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Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires
Precio de oferta de locales
en venta y alquiler
julio 2014
Ministerio de Desarrollo Urbano
Secretaría de Planeamiento
GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA
DE BUENOS AIRES
Jefe de Gobierno
Ing. Mauricio Macri
Vicejefa de Gobierno
Lic. María Eugenia Vidal
Jefe de Gabinete de Ministros
Lic. Horacio Rodriguez Larreta
Ministro de Desarrollo Urbano
Arq. Daniel Chain
Secretario de Planeamiento
Arq. Héctor Lostri
Director General de Planeamiento
Mg. Fernando Álvarez de Celis
Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Sebastian Schaller / María Belén Talia /
Sebastián Musachi / Gonzalo Luis Bietti / Luciana Tantín / Luciana Madoery / Octavio Otero Sánchez / Maximiliano Obrador.
Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.
Índice
6
Introducción
9
Precios de oferta de venta de locales
21
Precios de oferta de alquiler de locales
35
Relación entre los precios de alquiler y venta
40
Síntesis y conclusiones
42
Metodología
INTRODUCCIÓN
El presente informe tiene como finalidad aproximarse a ciertos aspectos del mercado
inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y su evolución, a partir de la elaboración
trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de locales en venta y de locales en
alquiler. Las series correspondientes a locales en alquiler se inician en diciembre de 2001,
mientras que la de locales en venta lo hace en marzo de 2005.
A fin de analizar los precios de oferta de este recorte del mercado inmobiliario, se toma
como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2). Para el caso de los locales
en venta, se utiliza el precio en dólares; mientras que para los locales en alquiler se
utiliza el precio en pesos, puesto que son las monedas de referencia en el mercado para
este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación
de los precios de locales son las dimensiones y la ubicación geográfica.
En la primera y segunda parte se examina el precio promedio por m2 de los locales
ofrecidos en venta y alquiler, comparando el resultado obtenido con los de mediciones
anteriores. Luego se observa cómo influyen sobre este valor las dimensiones de los locales
y su distribución geográfica. Asimismo, y a fin de apreciar las diferencias en cuanto
al monto total pedido para cada local, se incluye una sección donde se presentan los
precios puntuales de locales de 20 y 100 m2 seleccionados aleatoriamente, emplazados
en diversas zonas de la urbe.
En tercer lugar, se establece la relación entre el precio de alquiler de los locales y el
de venta, observando su comportamiento en las distintas zonas geográficas y en las
principales arterias comerciales de la Ciudad. Además, se detectan aquellos locales que
se ofrecen tanto en venta como en alquiler, a fin de advertir la relación existente entre
estos dos valores.
6
locales en venta y alquiler
Mapa 1.a.
Barrios y comunas de la Ciudad
de Buenos Aires
Fuente: Secretaría de Planeamiento.
Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 1.b.
Zonas
1
Precio de oferta de venta de locales
Venta de locales en la Ciudad de Buenos Aires
En esta sección se analizan las características y tendencias de locales en venta, en la Ciudad de Buenos Aires. Los valores de los precios se calculan en dólares, por ser la moneda
utilizada en el mercado para este tipo de transacciones. En el relevamiento realizado en
junio de 2014, se estudiaron 1.310 ofertas de locales en venta con dimensiones que oscilan entre los 6 m2 y los 6.521 m2, resultando una media de 193,4 m2 por local.
El precio promedio del m2 de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires fue de U$S
2.896,7 con un mínimo de U$S 352,9, y un máximo de U$S 29.687,5 el m2. En cuanto a los
locales en galería, el valor promedio de las 25 ofertas registradas, alcanzó los U$S 2.682,8
con un mínimo de U$S 921,1 el m2 y un máximo de U$S 7.500,0 el m2. Las dimensiones de
los locales en galería oscilan entre los 6 m2 y los 610 m2, promediando 42,3 m2.
Respecto a la medición realizada en Junio del año anterior, se detecta un crecimiento
del precio de los locales en venta en un 12,2%. En cuanto a la diferencia de valores con
respecto al trimestre anterior, hubo un crecimiento del 5,1%. El valor actual se sitúa en
los U$S 2.896,7, más elevado respecto al último relevamiento, siguiendo una tendencia
creciente de precios. (VER CUADRO 1).
Gráfico 1.1
Variación del precio promedio de
locales en venta por m2.
Ciudad de Buenos Aires.
Marzo de 2005 - Junio de 2014
3.500,0
3.000,0
2.896,7
2.723,2
2.532,3
2.500,0
2.348,1
2.596,9
2.582,2
2.756,4
2.601,0
2.471,9
2.450,9
2.299,6
2.152,8
2.086,3
2.056,4
2.000,0
1.836,2
1.779,6
1.750,3
1.695,0
1.619,5
1.599,5
1.594,8
1.547,1
1.507,4
1.500,0
1.000,0
1.417,8
1.389,6
1.388,8
1.365,4
1.319,1
1.253,0
1.186,2
1.171,4
1.299,5
1.168,6
1.154,5
1.041,0
1.008,1
990,6
955,2
500,0
2005
2006
2007
2008
2009
Precio m2 (U$S)
10
Locales en venta y alquiler
2010
2011
2012
2013
Junio
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
Diciembre
Junio
Septiembre
Marzo
0,0
2014
Precio (U$S)
Marzo
1.041,0
Septiembre
990,6
Junio
Variación trimestral (%)
2005
-8,2
Diciembre
1.008,1
1,8
Marzo
1.154,5
Septiembre
Diciembre
Marzo
1.168,6
1.186,2
Diciembre
1.365,4
Marzo
1.417,8
Septiembre
2007
1.171,4
1.253,0
1.319,1
2008
1.389,6
Diciembre
1.599,5
Marzo
Junio
Septiembre
1.388,8
1.507,4
1.547,1
1.619,5
1.594,8
Marzo
1.695,0
Junio
Septiembre
Diciembre
Marzo
2011
2.152,8
Diciembre
2.348,1
2012
2.532,3
2.299,6
Diciembre
2.450,9
Marzo
2.471,9
Junio
2.582,2
Diciembre
2.601,0
Marzo
2.756,4
Septiembre
Junio
15,1
2013
2.896,7
2014
21,0
10,9
15,2
17,1
5,3
6,3
11,3
4,7
16,6
6,29
12,4
4,9
13,4
21,0
27,0
-1,4
12,0
-1,5
-3,1
14,2
7,8
-0,3
13,1
11,6
19,2
31,9
17,6
10,2
12,9
26,3
0,9
-2,4
5,5
4,9
-5,6
4,5
2.723,2
1,5
-2,0
-5,8
-4,5
6,0
5,1
1,5
3,5
3,8
17,7
7,2
-9,2
2.596,9
18,0
7,0
-3,1
2.056,4
Junio
Septiembre
-1,2
3,3
1.836,2
1.779,6
2.086,3
Marzo
2010
1.750,3
Junio
Septiembre
28,9
2,6
Diciembre
Marzo 2005 - Junio 2014
11,2
-8,7
-0,1
2009
10,9
5,3
Junio
Septiembre
de locales en venta en U$S/m2.
