Ab-
schlüsse entfallen auf Filialisten, und mit gut 76 % war erneut
Textil die Top-Branche. Für 2015 kann von einem anhaltend
großen Interesse der Retailer bei einem eher noch weiter abnehmenden Angebot ausgegangen werden. Die Spitzenmiete
sollte vor diesem Hintergrund mindestens stabil bleiben.
Hannover
2014
Trend
518
Einwohner (Tsd.)
300
Deutschland
2014
Trend
80.767
A-Lagen gesamt
29.616
Große
Packhofstraße
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
12
6.890 m²
Textil (5.260 m²)
100 % (58 %)
3
2.810 m²
Textil (2.730 m²)
100 % (100 %)
100 % (0%)
8,2
6,9
Georgstraße
2
975 m²
Körperpflege /
Gesundheit (975 m²)
104,9
100,0
Luisenstraße
2
535 m²
Textil (410 m²)
100 % (50 %)
Umsatzkennziffer
137,4
100,0
Sonstige A-Lagen
5
2.570 m²
Textil (2.130 m²)
100 % (60 %)
1,31
1,00
21
21.320 m²
86 % (24 %)
2,1
411,8
Sonstige Lagen
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
38 | 39
Heidelberg
Heidelberg kann als Paradebeispiel für „klein aber fein“ angesehen werden. Gerade im Ausland ist die Universitätsstadt
bekannter als viele größere Städte, was sich auch am hohen
Touristenaufkommen und stetig steigenden Übernachtungszahlen (2014 knapp 1,2 Mio.) ablesen lässt. Deshalb ist es
auch nicht verwunderlich, dass die A-Lage entlang der Hauptstraße sowohl bei nationalen als auch bei internationalen
Brands stärker im Fokus steht, als es aufgrund der Einwohnerzahl zu erwarten wäre.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Hauptstraße
Konsum
1.800 m
4.666
120 €/m²
68 %
Desigual (250 m²), Timberland (100 m²),
Mephisto (80 m²)
STABILE VERHÄLTNISSE
Die überschaubare A-Lage sorgt in Verbindung mit der Kleinteiligkeit der Ladeneinheiten, die überwiegend dem Denkmalschutz geschuldet ist, seit jeher für eine stabile Einzelhandelssituation. Dies drückt sich nicht zuletzt in einer bereits
seit rund drei Jahren gleich bleibenden Spitzenmiete aus, die
unverändert bei 120 €/m² liegt. Auch 2014 war eine konstante
Nachfrage zu beobachten, wobei vor allem neue, internationale
Konzepte aus den Segmenten Textil und Lederwaren / Schuhe
steigendes Interesse zeigten. Für die Hauptstraße entschieden
hat sich beispielsweise das spanische Modelabel Desigual,
das als neuer Mieter den Branchenmix ergänzen wird. Einen
rund 100 m² großen Shop hat sich auch die US-amerikanische
Schuh- und Outdoormarke Timberland gesichert, genauso wie
der französische Schuhfilialist Mephisto, der einen ca. 80 m²
großen Store angemietet hat. Nicht zuletzt hierdurch wird
das Interesse internationaler Brands bekräftigt. Deshalb ist es
auch nicht auszuschließen, dass sich die A-Lage entlang der
Hauptstraße künftig noch erweitern wird.
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Heidelberg
Leipzig
Trier
115
200 €
120
120
25,0
120
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
130
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Osnabrück
Essen
Retailmarkt Deutschland 2015 Heidelberg
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.666 | 120 €/m² | 68 %
ANGEBOT BEGRENZT NEUANMIETUNGEN
Das eng begrenzte Flächenangebot ist dafür verantwortlich,
dass trotz der guten Nachfrage traditionell wenig neue Vertragsabschlüsse umgesetzt werden können. 2014 wurden nur
fünf Vermietungen in der Hauptstraße erfasst. Der Schwer-
punkt lag durch die Anmietungen von Timberland und Mephisto eindeutig im Sortimentsbereich Lederwaren / Schuhe.
Für die Größe der Stadt liegt sowohl der Anteil der Filialisten
(80 %) als auch der internationalen Labels (60 %) auf einem
überdurchschnittlichen Niveau.
Heidelberg
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
152
80.767
A-Lagen gesamt
5
670 m²
86
29.616
Sonstige Lagen
8
34.780 m²
5,3
6,9
101,0
100,0
Umsatzkennziffer
122,4
100,0
1,21
1,00
1,2
411,8
Einwohner (Tsd.)
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Lederwaren / Schuhe
(320 m²)
80 % (60 %)
Möbel (30.000 m²)
88 % (13 %)
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
40 | 41
Karlsruhe
2015 feiert die Barockstadt Karlsruhe, die einer Sage zufolge nach einem Traum des Markgrafen Karl-Wilhelm gestaltet wurde, ihr 300-jähriges Jubiläum. Seit dieser Zeit hat sich
die heutige Großstadt (299.000 Einwohner) zum Zentrum des
Mittleren Oberrheins entwickelt und ist als Sitz zahlreicher
überregionaler Behörden sowie Forschungseinrichtungen bekannt. Zudem ist sie die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs und verzeichnet seit Jahren steigende Einwohnerzahlen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Kaiserstraße
Konsum
1.200 m
4.540
110 €/m²
61 %
Deichmann (1.100 m²), Street One (300 m²),
Calzedonia (70 m²)
SEHR STABILE HÖCHSTMIETE
Bereits seit 2010 wird in der Kaiserstraße eine Spitzenmiete
von 110 €/m² erzielt. In Folge des Umbaus in der Innenstadt,
wonach die Straßenbahn entlang der Kaiserstraße zukünftig
unterirdisch fährt, wird die über einen Kilometer lange ALage eine schienenfreie Fußgängerzone, was die Aufenthaltsqualität erheblich steigern wird. Diese Umgestaltung wird
sich ebenfalls positiv auf die Passantenfrequenz auswirken,
sodass bereits jetzt ein leichter Anstieg der Nachfrage durch
nationale und internationale Einzelhändler zu verzeichnen
ist. So hat sich beispielsweise das Schuhhaus Deichmann im
letzten Jahr auf ca. 1.100 m² Verkaufsfläche vergrößert und
ist in die Nähe der beliebten Postgalerie am oberen Ende
der Kaiserstraße gezogen. Auch das Young-Fashion-Konzept
Street One (ca. 300 m²) und der italienische Wäscheanbieter
Calzedonia (ca. 70 m²) haben sich ihre Ladenflächen bereits
frühzeitig gesichert. Mit bevorstehendem Abschluss der Bauarbeiten ist auch 2015 sowie in den Folgejahren mit einer
Belebung der Nachfrage zu rechnen. Langfristig gesehen wird
der Anstieg der Passantenfrequenz gepaart mit der steigenden Nachfrage sicherlich auch zu einer Erhöhung der Spitzenmiete führen.
in €/m²
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Heidelberg
Trier
Karlsruhe
Mainz
100
20,0
110
200 €
120
110
25,0
115
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Essen
Braunschweig
Retailmarkt Deutschland 2015 Karlsruhe
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.540 | 110 €/m² | 61 %
BRANCHENVIELFALT BEI DEN ABSCHLÜSSEN
2014 sind in den Karlsruher A-Lagen drei Abschlüsse über
insgesamt 1.470 m² erfasst worden. Bei allen abgeschlossenen Verträgen handelt es sich um Filialisten, die sowohl aus
dem In- als auch aus dem Ausland stammen. Hinsichtlich der
Branchen haben sich Schuhe / Lederwaren und Textil etwa die
Waage gehalten, sodass von einer ausgewogenen Nachfrage
gesprochen werden kann.
