Tendencias

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Tendencias

Tendencias
Informe Inmobiliario
05
Tendencias 05
Informe Inmobiliario
Oficinas en España / CB Richard Ellis S.A.
Pz. Pablo Ruiz Picasso, s/n
Torre Picasso, planta 27
28020 Madrid
Teléfono: 91 598 19 00
Fax: 91 556 96 90
Avenida Diagonal, 605, 8º - 6º
08028 Barcelona
Teléfono: 93 444 77 00
Fax: 93 419 02 85
Paseo Marítimo, 21
07014 Palma de Mallorca
Teléfono: 971 456 768
Fax: 971 456 898
Avenida Ricardo Soriano, 72
29600 Marbella, Málaga
Teléfono: 95 276 51 30
Fax: 95 276 58 30
Pº de la Alameda, 35 bis, 3º dcha.
46023 Valencia
Teléfono: 96 316 28 90
Fax: 96 316 28 91
Don Cristian, 2-4
Edificio Málaga Plaza
Planta 1. Oficina 37-38
29007 Málaga
Teléfono: 95 207 07 10
Fax: 95 207 17 05
Av. de Castilla, 2
Parque Empresarial San Fernando
Edificio Italia
28830 San Fernando de Henares, Madrid
Teléfono: 91 678 20 78
Fax: 91 676 56 27
Women’s Network
Carolina Muñoz-Torrero,
directora de Marketing y Comunicación
de CB Richard Ellis
Cada mes de junio un comité de expertos de CB Richard Ellis comienza a sugerir asuntos y autores
para la siguiente edición de Tendencias. En esta ocasión y como punto de partida debíamos enmendar
la crítica más atinada que nos había llegado sobre las cuatro ediciones anteriores, la que hablaba de
una alarmante escasez de autoras en la publicación.
La crítica era incontrovertible, de manera que hicimos propósito de enmienda y empezamos a sugerir
candidatas. En unos pocos minutos teníamos prácticamente cubierto con mujeres el listado de temas
previstos. Así que decidimos ir un poco más lejos y elaborar un Tendencias exclusivamente femenino.
Surgió como una simple llamada de atención hacia nosotros mismos y como un homenaje a las profesionales del sector inmobiliario. Sin más.
Existe la idea preconcebida de que el nuestro es un sector con escasa presencia femenina. Puede
que haya sido así en otra época, pero desde luego ahora no. En CB Richard Ellis España el 52% de
los profesionales somos mujeres, y lo somos también el 34,5% de las personas con responsabilidades
ejecutivas. Son unas buenas cifras de partida, que figuran entre las mejores de los más de cincuenta
países donde estamos presentes, y estoy segura de que seguiremos mejorándolas año tras año.
Nuestra compañía fomenta la igualdad de oportunidades y aplica en todo el mundo un mismo programa, Women’s Network, que redobla esfuerzos para seleccionar, fidelizar y promover la carrera
profesional femenina en el ámbito de la consultoría inmobiliaria. Se considera una de las prioridades
estratégicas de la firma a largo plazo, porque impulsar la carrera profesional de las mujeres es la mejor
manera de maximizar el talento.
La hora de los activos inmobiliarios
Hecha esta digresión, me corresponde repasar la gran línea argumental de esta quinta edición de
Tendencias. Contrastada y corroborada la globalización inmobiliaria y la salida al exterior de los promotores españoles, el sector parece haber vuelto los ojos hacia el producto. Se busca ahora cualificar,
optimizar y modernizar los activos inmobiliarios. Es la hora de la calidad, de la planificación estratégica
y de la diferenciación respecto a la competencia. La mayoría de nuestras articulistas desarrolla esta
idea central desde diferentes puntos de vista.
Además, el optimismo parece volver a instalarse en el ámbito inmobiliario. En general, las respuestas
al Barómetro sectorial han sido este año bastante más positivas que en los dos ejercicios anteriores. Para los directivos, la aproximación patrimonialista al sector vuelve a ganar empuje, al igual que
aumenta la confianza hacia las oficinas y los inmuebles industriales.
Se desarrollan también el alquiler de vivienda protegida y la nueva normativa de valoración inmobiliaria,
dos de los aspectos de mayor trascendencia para el futuro inmediato. Repasamos además el mercado residencial en Varsovia, los precios residenciales europeos y las oportunidades de negocio en
China y la India. E intentamos explicarles el porqué del creciente interés de los promotores por entrar
en Francia. Creo que un año más hemos conseguido abrir para ustedes todas las varillas del abanico
inmobiliario. Confío en que el resultado final será de su agrado.
4 | Tendencias 05
Sumario
Firmas
Concha Piñera. Preparar el salto
Concha Osácar. El alquiler de vivienda, un mercado
inexistente en España
Mª Josefa Carolina Pérez. Registro de la Propiedad
y seguridad inmobiliaria
Tercer Barómetro Inmobiliario
De la cautela al optimismo
Mercados e ideas
Isabel Benéitez. Consultoría y ahorro de costes
Adriana Alonso-Oñarra. El canon de las oficinas
Sonia Orengo. Gestión patrimonial, más valor durante
más tiempo
Mercado internacional
06
20
36
46
Mercado nacional
64
Patricia Olazarri. El sector terciario se fortalece
Annalisa Leone. Oficinas en Madrid: la recuperación va
por barrios
Dolors Jiménez. Barcelona, suma de fortalezas
Sandra López. La apuesta de los hoteles especializados
Montse Lyon. Barcelona y la expansión industrial
Patricia Gª de Ponga. Las NIC: un nuevo lenguaje
Inmaculada Escámez. Arco mediterráneo, suma y sigue
Ana Rodríguez Avial. Con los pies en el suelo
Piezas
98
Ana Colom. Espacio comercial y costes de mantenimiento
Belén Bedate. Cómo comprar módulos de oficinas
María Luz Gómez. Comunicar de puertas adentro
Janet Stewart Goatly. Parismanía
Imke Buttkus. Imshala
Cristina Montoro. La hora de China y la India
Irene Martínez. Más euroalzas residenciales
Anna Starczewska. Vivir en Varsovia
SUMARIO | 5
Firmas
Preparar el salto
El mercado inmobiliario está entrando en un nuevo
ciclo expansivo, muy diferente al anterior. Como
se avecinan muchas novedades, anticiparse y
establecer la estrategia idónea se está convirtiendo
en la clave del éxito.
Concha Piñera,
directora de Servicios Centrales
de CB Richard Ellis
6 | Tendencias 05
Es probable que 2005 pase a la crónica inmobiliaria como un ejercicio de transición. Los
precios de oficinas en alquiler empezaron a
remontar, la inversión en centros comerciales
aumentó significativamente y los inmuebles
industriales se han consolidado como pieza
necesaria en las carteras más eficaces. Todo
parece indicar que la situación será aún mejor
este año, como han certificado los directivos
inmobiliarios que opinan en el Tercer Barómetro Inmobiliario de CB Richard Ellis, que encontrará unas páginas más adelante.
Estamos entonces ante una nueva fase expansiva del mercado, un nuevo ciclo alcista que
pondrá punto final a la atonía en que el sector
se ha mantenido a partir de 2001. Hace cinco
años se dijo que en esta década los ciclos inmobiliarios iban a ser más suaves y de menor
duración que en los diez años anteriores, y los
hechos parecen habernos dado la razón.
Sea como fuese, en estos cinco años se han
producido novedades de mucho mayor calado,
cuyo verdadero alcance sólo empezará a verse
en los próximos años. Los cambios han afectado
en primer lugar a los agentes inmobiliarios. Las
principales compañías han cambiado de accionistas de referencia, de dimensión y de objetivos. Muchas de ellas han salido al exterior, y sus
estrategias y formas de aproximarse al negocio
inmobiliario resultan ahora muy diferentes.
El departamento de Capital Markets de CB
Richard Ellis ha destacado recientemente que
muchos promotores empiezan a plantearse
acortar los plazos de maduración de sus activos. Incluso podría empezar a generalizarse
la venta de edificios de oficinas aún en ejecución, para llaves en mano, e incluso la venta
de proyectos residenciales completos en fase
de licencia, que interesarían tanto a los fondos
inmobiliarios españoles como a inversores
privados.
También han cambiado la presencia y la filosofía de los fondos de inversión nacionales y
extranjeros. Los fondos alemanes han pasado
en este periodo de una posición neta claramente compradora a otra vendedora. Puede haber
influido en ello el exceso de liquidez que se ha
ido formando en estos años en el mercado de
inversión, y la cada vez menor oferta de productos de calidad en los principales mercados.
Diversificación y nuevos actores
Otros inversores internacionales han tomado el
relevo de los alemanes. En oficinas tienden a
concentrarse en la periferia de las principales
ciudades, y están dispuestos a asumir más riesgos. Además confían en la diversificación: a los
institucionales les empieza a interesar invertir en
fábricas en operaciones superiores a los veinte
millones de euros, y por debajo de esa cantidad
se plantean operaciones de logística. Entre los
más activos podrían citarse algunos fondos de
países de Oriente Próximo, así como fondos de
pensiones australianos e inversores sindicados
irlandeses. Además, por vía indirecta, muchos
fondos de pensiones se plantean invertir en
España a través de gestores de inversión, una
tendencia que crecerá bastante más a medio
plazo.
Novedades hay también entre los inversores
nacionales. Los recientes cambios normativos
Muchos promotores
empiezan a
plantearse acortar
los plazos de
maduración de sus
activos
FIRMAS | 7
Firmas
podrían facilitar el salto cualitativo final de los
fondos inmobiliarios españoles. Asimismo, los
inversores privados y la atención de las family
offices al sector inmobiliario se han consolidado
en estos años, y son segmentos muy activos
actualmente. Otros instrumentos de inversión
y sociedades de patrimonio inmobiliario dieron
sus primeros pasos el año pasado. Obtuvieron
un éxito inusitado, y su cuota de negocio también va a crecer de una forma muy acusada en
los próximos años. Por último, es probable que
comiencen a verse operaciones con derivados
inmobiliarios, y muchas otras fórmulas como
los fondos cerrados, los especializados por
productos y los de nuevos mercados geográficos. Y a medio plazo, es más que probable
un desarrollo con una estructura de Real Estate
Investment Trust (REITs) similar a la de otros
países europeos.
Si hace cinco años se vivió el auge de las desinversiones inmobiliarias de grandes corporaciones y empresas, ahora sucede algo similar con
las sociedades de capital riesgo. Durante 2005
se realizaron numerosas compras de empresas
en España, y cada vez es más frecuente que se
pongan en el mercado los activos inmobiliarios
no estratégicos de las empresas adquiridas. La
venta es una manera de optimizar el valor de
esos activos a través de operaciones de sale &
leaseback. El año pasado se cerraron varias de
primer nivel, y asistiremos a muchas más este
año y los próximos.
Otro de los factores emergentes ha sido el de los
cambios de uso de oficinas a residencial en el
centro urbano de Madrid y Barcelona. Los promotores nacionales han intensificado su apuesta
por esta opción, al hilo de la escalada de precios
de la vivienda, y ese interés ha alterado la dimensión y la oferta de oficinas en las zonas centrales
de negocios. Por ejemplo, en Madrid sólo la
vuelta al mercado de oficinas de segunda mano
evitará el desabastecimiento de superficies en
los puntos estratégicos de la ciudad.
La escasez de oferta en los interiores urbanos
está impulsando el alquiler de oficinas en la
periferia. En Madrid más de la mitad de las
operaciones de inversión llevadas a cabo el
año pasado se ubicaron en el margen exterior
8 | Tendencias 05
de la M-30. En Barcelona, durante el tercer trimestre de 2005 los
precios de alquiler de oficinas en las nuevas áreas de negocio
superaron por primera vez a los del centro de ciudad.
En Valencia se ha consolidado hace tiempo el gusto de la demanda
por desplazarse hacia las últimas construcciones destinadas exclusivamente a oficinas. El año pasado se incorporaron 40.000 metros
cuadrados de nuevas oficinas, y para este ejercicio se esperan
86.000 metros cuadrados más. En Palma de Mallorca sucede algo
parecido, por cuanto se comienza a notar interés por la promoción
de edificios exclusivos en la periferia, en áreas de uso terciario bien
comunicadas. El resultado es un previsible crecimiento de la demanda, de manera que si el parque actual de oficinas en la isla ronda los
130.000 metros cuadrados, para final de este año se espera haber
incorporado 60.000 metros cuadrados nuevos más.
Todos estos factores se verán multiplicados por el actual proceso de
modernización de los parques de oficinas, que suele resumirse en
la inauguración de las cuatro torres de oficinas en la antigua Ciudad
Deportiva del Real Madrid, prevista para 2008, y que supondrá el
auténtico espaldarazo para los mercados de oficinas nacionales.
Mucha más gestión
La inversión en centros comerciales ha vivido una auténtica edad
de oro en los últimos cinco años. El volumen total invertido en ese
periodo fue superior a cuatro mil millones de euros, el más alto de
toda Europa, con una notoriedad casi exclusiva de los inversores
internacionales. Al contrario de lo que habitualmente se piensa, el
sector está aún muy lejos de haber tocado techo, sobre todo en
determinadas comunidades autónomas del área mediterránea,
y a nivel general la actividad en el segmento a medio plazo está
garantizada.
Lo que ha empezado a producirse es cierto desplazamiento
hacia ciudades más pequeñas y susceptibles de desarrollos comerciales, así como la compra de centros comerciales antiguos
para rehabilitarlos, mantenerse en ellos a largo plazo, extremar la
gestión y mejorar los rendimientos. Junto a los parques de medianas superficies, la rehabilitación y el esfuerzo gestor van a ser
las próximas estrellas del sector.
Desde la perspectiva de una consultora inmobiliaria internacional,
el panorama de novedades que acabo de apuntar resulta el mejor
escenario de todos los posibles. Los factores enunciados hasta
aquí certifican la acelerada profesionalización que el sector inmobiliario ha completado en los últimos cinco años. La actividad es
cada vez más interdependiente, respecto a los demás segmentos
y con el conjunto de países. Requiere una aproximación sumamente reflexiva, que implica poner en contexto el mayor número de
datos y obliga muchas veces a disponer de una opinión externa e
independiente. Comprenderán nuestro entusiasmo, porque justo
ahí es donde empieza nuestro trabajo cotidiano. 
El alquiler de vivienda,
un mercado inexistente en España
El mercado de alquiler de vivienda en
España es escaso e ineficiente, y adolece
de una oferta que se sitúa claramente por
debajo de lo que sería deseable.
Concha Osácar,
consejera y miembro de la Comisión Ejecutiva de Lazora,
empresa dedicada a la vivienda protegida en alquiler
Además, el mercado de alquiler de vivienda
en España no cumple con sus fines esenciales:
permitir el acceso a la vivienda a personas con
menores ingresos, facilitar la movilidad laboral
y convertirse en una alternativa real a la propiedad, como vía de acceso a la vivienda.
En España, el porcentaje de población que vive en alquiler ha
pasado del 50% en 1950, a un porcentaje actual estimado inferior al 10%. En otros países europeos, como Francia o Alemania,
las tasas de vivienda en alquiler se elevan hasta el 50% ó 60%,
poniendo en evidencia el “modelo de propiedad” del mercado
español.
El precio de la vivienda en Europa
Luxemburgo
Berna
Madrid
Dublín
Londres
Estocolmo
París
Helsinki
Viena
Amsterdam
Atenas
Berlín
Lisboa
Bruselas
470.000
420.000
408.120
330.000
328.204
270.000
261.181
250.000
226.000
218.000
192.000
185.000
185.000
182.211
Luxemburgo
Suiza
España
Irlanda
Reino Unido
Suecia
Francia
Finlandia
Austria
Holanda
Grecia
Alemania
Portugal
Bélgica
Precio medio de una
vivienda en el país
335.000
327.500
207.579
225.000
224.356
201.000
176.000
129.000
160.000
217.000
160.000
130.000
100.000
141.121
Viviendas
en propiedad (%)
72
36,5
87
81
71
70
57
58
58
52,2
75
42
75
78
Fuente: Agencia Inmobiliaria ERA.
Precio medio de una
vivienda en la capital
FIRMAS | 9
Firmas
Precios de la vivienda. Tercer trimestre 2005.
Variación interanual
20%
15%
10%
0%
Objetivo: seis millones de viviendas en alquiler
La situación actual del sector inmobiliario presenta ahora otras
necesidades urgentes. Los últimos años del boom inmobiliario
han convertido en una necesidad, ahora más que nunca, el desarrollo de una oferta real de vivienda en alquiler.
Fuente: Ministerio de Vivienda.
10 | Tendencias 05
Fuente: BBVA.
Itr2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1994
Mar. 05
2
Dic. 04
0%
Dic. 03
3
Dic. 02
5%
Dic. 01
4
Dic. 00
10%
Dic. 99
5
Dic. 98
15%
Dic. 97
6
Dic. 96
20%
1995
Accesibilidad a la vivienda.
Precios de la vivienda/ingresos familiares
Evolución del precio de la vivienda en España
Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
5%
Cantabria
Castilla y León
Castilla La Mancha
Cataluña
C. Valenciana
Extremadura
Galicia
Los principales factores que han desincentivado el desarrollo del
mercado de viviendas en alquiler han sido: la escasa movilidad
geográfica en el trabajo; la regulación existente con anterioridad
a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en
la que existía un claro desequilibrio de derechos y obligaciones a
favor del inquilino; políticas de vivienda y fiscalidad favorables a
la compra, así como bajos tipos de interés y alargamiento de los
plazos de endeudamiento. A ello se ha sumado el mayor atractivo para los promotores inmobiliarios de la venta de vivienda.
De este modo, el mercado del alquiler ha quedado en manos de
propietarios particulares, lo que conlleva a una escasez de oferta
de calidad a precios atractivos.
En este sentido, cabe destacar la inexistencia en España de un
parque de vivienda protegida en alquiler, que permita a colectivos
con menores recursos, como jóvenes y personas mayores, el
acceso a una vivienda en alquiler.
España
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
¿Por qué el alquiler ha perdido tanto peso en España?
Precios de la vivienda y capacidad de compra.
Euros/m2
Con todo ello, se estima que España necesita
entre 4 y 6 millones de viviendas en alquiler,
frente a las 1,6 millones actuales. Sin ser posible
una solución a corto plazo, en los próximos 15
años el objetivo razonable hacia el que deberíamos encaminarnos es el de contar aproximadamente con un 80% de vivienda en compra y un
20% en alquiler.
2.500
2.000
1.500
1.000
El inversor en vivienda en alquiler
500
2004
1tr2005
Capacidad compra ingresos ponderados
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
Precio vivienda
Capacidad compra un solo salario
Fuente: Ministerio de Fomento. Datos primer trimestre.
Son múltiples los factores determinantes del crecimiento esperado del mercado de alquiler en los próximos años:
• Los niveles de precio alcanzados expulsan del mercado de la
vivienda en propiedad a determinados grupos sociales (personas con rentas limitadas, como, por ejemplo, los jóvenes y
otros colectivos que van en aumento). En determinadas ciudades el esfuerzo financiero en la adquisición se sitúa en niveles
superiores al 60%-70%, cuando lo recomendable es situarse en
niveles entre el 30% y el 40%.
• En los próximos años sería razonable esperar un repunte de los
tipos de interés, lo que provocaría como consecuencia directa
un mayor esfuerzo financiero para la adquisición de la vivienda.
• La nueva realidad sociodemográfica española, con un incremento considerable de hogares unipersonales, convierte el
alquiler en la modalidad adecuada de tenencia de la vivienda.
• Tendencia a una mayor movilidad laboral.
• Consenso en todas las Administraciones Públicas para establecer medidas que permitan desarrollar el alquiler en un
marco regulatorio atractivo y equilibrado entre arrendador y
arrendatario.
Hasta el pasado reciente, los propietarios
privados han sido los arrendadores tradicionales, pero por sus limitaciones financieras y de
gestión, no han alcanzado en su conjunto la
capacidad suficiente para desarrollar un mercado de alquiler con la dimensión, diversidad
y flexibilidad requeridas por una sociedad en
crecimiento, moderna y dinámica.
Indudablemente, la creación de la Sociedad
Pública de Alquiler (mediante el apoyo de
gestión y, especialmente, la seguridad jurídica
que prestará a los propietarios privados en sus
relaciones contractuales) contribuirá a movilizar,
en cierta medida, las viviendas hoy desocupadas y situarlas en el mercado. No obstante,
este proceso exigirá un período de prueba y
maduración, ya que su impacto final, teniendo
en cuenta la dimensión y características del
mercado, será limitado.
La alternativa necesaria para el desarrollo
efectivo de un parque de viviendas en alquiler
que cubra el territorio nacional y la diversa tipología de la demanda, la constituyen sin duda
los inversores institucionales: en concreto, los
fondos de inversión y las sociedades de capital
cerrado.
Las modificaciones recientemente introducidas
en su marco regulatorio relativas a tributación,
dimensiones, gestión de inversiones, desarrollo
de promociones, información pública…, representan tanto una actualización y modernización
de la normativa como, especialmente, una mayor flexibilidad que eliminan anteriores rigideces.
Todo ello permitirá consolidar la canalización
del ahorro a través de estas instituciones y, en
definitiva, configurar la inversión institucional
FIRMAS | 11
Firmas
inmobiliaria como uno de los pilares del sistema
financiero. A este respecto conviene resaltar que
el patrimonio de los fondos inmobiliarios españoles, pese a su significativo desarrollo en los últimos cinco años, habiendo alcanzado la cifra de
6.000 millones de euros, no representa todavía
el quince por ciento de los fondos alemanes. De
este volumen la inversión en vivienda representa
el 50%, centrándose casi exclusivamente en el
mercado libre.
Plan de Vivienda 2005-2008
Con el objetivo de estructurar adecuadamente
oferta y demanda las Administraciones disponen del Plan de Vivienda estatal y de los
correspondientes planes de las comunidades
autónomas. En este sentido, el pasado mes de
julio se aprobó el nuevo Plan de Vivienda 2005–
2008 que establece la política de distribución de
recursos públicos en los diferentes segmentos
del mercado de la vivienda.
El nuevo plan presenta entre sus objetivos
ampliar el peso de la vivienda en alquiler en el
conjunto de los mercados de vivienda. Para ello,
establece una serie de medidas suficientemente
flexibles para abordar la vivienda de alquiler en
las distintas tipologías, que permitan cubrir la
demanda de grupos de personas con diferentes niveles de renta y ampliar el abanico de las
superficies de las viviendas (que abarcan desde
los pequeños pisos, muy adecuados para la
primera fase de la independencia de los jóvenes
y de familias monoparentales, hasta superficies
que permitan albergar a familias numerosas).
También es de destacar la consideración del alquiler como fase previa al acceso a la propiedad,
a través de la inclusión de la figura de la opción
de compra o de la limitación en el precio de la
venta.
El Plan del Estado es muy abierto respetando
las competencias de las comunidades autónomas, pero para inversores institucionales con
vocación de inversión en todo el territorio nacional es conveniente que el marco jurídico y las
condiciones sean semejantes en las distintas
comunidades autónomas. Si las diferencias entre las comunidades son sustanciales, es muy
probable que el inversor institucional se dirija
hacia las regiones que abordan el problema con
visiones más realistas en detrimento de aquéllas, que aún teniendo los mismos objetivos,
tengan normas no adecuadas para canalizar la
inversión institucional. En estos casos, el peso
del desarrollo será solamente público y con la
limitación de recursos existentes la respuesta a
las necesidades podría ser limitada.
El Plan establece medidas con el objetivo de
movilizar suelo con destino exclusivo a viviendas protegidas. Una adecuada ejecución de
estas políticas conjuntamente con la regulación
establecida en la Ley de Suelo en preparación
será determinante para colocar en el mercado
el suelo necesario para desarrollar con éxito el
importante número de viviendas protegidas, y
especialmente de alquiler, que precisa el mercado español.
Las Administraciones están buscando nuevas
vías dentro de la normativa urbanística, con el
objetivo de maximizar el porcentaje de suelo
destinado a vivienda protegida en alquiler. En
este sentido, cabe destacar la iniciativa de algunas comunidades para, utilizando la fórmula del
derecho de superficie, destinar suelos dotacionales públicos al alquiler protegido.
Lazora, vivienda protegida en alquiler
El mercado del alquiler ha quedado en
manos de propietarios particulares, lo que
conlleva una escasez de oferta de calidad a
precios atractivos
12 | Tendencias 05
Finalmente, me permito hacer referencia a
una experiencia práctica que confirma satisfactoriamente las tendencias de modernización y cambio señaladas en los puntos anteriores. Hace apenas 18 meses se constituyó
en nuestro país una sociedad pionera en el
mercado inmobiliario Lazora, con la participación accionarial de importantes Cajas
de Ahorro y Fondos de Pensiones y bajo la
dirección corporativa de sociedades especializadas en gestión financiera e inmobiliaria. El
objeto exclusivo de Lazora es la promoción y
gestión de viviendas en alquiler protegido. La
primera fase, hasta el año 2008, contempla el
desarrollo de 3.000 viviendas. Si bien, hasta
el momento la sociedad ya tiene comprometido cerca del 50% del programa.
Por la configuración de su accionariado, sus
recursos financieros, técnicos, su capacidad de
gestión, y su concepto de vivienda protegida de
calidad, Lazora se ha constituido en referencia
de este importante segmento del sector inmobiliario, en el que confluyen una intensa demanda
social y la más alta prioridad de los objetivos de
las Administraciones Públicas. 
Libre
VPO
NS/NC
Andalucía
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla y León
Cataluña
Comunidad Valenciana
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
Ceuta y Melilla
Media nacional
0
20
40
60
80
100
800%
Total
700%
Libres
600%
VPO
500%
400%
300%
Fondos de Inversión
Inmobiliaria
Grupo financiero
Madrid Patri. Inmob. II
SCH Banif Inmobiliario
BBVA Propiedad F II
Segurfondo Invers.
Sap. BS. Inmobiliario
Agrupación F. Inmobil.
AC Patrimonio Inmobil.
Caja Madrid
SCH
BBVA
Inverseguros
Banco Sabadell
Bankpyme
Ahorro Corporación
Total
Patrimonio
(agosto 05) (*)
271.958
3.158.945
1.661.273
603.880
194.550
8.403
15.242
5.914.251
(*) Miles de euros.
200%
0%
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
100%
FIRMAS | 13
Firmas
Registro de la Propiedad
y seguridad inmobiliaria
Cuando una persona se plantea la compra de un
inmueble (una vivienda, por ejemplo), le surgen
cuestiones como: ¿dónde y cómo enterarme de
quién es el dueño? ¿Estará esa vivienda libre de
cargas? ¿Responde de algún embargo? ¿Tiene
alguna hipoteca? Cuando yo sea el propietario,
¿cómo puedo acreditarlo frente a los demás?
Mª Josefa Carolina Pérez Martín,
decana autonómica de Madrid del Ilustre Colegio
Nacional de Registradores de la Propiedad
Mercantiles y Bienes Muebles de España
Esta persona, posible adquirente, no sólo
busca el dato informativo de quién es el actual
propietario de la vivienda, sino que precisa
seguridad acerca de tal extremo. Necesita, en
suma, una institución que, haciendo prevalecer sus declaraciones, garantice respecto a
terceros quién es el propietario. En definitiva,
se trata de garantizar la seguridad en el tráfico
jurídico inmobiliario y de crear una certeza que,
al final, incentive el mercado.
Cuando se utiliza la expresión “seguridad jurídica”, normalmente se está haciendo referencia a
la seguridad del disfrute del derecho, y cuando
se dice que el individuo debe sentirse satisfecho con esa seguridad, no se está pensando
tanto en la tranquilidad que garantizan las leyes
penales como en la posibilidad que el individuo
tiene de ejercitar, sin trabas y amparado por el
14 | Tendencias 05
derecho público y privado, las facultades que
integran los derechos subjetivos.
La seguridad jurídica, en este sentido, consiste en
que no puede llevarse a cabo una modificación
desfavorable de la situación anterior de las relaciones patrimoniales de una persona sin el consentimiento de ésta. La seguridad del tráfico consiste
en que la previsible modificación de las relaciones
patrimoniales de una persona no pueda frustrarse
por circunstancias que le sean desconocidas a
esa persona. Es decir, podríamos diferenciar
entre una seguridad estática, dirigida a la protección de los titulares, y una seguridad dinámica, en favor de los adquirentes, protectora del
tráfico jurídico. Cabe decir que la “seguridad
jurídica” sobre todo en el ámbito del derecho
privado, puede resultar perjudicada por aquella
normativa que se establece, precisamente, para
proteger la “seguridad del tráfico jurídico”, y constituye para el
legislador una cuestión de política jurídica determinar el marco de
funcionamiento y las preferencias.
A estas cuestiones los estados responden con diversas formas
organizativas. Podríamos decir, grosso modo, que hay dos sistemas organizativos de garantizar la seguridad en el tráfico: el seguro de títulos (que funciona en Estados Unidos y que se articula
a través de compañías aseguradoras) y el Registro de la Propiedad que, a su vez, tiene diversas modalidades organizativas.
Seguro de títulos
Este procedimiento parte de la innecesariedad del Registro Público.
El adquirente de un derecho sobre inmuebles (tanto pleno como
limitado) corre el riesgo de que un tercero, ajeno a la relación contractual de adquisición y desconocido para el adquirente, incoe, con
posterioridad a la conclusión del contrato, una reclamación judicial o
extrajudicial, basada en un mejor derecho incompatible o preferente
respecto del adquirido. Pues bien, este riesgo se configura como
un “daño” sobrevenido, susceptible de seguro, lo mismo que cualquier otro que pueda afectar a la persona o al patrimonio de quien
adquiere. Sobre esta base conceptual, el proceso de protección del
adquirente se fundamenta en la contratación de una póliza con una
compañía especializada, de forma que, en caso de que el riesgo se
materialice y el daño efectivamente se produzca, la privación del derecho adquirido o la pérdida de la preferencia inicialmente prevista
se indemnice de acuerdo con la póliza suscrita. La contratación del
seguro se convierte en una operación indispensable para el funcionamiento del mercado.
Tipos de registros de la propiedad
1º. Los llamados registros de documentos (Francia, Italia, Bélgica)
en los que la preferencia de los derechos se determina por la fecha
de presentación en el registro (principio de prioridad) y cuyo efecto
fundamental es que los actos o contratos no inscritos no perjudican los derechos adquiridos por un tercero, en virtud de otros
que sí lo han sido, aunque los primeros sean de fecha anterior.
La inscripción en estos sistemas no determina la adquisición del
derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no
inscrito frente a un tercero que ha inscrito. En estos sistemas no se
atribuye a la inscripción el efecto de la presunción de exactitud sino
únicamente el de inoponibilidad. La limitación de efectos hace que
la calificación del registrador sea más limitada.
2º. Los registros de derechos, que unen a los principios de inoponibilidad y prioridad, los de legitimación y fe pública registral.
La doctrina más autorizada opina que este tipo
de registro, el que otorga una mayor protección
al tráfico jurídico inmobiliario, es el que confiere
una mayor seguridad a la sociedad y, como
consecuencia de ello, al mercado, tanto en el
ámbito inmobiliario como del crédito hipotecario. El sistema registral así configurado, como
registro de derechos, consigue que la propiedad y demás derechos reales sean mucho mas
seguros y, en consecuencia, el tiempo de recuperación de la garantía mucho menor, ya que
la depuración de tales derechos realizada por
el Registro y la fiabilidad de los pronunciamientos registrales basados en las presunciones
que establecen los principios de legitimación
y fe pública registral, permiten procedimientos
judiciales muy rápidos de ejecución, a diferencia de los registros de documentos donde, en
el procedimiento de ejecución, puede acabar
cuestionándose todo, incluida la existencia y
pertenencia del propio derecho que se ejecuta.
Basten de ejemplo los gráficos de la página
siguiente.
FIRMAS | 15
Firmas
Deuda hipotecaria sobre PIB-2003
Tipos hipotecarios-Tipo interbancario (1999-2003)
%
%
80
2,5
70
2,0
60
50
1,5
40
1,0
30
20
0,5
10
0,0
0
Fuente: European Mortgage, Press Release, octubre 2004. AFI.
En España, esta finalidad la cumple el Registro de la Propiedad (configurado como un
registro de derechos) informando de quién es
el propietario, y garantizando, de acuerdo con
la ley, que tal información se presume exacta y
que está bajo la salvaguarda de los tribunales;
es decir, el registro garantiza el contenido de
esa publicidad, permite conocer quién es el
titular (el dueño de la vivienda que pretendemos
adquirir), si esa finca está o no libre de cargas
(hipotecas, embargos, etc.) y, una vez que se
ha adquirido el inmueble, si se inscribe (ya que
la inscripción es voluntaria) la adquisición (la
compra) produce efectos frente a terceros y es
la forma de acreditar frente a los demás que se
es el dueño.
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria consagra el
principio de legitimación, que quiere decir que
los asientos del registro se presumen exactos
y veraces y, como consecuencia de ello, al
titular registral reflejado en los mismos se le
considera legitimado para actuar en el tráfico
16 | Tendencias 05
Fuente: ECB, bancos centrales de los diferentes países y AFI.
y en el proceso como tal titular, es decir, tanto
en el ámbito extrajudicial como en el judicial y
en la forma que el mismo asiento determina. El
artículo dota, al que aparece como titular, de
una legitimación para actuar, prescindiendo de
si se tiene o no la titularidad real (establece una
presunción iuris tántum de que el derecho existe
y pertenece al titular registral con la extensión y
contenido que determine el asiento).
