Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2003/04

Transcription

IMMOFINANZ
..
GESCHAFTSBERICHT
2003/2004
KENNZAHLEN
Kennzahlen der IMMOFINANZ
2003/2004
2002/2003
2001/2002
Unternehmenskennzahlen
Umsatz in Mio. EUR
102,0
75,2
60,8
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)1) in Mio. EUR
104,1
84,2
41,6
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)1) in Mio. EUR
93,4
74,6
26,5
Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR
50,6
50,6
31,6
1)2)
6,4
7,7
4,9
5,1
5,8
4,3
994,9
709,5
543,8
64,5
64,6
61,7
2.127,8
1.583,1
1.257,8
315
193
115
127
68
10
1.693.215
1.264.160
1.003.100
329.823
220.016
120.597
92,3
94,4
96,7
2.123,1
1.504,5
1.085,4
237,9
154,3
65,0
532,5
310,2
190,2
Gewinn je Aktie in EUR
0,34
0,37
0,20
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)1)
19,1
16,4
27,5
Ultimokurs der Aktie
6,49
6,01
5,52
201,4
153,8
123,1
1.307,0
924,6
679,3
Return on Equity (ROE)
in %
Return on Capital Employed (ROCE)1)3) in %
Eigenkapital in Mio. EUR
Eigenkapitalquote in
%5)
Bilanzsumme in Mio. EUR
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
Anzahl der Immobilien
davon in Beteiligungen4)
Nutzfläche in m
2
davon in
Beteiligungen4)
Vermietungsgrad in %
Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR
davon in
Beteiligungen4)
Investitionen in Mio. EUR
Börsekennzahlen
1)
Anzahl der Aktien in Mio.
Ultimo Börsekapitalisierung in Mio EUR
1)
2)
3)
1
Die Ermittlung der Kennzahl erfolgt auf Basis der Zahlen
gemäß Verkehrswertmethode nach IAS 40.
Konzernergebnis im Verhältnis zum gewichteten Eigenkapital.
NOPAT (Net Operating Profit After Tax) in Relation
zum Capital Employed.
4)
5)
Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in
den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Unternehmen sowie
die als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 konsolidierten Beteiligungen.
Die Eigenkapitalquote bemisst sich in Relation zum mit Verkehrswerten
angesetzten Vermögen.
I M M O F I N A N Z Geschäftsbericht 2003/2004
UNTERNEHMENSSTRUKTUR
Unternehmensstruktur
IMMOFINANZ
Immobilien Anlagen AG
IMMOWEST
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
100%
Immobilien Anlagen GmbH
100%
51%
Zahl der Immobilien
Nutzfläche gesamt in m
2
Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis in m
2
Nutzflächenanteil in %
Verkehrswerte in Mio. EUR
Verkehrswertanteil in %
IMMOFINANZ
IMMOAUSTRIA*
IMMOEAST
IMMOWEST
315
168
52
95
4.626.975
1.113.199
1.799.598
1.714.179
1.693.215
995.581
397.172
300.461
100,0
58,8
23,5
17,7
2.123,1
1.474,3
269,9
378,9
100,0
69,4
12,7
17,9
* inkl. zwei unter dem Dach der WIPARK AG angeordneten Garagen in Budapest
A u f g rund steuerlicher Überlegungen erfolgt die Anschaffung
der Immobilien nicht durch die IMMOFINANZ Immobilien
Anlagen AG direkt, sondern über Tochtergesellschaften,
d e ren Anteile die Gesellschaft hält. Diese rechtliche Kons t ruktion bietet die Möglichkeit, bestehende steuerliche
Begünstigungen optimal zu nützen. Die bei den österre i-
Stand 30.4.2004
chischen Tochtergesellschaften anfallenden Gewinne aus
Vermietung und Veräußerung von Objekten werden an die
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG ausgeschüttet
und können von dieser steuerf rei vereinnahmt werden.
Dadurch ergibt sich die Möglichkeit, diese Gewinne zu thesaurieren und wieder in weitere Immobilien zu veranlagen.
2
BRIEF AN DIE AKTIONÄRE
SEHR GEEHRTE
AKTIONÄRE
DER IMMOFINANZ!
Das Geschäftsjahr 2003/2004 war für die IMMOFINANZ,
und damit auch für Sie als Aktionär, ein erfolgreiches Jahr.
Unsere ambitionierten Ziele hinsichtlich Umsatz- und
Ertragssteigerung konnten wir ebenso wie das angestrebte
Wachstum unseres Immobilienportfolios erreichen und
sogar übertreffen. Umso mehr freut es uns, mit dem vorliegenden Geschäftsbericht Rechenschaft über das abgelaufene Wirtschaftsjahr legen zu können und die zukünftigen
Chancen der IMMOFINANZ und somit auch Ihres Investments zu skizzieren.
Mit zwei erfolgreich platzierten Kapitalerhöhungen – die
erste im Juni und die zweite im Oktober 2003 – flossen im
Berichtszeitraum rund EUR 282,5 Mio. liquide Mittel für
den weiteren Ausbau unseres Immobilienportfolios zu. Die
bislang größte Kapitalerhöhung unserer UnternehmensgeIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
schichte im Ausmaß von EUR 312 Mio. erfolgte kurz nach
Ablauf des Geschäftsjahres im Mai 2004. Wir betrachten
diese kräftige Nachfrage nach Aktien der IMMOFINANZ
als Vertrauensbeweis in unsere Unternehmensstrategie, insbesondere, weil bestehende Aktionäre bei allen drei Kapitalerhöhungen von ihrem Bezugsrecht für neue Aktien in
großem Umfang Gebrauch machten.
Durch diese Kapitalmarktmaßnahmen ist auch der Stellenwert der IMMOFINANZ an der Wiener Börse weiter
gestiegen: Im Kalenderjahr 2003 belegten wir in der Rangliste der umsatzstärksten Aktien der Wiener Börse den
achten Platz, noch vor Unternehmen wie VA Technologie
oder Mayr-Melnhof. Die Börsekapitalisierung der IMMOFINANZ per Stichtag 30. Juni beläuft sich auf bereits rund
EUR 1,67 Mrd.
7
Die Entwicklung der IMMOFINANZ-Aktie war per Stichtag 30.4.2004 ebenfalls ausgesprochen erfreulich. Mit einer
Kurssteigerung im Geschäftsjahr von 9,19%, die einer Vorsteuerrendite von 12,3% bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung entspricht, konnte nahtlos an die solide
Performance der Vorjahre angeschlossen werden; sie ist ein
weiterer eindrucksvoller Beleg für die hohe Ertragskraft,
Berechenbarkeit und Sicherheit, die die IMMOFINANZ
ihren Aktionären bietet. Das bestätigt auch der 1. Platz
beim Alternative Investment Award, den die IMMOFINANZ in den Kategorien mittel- und langfristige Performance erringen konnte. Die stark steigende Bedeutung und
Anerkennung, welche die IMMOFINANZ auch auf internationaler Ebene genießt, spiegelt die Aufnahme per 1. Juli
2004 in den GPR 15 wider. Europas exklusivster Immobilienindex umfasst die 15 wichtigsten Immobiliengesellschaften – davon nur acht aus Kontinentaleuropa.
Unsere operativen Anstrengungen galten deshalb auch im
Berichtsjahr dem weiteren Ausbau der wichtigsten Stärken
und Wettbewerbsvorteile der IMMOFINANZ: Risikominimierung durch sektorale wie regionale Diversifikation
unseres Immobilienbestands sowie das frühzeitige Erkennen und Nutzen von Chancen in neuen Märkten, die unsere
ausgezeichnete Ertragslage auch langfristig absichern. In
Summe investierten wir im Berichtsjahr direkt oder über
Beteiligungen rund EUR 532,5 Mio. Mit Stichtag
30.4.2004 verfügt die IMMOFINANZ über ein Immobilienvermögen mit einem Verkehrswert von EUR 2,1 Mrd.
Die Gesamtnutzfläche der 315 Objekte betrug 4.626.975 m2
(Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis: 1.693.215 m2).
Die wichtigste Investition in Österreich war der Kauf von
mittlerweile 96% der Reviva AG im Oktober des Berichtsjahres, wodurch 24 Objekte – davon 22 Zinshäuser –
erworben wurden. Mit der Akquisition eines Zinshausportfolios mit acht Top-Objekten, fünf davon im 1. Wiener
Gemeindebezirk, wurde der Anteil der Wohnflächen im
Gesamtportfolio wie geplant weiter ausgebaut. Günstige
Marktchancen ergaben sich aber auch in anderen Segmenten,
wie etwa bei der 50-prozentigen Beteiligung an einem Portfolio mit Fachmarktzentren im nördlichen Niederösterreich, darunter das knapp 29.000 m2 große Fachmarktzentrum Horn. Auch nach dem erfolgreichen Börsegang der
IMMOEAST Immobilien Anlagen AG im Dezember 2003
hält die IMMOFINANZ weiterhin 51% und damit die
bestimmende Mehrheit. Der Kurs der IMMOEAST ist seit
Erstnotiz bis zum 30.4.2004 um 4,75% gestiegen. Die
durch die Kapitalerhöhung zugeflossenen Finanzmittel in
8
Rennweg 54, Wien. Das bereits vorvermietete Objekt wird nach
Fertigstellung über rund 4.000 m2 Bürofläche verfügen.
Höhe von rund EUR 30 Mio. wurden für weitere Akquisitionen in Zentral- und Osteuropa genutzt. In Tschechien
und Ungarn konnten wir die sektorale Risikostreuung
durch Beteiligungen an Wohnhausobjekten und Logistikflächen weiter optimieren. Durch eine Beteiligung an Globe
Trade Centre (GTC), einem der führenden Immobilienentwickler und -investoren in Mittel- und Osteuropa, sind wir seit
2003 auch auf dem wichtigsten Teilmarkt Polen gut vertreten.
Das GTC-Portfolio umfasst Büro- und Wohngebäude.
Neben dem Schwerpunkt in Polen hält die Gesellschaft auch
Objekte in Rumänien, Ungarn, Tschechien und Serbien. Mit
dem Kauf des Iride Business Park in Bukarest mit einer
Nutzfläche von 55.000 m2 ist der direkte Markteinstieg der
IMMOFINANZ im Land erfolgt. Die Investition ist das
größte Einzelengagement eines österreichischen Immobilieninvestors in Rumänien. Auch bei unserer Regionalholding
IMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
IMMOWEST, die unsere Immobilienobjekte in West- und
Südeuropa sowie das Engagement in den USA umfasst, kann
auf mehrere bemerkenswerte Zukäufe verwiesen werden.
Hervorheben möchten wir vor allem den Erwerb eines Portfolios in Frankfurt um EUR 80 Mio., der ein Musterbeispiel
für unsere antizyklische Investitionsstrategie darstellt: Der
Kaufpreis war wegen der 2003 sehr schlechten wirtschaftlichen Stimmung in Deutschland sehr günstig; die Objekte
sind zu 100% langfristig an Unternehmen wie Pepsi Cola,
UBS oder TNT vermietet, was einen stabilen Cash-flowZufluss gewährleistet.
Neben den zahlreichen Akquisitionen wirkte sich auch die
permanente Optimierung unseres Portfolios, etwa durch
die Verbesserung der Flächennutzung oder der Mieterstrukturen, positiv auf die Umsatz- und die Ertragsentwicklung
aus. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz um 35,6%
auf EUR 102,0 Mio. das EBIT nach der Verkehrswertmethode verbesserte sich um 23,7% auf EUR 104,1 Mio. Der
Gewinn pro Aktie beträgt EUR 0,34 nach EUR 0,37 im
Vorjahr. Der vom unabhängigen Sachverständigenausschuss ermittelte Verkehrswert aller Immobilien erhöhte
sich von EUR 1.504,5 Mio. auf EUR 2.123,1 Mio.
Der Unternehmenserfolg der IMMOFINANZ und damit
auch der Erfolg und die Sicherheit Ihres Investments ruht
auf einer – im wahrsten Sinne des Wortes – grundsoliden
Basis. Unser Ziel ist es, diese Basis nicht nur abzusichern,
sondern auch zu verbreitern. Mit dem Erwerb der BUWOG
im Juni 2004, der größten Akquisition unserer Unternehmensgeschichte, sind wir diesem Ziel einen großen
Schritt näher gekommen. Die rund 20.000 Wohnungen der
BUWOG stellen eine gänzlich neue Kategorie in unserem
auch bislang schon breit gefächerten Portfolio dar und werden einen wertvollen Beitrag zur Entwicklung der IMMOFINANZ liefern. Fortsetzen werden wir auch die regionale
Diversifizierung der IMMOFINANZ.
und Serbien prüfen wir derzeit auch intensiv Investitionsmöglichkeiten in weiteren Ländern Zentral- und Osteuropas wie etwa in den baltischen Staaten, aber auch in Russland. Aktuell stehen auch Projekte in Nordeuropa zur
Diskussion. Aufgrund der interessanten wirtschaftlichen
Perspektiven wird unser Investitionsschwerpunkt in den
nächsten Jahren vor allem in Zentral- und Osteuropa liegen.
Die bereits in den ersten Monaten des Geschäftsjahres
2004/2005 realisierten Investitionen sowie die Zukäufe,
die sich derzeit im Vorbereitungsstadium befinden, sichern
der IMMOFINANZ auch im laufenden Geschäftsjahr einen
soliden Wachstumskurs; das Immobilienvermögen zu Verkehrswerten sollte auf rund EUR 3.050,0 Mrd. steigen.
Zudem rechnen wir mit einem Umsatz von EUR 175,0 Mio.
Wien, im August 2004
Mag. Norbert Gertner
Mitglied des Vorstandes
MMag. Dr. Karl Petrikovics
Vorsitzender des Vorstandes
Neben unserer erfolgreichen Präsenz in Ungarn und Tschechien und den ersten Akquisitionen in Polen, Rumänien
9
HOCH HINAUS
HOCH
HINAUS
315 Immobilien bilden die Basis.
Aus dem Portfolio der IMMOFINANZ. Der Vienna City
Tower. Langfristig an die Republik Österreich vermietet.
10
HOCH HINAUS
Wie ein Unternehmen Meilensteine setzt? Ganz einfach,
indem am Ende des Geschäftsjahres 2003/2004 der Verkehrswert des Immobilienportfolios EUR 2.123,1 Mio.
übersteigt; eine Kapitalerhöhung um EUR 312 Mio. im Mai
2004 wegen starker Nachfrage vorzeitig beendet wird und
damit verbunden die Zahl der Aktionäre auf rund 60.000
steigt; das Unternehmen im renommierten MSCI World
Index von Morgan Stanley gelistet wird und sich unter die
Top-Fünf der kontinentaleuropäischen Immobilienunternehmen einreiht. Und das alles binnen zwölf Monaten.
Dank breitester Diversifikation, einer
klaren Strategie und der erfolgreichen
Zusammenarbeit mit ausgesuchten Partnern
zählt die IMMOFINANZ zu den
fünf größten börsenotierten Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas.
Das Unternehmen ist die IMMOFINANZ. Gründe zu feiern
gäbe es mithin zur Genüge. Ihr Vorstandsvorsitzender
Dr. Karl Petrikovics kommentiert die Entwicklung indes
nüchtern: „Während manche Mitbewerber derzeit unter
Problemen in dem einen oder anderen Teilmarkt leiden,
ernten wir die Früchte unserer seit Jahren konsequent umgesetzten Diversifikationsstrategie.“ Dabei gelten Immobilien ja eigentlich als brav. Wer vor zehn Jahren sein Geld
anstatt auf die Erfolge der neuen Technologien auf Gebäude
setzte, galt gleichsam als Sonderling. An den Börsen
wurde das Zeitalter der New Economy ausgerufen, mit dem
Versprechen, schnelles und großes Geld machen zu können.
Das Zeitalter war von kurzer Dauer, sein Ende heftig. Sicher,
geahnt haben viele, dass es sich bei den Internetfirmen nur
zu oft um heiße Luft, um virtuelle Werte handelte – die sich
schmerzhaft in höchst reale Verluste wandelten. Heute
wären sie froh, hätten sie ihr Geld in Immobilien investiert.
In jene Werte, die so brav schienen, dass kaum jemand
ihnen Augenmerk schenkte. Das hat sich gewandelt. Immobilien gelten in Zeiten wie diesen wieder als attraktiv. Bei
der jüngsten MSCI-Neugewichtung war der Immobiliensektor außergewöhnlich stark vertreten. „Das“, so Petrikovics, „spiegelt ganz klar die wachsende Bedeutung des
Immobilienbereichs für institutionelle und private Anleger
wider und deutet gleichzeitig auch an, welches Potenzial für
Immobilienaktien noch besteht.“ Nicht nur der wirtschaftlich schwierigen Zeiten wegen. Vor allem der Konstanz
ihrer Entwicklung wegen. Am Beispiel IMMOFINANZ
nimmt sie sich folgendermaßen aus:
Seit der Erstnotierung 1991 an der
Wiener Börse wurde kein einziges Jahr mit
einer negativen Performance geschlossen.
Im Gegenteil. Selbst in den Jahren der Börsenkrise 2001 bis
2003 – nach dem Platzen der New-Economy-Blase – legte die
Aktie zwischen 7,3% und 9,55% pro Jahr zu. Im langjährigen Schnitt, über eine Dekade hinweg betrachtet, beträgt
11
HOCH HINAUS
die jährliche Rendite sogar 10,34% und liegt damit deutlich über der Entwicklung der Vergleichsindizes. Die allgemeinen Aktienmärkte wurden ebenso übertroffen wie die Indizes für die Immobilienbranche oder der Rentenmarkt. So
kommt denn auch eine Analyse von LaSalle zu dem Schluss:
„Ein bemerkenswertes Charakteristikum der IMMOFINANZ
ist ihre Aktienperformance. In den vergangenen neun Jahren
sind die Kurse durchgehend gestiegen. Das macht IMMOFINANZ-Aktien zu einem sehr sicheren Investment für
Anleger, die mit limitiertem Risiko in Immobilien investieren wollen.“ „Gespür“ nennt Dr. Karl Petrikovics das.
Gespür für die Märkte und Entwicklungen. Nur mit Gespür
und Geschick lässt sich der erfolgreiche Auftritt alleine nicht
erklären. Dahinter steckt doch ein wenig mehr. Ein Mehr an
Strategie. Die klingt einfach, folgt man Petrikovics, wenn er
die Erfolgsgrundsätze der IMMOFINANZ knapp umreißt:
„Da ist zum einen die breite Streuung.“ Die IMMOFINANZ ist in den wichtigsten Märkten Europas sowie in
den USA vertreten. Mit einem ausgewogenen Mix der
Immobilienarten von Wohnen über Büros, Logistik und
Einkauf bis hin zu Garagen. „Dann verfolgen wir eine antizyklische Investitionspolitik“. Sprich, es wird frühzeitig zu
günstigen Konditionen in Wachstumsmärkte investiert. Die
übrigens auch in den bekannten und etablierten Märkten
liegen können, wie die letzten Investitionen in Deutschland
belegen. „Wir beteiligen uns an Top-Unternehmen.“
nur einige wenige zu nennen. Oder sie sucht sich CoInvestoren, Fonds und Pensionsgesellschaften wie Calpers.
„Und – unser Management erfolgt durch die Constantia
Privatbank.“ Ein glückliches Arrangement. Der Managementvertrag sichert der IMMOFINANZ das Know-how
hervorragender Experten, exzellente Geschäftskontakte
und den Zugang zu allen Finanzierungsmöglichkeiten einer
führenden Privatbank. Der Überblick klingt ebenso einleuchtend wie einfach. Die Herausforderungen manifestieren sich in den Details. Denn der Immobilienmarkt ist
vielfältig. Und er ist ständig in Bewegung. Wer hier reüssieren will, muss über intime Kenntnisse verfügen, muss
langfristig denken und planen. Das gilt im Übrigen auch für
die Anleger.
Um auf allen Märkten, vor allem jenen
jenseits der österreichischen Grenzen,
erfolgreich tätig zu sein, bedarf es des
richtigen Know-hows.
Und zu guter Letzt garantiert diese Strategie, dass man sich
in den jeweiligen Märkten schnell auf jene Geschäftsfelder
konzentriert, die ertragreich sind. Mit 30,8% Anteil stellen
die Büroimmobilien den größten Bereich im Portfolio der
IMMOFINANZ; der Anteil der renditenstarken Logistikflächen rangiert bei 14,4%, der Einzelhandel bei 13,3%,
Hotel und Freizeit bei 4,8%. Garagenflächen machen
22,1%, Wohnflächen 14,6% der Gesamtnutzfläche aus.
Auf letzteres Segment richtet die IMMOFINANZ seit
Darüber verfügen in der Regel führende lokale Immobilienunternehmen. An jenen, die bewiesen haben, dass sie zu den
besten auf ihrem Markt zählen, beteiligt sich die IMMOFINANZ. An Carlyle, Curzon, Heitman und Polonia – um
12
Eine Immobilienaktie ist eine
langfristige Anlage.
Auf drei Märkte konzentriert sich die IMMOFINANZ. Auf
den heimischen mit der IMMOAUSTRIA, auf Zentraleuropa mit der IMMOEAST und auf Westeuropa und die
USA mit der IMMOWEST. Das garantiert dreierlei: zum
einen die Verankerung in etablierten Märkten wie dem
österreichischen oder dem westeuropäischen, zum anderen
die Perspektiven auf dem viel versprechenden Markt im
Osten, der ungeheures Potenzial in sich birgt.
HOCH HINAUS
[oben]
Globe 3, Budapest. Eines der Büroobjekte der
IMMOFINANZ in Ungarns Metropole und zu mehr als 90%
an internationale und ungarische Unternehmen vermietet.
[links Mitte]
Grinzinger Straße, Wien. Das Zinshaus der
Extraklasse ist nur eines der 168 Objekte der IMMOFINANZ
in Österreich.
[unten links]
Dorotheum, Wien. Traditionsreiches Innen-
stadtpalais, ganz und gar auf das international renommierte
Auktionshaus Dorotheum abgestellt.
[unten rechts]
Kempinski Grand Hotel des Bains, St. Moritz.
Ein Schmuck- und Prachtstück in jeder Hinsicht mit ausgezeichneter Auslastung.
13
HOCH HINAUS
[oben]
West Gate, Budapest. Im Juli 2004 wurde dieses
Büro- und Gewerbeobjekt erworben, das derzeit über rund
12.500 m2 voll vermietete Fläche verfügt.
[unten]
Parkhaus Südbahnhof. Optimale Auslastung dank
optimaler Verkehrslage.
[rechte Seite]
Arpad Center, Budapest. Das im Jahr 2002
von der IMMOFINANZ erworbene Bürogebäude zählt rund
7.000 m2 modernste Fläche.
14
HOCH HINAUS
15
HOCH HINAUS
geraumer Zeit verstärkt ihr Augenmerk in Österreich. Und
sorgt mit dem Erwerb des Zinshausspezialisten Reviva
Ende 2003 für Aufsehen. Zielführend auch die Teilnahme am
so genannten Österreich-Konsortium aus IMMOFINANZ,
Raiffeisen Landesbank Oberösterreich, Wiener Städtische,
Hypo Oberösterreich und Oberösterreichische Versicherung,
das den Zuschlag bei der Privatisierung der Wohnbaugesellschaften des Bundes erhielt (siehe auch Seite 18).
„Zugegeben“, konzediert Dr. Petrikovics, „Investments in
Wohnungen gelten als langweilig: wenig Risiko, aber nur
geringe Chancen auf große Gewinne.“ Dann folgt ein Aber,
ein großes Aber. „Derzeit sind mit Wiener Wohn- und Zinshäusern rund 6% Rendite erzielbar und damit keineswegs
weniger als auf dem (weit risikoreicheren) Büromarkt.“ Die
Entwicklung war absehbar.
Der Wiener Büromarkt folgt einem Zehnjahreszyklus; zurzeit ist er gesättigt. Also verlagerte die IMMOFINANZ
schrittweise ihr Gewicht. Von 5,6% Wohnanteil im Jahr
2000 auf 14,6% zum 30.4.2004. „Wir gehen dabei äußerst
selektiv vor“, erläutert Petrikovics. „Das heißt, wir konzentrieren uns auf erstklassige Objekte in wirklich guten
Lagen. In Wien sind das zumeist neu errichtete Wohnobjekte und Zinshäuser in sehr gutem Zustand in innerstädtischer Lage oder in den Grünbezirken, wo kaum neuer
Wohnraum hinzukommt, dafür aber die Nachfrage stetig
steigt.“ Das beschränkt sich indes nicht alleine auf Wien.
Im texanischen Houston konnte bereits eine von drei
Apartment-Anlagen mit 60% Gewinn auf das eingesetzte
Kapital verkauft werden. Und über den Partner Heitman
Central Europe erwartet sich Petrikovics auch in den osteuropäischen Metropolen hohe Erträge aus Wohnanlagen.
„Wohnanlagen sind ein Herzstück des weiteren Wachs16
tums. Und wie Büro, Einzelhandel und Logistik oder
Garagen für ein breit diversifiziertes Immobilienunternehmen
unverzichtbar“, so Petrikovics. Diversifizierung, ein weiteres
IMMOFINANZ-Stichwort. Einer der Eckpunkte der Strategie.
Es gilt: Je breiter die Basis, die geschaffen
wird, desto geringer das Risiko.
Das gilt in Wien ebenso wie in Deutschland oder Frankreich, in Tschechien wie in Polen und Ungarn. Und es gilt
auch für die ausgewählten Märkte. Als Markt ist nur interessant, was als entwickelter Markt gelten kann. Wo es an
Volumina und an Interessenten nicht mangelt, wo Kauf und
Verkauf rasch möglich sind. Entwickelte Märkte, das ist in
Österreich etwa Wien, das sind Deutschland, Frankreich,
Italien, Spanien und natürlich die USA. Im Osten sind es
Prag, Budapest und Warschau, überhaupt Tschechien,
Ungarn und Polen. „Diese drei Länder sind am weitesten
fortgeschritten“, analysiert Petrikovics. „Hier gibt es eine
zufrieden stellende Nachfrage für hochwertige Büroimmobilien, Geschäfts- und Einkaufszentren. Länder wie die Slowakei hinken hier noch etwas hinterher.“ Was nicht bedeutet, dass sie nicht beobachtet würden. Oder dass die
IMMOFINANZ dort nicht auch aktiv würde. Im Mai 2004
wurde in Rumänien der Iride Business Park erworben.
Der frühe Einstieg der IMMOFINANZ
in den Ostmarkt – 1999 mit der WIPARK
in Ungarn – macht sich bezahlt.
Seit Dezember 2003 notiert die IMMOEAST an der Wiener
Börse und ist in ihrem Bereich die Nummer eins unter
Österreichs börsenotierten Immobilienunternehmen. Vor
allem im Osten verfolgt die IMMOFINANZ ihre inzwiIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
HOCH HINAUS
schen bewährte Strategie der engen Zusammenarbeit mit
lokalen Partnern. „Wir beteiligen uns aktiv an renommierten Immobilienunternehmen vor Ort, etwa in Prag und
Warschau. Wir wollen nicht nur interessante Anlageobjekte
erwerben, sondern uns in den jeweiligen Ländern den
direkten Zugang am Markt für weitere gute Gelegenheiten
schaffen“, sagt Petrikovics. Denn es sind die lokalen Partner, die über das Gespür für die lokale Situation verfügen,
das Petrikovics zufolge unabdingbar ist für den Erfolg.
„Mit dieser Strategie“, sagt er, „sind wir tatsächlich auf
allen Märkten genauso ,zu Hause‘, wie wir es seit nunmehr
15 Jahren in Österreich sind.“ Wer „zu Hause“ ist, weiß
denn auch, was wann zu tun ist.
Dass die IMMOFINANZ partout zu einem Zeitpunkt, da
die deutsche Wirtschaft anhaltend schwächelt, in Frankfurt
am Main mit einer Großinvestition von mehr als EUR 80
Mio. für vier langfristig vermietete Objekte mit insgesamt
60.000 m2 Nutzfläche von sich reden macht, erklärt sich
genau daraus. Deutschland ist zum einen ein entwickelter
Markt. Zum anderen verlagert sich durch die Osterweiterung der EU auch der Schwerpunkt des wirtschaftlichen
Geschehens geografisch etwas mehr von West nach Ost –
davon wird Deutschland mittelfristig profitieren. „Wir
haben lange abgewartet, bevor wir auf dem deutschen
Markt aktiv geworden sind“, erläutert Petrikovics. „Dass
wir jetzt zugeschlagen haben, entspricht genau unserer
antizyklischen Investitionsstrategie: Derzeit sind gewerbliche Immobilien in Deutschland zu außergewöhnlich
attraktiven Konditionen zu bekommen, und die Renditen
sind deutlich höher als etwa auf dem Wiener Büromarkt.
Einen besseren Einstiegszeitpunkt kann es kaum geben, und
mittelfristig wird sich die deutsche Wirtschaft garantiert
wieder erholen. Dann wird der Immobilienmarkt des wichIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
tigsten Finanzzentrums davon zweifellos besonders stark
profitieren.“ Kurz, Deutschland ist, bei aller momentanen
Schwäche, eine sichere Bank. Deutschland ist aber auch ein
Symbol. Denn bisher galt: Es gehen die Deutschen nach
Österreich und kaufen Immobilien.
Jetzt gehen die Österreicher nach
Deutschland und investieren in Immobilien.
Daran lässt sich der stete Aufstieg der IMMOFINANZ in
die europäische Top-Liga nachvollziehen. Begonnen hat sie
im Grunde genommen klein. So wie alle klein beginnen.
Auf sich aufmerksam macht die IMMOFINANZ erst
später: 1997 erwirbt sie den Vienna Business Park, im Jahr
darauf erfolgt der Spatenstich zum Vienna Twin Tower. An
der WIPARK Garagen AG beteiligt sie sich 1999 und übernimmt ein Jahr später 100% der Anteile. 2001 wird der
City Tower Vienna gekauft, das Projekt Palladium in Prag
angegangen und die Apartments in Houston in den USA
erstanden. 2002 wird das Grand Hotel Kempinski in St.
Moritz erworben.
Parallel dazu wird der Schriftzug IMMOFINANZ zu einem
Teil des Wiener Stadtbildes. Dezent auf blauen Tafeln oder
weithin sichtbar auf den Dächern ausgewählter Objekte.
Das sind äußere Zeichen des Erfolgs. Dezent gesetzte
Marken. Wichtiger, fundamentaler, ist ein anderer Ausweis
des Erfolgs. Kein österreichischer Immobilieninvestor ist
bekannter als die IMMOFINANZ. Man kennt sie, vertraut
ihr, man zeichnet ihre Aktien. Und die Meilensteine, die
erwartet man sich inzwischen schon von ihr.
17
GEWINN FÜR ALLE
GEWINN
FÜR ALLE
Der Immobilienbestand der BUWOG
eröffnet neue Dimensionen.
18
GEWINN FÜR ALLE
Mit dem Erwerb von rund 20.000 Wohnungen
der BUWOG wird die IMMOFINANZ
zu einem der größten österreichischen
Wohnungseigentümer und bringt mit dem
gemeinnützigen Bestand zudem ein neues
Segment in das umfangreiche Immobilienportfolio ein. Zum Vorteil der Aktionäre wie
der Mieter, betont IMMOFINANZ-Vorstand
Dr. Karl Petrikovics.
Die Spannung blieb aufrecht bis zum Schluss: Am 15. Juni
2004 gab Finanzminister Karl-Heinz Grasser bekannt, wer
den Zuschlag bei der Privatisierung der vier großen Wohnbaugesellschaften des Bundes erhält. Als Bieter waren
neben dem Österreich-Konsortium, dem neben der IMMOFINANZ auch die Raiffeisen Landesbank Oberösterreich,
die Wiener Städtische, die Hypo Oberösterreich und die
Oberösterreichische Versicherung angehören, zwei weitere
Konsortien angetreten. „Es war knapp“, kommentierte der
Finanzminister denn auch die Entscheidung, dem Österreich-Konsortium als Bestbieter den Zuschlag zu geben.
Damit wechseln rund 58.000 Wohnungen der vier Gesellschaften BUWOG, WAG, EBS und ESG den Eigentümer zu
einem Kaufpreis von EUR 961 Mio., wobei zusätzlich Darlehen in in Höhe von EUR 1,4 Mrd. übernommen wurden.
Für die IMMOFINANZ ist dieser 15. Juni ein historisches
Datum, erhält Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft doch die 20.000 Wohnungen umfassende
BUWOG, mit einer breiten Streuung über Wien und die
Bundesländer. Das ist in zweifacher Hinsicht bedeutsam.
Zum einen aufgrund der schieren Größe des Pakets, zum
anderen befinden sich die Wohnungen der BUWOG vor
allem in Wien, dem wichtigsten und attraktivsten Immobilienmarkt Österreichs. Die Liegenschaften der drei weiteren
Gesellschaften konzentrieren sich auf die Bundesländer.
Nach der endgültigen Abwicklung des BUWOG-Kaufs im
Herbst 2004 wird die IMMOFINANZ zu einem der größten
privaten Wohnungseigentümer der Republik. Zusätzlich
zum Alleineigentum an der BUWOG erhält die IMMOFINANZ noch die Mehrheit an der Villacher ESG mit rund
13.000 Wohnungen. „Es hat sich gezeigt, dass wir gut
getimt haben und damit gut vorbereitet waren“, kommentierte IMMOFINANZ-Vorstandsvorsitzender Dr. Karl
Petrikovics den Kauf. Und verwies auf die erst kurz zuvor
durchgeführte erfolgreiche Kapitalerhöhung. Der Abstand
des Gebots des Österreich-Konsortiums zu denen der weiteren Bieter dürfte Medienberichten zufolge äußerst knapp
gewesen sein. Dass sich die IMMOFINANZ im Rahmen
des Österreich-Konsortiums gegen zahlreiche in- und ausländische Mitbewerber durchsetzen konnte, bewertet Petrikovics als einen großen Erfolg. Ein Erfolg, der in den kommenden Jahren positiv zu Buche schlagen wird. „Mit einem
sorgfältig kalkulierten Angebot hat das Konsortium die vier
Wohnbaugesellschaften zu einem fairen Preis erworben.“
Neben den Wohnungen stellen auch die Flächenreserven
einen beachtlichen Wert dar, der entweder für ertragsstarke
Neubauten verwendet oder Gewinn bringend verkauft werden kann. Zu den aktuell in Vermarktung befindlichen Projekten der BUWOG gehören unter anderem die Hängenden
Gärten in der Wienerberg City (43 Eigentumswohnungen
mit zwei bis vier Zimmern) sowie Monte Laa / Carré Vert
am Laaerberg (91 geförderte Wohnungen mit zwei bis vier
Zimmern). „Die BUWOG“, so Petrikovics weiter, „ist eine
große Chance und Herausforderung. Die Erträge können
und müssen durch aktive Bewirtschaftung gesteigert werden. Diese Ertragssteigerung wird aber nicht durch Mieterhöhungen kommen – schließlich ist die IMMOFINANZ
selbstverständlich an Mietverträge gebunden –, sondern
durch die optimale Bewirtschaftung des Wohnungsbestands
und der Flächenreserven.“
Mit der BUWOG hat die IMMOFINANZ ein sehr breit
gestreutes Portfolio im Wohnbereich mit niedrigem Risiko
erworben. Als bedeutsam hebt Petrikovics zudem den Umstand hervor, dass die BUWOG-Bestände als „gemeinnützige“ Wohnungen innerhalb des IMMOFINANZ-Portfolios eine gänzlich neue Immobilienkategorie darstellen. „Der
BUWOG-Kauf ist ein Gewinn für alle“, führt Petrikovics
aus. „Für die Mieter, weil die IMMOFINANZ aus eigenem
Interesse dafür sorgen wird, dass die Objekte in Top-Zustand
sind und laufend modernisiert werden; für die IMMOFINANZ
und ihre Aktionäre, weil sie mit der BUWOG viele Jahre
stabile und gute Renditen erwirtschaften wird.“
19
GEBALLTES KNOW-HOW
GEBALLTES
Ein Managementvertrag
sichert erfahrene Branchen-Experten.
KNOW-HOW
20
GEBALLTES KNOW-HOW
[von links nach rechts]
Mag. Harald Heinzl, Dr. Martina Postl,
Dr. Edgar Rosenmayr, Dipl. Ing.
Mag. Christian Thornton, Thomas Hetz.
Günther Bukor, Peter Oesterle
Fachwissen ist wichtig. Fachwissen ist überlebenswichtig. Vor allem dann, wenn
man im Bereich des Immobilieninvestments
tätig ist. Die IMMOFINANZ sichert sich dieses Wissen durch einen Managementvertrag
mit der Constantia Privatbank.
Asset Manager der IMMOFINANZ keine gewöhnlichen
Asset Manager. Denn die IMMOFINANZ beschäftigt keine
eigenen Mitarbeiter.
„Mein Haus“, das hört man des Öfteren, spricht man mit
den Asset-Managern der IMMOFINANZ. Wobei das besitzanzeigende Fürwort in diesem Fall nicht wörtlich zu
nehmen ist. Es drückt vielmehr ein bestimmtes Verhältnis
zu einem Objekt aus, das sie betreuen. Ein hoher Grad an
Engagement ist herauszuhören, eine enge Verbundenheit
mit dem Unternehmen und auch Initiative. Dabei sind die
Wer für das Unternehmen Verantwortung für verschiedene
Objekte trägt, der tut dies als Mitarbeiter der Constantia
Privatbank. Möglich macht das der Managementvertrag
zwischen einer der führenden, auf Immobilien spezialisierten Privatbanken Österreichs und der IMMOFINANZ.
Die Constantia Privatbank stellt das gesamte Management,
beginnend mit dem Vorstand, die komplette Infrastruktur
sowie alle Mitarbeiter zur Verfügung. Konkret sind es über
50 an der Zahl, die sämtliche Unternehmensbereiche vom
Asset Management, dem Research, von der Betreuung der
Investitionen, dem Controlling, der Administration und
dem Rechnungswesen über Rechtsfragen bis hin zum Mar21
GEBALLTES KNOW-HOW
keting betreuen. Das Führungsteam wiederum rekrutiert
sich aus einigen der renommiertesten Immobilienexperten
Österreichs. Das birgt Vorteile in sich, von denen letztendlich die Aktionäre profitieren. Zum einen kann die IMMOFINANZ auf das umfangreiche finanztechnische Knowhow sowie die reichhaltige Dienstleistungspalette der
Constantia Privatbank zurückgreifen. Dafür wissen diese
ihre Anlage in gut geschulten Händen. Denn jedes Objekt
der IMMOFINANZ – gleichgültig, ob es sich dabei um eine
Direktinvestition handelt oder um ein Projekt mit lokalen
oder internationalen Partnern – wird von einem Asset
Manager betreut. Bei diesem laufen sämtliche relevanten
Informationen zusammen. Und er nimmt die Funktion des
Eigentümers wahr. Die Worte „mein Haus“ werden dadurch schon verständlicher. Wobei die Funktion des Eigentümers eine freilich eingeschränkte ist. Denn alle relevanten
Entscheidungen zu einer bestimmten Immobilie werden in
Absprache mit dem Vorstand der IMMOFINANZ getroffen.
Bei Gemeinschaftsprojekten mit Investorengruppen ist der
Vorstand in jenen Beiräten vertreten, die entsprechend der
vertraglichen Richtlinien Entscheidungen über Investitionen treffen. Diese Mischung aus finanztechnischem Knowhow und Immobilienfachwissen ergibt das Beste zweier
Welten. So hat die IMMOFINANZ direkten Zugriff auf die
jeweils besten Formen der Finanzierung. Beim aktiven
Finanzmanagement kann sich das Immobilienunternehmen
hundertprozentig auf die absolute Sachkenntnis der Privatbank verlassen. So ist sichergestellt, dass der Finanzierungsmix in Hinblick auf Fristigkeiten, Auswahl der
Währungen, Konditionen und Bindungsdauer eine ständige
Optimierung erfährt.
Mag. Brigitte Dübell, Mag. Daniel Riedl,
Dr. Brigitta Schwarzer, Mag. Michael Wurzinger.
Dank der permanenten Beobachtung
der Finanz- und Kapitalmärkte seitens
der Constantia Privatbank wird
der ideale Zeitpunkt für Finanzierungstransaktionen definiert.
Das heißt, es wird die optimale Kombination aus Laufzeiten, Währungen, Finanzierungsinstituten und -zeitpunkten sowie Zinssätzen gewählt und regelmäßig den
aktuellen Marktbedingungen angepasst. Auf dass auch
in Zukunft das gedeihliche Miteinander der beiden Partner
gewahrt bleibt.
22
GEBALLTES KNOW-HOW
Das Führungsteam rund um den
Vorstand der IMMOFINANZ
Diese Spezialisten der Constantia Privatbank stehen für ein Team von
über 50 Mitarbeitern, die für die IMMOFINANZ tätig sind.
Dipl. Ing. Günther Bukor
ASSET MANAGEMENT OSTEUROPA
Der ehemalige Geschäftsführer der Raiffeisen Property Invest zeichnet
für sämtliche Aktivitäten der IMMOFINANZ in den Hoffnungsmärkten Polen, Russland, Rumänien und Bulgarien verantwortlich.
Mag. Brigitte Dübell
ASSET MANAGEMENT ZINSHÄUSER & FACHMARKTZENTREN
Zuvor bei Palmers als Immobilienchefin tätig, leitet Mag. Dübell
nun den Zinshaus-Bereich der IMMOFINANZ.
Mag. Harald Heinzl
UNTERNEHMENSPLANUNG
Mag. Heinzl, der seit 1996 bei der Constantia Privatbank tätig ist, zeichnet bei der IMMOFINANZ für die finanzielle Planung verantwortlich.
Thomas Hetz
ASSET MANAGER DEUTSCHLAND
Für den Aufbau des Deutschland-Immobilienportfolios wurde Thomas Hetz vom größten deutschen Immobilienfonds, DEKA, zur
IMMOFINANZ nach Wien geholt.
und bereitet unter anderem den Markteintritt der IMMOFINANZ
in Bulgarien, Kroatien, Russland und im Baltikum vor.
Dr. Brigitta Schwarzer
RECHTSABTEILUNG
Die Spezialistin für Immobilienrecht war zuvor bei der KapschGruppe im Einsatz.
Mag. Christian Thornton
RECHNUNGSWESEN & CONTROLLING
Ursprünglich bei dem Wirtschaftsprüfer-Multi PriceWaterhouseCoopers tätig, wechselte Thornton zur Constantia Privatbank.
Mag. Michael Wurzinger
ASSET MANAGEMENT ÖSTERREICH
Mag. Wurzinger ist seit 1997 für Büroimmobilien verantwortlich. In
seine Zuständigkeit fällt unter anderem der Vienna Twin Tower.
Peter Oesterle
Oesterle war früher bei dem Baugiganten Philip Holzmann schon
für Osteuropa zuständig. Jetzt arbeitet er für die IMMOFINANZ,
wo er Ungarn, Tschechien, die Slowakei und Slowenien betreut.
Dr. Martina Postl
CORPORATE FINANCE
Dr. Postl, die vorher Vorstand bei top.equity und im Bereich der
Immobilienfinanzierung bei der RZB tätig war, zeichnet für Corporate Finance und Beteiligungen verantwortlich.
Mag. Daniel Riedl
ASSET MANAGEMENT ÖSTERREICH
Mag. Riedl, der für den Bereich Büro und somit unter anderem für
den City Tower Vienna verantwortlich ist, gehört seit 1996 zu den
Mitarbeitern der Constantia Privatbank.
Dr. Edgar Rosenmayr
Dr. Rosenmayr, der bis vor kurzem für die Immobilien-Investments
der EBRD (European Bank for Reconstruction and Development) in
Zentraleuropa verantwortlich war, verstärkt das Osteuropa-Team
Mag. Daniel Riedl,
Mag. Christian Thornton, Dr. Karl Petrikovics, Dr. Martina
Postl, Thomas Hetz, Peter Oesterle, Dr. Brigitta Schwarzer,
Dr. Edgar Rosenmayr, Dipl. Ing. Günther Bukor,
Mag. Norbert Gertner, Mag. Michael Wurzinger,
Mag. Harald Heinzl, Mag. Brigitte Dübell.
23
AUFBAUENDE WERTE
WERTE
AUFBAUENDE
Über das Erkennen,Vermehren und
Erhalten von Realitäten.
Immobilien zu bewerten, ist so einfach nicht.
Schon gar nicht, handelt es sich um Liegenschaften eines börsenotierten Unternehmens.
Ein Überblick über die wichtigsten Faktoren am Beispiel der IMMOFINANZ.
24
AUFBAUENDE WERTE
sind aber auch Projektentwicklungen in wirtschaftlich aufstrebenden Regionen, das Ausnutzen von Nischen und Tendenzen, das rechtzeitige Umschichten von einem Immobiliensegment in das nächste. Von Wohnimmobilien zu
Büros, von Garagen zu Logistikzentren beispielsweise.
Doch wenn die Frage nach dem Wert aufkommt, muss er zu
einem Stichtag auch präsentiert werden können. Gleichsam
als Leistungsnachweis. Das verlangt der Markt.
