Positive outlook Dutch warehousing market

Dutch Warehousing Market Bulletin - 2010
Positive outlook Dutch
warehousing market
Limited quality product has driven down prime industrial yields
across all logistic hot spots
Intention of the Dutch government is to treble the annual
contribution to the economy from the logistics sector to €10
billion by 2020
Increase in online shopping will substantially increase the direct
flow of goods from manufacturers and retailers to consumers
2 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 3
Voorwoord
Foreword
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt heeft wisselend gereageerd
The Dutch warehousing market has shown varied reactions to
op de recente financiële crisis. De wereldwijde vraaguitval en de
the recent financial crisis. The worldwide fall in demand and the
bestedingsafname hadden een daling van goederenstromen en
reduced spending slowed down the flows of goods while at the
overcapaciteit tot gevolg, maar tegelijkertijd ontstond er een
same time it created overcapacity. This increased demand for
verhoogde vraag naar bulkopslag. Hoewel de logistieke sector
bulk storage. Although the logistics sector did feel the negative
hiervan de negatieve gevolgen merkte, had het een positieve
effects, these developments also had a positive impact on the
invloed op de dynamiek van de markt voor bedrijfsruimte. Die
dynamics of the warehousing market. Unfortunately, that
dynamiek bleek echter van zeer tijdelijke aard, gezien het feit dat
dynamism proved to be very temporary, because the demand for
in 2009 ook de vraag naar bedrijfsruimte daalde.
warehousing also fell in 2009.
Nu de wereldhandel voorzichtig aantrekt, profiteert Nederland als
Now that world trade is showing cautious signs of recovery, the
handelsnatie daarvan, met een sterke toename van de export als
Netherlands as a trading nation is benefitting in terms of a sharp
gevolg. Dit wordt vooral veroorzaakt door de diverse
increase in exports. The stimulus measures, the weak euro and
stimuleringsmaatregelen, de lage koers van de euro en de
the continuous demand for products and services from emerging
continue vraag naar producten en diensten vanuit de opkomende
markets are the main factors behind the increased exports.
markten. Dit kan de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt een nieuwe
These effects may be a boost for the Dutch warehousing market.
impuls geven. Aan de andere kant heerst er onzekerheid over het
On the other hand, however, there is some uncertainty about the
huidige economische herstel. Er zijn grote bezuinigingen in
current economic recovery because major spending cutbacks are
Europa op komst, het effect van de stimuleringsmaatregelen
on the way in Europe, the impact of the stimulus measures is
raakt uitgewerkt en er worden mogelijk handelssancties vanuit de
running out and the US may impose trading sanctions on China.
Verenigde Staten aan China opgelegd.
The Dutch warehousing market is therefore entering a period of
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt staat dus voor een onzekere
uncertainty. Given the fact that this market is driven mainly by
periode. Het feit dat deze markt sterk kostprijsgedreven is en met
cost price and works with relatively small margins, the parties on
relatief kleine marges werkt, confronteert partijen met nieuwe
the market are facing new challenges. Some of these challenges
uitdagingen. Een aantal van deze uitdagingen beschrijven we in
are described in this edition of the Dutch Capital Market Bulletin.
dit Dutch Warehousing Market Bulletin. Daarnaast beschrijven
This bulletin also discusses various trends and developments in
we een aantal trends en ontwikkelingen binnen de
the warehousing sector that provide interesting opportunities for
bedrijfsruimtesector, die partijen interessante mogelijkheden
parties in the short term.
bieden op korte termijn.
The prospects in the medium to long-term outlook for the Dutch
Ook de vooruitzichten op de (middel)lange termijn voor de
warehousing market are positive too, given the stable level of
Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bieden perspectief, gezien de
employment in the Netherlands and the worldwide increase in
stabiele werkgelegenheid in Nederland en de wereldwijd
expenditures and output over the coming decades. We hope that
toenemende bestedingen en productie in de komende decennia.
this bulletin will be a help in the creation of a long-term vision for
Wij hopen met deze publicatie te kunnen bijdragen aan het
the warehousing sector.
opstellen van een langetermijnvisie voor de bedrijfsruimtesector.
Rik Sonneveld
Head of Logistics
Ruben Langbroek
Head of Research
4 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Macro-economische trends
en ontwikkelingen
Macro-economische trends
en ontwikkelingen
Figure 1: Dutch economic indicators
Figure 2: Relevant world trade, Dutch imports and exports
%
% 10.0
8.0
15.0
10.0
6.0
5.0
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
-5.0
1993
0.0
1992
0.0
1990
2.0
1991
4.0
-2.0
-10.0
-4.0
-15.0
-6.0
Gross domestic product (GDP)
Consumer price index (CPI)
Unemployment rate (level in % of labour force)
Source: CPB, September 2010
Relevant world trade volume
Import price goods
Export price competitors
Source: CPB, September 2010
Economische situatie
Hoewel de Nederlandse economie positieve groeicijfers noteert,
Economy
Although the Dutch economy continues to record positive growth,
heerst er onzekerheid over de robuustheid van het herstel. De
there is still uncertainty about the robustness of the recovery.
aangekondigde overheidsbezuinigingen hebben bovendien tot
Furthermore, the economy can only grow to a limited extent over
gevolg dat de economische groei de komende jaren beperkt blijft.
the next few years because of the cutbacks announced by the
In 2010 groeit de Nederlandse economie naar verwachting met
government. The Dutch economy is expected to grow by 1.75%
1,75% en in 2011 met 1,5%.
in 2010 and by 1.5% in 2011.
De huidige economische groei komt voornamelijk voort uit de
The current economic growth is driven mainly by exports. The
export. De uitvoer van Nederland is in het tweede kwartaal van
Netherlands’ exports increased by almost 10% in Q2 of 2010
2010 met bijna 10% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode
compared to the same period last year. Furthermore, for the first
in 2009. Bovendien lag het volume van de export voor het eerst
time since the recession, the volume of exports was well above
sinds de recessie ruim boven het niveau van twee jaar eerder.
the level observed two years ago.
Ook de omstandigheden voor de Nederlandse export zijn
The conditions for Dutch exports – including a drop in the value
gunstiger geworden. Een voorbeeld hiervan is de daling van de
of the euro against the dollar – have also improved. However,
euro ten opzichte van de dollar. Wel waren door de hogere olie-,
both export and import prices were higher than last year because
basismetaal- en chemieprijzen zowel de uitvoerprijzen als de
of the increase in the price of oil, base metals and chemicals. The
invoerprijzen hoger dan een jaar eerder. Verder oplopende olie-
continuing increases in the price of oil and raw materials are an
en grondstofprijzen blijven een belangrijk punt van aandacht en
important focal point and may lead in due course to sharp
kunnen op termijn sterk oplopende inflatie veroorzaken.
increases in inflation.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 5
Figure 3: Dutch imports and exports are benefitting from globalisation
America
Africa / Oceanic
15%
Asia
15%
15%
10%
10%
5%
5%
2009
10%
1996
2009
5%
1996
2009
2009
1996
1996
0%
0%
Import
Export
2009
2009
1996
1996
0%
Import
Export
Import
Export
Source: CBS, September 2010, edited by Jones Lang LaSalle
Globalisering
De groeiende wereldhandel is een van de belangrijkste drijfveren
Globalisation
The growth in world trade is one of the main drivers of the
voor de bedrijfsruimtesector. De globalisering, de toenemende
warehousing sector. Globalisation, the growing world population
wereldbevolking en de urbanisatie in opkomende markten
and the urbanisation of emerging markets have resulted in the
hebben een toename van de vraag naar goederen en diensten
increased demand for both goods and services, especially in
tot gevolg. Dit geldt voornamelijk voor sterk groeiende
economies that are showing strong growth, such as those in
economieën als Brazilië, Rusland, India en China, de
Brazil, Russia, India and China (the so-called ‘BRIC’ countries).
zogenaamde ‘BRIC’-landen. Deze landen ontwikkelen zich
These countries are developing economically at a very fast pace
economisch zeer snel en ze onttrekken zich bovendien aan de
and have also managed to keep clear of the global economic
wereldwijde economische malaise. Verwacht wordt dat rond
malaise. It is predicted that most of these countries will have
2050 de meeste van deze landen de huidige westerse
caught up with today’s western economic superpowers by around
economische grootmachten hebben ingehaald. De BRIC-landen
2050. The BRIC countries represent a potential sales market of
vormen een potentiële afzetmarkt van ruim 2,7 miljard mensen
more than 2.7 billion people and their unrestrained economic
en ze worden de komende decennia als gevolg van de
growth will make them major trading partners for European
ongeremde economische groei belangrijke handelspartners van
countries over the coming decades.