Los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria son
las piedras angulares sobre las que descansa
el sistema registral. El artículo 32 que consagra el principio de inoponibilidad resuelve el
conflicto o colisión de títulos en favor de quien
primero inscribe. El artículo 34 establece el
principio de fe pública registral al establecer
que: El tercero (es decir cualquier posible adquirente) que adquiere de buena fe y a título
oneroso de una persona que en el registro
aparece con facultad para transmitir, si inscribe
su adquisición, es mantenido en ella, aunque
después se anule o se resuelva la adquisición
de su otorgante por causas que no consten en
el registro.
El tercero protegido es, pues, toda la sociedad,
cualquier miembro de ella que, con los requisitos de buena fe y título oneroso, consulta el
registro y confía en su contenido. Es decir, se
hacen prevalecer los pronunciamientos registrales para proteger al adquirente que confió en
ellos. El contenido del Registro se independiza
del documento que lo motivo. La labor investigadora y aseguradora de quien desee realizar
una transacción queda reducida a una simple
solicitud de información registral, porque idealmente todo aquello que no conste en la inscripción registral no afecta al tercero que desee
adquirir el derecho.
Imaginemos que A vende a B, en fraude de
acreedores (es decir, A para evitar que le embarguen un bien, se lo vende a B, que conoce
esta situación). El posible tercer adquirente,
llamémoslo C, desconoce el fraude. C consulta el registro para comprar su vivienda
y aparece como titular B. C compra a B la
vivienda, actuando de buena fe (desconoce
las relaciones entre A y B) y a título oneroso,
e inscribe. Su adquisición, es decir, su compra, será eficaz (seguirá siendo válida) y no
se verá afectada por la rescisión de la venta
entre A y B. Si C no inscribe en el registro,
sí podría afectarle la rescisión de la compra
entre A y B, porque al volver la finca a nombre
de A los acreedores de A podrán anotar, por
ejemplo, un embargo y, como consecuencia
de la ejecución de dicho embargo, verse C
privado de la vivienda.
Tendencias actuales
Además de esta función básica que cumple
el Registro de la Propiedad, y que consiste
en asegurar el tráfico jurídico (buena prueba
de ello es que estamos exportando nuestro
sistema a multitud de países que quieren
conseguir u optimizar esta finalidad), tratamos
de mejorar el servicio, incorporar a la finca
una información más amplia de su situación,
no sólo en el plano del derecho privado-civil
(propiedad, cargas, etc.) sino en el plano del
derecho público, tan interrelacionado hoy con
el derecho privado, donde el contenido de los
derechos viene delimitado por la función social
de los mismos. Inciden, pues, en el derecho
hipotecario materias como patrimonio histórico, agricultura, ordenación del territorio, medio
ambiente o infraestructuras. Hacer constar
este tipo de situaciones contribuye a asegurar la efectividad de sus medidas y, por otro
lado, permite al usuario conocer, no sólo la
titularidad y cargas de una finca, sino también
El artículo 38 de
la Ley Hipotecaria
consagra el
principio de
legitimación, que
quiere decir que los
asientos del registro
se presumen
exactos y veraces
FIRMAS | 17
Firmas
las facultades o limitaciones que se deriven de la legislación
sectorial que le sea aplicable. Por ejemplo, son el reflejo de las
situaciones urbanísticas de las fincas, si están incluidas o no
en una unidad de actuación, si se ha iniciado un proceso de
expropiación, si existen servidumbres de huellas sonoras de
vertidos o, en el caso de las urbanas, las limitaciones de uso, si
son viviendas de protección oficial.
La implantación de las nuevas tecnologías nos permite acercarnos al usuario y perfeccionar el servicio:
Así, a través de la página web del Colegio de Registradores
(www.registradores.org) existe la posibilidad de:
• Conocer si una finca pertenece a un determinado registro u otro.
• Obtener notas de localizacion de titularidades en los diferentes
registros.
• Solicitar y obtener publicidad, notas simples informativas, tanto
del registro de la propiedad como del mercantil y de bienes
muebles (siendo el tiempo medio de contestación de dichas
solicitudes de 8 horas) a traves del FLOTI, fichero localizador
de titularidades inscritas; del FLEI, fichero localizador de entidades inscritas, y del FLOMI, fichero localizador de muebles
Inscritos.
Con la implantación del sistema
Geobase podemos adjuntar a
la nota simple un plano con la
situación físico-real de la finca
• Con la implantación del sistema Geobase, incorporación de las
bases gráficas a los registros, que permite la identificación de las
fincas georreferenciadas, podemos adjuntar a la nota simple un
plano con la situación físico-real de la finca, además de la jurídica.
• A través de otro programa colegial (Hermesweb), https:
/www.registradores.org/scr/HermesWeb, se puede hacer la
presentación de los documentos, por vía telemática, con firma
electrónica reconocida.
• Consultar las guias colegiales, entre otras Cómo comprar una
vivienda en España paso a paso.
El Sello de Calidad Registral
La creciente relevancia de internet como medio para la realización de toda clase de negocios y actos jurídicos, ha venido chocando en no pocas ocasiones con la desconfianza y suspicacia
de los consumidores y usuarios de los servicios telemáticos, lo
cual ha supuesto un importante freno para el despegue definitivo
de comercio electrónico. Los usuarios de los diferentes servicios
de la sociedad de la información demandan instrumentos de
18 | Tendencias 05
garantía para el tráfico telemático fácilmente
accesibles y que, de algún modo, sirvan para
paliar la asimetría de información que los navegantes a menudo encuentran en su relación con
las empresas y organismos que operan a través
de internet.
Con el Sello de Calidad se pone a disposición
de las sociedades con página corporativa en
internet, una auténtica “marca de garantía“ que
éstas pueden solicitar a los registradores, a fin
de que las personas que visiten su página web
tengan acceso a una información contrastada
y respaldada por la información del Registro
sobre los datos de la sociedad.
Mediante esta herramienta de seguridad jurídica,
los visitantes de la página web de las empresas
licenciatarias del Sello de Calidad pueden acceder al texto íntegro de los Estatutos Sociales de la
empresa, a la información financiera disponible
en el Registro Mercantil, al nombre o nombres
de dominio utilizados por la compañía para su
presencia en internet, y todo ello desde la web de
la compañía donde se inserta el sello de calidad
“Registros Mercantiles de España”.
Todo ello sin perjuicio del desarrollo informático
desde el Servicio de Sistemas de Información
(S.S.I.), que es el núcleo tecnológico de nuestra
institución, de los programas de ámbito interno
como son: Ágora Exterior (Programa Integral
para la Gestión de los Registros de la Propiedad, Programa Integral para la Gestión de Registros Mercantiles, Programa Integral para la
Gestión de Registros de Bienes Muebles), Proa
(Aplicación para la Gestión de Oficinas Liquidadoras) y Digreg (Proyecto de Digitalización de
los Archivos, hoy concluido).
Estas breves notas están escritas con el ánimo
de facilitar al lector un acercamiento y una mayor
comprensión del Registro de la Propiedad. Están
escritas huyendo del tecnicismo y del lenguaje
técnico-jurídico en la medida de lo posible. Existen ciertas formalidades inevitables a la hora de
dedicarnos a una disciplina, pero tampoco está
mal, de vez en cuando, salir de los dogmas y ser
algo heterodoxo.
Por último decir que, incardinado con estas
funciones de garantía y de seguridad del tráfico
jurídico-inmobiliario, y con la función de publicidad que José Manuel García García define
como “la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia
real para producir cognoscibilidad general erga
onnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada, el registro
cumple también una función de control en la
aplicación de las normas, es decir, un control
de legalidad y, además, con mayor intensidad,
se trata de conseguir una protección de los
consumidores y usuarios, ya que a través de
la calificación registral se tratan de excluir y de
que no accedan al registro aquellas cláusulas
(habituales en la contratación en masa, que
están ya predispuestas a los destinatarios finales-consumidores) que son abusivas y que
suponen una imposición al ciudadano que está
más desprotegido. 
FIRMAS | 19
Tercer Barómetro Inmobiliario CB Richard Ellis
De la cautela al optimismo
Los directivos inmobiliarios han recuperado la confianza
en la economía y vuelven a considerar cruciales para su negocio
la perspectiva patrimonialista y la promoción de proyectos.
20 | Tendencias 05
La mayoría se plantea salir a los países del Este,
espera que este año sea mejor que los dos
anteriores y confía en incrementar la facturación y los beneficios. Se piensa además que la
recuperación se extenderá a todos los sectores
inmobiliarios, y que los parques empresariales
y la vivienda turística pueden dar la sorpresa.
Ocho de cada diez directivos opinan que los
precios residenciales seguirán subiendo, aunque lo harán por debajo del 10% anual, y que se
iniciarán menos viviendas.
En esta tercera entrega, han contestado al
Barómetro 259 directivos de compañías inmobiliarias y ejecutivos con responsabilidades
inmobiliarias en empresas y entidades financieras. De los altos cargos que han respondido, el
36% son mujeres. Las más de treinta preguntas
del cuestionario se corresponden en su mayoría con las de los dos años anteriores, lo que
permite comparar año a año los niveles de confianza de los profesionales inmobiliarios, tanto
respecto a su sector como sobre la marcha
general de la economía.
El resultado es un desplazamiento casi unánime de la cautela al optimismo. Sobre ejercicios
completos, la situación inmobiliaria en 2005 ha
merecido una valoración de 3,78 puntos sobre
5, la más alta en la historia del Barómetro. Y
sobre previsiones de ejercicios actuales, 2006
despierta también las mejores expectativas:
3,41 puntos sobre 5, frente a la media de 3,26
puntos del año anterior.
Las previsiones incluso son más favorables
cuando los directivos repasan sectores inmobiliarios concretos. Por primera vez en el
Barómetro, más de la mitad de los directivos
cree que el espacio que necesitarán este año
las empresas será mayor que el del año pasado, y lo estiman así tanto en oficinas como en
inmuebles industriales y en locales comerciales.
En centros comerciales se espera un ejercicio
similar al de 2005, aunque casi la mitad de los
directivos prevé aumentos de rentas en los centros de grandes ciudades, así como alzas de la
demanda y de nuevos proyectos en los centros
comerciales de nuevas urbanizaciones.
Además, el incremento de quienes han cambiado de opinión resulta muy estimable. Un
56,7% de los directivos espera mayor demanda
La situación inmobiliaria en 2005 ha merecido una
valoración de 3,78 puntos sobre 5, la más alta en
la historia del Barómetro
de oficinas en 2006, 21,6 puntos porcentuales más que hace un
año. Confía en una mayor demanda de inmuebles industriales el
54,2% de los entrevistados, con una subida de 32,8 puntos porcentuales en un año, y el optimismo ha aumentado 28,7 puntos
porcentuales entre quienes creen que habrá mayor demanda de
locales comerciales este año, y que ahora representan el 56,5%
del total.
Respecto a ediciones anteriores, empiezan a cambiar también
las estrategias empresariales más admiradas por los directivos,
quizá como respuesta al exceso de liquidez del mercado y a la
escasez de producto. Las salidas al extranjero y las fusiones y
compras de compañías son las novedades a las que se asigna
más relevancia: en ambos casos 2,83 puntos sobre 5. Respecto
al año pasado, las salidas a otros países han subido quince centésimas de punto, mientras que las fusiones han descendido siete centésimas. Y en cuanto a perfiles empresariales, la estrategia
patrimonialista casi iguala este año en relevancia a la estrategia
multiproducto, y la mayor subida porcentual de relevancia se
asigna a la estrategia de compra de activos, que sube 33 centésimas de punto.
BARÓMETRO | 21
Tercer Barómetro
¿Cómo calificaría usted la situación de la economía
española al final del año pasado?
2003
60
50
20
Mejor
Igual
Peor
0
2004
Seguirá como
hasta ahora
Se recortará
Mejoría económica
80
2005
2004
65,2
63,4
60
56,7
2006
70
34,1
50
27
40
Se acelerará
22 | Tendencias 05
7,8
9,2
16,9
19,7
30
0
1,4
46,1
Aumentará
¿Cómo cree que evolucionará el PIB en 2006?
10
2005
10
0
20
Por encima
del 3%
12,7
10
30
2006
22,5
32,4
26,7
10
9,1
12,7
30
Entre
el 2,6%
y el 3%
30
40
40
40
Entre
el 2,1%
y el 2,5%
¿Cómo cree que evolucionará este año el diferencial de
crecimiento español respecto al resto de Europa?
50
50
4
4,6
2,8
Entre
el 1,6%
y el 2%
23,9
2004
Inferior
al 1,5%
52
60,6
60
2005
58,5
2006
70
0
35,3
Muy mala
¿Cómo prevé que evolucionará la economía este año?
80
5,6
0
1,4
0,8
Mala
25,4
Regular
52,1
Buena
1,1
0
Excelente
0
10
12,2
20
6,5
5,6
4,1
20
35,5
31
37,7
28,9
30
18,3
30
20
2005
40
40
0
2006
50
50
10
60
45,7
2004
55
60
65,9
74,7
70
2005
59,2
80
¿Cómo cree que evolucionará el IPC este año?
No experimentará Se desacelerará
variaciones significativas
Tres de cada cuatro directivos calificaron como buena la situación
de la economía española al cierre de 2005, casi nueve puntos
porcentuales más que el año anterior. El 73,3% de la muestra opina además que este año la economía evolucionará igual o mejor,
con casi seis puntos porcentuales de incremento. Ocho de cada
diez piensan que el Producto Interior Bruto crecerá este año igual
o más deprisa que en 2005, catorce puntos porcentuales por encima que en el anterior Barómetro. La mitad de los encuestados
cree que España mantendrá como hasta ahora su diferencial de
crecimiento respecto al resto de Europa. El control de la inflación
se ha convertido en único reducto del escepticismo. Seis de cada
diez directivos dan por hecho que los precios de consumo crecerán por encima del 3% en 2006, y tres más de cada diez esperan
una subida entre el 2,6% y el 3%.
Valore de 1 a 5 puntos la evolución del sector inmobiliario
en el último ejercicio
Valoración media de la confianza en el ejercicio actual
3,5
2003
30
30
3,34
3,26
2,5
2,0
30,2
35,1
40
3,41
3,0
42,7
2004
46
2005
50
50
1,5
16,6
13,8
17,2
1,0
0,5
0,0
2004
2,5
4,0
55
2004
2,65
Valoración media de los últimos ejercicios inmobiliarios
2005
2,8
3,0
2006
2,42
3,5
2,79
5
2,77
3,02
2,98
4
2,83
2,67
2,93
3
2,7
2,65
1,7
2
2,98
1
2005
Valore de 1 a 5 puntos la relevancia
para el sector inmobiliario de las siguientes novedades
2,83
2,9
0
1,6
1,7
0
5,1
10
2,0
3,5
3,78
3,0
3,68
1,5
3,65
2,5
1,0
5
0
1,4
15,3
11,6
6,7
10
6,6
Residencial
4
Oficinas
3
Locales
comerciales
2
10
Inmuebles
industriales
1
20
4,4
11,7
12
8,1
11,5
30
Hoteles
1,7
10
2005
40
2,1
1
13,3
9,5
20
2006
50
24,1
25,5
30
70
60
35
40
2004
5
38,3
50
2005
50
56,2
2006
¿En qué área tiene previsto su empresa algún
plan para salir al extranjero?
8,7
60
60
Valore de 1 a 5 puntos la evolución que prevé este año
para el sector inmobiliario
Desinversiones de
Administraciones
Públicas
2003
63,6
2004
6,7
2005
Centros
comerciales
0,0
Internet como
herramienta
de ventas
0,5
Desinversiones
de grandes
empresas
0,0
1,0
5,6 4,1 6,5
Salida al
extranjero
0,5
1,5
Fusiones
y compras
de compañías
2,0
0
2006
8,3
20
BARÓMETRO | 23
Tercer Barómetro
2004
2,8
2,5
2,8
2,47
2,69
Estrategia
de compra
de activos
2005
2,83
2,75
2,57
2,47
2,69
2,89
Estrategia
de rotación
de activos
2,5
2,93
2,71
2,84
2,93
2,88
2,91
3,0
2006
Estrategia
patrimonialista
3,5
2,97
3,07
3,01
¿Qué importancia asigna este año a los siguientes
perfiles de compañías inmobiliarias?
2,0
1,5
1,0
Salida al
extranjero
Estrategia
de reserva
de suelo
Estrategia
multiproducto
0,0
Estrategia
de promoción
de proyectos
0,5
¿Cómo estima que será este año la facturación
de las inmobiliarias respecto al año pasado?
2006
2004
21,2
16,7
20,8
30
14,6
14,1
12,3
13,3
18,3
30
20
2005
33,5
40
49
50
50
0
Mucho mayor Algo mayor
Igual
1,5
3
1,7
10
Algo menor Mucho menor
¿Cómo estima que será este año el beneficio neto
de las inmobiliarias respecto al del año pasado?
24 | Tendencias 05
18,3
2004
9,9
Mucho mayor Algo mayor
Igual
1
0
2,9
10
0
2005
24,1
39,6
21,2
21,7
14,6
11,7
20
21,4
30
Más de la mitad de los
directivos cree que el espacio
que necesitarán este año las
empresas será mayor que el del
año pasado
2006
28,1
40
37,2
48,3
50
Algo menor Mucho menor
2,9
2,89
2004
2,78
2005
2,65
2,35
2,5
2,6
2006
2,88
2,77
2,73
3,01
2,82
3,04
2,85
3,0
2,85
3,5
3,07
Valore de 1 a 5 puntos la evolución este año
de los siguientes agentes inmobiliarios
2,0
1,5
1,0
0,5
Fondos
Agencias
Consultoras
de inversión de Propiedad inmobiliarias
inmobiliaria Inmobiliaria
La situación inmobiliaria general se considera todavía mejor. Uno
de cada dos ejecutivos ha calificado con cuatro puntos sobre
cinco la evolución sectorial en 2005. La media final ha sido de
3,78 puntos sobre cinco, diez centésimas más que hace un año
y quince centésimas más que hace dos. El 35% de los directivos
puntuó también con cuatro sobre cinco las previsiones para
2006, y la media se situó en 3,41 puntos sobre cinco, la mayor en
los tres años del Barómetro.
La salida al extranjero se evalúa como novedad inmobiliaria
de mayor calado para el futuro, junto a las fusiones y compras
de compañías. Seis de cada diez inmobiliarias participantes
en la encuesta planean cerrar en el exterior alguna operación
de oficinas en 2006. Un 11,6% se plantea invertir en el sector
¿Cuál de estos ámbitos geográficos tendrá
un comportamiento más dinámico este año?
¿En qué país tendrá España un comportamiento
inmobiliario más activo este año?
80
2006
70
70
2005
51,1
2006
2005
40
Andalucía Baleares Barcelona
Madrid
Valencia
Otros
0
Alemania
Francia
2,9
3
1,7
5,1
10
11,6
20
6,7
5,8
1,7
0,7
1,7
6,6
20
13,3
15,4
24
30
25
30
17,6
40
22,6
50
0
60
50
60
10
residencial foráneo, casi cuatro puntos porcentuales menos
que hace un año, y el 10% estudia invertir en otros países en
inmuebles industriales, casi nueve puntos porcentuales más
que hace un año.
Un 56,7% de la muestra cree que los países del Este serán el principal polo de atracción inmobiliaria para las empresas españolas,
cinco puntos porcentuales más que hace un año, y uno de cada
cuatro opina que será Francia. Sobre cuál será el ámbito geográfico español que se comportará mejor en 2006, siete de cada diez
directivos creen que será la Comunidad de Madrid, seguida de la
Comunidad Valenciana, con un 13,3% de pronósticos, y Andalucía, con un 6,6%, aunque cada una de estas dos ha bajado casi
nueve puntos porcentuales respecto al año anterior.
51,8
Promotoras
56,7
Constructoras
5
0,0
Italia
P. del Este Reino Unido
BARÓMETRO | 25
Tercer Barómetro
Uno de cada dos directivos está persuadido de que la facturación
y el beneficio neto de las inmobiliarias será este año algo mayor
que el anterior. Y sobre agentes sectoriales, se piensa que 2006
va a ser el año de las constructoras, a las que se asigna una
valoración de 3,07 puntos sobre 5, con 22 centésimas más que
hace un año. Las promotoras remontan hasta 2,85 puntos sobre
5, y las consultoras inmobiliarias bajan a la tercera posición, con
2,78 puntos sobre 5.
La sorpresa de los parques
empresariales
3,5
Las variaciones en la corriente de opinión
inmobiliaria llegan también a los distintos segmentos. La rehabilitación y las residencias de
tercera edad continúan siendo los sectores más
valorados, aunque retroceden respecto a años
anteriores y su distancia respecto a los demás
se ha acortado de forma sustancial. La mejora
más acusada se produce en parques empresariales, cuya valoración ha pasado de 2,8
puntos sobre 5 hace un año a 3 puntos sobre
5 en esta ocasión. Sube también ligeramente la
valoración de la vivienda turística, que aumenta
tres centésimas hasta 3,08 puntos sobre 5, y se
recupera en primera vivienda, que crece nueve
centésimas, hasta 2,86 puntos sobre 5. La
confianza en oficinas, inmuebles industriales y
centros comerciales se mantiene, mientras que
desciende ligeramente la de locales comerciales y, de forma algo más intensa, la de hoteles.
2,86
2,77
2,8
2,64
2,56
2,41
2,44
3,08
3,05
2,88
3,14
3,33
3,06
3,02
2,95
3,01
2,7
2,76
2,95
2,84
2,8
3,3
2004
2,46
2,41
2,42
2,8
2,95
2,95
2,5
2005
3
2006
3,0
3,4
Valore de 1 a 5 puntos la evolución este año
de los siguientes segmentos inmobiliarios
2,0
1,5
1,0
0,5
ica
da
tu
rís
t
ie
viv
a
Vi
vi
en
er
im
Pr
sd
cia
Re
sid
en
nd
a
ad
ed
e
3ª
Ho
ac
lit
ha
bi
te
ió
le
s
n
s
le
cia
er
Re
sc
ro
Ce
nt
sc
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cia
ia
str
ia
ar
es
pr
em
le
le
s
le
as
in
fic
O
es
rq
u
Pa
s
0,0
En su opinión, el espacio de oficinas que necesiten
las empresas este año será respecto al anterior
60
26 | Tendencias 05
30
18,2
20
3,3
10
0
Mayor
2004
44,3
37,1
40
46,7
2005
18,6
La rehabilitación y las
residencias de tercera edad
continúan siendo los sectores
más valorados, aunque
retroceden respecto a años
anteriores
35,1
40
56,7
50
2006
Igual o similar
Menor
Califique la evolución este año de las rentas
de oficinas en alquiler en las siguientes zonas
60%
63,3
60
63,3
70%
Descenderán mucho
Descenderán ocasionalmente
43,3
50%
La mejora más
acusada se
produce en parques
empresariales
Seguirán igual
26,7
10
13,4
20
ZCN
Centro
Periferia
0
0
0
3,3
0
0
3,3
10%
Aumentarán con suavidad
Aumentarán significativamente
13,3
13,4
20%
16,7
23,3
30%
0%
26,7
40%
P. Emp.
Califique la evolución este año de las operaciones de inversión
en oficinas en las siguientes zonas
53,3
60%
46,7
Seguirán igual
ZCN
Centro
23,4
6,7
3,3
6,7
3,3
3,3
6,7
10
10
3,3
0%
Periferia
13,3
20%
20
23,3
26,7
20
30%
10%
33,4
40%
43,3
43,3
50%
Descenderán mucho
P. Emp.
Califique la evolución este año de la oferta de oficinas
en las siguientes zonas
26,7
20
Periferia
3,3
0
3,3
6,7
6,7
3,3
Centro
13,3
16,6
ZCN
0
0%
0
10%
6,7
20%
Seguirán igual
26,7
30
40%
30%
56,7
36,7
50%
Descenderán mucho
43,3
46,7
53,3
60%
P. Emp.
BARÓMETRO | 27
Tercer Barómetro
Califique la evolución este año de la demanda de oficinas en las siguientes zonas
Descenderán mucho
56,7
56,7
46,7
50%
53,3
60%
40%
30
16,7
0
6,7
6,7
6,6
6,7
3,3
3,3
6,7
10
0%
ZCN
Centro
Periferia
P. Emp.
Califique la evolución este año de la absorción de oficinas en las siguientes zonas
80%
70
Descenderán mucho
63,3
63,3
70%
60%
46,7
50%
40%
Seguirán igual
33,3
Las salidas al
extranjero y las
fusiones y compras
de compañías son
las novedades a las
que se asigna más
relevancia
16,7
26,7
3,3
10%
13,3
30%
20%
30
Seguirán igual
13,3
13,3
0
3,3
6,7
20
3,3
3,3
6,7
6,7
6,7
3,3
10%
10
20%
6,7
20
30%
0%
ZCN
Centro
Periferia
P. Emp.
Califique la evolución este año de la tasa de vacíos en las siguientes zonas
80%
43,4
30%
28 | Tendencias 05
ZCN
13,3
0
0
3,3
6,7
10
10
13,3
6,6
10
0
0%
3,3
10%
20
20%
Seguirán igual
30
33,3
36,7
43,4
50%
46,7
60%
40%
Descenderán mucho
70
70%
Centro
Periferia
P. Emp.
Califique la evolución este año de la nueva construcción de oficinas en las siguientes zonas
63,4
70%
Descenderán mucho
50%
40
Seguirán igual
13,3
0
0
3,3
3,3
ZCN
20
23,3
10
10
13,3
16,7
0
0%
10
10%
16,7
30%
20%
30
33,3
40%
46,7
46,7
60%
Centro
Periferia
P. Emp.
Oficinas, la buena estrella
Los directivos vuelven a confiar en las oficinas. Un 60% espera
ligeras subidas de rentas este año en la zona central de negocios
(un 17% más que hace un año), y un 13,4% más espera que el
aumento incluso sea acusado. La mayoría piensa que las operaciones de inversión seguirán igual o aumentarán con suavidad,
y que la demanda se incrementará bastante en la zona central
de negocios, y algo en el centro urbano y en los parques empresariales. Se pronostica también una absorción alta en el distrito
central de negocios, así como descensos de la tasa de vacíos
en los interiores urbanos y un posible repunte ocasional en la
periferia. En general, se esperan menos nuevos proyectos que
hace un año en los distintos distritos y, sobre todo, en las zonas
centrales de negocio.
En inmuebles industriales la situación es parecida. Un 37,5% de los
encuestados espera ligeras subidas de rentas (un 12,5% más que
en 2005), un 41,7% cree que la tasa de vacíos industriales descenderá con suavidad (este año lo cree un 13,13% más de directivos
que hace un año), y el 45,8% del total espera que la construcción
de inmuebles industriales crezca este año (en 2005 lo esperaba
menos de la mitad de directivos, sólo el 21,43%). En locales comerciales sucede prácticamente lo mismo, con alguna contada
variación. El 43,48% de los directivos espera subidas de rentas, y
un 39,13% cree que aumentarán las operaciones de inversión en
este segmento.
En su opinión, el espacio de inmuebles industriales que
necesiten las empresas este año será respecto al anterior
80
2006
70
60
2005
2004
60,7
54,2
50
45,8
46,7
40
40
30
20
21,4
17,9
13,3
10
0
0
Mayor
Igual o similar
Menor
BARÓMETRO | 29
Tercer Barómetro
58,3
41,7
45,8
41,7
45,8
12,5
12,5
30 | Tendencias 05
0
Construcción
0
0
Vacíos
0
0
Absorción
0
Demanda
0
Oferta
Se esperan más
operaciones de
inversión en centros
comerciales en las
grandes ciudades
4,2
4,2
8,3
8,3
8,3
12,5
12,5
12,5
0
Inversiones
0
4,2
0
Rentas
0%
20%
10%
29,2
30%
Seguirán como en 2005
29,2
29,2
40%
33,3
37,5
45,8
50%
Descenderán mucho
50
58,3
60%
54,2
En su opinión, este año los siguientes aspectos
de inmuebles industriales serán respecto al año anterior
Centros comerciales,
a la expectativa
La mayoría de encuestados cree que las rentas de los centros
comerciales de las grandes ciudades subirán moderadamente
en 2006, y que seguirán igual o subirán con suavidad en el resto
de capitales y en las nuevas urbanizaciones. Se esperan más
operaciones de inversión en las grandes ciudades y menos en
las nuevas urbanizaciones. Se piensa también que la demanda
aumentará en las nuevas urbanizaciones, y con menor intensidad
en el resto de capitales y en las grandes ciudades. La absorción
de superficies en los centros seguirá igual o crecerá algo en las
grandes ciudades y en las nuevas urbanizaciones, la tasa de vacíos se mantendrá igual y las nuevas construcciones de centros
tenderán a concentrarse en las nuevas urbanizaciones.
En su opinión, el espacio de locales comerciales que necesiten
este año las empresas respecto al anterior será
100%
2004
52,17
21,7
13,04
13,04
17,39
0
0
8,7
4,35
uc
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Co
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De
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13,04
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17,4
0
Ab
0
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4,3
ón
8,7
17,4
a
0
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0
0
8,7
8,7
8,7
0
0
0%
Menor
Inv
Igual o similar
0
Re
nta
s
13,9
11,2
20%
4,4
10
Mayor
47,8
39,13
33,3
40%
20
0
47,8
43,5
39,1
27,8
30
60%
4,35
40
69,57
65,2
69,57
80%
Va
c
2005
83,9
2006
0
58,3
55,5
56,5
60
50
Califique la evolución este año de los siguientes apartados
de locales comerciales
Descenderán mucho
En su opinión, este año el número de aperturas de
centros comerciales será respecto al año pasado
Menor
52,6
57,9
Resto
capitales
36,8
Zonas
secundarias
0
0
5,3
5,3
5,3
15,8
Grandes
ciudades
0
0%
5,2
10%
0
14,3
5,2
Igual o similar
26,3
31,6
20%
10
Mayor
15,8
31,1
31,1
30%
19
31,6
20
52,6
36,8
50%
37,8
40
0
60%
40%
50
30
2004
0
63,2
60
2005
66,7
70
Califique la evolución este año de las rentas de centros
comerciales en las siguientes zonas
5,3
2006
47,4
80
Nuevas
urb.
Descenderán mucho
BARÓMETRO | 31
Tercer Barómetro
Califique la evolución este año de las operaciones de inversión
en centros comerciales en las siguientes zonas
50%
Grandes
ciudades
Resto
capitales
31,6
15,8
15,8
5,3
0
0
0
0
Zonas
secundarias
Nuevas
urb.
Descenderán mucho
42,1
Zonas
secundarias
Nuevas
urb.
63,2
0
21
15,8
Zonas
secundarias
0
0
5,3
Resto
capitales
10,5
15,8
15,8
15,8
5,3
Grandes
ciudades
0
0%
0
0
10%
0
5,3
0
5,3
0
26,3
20%
10,5
0
5,3
Resto
capitales
15,8
30%
15,8
15,8
21
40%
Nuevas
urb.
Descenderán mucho
Descenderán mucho
32 | Tendencias 05
52,6
36,9
60%
26,3
0
Grandes
ciudades
68,4
70%
50%
15,8
30%
68,4
47,35
47,35
52,6
52,6
40%
Califique la evolución este año de la absorción de superficies en
centros comerciales en las siguientes zonas
80%
50%
10%
Resto
capitales
Califique la evolución este año de la demanda de superficies en
20%
15,8
5,3
Grandes
ciudades
Descenderán mucho
60%
0
0%
0
0
Nuevas
urb.
15,8
21
10,5
5,3
5,3
Zonas
secundarias
20%
10%
0
0
5,3
5,3
10,5
10,5
30%
10%
0%
47,4
52,6
31,6
40%
21
21
50%
26,3
26,3
26,3
31,7
31,7
60%
20%
0%
63,2
70%
68,5
42,1
42,1
42,1
47,4
80%
40%
30%
Califique la evolución este año de la oferta de superficies en
Se piensa que 2006
va a ser el año de
las constructoras
Resto
capitales
Zonas
secundarias
Nuevas
urb.
Descenderán mucho
42,11
21
26,3
0
0%
68,5
68,4
0
0
10%
Grandes
ciudades
Resto
capitales
5,3
5,3
5,2
10,5
5,3
15,8
0
20%
0
Grandes
ciudades
0
10,5
0
0
0%
5,3
10%
10,5
20%
10,5
30%
10,5
10,5
30%
5,3
10,5
40%
5,3
40%
15,8
50%
21,1
50%
21,1
60%
15,8
60%
52,6
70%
10,5
15,8
73,7
63,1
73,7
70%
80%
68,4
80%
Califique la evolución este año de la nueva construcción de
15,8
Califique la evolución este año de la tasa de vacíos en centros
comerciales en las siguientes zonas
Zonas
secundarias
Nuevas
urb.
Descenderán mucho
BARÓMETRO | 33
Tercer Barómetro
39,1
40%
39,1
40
39,2
A su juicio, el precio medio de las viviendas
en España durante 2006
35%
2005
29
2004
23,7
30%
12,5
10,5
13
12,5
20%
0
rm
a
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4,4
a
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4,4
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2,6
e
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15
5
%
10%
5%
12,5
17,5
25%
15%
2006
sc
en
de
rá
0%
Pe
Los directivos inmobiliarios participantes en el
tercer Barómetro dan una vuelta de tuerca más
a la desaceleración de los precios residenciales. El 39,1% cree que la subida en 2006 estará
entre el 5,1% y el 10%, prácticamente la misma
proporción que el 40% de 2005 y el 39,2% de
2004. La principal diferencia está en que este
año otro 39,1% de los encuestados cree que
subirá sólo hasta un 5%, mientras que en 2005
sólo lo pensaba el 17,5% de los directivos, y un
año antes el 23,7%. Un 13% más espera descensos de precios este año, mientras que en
2005 lo esperaba un 12,5% del total de directivos, y en 2004 el 29%.
