Die Anlage V 2015 für Vermieter

Die Anlage V 2015 für Vermieter
Freitag, den 22. Februar 2013 um 08:24 Uhr - Aktualisiert Mittwoch, den 20. April 2016 um 09:55 Uhr
Wer seine Steuererklärung für das Jahr 2015 abgeben will, muss jetzt auch die Anlage V für
seine Erträge aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Am einfachsten ist es natürlich, wenn
Sie Ihre Immobilienverwaltung z. B. mit einer WISO-Software wie dem WISO Hausverwalter
oder WISO Vermieter erledigen. Wenn Sie die Steuer-Formulare von Hand ausfüllen wollen,
haben Sie einiges zu erledigen, wie die folgende Übersicht zeigt.
Zu den Einkünften, die über dieses Formular gemeldet werden müssen, gehören zunächst alle
Einnahmen aus der Vermietung von Wohn- und gewerblichen Räumen (auch
Eigentumswohnungen). Darüber hinaus muss auch die Vermietung einzelner Räume innerhalb
eines selbst genutzten Hauses oder einer selbst genutzten Wohnung (auch
Eigentumswohnung) angegeben werden, wenn die Einnahmen die Grenze von 520 € im Jahr
überschreiten. Hinzu kommen vermietete Flächen, wie etwa PKW-Abstellplätze oder
Gartenanlagen. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Möglichkeiten, die hier aber keine
Rolle spielen (z. B. die Vermietung von Schiffen, Einrichtungen, Erbbaurechten usw.).
Gehört das Gebäude oder das Grundstück zum Betriebsvermögen eines
Gewerbebetriebs oder einer freiberuflichen Praxis, werden die Einnahmen und Ausgaben bei
dieser Einkunftsart erklärt. Bei gemischt genutzten Grundstücken kann aber für die "privat"
vermieteten Teile die Anlage V erforderlich sein.
Grundsätzlich muss man für jede Immobilie, in der man Räume vermietet hat, eine eigene
Anlage V 2015 ausfüllen. Das heißt aber nicht, dass auch für jede Wohnung innerhalb einer
Immobilie eine eigene Anlage V 2015 erstellt werden muss. Die Anlage V bezieht sich immer
auf eine Immobilie – egal, wie viele Wohnungen sich darin befinden.
Gemischt genutzte Grundstücke
Häufig werden Gebäude von den Eigentümern verschiedenartig genutzt. Ein Teil dient den
eigenen gewerblichen Zwecken (z. B. Geschäftsräume oder Werkstatt), ein Teil wird selbst für
Wohnzwecke genutzt und eine weitere Wohnung wird vermietet. Hier muss für die fremd
vermietete Wohnung die Anlage V ausgefüllt werden. Für die selbst genutzte Wohnung ist ein
anderes Formular (Anlage FW) auszufüllen. Die für den gewerblichen Teil des Gebäudes
anfallenden Kosten gelten als Betriebsausgaben.
Wer muss die Anlage V 2015 abgeben?
Grundsätzlich muss derjenige die Anlage V ausfüllen, der Miete erhalten hat. Dies gilt auf jeden
Fall für die Steuererklärung 2015. Änderungen können nicht ausgeschlossen werden, da hier
noch ein Verfahren beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängig ist.
Zeile 1 bis 6
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Zunächst tragen Sie in der Anlage V in Zeile 1 und 2 Ihren Namen und Vornamen ein. In Zeile 3
wird dann die Steuernummer eingetragen. Außerdem kreuzen Sie rechts neben den Zeilen 2
und 3 an, zu welcher Erklärung die Anlage gehört. Hier finden Sie auch die Möglichkeit, „zur
Feststellungserklärung“ anzukreuzen. Eine Feststellungserklärung muss beispielsweise eine
Erbengemeinschaft abgeben, wenn sich die Erben nicht innerhalb sechs Monaten
auseinandergesetzt haben.
Hinter der Steuernummer tragen Sie die laufende Nummer ein, mit der Sie die Anlage V im
Rahmen Ihrer Steuererklärung als Anlage abgeben wollen.
Die Zeilen 4 und 5 dienen zur Adressangabe des Grundstücks, beziehungsweise der
Eigentumswohnung. Rechts neben den Zeilen 4 und 5 wird zusätzlich nach dem Zeitpunkt der
Anschaffung (bei Kauf) beziehungsweise Fertigstellung (bei Bau) gefragt.