Karlsruhe
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
299
80.767
A-Lagen gesamt
3
1.470 m²
Lederwaren / Schuhe
(1.100 m²)
100 % (33 %)
171
29.616
Sonstige Lagen
7
4.590 m²
Textil (2.000 m²)
100 % (29 %)
5,6
6,9
105,3
100,0
Umsatzkennziffer
131,8
100,0
1,25
1,00
1,0
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
42 | 43
Köln
Mit der Schildergasse (Platz 2) und der Hohe Straße (Platz
6) liegen zwei der frequenzstärksten Einzelhandelslagen
Deutschlands in der Kölner Innenstadt. Nationale und internationale Filialisten schätzen den dynamischen Retailmarkt
und gehen in den Konsumlagen der Domstadt gern mit neuen
Konzepten an den Start. Die Millionenmetropole weist daher
einen sehr attraktiven Einzelhandelsbesatz auf und profitiert
daneben von steigenden Einwohner- und Touristenzahlen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Schildergasse
Konsum
500 m
11.902
270 €/m²
85 %
Zumnorde (1.500 m²)
Wallrafplatz
Luxus
50 m
7.864
270 €/m²
53 %
–
Hohe Straße
Konsum
700 m
10.664
235 €/m²
80 %
Office Shoes (600 m²),
Michael Kors (200 m²)
Neumarkt
Konsum
250 m
5.515
120 €/m²
59 %
–
Ehrenstraße
Konsum
300 m
3.031
100 €/m²
46 %
Granit (570 m²),
& Other Stories (500 m²)
Mittelstraße
Niveau
300 m
2.188
95 €/m²
42 %
Sabon (100 m²)
Breite Straße
Konsum
700 m
3.792
90 €/m²
43 %
Lloyd Schuhe (100 m²)
KONSTANTE SPITZENMIETE
Die Nachfrage übersteigt das Angebot in vielen Lagen nicht
mehr so stark wie in den Vorjahren, sodass die Höchstmieten überwiegend ein stabiles Niveau aufweisen. Dabei werden
auch in der Top-Lage Schildergasse, in der die Spitzenmiete
mit 270 €/m² konstant geblieben ist, wieder mehr Flächen
angeboten. 2014 eröffnete der Schuhfilialist Zumnorde einen
hochmodernen Store (1.500 m²), der neue Maßstäbe in der
Branche setzt. In der Hohe Straße liegt die Spitzenmiete unverändert bei 235 €/m²; hier sicherte sich mit Office Shoes
(600 m²) ein weiteres Schuhkonzept eine Fläche, darüber hinaus mietete Michael Kors 200 m². Der Neumarkt profitiert seit
der Eröffnung von Primark von einer höheren Frequenz und
einer etwas gestiegenen Nachfrage, was sich in einer auf
120 €/m² angezogenen Spitzenmiete widerspiegelt. In der Ehrenstraße werden weiterhin 100 €/m² erzielt, hier positionierten sich der schwedische Einrichtungsspezialist Granit (570 m²)
und der Fashion-Filialist & Other Stories (500 m²). Das israelische Kosmetikunternehmen Sabon eröffnet darüber hinaus in
der Mittelstraße seine erste Filiale (100 m²) in Deutschland.
in €/m²
350
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
35,0
275
350 €
280
400
280
40,0
310
400 €
310
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 Köln
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
7.864 | 270 €/m² | 53 %
3.792 | 90 €/m² | 43 %
3.031 | 100 €/m² | 46 %
10.664 | 235 €/m² | 80 %
2.188 | 95 €/m² | 42 %
11.902 | 270 €/m² | 85 %
5.515 | 120 €/m² | 59 %
VIEL BEWEGUNG IN DER HOHE STRASSE
Im Jahr 2014 wurden in den A-Lagen 25 Vermietungen und
rund 8.200 m² Flächenumsatz erfasst, dabei war Lederwaren /
Schuhe die Top-Branche, und auf die Ehrenstraße entfielen die
meisten Verträge (8). Darüber hinaus ist die Nachfrage auch in
B-Lagen wie der Apostelnstraße gestiegen, die mit den Eröffnungen von Closed und Calvin Klein aufgewertet wird. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage stabil bleiben
wird, das Flächenangebot eher noch etwas zunimmt und die
Mieten vor diesem Hintergrund kaum Luft nach oben haben.
Köln
2014
Einwohner (Tsd.)
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
1.034
80.767
A-Lagen gesamt
512
29.616
Ehrenstraße
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
25
8.160 m²
Lederwaren / Schuhe
(3.370 m²)
84 % (52 %)
8
1.970 m²
Textil (1.020 m²)
88 % (88 %)
Körperpflege / Gesundheit (940 m²)
100 % (60 %)
100 % (0 %)
9,6
6,9
Hohe Straße
5
1.950 m²
109,1
100,0
Breite Straße
5
810 m²
Textil (390 m²)
Umsatzkennziffer
133,6
100,0
Mittelstraße
4
430 m²
Heim / Haus / Einrichtung (140 m²)
25 % (25 %)
Lederwaren / Schuhe
(2.300 m²)
100 % (50 %)
Textil (270 m²)
100 % (100 %)
Möbel (15.600 m²)
67 % (17 %)
1,22
1,00
5,1
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
Schildergasse
2
2.730 m²
Sonstige A-Lagen
1
270 m²
58
43.540 m²
Sonstige Lagen
44 | 45
Leipzig
„Leipziger Freiheit“ – der neue Slogan der zweitgrößten Stadt
Sachsens (532.000 Einwohner) lässt viel Interpretationsspielraum. Dahinter verbirgt sich eine Musik- und Szenestadt, die
ihren Einwohnern ein vielfältiges Angebot in den Bereichen
Kultur, Freizeit, aber auch Bildung bietet und gleichzeitig in
der Wirtschaft als Messestadt bekannt ist. Ebenso bunt und
vielseitig ist auch die Angebotspalette des Leipziger Einzelhandels in den weitverzweigten A-Lagen der Innenstadt.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Grimmaische Straße
Konsum
400 m
5.571
120 €/m²
94 %
Shoe City (900 m²), Michael Kors
(690 m²), adidas NEO (250 m²)
Petersstraße
Konsum
350 m
5.390
120 €/m²
93 %
Cadenzza (250 m²),
intimissimi (160 m²)
Markt
Konsum
140 m
6.256
85 €/m²
52 %
Reserved (2.000 m²)
Hainstraße
Konsum
240 m
3.926
60 €/m²
69 %
Humana (600 m²)
Neumarkt
Konsum
280 m
3.402
45 €/m²
87 %
–
Nikolaistraße
Konsum
450 m
2.852
45 €/m²
67 %
Blutsgeschwister (160 m²)
SPITZENMIETE STABIL
Die Spitzenmiete für einen 100-m²-Standardshop liegt wie
schon 2013 bei 120 €/m² und wird in der Grimmaischen
Straße und der Petersstraße erzielt. Beide Lagen gehören zu
den frequenzstärksten Leipzigs (Grimmaische Straße: 5.571
Passanten/h, Petersstraße: 5.390 Passanten/h) und werden
lediglich durch den Markt (6.256 Passanten/h), der die beiden
Straßenzüge miteinander verbindet, übertroffen. Am Markt
ist die Höchstmiete ebenfalls stabil geblieben und liegt bei
85 €/m². In diesen beliebten Lagen wurden im vergangenen
Jahr einige Neuvermietungen registriert, die meisten davon
in der Grimmaischen Straße. Als größte Anmietungen sind
hier Shoe City (900 m²) und der New Yorker Designer Michael
Kors (690 m²) zu nennen. In der Petersstraße haben sich
mit Cadenzza (250 m²) und Intimissimi (160 m²) ebenfalls
internationale Marken angesiedelt. Am Markt fand die groß
flächigste Anmietung durch den internationalen Textilfilialisten Reserved (2.000 m²) statt. In den weiteren A-Lagen konnte
in der Hainstraße ein Anziehen der Spitzenmiete auf 60 €/m²
verzeichnet werden, wozu auch die Ansiedlung von Primark
2014 beigetragen hat. Am Neumarkt und in der Nikolaistraße
werden jeweils unverändert 45 €/m² erzielt.
in €/m²
200 €
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
120
100
Erfurt
Rostock
85
25,0
90
250 €
140
90
30,0
100
300 €
120
75
80
55
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Leipzig
Dresden
Halle
Potsdam
Chemnitz
Retailmarkt Deutschland 2015 Leipzig
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
3.926 | 60 €/m² | 69 %
2.852 | 45 €/m² | 67 %
6.256 | 85 €/m² | 52 %
5.571 | 120 €/m² | 94 %
5.390 | 120 €/m² | 93 %
3.402 | 45 €/m² | 87 %
ZAHLREICHE NEUVERMIETUNGEN
Im vergangenen Jahr konnten in Leipzigs A-Lagen 17 Neuvermietungen mit einem Umfang von 7.350 m² erfasst werden,
wobei die Textilbranche am stärksten vertreten war. Durch
die Fertigstellung einiger Projektentwicklungen, wie bspw. der
Hainspitze, kam es zu Umzugsbewegungen. Dadurch entstandene Leerstände wurden neu vermietet. Hier zeigte sich ein
vermehrtes Interesse internationaler Händler am Standort
Leipzig. Für 2015 ist nun wieder mit einem leicht sinkenden
Angebot zu rechnen.
