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HuG_06-13_RZ 21.06.13 14:29 Seite 1
Juni 2013
Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer im Bergischen Land
Eigentümer
journal.
Foto: Ralf Backer
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durchführbar – mit reduzierter Lautstärke
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Elektronische Sensoren zur Umfeldüberwachung
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für Brandschutz und Einbruchdiebstahlschutz.
** Richtlinie der Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes.
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ausgezeichnet.
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Inhalt
Aus’m Verein
Ausgabe Juni 2013
Sehr geehrte Mitglieder,
Von Fall zu Fall
Gewährleistung für unzureichenden Schallschutz zwischen Reihenhäusern
7
Einheitspreisvertrag oder
Pauschalpreisabrede
7
Wohngrundstück mit Giftstoffen
im Grundwasser
8
Haftung für Sicherheit
des Kundenparkplatzes
8
Keine Minderung der Wohnungsmiete
wegen Verkehrslärm
9
Schadensersatz fu
̈r eine Baumbeschädigung 10
Anspruch des Vermieters wegen
Gartenpflege und Hausmeisterdienste
11
Kosten der Wartung der Gastherme
11
Kosten der Beseitigung von Baumängeln
12
Hundehaltung in der Mietwohnung
12
Verantwortlichkeit fu
̈r Schaden durch
zerbrochene Treppenstufe
13
Verkehrssicherungspflicht für
das Baugerüst
13
Pflichten des Vermieters
14
Bedeutung des Marderfraßes
beim Hausverkauf
14
Sehr geehrte Mitglieder,
der Sommer und die Urlaubszeit machen sich auch bei
uns bemerkbar.
Zurzeit ist die Rechnungsprüfung noch nicht abgeschlossen, wir sind aber der Auffassung, dass alle
anstehenden Tagesordnungspunkte (mit Rücksicht auf
Ihre Zeit und unsere Kosten) in einer Mitgliederversammlung behandelt werden sollten. Daher bitten wir
um Ihr Verständnis, wenn wir den Termin der Mitgliederversammlung voraussichtlich erst in der nächsten
Ausgabe des EigentümerJournals bekannt geben
können.
Ferner möchten wir auf unsere neu gestaltete Internetseiten aufmerksam machen. Ihre Meinung ist uns wichtig,
deshalb schauen Sie doch einfach mal vorbei und
geben uns eine Rückmeldung.
Für Anregungen zur Internetseite steht Ihnen Herr
Backer gerne zur Verfügung.
Der Vorstand
Neues & Wissenswertes
Daten auf dem Smartphone schu
̈tzen
15
Die große Flut
18
Prima Klima unterm Dach
20
Gegen Schimmel und gegen zu viel
Feuchtigkeit
21
Dachbodendämmung sorgt
fu
̈r Wohlfu
̈hlklima im Haus
22
Wärmekur fu
̈r den Keller
24
Praktisch und sicher
19
Farbiger Wandputz bringt den
Sommer ins Haus
Hausverwaltung
20
Nebenkostenabrechnungsservice
Wohngifte effektiv vermeiden
21
Fu
̈nf Tipps fu
̈r Parkett im Bad
22
Immobilienberatung
Parkettfaszination in jeder
einzelnen Lamelle
23
Mietverträge, Vordruck, Formulare
Reif fu
̈r die Insel
24
Kontrollierte Wohnungslüftung:
Maklertätigkeit
28
Aus’m Verein
Bericht über die Mitgliederversammlung des
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Langenberg e.V. für 2013
Kennen Sie unsere
Dienst- und
Serviceleistungen?
Rechtsberatung
Vermietungs-Service
Architektenberatung
6
Energieberatung
Rätsel / Sudoku
29
Geburtstage / Neumitglieder
31
Aufmass-Service
Pinnwand
32
und… und…. und…
Impressum / Beratungszeiten / Index
34
Juni 2013 | Eigentümerjournal
3
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Grünebaum
Sachverständigen GmbH
U Beurteilung von Baufehlern und -schäden im Dach-, Wandund Abdichtungsbereich (Dachdeckerhandwerk)
U Beurteilung von Baufehlern und -schäden der gesamten
Bauwerksabdichtung
U Erkennen und Bewerten von Schimmelpilzbelastungen und
Baufeuchte
U Baubegleitende Qualitätskontrolle
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5
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Aus’m Verein
Bericht über die Mitgliederversammlung des Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins Langenberg e.V. für 2013
In der wie immer gut besuchten
und harmonisch verlaufenen Mitgliederversammlung am 15. Mai
2013 berichtete der Bürgermeister
der Stadt Velbert, Herr Stefan Freitag, in einem interessanten Referat
ausführlich über die bauliche Entwicklung des Stadtteils Langenberg.
Unter Bezugnahme auf den Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt
Velbert zeigte er zunächst anhand
von Schaubildern die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Baulandpreise in Velbert und Langenberg im Vergleich
zu den Nachbarstädten auf.
Ausgehend von den zur Zeit laufenden Baumassnahmen in städtischer Regie wie zum Beispiel die
Restaurierung des Bürgerhauses in
Langenberg berichtete er ausführlich über die zur Zeit aktuellen Bebauungspläne für den Ortsteil Langenberg. Fazit seiner interessanten
Ausführungen:
Aufgrund seiner topografischen
Lage werden Grundstücke für Gewerbe und Industrie in Langenberg
immer weniger nachgefragt und
der Ortsteil Langenberg wird sich
immer mehr zu einer reinen Wohnund Schlafstadt entwickeln.
Die Regularien der Mitgliederversammlung wurden wie immer zügig abgewickelt. Der 1. Vorsitzen-
de Friedhelm Striebeck gab zunächst einen ausführlichen Bericht
über die Tätigkeiten des Vorstandes im abgelaufenen Jahr. Er blickte in seinem Bericht auch noch einmal zurück auf die letzte Mitgliederversammlung 2012 und informierte über die Themen und Ergebnisse der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Beirat im
laufenden Jahr. Mit dem Hinweis
auf die bestehende Rauchmelderpflicht ab 01.04.2013 und die Erhöhung der Grundsteuer von bisher
440% auf neu 550% durch die Stadt
Velbert ab 01.01.2013 beendete er
seinen Bericht zur Vorstandsarbeit.
Die positiven Berichte des Kassierers und der Rechnungsprüfer veranlassten die Mitgliederversammlung, dem Vorstand einstimmig
Entlastung zu erteilen.
Die anschließend durchgeführten
Vorstands- und Beiratswahlen ergaben keine Veränderungen im
Vorstand und Beirat.
Für den wegen einer kurzfristig angetretenen Urlaubsreise nicht anwesenden Justitiar des Vereins,
Herrn RA Klaus Riske, verlas der
1.Vorsitzende Friedhelm Striebeck
einige schriftliche Infos von Herrn
Riske zu dem ab 01. Mai 2013 geltenden neuen Mietrecht. Diese In-
formationen befassten sich insbesondere mit der energetischen Modernisierung von Wohnraum, der
Bekämpfung des Mietnomadentums, dem Kündigungsschutz bei
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Förderung des Contractings.
Friedhelm Striebeck
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6
Eigentümerjournal | Juni 2013
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Von Fall zu Fall
Gewährleistung für unzureichenden Schallschutz zwischen Reihenhäusern
Nachdem unmittelbar aneinander
angrenzende Reihenhäuser fertiggestellt worden waren, wurden sie
einzeln verkauft. Für die Erwerber
ergab sich erst dann, dass die Objekte lediglich durch eine einschalige
Wand von den benachbarten Objekten getrennt waren und der erforderliche Schallschutz nicht eingehalten
worden war. Diese Situation war
mangelhaft, weil sie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit
aufwies. Der vertraglich geschuldete
Erfolg bestimmt sich nicht allein
nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion die Werkleistung erfüllen soll. Eine Abweichung von der
vereinbarten Beschaffenheit liegt
deshalb auch dann vor, wenn der mit
dem Vertrag verfolgte Zweck nicht
erreicht wird und die Werkleistung
die vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht
erfüllt. Dies gilt unabhängig davon,
ob die Vertragsparteien eine bestimmte Leistung, wie z. B. ein bestimmtes Detail vereinbart haben.
Nach diesen Grundsätzen waren die
Gebäude mangelhaft. Es ging um
die Situation in fünf Reihenhäusern,
die einzeln verkauft wurden.
Zur Kostenersparnis war ein Konzept von „senkrecht geteilten Wohneinheiten“ entwickelt worden, die
lediglich eine einschalige Ausführung der Trennwände auf der
Grundlage vorsah, dass Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard
wie im Geschoßwohnungsbau geplant und veräußert werden können.