Außerdem muss in Zeile 6 das Aktenzeichen des Einheitswertbescheides eingetragen
werden. Fehlt dieses Aktenzeichen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt nachfragt,
da anhand dieser Information verschiedene Kontrollmechanismen in Gang gesetzt werden.
Allerdings führt das Fehlen dieser Angabe nicht dazu, dass die Anlage V formal nicht richtig
ausgefüllt wäre und vom Fiskus verworfen wird.
Außerdem tragen Sie rechts in der Zeile 6 ein, wenn das Gebäude im Jahr 2015 verkauft
wurde. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren, wird der Mehrgewinn
versteuert. Das gilt nicht bei selbstgenutzten Immobilien oder bei einer Schenkung z. B. an die
eigenen Kinder.
Zeile 7 bis 12
In Zeile 7 sind Angaben zur Nutzung des Mietobjekts zu machen. Hier wird danach gefragt, ob
Sie das Objekt als Ferienwohnung nutzen oder an Angehörige vermieten. Diese Fragen sind
auch mit "Ja" zu beantworten, wenn die Nutzung beziehungsweise Vermietung nur teilweise
erfolgt. Diese Zeile dürfen Sie nicht unbeantwortet lassen. Es ist auf jeden Fall eine 1 (für "Ja")
oder 2 (für "Nein") anzukreuzen. Haben Sie hier eine „1“ eingetragen, prüft das Finanzamt
automatisch Ihre Mieteinnahmen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Zeile 8 dient dem Finanzamt zur Ermittlung der Gesamtwohnfläche. Hierbei wird noch
einmal differenziert, in wieweit Wohnraum selbst genutzt, kostenlos an Dritte überlassen oder
als Ferienwohnung genutzt wird. Wie Sie die Wohnfläche berechnen, lesen Sie hier:
https://www.hausblick.de/der-mietvertrag?start=9. Nicht zur Gesamtwohnfläche gehören
Nebenräume wie
Keller,
Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden,
Waschküchen, Speicher- und Trockenräume
Heizungsräume
Garagen
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Bei einer teilweisen oder kompletten Nutzung als Ferienwohnung muss zusätzlich formlos
angegeben werden, an wie vielen Tagen der Mietbereich genutzt wurde (Eigennutzung,
Vermietung unentgeltliche Abgabe) und an wie vielen Tagen das Objekt leer stand.
Wird die Immobilie ganz oder teilweise an nahe Angehörige vermietet, prüft das Finanzamt die
Höhe der Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete, was sich auf die Absetzbarkeit
der Ausgaben für die Immobilie auswirken kann.
Die Zeile 9 ist für die Eintragung der Mieteinnahmen für Wohnraum vorgesehen. Andere
Mieteinnahmen (z. B. Werbeflächen an der Fassade oder Garagen, soweit sie nicht zusammen
mit Mietraum vermietet werden) müssen später in Zeile 16 eingetragen werden. In Zeile 9
tragen Sie die Kaltmiete ein. Betriebskostenvorauszahlungen werden später in Zeile 13
eingetragen. Hat der Mieter die Dezembermiete bis zum 10.01.2016 bezahlt oder die
Januarmiete nach dem 22.12.2015, sind sie noch dem Jahr 2015 zuzurechnen.
Nun müssen Sie in Zeile 10 noch die Wohnungsanzahl und die entsprechende Größe in
Quadratmetern angeben.
Wenn Sie Gewerberäume vermietet haben (dazu gehören auch Büroräume, Arztpraxen,
Lagerhallen und Ähnliches), müssen Sie diese Einnahmen in Zeile 11 eintragen. Hier werden
aber nicht Garagenmieten eingetragen (diese kommen in Zeile 16).
Wenn Sie an Angehörige vermietet haben, wird dies in Zeile 12 eingetragen.
Zeilen 13 bis 24
In den Zeilen 13 und 14 sind die jeweiligen Umlagen der Mieten aus den Zeilen 9, 11 und 12 zu
erfassen. Hier werden nur die Netto-Umlagen berücksichtigt. Etwaige Erstattungen müssen
hiervon abgezogen werden. Die Zahlungen werden nicht mehr nach Etagen aufgegliedert
sondern in einer Summe eingetragen. Achten Sie darauf, dass Sie Zahlungen von Angehörigen
in Zeile 14 eintragen.