Leipzig
2014
Trend
532
Einwohner (Tsd.)
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
17
Markt
3
3.880 m²
11,0
6,9
91,2
100,0
Peterstraße
3
Umsatzkennziffer
93,3
100,0
Nikolaistraße
3
1,02
1,00
Sonstige A-Lagen
2,7
411,8
Trend 2015
Key money
Filialisierungsgrad
57 % (14 %)
2.080 m²
76 % (35 %)
7
Nachfrage gesamt
Textil (4.920 m²)
Lederwaren / Schuhe
(990 m²)
Grimmaische
Straße
29.616
Angebot
7.350 m²
A-Lagen gesamt
241
Spitzenmiete
Filialisierung
80.767
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Sonstige Lagen
Textil (3.680 m²)
100 % (100 %)
420 m²
Schmuck (250 m²)
100 % (67 %)
370 m²
Textil (240 m²)
67 % (0 %)
1
600 m²
Textil (600 m²)
100 % (0 %)
12
7.170 m²
75 % (33 %)
46 | 47
Mainz
Als rheinland-pfälzische Landeshaupt- und Universitätsstadt
stellt Mainz ein wichtiges Zentrum in der Rhein-Main-Region
dar. Hiervon profitiert der ansässige Einzelhandel, der über
ein großes Einzugsgebiet verfügt. Dies lässt sich auch anhand
einer überdurchschnittlichen Umsatz- und Zentralitätskennziffer belegen. Die zentralisierte und relativ kleine A-Lage
stellt deshalb für Retailer einen interessanten Standort dar.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Am Brand
Konsum
220 m
4.371
110 €/m²
85 %
–
Schusterstraße
Konsum
300 m
2.860
80 €/m²
63 %
Jack Wolfskin (500 m²), Eterna (85 m²)
Stadthausstraße
Konsum
200 m
2.536
75 €/m²
80 %
–
LEICHT GESUNKENE SPITZENmieten
Die Nachfrage fiel 2014 etwas geringer aus als in den Vorjahren, wofür nicht zuletzt die insgesamt moderate Konjunkturentwicklung verantwortlich ist. Als Konsequenz haben die
Spitzenmieten in den A-Lagen leicht nachgegeben. Die teuerste Einkaufsmeile bleibt mit 110 €/m² die Straße Am Brand. Die
High-Street-Lage weist mit rund 85 % nicht nur den höchsten
Filialisierungsgrad auf, sondern beheimatet auch zahlreiche
große Frequenzbringer, wie z. B. Peek & Cloppenburg, Saturn,
H&M oder Zara. Auf Platz zwei folgt die konsumige Schuster-
straße mit einer Spitzenmiete von 80 €/m². Mit dem OutdoorSpezialisten Jack Wolfskin konnte hier auf rund 500 m² ein
weiterer prominenter Mieter gewonnen werden. Auch das
Hemden-Label Eterna hat sich für diese Lage entschieden
und sich einen ca. 85 m² großen Shop gesichert. In der angrenzenden Stadthausstraße liegt die Höchstmiete derzeit bei
75 €/m². Kulinarisch wird die Innenstadt durch das trendige
Cafékonzept La Maison du Pain aufgewertet, das seine französisch geprägten Getränke und Speisen auf rund 150 m² am
Markt offeriert.
in €/m²
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Heidelberg
Trier
100
20,0
110
200 €
120
110
25,0
115
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Essen
Karlsruhe
Mainz Braunschweig
Retailmarkt Deutschland 2015 Mainz
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
2.536 | 75 €/m² | 80 %
4.371 | 110 €/m² | 85 %
2.860 | 80 €/m² | 63 %
NUR WENIGE VERMIETUNGEN
Wie bereits im Vorjahr konnten auch 2014 in den Mainzer
A-Lagen nur wenige Neuvermietungen erfasst werden. Hierfür ist in erster Linie aber nicht eine zu geringe Nachfrage
verantwortlich, sondern überwiegend das begrenzte Angebot.
Insgesamt tragen nur drei Abschlüsse zum innerstädtischen
Umsatz bei. Der höchste Anteil entfällt durch den Jack-Wolfskin-Vertrag auf die Outdoor-Branche. Auch für 2015 zeichnet
sich eine vergleichbare Nachfrageentwicklung ab, sodass aus
heutiger Sicht ein stabiles Mietpreisniveau erwartet wird.
2014
Mainz
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
204
80.767
A-Lagen gesamt
3
740 m²
Freizeit (500 m²)
100 % (0 %)
107
29.616
Schusterstraße
2
590 m²
Freizeit (500 m²)
100 % (0 %)
Markt
1
150 m²
100 % (0 %)
10
4.340 m²
70 % (0 %)
6,1
6,9
108,7
100,0
Umsatzkennziffer
122,7
100,0
1,13
1,00
0,9
411,8
Sonstige Lagen
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
48 | 49
Mannheim
Das Zentrum im Rhein-Neckar-Raum spielt eine wichtige
Rolle für die gesamte Metropolregion und übernimmt vielfältige zentrale Aufgaben. Davon profitiert auch die Mannheimer
Einzelhandelslandschaft, die auf ein großes und weit über
die Stadtgrenzen hinaus reichendes Einzugsgebiet zählen
kann. Sowohl bei der Umsatz- als auch bei der Zentralitätskennziffer liegt Mannheim daher unter den Top 5 der deutschen Großstädte.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Planken
Konsum
1.000 m
5.724
170 €/m²
86 %
Bershka (1.000 m²), COS (400 m²),
Planet Sports (300 m²)
Kurpfalzstraße
Konsum
1.100 m
5.187
110 €/m²
64 %
Decathlon (4.600 m²)
PROJEKTENTWICKLUNGEN STEIGERN ATTRAKTIVITÄT
Die große Nachfrage von in- und ausländischen Retailern
übersteigt das Angebot, was sich in einer um 6 % auf 170 €/m²
gestiegenen Spitzenmiete widerspiegelt. Anzusetzen ist sie in
der A-Lage Planken, die damit deutlich vor der Kurpfalzstraße
mit 110 €/m² liegt. Gleichzeitig bieten sich gute Chancen für
innerstädtische Projektentwicklungen, als Beispiel steht die
Fertigstellung des Objekts P7, 16-18, das mit einem attraktiven
Mieterbesatz eröffnet hat. Zu nennen sind u. a. das spanische
Inditex-Konzept Bershka mit rund 1.000 m², das H&M Premi-
umkonzept COS, das sich ca. 400 m² Fläche gesichert hat, das
Label Planet Sports, das etwa 300 m² belegt oder der Sportund Streetwear-Anbieter Foot Locker (300 m²). In das ehemalige Prinz-Medienhaus in der Kurpfalzstraße ist als Ankermieter
der französische Sportartikelhersteller Decathlon eingezogen,
der auf vier Etagen 4.600 m² nutzt. Und die Entwicklung geht
weiter: Für 2016 ist die Eröffnung des Stadtquartiers Q6 / Q7
geplant, wo über 27.000 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche geschaffen werden und das spanische Modelabel
Mango als Ankermieter bereits feststeht.
in €/m²
150
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
135
20,0
145
200 €
200
150
25,0
170
250 €
250
180
30,0
205
300 €
230
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
50
Dortmund
Hannover
Münster
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Mannheim
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
5.187 | 110 €/m² | 64 %
5.724 | 170 €/m² | 86 %
NACHFRAGE WIRD AUCH 2015 HOCH BLEIBEN
In der Mannheimer Innenstadt konnten 2014 insgesamt neun
größere Vertragsabschlüsse registriert werden, die sich alle
in der A-Lage Planken abspielten. Knapp 92 % der neuen
Shopflächen entfallen auf Textilanbieter, die mit Abstand die
stärkste Nachfragegruppe darstellten. Der Anteil nationaler
und internationaler Filialisten beläuft sich auf knapp 80 %.
Auch 2015 ist von einer weiterhin guten Nachfrage auszugehen, was auch durch einige bereits erfolgte Vermietungen in
den im Bau befindlichen Projekten belegt wird.