14,5
1,2
1.299,5
Junio
del precio promedio de oferta
3,7
2006
Cuadro 1.1
Variación trimestral y anual
955,2
Junio
Variación interanual (%)
4,4
12,3
6,1
11,5
12,2
Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires
11
Distribución de los precios de los locales en venta según dimensiones
Al analizar la distribución de los locales en venta discriminados por sus dimensiones, se
destacan los resultados más altos en los barrios de la zona Norte y Centro de la Ciudad de
Buenos Aires (excepto el barrio de Vila Crespo en la zona Oeste, que representa el 7,8%
de los m2 ofrecidos en el total de la Ciudad). Los barrios que presentan mayor superficie
en oferta son: Balvanera, Montserrat, San Nicolás, Villa Crespo y Palermo con un 10,1%;
9,2%; 8,6%, 7,8%, y 6,9.
Además, los valores más bajos se distribuyen de una manera relativamente homogénea
a lo largo de la Ciudad, encontrándose veintitrés barrios del total localizados que
no superan el 1 % de m2 ofrecidos, principalmente en gran parte de los barrios que
conforman la zona Oeste y Sur. El barrio de Villa Riachuelo, ubicado en la zona Sur, no
registra ninguna oferta en este segmento del mercado inmobiliario. (VER MAPA 1.1).
El tamaño del local se presenta como una de las variables relevantes a analizar, dado
su peso en la determinación de los precios de venta. La tendencia general muestra que,
a medida que aumenta la dimensión, disminuye el precio promedio por m2. De este
modo, en Junio de 2014, los valores más elevados se observan en los rangos de menores
Mapa 1.1.
Distribución porcentual de los
m2 ofrecidos en venta. Ciudad de
Buenos Aires. Junio 2014
12
dimensiones, 21 - 50 m2, y 6 - 20 m2, con valores de U$S 3.698,5 y U$S 3.326,0 por m2,
respectivamente.
El siguiente rango de superficie respecto al valor más elevado es el de 51-100, a U$S 3.270,9
el m2. Para los locales en el rango de superficie entre 101 y 500 m2 el valor disminuye
notablemente a U$S 2.466,6 por m2, siendo este el grupo que representa la mayor cantidad
de ofertas con 568 locales. Los rangos de mayor extensión son los que ofrecen los menores
precios promedio, observándose en los de 501 m2 a 1.000 m2, y de 1.001 m2 a 6521 m2, valores
de U$S 1.574,9 y U$S 1.156,0 respectivamente. El último de los rangos mencionados es el
que menor cantidad de ofertas posee, con sólo 22 registros. (VER CUADRO 1.2).
m2 ofrecidos
Cantidad de ofertas
Precio Promedio (U$S)
Precio Máximo (U$S)
Precio Mínimo (U$S)
6 – 20
70
3.326,0
20.714,3
800,0
21 - 50
300
3.698,5
29.687,5
465,3
51 - 100
281
3.270,9
17.142,9
684,2
101 - 500
568
2.463,1
16.875,0
352,9
501 - 1000
69
1.574,9
6.090,9
500,0
1001 -6521
22
1.156,0
3.833,8
461,5
1.310
2.896,7
29.687,5
352,9
Total
Cuadro 1.2.
Precios promedio, máximos y
mínimos de locales en venta en
U$S/m2, por rango de superficie.
Junio 2014
Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Otra de las variables influyentes en la determinación del precio de venta de locales, es
la localización territorial. Los precios promedio más altos corresponden a la zona Norte,
la cual a lo largo de las series por lo general se ubica en ese puesto, y la zona Centro de
la Ciudad, con valores de U$S 3.409,2 y U$S 3.326,3 el m2, respectivamente. Con un valor
muy cercano a ésta última se encuentra la zona Oeste con U$S 2.827,5 el m2. Finalmente, la zona Sur con el más bajo promedio de las zonas: U$S 1.926,5 un 56,5% por debajo
del valor promedio de la zona Norte. En términos de la cantidad de locales ofrecidos en
venta, la zona Oeste es la que presenta por lejos la mayor cantidad, 622 locales en venta,
representando el 47,4% de toda la Ciudad. Luego la zona Norte y Centro le siguen con
272 y 224 respectivamente. Finalmente, la zona Sur es la que menor cantidad de ofertas
contiene, con 192. (VER CUADRO 1.3).
Zonas
Cantidad de ofertas
Precio Promedio (U$S)
Precio Máximo (U$S)
Precio Mínimo (U$S)
Zona Centro
224
3.326,3
29.687.5
352.9
Zona Norte
272
3.409,2
28.571.4
465.3
Zona Oeste
622
2.817,2
17.142.9
356,0
Zona Sur
192
1.926,5
6.111.1
391,6
Cuadro 1.3.
mínimos de locales en venta en
U$S/m2, por zonas. Ciudad de
13
Precio promedio de oferta de los locales en venta por Barrio
1) El bajo precio se debe a la escasez de
ofertas, con sólo una oferta registrada.
En los mapas que se presentan a continuación, se analiza la distribución de los precios
del m2, por barrio y por comuna. En primer lugar, podemos reconocer que los rangos de
valores más altos se localizan principalmente en el Norte y parte de la zona Centro de la
Ciudad. Es así como la zona Oeste presenta el mayor de los precios promedio del m2 para
el barrio de Retiro, el cual demuestra un valor de U$S 4.582,3 m2. El segundo barrio con
valor más alto por m2 es Recoleta, ubicado en la zona Norte, con un precio de U$S 4.547,9
el m2. En esta zona que se caracteriza por registrar los valores por m2 más elevados, el
barrio que presenta el valor promedio más bajo es Coghlan1 con U$S 1.115,7 el m2.
En lo que respecta a los valores promedio por m2 en la zona Centro, continua en el rango
después de Retiro el barrio de Puerto Madero, con un precio de U$S 4.479,2 el m2, respectivamente. Estos generalmente persisten en los distintos relevamientos como los barrios
de mayor valor por m2 en la Centro.
Respecto a la zona Oeste, el barrio de mayor valor es Villa Crespo, U$S 3.880,3 el m2. Esta
zona está dividida internamente en barrios como Balvanera, Almagro, Caballito, Parque
Chas, Chacarita, Villa del Parque, Flores, y Villa Santa Rita. Esta zona presenta algunos de
Mapa 1.2.
Precio promedio del m de locales
2
en venta por barrio. Ciudad de
14
los valores más bajos observados en el presente relevamiento, como es notorio en los
casos de los barrios de Villa Pueyrredón con U$S 1.260,4, Paternal con U$S 1.342,7, Vélez
Sarsfield con U$S 1.424,9 y Villa General Mitre con U$S 1.531,0 el m2. En la zona Centro el
precio máximo pertenece al barrio de Retiro con un precio de U$S 4.582,3 m2, continúan
en el rango los barrios Puerto Madero y San Nicolás con precios de U$S 4.479,2; y U$S
3.700,6 el m2, respectivamente. El precio más bajo relevado en esta zona pertenece al
barrio de Monserrat, con un precio de U$S 2.229,4 el m2.
Los barrios pertenecientes a la zona sur presentan algunos de los valores por m2 más
bajos de la Ciudad. El mayor precio por m2 se encuentra en el barrio de Barracas, con
un valor promedio de U$S 2.352,1 el m2; los que continúan en lo que respecta a mayores
precios, son los barrios de San Cristóbal y San Telmo, con valores medios de U$S 2.112,5;
y U$S 2.094,8 el m2, respectivamente. Los barrios con los valores mínimos registrados en
esta zona (y en toda la Ciudad en general) fueron Villa Lugano, Mataderos y Villa Soldati2
(el barrio con las promedio más bajo relevado) con valores promedios de U$S 1.545,8; U$S
1.319,4; y U$S 400,0 el m2 , respectivamente.