Europa.
In addition to the expansion of the European Union, the
De uitbreiding van de Europese Unie, maar ook de toenemende
increasing trade with the aforementioned emerging economies
handel met genoemde opkomende economieën, biedt
also offers future growth opportunities for the Dutch warehousing
toekomstige groeimogelijkheden voor de Nederlandse
sector. The mainports of Rotterdam and Amsterdam will benefit
bedrijfsruimtesector. Vooral de mainports Rotterdam en
especially from the growing trade. In addition, the Netherlands
Amsterdam profiteren van de groeiende handel. Bovendien blijft
will continue to benefit in the short term from its positive trading
Nederland op korte termijn profiteren van de goede
position with Germany.
handelspositie met Duitsland.
6 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Gebruikersmarkt
Occupier market
Figure 4: Supply on Dutch warehousing market by
province
Figure 5: Stock and vacancy rate in logistic hubs
'000 m²
'000 m² lfa
2,500
10,000
45%
40%
9,000
2,000
8,000
35%
7,000
30%
1,500
6,000
25%
5,000
20%
1,000
4,000
15%
3,000
10%
500
2,000
5%
1,000
Friesland
Drenthe
Overijssel
Gelderland
Utrecht
Flevoland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Limburg
Noord-Brabant
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Stock
e
al
da
se
n
el
Al
me
r
Ve
gh
ut
ay
rh
o
Ve
nr
da
ch
t
Ut
re
Br
e
Oo
ste
Ro
o
Groningen
0%
Ve
nlo
Ei
nd
ho
ve
n
Mo
er
dij
k
Q2 2010
da
m
2009
Ar
nh
2008
iph
ol
2007
tte
r
2006
Ro
2005
m/
Sc
hr
2004
rd
a
2003
Am
ste
2002
Til
em
bu
/N
rg
ijm
eg
en
/T
iel
0
-
Vacancy rate
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Aanbodontwikkeling
De trend van consolideren en concentreren onder gebruikers van
Development of supply
The trend towards consolidation and concentration among the
bedrijfsruimte lijkt zich voorlopig voort te zetten. Medio 2010 is
occupiers of warehouses seems to be continuing at the moment.
het aanbod van bedrijfsruimte gestegen tot een niveau van bijna
By mid-2010, the supply of warehousing space rose to almost 9.5
9,5 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Vooral de
million m² of lettable floor area (lfa). The increase was especially
Randstad en de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg
significant in the Randstad conurbation and in the southern
zagen het aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk toenemen.
provinces of Noord-Brabant and Limburg.
Binnen het logistieke segment is sinds eind 2008 het aanbod
The level of supply has also increased sharply in the logistics
eveneens sterk toegenomen. Daarentegen is het grootschalige
segment since the end of 2008. However, in the first half of 2010
aanbod (> 5.000 m² vvo) in de eerste helft van 2010 licht gedaald
the amount of lettable floor area available in the form of large
en bedraagt het momenteel circa 4,4 miljoen m² vvo. Waar de
properties (> 5,000 m² lfa) fell slightly and currently stands at
stijging van het totale aanbod tijdens de crisis voornamelijk toe te
approximately 4.4 million m² lfa. Whereas the increase of total
rekenen was aan het gereedkomen van niet-verhuurde
supply during the crisis was mainly due to the completion of
nieuwbouwontwikkelingen, wordt deze momenteel veroorzaakt
speculative new build, the current increase is the result of the
door een afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij
reduced need for space and cutbacks implemented by occupiers.
eindgebruikers. Anderzijds wordt er slechts weinig nieuwbouw
On the other hand, there is only a small amount of new build
aan de voorraad toegevoegd. Met uitzondering van eigenaar-
being added to the current stock. In fact, with the exception of
gebruikersontwikkelingen is de nieuwbouwpijplijn geheel
owner-occupier projects, the pipeline has entirely dried up.
opgedroogd.
Vacancy levels are significantly higher in the warehousing sector
De leegstandsproblematiek binnen de bedrijfsruimtesector is
than in the logistics sector. A large number of organisations let
aanzienlijk groter dan binnen de logistieke sector. Doordat een
property in the past with a view to potential growth opportunities,
groot aantal partijen in het verleden ruimte heeft gehuurd met het
but the crisis has now left those organisations with excess space
oog op potentiële groeimogelijkheden, zitten zij als gevolg van de
which is not in use. These so-called ‘hidden vacancies’ are not
crisis nu met overtollige ruimte die niet wordt benut. Deze
put on the market for other parties to let either, so the exact
zogenaamde ‘verborgen leegstand’ wordt ook niet aangeboden
extent of hidden vacancies is unclear.
aan de markt. De exacte omvang van de verborgen leegstand is
daarom onduidelijk.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 7
Figure 6: Take-up Dutch warehousing market by province
'000 m² lfa
Figure 7: Take-up Dutch logistic market by sector
'000 m² lfa
900
4,000
800
3,500
700
3,000
600
2,500
500
2,000
400
1,500
300
1,000
200
500
100
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
H1 2010
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Gelderland
Utrecht
Flevoland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Limburg
Noord-Brabant
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Q1 2001
Q2 2001
Q3 2001
Q4 2001
Q1 2002
Q2 2002
Q3 2002
Q4 2002
Q1 2003
Q2 2003
Q3 2003
Q4 2003
Q1 2004
Q2 2004
Q3 2004
Q4 2004
Q1 2005
Q2 2005
Q3 2005
Q4 2005
Q1 2006
Q2 2006
Q3 2006
Q4 2006
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
*Q3 2010
-
-
Manufacturing
3PL
Retail
Other
Datacenter
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate)
Opnameontwikkeling
Net als vorig jaar komt de dynamiek aan de vraagzijde van de
Development in take-up levels
Similarly to last year, the movement on the demand side of the
bedrijfsruimtemarkt nagenoeg volledig tot stand vanuit
warehousing market is almost entirely the result of cost-saving
kostenbesparingen. Die besparingen richten zich enerzijds op het
measures. These savings are focussed on cutting back
terugdringen van de huisvestingslasten en anderzijds op het
accommodation costs on the one hand and reducing transport
reduceren van de transportkosten.
costs on the other hand.
In de eerste helft van 2010 is op de bedrijfsruimtemarkt circa
In H1 2010 approximately 1 million m² lfa was taken up in the
1 miljoen m² vvo opgenomen, waarvan bijna 30% betrekking had
warehousing market, almost 30% of which was logistics space.
op logistiek vastgoed. Circa 70% van het totale opnamevolume
Almost 70% of the total amount of warehousing space taken up
aan bedrijfsruimte concentreerde zich op de mainports
was concentrated in the mainports of Amsterdam and Rotterdam
Amsterdam en Rotterdam en op de ‘inland hubs’ in het zuiden.
and in the so-called ‘inland hubs’ in the south. In spite of the less
Ondanks de afgenomen dynamiek op de gebruikersmarkt blijven
dynamic occupier market, these locations remain strategically
deze locaties gezien hun ligging en bereikbaarheid strategisch
interesting because of their position and accessibility. These
interessant. Naar verwachting vertonen deze locaties daarom als
locations are therefore expected to be the first to show signs of
eerste herstel zodra de markt aantrekt.
recovery as soon as the market picks up.