Mannheim
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
297
80.767
A-Lagen gesamt
9
5.520 m²
Textil (5.070 m²)
78 % (44 %)
178
29.616
Planken
9
5.520 m²
Textil (5.070 m²)
78 % (44 %)
Sonstige A-Lagen
–
–
–
–
Sonstige Lagen
13
12.170 m²
69 % (31 %)
6,0
6,9
100,8
100,0
Umsatzkennziffer
143,7
100,0
1,43
1,00
1,2
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
50 | 51
München
Die bayerische Landeshauptstadt ist eine der attraktivsten
Städte Deutschlands. Die sehr hohe Lebensqualität und die
starke Wirtschaft in Verbindung mit einer geringen Arbeitslosigkeit ziehen immer mehr Einwohner nach München. Da
wundert es auch nicht, dass die Bevölkerungsentwicklung
in den letzten beiden Jahre so positiv war wie in kaum einer
anderen deutschen Großstadt. Auch dies macht München zu
einer der gefragtesten Einzelhandelsstädte Europas.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Kaufingerstraße
Konsum
260 m
12.991
370 €/m²
97 %
Christ (1.000 m²), The North Face (180 m²)
Neuhauser Straße
Konsum
400 m
10.810
340 €/m²
86 %
Snipes (830 m²), Desigual (620 m²)
Maximilianstraße
Luxus
900 m
1.720
300 €/m²
73 %
Vorstadt Café (220 m²)
Weinstraße
Konsum / Niveau
200 m
7.514
245 €/m²
85 %
H&M (2.800 m²)
Theatinerstraße
Konsum / Niveau
400 m
7.160
230 €/m²
83 %
René Lezard (360 m²), Rituals (200 m²)
Konsum
500 m
5.090
205 €/m²
59 %
& Other Stories (760 m²), Oakley (280 m²), Hallhuber (220 m²)
Konsum / Niveau
400 m
4.904
190 €/m²
72 %
Longchamp (400 m²)
Sendlinger Straße
Residenzstraße
Tal
Konsum
400 m
–
120 €/m²
54 %
Cairo (1.500 m²), Rimowa (150 m²)
Leopoldstraße
Konsum
3700 m
1.720
85 €/m²
61 %
Hans im Glück (500 m²), dean&david (160 m²)
Hohenzollernstraße
Konsum
1800 m
772
70 €/m²
49 %
Liebeskind (120 m²)
MIETEN NUR NOCH VEREINZELT GESTIEGEN
Die Top-Mieten sind nur noch in wenigen Lagen gestiegen.
Deutschlands teuerste Einkaufsmeile bleibt die Kaufinger
straße mit 370 €/m² (+1 %), wo die Juwelier-Kette Christ einen ca. 1.000 m² Flagship-Store eröffnet hat. Auf Platz zwei
folgt die Neuhauser Straße mit 340 €/m². Hier wurde das Angebot durch eine Anmietung von Desigual über rund 620 m²
ergänzt. Perspektivisch wird vor allem die Entwicklung der
Alten Akademie, die interimistisch an ecco und Urban Outfitters vermietet ist, der Bestlage in der Neuhauser Straße zusätzliche Attraktivität verleihen. Leicht höhere Spitzenmieten verzeichnen noch die Luxuslage Maximilianstraße mit
300 €/m² (+3 %) sowie die Weinstraße mit 245 €/m² (+2 %).
Auch die Theatinerstraße (230 €/m²) war gefragt: Hier mietete
das Kosmetik-Brand Rituals einen Shop mit rund 200 m² Verkaufsfläche, und das italienische Modelabel Falconeri sicherte
in €/m²
350
300 €
30,0
300
250 €
25,0
250
200 €
20,0
200
150 €
15,0
150
100 €
10,0
100
50 €
5,0
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
München
Berlin
Frankfurt
270
35,0
275
350 €
280
400
280
40,0
310
400 €
310
370
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Retailmarkt Deutschland 2015 München
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
4.904 | 190 €/m² | 72 %
7.160 | 230 €/m² | 83 %
10.810 | 340 €/m² | 86 %
1.720 | 300 €/m² | 73 %
7.514 | 245 €/m² | 85 %
12.991 | 370 €/m² | 97 %
5.090 | 205 €/m² | 59 %
WEITER STARKE NACHFRAGE FÜR DIE A-LAGEN
Das Interesse der Retailer an den A-Lagen ist trotz des hohen
Mietpreisniveaus ungebrochen. Auch im Jahr 2014 konnte
viel Bewegung in den Top-Lagen beobachtet werden, die
sich in insgesamt 41 erfassten Vermietungen mit einer Gesamtfläche von knapp 18.500 m² widerspiegelt. Die meisten
Abschlüsse mit einem Umfang von insgesamt ca. 1.800 m²
bzw. 1.300 m² wurden in der Sendlinger Straße und der
Hohen
zollernstraße registriert. Am aktivsten waren erneut
Textilanbieter, die mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz beigetragen haben.
sich rund 100 m² in den Fünf Höfen. Zwei Vertragsabschlüsse für Flagship-Stores von Vodafone und der Telekom prägen
zukünftig das Stadtbild am berühmten Marienplatz.
München
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
41
18.430 m²
Textil (8.890 m²)
78 % (39 %)
Textil (1.620 m²)
100 % (83 %)
67 % (17 %)
1.408
80.767
A-Lagen gesamt
776
29.616
Sendlinger Straße
6
1.760 m²
Hohenzollernstraße
6
1.300 m²
Textil (625 m²)
60 % (60 %)
Einwohner (Tsd.)
5,2
6,9
128,7
100,0
Theatinerstraße
5
1.520 m²
Textil (1.320 m²)
Umsatzkennziffer
146,8
100,0
Neuhauser Straße
4
2.350 m²
Textil (2.350 m²)
100 % (75 %)
1,14
1,00
Residenzstraße
2
810 m²
Lederwaren / Schuhe
(810 m²)
100 % (100 %)
12,9
411,8
Maximilianstraße
1
220 m²
0 % (0%)
Sonstige A-Lagen
17
10.470 m²
Textil (2.980 m²)
76 % (12 %)
Sonstige Lagen
61
62.170 m²
Heim / Haus / Einrichtung (14.500 m²)
79 % (28 %)
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
52 | 53
Münster
Das Stadtbild von Münster ist geprägt von den Gegensätzen
der restaurierten Altstadt und modernen Neuentwicklungen.
In den vergangenen Jahren konnte die City insbesondere durch
die Entwicklung der Stubengasse, des Hanse Carrés und des
Fischmarkts auch abseits der sich weiterhin positiv präsentierenden etablierten Lagen gestärkt werden. Diese Erweiterung
des Einzelhandels in angrenzende Lagen des Zentrums könnte
sich durch die Aufwertung des Bahnhofs fortsetzen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Ludgeristraße
Konsum
400 m
6.316
180 €/m²
81 %
–
Prinzipalmarkt
Luxus / Niveau
170 m
6.198
170 €/m²
22 %
René Lezard (300 m²)
Salzstraße
Konsum
550 m
3.380
120 €/m²
54 %
Deerberg (310 m²), Apollo (150 m²),
Rothenburg
Niveau
240 m
–
90 €/m²
46 %
Pohland (1.800 m²)
WEITERHIN STEIGENDE HÖCHSTMIETE
Durch die weiterhin hohe Nachfrage in der Ludgeristraße ist
die Höchstmiete in Münster auf 180 €/m² gestiegen. Damit
verzeichnet die Stadt nach Düsseldorf, Köln und Dortmund
erneut den vierthöchsten Wert in Nordrhein-Westfalen. Die
Attraktivität der Lagen Ludgeristraße und Prinzipalmarkt
(170 €/m²) wird durch den anhaltenden Trend des mangelnden Angebots, der sich in fehlenden Neuvermietungen nieder
schlägt, bestätigt. Als Nutznießer profitiert die Rothenburg
von der angespannten Angebotssituation mit einer großflä-
chigen Anmietung des Filialisten Pohland (1.800 m²). Gleiches
gilt für die Salzstraße, in der mit insgesamt fünf Neuvermietungen ein Nachfrageschwerpunkt lag. Beispiele hierfür sind
der Textilfilialist Deerberg (310 m²), Apollo (150 m²) und der
niederländische Spezialist für Dessous Hunkemöller (100 m²).