In Zeile 15 tragen Sie etwaige Mietvorauszahlungen für das Jahr 2016, Mietnachzahlungen aus
Jahren vor 2015 und eventuell erhaltene Baukostenzuschüsse ein.
Die Zeile 16 dient zur Erfassung der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und
Boden und ähnliche Einnahmen. Wie bereits zu Zeile 9 erläutert, müssen Sie hier aber nichts
eintragen, wenn beispielsweise mit einer Wohnung eine Garage vermietet wurde.
Die Zeilen 17 und 18 dienen zur Erfassung der Umsatzsteuer. Vereinnahmte Umsatzsteuer
(Mehrwertsteuer) wird in Zeile 17 eingetragen. Die vom Finanzamt bereits erstattete
beziehungsweise verrechnete Umsatzsteuer wird in Zeile 18 eingetragen. Dies kommt aber
meist nur zum Tragen, wenn Sie gewerbliche Räume vermietet und zur Umsatzsteuer optiert
haben.
Mussten Sie Umsatzsteuer nachzahlen, müssen Sie die Nachzahlung auf Seite 2 in Zeile 48
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eintragen.
Wichtig
Wenn Sie eine Photovoltaikanlage betreiben und Strom in das öffentliche Netz einspeisen,
erzielen Sie (nach Abzug der Kosten) Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Diese werden nicht
in der Anlage V sondern in der Anlage G erfasst.
Zeile 19 wird zur Erfassung von öffentlichen Zuschüssen verwendet. Diese Zuschüsse werden
insgesamt in Zeile 19 erfasst. Der Anteil, der auf Wohnraum entfällt, den Sie selbst nutzen oder
unentgeltlich zur Verfügung stellen, wird dann in Zeile 20 erfasst. Das Ergebnis (Summe aus
Zeile 19 abzüglich Summe aus Zeile 20) wird dann ganz rechts in Zeile 20 eingetragen.
In Zeile 19 gehören eventuell auch die Guthabenzinsen aus vorhandenen Bausparverträgen.
Diese müssen dann erfasst werden, wenn Sie einen Bausparvertrag zur Finanzierung von
Grundstückskäufen, für einen Hausbau oder für Umschuldungen verwenden wollen und
deshalb eine Vorfinanzierung oder Zwischenfinanzierung erfolgt. Die Schuldzinsen dürfen
jedoch nicht mit den Guthabenzinsen verrechnet werden.
Wichtig
Zuschüsse zu Anschaffungs- und Herstellungskosten müssen in Zeile 52 erfasst werden und
sind aus den Werten der Zeile 19 herauszurechnen. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwendungen
und andere Aufwendungszuschüsse werden jedoch in Zeile 19 erfasst.
In Zeile 20 können Sie den Anteil der Zuschüsse geltend machen, der auf Ihre Wohnung
entfällt, wenn Sie selbst in der ansonsten vermieteten Immobilie wohnen.
In den Zeilen 21 bis 23 sind dann die entsprechenden Endsummen nach den Angaben des
Formulars einzutragen.
In Zeile 24 wird das Ergebnis aus Zeile 23 auf den Steuerpflichtigen und seinen Partner verteilt,
wenn Sie die Anlage zusammen mit Ihrem Partner abgeben. Dies ist für Sie besonders wichtig,
da hierdurch entstandene Verluste korrekt (steuermindernd) dem jeweiligen Partner zugeordnet
werden können.
Zeilen 25 bis 29
Die Zeilen 25 bis 29 müssen nur ausgefüllt werden, wenn Sie
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einer Bauherrengemeinschaft angehören,
zu einer Grundstücksgemeinschaft gehören oder
Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds besitzen.
Eine Grundstücksgemeinschaft können beispielsweise Erbengemeinschaften sein. Angaben in
diesem Bereich sind bei Ehepaaren getrennt in den einzelnen Zeilen zu machen. Liegen Ihnen
für Ihren Immobilienfonds noch keine konkreten Werte vor, dürfen Sie diese schätzen.
Wichtig
Verlangt Ihr geschlossener Immobilienfonds von Ihnen Nachschüsse und will das Finanzamt die
Verluste nicht anerkennen, verweisen Sie auf das Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom
15.12.2009 (Aktenzeiche 2 K 247/08). Dort wurde festgestellt, dass ein geschlossener
Immobilienfonds grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit
Überschusserzielungsabsicht gehört.