Huurprijzen en incentives
Door het geven van incentives in de vorm van huurvrije perioden
Rents and incentives
Prime rents have been kept relatively stable by giving incentives
of een inrichtingsbijdrage, blijven tophuurprijzen relatief stabiel.
in the form of rent-free periods or contributions towards fitting-out
Door het huidige overaanbod zijn incentives wel een
costs. As a result of the current excess supply, however,
belangrijkere rol gaan spelen, waardoor de effectieve huurprijs
incentives have begun to play a more important role, which has
aanzienlijk is gedaald. De huidige bandbreedte voor incentives
in turn significantly reduced the effective rent level. Incentives
bedraagt 6 tot 12 maanden bij een vijfjarige huurovereenkomst.
currently range in duration from 6 to 12 months, based on a five
year contract.
De huidige tophuur voor hoogwaardige distributiecentra wordt net
als voorgaande jaren gerealiseerd op Schiphol en bedraagt
As in previous years, the present prime rent for high-end
€ 92,50 per m² vvo per jaar. Binnen de Rotterdamse regio staat
distribution centres is at Schiphol and amounts to €92.50 per m²
de tophuur door het ontstane overaanbod onder neerwaartse
lfa per annum. Prime rent in the Rotterdam area is under
druk. De huidige tophuur in Rotterdam bedraagt € 61,- per m²
downward pressure because of the excess supply and amounts
vvo per jaar.
to €61 per m² lfa per annum.
8 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Beleggingsmarkt
Investment market
Figure 8: Warehousing investment volume and yield
development
Figure 9: Risk premium for Dutch prime warehousing
space
500
%
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
101
450
147
400
6.0
75
350
78
300
250
7.0
98
56
89
142
102
123
4.0
118
71
200
5.0
58
52
61
62
3.0
150
39
47
30
100
2.0
Q2 2010
*Q3 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
Q4 2008
Q3 2008
Q2 2008
Q1 2008
Q4 2007
Q3 2007
Q2 2007
Q1 2007
Q4 2006
Q3 2006
0.0
Q2 2006
1.0
0
Q1 2006
50
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate)
Q3 1987
Q3 1988
Q3 1989
Q3 1990
Q3 1991
Q3 1992
Q3 1993
Q3 1994
Q3 1995
Q3 1996
Q3 1997
Q3 1998
Q3 1999
Q3 2000
Q3 2001
Q3 2002
Q3 2003
Q3 2004
Q3 2005
Q3 2006
Q3 2007
Q3 2008
Q3 2009
Q3 2010
%
8.0
EUR millions
10-year Dutch government bonds
Dutch weighted average prime yield
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Beleggingstransacties
In de eerste drie kwartalen van 2010 werd circa € 300 miljoen
Investment transactions
In the first three quarters of 2010 approximately €300 million
belegd op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Dat is circa 8%
were invested in the Dutch warehousing market, which is about
van het totale beleggingsvolume op de Nederlandse
8% of the total amount invested on the Dutch commercial
vastgoedmarkt voor commercieel vastgoed. In vergelijking met
property market. This figure is half the amount invested in the
dezelfde periode vorig jaar betekent dit een halvering van het
same period last year in the Dutch warehousing market.
beleggingsvolume op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
The biggest transactions in the first three quarters of 2010
De grootste transactie in de eerste drie kwartalen van 2010
concerned the purchase by the David Hart Group of a large
betrof de aankoop van het circa 30.000 m² grote voormalige
former Kinzo distribution centre with approximately 30,000 m² of
distributiecentrum van Kinzo aan de Celciusstraat in Ede door de
floor space on Celciusstraat in Ede. The purchase price was
David Hart Group. De koopsom bedroeg circa € 12 miljoen.
approximately €12 million. The Israeli company Aspen Real
Verder kocht het Israëlische Aspen Real Estate Investments in
Estate Investments also purchased approximately 26,000 m² of
het derde kwartaal van 2010 circa 26.000 m² aan de
floor space on Mindenstraat in Zwolle in Q3 of 2010.
Mindenstraat in Zwolle. Eurocommerce verkocht het logistieke
Eurocommerce sold the logistics centre for an estimated €18.5
centrum voor naar schatting € 18,5 miljoen. Ook werd in het
million. Q3 also saw more than 21,000 m² of floor space in De
derde kwartaal ruim 21.000 m² aan De Riemsdijk in Tiel verkocht
Riemsdijk in Tiel being sold to ProDelta for approximately €10.5
aan ProDelta voor een bedrag van circa € 10,5 miljoen. DHL
million when DHL Supply Chain sold the property in a sale-and-
Supply Chain verkocht het object door middel van een sale-and-
lease-back transaction.
lease-backtransactie.
Aanvangsrendementen
In de eerste drie maanden van 2010 bleven de
Initial yields
In the first three months of 2010 the initial yields for warehousing
remained stable for the fourth consecutive quarter. In Q2 and Q3
aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte voor het vierde
of 2010, however, the prime net initial yields improved slightly by
kwartaal op rij stabiel. In het tweede en derde kwartaal van 2010
15 and 5 basis points, respectively.
zijn de top netto aanvangsrendementen echter licht
aangescherpt met respectievelijk 15 en 5 basispunten.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 9
e
Figure 10: Warehousing investment volume by vendor and
purchaser type 2009 - Q3 2010
EUR Millions
Figure 11: Warehousing investment volume by vendor and
purchaser nationality 2009 - Q3 2010
EUR Millions
1,200
Open Ended-Funds
1,200
1,000
Institution - Pension Funds &
Insurance
Public Sector
1,000
Institution - Banks
800
Middle East
Global
Unknown /
Others
Belgium
800
Closed Ended-Funds
Third Party Fund Manager
600
Germany
600
Unknown / Others
400
Public Quoted Companies Property Companies
Developer
200
Private Investor - Individuals
Owner Occupier
0
Vendor Type
Purchaser Type
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
UK
400
Australia
USA
200
Netherlands
0
Vendor Nationality
Purchaser Nationality
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
De scherpste netto aanvangsrendementen zijn te vinden in de
The best net initial yields are in the Amsterdam-Schiphol region
regio Amsterdam-Schiphol en vallen momenteel binnen een
where they currently stand between 6.8% and 7.3%. At the other
bandbreedte van 6,80% tot 7,30%. Op de andere logistieke
logistics hubs such as Rotterdam and in Noord-Brabant, initial
knooppunten, zoals Rotterdam en Noord-Brabant, liggen de
yields are higher by 10 and 30 basis points, respectively.
aanvangsrendementen respectievelijk 10 tot 30 basispunten
hoger.
The risk premium for prime warehousing in the Netherlands –
expressed as the difference between a zero interest rate (10-year
De risicopremie voor ‘prime’ bedrijfsruimte in Nederland,
government bond) and the weighted average prime net initial
uitgedrukt als het verschil tussen de rentevrije voet (10-jarige
yield – has increased significantly since mid-2007 from 1.2% to
staatsobligatie) en het gewogen gemiddelde top netto
more than 4%.
aanvangsrendement, is sinds medio 2007 beduidend hoger
geworden en toegenomen van 1,2% naar ruim 4%.