La desaceleración prevista se extiende también
al número de viviendas iniciadas. Para 2006 un
65,2% de los directivos espera que la cifra baje,
y sólo un 26,1% confía en que siga igual. Cambian también los argumentos para explicar las
alzas de precios residenciales. La principal causa sigue siendo el precio del suelo, aunque su
peso relativo desciende, y se asigna ahora más
protagonismo a la mejora de las condiciones hipotecarias. Parece como si se pensara que las
condiciones del mercado están variando hacia
el enfriamiento de precios, y si no se desaceleran más se debe a la buena evolución general
de la economía.
De
Las viviendas suben más despacio
A su juicio, el número de viviendas iniciadas
en España durante 2006
80
65,2
70
60
50
40
El 39,1% cree que la subida
residencial en 2006 estará entre
el 5,1% y el 10%, y otro 39,1% más
cree que subirá menos de un 5%
20
10
0
34 | Tendencias 05
26,1
30
8,7
Aumentará
Seguirá igual
Descenderá
Valore de 1 a 5 puntos la trascendencia de las siguientes causas
para explicar el alza de precios residenciales
3,75
2005
2,53
2,65
3,25
3,22
3,13
3,88
2,87
2,57
3
2,65
3,65
4
3,87
2006
4,3
4,13
5
El protagonismo
de la consultoría estratégica
2
Los directivos han combinado en sus respuestas la vuelta al optimismo con el interés por nuevas líneas de negocio. Esa nueva perspectiva se
demuestra sobre todo al valorar los servicios de
consultoría inmobiliaria que esperan necesitar
en 2006. Los triunfadores indiscutibles han sido
los servicios de consultoría estratégica y diversificación, que serán solicitados por el 54,55% de
las empresas, treinta puntos porcentuales más
que hace un año. La asesoría en operaciones
corporativas mantiene su relevancia, con un
18,18% de las respuestas, y baja la asesoría e
intermediación en transacciones, que en 2005
concentró un 39,39% de las respuestas y que
ahora se ha reducido al 18,18%.
1
De
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tru os
cc tes
ió
n
0
¿Cuál es el servicio de consultoría que más futuro tiene en función
de sus necesidades actuales?
60
2006
54,55
2005
21,21
9,09
20
18,18
Asesoría en
operaciones
corporativas
Consultoría
estratégica
y diversificación
0
Asesoría e
intermediación
en transacciones
3,03
10
Planes estratégicos
y valoraciones
inmobiliarias
30
24,24
40
18,18
39,39
50
Un 54,55% de las empresas
solicitarán servicios de
consultoría estratégica y
diversificación
BARÓMETRO | 35
Mercados e ideas
Consultoría y ahorro de costes
Pocos aspectos repercuten tanto y tan directamente
en la cuenta de resultados de las compañías
como controlar los costes inmobiliarios, tanto
los operativos como los de arrendamiento y
mantenimiento.
Isabel Benéitez,
directora de Consultoría
y Servicios Corporativos de CB Richard Ellis
36 | Tendencias 05
La consultoría, el asesoramiento y los proyectos de reubicación de grandes empresas parten
de esa premisa. En los últimos años proliferan
las políticas de optimización y de ahorro de costes, aplicadas a aspectos operativos y también
al aprovechamiento del espacio de trabajo. Se
integran además en las estrategias globales de
las compañías, para impulsar el beneficio de
forma cuantificable y a corto plazo y porque los
recursos obtenidos por esta vía pueden dedicarse al core business. Los principales ahorros
pueden producirse en las siguientes materias,
entre otras:
• Mayor eficiencia de los espacios de trabajo.
• Mayor funcionalidad de los espacios en emplazamientos más modernos.
• Incremento de la calidad de los servicios.
• Ahorros obtenidos por la reducción de consumos innecesarios.
• Mejor funcionamiento de las instalaciones y
alargamiento de su vida útil.
Al gestionar las grandes carteras y patrimonios,
el enfoque tradicional se circunscribe al estricto
control de los costes de mantenimiento de las
instalaciones y a asegurar el funcionamiento
operativo del inmueble. Los últimos modelos
de consultoría añaden políticas generales de
reducción de gastos, así como el estudio y
la puesta en práctica de planes de eficiencia
inmobiliaria, capaces de racionalizar todo tipo
de activos inmobiliarios a través de iniciativas
como las dos siguientes:
los dos puntos de vista que se exponen a continuación:
• Reubicación en localizaciones más beneficiosas por nivel de rentas y calidad del producto,
con independencia del segmento inmobiliario
(oficinas, industrial, etc.)
• Organización del procedimiento de contratación:
• Formas de contratación.
• Gestión de proveedores.
• Precios ofertados.
• Comparación y benchmarking de mercado.
• Desinversión de activos no estratégicos o uso
de cualquier otra fórmula de puesta en valor,
como el sale & leaseback.
• Reducción de consumo
•Establecimiento de una política de consumo.
•Planificación integral del consumo.
Un análisis correcto de los costes inmobiliarios
y de mantenimiento de una cartera requiere un
exhaustivo estudio inicial de las rentas y los gastos existentes, así como profundizar en cómo se
contratan los distintos servicios, para evaluar el
grado de eficiencia alcanzado, al menos desde
Sobre nuestra experiencia metodológica en estas dobles estrategias, un uso adecuado de los
espacios reduce significativamente los costes
de ocupación, y además genera ahorro e ingresos mediante la puesta en valor de las áreas
infrautilizadas. De hecho, los ahorros generados
MERCADOS E IDEAS | 37
Mercados e ideas
pueden traducirse en un menor coste de los
mantenimientos y suministros, así como en menor coste y consumo de los servicios, además de
los ingresos adicionales que podrán obtenerse al
ponerse en valor el patrimonio infrautilizado.
En nuestra organización, los proyectos de consultoría de ahorro de costes que elaboramos
para clientes incluyen un modelo financiero
de simulación y cuantificación de ahorros potenciales. Se toma la situación de partida y se
establecen los porcentajes de ahorro que podrían conseguirse en el futuro según cuál sea la
opción elegida.
Si se trata de reducir el coste de un alquiler,
muchas empresas se plantean y llevan a cabo
un cambio de ubicación hacia zonas con rentas
más económicas. En el caso de una empresa
radicada en la zona prime madrileña, si su
actividad no le obliga necesariamente a estar
localizada en este distrito, podría plantearse un
desplazamiento hacia áreas bien comunicadas
de la periferia y hacia edificios de alta calidad,
quizá en los alrededores de las autovías N-I y
N-II y de la radial M-40.
La revolución tecnológica
aplicada a las empresas ha
cambiado los hábitos de trabajo
38 | Tendencias 05
Un cambio de localización desde la zona prime hacia la periferia
puede representar un ahorro de costes en renta superior al 50%,
sobre todo si tomamos precios mensuales por metro cuadrado de
entre 28 y 30 euros en el distrito central de negocios, frente a los
12 y 15 euros al mes de las zonas periféricas. Además, es normal
que los propietarios de inmuebles en las localizaciones exteriores
incluyan mayores periodos de carencia de renta o menores gastos
de comunidad.
Ésta podría ser la medida de ahorro más elemental, aunque hay
muchas otras. Una de las más eficaces consiste en reducir la superficie útil por empleado. Es un hecho que la revolución tecnológica
aplicada a las empresas ha cambiado los hábitos de trabajo. El modelo tradicional de oficina está en proceso de extinción y los nuevos
entornos laborales deben evolucionar igual de rápido que las empresas para satisfacer los futuros requisitos de dinamismo, flexibilidad,
comunicación e innovación de las organizaciones.
Como el cambio acelerado en las formas de trabajar se produce
además en un momento en que los precios de alquiler de los
edificios de oficinas de los centros urbanos son muy elevados,
optimizar y rentabilizar los espacios de trabajo se ha convertido
en una prioridad empresarial. Se trata de conseguir que el mayor
número de personas trabajen en espacios bien aprovechados,
sin renunciar a un alto grado de calidad en el entorno, y con la
posibilidad de participar en los servicios y dotaciones comunes
que la empresa facilita.
Por término medio, en las empresas españolas la ratio de superficie útil por trabajador que se suele utilizar varía entre 13 y 16
metros cuadrados, lo que contrasta con las dimensiones que se
manejan actualmente en países como Estados Unidos, donde
ese ratio es de tan sólo 7,5 metros cuadrados por empleado.
En el caso español, incluso, varias grandes corporaciones partían
de ratios especialmente generosas de hasta 25 metros cuadrados por empleado, y se han concienciado de la importancia de
reducir esa media de ocupación porque puede suponer ahorros
importantes.
En definitiva, los proyectos de optimización de espacios no sólo
suponen un ahorro en el coste de alquiler por la menor superficie
ocupada, sino que también aseguran un menor coste del mantenimiento general y de los gastos comunes, así como de los
principales consumos. 
El canon de las oficinas
Salimos de un siglo donde el término “producir”
concedía poco espacio a la comodidad e, incluso,
a la salud. Ahora el concepto espacial de la oficina
está maduro para evolucionar. Las perspectivas de
adaptación del medio en que se desarrolla el trabajo
son prácticamente ilimitadas.
Adriana Alonso-Oñarra
Arquitectura y Diseño
Departamento de Building Consultancy de CB Richard Ellis
Es posible que las clásicas oficinas de planta abierta de la primera mitad del siglo XX sean la mejor expresión espacial de lo
que el trabajo pretendía en aquellos tiempos. En el espacio disponible se superponía con habilidad el máximo numero de puestos de trabajo, y se utilizaba para este fin hasta el último metro
cuadrado. El espacio personal carecía de importancia. No había
preocupaciones acústicas, visuales ni ergonómicas. Las oficinas
estaban a menudo compuestas de filas y filas de mesas en las
que se trabajaba de forma individual. A menudo, los supervisores
se situaban en un nivel superior para poder controlar a sus empleados. Los altos cargos de las empresas eran los únicos que
disponían de despachos individuales y se daba poca importancia
a los espacios de reunión y a otros espacios comunes, los cuales
eran muy reducidos.
Uso consecuente del espacio
En el pasado más reciente se han desarrollado gran variedad
de soluciones para el uso eficiente del espacio, fomentando el
trabajo y favoreciendo a la vez la convivencia, desde los espacios
abiertos hasta las oficinas compartimentadas en células. El uso
que en realidad se hace de tales medios es todavía limitado, y
con frecuencia se produce un sensible desfase entre los actuales
procesos de trabajo, las posibilidades que nos ofrecen las nuevas tecnologías de comunicación e información y los espacios en
los que trabajamos.
Principales agentes de cambio
De hecho, el papel que representan las nuevas tecnologías es
esencial para entender cómo puede ser la oficina en el futuro.
Costosos equipos informáticos que requerían personal especializado, y que a mediados de los ochenta ocupaban grandes
superficies y representaban costes muy elevados de adecuación
y mantenimiento, en la actualidad caben en la palma de la mano
y están al alcance de todos. Las nuevas formas de comunicación
eliminan obstáculos del pasado y crean nuevas necesidades.
Las tecnologías de la información son las que actualmente permiten a las empresas trabajar de formas hasta ahora desconocidas. La telefonía móvil, por ejemplo, asegura la comunicación
constante entre las personas, y el acceso remoto a la información
se hace posible desde cualquier lugar del mundo gracias a las
redes. Sin estos avances serían imposibles las nuevas formas de
colaboración y trabajo virtual.
La especialización, el confort del medio y la utilidad son ahora
admitidos por todos como aliados inseparables de la productividad.
En un espacio de tiempo relativamente corto muchas oficinas
dejarán de ser un lugar en el que grupos de personas realizan su
trabajo a diario y se convertirán fundamentalmente en lugares de
reunión y comunicación a los que se acudirá a trabajar en equipo,
encontrarse o intercambiar experiencias. Las oficinas pasarán de
ser fábricas a parecer clubes.
Mercados e ideas
Un puesto de
trabajo asignado
para cada persona
significa un gran
derroche de espacio
y dinero para la
empresa
Para cada tarea existirán espacios que apoyen
la función que allí se deberá realizar: espacios
cerrados, abiertos, individuales, de grupo,
formales, informales, para trabajar durante un
periodo largo de tiempo o solamente unas
horas. La oficina se convertirá en un entorno
muy diverso en el que tendrán cabida nuevos
conceptos hasta ahora poco habituales en las
empresas.
Mesas compartidas y más tiempo libre
Las diferentes formas de presencia que tan
poderoso sistema de comunicación permite,
afectan también al concepto de oficina, al disponer la empresa de empleados con mayor
movilidad.
Ya que las nuevas tecnologías nos permiten
trabajar en varios sitios a la vez, los puestos de
trabajo asignados individualmente de antaño
dejan de tener sentido. Para todos aquellos
empleados que trabajan una gran parte del
tiempo desde diversos lugares (en su domicilio,
de cara al cliente o proveedor, etc.), el mantenimiento de un puesto de trabajo asignado para
cada persona significa un gran derroche de
espacio y dinero para la empresa.
Sin embargo, esto no significa que en las oficinas no existan puestos de trabajo para estos
40 | Tendencias 05
“nómadas”; simplemente habrá menos puestos
asignados y los empleados más móviles, al
llegar a la oficina podrán decidir lo que quieran
hacer en ese momento: reunirse o buscarse
un puesto individual para trabajar de manera
aislada. El resto de la oficina se dividirá entre
puestos de trabajo fijos, salas de reuniones, ejecutivos residentes y posiciones con permanente
necesidad de confidencialidad.
Otra prioridad emergente es la integración de
espacios de relax y tiempo libre. Las oficinas ya
no son lugares a los que se va exclusivamente
a trabajar, sino tambien a relacionarse de forma
directa y personal con otras personas, e incluso
a utilizar, en el entorno profesional, los medios
puestos a su alcance para aprovechar mejor
el tiempo libre. Por ello cabe esperar que las
modernas oficinas incorporen más espacios
informales, no propios de un entorno de trabajo, tales como gimnasios, cafeterías y otras
superficies lúdicas.
Si la oficina es un lugar al que regularmente
accede un elevado numero de personas, también podrá aprovecharse esta situación para
ofrecer servicios que faciliten su vida y aporten
tiempo libre. Ejemplos de este tipo van desde
la integración de guarderías en los espacios de
trabajo hasta sistemas para realizar la compra a
través de la intranet corporativa.
Otros elementos tratarán de facilitar el trabajo
de las personas en la oficina. Por ejemplo,
eliminando tareas rutinarias de manera que
los empleados puedan aprovechar productivamente la mayor parte de su tiempo y acelerar
determinados procesos.
La oficina, además, dejará gradualmente de
ser un espacio rígido cuya función y cometido
esté claramente definido. Ya no existirán límites
inflexibles de lo que pertenece o no a los espacios de trabajo.
Una característica de las oficinas tradicionales
que ponen en duda estos conceptos más innovadores es la importancia del estatus. Antiguamente importaba más la posición en la empresa
que el propio trabajo que se desempeñaba.
Esto ahora tiende a cambiar y definitivamente
se tiende a que importe más lo que haces que
quién eres. Esto implica que las características
de puestos y espacios no se diferenciarán por el
rango de los ocupantes, sino por el trabajo para
el que han sido concebidos.
Futuro y versatilidad
El mundo empresarial, y el trabajo en general, en
los países desarrollados está evolucionando y va
a seguir haciéndolo en el futuro. Esto implica que
cualquier decisión que se adopte sobre formas de
trabajo y estructuras de las oficinas deberá llevar
claramente implícita la flexibilidad y la rápida capacidad de transformación y cambio.
Flexibilidad significa poder dar lugar a distintos
conceptos según estos vayan surgiendo: nuevas formas de organización, tecnología de la
información y nuevos espacios.
En este último punto podemos señalar que las
oficinas no tienen que ser espacios homogéneos
y estandarizados en los que todo el mobiliario o
el diseño sean iguales. Muy al contrario, surgen
espacios mixtos que irán cambiando y evolucionando parcialmente según vayan apareciendo
nuevas necesidades.
Un ejemplo de esto puede ser la creación de
espacios de trabajo que se parezcan a lo que
estamos habituados en domicilios particulares
o en lugares de ocio.
En general, debemos huir de generalizaciones
en estos campos, ya que las evoluciones y los
cambios van afectando a las organizaciones de
forma asimétrica en el tiempo.
Es necesario replantear la forma de pensar en lo
que a los espacios de trabajo se refiere: de algo
estático, que simplemente cumple la función de
ser el envoltorio dentro del cual se realiza el trabajo de oficina, pasamos a un elemento proactivo y a una poderosa herramienta a través de la
cual pueden transmitirse los valores y la cultura
de la organización, apoyando y fomentando las
formas de trabajo que se estimen oportunas.
Después de todos estos años de evolución en
las tecnologías y en las formas de organización
en las empresas, ha llegado el momento de
adaptar nuestros espacios a las nuevas demandas que nos imponen dinamismo, flexibilidad o
innovación. ¿Estamos todos preparados para
este paso? 
La oficina dejará
gradualmente de ser
un espacio rígido
Colaboración de todos
Esta evolución, que ya ha sido certificada
por los resultados, requiere la atención de
empleados y empleadores. La correcta adaptación de las personas a un nuevo espacio
de trabajo depende en numerosos casos de
cómo han sido integradas en el desarrollo del
concepto y cómo han sido informadas de las
razones por las cuales se ha llevado a cabo
el proyecto.
Mercados e ideas
Gestión patrimonial,
más valor durante más tiempo
El propietario de un activo inmobiliario es cada vez
más exigente con su gestor de inmuebles. Ya no
le basta con que sea un simple mediador. Ahora le
exige actuar en todo momento con mentalidad de
propietario.
Sonia Orengo,
directora de Gestión Patrimonial
de Inmuebles de CB Richard Ellis
La gestión patrimonial se enfoca ahora como un elemento
estratégico del negocio. Sus nuevos objetivos son planificar, gestionar y optimizar las áreas que influyen en el valor de un activo
inmobiliario para mantenerlo siempre en niveles máximos. Está
claro que esos cometidos ya no se limitan sólo al control eficiente
de costes; se trata también de adoptar el punto de vista del propietario y de diseñar para él una estrategia integral y aplicable en
el largo plazo.
Se busca una perspectiva más amplia. Además de disponer del
personal especializado preciso para la gestión del activo, los propietarios necesitan consultores que atiendan todas las facetas
del negocio inmobiliario. Que opinen y dictaminen, y sobre todo
que aporten un enfoque multidisciplinar que discierna cómo los
diferentes proyectos y las distintas soluciones pueden repercutir
en el negocio.
• Reducir gastos a través de economías de escala y de una correcta gestión del control presupuestario. Este tipo de servicios
de gestión patrimonial acrecienta su alcance año tras año,
por cuanto las economías de escala son una poderosa herramienta de ahorro sólo al alcance de compañías con grandes
portafolios, o de gestores para terceros que cuentan con un
volumen suficientemente amplio de clientes para aunar esfuerzos y obtener beneficios conjuntos.
• Gestionar correctamente las zonas comunes del inmueble.
Pueden incluirse aquí iniciativas como celebración de jornadas
y convenciones, alquiler de espacios comunes, vending, alquiler de lonas, instalación en la planta baja de una cafetería que
dé servicio al inmueble. Todos estos supuestos representan no
sólo una generación directa de ingresos, sino también, en muchos casos, un elemento de fidelización para los inquilinos.
Cinco grandes reglas
Desde esa aproximación general, el repertorio básico de medidas que puede aplicar el gestor de patrimonios puede aproximarse mucho al siguiente esquema.
42 | Tendencias 05
• Gestión proactiva de los contratos de alquiler y del listado de
inquilinos, para controlar las ratios de rotación e incentivar el
crecimiento de las rentas en el inmueble.
• Mayor análisis financiero.
• Aplicar programas de eficiencia en energía,
dotaciones e infraestructuras.
Para poder ser aplicadas, todas estas iniciativas
requieren una especial proximidad al propietario. Resulta importante tener un conocimiento
exhaustivo del negocio, la estrategia y las necesidades del cliente, lo que exigirá disponer de
equipos multidisciplinares para cada mandato
concreto, con un jefe de equipo que coordine y
gestione la relación profesional con el cliente y
aproveche para ello los recursos y la capacidad
general de su propia compañía.
El cliente tiende a buscar gestores más avanzados, capaces de completar los servicios
más tradicionales con otros más innovadores
como marketing inmobiliario, project management, auditorías de acabados y servicios
durante la construcción, cumplimiento de
normativas medioambientales, eficiencia en
suministros, sistemas de reciclaje, explotación
de aparcamientos y gestión comercial de zonas comunes.
quizá el aspecto más creativo de la gestión
inmobiliaria actual. Los propietarios necesitan
proveedores de servicios que entiendan y
asuman sus necesidades, que aporten valor
añadido a sus activos y que les proporcionen
la información necesaria para planificar y tomar
decisiones estratégicas con rapidez.
El suministro ágil de la información es un aspecto sumamente valorado por propietarios e
inquilinos. Los grandes departamentos de gestión patrimonial están invirtiendo en personal y
en aplicaciones tecnológicas para garantizar
respuestas cada vez más rápidas y exhaustivas. La información se necesita cuanto antes
y en formatos compatibles con los equipos de
propietarios e inquilinos, para evitar duplicidades en la introducción de los datos. No es una
tarea fácil, sobre todo por la amplísima oferta de
programas informáticos y los posibles variados
usos de los datos, pero la misma dificultad hace
que la habilidad creativa de aportar soluciones
efectivas en forma y tiempo garantice el éxito
del servicio.
Prevención inteligente
Si la aproximación multidisciplinar es importante, no lo es menos la prevención y la estrategia
de gestión a medio y largo plazo. Dicho de otra
forma, además de asegurar una idónea gestión técnica, comercial y económica, también
se debe asesorar al cliente para que valore y
prevenga los diferentes aspectos estratégicos
de su negocio. Demostrarle, por ejemplo, que
la falta cotidiana de inversiones en el mantenimiento de un inmueble multiplicará más
adelante su impacto negativo sobre el valor de
ese activo.
Se trata de innovar, de plantearse la gestión
como un ejercicio creativo. Se dice que la
creatividad es el reto de convertir lo que antes
ni siquiera se había planteado en una habilidad
capaz de aportar soluciones. La tecnología es
La tecnología es
quizá el aspecto
más creativo de la
gestión inmobiliaria
actual
Mercados e ideas
El cliente tiende a buscar
gestores más avanzados
Por citar el caso que mejor conozco, CB Richard
Ellis ha desarrollado una herramienta basada
en el entorno de las páginas web que permite
al propietario tanto obtener información puntual
y en directo de los formatos requeridos como
emplear un módulo de customer relationship manager, CRM, destinado al control y al servicio de
los inquilinos. Son herramientas eficaces, innovadoras y apreciadas por nuestros clientes. Para
los profesionales representan un método muy
práctico para incrementar la eficiencia, controlar
los costes y reducir los tiempos de ejecución.
La globalización tampoco se detiene, de manera que a estos avances tecnológicos deberán
añadirse en adelante unos procedimientos y
estándares de datos homologados internacionalmente, sin que importe en qué regiones y
países estén localizadas sus propiedades. Muchas compañías y fondos de inversión españoles han iniciado ya su expansión hacia el resto
de Europa, a América e incluso a Asia. Integrar
unas propiedades cada vez más diseminadas,
aplicarles una misma estrategia y maximizar su
valor en todo el mundo va a ser el próximo desafío para los servicios de gestión patrimonial.
Facilities management
Muchos siguen mostrándose escépticos ante
la posibilidad de que en España lleguen a externalizarse alguna vez los servicios de facility
management. No duden de que terminará por
pasar, al igual que ya ha sucedido en otros
países donde la externalización no es una tendencia emergente; de hecho, será la situación
más habitual.
Como ha dicho en alguna ocasión Jana Turner,
presidenta de Asset Services de CB Richard
Ellis en Estados Unidos, “externalizar el facility
management es una jugada maestra para las
corporaciones, por cuanto les permite suprimir
un compromiso ajeno a su core business y
aporta ventajas a todos los involucrados”.
El propio concepto de facility management
conlleva una oferta de servicios mucho más
44 | Tendencias 05
especializados y orientados a clientes en particular que los considerados estándares en la
gestión de patrimonios. En el caso de propiedades multiinquilino, los niveles de servicio se
acuerdan entre propietario y gestor aunque,
sobre todo en el caso de edificios corporativos
para clientes, es necesario garantizar todos
aquellos servicios que aseguran la eficiencia
del inmueble.
En estos asuntos Estados Unidos va un paso
por delante. El facility externo se encuentra
consolidado desde hace mucho tiempo, y sigue rompiendo barreras y abriéndose paso en
sectores cada vez más amplios, desde hospitales a universidades pasando por residencias
académicas, bases militares e instituciones
gubernamentales. Al externalizar los servicios,
todas estas instituciones pueden concentrarse
en sus actividades específicas y delegar la gestión inmobiliaria a expertos en la materia.
Insourcing, outsourcing
Si adoptamos ahora la perspectiva de los
proveedores de servicios de gestión patrimonial, podemos entender que esta búsqueda
de nuevos cometidos y áreas de crecimiento
viene impuesta por la reducción en el mercado
del número de propiedades susceptibles de
administración.
Desde hace algún tiempo, las grandes compañías patrimonialistas son las más activas
en el mercado de inversión de inmuebles, y
disponen de los mejores edificios de oficinas
y parques industriales. La inmensa mayoría de
estas empresas cuenta con departamentos de
gestión patrimonial propios, de forma que la
cuota de mercado de las empresas gestoras
para terceros tiende a reducirse, aunque de
forma coyuntural, porque a medio plazo las
compañías patrimonialistas volverán a confiar
en ellas, y lo harán por razones fundamentalmente económicas.
Tan pronto como el margen de beneficios se
reduzca y el crecimiento económico se ralentice,
las grandes empresas volverán los ojos a la
gestión externa, que es mucho más eficiente
en costes, y se especializarán en su auténtico
negocio, que es la compraventa de inmuebles.
A mi juicio, tiene mucho más sentido para ellos
concentrarse en comercializar y explotar sus
propiedades que en administrarlas, sobre todo
por el elevado coste que la gestión patrimonial
supone en recursos tecnológicos y humanos.
Aunque los beneficios económicos de la gestión
externa son demostrables en términos económicos, existe una barrera psicológica que deberemos superar. En las empresas ha arraigado la
idea de que las compañías deben gestionar todo
internamente, porque si no se les escapa alguna
parte de control. La profesionalización de los
servicios externos, y especialmente las nuevas
tecnologías de gestión de la información, ayudarán en un futuro no demasiado lejano a acabar
con ese prejuicio.
En suma, el servicio de gestión de patrimonios
ha experimentado un gran cambio en los últimos
años. Como principales bazas a favor ha tenido
su propia consolidación, la expansión de sus
diferentes áreas, los nuevos negocios adaptados a nuevas necesidades, los diferentes tipos
de propietarios involucrados y los servicios que
las compañías deben suministrar para ser competitivas. Ese mismo espíritu de innovación y de
adaptación para satisfacer las necesidades de
nuestros clientes será, además, la tendencia
que regirá el mercado de gestión patrimonial en
los próximos años. 
El facility externo se abre paso desde
hospitales a universidades pasando por
residencias académicas, bases militares
e instituciones gubernamentales
Parismanía
¿Cuál es el secreto de París para atraer a tantos
inversores inmobiliarios? Para muchos inversores no
europeos, París es el principal destino después de
Londres porque les brinda un mercado amplio y de
notable liquidez, un idioma fácilmente inteligible y
mucha variedad de localizaciones y de activos.
Janet Stewart Goatly,
directora de Inversiones de CB Richard Ellis París
46 | Tendencias 05
A muchos de ellos el primer paso hacia el extranjero les conduce a París. Para los inversores europeos continentales, toda Francia resulta atractiva, tanto por su ausencia de riesgo de cambio
como por la amplitud y la fluidez de su mercado. Y en el caso de
los inversores españoles, probablemente las dos razones principales son el tamaño del mercado y la diversificación del riesgo.
Francia tiene una estructura administrativa centralista, aunque
está llevando a cabo un esfuerzo significativo para aumentar el
peso político y económico de las regiones. París y sus barrios
circundantes concentran una cuarta parte del Producto Interior
Bruto francés, acogen tres de cada cuatro sedes centrales empresariales y cuentan con una población de doce millones de
personas. Toda esta área se conoce como Isla de Francia, quizá
porque alrededor del siglo XII, cuando los duques y los barones
feudales dominaban la mayoría del país (Saboya o Aquitania, por
ejemplo), Francia era tan sólo París y sus alrededores.
El Gran París atrae a una amplia variedad de inquilinos de todos los
sectores de negocio, a diferencia de otras muchas ciudades europeas que se han ido especializando, casi siempre en el segmento
financiero. La representación parisina de los sectores bancario
y de seguros es alta, como lo es la de los sectores industriales
farmacéutico, informativo y tecnológico, o la de los servicios en general, y por supuesto la de la Administración francesa. De ahí que
el riesgo en el alquiler de oficinas esté mucho más diversificado en
París que en la mayoría de ciudades europeas.
En primer lugar, a que la demanda responde a criterios racionales
más que a una futura expansión. Y además, a que un número
determinado de empresas francesas han cerrado un ejercicio excepcional, y empiezan a tirar del conjunto de la economía. Ambas
razones implicarán más espacio, y mayor calidad, para el futuro.
Reparto de la inversión por distritos.
En porcentaje
Total París, 27,5%
La Défense + Distrito oeste de negocios, 25%
Francia. Mercado de inversiones
Oficinas
Industrial
Retail
2004
84%
7%
9%
París centro oeste
2005
78%
11%
11%
Otros distritos
de negocios de París
21,5%
17%
Resto de París
3%
3%
20,5%
Inversión en 2004
Inversión de enero
a septiembre de 2005
12.000 millones de euros
9.100 millones de euros
Fuente: CB Richard Ellis.
13%
10%
12%
La Défense
Distrito oeste
de negocios
Barrios de
la periferia interior
Otros barrios
Provincias
Cuestión de tamaño
Buena parte de los nuevos inversores decidieron entrar en el Gran
París por su amplitud. La ciudad y su entorno disponen de 45
millones de metros cuadrados de oficinas en alquiler, lo que sitúa
a la ciudad entre el tercer y el quinto puesto mundial, según cuál
sea el criterio urbano que se emplee para elaborar el escalafón.
Se está hablando mucho sobre las dificultades actuales del alquiler de oficinas en el Gran París. A pesar de la atonía económica
del conjunto del país, lo cierto es que la absorción anual de oficinas rondará los dos millones de metros cuadrados al cierre de
2005, una cifra que sólo se había alcanzado en 2000 y que es una
de las mayores de los últimos tiempos. Este paradójico incremento de la actividad se ha debido fundamentalmente a dos causas.
La distribución de la oferta en el Gran París es probablemente el
valor más interesante del mercado. El distrito central de negocios
parisino cuenta con ocho millones de metros cuadrados, que ascienden hasta quince millones de metros cuadrados si incluimos
todo el interior urbano. No existen muchas posibilidades de incrementar esas superficies totales. La mayoría de los edificios están
protegidos por su valor histórico, un criterio que se aplica incluso
a diseños tan recientes como las fachadas de los años setenta,
a pesar de que hasta ahora nadie parece haber encontrado el
auténtico atractivo de esos edificios de hace treinta años.
MERCADO INTERNACIONAL | 47
Las autoridades municipales también extreman el cuidado histórico, y en general favorecen la rehabilitación interna respetando las
fachadas originales. El savoir-faire de los promotores franceses
ayuda a cumplir con las especificaciones del siglo XXI en esos
trabajos, incluso incorporando plazas de aparcamiento a través
de auténticos trabajos de precisión.
En los barrios suburbanos el mercado de oficinas en alquiler
crece más deprisa. Hay menos edificios de interés histórico, las
autoridades municipales suelen agilizar las dotaciones y aparcamientos, y el excelente sistema de transporte público aumenta el
atractivo. En los últimos años se está desarrollando un mercado
específico de superficies de alta calidad en las zonas aledañas a
la ciudad, que es donde los nuevos desarrollos suelen concentrarse. Aun así, las regulaciones administrativas y los requisitos
económicos impedirán un desarrollo incontrolado. No hay que
preocuparse por un exceso de oferta en esta zona.
Se ha hablado mucho también sobre los precios de alquiler parisinos. En la actualidad, la oferta es limitada, la demanda es alta
y está diversificada y la absorción responde, a pesar de lo cual
se han producido ligeros retrocesos en los precios. En cualquier
caso, parece que se ha alcanzado la parte más baja del ciclo
y que en adelante vamos a asistir a una gradual recuperación
de precios. Las tasas de crecimiento que barajan compañías
de análisis como IPD y PMA son muy positivas en el caso de
la zona central de negocios de París, y nada indica que vayan a
equivocarse.
Porcentajes de inversión inmobiliaria en Francia.