Die Käufer hatten diesem Konzept in
Kenntnis des Umstandes zugestimmt, dass Reihenhäuser nach den
allgemein anerkannten Regeln der
Technik eine doppelschalige Ausführung der Trennwände erfordern.
Diese Zweckbestimmung war nicht
beachtet worden, so dass die einzelnen Reihenhäuser mangelhaft waren. Die Käufer konnten Mängelansprüche wegen des mangelhaften
Schallschutzes geltend machen. Die
Reihenhäuser waren nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik mit zweischaligen Trennwänden
auszuführen und es war der dadurch
erreichbare Schallschutz von mindestens 62 dBA geschuldet.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.12.2012 – VII ZR
209/11 - waren die einzelnen Reihenhäuser ungeachtet der getroffenen Vereinbarung, Trennwände einschalig zu planen, mangelhaft, weil
der vorausgesetzte Zweck nicht erfüllt werden konnte. Es wäre eine
zweischalige Ausführung der Trennwände erforderlich gewesen. Deshalb bestand eine Verpflichtung des
Verkäufers, für die Mangelhaftigkeit
der Trennwände einzustehen.
RA Dr. Otto
Einheitspreisvertrag oder
Pauschalpreisabrede
Für den Auftraggeber von Bauoder Umbaumaßnahmen ist von
wesentlicher Bedeutung, auf welcher Grundlage der Werklohnanspruch des Unternehmers ermittelt
wird.
Es kommt in Frage, dass ein Einheitspreisvertrag
abgeschlossen
wird. Gegebenenfalls kann der Abschluss einer Pauschalpreisabrede
nicht angenommen werden. Diese
Möglichkeit entfällt insbesondere
dann, wenn bei der Auftragerteilung auf die Einheitspreisunterlagen Bezug genommen worden ist.
Wenn der Auftraggeber der Meinung ist, später wäre es dann zu einer Pauschalpreisvereinbarung gekommen, ist der Auftraggeber
dafür beweispflichtig (Urteil des
Oberlandesgericht
Köln
vom
6.10.2012 – 11 U 39/10). RA Dr. Otto
7
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Von Fall zu Fall
Wohngrundstück mit Giftstoffen im Grundwasser
Das unter einem Grundstück vorhandene Grundwasser steht nicht
im Eigentum des Grundstückseigentümers. Die den Grundstücksmangel auslösende Beschaffenheit
wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, also durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten
Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen werden als eine negative Beschaffenheit des Grundstücks
angesehen, weil sie die Beziehung
zur Umwelt betreffen und wegen
ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit und den Wert beeinflussen.
Ein Zusammenhang ist bei Grundwasser gegeben, das den zum Verkauf des Grundstücksteils gehörenden Erdkörper durchströmt. Ist
das Grundwasser mit Gift belastet,
weil das Grundstück in der Nähe
einer anderen kontaminierten Fläche liegt, von der aus die Schadstoffe emittiert werden, kann ein Sachmangel auch dann vorliegen, wenn
8
das verkaufte Grundstück selbst
nicht kontaminiert ist.
Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 3011.2012 – V ZR 25/12 – vertreten. In
dem konkreten Fall war das
Grundstück
als
Altlastenverdachtsfläche verkauft worden. Hierin war aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern nur ein Haftungsausschluss für Bodenkontaminierungen zu sehen. Wollten die
Vertragsparteien, dass das Grundstück als eine mit Schadstoffen
kontaminierte Fläche verkauft werden sollte, mussten sie eine entsprechende konkrete Beschaffenheitsvereinbarung treffen.
Das Grundstück ist nur dann frei
von Sachmängeln, wenn es sich für
die gewöhnliche Verwendung eignete und eine Beschaffenheit aufwies, die üblich ist.
Der Grundstücksverkäufer hatte
den Mangel arglistig verschwiegen, so dass der im Kaufvertrag formulierte Haftungsausschluss nicht
erheblich war. Der Verkäufer darf
ein konkretes Wissen über Schadstoffbelastungen nicht zurückhalten.
Er muss den Käufer nicht nur über
Schadstoffbelastungen des verkauften Grundstücks selbst, sondern auch über die Zuführung von
giftigen Schadstoffen informieren,
die von einem kontaminierten
Nachbargrundstück
ausgehen.
RA Dr. Otto
Haftung für Sicherheit
des Kundenparkplatzes
Neben einem Verkaufsgeschäft
war ein Kundenparkplatz angelegt
worden, der an einem Wintertag
morgens um 8.00 Uhr von einem
Kunden auch benutzt wurde. Er
musste von dem abgestellten Fahrzeug noch 5 Meter bis zum Ladeneingang gehen. Allerdings waren
die Lichtverhältnisse so schlecht,
dass der Kunde eine vorhandene
Eisfläche nicht erkannte und stürzte. Er meinte dann, auch wenn der
Parkplatz weithin von Schnee geräumt gewesen war, hätte dies der
Verkehrssicherungspflicht nicht genügt. Durch Beschluß vom 19.7.2012
– 5 U 582/12 – des Oberlandesgerichts Koblenz wurde die Schadensersatzklage abgewiesen. Für
das Gericht war offen, ob der Laden
ungefährdet hätte erreicht werden
können.
RA Dr. Otto
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Von Fall zu Fall
Keine Minderung der Wohnungsmiete wegen Verkehrslärm
Der Bundesgerichtshof hat sich im
Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR
152/12 – mit der Frage befasst, ob der
Wohnungsmieter den Mietzins wegen störendem Verkehrslärms mindern kann. Diese Auswirkung ergab
sich erst fünf Jahre nach Abschluss
des Mietvertrages.
Nach § 536 BGB ist die vereinbarte
Miete gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den
Mieter einen Mangel aufweist, der
ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert oder ein solcher
Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann
gegeben, wenn der tatsächliche Zustand des Mietobjektes vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vom Vermieter vertraglich geschuldete Zustand bestimmt
sich in erster Linie nach den Beschaf-
fenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch
schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können
dabei auch Umstände sein, die von
außen auf die Mietsache unmittelbar
einwirken. Soweit Parteiabreden zur
Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeignete Zustand unter
Berücksichtigung des vereinbarten
Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der
Verkehrsanschauung bestimmt.
So konnte der Wohnungsmieter
nicht mit Erfolg geltend machen, die
gegenüber dem Zustand bei Vertragsabschluss in der Wohnung vernehmbare erhöhte Lärmbelastung
würde nach dem Entstehen der erhöhten Lärmwerte einen zur Minderung berechtigenden Mangel der
Mietsache darstellen. Es konnte
nicht davon ausgegangen werden,
die Mietvertragsparteien hätten bei
Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich zukünftiger, von Dritten
verursachter
Lärmbelästigungen
den zur Zeit des Vertragsschlusses
bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit
geschlossenen Mietvertrags als unverändert bestehend bleibend stillschweigend vereinbart.
RA Dr. Otto
Wuppertal, Hofkamp 148, Tel. 28 09 00
9
HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:38 Seite 10
Von Fall zu Fall
Schadensersatz für eine Baumbeschädigung
Wenn ein Baum beschädigt wird
und dafür ein Dritter verantwortlich
ist, ist Schadensersatz durch Wiederherstellung oder durch Ersatz des
hierzu erforderlichen Geldbetrages
zu leisten. Eine derartige Ersatzbeschaffung ist allerdings ausgeschlossen, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Der Geschädigte kann dann nur die Kosten
der Sofort- und Nachbehandlung
durch einen Gärtner und den Ersatz
der Wertminderung verlangen.
Die Ermittlung und Schätzung des
Minderwerts steht im freien Ermessen des Gerichts. Die Entfernung
oder Zerstörung von Gehölzen kann
aber auch dann zu einer Wertminderung des Grundstücks führen, wenn
sich dessen Verkaufswert hierdurch
nicht verändert hat. Die Wertminderung kann dann anhand der sogenannten „Methode Koch“ berechnet werden. Der Wertverlust wird
bestimmt, indem die für die Herstellung des geschädigten Gehölzes bis
zu seiner Funktionserfüllung erforderlichen Anschaffung-, Pflanzungund Pflegekosten sowie das Anwachsrisiko berechnet und kapitalisiert werden; der danach errechnete
Wert wird gegebenenfalls mit Blick
auf eine Alterswertminderung, Vorschäden oder sonstige wertbeeinflussende Umstände bereinigt.
Wie bei Teilschädigung von Gehölzen im Grundsatz verfahren ist und
ob die „Methode Koch“ auch insoweit zur Schadensberechnung geeignet ist, ist bisher allerdings offen
geblieben. Nunmehr hat sich aber
der Bundesgerichtshof im Urteil vom
25.1.2013 – V ZR 222/12 – zu dieser
Frage geäußert.