Active investors
Just under €1.2 billion worth of warehousing has changed hands
Actieve beleggers
In de afgelopen zeven kwartalen wisselde een kleine
in the last seven quarters. A strikingly large number of owner-
€ 1,2 miljard aan bedrijfsruimte van eigenaar. In deze periode
full or partial sale-and-lease-back transaction. Private investors
namen opvallend veel eigenaar-gebruikers afscheid van hun
were traditionally mainly active as regards both selling and
bedrijfsmatig vastgoed. Vaak ging het hierbij om een
buying of warehousing space. Developers sold approximately
occupiers parted with their property during that period – often in a
(gedeeltelijke) sale-and-lease-backtransactie. Zoals gebruikelijk
€260 million worth of warehousing in the aforementioned period.
waren vooral particuliere beleggers actief in zowel het aankopen
Public quoted property funds also disposed of a relatively large
als het verkopen van bedrijfsruimte. Ontwikkelaars verkochten in
amount of warehousing and shifted their investment focus to the
de betreffende periode circa € 260 miljoen aan bedrijfsmatig
retail sector.
vastgoed. Ook beursgenoteerde vastgoedfondsen stootten
relatief veel bedrijfsruimte af en hebben hun beleggingsfocus
naar de retailsector verschoven.
10 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Naast particuliere beleggers waren ontwikkelende beleggers,
Apart from private investors, developers, fund managers and
fondsmanagers en Duitse open-ended fondsen de meest actieve
German open-ended funds were the most active buyers on the
kopers op de Nederlandse beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte.
Dutch warehousing investment market.
Als we kijken naar nationaliteit, dan waren voornamelijk
As regards nationality, the Dutch were the most active in the
Nederlandse partijen actief op de beleggingsmarkt. Daarnaast
investment market. There were also a number of American and
verkocht een aantal Amerikaanse en Australische beleggers
Australian investors who sold warehousing space. On the buying
bedrijfsruimte. Aan de kopende kant waren het, naast
side, apart from the Dutch, it was mainly British and German
Nederlandse, vooral Britse en Duitse beleggers die bedrijfsruimte
investors who purchased warehousing properties.
aankochten.
Changes in the value of warehousing
As a result of the recent improvements in the initial yield in Q2
Waardeontwikkeling bedrijfsmatig vastgoed
Door de recente aanscherpingen van het aanvangsrendement is
and Q3 of 2010, the values of warehousing properties have
er weer sprake van positieve groei van de waarde van
shown some positive annual growth. However, as the rent for
bedrijfsmatig vastgoed. Het huurprijsniveau van prime
prime warehousing space is still below last year’s level, this is
bedrijfsruimte ligt echter nog onder het niveau van een jaar
squeezing values of warehouses.
geleden, wat anderzijds een neerwaartse druk op de
waardeontwikkeling uitoefent.
In view of the historical developments in the value of
warehousing, today’s market seems to be better able to react to
Gezien de historische waardeontwikkeling van bedrijfsmatig
changing market circumstances because the market is becoming
vastgoed, lijkt de markt tegenwoordig beter bij machte te
much quicker at converting periods of negative development into
reageren op veranderende marktomstandigheden. De markt is
positive growth. As a result, the market appears to be more
steeds sneller in staat om perioden van negatieve
dynamic than it was in the past. This change is based on a
waardeontwikkelingen om te zetten in positieve groei. De markt
number of factors, including the market becoming more
lijkt hiermee dynamischer dan voorheen. Hieraan ten grondslag
transparent and an increase in government interventions.
liggen onder meer het transparanter worden van de markt en de
Furthermore is appears that the flexibility in construction – mainly
toename van overheidsinterventies. Bovendien blijkt dat de
caused by the speed of the construction process – is an
flexibiliteit van het product, voornamelijk door de snelle bouwtijd,
important advantage for the warehousing sector.
een belangrijk voordeel is voor de bedrijfsruimtesector.
Figure 12: Year-on-year growth in Dutch prime warehousing capital values
50%
4 quarters
8 quarters
8 quarters
9 quarters
12 quarters
11 quarters
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
Rental Impact
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Yield Impact
Total
Q2 2010
Q2 2009
Q2 2008
Q2 2007
Q2 2006
Q2 2005
Q2 2004
Q2 2003
Q2 2002
Q2 2001
Q2 2000
Q2 1999
Q2 1998
Q2 1997
Q2 1996
Q2 1995
Q2 1994
Q2 1993
Q2 1992
Q2 1991
Q2 1990
-20%
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 11
Duurzaamheid
Sustainability
Figure 13: Need for sustainable accommodation
Figure 14: Most important sustainability aspects
No need, unless mandatory
4%
5%
2%
23%
15%
> 10 years
4%
6%
17%
More than 5 – 10 years
24%
More than 2 – 5 years
Within 2 years
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Source: VALAD Property Group, May 2010
Management
Image
Health & comfort
Energy
Waste
Pollution
Flexibility
Don’t know
Transport
Source: VALAD Property Group, May 2010
In het vorige Dutch Warehousing Market Bulletin berichtten wij al
Importance of sustainable accommodation
The fact that sustainability has gained a lot of ground in the
over het feit dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector sterk
property sector was already reported previously in the last Dutch
aan terrein heeft gewonnen. Ook binnen de bedrijfsruimtesector
Warehousing Market Bulletin. An increasing number of
worden er in toenemende mate duurzaamheidsinitiatieven
sustainability initiatives and measures are also being launched
gestart en duurzame maatregelen toegepast. Om inzichtelijk te
and implemented in the warehousing sector. VALAD Property
maken hoe eindgebruikers binnen de sector omgaan met dit
Group and Jones Lang LaSalle therefore conducted a
thema, heeft VALAD Property Group in het tweede kwartaal van
sustainability survey in Q2 2010 among almost 200 occupiers of
2010 in samenwerking met Jones Lang LaSalle een
warehousing to investigate how end-users in the sector handle
duurzaamheidsonderzoek uitgevoerd onder bijna 200 gebruikers
this issue.
Belang van duurzame huisvesting
van bedrijfsruimte.
In response to the question about whether sustainability would
Op de vraag of duurzaamheid een rol gaat spelen bij toekomstige
play a role in future accommodation decisions, almost 90% of the
huisvesting geeft bijna 90% van de respondenten aan dat dit
respondents indicated that it would definitely be a factor in the
zeker een aspect is dat zij meenemen bij de
decision. In addition, 70% of the respondents stated their desire
huisvestingsbeslissing. Daarnaast geeft 70% van de
to be in sustainable accommodation within the next five years.
respondenten aan binnen nu en vijf jaar duurzaam gehuisvest te
Only 9% said they did not need sustainable accommodation
willen zijn. Slechts 9% geeft aan geen behoefte te hebben aan
unless it became a legal requirement.
duurzame huisvesting, tenzij dit verplicht wordt gesteld door weten regelgeving.
‘Energy’ is the most important aspect for occupiers of
warehousing space where sustainability is concerned. The
Ten aanzien van duurzame huisvesting is ‘energie’ het
respondents see the reduction in energy consumption and
belangrijkste aspect voor gebruikers van bedrijfsruimte. Het
energy costs as an important objective which is a result of the
verlagen van de energieconsumptie en daarmee het verlagen
strongly fluctuating energy prices. Other measures such as
van de energiekosten, beschouwen de respondenten als
rainwater capture, waste recycling, natural lighting or the use of
belangrijke doelstelling. Deze focus wordt vooral veroorzaakt
light sensors can also quickly generate significant savings in
door de sterk fluctuerende energieprijzen. Ook kunnen
service charges.
maatregelen als regenwateropvang, afvalrecycling, natuurlijke
verlichting of gebruik van lichtsensoren al snel een aanzienlijke
besparing op de servicekosten opleveren.