Zunächst werden in den Zeilen 25 bis 27 die Einkünfte aus der Beteiligung angegeben. Bei
geschlossenen Immobilienfonds werden die Einkünfte in Zeile 28 und die steuerlichen Verluste
in Zeile 29 angegeben. Die Angaben in den Zeilen 28 und 29 müssen sich auf das gleiche
Modell beziehen, da Verluste nur mit den Einnahmen des gleichen Modells verrechnet werden
dürfen.
Zeilen 31 und 32
Diese Zeilen müssen Sie nur beachten, wenn Sie neben den Einnahmen aus der Gewerbeoder Wohnraumvermietung andere Miet- oder Pachteinnahmen erzielt haben. In Zeile 31 geht
es um die Einkünfte aus einer Untervermietung. Diese müssen auf einem gesonderten Blatt
nach folgendem Schema berechnet werden:
Höhe der eingenommenen Untermiete
- abzüglich Anteil der auf die untervermieteten Räumlichkeiten entfallenden Miete
- abzüglich der gesondert aufgelisteten Werbungskosten
= in Zeile 31 einzutragende Gesamtsumme
Jährliche Einnahmen von bis zu 520 Euro müssen Sie nicht angeben.
Welche Einnahmen in Zeile 32 erfasst werden müssen, ergibt sich aus dem vor den zu
ergänzenden Feldern stehenden Text. Die Erläuterungen zu den hier gemachten Angaben
erfolgen formlos auf einem beizufügenden Blatt, auf dem auch die Werbungskosten
aufzuführen sind. In Zeile 32 wird lediglich der Ertrag nach Abzug der Werbungskosten
angegeben.
Wichtig
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Wenn Sie bewegliche Gegenstände aus Ihrem privaten Vermögen vermieten, handelt es sich
um sonstige Einkünfte, die erst steuerpflichtig werden, wenn pro Jahr mehr als 296 €
eingenommen werden.
Werbungskosten: Zeilen 33 bis 51
Wir kommen nun zu den Angaben über die Ihnen entstandenen Werbungskosten, die in den
Zeilen 33 bis 49 eingetragen werden. Werbungskosten sind die Kosten, die Sie von Ihren
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Hierzu gehören letztlich alle
Kosten, die Ihnen entstanden sind, um die Mieteinnahmen zu erzielen. Also beispielsweise die
Kreditzinsen beim Erwerb einer Immobilie (Kosten für Kreditzinsen) oder die Kosten für den
Erhalt der Immobilie (Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungskosten) und sonstige, mit der
Immobilie in Zusammenhang stehende Kosten (Notargebühren, Abschreibungen usw.).
Um Werbungskosten geltend zu machen, müssen Sie noch keine Einnahmen aus Vermietung
oder Verpachtung erzielt haben. Es genügt, dass Sie die Absicht, vermieten zu wollen,
nachweisen können (beispielsweise mit Hilfe von Anzeigen in der Presse oder einem Auftrag an
einen Makler). Können Sie dies nicht, dürfen Sie auch keine Kosten geltend machen.
Bei den Werbungskosten ist das Finanzamt ausnahmsweise auch mal großzügig. Sowohl im
Jahr, in dem Sie beispielsweise ein Grundstück erwerben, als auch in den beiden folgenden
Jahren wird man Werbungskosten anerkennen. Sie sollten allerdings in dieser Zeit schon
Maßnahmen getroffen haben, die darauf schließen lassen, dass Sie wirklich bauen wollen (z. B.
einen Bauantrag stellen). Tun Sie das nicht, gibt es nur einen "vorläufigen Steuerbescheid“ der
jederzeit geändert werden kann.
In den Zeilen 33 bis 34 geht es um die sogenannte AfA (Abschreibung für Abnutzung). Hier
können Sie einen Prozentsatz des Anschaffungswertes beziehungsweise der
Herstellungskosten Ihrer Immobilie geltend machen. Aber Sie können nur Kosten für
Abnutzbares ansetzen. Deshalb können Sie die Kosten für das Grundstück nicht abschreiben,
da es sich nach Meinung des Gesetzgebers nicht abnutzen kann.