Die IMMOFINANZ verfolgt die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens durch konsequente und professionelle Bewirtschaftung des Immobilienbesitzes. Diese
kontinuierliche Wertsteigerung dokumentiert sich in den
jährlichen Gutachten des Sachverständigenausschusses für
Immobilienbewertung. Jährliche Abschreibungen auf die
Immobilien geben jedoch ein verzerrtes Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens
wieder, weil sie Wertsteigerungen der Liegenschaften durch
die angesprochene Bewirtschaftung und Optimierung der
Mietflächen und -erlöse gänzlich außer Acht lassen. Die
IMMOFINANZ, die seit dem Geschäftsjahr 2001/2002
den Konzernabschluss gemäß International Financial Reporting Standards (IFRS, vormals IAS) erstellt, bilanziert
weiterhin nach dem den österreichischen Gepflogenheiten
entsprechenden Anschaffungskostenmodell unter Berücksichtigung kumulierter Abschreibungen. Zusätzlich erfolgt
jedoch auch die Darstellung der Erfolgsrechnung nach der
nach IFRS alternativ zulässigen Verkehrswertmethode.
ENTWICKLUNG DER VERKEHRSWERTE
30.4.2004
30.4.2003
30.4.2002
30.4.2001
30.4.2000
30.4.1999
in Mio. EUR
„Verkehrswert“, das ist der vom Sachverständigenausschuss ermittelte Wert der Immobilien. So weit die Definition. Der Verkehrswert aber sagt darüber hinaus noch mehr
aus. Und er steht für eine Berechenbarkeit des Unternehmens im Sinne des Wortes. Er steht für die Ziele einer
Immobiliengesellschaft, gibt Auskunft darüber, ob sie diese
erreicht oder nicht.
Ziel der IMMOFINANZ auf lange Sicht gesehen ist es, eine nachhaltige Wertsteigerung
des Immobilienvermögens zu erreichen.
Das geht nur durch eine ebenso konsequente wie professionelle Bewirtschaftung der gesamten Liegenschaften. Das
mögen Zukäufe sein oder langfristige Vermietungen an
Kunden, die eine entsprechende Bonität aufweisen. Das
Gerade im internationalen Umfeld wird
die Verkehrswertmethode immer mehr zum
vorherrschenden Modell.
Insbesondere auch vor dem Hintergrund der zunehmenden
internationalen Aktivitäten der IMMOFINANZ und dem
damit verbundenen gestiegenen internationalen Interesse
hat sich die IMMOFINANZ zu diesem Schritt der größtmöglichen Transparenz entschlossen. Damit werden auch
die Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA), des Verbands der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas, befolgt, die eine entsprechende
Darstellung nach der Verkehrswertmethode anregen.
Nach dieser Methode wird anstelle der jährlichen aufwandswirksamen Abschreibung die gesamte Wertveränderung der einzelnen Liegenschaft erfolgswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Basis dieser Wertveränderung ist die Bewertung der Liegenschaft zum Bilanzstichtag durch den Sachverständigenausschuss, in die
25
AUFBAUENDE WERTE
REGIONALE
NUTZFLÄCHENVERTEILUNG
SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG
Stand 30.4.2004
Stand 30.4.2004
Freizeit / Hotel 4,8%
PKW-Stellplätze 12,4%
Bürofläche 30,8%
Wohnfläche 14,6%
IMMOAUSTRIA 58,8%
WIPARK 9,7%
IMMOWEST 17,7%
Logistik 14,4%
IMMOEAST 23,5%
Geschäftsfläche 13,3%
selbstverständlich nutzungs- und altersbedingte Wertminderungen einfließen. Konkret ein vereinfachtes Beispiel:
Wenn ein Gebäude besser, also teurer als im Vorjahr vermietet werden kann, so fließt in der Verkehrswertmethode die
daraus folgende Wertsteigerung in das Gutachten des
Sachverständigenausschusses ein, und zwar vermindert um
eine etwaige Wertminderung durch die Abnutzung
und / oder Alterung des Gebäudes. Im Falle der Anschaffungskostenmethode wird nur die Wertminderung durch
die Abschreibung berücksichtigt; also wirkt sich die höhere
Miete konkret in einem niedrigeren Wert aus, da einzig und
allein die Abschreibung berücksichtigt wird. Das ist der
Unterschied.
Bei der Verkehrswertmethode handelt es sich also um eine
realistische Erfolgsrechnung. Und betrachtet man die Entwicklung der Verkehrswerte der IMMOFINANZ über die
letzten Jahre, kann mit Fug und Recht von einer Erfolgsrechnung gesprochen werden.
Seit 1999 stiegen die Verkehrswerte
der IMMOFINANZ von EUR 459,4 Mio.
auf EUR 2.123,1 Mio. im Jahr 2004.
Das entspricht beinahe einer Verfünffachung des Wertes.
Ein beeindruckendes Ergebnis. Eines, das freilich ein wenig
26
in Relation gesetzt werden muss, in Relation zur Anzahl der
Immobilien. Verzeichnete die IMMOFINANZ 1999 gerade
einmal 40 Immobilien in ihrem Portfolio, so verdoppelte
sich die Zahl der Liegenschaften innerhalb zweier Jahre auf
80 und betrug am 30.4.2004 die stolze Anzahl von 315
Gebäuden. Mehr als 7,5-mal so viel wie vor fünf Jahren.
Das hat natürlich auch Auswirkungen auf den Verkehrswert, bestätigt aber zugleich eindrucksvoll den Erfolg der
Strategie der Immobiliengesellschaft. Die Strategie, die sich
mit den Begriffen Diversifizierung und Streuung schnell
umreißen lässt. Mit der Anzahl der Immobilien, mit den
zunehmenden Flächen, mit den steigenden Verkehrswerten
sinkt das Risiko für den Anleger. Die Immobilien verteilen
sich auf viele Standorte, Länder, ja Kontinente und auch
auf viele Sektoren – vom Büroobjekt bis zum Logistikzentrum, vom Einkaufszentrum bis zum Hotel. Breite Diversifizierung heißt: nicht alles auf eine Karte setzen, sondern
von vielen Standorten und vielen Sektoren profitieren. Der
im Berichtsjahr erreichte Umsatz von EUR 102,0 Mio. wird
in all diesen Ländern und Sektoren erwirtschaftet; im
nächsten Jahr wird ein Ansteigen auf EUR 175,0 Mio.
erwartet – konkrete Werte, beeindruckende Dimensionen.
Die Streuung wird anhand der Gewichtung der einzelnen
Sektoren ersichtlich: Zum Bilanzstichtag 30.4.2004 macht
der Bereich Büro 30,8%, Wohnen 14,6%, Logistik 14,4%,
Geschäft 13,3%, PKW-Stellplätze 12,4%, die WIPARK
AUFBAUENDE WERTE
ENTWICKLUNG ANZAHL
DER IMMOBILIENOBJEKTE
ENTWICKLUNG DER SEKTORALEN
NUTZFLÄCHENVERTEILUNG
inkl. Beteiligungen
vom Geschäftsjahr 1996/1997 bis 2003/2004
in % der Gesamtnutzfläche
100
90
80
70
Wohnfläche
60
WIPARK-Garagen
50
Geschäftsfläche
40
Freizeit / Hotel
30
20
Logistik
10
PKW-Stellplätze
9,7% und Freizeit / Hotel 4,8% aus. Die Verteilung kommt
nicht von ungefähr. Gerade der Anstieg der Logistik von
11,9% im Vorjahr auf nunmehr 14,4% weist nachhaltig
auf die wachsende Bedeutung dieses Zweigs für die IMMOFINANZ hin. Zugenommen hat auch das Segment Wohnfläche, während im Bereich Bürofläche eine rückläufige
Gewichtung initiiert wurde. Der Grund dafür ist in der
Umschichtung vor allem der Wiener Immobilien zu sehen.
Anstelle des Büromarkts setzt die IMMOFINANZ in der
Bundeshauptstadt seit Jahren vermehrt auf Wohnimmobilien in guten Lagen.
Das nennt man aktives Portfoliomanagement. Dabei wird
auf eine den Erfolg maximierende Verteilung der Liegenschaften geachtet. Nach geografischen Aspekten ebenso wie
nach verschiedenen Nutzungsarten, nach Alt- und Neubauten, nach vermieteten Objekten und Projekten in Bau. Die
entsprechenden Entscheidungen werden in Hinblick auf die
langfristige Ertragsabsicherung des Portfolios getroffen;
gleichzeitig gilt es auch, das Risiko zu minimieren. Aktives
Portfoliomanagement ist sozusagen die hohe Kunst des
Wissens um das Was, Wann, Wo, Wie und Warum. Stets auf
Grundlage umfangreicher Marktforschung und Analysen.
Denn auch in diesem Bereich gilt: Wissen ist Macht. Und sei
es nur die Macht, die richtige Entscheidung zu treffen.
Auch das schlägt sich letztlich im Verkehrswert nieder. Der
30.4.2004
30.4.2003
30.4.2002
30.4.2001
30.4.2000
30.4.1999
30.4.1998
Bürofläche
30.4.1997
30.4.2004
30.4.2003
30.4.2002
30.4.2001
30.4.2000
30.4.1999
0
volle Wert des Portfolios hat indes noch mehr Substanz.
Von grundlegender Bedeutung für die IMMOFINANZ und
ihre Anleger ist die hohe Mieterbonität.
Erst verlässliche Mieter – Mieter, die über
einen langen Zeitraum bestehen bleiben und
einen standortgerechten Mietzins zahlen
können – steigern den Wert der Immobilie.
Aber auch ein hoher Vorvermietungsgrad schlägt sich bereits bei einem Projekt in Entwicklung wertsteigernd nieder.
Wesentlich, um den Wert eines börsenotierten Unternehmens zu eruieren, ist zudem die Eigenkapitalquote. Gegenwärtig beträgt sie bei der IMMOFINANZ rund 64,5% (in
Relation zu den Verkehrswerten). Das ist ein solider, ein
grundsolider Eigenmittelanteil, der für das Unternehmen in
wirtschaftlich turbulenteren Zeiten – wie es die vergangenen Jahre waren – eine grundsätzliche Absicherung darstellt. Gleichzeitig ermöglicht er es der IMMOFINANZ,
Investitionsmöglichkeiten auch tatsächlich zu nutzen. Ganz
im Sinne der Strategie des antizyklischen Investierens.
Somit ist es die Summe dieser Werte vom Verkehrswert bis
hin zum Eigenmittelanteil, die den Wert des Unternehmens
IMMOFINANZ ausmacht.
27
INTERVIEW
28
INTERVIEW
SICHERHEIT & RENDITE
DURCH
BREITE STREUUNG
Vorstandsvorsitzender MMag. Dr. Karl Petrikovics
über die Anlagestrategie und Zukunftspläne der
IMMOFINANZ und die Chancen und Potenziale
der IMMOFINANZ-Aktie.
29
INTERVIEW
Herr Dr. Petrikovics, die IMMOFINANZ-Aktie weist seit
Jahren eine nur geringfügig schwankende Rendite auf. Ist die
Entwicklung des Immobilienmarkts so gleichmäßig, dass
man einfach jedes Jahr gleich viel verdient?
Die kontinuierlich hohen Renditen für unsere Aktionäre
sind eine der größten Stärken der IMMOFINANZ AG, und
wir sind schon ein wenig stolz, dass der Aktienkurs seit
mehr als einem Jahrzehnt so gleichmäßig nach oben klettert.
Selbstverständlich ist das nämlich keinesfalls, das beweist
schon der Blick auf andere Immobilienwertpapiere, die
diese Konstanz sehr oft vermissen lassen. Der Immobilienmarkt hat wie alle Wirtschaftsbereiche selbstverständlich
auch seine Schwankungen, mitunter sogar ziemlich starke.
Nehmen Sie etwa den österreichischen Büromarkt, der nach
einem enormen Boom einen markanten Einbruch erlitten
hat und sich erst jetzt wieder erholt. Die Stabilität der
IMMOFINANZ ist also nicht die „natürliche“ Folge einer
besonders stabilen Marktentwicklung, sondern sie ist das
Resultat eines aktiven Veranlagungsmanagements, das Risikominimierung, Diversifikation und Ertragsstabilität in den
Mittelpunkt stellt. Wir sehen es als unsere wichtigste
Managementaufgabe an, mit den Risiken und Marktschwankungen so umzugehen, dass wir einen möglichst
gleichmäßig wachsenden Unternehmensertrag erzielen, der
wiederum Voraussetzung für eine kontinuierliche Kursentwicklung der Aktie ist. Wir wissen auch, dass diese Stabilität von unseren Aktionären sehr geschätzt wird. Wer sich
an der IMMOFINANZ beteiligt, erwartet keine spektakulären Kursanstiege, sondern Jahr für Jahr Renditen, die
deutlich über den Gewinnen liegen, die mit ähnlich risikoarmen Alternativveranlagungen erzielt werden könnten.
Wie setzt man das Ziel „Risikominimierung“ konkret um?
Wie kann man auch dann gut verdienen, wenn der Immobilienmarkt schwach ist?
Der Schlüsselbegriff lautet Diversifikation, also breite Streuung. Den Immobilienmarkt gibt es nämlich nicht und daher
auch nicht die Marktentwicklung. Vielmehr gibt es zahlreiche Teilmärkte, die sich oft sehr unterschiedlich entwi30
ckeln. Einer Schwächephase auf dem Büromarkt steht dann
beispielsweise eine besonders gute Entwicklung im Wohnbereich gegenüber, einer unbefriedigenden Marktsituation
im Inland vielleicht ein Boom in Osteuropa. Die IMMOFINANZ ist heute direkt oder über Beteiligungen in 13
Staaten vertreten, und der Immobilienbestand umfasst
Objekte aus den Bereichen Wohnen, Büro und Einzelhandel
ebenso wie Hotels, Logistikimmobilien oder Garagen.
Daher kann sich eine negative Entwicklung in einem Teilmarkt nie besonders stark auswirken, und sie wird in der
Praxis immer durch überdurchschnittlich gute Entwicklungen in anderen Bereichen ausgeglichen. Damit haben wir
nicht nur in Österreich, sondern auch im internationalen
Vergleich eine herausragende Stellung. Natürlich freue ich
mich, dass die IMMOFINANZ heute bereits zu den größten
börsenotierten Immobilienunternehmen Europas gehört.
Was aber wirklich zählt, ist, dass wir mit großem Abstand
die breiteste Streuung aufweisen. Die meisten unserer Mitbewerber sind nur in ihrem Heimmarkt oder einem Teilbereich wie etwa Büroimmobilien präsent. Mit unserer Strategie
der breiten Streuung im Rahmen eines wirklich „europäischen“ Immobilienunternehmens sind wir absolute Vorreiter.
Rechnen Sie damit, dass in Zukunft andere österreichische
Immobilienunternehmen diesem Erfolgsrezept der IMMOFINANZ folgen werden?
Es gibt zwar Mitbewerber, die ausschließlich auf einen einzigen Teilmarkt setzen und damit offenbar wissentlich ein
hohes Risiko in Kauf nehmen, aber die meisten versuchen
dies ohnehin schon seit längerem. Nur ist eine breite Streuung, wie sie die IMMOFINANZ auszeichnet, nicht nur eine
Frage des Wollens, sondern es müssen zuerst einmal die Voraussetzungen geschaffen werden. Insbesondere ist eine gewisse Größe erforderlich, um das Portfolio überhaupt sinnvoll
breit streuen zu können, während man sich mit einem relativ
kleinen Immobilienbestand gezwungenermaßen auf wenige
Teilmärkte beschränken muss. Die IMMOFINANZ verfügt
zum 30.4.2004 über ein Immobilienvermögen von rund
EUR 2.123,1 Mio. Das ist mehr als der Immobilienbesitz
INTERVIEW
„Wer sich an der IMMOFINANZ
beteiligt, erwartet Jahr für Jahr kontinuierliche Renditen.“
aller anderen börsenotierten österreichischen Immobilienunternehmen zusammen und eröffnet einfach ganz andere
Möglichkeiten. Das nächste Problem ist die Managementkapazität. Man wird in einem neuen Markt nur mit entsprechendem Know-how erfolgreich sein. Hier hat die IMMOFINANZ durch ihren Managementvertrag mit der
Constantia Privatbank einen enormen Vorteil. Uns steht ein
großes Team erstklassiger Immobilienexperten zur Verfügung, das außerordentlich große Kompetenz und Erfahrung
in den Märkten, in denen die IMMOFINANZ aktiv ist oder
aktiv werden wird, mitbringt. Dieser Punkt kann gar nicht
hoch genug eingeschätzt werden, denn im Immobiliengeschäft sind Know-how, Erfahrung und Kontakte das Um
und Auf. Selbst wenn man, so wie die IMMOFINANZ, in
vielen Auslandsmärkten mit lokalen Partnern kooperiert,
die ihren Markt in allen Details kennen, ist das eigene Fachwissen im Unternehmen unverzichtbar.
Schmälert die breite Streuung der IMMOFINANZ, die zweifellos die Sicherheit für die Aktionäre erhöht, aber nicht auch
die Ertragschancen?
Überhaupt nicht. Das beweist schon der Blick auf den Kursverlauf in den vergangenen zehn Jahren wo wir mit einer
Nachsteuerrendite von 10,34% – das entspricht einer Vorsteuerrendite bei KESt-pflichtigen Veranlagungen wie etwa
Anleihen von 13,79% – alle anderen Immobilienaktien, den
Immobilien-ATX, den ATX oder die großen internationalen
Aktien- und Immobilienindizes ganz klar abgehängt haben.
Aus heutiger Sicht ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich die
Nachsteuerrendite auch künftig in der angepeilten Bandbreite von 8% bis 10% bewegen wird, sehr hoch. Eigentlich
ist sogar das Gegenteil der Fall: Mehr Streuung bringt
höhere Erträge, und das lässt sich auch leicht erklären. Die
IMMOFINANZ verfolgt eine antizyklische Investitionspolitik. Das bedeutet, dass wir dort investieren, wo die
31
INTERVIEW
„Die IMMOFINANZ verfolgt eine
antizyklische Investitionspolitik.
Wir investieren, wo die Kaufpreise
gerade besonders günstig
sind und mit steigenden Erträgen
gerechnet werden kann.“
Kaufpreise gerade besonders günstig sind und mit steigenden
Erträgen und guten Wertsteigerungen gerechnet werden
kann. Das ist aber nur möglich, wenn man in diesem Markt
bereits präsent ist und über die notwendigen Detailinformationen und Kontakte verfügt. Während wir jederzeit den
Anteil von Einzelhandelsimmobilien aufstocken können,
wenn sich dort gerade besonders gute Möglichkeiten bieten,
wird ein Immobilienunternehmen, das beispielsweise ausschließlich in österreichische Zinshäuser investiert, jahrelange Vorarbeiten benötigen, um etwa erfolgreich in westeuropäische Logistikimmobilien investieren zu können. Da
ist die Gelegenheit dann aber auch schon wieder vorbei.
Außerdem gibt es natürlich Zusammenhänge zwischen den
verschiedenen Märkten – Know-how, Erfahrungen und
Kontakte in einem Teilmarkt helfen uns auch bei unseren
anderen Aktivitäten. Wer nicht breit gestreut agiert, wird
hingegen immer nur einen kleinen Ausschnitt des Gesamtmarkts wirklich gut kennen, und das führt zu Fehleinschätzungen und Fehlentscheidungen.
32
Bringt die Tatsache, dass die IMMOFINANZ in Österreich
größenmäßig die klare Nummer eins ist, eigentlich auch den
Aktionären etwas?
In jedem Fall: Wachstum und Größe waren und sind niemals
Selbstzweck, sondern dienen den bereits erwähnten Zielen
Sicherheit und Ertragsstärke.
• Größe ermöglicht breitere Streuung und damit mehr
Sicherheit.
• Wir können wirklich attraktive Großprojekte kaufen, für
die nur wenige Käufer in Frage kommen und bei denen es
daher auch weniger Konkurrenz und damit bessere Konditionen gibt.
• Als Großunternehmen sind wir für andere führende internationale Immobilienunternehmen ein attraktiver Partner
und können uns an exzellenten Portfolios und Partnerschaften beteiligen, die uns sonst nicht offen stünden.
• Im Rahmen unseres großen Portfolios können wir uns
auch an etwas riskanteren Projekten beteiligen, die besonders hohe Erträge versprechen.
INTERVIEW
•
Unsere hohen Liquiditätsreserven ermöglichen es uns,
auch jederzeit bei interessanten Gelegenheiten rasch zuzugreifen, und oft genug sind Verkäufer bereit, ein Objekt
auch günstiger an uns zu verkaufen, weil wir uns rasch entscheiden können, während unsere Mitbewerber noch langwierige Finanzierungsverhandlungen führen müssen.
• Umfassende Managementkapazitäten sind die beste Voraussetzung für erstklassige Umsetzung der Unternehmensstrategie und optimale Abwicklung alle Projekte und
Akquisitionen.
Daher gibt es genügend gute Gründe, unseren Wachstumskurs auch fortzusetzen, doch nehmen wir uns keine fixen
Größenziele vor, sondern wachsen nur in dem Ausmaß,
wie es für die Ertragskraft und die Sicherheit der IMMOFINANZ und ihrer Aktionäre in der jeweiligen Marktsituation optimal ist.
felds Fachmarktzentren liegen; hier sind einige Transaktionen schon in einem weit fortgeschrittenen Stadium. Die
größten Akquisitionen erwarten wir allerdings im Rahmen
der IMMOEAST, da der Raum Zentral- und Osteuropa
durch die EU-Erweiterung so interessant geworden ist, dass
wir hier einen klaren Wachstumsschwerpunkt setzen.
Unser Ziel ist es, auch in dieser Region ein ausgewogenes
Portfolio mit Büro, Einzelhandel, Logistik sowie auch
Engagements in den Bereichen Wohnen und Hotellerie aufund auszubauen. In der Regionalholding IMMOWEST
stehen einige größere Transaktionen kurz vor dem Abschluss. Besonders erwähnenswert ist hier ein größeres Portfolio in Italien, an dem wir uns voraussichtlich in naher
Zukunft beteiligen werden. Darüber hinaus haben wir noch
einige Pfeile im Köcher, und wir haben sicher noch ein
höchst aktives Geschäftsjahr vor uns.
Sie haben den Managementvertrag mit der Constantia Privatbank als wichtigen Wettbewerbsvorteil genannt. Worin konkret
besteht dieser Vorteil?
Die Constantia Privatbank ist Österreichs führende Bank
im Bereich Immobilienveranlagung und Immobilienmanagement. Im Rahmen des Managementvertrags stellt sie
der IMMOFINANZ ihren kompletten Apparat zur Verfügung. Dazu gehört nicht nur das angesprochene große
Team hervorragender Fachleute für die Immobilienmärkte
in Österreich, West-, Mittel- und Osteuropa sowie den
USA, sondern auch eine Analyse- und Research-Abteilung,
Rechts- und Steuerexperten und vor allem natürlich die
umfassenden Möglichkeiten im Bereich der Immobilienfinanzierung, die einer so stark im Immobiliengeschäft
engagierten Privatbank offen stehen. Man sollte nie übersehen, dass die optimale Finanzierung eines Immobilienobjekts genauso wichtig für den langfristigen Ertrag ist wie
die erfolgreiche Vermietung. Die Kooperation mit der Constantia Privatbank ist somit die beste Voraussetzung, dass
wir unseren erfolgreichen Kurs, der der IMMOFINANZ
eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung und den Aktionären stabile, gute Renditen gebracht hat, langfristig fortsetzen können.
Danke für das Gespräch.
Was werden die nächsten wichtigen Investitionen sein, die
die IMMOFINANZ im Laufe des Geschäftsjahres
2004/2005 vornehmen wird?
In Österreich ist nach dem Kauf der BUWOG, der ein
unglaublich wichtiger Erfolg für uns war, der Ausbau des
Wohnungsanteils in unserem Portfolio vorerst weit gehend
abgeschlossen. Der Schwerpunkt wird jetzt sicher bei der
weiteren Expansion unseres extrem erfolgreichen GeschäftsIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
33
DIE BEWERTUNGSPROFIS
DIE
BEWERTUNGSPROFIS
Kritische Blicke auf alle Liegenschaften
der IMMOFINANZ.
Um die Verkehrswerte ihrer Immobilien jährlich neu zu ermitteln,
beauftragt die IMMOFINANZ einen unabhängigen Sachverständigenausschuss.
Und das bereits seit ihrer Gründung. Wer nun meint, dabei handle
es sich um eine trockene Tätigkeit, der irrt. Denn aus der Wertermittlung
ergeben sich weitaus mehr Fragen, als man denkt.
Peter Steppan kann auf eine über Jahrzehnte zurückreichende Erfahrung im Bereich Immobilien und Hochbau
zurückblicken. Er war im Bauträger- und Projektmanagement tätig und hält einschlägige Fachvorträge und Seminare zum Thema Liegenschaftsbewertung. Seit 1980 arbeitet
Steppan als Gerichtsgutachter für Immobilien und Bauwesen und bewertet seither Objekte jeder Art und Größe in
Österreich und im europäischen Ausland für öffentliche
Institutionen, Wirtschaftstreuhänder, Notare – und seit 15
Jahren eben auch für die IMMOFINANZ. Sein Kollege
Wolfgang Foglar-Deinhardstein wiederum ist ausgebildeter
Architekt und wechselte 1987 von der Bundesbaudirektion
für Wien, Niederösterreich und Burgenland in das Bundesministerium für Bauten und Technik. 1990, nach drei Jahren als Ministersekretär von Robert Graf und Wolfgang
Schüssel, wechselte er in das Bundesministerium für wirt34
schaftliche Angelegenheiten, wo er Leiter der Budgetabteilung der Sektion V wurde. 1994 wurde er zum Allgemein
beeideten gerichtlichen Sachverständigen bestellt, seit 2002
leitet er die Sektion V im Bundesministerium für wirtschaftliche Angelegenheiten. Der Steirer Dagobert Pantschier
wiederum blickt auf eine Offizierslaufbahn im österreichischen Bundesheer zurück. 1987 wechselte der Oberstleutnant des technischen Dienstes in den zivilen Bereich und
wird Baudirektor der Grazer Wechselseitigen Versicherung.
Zugleich hat er als Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Bauwesen und Immobilien
zu arbeiten begonnen. Seither bewertet er für Großbanken
und Immobilienfonds, für Private und Gerichte; er ist
Mitarbeiter im wissenschaftlichen Beirat Immozert (der
Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertungsgutachter).
„Das wird interessant“, sagt Dagobert Pantschier. „InteresIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
sant“ wird die Bewertung des eben von der IMMOFINANZ im Rahmen eines Konsortiums erworbenen
Bestands der BUWOG. Ein großer Brocken, der auf die drei
Mitglieder des Sachverständigenausschusses zukommt.
Dkfm. Peter Steppan, Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein und eben Dagobert Pantschier. Was das Dreierkollegium feststellt, ist nicht mehr und nicht weniger als der
Wert der Immobilien. Der Verkehrswert. Und damit letztlich der Wert der IMMOFINANZ.
Eine verantwortungsvolle Aufgabe. Eine, der
die drei mit hörbarer Hingabe nachkommen.
Mit Lust und Leidenschaft.
Immobilien gelten als sicher. Als weit gehend inflationssicher, wie Foglar-Deinhardstein festhält. „Die Rendite“,
sagt er, „ist immer im Verhältnis zum Risiko zu sehen. Je
höher die Rendite, desto höher das Risiko.“ Bei Immobilien
ist die Rendite nicht so hoch wie bei anderen Anlageformen, dafür entwickelt sie sich kontinuierlich. Das ist das
Wesen der Immobilien-Aktie, das ist das Wesen der Immobilien. Denn ein Gebäude wird im Laufe der Zeit nicht etwa
weniger wert. Im Gegenteil, es gewinnt an Wert. Wenn es
genutzt wird – als Bürohaus oder als Mietshaus. Wenn es
mit Leben gefüllt ist, wenn es eine wirtschaftliche Funktion
erfüllt. Kurz, wenn es Erträge abwirft. Das ist ein Faktor,
der beachtet und in die Wertermittlung miteinbezogen
wird. Die Bewertung beginnt aber schon viel früher. „Da ist
zum Beispiel der Bodenwert, der dem Markt unterworfen
ist“, führt Foglar-Deinhardstein aus. Dann gibt es den Bauwert eines Hauses, den Errichtungswert. Und eben den
Ertrag, der sich aus den Mieteinnahmen eines Hauses
ergibt. Tendenziell, stellen die drei Sachverständigen fest,
tendenziell gehen die Mieten nach oben, die Erträge steigen
also. Es hat aber, das wissen sie aus ihrer langjährigen
Praxis zu berichten, auch schon andere Fälle gegeben.
„Wenn eine Gegend an Attraktivität verliert“, erläutert
Foglar-Deinhardstein. „Wie die Mariahilfer Straße im
Zuge des U-Bahn-Baus.“ Damals schien die Straße wirtschaftlich tatsächlich zu sterben. Auf ihre Erholung, darauf, dass sie wieder zur meistfrequentierten Einkaufsstraße
Österreichs wird, darauf setzte vor 15 Jahren kaum jemand. „Durch die breiten Gehsteige, durch die Verkehrsberuhigung hat sie wieder gewonnen“, sagt Foglar-Deinhardstein. Die Geschäftslokale sind wieder vermietet, die
Nachfrage übersteigt das Angebot. Ein Objekt an der
Mariahilfer Straße ist somit ertragssicher. „Wenn so ein
Objekt dann über einen langen Zeitraum vermietet ist,
wenn man einen Mieter hat, der einen zehnjährigen KünIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
Expertenrunde. Die drei gerichtlich beeideten und zertifizierten
Gutachter Peter Steppan, Wolfgang Foglar-Deinhardstein und
Dagobert Pantschier bewerten mit kritischem Blick die Liegenschaften der IMMOFINANZ.
digungsverzicht unterschreibt, dann können wir als Sachverständige die weitere Wertentwicklung dieses Objekts
sehr genau prognostizieren“, merkt Steppan an. Je mehr bekannt ist, je mehr sich über ein Objekt in Erfahrung bringen lässt, über seine Mieterstruktur, seine Lage an einer entwicklungsstarken Achse, seine Nutzung, seine Substanz,
desto konkreter können die Sachverständigen den Wert
bestimmen. Denn es wird auch die Substanz bewertet. „Das
ist die klassische Bestandesaufnahme, in der vom Zustand
bis hin zu den Materialien alles aufgenommen, dann unterund zueinander in Relation gesetzt wird“, sagt Peter Steppan. Die IMMOFINANZ hat als erste Immobilienaktiengesellschaft in Österreich freiwillig einen Sachverständigenausschuss mit der Ermittlung des Wertes beauftragt. Lange
bevor der Gesetzgeber entsprechende Regelungen für Immobilienfonds beschlossen hat.
Unabhängige Sachverständige, wohlgemerkt. Darauf legen
die drei Herren Wert, darauf legt die IMMOFINANZ Wert.
„Das ist eine Frage des Umgangs mit den Anlegern“, sinniert Steppan. „Das ist eine Frage der Transparenz, der
35
Entscheidungen getroffen. Für oder gegen Käufe, für oder
gegen ein Engagement. Das verpflichtet die Sachverständigen.
Es ist sozusagen ihr Ehrenkodex, in der Sache trocken zu
sein. Und auch ein wenig konservativ. Aus gutem Grund
konservativ. Schließlich sind Immobilien eine Anlage, die
auf Sicherheit basiert, nicht auf kurzfristiger Spekulation.
Mit eintönigem Einerlei hat das indes nichts zu tun. Wenn
Steppan, Foglar-Deinhardstein und Pantschier über ihre
Tätigkeit berichten, dann blitzen ihre Augen, dann gibt ein
Wort das andere, ergänzt der eine den anderen, und der
Dritte kommentiert das Gesagte. Sicher, konzediert Dagobert Pantschier, es kann schon vorkommen, dass alle drei
bei einer Liegenschaft zu unterschiedlichen Werten gelangen. „Dann diskutieren wir das eben. Das ist ja auch der
Grund, weswegen wir als Sachverständigenausschuss agieren, um einander gegenseitig zu kontrollieren.“
Dagobert Pantschier. Im Auftrag von Banken und
Immobilienfonds, von Privaten und Gerichten.
Bereitschaft, alles auf den Tisch zu legen und von externen
Fachkräften beurteilen zu lassen.“ Wobei, betont Peter
Steppan, sie, die Sachverständigen, „neutral gegenüber dem
Auftraggeber und gegenüber den Anlegern sind“. „Deswegen sind wir gerichtlich beeidigt und zertifiziert. Wir
sind neutral. Wir ermitteln nur den Wert.“
Es ist also eine geballte Kombination aus
Erfahrung und Wissen, aus Unabhängigkeit
und Integrität, die die Gutachter auszeichnet.
Kombinationen sind wichtig. Denn letztlich ist es eine
Kombination aus Sachwert- und Ertragswertberechnung,
die zum Wert der Liegenschaft führt. Zu jenem Wert, der
ausgewiesen wird. „Da agieren wir als Kaufleute“, sagt
Peter Steppan. „Wir wissen, wie viel das Gebäude an Mieten
erbringt; wir kennen die Nachhaltigkeit der Mieten; wir
wissen um die statischen und die statistischen Werte, die
Erfahrungswerte und den Trend. Und das alles zusammen
ergibt den Wert, den der Anleger wissen will.“ Heruntergebrochen auf Zahlen, Daten und Fakten. Frei nach dem
Motto: Was wiegt’s, das hat’s. Für anderes ist da kein Platz
und Raum. Denn aufgrund der ermittelten Werte werden
36
Groß aber seien die Unterschiede nie. Groß hingegen ist das
Feld, das die drei bearbeiten. Denn wenngleich sie für die
Liegenschaften der IMMOWEST nur in Einzelfällen zuständig sind, die Liegenschaften der IMMOAUSTRIA und
zum Großteil jene der IMMOEAST, die obliegen ihnen.
Und der Schwerpunkt, der Großteil der Immobilien der
IMMOFINANZ, liegt nun einmal in Österreich. Der Großteil davon wiederum in Wien. Und hier ändert sich andauernd etwas. „Die große Herausforderung bei der IMMOFINANZ“, so Peter Steppan, „sind die Neuerwerbungen,
die wir samt und sonders von Grund auf neu bewerten
müssen, bei denen wir nicht auf die Erkenntnisse der letzten
Jahre zurückgreifen können. Und da ist in letzter Zeit ja
einiges dazugekommen, allein die Übernahme der Reviva.“
Kein Grund zur Sorge. Denn irgendwann geht das Bewerten
in Fleisch und Blut über. Foglar-Deinhardstein etwa meint,
wo immer er hinkomme, finge er an zu bewerten. „Ich sehe
Materialien und notiere mir den Wert; ich sehe Einrichtungen und merke sie mir; ich setze Geschäfte, Lokale, Hauptverkehrsstraßen, Lagen und Gewerbe in Relation.
„Das passiert ununterbrochen. Auch wenn ich nur über Land
fahre.“ Auch Pantschier kennt diesen permanenten Automatismus, der ihn tagaus, tagein begleitet. „Der Beruf des Sachverständigen ist aber noch mehr“, sagt Steppan, „er ist letztlich eine Berufung.“ In zweierlei Hinsicht. Zum einen durch
das Gericht, zum anderen durch einen selbst, durch das Aufgehen in der Arbeit. „Eines kommt noch hinzu“, hebt Steppan
hervor, „das, was wir tun, ist eine ethische Aufgabe. Wir versuchen als Neutrale eine gerechte Bewertung zu erreichen. Wir
versuchen, so nahe wie möglich an die Wahrheit zu kommen.“
Demnächst beim frisch erworbenen Bestand der BUWOG.
IMMOBILIENBEWERTUNG
IMMOBILIEN DER IMMOAUSTRIA*
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Wien
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Wien
Börsegasse 1
Dominikanerbastei 19
Dorotheergasse 17
Dr.-Karl-Lueger-Ring 12
Fischhof 3
Franz-Josefs-Kai 27
Garage Beethovenplatz 3
Garage Freyung
Getreidemarkt 10
Gonzagagasse 15
Hegelgasse 21
Himmelpfortgasse 7
Karlsplatz 1
Naglergasse 21
Rudolfsplatz 13a (50%)
Schreyvogelgasse 2
Schwertgasse 4
Universitätsstraße 5
Wipplinger Straße 10
Wollzeile 31
Handelskai 269 (Hilton Vienna Danube)
Handelskai 343 (Marina Wien)
Handelskai 348
Lassallestraße 26
Mexikoplatz 24
Taborstraße 25 (Hotel am Tabor)
Aspangstraße 29
Barichgasse 19
Charasgasse 3
Jacquingasse 16-18
Landstraßer Hauptstraße 64
Marxergasse 1a (City Tower Vienna)
Marxergasse 29
Rasumofskygasse 11
Rennweg 54
Steingasse 10-14
Ungargasse 37
Wassergasse 33
Operngasse 9
Operngasse 36
Parkhaus Südbahnhof
Südtiroler Platz 2
Viktorgasse 16
Weyringergasse 1-5
Wohllebengasse 6
Bräuhausgasse 37
Gartengasse 2
Margaretenstraße 120
Ramperstorffergasse 43
Reinprechtsdorfer Straße 5
Schönbrunner Straße 48
Stolberggasse 42
Zeuggasse 1-3
Ziegelofengasse 27
Gumpendorfer Straße 81
Linke Wienzeile 64
Mariahilfer Straße 53
Matrosengasse 6-8 (Hotel Mercure)
Otto-Bauer-Gasse 13
Parkhaus Windmühlgasse
Burggasse 28-30
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1070 Wien
1070 Wien
1070 Wien
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1080 Wien
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1080 Wien
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1090 Wien
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1090 Wien
1090 Wien
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1100 Wien
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1100 Wien
1100 Wien
1100 Wien
Burggasse 79
Burggasse 89
Kaiserstraße 14
Kaiserstraße 16
Kaiserstraße 18
Kaiserstraße 26
Kaiserstraße 57-59
Kirchberggasse 26
Kirchengasse 11
Lerchenfelder Straße 37
Parkhaus Stiftgasse
Wimbergergasse 12
Josefstädter Straße 52
Strozzigasse 18-20
Alser Straße 10
Gilgegasse
Müllnergasse 5-7
Parkhaus Franz-Josefs-Bahnhof
Votivpark-Garage
Währingerstraße 49
Wasagasse 31
Grudrunstraße 177
Laxenburger Straße 121
Triester Straße 72 (Hotel Holiday Inn)
Wielandgasse 6-8
Wienerbergstraße 11 (Vienna Twin Tower)
Wienerbergstraße 3, 5, 7, 9
(Business Park Vienna)
Geiselbergstraße 17-19
Altmannsdorfer Straße 91
Breitenfurter Straße 111-119
Gaudenzdorfer Gürtel 67
Meidlinger Haupstraße 65
Rosasgasse 13
Steinbauergasse 31
Vivenotgasse 17
Wienerbergstraße 31-39
Hietzinger Kai 67-69
Lainzer Straße 145
Premreinergasse 14-18
Kuefsteingasse 15-19
Diefenbachgasse 53-55 /
Linke Wienzeile 244-246
Hütteldorfer Straße 56
Parkhaus Westbahnhof
Ottakringers Straße 37
Hernalser Hauptstraße 49
Schumanngasse 67
Wattgasse 54
Antonigasse 26
Anastasius-Grün-Gasse 14
Gersthofer Straße 119
Gymnasiumstraße 28
Herbeckstraße 5
Hofmanngasse 6
Staudgasse 35
Währinger Straße 117-119
Grinzinger Straße 70
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Györ
Krakau
Krakau
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Wien
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2102
2460
2500
2620
3100
3430
3580
3950
Bisamberg
Bruck/Leitha
Baden
Neunkirchen
St. Pölten
Tulln
Horn
Gmünd
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4020
4600
4655
5020
5550
6020
6370
6719
7210
7400
Linz
Linz
Wels
Vorchdorf
Salzburg
Radstadt
Innsbruck
Kitzbühel
Bludesch
Mattersburg
Oberwart
7400 Oberwart
8010 Graz
8020 Graz
8600 Bruck
8605 Kapfenberg
8642 St. Lorenzen
8750 Judenburg
9020 Klagenfurt
9131 Grafenstein
H-1012 Budapest
H-1080 Budapest
Heiligenstädter Straße 117
Hutweidengasse 22
Obersteinergasse 11-15
Dresdner Straße 108
Dresdner Straße 68a
Dresdner Straße 70
Wehlistraße 27b
Am Spitz 2/3
Brünner Straße 73
Brünner Straße 73b
Donaufelder Straße 101
Julius-Ficker-Straße
FMZ Stadlau
Gewerbeparkstraße 1a
Richard-Strauss-Straße 33
FMZ Korneuburg,
Teiritzstraße 6/Laaerstraße 77
Klein Engersdorf
FMZ Bruck/Leitha
Mühlgasse 48
Am Spitz 5
Rathausplatz 3-4
FMZ Tulln
FMZ Horn, Am Kuhberg 5-7
FMZ Gmünd,
Emmerich-Berger-Straße 15
Fabrikstraße 26
Landstraße 66
Löwenzahnstraße 10-12
Streiningerstraße
Schrannengasse 7
FMZ Radstadt, Forstauer Straße 2b
Museumstraße 3
Jochbergerstraße 64
Gais, Walgaustraße 10
Fachmarktzentrum 1
FMZ Oberwart,
Steinamangerer Straße 177-183
Umfahrungsstraße
Garage Mariahilferplatz
Jakominiplatz 7-9
Wiener Straße 31-35
Wiener Straße 35, ECE Europaplatz
Dr.-R.-Machold-Straße 2-5
Burggasse 67
Villacher Straße 8
Hauptstraße 49
Krisztina Garázs Kosciuszko
Tádé utca 15
Palace Garázs Rákóczi út 43-45
Zwischensumme
IMMOAUSTRIA
EUR 1.474.315.123
* Bei Beteiligungen erfolgt die Bewertung aliquot
zur Beteiligungshöhe.
In Bau befindliche Liegenschaften sind gemäß ihrem
Fertigstellungsgrad bewertet.
IMMOBILIEN DER IMMOEAST*
CZ
CZ
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CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
Brünn
Hradec Kralove
Olmütz
Ostrau
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Futurum Centrum
Futurum Centrum
Hana Centrum
Futurum Centrum
Arbes
European Business Center
Italská
Lighthouse Offices
Opletalová
Palladium
Pankrác Business Corner
Pankrác House
Park Hostivar
Praha City Center
Rudna Logistics Park
Stodulky
Valdek
Vinice
Vitek
Vokovice
Novy Eden
Arpad Center
Center Point Office
East-West Business Centre,
Engel Park
Globe 13
Xenter 13 Office Building
Mester Business Park
Obuda Gate Office Center
Skala
Györ
Galeria Kazimierz
Galileo Office Building
Globis Office Building
Aero Park Office Building
Galeria Mokotów
Mokotów Business Park, Galaxy
Mokotów Business Park, Jupiter
Mokotów Business Park, Mars
Mokotów Business Park, Mercury
Mokotów Business Park, Neptune
Mokotów Business Park, Orion
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
RO
SER
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Wloclawek
Bukarest
Belgrad
Mokotów Business Park, Saturn
Mokotów Business Park, Sirius
Mokotów Business Park, Taurus
Topaz Office
Vega Office
Zabki
Zeran Park
Real Hypermarket
America House
GTC House
Zwischensumme
IMMOEAST
EUR 269.883.094
* Bei Beteiligungen erfolgt die Bewertung aliquot
zur Beteiligungshöhe.
In Bau befindliche Liegenschaften sind gemäß ihrem
Fertigstellungsgrad bewertet.
37
Dkfm. Peter Steppan. Bewertet seit 15 Jahren die
Wolfgang Foglar-Deinhardstein. Leitet seit 2002
Immobilien der IMMOFINANZ.
die Sektion V im Wirtschaftsministerium.