Por países
50
Francia
40
Estados Unidos
Otros
30
Alemania
Reino Unido
20
Holanda
48 | Tendencias 05
III2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
0
1997
10
La fiebre de la inversión
El mercado de inversión continúa extremadamante activo, con algo más de once mil millones de euros invertidos entre enero y octubre de
2005. Es probable que para el conjunto del año
pasado se hayan superado los 12.500 millones
de euros invertidos en 2004. El año pasado, la
principal novedad del mercado fue el aumento
significativo del importe de las transacciones,
que con frecuencia rebasaron los cien millones
de euros.
Por citar un caso, Bail Investissement acaba de
anunciar la compra de un portafolio de activos
inmobiliarios de France Telecom por 1.600
millones de euros. Con operaciones como
ésta, hablar de escasez de producto podría
resultar complicado, aunque el descenso de
las rentabilidades iniciales desde el 6% al 4,5%,
sobre todo en operaciones prime y que incluyen
alquileres a largo plazo en el distrito central de
negocios, son propias de una situación de escasez de producto, en la que se permanece a la
espera de la recuperación económica y la vuelta
a la creación de empleo.
¿Hasta dónde puede descender la rentabilidad
inicial? Una vez cumplida a comienzos del
pasado diciembre la previsión del repunte en
un cuartillo de punto de los tipos de interés,
se trata de saber si no habrá más subidas de
tipos. Carezco de bola de cristal (y ése es un
defecto grave en un consultor inmobiliario), de
manera que cito a Anatole Kaletsky en una reciente conferencia para clientes de CB Richard
Ellis en Milán, donde sugirió que la solución
para la economía europea podría consistir en
recortar los tipos de interés por debajo del 1%,
como se hizo en Estados Unidos y en Japón.
En Londres las rentabilidades iniciales seguirán
bajo presión, mientras que, ante un aumento
de los tipos de interés, Francia mantendría su
atractivo, y la mayor competencia terminará
repercutiendo sobre la rentabilidad.
Compras y ventas inmobiliarias en Francia, por nacionalidad.
Nueve primeros meses de 2005
Distribución de las transacciones. Por sectores
Servicios Inmobiliarios
55%
Francia
Estados Unidos
18%
Compras
8%
Transporte/Logística
10%
Tecnologías comunicación
7%
Comunicación
9%
6%
Alemania
3%
Ventas
6%
1%
5%
6%
Reino Unido
14%
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
13%
27%
Otros
7%
0
Servicios financieros
Otras industrias
2%
Holanda
3%
Abogacía y asesoría
Industrias High Tech
Manufacturas
Otros
1.000 2.000 3.000 4.000
Sector público
En millones de euros.
Otros servicios
En ese contexto, ¿por qué se quiere invertir en París, y en concreto por qué quieren hacerlo los inversores españoles? Si hablamos
de oficinas, la respuesta en realidad es muy simple. El mercado
de oficinas en París representa el 78% de todo el mercado comercial francés, y la ubicación geográfica garantiza los precios
de alquiler y los ingresos potenciales.
Mercado de oficinas de París.
Tasa de vacíos al cierre del tercer trimestre de 2005 y tendencias
París centro oeste
Gare de Lyon/Bercy/
París Rive Gauche
París 14/15
Total París
La Défense
Distrito oeste de negocios
Barrios de la periferia norte
Barrios de la periferia este
Barrios de la periferia sur
Otros barrios
Total de la región de París
1º de octubre
de 2005
5,3
5,7
Tendencia respecto
a 10/2004
A la baja
A la baja
4,2
4,4
10,3
8,6
14,2
7,8
11,2
5,0
6,0
A la baja
A la baja
Al alza
A la baja
A la baja
A la baja
Al alza
A la baja
A la baja
Pueden citarse con brevedad muchas otras
razones que explican el porqué del atractivo
de Francia: cuenta con inquilinos en todos
los sectores, es un mercado amplio en un
país centralizado, posee excelentes redes de
transporte, la oferta es reducida, el ciclo bajista
de precios parece haber concluido y se dispone de excelentes consultores (dicho como
hipótesis en el caso de que haya leído usted
hasta aquí). Todos estos rasgos convierten al
mercado de inversión inmobiliaria en uno de
los más competitivos de Europa, con atractivas
posibilidades de financiación y unas tasas de
riesgo bastante menores que en muchas otras
ciudades europeas.
Competencia comercial,
sorpresa industrial
El mercado comercial es mucho más complejo.
En 2005 supuso el 11% de la inversión total.
En la práctica las inversiones resultan difíciles
porque apenas hay centros comerciales en la
ciudad, y los inmuebles en las principales calles
comerciales son difíciles de adquirir de forma
independiente a las oficinas de las plantas
superiores, lo que obliga a la compra de todo
el edificio. Además, en la mayor parte de los
locales comerciales es el inquilino el que aporta
valor, lo que en determinadas circunstancias le
permite influir en el precio y aminorar los posibles aumentos. El resultado es que el mercado
de almacenes comerciales ha experimentado
en todo el país la mayor reducción de rentabilidades iniciales, desde el 8% al 6%. Y las previsiones van a seguir marcadas por la escasez de
producto y la encarnizada competencia.
El mercado logístico, que también representa
el 11% del total de inversiones, guarda cierto
parecido con unos zapatos puntiagudos. Al verlos por primera vez pensamos que podrían ser
una moda pasajera con un desarrollo limitado,
pero la realidad es que mucho después siguen
estando de moda y no dejan de extenderse. Lo
mismo ocurre con la logística. Francia goza de
una estratégica situación geográfica en Europa
(y me refiero a lo europeo no en el sentido del
continente que a veces se queda aislado por la
niebla), dispone de unas redes de autopistas de
primer nivel y concita una demanda creciente
entre productores y distribuidores nacionales e
internacionales.
¿Qué ocurrirá con los distintos tipos de activos
y la diversificación regional? Las prioridades de
los inversores seguirán siendo evitar fluctuaciones tanto en la rentabilidad y la diversificación
como en los niveles de precios y la actividad
general. Eso explica el interés inversor internacional por los nuevos polos regionales de
atracción, como Eurolille, Euronantes y Euromediterráneo. En 2005 se rebasarán en Francia
los dos mil millones de euros en inversión inmobiliaria regional, a pesar de que la presión de
la demanda tiende a rebajar las rentabilidades
iniciales en la mayoría de los casos.
En toda Francia las nuevas propiedades con alquileres a largo plazo resultan poco comunes, y
suelen comandar el escalafón de precios. Bastantes inversores empiezan a plantearse iniciar
nuevos desarrollos en los barrios periféricos,
para incrementar los retornos y esperar futuras subidas de rentas si el actual crecimiento
económico lento empieza a acelerarse en los
próximos años. 
París. Renta prime de alquiler de oficinas.
Euros netos por metro cuadrado y año
800
París CBD
La Défense
700
Distrito Oeste de Negocios
600
500
400
300
50 | Tendencias 05
III2005
2003
2004
2001
2002
2000
1999
1997
1998
1995
1996
1994
1993
1991
100
1992
200
1990
En 2005 se
rebasarán en
Francia los dos
mil millones de
euros en inversión
inmobiliaria
regional
Media Región de París
Imshala
El Reino de Marruecos tiene una economía
basada fuertemente en la agricultura y en la que
también destacan como fuentes de ingresos la
minería y la pesca, aunque la explotación de su
enorme costa para el sector turístico es el gran
desafío de Marruecos para los próximos años.
Imke Buttkus,
directora de Cross Border
Investments de CB Richard Ellis
Su población, de más de treinta millones de habitantes, y un
litoral costero de 3.000 kilómetros, aún más extenso que el de
toda la España peninsular, definen a Marruecos como el gran vecino del sur, con un significativo potencial de desarrollo turístico
e inmobiliario.
El Gobierno marroquí se ha fijado como una de sus prioridades
desarrollar ese amplio potencial, y está elaborando medidas para
la incentivación de los sectores turístico e inmobiliario, entre las
que destaca el Plan Azur Visión 2010, presentado en 2002 y encaminado a alcanzar la cifra de diez millones de turistas anuales
en 2010.
Para desarrollar su industria turística, Marruecos se está basando en el modelo de desarrollo turístico español, del que
intenta aprovechar los aciertos y prevenir los errores de los
años sesenta y setenta. En especial, se quiere evitar el escaso
control urbanístico y arquitectónico de esas épocas, así como
la heterogeneidad de edificaciones de toda clase y condición
al borde del mar, dos excesos que por una parte posibilitaron
el auge turístico, pero por otra derivaron en problemas que se
mantienen ahora: una gran extensión de edificaciones residenciales, una estructura hotelera de mediana o baja calidad, y la
relativa escasez de suelo para grandes desarrollos turísticos en
primera línea de costa.
El ejemplo español está evolucionando para atraer a turistas de
más nivel económico y poder adquisitivo. Se tiende a crear el
entorno adecuado para este segmento, el que más ingresos y
puestos de trabajo genera. Una de las fórmulas de éxito para
atraer al turista de calidad es el concepto anglosajón de resort
turístico internacional, en el que se complementan el uso hotelero
y el comercial con puertos deportivos, golf y proyectos residenciales de diversos tipos; casas tipo pueblo, apartamentos frente
al puerto, apartamentos de playa, villas frente al golf, etcétera.
Todo ello en una gran extensión de terreno, con poca intensidad
de uso, pautas de relativa uniformidad arquitectónica y mucho
ajardinamiento, uno de cuyos más claros exponentes en España
es Sotogrande, en la provincia de Cádiz.
En estos momentos, cualquier promotor español acostumbrado
a trabajar en la costa española sabe de la dificultad de encontrar
terrenos de gran extensión, sin edificar, con playas frente al mar y
que no estén protegidos. Los escasos terrenos de primera línea
que todavía quedan son relativamente pequeños, difícilmente suficientes para la creación de un gran resort internacional de gran
volumen, y a unos precios que comienzan a ser excesivos. Por no
hablar de la dificultad que ahora existe en España para obtener
licencias para nuevos puertos deportivos.
A 25 minutos
En este contexto, la principal alternativa tiene conexión de ferry
en Algeciras, desde donde se puede embarcar el propio coche
y pasar a la costa de Marruecos en tan solo veinticinco minutos.
A partir de ahí, el turista se encontrará en un país con seiscientos kilómetros de autopistas modernas que unen las principales
ciudades, con un Gobierno abierto a potenciar y a apoyar a la
industria turística, y sobre todo con un litoral costero de tres mil
kilómetros, en su mayoría sin desarrollar.
A través de los primeros proyectos, el Reino de Marruecos está
transmitiendo un claro mensaje cualitativo. Hasta ahora se ha evitado la masificación de desarrollos de baja calidad, y se apuesta en
cambio por el resort internacional apoyado en las bazas de un entorno inigualable, servicios de primera clase, grandes extensiones y
precios muy competitivos. Por eso se apoya y respalda a inversores
que cualifican sus proyectos y ofrecen valor añadido a precios competitivos, por el menor coste del suelo y de la mano de obra.
Sea como visitantes o profesionales, sea como turistas, promotores o inversores, es responsabilidad social de todos respetar los
valores locales, así como responder a la invitación de Marruecos
con proyectos que garanticen un futuro sostenible tanto para las
empresas como para la belleza del país y sus gentes.
Existen en la actualidad proyectos de este tipo ya aprobados, con
licencia, en construcción y en estado avanzado de obras. Por citar
algunos, el que desarrolla el grupo británico Kerschner en El-Jadida, al sur de Casablanca, o el que realiza el grupo español Fadesa
52 | Tendencias 05
en Saïdia, en la costa mediterránea oriental de Marruecos. Y en
esa misma línea progresiva y selectiva a la vez tiene intención de
continuar el Gobierno marroquí.
Otra posible fórmula de éxito, no exenta de dificultades, y que depende de la política urbanística gubernamental, es la rehabilitación
y recuperación de espacios industriales frente al mar en las principales ciudades y sus aledaños. Se trataría de recuperarlos para
uso residencial e impulsar así el urbanismo de esas ciudades, a la
manera de lo que Londres ha hecho con los Docklands y de lo que
en España se ha hecho en Barcelona y Valencia. El gobierno marroquí ya se ha planteado aplicar alguna de esas iniciativas, sobre
todo en el proyecto de recuperación urbana de Tánger.
Como al margen de la retórica antes o después terminará por
hacerse en el Estrecho el túnel o el puente que una España con
Marruecos, cabe plantearse Tánger como la puerta de África y
a Algeciras como la puerta de Europa. En ese emplazamiento
condenado a ser estratégico, frente a Algeciras, Marruecos está
construyendo un superpuerto, en fase de obras ya avanzada, que
incluirá zonas francas de industria, comercio y logística, con un
tratamiento fiscal muy favorable, de dimensiones muy superiores
a las del actual. En el plazo de unos cuatro años toda la actividad
portuaria industrial pasará al nuevo superpuerto y la zona actualmente ocupada por el puerto industrial en Tánger, se rehabilitará
como puerto turístico deportivo y el uso del suelo pasará de industrial a residencial.
Con toda esta ordenación, lo que se pretende es reconvertir y
rehabilitar la parte menos atractiva de la ciudad, que junto con
los nuevos desarrollos residenciales, hoteleros y comerciales ya
en marcha, promovidos en parte por empresas españolas, harán
que esta ciudad recupere con creces el carácter internacional de
relieve que un día tuvo.
Estos ejemplos descritos no son más que una parte de las muchas
iniciativas para atraer aún más inversiones que se están llevando
a cabo en Marruecos. El propósito final es consolidar al país como
referencia de progreso económico y modernización para todo el
norte de África. Como se dice en esta tierra, “imshala”. 
La hora de China y la India
La creciente absorción de capital por el sector
inmobiliario y la limitada oferta de productos
inmobiliarios en los mercados más desarrollados
están empujando a los inversores a buscar
alternativas de inversión en el extranjero.
Cristina Montoro
Capital Markets
CB Richard Ellis Barcelona
Una gran parte de la inversión transfronteriza
se ha concentrado en las regiones de Asia y
Oceanía. El desarrollo de producto de calidad
en algunos mercados, unido a un mayor grado
de transparencia, es lo que está atrayendo a la
inversión institucional.
China y la India, dos países vecinos que cuentan con dos quintos de la población mundial,
están viendo cómo sus economías son las que
más crecen del mundo. Son países pobres,
mayoritariamente agrarios, que han dado pasos agigantados para reducir la pobreza desde
que se embarcaron en la reforma liberalizadora
de la economía.
Los dos países se enfrentan a retos similares
como el desempleo, las disparidades regionales y la pobreza de los campesinos. Hay que
destacar que en términos de integración en la
economía global, las reformas de China han ido
más lejos que las de la India, y han obtenido
más recompensas, favorecidas por lo que los
economistas llaman “buen capital humano” y
por el aumento de la población activa.
¿Pero por qué se habla tanto de China? He aquí unas consideraciones a tener en cuenta: en los últimos 25 años, la economía china
creció a una tasa media anual del 9,5% en términos reales. Desde
1994, el sector público perdió más de siete millones de empleos
anuales. En 2004, el sector privado aportó el 60,8% del valor añadido total de la industria, frente al 34% de 1999. En los últimos seis
años, la población urbana china ha aumentado en 105 millones de
personas, y se espera que la tasa de población urbana pase del
40% actual a más del 50% en los próximos veinte años.
Además, China ha seguido una política de liberalización y de
apertura comercial que le ha permitido duplicar su cuota en el
comercio mundial en menos de una década. El salario medio en
la industria manufacturera es hasta cuatro veces más bajo que la
media en América Latina. Sin embargo, el salario real en China
se ha incrementado hasta cinco veces más que en los países
industrializados.
Atracción inmobiliaria
El mercado inmobiliario chino, a pesar de sus riesgos, sigue siendo muy atractivo para los inversores. Muchos de ellos valoran positivamente el crecimiento del país, su importancia y dinamismo
económico, el desarrollo de una plena economía de consumo y
su espectacular tasa de urbanización.
Un punto destacable de este mercado es la fuerte demanda del
mercado de alquiler de viviendas de lujo, especialmente intensa
de nuevo en Pekín, Shanghai y Cantón.
El mercado de distribución comercial es también atractivo para
los inversores, sobre todo si se considera el fuerte crecimiento
de los ingresos y de las ventas al consumo, y por consiguiente
la existencia de mayor demanda de locales comerciales. Las tres
ciudades ya citadas se han beneficiado de un aumento considerable de las rentas en este segmento, aunque con diferencias.
En Pekín los operadores comerciales extranjeros se han centrado
más en actividades de entretenimiento, mientras que en Cantón
proliferan los grandes hipermercados.
Mercado logístico
Los inversores tradicionales, como los promotores y los inversores inmobiliarios a largo plazo, han sido hasta la fecha los más
activos en el mercado inmobiliario chino, aunque debe destacarse un grupo formado por bancos de inversión que están adquiriendo cada vez más protagonismo inmobiliario.
En general, los inversores que van a realizar su primera inversión
en el mercado inmobiliario chino se concentran, como es lógico, en
las principales ciudades del país como Pekín, Shanghai y Cantón.
El mercado de oficinas es su favorito, ya que es el más transparente de todos. Sin duda ese grado de transparencia ha aumentado
en los últimos años, pero aun así nos encontramos muchas veces
con problemas de información, especialmente ante la falta de registros documentales de inmuebles.
Las oportunidades se concentran en localidades clave y estratégicas y en productos de calidad. En el mercado de alquiler
encontramos una fuerte demanda de oficinas de calidad en las
principales ciudades de China, y con una tasa de desocupación
descendente, especialmente en Shanghai y Cantón.
El aumento de la tasa de absorción en las principales ciudades financieras de China ha empujado las rentas al alza, registrando así
un crecimiento de rentas en Shanghai en torno al 7,5%. En el mercado de oficinas en venta encontramos unos niveles de actividad
brillantes, especialmente en la venta de las oficinas en bloque.
En cuanto al mercado residencial, las oportunidades de inversión
se concentran especialmente en las grandes promociones residenciales de varias fases, desarrolladas por promotores locales
chinos que buscan financiación externa ante las restricciones de
crédito interno. Sea como sea, el mercado residencial de inversión es complejo, ya que la mayoría de estas promociones se
encuentran en ciudades de segundo y tercer nivel, por lo que
la obtención de comparables de mercado es una tarea muchas
veces complicada.
54 | Tendencias 05
En cuanto al mercado logístico, cada vez encontramos más oportunidades de inversión, que se multiplican ante el levantamiento
de las restricciones impuestas por la Organización Mundial de
Comercio (OMC). La fuerte demanda de naves industriales ha
conducido a una disminución de la tasa media de desocupación
en los principales parques industriales de Shanghai, y ha hecho
que la media de las rentas aumente en torno a un 4%.
Además, la necesidad de los distribuidores y de los fabricantes
que trabajan para el mercado exterior de introducir sistemas justin-time ayudará a que el sector de los parques logísticos en las
principales ciudades de China se liberalice.
Por último es imprescindible resaltar la intervención de la Administración china con medidas concretas para frenar el nivel de
especulación inmobiliaria y así poder controlar el mercado. Las
autoridades gubernamentales han puesto en marcha unas medidas de control como por ejemplo la prohibición de la venta de
viviendas actualmente en construcción, lo que ha provocado un
gran impacto en el mercado residencial de los principales centros
urbanos. Algo similar sucede con las restricciones sobre el importe medio financiado por los préstamos hipotecarios.
Las medidas no sólo se producen en el ámbito estatal. Se han
aplicado también medidas municipales de control sobre ordenación urbana, así como sobre los índices permitidos de superficie
edificable y sobre los procesos de venta de terrenos. En cualquier caso, estas regulaciones no parecen haber aminorado el
interés de los inversores por el mercado inmobiliario chino.
India o la modernización
El otro gran destino asiático de la inversión inmobiliaria transfronteriza es la India. El país se encuentra en un proceso irreversible
de modernización y liberalización. Distintas razones permiten augurar tasas de crecimiento en los próximos años en torno al 7% y
el 8%, y convierten a la India en gran beneficiario de los procesos
de internacionalización global.
He aquí unas consideraciones generales a tener en cuenta: la
India, con una población superior a mil millones de habitantes es,
tras China, el país más poblado del mundo. Es además la cuarta
economía mundial en paridad de poder de compra, y sobre todo
en las últimas dos décadas, la tasa promedio de crecimiento económico se ha elevado al 5,7% anual acumulado. Sólo dos países
del área asiática, China y Corea del Sur, superan este dinamismo.
Además, en los próximos siete años la población activa se incrementará en 83 millones de personas, un porcentaje ligeramente
inferior al que se registrará de forma conjunta en China y Sudamérica. Esto pone de manifiesto la abundancia de mano de obra.
El abanico salarial se sitúa a un nivel similar al de países como
China e Indonesia. Ocupa el primer lugar del escalafón de los
países con mayor disponibilidad de ingenieros cualificados, y el
tercer puesto, tras Singapur y Estados Unidos, en el de países
con mayor disponibilidad de mano de obra cualificada.
El sector de la construcción residencial es uno de los de mayor
dinamismo en la India, junto con los del automóvil, las telecomunicaciones, las tecnologías de la información y el sector farmacéutico-sanitario.
Medidas y compromisos
¿Y por qué la India es cada vez más un punto de mira para los
inversores extranjeros? En primer lugar el compromiso del gobierno es un factor determinante en la creciente inversión inmobiliaria
foránea. El nuevo gobierno es consciente de la necesidad de
reforzar la insuficiente tasa de ahorro nacional para impulsar el
proceso de acumulación de capital de la economía.
Algunas medidas y compromisos de reforma se han adoptado
desde la llegada al poder del nuevo gobierno en mayo de 2004.
Se han ampliado los límites a la participación del capital extranjero, que ahora puede alcanzar hasta el 49% en seguros y aviación
civil, hasta el 74% en telecomunicaciones e incluso llegar al 100%
en los sectores inmobiliario y de construcción (desarrollo de infraestructuras y proyectos de construcción de viviendas, locales
comerciales, hoteles, resorts, hospitales, instituciones de enseñanza o instalaciones de entretenimiento).
Esa acreditación gubernamental al eliminar los límites de la inversión directa de capital extranjero en los sectores inmobiliario y de
construcción, es lo que sin duda va a impulsar las inversiones extranjeras en los cuatro o cinco principales mercados de la India. Se
concentrarán especialmente en parques de oficinas, en grandes
promociones residenciales, en hoteles y en apartahoteles.
Evolución por sectores
Veamos cómo están evolucionando en la actualidad los diferentes sectores del mercado inmobiliario.
El crecimiento y la expansión de las empresas tecnológicas continúa siendo el principal impulsor del mercado de oficinas indio. El
mercado experimentó una intensa actividad en 2004, con casi dos
millones de metros cuadrados de absorción de oficinas, y en 2005
se produjo un crecimiento similar e, incluso, ligeramente superior.
La demanda creciente y constante de oficinas, así como el interés corporativo por realizar operaciones de sale & leaseback, ha
jugado un papel clave para mantener el interés
de los inversores por el sector. Las preferencias
inversoras siguen centradas en la compra de
edificios arrendados, aunque sea en ciudades
secundarias.
Al mismo tiempo, los promotores valoran cada
vez más conservar los inmuebles en patrimonio
durante un tiempo prolongado, en vez de materializar la venta justo después de la construcción
del inmueble. También conviene destacar que el
nivel de inversión de oportunidad en inmuebles
de oficinas es alto y que los proyectos llave en
mano son cada vez más comunes.
En el mercado residencial, una de las opciones
preferidas por los inversores es la compra de
lotes de apartamentos en desarrollos residenciales estelares y antes del lanzamiento oficial
del proyecto. La venta se materializará con
posterioridad, cuando se alcance la plusvalía
prevista, que puede llegar a porcentajes importantes en segundas ventas de apartamentos de
lujo en las zonas residenciales más exclusivas,
como Malabar Hill, en Bombay.
Además, el mercado de segunda vivienda se está
favoreciendo por los bajos tipos de interés y por
los beneficios fiscales para los compradores de
viviendas. También existe una emergente tendencia corporativa, sobre todo por parte de los bancos, hacia la venta de portafolios residenciales.
El sector de la distribución comercial es optimista si tenemos en cuenta la nueva política
liberalizadora del sector que ha sido muy bien recibida por parte
de los operadores extranjeros que están entrando en el mercado
indio con nuevas operaciones.
Distribución comercial
En Nueva Delhi se están desarrollando actualmente centros
comerciales más grandes y mejor organizados, y tanto los inversores institucionales como los privados están compitiendo por
entrar en ellos. Con retornos de inversión en torno al 8% o el 9%,
los promotores están poniendo el punto de mira en los modelos
más seguros para atraer a inversores.
El sector industrial ha sido muy activo en Bombay el pasado ejercicio, debido principalmente a la venta de un portafolio de suelo industrial de fábricas algodoneras propiedad de la Corporación Nacional
de la Industria Textil (NTC), que ha tenido muy buena aceptación por
parte de numerosos promotores locales. Los retornos de inversión
en naves industriales oscilan entre el 10% y el 13%.
Además, muchas de las instalaciones industriales de Nueva
Delhi se están convirtiendo en espacios de oficinas, para satisfacer la fuerte demanda de compañías tecnológicas, interesadas
en alquilar edificios industriales con pocas columnas y amplios
espacios.
En definitiva, China y la India, el despertar asiático, cuentan con
dos factores determinantes de atracción: el coste de la mano de
obra y los enormes mercados potenciales que están despertando
poco a poco al consumismo y a la economía de mercado.
Muchas veces hemos oído que no se descarta que China o la
India sean las primeras potencias económicas del mundo en
2050. Es difícil saberlo sin conocer previamente el impacto que
sobre estas economías puedan tener factores como la evolución
demográfica o los riesgos climáticos o geopolíticos. 
Indicadores económicos
GRAN CHINA
Pekín
Shanghai
Cantón
Hong Kong
Taiwán
PIB: crecimiento real
Tasa de inflación
Tasa de desempleo
(marzo 2005)
Tasa de interés
bancario
Turistas
(llegadas)
13,20% (2004)
13,60% (2004)
15,00% (2004)
7,01% (Q4 04)
3,25% (Q4 04)
1,80% (mar-05)
1,60% (mar-05)
2,00% (mar-05)
0,80% (mar-05)
1,94% (mar-05)
1,44% (mar-05)
4,50% (dic-04)
2,42% (Q4 04)
6,10% (Q1 05)
4,28% (feb-05)
5,76%
5,76%
5,76%
5,25%
6,48% (abr-05)
656.000 (ene-mar 05)
330.000 (ene 05)
643.600 (ene-mar 05)
3.638.211 (ene-feb 05)
813.823 (Q4 04)
0,40% (mar-05)
3,20% (mar-05)
8,50% (mar-05)
7,32% (ene-05)
5,00% (Q1 05)
3,70% (mar-05)
3,90% (mar-05)
2,10% (mar-05)
11,10% (ene-05)
n.d.
n.d.
5,60% (Q1 05)
5,30%
5,50-5,75%
9,43%
12,65%
10,25-10,75%
11,52%
2.028.000 (ene-mar 05)
3.194.756 (Q4 04)
420.376 (ene-feb 05)
309.000 (feb 05)
3.370.000 (2004)
877.455 (ene-mar 05)
SUR Y SURESTE DE ASIA
Singapur
2,40% (Q1 05 Prev.)
Tailandia
5,10% (Q4 04)
Filipinas
5,40% (Q4 04)
Indonesia
5,20% (Q1 05 Prev.)
India
7,00% (Q4 04)
Vietnam
7,20% (Q1 05 Prev.)
56 | Tendencias 05
Rentas prime de oficinas en el Pacífico
País
Ciudad
Oficinas en alquiler
Local Currancy/mcazurc
China
Pekín
Jianguomen
Zhongguancun
Finance Street
Shanghai
Pudong
Puxi
Cantón
Hong Kong
US$ psf Variación trimestral
Variación anual
US$ 23,45 m2
US$ 17,83 m2
US$ 21,40 m2
2,18
1,66
1,99
1,6%
-
7,1%
4,5%
-1,7%
US$ 20,43 m2
US$ 19,40 m2
US$ 10,80 m2
HKS 24,97 psf
1,90
1,80
1,01
3,20
4,4%
4,4%
0,5%
13,6%
5,8%
10,0%
10,2%
44,9%
Taiwán
Taipei
NTS 2.717 pping
2,43
2,3%
3,0%
Japón
Tokio
JPY 32.500 ptsubo
8,59
3,2%
12,1%
Corea del Sur
Seúl
CBD
Gangnam
Yeovido
KRW 8.531 ppyung
KRW 65.122 ppyung
KRW 52.019 ppyung
2,29
1,81
1,44
0,4%
3,1%
0,3%
0,6%
4,4%
0,9%
India
Nueva Delhi
Connaught Place
Gurgaon
Bombay
Naniman Point
Bandra Kurla Complex
Bangalore
Rs 90 psf
Rs 32 psf
2,06
0,73
-3,0%
5,9%
-3,0%
Rs 110 psf
Rs 95 psf
Rs 48 psf
2,52
2,17
1,10
4,8%
5,6%
4,3%
4,8%
8,0%
14,3%
US$ 6,60 m2
RM 4,30 psf
PhP 414 m2
S$ 4,65 psf
Baht 588 m2
US$ 28,60 m2
0,61
1,13
0,71
2,83
1,40
2,66
-0,9%
1,0%
5,7%
6,9%
6,5%
-8,2%
6,2%
16,3%
23,3%
5,9%
Indonesia
Malasia
Filipinas
Singapur
Tailandia
Vietnam
Yakarta
Kuala Lumpur
Manila
Singapur
Bangkok
Ho Chi Minh City
Un metro cuadrado
equivale a 10,764 pies
cuadrados (psf).
Rentabilidades iniciales
Ciudad
ASIA
India
Nueva Delhy
Bombay
Indonesia
Japón
Malasia
Filipinas
China
Pekín
Cantón
Hong Kong
Shanghai
Singapur
Corea del Sur
Taiwán
Tailandia
PACÍFICO
Melbourne
Sydney
Auckland
Oficinas - Prime
Residencial de lujo
Comercial
Industrial
Ping, pyung y
tsubo son medidas
nacionales de
superficie tomadas
a partir de un tatami
tipo. En las tres,
la unidad equivale
aproximadamente
a 3,35 m2.
9,0-10,0%
11,0-12,0%
10,7%
4,0-5,0%
6,0-7,0%
8,8%
4,0-6,0%
5,0-6,0%
11,9%
4,3-5,5%
7,0-8,0%
7,7%
8,0-10,0%
9,0-11,0%
9,4%
5,0-6,0%
6,5-7,0%
n.d.
10,0-12,0%
13,0-16,0%
6,4%
6,5-7,5%
n.d.
5,2-15,9%
8,8%
6,5%
3,2%
7,3%
5,0-6,0%
7,5-8,0%
4,5-6,5%
7,0%
7,0%
6,7%
3,4%
7,0-8,0%
3,0%
n.d.
4,0-5,0%
6,0%
n.d.
7,0%
3,8%
n.d.
5,5-6,0%
8,5-9,5%
5,0-6,5%
9,0%
10-12%
n.d.
12,3%
11,0-13,0%
7,5-8,0%
n.d.
6,0-7,0%
12,0%
7,8%
6,6%
8,3%
n.d.
n.d.
n.d.
6,5%
6,1%
7,7%
8,0%
7,8%
8,5%
Más euroalzas residenciales
El sector inmobiliario residencial continúa en auge
en Europa, según el Informe de 2005 de la Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS). Aun así,
algunos aires de cambio empiezan a soplar en
indicadores de precios, transacciones, construcción
de viviendas y créditos hipotecarios.
Irene Martínez,
jefe de Consultoría & Research del Área
Residencial de CB Richard Ellis
58 | Tendencias 05
Tasas de variación interanual del precio
de la vivienda en Europa
20
2003
2004
15
10
5
Fuente: RICS.
Auz
USA
Grecia
Austria
Suiza
Alemania
Holanda
Italia
Dinamarca
Portugal
Suecia
Finlandia
RU
Bélgica
Irlanda
-5
España
0
Francia
De los grandes países, sólo Alemania mostró un estancamiento
de su mercado residencial en 2004, situación que se prolonga
ya desde hace tiempo. Sin embargo, incluso en este caso las
señales de una mayor demanda de crédito hipotecario sugieren
la posibilidad de que la larga fase descendente del ciclo de su
mercado residencial está siendo finalmente superada.
La fortaleza del mercado residencial europeo se asienta principalmente sobre bases financieras y económicas. Los tipos de
interés continuadamente bajos en la zona euro, así como sus
recortes en otros países como Suecia, mantuvieron reducido
el coste del crédito hipotecario. El crecimiento económico se
mantuvo fuerte en términos generales, lo que favoreció la confianza de los consumidores. Al igual que en años anteriores, los
mercados residenciales menos prósperos volvieron a ser los de
las economías más débiles.
Solamente el Reino Unido parecía tomar una dirección totalmente diferente hacia el segundo semestre de 2004, como consecuencia de varios aumentos en los tipos de interés por parte
del Banco de Inglaterra. A partir de entonces los precios de la
vivienda dejaron de aumentar, e incluso en algunos casos se registraron bajadas de precios, aunque los últimos datos indican
una recuperación del mercado residencial inglés tras el recorte
de los tipos de interés de agosto de 2005.
La figura expuesta muestra las tasas de variación interanual de los precios de la vivienda, según datos obtenidos por RICS. No se incluyen
en el estudio los nuevos países adheridos a la
Unión Europea, debido a que carecen de datos
fiables a este respecto.