Aus diesem Grund ist es für Sie von Vorteil, wenn Sie beim Kauf einer Immobilie im
Notarvertrag getrennt ausweisen, welche Kosten für die Immobilie und welche für das
Grundstück anfallen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden. Es sei denn, Sie haben
Fantasieangaben gemacht – aber da würde der Notar schon nicht mitspielen. Es kann durchaus
sein, dass sich Ihr Finanzamt in dieser Frage auf einen anderen Standpunkt stellt. Verweisen
Sie dann auf ein Urteil, das der Bundesfinanzhof bereits Ende Juli 2004 gefällt hat (BFH-Urteil
vom 27. 7. 2004 - Aktenzeichen IX R 54/02). Zwar ging es hier um einen thematisch etwas
anderen Fall, aber dennoch hält das Gericht bereits im Leitsatz fest, dass "die von den
Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises ... der Besteuerung zugrunde zu
legen" ist.
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Haben Sie die Aufteilung nicht bereits im Notarvertrag festgehalten, arbeiten manche
Finanzämter mit Vordrucken, um die Kaufpreisaufteilung festzulegen. Dabei werden Sie sich
aber in nahezu allen Fällen schlechter stehen als bei der notariell vertraglich geregelten
Variante, denn der Fiskus fragt dann nicht mehr lange nach, sondern legt den Wert des
Grundstücks nach seinen Erfahrungen in Form eines Prozentsatzes des Gesamtpreises fest.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die von Ihnen gekaufte Immobilie besonders luxuriös und
deshalb teurer ist, was den Grundstücksanteil an den Gesamtkosten mindern müsste. Wie sich
das auswirkt, zeigt folgendes Beispiel: Nehmen wir an, zwei Gebäude in der gleichen Gegend
werden für 360.000 Euro und 600.000 Euro erworben, wovon der Preis für Grund und Boden in
beiden Fällen 100.000 Euro ausmacht. Dies wurde aber in den Notarverträgen nicht verankert.
Das Finanzamt legt den Grundstückswert in dieser Gegend mit 33,3 % des Kaufpreises fest.
Bei der Immobilie für 360.000 € können Sie deshalb nicht mehr 260.000 € abschreiben,
sondern nur noch 240.000 €, also 20.000 € weniger. Bei der Immobilie für 600.000 € ist es noch
schlimmer. Hier können Sie statt 500.000 € nur noch 400.000 € über die Abschreibung
steuersenkend geltend machen.
In den Zeilen 33 und 34 gibt Ihnen das Finanzamt die Abschreibungsarten vor. Die in Zeile 33
an zweiter Stelle genannte "degressive" Abschreibung ist heute nicht mehr möglich. Sie galt nur
für Immobilien, die vor 2006 gekauft oder für die vor 2006 ein Bauantrag gestellt wurde.
Im Normalfall schreiben Sie linear ab. Das bedeutet, dass jedes Jahr der gleiche Prozentsatz
abgeschrieben wird. Bei Neubauten und gekauften Immobilien, die nach 1924 fertiggestellt
wurden, können Sie jährlich 2 % absetzen. Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, dürfen
Sie mit 2,5 % abschreiben. Damit geht man bei den Immobilien von einer Nutzungsdauer von
entweder 50 oder 40 Jahren aus. Können Sie nachweisen, dass die Nutzungszeit kürzer sein
wird (z. B. Gutachten, das die Bausubstanz eine Nutzung von maximal 30 Jahren zulässt), sind
auch höhere Abschreibungssätze denkbar.
Wenn Ihr Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt, sich in einem sanierungs- oder
städtebaulichen Entwicklungsgebiet nach § 7 h Einkommensteuergesetz befindet, können Sie
auch einen Antrag auf erhöhte Abschreibung (bis zu 9 % pro Jahr!) beim Finanzamt stellen.
Gleichzeitig sollten Sie dann eine Bescheinigung der Kommunalverwaltung oder des
Denkmalamts vorlegen. Haben Sie einen Zuschuss vom Landesdenkmalamt erhalten, müssen
Sie die entsprechende Bescheinigung ebenfalls beim Finanzamt vorlegen. Diese Abschreibung
wird dann in Zeile 34 eingetragen. Natürlich können Sie dann keine Abschreibungen in Zeile 33
mehr vornehmen.