Danach sind infolge der Schädigung
erhöhten Pflege- und Unterhaltungskosten ebenso wie die Kosten
einer erforderlichen Neuanpflanzung im Wege der Naturalinvestition, d. h. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zu ersetzen. Das gilt auch dann, wenn sonstige Kosten erst in der Zukunft entstehen; der Geschädigte kann in diesem Fall nur die Ersatzpflicht feststellen lassen. Lediglich eine über
diese Schadenspositionen hinausgehende, durch die Teilwiederherstellung nicht kompensierte Schädigung des Grundstücks kann eine
Wertminderung darstellen. Dafür
kommt auch wieder die Anwendung
der „Methode Koch“ in Frage.
Maßgeblich ist bei einem Gehölzschaden der Vergleich zwischen
dem Zustand des betroffenen
Grundstücks vor und nach dem Eintritt des Schadensereignisses. Im
Falle der Teilschädigung ist jeden-
falls nur ein zu schätzender Teil des
Zeitwerts ersatzfähig.
Bei der Schadensberechnung muss
dies in den Blick genommen werden, dass die durch den Gehölzschaden eintretende Wertminderung des
Grundstücks nicht mit mathematischer Genauigkeit ermittelt werden
kann und in das Ermessen des Gerichts gestellt ist. Der Zeitwert der
Anpflanzung kann sachverständig
beraten nach der „Methode Koch“
ermittelt werden. Wenn das Ausmaß
der Schädigung unterschiedlich ist,
weil mehrere Bäume betroffen sind,
kann teils 50% teils 10% des Zeitwerts als ersatzfähig angesehen
werden.
Aufgrund des Urteils des Bundesgerichtshofes ist davon auszugehen,
dass der Umfang des Schadensersatzes nicht feststeht, nach den Erwägungen des Bundesgerichtshofes
aber ermittelt werden kann. Die
Rechtslage lässt sich zusammenfassend so formulieren: Wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört,
sondern nur beschädigt wird, kann
die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks nach der
„Methode Koch“ berechnet werden.
RA Dr. Otto
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HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:38 Seite 11
Von Fall zu Fall
Anspruch des Vermieters wegen Gartenpflege und Hausmeisterdienste
Der Bundesgerichtshof hat sich im
Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR
41/12 – mit der Frage befasst, ob
der Vermieter gegenüber dem
Mieter den Aufwand für Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten geltend machen kann. Rechtsgrundlage dafür konnte
§ 1 Betriebskostenverordnung sein.
Schwierigkeiten ergaben sich daraus, dass es um fiktive Kosten
ging, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären, der jedoch nicht
beauftragt worden war.
Die gesetzliche Regelung dient der
Vereinfachung der Abrechnung für
den Vermieter. Sie steht nicht nur
dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft
einsetzt. Vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese
Leistungen durch ihre Arbeitnehmer erbringen, nach den Kosten
abrechnen, die durch die Beauftragung eines Dritten entstanden wären. Durch diese Abrechnung nach
fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers können Streitigkeiten der
Mietparteien darüber vermieden
werden, inwieweit vom Vermieter
eingesetzte eigene Arbeitskräfte
mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren
und wie diese Kosten voneinander
abzugrenzen sind.
Nur ist der Vermieter verpflichtet,
die fiktiven Kosten schlüssig darzustellen, was erreicht werden kann,
wenn der Vermieter ein von ihm
angefordertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterkosten sowie ein Angebot vorlegt und er
weiter geltend machen kann, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt.
RA Dr. Otto
Kosten der Wartung der Gastherme
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 7..11.2012 – VIII ZR
119/12 – ist es zulässig, in einem
Mietvertrag die Kostentragungspflicht des Mieters zu vereinbaren.
Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Wartung einer Gastherme geltend zu machen.
Die Wartungskosten für eine Gastherme gehörten zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne
des Mietrechts. Sie können nach
der Heizkostenverordnung vom
Vermieter auf den Mieter umgelegt
werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizung
und/oder Wasserversorgungsanlage handelt und keine Ausnahmeregelung eingreift. Darauf kommt es
nicht an, wenn die Kosten der Wartung der Gastherme nach dem
Mietvertrag vom Mieter zu tragen
sind. Die Betriebskosten einer
Mietwohnung, deren Umlegung
auf den Mieter entweder gesetzlich
bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche
Regelung nicht vor. Es ist lediglich
das mietvertragliche Gebot der
Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung und der Verursachung von
Betriebskosten zu beachten.
RA Dr. Otto
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Von Fall zu Fall
Kosten der Beseitigung von Baumängeln
Nach der Herstellung einer größeren Anzahl von Wohnungen ergaben sich in erheblichem Umfang
Baumängel, die beseitigt werden
mussten. Es war die Sanierung der
Balkone und Laubengänge erforderlich; dabei ging es nicht nur um
geringfügige Mängel der Gebrauchstauglichkeit. Es war eine
hohe Rutschgefahr durch Pfützen
bzw. noch höhere Sturzgefahr bei
gefrierenden Balkon- bzw. Laubengangböden vorhanden. Die
Schächte in den Bädern und Fluren verstießen gegen Brandschutzbestimmungen, weshalb eine Sanierung unabhängig von der
Frage der Gebrauchstauglichkeit
erforderlich war. Angesichts der
Baukosten für eine Anlage von 32
Wohnungen waren rund 300.000 €
für die Mängelbeseitigung erforderlich.
Der Auftragnehmer meinte, es
würde ein Rückforderungsanspruch entstehen, wenn der Auftraggeber die Mängelbeseitigung
Anzeige
12
nicht binnen angemessener Frist
durchführt. Dahinter steht das Interesse des Auftragnehmers an einer endgültigen Abrechnung in
angemessener Frist. Auf dieses Interesse konnte sich der Auftragnehmer nicht berufen, weil feststand, dass die Finanzierung der
Sanierungsarbeiten nicht erreicht
wurde.
Der Rückforderungsanspruch wegen unterbliebener Abrechnung
konnte sich auch nicht daraus ergeben, dass Arbeiten in den Vorjahren bereits durchgeführt worden waren. Treuewidrig verhält
sich, wer einen Leistungsanspruch
durchsetzt, obwohl er verpflichtet
ist, das Erlangte sofort wieder herauszugeben.
Diese Auffassung hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht im Urteil vom 12.9.2011 – 16
U 132/10 – vertreten. RA Dr. Otto
Hundehaltung in der
Mietwohnung
Ein Mieter hielt in seiner im dritten
Obergeschoss gelegenen Wohnung
mit einer Größe von 95 qm einen
Hund, was der Vermieter nicht dulden wollte. Dabei kam es nicht darauf an, ob die Hundehaltung artgerecht war. Der Vermieter konnte
auch nicht mit Erfolg geltend machen, durch die Haltung eines größeren Hundes würde die Wohnung
in erhöhtem Maß abgenutzt.
Weiter wies der Vermieter darauf
hin, er hätte massive Beschwerden
anderer Mieter erhalten, weil der
Mieter den Hund im Treppenhaus
bürstete, was nicht konkretisiert
wurde, aber nicht fortgesetzt werden durfte.
Durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 22.1.2013 – VIII ZR
329/11 - wurde die Klage des Vermieters zurückgewiesen.
RA Dr. Otto
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HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:38 Seite 13
Von Fall zu Fall
Verantwortlichkeit für Schaden durch zerbrochene Treppenstufe
Auch Fensterläden, Torflügel, fest
verschraubbare
Duschkabinen
und Gerüstbretter gehören in die
Verkehrssicherungspflicht
des
Grundstückseigentümers.
Dies
gilt ebenso für eine Holztreppe,
die zu dem Gebäude führt. Diese
Auffassung hat das Oberlandesgericht Hamm im Urteil vom
24.9.2012 – I 6 U 16/12 – vertreten.
In dem konkreten Fall führte die
Holztreppe auf den Boden und
war dafür mit der Dachluke verbunden. Sie hatte damit eine feste
Verbindung, die nicht ohne weite-
res zu lösen war. Eine solche Verbindung wird von der Verkehrsanschauung erwartet und ist üblich.
Die Treppenstufe zerbrach aufgrund der Belastung mit dem Körpergewicht eines Besuchers.
Ursächlich für das Zerbrechen der
Treppenstufe war die mangelnde
Unterhaltung der Treppe. Sie war
nie überprüft und gewartet worden. Der Geschädigte konnte deshalb einen Anscheinsbeweis für
die Ursächlichkeit der mangelhaften Unterhaltung geltend machen.