2) El bajo precio se debe a la escasez de
ofertas, con sólo una oferta registrada.
El siguiente mapa realiza el análisis espacial de todas las ofertas de locales en venta
en la Ciudad. Se observa una distribución de los locales según su precio por m2, de los
Mapa 1.3.
Precio del m2 de locales en venta,
en los barrios de la Ciudad de
15
locales de menor precio (los de círculos más pequeños) hasta los más caros (círculos
más grandes). Asimismo, se determina que la mayor cantidad de ofertas se encuentran
concentrados en la zona Oeste, cuya principal característica es su dispersión de ofertas,
concentrándose gran parte de éstas en los barrios próximos a la zona centro, y reduciéndose en aquellos de uso del suelo residencial, cuyos casos paradigmáticos son Versalles
y Paternal.
La mayor concentración de ofertas en la Ciudad se ubica en barrios como Palermo, Villa
Crespo, Balvanera o San Nicolás. Para el resto de la Ciudad, tanto el Oeste como el Sur, la
cantidad de ofertas de locales se observa de manera dispersa, en tanto que la zona Sur
es la que menos ofertas presenta. Por otro lado, el Oeste y el Norte presentan ofertas en
mayor cantidad, y también en situación de mayor concentración territorial. En relación a
los precios altos y bajos, se entiende que tanto para barrios del Centro como de la zona
Norte, principalmente Villa Crespo, Recoleta, Retiro, San Nicolás y Palermo, se concentran los locales de mayor valor. En contraparte, se observa una distribución más pareja
en relación a los locales de precios bajos, pero con el detalle de la escasez de ofertas en
el Sur (tVilla Soldati muestra sólo un registro), y en la periferia de la Ciudad, debido a
que esas áreas tienen prevalencia en los usos del suelo residencial. (VER MAPA 1.2 Y 1.3).
Precio promedio de oferta de locales en venta por Comuna
Otro indicador de referencia es el precio promedio del m2 de locales en venta por comuna. En el siguiente mapa, el valor más elevado se registra en la Comuna 2 (barrio de
Recoleta) donde alcanza el valor promedio de U$S 4.547,9 el m2, seguido por la Comuna
14 (barrio de Palermo) que presenta un valor promedio de U$S 3.362,5 el m2, y la Comuna
15 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, Villa Ortúzar) con un valor
promedio de U$S 3.383,4 el m2. En cuarto lugar está la Comuna 13 (Barrios de Belgrano,
Colegiales, Coghlan y Núñez) con valor promedio de U$S 3.036,9 el m2 seguido por la
Comuna 1 (barrios de Retiro, San Nicolás, Puerto madero, Constitución, Monserrat y San
Telmo) con U$S 3.001,9 el m2.
Los siguientes valores en el rango de los precios más elevados va desde los U$S 2.758,4 a
U$S 2.356,2. En orden descendente encontramos en primer lugar a la Comunas 3 (Balvanera, San Cristóbal) la cual promedia un valor de U$S 2.758,4 el m2. Le siguen la Comuna 6
(Caballito) con un valor promedio de U$S 2.598,5 m2, y la Comuna 10 (Villa Real, Versalles,
Monte Castro, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Floresta) a U$S 2.526,5 el m2. Finalmente, continúan en el rango las Comuna 11(barrios de Villa del Parque, Villa Devoto, Villa General
Mitre y Villa Santa Rita), y 5 (barrios de Almagro y Boedo), con valores promedio de U$S
2.458,0 y U$S 2.356,2 por m2, respectivamente.
Las comunas de la Ciudad que presentan los precios promedio más bajos se ubican en las
zonas Oeste y Sur, las cuales en su mayoría son linderas al límite de la ciudad. La Comuna
8 (barrios de Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo) es la que presenta el menor valor
de la Ciudad: U$S 1.431,2 por m2. Las siguientes que registran los menores valores son: la
Comuna 4 (barrios de Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios), con un valor
promedio de U$S 1.972,2 por m2; y finalmente las la Comuna 7 (Flores, Parque Chacabuco)
16
con U$S 2.138,9 el m2; Comuna 9 (barrios de Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) con
U$S 2.146,3; la Comuna 12 (barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) con U$S 2.197,4.
Precios de referencia de venta de locales según dimensiones
En este apartado se presenta el valor de una serie de locales en venta, cuyas superficies
son iguales. El objetivo, es analizar los valores de los locales situados en diferentes zonas
de la ciudad con la variable superficie fija, de modo tal que las diferencias de precios pueden ser atribuidas a la ubicación de estos locales en la ciudad, además de otros posibles
factores influyentes.
En el siguiente mapa se observa la localización y el valor de veinte locales de 20 m2. En
este relevamiento el local con mayor valor de oferta de venta ofrecido a U$S 115.000, se
encuentra sobre la calle Díaz Colodrero al 2400 en el barrio de Villa Urquiza. Luego con
valores inferiores hay un local de U$S 100.000, un local de U$S 85.000 en San Telmo, y
uno de U$S 75.000 en Parque Chas.
Mapa 1.4.
Precio promedio de los locales
en venta por comuna. Ciudad de
17
Mapa 1.5.
Precio de referencia en U$S de
locales en venta de 20 m2.
Ciudad de Buenos. Junio 2014
El local de menor precio en esta categoría está ubicado en el barrio de Constitución, sobre la avenida Independencia al 1700. Este presenta un valor de U$S 16.000. En un análisis de la distribución espacial de los precios, con la ayuda del siguiente mapa, se observa
una escasez bien acentuada para barrios de la zona Sur de la Ciudad. (VER MAPA 1.5).
Además de los locales de 20 m2 señalados en el mapa anterior, se encontraron treinta y
dos locales de 100 m2. El local de 100 m2 con el mayor precio relevado se encuentra en el
barrio de Balvanera, sobre la calle Perón, Juan Domingo, Tte. Gral. Al 1600, cuya oferta
es de U$S 990.000. Con precios menores se observan tres locales por encima de los U$S
700.000, ubicados en los barrios de Palermo, Villa Crespo y Flores. El primero se encuentra sobre Ortega y Gasset al 1800, el segundo sobre Gurruchaga al 1000, y el tercero en
Rivadavia al 6800.
A partir de aquí los valores se encuentran en un rango de precios entre U$S 695.000, y
U$S 86.400. Lo destacable de los locales en venta con superficies de 100 m2, es que los
más altos valores se encuentran principalmente en la zona Centro y Norte. Es destacable
también que los precios más bajos se ubican mezclados con los precios más altos, cercanos a las zonas Centro y Oeste. (Ver Mapa 1.6).
18
Mapa 1.6.
Precio de referencia en U$S de
locales en venta de 100 m2.