Varios países, entre ellos España, muestran
ligeros descensos en sus tasas de inflación,
pero se trata de variaciones poco importantes,
sobre todo si tenemos en cuenta el margen de
error en la obtención y procesamiento de los
datos sobre precios de vivienda. Por lo tanto,
cabe afirmar que la tónica general en los mercados residenciales europeos en 2004 fue de
un aumento de precios similar al experimentado en 2003.
Respecto a los meses transcurridos de 2005,
aunque todavía se carece de datos estadísticos
fiables, los analistas prevén la continuación del
escenario general alcista en los precios de la vivienda en Europa, si bien las tasas de aumento
serán con probabilidad ligeramente inferiores a
las del año 2004.
A la vista de los datos expuestos, se advierte
que dos países, Dinamarca y Francia, experimentaron notables incrementos en la inflación
de los precios de la vivienda. En el caso de
Dinamarca, el aumento tuvo lugar tras un periodo de estancamiento. En Francia, en cambio, donde los aumentos de precio ya habían
alcanzado dos dígitos en 2003, se produjo una
mayor aceleración de los precios, siendo el
incremento de precio de 2004 el mayor de los
países estudiados.
El informe de RICS clasifica en tres categorías a
los países europeos, en función de la inflación
mayor o menor de los precios de la vivienda:
Países con una inflación
muy alta, de dos dígitos
Este grupo incluye a Francia, España, Irlanda
y el Reino Unido. No obstante, como ya se
mencionó, los datos más recientes parecen
indicar que el Reino Unido ha abandonado la
carrera alcista.
Salvo en este caso, hasta ahora no se han materializado los continuados pronósticos de los
analistas en cuanto a próximas ralentizaciones
en los mercados residenciales de estos países. En cambio, los bajos tipos de interés han
continuado favoreciendo la decisión de compra, reforzada por las fuertes revalorizaciones
que continúan produciéndose.
Los analistas
prevén la
continuación
del escenario
general alcista en
los precios de la
vivienda en Europa
Países con fuerte inflación
A este grupo pertenecen Bélgica, Suecia,
Finlandia, Portugal, Italia y Dinamarca, cuyas
alzas anuales en los precios de 2004 se han
situado entre el 6% y el 9%. Todos estos países
todavía se encuentran en la fase ascendente
del ciclo del mercado de la vivienda y la mayoría de ellos, con altas y bajas, se mantienen en
esta fase desde hace ya más de cinco años.
Países con una inflación
atónica (tasa baja o cero)
La vivienda en
Europa depende
de la evolución
de la variable del
desempleo, con
la que tiene una
relación directa
demostrada
60 | Tendencias 05
Estos son los Países Bajos, Suiza, Alemania,
Austria y Grecia. Los motivos son diversos.
Mientras que Austria, Alemania y Suiza sufrieron
en la década de los noventa fases de contracción en sus mercados residenciales y arrastran
un exceso crónico de oferta desde entonces,
los Países Bajos y Grecia experimentaron a
mediados de ese decenio una fase de crecimiento récord de precios para luego pararse
repentinamente.
No obstante, los datos expuestos que indican
caída de precios residenciales en Grecia han
de tomarse con cautela, ya que la propia fuente, RICS, señala que carecen de una calidad
adecuada y se refieren únicamente a Atenas,
siendo probablemente más indicado hablar
de estancamiento en lugar de bajada de los
precios.
En cualquier caso, tanto en Grecia como en los
Países Bajos, la demanda de crédito hipotecario y el número de transacciones continúan creciendo, mientras se mantiene elevado el nivel
de inversión en vivienda. Quizás los casos de
Grecia y de los Países Bajos indiquen que un
“aterrizaje suave” es posible cuando los tipos
de interés y las variables económicas sean relativamente propicios.
En Suiza, donde predomina el alquiler, la experiencia de la fase de contracción del mercado
residencial, superada ya hace unos años, volvió
precavidos a inversores y a propietarios, que se
muestran reticentes a subir los precios a pesar
de unos tipos de interés favorables.
Tras un periodo largo de estancamiento, es previsible que los precios de la vivienda en Austria
y Alemania se recuperen y vuelvan a subir, especialmente en Alemania, donde la política del
gobierno trata de favorecer la compra de vivienda tras décadas de fomentar el alquiler.
En general, no parece haber muchas probabilidades de que se produzca una crisis en ninguno de los mercados europeos de la vivienda
en un futuro próximo. Las alzas en los precios
prosiguen de forma generalizada y en aquellos
países donde ha habido estancamiento de
precios en periodos anteriores, los datos más
recientes sobre inversión y crédito hipotecario
permiten presagiar una progresiva reactivación
de los mercados residenciales.
Naturalmente, la evolución del mercado de la
vivienda en Europa dependerá en gran medida
del rumbo futuro que tomen los tipos de interés. Asimismo, habrá que estar pendiente de la
marcha general de la economía de los distintos
países europeos, y en particular de la evolución de
la variable del desempleo, con la que el mercado
residencial tiene una relación directa demostrada.
Así pues, en caso de mantenerse el escenario
actual de bajos tipos de interés y de tasas de
desempleo reducidas o moderadas, puede
tenerse en perspectiva otro año fuerte para el
mercado residencial europeo. 
Vivir en Varsovia
El mercado residencial en Varsovia está
creciendo deprisa, sobre todo por la adhesión
del país a la Unión Europea y además por el
aumento de la demanda, la escasez del stock
y los bajos tipos de interés.
Anna Starczewska
Research y Consultoría
CB Richard Ellis Polonia
En la capital existe un importante incremento
de la actividad promotora residencial, que está
tomando el relevo a la iniciativa municipal y a las
cooperativas. En el tercer trimestre de 2005 el
número de viviendas en construcción ascendía
a 29.000 unidades, repartidas en 188 proyectos, la mayoría de ellos situados en Mokotów,
Bemowo, Bialol ka, Ursynów y Wilanów. En los
últimos tres años el precio medio de un apartamento en Varsovia se ha incrementado entre un
20% y un 25%, y parece inevitable que el ritmo
de subidas siga incrementándose.
La demanda residencial en Varsovia supera a
la oferta, debido a la acumulación de demanda
insatisfecha y a la ampliación de la oferta disponible de hipotecas. La mayoría de la demanda
busca viviendas de uno o dos dormitorios, con
superficies entre cincuenta y sesenta metros
cuadrados. Las casas más buscadas tienen
diseños flexibles, son exteriores, cuentan con
plaza de aparcamiento subterráneo y están bien
comunicadas con la red de transporte público.
Mokotów y Ursynów son los distritos más populares para los compradores, seguidos por
Nuevas viviendas completadas en Varsovia
y tipos de interés hipotecario en Polonia
18.000
Unidades
16.000
Tipo de interés hipotecario polaco
20%
16%
14.000
14%
12.000
12%
10.000
10%
8.000
8%
6.000
6%
4.000
4%
2.000
2%
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005*
0%
(*) Previsión.
Bemowo y Białol ka. Para CB Richard Ellis, las áreas con mayores posibilidades de desarrollo residencial son las de las afueras,
en especial Bielany, Białol ka, Wilanów y Wawer, porque son
distritos con abundante suelo pendiente de desarrollo y varios
planes de mejora de infraestructuras.
Los precios residenciales varsovianos difieren de forma sustancial
según los distritos. A grandes rasgos, oscilan entre 650 euros y 4.000
euros por metro cuadrado. Las zonas más caras son el centro urbano
( ródmie cie) y los distritos de Wilanów, Mokotów, oliborz y Wola.
Viviendas en construcción en Varsovia. Por distritos.
Datos al tercer trimestre de 2005
Oferta y demanda
El mercado residencial varsoviano consta de 712.500 unidades,
de las cuales 345.000, casi la mitad, han sido desarrolladas por
cooperativas, seguidas de promotores (232.000 unidades), el
ayuntamiento (104.000 unidades) y empresas (31.500 unidades).
Un porcentaje significativo del total de pisos procede del desarrollo de la actividad residencial en la década de los noventa, ante la
demanda insatisfecha de la ciudad ya entonces.
Desde la incorporación a la Unión Europea, cada vez más inversores extranjeros compran y desarrollan propiedades residenciales
en Varsovia. Cada año el parque de viviendas en la capital crece en
torno a diez mil nuevas unidades. En estos momentos se entregan
más apartamentos de promotores que de cooperativas.
En 2004 se pusieron en el mercado de la ciudad 10.300 viviendas,
de las que aproximadamente el 74% procedían de promotores. Los
más altos porcentajes de nuevas viviendas construidas se alcanzaron
entonces en el distrito de Białol ka, seguido de Ursynów y Mokotów.
Promotores
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005* 2006*
En CB Richard Ellis estimamos que el número de unidades en
desarrollo se incrementará en los próximos dos años. En 2005
la oferta rondará los 13.900 pisos, mientras que en 2006 podría
elevarse hasta unos 14.600. Una considerable parte de ellos se
concentrará en Mokotów (18,26%), Bemowo (15,74%), Białol ka
(15,08%), Ursynów (9,60%) y Wilanów (6,54%)
A más largo plazo, la tendencia general del mercado residencial polaco es de un claro desequilibrio a favor de la demanda. Se buscan
todo tipo de viviendas, especialmente en Varsovia, y todavía con
62 | Tendencias 05
9,60%
Wilanow
6,54%
Ursus
6,52%
Targówek
6,18%
Praga Pd.
5,69%
Bielany
3,67%
Wola
2,24%
Zoliborz
2,19%
Otros
4,93%
Precios
12.000
(*) Previsión.
15,08%
Ursynów
mayor intensidad si la superficie oscila entre 50 y
60 metros cuadrados.
14.000
0
15,74%
Bialoleka
18.000
Cooperativas
18,26%
Bemowo
Sródmiescie 3,36%
Viviendas nuevas construidas en Varsovia
16.000
Mokotów
Los precios residenciales varían en función de la
situación y las calidades, y oscilan entre los 650
euros por metro cuadrado en Wawer, y los
4.000 euros en el centro urbano ( ródmie cie).
Además de esta última zona, las áreas más
caras son los distritos de Wilanów, Mokotów,
oliborz y Wola. Los precios más bajos se sitúan
en la ribera este del río Vístula, en los distritos de
Wawer, Wesoła, Rembertów y Białol ka.
El precio del suelo varía bastante según la disponibilidad y la cantidad de superficies no desarrolladas, con sus correspondientes permisos. Los
precios más altos se sitúan en el centro urbano,
donde alcanzan 750 euros por metro cuadrado,
mientras que los más bajos se mantienen en el
distrito Wawe, con 22 euros por metro cuadrado.
En ambos segmentos estimamos que los precios seguirán incrementándose gradualmente
cada año, ante el alza de la demanda residencial
y el descenso de la disponibilidad de terrenos.
Normas, impuestos y registro
La legislación polaca sobre el sector inmobiliario
comprende suelo e inmuebles. En ambos existen
derechos de usufructo absolutos o perpetuos, los
dos de naturaleza similar sobre el derecho de posesión en sí, excepto que la perpetuidad se aplica
por un periodo de tiempo limitado a entre 40 y 99
años, y que puede establecerse sobre suelos de
titularidad pública nacional y de las autoridades
municipales. Se requiere escritura notarial para cerrar la compra
legal de una propiedad.
Existen planes de desarrollo local (Plan Miejscowy), que deben
incluir expresamente el uso propuesto para el suelo y el volumen
de inversiones públicas, así como los métodos y condiciones
para el desarrollo del suelo. La tramitación de este tipo de planes
suele requerir mucho tiempo. La iniciativa les corresponde a los
ayuntamientos, cuyos equipos de arquitectura deben elaborar un
informe favorable del proyecto. La aprobación final necesita de
información previa para residentes y asociaciones de vecinos, así
como la autorización de las autoridades regionales.
Mercado residencial en Varsovia. Mapa de distritos y precios de
vivienda nueva. En zlotys/euros por m2
Las adjudicaciones de zonas de desarrollo corresponden al ayuntamiento, y deben cumplir varios requisitos. Entre ellos, reservar
superficies para los vecinos, garantizar accesos y vías públicas, e
incluir suficientes infraestructuras ya existentes o planificadas en
el proyecto. En el caso de cambios de uso sobre suelos agrícolas
o forestales, las reservas y los requisitos son aún más exhaustivos y se necesita la conformidad con distintas normativas de
protección medioambiental, agrícola, forestal e histórico artística.
A las nuevas viviendas se les carga con un 7% del precio de venta
por el Impuesto del Valor Añadido. El tipo impositivo podría pasar del
7% al 22% a comienzos de 2008. Las viviendas de segunda mano
se gravan con un 2% del valor de venta. Los alquileres residenciales
no están sujetos al IVA, aunque sí tributan en las declaraciones de
la renta y se someten a tasas fijas del 8,5% o del 20%, según si las
rentas anuales obtenidas superan o no los 4.000 euros anuales.
Los costes hipotecarios pueden deducirse de las declaraciones
de la renta, tomando como referencia una deducción máxima
aplicada sobre un precio promedio de un piso de setenta metros
cuadrados y un préstamo por la totalidad del valor.
En las compras de suelo, el impuesto sobre el valor añadido pasa
del 2% al 22% cuando se adquiere para construir y el comprador
está sujeto a este régimen impositivo. En cuanto a los trámites
legales y notariales, su coste depende del valor de la propiedad,
aunque por término medio rondan el 2% del valor de la transacción. En el caso de compras residenciales, las agencias suelen
cobrar una comisión del 3%.
Si una compañía vende una propiedad como un activo, pagará la
tasa corporativa del 19%. Para compradores privados se fija en el
10% en ventas de propiedades de menos de cinco años de antigüedad, salvo que en los dos años siguientes el inversor privado invierta
ese dinero en la compra o reforma de una nueva propiedad. 
Estos planes de desarrollo local necesitan obtener las licencias
de construcción, al igual que la otra gran línea de desarrollo urbanístico, las llamadas zonas de desarrollo, o WZiZT (Warunki
Zabudowy i Zagospodarowania Terenu).
Las últimas actualizaciones normativas en Polonia han alterado
la situación de muchos de los antiguos planes de desarrollo local
aplicables a Varsovia. La mayoría ya ha expirado, y muchos otros
están en fase de estudio. Mientras se agilizan esas tramitaciones,
impulsar las zonas de desarrollo se ha convertido en la principal
alternativa para dinamizar el sector.
Los trámites de registro suelen convertirse en un obstáculo frente a
la agilidad del mercado, ya que el papeleo puede demorarse varios
meses. Ha comenzado a aplicarse un plan de modernización tecnológica en las administraciones, aunque no se completará hasta
2009, y de momento sólo se ha completado la incorporación de
sistemas electrónicos en las oficinas públicas de Varsovia.
Mercado nacional
El sector terciario se fortalece
El pasado ejercicio trajo un buen comportamiento
de los precios de oficinas en las zonas periféricas
de Madrid y en las nuevas áreas de negocios de
Barcelona, más subidas de precios en locales
comerciales, el boom de los parques comerciales de
medianas superficies y nuevos polígonos industriales
con mejores calidades.
Patricia Olazarri Casas,
jefe de Research CB Richard Ellis Barcelona
64 | Tendencias 05
Repasando las noticias que han marcado el
año 2005, resulta difícil ignorar el impacto con
el que algunos eventos han dado forma a la
historia del pasado ejercicio. Ha continuado la
inestabilidad política y social del Oriente Medio,
aunque también se han observado signos de
recuperación y avance como ha sido el caso
de las elecciones de Afganistán. En Europa, el
atentado terrorista del 7 de julio en el transporte
público de Londres causó decenas de víctimas
y alerta a nivel mundial sobre la seguridad de
los países. En septiembre, decenas de muertos
y cientos de miles de afectados fueron sólo
parte de la tragedia humana del paso de los
huracanes Katrina y Rita por los estados norteamericanos del Golfo de México. La parte
económica tardará tiempo en ser efectivamente
valorada.
Dentro de los mercados asiáticos, China ha
fortalecido su papel productor y consumista,
mientras que Japón ha visto cómo su economía
crecía de manera muy superior a lo previsto.
Un fuerte aumento de la inversión empresarial
y un crecimiento paralelo de los beneficios empresariales se han trasladado al consumo en
el país nipón. En Estados Unidos el despegue
económico se ha visto afectado por los devastadores huracanes Katrina y Rita que, sumados
al deterioro del mercado laboral, han causado
la mayor caída en quince años de la confianza
de los consumidores. Mientras, a este lado del
Atlántico, los pronósticos de crecimiento de los
países europeos han sido revisados a la baja, si
bien España ha sido la excepción y mantiene un
estimado ritmo de crecimiento de su Producto
Interior Bruto en torno al 3,2% para 2005. Y en
medio de esta dinámica mundial, el precio del
crudo ha causado más de un dolor de cabeza.
La oferta, por su parte, ha estado mayoritariamente localizada en
el exterior de la autovía M-30 y ha contado con el predominio de
las superficies de segunda mano frente a las de nueva obra. La
tasa de disponibilidad ha seguido un descenso paulatino, llegando a un nivel del 8,5% al cierre del año.
Madrid. Mercado de oficinas en alquiler. Absorción y oferta
Miles m2
1200
Absorción
Oferta
1000
800
600
400
200
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Mercado de oficinas
Los dos principales mercados españoles de
oficinas, Madrid y Barcelona, han evolucionado
de forma positiva a lo largo del ejercicio. En
Madrid, la demanda ha contado con el empuje
de la iniciativa privada, de corporaciones y de
empresas de servicios. Por zonas, los distritos
de la periferia han contado con los datos más
positivos. Destaca el atractivo de los parques
empresariales de la zona, cuya contratación
ha sido muestra de la gran acogida por parte
de los usuarios de este tipo de superficies. La
absorción ha superado los 700.000 metros cuadrados en la capital.
MERCADO NACIONAL | 65
Mercado nacional
Mientras, en Barcelona y particularmente en
sus nuevas áreas de negocios, el activo papel
del sector público ha sido un indiscutible protagonista. Han sido numerosas las operaciones
llevadas a cabo por entidades públicas, así
como el volumen de la superficie contratada.
En general, el nivel de contratación ha sido muy
positivo, llegando a niveles incluso superiores a
los máximos históricos de 2004.
La oferta, por su parte, se ha localizado principalmente en las nuevas áreas de negocios y
en la periferia, donde los inmuebles finalizados
recientemente son significativos y de amplias
superficies. El distrito de negocios y el centro
de la ciudad, además de carecer de suelo edificable, han visto cómo su parque de oficinas
continuaba menguando debido a la reconversión de inmuebles de oficinas a su original
uso residencial. El nivel general de vacío para
Barcelona y su periferia se ha reducido hasta
niveles inferiores al 6%.
Barcelona. Mercado de oficinas en alquiler. Absorción y oferta
Miles m2
400
Absorción
Oferta
350
300
250
200
150
100
50
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Los precios máximos de alquiler resistieron
fuertes presiones al alza en la primera mitad del
ejercicio, en la que no experimentaron variaciones notables. Ahora bien, durante la segunda
mitad del año hemos sido testigos de incrementos del 8% en Madrid y del 4,5% en Barcelona.
Cabe destacar el buen comportamiento de los
precios en las zonas periféricas de Madrid y en
las nuevas áreas de negocios de Barcelona.
De cara al futuro, Madrid prevé contar con
378.000 metros cuadrados de nueva superficie
66 | Tendencias 05
Precios máximos de alquiler
Euros /m2 /mes
50
Madrid
45
Barcelona
40
35
30
25
20
15
10
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
para el próximo ejercicio, mientras que en Barcelona, la cifra estimada es de 250.000 metros cuadrados. Las propuestas de los
nuevos desarrollos de oficinas buscan evitar la concentración
en los centros urbanos y se apuesta por la descentralización de
los espacios de negocios. Pero alejar las oficinas del centro no
significa su dispersión, porque a la vez se persigue juntar lo más
posible los centros empresariales con el fin de sumar sinergias.
Frente a estos elementos, no se pueden olvidar los parques
empresariales de la periferia, óptimos para back-offices y para
empresas con necesidad de contratar amplios espacios. Así
pues, continúa el desarrollo de este tipo de superficies, que
en su inicial andadura por España contaban con cierto escepticismo sobre su aceptación, y que hoy han demostrado
contar con el interés de inquilinos que buscan crear su propio
ambiente.
Mercado de locales
El mercado de locales en España ha experimentado un ejercicio
de gran actividad. La oferta en ubicaciones prime, aunque de
volumen escaso, se ha mantenido vacía por mayores periodos
de tiempo por dos motivos principales. Por un lado, los elevados
precios de alquiler y, por otro, un mayor grado de selectividad por
parte de los propietarios que, con frecuencia, no se conforman
con alquilar sus locales a inquilinos que puedan hacer frente a
una rentas económicamente exigentes, sino que buscan además
un punto de exclusividad.
Los precios han continuado su escalada y no se prevé una ralentización a corto plazo. En Barcelona los precios de locales
en zona prime han crecido por encima de un 7%. La demanda
se mantiene fuerte, apoyada por unos ambiciosos planes de
crecimiento de las grandes cadenas de confección, auténticas
protagonistas del sector. En un segundo pero potente plano, se
encuentran las zapaterías, perfumerías y joyerías. En definitiva, el
mercado de locales está dominado por las empresas dedicadas
al equipamiento personal.
Se observa una tendencia a reducir la duración de los contratos,
toda una victoria para los comerciantes. Actualmente se tiende
a duraciones de contratos de unos diez años, con cumplimiento
obligatorio de tres o cuatro.
El gran perjudicado ante la nueva dinámica de mercado es el
comercio tradicional, en gran declive debido a la fuerza de las
grandes cadenas. Ahora bien, no ha dado por perdida la batalla,
y los comerciantes han optado por agruparse para alquilar juntos
espacios competitivos en centros comerciales.
Centros comerciales
El mercado de centros comerciales en España continúa su auge y expansión. Estamos siendo testigos de la exploración de nuevas ubicaciones de estas superficies, que ahora indagan espacios al aire libre,
en estaciones ferroviarias y en puertos, así como actuaciones mixtas
que incluyen superficies de hoteles, oficinas, centros de salud, residenciales y recintos deportivos, entre otras. La búsqueda de nuevas
directrices en este mercado es consecuencia de la alta competitividad
del sector, donde la necesidad de innovar y buscar nuevas fórmulas
creativas y diferenciadoras, especialmente en la división del ocio, es
un elemento clave. Así, cabe destacar la continua proliferación de los
parques comerciales, agrupaciones de medianas superficies especializadas que cuentan con gran aceptación entre los consumidores.
Índice de comercio al por menor
150
Grandes superficies
135
General
120
105
90
75
60
1/00
9/00
5/01
1/02
9/02
5/03
1/04
9/04
5/05
Fuente: INE.
Índices de ocupación
140
130
120
110
100
90
80
70
Grandes superficies
General
T1 2000 T3 2000 T1 2001 T3 2001 T1 2002 T3 2002 T1 2003 T3 2003 T1 2004 T3 2004
Fuente: INE.
Centros comerciales. Superficie anual construida
m2
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente: AECC / CB Richard Ellis.
Mercado nacional
La densidad media actual de superficie de centros comerciales en España se sitúa en torno a
225 metros cuadrados por cada mil habitantes,
por detrás de Reino Unido, Francia y Alemania.
Por comunidades autónomas, Madrid es la
región con mayor densidad comercial de España, mientras que Extremadura ocupa el último
puesto.
A lo largo del ejercicio, se sumaron 800.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable en
España, tanto en nuevos centros comerciales
como en la ampliación y actualización de centros ya existentes. Este nivel de nueva superficie
es similar al del ejercicio anterior y demuestra la
fuerza que este mercado está viviendo en nuestro país. El nivel de inversión, por su parte, ha
alcanzado 1.500 millones de euros.
Como nota de interés, debe mencionarse la
suspensión de la moratoria de licencias para
centros comerciales en Barcelona, si bien sólo
aplicable en “centros urbanos consolidados”.
Evolución de precios de alquiler de naves y producción industrial
Euros/m2
10
Producción
Precios
Índice de Producción Industrial
8
104
6
98
4
92
2
86
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente: CBRE/INE.
Mercado industrial
En Madrid destaca el atractivo
de los parques empresariales
68 | Tendencias 05
110
La actividad industrial en España se está desplazando a distancias cada vez más alejadas
de las grandes urbes, debido a la escasez de
suelo para desarrollar nuevas promociones en
las zonas más consolidadas. Dicho esto, las
escasas promociones realizadas en la primera
corona de las ciudades están siendo posibles
gracias a la reubicación de grandes industrias
a zonas más distantes. Estas promociones “urbanas” destacan por su gran representatividad
y por la alta calidad de los acabados que ofrecen, y se están convirtiendo en nuevos parques
empresariales donde se ubican empresas pertenecientes a la industria “limpia” (tecnológicas,
comerciales, etc).
Los ayuntamientos han demostrado ser cada
vez más reticentes a la implantación de grandes
desarrollos logísticos en sus localidades, debido al fuerte incremento de tránsito de camiones
que provocan y a la baja del ratio de puestos de
trabajo por metro cuadrado que generan. Los
nuevos polígonos industriales, impulsados por
las necesidades actuales y por las exigencias
de las administraciones públicas, requieren
una urbanización más exigente, con viales más
anchos y una mayor dotación de servicios y de
zonas verdes que, en definitiva, ofrecen entornos más atractivos. 
80
Oficinas en Madrid:
la recuperación va por barrios
Después de cuatro años marcados por
el descenso de las rentas en el mercado
de oficinas madrileño, a partir de 2005 se
empezó a apreciar cierta recuperación en
el precio de los alquileres.
Annalisa Leone
Agencia Oficinas
CB Richard Ellis Madrid
Algunos síntomas de mejora habían empezado a apuntar durante 2004, aunque sólo a principios del año pasado se generalizó el cambio de rumbo del mercado. La nueva tendencia iba a
consolidarse bruscamente tras el incendio del Edificio Windsor,
porque la improvisada desaparición de treinta mil metros cuadrados en el centro financiero de la capital alteró la oferta de
espacio alternativo y repercutió deprisa sobre los precios.
En un abrir y cerrar de ojos, una empresa de la talla de Deloitte
se vio ante la necesidad imperiosa de encontrar nueva sede.
La antigua ubicación en este caso representaba casi quince mil
metros cuadrados con fácil acceso al centro financiero, algo
casi imposible de conseguir en el centro de la capital.
Es probable que muchos factores para la reactivación ya hubiesen cristalizado para entonces, pero el incendio del Windsor
marcó el comienzo de un nuevo ciclo del mercado, definido
tanto por la recuperación de los precios como por un moderado
incremento de la absorción de superficie de oficinas en el distrito financiero.
El siniestro del edificio de oficinas intensificó la recuperación del
mercado en alquiler, y lo hizo sobre todo a partir del centro de negocios, la zona más afectada por la catástrofe. En su conjunto, la
tasa de disponibilidad del mercado de oficinas madrileño se sitúa
en el 8,3%, mientras que en el centro de la ciudad es de apenas un
3,03%, cifra alentadora si se compara con el 19,05% en la zona de
la autovía N-I o con el 10,43% del entorno de la autovía N-II.
En la práctica, la marcha del mercado habría
sido similar si el Windsor siguiera operativo.
Desde hace varios años la falta de suelo en
la ciudad dificulta los nuevos proyectos y ralentiza las incorporaciones de inmuebles. Si
acaso, con esos treinta mil metros cuadrados
disponibles quizá los precios no se hubieran
recuperado tan rápido en los últimos doce meses, porque el repunte de las rentas máximas
hasta 27 euros mensuales por metro cuadrado
no se recordaba en la capital desde los mejores
momentos de 2000.
Negocios en una caja de cerillas
Aún así, en los últimos años se ha mantenido
cierta disponibilidad de oficinas en alquiler en
el eje de la Castellana, aunque en la mayoría
de los casos se trata de superficies pequeñas o
medianas, casi siempre inferiores a mil metros
cuadrados. Si se buscan superficies superiores,
la situación cambia radicalmente: encontrar
más de mil metros cuadrados en una única
ubicación resulta muy difícil, y de más de cinco
mil metros supone una misión auténticamente
imposible.
Mercado nacional
En suma, los inmuebles en el distrito de negocios
se han convertido en un bien escaso. Si les exigimos buena calidad, mejor aprovechamiento,
ubicación estratégica y alta representatividad, la
oferta difícilmente superará los cuatro mil metros
cuadrados, y se concentra en rehabilitaciones
de edificios protegidos, auténticas joyas cuyo
arrendamiento puede alcanzar 36 euros mensuales por metro cuadrado, una cifra evocadora
del anterior momento más alto del ciclo, allá
cuando los alquileres en la Castellana llegaban
a superar las seis mil pesetas mensuales por
metro cuadrado.
Si volvemos al ejemplo de Deloitte, y a una empresa que plantea encontrar una superficie superior a 15.000 metros cuadrados, la única solución
sería sacrificar bien el emplazamiento prime para
trasladarse al entorno de la M-30, sino más lejos;
bien distribuirse en varias sedes, bien buscar
soluciones originales como la que llevó a cabo
recientemente la Agencia Tributaria.
El organismo público había empleado varios
meses sin éxito en buscar un emplazamiento de
unos 18.000 metros cuadrados alrededor de la
M-30 para ubicar la sede de la Delegación Nacional de Grandes Contribuyentes. La solución
estuvo en una original vuelta de tuerca. La agencia
mantuvo el arrendamiento del edificio del paseo
El incendio del Windsor marcó
el comienzo de un nuevo ciclo
del mercado
de la Castellana 106, y como el paredaño del
número 108, propiedad de Inmobiliaria Colonial,
acababa de quedar libre tras la marcha de IBM, se
eliminaron las barreras entre los dos inmuebles y
se abatieron los tabiques de separación.
Con gran esfuerzo del equipo técnico y un
auténtico encaje de bolillos se consiguió una
superficie equivalente a 18.000 metros cuadrados, algo prácticamente impensable en la zona
de Nuevos Ministerios salvo que varias plantas
de Torre Picasso se vaciasen de repente o que
se llevara a la práctica la hipótesis de Azca 2,
propuesta por nuestro vicepresidente, José Antonio León, en el anterior Tendencias.
Planteaba en él la posible eficacia que supondría
ampliar el actual complejo de Azca si la Administración decidiera situar en el mercado Nuevos
Ministerios y trasladar esas oficinas fuera de la
ciudad. La hipótesis partía del estado actual del
mercado y asignaba a esa posibilidad una mayor
optimización del suelo existente en Madrid, así
como una mayor edificabilidad en un enclave
representativo, siempre en auge entre los demandantes de espacios de oficinas.
Aun así, la situación de partida del análisis
cambiará cuando se entreguen las torres de
la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid,
cuya inauguración está prevista entre finales de
2007 y comienzos de 2008. Supondrán un hito
en el mercado de oficinas madrileño, con unos
200.000 metros cuadrados repartidos en cuatro
torres de oficinas, aunque una de ellas acogerá
también un hotel distribuido en varias plantas.
La hora de la periferia
y los parques empresariales
Ante la escasez de negocios en la zona central
e incluso en el conjunto de las áreas interiores
de la M-30, la solución para muchas empresas consiste en desplazarse a la periferia de
Madrid. De entrada supone una considerable
rebaja en la renta, aunque representará un contratiempo si en los criterios de búsqueda priman
la accesibilidad de clientes y empleados o la representatividad o las buenas comunicaciones.
Para atenuar esos efectos empiezan a abundar
parques empresariales con servicios y zonas de
ocio tan completos que los usuarios no echarán
de menos el centro de la ciudad.
70 | Tendencias 05
La cualificación de la periferia ha favorecido
también el desplazamiento de muchas grandes
empresas de las ubicadas en el corazón financiero a los parques empresariales, auténticas
ciudades corporativas, a la última en todo,
como en los casos representativos de Grupo
Santander o Telefónica.
Parque Empresarial San Fernando
El Parque Empresarial San Fernando, pionero
en la oferta de ese entorno de trabajo hace ya
trece años, ha vuelto a pisar fuerte y a innovar
en este ámbito, con la ampliación de la superficie actual y la construcción de dos edificios
adicionales, que concluirá a finales de 2007.
Miniparc
Muchos otros parques han seguido ese modelo, con servicios innovadores y una creciente
especialización de servicios prácticamente a la
medida de los principales clientes. Podrían destacarse entre ellos, y como ejemplo, los jardines
y el privilegiado entorno de Miniparc, donde la
empresa actúa en un verdadero “campus”, en
mitad de una isla verde, con edificios pensados
para un único inquilino, muy cerca de los servicios, resturantes y megacines de Diversia y con
unas comunicaciones que se multiplicarán con
la apertura del metro, prevista para 2007.
Parque Empresarial La Finca
Un éxito sin precedentes fue también el Parque
Empresarial La Finca, complejo de 129.000 metros cuadrados. Se construyó en tres fases, cada
una de ellas de 43.000 metros cuadrados. La
tercera de ellas, recién terminada, ha alcanzado
casi el cien por cien de ocupación, y es ahora la
sede social de empresas nacionales e internacionales como Microsoft, Soluziona, Wanadoo o
Accenture.
Si es frecuente que la negociación entre arrendador y arrendatario ajuste casi al máximo los márgenes, La Finca podría ser una de las contadas
excepciones, porque la renta de salida de 12 euros
mensuales por metro cuadrado, que puede llegar
a 15 euros al mes en el caso de superficies pequeñas, apenas se sacrificó. Y los resultados están a
la vista: el parque estaba prácticamente alquilado
al ciento por ciento antes de la inauguración.
