Saksfremstilling Grinda II

Halden kommune
Arkivkode:
170/0163
Arkivsaksnr:
2013/7321-66
Journal dato:
13.05.2015
Saksbehandler:
Inger Helene Kjerkreit
Utvalgssak
Utvalg
Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø
Utvalgssak
2015/46
Kommunestyret
2015/61
Møtedato
02.06.2015
18.06.2015
Utsendte vedlegg
1
Plankart, datert 01.07.15 og sist revidert 20.05.15
2
Planbestemmelser, datert 01.07.14 og sist revidert 20.05.15
3
Planbeskrivelse datert 01.07.14 og sist revidert 12.05.15
4
Illustrasjonsplan, datert 02.07.14 og sist revidert 21.01.15
Ikke utsendte vedlegg
Rapport: Markteknisk undersökningsrapport, (MUR) - Inhouse tech, datert
21.03.14
• Notat: Vurdering av fundamentering för nytt bostadsområde i Grinda, Halden
kommune - Inhouse tech, datert 04.11.14
• Notat: Støyberegning Grinda II ved Øbergveien - Asplan Viak, datert 08.12.14
• Rapport: Arkeologisk registrering - Fylkeskonservatoren, datert 19.05.14
(Alle dokumenter ovenfor finnes i ePhorte sak 2013/7321-45)
•
• Innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn
(Finnes i ePhorte sak 2013/7321-56)
•
Brev fra Statens vegvesen, datert 20.05.15
Forslag til detaljregulering for Grinda II - 2. gangs behandling
Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling.
Sammendrag av saken:
Planområdet ligger ved Øbergveien, nord for Grindtjern og syd for Løkkebergveien/
baptistmenighetshuset. Det har et areal på ca. 38 daa og omfatter i hovedsak gnr. 170 bnr. 163, samt
deler av gnr/bnr 146/7, 146/12, 170/26. Området er i dag ubebygd, og er i ferd med å gro igjen.
Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av området til boligformål, med
rekkehusbebyggelse. Planen åpner for etablering av inntil 50 boenheter.
Oppstart av planarbeidet ble varslet ved brev datert 19.12.13 til berørte parter/offentlige instanser, og
ved kunngjøring i lokalavisen og på kommunens hjemmeside samme dag. Planforslaget ble fremmet
for 1.gangs behandling i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 03.02.15 (PS 2015/08), og
lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 13.02.15 – 29.03.15.
Det har kommet inn 7 uttalelser til planforslaget i høringsperioden, hvorav en innsigelse. Som følge
av disse uttalelsene er det foretatt noen mindre justeringer av bestemmelsene og plankartet.
Justeringene fremgår av saksfremstillingen og reviderte plandokumenter følger vedlagt. Statens
vegvesen frafalt 19.05.15 sin innsigelse. Administrasjonen anbefaler at planforslaget egengodkjennes.
Rådmannens innstilling:
I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling §12-12 godkjennes forslag til
detaljregulering for Grinda II (plan-ID G-689). Plandokumentene består av plankart og
bestemmelser begge datert 01.07.14 og sist revidert 20.05.15, samt planbeskrivelse datert 01.07.14
og sist revidert 12.05.15.
Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 02.06.2015
Behandling:
Terje Lie (H) fremmet rådmannens innstilling.
Ved votering ble forslaget fra Lie enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling §12-12 godkjennes forslag til
detaljregulering for Grinda II (plan-ID G-689). Plandokumentene består av plankart og bestemmelser
begge datert 01.07.14 og sist revidert 20.05.15, samt planbeskrivelse datert 01.07.14 og sist revidert
12.05.15.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 18.06.2015
Behandling:
Anne-Kari Holm (SP) fremmet rådmannens innstilling.
Forslaget fra Holm ble enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling §12-12 godkjennes forslag til
detaljregulering for Grinda II (plan-ID G-689). Plandokumentene består av plankart og
bestemmelser begge datert 01.07.14 og sist revidert 20.05.15, samt planbeskrivelse datert
01.07.14 og sist revidert 12.05.15.