Junio 2014
19
2
Precio de oferta de alquiler de locales
Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires
Durante el mes de Junio de 2014 se relevó un total de 2.773 locales en alquiler en la Ciudad
de Buenos Aires. Sus dimensiones, oscilan entre los 6 m2 y los 4.000 m2, alcanzando una
superficie promedio de 203,9 m2. La moneda elegida para el análisis de los precios es el
peso, dado que es el medio de cambio más representativo en este segmento del mercado
inmobiliario; y la medida por m2 permite homogeneizar el análisis de los locales que se
ofertan tanto en alquiler como en venta. El precio promedio del m2 en el total de la Ciudad
es de $ 136,0; Este resultado representa un incremento del 1,4% respecto al relevamiento
realizado en Marzo del 2014. Desde que comenzó el relevamiento en Diciembre de 2001, se
observa un constante incremento del precio promedio por m2 en los locales en alquiler. A
pesar de algunas caídas trimestrales del precio promedio por m2, la tendencia muestra que
las variaciones anuales desde diciembre de 2003, arrojan valores positivos. En el presente
relevamiento, con respecto a la variación interanual del precio promedio, en Junio de 2014
el resultado muestra un aumento del 17,9% respecto al mismo mes de 2013.
Analizando detenidamente la evolución de la serie de precios desde diciembre de 2001,
el alquiler promedio se sostuvo por debajo de los $ 20 por m2 hasta septiembre de 2004
inclusive. Con la tendencia en alza a lo largo del período, ese valor se duplicó tres años
después: en diciembre de 2007, el precio promedio fue de $ 41,3. Si bien el ritmo de aumento de los precios fue constante, desde el año 2003 se detectaron descensos trimestrales sólo en seis ocasiones (junio 2005, septiembre 2006, marzo 2009, diciembre 2009,
Septiembre 2010 y diciembre de 2013), cuatro de los cuales fueron menores al 4 %. En
todos esos momentos, la recuperación del precio fue inmediata, y los trimestres subsiguientes mostraban aumentos en proporciones superiores a las de las bajas, y los valores
interanuales siempre fueron positivos. (VER GRÁFICO 2.1).
La tendencia de las variaciones son en general similares a las encontradas para los valores de los locales en venta, aunque para el caso de locales en alquiler los incrementos
en los precios se dan con mayor intensidad, mientras que en el caso de las caídas, éstas
son más leves, con excepción del mes de diciembre 2009, donde ésta fue mucho mayor
respecto a la caída del precio de venta. Este incremento de mayor intensidad en los precios se da debido a que el mercado de locales en alquiler es mucho más versátil que el de
locales en venta, por ende, es normal encontrar valores o variaciones más intensas en los
locales en alquiler respecto a los que están en venta. (VER CUADRO 2.1).
Precio ($)
Diciembre
12,7
Diciembre
13,3
Variación trimestral (%)
Variación interanual (%)
2001
2002
-26,8
4,6
9,2
18,4
10,8
31,9
2003
Diciembre
16,3
Diciembre
21,5
2004
22
2005
Marzo
25,0
16,3
44,5
Junio
22,5
-10,0
22,2
Septiembre
25,7
14,2
32,5
Diciembre
27,8
8,2
29,3
2006
Marzo
32,2
15,8
28,8
Junio
33,0
2,5
46,7
Septiembre
31,7
-3,9
23,3
Diciembre
34,0
7,3
22,3
Marzo
34,9
2,6
8,4
Junio
36,9
5,7
11,8
Septiembre
38,4
4,1
21,1
Diciembre
41,3
7,6
21,5
Marzo
43,3
4,8
24,1
18,2
Cuadro 2.1.
Variación trimestral y anual del
precio promedio de alquiler de
locales en $/2.
Diciembre 2001 - Junio 2014
2007
2008
Junio
43,6
0,7
Septiembre
45,5
4,4
18,5
Diciembre
48,9
7,5
18,4
Marzo
48,0
-1,8
10,9
Junio
50,7
5,6
16,3
Septiembre
54,0
6,4
18,6
Diciembre
50,3
-6,8
2,9
2009
2010
Marzo
58,3
8,1
21,5
Junio
59,5
2,1
17,4
Septiembre
57,8
-2,9
7,1
Diciembre
62,7
8,5
16,2
2011
Marzo
68,5
9,3
17,5
Junio
72,1
5,3
21,2
Septiembre
75,0
4,0
29,8
Diciembre
82,5
10,0
31,6
9,9
32,4
2012
Marzo
90,7
Junio
92,4
1,9
28,2
Septiembre
102,2
10,6
36,3
Diciembre
103,7
1,5
25,7
2013
Marzo
106,8
3,0
17,8
Junio
115,4
8,1
24,9
Septiembre
119
3,1
16,4
Diciembre
118,1
-0,8
13,9
2014
Marzo
134,1
13,5
25,5
Junio
136,0
1,4
17,9
23
Gráfico 2.1
Variación del precio promedio
de locales en alquiler por m2.
160,0
136,0
134,1
140,0
119,0
118,1
115,3
120,0
106,8
103,7
102,2
100,0
92,4
90,7
82,5
80,0
75,0
72,1
68,5
62,7
58,359,557,8
54,0
50,7
50,3
48,948,0
45,5
43,343,6
41,3
36,938,4
34,034,9
32,233,031,7
27,8
25,7
25,0
22,5
21,5
18,419,4
18,2
16,317,3
15,6
14,414,8
13,312,6
12,712,9
60,0
40,0
20,0
2008
2013
Junio
Marzo
Junio
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
2012
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
2011
Diciembre
Marzo
2010
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
2009
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
2007
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
2006
Diciembre
Marzo
2005
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
2004
Septiembre
Junio
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
2003
Diciembre
Marzo
Septiembre
Junio
2002
Diciembre
Marzo
2001
Septiembre
Diciembre
0,0
2014
Precio m2 ($)
Precio de los locales en alquiler según dimensiones
La determinación del precio de alquiler responde a una serie de factores, entre los cuales se
cuentan las dimensiones y la localización de los mismos. El cuadro 2.2 presenta los precios
promedio, máximo y mínimo para cinco rangos de superficie y las respectivas cantidades
de ofertas según el rango. Coincidiendo con el análisis hecho para los locales en venta, el
precio promedio más alto se observa en los locales de superficie pequeña, entre los de 6
y 20 m2, con un valor de $ 212,8 (este rango presenta el valor promedio más elevado del
trimestre). El siguiente valor, es el del rango entre 21 y 50 m2, con un precio promedio de $
1.64,5. El siguiente rango respecto al valor más elevado por m2, corresponde a los locales
que tienen entre 51 y 100 m2, con un promedio de $152,7 el m2. Siguen en valor los comprendidos entre 101 y 500 m2, con un valor de $119,4 el m2 (este presenta el máximo precio
promedio relevado, con un valor de $ 3.037,4 por m2). Finalmente, completan la series los
locales que tienen entre 501 y 4.000 m2, con el menor precio promedio a $71,8 el m2.
Cuadro 2.2.
mínimos de locales en alquiler
en $/m2, por rango de superficie.