Informationsüberblick zur
Bewertung der Liegenschaften der
IMMOWEST und der IMMOEAST
In der IMMOWEST und der IMMOEAST ergibt sich aufgrund der unterschiedlichen Beteiligungen eine differenzierte Ausgestaltung der Bewertungsmethoden bzw. Bewertungsunternehmen. Folgende seien im Überblick kurz
dargestellt:
IMMOWEST
• Esmara, Roquebrune (F), Kempinski Grand Hotel
des Bains, St. Moritz (CH): Bewertung durch den
Sachverständigenausschuss
• Apartment-Anlagen in Houston: Bewertung durch
AVAIL (anerkanntes Bewertungsunternehmen in den
USA) mittels Discounted-Cash-flow-Methode (DCF)
• Liegenschaften in den Beteiligungsgesellschaften
Carlyle Europe Real Estate Partners, Curzon Capital
Partners und Carlyle Realty Partners: Bewertung
durch international renommierte Unternehmen wie
Knight Frank und CB Richard Ellis
38
IMMOEAST
• Liegenschaften im Alleineigentum der IMMOEAST,
Liegenschaften der European Property Group und der
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH: Bewertung
durch den Sachverständigenausschuss
• Liegenschaften in den Beteiligungsgesellschaften wie
Heitman Central Europe Property Partners, Polonia
Property Fund L.P. und Globe Centre S.A.: Bewertung
durch international renommierte Unternehmen wie
CB Richard Ellis
VERKEHRSWERTE DER IMMOFINANZ
Stichtag 30.4.2004
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
Gesamtsumme
EUR 1.474.315.123
EUR 269.883.094
EUR 378.896.121
EUR 2.123.094.338
IMMOBILIENBEWERTUNG
IMMOBILIEN DER IMMOWEST*
CH
D
D
D
D
D
D
D
D
DK
E
F
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F
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F
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F
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F
GB
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St. Moritz
Bingen
Düsseldorf
Hamburg
Kassel
Neu-Isenburg
Nieder-Eschbach
Offenbach
Otzberg
Kopenhagen
Barcelona
Dourges
Lyon
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris/ Montreuil
Richelieu
Roquebrune
St. Witz
Toulouse
London
Bari
Basiglio
Bologna
Cassina de' Pecchi
Cassina de' Pecchi
Cassina de' Pecchi
Cassina de' Pecchi
Genua
Genua
Genua
Latina
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Mailand
Hotel Kempinski
Emmanuel-Leutze-Straße
Glinde bei Hamburg
Frankfurter Straße
Berner Straße
Kaiserstraße 73
Reinhard-Müller-Ring
B-House, Islands Brygge
La Granada
Dourges Distripole Building E
Plaine de L'Ain
185 Avenue Daumesnil
Bonneuil-en-France
Boulogne, Route de la Reine
Brie Compte Robert
Clichy Boulevard Leclerc
Ivry sur Seine bei Paris
Mont Rouge, 1 Rue Barbès
Mont Rouge, 2 Bvd. Generale de Gaulle
Nanterre / Le Carillon
Levallois, Rue Baudins
Senart Tigery
Thales-Malakoff, 66/70 Rue Brossolette
Thales-Montrouge, 97/105 Rue Brossolette
Le Valmy, Avenue Leon Gaumont
Rue Richelieu
Villa Esmara
Eurocentre
Cheapside
Via Marin (via Bissolati) 3
Piazza Marco Polo
Sala Bolognese
Via Roma 108 Ed. A
Via Roma 108 Ed. C-D
Via Roma 108 Ed. G
Via Roma 108 Ed. F
Via Antonio Cantore 3
Via Milano 43
Via Balbi 40, Salita S. Giovanni di Pre
Viale Le Corbusier 393
Assago Asset
Piazza 4 Novembre
Via Agnello 18
Via della Chiusa 15
Via G. Patecchio 2 (già Ripamonti 332/2)
Via G. B. Ramusio 1 (già Ripamonti 332/10)
Via Gallarate 184
Via Polonia 10
I
I
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I
I
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USA
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Mailand
Mailand
Neapel
Neapel
Pescara / Abruzzo
Piacenza
Pordenone
Reggio Emilia
Reggio Emilia
Rimini
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Rom
Segrate
Boston/Massachusetts
Boston/Massachusetts
Chicago/ IL (Illinois)
Ft. Meyers/ FL (Florida)
Ft. Worth/TX (Texas)
Grand Prairie/TX (Texas)
Grand Prairie/TX (Texas)
Houston/TX (Texas)
Houston/TX (Texas)
Houston/TX (Texas)
Houston/TX (Texas)
Houston/TX (Texas)
Largo/FL ( Florida)
Las Vegas/ NV (Nevada)
Los Angeles/ CA
Manhattan/ NY
Melville/ NY
Northville Hills/ MI (Michigan)
Queens/ NY
Silver Spring/ MD (Maryland)
South Miami Beach/ FL (Florida)
Thousand Oaks/CA (Californien)
Washington/ DC
West Palm Beach/ FL (Florida)
Woodbridge/ VA (Virginia)
Via Stephenson 94
Viale Jenner
Via Arenaccia Pinto Carafa 154
Via Nuova a Poggioreale 11
San Salvo
Castel San Giovanni
Borgo S. Antonio 23
Piazza del Monte 6/7/8, V.E.S. Pietro 2
Via Roma 11,Via Cambiatori 11
Via Rosaspina 21/23/37/39
IBM Building
Via Asmara 38
Via Berio dei 91-97
Via Cassia 471
Via Chianesi Elio 110
Via del Pescaccio 22/24/26/28
Via D'Onofrio 212
Via Staderini 93
Viale Europa, Tigli A
Constitution Quarters
Strada 234
Lincoln Park
High Point Place
Diamond Oaks Country Club
Riverside
Woodhaven Country Club
Cinco Ranch
Montierra Apartments
Plaza in the Park
San Brisas Apartments
Sugarland Townsquare Apartments
Largo Landing
Paradise Esplanade
One Wilshire
261 Fifth Avenue
Huntington Terrace
Northville Hills
Savoy at Little Neck
930 Wayne Avenue
The Floridian
Westlake Village
1414 22nd Street
Palm Cove Golf and Yacht Club
Parkway Crossing
Zwischensumme IMMOWEST EUR 378.896.121
* Bei Beteiligungen erfolgt die Bewertung aliquot zur Beteiligungshöhe.
In Bau befindliche Liegenschaften sind gemäß ihrem Fertigstellungsgrad bewertet.
39
ROT-WEISS-ROT
ROT
WEISS
ROT
Franz-Josefs-Kai 27, Wien. Ein exklusives Zinshaus in
bester Lage aus einem neu erworbenen Zinshausportfolio.
Österreich, wo alles begann und ein Ende
noch lange nicht in Sicht ist.
Österreich ist der Heimmarkt der IMMOFINANZ.
Ein überaus lebendiger und ertragreicher. Ein Markt, der in weiten Bereichen
die Substanz der IMMOFINANZ darstellt. Und dem daher
besonderes Augenmerk zukommt. Freilich stets den bewährten Strategien
des Unternehmens folgend. Und von daher auch erfolgreich.
40
ROT-WEISS-ROT
Das rechnet sich: Der City Tower Vienna in Wien-Mitte ist
für einen Zeitraum von 30 Jahren zu 100% an die Republik
Österreich vermietet. Und da sich in seinen 25 Stockwerken
nun die Justiz versammelt hat, wird der Turm wohl auch als
„Justizturm“ in Wien bekannt werden. Dabei setzt die
IMMOFINANZ in Österreich und in Wien derzeit gar
nicht so sehr auf Büroimmobilien. Im Gegenteil, im Laufe
der letzten Jahre wurde gezielt der Anteil der Wohnimmobilien im Portfolio ausgebaut. Das kommt nicht von ungefähr: Der Wiener Büromarkt befindet sich aktuell in einer
Sättigungsphase. Fantasie und Möglichkeiten sind hingegen
eben im Bereich Wohnen und Fachmarktzentren gegeben.
Die IMMOFINANZ hat damit, ihrer antizyklischen Veranlagungsstrategie folgend, rechtzeitig ihren Schwerpunkt
verlagert und die Marktschwankungen ausgenützt. Österreich, das ist der Heimmarkt des größten österreichischen
börsenotierten Immobilienunternehmens. Es ist die Basis,
von der aus alles begonnen hat. Von der aus weiterhin operiert wird. Das unterstreichen auch die 168 Liegenschaften
mit einer Gesamtfläche von 1.113.199 m2 der IMMOFINANZ in Österreich eindrucksvoll. Durch den erfolgten
Zuschlag bei der Privatisierung der Bundeswohngesellschaften steigt die an sich schon imponierende Zahl deutlich an – so wie auch der Wohnflächenanteil am Portfolio.
Die BUWOG ist dabei aber nur ein Kapitel, wenn auch das
größte (siehe Seite 19). Im Dezember 2003 erwarb die
IMMOFINANZ ein Zinshausportfolio mit acht attraktiven
Zinshäusern in den besten Lagen Wiens, in der Wiener
Innenstadt, Währing und Döbling. Zwei Monate zuvor erst
hatte die IMMOFINANZ die Reviva AG mit 25 Objekten,
darunter 22 Zinshäuser, übernommen. Dass sich diese
Schritte rechnen, ergibt sich aus der gestiegenen Nachfragesituation in Wien. Gerade die genannten Bezirke sind
gefragte Wohngegenden, in denen kaum neue Gebäude
errichtet werden können. Dadurch ergibt sich im Bereich
der Mieten ein deutliches Steigerungspotenzial. Damit
minimiert die IMMOFINANZ einmal mehr das Risiko für
ihre Anleger und stärkt die angestrebte Diversifikation.
Vor allem achtet die IMMOFINANZ darauf,
nach Möglichkeit große Portfolios zu erwerben, bei denen allein schon aufgrund
ihrer Größe die Käuferkonkurrenz gering ist.
Das heißt nun nicht, dass sich alle Aufmerksamkeit allein
auf Wohnobjekte konzentriert. Ganz im Gegenteil. Auch
der Bereich der Fachmarktzentren innerhalb des IMMOIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
FINANZ-Portfolios ist stark im Wachstum begriffen. Im
Frühjahr 2004 baute die IMMOFINANZ mit einer 50%Beteiligung an drei führenden Fachmarktzentren in Niederösterreich diese Position aus. Als besonders beachtenswert
gilt in diesem Zusammenhang das Fachmarktzentrum Horn
mit fast 29.000 m2 Nutzfläche, eines der „attraktivsten Investments, das uns bisher bei Fachmarktzentren gelungen
ist“, verlautbart die IMMOFINANZ. Bemerkenswert ist
auch der Umstand, dass viele Investoren, österreichische
wie internationale, die Attraktivität der Fachmarktzentren
bisher kaum wahrgenommen haben. Im IMMOFINANZPortfolio hingegen befinden sich bereits 14 solcher Zentren,
was der Gesellschaft eine exzellente Marktposition verschafft.
Darüber hinaus verfügt die IMMOFINANZ über umfangreiche Kontakte und perfektes Know-how im Management
der Zentren. Qualitäten, die bei den Objekten, die nun auf
den Markt kommen, einen wesentlichen Startvorteil bedeuten. Daher soll auch das Engagement in die Fachmarktzentren weiter ausgebaut werden. Wenn denn eine gute Verkehrsanbindung existiert; die Zentren von Wohngebieten
EINES DER DREI ERWORBENEN ZINSHAUSPORTFOLIOS
DER EXTRAKLASSE IN WIEN
1010,
1010,
1010,
1010,
1040,
1180,
1190,
Nutzfläche
3.898,4 m2
3.495,3 m2
3.578,0 m2
3.786,6 m2
2.949,4 m2
14.408,6 m2
4.717,4 m2
Franz-Josefs-Kai 27
Gonzagagasse 15
Karlsplatz 1
Wohllebengasse 6
Gersthoferstraße 119
Obersteinergasse 11–15
FACHMARKTZENTREN DER IMMOFINANZ
Ort
Oberwart
St. Lorenzen
Wels
Mattersburg
Bruck/Mur
Radstadt
Bruck/Leitha
Tulln
Stadlau
Stadlau
Horn
Gmünd
Korneuburg
Oberwart
Nutzfläche
1.415 m2
2.446 m2
4.078 m2
2.240 m2
2.180 m2
2.170 m2
7.821 m2
6.018 m2
9.505 m2
7.966 m2
28.893 m2
2.205 m2
2.773 m2
6.857 m2
Anteil
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
50%
50%
50%
100%
seit
1998
1998
1999
2000
2000
2001
2002
2002
2003
2003
2003
2003
2003
2004
41
ROT-WEISS-ROT
[oben]
Dresdner Straße 68a, Wien. Neues Bürozentrum
an der boomenden Stadtentwicklungsachse in der Wiener
Brigittenau, bereits zu 75% vorvermietet.
[unten]
Fachmarktzentrum, Horn. Beispiel für den neuen
Schwerpunkt der IMMOFINANZ im Bereich der attraktiven
Fachmarktzentren.
42
ROT-WEISS-ROT
SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG IMMOAUSTRIA
Stand 30.4.2004
Bürofläche 29,0 %
Wohnfläche 14,0 %
WIPARK* 16,5%
Logistik 9,2%
* inkl. WIPARK Hungaria
aus leicht erreichbar sind; ein sinnvoller Branchenmix gegeben ist und eine gute Mieterbonität sowie bei größeren
Objekten Entwicklungspotenzial vorliegt.
Nur regional gibt es keinen Schwerpunkt. In diesem Fall
gilt der Süden Österreichs als ebenso attraktiv wie der
Westen oder der Osten. Anders verhält es sich da mit dem
Büromarkt, der sich fast ausschließlich auf Wien konzentriert. Und dieser Bereich ist in Wien auf dem Weg der Besserung. Die Neuvermietungen im Jahr 2003 lagen bereits
wieder über der Flächenproduktion. Ein Trend, der sich
2004 und 2005 fortsetzen wird. Auch die zunehmende Zahl
der Mietanfragen im letzten Quartal 2003 und im ersten
Quartal 2004 bestätigt diese Einschätzung. Die Leerstandsraten werden sich bei rund 7% einpendeln, um in etwa zwei
Jahren abzusinken. Bemerkenswert ist der Umstand, dass
trotz der Mietflaute der letzten Jahre das Mietniveau weit
gehend gehalten werden konnte.
Im Gegensatz zu anderen europäischen Metropolen, wo
teils empfindliche Rückgänge verzeichnet werden mussten.
Dass der Wiener Büromarkt weiterhin interessant ist und
Potenzial in sich birgt, belegt auch das deutlich gestiegene
Ankaufsinteresse vor allem deutscher Fonds. Die hohe
Nachfrage nach langfristig vermieteten Büroobjekten sorgt
für einen signifikanten Anstieg der Preise für Bürohäuser in
Wien – eine Vielzahl an Objekten wurde bereits von deutschen Fonds erworben. Die IMMOFINANZ hat Verhandlungen zum Kauf eines in beachtlichem Ausmaß vorvermieteten Büroobjekts in einer außergewöhnlich attraktiven
Innenstadtlage abgeschlossen; aufschiebende Bedingungen
müssen noch erfüllt werden.
Darüber hinaus entwickelt die IMMOFINANZ zwei weitere
Büroprojekte, die ebenfalls schon zum größten Teil vorvermietet sind – in den Stadtentwicklungsachsen Dresdner Straße
und Rennweg. So wird nun mit dem Ausbau der Dresdner
Straße 68a das erfolgreiche Objekt Dresdner Straße 70 um
7.000 m2 erweitert. Damit wird der großen Nachfrage nach
Büros entlang der boomenden Dresdner Straße Rechnung
getragen. Bereits zu Beginn der Bauarbeiten an dem neuen
Objekt lag der Vorvermietungsgrad bei 75%.
43
AUFBRUCH OST
AUFBRUCH
OST
Wachstumsfantasien ganz real umgesetzt.
44
AUFBRUCH OST
Park Hostivar, Prag. Eine der Top-Einkaufsadressen der Goldenen Stadt und zu 100 %
langfristig vermietet.
Von den Chancen der neuen Märkte in Osteuropa profitieren,
ohne auf die Sicherheit zu verzichten – das beweist die
IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST. Durch ein Netzwerk
an lokalen und internationalen Partnerschaften
sowie einen breiten Mix an Standorten und Segmenten.
Der Osten Europas ist der neue Wachstumsmotor des Kontinents. Während die Wirtschaft in den alten EU-Ländern
geringe Wachstumsraten aufweist, haben die neuen Mitgliedsländer und ihre Nachbarn eine Aufholjagd gestartet.
Auch im Bereich des Immobilieninvestments.
Nirgendwo sonst in Europa sind derzeit
bessere Renditen zu erwarten.
Auch auf längere Sicht. Denn auch 15 Jahre nach dem Fall
der Berliner Mauer gibt es in Osteuropa bei weitem nicht so
viele moderne Flächen, wie benötigt werden. Kein Wunder,
dass mehr und mehr westeuropäische Immobiliengesellschaften versuchen, Fuß zu fassen. Die IMMOFINANZ hat
bereits Fuß gefasst. In Tschechien, Ungarn und Polen, die
gleichsam der osteuropäische Heimmarkt der IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST sind. Zudem gelten die
Immobilienmärkte dieser Region als entwickelt; Angebotund Nachfrageentwicklung sind rege. Die baltischen Staaten, die Slowakei, Slowenien, Russland, Rumänien und Bulgarien werden derzeit von der IMMOFINANZ beobachtet.
Wobei in Rumänien mit dem Iride Business Park nach dem
Berichtszeitraum auch schon das erste Investment getätigt
wurde. Dass die IMMOEAST unter Österreichs Immobiliengesellschaften führend im Osten tätig ist, kommt nicht von
ungefähr. Bereits 1999 betrat die IMMOFINANZ über die
WIPARK den ungarischen Markt. Und hat in den folgenden
Jahren umfassendes Know-how erwerben können. Im Grunde
unterscheidet sich der Zugang zum Ostmarkt nicht wesentlich von jenem im Westen und in Österreich. Das HauptIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
augenmerk der IMMOEAST liegt auf Risikominimierung
durch breite Streuung – womit sie sich allerdings deutlich
von den Mitbewerbern unterscheidet.
Denn anstatt auf nur ein Segment zu setzen, investiert die
IMMOEAST in Büroflächen ebenso wie in die lukrativen
Logistikzentren, Gewerbeflächen und Wohnanlagen. Dabei
ergibt sich eine weitere Auffächerung: Das Portfolio setzt
sich einerseits aus bestehenden vermieteten Objekten zusammen, die als Cash-Bringer dienen. Andererseits werden
Projekte entwickelt, die als Wertentwicklungsbringer dienen.
In Budapest sind beispielsweise das Globe 13 und das
Arpad Center langfristig vermietet, wodurch sie laufend
Erträge abwerfen.
In Prag wiederum wird gemeinsam mit Partnern das Projekt
Vitek, ein modernes Büro- und Einkaufszentrum im Zentrum der Stadt, entwickelt. Mit hervorragenden Aussichten
auf Wertsteigerung. Eine weitere Direktinvestition in Tschechien wurde gegen Ende des Berichtsjahres mit dem Vinice
Business Center, das über eine Nutzfläche von 20.000 m2 verfügt und langfristig an tschechische und internationale Unternehmen vermietet ist, getätigt. Das Palladium wiederum ist ein
Musterbeispiel für die Vorgangsweise der IMMOFINANZ.
Denn in diesem Fall, wie auch in der Mehrzahl der anderen
Projekte in Tschechien und Polen, engagiert sich die
IMMOEAST gemeinsam mit Partnern. Mit lokalen Partnern, um von deren Know-how um die Marktgegebenheiten
und Kontakten zu profitieren. Und mit internationalen
Partnern zur Risikoteilung und besseren internationalen
45
AUFBRUCH OST
Galeria Mokotów, Warschau. Unbestritten das Einkaufs-
Vinice, Prag. Neues Business Center in guter Lage, langfristig an
und Freizeitzentrum in Polens Hauptstadt – an dem die
tschechische und internationale Unternehmen vermietet.
IMMOFINANZ über GTC beteiligt ist.
Vermarktung des Projekts. So kooperiert die IMMOEAST
unter anderem mit der European Property Group, an der sie
25% der Anteile hält. Sie ist zu 50% an der S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH beteiligt. In Polen brachte die
Beteiligung am führenden Investor Global Trade Centre
(GTC) die IMMOEAST mit einem Schlag in eine TopMarktposition. Die GTC verfügt über ein erstklassiges
Immobilienportfolio mit rund 659.400 m2 Nutzfläche, von
denen 258.700 m2 bereits fertig gestellt worden sind. Dazu
zählt der größte Bürokomplex Polens, der Mokotów Business Park (von seinen 107.331 m2 sind mehr als 90% vermietet) sowie das führende Shopping- und Entertainment
Center Galeria Mokotów mit voll vermieteten 58.200 m2.
Mit der Übernahme von 7,79% von Handlowy befindet
sich die IMMOEAST nun in Gesellschaft ausgesuchter
internationaler Investoren wie EBRD (European Bank for
Reconstruction and Development) und der Deutsche-BankTochter FIC Globe LLC. Dass nicht nur das GTC-Portfolio
einen Einstieg rechtfertigte, sondern auch der Zeitpunkt
optimal gewählt wurde, zeigt sich am wirtschaftlichen
Erfolg der Transaktion. Nach dem Einstieg der IMMOEAST wurde GTC an die Börse gebracht – der Wert der
GTC-Beteiligung der IMMOEAST hat sich in der
Zwischenzeit nahezu verdoppelt. Beinahe zeitgleich zum
46
Einstieg in die GTC beteiligte sich die IMMOEAST mit
20% zudem an der Polonia Property Fund L.P., die von der
Allied-Irish-Banks-Gruppe gemanagt wird und bereits zwei
Bürozentren in Budapest erworben hat. Und über ihren
11,43%-Anteil an der Heitman Central Europe Property
Partners ist die IMMOEAST nun auch noch bei der Entwicklung großer Wohnanlagen in Osteuropa engagiert.
Heitman hat ein 50%-Joint-Venture mit dem Developer
Engel Residential gestartet, in dessen Rahmen sieben Projekte mit insgesamt 3.881 Wohnungen realisiert werden. Je
drei Projekte entstehen in Tschechien und Ungarn, eines in
Polen. Ein viel versprechendes Unterfangen. Denn für Prag
alleine wird mit einer jährlichen Nachfrage von rund 8.000
Wohnungen gerechnet, nur 3.500 werden hingegen pro
Jahr neu errichtet.
Auch der Bereich Logistik, der durch den EU-Beitritt der
osteuropäischen Staaten von zunehmender Bedeutung ist,
wird von der IMMOEAST und ihren Partnern erfolgreich
abgedeckt: Die Heitman Central Europe Property Partners
haben Anfang 2004 den 90.000 m2 Lagerflächen und
25.000 m2 Büroflächen umfassenden Rudna Logistics Park
südwestlich von Prag für rund EUR 92 Mio. erworben.
Weitere EUR 15 Mio. sollen in eine weitere Ausbaustufe
fließen. Logistik ist in Westeuropa seit Jahren schon einer
AUFBRUCH OST
Obuda Gate Office Center, Budapest. Büroobjekt, an dem die
Iride Business Park, Bukarest. Das erste Direkt-Investment
IMMOFINANZ über Polonia Property Fund L.P. beteiligt ist, mit
der IMMOFINANZ in Rumänien – ein erster Schritt in einen viel
14.000 m2.
versprechenden Markt.
der Wachstumsschwerpunkte der IMMOFINANZ; dass
mit Rudna nun auch im Osten entsprechende Schritte
gesetzt werden, passt hervorragend in das Konzept und die
Strategie der IMMOFINANZ. Die IMMOEAST, die seit
Dezember 2003 an der Wiener Börse notiert, erweist sich
durch ihre zielgerichteten Aktivitäten derzeit als regelrechter Wachstumsmotor der IMMOFINANZ. Binnen dreier
Jahre soll die IMMOEAST, so die Vorgabe Dr. Petrikovics’,
die größte auf Zentral- und Osteuropa spezialisierte,
börsenotierte Immobiliengesellschaft in Europa werden. In
Österreich ist sie bereits jetzt die Nummer eins.
SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG IMMOEAST
NEU IM OSTEN
• Mokotów Business Park, Warschau
• Galeria Mokotów, Warschau
• Rudna Logistics Park, Prag
Stand 30.4.2004
Wohnfläche 7,4%
Bürofläche 45,6%
Logistik 14,6%
WOHNPROJEKTE
• Engel Park, Budapest
• Skala, Budapest
• Györ, Györ
• Novy Eden, Prag
• Vokovice, Prag
• Stodulky, Prag
• Zabki, Warschau
47
BESTÄNDIGE WERTE
BESTÄNDIGE WERTE
Von den Chancen und Sicherheiten
entwickelter Märkte.
[oben links]
Neu-Isenburg
[unten links]
Nieder-Eschbach
[rechts]
Offenbach bei Frankfurt.
Gezielte Investitionen in den Wirtschaftsstandort Deutschland und in das europäische Finanzzentrum Frankfurt.
48
BESTÄNDIGE WERTE
Die westeuropäischen Immobilienmärkte
sind hoch entwickelte Märkte. Chancen
öffnen sich hier durch antizyklische
Investitionen, das Nutzen regionaler
Schwankungen und die Zusammenarbeit
mit international versierten Partnern.
Sicherheit ist ein wesentliches Element der IMMOFINANZStrategie. Sicherheit kann auf verschiedenen Wegen erreicht
werden. Einer der Wege führt direkt in die seit langem entwickelten Immobilienmärkte der westeuropäischen Länder.
Also nach Deutschland, Frankreich, Italien, in die Schweiz,
nach Spanien und Großbritannien. Und in den Immobilienmarkt schlechthin, jenen der USA. Mit Sicherheit ist der
Grund für das Engagement der IMMOFINANZ über ihre
Tochter IMMOWEST aber nur unzureichend umschrieben.
Es geht auch darum, präsent zu sein, Marktchancen, die
sich ergeben, zu nutzen und auf diese Art das Gesamtportfolio der IMMOFINANZ abzusichern.
Das Engagement im Westen fungiert gleichsam als Absicherung des Engagements im Osten Europas. Dort mögen die
Renditen höher sein – sicherer, verlässlicher, berechenbarer
sind sie jedoch in den alten EU-Ländern. Zudem ergibt sich
alleine aufgrund der puren Masse an Liegenschaften, sei es
im Bereich Büro, Logistik, Handel oder Wohnen, die Möglichkeit, antizyklisch vorzugehen und zu investieren. So wie
Ende 2003 in Frankfurt am Main. Mit einer Investition von
EUR 80 Mio. hat die IMMOFINANZ ihre erste größere
Akquisition auf dem deutschen Markt vorgenommen. Aus
gutem Grund. Die deutschen Wirtschaftswerte mögen noch
trist aussehen, und über die Medien mögen in erster Linie
Beschwerden über eine angebliche oder reale Reformunwilligkeit Deutschlands transportiert werden – ein Faktum
bleibt: Deutschland ist Europas wichtigster Wirtschaftsstandort. Ein Ende der gegenwärtigen Schwäche ist absehbar. Zudem verlagert sich der Schwerpunkt der Europäischen Union durch die Erweiterung im Osten nach
Deutschland. Davon wird in erster Linie das Finanz- und
Messezentrum Frankfurt profitieren. Dazu kommt, dass
sich eine wirtschaftliche Erholung positiv auf die Immobilienpreise auswirken wird. „Investitionen in Frankfurt sind
derzeit jedenfalls attraktiver als in Wien“, hält IMMOFINANZ-Vorstand Dr. Karl Petrikovics fest. Somit hat die
IMMOFINANZ rund um Frankfurt vier attraktive Objekte
mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 72.000 m2 erworben. Alle Objekte sind langfristig an hervorragende Mieter
vergeben, die Renditen liegen im Durchschnitt bei 8%. In
Frankfurt/Neu-Isenburg wurde ein gemischt genutztes
Büro- und Hotelobjekt, das zu 100% an Pepsi Cola und
Dorint (Accor-Hotelgruppe) vermietet ist, erworben. In
Frankfurt/Nieder-Eschbach handelt es sich um ein Büroobjekt, das zu 100% an den EDV-Zubehörproduzenten
Memorex vermietet ist. In Frankfurt/Otzberg Lengfeld nutzt
der weltweit tätige Expressdienst TNT das eben erworbene
Logistikzentrum. Und in Offenbach wurde ein Büroobjekt
für zehn Jahre zu 100% an die Schweizer Großbank UBS
vermietet. Das ist ein Zugang der direkten Investition.
49
BESTÄNDIGE WERTE
SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG IMMOWEST
Stand 30.4.2004
Bürofläche 16,9%
Wohnfläche 26,0%
Logistik 31,3%
50
Die IMMOFINANZ setzt aber auch in
Westeuropa auf die Zusammenarbeit mit
Partnern.
So ist sie mit 5,86% an der Carlyle Europe Real Estate
Partners (eine Tochter einer der renommiertesten und aktivsten amerikanischen Investmentgesellschaften) beteiligt.
Über diesen Partner, an dem unter anderem auch der riesige
kalifornische Pensionsfonds Calpers und der große niederländische Pensionsfonds MN Services beteiligt sind, werden
in erster Linie Investitionen in fertig gestellte und bereits
vermietete Objekte vorgenommen. Wobei sich ein klarer
Schwerpunkt im Bereich der gewerblichen Immobilien herauskristallisiert hat und verfolgt wird. Unter anderem
wurde ein beachtliches Portfolio in Italien mit insgesamt 36
Objekten auf 292.000 m2 Nutzfläche erworben. Carlyle
verfügt über hervorragendes lokales Immobilien-Knowhow und über umfangreiche Kapazitäten zur Marktbeobachtung und -forschung. Das ermöglicht es, den strukturellen
Wandel des europäischen Immobilienmarktes in die Investitionspolitik mit einzubeziehen und danach zu handeln.
Schwerpunkt sind Logistik- und Büroimmobilien in Westeuropa, wobei den Logistikimmobilien vermehrt Aufmerksamkeit zukommt. Einer Studie von Cap Gemini Ernst &
BESTÄNDIGE WERTE
Montierra Apartments, USA Houston/Texas. Das im Jahr 2001 von der IMMOFINANZ erworbene Wohnobjekt verfügt über eine
Gesamtnutzfläche von über 50.000 m2.
Young zufolge nimmt der Bedarf an entsprechenden Objekten gerade infolge der EU-Erweiterung stark zu. Und die
Studie prognostiziert, in welchen Regionen Europas mit
einem vermehrten Bedarf an entsprechenden Liegenschaften zu rechnen sein wird. Zum einen in Deutschland, dann
in Luxemburg, den Niederlanden und Belgien und im Osten
Frankreichs. Logistikimmobilien haben in den letzten
Jahren in der IMMOFINANZ-Anlagestrategie schon an
Bedeutung und Gewicht gewonnen. Der hohen Renditen
und der steigenden Nachfrage wegen werden Logistikobjekte derzeit als das aussichtsreichste Marktsegment beschrieben. Die IMMOWEST ist etwa zu 9,17% an der
Logistis Luxembourg S.A.R.L. beteiligt. Und hat damit
einen Partner, der zu den führenden europäischen Investoren im Bereich Logistik zählt.
in die Entwicklung und Fertigstellung von Apartment-Anlagen nahe Houston (Texas) investiert. Wobei 2003 eines von
drei Objekten bereits mit 60% Gewinn auf das eingesetzte
Eigenkapital veräußert werden konnte.
Über Partner plant die IMMOWEST in den nächsten
Monaten, sich auch Standbeine im Norden Europas zu
schaffen. Eine erste Beteiligung wurde geschlossen, weitere
werden folgen. Anders nimmt sich die Situation in den USA
aus. In dem am stärksten entwickelten Immobilienmarkt
der Welt setzt die IMMOFINANZ auf die aufstrebenden
Regionen in Texas und Kalifornien sowie auf das relativ
konjunkturunabhängige Segment Wohnungen sowie Büroanlagen in den Metropolen. Direkt hat die IMMOFINANZ
NEUZUGÄNGE DEUTSCHLAND
• Frankfurt /Neu-Isenburg: Büro- und
Hotelobjekt mit 13.781 m2 Nutzfläche
• Frankfurt /Nieder-Eschbach:
Büroobjekt mit 10.613 m2 Nutzfläche
• Frankfurt /Otzberg Lengfeld:
Logistikzentrum mit 44.298 m2 Nutzfläche
• Offenbach: Büroobjekt mit 3.613 m2 Nutzfläche
In Los Angeles (Kalifornien) wiederum ist die IMMOWEST
über ihren Partner Carlyle Realty Partners an einem Büroobjekt beteiligt. Die sich in den letzten Monaten stetig verbessernden Wirtschaftsdaten der USA geben Grund zur Annahme, dass der in den letzten Jahren eher schleppende
Büromarkt wieder auf Touren kommt. In Houston wurden
zwei Shopping Center der IMMOWEST mit einem Gewinn
von über 40% auf das eingesetzte Eigenkapital wieder verkauft – ein lohnendes Investment.
51
NUR KEINE MÜDIGKEIT
NUR KEINE
MÜDIGKEIT
Neues von der IMMOFINANZ
kurz vor Drucklegung.
Markteintritt in Rumänien.
Mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 63 Mio. ist
die IMMOFINANZ über ihre Tochter IMMOEAST in den
rumänischen Markt eingestiegen. Mit dem ersten Investment
in dem Land, das schon jetzt als baldiges EU-Mitglied gehandelt wird, wurde der Iride Business Park in Bukarest erworben. Die Immobilie mit einer Nutzfläche von 55.000 m2 ist
zu 100% an bekannte westliche Unternehmen wie Procter &
Gamble, Raiffeisen Bank, Nestlé, Well, Xerox und Whirlpool vermietet. 35.000 m2 der Gesamtfläche entfallen auf
Büros, 20.000 m2 auf Lagerflächen. Aufgrund der bestehenden Vorvermietungen wurde der weitere Ausbau der Liegenschaft auf den umfangreichen Landreserven bereits fixiert.
Bis 2006 sollen weitere 30.000 m2 entstehen – für die bereits
jetzt großes Interesse besteht. Der Iride Business Park
befindet sich in exzellenter Lage und profitiert von seiner
Nähe zum internationalen Flughafen wie zum Zentrum
Bukarests. Zudem ist der Business Park hervorragend an das
öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Der Kauf des Iride
Business Park ist, so IMMOFINANZ-Vorstand Dr. Karl
Petrikovics, der Startschuss für den Aufbau einer größeren
Präsenz in Rumänien. „Der rumänische Markt ist zweifellos
der am besten entwickelte, größte und attraktivste Immobi52
lienmarkt im Osten außerhalb der EU. Rumänien spielt daher
eine Schlüsselrolle für unsere weitere Ostexpansion. Die boomende Wirtschaft und die Größe des Landes lassen mittelfristig eine exzellente Entwicklung erwarten“, so Petrikovics. Er
rechnet noch im Lauf des Jahres 2004 mit dem Abschluss
zweier weiterer Käufe. Damit ist die IMMOFINANZ nun in
fünf mittel- bzw. osteuropäischen Ländern vertreten, nämlich
in Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien und Serbien.
Ausbau der Investitionstätigkeit in Ungarn.
Das Bürozentrum Globe 3 verfügt über 7.900 m2 Nutzfläche.
Es befindet sich in einer sehr guten Lage des 3. Bezirks von
Budapest und ist zu mehr als 90% an internationale und
ungarische Unternehmen vermietet.
Der ebenfalls nach dem Berichtszeitraum erworbene West
Gate Business Park in Budapest verfügt über eine Grundfläche
von rund 68.000 m2. Die fertig gestellte Fläche von 12.500 m2
ist vollständig an internationale Unternehmen vermietet. Weitere 5.620 m2 Büro- und Lagerflächen befinden sich derzeit in
Bau – die Fertigstellung ist für Herbst 2004 geplant. Auf der
verbleibenden Grundstückreserve ist noch eine Bebauung mit
rund 20.000 m2 vermietbarer Fläche geplant. Mit dem Szépvölgyi Business Park wurde im 3. Bezirk in zentraler Lage
NUR KEINE MÜDIGKEIT
Markteintritt in Skandinavien.
Die IMMOWEST hat sich mit 27,65% am Nordic Investment Fund (Niam) beteiligt. Das Investment wird von der
NewSec-Gruppe organisiert, dem führenden nordischen
Immobilienmanagementunternehmen mit 240 Immobilienspezialisten in sieben Ländern, das bereits Immobilientransaktionen im Wert von rund EUR 4,4 Mrd. organisiert hat.
Kernländer der Investitionen werden Dänemark, Finnland,
Norwegen und Schweden sein, ergänzt um andere nordeuropäische Länder. Sektoral kommen Investitionen in den
Bereichen Büro, Wohnen, Logistik und Shopping in Frage.
Die IMMOWEST befindet sich in Gesellschaft renommierter Investoren wie dem General Electric Pension Trust und
anderen. Das erste Investment ist ein Logistikcenter am
Stadtrand von Stockholm; das Objekt verfügt über eine
Nutzfläche von 34.000 m2, wurde 2002 fertig gestellt und
ist langfristig zu 100% vermietet.
Blick in die Zukunft der IMMOFINANZ.
Globe 3, Budapest: 7.900 m2 Nutzfläche, zu über 90% vermietet.
Budapests ein Bürogebäude mit rund 15.400 m2 erworben.
Das Objekt ist zu rund 90% an internationale Unternehmen
vermietet, Fertigstellung war im Juli 2004.
Erstes Objekt in der Slowakei.
Im Juni 2004 erfolgte über die Beteiligung an Heitman Central Europe Property Partners, an der die IMMOEAST
11,43% hält, der Markteintritt in der Slowakei. Heitman hat
ein Bürozentrum mit drei Bauteilen in Bratislava erworben.
Die drei Büroobjekte verfügen in Summe über rund 55.000
m2 Nutzflächen, wovon noch ca. 34.000 m2 in Bau sind. Die
bereits fertig gestellten Bauteile sind voll vermietet, die in
Bau befindlichen Flächen substanziell vorvermietet.
Sechs Shopping Center in Polen.
Heitman Central Europe Property Partners, ein Unternehmen
an dem die IMMOEAST zu 11,43% beteiligt ist, startet in
Kürze mit dem erfahrenen US-Entwicklungspartner Polimeni die Errichtung von sechs Shopping Center in Polen mit
einer Gesamtnutzfläche von rund 146.000 m2. Die Standorte
bilden mittelgroße Städte wie Kalisz, Posznan und Gniezno.
Baubeginn ist nach erfolgreicher Vorvermietung; mit den
Fertigstellungen wird für 2005 und 2006 gerechnet.
Im Geschäftsjahr 2004/05 plant die IMMOFINANZ, ihren
Immobilienbestand weiter zu diversifizieren. Die Vorbereitungen für eine Reihe wichtiger und profitabler Großinvestitionen sind weit gediehen. Ein Großteil der durch die letzte
Kapitalerhöhung lukrierten Mittel ist bereits verplant.
In Österreich soll nach dem erfolgten Erwerb der BUWOG
(siehe Seite 19) ein großes, zu einem wesentlichen Teil vorvermietetes Büroobjekt an einem außergewöhnlich attraktiven Innenstadtstandort in Wien gekauft werden; die Verhandlungen sind abgeschlossen, aufschiebende Bedingungen
müssen noch erfüllt werden.
Über ihre Tochter IMMOWEST wird sich die IMMOFINANZ gemeinsam mit einem prominenten Partner an
einem italienischen Immobilienportfolio mit dem Schwerpunkt Büro- und Wohnflächen beteiligen. In den neuen EUStaaten Polen, Tschechien und Ungarn stehen der Erwerb
mehrerer großer Objekte sowie die Vorbereitungen für zwei
bedeutende Entwicklungsprojekte vor dem Abschluss.
In Osteuropa wird die IMMOEAST nach ihrem erfolgreichen
Debüt in Rumänien weitere Schritte setzen. Verhandlungen
über mehrere Zukäufe befinden sich bereits im Endstadium.
53
DIE ERVOLKSAKTIE
DIE „ERVOLKSAKTIE“
Die IMMOFINANZ-Aktie –
Börse-Hit und Publikumsaktie.
90
80
70
Kursentwicklung der IMMOFINANZ-Aktie vom 30.4.1998– 30.6.2004
30.6.2004
30.4.2003
3
30.4.2002
30 4 2001
30.4.2001
30.4.2000
30.4.1999
30.4.1998
60
DIE ERVOLKSAKTIE
Als eine „Volksaktie“ wird die IMMOFINANZ-Aktie bezeichnet, ihrer
rund 60.000 Aktionäre wegen. Manche sprechen auch von einer „Ervolksaktie“,
denn die IMMOFINANZ hat nicht nur ein breites Publikum gefunden,
sie ist in jeder Hinsicht attraktiv und erfolgreich. Das bestätigt eindrucksvoll
das aktuelle Ergebnis zum 30. April 2004: Umsatz + 36% auf EUR 102 Mio.,
EBIT nach Verkehrswertmethode + 23,6% auf EUR 104,1 Mio.
Und das bestätigt auch die Performance der IMMOFINANZ-Aktie: Im Geschäftsjahr 2003/2004 verzeichnete
die Aktie einen Anstieg von rund 9,19% und setzt sich
damit deutlich von ihren österreichischen Mitbewerbern
(CA Immo AG, Conwert, Meinl European Land, SEG
Immo und Sparkassen Immobilien) ab. Wenngleich auch
bei diesen ein Trend eindeutig zu erkennen ist: der Trend
der Anleger zum Investment in Immobilienaktien. Aus
gutem Grund. Wenngleich der ATX seit Mitte 2003 hohe
Zuwachsraten verzeichnet – an stetiger Entwicklung ist er
dem Immobilien-ATX unterlegen. Der konnte jedes Jahr
seit 1999 mit einem Plus abschließen, der ATX gleicht hingegen einer Hochschaubahn. Das ist keine rein österreichische Tendenz. Investments in Immobilien liegen europaweit
im Trend, überzeugen durch Sicherheit und eine konstante
Rendite. Indes, Immobilienaktie ist nicht gleich Immobilienaktie. Die Unterschiede sind erheblich. Die Aktie der
IMMOFINANZ rangiert nicht nur am Wiener Prime Market unter den Top-Papieren – gemessen am Umsatz nach
Erste Bank, Telekom Austria, Bank Austria Creditanstalt
AG, OMV und Wienerberger – sie zählt inzwischen auch
zu den Top Five der kontinentaleuropäischen Immobilienwerte. Das ist bisher noch keinem anderen österreichischen
Wert gelungen. Und ein Nachweis dafür, dass die IMMOFINANZ inzwischen zu einem European Player aufgestiegen ist. Dafür spricht die Aufnahme der IMMOFINANZ-Aktie in den MSCI World Index am 30. Mai
2003 sowie in den exklusivsten europäischen Index für
Immobilienaktien, dem GPR 15 Real Time Index, per 1.
Juli 2004. Die Aufnahme in renommierte Indizes ist mehr
als nur ein Prestigeerfolg. Sowohl der MSCI wie auch der
GPR 15 gelten zahlreichen internationalen Investmentfonds
als Benchmark. Insofern ist mit einem deutlich gesteigerten
Interesse institutioneller Investoren zu rechnen. In den
Tagen nach Bekanntgabe der Aufnahme in den MSCI
World wurde beispielsweise mit Tagesumsätzen von teils
über einer Million Stück das Handelsvolumen von April
2003 um ein Mehrfaches übertroffen; der Kurs der IMMOFINANZ-Aktie stieg auf neue Rekordwerte. Im GPR 15
Real Time Index sind nur 15 Gesellschaften und davon
wiederum lediglich acht kontinentaleuropäische vertreten.
Die IMMOFINANZ startet mit einer Gewichtung von 4%
und liegt damit in einer „Gewichtsklasse“ mit den bekanntesten europäischen Immobiliengesellschaften. Der GPR 15
ist – mehr noch als die breiter gestreuten Immobilienindizes
GPR 250 und EPRA, in denen die IMMOFINANZ ebenfalls vertreten ist – ein wichtiger Referenzindex für institutionelle Investoren. Bemerkenswert ist auch der Umstand,
dass die IMMOFINANZ innerhalb des GPR 15 in gewisser
Weise eine Sonderstellung einnimmt. Während die meisten
Unternehmen fast ausschließlich auf ihren Heimmarkt setzen oder nur in bestimmte Segmente wie Büros oder Wohnungen investieren, ist die IMMOFINANZ mit ihrem
Immobilienportfolio aktuell in 14 Ländern und den Bereichen Wohnen, Garagen, Büro, Einzelhandel, Logistik und
Handel die am stärksten diversifizierte europäische Immobilienaktie. Ein guter Grund mehr für Investoren, private
wie institutionelle, die IMMOFINANZ-Aktie in ihr Portfolio aufzunehmen. So wie auch die hohe Marktkapitalisierung, der 100-prozentige Streubesitz sowie die gute Liquidität der Aktie international Beachtung finden.
Die beiden letzteren Punkte, Streubesitz und Liquidität,
sind übrigens häufig unterschätzte Sicherheitsfaktoren:
Liquide ist ein Papier, wenn von ihm laufend eine ausreichend große Menge ge- und verkauft werden kann. Nur in
diesem Fall kann ein Anleger auch sicher sein, dass er seine
Aktien jederzeit wieder veräußern kann. Dazu wiederum
55
DIE ERVOLKSAKTIE
KURSENTWICKLUNG:
IMMOFINANZ ZU I-ATX – EPRA – GPR-250-EUROPE
vom 30.4.1998 bis 30.6.2004
KURSENTWICKLUNG:
IMMOFINANZ ZU ATX – DAX – MSCI WORLD – EFFAS
vom 30.4.1998 bis 30.6.2004
bedarf es eines möglichst hohen Streubesitzes, des Free
Float. Je mehr Aktien von Kleinanlegern gehalten werden,
desto besser für die Liquidität. Bei der IMMOFINANZAktie beträgt der Free Float 100%. Das zeigt Auswirkungen: Im Jahr 2003 war das Handelsvolumen der IMMOFINANZ-Aktie mit EUR 619 Mio. höher als die Summe
der Umsätze aller anderen österreichischen Immobilienaktien – weswegen sich die IMMOFINANZ denn auch im
oben erwähnten Umsatzranking aller Wiener Aktien unter
den Top Ten befindet. Und das, obwohl Immobilienaktien
als typische langfristige Anlagen nicht so oft den Besitzer
wechseln. Die Chancen, IMMOFINANZ-Aktien kaufen zu
können, stehen dennoch gut. Nicht zuletzt auch aufgrund
der zwei Kapitalerhöhungen im Jahr 2003 und der letzten
Kapitalerhöhung im Mai 2004. Jede davon ein Kapitel für
sich, zusammengenommen ein grandioser Vertrauensbeweis gegenüber einer Aktie. Im Juni 2003 platzierte die
IMMOFINANZ knapp 14 Millionen junger Aktien zu
einem Bezugspreis von je EUR 5,80. Dem Unternehmen
flossen dadurch EUR 81,11 Mio. an liquiden Mitteln zu;
die Börsekapitalisierung erreichte rund EUR 1,04 Mrd. –
das entsprach etwa der Gesamtsumme aller anderen in
Wien notierten Immobiliengesellschaften. Die zweite Kapitalerhöhung im Oktober 2003 war deutlich überzeichnet.