12 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Figure 15: Willingness to pay premium on top of basic rent
Figure 16: Importance of different factors when choosing
new accommodation
Visibility
Yes, > 9%
Sustainability
Yes, 3-9%
Appearance
Parking facilities
Don’t know
Accessibility
Yes, 1-2%
Price
No, no need
Location
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0%
35%
Source: VALAD Property Group, May 2010
5%
10%
15%
20%
25%
Source: VALAD Property Group, May 2010
Ondanks het feit dat duurzame bedrijfshuisvesting voor
Despite the fact that sustainable commercial accommodation has
gebruikers relevanter is geworden, blijven criteria als locatie, prijs
become a more relevant issue for occupiers, criteria such as
en bereikbaarheid belangrijkere factoren bij de keuze voor
location, price and accessibility remain more important factors
nieuwe huisvesting. Er is echter ook een direct verband tussen
when choosing new premises. However, there is also a link
de locatie en duurzaamheid. Locatie en bereikbaarheid kunnen
between the location and sustainability. The location and
namelijk voor een groot deel bijdragen aan de reductie van de
accessibility can make a major contribution to reducing CO2
CO2-uitstoot. Een strategische locatiekeuze maakt het mogelijk
emissions. A strategic choice of location, for example, can make
transportroutes efficiënter in te delen, wat bovendien leidt tot een
it possible to arrange transport routes more efficiently which
aanzienlijke transportkostenbesparing.
would also result in significantly lower transportation costs.
Green lease
Ook beleggers kunnen profiteren van kostenbesparingen door
Green leases
Investors can also benefit from cost savings generated by
duurzame maatregelen. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van
sustainability measures. One possibility is a so-called ‘green
een zogenaamde ‘green lease’. Dit is een prestatiecontract
lease’. A green lease is a performance contract in which the
waarin de belegger en de gebruiker afspraken vastleggen voor
investor and the occupier lay down agreements with a view to
het behalen van concrete energiebesparingen. De financiële
achieving specific energy savings. The financial advantages of
voordelen van die besparingen voor de gebruiker kunnen via
those savings for the occupier can be divided between the
verrekening van een premie op de basishuurprijs verdeeld
investor and the occupier by means of a premium on the basic
worden tussen de belegger en de gebruiker.
rent.
Duurzaamheid in de bedrijfsruimtesector is nog niet zo ver
In spite of the fact that sustainability in the warehousing sector is
ontwikkeld als binnen de kantorensector, maar de bereidheid
not yet as well developed as it is in the office sector, there is a
onder gebruikers om indirect mee te betalen aan investeringen in
definite willingness among occupiers to pay their share of the
duurzaamheidsmaatregelen is wel duidelijk aanwezig.
cost of investments in sustainability measures
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 13
Van de respondenten geeft 41% aan bereid te zijn om een deel
A total of 41% of the respondents indicated that they would be
tot alle besparingen in de energiekosten boven op de
prepared to pay for some or all of the costs associated with
basishuurprijs te betalen. Een huurprijsverhoging van 10% of
energy-efficiency measures on top of their basic rent. However,
meer is echter niet gewenst. Gezien de geringe marges binnen
they do not want a rent increase of 10% or more because such
de sector wordt een dergelijke verhoging kennelijk als financieel
an increase would be insufficiently attractive given the small
onvoldoende aantrekkelijk ervaren.
margins made by companies in this sector.
Roof lease
De uitdaging van de ontwikkeling van duurzame bedrijfsruimte zit
Roof leases
The primary challenge for the investor as regards the
hem voor de belegger in het kunnen opstellen van een sluitende
development of sustainable warehouse accommodation is the
business case. Naast de hiervoor genoemde green lease zijn er
question of a properly balanced business case. Apart from
echter ook andere constructies die beleggers financieel voordeel
aforementioned green leases, there are also other arrangements
bieden. Een relevante ontwikkeling in dit kader is de toepassing
which offer financial advantages to investors. In a ‘roof lease’, for
van een zogenaamde ‘roof lease’. Bij een roof lease verhuurt de
example, the investor leases part of the roof of his distribution
belegger een deel van het dak van zijn distributiecentrum aan
centre to a third party. The third party pays a set amount per
een derde partij. Deze partij betaalt een vast bedrag per
square metre and subsequently installs solar panels on the roof.
vierkante meter en plaatst vervolgens zonnepanelen op het dak.
The energy generated by these panels goes directly back to the
De energie die hier wordt opgewekt, gaat rechtstreeks terug naar
electricity network and therefore does not provide any direct
het elektriciteitsnetwerk en levert de huurder dus geen direct
advantages for the lessee. This construction is of potential
voordeel op. Deze constructie biedt echter wel potentieel voor
benefit to investors though, both as new revenue stream they
beleggers, aangezien het een nieuwe, niet eerder overwogen
may not have previously considered and as another route by
bron van inkomsten kan opleveren. Bovendien vormt het een
which investors can increase their own commitment to
alternatieve manier om de eigen betrokkenheid van beleggers bij
sustainability.
duurzaamheid te verhogen.
14 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Vooruitblik
Outlook
De dynamiek op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt
Both the ‘occupier’ and the ‘investor’ warehousing markets have
voor bedrijfsruimte is als gevolg van de crisis sterk teruggelopen.
become less dynamic as a result of the financial crisis. The
De huidige dynamiek op de gebruikersmarkt komt voornamelijk
current movement in the occupier market is largely due to cost-
voort uit kostenbeheersing. Doordat verhuizing extra kosten met
control measures. Given that relocating involves extra costs, a
zich meebrengt, bepalen voornamelijk contractverlengingen de
significant amount of the activity in the market in the upcoming
marktdynamiek in de komende periode. Er is echter wel sprake
few quarters will be mainly about contract extensions. In the long
van een aantal trends die een positief effect hebben op het
term, however, there are a number of trends already evident that
herstel van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
will have a positive impact on the recovery of the Dutch
warehousing market.
Toename belang retail en internet
Uitbreidingsplannen binnen de internationale retailsector,
voornamelijk bij discounters, dragen in toenemende mate bij aan
Increased importance of retail and the Internet
Expansion plans in the international retail sector – particularly at
het op peil brengen en houden van de vraag naar logistieke
discount shops – are increasingly helping to raise the level of
ruimte. Daarnaast neemt door de toename van aankopen via
demand for logistics space. In addition, the increase in online
internet de directe goederenstroom van producenten en retailers
shopping will substantially increase the direct flow of goods from
naar consumenten de komende jaren aanzienlijk toe.
manufacturers and retailers to consumers over the next few
years.
In 2009 waren verkopen via online winkels in Nederland goed
voor 77 miljoen verstuurde pakketten. De omzet van
Sales in online shops in the Netherlands resulted in 77 million
Nederlandse online winkels is vorig jaar bovendien met 17%
packages being sent out in 2009. In addition, the turnover of
gegroeid. In totaal besteedden consumenten voor € 6,4 miljard
Dutch online shops also increased last year by 17%. Consumers
aan online producten en diensten. Internetaankopen maken
spent a total of €6.4 billion on online products and services.
hierdoor momenteel circa 7% uit van de totale
Overall, internet purchases currently account for approximately
detailhandelsomzet. De verwachte omzetstijging in 2010
7% of total retail turnover. The corresponding increase in
bedraagt circa 25%, wat overeenkomt met € 8 miljard aan online
turnover in 2010 is expected to be approximately 25%, which
bestedingen. Deze stijgende trend zet naar verwachting de
represents €8 billion worth of online spending. This upward trend
komende jaren verder door, zij het wel in een minder snel tempo.
is expected to continue over the next few years, albeit at a lower
pace.
