Zaslužek z nepremičninami v Avstriji

Finance nasvet
NASVET Finance
Dohodki iz najemnin:
Mesečna najemnina (vključen je že strošek upravljanja in obnove)
432,00 €
Mesečno doplačilo (lastni vložek)
60,00 €
Kreditna anuiteta (obrok)*
-495,00 €
-3,00 €
Model:
Začetni lastni kapital
40.000,00 €
Doplačila med celotnim trajanjem (20 let)
14.400,00 €
Skupni lastni kapital
54.400,00 €
Vrednost nepremičnine po 20 letih**
155.830,00 €
Letna najemnina po 20 letih**
6.894,00 €
Izračun:
Nakupna cena nepremičnine
115.700,00 €
Stroški nakupa (približno)
9.170,00 €
Stroški ureditve financiranja (približno)
3.250,00 €
Skupni Sprememba
stroški projekta vrednosti nepremičnine in višine kredita 128.120,00 €
LastniSprememba
kapital
vrednosti nepremičnine in višine kredita -40.000,00 €
Zaslužek z
nepremičninami
v Avstriji
V
tujini, na primer Avstriji, obstajajo podjetja, ki ponujajo
kompletne storitve, povezane z naložbami v nepremičnine. Za
vas poiščejo primerno nepremičnino,
jo upravljajo in vzdržujejo, poiščejo
primernega najemojemalca, ki mu jo
oddajo, pripravijo najemniške pogodbe, obračunavajo davke, če najemniki
na primer ne plačujejo najemnine, to
celo izterjajo. Nekatere agencije prav
tako zagotavljajo najemnino za določe-
76 Hausbau
12-2011 / 01-2012
no obdobje (denimo tri leta). Vse, kar
moramo narediti, je odločiti se, da bomo del svojega premoženja investirali
tudi v nepremičnine.
Nepremičnina, ki jo kupimo z namenom oddajanja, je lahko zelo dobra
finančna naložba. Kakšno donosnost
bo prinesla, je odvisno predvsem od
cene, ki jo zanjo odštejemo, stroškov
obnove in vzdrževanja, višine najemnin, zasedenosti nepremičnine in
seveda načina financiranja. Odvisna
Marko Ploj
Finančna hiša, d. o. o.
pa je tudi od tega, koliko časa vanjo
vložimo. Obnova, vzdrževanje, iskanje
najemnikov in podobno lahko namreč
vzamejo veliko časa in živcev.
Zakaj sploh investirati v
nepremičnine?
Nepremičnine veljajo za dolgoročno stabilno in varno naložbo. So dobra zaščita
pred inflacijo, hkrati pa prinašajo redni
dohodek iz najemnin.
V nadaljevanju si bomo ogledali izra-
180.000,00 (kredit)
Financiranje
88.120,00 €
160.000,00
180.000,00
Vir: C&P Consulting AG
140.000,00
160.000,00
* Izračunana pri 4,5% letni obrestni meri; obrestne mere lahko rastejo in padajo;
120.000,00
trenutna
obrestna mera je okrog 2,75% (jan. 2012)
140.000,00
Kredit
** Izračunana pri 1,5% letni rasti
100.000,00
120.000,00
Sprememba vrednosti nepremičnine in višine
kredita
Vrednost
nepremičnine
Kredit
Sprememba
vrednosti
nepremičnine
in
višine
kredita
80.000,00
100.000,00
Vrednost nepremičnine
60.000,00
180.000,00
80.000,00
Sprememba vrednosti
180.000,00
40.000,00
160.000,00
60.000,00
nepremičnine in
160.000,00
20.000,00
40.000,00
140.000,00
višine kredita
140.000,00
0,00
20.000,00
120.000,00
120.000,00 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21
Kredit
0,00
100.000,00
Kredit
Vrednost nepremičnine
100.000,00
Vrednost nepremičnine
80.000,00 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21
80.000,00
60.000,00
60.000,00
40.000,00
40.000,00
20.000,00
20.000,00
0,00
0,00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21
1Sprememba
3 5 7 9 najemnin
11 13 15 17
19 21
in kreditnega
obroka
čun donosnosti naložbe prek enega izmed podjetij, ki se ukvarja z omenjeno
celovito ponudbo nepremičnin.
V zgoraj navedenem izračunu smo kupili stanovanje v vrednosti 115.700 €.
40.000 € smo imeli lastnega kapitala,
za preostali del pa smo najeli kredit
(88.120 €). Za mesečni obrok kredita moramo odšteti 495 €, 432 € prejmemo iz najemnine, 60 € pa moramo
vsak mesec doplačati. Skupaj smo torej vložili 54.400 € lastnega kapitala za
nepremičnino, ki bo čez 20 let vredna
okrog 155.830 € (ob upoštevanju 1,5 %
letne rasti cen nepremičnin). Donos na
kapital torej znaša več kot 7 %.
Na naslednjih slikah je še grafično prikazana predvidena sprememba
vrednosti nepremičnine in višine kredita ter sprememba najemnin in kreditnega obroka.
Če želimo varno naložbo in nimamo
časa za upravljanje nepremičnine, se
lahko torej obrnemo na katero izmed
podjetij, ki se ukvarjajo s tem. Podjetij, ki bi ponujala tako celovite storitve v
Sloveniji, žal še ni. To je predvsem posledica nesorazmernosti med najemninami in cenami nepremičnin (prenizko
donosnostjo) ter premajhnega tržišča.
Ko se bodo cene prilagodile razmeram
na tržišču, se bodo morda takšna podjetja pojavila tudi pri nas.
Sprememba najemnin in kreditnega obroka
Sprememba
najemnin in
kreditneg
obroka
8.000,00
8.000,00
7.000,00
7.000,00
6.000,00
6.000,00
5.000,00
5.000,00
4.000,00
Na jemnina
Sprememba najemnin in kreditnega obroka Obrok kredita
jemnina
Sprememba najemnin in kreditnega obroka Na
4.000,00
3.000,00
8.000,00
8.000,00
3.000,00
2.000,00
7.000,00
7.000,00
2.000,00
1.000,00
6.000,00
6.000,00
1.000,00
0,00
5.000,00
5.000,00
0,00 1 3 5 7
4.000,00
4.000,00 1 3 5 7
Vir:3.000,00
C&P Consulting AG
3.000,00
2.000,00
2.000,00
1.000,00
1.000,00
0,00
0,00
1 3 5 7
Obrok kredita
9
11 13 15 17 19 21
9
11 13 15 17 19 21
9
11 13 15 17 19 21
Na jemnina
Na jemnina
Obrok kredita
Obrok kredita
12-2011 / 01-2012
Hausbau 77