Zur Steigerung der Passantenfrequenz in der Ludgeristraße
tragen zusätzlich die Münster Arkaden bei. Insgesamt ist die
Lage rund um das innerstädtische Shopping Center eine der
gefragtesten in Münster.
in €/m²
150
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
135
20,0
145
200 €
200
150
25,0
170
250 €
250
180
30,0
205
300 €
230
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
50
Dortmund
Hannover
Münster
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Münster
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
3.380 | 120 €/m² | 54 %
6.198 | 170 €/m² | 22 %
– | 90 €/m² | 46 %
6.316 | 180 €/m² | 81 %
WENIGE VERÄNDERUNGEN IM zweiten HALBJAHR
Zusammengefasst wurden im Jahr 2014 acht Flächen mit
einem Gesamtflächenumsatz von ca. 3.400 m² in Münsters
A-Lagen neuvermietet. Mit diesem Ergebnis konnte ein vergleichbarer Flächenumsatz wie im Vorjahr erzielt werden,
während die Anzahl der erfassten Neuvermietungen deutlich
geringer war. Die Textilbranche ist hierbei erneut die TopBranche. Festzustellen ist außerdem, dass sechs der acht
Neuvermietungen dem ersten Halbjahr zuzuordnen sind.
Münster
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
300
80.767
A-Lagen gesamt
8
3.410 m²
Textil (2.510 m²)
75 % (13 %)
153
29.616
Salzstraße
5
1.050 m²
Textil (410 m²)
80 % (20 %)
Rothenburg
1
1.800 m²
Textil (1.800 m²)
100 % (0 %)
Sonstige A-Lagen
2
560 m²
Textil (300 m²)
50 % (0 %)
Heim / Haus / Einrichtung (9.000 m²)
80 % (27 %)
6,0
6,9
106,5
100,0
Umsatzkennziffer
140,2
100,0
1,32
1,00
1,4
411,8
Sonstige Lagen
15
13.380 m²
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
54 | 55
Nürnberg
Der historische Stadtkern Nürnbergs bildet eine schöne Kulisse
für die Einzelhandelslagen der Innenstadt, die bei Konsumenten und Filialisten gleichermaßen beliebt sind. Die Frankenmetropole hat dabei auch eine große Anziehungskraft auf das
Umland, was durch überdurchschnittliche Umsatz- und Zentralitätskennziffern unterstrichen wird. Die absolute Top-Lage
ist die Karolinenstraße, die mit einer hohen Passantenfrequenz
und einem interessanten Retail-Besatz überzeugt.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Konsum / Niveau
350 m
6.550
150 €/m²
92 %
Mango (1.550 m²), Adidas (900 m²),
More & More (100 m²)
Breite Gasse
Konsum
550 m
4.746
135 €/m²
80 %
JD Sports (1.500 m²), Pylones (100 m²)
Kaiserstraße
Niveau / Luxus
290 m
1.926
80 €/m²
71 %
Boggi Milano (180 m²),
Timberland (120 m²)
Karolinenstraße
SPITZENMIETE STABILISIERT SICH
Die Karolinenstraße wird insbesondere von nationalen und
internationalen Filialisten stark nachgefragt, was auch durch
den hohen Filialisierungsgrad von 92 % unterstrichen wird.
Die Nürnberger Spitzenmiete wird hier erzielt und ist mit
150 €/m² gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Die Eröffnungen des bereits im Vorjahr vermieteten Adidas FlagshipStores mit neuem HomeCourt-Konzept und des spanischen
Modelabels Mango steigern die Lagequalität weiter. Der britische Sportfilialist JD Sports (1.500 m²) und die französische
Kultmarke Pylones (100 m²) haben neue Mietverträge in der
Breiten Gasse abgeschlossen, in der die Höchstmiete unverändert bei 135 €/m² liegt. Am Ludwigsplatz plant die Modekette Wöhrl einen Teilabriss mit anschließendem Neubau
eines Sporthauses auf 6.000 m², was zu einer weiteren Aufwertung der Lagequalität beitragen wird. In der Kaiserstraße,
die sich durch einen hochwertigen Niveau- und Luxusbesatz
auszeichnet, werden 80 €/m² als Spitzenmiete erzielt. Mit
dem italienischen Männermode-Label Boggi Milano (180 m²)
ist hier ein prominenter Neuzugang zu verzeichnen.
in €/m²
150
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
135
20,0
135
200 €
200
145
25,0
150
250 €
250
170
30,0
180
300 €
205
Bonn
Würzburg
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
50
Hannover
Münster
Retailmarkt Deutschland 2015 Nürnberg
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
1.926 | 80 €/m² | 71%
6.550 | 150 €/m² | 92%
4.746 | 135 €/m² | 80%
FILIALISTEN AM AKTIVSTEN
Für 2014 wurden insgesamt acht Vermietungen mit einem
Flächenumsatz von knapp 2.800 m² erfasst. Dabei sind für alle
Abschlüsse Filialisten verantwortlich, und Textil ist erneut die
stärkste Branche. Insgesamt ist die Nachfrage in den A-Lagen
weiterhin hoch, was sich mangels Flächenangebot jedoch
nicht in einer hohen Neuvermietungsanzahl widerspiegelt.
Perspektivisch ist mit einer leichten Zunahme an verfügbaren
Shops zu rechnen, sodass für die Mietpreise von einer stabilen
Entwicklung auszugehen ist.
Nürnberg
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Einwohner (Tsd.)
499
80.767
A-Lagen gesamt
8
2.760 m²
Textil (1.780 m²)
100 % (75 %)
285
29.616
Breite Gasse
3
1.670 m²
Textil (1.500 m²)
100 % (100 %)
Kaiserstraße
2
680 m²
100 % (50 %)
3
410 m²
Lederwaren / Schuhe
(210 m²)
100 % (67 %)
14
11.360 m²
86 % (36 %)
7,8
6,9
105,0
100,0
Sonstige A-Lagen
Umsatzkennziffer
138,6
100,0
Sonstige Lagen
1,32
1,00
2,7
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
56 | 57
Osnabrück
Studien zufolge gehören die Osnabrücker bundesweit zu den
zufriedensten Menschen und zeichnen ihre Stadt damit generationenübergreifend als lebenswert aus. Sie liegt als einzige Großstadt (156.000 Einwohner) Deutschlands in einem
Naturpark und bietet ihren Bürgern eine Bandbreite an Kultur,
Bildung sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten mit kurzen
Laufwegen. Kein Wunder also, dass sowohl nationale als auch
internationale Einzelhändler bestrebt sind, sich in der Innenstadt anzusiedeln.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Große Straße
Konsum
450 m
3.408
130 €/m²
80 %
Pohland (2.000 m²), Desigual (900 m²),
Tommy Hilfiger (350 m²)
SPITZENMIETE ERNEUT GESTIEGEN
In Osnabrücks A-Lage, der Großen Straße, ist die Spitzenmiete in den vergangenen Jahren durchgehend gestiegen
und erreicht zum Jahresende 2014 einen neuen Höchstwert
von 130 €/m². Aufgrund des anhaltend knappen Angebots bei
gleichzeitig steigender Nachfrage ist ein weiteres Anziehen
der Höchstmiete im Jahresverlauf nicht auszuschließen. Vor
allem Textilhändler sind durchaus auch bereit, „key money“
für eine Ansiedlung in der Großen Straße zu bezahlen, weil
hier die höchste Passantenfrequenz (3.408 Passanten/h) und
ein sehr guter Mietermix mit komplementärem Angebot vorhanden sind. Durch Abriss und Neubau in der Großen Straße
57-60 entstehen zurzeit neue Flächen, die sich aber bereits
die beiden Textiler Pohland (2.000 m²) und Tommy Hilfiger
(350 m²) gesichert haben. Da die Gesuche der Filialisten in der
Großen Straße nicht immer bedient werden können, beginnen
sie mittlerweile, sich für Flächen in den B-Lagen oder in der
neuen Centerentwicklung am Neumarkt zu interessieren.
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
120
120
200 €
140
120
25,0
120
250 €
160
130
30,0
135
300 €
135
145
Aachen
Bremen
Trier
100
80
60
40
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Wiesbaden
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Osnabrück
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
3.408 | 130 €/m² | 80 %
GROSSE STRASSE AM BELIEBTESTEN
In den A-Lagen wurden 2014 sechs Vermietungen über 4.330 m²
erfasst. Neben den erwähnten von Pohland und Tommy Hilfiger haben auch Desigual (900 m²) und Betty Barclay (80 m²)
sowie Foot Locker (550 m²) Verträge in der Großen Straße un-
terschrieben. Der Filialistenanteil bei Neuvermietungen liegt
bei 100 % und die Internationalität bei 50 %. Abzuwarten bleibt,
wie sich die Neuentwicklung des Neumarkts am Anfang der
Großen Straße mit dem einhergehenden Brückenschlag zur
Johannisstraße auf den Einzelhandel auswirken wird.