Saksutredning:
Bakgrunn
Når det gjelder bakgrunnen for planarbeidet vises det til saksutredningen i hovedutvalg for plan,
teknisk, landbruk og miljøs sak 2015/8 (møte 03.02.15) og planbeskrivelsen som følger vedlagt.
Vurdering
Halden kommune har mottatt 7 uttalelser til planforslaget ved høring og offentlig ettersyn. Disse er
oversendt planutarbeider LARK landskap DARK-gruppen/ SG Arkitekter AS til kommentar.
Statens vegvesen har hatt innsigelse til planen. Etter justering av plandokumentene ble denne trukket
19.05.15. Vilkårene for at kommunestyret skal kunne egengodkjenne reguleringsplanen er dermed
oppfylt.
Som en følge av innsigelsen samt faglige råd i uttalelsene er det foretatt noen mindre justeringer av
plankart og bestemmelser. Disse framgår av saksfremstillingen. De reviderte plandokumentene følger
vedlagt.
Alle uttalelsene er kommentert nedenfor.
Statnett, datert 16.03.15
Statnett påpeker at de har en kraftledning med et klausulert byggeforbudsbelte på ca. 40 meter
gjennom området, og at tiltak i dette beltet skal godkjennes av Statnett. Viser til generelle regler for
krav til mannskap, gjennomføring av terrengendringer samt bruk av maskiner og sprengning innenfor
30 meter fra nærmest faseline. Forutsetter at de fortsatt får tilgang til alle anlegg for drift og
vedlikehold. Statnett ønsker videre å henvise til Statens Strålevern sine anbefalinger; dersom
magnetfelt i nye boliger eller skoler/barnehager kan komme til å overstige 0,4 uT (mikro Tesla) skal
det utredes tiltak som kan bidra til å unngå dette.
Kommentar:
Det er markert faresone rundt høyspenttraséen og gitt bestemmelser om at alle tiltak innen sonen skal
godkjennes av linjeeier, jf. planbestemmelse §9.2. Tiltakshaver er i tillegg, via reguleringsarbeidet,
orientert om reglene for tiltak innenfor 30-meterssonen. Byggegrensen for boligene er lagt i tråd med
kommuneplanens hensynssone for kraftlinjen, dvs. 30 m fra senter linje. Dette ansees å være
tilstrekkelig avstand til kraftlinjen.
Fylkesmannen i Østfold, datert 27.03.15
1. Fylkesmannen mener deler av planbeskrivelsen er vanskelig å forstå pga. språk/uttrykksform.
Ber om at div. nasjonale føringer innarbeides som føringer for planarbeidet i
planbeskrivelsens kap. 4. RPR for areal- og transportplanlegging må erstattes av SPR for
samordnet bolig, areal- og transportplanlegging fra 2014. Ikke relevante planer, retningslinjer
og bestemmelser kan fjernes fra planbeskrivelsen.
2. Mener det bør vurderes en høyere arealutnyttelse, med mindre grunnforholdene setter
begrensninger i forhold til dette. Det bør settes minimumskrav for utnyttelse av feltene i
tillegg til maksimal utnyttelse. Beskrevet utnyttelse foreslås som minimumskravet.
3. Planens løsning mht. støyforhold omtales som positiv.
Kommentar:
1. Språkbruken i planbeskrivelsen er strammet noe opp, henvisning til nasjonale føringer
innarbeidet og ikke relevante planer, retningslinjer og bestemmelser er fjernet.
Planarbeidet ansees å være i tråd med nasjonale føringer.
2. Fylkesmannen ønsker å sikre en høyere utnyttelse av området. Forslagsstiller påpeker at det
ligger en begrensning i hva man kan bygge pga. de geotekniske forholdene, og hva som vil
være regningssvarende i forhold til dette. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) setter
også begrensninger. Lekeplassarealet er tilstrekkelig, men bør ikke reduseres, jf.
fylkeskommunens uttalelse under. Foreslått utnyttelse, som vil gi ca. 2,5 boenheter pr. daa
byggbart areal, ansees derfor å være tilstrekkelig i dette området. Utbyggere forsøker
normalt å utnytte tomtene maksimalt, og en ser ikke behov for å sette krav til minimum antall
boenheter på dette feltet.