Junio 2014
m2 ofrecidos
Cantidad de ofertas
Precio Promedio ($)
Precio Máximo ($)
Precio Mínimo ($)
6 – 20
133
212,8
1.875,0
44,1
21 - 50
548
164,5
1.376,1
30,0
51 - 100
573
152,7
1.000,0
23,8
101 - 500
1304
119,4
3.037,4
17,4
215
71,8
271,2
17,6
2.773
136
3.037,4
17,4
501 - 4000
Total
24
Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler
En cuanto a la distribución territorial por barrios de las superficies ofrecidas en alquiler,
se observa que la mayor concentración de ofertas tiende a ubicarse en el Centro, Norte y
algunos barrios de la zona Oeste próximos a la zona centro de la Ciudad, como es el caso
del barrio de Balvanera. El barrio de San Nicolás es el que contiene el porcentaje de m2
ofrecidos más alto (11,9%), con un total de 277 ofertas, lo cual se explica por la importante
actividad comercial que existe en el mismo debido a que allí se localizan algunas arterias
comerciales principales de la Ciudad, como es el caso de la avenida Florida. Lo sigue Balvanera, con 204 ofertas, y es el segundo barrio con mayor participación en términos de
superficie con un porcentual del 9,3% en el total de los m2 totales ofrecidos en la Ciudad.
Por su parte, los barrios de Villa Crespo, Palermo y Monserrat, le siguen en importancia
con un 8,6%, 8,3% y 6,9%, respectivamente, del total ofrecido en toda la Ciudad. Sumando los porcentajes de esos barrios(los 5 con mayor participación por m2 en el total
de la Ciudad) se llega a completar el 45% del total de m2 que se ofrecen para los locales
en alquiler en toda la Ciudad. Éste fenómeno ocurre porque estos son los barrios que
concentran el mayor nivel de actividad comercial. Éstos son los de rango más alto en
porcentaje para el siguiente mapa. (VER MAPA 2.1).
Mapa 2.1
Distribución porcentual de los m2
ofrecidos en alquiler. Ciudad de
25
Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica
En la distribución de los precios de alquiler por zonas, se observan notables diferencias
entre el Norte y Sur de la Ciudad. La zona Norte presenta un precio promedio de $ 170,0
por m2, y el otro extremo, la zona Sur $ 91,7 el m2, es decir, un porcentaje inferior al promedio general de la urbe. Por su parte, la zona Centro tiene el segundo promedio más
importante y se encuentra en $ 151,7 el m2. Luego la zona Oeste tiene un precio promedio
más bajo, de $ 121,9 el m2, pero que a su vez contiene la mayor cantidad de ofertas (1210
locales) y mayor cantidad de m2 ofrecidos con un total de 241.282,2 m2, por lo que es la
zona de mayor peso a la hora de conformar el promedio de la Ciudad.
Cuadro 2.3.
Cantidad de ofertas
Precio Promedio ($)
Precio Máximo ($)
Precio Mínimo ($)
Zona Centro
580
151,7
3.037,4
18,0
en $/m2, por zonas.
Zona Norte
655
170,0
1.071,4
17,5
Zona Oeste
1.210
121,9
888,9
17,4
Zona Sur
328
91,7
736,1
17,6
mínimos de locales en alquiler
Junio 2014
En la zona Centro, el barrio de Puerto Madero es el barrio con valor promedio más alto en
la Ciudad, con $ 300,1 el m2. Por su parte, el barrio de San Nicolás tiene un precio promedio de $ 170,2, seguido por el barrio de Retiro con un precio promedio de $ 153,7 por m2, y
el barrio de Monserrat con el mínimo valor de la zona Centro de $ 84,8 el m2.
Por otro lado, en la zona Norte, el barrio de Recoleta es el que presenta el precio promedio máximo: $ 196,3, le sigue el barrio de Belgrano, con un valor de $ 175,7 el m2; luego, los
barrios de Palermo y Colegiales con precios de $ 167,4 y $ 163,0 el m2, respectivamente.
Por su parte, los barrios de Nuñez y Saavedra presentan valores algo más bajos con respecto a los anteriores, con precios promedios de $145,0, y $95,9 el m2, respectivamente.
Finalmente el barrio de Coghan tiene el precio mínimo dentro de la zona: $ 73.3 el m2.
En la zona Oeste, en general los valores más altos son aquellos barrios cercanos al Centro
de la Ciudad o aquellos con arterias comerciales de importancia barrial como: Almagro
($ 142,2 m2), Villa Crespo ($ 139,5 m2), Caballito ($ 137,5 m2). Por su parte, en esta zona los
barrios más alejados del centro que presentan también precios promedio altos para el
total de la misma, son Floresta, que presenta el precio promedio más elevado en esta
zona ($ 166,8 m2), Villa del Parque ($ 149,0 m2), Liniers ($ 102,4 m2), Agronomía (100,3 m2).
Por último, ocurre que los valores más bajos de la zona se encuentran en barrios un poco
alejados del límite de la Ciudad, como Villa Devoto ($ 91,7 m2), Versalles ($ 77,3), Villa Gral.
Mitre ($ 73,7 m2), Paternal ($ 73,0 m2), Velez Sarsfield ($67,9 m2).
Finalmente, en la zona Sur se encuentran los valores que promedian los menores precios
para el total de la Ciudad. El precio más alto de la zona es el del barrio de Villa Riachuelo,
cuyo valor alto se debe a la localización de las ofertas en el eje comercial de la calle Chilavert ($139,2 m2), San Telmo ($ 126,5 m2), Parque Avellaneda ($ 86,0) y Mataderos ($ 81,0
26
m2). Los precios más bajos para esta zona se encuentran en los barrios de Nueva Pompeya ($ 69,5 m2) y la Boca ($ 51,5). Además, el barrio de Villa Soldati no presenta registros en
este segmento del mercado inmobiliario. (VER MAPA 2.2).
Mapa 2.2.
Precio promedio del m2
de locales en alquiler.
Junio 2014
Respecto al relevamiento realizado, la zona Oeste es la que presenta el mayor porcentaje
de crecimiento con respecto al anterior trimestre relevado (marzo de 2014). El porcentaje
de aumento de esta zona fue de 8,5 %. En contraste, La zona Centro registra la mayor
disminución del precio promedio por m2 respecto al relevamiento precedente. Ésta
presenta una rebaja del 4,9 % del valor promedio en comparación con el trimestre
anterior. Respecto a los valores de variación anual, vale remarcar que todas las zonas
de la Ciudad han presentado aumento respecto al mismo trimestre del año anterior. La
zona Oeste es la que presentó mayor aumento (23,5 %). A ésta le sigue la zona Sur con un
aumento del 22,9 %; luego se ubican las zonas Norte y Centro, con una variación anual
positiva del 17,8 % y 15,4 %, respectivamente.
Para el mapa 2.3 se diferencian todas las ofertas de locales en alquiler para la Ciudad, en
Junio de 2014. Según se observa, los locales de mayor precio, así como la mayor cantidad
de ofertas, se ubican en la zona Centro y Norte de la Ciudad. Las ofertas de precio más
27
Cuadro 2.4:
Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $/m2, por zonas.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($) Mar. ($) Jun. ($)
Centro
23,1
14,5
41,3
26,6
45,9
55,7
48,1
53,4
59,5
55,8
50,7
66,6
77,0
73,0
74,4
77,9
102,5
104,8
111,4
131,5
159,6
151,7
Variación
anual
(%) 2004
Variación
trimestral
(%) Ciudad de Buenos Aires. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2004 - Junio 2014
-4,9
15,4
Norte
27,5
16,1
42,4
39,2
51,8
50,5
51,6
50,2
60,4
59,7
64,3
69,7
76,0
77,0
90,0
90,8
117,8
113,4
138,0
144,3
164,4
170,0
3,4
17,8
Oeste
14,3
10,9
18,5
19,3
24,7
26,0
30,8
33,2
38,3
40,9
43,5
43,0
46,0
48,0
63,1
65,5
78,7
81,0
91,9
98,7
112,4
121,9
8,5
23,5
Sur
11,8
8,6
13,0
13,4
16,2
17,7
18,6
21,0
30,0
31,5
33,9
34,0
39,0
38,0
42,4
48,2
54,4
67,6
69,9
74,6
94,7
91,7
-3,2
22,9
alto se ubican en barrios como Puerto Madero, Retiro, Recoleta, y Belgrano así como
también en los barrios de Palermo, San Nicolás y Nuñez. Es notorio, a su vez, que los
locales de precios más altos se ubican en relación a las arterias principales de cada zona,
por lo cual se puede distinguir una extensión de los locales de precio elevado desde la
zona Centro hacia los barrios de zona Norte en relación a arterias principales como Av.