Trotz einer Emission von EUR 201,4 Mio. (das entspricht
33,564 Millionen Aktien zu einem Bezugspreis von EUR 6)
konnten zahlreiche Kauforders, die in den letzten Tagen vor
Ende der Bezugsfrist aus Österreich und aus dem Ausland
eintrafen, nicht mehr erfüllt werden.
Die Börsekapitalisierung erreichte rund EUR 1,2 Mrd. Ein
Trend, der sich bei der letzten und bisher größten Kapitalerhöhung im Mai 2004 nahtlos fortsetzen sollte. Insgesamt
EUR 312 Mio. wurden aus rund 50,3 Millionen Aktien
erlöst; die Zahl der Aktionäre erhöhte sich auf rund
60.000. Die Börsekapitalisierung stieg auf über EUR 1,6
Mrd.; im ATX-Prime rückte die IMMOFINANZ damit auf
den sechsten Platz, noch vor den Verbund. Dass die Zeichnung wegen der großen Nachfrage erneut vorzeitig geschlossen werden musste, ist da nur noch ein Detail am
Rande der Superlative. Von den Analysten werden die
Kapitalerhöhungen positiv bewertet. Mit den zusätzlichen
Mitteln wird das Portfolio erfolgreich ausgebaut. Und je
größer das Portfolio, desto geringer wird das Risiko für die
Anleger. Ein Weg, den die IMMOFINANZ auch bei ihrer
Tochter IMMOEAST eingeschlagen hat. Im Dezember
2003 startete die IMMOEAST AG ihre Notiz an der Wiener
Börse. Im Rahmen des Initial Public Offering wurden 4,941
Millionen Aktien zu einem Bezugspreis von EUR 6,10 ange-
56
DIE ERVOLKSAKTIE
boten. Durch die Kapitalerhöhung stieg das Eigenkapital
auf EUR 163 Mio. an, wobei die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG ihr Bezugsrecht voll ausübte und auch
weiterhin mit 51% die Aktienmehrheit hält. Der Börsegang
brachte der Gesellschaft Finanzmittel in Höhe von EUR
30,41 Mio. und verstärkte damit die breite Eigenkapitalbasis für die weitere Expansion in Zentral- und Osteuropa.
Das Immobilienvermögen der IMMOEAST soll binnen
dreier Jahre um weitere EUR 500 Mio. steigen, wobei der
Bereich Logistikimmobilien neben den Bereichen Büro und
Einzelhandel an Bedeutung gewinnen wird. Die Strategie
macht sich bezahlt: Im März 2004 wurde die IMMOFINANZ mit dem „Alternative Investment Award“ der
Tageszeitung „Wirtschaftsblatt“ und des Finanzmagazins
„alles über geld“ ausgezeichnet. Dabei errang die IMMOFINANZ-Aktie in den Kategorien mittel- und langfristige
Performance die ersten Plätze. Im Vergleich über einen Zeitraum von zwei Jahren siegte die IMMOFINANZ mit
14,8% Wertsteigerung; im Vergleich über drei Jahre konnte
die Aktie gar 24,3% zulegen und damit die Konkurrenz
deutlich abhängen. Bewertet wurden neben der Wertsteigerung auch die Sicherheit und Stabilität, die eine Aktie
ihren Anlegern bietet. Für die IMMOFINANZ-Aktie ein
Heimspiel sozusagen.
Solid Gold – Die Erfolgsfaktoren
der IMMOFINANZ.
Früher einmal war das direkte Eigentum einer Immobilie durchwegs ein
gutes und lukratives Investment. Früher, vor rund 100 Jahren.
Seither ist das „Haus“ aus dem umgangsprachlichen Wienerisch nicht mehr
wegzudenken – als Synonym für Geld. Da kostet etwas zum Beispiel
immer noch ein „Eckhaus“. Und beziehen sich die Wiener auf
die prinzipielle Gleichheit der Menschen, so sagen sie: „Es sind schon
Hausherren gestorben.“
Wer heute in Immobilien investieren will, dem bieten sich
drei Möglichkeiten: Da gibt es den Kauf einer einzelnen
Immobilie. Wiewohl seit geraumer Zeit en vogue und auch
gefördert, hat ein Investment dieser Art auch seine Nachteile.
Zum einen ist das Kapital auf lange Zeit gebunden und verursacht unter Umständen hohen administrativen Aufwand
– man muss sich darum kümmern. Als neue, indes in Österreich zurzeit noch weit gehend unausgereifte Möglichkeit
bieten sich die offenen Immobilienfonds an. Allerdings unterIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2003/2004
liegen die Renditen aus offenen Immobilienfonds der Kapitalertragssteuerpflicht in Höhe von 25%. Bleibt das Investment in Immobilien-Aktien, durch die das Risiko breit
gestreut wird, die jederzeit veräußert werden können und
die zudem auch noch steuerlich attraktiv sind. Nach Ablauf
der einjährigen Spekulationsfrist können Aktionäre in
Österreich ihre Kursgewinne steuerfrei vereinnahmen. Um
die gute Performance der Aktie abzusichern, setzt die
IMMOFINANZ auf klare und bewährte Erfolgsfaktoren:
57
DIE ERVOLKSAKTIE
auf das aktive Portfoliomanagement, durch das eine möglichst breite Streuung nach geografischen Aspekten und
Nutzungsarten erreicht wird. Dabei wird permanent auf
aktuelle Markttendenzen Rücksicht genommen. So wurde in
Österreich der Anteil an Wohnungsimmobilien in den letzten Jahren ausgebaut, im Bürosektor hingegen vorsichtiger
agiert. Durch die regionale Diversifizierung werden die wichtigsten Märkte Österreich, Westeuropa und USA sowie Osteuropa von eigenen Tochtergesellschaften betreut. Dadurch
ist wiederum eine sektorale Konzentration möglich.
In Westeuropa etwa auf Büro- und Logistikgebäude, in Osteuropa auf Büro-, Handels- und Logistikobjekte. Eine
schlanke Unternehmensstruktur wird durch den Managementvertrag zwischen der IMMOFINANZ und der Constantia Privatbank AG gewährleistet. So profitiert die
IMMOFINANZ im Bereich des aktiven Finanzmanagements von der umfassenden Marktkenntnis, vor allem,
wenn es um die Optimierung des Finanzierungsmixes geht.
Etwa im Hinblick auf Fristigkeit, Währungsauswahl, Konditionen und Bindungsdauer.
Und schließlich setzt die IMMOFINANZ auf umfassendes
Risiko-Management. Das bedeutet, dass durch detaillierte
Analysen die Markteintrittsrisiken minimiert werden, Investitionsprozessen strikte Selektionsverfahren vorangehen,
optimale Mieterstrukturen und Bonitätsprüfungen Ausfallsrisiken reduzieren und auf Marktveränderungen rechtzeitig reagiert wird.
Die IMMOFINANZ-Aktie ist also ein sicheres Investment.
Sie eignet sich sowohl als Instrument der Vorsorge wie auch
zur stabilisierenden Beimischung in jedem VeranlagungsPortfolio. Denn Immobilienmärkte weisen meist eine relativ geringe Abhängigkeit zu den Aktien- und Anleihemärkten auf. Vor allem aber gilt ein Investment in eine Aktie als
„easy to manage“. Denn jede direkte Investition in Immobilien ist mit einem enormen persönlichen Aufwand und
Engagement verbunden.
Die Aktien der IMMOFINANZ hingegen werden im Prime
Market der Wiener Börse gehandelt und zählen dort zu den
umsatzstärksten Werten. Dadurch profitiert man zum einen
allein durch den Kauf einer Aktie am breit gestreuten Portfolio der IMMOFINANZ, zum anderen kann die Veranlagung jederzeit aufgelöst werden. Im Falle des Falles ist das
Geld schnell verfügbar. Bei direkten Investments ein Ding
der Unmöglichkeit.
58
UMSÄTZE WIENER BÖRSE PRIME MARKET 2003
Rang
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Titel
Erste Bank
Telekom Austria
BA CA
OMV
voestalpine
Wienerberger
Brau Union
IMMOFINANZ
VA Technologie
Mayr-Melnhof
EUR
4.034.413.000
2.542.888.634
2.182.708.135
2.087.575.382
1.391.545.225
735.582.844
684.362.770
619.114.220
614.544.002
609.545.519
Quelle: Wiener Börse
KURSSTEIGERUNG IMMOFINANZ-AKTIE zum 30.4.2004 in % p.a.
Zeitraum
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
Nachsteuer-Rendite
9,19
9,02
9,36
10,34
Vorsteuer-Rendite bei KESt-Pflicht*
12,25
12,03
12,48
13,79
* entspricht einer Vorsteuer-Rendite bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung
KENNZAHLEN DER IMMOFINANZ-AKTIE
Eigenkapital zum 30.4. in Mio. EUR
Anzahl der Aktien zum 30.4. in Mio.
Höchstkurs GJ in EUR
Tiefstkurs GJ in EUR
Ultimokurs GJ in EUR
Börsekapitalisierung per 30.4. in Mio. EUR
Börseumsatz GJ in Mio. EUR
Verkehrswert in Mio. EUR per 30.4.
Ergebnis je Aktie* in EUR
KGV* per 30.4.
2003/04
994,9
201,4
6,53
6,04
6,49
1.307,0
714,0
2.123,1
0,34
19,1
2002/03
709,5
153,8
6,02
5,45
6,01
924,6
436.1
1.504,5
0,37
16,4
2001/02
543,8
123,1
5,56
5,06
5,52
679,3
136.1
1.085,4
0,20
27,5
* nach IFRS Verkehrswertmethode
INFORMATIONEN ZUR IMMOFINANZ-AKTIE
Ansprechperson Investor Relations
Aktionärstelefon
E-Mail
Internet
Wiener Börse WP-Kennnummer
Wiener Börse WP-Kürzel
Reuters
Datastream
Bloomberg
ISIN
01/532 06 39-700
[email protected]
www.immofinanz.at
080905
IIA
UMFI VI
O: IMMO 866289
IIA AV
AT 0000809058
MARKTKAPITALISIERUNG ATX PRIME,
GEWICHTET UM FREE FLOAT zum 30.6.2004
Rang
Titel
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Erste Bank
Telekom Austria
OMV
Wienerberger
BA CA
IMMOFINANZ
voestalpine
Verbund Kat. A
EVN
Flughafen Wien
Gewichtete Marktkapitalisierung in EUR Mio.
6.112,3
4.695,0
2.160,0
2.090,8
1.804,7
1.671,5
1.168,7
1.098,7
839,0
736,3
STEUERVORTEILE NUTZEN
STEUERVORTEILE NUTZEN
Immobilienbesitz mit Aktien:
Attraktiv in jeder Hinsicht.
Der Vergleich macht sicher. Rein steuerlich betrachtet, haben Immobilienaktien,
verglichen mit anderen Immobilieninvestments, keine Konkurrenz.
Und trägt man sich mit dem Gedanken, langfristig vorsorgen zu wollen,
bieten sich die Wertpapiere einmal mehr an.
Sehr umstritten ist das neue österreichische ImmobilienInvestmentfondsgesetz, das nach jahrelanger Diskussion im
September 2003 in Kraft trat. Das komplexe Regelwerk
normiert – neben zahlreichen Bestimmungen zur grundsätzlichen Ausgestaltung von Immobilien-Investments – für
Ausschüttungen von Gewinnen eine Steuerpflicht für die
jeweiligen Anteilseigner. Vermeiden lässt sich diese Steuerpflicht indes, investiert man in österreichische Immobilienaktien, wie etwa in jene der IMMOFINANZ. Immobilienaktien werden steuerlich exakt so behandelt wie alle
anderen Aktien. Behält der Anleger den Wert mindestens
ein Jahr, so sind die Gewinne aus einem Verkauf steuerfrei.
Verkauft er aber innerhalb des ersten Jahres, besteht für
den Spekulationsgewinn Einkommenssteuerpflicht. Das ist
der wichtigste steuerliche Unterschied zu den ebenfalls am
Markt erhältlichen Anteilen an Immobilien-Investmentfonds.
Was freilich mit einer Reihe steuerlicher und finanzieller
Nachteile im Vergleich zur Aktie verbunden ist.
Zudem schüttet die IMMOFINANZ keine Dividende aus,
die der Kapitalertragsteuer (KESt) unterliegen würde. Die
Gewinne werden thesauriert und für eine nachhaltige Wertsteigerung reinvestiert. Das Aktienvermögen des Anlegers
wächst somit Jahr für Jahr weiter an. Wem jedoch Aktien
zu unpersönlich sind, der kann auf eine direkte Investition
setzen. Indem er eine oder mehrere Immobilien erwirbt.
Freilich nicht jede Immobilienaktie. Wer investieren will,
tut gut daran, sich intensiv mit der Immobiliengesellschaft
auseinander zu setzen. Mit ihren Finanzierungsstrukturen
und ihrem Immobilienportfolio. Allesamt Bereiche, in
denen die IMMOFINANZ keinen Vergleich zu scheuen
braucht. Weder national, noch international.
So schlägt bei jedem Immobilienkauf, einerlei, ob es sich
dabei um eine Wohnung oder um ein Haus handelt, die
Grunderwerbssteuer samt Grundbucheintragungsgebühr
mit 4,5% des Kaufpreises zu Buche, von Anwaltskosten
und Maklergebühren ganz abgesehen. Wer eine Immobilie
innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, muss dann auch diesen versteuern. Ausgaben,
an die bisweilen zu wenig gedacht wird, die sich später als
ärgerlich und schmerzlich herausstellen. Die Immobilienaktie hingegen besticht nun auch als Instrument der Pensionsvorsorge. Denn gerade die geringe Volatilität der Immobilienaktien erweist sich als starkes Argument für eine
langfristig sichere Anlage.
59
L A G E B E R I C HT/ W I RTSCHAFTLICHES UMFELD
Lagebericht
Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds
I N T E R N ATIONALE ZINSENTWICKLUNG
I N T E R N ATIONALE KONJUNKTURENTWICKLUNG
3-Monats-Zinssatz in %
Reales BIP-Wachstum in %
EUR
USD
JPY
2002
2003
2004e
2005e
Quelle: Wifo
Die Euro-Angaben vor 1999 errechnen sich aus den
nationalen Währungen, gewichtet mit deren BIP.
Quelle: EZB
Konjunkturelle Aufhellung gegen Jahresende 2003.
allem in Deutschland fiel der Anstieg mit 1,5% stärker als erwar-
Nach einer mehrjährigen Schwächephase erlebte die Weltwirt-
tet aus. Erste Anzeichen einer Ausdehnu ng des derzeitigen Wirt-
schaft, gemessen am Bruttoinlandsprodukt der OECD-Länder,
schaftsbooms in China und des ungebrochenen Aufschwungs in
gegen Jahresende 2003 einen deutlichen Wachstumsschub.
Nordamerika auf Europa lassen Rückschlüsse auf das Ende der
Anders als in der vorangegangenen Abwärtsbewegung verlief
mehr als drei Jahre dauernden Stagnation im Euro-Raum zu. In
die Erholungsphase jedoch asynchron. Die USA verzeichneten
Österreich profitiert vor allem die Exportwirtschaft von dieser
einen Realanstieg des BIP von 3,1% nach 2,2% im Vorjahr.
Entwicklung.
Nach massiven Einbußen in den Vorjahren scheint auch Japan
die konjunkturelle Talsohle durchschritten zu haben.
Wenn auch die globalen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen Einfluss auf die Immobilienbranche nehmen, so bleibt
Geprägt vom wirtschaftspolitischen Ziel der Preisstabilität und
dennoch die lokale Situation des jeweiligen Markts und der ein-
den Vorgaben zur Budgetdisziplin betrug das Wachstum im
zelnen Branchen der erfolgbestimmende Faktor.
Euro-Raum für das Jahr 2003 lediglich rund 0,4% nach 0,9% im
Jahr 2002. Das durchschnittliche Wirtschaftswachstum der
Zinsentwicklung auf Rekordtiefstand.
zehn neuen EU-Mitgliedsländer hingegen verbesserte sich 2003
Nach dem massiven Rückgang, der bereits zu Beginn des Jah-
im Vergleich zum Vorjahr von 2,4% auf 3,5% .
res 2001 einsetzte, bewegt sich die internationale Zinslandschaft sowohl hinsichtlich Euro wie auch US-Dollar und japani-
Erstes Quartal 2004 bringt deutliche Verbesserung.
scher Yen auf äußerst niedrigem Niveau. Fremdfinanzierungen
Im ersten Quartal 2004 erholte sich die Konjunktur im Euro-Raum
von Immobilienkäufen in diesen Währungen sind aktuell güns-
mit 2% realem Wachstum gegenüber dem Vorjahr deutlich kräf-
tig; mit einem Anstieg des Zinsniveaus wird erst bei einer nach-
tiger, als in den Konjunkturanalysen prognostiziert wurde. Vor
haltigen konjunkturellen Erholung gerechnet.
72
L A G E B E R I C HT/ I M M O B I L I E N B I L A N Z I E R U N G
Immobilienbilanzierung –
Anschaffungskostenund Verkehrswert-Methode
IMMOFINANZ bilanziert nach IAS 40.
IMMOFINANZ trägt internationalem Interesse Rechnung.
Die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens
Analog zu den österreichischen Gepflogenheiten bilanziert die
durch konsequente und professionelle Bewirtschaftung des
IMMOFINANZ weiterhin nach der Anschaffungsk osten-Methode
Immobilienbesitzes steht im Zentrum der Aktivitäten der
unter Berücksichtigung kumulierter Abschreibungen. Um jedoch
IMMOFINANZ. Seit dem Geschäftsjahr 2001/2002 erstellt die
eine transparente und vollständige Darstellung der wirtschaft-
IMMOFINANZ den Konzernabschluss – als Voraussetzung für
lichen Entwicklung des Unternehmens zu gewährleisten, bildet
die Notierung im Prime Market der Wiener Börse – gemäß den
die IMMOFINANZ das Ergebnis auch nach der Verkehrswert-
International Financial Reporting Standards (IFRS, vormals IAS).
Methode ab. Dies auch vor dem Hintergrund, dass diese M etho-
IAS 40 sieht für die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehal-
de international immer stärker in den Vordergrund tritt und die
tenen Immobilien ein Wahlrecht vor. Das Unternehmen kann
IMMOFINANZ vor allem durch die Aufnahme der Aktie in den
zum einen die Anschaffungskosten-Methode (Cost Model) ver-
MSCI World Index und den GPR 15 Index auf zunehmendes
wenden, nach welcher die Immobilien mit den Anschaffungs-
internationales Interesse stößt. Auch die European Public Real
oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außer-
Estate Association (EPRA) empfiehlt als Dachverband der euro-
planmäßige Abschreibungen, anzusetzen sind. Diese Methode
päischen börsenotierten Immobiliengesellschaften die Darstel-
entspricht den österreichischen Bilanzierungserfordernissen
lung der Erfolgsrechnung nach der Verkehrswert-Methode.
nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und den österreichischen
Usancen. Alternativ ermöglichen die IFRS jedoch auch die Bilan-
Transparente Darstellung des Ergebnisses.
zierung des Immobilienvermögens nach der Verkehrswert-
Lediglich die jährlichen Abschreibungen werden nach der
Methode (Fair Value Model). Nach dieser Methode sind alle Ver-
Anschaffungskosten-Methode in der Gewinn- und Verlustrech-
änderungen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn-
nung erfasst. Die Abbildung der tatsächlichen Wertänderungen
und Verlustrechnung zu erfassen.
in der Erfolgsrechnung, die durch die Bewertungsgutachten des
73
L A G E B E R I C HT / I M M O B I L I E N B I L A N Z I E R U N G
in TEUR
Umsatzerlöse
Anschaffungskostenmethode
2003/2004
Aufwand
Ertrag
101.994,5
101.994,5
Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40)
58.945,6
Sonstige betriebliche Erträge
20.735,9
Verkehrswertmethode
2003/2004
-9.391,4
58.945,6
11.344,5
Abschreibungen
-32.173,0
Immobilienaufwendungen
-27.652,9
-27.652,9
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-33.071,3
-33.071,3
Personalaufwendungen
-2.930,7
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
26.902,5
Finanzierungsaufwand/-ertrag
-4.516,2
-2.930,7
-9.391,4
86.602,4
104.113,5
-22.707,3
-22.707,3
12.728,1
12.728,1
-772,7
-772,7
Ergebnis aus Finanzinvestitionen
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
Finanzergebnis
27.656,8
-10.751,9
0,0
0,0
-10.751,9
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
16.150,6
-9.391,4
86.602,4
93.361,6
Steuern vom Einkommen
-2.591,8
Latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40)
-2.591,8
-24.644,5
Fremdanteil
-1.704,6
-1.513,9
Konzernergebnis
11.854,2
-35.549,7
-24.644,5
-3.218,5
86.602,4
62.906,8
0,28
0,34
0,06
Sachverständigenausschusses für Immobilienbewertung doku-
EBT auf EUR 93,4 Mio. IFRS sieht darüber hinaus vor, dass auf
mentiert werden, gewährleistet jedoch nur die Anwendung der
alle temporären Unterschiede zwischen dem steuerlichen We r t-
Verkehrswert-Methode. Die Wertänderung stellt zum einen die
ansatz eines Vermögensgegens tandes und dessen Wertansatz
zukünftige nachhaltige Renditeerwartung unter Berücksichti-
im IFRS-Abschluss eine Steuerabgrenzung in voller Höhe zu bil-
gung von Wagnissen, Instandhaltungs- und sonstigen Bewirt-
den ist. Durch M aßnahmen der Steueropt imierung, wie die Inan-
schaftungskosten aus der Immobilie für die absehbare wirt-
spruchnahme von Investitionsbegünstigungen, stehen Möglich-
schaftliche Nutzungsdauer dar. Zum anderen findet aber auch
keiten zur Verfügung, diese latente und damit rechnerische
der technische Wert (Sachwert) der Immobilie durch die
Steuerbelastung im Veräußerungsfa lle weit gehend zu verteilen
Berücksichtigung von alters- und nutzungsbedingten Wertmin-
und zu minimieren. Unter Berücksichtigung der Steuerab-
derungen Eingang in die Berechnung. Die IMMOFINANZ
grenzung in voller Höhe ergibt sich für das Geschäftsjahr
verfolgt mit dieser differenzierten Darstellung das Ziel, ihren
2003/2004 ein Ergebnis nach Steuern und Fremdanteil von EUR
Aktionären die größtmögliche Transparenz hinsichtlich Ge-
62,9 Mio. gegenüber EUR 11,9 Mio. nach der Anschaffungs-
schäftsverlauf und Entwicklung des Portfolios zu gewährleisten.
kosten-Methode.
EBIT: EUR 104,1 Mio. – EBT: EUR 93,4 Mio.
Unter Anwendung der Verkehrswert -Methode und der damit
verbundenen Berücksichtigung der tatsächlichen Wertänderungen des Immobilienvermögens erhöht sich das EBIT von EUR
26,9 Mio. auf EUR 104,1 Mio. Damit einhergehend steigt das
74
L A G E B E R I C HT/ U M S AT Z E N T W I C K L U N G
Umsatzentwicklung
U M S ATZSTRUKTUR NACH NUTZFLÄCHENARTEN
Die Gesamtumsätze des Geschäftsjahres 2003/2004 verteilen
in % des Gesamtumsatzes
sich wie folgt auf die einzelnen Bereiche: 38,6% Bürofläche,
2003/2004
15,8% Garagierung, 28,2% Geschäfts-/Logistikfläche, 6,9% Frei-
2002/2003
z e it/Hotel, 8,8% Wohnfläche und 1,7% Sonstige Mieterlöse.
Regionale Verteilung der Umsätze.
Die starken Steigerungen der Umsätze in den Segmenten
IMMOEAST und IMMOWEST sind auf signifikante Investitionen
zurückzuführen. Da jedoch ein Großteil der Investitionen in der
IMMOWEST und ein Teil der Ankäufe in der IMMOEAST in
Form von Beteiligungen getätigt wurden, spiegeln sich diese
nicht in den Konzernumsätzen wider, sondern fließen direkt in
das Finanzergebnis ein. Diese Beteiligungen sind Carlyle Europe
Real Estate Partners, Curzon Capital Partners, Carlyle Realty
Partners, Logistis Luxembourg S.A.R.L. (IMMOWEST) und
European Property Group, Polonia Property Fund L.P. sowie
Heitman Central Europe Property Partners (IMMOEAST). In Bau
befindliche Projekte liefern naturgemäß erst nach Fertigstellung
und Vermietung ihren Umsatzbeitrag.
Umsatzsteigerung von 36% auf EUR 102 Mio.
V E RTEILUNG DER UMSÄTZE NACH PRIMÄREN SEGMENTEN
Im Umfeld einer angespannten weltwirtschaftlichen Lage kann
die IMMOFINANZ außerordentlich gute Ergebnisse für das
in Mio. EUR
Geschäftsjahr 2003/2004 ausweisen. Der Konzernumsatz ist im
IMMOAUSTRIA
2003/2004
Veränderung in %
2002/2003
83,1
20,4
69,0
Vergleich zum Vorjahr um 36% auf rund EUR 102 Mio. angestie-
IMMOEAST
9,9
98,0
5,0
gen, womit die Schallmauer von EUR 100 Mio. erwartungsge-
IMMOWEST
8,9
709,1
1,1
102,0
35,6
75,2
mäß durchbrochen wurde. Der Anstieg ist auf zusätzliche Vermietungen, Fertigstellungen von in Bau befindlichen Objekten
Umsatzerlöse gesamt*
* inkl. Sonstige und Konzerneliminierungen
sowie Immobilienzukäufe zurückzuführen. EUR 86,6 Mio. des
Gesamtumsatzes entfallen auf Mieterlöse, EUR 15,4 Mio. auf
Betriebskosten.
K U R Z FASSUNG DER GUV NACH VERKEHRSWERT- M E T H O D E
in Mio. EUR
2003/2004
Veränderung in %
2002/2003
Umsatzerlöse gesamt
102,0
35,6
75,2
EBIT
104,1
23,6
84,2
Finanzergebnis
-10,8
-13,7
-9,5
EBT
93,4
25,2
74,6
Konzernergebnis
62,9
15,0
54,7
0,34
-8,1
0,37
75
L A G E B E R I C HT / E RT R A G S L A G E
Ertragslage
EBIT auf EUR 104,1 Mio. gestiegen.
Das Finanzer gebnis konnte im Vergleich zum Vorjahr im We s e n t-
Das EBIT der IMMOFINANZ nach der Verkehrswert-Methode
lichen konstant gehalten werden. Während der Finanzierungs-
konnte gegenüber dem Vorjahr von EUR 84,2 Mio. auf EUR
aufwand aufgrund des aktiven Finanzmanagements der IMMO-
104,1 Mio. gesteigert werden. Verantwortlich hierfür zeichnet
FINANZ im Verhältnis zum gestiegenen Immobilienvermögen
vor allem die positive Veränderung der vom Sachverständige-
verhältnismäßig geringer anstieg, konnte das Ergebnis aus Finanz-
nausschuss ermittelten Verkehrswerte sowie der Erwerb bzw.
investitionen vor allem wegen der ausgezeichneten Entwick-
die Fertigstellung von exzellenten Immobilien wie dem langfris-
lung von Globe Trade Centre S.A. beinahe verdreifacht werden.
tig an die Republik Österreich vermieteten City Tower Vienna
(Justizzentrum Wien-Mitte). Die laufenden Immobilienaufwen-
Cash-flow aus dem Ergebnis: EUR 50,6 Mio.
dungen haben sich im Berichtsjahr proportional zum Umsatz
Der Cash-flow konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr auf
entwickelt. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwen-
hohem Niveau konstant gehalten werden und sollte im laufenden
dungen resultiert zum einen aus aufgrund des starken Anstiegs
Geschäftsjahr 2004/2005 aufgrund der bereits getätigten bzw.
des Immobilienvermögens um mehr als 40% höheren Verwal-
vor Abschluss stehenden Transaktionen deutlich gesteigert wer-
tungsaufwendungen, zum anderen aus Due-Diligence-Kosten
den.
bei Immobilienankäufen.
K O N Z E R N - C A S H - F L O W- S TATEMENT – KURZFA S S U N G
in Mio. EUR
Cash-flow aus dem Ergebnis
Cash-flow aus lauf. Geschäftstätigkeit
2003/2004
50,6
Veränderung in %
0,0
2002/2003
50,6
31,1
-36,7
49,1
-438,2
-64,6
-266,3
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
385,0
49,5
257,6
Veränderung des Finanzmittelbestandes
-24,3
–
37,6
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
156,9
–
119,3
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
132,6
–
156,9
76
L A G E B E R I C HT/ VERMÖGENS- UND FINANZLAGE
Vermögens- und Finanzlage
Bilanzsumme auf EUR 2,1 Mrd. erhöht.
hungen im Juni und Oktober 2003 von EUR 789,9 Mio. auf EUR
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 34,4%
1.090,8 Mio. erhöht. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt
auf EUR 2,1 Mrd. erhöht. Die Bilanzstruktur ist stark vom Immo-
zum 30. April 2004 EUR 209,1 Mio. und ist in 201,4 Mio. nenn-
bilienvermögen, den liquiden Mitteln sowie den Verbindlichkei-
wertlose Stückaktien zerlegt. Das langfristige Vermögen zu
ten bestimmt. Das buchmäßige Immobilienvermögen konnte
Buchwerten ist von EUR 1.345,8 Mio. auf EUR 1.859,0 Mio.
von EUR 1.159,6 Mio. auf EUR 1.631,0 Mio. ausgebaut werden.
gestiegen.
Das buchmäßige Konzerneigenkapital unter Berücksichtigung
der Anteile in Fremdbesitz hat sich aufgrund der Kapitalerhö-
KONZERNBILANZ – KURZFA S S U N G
in Mio. EUR
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwert
2003/2004
in %*
2002/2003
in %*
1.631,0
76,7
1.159,6
73,3
55,7
2,6
49,4
3,1
172,4
8,1
136,8
8,6
1.859,0
87,4
1.345,8
85,0
Forderungen und Wertpapiere des Umlaufvermögens
135,5
6,4
124,3
7,9
Liquide Mittel
132,6
6,2
107,3
6,8
Kurzfristiges Vermögen
268,1
12,6
231,6
14,6
Finanzanlagen und sonstiges Anlagevermögen
Langfristiges Vermögen
Steuerabgrenzungen
0,7
0,0
5,7
0,4
Summe Aktiva
2.127,8
100,0
1.583,1
100,0
Eigenkapital inkl. Anteile in Fremdbesitz
49,9
1.090,8
51,3
789,9
Langfristige Verbindlichkeiten
725,5
34,1
593,9
37,5
Kurzfristige Verbindlichkeiten
290,2
13,6
180,6
11,4
21,4
1,0
18,8
1,2
2.127,8
100,0
1.583,1
100,0
Steuerabgrenzungen
Summe Passiva
* in % der Bilanzsumme
BILANZKENNZAHLEN
Eigenkapitalquote in %
Eigenmittelquote zu Verkehrswerten in %
2003/2004
2002/2003
51,3
49,9
64,5
64,5
532,5
310,2
Bilanzsumme in Mio. EUR
2.127,8
1.583,1
77
L A G E B E R I C HT/ I N V E S T I T I O N E N
Investitionen
Die IMMOFINANZ hat das zur Verfügung stehende Vermögen in den drei Bereichen IMMOAUSTRIA, IMMOWEST und
IMMOEAST wie folgt veranlagt:
VERMÖGENSVERANLAGUNG
2003/2004
in Mio. EUR
Veränderung
2002/2003
in %
IMMOAUSTRIA
337,8
96,7
171,7
IMMOWEST
145,0
181,0
51,6
IMMOEAST
49,6
-42,9
86,9
532,5
71,7
310,2
Summe IMMOFINANZ
Der Schwerpunkt der Investitionen in der IMMOAUSTRIA lag
im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den mehrheitlichen Erwerb
der Reviva Immobilien AG sowie den Ankauf von Zinshausportfolios im Bereich Wohnungen. Ein weiterer Schwerpunkt wurde bei
den Geschäftsflächen, insbesondere durch den Erwerb weiterer
Fachmarktzentren wie beispielsweise Horn, gesetzt.
In der IMMOEAST konnte durch Direktinvestitionen in Ungarn
und Tschechien der in den Vorjahren vorgenommene Markteintritt weiter gefestigt werden. Darüber hinaus wurde mit dem
Erwerb eines Geschäftsobjekts in der Nähe von Warschau erstmals ein Projekt in Polen realisiert.
Der Fokus der IMMOWEST bei den Investitionen lag im abgelaufenen Geschäftsjahr in Deutschland. Durch den Erwerb von
vier attraktiven Objekten in den Bereichen Büro, Logistik und
Hotel im Großraum Frankfurt am Main wurde ein erstes Standbein in einem wieder zukunftsträchtigen Markt geschaffen.
78
L A G E B E R I C HT/ P R O G N O S E B E R I C H T
Prognosebericht
Die Wirtschaftsprognosen für die Jahre 2004 und 2005 weisen
AUSBLICK IMMOFINANZ
regional sehr starke Unterschiede aus. In den zehn neuen EULändern Zentral- und Osteuropas wird auch für das Jahr 2004
eine Wachstumsdynamik erwartet, die mit 4,3% deutlich über
dem EU-25-Durchschnitt liegt. Mit einem BIP-Zuwachs von
in Mio. EUR
Immobilienvermögen
Ist
2003/2004
Veränderung
in %
Plan
2004/2005
3.050,0
2.123,1
43,7
Umsatz
102,0
71,6
175,0
Eigenkapital
994,9
30,2
1.295,0
2,2% wird für den Euro-Raum gerechnet, mit 3,2% für die USA.
Regionale Unterschiede nutzen.
Die Größe des Portfolios und die breite Streuung der Investments der IMMOFINANZ ermöglichen, regionale Konjunkturunterschiede in Summe auszugleichen. Diese Unterschiede wird
die IMMOFINANZ auch zukünftig im Sinne einer selektiven Investitionstätigkeit zu nutzen verstehen. Langfristig wird der Anteil
der österreichischen und ausländischen Immobilien im Portfolio
jeweils 50% betragen. Die regionalen Schwerpunkte bilden in
Ziel: Umsatz EUR 175 Mio., Vermögen mehr als EUR 3 Mrd.
Für das laufende Geschäftsjahr 2004/2005 wird aufgrund der
nach dem Berichtszeitraum bereits abgeschlossenen bzw. geplanten Transaktionen ein Umsatz von ca. EUR 175 Mio. erwartet. Das Immobilienvermögen sollte um mehr als 40% auf über
EUR 3 Mrd. ansteigen. Das Eigenkapital der Gesellschaft wird
um mehr als 30% auf knapp EUR 1,3 Mrd. steigen und damit
weiterhin eine solide Finanzierungsstruktur gewährleisten.
Österreich Wien, in Zentraleuropa Polen, Tschechien und Ungarn
sowie in Westeuropa Deutschland, Frankreich und Italien.
Diese Heimmärkte stellen die Basis des Portfolios dar, wenngleich auch Investments in anderen Ländern in Frage kommen.
In Rumänien und der Slowakei sind erste Akquisitionen (teilweise nach dem Berichtszeitraum) bereits erfolgt. Von der
IMMOWEST wurde erstmals in Schweden investiert. Das Portfolio wird im Sinne einer optimalen Diversifizierung und Risikoverteilung und erst nach sorgfältiger Vorbereitung um neue
Märkte ergänzt. Eine Verstärkung der Präsenz plant die IMMOFINANZ beispielsweise derzeit in Nordeuropa.
79
L A G E B E R I C HT / N A C H T R A G S B E R I C H T
Nachtragsbericht
Größte Kapitalerhöhung der Unternehmensgeschichte.
einer rasant wachsenden Industrie- und Gewerbezone. Die Lie-
Im Mai 2004 hat die IMMOFINANZ die größte Kapitalerhöhung
genschaft mit einer Grundfläche von ca. 68.000 m2 verfügt derzeit
ihrer Geschichte durchgeführt. Das Volumen betrug EUR 312
über rund 12.500 m2 vermietbare Fläche, die vollständig an inter-
Mio.; die Bezugsfrist musste aufgrund des starken Interesses
nationale Mieter vergeben ist. Rund 5.620 m2 Nutzfläche für Büro
vorzeitig beendet werden. Aktuell verfügt die IMMOFINANZ
und Lager befinden sich derzeit in Bau; die Fertigstellung ist für
nun über eine Börsenkapitalisierung von über EUR 1,6 Mrd.; die
Herbst 2004 geplant, signifikante Teile sind bereits vorvermietet.
Zahl der Aktionäre stieg auf rund 60.000 an.
Auf der vorhandenen Grundstückreserve ist eine Erweiterung der
bestehenden Flächen um rund 20.000 m2 möglich. Mit dem Szép-
Die Diversifizierung wurde regional wie auch sektoral fortgesetzt;
völgyi Business Park wurde im 3. Bezirk in zentraler Lage Buda-
Folgende Objekte wurden nach dem Berichtszeitraum erworben:
pests ein Bürogebäude mit rund 15.400 m2 erworben. Das Objekt
ist zu rund 90% an internationale Unternehmen vermietet, Fertig-
IMMOAUSTRIA
stellung war im Juli 2004.
Kauf der BUWOG mit 20.000 Wohnungen.
Am 7. Juli 2004 wurde der Vertrag über den Kauf der Bundes-
Erstes Objekt in der Slowakei.
wohnungen von einem Konsortium aus österreichischen Banken
Ebenfalls im Juni 2004 erfolgte über die Beteiligung an Heitman
und Versicherungen unterzeichnet. Die IMMOFINANZ erhält aus
Central Europe Property Partners der Markteintritt in der Slowakei.
dem Bestand der Bundeswohnungen Alleineigentum an der
Heitman, an der die IMMOEAST zu 11,43% beteiligt ist, hat ein
BUWOG sowie die Mehrheit an der Villacher Gesellschaft ESG.
Bürozentrum mit drei Bauteilen in Bratislava erworben. Insgesamt
Der Kaufpreis für das Gesamtpaket beträgt EUR 961 Mio. Mit
wurden rund 55.000 m2 Nutzfläche zuzüglich Garagen erstanden,
dem Erwerb der rund 20.000 Wohnungen der BUWOG wird
wovon noch ca. 34.000 m2 in Bau sind. Die bereits fertig gestell-
die IMMOFINANZ zu einem der größten österreichischen Wo h-
ten Bauteile sind voll vermietet, die in Bau befindlichen Flächen
nungseigentümer und bringt mit dem gemeinnützigen Bestand
sind substanziell vorvermietet.
ein neues Segment in das Im mobilienportfolio ein. Ferner hat die
IMMOFINANZ den Kauf eines Büroprojekts in Wiener Innenstadt-
Sechs Shopping Center in Polen.
lage – vorbehaltlich der Erfüllung aufschiebender Bedingungen –
Heitman Central Europe Property Partners startet in Kürze mit
abgeschlossen.
dem erfahrenen US-Entwicklungspartner Polimeni die Errichtung
von sechs Shopping Centern in Polen mit einer Gesamtnutzfläche
IMMOEAST
von rund 146.000 m2. Die Standorte bilden mittelgroße Städte wie
Markteintritt in Rumänien.
Kalisz, Posznan und Gniezno. Baubeginn ist nach erfolgreicher Vor-
Die IMMOEAST hat im Mai 2004 den Iride Business Park in
vermietung; mit den Fertigstellungen wird für 2005 und 2006 ge-
B u k arest erworben. Das Gesamtobjekt verfügt über eine Nutzflä-
rechnet.
2
che von 55.000 m . Der Business Park ist voll vermietet, zum
Großteil an westliche Unternehmen wie Raiffeisen Bank, Procter
IMMOWEST
& Gamble, Nestlé, Wella, Xerox oder Whirlpool. Großzügige Land-
Nordeuropa.
reserven erlauben einen weiteren Ausbau des Ir i d e Business
Die IMMOFINANZ hat sich nach dem Berichtszeitraum mit 26%
Park; bis 2006 werden zusätzliche, größtenteils bereits vorvermie-
an der Niam Nordic Investment Fund L.P. beteiligt. Das Manage-
tete 30.000 m2 Bürofläche entstehen.
ment übernimmt die NewSec Group, eine auf Nordeuropa spezialisierte Gruppe mit 240 Immobilienspezialisten und einem abge-
Neue Objekte in Budapest.
schlossenen Transaktionsvolumen von rund EUR 4,4 Mrd. Unter
Im Juni 2004 wurde in Budapest mit Globe 3 ein neues Büroob-
den Co-Investoren befindet sich unter anderem der General Elec-
jekt im 3. Bezirk, im Zentrum von Altbuda, erworben. Das Objekt
tric Pension Trust. Kerngebiet der Investitionen ist Nordeuropa mit
mit 5.575 m Nutzfläche zuzüglich einer Garage mit 93 Stellplätzen
den Ländern Norwegen, Schweden, Finnland, Dänemark und dem
ist baulich auf dem modernsten Stand. Der Vermietungsgrad
baltischen Raum. Insgesamt wird die Gesellschaft rund EUR 200
beträgt über 90%. Der West Gate Business Park in Budapest
Mio. investieren. Mit einem Logistikcenter in der Nähe von Stock-
wurde im Juli 2004 erworben. Der Büro- und Gewerbepark liegt in
holm wurde bereits eine erste Investition getätigt.
2
80
L A G E B E R I C HT / C O R P O R ATE GOVERNANCE
Corporate Governance & Compliance
Ordnungsrahmen für Unternehmensführung
In Fällen, wo noch Handlungsbedarf besteht, wird der Vorstand
und -überw a c h u n g .
in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat die erforderlichen Maß-
Mit dem Österreichischen Corporate-Governance-Kodex wurde
nahmen setzen und diesbezügliche Informationen auf der We b-
ein neuer Ordnungsrahmen zur Unternehmensführung und -über-
site zugänglich machen.
wachung eingeführt. Gleichbehandlung der Aktionäre, Ve r b e sserung der Transparenz, offene Kommunikation zwischen Vor-
In weiterer Folge wird die IMMOFINANZ, wie im Kodex gefor-
stand und Aufsichtsrat, Vermeiden von Interessenkollisionen
dert, jährliche Erklärungen zum Thema Corporate Governance
und verbesserte Kontrolle der Geschäftsgebarung durch Auf-
veröffentlichen. Darüber hinaus sieht der Corporate-Governan-
sichtsrat und Absc hlussprüfer bilden den groben Zielkatalog des
ce-Kodex eine regelmäßige externe Evaluierung der Einhaltung
Kodex.
des Kodex durch das Unternehmen vor. Diese wird erstmals im
Zuge der Prüfung des Konzernabschlusses 2005/2006 durch
Die Regelungen des Kodex gehen über die geltenden, zwingen-
den Wirtschaftsprüfer des Konzerns erfolgen.
den Rechtsvorschriften hinaus, wobei zwischen drei Arten von
Regelungen unterschieden wird: L-Regeln (LEGAL) stellen
Erfüllung der Emittenten-Compliance-Verordnung
zwingendes Recht dar und müssen jedenfalls erfüllt werden, C-
Seit 1.4.2002 ist die Emittenten-Compliance-Verordnung der
Regeln (COMPLY-OR-EXPLAIN), die erfüllt werden oder deren
Finanzmarktaufsicht in Kraft, die im Besonderen die Grundsätze
Nichtbefolgung öffentlich zu erklären ist und R-Regeln (RECOM-
für die Weitergabe von Informationen im Unternehmen eines
MENDATION), deren Befolgung empfohlen wird, deren Nicht-
Emittenten an der Wiener Börse regelt und die missbräuchliche
befolgung aber weder veröffentlicht noch erklärt werden muss.
Verwendung ausschließt. Die Befolgung des Regelungsgehalts
IMMOFINANZ-Newsletter für Aktionäre.
Selbstverständlichkeit; nur
dieser Verordnung war für die IMMOFINANZ von jeher eine
minimale organisatorische und
Ausreichende und aktuelle Informationen für alle Aktionäre
ablauftechnische Regelungen mussten zur Umsetzung getrof-
sowie eine klare und transparente Unternehmens- und Investi-
fen werden. Die IMMOFINANZ hat damit die Bestimmungen
tionsstrategie versteht die IMMOFINANZ als wesentliche Vor-
der Emittenten-Compliance-Verordnung zur Gänze umgesetzt.
aussetzungen für ihren und den Erfolg der Aktie. Die Informationspolitik der IMMOFINANZ geht weit über die gesetzlichen
Verpflichtungen hinaus – regelmäßig wird beispielsweise über
den im Berichtszeitraum eingeführten IMMOFINANZ-Newsletter
über den Geschäftsverlauf berichtet. Dieser kann auf der Homepage www.immofinanz.at bestellt und heruntergeladen werden.
Freiwilliges Bekenntnis der IMMOFINANZ.
Der überwiegende Teil der im Kodex enthaltenen Regelungen
sind für die IMMOFINANZ als Österreichs größte börsenotierte
Immobiliengesellschaft selbstverständlich und werden im Sinne
einer gewissenhaften und verantwortungsvollen Unternehmensführung schon seit Jahren angewendet. So wurde in der 10.
Ordentlichen Hauptversammlung vom 22. September 2003 der
IMMOFINANZ der Ausschluss des im Übernahmegesetz vorgesehenen Abschlages von 15% bei Legung eines Pflichtangebotes im Sinne der Gleichbehandlung aller Aktionäre in der Satzung festgeschrieben.