Østfold fylkeskommune, datert 27.03.15
Fylkeskommunen påpeker at planen er godt gjennomarbeidet, og legger opp til gode
forbindelseslinjer for myke trafikanter. Normalt ville de hatt innsigelse til planen ut fra arealmessige
grunner, da kommuneplanens arealkrav mht. lekeplasser ikke ansees oppfylt. Slik planen er utformet
vil man imidlertid, dersom felles uteoppholdsareal medregnes, sikre tilstrekkelig areal til lek og
opphold. Som et minimum må det i bestemmelse §5.2 tas inn krav til opparbeidelsesgrad for
uteoppholdsarealene (f_BUT_1-5).
Fylkeskonservatoren uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt.
Kommunen kan for fylkeskommunens del egengodkjennes.
Kommentar:
Det er tatt inn rekkefølgekrav som sikrer at uteoppholdsarealene skal opparbeides før det gis
brukstillatelser, jf. planbestemmelse § 3.e. I tillegg er det lagt inn krav om at uteoppholdsarealene
skal opparbeides parkmessig, jf. bestemmelse §5.2 siste punktum.
Statens vegvesen, datert 08.04.15
Vegvesenet har innsigelse til planen pga. manglende rekkefølgebestemmelse til opparbeidelse av
holdeplass for buss. Har også innsigelse til planen fordi det mangler en bestemmelse med krav om at
Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for alle tiltak på og langs fv. 103 før gjennomføring.
Påpeker at det bør stilles krav til utformingen av sykkelparkeringsplassene, og at det bør reguleres inn
frisiktsoner også for interne veier og gang- sykkelanlegg i planområdet. Vegvesenet mener hensynet
til støy er godt ivaretatt, men at det må tas inn en bestemmelse som sikrer at retningslinjer for
behandling av luftkvalitet (T-1520) i arealplanlegging ivaretas i reguleringsplanen.
Kommentar:
Det er lagt inn rekkefølgekrav, jf. planbestemmelse § 3.a, som sikrer opparbeiding av universelt
utformet bussholdeplass. Bussholdeplassen er også omarbeidet ved mer detaljert regulering i
plankartet. Det er i tillegg lagt inn krav om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplaner for alle
tiltak langs fv. 103 – jf.§3.a. Statens vegvesen trakk, v. brev datert 19.05.15, sin innsigelse etter å ha
blitt orientert om disse endringene.
Det er i tillegg tatt inn bestemmelser om luftkvalitet og en henvisning til T-1520, samt bestemmelser
mht. krav om hvordan sykkelparkeringene bør utformes – jfr. planbestemmelser §§ 4.d og 5.1 – siste
punktum.
Naturvernforbundet i Halden, datert 26.03.15
Naturvernforbundet registrerer at det fortsatt reguleres dyrkbar jord til boligformål i Halden. Påpeker
at jordet er gjengrodd med kanadagullris som er en svartlistet hageplante. Viser til problematikk mht.
gjenbruk av matjorden. Påpeker at det i den geotekniske utredningen konstateres at området ikke
ligger i faresone for kvikkleireskred, men at grunnforholdene gis kategorien «betydelig risiko» i
ROS-analysen. Det synes som det er blitt mer våtmark i området etter at kommunen etablerte en
pumpestasjon v. Øbergveien. Det stilles spørsmålstegn ved hva årsaken kan være. Videre spørres det
om Halden kommune vil forlange en grundig undersøkelse av kapasiteten på rørsystemet under
riksveien og jordet til Bekkevold, med hensyn på volumøkning av overflatevannet som vil komme.
Minner om at kommunen tidligere har hatt erstatningskrav pga. setninger i hus i boligfeltet Harekas i
samme område.
Naturvernforbundet konkluderer med at jordet på Grinda II fortsatt bør benyttes til produksjon av mat
og at det bør tilbakeføres til jordbruksformål, ikke minst fordi dette kan virke som et risikoprosjekt.