Osnabrück
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Textil (3.330 m²)
100 % (50 %)
100 % (0 %)
156
80.767
A-Lagen gesamt
6
4.330 m²
89
29.616
Sonstige Lagen
5
5.990
7,8
6,9
Einwohner (Tsd.)
Umsatzkennziffer
99,2
100,0
142,4
100,0
1,44
1,00
0,3
411,8
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
58 | 59
Stuttgart
Stuttgart ist als Landeshauptstadt und größte Stadt BadenWürttembergs (604.000 Einwohner) das wirtschaftliche und
kulturelle Zentrum Südwestdeutschlands. Die innerstädtischen A-Lagen haben einen sehr interessanten Einzelhan-
delsbesatz, der sich über die zentrale Königstraße und die
angrenzenden Seitenstraßen erstreckt. Die große Nachfrage
nationaler und internationaler Filialisten sowie hohe Passantenfrequenzen bestätigen die Attraktivität des Standorts.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Königstraße
Konsum
1.100 m
7.949
275 €/m²
86 %
Reserved (3.300 m²),
Mango (1.250 m²)
Stiftstraße
Niveau
60 m
–
185 €/m²
100 %
Eckerle (1.600 m²),
Longchamp (220 m²)
Marktplatz / Kirchstraße
Niveau
50 m
–
180 €/m²
50 % / 55 %
Schulstraße
Konsum
150 m
3.380
140 €/m²
81 %
–
Calwer Straße
Konsum
500 m
1.144
90 €/m²
47 %
OSKA (60 m²)
Nespresso (870 m²),
Thomas Sabo (110 m²)
HÖCHSTMIETE KONSTANT
Die Spitzenmiete von 275 €/m² hat sich im Vorjahresvergleich
nicht verändert und wird in der Königstraße erzielt. Die Einkaufsmeile weist eine sehr hohe Frequenz auf, mit der sie es im
bundesweiten Vergleich unter die Top Ten geschafft hat. 2014
haben in der Konsumlage das polnische Modelabel Reserved
(3.300 m²) und Mango (1.250 m²) neue Mietverträge abgeschlossen. Insgesamt besteht eine hohe Nachfrage aus dem
Niveau- und Luxussegment, was sich in der Stiftstraße in einer mit 185 €/m² leicht gestiegenen Höchstmiete (+3 %) zeigt.
Der Premium-Filialist Eckerle (1.600 m²) und das französische
Label Longchamp (220 m²) haben sich hier neue Flächen gesichert. Der Marktplatz entwickelt sich mit Nespresso (870 m²)
sowie Thomas Sabo (110 m²) darüber hinaus zu einer Niveaulage und auch mit der Entwicklung des Dorotheenquartiers
wird das Flächenangebot in diesem Bereich noch erweitert.
In der parallel zur Königstraße verlaufenden Calwer Straße,
in der das Modelabel OSKA (60 m²) einen neuen Shop eröffnet
hat, ist die Frequenz und auch die Nachfrage spürbar niedriger,
wodurch die Höchstmiete auf 90 €/m² nachgegeben hat.
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
Berlin
Frankfurt
300
270
200 €
350
275
25,0
280
250 €
400
300
30,0
310
300 €
310
370
Hamburg
Stuttgart
Köln
250
200
150
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
50
München
Düsseldorf
Retailmarkt Deutschland 2015 Stuttgart
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
7.949 | 275 €/m² | 86 %
1.144 | 90 €/m² | 47 %
– | 185 €/m² | 100 %
– | 180 €/m² | 50 % / 55 %
3.380 | 140 €/m² | 81 %
TEXTILER MIT HOHER NACHFRAGE
In den Stuttgarter A-Lagen wurden im Jahr 2014 zehn Mietverträge mit einem Flächenumsatz von knapp 8.200 m² verzeichnet, der Großteil entfällt dabei auf Textiler (79 %). Inzwischen
eröffnete Shopping-Center-Entwicklungen wie das Gerber
und das Milaneo haben einen Teil des Nachfrageüberhangs in
der Innenstadt abgebaut. Wie sich diese zusätzlichen Flächen
und das noch anstehende Dorotheenquartier zukünftig auf die
etablierten Lagen und auch auf die weitere Mietentwicklung
auswirken, bleibt allerdings abzuwarten.
Stuttgart
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
10
8.190 m²
Textil (6.500 m²)
90 % (50 %)
Einwohner (Tsd.)
604
80.767
A-Lagen gesamt
380
29.616
Königstraße
4
5.200 m²
Textil (4.840 m²)
100 % (75 %)
5,9
6,9
Marktplatz
3
1.110 m²
67 % (67 %)
112,4
100,0
Stiftstraße
2
1.820 m²
Textil (1.600 m²)
100 % (0 %)
Umsatzkennziffer
135,9
100,0
Sonstige A-Lagen
1
60 m²
Textil (60 m²)
100 % (0 %)
1,21
1,00
Textil (25.730 m²)
78 % (35 %)
3,2
411,8
Sonstige Lagen
108
73.640 m²
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
60 | 61
Trier
Die älteste Stadt Deutschlands ist aufgrund der langen Geschichte und der Vielzahl an historischen Bauten, die teilweise zum Weltkulturerbe gehören, ein Touristenmagnet. Das
Ambiente, mit der Porta Nigra als Eingangstor zur Innenstadt,
schafft eine besondere und einmalige Aufenthaltsqualität.
Hiervon profitiert auch der Einzelhandel, sodass Umsatzkennziffer und Zentralität – trotz einer leicht unterdurchschnitt
lichen Kaufkraft – bundesweite Spitzenwerte erreichen.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Simeonstraße
Konsum
250 m
6.586
120 €/m²
53 %
Intimissimi (150 m²)
Hauptmarkt
Konsum
75 m
–
115 €/m²
60 %
–
Fleischstraße
Konsum
400 m
4.384
110 €/m²
41 %
–
Grabenstraße
Konsum
90 m
4.288
105 €/m²
69 %
Desigual (490 m²)
TEILWEISE LEICHT STEIGENDE MIETEN
Die gute Nachfrage sorgt trotz eines gestiegenen Flächen
angebots für vereinzelt höhere Spitzenmieten in den A-Lagen
der City. In der Konsumlage Simeonstraße, wo sich das italienische Unterwäsche-Label Intimissimi einen rund 150 m²
großen Shop gesichert hat, kann mit 120 €/m² der höchste
Wert erzielt werden. Am Hauptmarkt sind 115 €/m² (+5 %) sowie in der Verlängerung Fleischstraße 110 €/m² anzusetzen.
Nur knapp dahinter folgt die Grabenstraße mit einer TopMiete von 105 €/m² (+5 %). Hier wird der Branchenmix durch
das spanische Modelabel Desigual erweitert, das sich hier
auf knapp 500 m² präsentiert. Die von der Frequenz bisher
schwächste Mikrolage, die Brotstraße, profitiert von der Anmietung des Off-Price-Filialisten TK Maxx auf rund 3.000 m².
Trotzdem liegt die Spitzenmiete mit 70 €/m² (+8 %) noch
deutlich niedriger als in den restlichen A-Lagen. Das für die
Größe der Stadt insgesamt relativ hohe Mietniveau spiegelt
die Qualität des Standorts wider, sodass vor dem Hintergrund
des geringen Flächenangebots ein weiteres leichtes Anziehen
der Spitzenmiete nicht auszuschließen ist.
in €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
Aachen
Bremen
Heidelberg
Leipzig
Trier
115
200 €
120
120
25,0
120
250 €
140
120
30,0
120
300 €
120
130
100
80
60
40
5,0
50 €
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Osnabrück
Essen
Retailmarkt Deutschland 2015 Trier
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
6.586 | 120 €/m² | 53 %
– | 115 €/m² | 60 %
4.384 | 110 €/m² | 41 %
4.288 | 105 €/m² | 69 %
WEITERHIN GUTE NACHFRAGE
Das Interesse der Retailer ist weiterhin hoch. Vor allem der
Hauptmarkt mit seiner besonderen Aufenthaltsqualität und
die Simeonstraße mit ihrer hohen Frequenz stehen im Blickpunkt der Nachfrage. Trotzdem konnten 2014 nur vier neue
Abschlüsse in den A-Lagen gezählt werden, die sich auf unterschiedliche Straßenzüge verteilen. Fast alle neuen Vermietungen entfallen auf Textilanbieter, die aufgrund des noch relativ
geringen Filialisierungsgrads besonders intensiv auf Flächensuche sind.