Eine Holztreppenstufe muss den
Anforderungen standhalten, die
durch ihre bestimmungsgemäße
Nutzung an ihre Konstruktion gestellt werden. Eine Treppenstufe
muss so beschaffen sein, dass sie
nicht durchbricht, wenn sie im
Rahmen ihrer Belastbarkeit betreten wird. Geschieht dies dennoch,
so spricht nach der allgemeinen
Lebenserfahrung typischerweise
der Anschein dafür, dass die Treppe von ihrer Beschaffenheit her
objektiv nicht funktionstüchtig
war und das Unfallgeschehen auf
diesem Zustand beruht. So war der
Grundstückseigentümer schadensersatzpflichtig.
RA Dr. Otto
Verkehrssicherungspflicht für das Baugerüst
Nachdem der Bauherr von dem Baugerüst heruntergefallen war, das für
das eigene Bauvorhaben erstellt
worden war, machte er einen Schadensersatzanspruch gegen den Bauunternehmer geltend. Dafür kam es
darauf an, ob der Bauunternehmer
eine Pflichtverletzung begangen
hatte. Es konnte jedoch nicht festgestellt werden, dass die Verletzung
einer Verkehrssicherungspflicht zu
dem Sturz geführt hatte.
Die Unaufklärbarkeit des Unfalls
ging zu Lasten des Bauherrn, weil er
hinsichtlich der Ursächlichkeit der
Verkehrssicherungspflichtverletzung
für den Sturz beweisbelastet war.
Ein Anscheinsbeweis kam nicht in
Frage. Die gebotene sachgerechte
Aufstellung des Gerüsts diente der
Unfallvermeidung. Die Entfernung
mehrerer Streben durch den Bauherrn hatte jedoch zu einer erheblichen Destabilisierung des Gerüstes
beigetragen. Die ernstliche Möglichkeit einer anderweitigen Sturzursache lag vor (Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 15.3.2012 –
I 17 U 103/11).
RA Dr. Otto
13
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Von Fall zu Fall
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Pflichten des Vermieters
Den Vermieter trifft neben der
Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu
gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und
Beschädigungen des Mietereigentums zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter
keine zusätzliche Gefahrenquelle
schaffen darf, die die Brandgefahr
für die Mieträume erhöht. Für die
Beurteilung können öffentlichrechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz
dienen. Dafür kommen insbesondere die Garagenverordnungen in Frage, die die Aufbewahrung von
brennbaren Stoffen in Garagen verbieten, es sei denn, die Stoffe wür-
Bedeutung des Marderfraßes beim Hausverkauf
Einige Zeit nach dem Verkauf eines
Hauses ergab sich für den Käufer
ein gravierender Schaden durch
Marderfraß am Hausdach, das der
Verkäufer nur teilweise saniert hatte. Der Verkäufer hielt einen fortbestehenden Schaden in anderen Bereichen des Daches für möglich, ohne den Hauskäufer zu informieren.
Der Hauskäufer verlangte dann
Schadensersatz in Höhe von 25.000 €,
obgleich im Kaufvertrag die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen war. Er meinte, ihm
wären keine versteckten Mängel
bekannt gewesen. Allerdings war
im Dachbereich die Dämmung in-
14
zwischen großflächig durch Marderfraß zerstört worden. Nach dem
Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 15.1.2013- 4 U 874/12 –
war das Dach durch Marderfraß
das Haus weitgehend zerstört worden. Bei der vom Verkäufer durchgeführten Teilsanierung hätte der
Verantwortliche es mindestens für
möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche
Dach befallen war. Wegen des gravierenden Umfangs der Schäden
hätte diese Möglichkeit nahegelegen, denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und einen unvorstellbaren
den zum Fahrzeugzubehör zählen
oder dessen Unterbringung dienen.
Diese Vorschrift dient der Verringerung der Brandlast in Garagen und
damit der Verringerung der Brandgefahr. Durch das Verbot, neben
Kraftfahrzeugen und deren Zubehör
auch andere brennbare Stoffe in Garagen zu lagern, soll der erhöhten
Brandgefahr, die in einer Garage
aufgrund der dort abgestellten Kraftfahrzeuge besteht, Rechnung getragen werden. Dadurch, dass Styroporplatten vorübergehend in der
Garage gelagert worden waren, war
die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelagerten Mieträume erhöht.
Dementsprechend musste der Vermieter Schadensersatz leisten (Urteil
des Bundesgerichtshofes vom 12.12.
2012 – XII ZR 6/11 -). RA Dr. Otto
Lärm verursacht. Nach Teilöffnung
des Daches durch den Verkäufer
hätte er zu dem Schluss kommen
müssen, dass der Marder die Dachsanierung nicht nur in Teilbereichen, sondern das Dach umfangreich zerstört hatte. Dies hätte der
Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages dem Käufer mitteilen
müssen, um dem Käufer die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und
den beabsichtigten Vertragsschluss
nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führte
zur Haftung des Verkäufers wegen
Arglist, so dass es auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag
nicht ankam.
RA Dr. Otto
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Neues und Wissenswertes
Ratgeber
Daten auf dem Smartphone schützen
Expertentipp: So wird der Umgang mit dem Smartphone sicherer
(djd/pt). Smartphones sind heute
wahre Alleskönner. Immer öfter
werden sie beispielsweise zur Speicherung und Übermittlung von Daten eingesetzt. Und das gilt nicht
nur für private Informationen, sondern beispielsweise auch für die innerbetriebliche Kommunikation.
Denn die meisten Beschäftigten
nutzen ihre privaten Smartphones
auch dazu, um unternehmensinterne Mails zu schreiben, eine ExcelGrafik zu erstellen oder einen vertraulichen
Geschäftsbrief
zu
schreiben. Der Haken an der Sache: Sicherheitsregeln für den Umgang mit den privaten und geschäftlichen Daten auf dem Handy
gibt es bisher kaum, nur wenige
Besitzer haben Virenscanner oder
Firewall-Lösungen auf ihren Geräten installiert.
Keine dubiosen Quellen nutzen
Besonders beim Herunterladen
von Apps holen sich viele User
schädliche
Programme
durch
Leichtsinn selbst aufs Handy. Beliebtestes Ziel sind Geräte mit dem
am meisten verbreiteten Betriebssystem Android von Google.
"Apps sollte man am besten von
der offiziellen Seite Google Play
herunterladen", sagt Hartmut
Herrmann, CEO von yourfone.de.
Die Gefahr, dass vermeintliche
Gratis-Apps Malware beinhalten,
sei dagegen relativ hoch. Herrmann empfiehlt, vor dem Installieren einer App immer die AGBs zu
lesen und eine Recherche im Internet durchzuführen. "Viele User beschäftigen sich mit Rechtsverstößen von Apps und geben auf Plattformen hilfreiche Tipps."
Vorsicht bei Trojanern
Die beliebteste Masche von
Smartphone-Betrügern:
Sie
schleusen Apps aufs Telefon, die
heimlich SMS an teure PremiumNummern schicken und von denen
die Betrüger dann profitieren. "Andere Schädlinge spionieren zum
Beispiel das Adressbuch des Users
aus. Sie täuschen eingehende SMS
15
HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:38 Seite 16
Foto: djd/yourfone GmbH/thx
sprechen die Hersteller von AntiViren-Programmen, die Schädlinge erkennen und abwehren sollen.
"Auch wir empfehlen den Einsatz
von Sicherheits-Apps", sagt Hartmut Herrmann. Virenscanner böten heute zudem häufig Zusatzfunktionen, die bei Verlust des
Handys Daten sichern und bei der
Ortung helfen könnten. Aber auch
ganz ohne Virenscanner können
Smartphone-Nutzer ihre Handys
schon mit wenigen Handgriffen sicherer machen. "Apps und das mobile Betriebssystem sollten beispielsweise regelmäßig aktualisiert
werden", empfiehlt Herrmann. Die
Updates stellen die jeweiligen Anbieter in der Regel automatisch bereit.
von Onlinehändlern vor, die zur
Eingabe von Benutzername und
Kennwort auf präparierten Phishing-Websites auffordern", erklärt
Hartmut Herrmann. Auch Trojaner
- bisher nur vom PC bekannt - würden immer öfter vermeintlich im
Namen einer Bank nun auch zur Installation einer "Sicherheits-Software" auf dem Smartphone auffordern. Auch hier sei zumindest erhöhte Vorsicht angebracht.
Zugriffsrechte einschränken
Ganz wichtig, so Herrmann, sei es
zudem, auf die Zugriffsrechte zu
achten: "Anwender sollten für den
Zugriff auf ihre Mobilgeräte Pass-
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Zum Diebstahlschutz können Anwender ihr Mobilgerät zudem mit
einem Dienst verbinden, über den
es bei Verlust oder Diebstahl geortet werden kann und mit dem sich
bei Bedarf alle Daten per Fernzugriff löschen lassen. "Solche AntiDiebstahl-Anwendungen gibt es
für Android- und für Apple-Geräte", betont yourfone.de CEO Hartmut Herrmann. Bei Diebstahl oder
Verlust sollte man umgehend die
SIM-Karte über die Notrufnummer
des Netzbetreibers sperren lassen.