Die IMMOFINANZ hat sich freiwillig zur grundsätzlichen Einhaltung des Kodex ab dem Geschäftsjahr 2005/2006 entschlossen.
81
L A G E B E R I C HT / R I S I K O M A N A G E M E N T
Risikomanagement
Unternehmerisches Handeln ist zwangsläufig mit Risiko verbun-
len Beteiligungsprojekten übt die IMMOFINANZ Mitsprache-
den. Der Umgang mit diesen Risiken ist Indiz für die Qualität
recht im jeweiligen Investitionsbeirat aus.
des Handelns – sie rechtzeitig zu erkennen und durch den Einsatz wirksamer Steuerungs- und Kontrollsysteme weitestge-
Operatives Risikomanagement.
hend zu eliminieren, ist ein Eckpfeiler der Unternehmenspolitik
Vor jedem Mietvertragsabschluss wird die Bonität des Interes-
der IMMOFINANZ.
senten beurteilt. Zur Sicherstellung der Vertragspflichten des
Mieters wird in Abhängigkeit zum festgestellten Bonitätsgrad
Strategisches Risikomanagement.
eine Vertragskaution vereinbart. Mit Standardmietverträgen für
Die IMMOFINANZ erweitert ihre geografische Präsenz kontinu-
jeden Segmentbereich wird den spezifischen Vermieterinteres-
ierlich und vergrößert so die regionale Diversifizierung des
sen Rechnung getragen. Darüber hinausgehend wird mit poten-
Immobilienportfolios. Jedem neuen Markteintritt gehen intensi-
ziellen Mietern ausführlich über die optimale Laufzeit und
ve Recherchen über die maßgeblichen Rahmenbedingungen
Bindungsdauer des Mietverhältnisses verhandelt. In neu abge-
des jeweiligen Landes voraus. Diese Analysen werden von der
schlossenen Mietverträgen sichert sich die IMMOFINANZ
IMMOFINANZ selbst oder einem kompetenten regionalen res-
durch eine jährliche Indexanpassung gegen das Inflationsrisiko
pektive internationalen Partner durchgeführt. Fokussiert wer-
ab. Entsprechend der aktuellen Marktsituation wird für jedes
den sowohl Aspekte der allgemeinen Wirtschaftslage, rechtli-
Objekt eine optimale Mieterstruktur hinsichtlich Laufzeit und
che Bestimmungen zu Widmungs- und Bauverfahren oder
Kündigungsrechte angestrebt.
Behördenzuständigkeiten als auch steuer- und gesellschaftsrechtliche Fragestellungen. Im Regelfall greift die IMMOFINANZ
Ein effizientes Berichtswesen des Facility und Asset Manage-
hierbei über Partner direkt auf lokales Know-how zu, entspre-
ments an den Vorstand und den Aufsichtsrat gewährleistet
chend der jeweiligen Problemstellung werden internationale
die Verfügbarkeit aller entscheidungsrelevanter Informationen.
oder lokale Berater unterstützend beigezogen.
Das Facility Management liefert in regelmäßigem Abstand
Zustandsberichte wie Vorschauwerte für die optimale Instand-
Entwickelte Märkte wie Österreich, Westeuropa und die USA
haltung der Liegenschaften.
stehen im Zentrum der Aktivitäten der IMMOFINANZ. In Zentral- und Osteuropa bilden Polen, Tschechien und Ungarn die
Management von Finanzierungs- und Währungsrisiken.
Kernmärkte, ergänzt um weitere neue EU-Staaten und Länder
Mit einer Eigenkapitalquote von 64,5% verfügt die IMMO-
einer möglichen zweiten EU-Beitrittswelle. So erfolgten bereits
FINANZ über eine überaus solide Bilanzstruktur, die auch in Zei-
Investitionen in Rumänien und nach dem Berichtszeitraum auch
ten wirtschaftlicher Turbulenzen Stabilität verleiht. Der Grad der
in der Slowakei.
Fremdfinanzierung wird mittel- bis langfristig der jeweiligen
Marktsituation angepasst; derzeit wird eine Eigenkapitalquote
Abhängig von der Art der Investitionstätigkeit werden von der
von 50% angestrebt. Die Auswahl der Finanzierungswährung
IMMOFINANZ oder erfahrenen lokalen Partnern die Bausubs-
erfolgt ebenfalls in Abhängigkeit zur jeweiligen Marktsituation.
tanz eines in Frage kommenden Immobilienobjekts sowie wirt-
Bei Auslandsinvestitionen wird die Finanzierung zum Teil in
schaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen genauestens
Österreich, aber auch über lokale Banken – dies jedoch aus-
überprüft. Führt der detaillierte Selektionsprozess zu einer
schließlich in internationalen Referenzwährungen – abgewi-
positiven Beurteilung durch den Vorstand, muss das jeweilige
ckelt. Beim Finanzierungsmanagement kann die IMMOFINANZ
Investitionsvorhaben noch per Aufsichtsratsbeschluss der
auf das Know-how der Spezialisten der Constantia Privatbank
zuständigen Gesellschaft genehmigt werden. Bei internationa-
AG zurückgreifen.
82
L A G E B E R I C HT/ R I S I K O M A N A G E M E N T
Branchen- und Konjunkturrisiko.
sen. Ein entwickelter, funktionierender Markt, Mieter bester
Zyklische Entwicklungen kennzeichnen den Verlauf auf den
Bonität, langfristige Mietverträge, Gebäude von solider Qualität
Immobilienmärkten. Die IMMOFINANZ versucht aus diesen
sowie ein aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation in
Schwankungen einen größtmöglichen Vorteil für ihre Aktionäre zu
Deutschland für Investoren interessantes Renditeniveau waren
generieren. Bereits Mitte der neunziger Jahre hat die IMMO-
ausschlaggebend für dieses Investment.
FINANZ beispielsweise das Ausmaß der Büroflächen des Portfolios in Wien stark erweitert, um in weiterer Folge vom Boom
des Wiener Büromarkts Ende der neunziger Jahre zu profitieren. Bereits im Jahr 2000 investierte die IMMOFINANZ verstärkt in Wiener Wohnobjekte, um von den derzeit – aufgrund
der zurückgegangenen Fertigstellung von Neuflächen – steigenden Mieten profitieren zu können. Diese Strategie wurde mit
dem Ankauf von Wohnportfolios in innerstädtischen Lagen im
Berichtszeitraum erfolgreich fortgesetzt.
„Real estate business is local business.“
Der Erfolgsverlauf des Immobiliengeschäfts steht in grundlegender Abhängigkeit zu lokalen Gegebenheiten und Einflussfaktoren. Nicht dass sich die regionalen Immobilienmärkte von der
weltwirtschaftlichen Situation abkoppeln könnten, aber die Auswirkungen der gesamtwirtschaftlichen Situation auf die Immobilienmärkte sind regional sehr unterschiedlich.
Die IMMOFINANZ profitiert hierbei von markterfahrenen Partnern vor Ort, die mittels Asset Managern, Maklern und anderen
Spezialisten über die Strukturen und Marktkenntnisse verfügen.
Herrscht in einer Stadt ein Überangebot an Büroflächen, so
führt eine Verschlechterung der Konjunkturentwicklung zu
einem sofortigen Anstieg der Leerstandsraten. In einer anderen
Stadt, in der hingegen ein Mangel an modernen Flächen
besteht, wird die Auswirkung derselben Wirtschaftsentwicklung auf Preis und Leerstandsraten jedoch wesentlich geringer
sein. Daher muss für jeden lokalen Markt die Situation analysiert werden, damit die richtige lokale Entscheidung getroffen
werden kann.
Nach umfassender Analyse hat sich die IMMOFINANZ zu
bedeutenden Investitionen im Raum Frankfurt a. M. entschlos-
83
SEGMENTBERICHT IMMOAUSTRIA
Segmentbericht IMMOAUSTRIA
I M M O B I L I E N B E S TAND DER IMMOAUSTRIA IM ÜBERBLICK 1) 2)
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Gesamte Nutzfläche in m2 1)
Geschäftsimmobilien
Anzahl der Objekte
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
WIPARK/Garagen im Eigentum
Anzahl der Objekte
Freizeit-/Hotelimmobilien
Anzahl der Objekte
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Summe Objektanzahl IMMOAUSTRIA
Summe Nutzfläche IMMOAUSTRIA in m2 2)
Beteiligungsproportionale Nutzfläche IMMOAUSTRIA in m2
2003/2004
Veränderung in %
2002/2003
75
141,9
31
209.956
137,8
88.275
38
15,2
33
187.884
36,5
137.620
36
2,9
35
479.674
3,8
462.271
11
–
11
164.057
–
164.057
5
–
5
46.799
–
46.799
0
3
–
24.828
–
0
168
46,1
115
1.113.199
23,8
899.022
995.581
21,4
819.820
1) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet) 2) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
MARKTUMFELD
Wiener Wohnungsmarkt zieht an.
Im Wohnbereich ist in Wien vor allem die Nachfrage nach moder-
Verbesserung der Nachfrage am Wiener Büromarkt.
nen Neubauwohnungen unverändert stark. Das rückläufige Volu-
Eine Verbesserung der Nachfragesituation am Wiener Büromarkt
men des geförderten Wohnbaus hat zu einem Nachfrageüberhang
setzte nach einer längeren Schwächephase bereits zum Jahresen-
geführt, der die Leerstandszeiten verkürzte und einen Anstieg der
de 2002 ein und verstärkte sich im weiteren Jahresverlauf 2003,
Mieten hoch qualitativer Wohnungen verursachte. Besonderer
sichtbar vor allem durch die gestiegene Anzahl der Neuanfragen
Nachfrage erfreuen sich Neubau-Erstbezüge. Wohnungen mit
bei den Maklern. Unverändert breit ist zwar das Angebotsspek-
nicht zeitgemäßer Ausstattung genügen dem gestiegenen Quali-
trum an attraktiven Büroflächen, dank der gestiegenen Nachfrage
tätsbewusstsein immer seltener. Mit entscheidend für die Attrak-
lässt der Preisdruck jedoch spürbar nach. Im Jahr 2004 werden
tivität und damit für die Vermietbarkeit einer Wohnung sind, neben
rund 210.000 m Neufläche fertig gestellt; die erwartete Vermie-
der Ausstattungsqualität, die Nutzerfreundlichkeit der Grundrisse,
tungsleistung soll rund 230.000 m2 betragen. Ein Gutteil davon
die generelle Lage sowie die Verkehrsanbindung und der Gesamt-
wird jedoch nicht auf Neubedarf, sondern auf Flächenwechsel
zustand des Hauses. Unter Beachtung dieser Kriterien sind in
zurückzuführen sein. Ältere, nicht zeitgemäß ausgestattete Objek-
allen Wiener Bezirken Vermietungserfolge zu erzielen. Qualitäts-
te finden immer schwieriger Interessenten. Nach Einschätzung
orientiert auch die Nachfragesituation im Zinshausbereich, wo
der CPB Immobilientreuhand GmbH wird sich die Leerstandsrate
sich Anlagen mit solide sanierten Wohnungen durchsetzen. Quer
am Wiener Büromarkt, die Anfang 2004 bei 6% lag, bis zum Jah-
durch die Bezirke der Stadt ist die Nachfrage groß, lediglich bei
resende leicht auf 6,5% erhöhen. Die Entwicklung neuer Büroob-
teuren Großwohnungen in der Innenstadt, die vormals als Dienst-
jekte konzentriert sich auf wenige Achsen: Wienerberg, Wien
wohnungen dienten, ist der Sparwille der Unternehmen erkenn-
West, Erdberg, Gasometer St. Marx, Dresdner Straße, Lassalle-
bar. Da ein Anstieg der Baubewilligungen kurzfristig nicht zu
2
straße, Nordwestachse, Vienna Donau City und Umgebung sowie
erwarten ist, wird für die nächsten Jahre mit einer stabilen Nach-
im geringen Maße auch auf die Wiener Innenstadt.
frage bei leicht steigenden Mieten gerechnet.
84
L E E R S TA N D S R ATEN EUROPÄISCHER METROPOLEN
1. Quartal 2004 in %
Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH
Handel: Lage, Lage, Lage.
Stadtzentrums werden vereinzelt neue Volksgaragen errichtet.
Der Flächenbedarf des Einzelhandels orientiert sich stärker
Neben den elf Garagen im Eigentum der WIPA R K, werden fol-
denn je an der Standortattraktivität. Während Bestlagen schnell
gende Garagen von WIPARK verwaltet:
neue Mieter finden oder oft gar nicht auf den Markt kommen,
sind bereits 1b-Flächen, die sich in der Nähe von Einkaufsstraßen befinden, regelmäßig nur nach längeren Leerstandszeiten
zu vermieten. Kleinere Einkaufsstraßen profitieren von der Nahversorgung, überregional tätige Händler konzentrieren sich
jedoch auf die größeren Einkaufsstraßen. Abseits der Großstäd-
WIPARK-Garagen in Verwaltung
Anzahl Stellplätze
1030 Wien
Garage Invalidenstraße
1030 Wien
Garage Justizzentrum
276
1040 Wien
Garage Technische Universität
1090 Wien
Garage Zoologie
94
93
367
1090 Wien
Garage Biologie
113
te entstehen vermehrt Fachmarktzentren. Diese Ansammlun-
1090 Wien
Garage Wirtschaftsuniversität
398
gen von spezialisierten Handelsketten mit gemeinsamen Park-
1090 Wien
Garage Augasse
20
platzanlagen liegen meist am Rande von Bezirkshauptstädten
1090 Wien
Garage Reznicekgasse
70
mit weitem Einzugsgebiet. Beliebt sind auch die großen Ein-
1090 Wien
Garage Pharmazie
99
kaufszentren in den Landeshauptstädten; abhängig von ihrer
1090 Wien
Garage Erdwissenschaften
Frequenz sind sie für Handelsketten ein Pflichtstandort. In Re-
1090 Wien
Garage UZA
204
gionen, wo sich die Einzugsgebiete überschneiden, ist ein starker
1100 Wien
Garage Business Park Vienna P1
430
Wettbewerb spürbar.
1100 Wien
Garage Business Park Vienna P2
1100 Wien
Garage Vienna Twin Tower
1100 Wien
Parkplatz Gesundheitszentrum Süd
Garagenmarkt Wien.
Im Segment der Garagen gibt es in Wien wenig Bewegung: In
90
499
1.049
207
Budapest/H Garage Zentrum MOM-Park
1.230
Summe
5.239
der Innenstadt sind aufgrund der schwierigen Bau- und Anrainersituation kaum neue Standorte realisierbar, abseits des
85
SPITZENMIETEN IN EUROPÄISCHEN METROPOLEN
1. Quartal 2004 in EUR/m2/Monat
Nächtigungen in Wien gestiegen.
zentrum Horn und weiteren Fachmarktzentren ausgebaut wurden.
Die Wiener Tourismusbranche konnte 2003 sowohl die Anzahl
Aktuell beträgt der Anteil der Verkehrswerte der IMMO-
der Nächtigungen wie auch die der Ankünfte um knapp 5% stei-
AUSTRIA am Gesamtportfolio der IMMOFINANZ rund 69% ,
gern. Neu eröffnet wurde das Hotel LeMeridien an der Wiener
mittelfristig ist eine Gewichtung von rund 50% vorgesehen. Die
Ringstraße, Wiedereröffnung feierte das Hotel Hilton am Wie-
zukünftigen Investitionen werden sich auf den Einzelhandelsbe-
ner Stadtpark.
reich konzentrieren, ergänzt um einzelne Ankäufe in den anderen Segmenten. Im Bürobereich ist der Start neuer Projekte nur
Starke Nachfrage internationaler Investoren.
bei entsprechender Vorvermietung geplant. Gestartet wurden
Das Kaufinteresse ausländischer Investoren an Wiener Immobi-
die beiden Büroprojekte 1200 Wien, Dresdner Straße 68a (75%
lien ist unverändert rege. Die Kauflust von deutschen aber auch
Vorvermietungsgrad) und 1030 Wien, Rennweg 54.
anderen internationalen Fonds verknappt das Angebot an langfristig vermieteten Büroobjekten und führt so zu einem Preisan-
Marktschwankungen optimal nutzen.
stieg. Zu den größten Transaktionen des Jahres 2003 zählten
Schon vor einigen Jahren hat die IMMOFINANZ begonnen, den
der Verkauf des Shopping-Centers Donauzentrum (112.000 m2)
Wohnflächenanteil zulasten des Büroflächenanteils zu steigern.
und der Millennium City samt Millennium Tower (92.000 m2).
Die aktuelle Situation am Wiener Wohnungsmarkt – kürzere
Laut Büromarktbericht des Maklers CPB Immobilientreuhand
Leerstandsraten bei steigenden Mieten – gibt dieser Strategie
wurden auch mehrere Transaktionen mit Objekten zwischen
Recht. Die strikten Vorgaben zur Realisierung von Büroneuflä-
2
2
1.400 m und 33.000 m Nutzfläche von ausländischen Käufern
chen wie ausgewählte Lage oder hoher Vorvermietungsgrad
abgewickelt. Attraktiv für Investoren dürften vor allem die im
führten zu einer deutlichen Risikominimierung, die die ange-
internationalen Vergleich moderaten aber im Mehrjahresverlauf
spannte Lage am Wiener Büromarkt derzeit auch gebietet. Mit
stabilen Mieten in Wien sein.
diesen strategischen Maßnahmen des aktiven Portfoliomanagements verfolgt die IMMOFINANZ ein optimales Ausnützen der
Marktzyklen zugunsten ihrer Aktionäre. Mehrere Zukäufe in
STRATEGIE DER IMMOAUSTRIA
anderen Segmenten werden dieses Ausmaß in den nächsten
Monaten jedoch wieder reduzieren.
Investitionsschwerpunkte Wohnflächen und Einzelhandel.
Zum Bilanzstichtag 30.4.2004 gliedert sich die sektorale Flä-
G r ö ß e n v o rteile wahrnehmen.
chenverteilung der IMMOAUSTRIA auf folgende Segmente:
Sowohl beim Kauf der BUWOG wie auch beim Kauf von zwei
Büro 30,8% , WIPARK-Garagen 9,7% , PKW-Stellplätze 12,4% ,
Wohnimmobilienportfolios hat die IMMOFINANZ bewiesen, für
Wohnungen 14,6% , Logistik 14,4% , Geschäftsflächen 13,4% ,
Großinvestitionen gerüstet zu sein. Einzelne Zinshäuser werden
Freizeit/Hotel 4,8% . Die Investitionen im Berichtszeitraum ha-
von einer Vielzahl von Investoren nachgefragt, dementspre-
ben sich auf die Bereiche Wohnungen – wo zwei Portfolios mit
chend hoch sind deren Preise. Nur wenige Investoren haben
Zinshäusern erworben wurden – und Geschäftsflächen konzen-
hingegen die Finanzkraft der IMMOFINANZ, die es ermöglicht,
triert, die mit dem Ankauf des 50% -Anteils am Fachmarkt-
große Portfolios zu erstehen.
86
SEKTORALE VERTEILUNG DER NUTZFLÄCHE
REGIONALE VERTEILUNG DER VERKEHRSWERTE
in % des Gesamtportfolios der IMMOAUSTRIA
in % des Gesamtportfolios der IMMOAUSTRIA
Stand 30.4.2004
Stand 30.4.2004
Freizeit/Hotel
5,3%
Wien
Bürofläche
Logistik
9,2%
29,0%
Niederösterreich 3,8%
Wohnfläche 14,0%
WIPARKGaragen*
16,5%
* inkl. WIPARK Hungaria
90,6%
Andere
Bundesländer*
4,1%
Steiermark
1,5%
* OÖ 0,9%; Vbg. 0,9%; Bgld. 0,7%; Tirol 0,5%;
Sbg. 0,4%; Ktn. 0,2%; plus WIPARK Hungaria 0,4%
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER
IMMOAUSTRIA IM BERICHTSZEITRAUM
69,4% der Verkehrswerte in Österreich.
Umsatz um 20,4% auf EUR 83,1 Mio. gestiegen.
Der Investitionsschwerpunkt der IMMOFINANZ lag im Berichts-
Der Umsatz der IMMOAUSTRIA ist von EUR 69,0 Mio. im Vor-
zeitraum außerhalb Österreichs – der Nutzflächenanteil der
jahr auf EUR 83,1 Mio. im Berichtszeitraum gestiegen. Dieses
IMMOAUSTRIA am Gesamtportfolio hat sich von 64,8% im Vor-
Umsatzwachstum ist zum einem auf Zukäufe, aber auch auf die
jahr auf 58,8% im Berichtsjahr reduziert. Analog hierzu verläuft
aktive Bewirtschaftung des Portfolios und die Fertigstellung von
die Gewichtung des Verkehrswertanteils, der von 76,8% auf
in Bau befindlichen Immobilien zurückzuführen.
6 9 , 4 % zurückging. Die Investitionen in Österreich konzentrierten sich auf die Bereiche Wohnen (Reviva AG und ein Zinshausportfolio) und Geschäftsflächen (Fachmarktzentren, unter
anderem in Horn).
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2003/2004 EUR 337,8 Mio.
für den Ausbau des Österreich-Portfolios investiert, womit zum
30.4.2004 ein Verkehrswert der Immobilien der IMMOAUSTRIA
von EUR 1.474,3 Mio. erreicht wurde. Die IMMOAUSTRIA verfügt nun über 995.581 m2 Nutzflächen in 168 Gebäuden in Österreich inklusive der zwei unter dem Dach der WIPARK AG angeordnete Garagen in Ungarn.
KENNZAHLEN DER IMMOAUSTRIA
Umsatz in Mio. EUR
Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in %
Verkehrswert in Mio. EUR
Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in %
2003/2004
Veränderung in %
2002/2003
83,1
20,4
69,0
337,8
96,7
171,7
58,8
-9,3
64,8
1.474,3
27,5
1.156,4
69,4
-9,6
76,8
87
Folgende Investitionen wurden im Berichtszeitraum von
der IMMOAUSTRIA getätigt:
1010 Wien
1120 Wien
Steinbauergasse 31
1010 Wien
Franz-Josefs-Kai 27
1120 Wien
Vivenotgasse 17
1010 Wien
Gonzagagasse 15
1130 Wien
Lainzer Straße 145
1010 Wien
Hegelgasse 21
1150 Wien
1010 Wien
Karlsplatz 1
1160 Wien
Ottakringer Straße 37
1010 Wien
1170 Wien
1020 Wien
Lasallestraße 26
1170 Wien
Wattgasse 54
1020 Wien
Mexikoplatz 24
1180 Wien
Antonigasse 26
1030 Wien
Barichgasse 19
1180 Wien
1030 Wien
1180 Wien
Staudgasse 35
1030 Wien
Marxergasse 29
1180 Wien
Währinger Straße 117–119
1030 Wien
Rasumofskygasse 11
1190 Wien
1040 Wien
Südtiroler Platz 2
1190 Wien
1040 Wien
Weyringergasse 1–5
1210 Wien
Am Spitz 2/3
1040 Wien
Wohllebengasse 6
1220 Wien
FMZ Stadlau
1050 Wien
Bräuhausgasse 37
1220 Wien
1050 Wien
2100 Korneuburg
FMZ Korneuburg, Teiritzstraße 6/Laaerstraße 77
1050 Wien
3580 Horn
FMZ Horn, Am Kuhberg 5–7
1050 Wien
3950 Gmünd
FMZ Gmünd, Emmerich-Berger-Straße 15
1050 Wien
6719 Bludesch
1050 Wien
7400 Oberwart
FMZ Oberwart, Steinamangerer Straße 177–183
1050 Wien
Zeuggasse 1–3
1060 Wien
Linke Wienzeile 64
1060 Wien
Otto-Bauer-Gasse 13
1070 Wien
Burggasse 28–30
1070 Wien
Kaiserstraße 26
1070 Wien
1070 Wien
Wimbergergasse 12
1080 Wien
1080 Wien
Strozzigasse 18–20
1090 Wien
Gilgegasse
1090 Wien
Müllnergasse 5–7
1090 Wien
Währinger Straße 49
1090 Wien
Wasagasse 31
1100 Wien
Gudrunstraße 177
88
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOAUSTRIA finden Sie
auf den Seiten 135 und 136 dieses Geschäftsberichtes.
[oben]
Karlsplatz 1, Wien. Das Wohnobjekt verfügt
über eine Nutzfläche von rund 3.800 m2 und besticht durch
seine ausgezeichnete Lage im 1. Bezirk Wiens.
[unten links]
FMZ Stadlau. Das im Berichtszeitraum
erworbene Objekt zählt mehr als 9.500 m2, die langfristig
und voll vermietet sind.
[unten rechts]
Josefstädter Straße 52. Im begehrten
8. Wiener Bezirk liegt dieses Zinshaus mit fast 2.100 m2.
89
SEGMENTBERICHT IMMOEAST
Segmentbericht IMMOEAST
I M M O B I L I E N B E S TAND DER IMMOEAST IM ÜBERBLICK 1)2)
2003/2004
Veränderung in %
34
183,3
12
925.143
83,3
504.643
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
Summe Objektanzahl IMMOEAST
Summe Nutzfläche IMMOEAST in m2 2)
Beteiligungsproportionale Nutzfläche IMMOEAST in m2
2002/2003
8
700,0
1
329.858
795,4
36.841
7
–
0
365.984
–
0
2
–
0
168.328
–
0
1
–
0
102.842
–
0
52
300,0
13
1.799.598
232,3
541.484
397.172
68,1
236.206
MARKTUMFELD
Die Höchstmieten bleiben bei rund EUR 23/m2 /Monat weit
gehend stabil, die durchschnittlichen Mieten bewegen sich um
Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum
rund EUR 15 bis 16/m2/Monat. Steigende Nachfrage und sinken-
in Zentraleuropa.
des Angebot werden die Leerstandsrate im Jahr 2004 weiter
Das Wirtschaftswachstum der Weltwirtschaft, gemessen am
reduzieren; mit einem stabilen Verlauf des Mietniveaus ist zu
durchschnittlichen Wert der OECD-Mitgliedsländer, stieg im
rechnen.
Jahr 2003 von 1,4% des Vorjahres auf 2,1% . Die Länder Zentralund Osteuropas konnten sich dem negativen internationalen
Ts c h e c h i en– Prag.
Konjunkturtrend zwar nicht zur Gänze entziehen, lagen jedoch
Der Prager Büromarkt hat Ende 2003 ein Volumen von knapp
mit BIP-Zuwachsraten für 2003 von beispielsweise 2,9% in
1,5 Mio. m2 erreicht; hiervon sind rund 160.000 m2 neue Büro-
Tschechien und 7,3% in Russland weit über dem EU-25-Durch-
flächen – mehrheitlich außerhalb des Zentrums – im Jahr 2003
schnitt von 0,8% . Inwieweit die EU-Erweiterung zusätzlich posi-
fertig gestellt worden. Mit einer Vermietungsleistung von rund
tive Wachstumsimpulse für die Immobilienbranche bringen
241.000 m2 konnte ein neuer Rekordwert erreicht werden. Die
wird, bleibt abzuwarten.
größte Nachfrage war von den Sektoren Banken /Versicherungen, IT sowie Werbung/Medien zu verzeichnen.
P o l en– Warschau.
Der Warschauer Büromarkt verfügt aktuell über knapp 2 Mio. m2
Die Leerstandsrate bewegt sich bei rund 10% bis 11%, was für
Büroflächen. Die Produktion an Neuflächen ist in den letzten
moderne Neubauflächen weniger stark gilt als für sanierte Alt-
Jahren rückläufig; 2002 kamen rund 195.000 m2 neu auf den
bauten. Die Höchstmieten für Bestlagen liegen bei rund EUR
Markt; 2003 waren es 178.000 m . Rund 270.000 m konnten
20/m2/Monat; die Durchschnittsmieten betragen rund EUR 13 bis
2
2
2
2003 vom Markt aufgenommen werden, nach 260.000 m im
16/m2/Monat. Für das Jahr 2004 wird wie im Vorjahr mit rund
Vorjahr. Daraus resultiert eine aktuelle Leerstandsrate von
160.000 m 2 fertig gestellten Flächen gerechnet. Aufgrund des
knapp 15% , wobei die zentralen Bezirke stärker betroffen sind
noch relativ kleinen Markts ist kurzfristig mit Schwankungen der
als die Außenbezirke.
Leerstandsrate zu rechnen, mittelfristig ist jedoch davon auszugehen, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten werden.
90
Ungarn– Budapest.
B I P - WACHSTUM IN ZENTRALEUROPA in %
Das Volumen des Budapester Büromarkts beläuft sich derzeit
auf rund 1,5 Mio. m2, wovon rund 1 Mio. m2 auf moderne Büroflächen entfallen. 2003 waren Angebot und Nachfrage mit annähernd 78.000 m gleich stark. Aktuell befinden sich rund
2
9
Flächen bewegt sich bei etwa 17,6% – aufgrund der prognosti-
8
zierten Marktaufnahme von rund 100.000 m2 für 2004 allerdings
7
mit rückläufiger Tendenz. Die aktuellen Durchschnitts mieten bewegen sich bei EUR 12 bis 15/m 2/Monat, die Höchstmieten für
beste Lagen bei rund EUR 17 bis 18/m2/Monat.
Polen
Ungarn
Slowakei
Rumänien
Durchschnitt baltische Staaten
Russland
10
77.000 m Büroflächen in Bau. Die Leerstandsrate für moderne
2
Tschechien
6
5
4
3
2
1
STRATEGIE DER IMMOEAST
0
Polen, Tschechien und Ungarn bilden die Kernmärkte.
Im Zentrum der Investitionstätigkeit der letzten Jahre standen
im Segment IMMOEAST die Länder Polen, Tschechien und
gegründet, an der die IMMOEAST 50% der Anteile hält. Die seit
Ungarn – alle drei Länder sind seit Mai 2004 Mitglieder der EU.
15 Jahren sehr erfolgreich im Entwicklungsgeschäft in Prag täti-
Investitionen in anderen Ländern Zentraleuropas sind in Ergän-
ge S+B Plan &Bau-Gruppe hat in das gemeinsame Tochterunter-
zung der bisherigen Strategie geplant. Erste Investitionen in
nehmen ein attraktives Immobilienportfolio in der tschechi-
Rumänien und, nach dem Berichtszeitraum, auch in der Slowa-
schen Hauptstadt eingebracht.
kei wurden bereits getätigt. Weiters befinden sich Länder wie
die baltischen Staaten, Bulgarien, Kroatien, Russland und Slo-
Heitman Central Europe Property Partners.
wenien unter Beobachtung, einzelne interessante Projekte in
Anfang 2003 hat sich die IMMOEAST mit EUR 20 Mio. an Heit-
diesen Regionen werden bereits evaluiert bzw. verhandelt. Stra-
man Central Europe Property Partners beteiligt und hält damit
tegisches Ziel dieser Investitionstätigkeit ist eine bestmögliche
11,43% des Grundkapitals von EUR 160 Mio. Zu den Partnern
regionale Diversifizierung in den entwickelten Märkten Zentral-
zählen neben Heitman führende, erfahrene Immobilieninvesto-
europas zur Minimierung des Veranlagungsrisikos.
ren wie GE Capital, die European Bank for Reconstruction and
Development (EBRD) und der große holländische Pensions-
Fokus auf entwickelte Märkte.
fonds ABP. Das Management der Gesellschaft übernimmt Heit-
Ausschlaggebend für eine Investitionsentscheidung – neben den
man, eine der Top-Ten-Immobilien-Investment-Management-
wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen – ist der Ent-
Gesellschaften der USA, die ein Portfolio von über USD 12 Mrd.
wicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarkts, der sich direkt
verwaltet. Der Fokus der Investitionsaktivitäten wird in den Län-
auf das Risiko des Investors auswirkt. Ein glaubwürdiges Indiz
dern Polen, Tschechien und Ungarn liegen, ergänzt um die
für funktionierende Mechanismen des Mieter- wie auch des
Märkte Slowakei, Slowenien und baltische Staaten.
Investmentmarkts sind Ankaufsüberlegungen oder durchgeführte Käufe von internationalen Anlegergruppen oder Fonds. Sekto-
European Property Group.
ral stellen die Bereiche Bürogebäude, Geschäftsflächen sowie
Die European Property Group (EPG) ist eine Beteiligungsgesell-
Logistik- und Hotelanlagen den Schwerpunkt des Immobilien-
schaft, an der die IMMOEAST 25% der Anteile hält. Die Partner
stands der IMMOEAST dar. Diese Gewichtung wird mittelfristig
sind die EBRD mit 25% , RFP (Anlegerstiftung) mit 15% und
unter Bedachtnahme der jeweiligen Marktchancen auch beibe-
EWAT (Managementbeteiligung), einer der seit Jahren erfolg-
halten, jedoch um Wohnimmobilien ergänzt. Abhängig von den
reichsten Immobilienentwickler in Prag, mit 35% .
Marktstrukturen und den sich bietenden Gelegenheiten werden
Investitionen mit den jeweils geeigneten Partnern umgesetzt.
Polonia Property Fund L.P.
Unter der Führung der Allied Irish Bank wurde die Gesellschaft
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH.
Polonia Property Fund L.P. gegründet. Die Allied Irish Bank ist die
Die IMMOEAST und die österreichische S+B Plan &Bau-Gruppe
führende Bank- und Finanzgruppe in Irland und mit der BZ /WKB
haben Ende 2002 die S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
Bank eine der fünf größten Banken in Polen. Zu den Co-Investoren
91
SEKTORALE VERTEILUNG DER NUTZFLÄCHEN
Bank Handlowy. Die Co-Investoren zum Zeitpunkt des Kaufes
in % des Gesamtportfolios der IMMOEAST
sind eine Tochter der Deutschen Bank und die EBRD. In der
Stand 30.4.2004
Zwischenzeit notiert GTC nach einem Initial Public Offering
(IPO) an der Warschauer Börse. Vor dem Börsegang wurde von
Wohnfläche
7,4%
Freizeit /Hotel
2,9%
den Mehrheitsgesellschaftern zusätzlich zu den umfangreichen
polnischen Immobilien ein internationales Portfolio eingebracht.
Durch den optimal gewählten Einstiegszeitpunkt konnte die
IMMOEAST bereits von einer signifikanten Wertsteigerung der
PKW-Stellplätze
15,5%
Beteiligung profitieren.
Bürofläche
45,6%
Logistik
14,6%
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER IMMOEAST
IM BERICHTSZEITRAUM
Anstieg des Verkehrswerts auf EUR 269,9 Mio.
Im Berichtszeitraum konnte durch Investitionen und nachhaltige
in % des Gesamtportfolios der IMMOEAST
Wertsteigerungen der bestehenden Liegenschaften ein Port-
Stand 30.4.2004
folio-Verkehrswert von EUR 269,9 Mio. erreicht werden. Dies
bedeutet einen Zuwachs von EUR 119,9 Mio. Das Portfolio der
IMMOEAST zählt per Ende des Geschäftsjahres 2003/2004
52 Immobilien mit 1.799.598 m2 Nutzfläche (beteiligungsproportional 397.172 m2). Investitionen wurden in den Ländern RumäTschechien
53,5 %
Polen
14,8 %
Andere Länder*
Ungarn
0,4 %
nien, Polen, Serbien, Tschechien und Ungarn getätigt. Nach
dem Berichtszeitraum erfolgte der Markteintritt in die Slowakei.
In Summe wurden im Berichtsjahr EUR 49,6 Mio. investiert.
31,3 %
* 0,2% Serbien; 0,2% Rumänien
Umsatz IMMOEAST auf EUR 9,9 Mio. verdoppelt.
Der Umsatz der IMMOEAST hat sich von EUR 5,0 Mio. im Jahr
2002/2003 auf EUR 9,9 Mio. nahezu verdoppelt. Ein Teil der
der IMMOEAST zählen internationale institutionelle Investoren
Investitionen der IMMOEAST wird über Beteiligungen durchge-
wie die EBRD. Der Anteil der IMMOEAST an der Gesellschaft
führt, die nicht in den Umsatz, sondern direkt in das Finanzergeb-
beträgt 20% . Den Schwerpunkt der Investitionen bildet die pol-
nis einfließen. Zusätzlich befinden sich, unter anderem in Prag,
nische Hauptstadt Warschau, weiters wird auch in anderen pol-
nach wie vor mehrere Großprojekte im Entwicklungsstadium , die
nischen Großstädten investiert, ergänzt um Projekte in Prag und
erst nach Fertigstellung Umsätze generieren werden. Der Anteil
Budapest.
der Nutzflächen der IMMOEAST am gesamten Portfolio der
IMMOFINANZ hat sich im Berichtsjahr auf 23,5% erhöht, der
Globe Trade Centre S.A. (GTC).
Verkehrswertanteil veränderte sich von 10,0% auf 12,7% .
Die IMMOEAST hat im Berichtszeitraum einen 7,79% -Aktienanteil am führenden polnischen Immobilienentwickler Globe Trade
Centre S.A. (GTC) erworben. Verkäufer war die Citibank-Tochter
KENNZAHLEN DER IMMOEAST
Umsatz in Mio. EUR
92
2003/2004
Veränderung in %
9,9
98,0
2002/2003
5,0
49,6
-42,9
86,9
23,5
25,7
18,7
269,9
79,9
150,0
12,7
27,0
10,0
der IMMOEAST getätigt:
Polen
Krakau
Galeria Kazimierz
Polen
Krakau
Polen
Posen
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Galeria Mokotów
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Mokotów Business Park, Mercury
Polen
Warschau
Mokotów Business Park, Neptune
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Polen
Warschau
Topaz Office
Polen
Warschau
Vega Office
Polen
Warschau
Zabki
Polen
Warschau
Zeran Park
Polen
Wloclawek
Real Hypermarket
Rumänien
Bukarest
America House
Serbien
Belgrad
GTC House
Tschechien
Brünn
Futurum Centrum
Tschechien
Hradec Kralove
Futurum Centrum
Tschechien
Olmütz
Hana Centrum
Tschechien
Ostrau
Futurum Centrum
Tschechien
Prag
Lighthouse Offices
Tschechien
Prag
Novy Eden
Tschechien
Prag
Opletalová
Tschechien
Prag
Tschechien
Prag
Stodulky
Tschechien
Prag
Vinice
Tschechien
Prag
Vokovice
Ungarn
Budapest
Center Point Office
Ungarn
Budapest
East-West Business Centre
Ungarn
Budapest
Engel Park
Ungarn
Budapest
Ungarn
Budapest
Skala
Ungarn
Budapest
Ungarn
Györ
Györ
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOEAST finden Sie
auf der Seite 137 dieses Geschäftsberichtes.
[oben]
Obuda Gate Office Center, Budapest. Das im Berichts-
zeitraum erworbene Büroobjekt umfasst rund 20.000 m2 und ist
langfristig an internationale und ungarische Unternehmen
vermietet.
[unten]
Xenter 13 Office Building, Budapest. Modernes Büroge-
bäude mit über 11.000 m2 Nutzfläche.
93
SEGMENTBERICHT IMMOWEST
Segmentbericht IMMOWEST
I M M O B I L I E N B E S TAND DER IMMOWEST IM ÜBERBLICK 1)2)
2003/2004
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
Summe Objektanzahl IMMOWEST
Summe Nutzfläche IMMOWEST in m2 2)
Beteiligungsproportionale Nutzfläche IMMOWEST in m2
Veränderung in %
2002/2003
53
3,9
51
698.104
17,7
593.307
15
87,5
8
538.471
87,5
287.150
14
250,0
4
389.501
149,9
155.852
8
300,0
2
45.885
98,3
23.139
5
–
0
42.219
–
0
95
46,2
65
1.714.179
61,8
1.059.428
300.461
44,4
208.133
MARKTUMFELD
deutlich. Die Marktaufnahme in der Region Paris beispielsweise
lag 2003 mit rund 1,7 Mio. m2 deutlich über dem Vorjahreswert.
Westeuropa und USA.
Im gesamteuropäischen Vergleich besticht Paris auch durch
Starke regionale Unterschiede kennzeichnen die Immobilien-
eine niedrige Leerstandsrate von rund 6,2% ; weniger Leerstän-
märkte in Westeuropa und den USA. Zwar kann sich keiner der
de verzeichnet nur Wien. Bei den Spitzenmieten zählt Paris mit
Märkte vollständig den weltwirtschaftlichen Einflüssen entzie-
rund EUR 57/m2/Monat nach London zu den teuersten Städten
hen, dennoch sind die Auswirkungen regional sehr unterschied-
Europas. Generell wird sowohl bei den Mieten wie auc h bei den
lich.
Leerständen eine stabile Entwicklung erwartet.
Erste Erholungssignale in Deutschland.
Gleichmäßige Entwicklung in Zentral-London.
Zwar steigen die Umsätze des deutschen Immobilienmarktes
Die Aufnahme des Büromarktes in Zentral-London verläuft seit
noch nicht substanziell, das Ausmaß der Neuanfragen lässt
Mitte 2001 konstant bei jährlich rund 230 .000 m2 bis 250.000 m2.
jedoch bereits auf eine einsetzende Erholung schließen. Am
Die verfügbaren Flächen stammen zu rund einem Viertel aus
Frankfurter Büromarkt hat der Umsatz im Jahr 2002 mit
neu fertig gestellten Objekten. Das Mietpreisniveau bewegt
465.000 m seinen Tiefpunkt erreicht, sich 2003 aber mit
sich im Stadtzentrum bei knapp EUR 60/m 2/Monat; die Leer-
520.000 m bereits verbessert – dies bei aktuellen Spitzenmie-
standsrate beträgt etwa 10% .
2
2
2
te von rund EUR 38/m /Monat. In Berlin wurde der Tiefpunkt
erst 2003 mit ca. 360.000 m2 Umsatz erreicht. Die Spitzenmie-
Stabiler Preisverlauf in Mailand und Rom.
ten bewegen sich hier bei rund EUR 24/m /Monat, dies bei
Die Situation in Mailand und Rom, den zwei größten Büromärk-
einem Leerstand um die 8% . Die Neuanfragen sind aber auch
ten Italiens, ist seit dem Jahr 2002 von einem stabilen Miet-
hier steigend.
preisniveau gekennzeichnet. Die Marktaufnahme war 2003 mit
2
rund 175.000 m2 signifikant geringer als 2002 mit ca. 250.000 m2.
Ve r b e s s e rte Büroflächennachfrage in Frankreich.
Das erste Quartal 2004 hingegen erlaubt mit rund 75.000 m2
In Frankreich entspannte sich die Lage an den Büromärkten
positive Rückschlüsse auf das Gesamtjahr.
94
IMMOBILIENUHR, 1. QUARTAL 2004
Verlangsamtes Beschleunigter
Mietpreiswachstum Mietpreisrückgang
BÜROSPITZENMIETEN IN WESTEUROPA
1. Quartal 2004 in EUR/m2 /Monat
Beschleunigtes Verlangsamter
Mietpreis- Mietpreiswachstum rückgang
Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in
ihrem Kreislauf. Sie zeigt, wo der Büromarkt nach Einschätzung von
Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2004
steht. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in beide Richtungen und mit
verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Positionen sind nicht
zwingend repräsentativ für den Investmentmarkt; sie beziehen sich auf
die Spitzenmieten.
Quelle: Jones Lang LaSalle
Trendwende in den USA steht bevor.
gungsproportional 300.461 m2) engagiert. Ergänzend zu den Akti-
In den USA ist die Situation regional sehr unterschiedlich – wäh-
vitäten in Österreich und Zentraleuropa nützt die IMMOWEST
rend in Städten wie Dallas oder Detroit die Leerstandsraten in den
die Chancen der entwickelten Immobilienmärkte Westeuropas
Innenstädten um die 25% liegen, bewegen sich die Vergleichs-
und der USA, deren Investmentrisiko dank hoher Liquidität und
werte in Washington, D.C. und Manhattan, New York um die 8%
Umschlagshäufigkeit verhältnismäßig gering ist. Neben den
bis 9%. Der Durchschnittswert beträgt rund 16,5%. Die Stabilisie-
Kernmärkten Deutschland, Frankreich und Italien ist zur Verbes-
rung der Leerstandsraten lässt aber Rückschlüsse auf eine baldige
serung der geografischen Risikoverteilung eine Expansion nach
Trendwende der derzeitigen Marktlage zu. In einigen Regionen
Nordeuropa geplant. Jeweils über eine Beteiligung ist eine erste
scheint die Talsohle erreicht, in anderen haben bereits erste Erho-
Investition in Dänemark und, nach dem Berichtszeitraum, in
lungstendenzen spürbar eingesetzt. Die regen Aktivitäten am
Schweden bereits erfolgt.
Investmentmarkt beweisen das Vertrauen der Investoren, das von
niedrigen Zinsen und guten Wirtschaftsaussichten gestützt wird.
Nutzung regionaler Unterschiede und Schwankungen.
Das Mietpreisniveau bewegt sich in Midtown Manhattan um USD
Neben einer möglichst breiten Streuung setzt die IMMO-
47/m2/Monat und im Zentrum von Chicago um rund USD
FINANZ auch auf das Ausnützen von Marktschwankungen. So
27/m /Monat.
konnten etwa in Deutschland aufgrund der angespannten Wirt-
2
schaftslage im Raum Frankfurt mehrere langfristig vermietete
Objekte mit äußerst attraktiven Renditen, die deutlich über dem
STRATEGIE DER IMMOWEST
österreichischen Niveau liegen, erworben werden.
Breite geografische Diversifikation.