Door de toename van de goederenstromen ontstaat er een
grotere behoefte aan transport, overslag en opslag van
The increased flows of goods will create a greater need for
producten. Bijkomend effect van de toename van
transport, transhipment and storage of products. One side effect
goederenstromen van producent naar consument is de opkomst
of the increase of the flows of goods from manufacturers to
van ‘service logistiek’, waarmee de regie van de after sales
consumers is the emergence of ‘service logistics’, which is the
service van producten wordt aangeduid. Er is een toenemend
term used to describe directing the after-sales service for a
aantal dienstverleners dat deze ‘value added logistics’-diensten
company’s products. An increasing number of providers include
opneemt in haar pakket van diensten.
these ‘value-added logistics’ services within the service offers
they already provide.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 15
Veranderde logistieke vraagdynamiek
Outsourcing van logistieke processen door producenten naar
Changing dynamics of demand for logistics space
Outsourcing of logistic processes by manufacturers to third-party
‘third party logistic providers’, oftewel logistieke dienstverleners,
logistics providers is currently increasing, in an attempt to limit
neemt momenteel toe, om zo de kosten te beperken.
the costs. At the same time, these logistics providers try to
Tegelijkertijd proberen die logistieke dienstverleners de
reduce their overall accommodation costs. This often means that
huisvestingskosten terug te dringen. Dit betekent in veel gevallen
they concentrate their activities at one relatively large location.
concentratie van activiteiten op één relatief grote locatie. Hiervan
The main beneficiaries of this tendency are the two mainports,
profiteren de twee mainports, Amsterdam en Rotterdam, maar
Amsterdam and Rotterdam, as well as the inland hubs in the
ook de ‘inland hubs’ in de provincies Gelderland, Noord-Brabant
provinces of Gelderland, Noord-Brabant and Limburg in the short
en Limburg op korte en middellange termijn het meest. Jaarlijks
and medium term. These mainports and inland hubs handle 70%
nemen deze mainports en inland hubs 70% tot 80% van de
to 80% of the annual demand in the warehousing market. It is
vraagdynamiek binnen de bedrijfsruimtemarkt voor hun rekening.
expected that the focus of demand continues to be on these
De dynamiek blijft zich naar verwachting ook in de toekomst op
locations, which also offer a stable income return for investors
deze locaties richten. Door de relatief weinig volatiele huurprijzen
because of the comparative lack of volatility in their rent levels.
bieden deze locaties bovendien een stabiel direct rendement
voor beleggers.
The manufacturing process has changed greatly in recent years,
because of the emergence of working methods such as ‘just-in-
Het productieproces is door ontwikkelingen als ‘just in time’ en
time’ and ‘built-to-order’. This changing manufacturing process
‘built to order’ in de afgelopen jaren sterk veranderd. Dit heeft
has led many logistics providers to organise their supply chain
veel logistieke dienstverleners doen besluiten hun ‘supply chain’
differently. This resulted in the consolidation process, which saw
anders in te richten. Het gevolg was een consolidatieslag, waarbij
occupiers return to locations both close to the most important
gebruikers terugkeerden zowel rond de belangrijkste mainports
mainports and alongside the transport arteries to the east and the
als langs de vervoersassen naar het oosten en zuiden van het
south of the country. Once again, this is a proof that the
land. Dit bewijst eens te meer dat de dynamiek op de
dynamics in the warehousing market may change, but relatively
bedrijfsruimtemarkt wel wisselend kan zijn, maar dat er door de
little has changed through the years regarding the locations that
jaren heen relatief weinig is veranderd ten aanzien van de
have already proven their relevance.
locaties die zich al bewezen hebben.
Supply chain management
De globalisering van de ‘supply chain’ zet druk op supply chain
Supply chain management
Increasing globalisation has put pressure on the supply chain
systems. Higher volumes must be transported from the
systemen. Hogere volumes moeten worden getransporteerd van
manufacturer to the consumer market. Against that background,
de producentenmarkt naar de consumentenmarkt. In het licht
optimisation of supply chain management (SCM) is an important
hiervan is optimalisatie van ‘supply chain management’ (SCM)
trend. An optimal service is based on being able to accurately
een belangrijke trend. Het nauwkeurig kunnen voorspellen van
predict flows of goods and carefully plan these flows. SCM
goederenstromen en het zorgvuldig plannen daarvan, vormen de
software can be used to accurately determine the storage space
basis van een optimale dienstverlening. Door middel van SCM-
required and therefore combine different flows of goods.
software kan benodigde opslagruimte nauwkeurig worden
bepaald en kunnen goederenstromen worden gecombineerd.
This improvement in the planning system creates broader
possibilities for rail and waterborne transport that would normally
Deze verbetering in planning leidt tot ruimere mogelijkheden voor
require plans to be made at an earlier stage. As a result,
rail- en watertransport, waarvoor normaal gesproken verder
multimodal locations will benefit from these improvements in the
vooruitgepland moet worden. De beter bereikbare multimodale
near future.
locaties doen hier in de nabije toekomst hun voordeel mee.
16 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Figure 17: Turnover from Dutch internet sales
Figure 18: Logistics developments in the Netherlands
EUR millions
9,000
8,000
7,000
5,438
6,375
6,000
5,000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
3,850
1,841
342
1999
1,358
161
1998
-
1,029
26
1,000
578
2,000
2,424
3,000
3,093
4,268
4,000
2007
2008
2009
2010
Zuidoost Zuid-Holland
Drechtsteden
Zuidwest-Overijssel
Conurbation The Hague
Noord-Overijssel
Kop Noord-Holland
Zaanstreek
Noordoost Noord-Brabant
Arnhem/Nijmegen
Midden-Limburg
Flevoland
Zuidoost Noord-Brabant
Zuid-Limburg
Utrecht
Noord-Limburg
Midden Noord-Brabant
Groot-Rijnmond
West Noord-Brabant
Groot-Amsterdam
-
100
200
300
2008
Source: Thuiswinkel.org, September 2010
400
2009
2010
500
2011
600
2012
700
800 '000 m²
Plan
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Nieuwbouwontwikkelingen
De nieuwbouwontwikkelingen die momenteel geïnitieerd worden,
New-build developments
The new-build developments being launched at the moment are
zijn vaak voorverhuurd of ze betreffen een ontwikkeling voor
mostly pre-let or concern owner-occupier projects. Given the
eigenaar-gebruikers. Gezien de toenemende en veranderende
increasing and changing dynamics in the retail sector, it is now
dynamiek binnen de retailsector zijn het nu vooral retailers die de
mostly retailers who acquire the prime locations in order to start
goede plekken bemachtigen en die daarbij besluiten een
built-to-suit property developments at these locations. The
ontwikkeling op maat te initiëren. Voorbeelden hiervan zijn onder
recently completed Action distribution centre in Zwaagwijk, the
andere het onlangs opgeleverde distributiecentrum van Action in
new build for Lidl in Weert and the relocation of Spar are good
Zwaagdijk, de nieuwbouw voor Lidl in Weert en de verhuizing
examples. Spar intends to relocate its southern distribution
van Spar. Laatstgenoemde gaat de zuidelijke distributiecentra
centres from Zevenbergen (Moerdijk) to Waalwijk to cut costs
verplaatsen van Zevenbergen (Moerdijk) naar Waalwijk. De
because the land is not as expensive in Waalwijk and transport
reden hiervoor is kostenbesparing door een lagere grondprijs en
costs will also be lower because of the more central location.
lagere transportkosten door de centralere ligging.
Distribution centres amounting to approximately 200,000 m² of
In totaal is er in Nederland momenteel circa 200.000 m² aan
total floor space are currently under construction in the
distributiecentra in aanbouw, wat een aanzienlijke daling is ten
Netherlands, which is considerably less than in previous years.
opzichte van voorgaande jaren. Ontwikkelaars kunnen en willen
At the moment speculative development activity remains very
momenteel niets op risico ontwikkelen. Maar ook de overheid
limited in the open market. In addition, the government has also
heeft haar beleid aangepast en is kritischer geworden ten
changed its policy and become more critical in regard to
aanzien van het uitgeven van nieuwe gronden voor logistieke
allocating higher quantity of new land to build logistics centres
centra en bedrijventerreinen.
and industrial estates.