La situación cambiará cuando se
entreguen las torres de la antigua Ciudad
Deportiva del Real Madrid
Parque Empresarial Las Mercedes
En la carretera de Barcelona, el Parque Empresarial Las Mercedes también está batiendo récords. Contará con nueve edificios
construidos alrededor de una plaza ajardinada. Dispondrá de
múltiples opciones de restauración, gimnasio, business centre,
auditorio y zonas verdes que hacen mucho más habitable el
entorno laboral.
Parque Empresarial Cristalia
Hasta ahora, el último en llegar a Madrid ha sido el Parque Empresarial Cristalia, que constará de 92.000 metros cuadrados,
distribuidos en once edificios en varias entregas, la primera de las
cuales debería estar terminada para el primer trimestre de este
año. Dispondrá también de una zona destinada a uso comercial
y de ocio, así como de un hotel de la cadena AC.
Es probable que estemos ante otro éxito, con línea de metro
apenas a diez minutos paseando, y situado en la fase más
reciente del Campo de las Naciones, que se ha convertido en
nueva zona noble fuera del tradicional centro de negocios.
El presente y también el futuro de las empresas nacionales
e internacionales de mayor prestigio va a situarse aquí, porque el valor de la zona seguirá imparablemente al alza con el
inminente desarrollo en las inmediaciones del Campus de la
Justicia, en Valdebebas.
Mercado nacional
Parque Empresarial Foresta
La cualificación
de la periferia
ha favorecido el
desplazamiento
a los parques
empresariales
72 | Tendencias 05
Asimismo, otro proyecto muy prometedor es
el Parque Empresarial Foresta, cuya fecha de
entrega está aún por determinar. Se ubicará en
Las Tablas, frente a El Corte Inglés de Sanchinarro. Se trata de otro parque concebido para la
integración de los edificios en la naturaleza y que
aspira a dar un innovador toque medioambiental
al mercado de oficinas. Tendrá una superficie total de 70.000 metros cuadrados, distribuidos en
once edificios, cada uno de ellos de tres alturas y
distintos tamaños, y contará también con zonas
comerciales y de ocio. Será una opción idónea
para empresas que busquen oficinas llave en
mano a sólo tres kilómetros de la Castellana, con
el futuro metro de Las Tablas casi en la puerta
y con uno de los proyectos más innovadores y
originales que se barajan.
Conviene mencionar también el crecimiento y
la reconversión a zonas empresariales de espacios tradicionalmente industriales, como Julián
Camarillo o Manoteras, y que además ofrecen
el incentivo de situarse en las proximidades de
la M-30, en el mismo Madrid, con precios más
propios de la periferia y con disponibilidad de
línea de metro, en la actualidad o en los próximos meses.
La absorción en la zona norte de la M-40 se
produce más lentamente, y de hecho su tasa
de disponibilidad, del 19,05%, es la mayor
de las diferentes zonas de oficinas. El problema podría deberse en última instancia a
la deficiencia de infraestructuras, algo fácilmente subsanable una vez que Metronorte
garantice el enlace entre Alcobendas y San
Sebastián de los Reyes a partir de 2007. Es
probable que el enlace metropolitano dé el
auténtico pistoletazo de salida hacia mayores ritmos de absorción y a la revalorización
de los inmuebles tanto en rentas como en
situación.
Como colofón a este somero repaso del parque
de oficinas madrileño, cabría recapitular que
es probable que el distrito central de negocios
siga siendo una obligación corporativa para
muchos, pero la periferia ofrece un sinfín de opciones muy atractivas para las empresas más
modernas y exigentes. 
Barcelona,
suma de fortalezas
Los principales operadores en las mejores
calles comerciales han comenzado a apostar
por la agrupación en busca de sinergias
como clave para consolidarse y crecer.
Dolors Jiménez,
directora de Retail High Streets
Desde hace varios años, la expresión “la unión hace la fuerza” se
ha convertido en mucho más que un eslogan para los operadores
de retail asentados en las calles comerciales de las principales
ciudades españolas. Han proliferado asociaciones de todo tipo,
siempre con el propósito de fondo de aunar esfuerzos y aminorar
los costes inmobiliarios, su principal obstáculo. Suelen constituirse sobre iniciativas privadas, buscar apoyo en entidades públicas
y establecer alianzas con operadores con los que guarden alguna afinidad, por ejemplo por targets similares, por ser empresas
familiares o por volúmenes de facturación.
Estas nuevas asociaciones pueden subdividirse en varios tipos,
desde las que agrupan empresas con vocación de liderazgo sectorial en la empresa familiar del comercio (Comertia), a las que
nacen para impulsar áreas comerciales alternativas para racionalizar gastos inmobiliarios (Amicca) o a las de promoción internacional de las zonas de compras, como es el caso de Shopping
Line a través del departamento de Turismo de Barcelona.
Mercado nacional
Al margen de esa toma de posición ante los
costes inmobiliarios, lo cierto es que el mercado
de locales comerciales continúa muy activo. Si
tomamos como fecha de referencia en Barcelona los diez primeros meses de 2005, en ese
periodo se han cerrado 28 transacciones inmobiliarias en las principales calles de la ciudad,
en Paseo de Gracia, la Rambla de Cataluña,
Portal de l’Ángel, Puertaferrisa, Pelayo y en la
avenida de la Diagonal, frente a las 25 que se
cerraron en todo 2004. Las empresas más activas han sido las de equipamiento personal, que
han llevado a cabo el 81% de las operaciones,
mientras que las de servicios fueron las que en
mayor número abandonaron esas ubicaciones.
Barcelona. Actividades en las operaciones comerciales realizadas.
Enero a octubre de 2005. En porcentaje
3% 3%
Equipamiento personal
Equipamiento del hogar
13%
Restauración
Servicios
81%
74 | Tendencias 05
Barcelona. Número de operaciones en las principales calles
comerciales. De enero a octubre de 2005
4%
4%
Rambla de Cataluña 12
Paseo de Gracia 10
7%
Puertaferrisa 2
7%
Diagonal 2
42%
Pelayo 1
Portal de l'Ángel 1
36%
Los niveles de consumo ayudan a que los
operadores mantengan el interés por abrir
nuevas tiendas, gracias a que crecen los
volúmenes de gasto de las familias y del
turismo internacional. Este último aspecto lo
tienen muy presente los operadores de moda,
porque a los turistas les corresponde un porcentaje relevante de las ventas realizadas en
las calles comerciales con mayor atractivo
turístico. Se trata además de un suplemento
que estabiliza las facturaciones, por cuanto
antes del desembarco turístico agosto solía
ser un mes tradicionalmente flojo. Ahora
incluso la temporada invernal comienza en
agosto, diseñada para que los visitantes del
norte de Europa aprovechen sus vacaciones
y hagan sus primeras compras de temporada,
atraídos porque el nivel de precios nacional
es inferior al de sus países de procedencia.
Como puede comprobarse en el gráfico de
la página siguiente, Reino Unido concentra la
mayor cuota de gasto comercial extranjero en
Barcelona, seguido de Francia y Estados Unidos. El interés británico obedece sobre todo al
aluvión de líneas aéreas de bajo coste que vuelan a Barcelona. Sólo durante el pasado septiembre, en Reino Unido se emitieron 687.000
billetes con destinos españoles, y el 40,7% del
total correspondió a las compañías de bajo coste Ryanair y Easyjet.
Finlandia
Austria
Australia
Canadá
Dinamarca
Japón
Irlanda
México
Noruega
Suecia
Portugal
Andorra
Bélgica
Suiza
Italia
Holanda
Alemania
Francia
Reino Unido
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Estados Unidos
Barcelona. Gasto turístico en calles comerciales. Por países.
Sobre 1.003 millones de compras realizadas con tarjetas de crédito Visa y Mastercard
(excluido Grupo 4B)
Esta nueva característica repercute directamente
sobre este segmento de mercado inmobiliario. En
lo que se refiere a Barcelona, la división de la demanda en nacional e internacional requiere reunir
dos requisitos indispensables de ubicación. Por un
lado, situarse junto a operadores que trabajen con
el mismo perfil de clientes, para impulsar sinergias,
y en segunda instancia ocupar un buen emplazamiento en el circuito turístico. Todos los estudios
sociológicos certifican que ir de tiendas es una
de las actividades preferidas cuando se viaja por
turismo.
Paseo de Gracia reúne todas las condiciones para
ser retrato robot de la ubicación preferida actualmente por los operadores: una zona amplia, con
Barcelona. Transacciones comerciales en los diez primeros meses
de 2005. Traspasos realizados. En porcentaje
Resulta difícil cruzar datos estadísticos fiables
sobre número de llegadas a través de este
nuevo medio de transporte y consumo de su
pasaje en las ciudades españolas. Sea como
sea, todos los operadores instalados en calles
comerciales integradas en el circuito turístico lo
están notando y los datos mencionados anteriormente, también. El sector que se beneficia
más de este impulso es el del equipamiento
personal, que incluye confección, calzado, perfumería y joyería.
Deal con Traspaso
46%
Barcelona. Gasto turístico extranjero en calles comerciales.
Por sectores comerciales en los que se gastó. En porcentaje. Sobre
pagos con tarjetas de crédito Visa y Mastercard (excluido Grupo 4B)
70
60
50
40
30
20
10
0
Equipamiento Equipamiento
del hogar
personal
Servicios
Otros
Deal sin Traspaso
54%
operadores agrupados y especializados en un mismo segmento de
público, repartidos por diversos tramos del paseo y con un tránsito
peatonal denso y de diferentes perfiles.
Por último, conviene incluir algunas pinceladas sobre la evolución de
la oferta. En locales comerciales resulta complejo cuantificar la disponibilidad existente real, ya que, en muchos casos, el producto no sale
directamente al mercado. Sucede así porque el operador que ocupa
su local llegaría potencialmente a venderlo si otro le pagase un mal
llamado “traspaso” porque nada tiene que ver con el precio de mercado. Con esa operación pueden recuperar su inversión inicial, mejorar
su tesorería o simplemente hacer un negocio inmobiliario ante el aumento de los precios. En cualquiera de estos casos, el traspaso está
presente en el 54% de las transacciones realizadas en las principales
calles de Barcelona en los diez primeros meses de 2005. En el 46%
restante de los casos, debe resaltarse que el 44% del producto fue de
nueva creación, por la reconversión de edificios de oficinas a residencial y por antiguos bajos convertidos en locales comerciales. 
Mercado nacional
La apuesta de
los hoteles especializados
La creatividad de las cadenas hoteleras
está promoviendo nuevos conceptos de
hospedaje, en torno a los cuales comienza
a aparecer una tipología especializada tan
válida como la división por estrellas.
Sandra López,
directora de Hoteles
CB Richard Ellis
Son nuevos conceptos que tratan de adaptarse a necesidades de determinados segmentos
de demanda. Algunos de ellos ya se habían
identificado hace años en el resto de Europa o
en Estados Unidos, y desde entonces se han
consolidado en esos países innovadores productos hoteleros para satisfacer esas expectativas. En España el proceso equivalente se ha
iniciado mucho más tarde, aunque ya existen
compañías hoteleras que han creado marcas
específicas para abanderar determinados formatos hoteleros de nuevo cuño.
Ejemplos reveladores de esas tendencias son
los hoteles “Express”, los hoteles boutique, los
hoteles con todo incluido y los albergues para
turistas de mochila, que se repasan a continuación. Los tipos de clientes y las formas de
alojamiento de estos modelos resultan muchas veces antagónicos entre sí, aunque les
76 | Tendencias 05
une el propósito de concentrar la oferta en un
tipo de cliente muy concreto y perfectamente
estudiado e identificado.
Hoteles “Express”
En la gama de servicios económicos, los hoteles “Express” proporcionan un servicio estandarizado, fácil de reconocer por el cliente
ya sea en Marruecos, España o Alemania. Se
trata de hoteles dirigidos a clientes que sólo
desean pernoctar y desayunar en el hotel,
porque el resto del día se ausentarán del
establecimiento. Al especializarse en generar
ingresos a través de la venta de habitaciones,
prescinden de los servicios adicionales, ya
sean servicios de habitaciones, restaurantes a
la carta, lavanderías o salas de reuniones.
Estos hoteles suelen mantener instalaciones,
servicios y rangos de precios muy similares
en toda su red nacional e incluso internacional.
Suelen ubicarse en las afueras de poblaciones
superiores a cien mil habitantes, habitualmente
en nudos de comunicaciones que garantizan
un acceso rápido al centro urbano. La mayoría
de ellos cuenta con entre 80 y 110 habitaciones. La decoración es conscientemente funcional, pensada para facilitar la limpieza. Al no
disponer además de servicios de restauración,
se necesitan muy pocos profesionales para
atender las instalaciones, lo que permite maximizar la rentabilidad de la explotación.
Este modelo hotelero está contando con una
acelerada e intensa expansión en España.
Aunque se ha implantado más tarde que en
otros países, sobre todo respecto a mercados
más maduros como el francés o el británico,
el desarrollo ha sido fulgurante, protagonizado
por cadenas internacionales y, en segundo
plano, por varias nacionales.
Como producto de inversión los hoteles “Express” han demostrado una notable liquidez.
Se han cerrado varias operaciones en España
el año pasado, como por ejemplo cuatro hoteles de la marca Ibis (Accor) comprados por
capitales privados a un fondo de inversión por
veinte millones de euros y una tasa de rentabilidad del 5,8%, en una operación intermediada
por CB Richard Ellis.
habitación. Comenzaron a llamarse hoteles
boutique porque los pioneros brindaban al
cliente la posibilidad de comprar objetos y muebles de habitaciones y zonas comunes.
Hoteles con todo incluido
En el segmento de hoteles de vacaciones, en
los últimos años se ha extendido una categoría
específica en destinos turísticos como el Caribe o las islas Canarias, los llamados hoteles
“todo incluido”. Aunque en principio pudiera
pensarse que atraen un turismo de menor poder adquisitivo, lo cierto es que esta tipología
tiende a ampliar su abanico de clientes a las
ofertas de establecimientos de entre tres y
cinco estrellas.
En todos los casos el rasgo distintivo de estas
instalaciones es que por una tarifa predeterminada el cliente puede realizar consumiciones
casi ilimitadas en el servicio de comidas y bebidas. La oferta implica que el cliente pasará la
mayor parte de su tiempo en el hotel, que a su
vez contará casi siempre con múltiples atracciones y actividades de animación exclusivas
para los alojados. Parece lógico que este tipo
de hoteles desagraden a los empresarios de
oferta complementaria radicados en las inmediaciones, aunque para el operador tienen la
ventaja de que la planificación y la gestión del
establecimiento resultan mucho más fáciles.
Los hoteles
“Express”
proporcionan
un servicio
estandarizado, fácil
de reconocer por
el cliente ya sea en
Marruecos, España
o Alemania
Hoteles boutique
Se sitúan en el segmento más adinerado de
la demanda y suponen una alternativa al hotel
convencional de cinco estrellas. Suelen disponer de entre 40 y 80 habitaciones y situarse
en zonas céntricas y nobles de las ciudades,
junto a los distritos de mayor atracción turística. Como público objetivo, se especializan
en clientes de ocio y de negocio casi a partes
iguales.
Ante su tamaño reducido, no disponen de grandes instalaciones para convenciones o reuniones de grupos, de manera que se especializan
en una oferta personalizada y exquisita. Ofrecen
privacidad y las ventajas de sentirse como en
casa. La decoración se cuida al máximo, a
veces incluso hasta hacerla diferente en cada
Mercado nacional
Albergues para turistas
de mochila y el modelo condo
Todos estos ejemplos certifican la adaptación
al mercado que han emprendido las cadenas
hoteleras. Especializarse y diversificarse les ha
brindado a muchas de ellas excelentes oportunidades de negocio. De hecho, no se deja de
profundizar en la especialización, segmentando más y más los perfiles del cliente. Ya hay
hoteles de golf, para amantes de este deporte,
u hoteles balneario. Dentro de estos formatos
sumamente especializados, uno de los modelos más emergentes es el de albergues para
turistas de bajo presupuesto, aquéllos identificados internacionalmente con el anglicismo
backpackers, y que podríamos traducir como
turistas de mochila.
Para el operador, los hoteles con todo
incluido tienen la ventaja de que la
planificación y la gestión resultan mucho
más fáciles
78 | Tendencias 05
La diversificación también empieza a concentrarse en maximizar la rentabilidad del operador y en encontrar las mejores fórmulas de
financiación. Es el caso de los hoteles condo,
como se les conoce en Estados Unidos, y que
en España tuvieron cierto predicamento en la
década de los setenta con la cadena Meliá
bajo el nombre de apartoteles u hoteles de
apartamentos.
Los ejemplos de hoteles condo suelen contar
con más de doscientas habitaciones y situarse
en emplazamientos estratégicos. Brindan usualmente a inversores privados la oportunidad de
adquirir habitaciones a título particular. Cabe la
posibilidad añadida de que ese comprador ceda
temporal o permanentemente sus habitaciones a
la explotación a cambio de un rendimiento por la
estancia en ellas de clientes. Se combinan el rendimiento hotelero y la inversión inmobiliaria, que
normalmente ofrece unos rendimientos mínimos
garantizados, con las condiciones especiales
que garantiza la cadena hotelera gestora y con
la comodidad añadida de poder despreocuparse de la administración y del mantenimiento
del activo. 
Barcelona
y la expansión industrial
El mercado industrial en la provincia
de Barcelona ha sabido capitalizar
en muchos sentidos una situación
geográfica privilegiada y una extensa
tradición empresarial.
Montse Lyon
departamento Industrial
Barcelona es un enclave estratégico del que
parten buena parte de las conexiones entre el
resto del país y Europa. Constituye un nudo
principal de autopistas y carreteras, además de
múltiples conexiones con el puerto, el aeropuerto y las principales áreas urbanas de negocio.
A la ventaja geográfica hay que añadirle una
amplia experiencia empresarial para obtener
un mercado industrial plenamente consolidado,
compuesto por un tejido industrial superior a los
235 polígonos y caracterizado en la actualidad
por una notoria escasez de producto en la primera corona del área metropolitana.
La oferta industrial se ha vuelto ostensiblemente
inferior a la demanda en Barcelona, y además las
multinacionales tienden a demandar producto en
alquiler, porque eso les permite mayor flexibilidad
ante posibles decisiones estratégicas. De hecho,
el mercado en régimen de alquiler está en proceso de recuperación, gracias a una mayor
demanda y a la tendencia al alza de los precios,
que se sitúan en 7,2 euros mensuales por metro
cuadrado. El tono alcista se ha extendido también a los precios de venta, que han llegado a
máximos históricos de 1.600 euros por metro
cuadrado. De ahí que resulte complicado encontrar naves y edificios industriales en venta a
partir de 500 e incluso mil euros por metro cuadrado, donde se sitúa la mayor parte de la demanda por la constante tradición patrimonialista
del empresario catalán. La notable diferencia de
precios dificulta que aumente la oferta, con lo
que resulta muy difícil dar salida a la demanda.
Mercado nacional
Rango de precios Prime/m2
Alquiler
8
sep.05
7
ene.05
/m2/mes
6
5
4
3
2
1
0
Barcelonès
Baix Llobregat Vallès Occidental Vallès Oriental
Rango de precios Prime/m2
Venta
2000
sep.05
ene.05
/m2/mes
1500
1000
500
0
Barcelonès
Baix Llobregat Vallès Occidental Vallès Oriental
Quizá por todo lo anterior, el mercado industrial de Barcelona está
mostrando síntomas de alejamiento hacia otras zonas, especialmente hacia la provincia de Tarragona como plaza preferida, debido al desarrollo de múltiples proyectos industriales y logísticos. Ese
desplazamiento de la oferta viene provocado principalmente por
dos motivos: la escasez de suelo industrial en la primera y segunda
corona de Barcelona, y por el encarecimiento de los precios en las
cercanías de la ciudad.
Tres cinturones radiales
El producto destinado a logística es prácticamente inexistente en
el área barcelonesa, lo que está provocando el desplazamiento
de la oferta hacia otras comarcas, principalmente el Alt Penedès
y la Selva. La oferta existente se puede dividir principalmente en
80 | Tendencias 05
tres coronas radiales respecto a su distancia a
Barcelona. La primera queda delimitada por la
zona comprendida entre el aeropuerto y el puerto. Destacan la Zona Franca, la ZAL, Mas Blau
y Sant Boi, cuyas rentas oscilan sobre 95 euros
anuales por metro cuadrado (equivalentes a 7,2
euros al mes por metro cuadrado). En estas
áreas destaca la escasez de nuevos proyectos, excepto los desarrollados por organismos
públicos del estilo de Incasol, el Consorcio de
la Zona Franca, ZAL II y Cimalsa. Hay que resaltar también el almacenaje de mercaderías del
puerto de Barcelona.
Entre 15 y 25 kilómetros de distancia se traza la
segunda corona, localizada básicamente en el
eje de la A-2, hasta Martorell, y en la AP-7, hasta
Granollers, donde destaca el Cim Vallès.
La logística de largo recorrido se sitúa en la tercera corona (separada entre 25 y 40 kilómetros de la
ciudad). El eje principal vuelve a ser la AP-7, por el
norte hasta Girona y hasta Tarragona por el sur. En
esta última zona hay que mencionar el tramo de
la AP-2 (Valls), dirección Lleida. Asimismo, en esta
área deben destacarse especialmente las poblaciones de Tarragona, Valls, Brafim y Constantí,
con un nivel de precios muy competitivo respecto
a Barcelona, lo que genera un efecto positivo
gracias a la concurrencia de una buena red de
carreteras, óptimas conexiones con el puerto y el
aeropuerto, y su equidistancia respecto a Tarragona y su puerto.
En general, la demanda logística prioriza la renta
respecto a la ubicación, mientras que el sector de
la paquetería prioriza a la inversa y asigna mayor
importancia a las características de la nave tipo
cross-docking. En la zona se han producido una
serie de operaciones destacables, como puede
ser la operación de “llave en mano” de Frans
Maas, de 70.000 metros cuadrados, en Rubí; un
pre-alquiler de 16.000 metros cuadrados en La
Granada del Penedés; otros 17.000 metros cuadrados en Sant Sadurní, o bien 11.000 metros
cuadrados en La Bisbal del Penedès.
La demanda de suelo se concentra en operaciones de compraventa. El suelo industrial mantiene
una fuerte demanda, y debido a su escasa oferta
en zonas próximas a la ciudad ha experimentado
un incremento considerable en los últimos años,
alcanzando precios de venta de 1.100 euros por
metro cuadrado en zona prime.
Los requisitos más demandados en naves industriales son:
• Altura libre mínima de 8 metros.
• Amplios patios de maniobra.
• Muelles de carga y descarga
• Buenos accesos al inmueble para personal,
vehículos y mercancías.
• Buenas comunicaciones y fácil acceso a las
principales vías de comunicación.
• Estructura de hormigón.
• Normativa europea contra incendios (cortafuegos, protección ignífuga).
En cuanto a la superficie de los inmuebles existentes puede dividirse en los siguientes tipos:
• Nave industrial pequeña: superficie inferior a
600 m2.
• Nave industrial mediana: superficie entre 600
y 1.500 m2.
• Nave industrial grande: superficie superior a
1.500 m2.
En el ámbito geográfico, en la provincia de Barcelona pueden señalarse los siguientes municipios importantes de cada una de las comarcas:
BARCELONÈS
Barcelona
Zona Franca
Badalona
Sant Adrià del Besós
Santa Coloma de Gramenet
Hospitalet de Llobregat
St. Just Desvern
BAIX LLOBREGAT
Cornellà de Llobregat
El Prat de Llobregat
Sant Boi de Llobregat
Sant Climent de Llobregat
Sant Esteve de Sesrovires
Sant Joan Despí
Sant Just Desvern
Sant Vicenç dels Horts
Santa Coloma de Cervelló
Torrelles de Llobregat
Viladecans
Castelldefels
Castellví de Rosanes
Cervelló
Palma de Cervellò
Papiol
Collbató
Corbera de Llobregat
Esparraguera
Esplugues de Llobregat
Molins de Rei
Gavà
Molins de Rei
St. Feliu de Llobregat
Pallejà
Sant Andreu de la Barca
Abrera
Martorell
VALLÈS OCCIDENTAL
Barberà del Vallès
Badia del Vallès
Gallifa
Matadepera
Palau-Solità i Plegamans
Polinya
Rellinars
Sant Llorenç Savall
Sentmenat
Ullastrell
Vacarisses
Viladecavalls
Sabadell
Palau de Plegamans
Sant Cugat del Vallès
Cerdanyola del Vallès
Rubí
Terrassa
Santa Perpètua de la Mogoda
Castellar del Vallès
Castellbisbal
Sant Quirze del Vallès
Montcada i Reixach
Ripollet
VALLÈS ORIENTAL
Ametlla del Vallès
Bigues i Riells
Canovelles
Garriga
Gualba
Llagosta
Llinars del Vallès
Montseny
Sant Fost de Campcentelles
Santa Mª de Palautordera
Vallgorguina
Granollers
Mollet del Vallès
Martorelles
Montornés del Vallès
Montmeló
Parets del Vallès
Lliçà de Vall
Lliçà d’Amunt
Sant Celoni
La Roca del Vallès
Cardedeu
Les Franqueses del Vallès
Caldes de Montbui
MARESME
Mataró
Argentona
Arenys de Mar
Arenys de Munt
Dosrius
Malgrat de Mar
GARRAF
Vilanova i la Geltrú
Sant Pere de Ribes
Sitges
ALT PENEDÈS
Subirats
Vilafranca del Penedès
Sta. Margarida i els Monjos
St. Sadurní d’Anoia
La Granada
BAIX PENEDÈS
El Vendrell
Calafell
Cunit
L’Àrboç
Santa Oliva
La Bisbal del Penedès
ANOIA
Igualada
Masquefa
Piera
Hostalets de Pierola
El Bruc
ALT CAMP
Valls
El Plà de Santa Maria
Aliò
Bràfim
Los precios de venta han llegado a
máximos históricos de 1.600 euros
por metro cuadrado
Mercado nacional
Las NIC:
un nuevo lenguaje
El año 2005 ha marcado un punto de
inflexión en la información suministrada por
los grupos cotizados con la adopción de
las Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF o IFRS según el equivalente
acrónimo inglés), antes denominadas
Normas Internacionales de Contabilidad
(NIC o IAS).
Patricia García de Ponga,
directora financiera
CB Richard Ellis
En España se trata del cambio contable más
significativo desde hace quince años y aunque
a simple vista pueda parecer que el cambio en
la normativa contable es tan sólo una modificación de principios que afecta exclusivamente a
la contabilidad y en definitiva a los balances y
a las cuentas de resultados, nada más lejos de
la realidad.
Los cambios producidos por el proceso de
conversión a las normas NIC-NIIF están incidiendo y van a incidir en aspectos tan significativos para las empresas españolas como sus
presupuestos, la información que suministran
al presentar ofertas para nuevos proyectos,
las comunicaciones a inversores y analistas,
los contratos que incluyen referencias a magnitudes contables o los ratios e indicadores de
gestión por los que se mide la eficiencia de sus
directivos.
82 | Tendencias 05
Asimismo, una herramienta tan clave hoy en
día como los sistemas de información se ve
directamente afectada por la nueva normativa, entre otros motivos porque las empresas
necesitan que sus aplicaciones cumplan los
requerimientos de información de las NIIF que
son en general mayores que los requisitos de
información de la normativa española, sin olvidar que el recurso por excelencia, el personal,
está necesitando formación exhaustiva para
afrontar los cambios que se avecinan.
Ciertamente, no se trata “tan sólo” de un cambio en determinados principios contables.
El precedente del Libro Blanco
En junio de 2002, una comisión de expertos
publicó el Libro Blanco para la Reforma de la
Contabilidad en España, informe emitido en
junio de ese año por una comisión de expertos.
En dicho documento se elevaban al Ministerio
de Economía varias recomendaciones sobre
las medidas necesarias para la reforma de la
Contabilidad en España de cara al proceso de
adopción de las entonces NIC.
En aquellos momentos ya se hablaba de la necesidad de alcanzar altos niveles de comparabilidad en la información financiera suministrada
por las empresas de diferentes países, ante lo
cual la Unión Europea se había decantado
por la normativa emitida por el International
Accounting Standards Board (IASB), en lugar
de elaborar unos nuevos principios contables
específicos para Europa.
Como alguna vez se ha dicho, “hasta entonces las NIC eran como el esperanto, un idioma
internacional pero muy poco utilizado”. El objetivo era que en unos años todos los países
miembros de la Unión Europea elaborasen su
información financiera siguiendo los mismos
criterios de valoración, lo cual, ya a priori, no
constituía una tarea nada fácil.
Uno de los capítulos trataba sobre los problemas
de medición y valoración. En él se explicaba que
la preocupación más importante de la Comisión
había sido la introducción del denominado “valor
razonable” en las cuentas consolidadas de las
empresas, por la relevancia y la dificultad que
iba a suponer su incorporación en España. De
hecho, se consideró expresamente que el valor
razonable planteaba problemas en cuanto a la
obtención de tasaciones “razonables y de calidad”. Volveremos sobre este punto más adelante, pero previamente es necesario resumir en qué
situación nos encontramos en la actualidad en
relación con las NIIF, para pasar a continuación a
analizar cuáles son los principales impactos en el
sector inmobiliario, donde volveremos a encontrarnos con el concepto de valor razonable.
AÑO
ACONTECIMIENTO
1995
La Comisión Europea (CE) adopta una política sobre armonización internacional en la que decide no crear unas normas contables propias
sino basarse en los esfuerzos de IASC e IOSCO en materia de armonización contable internacional.
1999
La CE identifica las NIC como el conjunto de normas más apropiadas
para la elaboración de estados financieros.
2000
La CE manifiesta su intención de requerir a los grupos cotizados de la
UE a preparar sus estados financieros de acuerdo con las NIC.
2001
La CE presenta un borrador de reglamento al Parlamento y al Consejo
de Ministros de la Unión Europea. El Parlamento Europeo aprueba
cambios en las directivas contables europeas (4ª y 7ª), introduciendo
el concepto de “valor razonable”. El Consejo Europeo expresa su conformidad con que el reglamento considere la obligación de que todas
las compañías europeas cotizadas preparen sus cuentas consolidadas de acuerdo con las NIC no más tarde de 2005.
2002
Aprobación del Reglamento 1606/2002 de la Unión Europea que impone la obligación a las compañías cotizadas de presentar a partir del 1
de enero de 2005 sus cuentas consolidadas de acuerdo con las NIC.
2003
Traducción de las NIC adoptadas a todos los idiomas oficiales de la
Unión Europea (publicación en forma de Reglamento de la UE-Reglamento 1725/2003). Aún pendientes de conclusión las NIC sobre instrumentos financieros, la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas
fiscales, administrativas y del orden social (Ley de Acompañamiento
de los Presupuestos Generales del Estado para 2004), incorpora al
Derecho español la obligatoriedad de presentar cuentas consolidadas
bajo NIC para las sociedades cotizadas en los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2005.
2004
Se emiten nuevos reglamentos que modifican el 1725/2003 y se emiten
las NIC relativas a instrumentos financieros (NIC 32 y NIC 39), aunque
subsiste la polémica relativa a la contabilidad de coberturas y, por
tanto, ciertas disposiciones de la NIC 39 no deberán aplicarse como
obligatorias, porque no pueden considerarse definitivas. Se emiten las
NIIF 1, 3, 4 y 5.
2005
Se emite la NIIF 2. Las empresas cotizadas españolas deben presentar por primera vez información financiera consolidada intermedia bajo
NIC al 31 de marzo de 2005, con la comparativa del periodo contable
anual inmediatamente anterior y presentarán las cuentas anuales consolidadas al 31 de diciembre de acuerdo con las NIC que estén en
vigor en dicha fecha.
Mercado nacional
Evolución y situación actual
Por el momento
la obligatoriedad
se aplica a grupos
cotizados
84 | Tendencias 05
Cronológicamente el proceso puede resumirse
como se detalla en el siguiente cuadro.
Visto lo anterior y dada la fecha en que nos
encontramos, es el momento de hacer una reflexión sobre lo acontecido hasta el momento y
lo que aún está por llegar.
Como puede observarse en la cronología
anterior, las NIC han sido objeto de múltiples
modificaciones, especialmente en los últimos
dos años, lo que ha provocado innumerables
problemas para unas empresas que han debido preparar información financiera consolidada según una normativa cambiante que hasta
el 29 de septiembre de 2003 no contaba con
una traducción oficial al castellano.
Aunque el 31 de diciembre de 2005 es el primer cierre de ejercicio en el que las cotizadas
españolas emisoras de estados financieros
consolidados deben hacerlo de acuerdo con
las NIC, al mismo tiempo deben presentar
información comparativa del ejercicio 2004
(también de acuerdo con las NIC), para lo que
es necesario preparar un balance de apertura
en la denominada “fecha de transición”, el 1 de
enero de 2004.
Adicionalmente, la NIIF 1, “Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de
Información Financiera”, exige que se cumpla
con cada una de las NIIF vigentes en la fecha
de presentación de los primeros estados financieros elaborados con arreglo a las NIIF.
Salvo ciertas excepciones que se detallan en
la norma, esta aplicación deberá realizarse de
forma retrospectiva, esto es, como si siempre
se hubiesen aplicado las NIIF-NIC.