So könne ein Missbrauch der Karte
verhindert werden.
Einsatz von Virenscannern wird
empfohlen
Abhilfe für Android-Nutzer ver-
wörter mit schwierigen Kombinationen wählen und zudem die Geräte so einstellen, dass sie bei jeder
Verwendung entsperrt werden
müssen." Wenn die Daten auf einem Smartphone verschlüsselt seien, gerieten sie nicht in falsche
Hände, wenn ein Mobilgerät gestohlen wird oder verloren geht.
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Ratgeber
Die große Flut
Nur 32 Prozent der bundesdeutschen Haushalte sind gegen Hochwasser versichert
Die Schäden in der überfluteten Altstadt von Passau sind noch längst nicht abzusehen.
"Tatsächlich könnten fast alle
Haushalte in Deutschland problemlos einen Versicherungsschutz gegen Hochwasser und
Überschwemmung
bekommen,
nur in seltenen Einzelfällen ist das
Risiko nicht versicherbar", so Burg.
Die oftmals katastrophalen Folgen
eines Hochwassers würden noch
immer unterschätzt. "Immer öfter
werden auch Regionen überflutet,
die weitab von großen Gewässern
liegen und bislang verschont blieben", so Burg. Klimaforscher bestätigen, dass der Trend zu extremen
Wetterereignissen weiter zunimmt.
Was tun, wenn das Hochwasser abgeflossen ist?
Wer - ob als Hausbesitzer oder Mieter - Hochwasserschäden an seinem Haus, seiner Wohnung oder
auf seinem Grundstück zu beklagen hat, sollte dies unverzüglich
seiner Versicherung melden und
alles Zumutbare unternehmen, damit sich der Schaden nicht noch
weiter verschlimmert. "Das Wasser
sollte so bald wie möglich abgepumpt und das Gebäude gereinigt
und getrocknet werden", rät Rüdiger Burg. Wichtig: Im Zuge der
Aufräumarbeiten sollten zerstörte
Foto: djd/DEVK
(djd/pt). Wasser und Schlamm im
Keller, zerstörte Wände, Möbel,
Fußböden: In vielen Städten und
Regionen Deutschlands sind die
teilweise verheerenden Auswirkungen des Hochwassers deutlich
sichtbar. "Um sich vor den finanziellen Folgen solcher extremen
Wetterereignisse zu schützen,
brauchen Hausbesitzer und Mieter
eine Elementarschadenversicherung", erklärt Rüdiger Burg von
den DEVK Versicherungen. Im
Bundesdurchschnitt besitzen aber
nur 32 Prozent der Haushalte diesen Versicherungsschutz für ihr
Haus oder ihre Wohnung.
Gegenstände nicht voreilig weggeworfen, sondern gesammelt werden, damit ein Gutachter sie noch
in Augenschein nehmen kann.
Gleichzeitig sei es sinnvoll, Schäden mit Fotos zu dokumentieren
und eine Liste mit allen beschädigten Gegenständen anzufertigen.
"Je schneller ein Geschädigter alle
erforderlichen Unterlagen vorlegt", erklärt Burg, "desto schneller
bekommt er Geld von der Versicherung." So können DEVK-Versicherte, die vom Hochwasser betroffen sind, ihren Schaden telefonisch
melden unter der Rufnummer
über 50 Jahre Fachbetrieb für:
TÜV-zertifiziertes Ingenieurbüro
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Schimmelhygiene
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HuG_06-13_RZ 21.06.13 15:04 Seite 19
Foto: djd/DEVK
0800-4-858-858 (gebührenfrei aus
dem deutschen Telefonnetz).
Die historische Altstadt und Teile des Zentrums der Drei-Flüsse-Stadt Passau waren großflächig überspült.
durchnässte Mauern, zerstörte Fenster oder beschädigte Dächer.
--- Daten & Fakten --Politik und Versicherer klären seit
Jahren in fünf Bundesländern über
Hochwasser auf. So meinen Eigentümer, sie wären gegen Elementarschäden versichert, weil ihre Versicherung bei Sturm- und Leitungswasserschäden zahlt, die aber regulärer Bestandteil der Wohngebäudeversicherung sind. Wer sich gegen
Schäden durch Hochwasser und
Starkregen absichern will, braucht
in der Wohngebäude- und Hausrat-
versicherung eine Zusatzdeckung
für Elementarschäden. Spart man
diese Kosten, obwohl man sich hätte
versichern können, besteht im Katastrophenfall kein Rechtsanspruch
auf staatliche Hilfen.
Foto: djd/DEVK
Was ist eine Elementarschadenversicherung?
Nur die Elementarschadenversicherung schützt Hausbesitzer und
Mieter vor den finanziellen Folgen
von Naturereignissen wie Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch,
Schneedruck und Lawinen. Die Elementarschadenversicherung wird meist unter Berücksichtigung einer Selbstbeteiligung - als optionaler Zusatzbaustein zur Hausratund Wohngebäudeversicherung angeboten. Zerstörter Hausrat beispielsweise wird bei den meisten
Versicherern zum Neuwert erstattet,
wenn die Hausratpolice Elementarschäden deckt. "Die Versicherung
kommt dann für alle Schäden an beweglichen Gegenständen im Haus
auf. Das ist grob gesagt alles, was
man bei einem Umzug mitnehmen
kann", erläutert Rüdiger Burg. Eine
Wohngebäudeversicherung
mit
dem Zusatzbaustein Elementarschadenversicherung übernehme
dagegen die Reparatur von Schäden
am Gebäude wie beispielsweise
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HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:39 Seite 20
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Bauen & Renovieren
Prima Klima unterm Dach
Aufsparrendämmung sorgt für Wohlfühltemperaturen und hilft beim Energiesparen
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Eine Aufsparrendämmung des Daches schenkt Gestaltungsfreiheit, denn so können die Dachbalken sichtbar in den Raum integriert werden.
Aufsparrendämmung sorgt für
besseren Wärmeschutz
Der beste Weg, um das Dach konsequent gegen Kälte und Hitze zu
schützen, ist eine Aufsparrendämmung mit Hochleistungsdämmstoffen wie beispielsweise "Bauder
PIR". Der Dämmstoff aus Polyurethan-Hartschaum bietet schon bei
geringen Elementdicken einen
hervorragenden Wärmeschutz, der
anderen vergleichbaren Materialien
deutlich überlegen ist. Die Dachdämmung auf den Sparren kann daher schlank ausgelegt werden, so
dass sich die Silhouette des Bauwerks nur unwesentlich verändert.
Anders als bei einer Zwischensparrendämmung können die hölzernen Dachsparren keine Wärmebrücke bilden. Innendämmungen
unterhalb der Sparren kosten
Raum, der unter einem Steildach
oft knapp ist. Zudem wird die Aufsparrendämmung von außen verlegt, sodass bereits eingerichtete
Dachräume ohne Einschränkung
weiter genutzt werden können.
Weitere Zahlen und Fakten liefert
die Broschüre "Sommerlicher Wärmeschutz", die unter www.bauder.de
Foto: djd/Paul Bauder
(djd/pt). Eine Wärmedämmung ist
die wirkungsvollste Maßnahme,
wenn die Energiekosten eines älteren Hauses langfristig sinken sollen. Ganz besonders in vielen alten
Dächern stecken hier erhebliche
Verbesserungspotenziale.
Eine
Dachdämmung verhindert wirkungsvoll, dass die Heizwärme
nach oben verschwindet. Und zugleich wirkt sich ein gut gedämmtes und luftdichtes Dach auch im
Sommer auf das Wohnklima aus.
Sollen die Räume im obersten
Stock nicht nur als Abstellraum
oder Trockenboden genutzt werden, ist eine Dämmung das A und
O, um das ganze Jahr über für angenehme Temperaturen zu sorgen.
im Internet kostenlos zum Download
bereitsteht.
Die Polyurethan-Dachdämmung
sorgt dafür, dass die Hitze von der
Dachoberfläche nur noch sehr
langsam von außen nach innen
dringen kann. Gegen die Sonnenstrahlen, die durch Fensterflächen
Hitze in den Raum eintragen, kann
sie dagegen nichts ausrichten. Als
Ergänzung ist daher ein Sonnenschutz an den Fenstern wichtig. Am
wirkungsvollsten sind außen am
Fenster angebrachte Systeme wie
Rollladen oder Rollos.
HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:39 Seite 21
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Bauen & Renovieren
Gegen Schimmel und gegen zu viel Feuchtigkeit
(djd/pt). Wärmedämmung und
Luftdichtheit der Gebäudehülle
sind die wichtigsten Ziele, wenn
ein Haus energetisch saniert wer00 € zzgl.den
MwSt.
soll. Denn die Senkung des
00 € zzgl.Energieverbrauchs
MwSt.
steht im Fokus,
wenn die Heizrechnung bezahlbar
bleiben und das Klima geschont
Abzug!
werden soll. Viele frisch sanierte
Gebäude haben allerdings bereits
nach Monaten oder wenigen Jahren mit Schimmel- und Feuchteproblemen zu kämpfen. Neben einer nicht ausreichenden Lüftung
durch die Hausbewohner spielt
auch die Auswahl des Dämmstoffs
eine entscheidende Rolle dabei, ob
und wie sich Schimmel und Feuchtigkeit ausbreiten.
Feuchtespeicher reduziert Tauwassergefahr
Viele synthetische oder mineralische Dämmmaterialien können
kein Wasser aufnehmen. Ist die
Luftfeuchtigkeit im Haus hoch und
die Sorptionsfähigkeit zu niedrig,
besteht die Gefahr, dass sich Tauwasser niederschlägt und zu feuchten Stellen führt, auf denen sich
Schimmel wohlfühlt. Mit natürlichen Dämmungen aus Cellulose,
die beispielsweise unter www.climacell.de vorgestellt werden, lässt
sich die Gefahr deutlich verringern,
Foto: djd/Climacell
Cellulose-Wärmedämmung sorgt für eine wohnhygienische Umgebung
Altes Zeitungspapier im Dienst des Klimaschutzes: In Spezialanlagen aufbereitet, werden die
News von gestern zur Wärmedämmung von morgen.
dass der gesundheitsgefährdende
Pilz im Haus wächst.
Aus hochwertigem recyceltem Papier gewonnen, besitzen sie die
feuchtespeichernden Eigenschaften des Ursprungsmaterials Holz,
aus dem Papier hergestellt ist. Bei
einer zu hohen Luftfeuchtigkeit im
Raum kann die Cellulose-Wärmedämmung Feuchte aufnehmen und
in ihrer kapillaren Struktur speichern und wieder abgeben, sobald
die Luft trockener wird. Dadurch
sinkt die Gefahr erheblich, dass
sich Tauwasser niederschlägt, und
die Wände bleiben trockener.
Filz für den Klimaschutz
Die Luftdichtigkeit des Hauses
wird durch Cellulose ebenfalls unterstützt, da der Faserstoff eine hohe Dichte hat und aufgrund seiner
Struktur eng verfilzt. Eine Rolle
spielt auch die Verarbeitung durch
das Einblasen in Hohlräume. Durch
diese Verarbeitungstechnik füllen
die Fasern den Hohlraum bis in die
letzte Ritze aus, zu Verschnittfehlern mit Lücken in der Luftdichtigkeit wie etwa bei der Einpassung
von Plattenmaterialien kann es dadurch nicht kommen.
21
HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:39 Seite 22
Bauen & Renovieren
Nie wieder oben ohne: Dachbodendämmung sorgt für Wohlfühlklima im Haus
Foto: Eternit / www.Energie-Fachberater.de
Wie sich ein paar Zentimeter Dämmstoff auf der obersten Geschossdecke rechnen
Wenn Hausbesitzer ihr Dachgeschoss ausgebaut haben, ist eine
Dachdämmung das Nonplusultra.
Anders sieht es aus, wenn der
Dachboden nicht oder allenfalls als
Abstellraum genutzt wird. Ist dann
das Dach nicht gedämmt, können
Hausbesitzer von einer Dachbodendämmung – auch Dämmung
der obersten Geschossdecke genannt – in mehrfacher Hinsicht profitieren.
"Wer kurzfristig und schnell die
Energieeffizienz seines Hauses
verbessern will, also Heizkosten
einsparen will, liegt mit einer Dachbodendämmung goldrichtig", bestätigt Energieberater Matthias
Dörr
vom
Ratgeberportal
www.Energie-Fachberater.de.
Und noch weitere Vorteile sprechen für die Dämm-Maßnahme:
Das Wohnklima in der Etage unter
dem Dach verbessert sich erheblich
und das ganze Jahr über und die
Dämmung kann mit einfachsten
Handgriffen auch kostensparend
realisiert werden. "Für die Dachbodendämmung muss es nicht die
technisch neueste und teuerste
Dämmung am Markt sein, es gibt
auch viele einfache Lösungen, die
genauso effizient sind", weiß Ex-
Eine Dämmung für die oberste Geschossdecke muss nicht teuer sein. Auch mit einer Konstruktion aus Papphülsen und Zellulose lässt sich der Dachboden wirksam dämmen
perte Dörr. Das kann zum Beispiel
eine Dämmung aus Zellulose sein,
oder Dämmstoff-Granulat zum
Schütten. Auch Dämmfilze von der
Rolle sind leicht zu verlegen. Wer
den Dachboden oft betritt und als
Abstellraum nutzt, greift eher auf
Dämmplatten zurück. Diese werden von den Herstellern so gefertigt, dass sie mit einer Nut-FederVerbindung, wie Hausbesitzer sie
zum Beispiel vom Parkett kennen,
leicht und lückenlos verlegt werden können. Oft sind solche
Dämmplatten auch als Kombi-Ele-
mente erhältlich. Dann ist auf der
Oberseite zum Beispiel schon eine
Holzwerkstoffplatte angebracht, so
dass die oberste Geschossdecke
nach der Dämmung sofort wieder
begehbar ist.
Taupunkt, Bodentreppe und Vorgaben der EnEV: Darauf sollten
Hausbesitzer bei der Dachbodendämmung besonders achten
Auch wenn die Dämmung an sich
einfach zu realisieren ist, auf ein
paar Dinge müssen Hausbesitzer
dennoch achten. Bindend sind zum
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HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:39 Seite 23
Beispiel die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Demnach darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Geschossdecke 0,24 Watt/(m²•K) nach der
Dämmung nicht überschreiten.
"Am besten lassen sich Hausbesitzer das von einem Energieberater
durchrechnen. Er kann dann sagen, wie dick die Dämmung sein
muss", empfiehlt Matthias Dörr.
Und auch ein bisschen Bauphysik
muss sein: Warme Luft aus den beheizten Räumen steigt nach oben,
auf dem Dachboden trifft sie auf
kalte Luft. Damit die Feuchtigkeit
aus der Raumluft nicht in der
Dämmebene kondensiert, wo dann
Schäden durch Feuchtigkeit entstehen, muss gegebenenfalls auf
der warmen Seite der Dämmung
eine luftdichte Ebene und dampfhemmende Schicht eingebaut werden. Auch hier kann der Energieberater Tipps geben, ob das bei der
gewählten Art der Dämmung notwendig ist. Und nicht zuletzt vergessen viele Hausbesitzer eine große Schwachstelle. "Wenn die alte
Bodentreppe ungedämmt und
nicht luftdicht eingebaut ist, geht
ein Teil der Dämmwirkung gleich
wieder verloren. Deshalb kann es
sinnvoll sein, eine neue, wärmegedämmte Bodentreppe einzubauen",
Foto: Wellhöfer / www.Energie-Fachberater.de
Schwachstelle Bodentreppe: Auf vier Meter
summiert sich die umlaufende Fuge. Ist die
Bodentreppe nicht gedämmt und der Einbau
nicht dicht, ist der Wärmeschutz dahin
gibt Experte Dörr zu bedenken.
Das berücksichtigt übrigens auch
die KfW. Sie vergibt deshalb nicht
nur Fördermittel für die Dachbodendämmung, sondern auch für
den gleichzeitigen Austausch der
Bodentreppe.
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ihres Hauses, viele Expertentipps
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HuG_06-13_RZ 20.06.13 07:39 Seite 24
Bauen & Renovieren
Foto: Rockwool / www.Energie-Fachberater.de
Wärmekur für den Keller
Foto: Isobouw / www.Energie-Fachberater.de
Einfach und wirksam: Die Kellerdeckendämmung verbessert das Wohnklima im darüber
liegenden Haus, Heizkosteneinsparung inklusive
Die Außendämmung der Kellerwände – eine
so genannte Perimeterdämmung – ist besonders wirkungsvoll und sorgt für einen
guten Wärmeschutz
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Eigentümer
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freut sich.