Kommentar:
Området er dyrkbar mark, men er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan. I
kommuneplanen er området avsatt til bebyggelse og anlegg og fremtidig boligbebyggelse.
Planforslaget følger dermed opp tidligere arealbruksvedtak for området.
Det er lagt inn en ny planbestemmelse, §4. i, som stiller krav til håndtering av masser med
kanadagullris, slik at spredning av denne problemplanen skal unngås.
ROS-analysen påpeker at bygging i området mht. grunnforholdene i utgangspunktet utgjør en
betydelig risiko. Ved å dimensjonere laster fra bygg riktig og legge restriksjoner på terrenginngrep
vil risikoen reduseres til et akseptabelt nivå. Det er lagt inn en ny bestemmelse, §4c, 2 – 4 punktum,
som skal sikre økt fokus på grunnforholdene ved byggesaker. Mht. vannproblematikk vises det til
kommentar til Tore Hoells uttalelse under.
Inga og Arne Bekkevold, datert 18.03.15
Opprettholder sine merknader innsendt ved varsel om oppstart av planarbeidet ang. mulighet for
oppfylling i søndre del av egen tomt samt innregulering av plass for støyskjerm syd for tomten. Ber
om at utbygger sørger for oppfylling og oppføring av støyskjerm ved utbygging. Ønsker at veien om
mulig reguleres utenfor deres tomt, og at adkomst til deres eiendom/ lastebilparkering i
Løkkebergveien 42 skal skje gjennom KV3.
Kommentar:
Planavgrensningen følger reguleringsplangrensen for Grinda, vedtatt 29.09.2005. Det er ikke rom
for eller ønskelig å justere veiens plassering. Veiformålet har samme avgrensning som i gjeldende
regulering, bortsett fra at fortauet nå legges på nordsiden av veien. Denne endringen ansees å være
en fordel for Bekkevold, mht. hans bekymring for støy. Evt. oppfylling på eiendommen kan vurderes i
bygge-/anleggsperioden. Trafikkøkningen forbi Bekkevold som følge av boligutbyggingen på Grinda
II ansees å være beskjeden. En kan ikke se behov for innregulering av støyskjerm ved Bekkevolds
tomt pga. dette.
Lastebilparkering og skissert ønsket adkomst til Løkkebergveien 42 ligger utenfor planområdet, men
planforslaget hindrer ikke adkomst til eiendommen via vei KV3.
Tore Hoell, datert 24.03.15
Hoell er nærmeste nabo syd for feltet. Påpeker at det har blitt mer oppstuvning av vann på deler av
hans eiendom, kan nå karakteriseres som myr, etter kommunens bygging av pumpestasjonen ved
Øbergveien. Stiller spørsmålstegn ved hvem som har ansvar for å løse vannproblematikken. Foreslår i
tillegg å beholde turveien slik den er i dag, ved å justere på lekeplassens plassering.
Kommentar:
Det stilles krav gjennom planbestemmelsene om at takvann og overflatevann skal infiltreres i
grunnen på egen tomt eller ledes bort til bekk, og at bortledning av overvann og drensvann skal skje
slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper (jfr. §4 e). Denne bestemmelsen skal sikre
at det ikke oppstår problemer mht. vannsituasjonen som følge av utbyggingen på Grinda II. Hvordan
dette konkret skal løses utredes ikke gjennom reguleringsplanen, men må klargjøres på
byggesaksnivå.
Det er et godt innspill å samordne lekeplass og turvei, men lekeplassen foreslås likevel ikke flyttet.
Avgjørende for plasseringen er at den blir sentralt lokalisert i forhold til boligene den skal betjene.
«Turveifunksjonen» ivaretas gjennom planområdet på gangveier.
Annet
Det gjøres oppmerksom på at illustrasjonsplanen ikke viser maksimal utnyttelse, men en
situasjon med noe færre boenheter (5 stk.) enn det planen åpner for.
Konklusjon
Administrasjonen mener planforslaget kan egengodkjennes med de endringer som fremgår av
saksfremstillingen og som er innarbeidet i vedlagte reviderte plandokumenter.
Dokumentet er elektronisk godkjent av:
Ulf Ellingsen
Morten Høvik