En consecuencia, ya en el ejercicio 2003 muchas empresas comenzaron a preparar su balance de apertura de acuerdo con las NIC, pero
este balance ha estado viéndose modificado en
2004 e incluso en 2005 para incorporar las modificaciones de la nueva normativa, que el IASB
ha ido aprobando y la UE ha ido adoptando.
A este respecto, el sector de concesiones y la
banca han sido probablemente los más afectados por el proceso de constante cambio. Como
veremos a continuación, esto se debe principalmente a la no existencia en las NIC de tantas
adaptaciones sectoriales como en la normativa
española, lo que provoca que sectores que
en España cuentan con su propia regulación
contable, según las Normas Internacionales de
Contabilidad, tengan que aplicar los mismos
principios que otros sectores con realidades
económicas muy diferentes.
De hecho, a la fecha actual, la presión por
parte de varios países (principalmente España
y Francia) ha llevado al IASB a poner en marcha un proyecto sobre la normativa aplicable a
concesiones. Muchos consideran que no hay
tiempo material para que una nueva norma sea
aprobada por el IASB antes del 31 de diciembre 2005, pero las empresas están solicitando
que se realice un esfuerzo para que así sea.
De esta forma, si con las doce campanadas
de bienvenida a 2006 el mencionado proyecto
sale adelante (está previsto que así sea, al menos como interpretación), los grupos afectados
deberán elaborar sus cuentas anuales de 2005
(con su correspondiente comparativo de 2004)
de acuerdo con la recién nacida interpretación.
Y ése es sólo un ejemplo.
Además, es importante destacar que, por el
momento, el carácter obligatorio alcanza solamente a los estados financieros consolidados
de los grupos cotizados, que por tanto seguirán durante algún tiempo formulando sus estados individuales de acuerdo con la normativa
española, y “convirtiéndolos” a NIIF solamente
para la información consolidada.
Respecto a esta problemática “convivencia”
de dos sistemas contables simultáneamente
(el español para los estados financieros individuales y el internacional para los consolidados), con fecha 2 de noviembre de 2005 se ha
publicado un borrador de anteproyecto de ley
con el objeto de armonizar la legislación mercantil en materia contable con la normativa de
la Unión Europea.
La entrada en vigor de esta reforma está prevista para el 1 de enero de 2007 y en ella se incorporan, entre otras, las siguientes novedades:
• Se recalca la relevancia del fondo sobre la
forma.
• Se elimina la mención explícita a que en caso
de conflicto entre dos principios contables,
prevalezca el principio de prudencia.
• Se introduce la clasificación de activos y pasivos corrientes y no corrientes.
• Se contempla la posibilidad de que determinados ingresos y gastos se registren contra
el patrimonio en lugar de contra el resultado
del ejercicio.
• Se establece el requerimiento de formular un
estado de cambios en el patrimonio neto y
un estado de flujos de efectivo.
• Se dispone un nuevo tratamiento contable
para el fondo de comercio.
• Se introduce el concepto de valor razonable
para el registro de determinados instrumentos financieros y se incluye una alusión a posibles reformas por medio de reglamentos
para extender este criterio de valoración a
otros elementos patrimoniales.
Llegados a este punto nos planteamos: ¿Qué ganamos con
este cambio? ¿Será efectivamente la información financiera
de las empresas a partir de ahora más comparable, más
homogénea y expresará mejor la situación económica, patrimonial y financiera de las compañías? ¿Hemos pensado
en la reforma del sistema fiscal que será necesario acometer
para adecuarlo a la nueva normativa contable? Veamos cuál
es el enfoque NIC y qué va a aportar respecto a lo que ya
conocemos.
De prudencia a imagen fiel
Efectivamente, las normas concretas para el registro y tratamiento de activos, pasivos, ingresos y gastos cambian respecto
a la normativa española, pero el cambio es más profundo que
una modificación en criterios de registro o valoración: lo que
realmente cambia es el enfoque.
En primer lugar, el enfoque de las NIC, al igual que en la mayoría
de los países anglosajones, está orientado a suministrar información para el inversor a corto plazo, mientras que el enfoque
del Plan General de Contabilidad Español (PGC) es el enfoque
latino dirigido hacia el inversor a largo plazo y a la protección de
los intereses de los acreedores.
Este cambio de enfoque tiene su reflejo en que el principio de
prudencia, que ha sido hasta ahora el principio estrella de la
contabilidad en España, va a ceder protagonismo ante el principio de imagen fiel. Concretamente la NIC 1 (“Presentación de
estados financieros”) es explícita en cuanto a que los estados
financieros deben reflejar fielmente la situación, el rendimiento
financiero y los flujos de efectivo de la entidad.
La imagen fiel exige una representación lo más exacta posible
de las transacciones. No significa esto que ambos principios,
prudencia e imagen fiel, no formen parte del marco de ambos
sistemas contables, pero sí que su respectivo peso en la normativa internacional y española es distinto. De esta forma, la
normativa contable internacional persigue que las compañías
reflejen en cada ejercicio económico la fotografía de lo que
ha acontecido en ese año, beneficios o pérdidas, por lo que
es más rígida que la española en lo referente a la activación
de gastos o a la dotación de provisiones. Esto probablemente
aportará una mayor volatilidad a los resultados de las empresas, volatilidad que éstas deberán explicar a inversores y
analistas.
Otra característica fundamental del enfoque NIC es su exigencia
a los grupos para que suministren mayor cantidad de información. Algunos ejemplos de los mayores requerimientos de información son los siguientes:
Mercado nacional
• La información financiera por segmento de actividad (segmentos geográficos y de negocio).
• La información de los beneficios por acción.
•El estado de flujos de efectivo.
•Determinada información sobre operaciones
con partes vinculadas.
Por último, las NIIF se ciñen menos al principio
de coste histórico, dado que existen múltiples
casos en los que se permite o se exige la utilización del valor razonable como referencia
para registrar una transacción (permutas,
instrumentos financieros, participaciones en
filiales no consolidadas, propiedades inmobiliarias o inmovilizado).
Área
•Tiene un amplio y complejo campo de actuación, dado que es una actividad empresarial
difícil y de elevado riesgo que ha de batirse
en el campo técnico, administrativo y financiero y está sujeta a la competencia y a los
cambios del mercado.
•El producto que constituye el principal objeto de intercambio del sector, la vivienda,
está destinado a satisfacer una necesidad
básica de los ciudadanos, cuyo acceso a
una vivienda digna constituye, además, un
derecho constitucional reconocido.
86 | Tendencias 05
NIC-NIIF
Valoración de
existencias
Se permite la activación
de los gastos comerciales
como mayor valor de las
promociones inmobiliarias.
La NIC 2 es explícita en cuanto a
que los costes de venta han de
ser reconocidos como gasto en
el ejercicio en el que se incurren,
al no ser necesarios para la ejecución del activo.
Resultados
extraordinarios
Los resultados por ventas
de inmovilizado son extraordinarios.
Los resultados por ventas de
inmuebles forman parte del resultado ordinario.
Reconocimiento de
ingresos
Para las promociones en
curso se permite esperar
a la entrega de llaves para
registrar los ingresos por
ventas o bien registrarlos junto con los costes
pendientes de incurrir
cuando la promoción está
sustancialmente terminada
(cuando al menos se ha
incorporado el 80% de los
costes de la construcción).
De acuerdo con la NIC 18, para
poder registrar un ingreso por
venta de bienes la empresa
debe haber transferido al comprador de manera sustancial los
riesgos y ventajas derivados
de la propiedad de los mismos,
de forma que en el caso de las
promociones únicamente puede
registrarse el ingreso a la entrega de llaves, escrituración o
traspaso de la propiedad.
Inversiones
inmobiliarias
Coste histórico (corregido
por amportizaciones y
provisiones).
Las inversiones inmobiliarias son
los inmuebles que se tienen para
obtener rentas y/o plusvalías. El
criterio de reconocimiento inicial
de la inversión es el de coste,
con una definición de coste muy
similar a la del PGC. No obstante,
para la valoración posterior existen dos alternativas:
Principales impactos
en el sector inmobiliario
Como hemos mencionado anteriormente, una
de las características de las NIC es que, al menos por el momento, prácticamente no existen
adaptaciones sectoriales, a diferencia del PGC
español, que cuenta con más de una docena
de adaptaciones. Concretamente para el sector
inmobiliario, en España contamos desde 1995
con las Normas de Adaptación del Plan General
de Contabilidad a las empresas inmobiliarias,
cuya elaboración vino impuesta por las peculiaridades que ofrece la actividad promotora
inmobiliaria frente a otros sectores de actividad,
entre las que se encuentran las siguientes:
Adaptación
PGC inmobiliarias
• Continuar valorando la inversión a coste histórico (corregido por la amortización y, en
su caso, las provisiones por
deterioro de valor).
• Escoger el método de valor
razonable (fair value) y registrar los cambios en el valor
directamente en la cuenta de
resultados del ejercicio. En
este caso, dado que cada año
ya se va a reflejar en el balance el valor razonable, el activo
no se amortiza.
•La cifra de ventas del sector es extraordinariamente significativa, tanto en términos de inversión, que supone un porcentaje representativo
del PIB, como desde el punto de vista del
consumo, ya que los gastos en vivienda son
una de las partidas más significativas dentro
del consumo de las familias españolas.
Las principales diferencias entre PGC y NIC, en
aspectos específicos del sector inmobiliario, se
resumen en el cuadro de la página anterior.
El valor razonable
En línea con el cuadro anterior, si bien el método
elegido para la valoración de las inversiones inmobiliarias ha de aplicarse a todas las propiedades
inmobiliarias y mantenerse en el tiempo, cada empresa ha de optar por uno u otro método, lo que,
aparte de no ser una decisión nada fácil, provoca
varias cuestiones respecto a esa comparabilidad
que se persigue con la armonización contable.
Asimismo, se abre el debate en torno a un concepto nuevo: el valor razonable.
El valor razonable de una inversión inmobiliaria
es “el precio al que podría ser intercambiada entre partes interesadas y debidamente
informadas en una transacción realizada en
condiciones de independencia mutua”. Este
valor ha de tener en cuenta las condiciones
de mercado en la fecha del balance, el ingreso
por rentas que se podría obtener derivado del
arrendamiento y, en su caso, cualquier salida
de efectivo que pudiera esperarse en relación
con el inmueble.
Las NIC establecen que la mejor evidencia
de un valor razonable se obtiene, normalmente, a través “de los precios actuales en
un mercado activo para inmuebles similares
en la misma localidad y en las mismas condiciones sobre los que puedan realizarse los
mismos o parecidos contratos”. Pero, ¿qué
hacer si no existe un mercado activo? Hay
inmuebles que por sus especiales características no permiten ser comparados para
su valoración con otros similares. Ante la
ausencia de precios actuales para comparar,
la empresa debe considerar:
•Precios actuales en un mercado activo para
inmuebles de diferente naturaleza.
•Precios recientes en mercados menos activos.
•Proyecciones de flujos de efectivo descontados.
Si la empresa tiene dudas sobre si podrá
determinar con fiabilidad el valor razonable
de una inversión de manera continuada en el
tiempo, no podrá optar por el método del valor
razonable y deberá utilizar el método del coste
para esa inversión inmobiliaria.
Por una parte, reflejar el valor razonable de las
inversiones en el balance implica poner en valor
la cartera y mostrar una imagen más fiel de la
situación de la empresa. Decantarse por este
método supone un incremento muy significativo de los fondos propios, un acercamiento del
valor reflejado en el balance al NAV (Net Asset
Value) y un incremento de la comparabilidad
con ciertos grupos extranjeros.
En España se
ha publicado
un borrador de
anteproyecto
de ley para la
armonización
internacional
de la contabilidad
Mercado nacional
Por otra parte, supone minorar los beneficios futuros derivados de la venta de esos inmuebles, así
como aportar una mayor volatilidad a las cuentas
de resultados, puesto que los cambios en el valor
razonable se reflejan como gasto o ingreso del
ejercicio y dichos cambios dependen de factores
externos a las empresas, como la evolución de los
tipos de interés o la reglamentación fiscal.
Pero las empresas que quieran evitar la volatilidad en sus cuentas de resultados y que,
adicionalmente, no quieran reflejar desde un
principio buena parte de los resultados del
futuro y opten por el modelo de coste, no van a
librarse de determinar el valor razonable.
Con independencia de si la entidad opta por
un método u otro, deberá revelar en las cuentas el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias, así como los métodos e hipótesis
significativas aplicados en la determinación de
dicho valor, indicando si está basado en una
tasación realizada por un experto independiente con capacidad profesional reconocida
o si ha sido la empresa quien ha determinado
dicho valor razonable.
Si bien la norma deja abierta esta posibilidad,
especifica con claridad que normalmente el
valor razonable de terrenos y edificios se determinará a partir de la evidencia que ofrezca
la tasación realizada por expertos que han de
ser independientes y cualificados. Respecto a
la frecuencia de las valoraciones, éstas habrán
de ser todo lo frecuentes que sea necesario
para asegurar que el importe en libros nunca
difiera significativamente del valor razonable a
la fecha del balance. En este sentido, algunos
elementos experimentan cambios significativos y volátiles en su valor razonable, por lo
que serán necesarias, sin duda, valoraciones
anuales.
Al igual que uno de los objetivos perseguidos por esta nueva armonización contable
es alcanzar altos grados de homogeneidad
entre los balances de empresas de distintos
países, la labor de valoración supone realizar
evaluaciones siguiendo unas pautas comunes
de general aceptación, de manera que la comparabilidad entre los resultados de las distintas
valoraciones sea máxima.
88 | Tendencias 05
Para alcanzar ese objetivo de uniformidad, es
necesario definir unos métodos de valoración
generalmente aceptados que puedan aplicarse para determinar el valor actual de un activo,
donde juegan otros factores fundamentales
como estimación de los flujos de tesorería, el
periodo a considerar, el tipo de interés de mercado, el coste del capital, y un largo etcétera.
En España, ya en el Libro Blanco la comisión
de expertos recomendaba que se reforzase la
emisión de normas de valoración, añadiendo
apartados especiales en normas contables
con reglas específicas de valoración e incorporando normas con instrucciones para afrontar
los problemas valorativos que se planteen.
A este respecto, el Internacional Valuation Standards Committee (IVSC), del que CB Richard
Ellis es miembro fundacional, es el organismo
encargado de velar por la homogeneización internacional de las normas de valoración y a él
pertenecen asimismo otros organismos como
el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), que emite el conocido Libro Rojo de las
valoraciones. De cara a determinar los valores
requeridos por el modelo contable del IASB, el
IVSC ha emitido en los últimos años nuevas
normas internacionales de valoración.
Si bien la normativa contable internacional no
parece especificar con detalle las reglas para
determinar el valor razonable, el IVSC está
trabajando en línea con IASB en la determinación de ciertos principios de aplicación para el
experto valorador. De hecho, motivado por los
cambios introducidos por el IASB durante 2004
en lo que al tratamiento de las propiedades inmobiliarias para inversión se refiere, el IVSC ha
revisado sus principios de valoración en una
séptima edición de 2005. Por su parte, el RICS
trata también en detalle la cuestión de las valoraciones bajo NIIF.
¿Qué ha pasado en 2005?
Las principales inmobiliarias cotizadas han venido informando a los inversores del impacto
en su contabilidad de la adopción de las NIIF.
Durante el verano de 2005 muchas remitieron documentos a la Comisión Nacional del
Mercado de Valores bajo la forma de hechos
relevantes en los que se detallan y explican los impactos más
significativos al 31 de diciembre de 2004, que es la información
que servirá como comparativa a la del ejercicio 2005.
En estos documentos han explicado cómo desde el ejercicio
2003 han organizado el proceso de conversión a las NIIF, involucrando a todos los departamentos y a los auditores externos,
evaluando los impactos y tomando decisiones acerca de las
alternativas que deja la norma a decisión de las empresas.
Algunos denominadores comunes de esos “mensajes” que las
empresas del sector han transmitido a las puertas del cierre de
2005 son los siguientes:
• Los auditores aún no han emitido opinión alguna ni sobre la
información financiera ni sobre los impactos que las empresas han calculado, y adicionalmente aún no existe experiencia
histórica a la que recurrir para la resolución de las cuestiones
técnicas derivadas de aspectos no específicamente contemplados en las NIIF, por lo que es posible que sea necesario
introducir cambios antes de que esa información sea publicada como información financiera comparativa en las cuentas
anuales de 2005.
• Uno de los principales impactos en sus cuentas es el cambio
en el criterio de reconocimiento de ingresos, destacando asimismo la repercusión en el EBITDA de la desaparición de los
resultados extraordinarios.
• Por lo general los grupos inmobiliarios no han optado por el
método del valor razonable, si bien algunos sí han decidido
poner en valor propiedades inmobiliarias en el balance de
apertura (lo cual está permitido por la norma) y utilizar ese
valor como coste a partir de ahora (“coste atribuido”), con lo
que compensan parcialmente el impacto negativo derivado
del distinto criterio de reconocimiento de ingresos.
• Finalmente, la mayoría de los grupos coinciden en indicar que
la adopción de las NIIF no implicará alteración alguna en las
políticas de dividendos.
podido estar apareciendo normativa nueva,
de aplicación para el cierre de 2005 y para la
información comparativa de 2004.
Por el momento la obligatoriedad de aplicar
la normativa contable internacional afecta a
los estados financieros consolidados de los
grupos cotizados. No obstante, en noviembre
de 2005 se ha publicado un borrador de anteproyecto de ley con el objeto de armonizar la
legislación mercantil española en materia contable con la normativa de la Unión Europea.
Uno de los principales impactos para el sector
inmobiliario es el método del valor razonable
como opción para valorar las propiedades
de inversión o el inmovilizado, lo cual supone
una alternativa al tradicional método del coste
histórico. Los organismos internacionales que
regulan los criterios homogéneos con los que
debe realizarse una valoración están incorporando los requerimientos de las NIIF a sus
disposiciones.
Desde el ejercicio 2003 los grupos afectados
por la fecha límite de 31 de diciembre de 2005
han estado estudiando los nuevos principios
contables y tomando decisiones respecto a qué
alternativas adoptar, así como reformulando su
información de gestión, sus presupuestos, sus
contratos o los sistemas de información. Han
informado de todo ello en todo momento a inversores y analistas, que deberán entender “este
nuevo lenguaje” en el que a partir de este año se
va a hablar en el entorno económico. 
Conclusiones
En 2005 los grupos cotizados españoles han elaborado su
información financiera de acuerdo a una normativa diferente a
la que venían aplicando, lo que no solamente genera cambios
contables, sino que incide profundamente en otras áreas del
mundo empresarial.
El principal cambio de las NIIF respecto a la normativa española
es el enfoque global, en el que el principio de prudencia cede
protagonismo al de imagen fiel.
Tras un proceso continuo de emisión de normativa en los últimos años, aún hay cuestiones que no están completamente
cerradas, y de hecho hasta el 31 de diciembre de 2005 ha
Ya en 2003 muchas empresas
comenzaron a preparar el
balance que les serviría de
apertura de acuerdo con las NIC
Mercado nacional
Arco mediterráneo,
suma y sigue
España cuenta actualmente con
más de tres millones de segundas
residencias, y más de la mitad de sus
propietarios son extranjeros.
Inmaculada Escámez
departamento Residencial
de CB Richard Ellis Valencia
Si repasamos los indicadores de actividad de
construcción, no parece probable que vaya a
producirse a corto plazo una moderación de
las subidas de precios en vivienda turística. Ni
siquiera se esperan variaciones sustanciales
en los principales impulsores de la demanda:
bajos tipos de interés hipotecario y elevado
ritmo de creación de empleo, de manera que
todo apunta a que en 2005 el crecimiento anual
del sector de la construcción se mantenga en
torno al 4%, como sucedió en los tres años
anteriores. Para 2006 podría reducirse hasta
un 3% anual, en el comienzo de una suave
desaceleración, aunque seguirá por encima
del aumento del Producto Interior Bruto.
En 2005 los indicadores de obra nueva siguieron dando muestra de un intenso dinamismo,
tanto los visados de proyectos de ejecución
como las licencias de obra mayor. Incluso se
90 | Tendencias 05
batió el récord de visados de proyectos de
ejecución de viviendas, a pesar de que todo
apuntaba a que el ciclo alcista comenzaría a
tocar a su fin el año pasado.
Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, el ritmo de crecimiento de la actividad y las subidas de precios
seguirán por encima de la media nacional. El
incremento medio de precios previsto para
2006 se situará en torno al 10%, con variaciones por provincias.
En el área costera de Castellón, el precio de la vivienda turística más vendida oscila entre 180.000
y 220.000 euros. Se trata de una zona de gran
proyección desde hace tres años, y que experimentará un desarrollo espectacular en promociones de obra nueva y de precios en las zonas de
Moncofa, Torreblanca, Oropesa y Almenara.
En la zona costera de Alicante persiste cierta saturación. Aun así, es la zona de costa
más consolidada, con precios medios entre
180.000 y 240.000 euros, y que en determinadas ubicaciones podrían haber tocado techo.
En la provincia de Valencia los precios de
segundas residencias más vendidas se sitúan
entre 200.000 y 240.000 euros.
Sobre esas variaciones provinciales, los precios de segunda vivienda en la Comunidad Valenciana podrían extrapolarse entre 180.000 y
240.000 euros, con un precio medio por metro
cuadrado entre 2.100 y 2.200 euros, inferiores
a las medias de otras zonas costeras nacionales, de manera que el atractivo de los menores
precios siguen impulsando la demanda de
inversores nacionales e internacionales.
Costa del Sol
En el área de la Costa del Sol, la actividad de
construcción de viviendas inició la ralentización
hace dos años. Según datos de la Asociación
de Constructores y Promotores de Málaga, en
2004 se comenzaron 44.958 viviendas en la
provincia de Málaga, apenas un 1,5% más que
las 44.731 del año anterior, y en los nueve primeros meses de 2005 los sucesivos estudios
de la asociación apuntan ligeros retrocesos.
La marcha general hacia la estabilización presenta distintas intensidades según las zonas
de que se trate. Si volvemos a los últimos
datos anuales completos disponibles, los de
2004, se observa que la construcción de viviendas en Málaga capital creció ese año un
38% respecto al anterior, e incluso en la costa
oriental se incrementó un 18%. En cambio, en
la costa occidental el número de viviendas visadas se redujo un 12%, aunque en cualquier
caso representaron el 53% del volumen total
de viviendas visadas en la provincia.
Podría hablarse entonces de un reposicionamiento incipiente del mercado residencial en
la Costa del Sol, con cierta fatiga en los principales municipios del litoral occidental mientras
se intensifica el ritmo en el sector oriental y en
el interior, en ambos casos con balances muy
positivos de producción de pisos. Al fin y a la postre se trata de
un proceso totalmente lógico de ralentización tras los excelentes resultados de los últimos años. Aun así, la nueva tendencia
no va a acarrear en los próximos ejercicios un cambio radical,
sino más bien una normalización del sector dada la madurez
alcanzada del mercado residencial turístico.
Respecto a la trayectoria de precios, lo más probable es que
sigan creciendo, pero a un ritmo inferior al actual y sin que
se prevea un cambio significativo de tendencia a corto plazo.
Existe una gran diversidad en la oferta, si bien las viviendas
más demandadas tienen un denominador común. Si hablamos
de Mijas, Benalmádena, Manilva o Estepona las viviendas más
solicitadas son las de dos dormitorios y entre 85 y cien metros
cuadrados, con unos precios medios por metro cuadradro entre
1.800 y 2.600 euros. En Sotogrande o Marbella las viviendas
más demandadas son mayores, de entre 130 y 180 metros
cuadrados, con precios medios entre 2.500 y 3.200 euros por
metro cuadrado.
Sobre este marco, los ritmos de venta observados durante 2004
y los primeros trimestres de 2005 han sido más moderados que
en años anteriores, debido a que la demanda de unidades residenciales en la Costa del Sol tiende a estabilizarse después de
una situación de extrema pujanza. En la actualidad el periodo
necesario para la completa comercialización de una promoción
ronda los dos años.
Los precios de segunda vivienda en la
Comunidad Valenciana se mantienen
inferiores a las medias de otras zonas
costeras nacionales
Mercado nacional
Las zonas más demandadas siguen siendo las
situadas en primera línea de playa. No obstante, ante el agotamiento de suelo en el entorno
inmediato a la costa, la oferta se está orientando hacia nuevos proyectos más alejados
del mar. En consecuencia y como alternativa
al tradicional complejo con vistas al mar, el
modelo de urbanización está cambiando hacia
nuevos modelos de desarrollo residencial ligados al concepto de resort, con promociones
vinculadas a los campos de golf o situadas en
las inmediaciones, con amplias zonas verdes,
áreas comerciales y de ocio y unos cada vez
más extendidos spas o balnearios.
No hay que olvidar que la Costa del Sol sigue
siendo, sin lugar a dudas, el principal destino
de golf del sur de Europa, con más de setenta
campos a lo largo de todo el litoral. Su carácter
cosmopolita y sofisticado, unido a la belleza
natural y la calidad de las infraestructuras,
lo convierte en uno de los centros turísticos
de calidad más sugerentes, tanto de Europa
como del resto del mundo.
92 | Tendencias 05
Baleares
El turismo representa la principal fuente de
riqueza balear, con los activos hoteleros y
las segundas residencias como productos
inmobiliarios más relevantes. El 80% del valor
añadido bruto de la producción balear procede
del sector de los servicios.
Es muy difícil que el sector turístico pierda
fortaleza cuando se tienen unas condiciones
naturales tan privilegiadas. Las islas disponen
de 423.000 plazas de alojamiento, y en 2004
llegaron cerca de 11,5 millones de viajeros.
Sin embargo, en los últimos años se ha producido una ralentización de este sector, debida
principalmente a la competencia de nuevos
destinos turísticos como Croacia, Túnez o Turquía. Además, la oferta hotelera de Baleares se
ha quedado obsoleta. Según un estudio de Sa
Nostra, publicado el pasado octubre, el 22% de
los hoteles son de baja categoría y tienen unas
instalaciones anticuadas, que llevan en explotación más de cuarenta años. La “reconversión
hotelera” es un tema de constante actualidad
en las islas y se plantea como un objetivo fundamental para el futuro.
En cuanto al mercado residencial, debe destacarse que el mercado de segunda vivienda,
tradicionalmente concentrado en inversores
extranjeros, casi siempre alemanes e ingleses, empieza a abrirse a inversores de otros
países y a los españoles. Por el condicionante
geográfico, las posibilidades de expansión son
limitadas; ha habido periodos de moratoria de
licencias y en determinadas zonas de no podrán hacerse más desarrollos.
Una vez agotada la edificabilidad en enclaves
del norte y del oeste, las propuestas de segunda mano se han vuelto más interesantes. El
dato de viviendas iniciadas en 2004 se acercó
a 9.500 unidades, mientras que las terminadas
fueron 8.900. Las segundas residencias constituyen una parte fundamental del mercado.
Una de cada cinco viviendas construidas en
2004 son unifamiliares.
La tipología de primera vivienda consiste en
unidades de dos a tres dormitorios, de entre
75 y 100 metros cuadrados construidos. En
Palma de Mallorca suelen ubicarse en la periferia de la capital o en las poblaciones cercanas,
como Son Ferriol, Inca o Marratxí. Lluchmajor y
Campos, municipios limítrofes a la capital, han
crecido por el trasvase de población de la capital hacia zonas próximas de coste asequible.
La oferta está compuesta de pisos, adosados
y unifamiliares. Junto a Campos, en la zona
costera de Sa Rápita, hay promociones de
adosados y pareados. En Marratxí, la superficie media en oferta asciende a 110 metros
cuadrados por unidad.
Cataluña
El mercado residencial catalán sigue sin dar
signos de agotamiento. Las ventas se mantienen a buen ritmo, si acaso con procesos algo
más dilatados y con visitas más selectivas.
Un estudio reciente realizado por la Generalitat de Catalunya en colaboración con el
Colegio de Arquitectos de Cataluña destacó
que la ciudad de Barcelona ha dejado de ser
un municipio de “expulsión” de habitantes en
el que la población total tendía a decrecer. El
área metropolitana de la ciudad crece, y se
prevé que tendrá una fuerte demanda durante
un periodo largo de tiempo. Las principales
causas de esa reactivación son la nueva inmigración; la llegada de jóvenes a la edad de
emancipación; la reducción de la dimensión
de las unidades familiares, producto de los
cambios culturales recientes; la mayor esperanza de vida de la población, unida a la mayor
autonomía de las personas mayores, así como
el evidente incremento del parque inmobiliario
fruto de una buena coyuntura económica.
Todo ello está produciendo la necesidad de
pensar en la construcción de nuevos barrios
para poder acoger el fuerte incremento previsto
de la demanda. Se necesita una verdadera es-
trategia de desarrollo urbano de los diferentes
núcleos; una mayor intensidad edificatoria que
asegure a la vez mejores equipamientos y servicios; evitar los barrios considerados “monotemáticos”; mejoras en el transporte, y además
una adecuada política de cooperación entre
la promoción pública y la privada que facilite la
integración social. Todo ello en el marco de las
nuevas tendencias urbanísticas.
Este mismo planteamiento, en menor escala,
se producirá en el resto de las capitales catalanas, en las que el precio de la vivienda también
ha experimentado fuertes subidas y en las que
se sigue manteniendo la demanda. Sobre esas
premisas generales, podemos prever que para
2006 se mantendrá un aumento de los precios
de la vivienda en niveles cercanos al 10%, con
una absorción semejante o incluso mayor a la
actual. 
El área metropolitana de Barcelona crece
y se prevé que tendrá una fuerte demanda
durante un periodo largo de tiempo
Mercado nacional
Con los pies en el suelo
Ante la carestía de la vivienda, la gestión del
suelo se ha convertido en un aspecto crucial
para las diferentes administraciones. En este
artículo se repasan las novedades de una de
las últimas propuestas, el anteproyecto de Ley
del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Ana Rodríguez-Avial,
directora de Urbanismo
CB Richard Ellis
A lo largo de los últimos siete años se han
vivido importantes cambios en la legislación
urbanística en España. De hecho, entonces
se dictó la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 que atribuyó a
las comunidades autónomas la competencia
en materia de urbanismo y ordenación del
territorio, y que transformó por completo el
panorama urbanístico nacional. A partir de
ahí han sido muchos los cambios vividos en
la legislación, muy especialmente en lo concerniente a la gestión del suelo y a la iniciativa
y participación de los diversos agentes en el
mismo. Quizás el hecho más destacado sea
el que varias comunidades autónomas hayan
incorporado total o parcialmente al “agente
urbanizador” de la ley valenciana.
La iniciativa para la gestión del suelo ha
correspondido tradicionalmente a los propietarios de los terrenos (por medio del sistema
de compensación) o a la Administración (por
medio de los sistemas de cooperación y de
expropiación).
94 | Tendencias 05
Sin embargo, las normativas autonómicas, lideradas por la ley
valenciana, han ido progresivamente introduciendo determinadas particularidades, especialmente para evitar la situación
que a veces acompaña al sistema de compensación, donde
el protagonismo corresponde totalmente a los propietarios
que, sin embargo, no siempre colaboran a que el proceso
urbanizador se realice con rapidez y eficacia. Por ello, cada
vez más se están aplicando sistemas de ejecución alternativos o sistemas de compensación con participación de “no
propietarios”.
La Comisión Enterría
Por lo que respecta a la normativa madrileña actual, la Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid,
distingue entre la ejecución privada del planeamiento, a través
del sistema de compensación, y la ejecución pública, que se
lleva a cabo a través de cooperación, expropiación y ejecución
forzosa.
Por tanto, en esta comunidad no se regula al agente urbanizador como tal, aunque en la práctica sí se regula una figura
similar, ya que en la gestión urbanística del suelo por sistema
de compensación se contempla la iniciativa del mismo tanto
por parte de los propietarios de los terrenos como de los “no
propietarios”.
A pesar de dicha regulación, conviene señalar que en Madrid
hay mucha tradición de desarrollar los suelos a través del sistema de compensación y que son muy pocos los ámbitos que
se han desarrollado a través de iniciativas de “no propietarios”
hasta ahora.
En cualquier caso, actualmente se está tramitando una nueva
ley del suelo para la comunidad. Una comisión de expertos,
presidida por el catedrático de Derecho Administrativo Eduardo
García de Enterría, preparó un documento preliminar, no vinculante para la comunidad autónoma, que se presentó en enero
de 2005. Dicho documento se ha ido perfilando y el pasado octubre se presentó el texto del anteproyecto de ley. En cualquier
caso, habrá que estar atentos a la tramitación parlamentaria de
la ley y al texto que finalmente se apruebe.
La ley vigente
Analicemos, en primer lugar, la iniciativa del sistema de compensación en la Ley del Suelo vigente en Madrid:
La iniciativa para la aplicación efectiva del sistema de compensación la tienen en principio los propietarios. Ahora bien, si ellos
no actúan en determinados plazos, cualquier persona, aunque
no sea propietaria (manteniendo el sistema de compensación),
y también la Administración (cambiando el sistema a cooperación) pueden poner en marcha la ejecución.
Es decir, en Madrid los propietarios siguen teniendo la preferencia e incluso la exclusividad para presentar la iniciativa durante
un plazo. El “no propietario” tiene que esperar hasta que dicho
plazo haya vencido.
¿Quién tiene la iniciativa y durante qué plazos?