Trier
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Textil (3.640 m²)
100 % (100 %)
Textil (490 m²)
100 % (100 %)
107
80.767
A-Lagen gesamt
4
3.710 m²
53
29.616
Grabenstraße
1
490 m²
5,7
6,9
Simeonstraße
1
150 m²
2
3.070 m²
6
6.270 m²
Einwohner (Tsd.)
Umsatzkennziffer
90,1
100,0
Sonstige A-Lagen
181,9
100,0
Sonstige Lagen
2,02
1,00
0,7
411,8
Textil (150 m²)
100 % (100 %)
Textil (3.000 m²)
100 % (100 %)
Auto (3.600 m²)
83 % (33 %)
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
62 | 63
Wiesbaden
Der zweitgrößten Stadt im Rhein-Main-Gebiet wird allgemein
eine hohe Lebensqualität attestiert. Als Landeshauptstadt und
Kulturmetropole weist sie attraktive Rahmen
bedingungen
auf, was sich auch in einer weiter steigenden Bevölkerungs-
zahl ausdrückt. Die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt
wird durch teilweise denkmalgeschützte Fassaden geprägt
und sorgt für ein besonderes und unverwechselbares Flair.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Kirchgasse
Konsum
550 m
5.722
145 €/m²
89 %
Office Shoes (460 m²), Timberland (130 m²)
Marktstraße
Konsum
350 m
2.220
80 €/m²
48 %
Ecco (120 m²)
Langgasse
Konsum
270 m
–
65 €/m²
63 %
Jack Wolfskin (480 m²), Yves Rocher (65 m²)
Wilhelmstraße
Niveau
900 m
–
60 €/m²
49 %
Auping (390 m²), Laurèl (110 m²)
SPITZENMIETE RÜCKLÄUFIG
Der bereits Mitte 2014 zu beobachtende Trend sinkender
Spitzenmieten hat sich fortgesetzt. Der aktuelle Topwert
von 145 €/m² wird in der Konsumlage Kirchgasse erzielt,
wo sich die US-amerikanische Schuh- und Outdoormarke
Timberland einen rund 130 m² großen Shop gesichert hat.
Außerhalb dieser Premiumlage liegen die Mieten aber bereits
spürbar niedriger. In der Marktstraße, wo der Branchenmix
durch das dänische Schuh-Label Ecco ergänzt wird, sind
80 €/m² anzusetzen. Auch in der Langgasse können mit dem
Outdoor-Spezialisten Jack Wolfskin (480 m²) und dem fran-
zösischen Kosmetik-Hersteller Yves Rocher (65 m²) zwei
neue Mieter begrüßt werden. Die Spitzenmiete liegt hier bei
65 €/m². Zur A-Lage zählt darüber hinaus noch die Wilhelm
straße, die eine Top-Miete von 60 €/m² verzeichnet. Für
diesen Standort hat sich u. a. das französische Mode-Brand
Laurèl entschieden, das hier rund 100 m² angemietet hat.
Insgesamt ist aber festzustellen, dass der große Nachfrageüberhang der letzten Jahre abgenommen hat, sodass sich
auch die Angebotssituation entsprechend entspannt hat.
Zum größten Teil wurden Ladeneinheiten zwischen 100 m²
und 200 m² gesucht.
In €/m²
20,0
160
140
130
200 €
180
135
25,0
135
250 €
200
145
30,0
150
300 €
170
180
120
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
100
80
60
40
20
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
Münster
Bonn
Retailmarkt Deutschland 2015 Wiesbaden
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
– | 65 €/m² | 63 %
– | 60 €/m² | 49 %
5.722 | 145 €/m² | 89 %
2.220 | 80 €/m² | 48 %
VERTRAGSABSCHLÜSSE IN ALLEN LAGEN
Insgesamt konnten 2014 in den Wiesbadener A-Lagen neun
neue Vertragsabschlüsse über rund 2.600 m² registriert werden. Jeweils drei entfielen hiervon auf die Langgasse sowie
die Niveaulage Wilhelmstraße. In der konsumigen Kirchgasse
wurden zwei Vermietungen erfasst. Gut ein Viertel der belegten Fläche ist der Sortimentsgruppe Lederwaren / Schuhe
zuzuordnen, die damit am meisten zum Umsatz beigetragen
hat. Grundsätzlich war aber eine relativ breite Streuung der
Nachfrage zu beobachten.
Wiesbaden
2014
Trend
Deutschland
2014
Trend
Anzahl
Flächenumsatz
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
Lederwaren / Schuhe
(710 m²)
78 % (67 %)
Möbel (390 m²)
67 % (67 %)
Einwohner (Tsd.)
274
80.767
A-Lagen gesamt
9
2.600 m²
127
29.616
Wilhelmstraße
3
560 m²
3
1.330 m²
7,5
6,9
Langgasse
109,4
100,0
Kirchgasse
2
Umsatzkennziffer
127,2
100,0
Sonstige A-Lagen
1
1,16
1,00
13
18.590 m²
1,1
411,8
Sonstige Lagen
Freizeit (480 m²)
100 % (33 %)
590 m²
Lederwaren / Schuhe
(590 m²)
100 % (100 %)
120 m²
Lederwaren / Schuhe
(120 m²)
100 % (100 %)
85 % (15 %)
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
Filialisierungsgrad
64 | 65
Würzburg
Als größte Stadt Unterfrankens und beliebter Universitätsstandort spielt Würzburg eine wichtige Rolle für die gesamte Region und übernimmt vielfältige zentrale Aufgaben. Dies
gilt insbesondere für den Einzelhandel, der auf ein großes und
weit über die Stadtgrenzen hinaus reichendes Einzugsgebiet
zählen kann. Trotz einer nur durchschnittlichen Kaufkraft erreichen die Umsatzkennziffer und die Zentralität bundesweite
Spitzenwerte.
Übersicht A-Lagen
Lage
Qualität
Länge
Höchstmiete
Filialisierungsgrad
Schönbornstraße
Konsum
250 m
4.426
135 €/m²
92 %
Zara (1.800 m²), Görtz (1.100 m²)
Vodafone (580 m²), Hunkemöller (120 m²)
Kürschnerhof
Konsum
120 m
–
135 €/m²
79 %
–
Domstraße
Konsum / Niveau
100 m
3.808
125 €/m²
54 %
Rituals (180 m²)
Marktplatz
Konsum
50 m
–
125 €/m²
57 %
–
Kaiserstraße
Konsum
240 m
2.342
110 €/m²
60 %
H&M (1.050 m²), Jumex (270 m²)
Juliuspromenade
Konsum
160 m
–
110 €/m²
50 %
–
STARKE NACHFRAGE – WENIG ANGEBOT
Aufgrund einer auch 2014 sehr hohen Nachfrage bei nur begrenztem Angebot zeigen sich die Spitzenmieten in der langen
A-Lage, die von der Domstraße bis zur Kaiserstraße reicht, relativ homogen. Am höchsten liegen sie in der Schönbornstraße und im Kürschnerhof mit jeweils 135 €/m². Das 2014 neu
eröffnete Geschäftshaus Hof Emeringen in der Schönbornstraße / Ecke Eichhornstraße kann als Mieter u. a. den spanischen
Textil-Anbieter Zara auf rund 1.800 m² und die Schuhkette
Görtz mit ca. 1.100 m² begrüßen. Aber auch Vodafone (580 m²)
und der Dessous-Spezialist Hunkemöller (120 m²) haben sich
Shops in der Schönbornstraße gesichert. Mit 125 €/m² liegt
die Top-Miete in der Domstraße und am Marktplatz nur
leicht unter dem Niveau der beiden Premiumlagen. Am Ende
der A-Lage, in der Juliuspromenade und Kaiserstraße, deren
Besatz tendentiell durch regionale Einzelhändler geprägt ist,
sind immerhin noch 110 €/m² anzusetzen. Gerade die Kaiserstraße wird durch Umbau- und Verschönerungsmaßnahmen
spürbar an Attraktivität gewinnen, sodass sich auch H&M für
diese Lage entschieden und gut 1.000 m² angemietet hat.