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Platzprobleme haben Hausbesitzer
dank einer Raum-Reserve im Keller
meistens nicht. Dafür macht ihnen
ein anderes Manko zu schaffen:
Während im Neubau die Dämmung
des Kellers schon lange Standard ist,
ist es mit dem Wärmeschutz im Untergeschoss von Altbauten nicht weit
her. Dabei muss es gar nicht immer
das ganze Programm in Sachen
Dämmung sein. Denn je nachdem,
wie der Keller beschaffen ist und genutzt werden soll, fällt der Aufwand
ganz unterschiedlich aus. Bevor es an
die Dämmung geht empfiehlt der
Energieberater Hausbesitzern deshalb, die geplante Nutzung des Kellers genau zu überdenken und langfristig zu planen: "Nichts ist ärgerlicher, als Investitionen an der falschen
Stelle. Wer sich Zeit für die Planung
nimmt und mit einem Energieberater
und Handwerkern über seine Vorstellungen spricht, spart am Ende
Zeit, Geld und Ärger".
Keller als Abstellraum: Dämmung
für die Kellerdecke
Die Kellerräume sollen nur als Abstellfläche genutzt werden? Leichteste Übung für Hausbesitzer! Denn
für den Keller an sich müssen sie erst
einmal gar nichts tun, für das Wohnklima im Erdgeschoss können Sie
aber einiges tun. Wer sich über Fußkälte ärgert, kann mit einer Kellerdeckendämmung viel bewirken. Die
Dämmplatten lassen sich leicht von
unten an die Kellerdecke kleben, sogar für gewölbte Kellerdecken gibt
es Systeme. Danach verbessert sich
nicht nur das Wohnklima, auch die
Heizkosten sinken.
Wohnraum gewinnen: Dämmung
von Kellerwand und Kellerboden ist
ein Muss
Komplizierter wird es, wenn aus den
Kellerräumen Wohnraum werden
soll. Dann müssen Kellerboden und
Kellerwände eine Dämmung erhalten. Hier sollten Hausbesitzer auf jeden Fall einen Fachmann hinzuziehen. Denn welche Dämmung hier
zum Einsatz kommt, hängt von den
örtlichen Gegebenheiten ab: "Sind
die Kellerwände zum Beispiel nach
außen dicht, kann von innen gedämmt werden. Die modernsten,
aber auch teuersten Systeme dafür
sind so genannte kapillaraktive Innendämmungen. Solche Dämmplatten können Feuchtebelastungen abpuffern, so dass Feuchteschäden und
Schimmel vermieden werden." Der
Nachteil: Bei der Innendämmung
werden die Räume zwar schneller
warm, verlieren die Wärme aber
auch wieder relativ schnell, weil die
massive schwere Außenwand nicht
als Wärmespeicher zur Verfügung
steht. Sind die Kellerwände nicht
dicht, kommt eine Perimeterdämmung zum Einsatz. Das ist aufwendig, weil die Wände durch Erdaushub von außen freigelegt werden
müssen. Danach wird zuerst eine Abdichtung eingebaut, dann die Dämmung angebracht. Der Vorteil dieser
Variante: Der Wärmeschutz ist besonders wirkungsvoll und die Temperaturschwankungen in den Kellerräumen sind bei gleichmäßiger Beheizung nicht so stark wie bei einer
Innendämmung. Von Schattendasein im Untergeschoss kann danach
keine Rede mehr sein.
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Wohlfühlklima unter den Dächern von Düsseldorf
Klimageräte sind keine Luxusartikel mehr,
die nur „ein paar Sommertage im Jahr“ für
angenehm kühle Räume sorgen. Im gewerblichen Bereich werden sie schon lange
eingesetzt, um damit die Leistungsfähigkeit
der Mitarbeiter in Büros und Produktionsstätten sicherzustellen oder um empfindliche Maschinen zu schützen. Für in die Jahre gekommene Eigentumswohnungen und
Eigenheime können sie ebenfalls ein Segen
sein, und das nicht nur im Bezug auf die
Kühlung der Räume. Vielmehr können sie
sogar als monovalente (einzige) Heizung in
Wohngebäuden eingesetzt werden, in denen eine Nachrüstung von konventionellen
Heizkörpern aufgrund der Bausubstanz
nicht ohne weiteres ausführbar ist. Auch der
bivalente (alternative) Einsatz in Neubauten
ist möglich, zum einen um Übergangszeiten
zu überbrücken, zum anderen um im Sommer zu kühlen. Durch den hohen technologischen Fortschritt in den letzten Jahren
und die große Auswahlmöglichkeit an Inneneinheiten stellen Klimageräte, die richtigerweise Luft-/Luft-Wärmepumpen genannt werden müssen, mittlerweile eine Alternative dar, die nicht „nur kühlen“, sondern
auch heizen und entfeuchten kann.
Die die Einsatzmöglichkeiten eines Klimagerätes mit Wärmepumpenfunktion nach
„Stand der Technik“ verdeutlicht folgendes
Beispiel: Es wurde eine Penthouse-Wohnung mit einer gasbetriebenen Warmwasser-Fußbodenheizung klimatisiert. Es handelt sich bei dem Objekt um eine Neubauwohnung, die nach den Anforderungen der
EnEV-Richtlinie gebaut wurde. Für die Eigentümer der ca. 130 m² großen Wohnung
über den Dächern von Düsseldorf stand
fest: „Wir wollten nicht nur im Sommer kühle
Räume haben, sondern auch in den Übergangszeiten weniger genutzte Räume
schnell aufheizen können“. Die modern geschnittene Wohnung ist im Hauptwohnbereich großzügig offen, das Wohnzimmer mit
offenem Esszimmer und Küche ist rundum
verglast und mit einer rundumlaufenden
Terrasse versehen. Aufgrund des hohen
Fensterflächenanteils ist tagsüber mit hoher
Sonneneinstrahlung zu rechnen. Die Dreifachverglasung und die hohe Dichtheit führen im Winter zu einer Wärmeeinsparung,
jedoch hält die Gebäudehülle auch im Sommer dicht, und durch die Sonneneinstrahlung werden die Räume zusätzlich aufgeheizt. Aufgrund der modernen Bauweise
wäre eine äußere Beschattung sehr aufwendig und kostspielig, eine echte und kostengünstigere Alternative bot nur ein Klimasystem an. Für die Entscheidungsfindung
trugen die Wünsche der Eigentümer nach
einem angenehmen Klima in den Übergangszeiten und einer Heizkostenreduzierung im Winter zusätzlich bei.
Und genau diese Kriterien erfüllt ein Klimagerät mit Wärmepumpenfunktion: Zum einen übernimmt das System in den Sommermonaten die erforderliche Kühlung ohne Probleme, zum Anderen unterstützt die
Wärmepumpe die träge und langsam anlaufende Fußbodenheizung in den Übergangszeiten: Wie erwähnt, wurde als Haupt-Heizsystem eine Fußbodenheizung installiert,
die mit einer Gasheizung inklusive solarer
Unterstützung die erforderliche Heizleistung abdeckt. Dazu kommt, dass in temporär genutzten Räumen, wie z.B. einem Arbeitszimmer, üblicherweise die Heizung
nicht mit voller Leistung läuft. Mit einem
Knopfdruck wird die Wärmepumpe eingeschaltet und der Raum ist innerhalb von 35 Minuten auf Wohlfühltemperatur gebracht, während die Fußbodenheizung
nicht so spontan auf einen derartigen Nutzungswechsel reagieren kann. Die moderne Steuerung ermöglicht außerdem eine
komfortable Programmierung über frei definierbare Einschaltzeiten, so wird eine zeitgenaue und kostengünstige Klimatisierung
erreicht. Installiert wurden aufgrund des
Grundrisses zwei Single Split-Systeme von
HITACHI, die jeweils aus einer Außen- und
einer Inneneinheit bestehen. Die formschönen Design-Wandgeräte sorgen mit ihren
Luftreinigungsfiltern für eine hohe Luftqualität und wurden im Wohn- und im Schlafzimmer montiert, die Außengeräte wurden jeweils an verschiedenen Orten auf der Terrasse aufgestellt. Die Montage verlief
schnell und problemlos: denn es mussten
nur ein Kabel und zwei Rohrleitungen verlegt werden. Die Eigentümer zeigen sich
begeistert: „An nur einem Tag wurde die Anlage installiert und in Betrieb genommen, die
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Montagebereiche wurden abgedeckt, so
dass kein Schmutz in der Wohnung entstand. Nach einem anschließendem Testlauf und Einweisung durch den Installateur
war auch schon alles vorbei“.