Mapa 2.3.
Precio del m de locales en alquiler
2
en los barrios, Ciudad de Buenos
Aires. Junio 2014
28
Santa Fe, Cabildo, o Av. Del Libertador. Con respecto a los locales de valores más bajos,
la tendencia a su localización se encuentra en las zonas Oeste y Sur, en los barrios con
predominancia residenciales de la Ciudad. En esta distribución los barrios residenciales
del Norte presentan un porcentaje más alto que aquellos correspondientes a las zonas
Oeste y Sur.
Precio promedio de oferta de los locales en alquiler por Comuna
Con el fin de realizar un análisis de la distribución territorial del precio promedio del m2
de los locales en alquiler por comuna, se comparan los datos obtenidos en diciembre de
2001 con los registrados en Junio de 2014. En principio, se reconocen comunas que tanto
para el primer año de relevamiento como para éste, siguen siendo las de precios más
elevados. Un ejemplo de esto es la Comuna 2 (Recoleta) la cual presenta, para ambos relevamientos, el promedio por m2 más alto. El mismo fenómeno ocurre en las Comunas 13
y 14 que se mantienen en el rango de los valores más altos de todo el mercado de locales
en alquiler, para los dos años analizados.
En 2001 las comunas de mayores precios promedio eran la 1, 2, 13 y 14. Como se puede observar, en ese momento, los valores en la zona Centro, así como en las Comunas 5, 6 y 12 se
Mapa 2.4.
Precio promedio del m2 de los
locales en alquiler por comuna.
Diciembre 2001
29
hallaban por sobre la media de la Ciudad, cuyo precio promedio por m2 era de $ 13,4. En el
caso de la Comuna 1, en el 2001 formaba parte del grupo de comunas con valores más altos, y en la junio de 2104 este fenómeno se repite. En cuanto a los precios extremos: el valor
máximo era el de la Comuna 2 ($ 18 m2) y el mínimo pertenecía a la Comuna 10 ($ 9,7 m2).
Para el mes de Junio de 2014, los valores más elevados se ubican en la Comuna 2 (Recoleta), y le siguen en orden las comunas 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez), y 14 (Palermo)
con los siguientes precios por m2: $ 196,3; $ 168,9; y $ 167,4 respectivamente. Luego se
registran la Comuna 1 (Constitución, Montserrat, Puerto Madero, San Nicolás, San Telmo
y Retiro) con $ 146,1 por m2, la Comuna 6 (Caballito) con $137,5 el m2. Los otros grupos que
le siguen son el de la Comuna 5 (Almagro y Boedo) con $130,9 el m2, Comuna 15 con $123,0
el m2 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, Villa Ortuzar), Comuna
3 (Balvanera, San Cristóbal) con $117,8 el m2, Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco) con
$113,6 el m2, Comuna 10 (Villa Real, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Versalles, Floresta y Monte
Castro) con un valor de $112,1 el m2, y la 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa General
Mitre, Villa Santa Rita), con $108,0 m2. Las que siguen en el rango de precio son: Comuna
12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón), Comuna 8 (Villa Lugano, Villa
Riachuelo y Villa Soldati), Comuna 9 (Liniers, Mataderos y Parque Patricios) y en el nivel
Mapa 2.5.
Precio promedio del m2 de los
locales en alquiler por comuna.
Junio 2014
30
más bajo, la Comuna 4 (Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya). Éstas últimas presentan valores de $98,2 m2; $97,0 m2; $91,0 m2; $88,7 m2.
En 2001 los precios promedio eran resultado de una fuerte diferencia entre los precios de
las arterias principales de cada zona y el resto de las localizaciones, perfilándose, entre
las comunas de mayor valor, un patrón de distribución similar al actual.
Conforme a un incremento general en el precio promedio entre el primer y el último
registro, se observan importantes diferencias en cuanto a la evolución por comuna. El
siguiente mapa muestra la diferencia porcentual de precios promedios por comuna
para el período diciembre 2001 – Junio 2014. La mayor variación registrada se produce
en comunas de las zonas Centro, Oeste y Norte, destacándose las Comunas 15, 10 y 2, las
cuales aumentaron considerablemente su precio promedio en un 1.060,5%, 1.055,6%, y
990,7%, respectivamente. A este grupo le siguen las Comunas 13 con un incremento del
955,4%, 14 con un 908,2%, y la 7, con un 896,1%. Finalmente, el conjunto de comunas
ubicadas hacia el Este presentan valores que oscilan entre los 800 y 835%, aproximadamente, mientras que los valores más bajos (menos de 610%) se ubican hacia el Noroeste
y Sudoeste.
Mapa 2.6.
Diferencia porcentual de precios
promedio de alquiler por Comuna.
31
Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones
Para esta sección se seleccionaron todos los locales en alquiler de 20 m2 relevados en
toda la Ciudad. De esta manera, en el mapa 2.7 se puede apreciar el precio de oferta de
46 locales en alquiler. El precio superior entre ellos asciende a $ 8.000, y fue registrado
en la avenida Gurruchaga al 1600, en el barrio de Palermo. Todos los locales en alquiler
con estas dimensiones, presentan precios igual o mayores a los $ 1.000. El más bajo se
ubica en la calle Mercedes al 1000, en el barrio de Floresta, con un precio de $ 1.000 por
m2. Entre las zonas Centro, Este y Norte de la ciudad se encuentra la gran mayoría de las
ofertas de esta selección. (VER MAPA 2.7).
Por otra parte, se seleccionaron 87 locales en alquiler de 100 m2 ubicados en diferentes
puntos de la Ciudad. La zona con mayor proporción de dichos locales es la zona Oeste,
con 39 locales registrados en el presente relevamiento.
Respecto a los precios, el local de menor valor registrado se ubica sobre la calle José Martí
al 100 en el barrio de Flores, con un precio de $ 2.800. En contraparte, el local de 100 m2
de mayor precio está sobre la calle Santa Fe al 3300, en el barrio de Palermo, y presenta
un precio de $ 75.000.
Mapa 2.7.
Precio de referencia en pesos
de locales en alquiler de 20 m2.
Junio 2014
32
Para este trimestre se encontraron 71 locales que igualan o superan los $6.000, de los
cuales 28 están en la zona Oeste. Dentro de éste rango la zona Norte presenta 19 casos,
la zona Centro 18, y la Sur, 6. Respecto a los locales con precios menores a los $ 6.000,
cabe mencionar que se presentan 18 casos, de los cuales 6 registran valores menores o
igual a los $ 4.000 el m2. Además, el presente relevamiento registra que 2 de las 3 ofertas
menores a $ 4.000, están ubicadas en la zona Oeste, en los barrios de Flores y Almagro.