Die Zeile 35 dient zur Erfassung von Abschreibungen auf Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude
sind. Deshalb können wir sie hier vernachlässigen.
In Zeile 36 tragen Sie die von Ihnen gezahlten Zinsen für Darlehen ein, die Sie für den Bau oder
Kauf der Immobilie aufgenommen haben. Sie können hier nur die Zinsen absetzen, weil das zur
Verfügung gestellte Kapital in den Bau oder Kauf geflossen ist und über die Abschreibung
verrechnet wird.
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In Zeile 37 können Sie die Geldbeschaffungskosten absetzen. Hierzu gehören beispielsweise
die Notar- und Grundbuchkosten zur Eintragung einer Grundschuld, um das Darlehen
abzusichern.
Sogenannte "dauernde Lasten" können Sie in Zeile 38 geltend machen – aber nur dann, wenn
diese vor dem 1. 1. 2008 entstanden sind. Neuere dauernde Lasten erkennt der Fiskus nicht
mehr an. Eine "dauernde Last" wäre es beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie kaufen und
einen Einmalbetrag plus eine Rente an den Verkäufer zahlen. Wurde die Vereinbarung noch
2007 getroffen, können Sie diese weiterhin geltend machen. Ab 2008 geht das – wie bereits
geschildert – nicht mehr.
In Zeile 39 können Sie die gesamten Erhaltungsaufwendungen absetzen, die im Steuerjahr
entstanden sind. Darunter versteht man alle Kosten, die für die Instandhaltung oder –setzung
der Immobilie aufgewandt werden. Soweit sich die Kosten dem vermieteten Immobilienbereich
direkt zuordnen lassen, können Sie diese auch direkt absetzen.
Anders sieht es aus, wenn es Kosten sind, die nicht direkt zugerechnet werden können. Wenn
Sie dann eine Wohnung innerhalb der Immobilie selbst nutzen, müssen Sie den auf Ihre
Wohnung entfallenden Anteil von den Aufwendungen abziehen. Diesen Teil dürfen Sie nicht
absetzen. Den verbleibenden – absetzbaren – Anteil tragen Sie in Zeile 40 ein.
Beispiel: Sie lassen in einer der Mietwohnungen neue Fenster einbauen. Die Kosten können
sofort als Erhaltungsaufwand zu 100 % abgesetzt werden. Lassen Sie aber das Dach neu
decken und Sie bewohnen im Haus eine eigene Wohnung, deren Wohnfläche 20 % der
gesamten Immobilienwohnfläche ausmacht, müssen Sie auch 20 % der Kosten für die
Dachdeckerarbeiten abziehen. Nehmen wir an, die Dachdeckerarbeiten haben 30.000 Euro
gekostet. Dann tragen Sie in Zeile 40 im ersten Feld die Gesamtsumme (30.000 Euro) ein. In
das nächste Feld tragen Sie dann den Prozentsatz ein, der auf Ihre eigene Wohnung entfällt
(20 %, also 6.000 Euro). Im dritten Feld tragen Sie dann den noch absetzbaren Betrag von
24.000 Euro (80 % von 30.000 Euro) ein.
Für die verhältnismäßig zugeordneten Kosten (Zeile 40) sollten Sie eine Aufstellung beifügen,
aus der die Rechnungsdaten, die ausgeführten Arbeiten und der Gesamtrechnungsbetrag
ersichtlich sind.
Bei größeren Ausgaben können Sie diese auch auf bis zu 5 Jahre verteilen. Hierfür stehen
Ihnen die Zeilen 41 bis 45 in der Anlage V zur Verfügung. Glücklicherweise hat der
Gesetzgeber offen gelassen, wann man von einem größeren Erhaltungsaufwand ausgehen
kann. Sie können das also prinzipiell selbst entscheiden. Doch wo liegt hier der Vorteil für Sie?
Wenn Sie im Steuerjahr bereits so viel absetzen konnten, dass sich weitere Kosten für Sie nicht
positiv auswirken würden, können Sie hier die Aufwendungen auf andere Jahre verteilen. Sie
müssen allerdings von vorneherein festlegen, auf wie viele Jahre Sie den Betrag verteilen
wollen. Nehmen wir noch einmal unser Beispiel: Die Dachdeckerarbeiten haben 30.000 Euro
gekostet (der Einfachheit halber nehmen wir jetzt an, dass Sie nicht in der Immobilie wohnen).