Convenant Bedrijventerreinen
Industrial Estates Covenant
At the end of 2009, the national government and the provincial
Eind 2009 hebben het Rijk, de provincies en de gemeenten in het
‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’ afspraken gemaakt
om verloedering van bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan.
De belangrijkste afspraken die in het convenant zijn opgenomen,
richten zich op de herstructureringsopgave enerzijds en de
planningsopgave anderzijds.
and municipal authorities signed the ‘Industrial Estates Covenant
2010-2020’ which contains agreements aimed at preventing the
deterioration of existing industrial estates. The most important
agreements in the covenant focus on the restructuring and
planning issues.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 17
Om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te verminderen, zijn
Agreements have been made regarding more careful (and more
er afspraken opgenomen voor het zorgvuldiger (en beperkter)
restricted) planning and sustainable construction of new industrial
plannen en het duurzaam aanleggen van nieuwe
estates with a view to reduce the number of new industrial
bedrijventerreinen. Daarnaast worden er investeringen
estates that are being built. Funding is also being released for
vrijgemaakt voor de (versnelde) herstructurering van bestaande
investment in accelerated restructuring of existing industrial
bedrijventerreinen en wordt duurzaam beheer en onderhoud
estates, while at the same time sustainable management and
gestimuleerd om verdere veroudering tegen te gaan.
maintenance are being encouraged to counter the continuing
ageing process.
Het Rijk trekt tot en met 2013 ruim € 400 miljoen uit om
bestaande bedrijventerreinen door middel van economische
The national government will be spending more than €400 million
stadsvernieuwing versneld te herstructureren. Gemeenten staan
between now and the end of 2013 on the accelerated
centraal in de uitvoering hiervan. Het convenant vraagt de
restructuring of existing industrial estates as part of economic
gemeenten regionaal samen te werken bij de planning en
urban renewal. Municipal authorities are central to this process.
(her)ontwikkeling van die bedrijventerreinen. Provincies krijgen in
The covenant requires the municipal authorities to work together
dit nieuwe beleid de regierol en moeten toezien op een strakke
at regional level in the planning and development/redevelopment
regionale planning. De maatregelen uit het convenant moeten
process of these industrial estates. This new policy gives the
het overaanbod aan bouwrijpe grond op bedrijventerreinen
provincial authorities the role of directing events, which will
reduceren. Daarbij moet er genoeg ruimte voor bedrijvigheid voor
include ensuring strict regional planning. The measures set out in
de toekomst worden gewaarborgd. Ook een zorgvuldige
the covenant are intended to reduce the amount of surplus land
afstemming tussen regionale vraag en aanbod moet hieraan
ready for development on industrial estates. At the same time,
bijdragen.
sufficient room must be guaranteed for business activities for the
future. Careful coordination between regional supply and demand
Investeringen overheid
Naast de investeringen van de overheid om de
must therefore also be part of this process.
herstructureringsopgave een impuls te geven, wil de overheid de
huidige positie van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ook op
Government investment
In addition to the government investment intended to boost
andere fronten verder verbeteren. Zo is het Dutch Institute for
restructuring, the government also aims to continue improving
Advanced Logistics (Dinalog) opgericht, dat ertoe moet bijdragen
the position of the Dutch warehousing market on other fronts.
dat Nederland in 2020 als regisseur van transnationale
The Dutch Institute for Advanced Logistics (Dinalog) has been
goederenstromen een Europese marktleiderspositie inneemt.
set up, for example, to help make the Netherlands a European
Dinalog is een uitwerking van het door bedrijven en
market leader of transnational flows of goods by 2020. Dinalog is
kennisinstellingen uit de logistieke sector opgestelde
one of the results of the ‘Logistics and Supply Chains Innovation
‘Innovatieprogramma Logistiek en Supply Chains’. De
Programme’ set up by companies and knowledge institutions
Rijksoverheid heeft € 25 miljoen in dit innovatieprogramma
from the logistics sector. The national government has invested
geïnvesteerd.
€25 million in this innovation programme.
De jaarlijkse bijdrage van de logistieke sector aan de economie
The intention is to treble the annual contribution to the economy
moet worden verdriedubbeld naar € 10 miljard in 2020.
from the logistics sector to €10 billion by 2020. The aim is also to
Bovendien is het doel om de voorsprong van de Nederlandse
further increase the lead already held by the Dutch logistics
logistieke sector in Europa te vergroten, door kennisontwikkeling
sector in Europe by driving knowledge development and
en innovatie aan te jagen en breed te implementeren. Het
innovation and implementing the results on a broad scale. The
bedrijfsleven, de overheid en kennisinstellingen investeren hierin
business community, the government and knowledge institutions
de komende jaren bijna € 70 miljoen.
will be investing almost €70 million to this end over the next few
years.
18 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Figure 19: Contribution to Capital Growth from Mainports
Figure 20: Mid-point prime warehousing yields
6.0%
14.00
4.0%
13.00
2.0%
12.00
0.0%
Peak - Through
Through - 2014
11.00
-2.0%
10.00
-4.0%
-6.0%
9.00
-8.0%
8.00
-30
-10.0%
7.00
-30
-5
-30
-12.0%
6.00
Q1
2009
Q2
2009
Q3
2009
Q4
2009
Q1
2010
Q2
2010
Q4
2010
Q4
2011
Q4
2012
Q4
2013
Q4
2014
5.00
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Yield impact
Rental impact
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Europe
Western Europe excl. Uk
CEE excl. Moscow
Netherlands
Source: Jones Lang LaSalle, October 2010
Herstel op de beleggingsmarkt
De bedrijfsruimtemarkt heeft de afgelopen jaren kunnen rekenen
Recovery in the investment market
The warehousing market has been able to count on a sharp
op een sterk groeiende belangstelling bij beleggers. Huurprijzen
increase in interest from investors in recent years. Rents in prime
op toplocaties blijken minder volatiel dan bijvoorbeeld op de
locations appear to be less volatile than for instance in the office
kantorenmarkt. Verhuurders van distributieruimte kunnen echter
market. However, owners of distribution space are less able to
minder variëren met huurprijzen, omdat de marges bij hun
vary rental levels, as the margins of their tenants are relatively
huurders relatief klein zijn.
small.
Kenmerkend voor de huidige situatie op de beleggingsmarkt voor
The main features of the current situation in the investment
bedrijfsruimte is het beschikbare kapitaal in de markt enerzijds en
market for warehousing space are the available of capital in the
de schaarste aan ‘prime’ bedrijfsruimte met langjarige
market, on the one hand, and the scarcity of prime warehousing
huurinkomsten anderzijds. Door de druk op dit ‘prime’ segment
properties with long-term rental income on the other hand. The
zijn in het tweede kwartaal van 2010 de aanvangsrendementen
pressure in this prime segment resulted in a slight improvement
voor top logistiek vastgoed licht aangescherpt. De verwachte
in the initial yields for prime logistics properties in Q2 of 2010.
huurgroei en de aanscherping van aanvangsrendementen zullen
The expected increase in rent and the improvement in initial
de komende periode zorgen voor een lichte stijging van de
yields will cause a slight increase in property prices in the coming
vastgoedprijzen.
period.