In €/m²
20,0
150 €
15,0
100 €
10,0
50 €
5,0
120
120
200 €
140
120
25,0
130
250 €
160
135
30,0
135
300 €
145
150
100
80
60
40
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
20
Nürnberg Wiesbaden
Bonn
Würzburg Osnabrück Heidelberg
Trier
Retailmarkt Deutschland 2015 Würzburg
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt
2.342 | 110 €/m² | 60 %
– | 110 €/m² | 50 %
4.426 | 135 €/m² | 92 %
– | 125 €/m² | 57 %
– | 135 €/m² | 79 %
3.808 | 125 €/m² | 54 %
FILIALISTEN DOMINIEREN DIE NACHFRAGE
In den Würzburger A-Lagen konnten 2014 insgesamt fünf
neue Vertragsabschlüsse registriert werden, die sich auf
knapp 2.100 m² summieren und in der Schönbornstraße (3)
und Kaiserstraße (2) konzentrieren. In den übrigen Straßen
der A-Lage konnten aufgrund des nicht vorhandenen Angebots keine Vermietungen stattfinden. Bei den neuen Konzepten und Brands handelt es sich ausschließlich um Filialisten,
wodurch das große Interesse an der Würzburger Innenstadt
unterstrichen wird.
Würzburg
2014
Trend
125
Einwohner (Tsd.)
Deutschland
2014
Trend
80.767
84
29.616
A-Lagen gesamt
Top-Branche
(Flächenumsatz)
Filialisierung
5
2.080 m²
Textil (1.170 m²)
100 % (60 %)
Dienstleistung
(580 m²)
100 % (67 %)
Textil (1.050 m²)
100 % (50 %)
–
–
89 % (0 %)
3
760 m²
Kaiserstraße
2
1.320 m²
–
–
9
7.360 m²
4,8
6,9
102,2
100,0
Sonstige A-Lagen
Umsatzkennziffer
190,6
100,0
Sonstige Lagen
1,86
1,00
0,8
411,8
Flächenumsatz
Schönbornstraße
Anzahl
Trend 2015
Spitzenmiete
Nachfrage gesamt
Angebot
Key money
–
Filialisierungsgrad
66 | 67
Referenzen Retailmarkt Deutschland 2015
Referenzen Vermietung
BERLIN
HAMBURG
Michael Kors
Aesop
Kurfürstendamm 219
Poststraße 22
10719 Berlin
20354 Hamburg
BERLIN
HAMBURG
Wunderkind
Porsche Design
Kurfürstendamm 46
Poststraße 2–4
10707 Berlin
20354 Hamburg
BERLIN
Köln
Foot Locker
Calvin Klein
Tauentzienstraße 18a
Apostelnstraße 13
10789 Berlin
50667 Köln
DÜSSELDORF
LEIPZIG
Mephisto
Calzedonia, Intimissimi
Schadowstraße 24
Petersstraße 1–13
40212 Düsseldorf
04109 Leipzig
FRANKFURT
NÜRNBERG
Prada, Bottega Veneta
Adidas
ONE Goetheplaza
Karolinenstraße 47
Goetheplatz 5–11
90402 Nürnberg
60313 Frankfurt am Main
FRANKFURT
WIESBADEN
Wellendorff
LaurÈl
Goethestraße 4–8
Vier Jahreszeiten
60313 Frankfurt am Main
Wilhelmstraße 52a–c
65183 Wiesbaden
Retailmarkt Deutschland 2015 Referenzen
Referenzen Investment
BERLIN
LEIPZIG
Berliner Straße 2
Barthels Hof
13507 Berlin
Hainstraße 1–3
04109 Leipzig
BERLIN
LEIPZIG
Woolworth Portfolio
Hainstraße 12–14
Berlin
04109 Leipzig
LANDAU
MÜLHEIM AN DER RUHR
Kronstraße 39
Steinkampstraße 49
76829 Landau
45476 Mülheim an der Ruhr
LEIPZIG
MÜNCHEN
Hainstraße 6
Pasinger Bahnhofsplatz 3
04109 Leipzig
81241 München
68 | 69
Retailmarkt Deutschland 2015 Notizen
Notizen
INTERNATIONAL
PRÄSENT FÜR
LOKALE LÖSUNGEN
Hongkong
Singapur
VAE
USA
Unsere Standorte
Unsere Kooperationen
Deutsche stanDORte
BnP PaRIBaS
REal EStatE GmBh
10719 BERLIN
kurfürstendamm 22
telefon +49 (0)30-884 65-0
40213 DÜSSELDORF
Benrather straße 18-20
telefon +49 (0)211-52 00-00
45127 ESSEN
kettwiger straße 2-10
telefon +49 (0)201-820 22-2
50676 KÖLN
cäcilienkloster 10
telefon +49 (0)221-93 46 33-0
40547 DÜSSELDORF
Fritz-Vomfelde-straße 26
telefon +49 (0)211-301 82-0
04109 LEIPZIG
markt 16
telefon +49 (0)341-30 86 89-00
20355 HAMBURG
axel-springer-Platz 3
telefon +49 (0)40-348 48-100
04109 LEIPZIG
markt 16
telefon +49 (0)341-711 88-0
60594 FRANKFURT AM MAIN
Walther-von-cronberg-Platz 2
telefon +49 (0)69-297 24 36-0
80539 MÜNCHEN
maximilianstraße 35, haus c /
eingang herzog-Rudolf-straße
telefon +49 (0)89-55 23 00-0
99867 GOTHA
Brieglebstraße 22
telefon +49 (0)3621-75 17-85
80539 MÜNCHEN
telefon +49 (0)89-55 23 00-60
80539 MÜNCHEN
telefon +49 (0)89-55 23 00-0
70173 STUTTGART
Breite straße 2
telefon +49 (0)711-21 47 80-20
BnP PaRIBaS REal EStatE
PROPERty manaGEmEnt GmBh
20355 HAMBURG
telefon +49 (0)40-348 48-0
Goetheplatz 4
telefon +49 (0)69-298 99-0
10719 BERLIN
kurfürstendamm 22
telefon +49 (0)30-884 65-0
30449 HANNOVER
ihmepassage 4
telefon +49 (0)511-89 73 73-0
10719 BERLIN
kurfürstendamm 22
telefon +49 (0)30-884 65-200
20355 HAMBURG
telefon +49 (0)40-348 48-0
01067 DRESDEN
ammonstraße 72
telefon +49 (0)351-79 67 57-10
50933 KÖLN
eupener straße 135-137
telefon +49 (0)221-42 07 45-33
Goetheplatz 4
telefon +49 (0)69-298 99-450
COnSult GmBh
InvEStmEnt manaGEmEnt
GERmany GmBh
80636 MÜNCHEN
albrechtstraße 14
telefon +49 (0)89-121 73-0
WeltWeite stanDORte
BELGIEN
Brüssel
telefon +32 (0)2-646 49 49
IRLAND
Dublin
telefon +353 (0)1-661 12 33
NIEDERLANDE
amsterdam
telefon +31 (0)20-305 97 20
SPANIEN
madrid
telefon +34 (0)91-454 96 00
FRANKREICH
issy-les-moulineaux
telefon +33 (0)1-55 65 20 04
ITALIEN
mailand
telefon +39 02-58 33 141
POLEN
Warschau
telefon +48 (0)22-653 44 00
TSCHECHIEN
Prag
telefon +420 (0)224-835 000
GROSSBRITANNIEN
london
telefon +44 (0)20-73 38 40 00
JERSEY
st. helier
telefon +44 (0)1534-81 53 00
RUMÄNIEN
Bukarest
telefon +40 (0)21-312 70 00
UNGARN
Budapest
telefon +36 (0)1-487 55 01
HONGKONG
hongkong
telefon +852 (0)2909-28 06
LUXEMBURG
luxemburg
telefon +352 (0)34-94 84
SINGAPUR
singapur
telefon +65 (0)62-10 12 88
VAE
abu Dhabi, Dubai
telefon +971 (0)505-57 30 55
Real Estate for a changing world
www.realestate.bnpparibas.de

Property Report Retail Market Germany 2015

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