In Spalte 41 tragen Sie zunächst die Gesamtsumme von 30.000 Euro ein. In dem darauf
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folgenden Feld tragen Sie den Betrag ein, den Sie im Steuerjahr absetzen wollen. Planen Sie
die Abschreibung über fünf Jahre, tragen Sie hier also 6.000 Euro ein. Soll der Gesamtbetrag
über 2 Jahre abgeschrieben werden, müssen Sie hier 15.000 Euro eintragen.
Sie müssen aufpassen, dass Sie keine Anschaffungs- oder Erhaltungskosten mit abrechnen,
denn diese dürfen Sie nicht geltend machen. Die Anschaffungskosten werden grundsätzlich
über die AfA steuerlich abgewickelt.
Dabei gilt die Faustregel, dass immer, wenn etwas ersetzt oder verbessert wird, von
Erhaltungskosten ausgegangen werden kann. Außerdem gibt es eine "Geringfügigkeitsgrenze"
von 4.000 Euro netto (also ohne Mehrwertsteuer).
Addieren Sie hierzu die Erhaltungs-, Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne
Mehrwertsteuer. Liegt die Gesamtsumme unter 4.000 Euro, dürfen Sie den gesamten Betrag
direkt abschreiben, ohne zwischen den einzelnen Kostenarten zu unterscheiden. Aber der
Fiskus ist auch nicht dumm. "Strecken" Sie eine Baumaßnahme, damit Sie in jedem Jahr unter
der 4.000-Euro-Grenze bleiben, rechnet das Finanzamt die Werte zusammen – und schon
liegen Sie über der Grenze.
Der anschaffungsnahe Aufwand
Auch darauf müssen Sie achten. Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eines
Hauses mehr als 15 Prozent für Reparaturen aus, spricht der Fiskus vom "anschaffungsnahen
Aufwand". Das bedeutet, dass die Kosten nicht als Erhaltungsaufwand anerkannt werden und
deshalb nicht direkt abgeschrieben werden können. Sie müssen die Kosten dann den
Anschaffungskosten zuschlagen und über die AfA steuerlich geltend machen. Sie müssen hier
sehr aufpassen, denn selbst wenn Sie in den ersten beiden Jahren mit Ihrem Steuerbescheid
die Kosten als Erhaltungsaufwand anerkannt bekamen, hat die Sache einen Schönheitsfehler:
Die Bescheide ergehen als "nicht bestandskräftig". Das heißt, wenn Sie im dritten Jahr die
15-Prozent-Grenze überschreiten, werden Ihre Steuerbescheide der vorangegangenen Jahre
entsprechend rückwirkend geändert.
Hat allerdings das Hochwasser den Keller ruiniert oder der Sturm das Dach abgedeckt, können
Sie die dadurch notwendigen Reparaturen durchführen, ohne Angst zu haben: Sie werden bei
der Berechnung der 15-%-Grenze nicht hinzugerechnet.
Wie bereits geschildert, müssen Herstellungskosten immer über die AfA steuerlich abgewickelt
werden. Doch was sind Herstellungskosten? Solange die Baumaßnahme läuft, ist das klar. Aber
was, wenn das Haus fertig ist – können auch dann noch Herstellungskosten anfallen? Die
Antwort lautet – für Sie vielleicht ein wenig überraschend – ja!
Wird der Wert der Immobilie durch Ihre Maßnahmen erheblich gesteigert, müssen Sie leider
damit rechnen, dass das Finanzamt hierin tatsächlich noch Herstellungskosten sieht, die Sie nur
abschreiben nicht aber absetzen dürfen. Leider gibt es hier keine verbindliche Regelung. Bei
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aufwendigen Elektro-, Heizungs- oder Sanitärinstallationen müssen Sie aber beispielsweise
damit rechnen, dass Sie diese nur abschreiben und nicht mehr absetzen können.
Dabei spielt der Standard Ihres Hauses eine wichtige Rolle. Handelt es sich um eine Immobilie
mit "sehr einfachem", "mittlerem" oder "sehr anspruchsvollem" Standard? Wenn die Maßnahme
dazu führt, dass Sie in der Standard-Festlegung eine Stufe nach oben rutschen, geht man auch
von Herstellungsaufwand aus, der nur abgeschrieben werden kann. Die Standards werden
nach dem Standard der Elektro- und Sanitärinstallationen sowie der Heizungsanlage und den
Fenstern folgendermaßen festgelegt:
Sehr einfacher Standard: Installationen und Heizungsanlage entsprechen nur den
Mindestanforderungen und/oder sind technisch überholt. Fenster in einfachster Ausführung.