En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable sectorizado, durante el año siguiente a la publicación de la aprobación
definitiva del Plan General, la iniciativa corresponde a los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de actuación que
representen al menos el 50% de la superficie total del ámbito.
En el suelo urbanizable no sectorizado durante los dos años
siguientes a la publicación de la aprobación definitiva del Plan
General, la iniciativa corresponde a los propietarios de terrenos
que representen al menos el 50% de la superficie total del sector
que se pretenda delimitar.
Transcurridos dichos plazos, la iniciativa la
tendrá cualquier persona, aunque no sea
propietaria de suelo en el sector o la administración sustituyendo el sistema por el de
cooperación.
Por tanto, una vez transcurrido el plazo preferente para los propietarios comienza la posibilidad de que se presenten iniciativas por
“no propietarios” o por propietarios que no
representen el 50% del suelo. Esta tramitación
(similar al conocido agente urbanizador de la
ley valenciana) está regulada en lo que la Ley
del Suelo de Madrid denomina “ejecución por
adjudicatario en concurso”.
Una vez presentada, estimada y aprobada en
un primer momento la iniciativa, se abre un
plazo, durante el cual podrán ser presentadas
alternativas.
El municipio elige entre la iniciativa y sus alternativas observando las siguientes reglas:
• En igualdad de condiciones, se atribuirá la ejecución a quien hubiera formulado la iniciativa.
• Procederá la atribución preferente de la ejecución a la iniciativa o alternativa a que se hubieran adherido un número de propietarios que
represente, al menos, el 50% de la totalidad
de la superficie.
Una vez repasada la ley vigente, analizaremos
el anteproyecto de Ley del Suelo de Madrid y
Mercado nacional
las novedades que puedan afectar a la gestión
del suelo.
Anteproyecto de ley
El documento preliminar de los expertos que
se presentó en enero de 2005, al que nos hemos referido anteriormente, incorporaba entre
los sistemas de gestión urbanística y con nombre propio al agente urbanizador.
Sin embargo, no estaba claro que la figura
de este agente se instaurase como tal en el
documento definitivo de la ley, ya que existían
dudas al respecto en la Consejería de Urbanismo, y algunos promotores consideran que es
una figura que, con otro nombre, ya existe en la
actual legislación, y sin embargo son muy escasas las actuaciones que se han desarrollado
a través de ella.
A este respecto hay que señalar que se acaba de hacer público en octubre de 2005 el
documento del anteproyecto de ley, que en
los próximos meses será objeto de valoración
por el Comité Económico y Social y por los
diferentes interlocutores sociales. Se espera
que a primeros de año se tenga ya el proyecto
definitivo a tramitar parlamentariamente y que
pueda estar del todo aprobado en primavera o
verano de 2006.
Pues bien, en dicho anteproyecto, el agente urbanizador ya no aparece como tal. En cualquier
La iniciativa para la gestión
del suelo ha correspondido
tradicionalmente a los
propietarios de los terrenos
96 | Tendencias 05
caso, aunque no se incorpore con dicho título, sí se mantiene
bajo otra denominación un sistema de gestión que permitirá a
los “no propietarios” promover el desarrollo del suelo mediante
la presentación de un programa de actuación. Dicho sistema
se ha denominado “sistema de concurso”. Ahora bien, eso sí,
se mantendrá un año de exclusividad para que los propietarios
de los terrenos presenten su iniciativa. Además hay que señalar
que el anteproyecto no regula el sistema de concurso para todas las clases de suelo, como veremos más adelante.
De esta manera, se configuran tres posibles supuestos o formas
de ejecución del planeamiento: la gestión por los propietarios
o compensación, la gestión por la Administración o por un urbanizador empresario, a través de concurso, y la gestión por la
Administración por medio de la actuación expropiatoria, si bien
éste último supuesto se utilizará sólo en casos muy excepcionales y siempre y cuando no haya iniciativa privada.
Para que un “no propietario” presente su iniciativa tendrá que
haber pasado el año, y que no se haya presentado iniciativa por
propietarios que representen al menos el 50% de la superficie
de suelo para actuar por el sistema de compensación.
La iniciativa contendrá una alternativa técnica y una oferta económica. Dicha propuesta se someterá a un periodo de información pública durante el cual cualquier persona podrá proponer
alternativas acompañadas de propuestas económicas o sólo
esas propuestas económicas.
Una vez informadas las alegaciones se seleccionará la alternativa
técnica, y en un plazo no superior a diez días, se procederá al
acto público de apertura de plicas de las ofertas económicas.
A la hora de la adjudicación final, se mantendrá la preferencia
por la alternativa a la que se hubiera adherido el 50% de los
propietarios.
También se incluye en la nueva ley la posible intervención del
urbanizador rehabilitador empresario en las áreas urbanas a
rehabilitar a través del sistema de actuación por concurso.
Porcentajes de vivienda protegida
Otra de las novedades más destacables del documento preliminar que afectaba al desarrollo del suelo en Madrid, era la
eliminación del porcentaje mínimo de suelo para construir vivienda protegida en los sectores de suelo urbanizable, ya que
entendían los expertos que la necesidad de vivienda protegida
depende de las necesidades de cada municipio y debería decidirla cada ayuntamiento.
Ahora bien, esta posibilidad fue objeto de un gran debate y todo
apuntaba a que finalmente acabase estableciéndose un porcentaje mínimo de vivienda protegida, que podría rondar el 25%. Sin
embargo, hay que señalar que el texto del anteproyecto que se
acaba de presentar establece un porcentaje del
50% sobre la edificabilidad lucrativa residencial
de cada sector para los municipios con población de derecho superior a 15.000 habitantes.
En los municipios con población inferior a
15.000 habitantes, serán los ayuntamientos los
que elijan el porcentaje a construir de vivienda
protegida de acuerdo con las necesidades de
su población.
Por otro lado se mantendrá la cesión del suelo
urbanizado correspondiente al 10% del aprovechamiento de cesión al ayuntamiento.
Por lo que respecta a la clasificación del suelo, ésta sufrirá algunos cambios respecto a la
legislación actual, estableciéndose las siguientes clases:
• Suelo urbano (consolidado y no consolidado).
• Suelo rústico (especial, preservado y transformable).
• Suelo urbanizable (ordenado y no ordenado
pormenorizadamente).
La principal novedad es la nueva denominación
de “suelo rústico transformable”, que tendrá un
carácter residual, clasificándose como tal todos
aquellos que no sean urbanos, urbanizables o
rústicos especiales y preservados. Estos suelos
se tramitarán con un plan de sector, y podrían
equivaler a los actuales suelos urbanizables no
sectorizados. Asimismo también es destacable
la aparición del suelo urbanizable ordenado
pormenorizadamente que no necesitará tramitar un plan parcial para su desarrollo.
Es importante señalar que el anteproyecto de
ley no aplica el sistema de concurso para el
suelo rústico transformable.
Por lo que respecta a la cesión de redes públicas, se reduce ligeramente y no se atribuye
aprovechamiento lucrativo a las redes públicas
preexistentes que vayan a continuar en el mismo estado, es decir, no participan del reparto
de beneficios y cargas derivadas de la compensación.
Sí hay que señalar positivamente que el anteproyecto incluye varias medidas para agilizar
los procesos como son la reducción de los
plazos de tramitación, la aplicación del silencio administrativo positivo, la subrogación de
la comunidad autónoma en casos de inactividad de los ayuntamientos y la creación de
las entidades certificantes homologadas. En
cualquier caso, habrá que estar atentos a su
efectiva aplicación.
Finalmente, una novedad que incorporará la
nueva ley es la nulidad de las estipulaciones
de los convenios que aumenten o disminuyan
las cuantías legales de cesión obligatoria de
suelo o aprovechamiento urbanístico a la Administración.
De estos puntos podemos concluir que si la
ley que acabe aprobándose finalmente no
reduce el porcentaje de vivienda protegida, el
hecho de reducir la cesión de suelo de redes
públicas no será suficiente para favorecer que
el desarrollo de algunos ámbitos se haga con
sentido, sin que las exigencias actuales de
cesiones y el porcentaje de vivienda protegida
los desvirtúen en algunos casos. En cualquier
caso, habrá que esperar a la redacción final
de la ley y a los porcentajes que finalmente se
aprueben.
Por otra parte, genera bastante escepticismo
la posibilidad de que el problema de la escasa
agilidad en los procesos urbanísticos vaya a
resolverse con la nueva ley y su aportación en
cuanto a reducción de los plazos y silencio
administrativo, ya que en la práctica éstos no
suelen cumplirse, y parece que las tramitaciones urbanísticas relativas a la gestión del suelo
pueden seguir siendo algo complicadas. En
cualquier caso, sí es cierto que el anteproyecto
incorpora medidas interesantes para agilizar
los procesos y que su éxito dependerá de que
la ley realmente se aplique en la práctica. 
Transcurrido el plazo preferente
pueden presentarse iniciativas por
“no propietarios” o por propietarios
que no representen el 50% del suelo
Piezas
Espacio comercial
y costes de mantenimiento
A medida que la competencia crece, asegurar la
mayor calidad y la mejor oferta al menor coste de
mantenimiento se está convirtiendo en un importante
valor añadido para atraer inquilinos a un centro
comercial.
Ana Colom,
directora de Gestión Patrimonial de Centros Comerciales
de CB Richard Ellis Barcelona
98 | Tendencias 05
La obligación principal en un contrato de
arrendamiento es muy simple: el propietario
proporciona un espacio por el que el arrendatario paga una renta para ejercer una determinada actividad comercial. Pero no acaba
aquí la historia. El coste de mantenimiento de
un centro comercial es repercutido también al
arrendatario y su importe es, en algunas ocasiones, tan elevado que puede llegar a representar
un porcentaje muy significativo de los costes
de ocupación. Incluso, puede no haberse dejado cerrado en los contratos, con lo que a los
comerciantes les queda la sensación de que
una línea muy importante de su cuenta de explotación queda al arbitrio de una de las partes:
generalmente los gestores, a los que se puede
reprochar que desatienden este extremo.
En ese cruce de intereses, las negociaciones
para la firma de un contrato tienden a hacerse
cada vez más duras: ya no se negocia únicamente la renta sino también la repercusión de
los gastos comunes.
La prioridad de los propietarios es mantener
estos gastos en niveles bajos, de manera que
se pueda ofrecer un atractivo paquete de condiciones al futuro arrendatario y siempre que no
perjudique la calidad del servicio requerido.
Los gastos comunes de un centro comercial
abarcan entre otros los siguientes conceptos: mantenimiento y reparaciones del edificio, jardinería,
limpieza, consumos energéticos, seguros, impuestos sobre bienes inmuebles y seguridad.
Economías de escala
Algunos de estos gastos pueden controlarse por
el simple aprovechamiento de las economías
de escala. Tanto el propietario como el gestor
pueden sacar partido de las diferentes propiedades que poseen o que gestionan. Dicho de
otra forma, cuantos más metros cuadrados se
tengan, se dispondrá de mayor poder de negociación en las condiciones contractuales de
los servicios. En el caso del mantenimiento, los
consumos, la limpieza, la seguridad e incluso
los seguros se pueden obtener a unos buenos
precios sin menoscabar la calidad del servicio.
En el caso del impuesto sobre bienes inmuebles u otros impuestos municipales puede
hacerse mucho menos. La tendencia impositiva
es al alza, ya que las administraciones públicas,
y especialmente la local, han encontrado una
importante fuente de ingresos en el sector de
los centros comerciales y están decididos a
aprovecharla.
Involucrar al equipo de gestión
Existe una segunda alternativa que cada vez se
valora más: involucrar al equipo de gestión en
la construcción de un centro comercial. Se trata
de elegir materiales en función de su mantenimiento. Por ejemplo, escoger un determinado
suelo para el centro comercial puede tener
importantes consecuencias para la limpieza y
el mantenimiento posterior. Seleccionar puertas
giratorias en lugar de puertas correderas puede
conllevar un importante ahorro de energía, y en
general optar por un buen building management
system que permita hacer un seguimiento y
controlar las diferentes instalaciones a distancia supone un gran ahorro en personal. Una
acertada decisión en la fase de construcción
del edificio puede significar un importante ahorro económico en la gestión diaria del mismo.
Cuantos más
metros cuadrados
se tengan, se
dispondrá de
mayor poder de
negociación
PIEZAS | 99
Piezas
atención, es la negociación de los gastos comunes. Los comerciantes de mayor peso en el mercado (las grandes cadenas de
distribución con un gran poder de negociación) son bastante reacios a pagar gastos comunes, aspecto sobre el que ejercen una
importante presión en las negociaciones. El hecho de que estos
comerciantes aminoren sus gastos implica que otros comerciantes tendrán que pagarlos, ya que la mayoría de los propietarios
no están dispuestos a asumirlos en detrimento de sus ingresos
por rentas.
Los coeficientes reductores, habituales en el mundo de los centros comerciales, son cada vez más agresivos. Han evolucionado
desde ajustes al 70% de la superficie hasta ajustes al 30%. Es
decir, una superficie de 2.500 metros cuadrados puede llegar a
pagar por sólo 750 metros cuadrados. Un descuento así implica
que mientras un pequeño arrendatario con una superficie de 50
metros cuadrados puede llegar a pagar once euros por metro
cuadrado, los grandes arrendatarios no deberán pagar más de
dos o tres euros por el mismo metro cuadrado.
¿Hasta qué punto puede llegar a asumir el pequeño comerciante esa segunda renta? En última instancia será el mercado
el que, por sí mismo, dé la respuesta, aunque ahora mismo el
sector parece haber entrado en un círculo vicioso de difícil salida. En primera instancia, los comerciantes pequeños deciden
arrendar o no en los centros comerciales según el atractivo comercializador de esos grandes operadores. A partir de ahí y en
segunda instancia, como crece el poder de atracción de esos
grandes operadores, terminan por exigir mejores condiciones.
De manera que en tercera instancia y para cerrar el círculo, los
propietarios se ven forzados a repercutirlas sobre los pequeños comerciantes, porque en caso contrario el centro no será
rentable.
Aspectos que no se valoran en la fase de construcción pueden tener una importancia crucial
en la gestión posterior.
Por el contrario, algunos inversores sólo se preocupan por el corto plazo: el objetivo es realizar
un edificio arquitectónicamente atractivo, al menor coste y poder venderlo en el menor tiempo
posible. Los inversores compradores deben empezar a valorar más estos aspectos para forzar
una mayor atención en la fase de construcción
del centro comercial, ya que a la larga revertirá
en beneficio de todos, tanto de los comerciantes
y gestores como de los propietarios.
Poder de negociación:
los coeficientes reductores
Una tercera variable, ya comentada anteriormente y a la que debemos prestar una especial
100 | Tendencias 05
Los comerciantes
Como una vez firmado el contrato los arrendatarios pierden todo
poder de negociación, los responsables últimos de los gastos y
de su composición pasan a ser los gestores del centro.
¿Que opinan los arrendatarios de la composición de los gastos
comunes? Según un estudio reciente publicado por la Asociación
Española de Centros Comerciales (AECC), los comerciantes
otorgan una nota media de 6,3 sobre diez a la distribución de
la inversión que realiza la gerencia en los gastos comunes del
centro.
Entre los aspectos que más valoran se encuentra la limpieza, el
mantenimiento de las instalaciones, la jardinería, la seguridad,
el marketing, los servicios para clientes del centro y el punto de
atención al cliente.
Al mismo tiempo, los comerciantes consideran que la distribución
de la inversión debe dirigirse, en mayor medida, a la seguridad y
al marketing.
Nivel de satisfacción de la composición de gastos comunes
Aspectos en los que realizar un mayor esfuerzo en inversión
Seguridad
Limpieza
Marketing
Servicios para clientes
Mantenimiento
instalaciones
Mantenimiento
Atención al cliente
Jardinería
Publicidad
Seguridad
Acciones para atraer al público
Limpieza
Modernización del centro
Accesos / sñalización
Marketing
Jardinería
Actividades de ocio
Servicios para clientes
del centro
Punto de atención
al cliente
4
Restauración
Otros
Ns/Nc
4,5
5
5,5
6
6,5
7
7,5
0%
8
5%
10% 15% 20% 25% 30%
Fuente: AECC.
Fuente: AECC.
Resulta difícil conciliar los puntos de vista del gestor y del comerciante sobre la composición de los gastos, pero no cabe
duda de que es el gestor quien tiene una mejor perspectiva del
funcionamiento global del centro comercial y del impacto que
puede tener un mayor gasto en una partida o en otra. Dicho de
otra forma, al gestor no le queda más remedio que pulsar la opinión de los comerciantes
sobre los gastos comunes, mientras éstos
deberían expresarla con frecuencia para ser
tenidos en cuenta. 
Una acertada
decisión en la fase
de construcción
puede significar un
importante ahorro
económico en la
gestión diaria
PIEZAS | 101
Piezas
Cómo comprar
módulos de oficinas
El mercado de oficinas en venta para ocupación
propia es mucho más reducido que el tradicional
mercado de oficinas en alquiler, aunque cada vez
más compañías deciden cambiar su estrategia,
y en lugar de alquilar nuevos espacios optan
por convertirse en propietarios de sus sedes.
Patrimonializan, así, un activo importante que con
el tiempo puede revalorizarse.
Belén Bedate,
jefe del departamento de Agencia,
Oficinas en Venta y Suelo de CB Richard Ellis
La mayoría de empresas realiza ya estudios
de coste antes de alquilar o comprar superficies de oficinas. Como los tipos de interés se
mantienen muy bajos, es frecuente que la decisión final se incline hacia la compra. Una vez
decidida esa opción, aún se deberán superar
dos problemas más: la escasez de producto
de calidad y la dificultad para encontrar buenas
ubicaciones urbanas.
La oferta más habitual de oficinas en venta
suele concentrarse bien en primeras plantas
de edificios mixtos que combinan los usos de
viviendas y oficinas, bien en edificios exclusivos
de oficinas que se venden íntegramente. En el
primer supuesto existe variedad de superficies
disponibles y estados de conservación, aunque
resultará muy normal la reforma del espacio
adquirido, y además como regla casi general se
102 | Tendencias 05
dispondrá de menos servicios centrales que los
ofrecidos en un edificio exclusivo de oficinas. Si
se opta por este segundo supuesto, es probable que se plantee la oportunidad de adquirir el
edificio completo, pero será mucho más difícil
comprar módulos o plantas sueltas, lo que deja
fuera del mercado al segmento más abundante
de la demanda de compra, el formado por pequeñas y medianas empresas.
Sobre los estudios de demanda que lleva a
cabo mensualmente el departamento de Agencia de CB Richard Ellis, un 35% de la demanda
total solicita pequeñas superficies de hasta 300
metros cuadrados; un 30% busca superficies
de entre 301 y 600 metros cuadrados; un 19%
demanda entre 601 y 1.500 metros cuadrados,
y el 16% restante solicita más de 1.500 metros
cuadrados.
Más estabilidad
Al margen de la disponibilidad y la demanda,
los precios de venta de oficinas presentan otras
diferencias respecto al alquiler. En un mercado
tradicionalmente cíclico como es el de oficinas,
los precios de venta de inmuebles no han seguido la tendencia de las rentas de alquiler, y
mientras éstas tuvieron su momento de descenso hace unos años, los precios de venta de
oficinas se han mantenido en su posición todo
este tiempo e, incluso, repuntaron al alza en las
mejores zonas de Madrid, debido principalmente a la escasez de producto de calidad y a la
asimilación de este sector al de la vivienda en
venta.
A medida que pasa el tiempo es más frecuente
encontrar promociones de edificios exclusivos
de oficinas que se venden por módulos, aunque de momento es más habitual que estas
promociones se sitúen en la periferia de la
ciudad, donde es algo más sencillo encontrar
suelo finalista disponible. La acogida por parte
de la demanda de estas promociones suele ser
buena pero lenta debido, sobre todo, a que los
precios de salida al mercado son altos por el
encarecimiento del suelo.
Si analizamos las promociones de la periferia
contenidas en el cuadro adjunto, conviene destacar como ventajas unos precios más asequibles,
aunque se siga tratando de valores altos; unos
edificios de primera calidad, preparados tecnológicamente con las calidades más demandadas en la actualidad y, por regla general, una
suficiente dotación de plazas de aparcamiento
en proporción a la superficie adquirida. Como
inconvenientes, las comunicaciones a través de
transporte público, normalmente en autobús y
ocasionalmente en tren de cercanías.
El desarrollo de las nuevas líneas de metro de
Madrid, que unirán el centro de la ciudad con la
periferia, como será el caso de MetroNorte, permitirá que los edificios de la periferia, sobre todo
del norte de Madrid, resulten mucho más atractivos para la demanda, lo que probablemente
podría repercutir en el alza de los precios.
Zona
Superficies
Valores de venta
Arroyo de la Vega
Módulos desde 153 m2
Las Rozas
Albasanz/
Julián Camarillo
Arturo Soria/
Avda. América
Módulos desde 50 m
Desde 3.399 hasta 3.998 / m2
Desde 2.310 hasta 2.430 / m2
Desde 2.100 hasta 2.800 / m2
Desde 4.355 hasta 4.839 / m2
2
En las zonas céntricas de Madrid la escasez
de promociones de pequeñas superficies de
oficinas en venta es un hecho, lo que provoca
precios altos en el exiguo producto existente y
reduce al mínimo la flexibilidad negociadora de
los propietarios.
El movimiento de grandes corporaciones como
Telefónica o BSCH, que dejan edificios enteros
en el centro de la ciudad para trasladarse a sus
propias ciudades empresariales en la periferia
de Madrid, no ha liberado demasiado espacio
para promociones de oficinas en venta por
Un 35% de la
demanda total
solicita pequeñas
superficies de
hasta 300 metros
cuadrados
PIEZAS | 103
Piezas
Muchos de los
edificios en que
se desinvierte
son vendidos
como inversión a
promotores que
cambian el uso de
oficinas a viviendas
módulos. Muchos de los edificios en que se
desinvierte son vendidos como inversión a
promotores que cambian el uso de oficinas a
viviendas, atraídos por más amplios márgenes
de beneficio. En los casos en que se conserva el uso de oficinas, el promotor/propietario
prefiere conservarlo en patrimonio y destinarlo
al alquiler, ya que pensar en su venta supone
establecer unos precios tan altos de salida que
se vuelven inasumibles para el comprador.
Asimismo, otra de las dificultades añadidas
para la promoción en las ventas por módulos
es cómo independizar instalaciones en cada
oferta modular, sobre todo la climatización y la
optimización del espacio cuando los módulos
son pequeños. A mayor división del espacio, la
pérdida de zonas comunes suele ser elevada,
y conviene ser consciente de que al comprar
se adquiere tanto la superficie que se ocupa
como un porcentaje de las zonas comunes, lo
que puede encarecer mucho más el precio final
de compra.
En conclusión, dadas la actual situación económica, la relevancia creciente de la inversión inmobiliaria como sector refugio y la alta escasez
de producto, la situación de precios elevados
en la venta de oficinas se mantendrá e, incluso,
se intensificará en los próximos años. 
Demanda de superficie en 2005 (en m2)
Más de 1.500
Entre 601 y 1.500
16%
Entre 301 y 600
35%
19%
30%
104 | Tendencias 05
Entre 0 y 300
Comunicar
de puertas adentro
Para una consultora inmobiliaria, garantizar
la eficacia ante cada cliente final exige cuidar
muchos detalles. Cuanta más información interna
se maneje, la colaboración entre departamentos
será más fácil, y los resultados mejores.
Marialuz Gómez
Comunicación Interna de CB Richard Ellis
Cada vez son más las empresas que reparan
en la comunicación interna y que, incluso,
llegan a considerar a los profesionales como
clientes internos a los que conviene cuidar
tanto como a los finales. Las estrategias de
comunicación suelen separar a ambos tipos
de clientes, y tienden a recomendar planificaciones específicas de marketing interno. Al fin
y al cabo, comunicar hacia fuera y hacia dentro
son formas complementarias de transmitir una
imagen. Dicho de una manera más gráfica, en
el marketing tradicional vendemos un producto
a nuestros clientes, y en el interno vendemos
nuestra propia empresa a nosotros mismos.
La comunicación interna puede convertirse en
una poderosa herramienta para acrecentar la
coordinación interdepartamental, multiplicar
las sinergias y extraer la máxima eficacia de la
organización. Puede llegar a representar una
ventaja competitiva muy significativa, sobre todo
en empresas de consultoría y servicios donde la
experiencia y la gestión de la información y los
datos resultan cruciales.
Comunicación vertical
Desde el punto de vista académico, la comunicación interna ha solido dividirse en dos
direcciones verticales: la descendente y la
ascendente. En la primera, los emisores son
los miembros del equipo directivo y los receptores el resto de profesionales. En la segunda,
la información parte de los profesionales. La
comunicación descendente ha existido siempre, forma parte de la misma naturaleza de las
organizaciones. La ascendente es más innovadora y se impulsa en los últimos años a través
PIEZAS | 105
Piezas
La comunicación
interna puede
convertirse en
una poderosa
herramienta
para acrecentar
la coordinación
interdepartamental
106 | Tendencias 05
de canales de comunicación como los correos
electrónicos, los buzones de sugerencias, las
intranets corporativas o los formularios de satisfacción del desempeño.
Conviene prestar atención a todos estos canales, porque van mucho más allá de la simple
cortesía o los formulismos al uso. Numerosos
estudios de motivación coinciden en que para
los profesionales la necesidad de sentirse informados de lo que ocurre en su compañía es
netamente comparable a la motivación salarial.
Bien utilizada, la comunicación interna puede
ser un factor clave para alcanzar los objetivos
estratégicos de una empresa.
Es en ese contexto en el que la comunicación
interna se ha abierto paso en la mayoría de empresas. Para certificar su importancia basta con
repasar lo que podría ocurrir si no se llevara a
cabo. Si careciéramos de un plan de comunicación interna, ¿cómo sabríamos que formamos
parte de una corporación? ¿Cómo podríamos
tener presentes y actualizados los valores
institucionales y los principios de actuación
nacionales e internacionales? ¿Nos sentiríamos
todos embarcados en un mismo proyecto?
¿Conseguiríamos evitar los compartimentos
estancos y el secretismo?
Mimar al cliente interno
Una buena gestión comunicativa evitará problemas y malentendidos entre los miembros de
un equipo y los distintos departamentos de una
organización. Suprimirá de raíz los rumores de
pasillos, que siempre distorsionan la realidad
y a la larga tienen una influencia negativa. Se
prevendrá también el trabajo aislado de departamentos, que muchas más veces de lo que
se piensa puede llegar a duplicar o triplicar el
trabajo realizado.
Los clientes internos deben disponer de informaciones de primera mano sobre los logros de
su empresa, sobre los cambios corporativos,
fusiones o reestructuraciones, sobre los logros
competitivos y sobre las noticias en prensa que
genera. Cada uno de estos elementos reforzará
la cultura corporativa y la filosofía de empresa.
Todos estos objetivos se han visto impulsados
hasta ahora por canales físicos o impresos. Las
reuniones de grupo, las entrevistas personales,
las publicaciones internas, las circulares o los
tablones de anuncios han existido siempre, y en
los últimos años se complementan con encuestas de satisfacción, buzones de sugerencias y
los aportes tecnológicos de correos electrónicos y de intranets.
Lo trascendente de todos estos medios de comunicación es su frecuencia de uso. No basta
con llevar a cabo encuestas periódicas o con
recopilar cada cierto tiempo las sugerencias
recibidas. La verdadera gestión eficaz será
la que permita procesar todas las opiniones,
tomarlas en consideración y aprovechar sus
aportaciones. Y a la inversa, el cliente interno
debe tener la certeza de que sus opiniones se
valoran y cuentan.
Intranets corporativas
Estos mecanismos informativos y de puesta
en común se han visto notablemente intensificados con las intranets corporativas. Cualquier
empresa que se precie destacará en sus campañas publicitarias que dispone de una. Todavía
suele considerarse que esta herramienta es un
avance tecnológico de última generación y que
con tenerla basta. La realidad es muy distinta.
A diferencia de un libro o de cualquier objetivo
empresarial, las intranets no terminan nunca.
Son un organismo vivo y deberían ser fiel reflejo
diario de la vida de la empresa.
El objetivo parece fácil, pero en la práctica y en
muchos casos la plataforma tecnológica está
ahí, con todas sus funciones, aunque nadie la
entiende. Incluso se llega a cuestionar su utilidad y a hacer unas escasas visitas para hacer
una pausa entre dos cometidos profesionales.
En sentido estricto es tan sólo una herramienta informática más, pero en la práctica es un
potente aglutinador del capital humano de una
empresa.
Una intranet se mueve y funciona porque todos
los profesionales forman parte de ella. Para que
triunfe y sea útil tiene que estar apoyada por la
dirección de la empresa y por los departamentos de Marketing y de Recursos Humanos. El
éxito se basa en la selección y en la estructuración de los contenidos, que deben ser
corporativos, y también en añadir información
de ocio que atraiga al profesional, porque los
contenidos no necesariamente deben sonar
siempre a trabajo.
Numerosos estudios de motivación
coinciden en que la necesidad de
sentirse informados es comparable
a la motivación salarial
En suma, un buen plan de comunicación interna es aquel que
fomenta la participación y elimina la sensación de arbitrariedad
de las decisiones corporativas. Su objetivo es que el empleado
se sienta parte fundamental de la compañía. Si el cliente interno
tiene en su mano toda la información de su empresa se evitarán
las distorsiones informativas, se unificarán mensajes y objetivos
y se acrecentará la eficacia de toda la organización, para dirigirse, al compás de la dirección, hacia el auténtico objetivo final, el
cliente externo. 
PIEZAS | 107
Red internacional de oficinas
Más de 300 oficinas en 53 países
ALEMANIA
Berlín
Fráncfort
Hamburgo
Múnich
ARGENTINA
Buenos Aires
AUSTRALIA
Adelaida
Brisbane
Cairns
Camberwell
Canberra
Gold Coast
Melbourne
Milton
North Sydney
Parramatta
Perth
South Sydney
Sunshine Coast
Sydney
CANADÁ
Calgary
Edmonton
Halifax
Kitchener
London
Montreal
Ottawa
Saint John
Toronto
Vancouver
Waterloo
Winnipeg
ESLOVAQUIA
Bratislava
COREA
Seúl
ESTADOS
UNIDOS
157 oficinas
CHILE
Santiago
de Chile
AUSTRIA
Viena
CHINA
Hong Kong
Cantón
Pekín
Taipei
Shanghai
BÉLGICA
Bruselas
CROACIA
Zagreb
BOTSUANA
Gabarone
DINAMARCA
Aarhus
Copenhague
Kolding
BRASIL
Río de Janeiro
Sao Paulo
BULGARIA
Sofía
EMIRATOS
ÁRABES
Dubai
Abu Dhabi
ESPAÑA
Barcelona
Madrid
Málaga
Marbella
Palma
de Mallorca
San Fernando
de Henares
Valencia
FILIPINAS
Manila
FRANCIA
Aix-en-Provence
Ile-de-France
Lyon
Marsella
Neuilly-surSeine
París
GRECIA
Atenas
Tesalónica
HOLANDA
Ámsterdam
La Haya
Hoofddorp
HUNGRÍA
Budapest
INDIA
Bangalore
Chennai
Bombay
Nueva Delhi
JERSEY
St. Helier
INDONESIA
Jakarta
MARRUECOS
Casablanca
IRLANDA
Dublín
ISRAEL
Tel-Aviv
ITALIA
Milán
Roma
JAPÓN
Chiba
Fukuoka
Hiroshima
Kagoshima
Kanazawa
Kobe
Kyoto
Matsuyama
Nagoya
Niigata
Okayama
Omiya
Osaka
Sapporo
Sendai
Shinjuku
Shizuoka
Tachikawa
Takamatsu
Tokio
Yokohama
KENIA
Nairobi
MÉXICO
México D.F.
Monterrey
Querétaro
NORUEGA
Oslo
NUEVA
ZELANDA
Auckland
Christchurch
Wellington
PANAMÁ
Panamá
PERÚ
Lima
POLONIA
Cracovia
Poznan
Varsovia
PORTUGAL
Lisboa
REINO UNIDO
Belfast
Birmingham
Bristol
Edimburgo
Glasgow
Jersey
Leeds
Liverpool
Londres
Manchester
REPÚBLICA
CHECA
Praga
RUMANÍA
Bucarest
RUSIA
Moscú
SINGAPUR
Singapur
SUDÁFRICA
Bloemfontein
Broll Port Elisabeth
Cape Town
Durban
Johannesburgo
Klerks Dorp
Nelspruit
Polokwane
Pretoria
SUECIA
Gotemburgo
Estocolmo
SUIZA
Ginebra
Zúrich
TAILANDIA
Bangkok
Phuket
TURQUÍA
Estambul
UGANDA
Kampala
VENEZUELA
Caracas
VIETNAM
Ho Chi Minh
Hanoi
ZIMBABUE
Bulawayo
Harare
Esta publicación se ha preparado cuidadosamente con el fin de ofrecer información general y no se aceptan responsabilidades por errores u omisiones. Las opiniones y los datos aquí
indicados se refieren a la fecha del mes de diciembre de 2005 y están sujetos a cambio sin previo aviso. Cualquier transacción que se efectúe en el mercado no deberá fundamentarse única
ni necesariamente en los datos aquí expuestos. Tampoco podrán ser publicados total ni parcialmente, ni citados como fuente, sin la previa autorización escrita de CB Richard Ellis.
Diseño y realización: Concept BPMO
Informe Inmobiliario 05
www.cbre.es

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