Mapa 2.8.
Precio de referencia en pesos de
locales en alquiler de 100 m2.
Junio 2014
33
3
Relación entre los precios de alquiler
y ventas
Relación entre el precio de venta y alquiler
Para el total de las ofertas encontradas en la Ciudad en Junio de 2014, tanto de locales en
alquiler (2.773 locales) como en venta (1.310 locales), se han presentado 140 casos que presentan ambas opciones. Para el análisis comparativo entre ambos precios, fue necesario
que ambos se encontraran en la misma moneda, por lo cual los precios de alquiler se convirtieron a dólares tomando la cotización del día ($ 8,06 al día 21 de junio de 2014). Dentro
de este grupo, para el total de la Ciudad el precio promedio de los locales en venta arrojó
un valor de U$S 2.745,9 el m2. Para los locales en alquiler el precio promedio para todas las
ofertas presentes en este trimestre, dio un valor de U$S 13,5 el m2. Con estos datos, se observa que el precio de los locales en venta resultó 203,9 veces mayor al de alquiler.
Según se observa en el siguiente cuadro, la zona Centro es la que presenta el precio promedio más alto en precio de venta (U$S 3.129,7). En cuanto al precio de alquiler es más alto
en la zona Norte (U$S 15,3 el m2). En contraparte, la zona Sur es la que presenta precios más
bajos en relación tanto a los precios de venta como de alquiler, con un promedio de U$S
1.739,2 el m2, y 9,6, respectivamente. La mayor relación entre el precio de venta y alquiler se
registró en la zona Oeste, y la menor en la zona Norte. (VER CUADRO 3.1).
Precio Promedio
Precio Promedio
Venta (U$S)
Alquiler (U$S)
Zona Norte
2.720,0
Zona Centro
Cuadro 3.1:
Relación venta/alquiler
Proporción venta/alquiler
15,3
177,2
0,6
3.129,7
15,2
206,6
0,5
Zona Oeste
2.800,4
12,7
220,7
0,5
Zona Sur
1.739,2
9,6
180,6
0,6
Total
2.745,9
13,5
203,9
0,5
Relación entre el precio promedio
de venta y alquiler en U$S/m2.
Junio 2014
A modo de ejemplo, en la zona Norte, uno de los locales ubicado en la calle Montevideo
al 1000, en el barrio de Recoleta, está a la venta en U$S 4.285,7 el m2, y en alquiler a U$S
24,9 el m2. La diferencia entre ambos precios es de 171,9 veces mayor la venta con respecto al alquiler.
En la zona Centro, una muestra ejemplar de la tendencia a la disparidad entre los precios
de venta y alquiler, es un local sobre la calle Florida al 400 en el barrio de San Nicolás,
se ofrece en venta a U$S 3.191, 5 el m2 y en alquiler a U$S 12,37 el m2, de la relación entre
ambos valores se obtiene que el precio de la venta de este local es 257,9 veces mayor que
el de su alquiler.
En la zona Oeste, un ejemplo se sitúa sobre la calle Loyola al 700 en el barrio de Villa
Crespo, local que en venta está a U$S 5.923,1 el m2, y en alquiler a U$S 14,2 el m2, con una
diferencia de 416,5 veces mayor la venta respecto al alquiler.
En la zona Sur, en el barrio de Boca, sobre la calle Necochea al 600, un local se ofrece en
venta a U$S 1.470,6 el m2 y a U$S 5,47 el m2 en alquiler, por lo que la diferencia es de 268,8
veces superior la venta sobre el alquiler.
36
Precios de oferta de locales en las arterias comerciales
Para este apartado se han seleccionado los locales ubicados sobre las arterias principales
de la Ciudad, que se muestran en el siguiente mapa. Este análisis parte de la idea de
observar cómo es la diferencia de precios en relación a la ubicación que tienen estas
arterias, y también de considerar a los locales sobre éstas, por ser los éstos los que aparecen en mayor número. Para esta sección se presentan mapas tanto para locales en venta
como en alquiler, y se utiliza el precio en dólares para estas últimas logrando una mejor
comparación.
Se registraron doce arterias de la Ciudad con presencia de locales en venta. El valor promedio más alto se encuentra en una de las arterias de zona Centro, precisamente sobre
la avenida Florida entre el 1 y el 800, donde se alcanzó un valor de U$S 6.200,5 el m2. En
segundo lugar, se ubica con un promedio de U$S 4.812,8 el m2, el eje en la avenida Corrientes entre la numeración 900 a 2400, en la zona Oeste. Le siguen en precio promedio
el eje comercial que se encuentra sobra las avenidas Cabildo 1-1000 (U$S 4.286,6 m2), la
Avenida de Mayo 500-1400 (U$S 4.258,4 m2), la Avenida Cabildo 1700-2600 (U$S 3.621,8
m2), las Avenidas Triunvirato 3600-4100 (U$S 3.253,3 m2), y Rivadavia (U$S 2.987,5 m2).
Mapa 3.1.
Precio del m2 en dólares de
locales en venta en arterias
comerciales. Ciudad de Buenos
Aires. Junio 2014
37
En las avenidas San Martin 1500-3000, y Defensa 700-1800 se registraron valores promedios de U$S 2.973,7; y U$S 2.795,5 el m2, respectivamente. Los ejes correspondientes a
las Avenidas Regimiento de Patricios 1-1500, y Warnes 500-1500 tuvieron valores promedio de U$S 2.480,4; y U$S 2.011,6 el m2, respectivamente.
El valor promedio más bajo registrado en el presente relevamiento pertenece al eje comercial de la Avenida Beiró 5000-5700 (Barrio de Villa Devoto), con un precio promedio
de U$S 1.906,6 por m2. Cabe mencionar que no se han encontrado ofertas de locales en
venta sobre los ejes ubicados en las Avenidas Avellaneda 2700-3700, y Sáenz 700-1300.
En cuanto a los locales en alquiler, el precio promedio más elevado por arteria comercial
se registra en la calle Florida 1-1800, con un valor promedio de U$S 52,9 por m2. Le sigue
la calle Avellaneda 2700-3700, donde la media es de U$S 52,5 por m2. Seguidos por los
valores promedios de los ejes que se encuentran sobre la Av. Corrientes entre el 1.700 y el
2.600 (U$S 34,6 m2), Avenida Rivadavia 5000-6200 (U$S 22,0), la calle Defensa 700-1800
(U$S 21,7 m2), sobre la Avenida Cabildo 1700-2600 (U$S 19,8 m2), y del 1-1000 (U$S 19,2), y
Avenida De Mayo 500-1400 (U$S 16,6 m2).
Mapa 3.2.
Precio del m2 en dólares de locales
en alquiler en arterias
comerciales. Ciudad de
38
Luego con valores inferiores se encuentran los ejes ubicados sobre las Avenida Triunvirato 1500-3000, Beiro 5000-5700 con valores medios de U$S 12,8; U$S 8,6. Los precios
promedios más bajos corresponden a los ejes que se ubican sobre la Avenida Sáenz 7001300 (U$S 8,3 m2), sobre las Avenidas San Martin 1500-3000 (U$S 7,5), y Regimiento de
Patricios 1-1500 (U$S 6,4).