Substanzielle Gewinne in den USA realisiert.
Bislang hat die IMMOWEST in den Ländern Dänemark, Deutsch-
Mit den Investitionen in den USA konnten außergewöhnliche
land, Frankreich, Großbritannien, Italien, Spanien, Schweiz und
Erfolge erzielt werden. Von den entwickelten Apartment-Anla-
USA investiert. Zum Bilanzstichtag ist sie an 95 Obj ekten in acht
gen in Houston konnte bereits eines mit einem 60-prozentigen
Ländern mit einer Gesamtnutzfläche von 1.714.179 m2 (beteili-
Gewinn auf das eingesetzte Eigenkapital wieder verkauft wer-
95
SEKTORALE VERTEILUNG DER NUTZFLÄCHEN
in % des Gesamtportfolios der IMMOWEST
in % des Gesamtportfolios der IMMOWEST
Stand 30.4.2004
Stand 30.4.2004
Deutschland
26,2%
Frankreich
10,3%
Freizeit/Hotel
Italien
5,8%
8,8%
Schweiz
Andere
Länder*
Bürofläche
16,9%
USA
10,0%
2,6%
42,1%
Wohnfläche 26,0%
Logistik
* Dänemark 0,5%; Großbritannien 1,6%; Spanien 0,5%
31,3%
den. Nach dem Berichtszeitraum konnten die beiden im
bearbeitet werden, wie etwa in Deutschland, werden eigene
Geschäftsjahr erworbenen Shopping Center in Houston nach
Strukturen aufgebaut.
knapp mehr als einem Jahr mit einem Gewinn von 40% auf das
eingesetzte Eigenkapital wieder veräußert werden.
Carlyle Europe Real Estate Part n e r s .
Die IMMOWEST ist mit derzeit 5,86% an Carlyle Europe Real
Büro- und Logistikflächen bilden sektoralen Schwerpunkt.
Estate Partners, dem Tochterunternehmen der amerikanischen
Die zukünftigen Investitionen der IMMOWEST werden sich auf
Carlyle-Gruppe, einer der renommiertesten und erfolgreichsten
die Bereiche Büro- und Logistikflächen konzentrieren, ergänzt
Investmentgesellschaften der USA, beteiligt. Seit der Gründung
um die Bereiche Geschäfts-, Hotel- und Wohnanlagen. Derzeit
im Jahr 1987 wurden über USD 10,5 Mrd. in 300 Beteiligungs-
werden von Mietinteressenten vor allem neu errichtete Logis-
und Liegenschaftstransaktionen investiert. Neben der amerika-
tikanlagen an großen europäischen Verkehrsrouten besonders
nischen Muttergesellschaft und der IMMOWEST sind unter
stark nachgefragt. Die Renditen dieser Objekte liegen derzeit
anderem zwei führende Pensionsfonds, der kalifornische
über denen von Büroobjekten, weshalb weitere Akquisitionen
Calpers-Fonds und die niederländische MN Services, beteiligt.
angestrebt werden. Der Anteil der Nutzflächen der IMMOWEST
Die Investitionen mit einem geplanten Volumen von rund
an der IMMOFINANZ hat sich von 16,5% auf 17,7% erhöht.
EUR 1,5 Mrd. haben die Märkte Deutschland, Frankreich und
17,9% der Verkehrswerte der IMMOFINANZ werden über die
Italien zum Ziel.
IMMOWEST gehalten, verglichen mit 13,2% im Vorjahr.
Carlyle Realty Partners.
Die IMMOFINANZ ist über die IMMOWEST zu 4,38% an Carlyle
KOOPERATION MIT ERFAHRENEN LOKALEN
UND INTERNATIONALEN PARTNERN
Realty LP beteiligt. Carlyle verfügt über eine umfangreiche und
langjährige Erfahrung mit vergleichbaren Projekten in den USA.
Unter den Investment-Partnern, die sich an der Gesellschaft
Ein Großteil der Investitionen der IMMOWEST erfolgt über aus-
beteiligt haben, sind unter anderem Pesers (Pennsylvania State
gewählte Partner. Nur in Märkten, die massiv und längerfristig
Fund), Calpers (California Pension Fund), Godard Insurance, Abu
KENNZAHLEN DER IMMOWEST
2003/2004
Umsatz in Mio. EUR
96
Veränderung in %
2002/2003
8,9
709,1
1,1
145,0
181,0
51,6
17,7
7,3
16,5
378,9
91,1
198,2
17,9
35,6
13,2
Dhabi Investment Authority, Deutsche Bank und Nestlé zu finden. Carlyle investiert USA-weit in große Immobilienobjekte
NACH DEM BERICHTSZEITRAUM
ERFOLGTE BETEILIGUNGEN
und Entwicklungsprojekte und setzt aktuell den Schwerpunkt in
den Bereichen Wohnen und Einzelhandel, ergänzt um weitere
Niam Nordic Investment Fund L.T.
Segmente. Insgesamt sollen Investitionen in einer Höhe von bis
Die IMMOFINANZ hat sich nach dem Berichtszeitraum mit 26%
zu USD 1,6 Mrd. getätigt werden.
an der Gesellschaft beteiligt. Das Management übernimmt die
NewSec Group, eine auf Nordeuropa spezialisierte Gruppe mit
Curzon Capital Part n e r s .
240 Immobilienspezialisten und abgeschlossenen Transaktio-
Die IMMOWEST ist zu 10,87% an der Immobiliengesellschaft
nen mit einem Volumen von rund EUR 4,4 Mrd. Unter den Co-
Curzon Capital Partners beteiligt. Ursprünglich als Joint Venture
Investoren befindet sich unter anderem der General Electric
der DTZ Holdings plc und der amerikanischen AEW Capital
Pension Trust. Kerngebiet der Investitionen ist Nordeuropa mit
Management gegründet, gehört Curzon mittlerweile zur Gänze
den Ländern Norwegen, Schweden, Finnland, Dänemark und
zu IXIS AEW Europe. Die weltweit agierende IXIS AEW Europe
dem baltischen Raum. Insgesamt wird die Gesellschaft rund
hat ein Volumen an Immobilieninvestitionen von rund EUR 19,8
EUR 200 Mio. investieren. Mit einem Logistikcenter in der Nähe
Mrd. und langjährige Erfahrung im Büro- und Logistikbereich.
von Stockholm wurde bereits eine erste Investition realisiert.
Insgesamt wird ein Portfolio mit einem Wert von über EUR
1 Mrd. aufgebaut. Investmentschwerpunkt sind Büro- und
lienmärkten der Euro-Zone.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER IMMOWEST
IM BERICHTSZEITRAUM
Logistis Luxembourg S.A.R.L.
Verkehrswert in Höhe von EUR 378,9 Mio.
Logistikimmobilien in entwickelten westeuropäischen Immobi-
Die IMMOWEST ist mit 9,17% an der Gesellschaft beteiligt. Die
Im Berichtszeitraum konnte durch Investitionen und Wert-
restlichen Anteile werden von CDC IXIS (Finanzinstitut, Frank-
steigerung ein Verkehrswert des IMMOWEST-Portfolios von
reich), AEDES Immobiliare (Immobiliengesellschaft, Italien) und
EUR 378,9 Mio. erreicht werden. Dies bedeutet einen Zuwachs
CNP Assurance (Finanzdienstleister, Frankreich) gehalten.
von EUR 180,7 Mio. In Summe verfügt die IMMOWEST über
Die Gesellschaft investiert ausschließlich in moderne Logistik-
ein Portfolio von 95 Immobilien auf 1.714.179 m2 Nutzfläche
immobilien mit Schwerpunkt Frankreich, Spanien und Italien.
(beteiligungsproportional 300.461 m2).
Das Management wird von einer Tochtergesellschaft der IXIS
A E W-Gruppe, der CDC IXIS Immo, übernommen, einer welt-
Investitionen wurden im Berichtszeitraum in den Ländern Däne-
weit agierenden Immobilieninvestment-Managementgruppe mit
mark, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien und den
langjähriger, einschlägiger Erfahrung im Logistikbereich.
USA getätigt. Nach dem Berichtszeitraum erfolgte der Markteintritt in Schweden. In Summe wurden im Berichtsjahr EUR
ProLogis European Propert i e s .
145,0 Mio. investiert, dies bedeutet eine Steigerung um EUR
An ProLogis ist die IMMOFINANZ über die IMMOWEST zu
93,4 Mio. gegenüber dem Vorjahr.
2,44% beteiligt. Der Wert des Gesamtportfolios der auf Logistikobjekte spezialisierten Gesellschaft beträgt per Ende 2003 rund
Umsatz auf EUR 8,9 Mio. gestiegen.
EUR 2,43 Mrd., bestehend aus 198 Objekten in elf Ländern mit
Der Umsatz der IMMOWEST hat sich von EUR 1,1 Mio. im Jahr
einer vermietbaren Gesamtfläche von über 3,7 Mio. m . Das
2002/2003 auf EUR 8,9 Mio. erhöht. Ein Teil der Investitionen
Portfolio konzentriert sich zu 50% auf die Länder Frankreich,
der IMMOWEST wird über Beteiligungen durchgeführt, die
2
Spanien und I talien, zu 25% auf Großbritannien, annähernd 15%
nicht in den Umsatz, sondern direkt in das Finanzergebnis ein-
entfallen auf Deutschland und Nordeuropa sowie rund 10% auf
fließen.
Ungarn, Tschechien und Polen. Unter den Co-Investoren der
IMMOWEST befinden sich Unternehmen wie der große hollän-
Der Anteil der Nutzflächen der IMMOWEST am gesamten Port-
dische Pensionsfonds ABP und das Government of Singapore
folio der IMMOFINANZ hat sich im Berichtsjahr auf 17,7%
Investment Board GIC.
erhöht, der Verkehrswertan teil von 13,2% auf 17,9% verändert.
97
der IMMOWEST getätigt:
Dänemark
Kopenhagen
Deutschland
Düsseldorf
Deutschland
Neu-Isenburg
Frankfurter Straße
Deutschland
Nieder-Eschbach
Berner Straße
Deutschland
Offenbach
Kaiserstraße 73
Deutschland
Otzberg
Frankreich
Dourges
Frankreich
Paris
Bonneuil-en-France
Frankreich
Paris
Mont Rouge,
2 Bvd. Générale de Gaulle
Frankreich
Paris/Montreuil
Le Valmy,
Avenue Léon Gaumont
Frankreich
Toulouse
Eurocentre
Großbritannien
London
Cheapside
Italien
Mailand
Piazza 4 Novembre
Italien
Mailand
Assago Asset
Italien
Mailand
Via Agnello 18
Italien
Pescara/Abruzzo
San Salvo
Italien
Piacenza
Castel San Giovanni
Italien
Rom
IBM Building
USA
Boston/MA
(Massachusetts)
USA
Boston/MA
(Massachusetts)
Strada 234
USA
Chicago/IL
(Illinois)
Lincoln Park
USA
Ft. Meyers/FL
(Florida)
High Point Place
USA
Ft. Worth/TX
(Texas)
Diamond Oaks Country Club
USA
Grand Prairie/TX
(Texas)
Riverside
USA
Grand Prairie/TX
(Texas)
Woodhaven Country Club
USA
Houston/TX (Texas)
Cinco Ranch
USA
Houston/TX (Texas)
Plaza in the Park
USA
Largo/FL
(Florida)
Largo Landing
USA
Las Vegas/NV
(Nevada)
Paradise Esplanade
USA
Manhattan/NY
261 Fifth Avenue
USA
Melville/NY
Huntington Terrace
USA
Northville Hills/MI
(Michigan)
Northville Hills
USA
Queens/NY
USA
Silver Spring/MD
(Maryland)
930 Wayne Avenue
USA
South Miami Beach/FL
(Florida)
The Floridian
USA
Thousand Oaks/CA
(Kalifornien)
Westlake Village
USA
Washington/DC
1414 22nd Street
[links Mitte]
USA
West Palm Beach/FL
(Florida)
Palm Cove Golf
and Yacht Club
zeitraum erworbene Bürogebäude verfügt über etwa 10.600 m2,
USA
Woodbridge/VA
(Virginia)
[oben]
Glinde bei Hamburg, Hamburg. Das Logistikzentrum
im Norden Deutschlands zählt rund 55.000 m2.
Berner Straße, Nieder-Eschbach. Das im Berichts-
die voll vermietet sind.
Parkway Crossing
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOWEST finden Sie
auf den Seiten 138 und 139 dieses Geschäftsberichtes.
98
KONZERNABSCHLUSS
Konzernabschluss der
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN
AKTIENGESELLSCHAFT
100
101
102
103
104
106
Konzernbilanz
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung
Konzern-Cash-flow-Statement
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Entwicklung des Anlagevermögens
Segmentberichterstattung
Konzernanhang
109 Allgemeine Grundsätze
109 Konsolidierungsgrundsätze
113 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
114 Erläuterungen zur Bilanz
122 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
124 Erläuterungen zum Cash-flow
125 IAS 40 – Verkehrswertmethode
126 Sonstige Angaben
129 Konzernunternehmen
132 Bestätigungsvermerk
I M M O F I N A N Z Geschäftsbericht 2003 /2004
99
KONZERNBILANZ
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
Konzernbilanz zum 30. April 2004
mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen
A K T I VA
Anhang
Stand am
30. April 2004
in TEUR
Stand am
30. April 2003
in TEUR
Immobilienvermögen
Sonstige Sachanlagen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte
Anteile an assoziierten Unternehmen
Andere Finanzanlagen
(4.1)
(4.2)
(4.3)
(4.4)
(4.5)
1.630.954,7
10.174,3
55.653,2
36.501,0
125.733,9
1.859.017,1
1.159.579,3
10.975,4
49.446,1
33.348,1
92.403,9
1.345.752,8
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Wertpapiere des Umlaufvermögens
Liquide Mittel
Steuerabgrenzungen
(4.6)
(4.7)
107.524,6
28.015,9
132.565,9
268.106,4
653,3
74.748,0
49.556,7
107.308,8
231.613,5
5.714,6
2.127.776,8
1.583.081,0
159.709,3
530.290,7
20.871,0
1.367,9
-2.733,4
709.505,5
(4.15)
AKTIVA
PA S S I VA
Grundkapital
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen und Konzernergebnis
Genussrecht gem §174 AktG
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
Eigenkapital
(4.8)
209.074,0
753.765,2
34.462,1
1.367,9
-3.737,1
994.932,1
Anteile in Fremdbesitz
(4.9)
95.817,7
80.378,0
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
(4.10)
(4.11)
(4.12)
(4.13)
706.918,9
230,0
681,7
17.631,9
725.462,5
584.438,5
279,5
608,7
8.540,5
593.867,3
Rückstellungen
Steuerabgrenzungen
(4.10)
(4.11)
(4.12)
(4.13)
205.147,0
42.509,3
11.950,3
30.574,2
290.180,8
21.383,7
100.872,6
41.635,0
10.147,6
27.899,7
180.554,8
18.775,4
2.127.776,8
1.583.081,0
PASSIVA
(4.15)
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzernbilanz.
100
KONZERN-GEWINN-UND-VERLUSTRECHNUNG
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung für 2003/2004
IAS 40 – ANSCHAFFUNGSKOSTENMETHODE
Umsatzerlöse
Abschreibungen
F i n a n z i e r u n g s a u f w a nd/-ertrag
Finanzergebnis
Fremdanteil
Konzernergebnis
U n v e rw ä s s e rter und verw ä s s e rter Gewinn je Aktie in EUR
Anhang
(5.1)
2003/2004 in TEUR
101.994,5
2002/2003 in TEUR
75.185,3
20.735,9
-32.173,0
-27.652,9
-33.071,3
-2.930,7
26.902,5
12.842,8
-24.390,9
-20.219,1
-16.787,8
-2.836,4
23.793,9
-22.707,3
12.728,1
-772,7
-10.751,9
16.150,6
-13.731,8
4.451,0
-251,4
-9.532,1
14.261,8
-2.591,8
-1.704,6
11.854,2
0,06
-1.844,8
-619,8
11.797,1
0,08
(5.2)
(5.3)
(5.4)
(5.5)
(5.6)
(5.7)
(8.2)
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung für 2003/2004 nach der Verkehrswertmethode
IAS 40 – VERKEHRSWERT M E T H O D E
2003/2004 in TEUR
101.994,5
2002/2003 in TEUR
75.185,3
Abschreibungen
58.945,6
11.344,5
-4.516,2
-27.652,9
-33.071,3
-2.930,7
104.113,5
39.938,3
12.842,8
-3.961,7
-20.219,1
-16.787,8
-2.836,4
84.161,4
F i n a n z i e r u n g s a u f w a nd/-ertrag
Finanzergebnis
-22.707,3
12.728,1
-772,7
-10.751,9
93.361,6
-13.731,8
4.451,0
-251,4
-9.532,2
74.629,3
Latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40)
Fremdanteil
Konzernergebnis
U n v e rw ä s s e rter Gewinn je Aktie in EUR
Verwässerter Gewinn je Aktie in EUR
-2.591,8
-24.644,5
-3.218,5
62.906,8
0,34
0,33
-1.844,8
-17.496,3
-619,8
54.668,3
0,37
0,36
Umsatzerlöse
IAS 40.24 ermöglicht die Wahl zwischen dem Anschaffungskosten- und dem Verkehrswertmodell.
Hinsichtlich weiterer Ausführungen zur alternativen Darstellung wird auf Punkt 7. des Anhanges verwiesen.
101
K O N Z E R N - C A S H - F L O W- S TAT E M E N T
Konzern-Cash-flow-Statement
2003/2004
in TEUR
2002/2003
in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzanlagen
Gezahlte Ertragsteuern
Zinsensaldo
Gewinne/Verluste aus Anteilsveränderungen
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
Cash-flow aus dem Ergebnis
16.150,6
31.257,9
772,7
-10.221,1
3.023,9
-308,9
16.639,2
0,0
-6.667,1
50.647,2
14.261,8
25.481,0
251,4
570,6
-553,6
-1.173,7
16.818,9
-5.016,9
0,0
50.639,5
Rückstellungen (ohne Steuerrückstellung)
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
-23.354,3
-1.331,2
506,1
4.604,9
31.072,7
19.136,4
-19.344,9
-7.315,4
5.942,7
49.058,3
-387.764,2
-39.649,7
-218.083,9
-25.094,4
-1.472,2
-7.503,1
-40.990,3
-20.368,5
38.230,6
8.317,5
7.304,6
5.721,9
-438.173,4
-6.476,4
-619,4
-31.975,9
0,0
106,3
0,0
252,7
15.631,5
-266.259,5
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen
Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen
Geldzufluss aus Anteilsveränderungen
Geldzufluss aus kurzfristigen Finanzierungen
Tilgung langfristiger Finanzierungen
Gezahlte Zinsen
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
120.068,6
272.839,1
0,0
46.424,1
-32.443,9
-21.848,2
385.039,7
51.519,2
154.889,8
71.999,3
29.757,2
-24.534,1
-26.052,3
257.579,1
Differenzen aus der Währungsumrechnung
-2.238,6
-24.299,6
-2.826,2
37.551,7
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
156.865,5
132.565,9
-24.299,6
119.313,9
156.865,6
37.551,7
Erwerb von Immobilienvermögen
Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
(TEUR 591,4; Vorjahr TEUR 17.352,7)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
Erwerb von immateriellen Vermögensgegenständen
Erwerb von Finanzanlagen
Erwerb von kurzfristigen Vermögenswerten
Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Währungseinflüsse im Investitionsbereich
Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Cash-flow-Statements.
102
K O N Z E R N - E I G E N K A P I TA L E N T W I C K L U N G
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Unterschiedsbetrag
Währungsumrechnung Summe
Grundkapital
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen
Genussrechtskapital
127.767,4
404.681,9
9.912,9
1.367,9
92,8
543.822,9
Veränderungen Cash-flow-Hedge
–
Veränderungen der zur Veräußerung
verfügbaren finanziellen Vermögenswerte
–
Konzernergebnis 2003
–
Kapitalerhöhung
31.941,9
Kosten der Kapitalerhöhung
–
Währungsänderungen
–
Stand zum 30. April 2003
159.709,3
–
-285,5
–
–
-285,5
–
–
131.123,6
-5.514,8
–
530.290,7
-553,6
11.797,1
–
–
–
20.871,0
–
–
–
–
–
1.367,9
–
–
–
–
-2.826,2
-2.733,4
-553,6
11.797,1
163.065,5
-5.514,8
-2.826,2
709.505,5
–
100,8
–
–
100,8
–
–
233.132,9
-9.658,5
–
753.765,1
1.636,2
11.854,1
–
–
–
34.462,1
–
–
–
–
–
1.367,9
–
–
–
–
-1.003,7
-3.737,1
1.636,2
11.854,1
282.497,6
-9.658,5
-1.003,7
994.932,1
We rte in TEUR
Veränderungen Cash-flow-Hedge
–
Veränderungen der zur Veräußerung
verfügbaren finanziellen Vermögenswerte
–
Konzernergebnis 2003
–
Kapitalerhöhung
49.364,7
Kosten der Kapitalerhöhung
–
–
209.074,0
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Eigenkapitalentwicklung.
103
KONZERN-ANLAGENSPIEGEL
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
We rte in TEUR
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
und Bauten auf fremdem Grund
Geleistete Anzahlungen und
Anlagen in Bau
Immobilienvermögen
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
Firmenwert
Passiver Unterschiedsbetrag
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Firmenwerte
Stand
1. Mai 2003
Veränderung
Konsolidierungskreis
Zugänge
Abgänge
1.134.683,4
143.510,1
-8.767,9
323.131,0
-27.952,7
130.082,0
1.264.765,4
3.466,6
146.976,7
-2.434,3
-11.202,2
64.633,2
387.764,2
-1.166,7
-29.119,4
5.753,4
30,0
-526,7
557,4
0,0
15.708,5
21.461,9
786,3
816,3
-85,4
-612,1
914,8
1.472,2
-52,3
-52,3
6.814,3
50.316,0
-2.548,3
0,3
4.714,9
-4.915,7
-1,2
-47,1
0,0
247,1
7.256,0
0,0
-18,3
-130,1
843,3
54.582,0
-200,5
-48,3
7.503,1
694,9
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Anlagenspiegels.
104
KONZERN-ANLAGENSPIEGEL
Kumulierte Abschreibung
Stand
30. April
2004
Stand
1. Mai
2003
166.906,3
1.731.510,2
105.152,7
-3.033,0
-1.112,6
-166.112,6
793,7
28.468,2
1.759.978,4
33,4
105.186,1
-20,1
-3.053,1
-2.756,5
3.057,6
1.552,0
2.278,7
-477,8
19.550,6
22.608,2
-50,6
0,0
0,0
-50,6
Umbuchungen
Bilanzwert
laufende
Abschreibung
Stand
30. April
2004
346,5
27.637,1
128.990,7
1.602.519,5 1.029.530,7
0,0
-1.112,6
0,0
346,5
19,7
27.656,8
33,0
129.023,7
28.435,2
130.048,6
1.630.954,7 1.159.579,3
-487,2
-0,2
-275,6
341,4
1.130,4
1.927,2
4.201,4
8.934,5
10.486,5
-4,8
-492,0
-49,4
-49,6
221,2
-54,4
2.202,0
2.543,4
11.303,5
12.433,9
8.247,1
10.174,3
6.774,0
10.975,4
6.991,6
62.109,7
-6.620,7
1.204,1
4.301,2
-369,4
-39,3
4,9
0,0
-18,3
-130,1
843,3
-26,7
0,0
0,0
253,0
1.719,8
-915,1
1.372,8
5.895,8
-441,2
5.618,8
56.213,9
-6.179,5
5.610,2
46.014,8
-2.178,9
62.480,6
5.135,9
-34,4
694,9
-26,7
1.057,7
6.827,4
55.653,2
49.446,1
UmbuAbgänge chungen
30. April
2004
30. April
2003
105
S E G M E N T B E R I C H T E R S TATTUNG
Segmentierung nach Regionen
We rte in TEUR
IMMOAUSTRIA
2003/2004
2002/2003
IMMOEAST
2003/2004
2002/2003
Miet-/Leasingerlöse Immobilien
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstige Erlöse
68.931,0
13.138,6
1.033,2
60.163,4
8.879,2
0,0
7.585,6
1.768,9
589,5
4.383,7
654,2
0,0
Umsatzerlöse
83.102,8
69.042,6
9.944,0
5.037,9
-26.520,7
-22.428,6
-2.747,7
-1.156,5
23.407,1
21.144,4
2.118,8
622,1
-5.792,9
-4.370,5
27,3
196,7
-636,2
-245,3
-136,5
-6,0
1.485.108,5
1.172.454,1
268.885,8
211.622,6
1.425,4
2.061,5
35.075,7
31.286,6
1.285.854,5
984.967,6
105.691,7
84.345,2
337.840,3
171.701,7
49.645,9
86.883,3
Abschreibungen
Finanzergebnis
davon Ergebnisanteil von Joint Ventures
davon Ergebnisanteil der at-equity
einbezogenen Unternehmen
Segmentvermögen
davon Beteiligungen an at-equity
einbezogenen Unternehmen
Verbindlichkeiten
Investitionen
106
IMMOWEST
2003/2004
2002/2003
Sonstige und Konzerneliminierungen
2003/2004
2002/2003
IMMOFINANZ-Gruppe
2003/2004
2002/2003
8.439,3
455,1
53,3
972,8
104,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
28,0
84.955,9
15.362,6
1.676,0
65.519,9
9.637,4
28,0
8.947,7
1.076,8
0,0
28,0
101.994,5
75.185,3
-2.900,4
-803,2
-4,2
-2,6
-32.173,0
-24.390,9
5.155,4
-1.766,4
-3.778,8
3.793,8
26.902,5
23.793,9
-10.751,9
-9.532,1
16.150,6
14.261,8
3.365,7
-951,0
0,0
300,6
-2.399,9
-4.824,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-772,7
-251,4
295.198,9
131.064,0
78.583,6
67.940,2
2.127.776,8
1.583.081,0
0,0
0,0
-0,1
0,0
36.501,0
33.348,1
187.327,5
85.425,1
-541.846,7
-361.540,4
1.037.027,0
793.197,5
144.983,2
51.636,0
0,0
0,0
532.469,4
310.221,0
107
Segmentierung nach Nutzungsart
We rte in TEUR
Büroflächen
Logistik-/Gewerbeflächen
Freizeit / Hotel
Wohnflächen
Garagierungseinnahmen
Sonstige
Summe
Anteile an assoziierten Unternehmen
Sonstige Beteiligungen
Sonstiges Vermögen
Konzernvermögen
108
Umsatzerlöse
39.384,8
28.773,5
7.036,3
9.008,5
16.162,8
1.628,6
101.994,5
2003/2004
Investitionen
178.421,2
147.195,9
19.367,3
182.673,0
4.812,0
0,0
532.469,4
Vermögen
Umsatzerlöse
2002/2003
Investitionen
Vermögen
691.738,8
378.738,1
111.104,5
292.106,8
157.266,5
0,0
1.630.954,7
27.947,7
20.870,1
5.862,1
4.161,1
15.543,2
801,1
75.185,3
142.080,8
539.229,4
111.375,9
245.729,3
15.108,0
95.899,1
35.553,3
120.375,9
6.103,0
158.345,6
0,0
0,0
310.221,0 1.159.579,3
36.501,0
61.188,1
399.133,0
2.127.776,8
33.348,1
26.591,7
363.561,9
1.583.081,0
KONZERNANHANG
Konzernanhang
1. Allgemeine Grundsätze
Die IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELL-
nach konzerneinheitlichen Richtlinien erstellte, IFRS-konforme
SCHAFT (in der Folge IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG)
Einzelabschlüsse wurde ebenfalls bestätigt.
ist Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft mit
Sitz Bankgasse 2, A-1010 Wien. Die Geschäftsaktivitäten des
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses ist entsprechend
IMMOFINANZ-Konzerns umfassen den Ankauf, die Vermietung
IAS 27 der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens; die
und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit dem
Jahresabschlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbe-
Ziel der Veranlagungsoptimierung.
zogenen Unternehmen sind grundsätzlich zum Stichtag des
Konzernabschlusses aufgestellt.
Die Aktie notiert im Prime Market der Wiener Börse. Die Zahl
der Aktionäre liegt bei ca. 60.000.
Dem Grundsatz der Fair Presentation wird Rechnung getragen.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Mittelzu-
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen
und -abflüsse des Unternehmens werden den tatsächlichen
AG wurde nach den Vorschriften der am Abschlussstichtag
Verhältnissen entsprechend dargestellt.
anzuwendenden International Financial Reporting Standards
(IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB)
Der Konzernabschluss ist in Tausend EUR („TEUR“, gerundet
sowie den Interpretationen des International Financial Repor-
nach kaufmännischer Rundungsmethode), aufgestellt. Bei Sum-
ting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt.
mierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können
durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbe-
Im Dezember 2003 schloss das IASB sein bisher größtes Revi-
dingte Rechendifferenzen auftreten.
sionsverfahren (Improvement Project), in welches 13 bestehende Standards einbezogen wurden, ab. In der ersten Jahreshälfte 2004 wurden weiters die Neufassungen der Regelungen
2. Konsolidierungsgrundsätze
über Finanzinstrumente (IAS 32 und IAS 39) sowie die völlig
neuen IFRS 1 bis 5 erlassen. Die neuen bzw. neu geregelten
2.1 Konsolidierungsmethoden
Standards ermöglichen größtenteils die vorzeitige Anwendung.
Die Kapitalkonsolidierung bei vollkonsolidierten verbundenen
Von dieser Möglichkeit wurde im vorliegenden Abschluss noch
Unternehmen erfolgt nach der Erwerbsmethode. Gemäß der
kein Gebrauch gemacht, da die Neuregelungen aufgrund des
Methode der vollständigen Neubewertung werden sämtliche
erheblichen Umfanges derzeit noch einer grundlegenden Evalu-
übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden mit
ierung durch die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG unter-
dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Verbleibende Unter-
zogen werden. Die neuen Standards werden im Geschäftsjahr
schiedsbeträge zwischen den Anschaffungskosten und dem
2004/2005 zur – ebenfalls noch vorzeitigen – Anwendung gelan-
neu bewerteten Nettovermögen, die im Wesentlichen aus dem
gen.
Ansatz von passiven latenten Steuern resultieren, werden
gemäß IAS 22 als Firmenwert angesetzt. Der erfolgswirksamen
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter Anwendung
Abschreibung der Firmenwerte liegt die durchschnittlich erwar-
des im März 1999 verlautbarten Konzernabschlussgesetzes
tete Behaltedauer des Immobilienvermögens zugrunde. Diese
(KonzaG) erstellt. Demnach ist ein Mutterunternehmen, das
beträgt zwischen 7 und 50 Jahren.
einen Konzernabschluss nach international anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen und einen Konzernlagebericht auf-
Negative Firmenwerte werden auf der Aktivseite der Bilanz
stellt, von der Erstellung eines Konzernabschlusses auf Basis
unter den Firmenwerten ausgewiesen. Ein Ansatz erfolgt ge-
der nationalen Vorschriften des Handelsgesetzbuches befreit.
mäß IAS 22.62 nur in dem Ausmaß, in dem identifizierbare nicht
monetäre Vermögenswerte übernommen wurden. Die Auflö-
Die Abschlüsse aller vollkonsolidierten in- und ausländischen
sung der negativen Firmenwerte erfolgt über die mit den Buch-
Unternehmen wurden von unabhängigen Wirtschaftsprüfern
werten des abnutzbaren Vermögens gewichtete Restnutzungs-
geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken
dauer. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird die Auflösung
versehen. Die ordnungsgemäße Überleitung der nach nationa-
der negativen Firmenwerte unter den sonstigen betrieblichen
len Vorschriften erstellten Abschlüsse der Gesellschaften auf
Erträgen gezeigt.
109
KONZERNANHANG
Die Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilsmäßig nach den gleichen Grundsätzen.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen Unternehmen
des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert. Eine Zwischenergebniseliminierung war nicht erforderlich.
Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Die Wertansätze der Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen wurden gemäß IAS 28.20 einheitlich nach den IFRS bestimmt.
2.2 Konsolidierungskreis
Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG ist am Ende des Anhangs beigefügt.
Die Festlegung des Konsolidierungskreises erfolgt nach den Grundsätzen des IAS 27.11. Neben der IMMOFINANZ Immobilien
Anlagen AG gehören 45 inländische und 19 ausländische Tochterunternehmen, bei denen die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen
AG unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen
und faktischen Beherrschung vorliegt, zum Vollkonsolidierungskreis.
Entsprechend IAS 31 werden 25 Gesellschafte n im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den Ko nzernabschluss einbezogen.
Im Rahmen der Equity-Konsolidierung wurden drei Gesellschaften und ein Teilkonzern in den Konzernabschluss einbezogen.
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Konsolidierungskreis
Voll-
Quoten-
Equity-
konsolidierung
konsolidierung
B e w e rt u n g
49
21
4
16
4
0
65
25
4
19
18
3
Stand 30. April 2003
im Berichtsjahr erstmals einbezogen
Stand 30. April 2004
davon ausländische Unternehmen
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal konsolidierten
Gemeinschaftsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden:
30. April
30. April
30. April
2004
2003
2004
2003
293.185
317.948
68.418
107.014
20.559
43.004
140.445
249.114
313.744
360.952
We rte in TEUR
Eigenkapital
Summe
We rte in TEUR
Umsatzerlöse
2003/2004
2002/2003
16.256,7
10.226,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
4.470,9
-617,4
Finanzergebnis
-6.870,8
-4.206,8
Ergebnis vor Ertragsteuern
-2.399,9
-4.824,2
110
30. April
104.881
4.824
313.744
360.952
KONZERNANHANG
2.3 Wesentliche Erwerbe
Folgende wesentliche Erwerbe des Geschäftsjahres 2003/2004 sind erstmals konsolidiert:
Name der Gesellschaft
Anteil
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
100,0%
Konsolidierungsmethode
V
Lentia Real (1) Kft.
100,0%
V
Immofinanz Polska Sp.z.o.o.
100,0%
V
ATLAS 2001 CR s.r.o.
100,0%
V
IMF Deutschland GmbH
100,0%
V
IMF Investments No. 601, Ltd.
100,0%
V
100,0%
V
REVIVA Immobilien AG
96,0%
V
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG
50,1%
V
ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H.
50,0%
Q
ALAG Beta Praha spol.s.r.o.
50,0%
Q
VSP VALDEK PRAHA
50,0%
Q
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung
Im ersten Quartal des Geschäftsjahres wurde der Gewerbepark
Durch den Erwerb von 50,075% der Anteile an der REVIVA
Stadlau mit einer Nutzfläche von 9.480 m2 erworben.
Immobilien AG konnte die IMMOFINANZ ihr Portfolio um 24
Objekte erweitern. Nach der erfolgten Abspaltung der REVIVA
Mit Stichtag 24. Februar 2004 wurden 100% der Anteile an der
Am Spitz Liegenschafts AG erfolgte eine Aufstockung der
Lentia Real (1) Kft. gekauft. Die Gesellschaft errichtet im 13.
Beteiligung an der REVIVA Immobilien AG auf 96,0059% durch
Bezirk von Budapest an der Rückseite des Bürohauses Globe 13
Ankauf weiterer Anteile von Minderheitsgesellschaftern. Die
Kft. ein Bürohaus mit ca. 7.780 m2 Nutzfläche.
REVIVA AG besitzt nunmehr 23 Objekte mit 43.036 m2 Nutzflä-
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2003/2004 hat die Ge-
Liegenschaft im 21. Wiener Gemeindebezirk mit einem gewerb-
sellschaft Immofinanz Polska Sp.z.o.o. das 120 km westlich von
lich genutzten Objekt (14.127 m2 Nutzfläche) verfügt.
che, während die REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG über eine
Warschau in der Stadt Wloclawek gelegene Objekt Real SBReal
Hypermarket erworben. Die
Gesamtnutzfläche
des
2
Objekts beträgt ca. 13.200 m .
Am 10. Dezember 2003 hat sich die IMMOFINANZ über ihre
Regionalholding IMMOAUSTRIA zu 50% an der ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H. beteiligt. Diese Gesell-
Mit Wirksamkeit 30. April 2004 wurden 100% der Anteile an
schaft betreibt Einkaufszentren und Fachmarktzentren in Horn,
ATLAS 2001 CR s.r.o. gekauft. ATLAS 2001 CR s.r.o. ist Eigen-
Korneuburg und Gmünd.
tümerin der Liegenschaft Prag 10, Vinohradská 167 samt dem
darauf befindlichen Bürogebäude, das eine Nutzfläche von ca.
Bereits im Dezember 2002 hat sich die IMMOEAST Beteili-
22.000 m2 aufweist.
gungs GmbH zu 50% an der S+B CEE Beteiligungsverwaltungs
GmbH beteiligt. Diese Gesellschaft hat im abgelaufenen
Die IMF Deutschland GmbH hat im Großraum Frankfurt am
Geschäftsjahr ihren Immobilienbestand durch den Kauf von
Main vier attraktive Objekte erworben. Dabei handelt es sich
ALAG Beta Praha spol.s.r.o. und VSP VALDEK PRAHA erweitert.
um gewerblich genutzte Objekte in Neu-Isenburg (gemischtes
Durch den Erwerb der Anteile an VSP VALDEK PRAHA wurde
Büro- und Hotelobjekt), Nieder-Eschbach (Büroobjekt), Otzberg
der Anteil am bereits im vorangegangenen Geschäftsjahr erwor-
Lengfeld (Logistikzentrum) und Offenbach, Kaiserstraße (Büro-
benen Objekt Valdek von 77,13% um 22,87 Prozentpunkte auf
objekt) mit einer Gesamtnutzfläche von 58.759 m2. Die Gesamt-
100% erhöht. Im Eigentum der ALAG Beta Praha spol.s.r.o.
investitionssumme beträgt mehr als EUR 80 Mio.
steht das auf ca. 19.000 m2 auszubauende Hotelprojekt Opletalová im Zentrum von Prag.
Die IMMOFINANZ USA, Inc. hat im ersten Quartal des
Geschäftsjahres über die Gesellschaften IMF Investments No.
Die Erstkonsolidierung für die erstmals einbezogenen Unter-
601, Ltd. und IMF Investments No. 701, Ltd. zwei Shopping
nehmen erfolgte gemäß IAS 22.19 zum Erwerbszeitpunkt, bei
Center (Cinco Ranch Shopping Center und Plaza in the Park
dem auch die Kontrolle über das Nettovermögen und die
Shopping Center) im Großraum Houston, Texas, mit einer
Geschäftstätigkeit erlangt wurde.
Gesamtnutzfläche von 21.256 m2 erworben.
111
KONZERNANHANG
Die Unternehmenserwerbe und die damit verbundenen Erstkonsolidierungen haben folgende Auswirkung auf die Konzernbilanz:
We rte in TEUR
30.04.2004
30.04.2003
152.217
81.989
Eigenkapital
40.241
39.621
5.183
19.299
47.947
53.096
69.212
8.571
157.400
101.288
Summe
157.400
30.04.2004 30.04.2003
101.288
Mit Stichtag 30. Juli 2003 hat die IMMOFINANZ die Liegenschaft San Melia Apartments in Houston, Texas verkauft. Die Gesellschaft IMF Investments 101, Ltd. – in deren Eigentum sich die Liegenschaft bis zu diesem Zeitpunkt befunden hat – wurde in
unmittelbarem Anschluss daran liquidiert.
2.4 Währungsumrechnung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der
jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögensgegenstände
und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinneund -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Konzernwährung ist der Euro. Die außerhalb des Euro-Raumes gelegenen Tochtergesellschaften werden als wirtschaftlich selbstständige Unternehmen angesehen. Gemäß IAS 21 erfolgt – dem Konzept der funktionalen Währung entsprechend – die Umrechnung der im Einzelabschluss dieser Gesellschaften ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten einschließlich
ausgewiesener Firmenwerte und aus der Erstkonsolidierung resultierende Wertanpassungen mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des
Geschäftsjahres. Daraus entstehende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden erfolgsneutral im Ausgleichsposten aus der
Währungsumrechnung im Eigenkapital erfasst. Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
HUF
USD
CHF
PLN
CZK
Stichtagskurs 30. April 2004
251,15000
1,19470
1,55110
4,81080
32,54300
Durchschnittskurs
256,92400
1,16804
1,53210
4,77220
32,31080
Vorjahreswerte
245,73000
1,11310
1,51310
4,73360
31,43300
112
KONZERNANHANG
3. Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze
3.4 Finanzanlagen
Die sonstigen Beteiligungen sind mit ihren Zeitwerten angesetzt. Falls diese nicht verlässlich ermittelbar sind, werden die
sonstigen Beteiligungen mit ihren Anschaffungskosten, gegebenenfalls vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen
zur Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet.
3.1 Immaterielle Vermögensgegenstände
Immaterielle Vermögensgegens tände werden gem äß IAS 38 mit
den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer und
Die Ausleihungen sind grundsätzlich mit Anschaffungskosten
außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Den linearen
bzw. mit den niedr igeren Barwert en am Bilanzstichtag bewertet .
planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern
Wertpapiere des Anlagevermögens sowie sonstige Beteiligun-
zugrunde:
gen werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare
Nutzungsdauer in Jahren
Firmenwerte
7 – 50
Leasing- und Baurechte
8 – 64
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
3 – 25
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Stehen solche nicht zur Verfügung und kann auch nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der Zeitwert mittels
allgemein anerkannter Bewertungsverfahren (DCF) ermittelt.
3.2 Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen
Der Ansatz des Immobilienvermögens erfolgt nach dem Anschaffungskostenmodell entsprechend dem in IAS 40 festgelegten Wahlrecht. Demzufolge sind die Immobilien zu ihren
Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen zu bewerten. Der Wertansatz der
übrigen Sachanlagen erfolgt gemäß IAS 16 zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten.
Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral
im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapiers oder bei dauernder Wertminderung in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
3.5 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum
Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch
angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Investitionszuschüsse der öffentlichen Hand werden bei verbindlicher Zusage als Verminderung der Anschaffungskosten
erfasst.
3.6 We rtpapiere des Umlaufvermögens
Wertpapiere des Umlaufvermögens werden gemäß IAS 39 als
Finanzinstrumente des Handelsbestandes klassifiziert und mit
dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert
Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert.
angesetzt. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden
erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen
planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
3.7 Liquide Mittel
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt.
Nutzungsdauer in Jahren
Immobilienvermögen (Gebäude)
25– 60
4 – 10
3.8 We rtbeeinträchtigung von Vermögensgegenständen
Bei Vermögensgegenständen wird jeweils zum Bilanzstichtag
überprüft, ob Anzeichen einer Wertminderung vorliegen. Bei
3.3 Leasing
Vorliegen solcher Anzeichen wird der erzielbare Betrag aus dem
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstan-
Nutzungswert oder dem höheren Nettoveräußerungspreis für
des zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium
den betroffenen Vermögensgegenstand ermittelt. Liegt dieser
der Zuordenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die
Wert unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert,
mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind.
erfolgt eine außerplanmäßige Abschreibung auf diesen Wert.
Der Nettoveräußerungspreis entspricht dem für den betroffenen Gegenstand am Markt von unabhängigen Dritten erzielbaren Erlös abzüglich anfallender Transaktionskosten.
Die errechnete außerplanmäßige Abschreibung wird erfolgswirksam erfasst. Ein späterer Wegfall der Wertbeeinträchtigung
113
KONZERNANHANG
führt zu einer erfolgswirksamen Wertzuschreibung bis zur Höhe
Die derivativen Finanzinstrumente werden in der Bilanz bei Ve r-
der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
tragsabschluss zu Anschaffungskosten, in den Folgeperioden
3.9 Latente Steuerabgrenzung
Hedge-Accounting gemäß IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte
Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS
Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungs-
12 vorgeschriebenen Balance-Sheet-Liability-Methode für alle
geschäftes betreffen, direkt im Eigenkapital erfasst.
zum Marktwert angesetzt. Sind die Kriterien für Cash-flow-
temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der
Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzel-
3.14 Umsatzrealisierung
nen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. Weiters wird
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in
der wahrscheinlich realisierbare Steuervorteil aus bestehenden
Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegen-
Verlustvorträgen in die Ermittlung einbezogen.
den Mietvertrages.
Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von 34% zugrunde. Für ausländische
3.15 Schätzungen
Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewandt.
Im Konzernabschluss müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden, die
3.10 Finanzverbindlichkeiten
die bilanzierten Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten,
Verbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich
die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag
zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten erfasst.
und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während
Ein Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaf-
der Berichtsperiode beeinflussen. Die sich in der Zukunft tat-
fungskosten) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rück-
sächlich ergebenden Beträge können von den Schätzungen
zahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der
abweichen.
Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzergebnis erfasst.
3.11 Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten
4. Erläuterungen zur Bilanz
Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu
Die detaillierte Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anla-
passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es aufgrund der
genspiegel dargestellt. Der Einfluss aus der Veränderung des
Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer
Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die Wäh-
Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt. Die Rückstel-
rungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus
lungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt
der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögensgegenstän-
der Erstellung des Jahresabschlusses nach bester Schätzung
de mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende ergibt, ist eben-
ermittelt werden kann.
falls gesondert ausgewiesen.