So kann bei der nachträglichen Aufstockung
eines bestehenden Wohngebäudes schnell
und unkonventionell eine Klimaanlage installiert und mit vorhandener Heiztechnik so
kombiniert werden, dass ein perfektes Zusammenspiel von neuer und bestehender
Technik entsteht. Durch den Komfortzugewinn und die Unterstützung während der
Heizperiode kombiniert mit den geringen Installationskosten amortisiert sich ein derartiges Wärmepumpensystem in wenigen
Jahren. Deshalb sollten bei der Wahl eines
neuen Heizsystems immer alle Möglichkeiten durchgespielt werden, bevor eine voreilige Entscheidung getroffen wird, denn eine
sinnvolle und energieeffiziente Lösung gibt
es für jedes Gebäude.
Kontaktdaten
Hans Kaut GmbH & Co.
Hölker Feld 6-8
42279 Wuppertal
Tel.: 0202 698845 0
Fax: 0202 698845 225
[email protected]
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Genug Gründe für Rauchmelder
Rauchmelder können Leben retten
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Ratgeber
Dachfenster vom Profi !
Frische Luft und Wärmerückgewinnung
jetzt auch in Übergrößen !
Grafik: wolf-heiztechnik.de
Kontrollierte Wohnungslüftung:
Schadstoffe gar nicht erst in die
Wohnräume. Nicht nur für Allergiker bedeutet dies eine erhebliche
Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität, zumal durch das Lüften bei geschlossenen Fenstern
der
Straßenlärm
ausgesperrt
bleibt.
sup.- Die Hausbesitzer entdecken
das Lüften nach Plan: Der deutsche Markt für Geräte zur kontrollierten Wohnungslüftung hat im
Jahr 2012 um 17,6 Prozent zugelegt. Nach Anhaben des internationalen Marktforschungsunternehmens Interconnection Consulting (Wien) haben zu diesem
Wachstum sowohl Neubauten als
auch
Modernisierungsmaßnahmen beigetragen. Die Lüftungsanlagen sorgen für gute Luftqualität
in Wohnräumen, indem sie kontinuierlich die verbrauchte Luft
nach außen abführen und gleichzeitig Frischluft ins Gebäudeinnere leiten. „Kontrolliert“ ist dieser
Vorgang, weil dabei nicht nur die
optimale Luftwechselrate programmierbar ist, sondern die zugeführte Luft auch gründlich gefiltert wird. Im Gegensatz zur herkömmlichen Stoßlüftung über
weit geöffnete Fenster gelangen
Pollen, Abgase oder andere
Lüftungsanlagen können aber
auch die Energieeffizienz eines
Gebäudes verbessern. Erstens
wird vermieden, dass während der
Heizperiode bei jeder Fensterlüftung die kostspielig erwärmten
Räume wieder abkühlen. Und
zweitens verfügen zeitgemäße
Geräte über eine Funktion zur
Wärmerückgewinnung, die die
Heizung entlastet und für eine
deutliche Reduzierung des Brennstoffbedarfs sorgt. Das Prinzip dieser Einspar-Lösung durchs Lüften
ist eigentlich ganz einfach: Bevor
die verbrauchte Luft nach außen
geführt wird, entzieht ihr ein Wärmetauscher die enthaltene Wärme
und überträgt sie auf die zugeführte Frischluft. Leistungsstarke Anlagen wie z. B. die Lüftungsgeräte
des Systemanbieters Wolf Heizund Klimatechnik (Mainburg)
kommen so auf Wärmerückgewinnungsgrade von mehr als 90 Prozent. Ein Komfortgewinn also, der
sich gleichzeitig positiv auf die
Heizkostenrechnung auswirkt.
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Hausbesitzer haben die Wahl zwischen dezentralen Lüftungsgeräten für einzelne Räume oder zentralen Anlagen, die z. B. die Luftqualität eines ganzen Wohngebäudes regeln. Grundsätzlich sollte auf
einen ausreichenden Luftwechsel
in Räumen mit viel Feuchtigkeit
geachtet werden, damit das kontrollierte Lüften Schimmelbildung
verhindert. Eine Übersicht über die
verschiedenen Lüftungskonzepte
und Gerätetypen gibt es unter
www.wolf-heiztechnik.de.
Dort
lassen sich auch je nach Region
Fachbetriebe auflisten, die für
kompetente Beratung und für die
Auswahl einer individuell passenden Lösung zur Verfügung stehen.
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italienisch:
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Bublitz B1 und B2
Dank cleverer Alarmanlage unbesorgt in den Urlaub fahren
(epr) Neben dem Sommer ist auch der Winter eine beliebte Jahreszeit, um aus dem Alltag auszubrechen und in den Urlaub zu fahren. Manche zieht es in die
Berge zum Skifahren, andere wiederum auf die Südhalbkugel in die Sonne. So oder so lässt man sein Zuhause für längere Zeit unbewohnt zurück und denkt,
dass das herkömmliche Türschloss als Einbruchschutz ausreicht. Dabei sind geübte Einbrecher schneller in den eigenen vier Wänden, als man sich vorstellen mag.
Darum hat die Firma Sicherheitstechnik Bublitz GmbH neben den deutschen Abnahmen auch die Abnahmen durch ein neutrales, international akkreditiertes
Prüfinstitut ausführen lassen und das Schweizer Sicherheitszeichen vom ESTI (Eidgenössisches Starkstrominspektorat) verliehen bekommen. Mit dieser freiwilligen Prüfung unterstreicht die Firma Bublitz die besondere Verantwortung gegenüber dem Kunden im Privat-und Gewerbebereich.
Auch während eines Urlaubs sollte man auf Nummer sicher gehen, in clevere Sicherheitstechnik investieren und sein Zuhause rund um die Uhr vor Eindringlingen schützen. Eine innovative Alarmanlage von der Firma Bublitz beispielsweise nutzt im Gegensatz zu herkömmlichen Alarmanlagen die Raumluft (Resonanzfrequenz) als Übertragungsmedium und funktioniert ganz ohne Sensoren. So kann man Bereiche über mehrere Etagen mühelos überwachen – in einem
Umfang von 50 bis zu 1.000 Quadratmetern! Das hat den Vorteil, dass bei einem mehrstöckigen Haus nicht nur das Erdgeschoss gesichert ist, sondern auch
unter anderem die Balkontüre, die gerne zum Einstiegsziel wird. Durch die innovative Technik führt der Einbruchversuch zur sofortigen Alarmauslösung. Eine
lautstarke Sirene mit 110 Dezibel vertreibt den Einbrecher mit Sicherheit, sogar wenn er noch draußen ist. Gleichzeitig holt das Telefonwählgerät automatisch Hilfe und mittels einer Nottastatur kann jederzeit und auch ohne eingeschaltete Anlage ein Überfall-oder Notalarm ausgelöst werden, wahlweise über
die Sirene oder mit einem stillen Alarm. Das ist aber noch nicht alles: Durch zusätzlich installierte Funk-Rauchmelder dient das Gerät nebenbei auch als
Rauch-und Brandmeldeanlage, die mit 110 Dezibel jeden Tiefschläfer weckt. So sind alle Bewohner rundum optimal geschützt. Bei eingeschalteter Alarmanlage können sich Mensch und Tier innerhalb des Gebäudes aber trotzdem weiterhin frei bewegen. Übrigens ist die Handhabung des Alarmsystems völlig
montagefrei: Zum Anschließen genügt eine Steckdose und da keine Kabel verlegt werden müssen,
entstehen auch keine Handwerkskosten.
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Beratungszeiten
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Wuppertal Elberfeld
Dessauerstraße 3, 42119 Wuppertal
Telefonische Beratung und Auskunft
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Der Vorstand
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Georg Röder, Schriftführer
Dessauerstraße 3, 42119 Wuppertal
fon 0202 / 4 79 55-0 – fax 0202 / 4 79 55-70
Anzeigenverwaltung
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Martin-Luther-Straße 15
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Namentlich oder mit Initialen gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung des jeweiligen Verfassers, nicht unbedingt
die der Redaktion wieder.
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2013
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Sep.
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Nov.
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April
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102,1
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Mai
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Harmonisierter europäischer Verbraucherpreisindex (HVPI) (VPI-EWU) EUR 17 Basisjahr 2005 = 100
Jan.
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März
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Juni
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Aug.
Sep.
2012
113,49
114,05
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116,07
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2013
115,73
116,15
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Daten für weiter zurückliegende Monate bitte bei Haus und Grund erfragen.
HINWEIS: Bund und Land haben ihre Indexreihen per 01.01.2013 auf das Basisjahr 2010 = 100 umgestellt. Werte für frühere Basisjahre oder unterschiedliche Verbrauchergruppen werden nicht mehr veröffentlicht. Dies erfordert in manchen Fällen eine Anpassung der vereinbarten Wertsicherungsklausel. Lassen Sie
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Hausverwaltung
Ralf Gumny
Hausverwaltungen
Qualifizierter Fachverwalter von
Mietwohnungen u. Gewerbeflächen
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