Mittlerer Standard: Installationen der Immobilie entsprechen den üblichen bis höheren
Ansprüchen. Für die Heizungsanlage gilt das Gleiche. Fenster in einfacher Ausführung.
Sehr anspruchsvoller Standard: Installationen liegen über dem üblichen Standard, es werden
besonders hochwertige Materialien verwendet.
Alle bis jetzt noch nicht angesprochenen absetzbaren Kosten tragen Sie nun in den Zeilen 46
bis 48 ein. Zu den einzelnen Zeilen finden Sie im Formular bereits Beispiele, was Sie hier
eintragen können. Setzen Sie so viel wie möglich ab. Besser die eine oder andere Position wird
vom Finanzamt nicht anerkannt, als dass Sie eine vergessen hätten.
Wichtig
So können Sie hier alle Betriebskosten ansetzen, egal ob diese auf den Mieter umgelegt
werden können oder nicht. Natürlich müssen Sie dann aber auch die Vorauszahlungen der
Mieter in den Zeilen 12 und 13 eingetragen haben. Hier dürfen Sie jetzt auch die Nebenkosten
ansetzen, die Sie nicht auf den Mieter übertragen haben (vielleicht weil Sie einfach im
Mietvertrag vergessen wurden).
Die Kosten für den Hausmeister können Sie auch absetzen. Aber dann prüft das Finanzamt
natürlich, ob der Hausmeister ebenfalls seine Einkünfte aus der Tätigkeit versteuert. Am
einfachsten ist es, wenn Sie den Hausmeister als Minijobber anmelden.
Wichtig
Werden Sie selbst als Hausmeister in Ihrem Mietshaus tätig, können Sie Ihre Arbeit nicht als
Werbungskosten geltend machen. Eigenleistungen sind nämlich keine Werbungskosten! Leider
können Sie Eigenleistungen nicht in einen Geldwert umrechnen und absetzen. Fungieren Sie
also selbst als Hausmeister, gibt's keine Steuererstattungsmöglichkeit.
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Hier einige Werbungskosten, die häufig vergessen werden:
Falls keine Belege vorgelegt werden, was sehr schade wäre, können Sie 110 Euro als
Pauschale geltend machen.
Ihre Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein können Sie als Werbungskosten geltend
machen.
Die Kosten für die Räumung einer Wohnung sind ebenfalls Werbungskosten.
Die Kosten für einen Anwalt oder einen Prozess bei Streitigkeiten, die im Zusammenhang
mit der Immobilie stehen (Mietstreitigkeiten, Handwerker-Auseinandersetzungen usw.)
können Sie ebenso geltend machen.
Kosten, die durch die Suche nach neuen Mietern entstehen (Inserate, Makler usw.) zählen
auch als Werbungskosten.
Für Fahrten zur Immobilie können Sie immerhin 30 Cent pro Kilometer geltend machen.
Sie können davon ausgehen, dass das Finanzamt vier Fahrten immer anerkennt.
Haben Sie in den Zeilen 10, 16 oder 17 Eintragungen vorgenommen, müssen Sie gezahlte und
verrechnete Umsatzsteuer in die Zeile 48 eintragen.
Wenn Sie jetzt alle Werbungskosten erfasst haben, können Sie diese addieren und die Summe
in Zeile 50 eintragen. Diese Summe müssen Sie dann noch auf der Vorderseite der "Anlage V"
in Zeile 22 eintragen.
In Zeile 51 werden die Vorsteuerbeträge (die Umsatzsteuerbeträge, die Sie gezahlt und von der
von Ihnen zu zahlenden Umsatzsteuer abgezogen haben) erfasst.
Abschließend müssen Sie in Zeile 52 noch angeben, ob Sie Zuschüsse zur Finanzierung Ihrer
Anschaffungs- und Herstellungskosten aus öffentlichen Mitteln erhalten haben oder diese
bewilligt wurden. Das dürfte aber nur in Ausnahmefällen (z. B. denkmalgeschützte Immobilien)
der Fall sein.
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