3.12 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
4.1 Immobilienvermögen
Rückstellungen für Abfertigungen und Jubiläumsgelder werden
Die Entwicklung des Immobilienvermögens ist im Anlagenspie-
nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Cre-
gel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
dit-Methode) errechnet. Diese Methode errechnet den jeweiligen Barwert der bis zum Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche
Die Immobilien des IMMOFINANZ-Konzerns wurden zum Stich-
der Mitarbeiter, wobei angenommene durchschn ittliche Bezugs-
tag 30. April 2004 von einem unabhängigen Sachverständigen-
steigerungen von 2% berücksichtigt werden. Der Berechnung
ausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zer-
liegt ein Pensionsalter von 56 Jahren für Frauen bzw. 61 Jahren
tifizierten Sachverständigen besteht, unter Berücksichtigung
für Männer sowie ein Zinssatz von 5,5% zugrunde. Angemesse-
der allgemeinen Marktlage auf Basis eines Mittelwertes aus
ne Fluktuationsabschläge wurden – gestaffelt nach Dienstjahren
Substanz- und Ertragswert bewertet.
– bei der Berechnung berücksichtigt. Die Bewertung sannahmen
blieben im Vergleich zum Vorjahr unverände rt.
Die Apartment-Anlagen und die Grundstücke in Houston, Texas
wurden zum Konzernbilanzstichtag 30. April 2004 von einem
3.13 Derivative Finanzinstrumente
US-amerikanischen Gutachter – AVAIL Consulting, LLC – auf
Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehen-
Basis der Standards of Professional Appraisal Practice gemäß
de Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP),
vermindern. In Einzelfällen wurden sie mit dem Ziel der Ergeb-
herausgegeben von The Appraisal Foundation, unter Anwen-
nisverbesserung zur Anwendung gebracht. Sämtliche Derivat-
dung der Discounted Cash-flow-Methode bewertet.
geschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen.
114
KONZERNANHANG
Die Entwicklung der Zeitwerte des gesamten Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:
Zeitwerte der als Finanz
Zeitwerte der
Zeitwerte des sons-
investition gehaltenen
Immobilien-
tigen Immobilien-
Summe
Immobilien gemäß IAS 401)
p r o j e k t e2 )
v e r m ö g e n s 3)
Zeitwerte
Stand am 30. April 2002
875,4
145,0
65,0
1.085,4
Zugänge
208,8
60,8
58,7
328,3
Abgänge
0,0
0,0
-1,4
-1,4
Wertänderungen
6,7
69,0
16,5
92,3
Werte in Mio. EUR
Umgliederungen
50,4
-65,8
15,5
0,0
1.141,3
208,9
154,3
1.504,6
Zugänge
500,2
53,6
108,6
662,4
Abgänge
-37,3
0,0
-7,6
-44,9
1,1
Wertänderungen
17,6
0,9
-17,4
Umgliederungen
150,1
-150,1
0,0
0,0
1.771,8
113,4
237,9
2.123,1
1)
Die Zugänge durch Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 betreffen folgende Liegenschaften:
IMMOAUSTRIA
1010 Wien, Dr.-Karl-Lueger-Ring 12
1010 Wien, Ebendorferstr. 14/Universitätsstr. 5
1010 Wien, Gonzagagasse 15/Eßlinggasse 12
1010 Wien, Hegelgasse 21
1010 Wien, Karlsplatz 1/Kärntner Straße 63
1010 Wien, Rabensteing. 8/ Franz-Josefs-Kai 27
1020 Wien, Lasallestraße 26
1020 Wien, Mexikoplatz 24
1030 Wien, Barichgasse 19
1030 Wien, Charasgasse 7
1030 Wien, Landstraßer Hauptstraße 64
1030 Wien, Rasumofskygasse 9–11
1040 Wien, Südtiroler Platz 2
1040 Wien, Weyringergasse 1–5
1040 Wien, Wohllebengasse 6
1050 Wien, Margaretenstraße 120
1050 Wien, Ramperstorffergasse 43
1050 Wien, Reinprechtsdorfer Straße 5
1050 Wien, Reinprechtsdorfer Straße 54
1050 Wien, Schönbrunner Straße 48
1050 Wien, Zeuggasse 1–3
1060 Wien, Linke Wienzeile 64
1060 Wien, Otto-Bauer-Gasse 13
1070 Wien, Burggasse 28–30
1070 Wien, Kaiserstraße 26
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 37
1070 Wien, Wimbergergasse 12
1080 Wien, Josefstädter Straße 52
1080 Wien, Strozzigasse 18–20
1090 Wien, Müllnergasse 5–7
1090 Wien, Währinger Straße 49
1090 Wien, Wasagasse 31
1100 Wien, Gudrun Straße 177
1110 Wien, Geiselbergstraße 17–19
1120 Wien, Steinbauergasse 31
1120 Wien, Vivenotgasse 17
1130 Wien, Lainzer Straße 145
1150 Wien, Hütteldorfer Straße 56
1150 Wien, Linke Wienzeile 244–246
1160 Wien, Ottakringer Straße 37
IMMOEAST
IMMOWEST
CZ, Prag, Vinice
H, Budapest, Xenter 13 Office Building
PL, Wloclawek, Real Hypermarket
D, Frankfurt/Nieder-Eschbach, Berner Straße
D, Neu-Isenburg, Frankfurter Straße
D, Offenbach, Kaiserstraße 73
D, Otzberg Lengfeld, Reinhard-Müller-Ring
F, Roquebrune, Villa Esmara
USA, Houston/TX, Cinco Ranch
USA, Houston/TX, Plaza in the Park
1170 Wien, Hernalser Hauptstraße 49
1170 Wien, Wattgasse 54
1180 Wien, Gersthofer Straße 119
1180 Wien, Staudgasse 35
1180 Wien, Währinger Straße 117–119
1190 Wien, Grinzinger Straße 70
1190 Wien, Obernsteinergasse 11
1210 Wien, Am Spitz 2/3
1210 Wien, Julius-Ficker-Straße 91
1220 Wien, Gewerbepark Stadlau
1220 Wien, Gewerbeparkstraße 1a
2100 Korneuburg, FMZ Korneuburg
2102 Bisamberg, Kleinengersdorf
3850 Horn, FMZ Horn
3950 Gmünd, FMZ Gmünd
6719 Bludesch, Walgaustraße 10
7400 Oberwart, FMZ Oberwart
8750 Judenburg, Burggasse 67
2)
In Entwicklung bzw. in Bau befindliches Immobilienvermögen ist grundsätzlich gemäß IAS 16 mit den Anschaffungskosten anzusetzen.
Die wesentlichen Projekte zum Stichtag 30. April 2004 sind folgende:
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
1020 Wien, Handelskai 348 (50%)
1030 Wien, Marxergasse 29
1050 Wien, Bräuhausgasse 37
1050 Wien, Gartengasse 2
1090 Wien, Gilgegasse
1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 84
1180 Wien, Antonigasse 26/Eduardgasse 2–4
1200 Wien, Dresdner Straße 68a
CZ, Prag, Vitek (50%)
USA, Houston/TX, San Brisas Apartments
USA, Houston/TX, Sugarland Townsquare
Apartments
115
KONZERNANHANG
Zum Bilanzstichtag bestehen Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen in Höhe von TEUR 24.507,1 (Vorjahr: TEUR
35.571,5).
Die Beteiligungen an CB Richard Ellis Strategic Partners, Curzon Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis
Luxembourg S.A.R.L., Heitman Central Europe Property Partners, ProLogis European Properties Fund, Polonia Property Fund und Atom Center a.s. werden
im Konzernabschluss als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 unter den Anderen Finanzanlagen ausgewiesen. Die Immobilien des sonstigen
Immobilienvermögens werden mit ihrem Verkehrswert oder bei zeitnahem Erwerb zum Bilanzstichtag mit den Anschaffungskosten jeweils beteiligungsproportional berücksichtigt.
3)
Das Immobilienvermögen in den nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wurde zum Bilanzstichtag
ebenfalls vom unabhängigen Sachverständigenausschuss bewertet und beteiligungsproportional bzw. entsprechend allenfalls
abweichender Gewinnverteilungsregelungen als Zugang unter den sonstigen Beteiligungen dargestellt.
Der Gesamtbetrag der im Geschäftsjahr 2003/2004 aktivierten Finanzierungskosten beträgt TEUR 2.210,8 (Vorjahr: TEUR 2.994,5)
wobei im Wesentlichen der effektive Zinssatz der Wandelanleihe zugrunde gelegt wurde.
Vom Buchwert des Immobilienvermögens sind erhaltene öffentliche Zuschüsse in Höhe von EUR 4,5 Mio. (Vorjahr: EUR 4,6 Mio.)
abgezogen.
In den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten auf fremdem Grund sind Grundwerte in Höhe von TEUR 499.114,4
(Vorjahr: TEUR 321.181,2) enthalten.
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Sachanlagen beträgt TEUR 895.593,3 (Vo rjahr: TEUR 745.759,9). Pfandrechte in Höhe von TEUR 346.854,1 (Vorjahr: TEUR 294.023,5) sind grundbücherlich eingetragen.
Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen bestehen im Konzern aufgrund von gepachteten Garagen Ve rpflichtungen in folgendem Umfang:
We rte in TEUR
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
Verpflichtungen der folgenden fünf Geschäftsjahre
2003/2004
2002/2003
664,3
882,8
2.700,9
4.414,2
Im laufenden Geschäftsjahr wurde Immobilienvermögen im Ausmaß von TEUR 697,7 (Vorjahr: TEUR 0) außerplanmäßig abgeschrieben, da die erzielbaren Beträge niedriger als die Buchwerte der Einzelobjekte waren.
Durch den Erwerb der ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H. wurden mehrere Finanzierungsleasingobjekte in den
Konzernabschluss übernommen. Diese Finanzierungsleasingverträge bestehen im Wesentlichen für Fachmarktzentren in Niederösterreich. Der Buchwert der Finanzierungsleasingobjekte beträgt zum 30. April 2004 TEUR 20.440,2. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen zum 30. April 2004 beläuft sich auf TEUR 16.601,1. Der korrespondierende Barwert beträgt TEUR 11.075,9.
Für diese Leasingobjekte wurden bis zum 30. April 2004 Mindestleasingzahlungen in der Höhe von TEUR 6.335,3 geleistet. Die
Mindestleasingzahlungen setzten sich wie folgt zusammen:
We rte in TEUR
Barwert
Zinsanteile
Summe
30. April 2005
Nach dem
30. April 2004
30. April 2005
bis 2010
30. April 2003
11.075,9
876,2
3.745,1
6.454,5
5.525,2
107,9
1.175,7
4.241,6
16.601,1
984,2
4.920,8
10.696,1
4.2 Sonstige Sachanlagen
Eine detaillierte Entwicklung ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die sonstigen Sachanlagen umfassen im Wesentlichen Betriebs- und Geschäftsausstattungen sowie technische Anlagen und
Maschinen in den einzelnen Immobilien. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen in
Höhe von TEUR 530,7 (Vorjahr: TEUR 548,4) vorgenommen.
116
KONZERNANHANG
4.3 Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwert e
Eine detaillierte Entwicklung ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Unter den immateriellen Vermögensgegenständen werden insbesondere Firmenwerte aus Akquisitionen sowie Rechte ausgewiesen.
Die Abschreibungen auf Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte sind im Anlagenspiegel ersichtlich und in der
Gewinn- und Verlustrechnung im Posten Abschreibungen enthalten.
4.4 Anteile an assoziierten Unternehmen
Entwicklung der Anteile an assoziierten Unternehmen
We rte in TEUR
Anschaffungskosten 1. Mai 2003
34.723,0
Zugänge
2.760,4
Anschaffungskosten 30. April 2004
37.483,4
Buchwert 1. Mai 2003
33.348,1
Zugänge
2.760,4
Erfolgsneutrale Übernahme von Eigenkapitalbestandteilen
1.165,2
Beteiligungsergebnis 2003/2004
-772,7
Buchwert 30. April 2004
36.501,0
Die Anteile an assoziierten Unternehmen umfassen den 45% -Anteil an der Mester Park Kft. bzw. Mester Park Ost Bt, den 25% Anteil an der European Property Group Ltd. sowie den Anteil an der Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
4.5 Andere Finanzanlagen
Werte in TEUR
Sonstige
We rtpapiere des
Sonstige
Beteiligungen
Anlagevermögens
Ausleihungen
Summe
Anschaffungskosten 1. Mai 2003
30.016,9
49.127,4
14.034,8
93.179,1
Zugänge
37.600,7
549,3
1.779,7
39.929,7
Abgänge
-8.483,6
-128,7
0,0
-8.612,4
Anschaffungskosten 30. April 2004
59.134,0
49.548,0
15.814,5
124.496,5
26.591,7
54.518,0
11.294,2
92.403,9
61.188,1
49.296,9
15.248,9
125.733,9
Die sonstigen Beteiligungen setzen sich im Wesentlichen aus den Beteiligungen an CB Richard Ellis Strategic Partners, Curzon
Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis Luxembourg S.A.R.L., Heitman Central Europe Property Partners, ProLogis European Properties Fund, Polonia Property Fund und Atom Center a.s. zusammen.
Im Geschäftsjahr wurden Ausschüttungen in Höhe von TEUR 834,5 (Vorjahr: TEUR 71,0) erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Im Vorjahr wurden TEUR 1.095,0 als außerplanmäßige Abschreibung erfolgswirksam berücksichtigt. Heuer
erfolgte aufgrund einer entsprechenden Wertaufholung in Höhe von TEUR 1.368,3 eine erfolgswirksame Zuschreibung in Höhe von
TEUR 1.095,0 und eine erfolgsneutrale Buchwerterhöhung von TEUR 273,3.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens umfassen im Wesentlichen Genussrechte, Anleihen und Investmentfondsanteile.
Unter den sonstigen Ausleihungen wird das Depot im Zusammenhang mit der US-Lease-Finanzierung gezeigt, das bis zum Ende
der Laufzeit des US-Lease in unveränderter Höhe bestehen bleiben wird und am Ende der Grundmietzeit des US-Lease zurückfließen wird. Die Darstellung der US-Lease-Finanzierung erfolgt unter der Anhangsangabe 4.14.
117
KONZERNANHANG
4.6 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
We rte in TEUR
Bilanzwert
Bilanzwert
30. April 2004
30. April 2003
12.040,3
6.763,3
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietenforderungen
Übrige
Forderungen gegenüber Joint Venture - Partnern
0,0
689,3
40.854,9
21.335,2
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Finanzierungen
38.776,1
26.088,9
Finanzamt
4.580,2
8.066,0
Hausverwaltung
2.099,5
810,4
Zinsabgrenzungen
242,2
710,0
Verwaltungsgebühren
71,3
4.155,3
Versicherungen
10,8
70,6
Übrige
8.849,4
6.058,9
Summe
107.524,6
74.748,0
Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
4.7 We rtpapiere des Umlaufvermögens
Unter den Wertpapieren des Umlaufvermögens werden die Anteile an Globe Trade Centre S.A. in Höhe von TEUR 28.015,9 ausgewiesen. Die Anschaffungskosten betrugen TEUR 20.368,5. Zum Stichtag erfolgte eine Bewertung der Anteile mit dem Emissionskurs in Höhe von PLN 87. Dies führte zu einem im Finanzergebnis ausgewiesenen Aufwertungsgewinn in Höhe von TEUR 7.647,4.
4.8 Konzerneigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals des IMMOFINANZ-Konzerns ist in einer gesonderten Eigenkapitalentwicklung als
Bestandteil dieses Konzernabschlusses abgebildet.
Das Grundkapital der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG beträgt zum 30. April 2004
EUR 209.073.979,92 und ist in 201.384.448 nennwertlose Stückaktien zerlegt.
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2004 stellt sich wie folgt dar:
Stück
Grundkapital EUR
Stück
Grundkapital EUR
30. April 2004
30. April 2004
30. April 2003
30. April 2003
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
201.384.442
209.073.973,69
153.835.337
159.709.284,79
Summe
201.384.448
209.073.979,92
153.835.343
159.709.291,02
Namensaktien
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
In der ordentlichen Hauptversammlung vom 22. September 2003 erfolgte die Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vo rstandes gemäß § 169 AktG, das Grundkapital innerhalb von fünf Jahren um bis zu EUR 87.114.158,64 auf EUR 261.342.475,93
durch Ausgabe von bis zu 83.910.187 Stück neuen, auf Inhaber lautende Stammaktien gegen Bar- oder Sacheinlage mit oder ohne
Bezugsrechtsausschluss zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen.
Im Juni 2003 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von EUR 159.709.291,02 um EUR 14.519.026,27 auf EUR
174.228.317,29 erhöht wurde.
Im Oktober 2003 erfolgte die zweite Kapitalerhöhung des Geschäftsjahres 2003/2004. Das Grundkapital erhöhte sich dadurch um
EUR 34.845.662,63 auf EUR 209.073.979,92.
118
KONZERNANHANG
Die Kapitalrücklagen im handelsrechtlichen Einzelabschluss enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß
§ 229 Abs 2 Z 1 HGB iVm § 130 Abs 2 AktG in Höhe von EUR 756.692.537,06.
Aus den im Geschäftsjahr 2003/2004 durchgeführten Kapitalerhöhungen wurden den Kapitalrücklagen Agiobeträge in Höhe von
TEUR 233.132,9 zugeführt. Gegen die Kapitalrücklagen wurden Emissionskosten in Höhe von TEUR 9.658,5 nach Abzug des darauf entfallenden Steuereffektes verrechnet.
Die gesetzliche Rücklage nach österreichischem Aktienrecht beträgt zum Bilanzstichtag EUR 230.378,70.
Im Konzerneigenkapital werden weiters Genussrechte ausgewiesen, deren Genussrechtsbedingungen vorsehen, dass diese
unkündbar sind, dass das Genussrechtskapital auf Unternehmensdauer zur Verfügung gestellt wird, eine volle Verlustteilnahme der
Genussrechtsinhaber besteht und keine gesellschaftsrechtlichen Rechte gewährt werden. Aufgrund des mangelnden Rückforderungsrechts und der fehlenden Kündigungsmöglichkeit durch die Genussrechtsinhaber erfolgte gemäß IAS 32.21 eine Zuordnung
zum Eigenkapital.
4.9 Anteile in Fremdbesitz
Die Anteile in Fremdbesitz umfassen die Fremdanteile am Eigenkapital der konsolidierten Konzerngesellschaften. Wesentliche
Fremdanteile bestehen insbesondere bei der IMMOEAST IMMOBILIEN ANLAGEN AG, der Business Park Beteiligungs AG, der
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG und der IMF Holdings LLC. Die Entwicklung der Minderheitenanteile stellte sich 2003/2004 wie
folgt dar:
Werte in TEUR
Stand per 30. April 2003
80.378,00
Erwerbe von Minderheitsgesellschaftern
-5.319,43
Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter
Ergebnisanteil der Minderheitsgesellschafter
Neuzugänge
-162,14
1.704,60
18.710,85
Minderheitenanteil an erfolgsneutralen
Kapitalveränderungen
505,82
Stand per 30. April 2004
95.817,70
4.10 Finanzverbindlichkeiten
Werte in TEUR
davon
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
30. April 2004
unter 1 Jahr
1 und 5 Jahren
über 5 Jahre
94.449,7
0,0
94.449,7
0,0
92.855,8
760.056,5
184.830,2
152.272,5
422.953,8
580.100,9
57.559,7
20.316,8
8.822,0
28.420,9
12.354,4
912.066,0
205.147,0
255.544,3
451.374,7
685.311,1
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Summe
30. April 2003
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand ermächtigt, innerhalb eines
Zeitraumes von vier Jahren bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag
von je EUR 1.000 mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98% auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhalten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der
Wandlung umzutauschen, und zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird. Aufgrund dieses
Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von je EUR 1.000 ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen werden mit 4% p.a. verzinst.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde
in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR
116.152.213,26 durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn
des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
119
KONZERNANHANG
Die begebene Wandelanleihe stellt gemäß IAS 32.23 ein strukturiertes Finanzinstrument dar, dessen Eigenkapital- und Fremdkapitalelemente getrennt auszuweisen sind. Das Eigenkapitalelement abzüglich des darauf entfallenden Steuereffektes wurde mit
TEUR 4.158,7 bewertet und unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen.
Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
We rte in TEUR
Verzinsung
Effektiver
Währung
Nominale
fix/variabel
Zinssatz
EUR
100.000.000,00
fix
6,20%
EUR
596.485.467,00
variabel
2,93%
5,93%
Verbindlichkeiten aus der Wa n d e l a n l e i h e
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Kredite und Barvorlagen
EUR
18.265.610,00
fix
USD
126.941.272,00
variabel
2,58%
JPY
2.047.781.570,00
variabel
0,609%
CHF
57.460.816,00
variabel
2,20%
EUR
15.507.396,00
variabel
4,05%
EUR
14.534.567,00
fix
7,50%
USD
12.571.581,00
fix
6,00%
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Kredite
4.11 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
We rte in TEUR
30. April 2004
davon
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
1 und 5 Jahren
über 5 Jahre
30. April 2003
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
42.739,3
42.509,3
230,0
0,0
41.914,5
Summe
42.739,3
42.509,3
230,0
0,0
41.914,5
4.12 Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Steuerrückstellungen sowie Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungsund Gutachterkosten und entwickelten sich im Geschäfts jahr wie folgt:
Sonstige Rückstellungen
We rte in TEUR
2003/2004
2002/2003
Stand am 1. Mai 2003
10.147,6
13.500,4
Verbrauch
-3.471,6
-6.114,7
Auflösung
-1.935,0
-2.304,5
Neubildung
7.010,0
5.066,2
-8,3
0,0
Währungseinflüsse
Veränderung Konsolidierungskreis
324,4
0,2
12.067,1
10.147,6
davon kurzfristig
11.950,3
10.147,6
davon langfristig
116,8
0,0
Die Rückstellungen für Sozialkapital beinhalten neben jenen für Abfertigungen auch Rückstellungen für Pensionen und entwickelten
sich wie folgt:
We rte in TEUR
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 1. Mai
2003/2004
2002/2003
608,7
526,6
Zinsenaufwand
24,3
41,6
Dienstzeitenaufwand
25,0
106,1
Veränderung Konsolidierungskreis
1,9
0,0
Auszahlung
-95,0
-65,6
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 30. April
565,0
608.7
120
KONZERNANHANG
4.13 Sonstige Verbindlichkeiten
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Joint Venture Partnern
30. April 2004
30. April 2003
12.490,8
19.052,9
Mietvorauszahlungen aus dem US-Head-Lease-Vertrag
8.025,2
8.540,5
Finanzamt
7.340,6
1.172,2
Abgrenzungsposten
5.488,5
0,0
Hausverwaltung
3.868,9
1.139,0
Zeitwert passiver derivativer Finanzinstrumente
1.838,5
2.324,0
157,8
1.488,3
16,6
2.291,1
2,6
343,4
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen
Erhaltene Ausbau- u. Sanierungsaufwendungen
Erhaltene Einnahmen aus Mietrechtsverkauf
Übrige
Summe
TEUR 17.631,9 haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr.
8.976,5
88,8
48.206,0
36.440,2
zwei Finanzinstitute ausgelagert. Für den noch nicht getilgten
Teil aus den Leasingverbindlichkeiten besteht eine subsidiäre
4.14 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Haftung der Bauteile-Gesellschaften. Neben dem Rückgriffs-
Die Bewertung der Eventualverbindlichkeiten erfolgt nach IAS
recht gegen die Hauptschuldner bestehen teilweise Garantien
37. Haftungsverhältnisse liegen in folgendem Umfang vor:
für den Payment Undertaker durch Dritte.
Werte in TEUR
4.15 Steuerabgrenzung
US-Lease
30. April 2004
30. April 2003
123.982,9
137.042,7
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 30. April
2004 und 30. April 2003 resultieren aus folgenden zeitlich
Mit Verträgen vom 31. März 1998 und 14. Dezember 1998
begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwi-
(Head-Lease-Verträge) haben die Bauteile A + B Errichtungs-
schen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den
ges.m.b.H. und die Bauteile C + D Errichtungsges .m.b.H. ihre
entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen.
Gebäude an einen für US-Investoren handelnden US-Trust verleast. Gleichzeitig wurden Sub-Lease-Verträge mit dem Trust
Der Österreichische Nationalrat hat am 6. Mai 2004 beschlos-
abgeschloss en, denen zufolge der Trust die Gebäude an die Bau-
sen, mit Wirkung ab 2005 den Körperschaftsteuersatz von 34%
teile-Gesellschaften wieder zurückvermietet. Die Gesellschaften
auf 25% zu verringern. Entsprechend den Bestimmungen der
bleiben vertragsgemäß verantwortlich für den Betrieb, die Erhal-
International Financial Reporting Standards ist die ausgewiese-
tung und Versicherung der Gebäude. Am Ende der Grundmiet-
ne Steuerabgrenzung noch mit 34% berechnet. Die Reduktion
zeit der Sub-Lease- Verträge haben die Bauteile-Gesellschaften
des Körperschaftsteuersatzes wird im Geschäftsjahr 2004/2005
die Option, die Rechte des US-Trust aus den Head-Lease-Verträ-
voraussichtlich zu einem positiven Steuereffekt in Höhe von
gen zu einem vorher bestimmten Kaufpreis zu erwerben.
TEUR 4.157,6 führen. Hiervon werden gemäß IAS 12.60 TEUR
274,6 erfolgsneutral anzupassen sein. Im laufenden Geschäfts-
Durch den Abschluss von Schuldübernahmeverträgen (Payment
jahr wurden TEUR 1.027,5 an Steuerabgrenzungen erfolgsneu-
Undertaking Agreements) haben die Bauteile-Gesellschaften
tral gebildet. Die Darstellung in der Eigenkapitalüberleitung
ihre Verpflichtungen aus den Sub-Lease-Verträgen teilweise an
erfolgt saldiert mit der Veränderung der Fair-Value-Rücklage.
30. April 2004
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
30. April 2003
Aktiva
Passiva
Aktiva
Passiva
4,8
64.774,3
0,0
51.546,6
0,0
0,0
31,5
166,2
6.864,1
3.370,7
5.305,1
1.335,4
Summe
6.869,9
68.145,1
5.336,6
53.048,2
490,2
13.128,3
1.650,2
7.948,4
Summe
490,2
13.128,3
1.650,2
7.948,4
Steuerliche Verlustvorträge
53.183,6
0,0
40.949,0
0,0
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen
gegenüber derselben Steuerbehörde
60.542,9
81.273,4
47.935,8
60.996,6
-59.889,7
-59.889,7
-42.221,2
-42.221,2
653,3
21.383,7
5.714,6
18.775,4
Saldierte aktive u. passive Steuerabgrenzung
121
KONZERNANHANG
5. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1 Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse sind nach Regionen (primäre Segmentierung) und nach Nutzungsarten der Immobilien (sekundäre Segmentierung)
detailliert in der Segmentberichterstattung, die Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt. Nach dem IAS 14 zugrunde liegenden Management Approach sind die Unternehmenssegmente bei der primären Segmentberichterstattung entsprechend der internen
Berichtsstruktur zu definieren. Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
We rte in TEUR
2003/2004
%
2002/2003
%
Büroflächen
32.805,4
38,6
24.370,3
37,2
Logistik-/Gewerbeflächen
23.966,8
28,2
18.180,7
27,7
5.860,9
6,9
5.106,7
7,8
Freizeit/Hotel
Wohnflächen
Garagierungseinnahmen
Sonstige Mieterlöse
Mieterlöse
7.503,6
8,8
3.624,9
5,5
13.462,8
15,8
13.539,4
20,7
1.356,5
1,6
697,9
1,1
84.955,9
100
65.519,9
100
Sonstige Erlöse
1.676,0
28,0
Betriebskosten
15.362,6
9.637,4
Umsatzerlöse
101.994,5
75.185,3
5.2 Sonstige betriebliche Erträge
We rte in TEUR
Abgang von Anlagevermögen
2003/2004
2002/2003
10.221,1
869,5
Weiterverrechnung
2.355,9
1.629,8
Wechselkursänderungen
1.439,3
2.305,9
Versicherungsvergütungen
350,4
411,6
Auflösung von Rückstellungen
222,2
387,7
0,0
5.289,8
Anteilsveränderung
Übrige
Summe
6.147,0
1.948,5
20.735,9
12.842,8
2003/2004
2002/2003
5.3 Immobilienaufwendungen
We rte in TEUR
Weiterverrechnete Betriebskosten
14.727,8
9.637,4
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand
4.129,7
4.404,5
Leerstehungen
3.150,0
1.559,3
Instandhaltungsaufwendungen
2.453,8
1.448,6
Provisionsaufwendungen
1.155,7
267,7
Sonstiger laufender Aufwand
2.035,8
2.901,6
27.652,9
20.219,1
2003/2004
2002/2003
12.303,7
5.746,7
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
4.866,5
2.069,5
Miet- und Leasingaufwendungen
2.025,2
979,9
Weiterverrechnungen
2.158,0
1.629,8
Werbung
1.966,2
1.819,1
Steuern und Gebühren
1.612,0
762,9
527,1
1.230,3
Summe
5.4 Sonstige betriebliche Aufwendungen
We rte in TEUR
Verwaltungsaufwendungen
Provisionen
Übrige
Summe
122
7.612,6
2.549,6
33.071,3
16.787,8
KONZERNANHANG
5.5 Personalaufwendungen
Werte in TEUR
2003/2004
Löhne
Gehälter
2002/2003
360,0
110,9
1.864,4
2.096,9
Aufwendungen für Abfertigungen
88,5
31,3
Aufwendungen für Altersversorgung
13,9
69,2
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene
Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen
Summe
603,9
528,1
2.930,7
2.836,4
Die Muttergesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine Arbeitnehmer. Der durchschnittliche Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen entwickelte sich im Geschäftsjahr 2003/2004 wie folgt:
2003/2004
2002/2003
4
4
Angestellte
54
66
Summe
58
70
2003/2004
2002/2003
Arbeiter
5.6 Finanzergebnis
Werte in TEUR
Zinserträge und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
Sonstiger Aufwand
Finanzierungsaufwand
5.136,4
11.707,1
-26.859,9
-28.526,0
-983,8
3.087,1
-22.707,3
-13.731,8
Ergebnis aus Finanzanlagen und Abgängen von Finanzanlagen
3.555,3
4.380,0
Beteiligungsergebnis von sonstigen Unternehmen
9.172,7
71,0
12.728,1
4.451,0
Finanzergebnis
-772,7
-251,4
-10.751,9
-9.532,2
5.7 Steuern von Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag
sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.
Werte in TEUR
Ertragsteueraufwendungen
Steuerabgrenzungen
Summe
2003/2004
2002/2003
-4.826,2
-7.189,1
2.234,4
5.344,3
-2.591,8
-1.844,8
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung (Ergebnis vor Steuern multipliziert mit dem nationalen Steuersatz
von 34% ) und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung des Jahres 2003/2004 gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:
Werte in TEUR
2003/2004
%
2002/2003
%
Ergebnis vor Ertragsteuern
16.150,6
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 34%
-5.491,2
34,0
-4.849,0
34,0
1.849,7
-11,5
972,2
-6,8
Auswirkungen von Steuersatzänderungen
416,5
-2,6
0,0
0,0
Auswirkungen ausländischer Steuersätze
86,9
-0,5
0,0
0,0
Beteiligungsabschreibung
14.261,8
Steuerfreie Beteiligungserträge und
nicht abzugsfähige Aufwendungen
555,6
-3,4
662,1
-4,6
Aperiodische Effekte
591,1
-3,7
0,0
0,0
Firmenwertabschreibung
-273,6
1,7
-662,1
4,6
Sonstige nicht temporäre Differenzen
-326,7
2,0
2.032,0
-14,2
-2.591,8
16,0
-1.844,8
12,9
Effektivsteuerbelastung
123
KONZERNANHANG
6. Erläuterungen zum Cash-flow-Statement
Das Cash-flow-Statement des IMMOFINANZ-Konzerns zeigt, wie sich die Zahlungsmittel der Gruppe im Laufe des Berichtsjahres
durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb des Cash-flow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus dem
Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Cash-flow aus der
laufenden Geschäftstätigkeit wird gemäß IAS 7.18 (b) nach der indirekten Methode ermittelt. Der Anteil quotenkonsolidierter Unternehmen an den Zahlungsmitteln beträgt TEUR 4.785,2. Sämtliche erforderliche Angaben nach IAS 7 werden im Cash-flow-Statement dargestellt. Im Einzelnen wurden folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, aus dem Erwerb von
Objektgesellschaften übernommen:
We rte in TEUR
2003/2004
Liquide Mittel
591,4
4.592,1
Aktive Steuerabgrenzungen
4.234,2
Immobilienvermögen
146.976,8
816,3
390,1
-87.284,0
-2.156,0
Rückstellungen
-2.118,5
-7.161,0
Passive Steuerabgrenzungen
-18.439,7
Übernommene Nettovermögenswert e
40.441,5
Negative Firmenwerte
-200,5
Kaufpreis gesamt
40.241,0
Abzüglich übernommene liquide Mittel
-591,4
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
39.649,6
Die Kaufpreise für Objektgesellschaften in Höhe von TEUR 40.241,0 wurden in bar entrichtet.
Der Zahlungsmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
We rte in TEUR
Wertpapiere des Umlaufvermögens
2003/2004
2002/2003
0,00
49.556,70
Liquide Mittel
132.565,90
107.308,80
Finanzmittelbestand
132.565,90
156.865,50
Die im Cash-flow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst ausschließlich die liquiden Mittel. Im Vorjahr wurden auch die kurzfristig gehaltenen Wertpapiere in den Zahlungsmittelfonds einbezogen, da diese eine Restlaufzeit von unter drei Monaten aufwiesen und somit gemäß IAS 7.7 zum Zahlungsmittelfonds hinzuzurechnen waren.
124
KONZERNANHANG
7. IAS 40 – Verkehrswertmethode
Gemäß IAS 40 hat ein Unternehmen im Zusammenhang mit der Bilanzierung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die
Wahl zwischen dem Modell des beizulegenden Zeitwertes (Verkehrswertmethode) und dem Anschaffungskostenmodell. Die
IMMOFINANZ bilanziert Immobilien weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten. Gerade im internationalen Kontext wird die
Verkehrswertmethode immer mehr zum vorherrschenden Modell. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der Aufnahme der Aktie
in den GPR 15 Real Time Index sowie als Indexmitglied des MSCI World Index bildet die IMMOFINANZ im Sinne einer größtmöglichen Transparenz auch die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung nach der Verkehrswertmethode ab. Die IMMOFINANZ
folgt damit den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA), dem Verband der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas.
Bei Anwendung der Verkehrswertmethode unter Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes in der Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich diese wie folgt dar:
Anschaffungskostenmethode
Werte in TEUR
2003/2004
Umsatzerlöse
101.994,5
Aufwand
Verkehrswertmethode
Ertrag
2003/2004
101.994,5
58.945,6
58.945,6
(2)
11.344,5
(3)
-4.516,2
20.735,9
Abschreibungen
-32.173,0
-27.652,9
-27.652,9
-33.071,3
-33.071,3
-2.930,7
26.902,5
Finanzierungsaufwand/-ertrag
Finanzergebnis
-9.391,4
(1)
27.656,8
-2.930,7
-9.391,4
86.602,4
104.113,5
-22.707,3
-22.707,3
12.728,1
12.728,1
-772,7
-772,7
-10.751,9
0,0
0,0
-10.751,9
Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)
16.150,6
-9.391,4
86.602,4
93.361,6
-2.591,8
Latente Steuern aus Neubewertungen (IAS 40)
-2.591,8
-24.644,5
(1)(2)(3)
-24.644,5
(1)(2)(3)
-3.218,5
Fremdanteil
-1.704,6
-1.513,9
Konzernergebnis
11.854,2
-35.549,7
86.602,4
62.906,8
Unverwässerter Gewinn je Aktie in EUR
0,06
0,28
(1)(2)(3)
0,34
Verwässerter Gewinn je Aktie in EUR
0,06
0,27
(1)(2)(3)
0,33
Die Neubewertung der Liegenschaften (1) führt zu einem Aufwertungsgewinn in Höhe von TEUR 58.945,6. Auf diesen Ertrag wurde
mit dem Steuersatz des Lagestaates der Immobilie eine passive Steuerabgrenzung gebildet. Die sonstigen betrieblichen Erträge (2)
wurden um die Differenz zwischen dem Ertrag aus dem Abgang von nach der Anschaffungskostenmethode ermittelten Veräußerungserlös für nach der Verkehrswertmethode bewertbare Liegenschaften und dem Veräußerungserlös aus dem Abgang nach der Verkehrswertmethode gekürzt. Dies erklärt sich dadurch, dass in den vergangenen Perioden nach der Verkehrswertmethode bereits Aufwertungsgewinne realisiert wurden, die im nach der Anschaffungskostenmethode ermittelten Veräußerungserlös noch nicht enthalten
waren. Die auf die in der Vergangenheit akkumulierten Aufwertungsgewinne gebildete passive Steuerabgrenzung wurde entsprechend aufgelöst. Die Abschreibungen auf Objekte (3), die nach der Verkehrswertmethode erfasst werden können, wurden storniert.
Hierauf wurde ebenfalls eine dem Steuersatz des Lagestaates der Immobilie entsprechende passive Steuerabgrenzung gebildet.
Sofern an Objektgesellschaften Minderheitsgesellschafter beteiligt waren, wurden die durch die Überleitungsmaßnahmen (1) bis
(3) entstandenen Effekte entsprechend im Minderheitenanteil in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt.
Das durch Anwendung der Verkehrswertmethode angepasste Konzernergebnis schlägt sich in einer positiven Veränderung des
Ergebnisses je Aktie im Ausmaß von 0,28 nieder. Gleichzeitig entsteht jedoch ein Verwässerungseffekt durch die Wandelanleihe in
Höhe von EUR 0,01 je Aktie, der zu einem verwässerten Ergebnis je Aktie von EUR 0,33 führt.
125
KONZERNANHANG
8. Sonstige Angaben
8.1 Finanzinstrumente
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente bestehen aus im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapieren
und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Wertpapieren des Umlaufvermögens, Guthaben bei Kreditinstituten, Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Der Bestand der originären Finanzinstrumente ergibt sich aus der Bilanz.
Die derivativen Finanzinstrumente setzen sich wie folgt zusammen und sind in folgenden Bilanzposten enthalten:
30. April 2004
30. April 2003
R e f e r e n z w e rt
Marktwert
Referenzwert
Marktwert
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
USD
10.522,8
1.362,1
12.571,6
2.346,9
EUR
0,0
0,0
21.801,9
-136,3
Zinsswap
EUR
47.151,7
695,5
5.668,5
77,5
Cross Currency Swap
CHF
39.970,1
1.143,1
39.970,1
2.246,5
Währung
Zinsswap
Die Derivativgeschäfte dienen grundsätzlich der Absicherung von bestehenden Währungs- und Zinsänderungsrisiken. Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Das maximale Kreditrisiko entspricht den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da die Bonität aller Mieter und Kunden laufend geprüft wird und gegenüber keinem Mieter und Kunden mehr als
5% der gesamten Forderungen aushaften. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei
derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung und aus der
Marktwertänderung bei derivativen Instrumenten. Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten, die Angabe
des effektiven Zinssatzes und der Restlaufzeiten sowie Informationen über bestehende Sicherungsgeschäfte sind in Anhangsangabe 4.10 enthalten.
Währungsänderungsrisiken ergeben sich auf der Aktivseite der Bilanz aus den USD-Ausleihungen im Zusammenhang mit der USLease-Finanzierung. Diesen Ausleihungen stehen jedoch Verbindlichkeiten in USD in korrespondierender Höhe gegenüber, so dass
insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Auf der Passivseite bestehen Risiken auf Grund der Finanzierungen in JPY und USD.
Die Marktwerte der Finanzanlagen und Finanzverbind lichkeiten sind bei den jeweiligen Posten dargestellt. Der Marktwert der übrigen
originären Finanzinstrumente entspricht auf Grund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert.
8.2 Ergebnis je Aktie
Der Gewinn je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der ausgegebenen
Aktien dividiert wird.
2003/2004
2002/2003
Gesamtanzahl der Aktien
201.384.448
153.835.343
Gewichtete Anzahl der Aktien
184.748.009
148.946.329
11.854.200
11.797.099
0,06
0,08
Konzernergebnis in EUR
Ergebnis pro Aktie in EUR
126
KONZERNANHANG
Durch die potenziellen Stammaktien aus der Wandelanleihe und
EUR 261.342.474,90 erhöht wurde. Vor der Kapitalerhöhung
dem zugehörigen Nettozinsaufwand ergeben sich keine ver-
entsprach das gezeichnete Kapital dem Grundkapital von
wässernden Effekte, sodass sich die Angabe eines gesonder-
201.384.448 nennwertlosen Stückaktien, bestehend aus 6
ten verwässerten Ergebnisses je Aktie erübrigt.
Namensaktien und 201.384.442 Inhaberaktien. Nach Durchfüh-
8.3 Angaben über Organe
tien und 251.730.554 Inhaberaktien zerlegt.
rung der Kapitalerhöhung ist das Grundkapital in 6 NamensakDie Organe der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG sind:
Am 15. Juni 2004 wurden vier Bundeswohnungsgesellschaften
V O R S TA N D :
mit insgesamt 58.000 Wohnungen durch das Österreich Kon-
MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender
sortium (Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesell-
Mag. Norbert Gert n e r, Mitglied
schaft,
IMMOFINANZ
Immobilien
Anlagen
AG,
Wiener
Städtische Versicherung, Hypo Oberösterreich und die OÖ VerAUFSICHTSRAT:
sicherung) erworben. Die vier Gesellschaften werden auf die
Dr. Helmut Schwager, Vorsitzender
fünf Mitglieder des Bieterkonsortiums aufgeteilt. Die IMMO-
DDr. Erhard Schaschl, Stellvertreter des Vorsitzenden
FINANZ wird die bekannteste der Bundeswohnbaugesellschaf-
Dkfm. Michael Kaufmann
ten, die BUWOG übernehmen, auf die rund 20.000 Wohnungen
Dr. Guido Schmidt-Chiari
entfallen. Der Kaufpreis für alle vier Gesellschaften betrug
EUR 961 Mio., zusätzlich werden Darlehen in Höhe von rund
8.4 Beziehungen zu nahe stehenden Personen
EUR 1,4 Mrd. übernommen.
Mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, Wien, besteht
eine Vereinbarung, in der sich diese verpflichtet, alle Verwal-
Nach Ende des Berichtszeitraums wurden Verhandlungen über
tungsleistungen (Asset Management, Finanz- und Rechnungs-
den Kauf des IRIDE Business Park in der rumänischen Haupt-
wesen, Berichtswesen etc.) zu erbringen. Die Constantia Privat-
stadt Bukarest erfolgreich abgeschlossen. Der Kaufpreis für den
bank Aktiengesellschaft stellt die gesamte Infrastruktur und das
Business Park beträgt rund EUR 63 Mio. Das Objekt verfügt
Personal zur Verfügung.
über eine Gesamtnutzfläche von 55.000 m2, davon entfallen
35.000 m2 auf Büros und 20.000 m2 auf Lagerflächen.
Als Entgelt für das Kalenderjahr wurde 1% der Neuinvestitionen
bzw. beauftragten Projekte zuzüglich 0,6% der zu Jahresbeginn
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der
bereits bestehenden Objekte vereinbart. Letzterer Entgeltbe-
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG am 16. Juli 2004 fertig-
standteil ist mit dem Verbraucherpreisindex wertgesichert. Die
gestellt und unterzeichnet.
Verwaltungsgebühren werden mit 5% Aufschlag an die Tochtergesellschaften weiterverrechnet. Für die WIPARK Garagen
Wien, am 16. Juli 2004
beträgt die Verwaltungsgebühr 0,25% des bestehenden Immobilienvermögens.
Der Vorstand der
Für das Geschäftsjahr 2003/2004 wurden insgesamt TEUR
12.303,7 (Vorjahr: TEUR 5.746,7) an Verwaltungsgebühren von
der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft an die IMMOFINANZ-Gruppe verrechnet.
Darüber hinaus werden mit der Constantia Privatbank-Gruppe
zu fremdüblichen Bedingungen Veranlagungs- und Dienstleistungsgeschäfte abgewickelt.
Der Vorstand erhält kein gesondertes Entgelt von der Gesell-
schaft. Ebenso erhalten die Mitglieder des Aufsichtsrates keine
Vorstandsvorsitzender
Bezüge. Von den Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrates werden 688.219 Stück Aktien gehalten. Es bestehen
keine Optionen auf Aktien der Gesellschaft.
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen
8.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
AG wird samt den zugehörigen Unterlagen beim Firmenbuch
Im Mai 2004 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grund-
des Handelsgerichtes Wien unter der Firmenbuchnummer FN
kapital von EUR 209.073.979,92 um EUR 52.268.494,98 auf
114425 y eingereicht.
127
KONZERNANHANG
Wesentliche Unterschiede zwischen den österreichischen
(HGB) und den Rechnungslegungsvorschriften nach IFRS
Emissionskosten
Grundsätzliche Unterschiede
Die österreichische Rechnungslegung und jene nach Internatio-
Die im Zusammenhang mit einem Börsegang anfallenden direkt
nal Financial Reporting Standards (IFRS) werden von grundsätz-
zurechenbaren externen Transaktionskosten sind gemäß SIC
lich unterschiedlichen Prinzipien getragen. Während die Rech-
(Standing Interpretations Committee) 17, gemindert um alle
den
damit verbundenen Ertragsteuervorteile, als Abzug vom Eigen-
Gläubigerschutz in den Vordergrund stellt, ist das vorrangige
kapital zu bilanzieren. Gemäß HGB sind diese Transaktionskos-
Ziel der Rechnungslegung nach IFRS die Bereitstellung ent-
ten zur Gänze als Aufwendungen zu erfassen.
nungslegung
nach
HGB
das
Vorsichtsprinzip
und
scheidungsrelevanter Informationen für den Aktionär. Daher
wird auch der Vergleichbarkeit der Jahresabschlüsse nach IFRS
Derivative Finanzinstrumente
ein höherer Stellenwert eingeräumt als nach HGB.