Es difícil establecer una comparación entre los valores por arteria de locales en venta
y en alquiler, ya que en algunos casos no se han encontrado registros. Sin embargo, se
puede evidenciar que tanto en valores de venta como de alquiler, el eje ubicado en la
calle Florida 1-800 presenta los valores más elevados en ambos casos, mientras que la
Avenida Beiro 5000-5700, se caracteriza por presentar en ambos casos valores mínimos.
Las zonas Oeste y sur son las que presentan mayor contraste entre el precio de venta y
el de alquiler, cuyo ejemplo es el eje ubicado en la calle San Martin entre la numeración
1500-3000, en el cual la diferencia entre el precio de venta y de alquiler es de 396,5 veces
mayor. En contraposición, la menor diferencia de precios entre ambos segmentos del
mercado inmobiliario se da en el eje ubicado en la peatonal Florida entre los números
1-800, con el precio promedio de los locales en venta 117,2 veces superior al que se encuentra en los precios en alquiler.
El cuadro siguiente plasma los datos representados en los mapas anteriores, donde se
observan las cantidades de ofertas para cada artería tanto en lo que respecta a los locales en alquiler y venta. Para este cuadro se utiliza nuevamente el valor en dólares de los
locales en alquiler, a los fines de la comparación con el precio en venta, cuyo segmento
del mercado tiene esa divisa como valor de cambio.
Cuadro 3.2:
Precio promedio del m2 de locales en alquiler y en venta en las principales arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014
En venta
En alquiler
Cantidad
de ofertas
Precio del m2
promedio
(dólares)
Av. Cabildo 1-1000
4
4.268,6
6
Av. Cabildo 1700-2600
9
3.621,8
17
Av. Corrientes 900-2400
7
4.812,8
9
Av. De Mayo 500 -1400
5
4.258,4
Av. Rivadavia 5000-6200
2
2.987,5
Av. San Martín 1500-3000
5
2.973,7
Av. Triunvirato 3600-4100
2
3.253,3
Av. Warnes 500-1500
2
2.011,6
Arterias
Cantidad
de ofertas
Precio del m2
promedio
(dólares)
Relación
venta/alquiler
Proporción
venta/alquiler
19,2
222,3
0,4
19,8
182,9
0,5
34,6
139,1
0,7
5
16,6
256,5
0,4
6
22
135,8
0,7
5
7,5
396,5
0,3
7
12,8
254,2
0,4
5
8,1
248,3
0,4
Defensa 700-1800
4
2.795,5
2
21,7
128,8
0,8
Florida 1-800
9
6.200,5
17
52,9
117,2
0,9
Av. Sáenz 700-1300
0
0,0
1
8,3
0,0
0,0
Av. Regimiento de Patricios 1-1500
2
2.480,4
6
6,4
387,6
0,3
Av. Avellaneda 2700-3700
0
0,0
2
52,5
0,0
0,0
Av. Beiró 5000-5700
2
1.906,6
2
8,6
221,7
0,5
39
SÍNTESIS Y CONCLUSIONES
En el mes de Junio de 2014 se realizó la medición trimestral número cincuenta y uno del
precio de locales en alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, comenzando
el duodécimo año de la serie, que permite advertir las variaciones territoriales de estos
valores. Asimismo, desde marzo de 2005 se realiza la serie de precios de locales en venta,
lo que posibilita establecer la relación entre el precio de locales en venta y en alquiler.
Se encontraron en Junio de 2014 1.310 locales en venta ofrecidos, 25 de ellos en galerías.
Las dimensiones de la totalidad de locales en venta oscilan entre un mínimo de 6 m2 y un
máximo de 6.521 m2, con un promedio de 193,4 m2 por local. En cuanto al precio promedio del m2 de los locales en venta, este fue de U$S 2.896,7 el m2; registrándose un valor
máximo de U$S 29.687,5 por m2 y un mínimo de U$S 352,9 por m2. El precio promedio
presenta un aumento del 5,1% respecto al trimestre anterior, y una variación anual positiva del 12,2%. Si se analiza la serie histórica de registros, se observa a grandes rasgos
una tendencia al incremento de los precios, aunque con ciertas oscilaciones trimestrales.
En el desagregado según las dimensiones de los locales a la calle, los precios promedio
máximos corresponden a los locales dentro de los rangos de menores dimensiones, y es
posible inferir que aquellos de mayores dimensiones presentan menores valores promedio por m2. En cuanto a las diferencias de precios según localización geográfica, los valores promedios más altos se presentaron principalmente en la zona Norte, seguido por la
zona Centro de la Ciudad (U$S 3.409,2 y U$S 3.326,3 el m2 respectivamente).
En relación a los locales en alquiler, se relevaron 2.773 ofertas dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires, de los cuales 56 son locales en galería. Las dimensiones de la totalidad
de locales en alquiler oscilan entre un mínimo de 6 m2 y un máximo de 4.000 m2, promediando 203,9 m2 por local. El precio promedio del m2 fue de $ 136,0 registrándose un valor máximo
de $ 3.037,4 y uno mínimo de $ 17,4 el m2. En relación al trimestre anterior, hubo un incremento del precio promedio del 1,4%, y la variación interanual arroja un saldo positivo del 17,9%.
Según las localizaciones, los precios de las ofertas de alquiler tienden a ser más altos,
al igual que para locales en venta, en la zona Norte, con un valor de $ 170,0 el m2. Por el
contrario, el mínimo valor promedio corresponde a la zona Sur, con el m2 a $ 91,7.
A fin de establecer la relación que existe entre precios de venta y alquiler, se analizaron
140 locales ofrecidos para ambas transacciones. El precio promedio de venta de los mismos fue de U$S 2.745,9 el m2, y para alquiler de U$S 13,5 el m2.
Por último, se analizaron aquellos locales ubicados sobre los principales ejes comerciales
de la Ciudad, para examinar en particular los precios según las características de estas
arterias. Respecto al alquiler, el precio máximo en promedio corresponde a la peatonal
Florida del 1 al 800, a U$S 52,9 el m2; y el mínimo se localiza sobre la Avenida Sáenz del
700 al 1300 a un valor de U$S 6,4 el m2. En cuanto a la venta de locales sobre estas arterias, el precio medio más elevado se observó en Av. Corrientes, en el tramo del 900 al
2.400 de su numeración, (U$S 6.200,5 m2), mientras que el mínimo corresponde a la Av.
Beiró, en el tramo del 5000 al 5700 con un promedio de U$S 1.906,6 el m2.
40
41
METODOLOGÍA
Para realizar los estudios sobre valor de venta y alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires, se realizan relevamientos cuatro veces al año, en los meses de marzo, junio,
septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros.
Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, la dimensión, la
superficie y el precio de oferta de los mismos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y La Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados, Argenprop,
Buscainmuebles y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En los casos
en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente.
Luego de obtenida toda esta información, se procede a la georreferenciación de cada registro utilizando las herramientas provistas por los Sistemas de Información Geográfica
(SIG), localizando cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento permite
analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter territorial. Del
mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y
analizar de manera más sencilla los valores registrados.
Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio
de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción
puede oscilar entre un 5,0 y un 15,0% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble.
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