Aanvangsrendementen scherpen naar verwachting verder aan in
Initial yields are expected to continue improving in the 2011 to
de periode 2011-2013, terwijl een lichte stijging van de tophuur
2013 period, while a slight increase in prime rent is possible once
weer mogelijk wordt geacht vanaf 2011. De gemiddelde jaarlijkse
again from the end of 2010 or early in 2011. The average annual
groei van de verkoopprijs voor ‘prime’ logistiek vastgoed
growth in the sale price of prime logistics property is expected to
bedraagt naar verwachting 2,0% in de periode 2010-2014 en
be 2.0% for the 2010-2014 period and will be mainly driven by
wordt vanaf 2012 voornamelijk gedreven door een positieve
positive rental growth as of 2012.
huurgroei.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 19
Flexibiliteit in huurcontracten
Waar voorheen logistieke dienstverleners werden gedwongen
Flexibility in lease contracts
Whereas logistics providers used to be obliged to sign ten-year
om tienjarige contracten af te sluiten, zijn zij door het stijgende
contracts, the increase in supply, the decrease in take-up and the
aanbod en de dalende opnamevolumes en huurprijzen, nu in de
rental levels have put them in a position where they can demand
positie een kortere contractduur te eisen. Binnen de
shorter contracts. It is now very common for contracts to be
transportsector is het inmiddels zeer gebruikelijk dat er
signed for short periods of time in the transport sector. The
contracten worden afgesloten voor een korte periode. De
duration of a contract between a third-party logistics provider and
contractduur tussen een logistiek dienstverlener en een
a manufacturer is usually three years. The lease period for the
producent is vaak drie jaar. De huurtermijn voor het vastgoed is
property will preferably be the same as the contract between the
bij voorkeur gelijk aan het contract van de logistieke
logistics provider and the manufacturer. These so-called ‘back-to-
dienstverlener met de producent. Deze zogenaamde ‘back-to-
back’ agreements create a difficult relationship between investor
back’-afspraken zorgen voor een lastig spanningsveld tussen
and occupier because investors benefit from long-term lease
belegger en gebruiker, aangezien beleggers juist gebaat zijn bij
contracts. The changed market circumstances have created a
langjarige huurcontracten. De gewijzigde marktomstandigheden
position of power for tenants, however. Currently, owners are
hebben echter geresulteerd in een machtspositie voor huurders.
therefore willing to provide them with flexible lease contracts
Eigenaren zijn daardoor momenteel ook bereid tot het afsluiten
van flexibele huurcontracten.
The current market situation could also be advantageous for
occupiers who are still interested in long-term lease contracts,
De huidige marktomstandigheden kunnen overigens ook
because the improved negotiating position can result in a lower
voordelen opleveren voor gebruikers die nog wel geïnteresseerd
effective rent if the investor’s requirement – namely a long-term
zijn in langjarige huurcontracten. De verbeterde
cash flow – is met. The property market is cyclic, however, and is
onderhandelingspositie kan resulteren in een lagere effectieve
constantly changing. As soon as the market dynamics return,
huurprijs wanneer wel aan de vraag van de belegger wordt
power will logically shift back to the investor.
voldaan, namelijk een langjarige kasstroom. De vastgoedmarkt is
echter cyclisch en blijft in beweging. Zodra de marktdynamiek
terugkeert, schuift de macht logischerwijs terug naar de belegger.
20 On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010
Samenvattend
De belangrijkste trends en ontwikkelingen die op zowel korte als
Summary
The most important trends and developments that will have a
lange termijn bepalend zijn voor het herstel van de
decisive impact on the recovery of the warehousing sector in
bedrijfsruimtesector:
both the short and long term are as follows:
Het economische herstel komt voornamelijk voort uit de
The economic recovery is mainly driven by exports.
export. Door aangekondigde overheidsbezuinigingen groeit
However, the Dutch economy will only show limited growth
de Nederlandse economie de komende jaren slechts
in the next few years, because of the government cutbacks
beperkt.
that have been announced;
De opkomende economieën bepalen voor een belangrijk
The emerging economies will determine the Netherlands’
deel de toekomstige export van Nederland. Voornamelijk de
future trading situation to a significant extent. Especially
handel met de BRIC-landen vormt een potentiële groei voor
trade with the BRIC countries represents a potential growth
Nederland.
area for the Netherlands;
De globalisering van de ‘supply chain’ zorgt ervoor dat er
Global changes to the supply chain mean that higher
hogere volumes moeten worden getransporteerd van de
volumes must be transported from the manufacturer to the
producentenmarkt naar de consumentenmarkt.
consumer market;
Duurzame huisvesting is voor gebruikers van bedrijfsruimte
The demand for sustainable warehousing space is expected
van toenemend belang. Bovendien neemt naar verwachting
to increase significantly during the next few years as
de vraag hiernaar de komende jaren aanzienlijk toe.
sustainable accommodation is becoming increasingly
important to the occupiers of the warehouses;
Gebruikers van bedrijfsruimte zijn al in hoge mate bereid
een premie voor duurzame huisvesting te betalen op de
Occupiers of warehousing space are to a large extent
basishuurprijs. Voor beleggers bieden ‘green leases’ en
already willing to pay a premium for sustainable
‘roof leases’ interessante financiële mogelijkheden.
accommodation on top of the basic rent. Green leases and
roof leases offer new financial opportunities for investors;
Door de opkomst van internetwinkelen nemen de
opslagbehoefte en goederenstroom de komende jaren toe,
Due to the emergence of internet shopping, the need for
met een positief effect op de vraag naar (logistieke)
storage space and flows of goods will increase over the
bedrijfsruimte.
coming years, which will have a positive impact on the
demand for logistics premises;
De ontwikkelingspijplijn droogt langzaam op, wat een
(huur)prijsopdrijvend effect heeft. In de periode tot 2012
The development pipeline is slowing drying up, which is
scherpen rendementen voor hoogwaardige distributiecentra
driving prices and rents upwards. Yields for high-end
verder aan.
distribution centres will continue to improve between now
and 2012;
Het beleid van de overheid heeft als doel verouderde
bedrijventerreinen te herstructureren, selectiever om te gaan
The main aims of government policy are to restructure
met nieuwbouwplannen en innovatie binnen de logistieke
outdated industrial estates, deal more selectively with new-
sector te stimuleren.
build plans and stimulate innovation in the logistics sector;
De huidige huurdersmarkt maakt het voor de gebruiker
mogelijk om flexibelere huurcontracten te eisen.
The current tenant favourable market makes it possible for
the occupier to demand more flexible lease contracts.
On Point • Dutch Warehousing Market Bulletin • 2010 21
Jones Lang LaSalle Forward Looking View
United Kingdom
Amsterdam
Schiphol
2010
Stock
1,955,000
Supply
184,000*
Take-up
88,000
Cost (m²/lfa)
€ 92.50
Initial Yield
6.80%
Rotterdam
2010
Next 12
Months
Venlo
Venray
Next 12
Months
2010
Stock
1,373,000
Stock
1,200,000
Supply
100,000*
Supply
148,000*
Take-up
45,000
Take-up
53,000
Cost (m²/lfa)
€ 61
Cost (m²/lfa)
€ 45
Initial Yield
6.90%
Initial Yield
7.10%
West
NoordBrabant
2010
Tilburg
Waalwijk
2010
Stock
1,500,000
Supply
206,000*
Take-up
32,000
Cost (m²/lfa)
€ 52.50
Initial Yield
7.10%
Next 12
Months
Stock
1,400,000
Supply
140,000*
Take-up
73,000
Cost (m²/lfa)
€ 50
Initial Yield
7.10%
Key
Tenants’ Market (high vacancy, low take-up, falling rents)
Balanced Market
Landlords’ Market (low vacancy, high demand, rising rents)
* Concerns Q3 2010 preliminary estimate
Next 12
Months
Next 12
Months
Business Contact
Marijn Snijders
Chairman
+31 (0)20 5 405 405
[email protected]
Rik Sonneveld
Head of Logistics
+31 (0)10 4 110 440
[email protected]
Bas Geijtenbeek
Associate Director
+31 (0)20 5 405 405
[email protected]
Report Contact
Ruben Langbroek
Head of Research
+31 (0)20 5 405 405
[email protected]
Sven Bertens
Researcher/Consultant
+31 (0)20 5 405 405
[email protected]
Dutch Warehousing Market Bulletin – 2010
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends.
www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.