Derivative Finanzinstrumente werden, sofern sie nicht explizit
Firmenwert
te des Handelsbestandes qualifiziert und mit Marktwerten im
Gemäß IAS 22 ist bei Unternehmenserwerben der aktive Unter-
Konzernabschluss erfasst. Im Unterschied zum HGB gelangen
schiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten der Beteili-
aktive derivative Finanzinstrumente im IFRS Konzernabschluss
gung und dem Nettovermögen zu Zeitwerten des erworbenen
mit Marktwerten zum Ansatz, während dies aufgrund des han-
Unternehmens als Firmenwert anzusetzen und über die
delsrechtlichen Anschaffungskostenprinzips nicht möglich ist.
zu Sicherungszwecken designiert wurden, als Finanzinstrumen-
geschätzte Nutzungsdauer zu verteilen. Nach HGB ist eine
erfolgsneutrale Rücklagenverrechnung zulässig.
Hybride Finanzinstrumente (Wa n d e l a n l e i h e )
Finanzinstrumente, die sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapi-
Latente Steuern
talkomponenten enthalten, sind nach IAS 39 in ihre Eigenkapi-
Nach IFRS besteht eine Ansatzpflicht unter Verwendung des
tal- und Fremdkapitalkomponenten zu zerlegen und gesondert
gegenwärtig gültigen Steuersatzes für aktive und passive latente
auszuweisen und zu bewerten. Bei der Wandelanleihe erfolgt
Steuern, die aus temporären Differenzen zwischen steuerlichen
die Ermittlung der Wertansätze der beiden Komponenten nach
Wertansätzen und den Wertansätzen in der IFRS-Bilanz entste-
der Subtraktionsmethode, bei der der leichter zu bestimmende
hen. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge sind in Abhängig-
Marktwert der Fremdkapitalkomponente ermittelt wurde und
keit von ihrer Realisierbarkeit zwingend zu aktivieren. Gemäß HGB
die Eigenkapitalkomponente als Restgröße in die Kapitalrück-
sind latente Steuern für passive zeitliche Differenzen zu bilden,
lagen eingestellt wurde. In der Handelsbilanz wurde der Tilgungs-
wenn bei deren Auflösung ein Steueraufwand zu erwarten ist.
betrag der Wandelanleihe mit dem Nennwert passiviert. Das
durch die unter pari Emission entstandene Disagio wird über die
Sonstige Rückstellungen
Laufzeit der Wandelanleihe aufgelöst.
Den IFRS liegt im Vergleich zum österreichischen HGB bei den
Rückstellungen ein anderes Verständnis des Vorsichtsprinzips
Personalrückstellungen
zugrunde. Die IFRS stellen tendenziell höhere Anforderungen
Die Abfertigungs-, Pensions- und Jubiläumsrückstellungen wur-
an die Wahrscheinlichkeit der relevanten Ereignisse und die
den entsprechend dem (versicherungsm athematischen) Anwar t-
Bestimmbarkeit des rückstellungsfähigen Betrages.
schaftsbarwertverfahren ermittelt, dem die Prämisse, dass die
Dienstnehmer jährlich einen entsprechenden Anteil ihres
Fremdwährungsbewertung
Gesamtanspruches erwirtschaften, zugrunde liegt. Nach HGB
Gemäß IFRS gilt bei der Bewertung von Fremdwährungsver-
werden regelmäßig das Teilwertverfahren bzw. das Gegen-
bindlichkeiten das Stichtagskursprinzip ohne Beachtung der his-
wartswertverfahren zur Ermittlung der Abfertigungs- und Pen-
torischen Anschaffungskurse. Daher sind im Gegensatz zum
sionsansprüche verwendet. Pensionsrückstellungen werden
österreichischen Rechnungslegungssystem nach IFRS nicht nur
handelsrechtlich ebenfalls regelmäßig nach versicherungsma-
unrealisierte Verluste, sondern auch unrealisierte Gewinne zu
thematischen Grundsätzen ermittelt.
berücksichtigen.
Anteile anderer Gesellschafter
Während nach HGB die Minderheitenanteile unter gesonderter
Bezeichnung innerhalb des Eigenkapitals auszuweisen sind,
stellen diese nach IFRS einen gesonderten Posten zwischen
Eigen- und Fremdkapital dar.
128
KONZERNUNTERNEHMEN
Konzernunternehmen der IMMOFINANZ
Gesellschaft
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT
Wien
209.073.980
EUR
IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
Wien
45.000.000
EUR
100%
13.03.2001
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
22.12.2000
V
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
31.12.2001
Q
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH & Co KEG
Wien
10.000
EUR
50%
31.12.2001
Q
Immofinanz Alkmene Immobilien Vermietungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
31.01.2004
V
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
2.180.185
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ Naglergasse LiegenschaftsvermietungsgmbH
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2001
V
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietung GmbH
Wien
726.728
EUR
100%
30.04.1996
V
IMMOFINANZ Ismene Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.2000
V
V
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.10.2001
V
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1998
V
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
31.12.1996
V
RentCon Handels- und Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
31.12.1997
V
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
Wien
7.267.283
EUR
100%
22.01.1998
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
06.04.2000
V
V
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co
Burggasse 89 KEG
Börsegasse 1 KEG
Wollzeile 31 KEG
Gumpendorferstraße 81 KEG
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Fischof 3 KEG
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Wien
1.000
EUR
100%
30.04.2000
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Kaiserstraße 57–59 KEG
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2000
E
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und Management GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
16.02.1999
Q
F&I Liegenschaftsvermietungs GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
15.06.1999
Q
Diefenbachgasse 53–55 Bauentwicklungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.10.2001
V
HL Bauprojekt GesmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2001
V
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.11.2002
V
WIPARK Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.05.2001
V
WIPARK Garagen AG
Wien
10.000.000
EUR
100%
30.04.1999
V
Garage am Beethovenplatz Gesellschaft m.b.H. & Co. KG
Wien
125.978
EUR
100%
30.04.1999
V
TGF–Tiefgarage Freyung Errichtungs- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1999
V
TGF–Tiefgarage Freyung Errichtungs- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1999
V
WIPARK Hungaria Garáze Kft.
Budapest, H
405.000.000
HUF
100%
30.04.1999
V
WIPARK Palace Garáze Kft.
Budapest, H
300.000.000
HUF
70%
23.07.2001
V
Wien
72.670
EUR
81%
31.05.1997
V
Business Park Beteiligungs AG
129
KONZERNUNTERNEHMEN
Gesellschaft
Business Park Vienna Holding AG
Wien
363.350
EUR
81%
31.05.1997
V
Bauteile A+ B Errichtungsges.m.b.H.
Wien
36.336
EUR
81%
31.05.1997
V
Bauteile C+ D Errichtungsges.m.b.H.
Wien
36.336
EUR
81%
31.05.1997
V
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1998
V
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.07.2001
V
Wienerberg City Errichtungsges.m.b.H.
Wien
1.816.821
EUR
50%
31.08.1998
Q
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
Wien
73.000
EUR
100%
01.05.2003
V
V
REVIVA Immobilien AG
Wien
5.840.000
EUR
95%
30.06.2003
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG
Wien
5.840.000
EUR
50%
30.06.2003
V
ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
50%
31.10.2003
Q
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Wien
72.670
EUR
100%
30.04.2000
V
Les Bains de St. Moritz Holding AG
St. Moritz, CH
200.000
CHF
50%
31.12.2001
Q
St. Moritz Bäder AG
St. Moritz, CH
21.750.000
CHF
50%
31.12.2001
Q
V
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
22.08.2001
Nizza, F
8.000
EUR
100%
21.03.2002
V
IMMOFINANZ USA, Inc.
Wilmington, USA
10
USD
100%
08.08.2001
V
IMF Holdings LLC
Wilmington, USA
1.000
USD
73%
17.07.2002
Q
Houston, USA
11.000.000
USD
66%
06.09.2001
Q
Houston, USA
10.000.000
USD
66%
06.09.2001
Q
Wilmington, USA
1.000
USD
100%
31.01.2003
V
Houston, USA
1.369.618
USD
90%
31.01.2003
Q
Q
IMMOFINANZ FRANCE, SARL
IMF Holdings 201 LLC
SUEBA Investments No. 303, Ltd.
Houston, USA
1.950.000
USD
90%
31.01.2003
Wilmington, USA
1.000
USD
100%
31.01.2003
V
Houston, USA
4.800.000
USD
90%
31.01.2003
Q
Wilmington, USA
1.000
USD
100%
31.01.2003
V
Wilmington, USA
0
USD
100%
31.01.2003
V
IMF Holdings 204-A LLC
Wilmington, USA
0
USD
100%
31.01.2003
V
IMF Holdings 204-B LLC
Wilmington, USA
0
USD
100%
31.07.2003
V
Wilmington, USA
0
USD
100%
31.07.2003
V
Wilmington, USA
1.000
USD
100%
31.07.2003
V
Wilmington, USA
1.000
USD
100%
31.07.2003
V
Wien
35.000
EUR
100%
31.01.2004
V
Wilmington, USA
10
USD
100%
31.01.2004
V
Frankfurt, BRD
25.000
EUR
100%
31.01.2004
V
IMMOWEST OVERSEAS REAL ESTATE GMBH
IMMOFINANZ USA REAL Estate, Inc.
IMF Deutschland GmbH
130
KONZERNUNTERNEHMEN
Gesellschaft
IMMOEAST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Wien
29.647.080
EUR
51%
22.12.1999
V
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
22.08.2001
V
Mester Park Kft.
Budapest, H
626.000.000
HUF
45%
31.12.2000
E
Mester Park Ost Bt.
Budapest, H
1.403.000.000
HUF
45%
31.12.2002
E
133.902.000 CHF1)
25%
31.12.2001
E
European Property Group Ltd.
Tortula, BVI
Arpad Center Kft.
Budapest, H
31.000.000
HUF
100%
01.08.2002
V
Globe 13 Kft.
Budapest, H
50.000.000
HUF
100%
01.08.2002
V
IMMOFINANZ Hungária Harmadik Kft.
Budapest, H
3.000.000
HUF
100%
20.02.2004
V
Lentia Real (1) Kft.
Budapest, H
227.000.000
HUF
100%
24.02.2004
V
Wien
35.000
EUR
50%
01.01.2003
Q
BSF Property Development, spol.s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
SBF Development, spol.s.r.o.
Prag, CZ
30.600.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
Prag, CZ
10.700.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
WEGE, spol.s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
SB Praha 4, spol.s.r.o.
Prag, CZ
26.532.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
RHP Development s.r.o.
Prag, CZ
200.000
CZK
50%
08.01.2003
Q
VERDI Development s.r.o.
Prag, CZ
200.000
CZK
50%
08.07.2003
Q
ALAG Beta Praha spol. s.r.o.
Prag, CZ
100.000.000
CZK
50%
15.09.2003
Q
ALAG Delta Praha spol.s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
16.10.2003
Q
VSP VALDEK PRAHA
Immofinanz Polska Sp.z.o.o.
I-E Immoeast Real Estate GmbH
ATLAS 2001 CR s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
16.10.2003
Q
Warschau, Pl
50.000
PLN
100%
31.03.2004
V
Wien
35.000
EUR
100%
30.04.2004
V
Prag, CZ
200.000
CZK
100%
20.04.2004
V
1) Bei der Anwendung der Equity-Methode wurde der verfügbare Abschluss zum 30.06.2004 verwendet.
Berichtigungen für die Auswirkungen bedeutender Ereignisse oder Geschäftsvorfälle mussten nicht vorgenommen werden.
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Bewertung
131
BESTÄTIGUNGSVERMERK
Bestätigungsvermerk
Wir haben den von der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT zum 30. April 2004 nach den Vorschriften
der International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss geprüft. Für diesen Konzernabschluss ist die
Unternehmensleitung verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Abschlussprüfung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden Grundsätze ordnungsgemäßer Durchführung von Abschlussprüfungen sowie der International Standards on Auditing durchgeführt. Diese Standards erfordern die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehlaussagen ist. Die Prüfung schließt eine stichprobengestützte Prüfung der Nachweise für Beträge und Angaben im Konzernabschluss ein. Sie umfasst ferner die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der wesentlichen durch
die Unternehmensleitung vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichende Grundlage für unser Prüfungsurteil abgibt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen ein möglichst getreues Bild der Ve rmögens- und Finanzlage der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAG EN AKTIENGESELLSCHAFT zum 30. April 2004 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme für das abgelaufene Geschäftsjahr, in Übereinstimmung mit IFRS.
Nach österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften sind der Konzernabschluss und das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die Befreiung von der Aufstellung eines Konzernabschlusses nach österreichischem Handelsrecht zu prüfen.
Wir bestätigen, dass der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Befreiung von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses nach dem österreichischen Handelsgesetzbuch erfüllt sind.
KPMG Alpen-Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Dr. Johann Perthold
Mag. Yann-Georg Hansa
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Bei Veröffentlichung (mit Ausnahme der gesetzlich vorgeschriebenen Veröffentlichung) oder Weitergabe des nach IFRS erstellten
Konzernabschlusses in einer von der bestätigten Fassung abweichende n Form (zB Verkürzung oder Übersetzung in andere Sprachen)
darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.
132
BERICHT DES AUFSICHTSRAT ES / G E W I N N V E RT E I L U N G S V O R S C H L A G
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2003/2004 die ihm nach Gesetz und Satzung zukommenden Aufgaben wahrgenommen. Der
Vorstand hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Gang der Geschäfte und die Lage der Gesellschaft berichtet und Auskunft
gegeben.
Es fanden acht Aufsichtsratssitzungen statt.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG sowi e der nach den
International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Konzernabschluss und Konzernlagebericht zum 30. April 2004 wurden
durch die KPMG Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat hat das Ergebnis der Prüfung zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG gebilligt und sich mit dem Lagebericht einverstanden erklärt. Damit ist der Jahresabschluss zum 30. April 2004 gemäß § 125 Aktiengesetz festgestellt. Der Aufsichtsrat erklärt
sich weiters mit dem Konzernabschluss und Konzernlagebericht einverstanden.
Der vom Vorstand dem Aufsichtsrat vorgelegte Gewinnverwendungsvorschlag wurde vom Aufsichtsrat geprüft und gebilligt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern für den Einsatz und die geleistete Arbeit.
Wien, am 25. August 2004
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Vorschlag für die Gewinnverwendung
Der Vorstand schlägt vor, aus dem zum 30. April 2004 ausgewiesenen Bilanzgewinn der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG in
der Höhe von EUR 6.538.302,19 einen Betrag von EUR 6.500.000 der freien Gewinnrück lage zuzuweisen und den Restbetrag von
EUR 38.302,19 auf neue Rechnung vorzutragen.
Vorstandsvorsitzender
133
ORGANE
Organe der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
AUFSICHTSRAT
ORGANE DER IMMOAUSTRIA
IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
DDr. Erhard Schaschl, Stellvertreter des Vorsitzenden
Dkfm. Michael Kaufmann
GESCHÄFTSFÜHRER
Dr. Guido Schmidt-Chiari
VORSTAND
PROKURISTEN
Mag. Norbert Gert n e r
Mag. Daniel Riedl
PROKURISTEN
Thomas Hetz
Mag. Daniel Riedl
ORGANE DER IMMOEAST
IMMOBILIEN ANLAGEN AG
SACHVERSTÄNDIGENAUSSCHUSS
AUFSICHTSRAT
FÜR IMMOBILIENBEWERT U N G
Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein
Dr. Wolfgang Reithofer, Stellvertreter des Vorsitzenden
Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
Mag. Christian Böhm, seit 9.10.2003
für Immobilienbewertungen
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler, seit 9.10.2003
Dir. Dagobert Pantschier
Dr. Rudolf Fries, bis 5.12.2003
DDr. Erhard Schaschl, seit 9.10.2003
für Bauwesen und Immobilien
VORSTAND
Ing. Dkfm. Peter Steppan
für Bau- und Liegenschaftswesen
ORGANE DER IMMOWEST
IMMOBILIEN ANLAGEN AG
AUFSICHTSRAT
Dr. Christian Grave, Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Brigitta Schwarzer, seit 15.12.2003
Mag. Christian Thornton, seit 15.12.2003
Dr. Ulrich Stepski, bis 9.12.2003
Mag. Walter Scherb, bis 10.12.2003
VORSTAND
134
I M M O B I L I E N B E S TA N D
Gesamtüberblick des
Immobilienbestandes der IMMOFINANZ
Stichtag 30.4.2004
IMMOAUSTRIA
1)
BÜROIMMOBILIEN
PLZ
Ort
Straße
GESCHÄFTSIMMOBILIEN
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
PLZ
Ort
Straße
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
1010 Wien
2001
1.596
1010 Wien
Dorotheergasse 17
2002
1010 Wien
Fischhof 3
2000
6.776
1010 Wien
2003
N
3.843
1010 Wien
Rudolfsplatz 13a (50%)
1999
7.508
1050 Wien
Bräuhausgasse 37
2003
N
3.041
1010 Wien
Schreyvogelgasse 2
2001
3.400
1050 Wien
Stolberggasse 42
1997
790
1020 Wien
Handelskai 348
2002
36.702
1060 Wien
2001
4.430
1030 Wien
Jacquingasse 16–18
1996
11.998
1070 Wien
Kirchengasse 11
1991
1.138
1030 Wien
Marxergasse 1a
(City Tower Vienna)
1100 Wien
Wielandgasse 6–8
2002
5.700
2001
26.446
1120 Wien
Meidlinger Hauptstraße 65
2002
373
1030 Wien
Rennweg 54
1997
3.905
1120 Wien
Wienerbergstraße 31–39
1997
12.870
1030 Wien
Ungargasse 37
2001
23.571
1210 Wien
1999
11.122
1040 Wien
Operngasse 9
2002
3.100
1210 Wien
Julius-Ficker-Straße
2002
1040 Wien
Wohllebengasse 6
2003
2.949
1220 Wien
2003
N
7.966
1070 Wien
Kaiserstraße 14
2000
2.822
1220 Wien
FMZ Stadlau
2003
N
9.505
1070 Wien
Kaiserstraße 16
2000
789
2100 Korneuburg
1080 Wien
1990
3.355
FMZ Korneuburg
2003
N
2.773
1100 Wien
1998
2.796
2102 Bisamberg
Klein Engersdorf
2002
800
1100 Wien
Wienerbergstraße 11
(Vienna Twin Tower)
2460 Bruck/Leitha FMZ Bruck/Leitha
2002
7.821
2500 Baden
1100 Wien
Wienerbergstraße 3, 5, 7, 9
(Business Park Vienna)
1997
110.920
1110 Wien
Geiselbergstraße 17–19
2002
25.514
1120 Wien
1999
11.575
1120 Wien
2000
2.820
1120 Wien
Breitenfurter Straße 111–119
2000
10.035
1120 Wien
2001
1120 Wien
1130 Wien
Hietzinger Kai 67–69
1140 Wien
Kuefsteingasse 15–19
1150 Wien
N
1998
91.918
3.000
1990
3.524
2620 Neunkirchen Am Spitz 5
1991
4.192
3100 St. Pölten
Rathausplatz 3–4
2002
1.425
3430 Tulln
FMZ Tulln
2002
3580 Horn
FMZ Horn, Am Kuhberg 5–7
2003
N
3950 Gmünd
FMZ Gmünd
Emmerich-Berger-Straße 15
2003
N
7.215
4020 Linz
Fabrikstraße 26
2002
3.429
2001
3.621
4600 Wels
Löwenzahnstraße 10–12
1998
4.078
1999
3.033
4655 Vorchdorf
Streiningerstraße (Billa-Markt)
2002
800
2000
6.892
5020 Salzburg
Schrannengasse 7
2002
3.522
Diefenbachgasse 53–55 /
Linke Wienzeile 244–246
5550 Radstadt
2001
7.650
FMZ Radstadt
Forstauer Straße 2b
2001
2.170
1180 Wien
Herbeckstraße 5
1991
1.330
6370 Kitzbühel
1990
700
1190 Wien
2003
4.717
7210 Mattersburg Fachmarktzentrum 1
2000
2.240
1200 Wien
1997
10.152
1200 Wien
Dresdner Straße 70
1996
9.987
1200 Wien
Wehlistraße 27b
1996
7.904
1210 Wien
Am Spitz 2/3
2003
1210 Wien
Brünner Straße 73
1991
5.375
1210 Wien
1997
4020 Linz
Landstraße 66
1991
6020 Innsbruck
Museumstraße 3
1990
N
Bezeichnet neu erworbene Objekte.
N
N
6.018
28.893
2.205
FMZ Oberwart
Steinamangerer Straße 177–183
2003
7400 Oberwart
Umfahrungsstraße
1998
8020 Graz
Jakominiplatz 7–9
2002
4.657
8600 Bruck
Wiener Straße 31–35
2000
2.180
3.829
8605 Kapfenberg
Wiener Straße 35, ECE Europapl. 1999
6.637
1.836
8642 St. Lorenzen Dr.-R.-Machold-Straße 2–5
1998
2.446
1.516
8750 Judenburg
Burggasse 67
2002
3.000
9020 Klagenfurt
Villacher Straße 8
2002
2.678
9131 Grafenstein
Hauptstraße 49
2002
800
14.122
7400 Oberwart
Mühlgasse 48
18.846
N
6.857
1.415
1) Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung. 2) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet) 3)Im Sinne einer transparenten Darstellung
wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOAUSTRIA beträgt 995.581 m2.
135
WOHNIMMOBILIEN
PLZ
Ort
Straße
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1010
1020
1020
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1040
1040
1040
1040
1050
1050
1050
1050
1050
1050
1050
1050
1060
1060
1060
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1070
1080
1080
1080
1090
1090
1090
1090
1090
1100
1120
1120
1120
1130
1130
1150
1160
1170
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Börsegasse 1
Franz-Josefs-Kai 27
Getreidemarkt 10
Gonzagagasse 15
Hegelgasse 21
Himmelpfortgasse 7
Karlsplatz 1
Naglergasse 21
Schwertgasse 4
Wipplingerstraße 10
Wollzeile 31
Lassallestraße 26
Mexikoplatz 24
Aspangstraße 29
Barichgasse 19
Charasgasse 3
Marxergasse 29
Rasumofskygasse 11
Steingasse 10–14
Wassergasse 33
Operngasse 36
Südtiroler Platz 2
Viktorgasse 16
Weyringergasse 1–5
Gartengasse 2
Zeuggasse 1–3
Ziegelofengasse 27
Linke Wienzeile 64
Otto-Bauer-Gasse 13
Burggasse 28–30
Burggasse 79
Burggasse 89
Kaiserstraße 18
Kaiserstraße 26
Kaiserstraße 57–59
Kirchberggasse 26
Wimbergergasse 12
Strozzigasse 18–20
Alser Straße 10
Gilgegasse
Müllnergasse 5–7
Wasagasse 31
Gudrunstraße 177
Rosasgasse 13
Steinbauergasse 31
Vivenotgasse 17
Lainzer Straße 145
Premreinergasse 14–18
136
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
2000
2003
2003
2002
2003
2003
1998
2003
1991
1991
2000
2000
2003
2003
1990
2003
2001
2003
2004
2003
1990
2001
2002
2003
2000
2003
2002
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2000
2000
2003
2003
2003
1990
2000
2000
2003
2000
1990
2003
2003
2003
2001
2003
2001
2004
2003
2003
2003
2003
1999
2003
2003
2003
2000
2003
2003
2003
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
1.754
3.898
3.495
2.230
3.578
1.278
2.598
3.787
1.394
1.938
4.016
2.077
2.069
2.172
548
1.865
3.408
980
4.562
3.002
6.520
1.651
3.440
1.007
4.510
8.313
4.113
1.740
2.813
2.064
1.208
2.227
2.867
3.626
4.809
2.383
1.682
10.836
1.955
2.253
2.189
1.760
4.805
1.169
2.266
3.448
2.077
3.165
1.504
3.467
3.052
2.474
537
2.667
1.464
1.801
1.518
1.188
789
1.576
1.744
1.449
2.019
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
PLZ
Ort
Straße
1170
1170
1180
1180
1180
1180
1180
1180
1180
1190
1190
1190
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Schumanngasse 67
Wattgasse 54
Antonigasse 26
Gymnasiumstraße 28
Hofmanngasse 6
Staudgasse 35
Währinger Straße 117–119
Hutweidengasse 22
2000
2003
1997
2003
2003
1997
2001
2003
2003
2003
1990
2001
N
N
N
N
N
N
5.265
4.648
1.499
2.644
14.409
1.257
1.614
1.000
2.798
999
1.950
3.081
FREIZEIT- /HOTELIMMOBILIEN
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
PLZ Ort
1020 Wien
Straße Zugang
Handelskai 269
(Hilton Vienna Danube)
2000
19.500
1020 Wien
Handelskai 343
(Marina Wien)
1998
1.265
1020 Wien
Taborstraße 25
(Hotel am Tabor)
1990
4.980
1060 Wien
Matrosengasse 6–8
(Hotel Mercure)
1999
8.740
1100 Wien
Triester Straße 72
(Hotel Holiday Inn)
1997
12.314
WIPARK/GARAGEN IM EIGENTUM
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Straße
1010 Wien
1999
9.446
1010 Wien
Garage Freyung
1999
19.000
1040 Wien
1999
18.411
1060 Wien
1999
12.520
1070 Wien
Parkhaus Stiftgasse
1999
19.440
1090 Wien
1999
19.575
1090 Wien
Votivpark-Garage
1999
22.000
1150 Wien
1999
19.115
8010 Graz
1999
7.500
H-1012 Budapest
Krisztina Garázs
Kosciuszko Tádé utca 15
1999
9.050
H-1080 Budapest
Palace Garázs
Rákóczi út 43–45
2001
8.000
LOGISTIKIMMOBILIEN
PLZ
Ort
1200 Wien
1230 Wien
6719 Bludesch
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Straße
Gesamtsumme IMMOAUSTRIA
2002
1997
2003
N
1.958
2.825
20.045
1.113.199
IMMOEAST
1)
BÜROIMMOBILIEN
Land Ort
Objektbezeichnung
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Land Ort
Objektbezeichnung
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
CZ
Prag
Arbes
2002
6.449
CZ
Brünn
Futurum Centrum
2003
N
CZ
Prag
2001
3.830
CZ
CZ
Prag
Italská
2001
3.060
Hradec
Kralove
56.557
Futurum Centrum
2003
N
57.568
CZ
Prag
Lighthouse Offices
2004
CZ
Prag
Palladium
CZ
Prag
CZ
27.000
CZ
Olmütz
Hana Centrum
2003
N
15.000
2001
79.510
CZ
Ostrau
Futurum Centrum
2003
N
56.051
2002
6.215
CZ
Prag
Park Hostivar
2002
Prag
Pankrác House
2002
20.528
PL
Krakau
Galeria Kazimierz
2003
N
36.000
CZ
Prag
Praha City Center
2001
26.396
PL
Warschau
Galeria Mokotów
2003
N
58.600
CZ
Prag
Valdek
2002
5.866
PL
Wloclawek
Real Hypermarket
2004
N
13.200
CZ
Prag
Vinice
2004
CZ
Prag
Vitek
2003
H
Budapest
Arpad Center
2002
H
Budapest
Center Point Office
2004
N
40.600
H
Budapest
2004
N
27.032
H
Budapest
Globe 13
2002
H
Budapest
2001
H
Budapest
2003
N
N
36.882
36.840
105.277
6.933
21.934
WOHNIMMOBILIEN
Land Ort
Objektbezeichnung
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
200.000
N
20.191
H
Budapest
2004
N
11.482
PL
Krakau
2003
N
10.300
PL
Posen
2003
N
13.000
PL
Warschau
Vega Office
2004
N
17.000
PL
Warschau
Topaz Office
2004
N
40.000
PL
Warschau
2003
N
51.000
PL
Warschau
2003
N
3.740
PL
Warschau
2003
N
1.322
PL
Warschau
2003
N
21.302
PL
Warschau
Mokotów Business Park, Mercury 2003
N
9.957
PL
Warschau
Mokotów Business Park, Neptune 2003
N
13.196
PL
Warschau
2003
N
13.192
PL
Warschau
2003
N
PL
Warschau
2003
N
PL
Warschau
2003
N
18.769
RO
Bukarest
America House
2004
N
24.000
SER
Belgrad
GTC House
2004
N
13.500
CZ
Prag
Novy Eden
2004
N
5.468
CZ
Prag
Stodulky
2004
N
21.500
CZ
Prag
Vokovice
2004
N
11.319
H
Budapest
Engel Park
2004
N
27.660
H
Budapest
Skala
2004
N
46.759
H
Györ
Györ
2004
N
216.000
PL
Warschau
Zabki
2004
N
37.278
LOGISTIKIMMOBILIEN
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Land Ort
Objektbezeichnung
12.524
CZ
Prag
2003
N
115.917
13.918
PL
Warschau
Zeran Park
2004
N
52.411
Land Ort
Objektbezeichnung
CZ
Opletalová
Prag
Gesamtsumme IMMOEAST
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
2003
N
10.284
1.799.598
1) Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung.
2) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet)
3) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die
Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOEAST
beträgt 397.172 m2 .
N Bezeichnet neu erworbene Objekte.
137
IMMOWEST
1)
BÜROIMMOBILIEN
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Land Ort
Straße/Objektbezeichnung
D
Düsseldorf
D
NiederEschbach
Berner Straße
2003
N
D
Offenbach
Kaiserstraße 73
2003
N
F
Paris
2002
19.767
F
Paris
2002
4.099
2004
N
19.200
10.613
Paris
Clichy, Boulevard Leclerc
2001
33.438
F
Paris
2002
8.560
F
Paris
F
Paris
Mont Rouge
2 Bvd. Générale de Gaulle
17.665
2003
F
Paris
Nanterre / Le Carillon
2002
21.322
2002
10.269
N
8.664
F
Paris
Levallois, Rue Baudin
F
Paris
Thales-Malakoff
66/70 Rue Brossolette
2003
19.793
F
Paris
Thales-Montrouge
2002
12.000
F
Paris/
Montreuil
Le Valmy, Avenue Léon Gaumont 2004
F
Richelieu
Rue Richelieu
2003
GB
London
Cheapside
2003
I
Mailand
Via della Chiusa 15
2002
3.447
I
Mailand
Via Gallarate 184
2002
10.455
I
Mailand
Viale Jenner
2002
9.400
I
Mailand
Assago Asset
2003
N
16.227
I
Mailand
Piazza 4 Novembre
2003
N
13.251
I
Mailand
Via Agnello 18
2003
N
I
Rom
IBM Building
2003
36.315
USA Los Angeles/
CA
One Wilshire
2002
53.865
USA Manhattan/
NY
2004
138
261 Fifth Avenue
N
41.956
12.300
N
N
16.865
I
Bari
Via Marin (Via Bissolati) 3
2003
15.869
I
Basiglio
Piazza Marco Polo
2003
3.318
I
Cassina
de’ Pecchi
Via Roma 108 Ed. A
2003
10.221
I
Cassina
de’ Pecchi
Via Roma 108 Ed. C–D
2003
16.553
I
Cassina
de’ Pecchi
Via Roma 108 Ed. G
2003
2.776
I
I
Cassina
de’ Pecchi
Genua
Via Roma 108 Ed. F
Via Antonio Cantore 3
2003
2003
9.790
7.806
I
Genua
Via Milano 43
2003
8.804
I
Genua
Via Balbi 40
Salita S. Giovanni di Pre
2003
7.717
I
Latina
Viale Le Corbusier 393
2003
9.204
I
Mailand
Via G. Patecchio 2
(Già Ripamonti 332/2)
2003
6.688
I
Mailand
Via G. B. Ramusio 1
(Già Ripamonti 332/10)
2003
7.910
I
Mailand
Via Polonia 10
2003
7.082
I
Mailand
Via Stephenson 94
2003
10.407
I
Neapel
Via Arenaccia Pinto Carafa 154
2003
15.894
I
Neapel
Via Nuova a Poggioreale 11
2003
34.403
I
Pordenone
Borgo S. Antonio 23
2003
17.203
I
Reggio
Emilia
Piazza del Monte 6/7/8
V.E.S. Pietro 2
2003
6.796
I
Reggio
Emilia
Via Roma 11/Via Cambiatori 11
2003
2.195
I
Rimini
Via Rosaspina 21/23/37/39
2003
9.343
I
Rom
Via Asmara 38
2003
851
I
Rom
Via Berio dei 91–97
2003
8.150
I
Rom
Via Cassia 471
2003
3.002
I
Rom
Via Chianesi Elio 110
2003
5.531
I
Rom
Via D’ Onofrio 212
2003
4.873
I
Rom
Via del Pescaccio 22/24/26/28
2003
8.982
I
Rom
Via Staderini 93
2003
5.012
I
Segrate
Viale Europa, Tigli A
2003
4.463
4.569
39.607
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
Land Ort
3.613
F
2002
28 Objekte des Italien-Portfolios
LOGISTIKIMMOBILIEN
Land Ort
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
D
Bingen
D
Hamburg
D
Kassel
D
Otzberg
2003
E
Barcelona
La Granada
2001
Glinde bei Hamburg
2003
27.200
CH
St. Moritz
Hotel Kempinski
2002
2002
54.468
D
Neu-Isenburg
Frankfurter Straße
2003
2003
45.000
F
Roquebrune
Villa Esmara
2002
44.297
USA Ft. Worth/
TX (Texas)
Diamond Oaks
2004
N
4.181
USA Grand Prairie/
TX (Texas)
Riverside
2004
N
139
USA Grand Prairie/
TX (Texas)
Woodhaven
F
Dourges
2003
F
Lyon
Plaine de L’ Ain
2003
N
60.767
N
21.650
50.557
F
Paris
Bonneuil-en-France
2004
F
Paris
Brie Compte Robert
2003
38.758
F
Paris
Senart Tigery
2002
16.018
F
St. Witz
2003
20.000
F
Toulouse
Eurocentre
2004
I
Bologna
Sala Bolognese
2002
I
Pescara/
Abruzzo
San Salvo
2004
N
37.000
I
Piacenza
Castel San Giovanni
2003
N
26.286
N
N
48.270
19.350
28.850
DK
Kopenhagen B-House, Islands Brygge
USA Boston/Massachusetts
Strada 234
2004
2003
N
N
N
639
2004
N
3.716
USA Northville Hills/MI
(Michigan)
Northville Hills
2004
N
929
USA West Palm
Beach/FL
(Florida)
2004
N
0
Palm Cove
USA Houston/
TX (Texas)
Cinco Ranch
2002
N
9.039
51.000
USA Houston/
TX (Texas)
Plaza in the Park
2002
N
12.276
28.428
USA Largo/
FL (Florida)
Largo Landing
2004
N
1.486
12.104
USA Las Vegas/
NV (Nevada)
Paradise Esplanade
2004
N
5.482
USA Woodbridge/
VA (Virginia)
Parkway Crossing
2004
N
13.935
USA Chicago/
IL (Illinois)
Lincoln Park
2004
N
4.831
USA Ft. Meyers/
FL (Florida)
High Point Place
2004
N
51.654
USA Houston/
TX (Texas)
2001
50.735
USA Houston/
TX (Texas)
2001
55.366
USA Houston/
TX (Texas)
Sugarland Townsquare
Apartments
2002
USA Melville/NY
Huntington Terrace
2003
N
21.406
USA Queens/NY
2004
N
9.450
USA Silver Spring/
MD
(Maryland)
930 Wayne Avenue
2004
N
14.861
USA South Miami
Beach/FL
(Florida)
The Floridian
2004
N
49.661
USA Thousand
Oaks/CA
(Kalifornien) Westlake Village
2004
N
5.923
USA Washington/
DC
1414 22nd Street
2004
N
8.260
13.781
Land Ort
GesamtNutzfläche
Zugang
in m2 2)3)
2004
22.500
N
GesamtNutzfläche
Straße/Objektbezeichnung Zugang
in m2 2)3)
WOHNIMMOBILIEN
Land Ort
Land Ort
GesamtNutzfläche
Straße/Objektbezeichnung Zugang
in m2 2)3)
Gesamtsumme
IMMOWEST
1.714.179
25.822
1) Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung.
2) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet)
3) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die
Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOWEST beträgt
300.461 m2.
N Bezeichnet neu erworbene Objekte.
139
GLOSSAR
Glossar
Aktienperformance: Wertentwicklung einer Aktie.
jährlich entsprechend dem anteiligen Reinvermögen berichtigt
Anschaffungskostenmethode (Cost Model): IAS-Bewer-
nehmens wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
werden. Der Anteil am jährlichen Erfolg des Beteiligungsuntertungsansatz zur Bilanzierung von Immobilien, der ähnlich dem
österreichischen HGB, ungeachtet des tatsächlichen Markt-
Gewinn je Aktie: Konzernergebnis, geteilt durch die ge-
wertes, eine jährliche Abschreibung vorsieht.
swichtete Anzahl der Aktien.
Asset Management: Verwaltung von Vermögenswerten
GPR 15 Real Time Index: Global Property Research (GPR)
Dritter durch spezialisierte Dienstleister im Rahmen von
erstellt einen Aktienindex, der die 15 größten börsenotierten
Vollmachtsverträgen.
Immobiliengesellschaften Europas, darunter acht kontinental-
ATX: Austrian Traded Index; Leitindex der Wiener Börse.
2004 mit einem Gewicht von 4% in den Index aufgenommen.
Benchmark: Externe Vergleichsgröße für die Bewertung
IAS 40: Die Bestimmungen des IAS 40 sehen für die Bilanzie-
betriebswirtschaftlicher Kennzahlen.
rung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ein
europäische, erfasst. Die IMMOFINANZ wurde per 1. Juli
Wahlrecht zwischen Verkehrswertmethode und AnschaffungsBuchwert: Betrag, mit dem eine Immobilie in der Bilanz nach
kostenmethode vor (siehe auch > Anschaffungskostenmethode
Abzug der planmäßigen wie evtl. auch außerplanmäßigen
und > Verkehrswertmethode).
Abschreibung angesetzt wird.
IATX: Branchenindex für Immobilienwerte des ATX.
Cash-flow aus dem Ergebnis: Veränderung des Zahlungsmittelbestandes durch Mittelzuflüsse und -abflüsse des
IFRS bzw. IAS: International Financial Reporting Standards
Geschäftsjahres.
bzw. International Accounting Standards; internationale
Rechnungslegungsstandards.
Corporate Governance: „Unternehmensverfassung“; der im
Herbst 2002 beschlossene Corporate-Governance-Kodex stellt
IPO: Initial Public Offering; erstmaliger Börsegang eines
ein Regelwerk zur verantwortungsvollen Führung und Kontrolle
Unternehmens (IMMOEAST im Dezember 2003).
eines Unternehmens dar.
ISIN: International Security Identification Number;
DAX: Deutscher Aktien Index.
Wertpapierkennnummer.
Diversifikation: Streuung der Immobilienveranlagung auf
KESt: Kapitalertragsteuer in Höhe von 25% .
verschiedene Nutzungsarten und geografische Regionen mit
dem Ziel der Risikominimierung.
KGV: Kurs-Gewinn-Verhältnis; Maß für die Bewertung
einer Aktie am Kapitalmarkt.
EBIT: Earnings Before Interest and Tax; Betriebsergebnis.
Marktkapitalisierung: Börsenwert einer Aktiengesellschaft
EBT: Earnings Before Tax; Ergebnis vor Steuern.
(Aktienkurs x Anzahl der Aktien).
Eigenmittelquote: Kennzahl, die den Anteil der Eigenmittel im
MSCI World Index: Aktienindex, der von Morgan Stanley
Verhältnis zum Gesamtvermögen ausdrückt.
Capital International (MSCI) veröffentlicht wird.
EPRA: European Public Real Estate Association; ein Verband
Neben dem Weltindex publiziert MSCI auch regionale Indizes
der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas.
(MSCI Europe Index).
Equity-Methode: Bilanzierungsmethode, bei der Unternehmens-
Nettoverschuldung: Saldo aus Finanzverbindlichkeiten abzüg-
anteile bei Erwerb mit Anschaffungskosten angesetzt und
lich liquider Mittel.
Er basiert auf etwa 2.000 Aktienkursen aus über 20 Ländern.
140
Finanzkalender/Impressum
Finanzkalender
Termine im Überblick
Portfolio-Management: Kauf, Verwaltung und eventuell
Verkauf von Immobilien mit dem Ziel der Wertsteigerung und
-erhaltung des Immobilienvermögens.
Private Placement: Aktienplatzierung außerhalb der Börse.
Rendite: Kennzahl für den Ertrag einer Veranlagung,
ausgedrückt in Prozent des eingesetzten Kapitals.
ROE: Return on Equity; Nettogewinn im Verhältnis zum durchschnittlich eingesetzten Eigenkapital; Kennzahl zur Messung
der Eigenkapitalrentabilität.
Sachverständigenausschuss: Gremium aus drei gerichtlich
beeideten Sachverständigen, die gemeinsam die
Verkehrswerte der Immobilien zum Stichtag errechnen.
Sekundärmarktrendite: Durchschnittliche Rendite der am
Sekundärmarkt gehandelten Forderungspapiere.
Spekulationsfrist: Der österreichische Gesetzgeber stellt
bestimmte Spekulationsgewinne (beispielsweise die Differenz
zwischen Kauf- und Verkaufspreis einer Aktie) nach Ablauf
eines Jahres steuerfrei.
Stille Reserven: Verkehrswert minus Buchwert der Immobilien.
Streubesitz/Free Float: Anteil der Aktien, die von einer
Vielzahl von Aktionären gehalten werden.
Thesaurierung: Ausgewiesene Gewinne werden nicht
über Dividenden ausgeschüttet, sondern ins Unternehmen
reinvestiert und steigern so den Unternehmensgewinn,
Impressum
wovon Anleger durch Kurssteigerungen profitieren.
Herausgeber:
Umsatz: Errechnet sich für die IMMOFINANZ aus Mieter-
trägen plus Betriebskosten.
Bankgasse 2
A-1010 Wien
Verkehrswert: Der vom Sachverständigenausschuss
ermittelte Marktwert der Immobilien.
Tel.: 01/532 06 39-0
Verkehrswertmethode (Fair Value Model): IAS-Bewertungs-
Mail: [email protected]
ansatz zur Bilanzierung von Immobilien, der sich nach
www.immofinanz.at
Fax: 01/532 06 39-790
den tatsächlichen am Markt zu erzielenden Werten richtet.
Beratung und Koordination: BCA Mensalia
Vorvermietungsgrad: Prozentsatz der bereits vor Baubeginn
Design: Rosebud, Inc.
eines Objekts vermieteten Flächen.
Fotos: IMMOFINANZ-Bildarchiv, Guenter Parth
141
IMMOFINANZ
Weltreise zu den 315 Objekten
der IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ lädt Sie ein auf eine We l t reise mit 315 Stationen - so viele Objekte zählt ihr Immobilienportfolio zum Stichtag
30.4.2004. Lernen Sie die Welt der IMMOFINANZ kennen und
ü b e rzeugen Sie sich selbst von der breiten Streuung ihrer Veranlagungspolitik, die nicht nur geografisch über 14 Länder führt, sond e rnauch in ihrer Struktur äußerst vielfältig glänzt: 123 Büro o b j e kte erschließen in Summe eine Fläche von etwa 2,1 Mio. m2, in 96
H ä u s e rnwohnen Menschen auf rund 965.000 m2, 51 Geschäftsgebäude weisen eine Fläche von rund 560.000 m2 aus, 14 Freizeit- bzw.
Hotelanlangen verfügen über ungefähr 103.000 m2. Abgerundet
w i rddas Portfolio durch 11 Garagenanlagen mit in etwa 164.000 m2
und 20 Logistikgebäuden mit mehr als 731.000 m2. Beeindruckende
Dimensionen, die die IMMOFINANZ in Summe als Eigentümerin
bzw. als Gesellschafterin bei Beteiligungsgesellschaften von exakt
4.626.975 m2 (Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis 1.693.214 m2)
und somit als Europas Immobiliengesellschaft mit der breitesten
Diversifikation ausweisen.
Ob in Österreich, in West- und Osteuropa oder Nordamerika - die
IMMOFINANZ investiert in einem sicheren, einem beständigen
Markt. Ein Markt, der freilich unterschiedlich ausgeprägt ist. Im
G runde ist es aber nicht viel anders als bei versierten Reisenden. Wer
das Optimum einer Region erfahren will, der muss sie kennen lernen,
muss sie in- und auswendig erf a h ren. Die IMMOFINANZ verfügt
über dieses erfolgentscheidende Know-how, kennt selbst die Marktbedingungen und -bedürfnisse oder sichert sich dieses Wissen durch
Kooperation mit lokalen bzw. internationalen Partnern. Denn wenn
auch das Bedürfnis nach Raum ein prinzipielles ist, das nicht substi-
1
I M M O F I N A N Z Immobilienführer 2003/2004
IMMOFINANZ
t u i e rt werden kann, so ist es doch von Mal zu Mal unterschiedlich
ausgeprägt. Während etwa in Westeuropa der Büromarkt derzeit gesättigt ist, ist der Wohnungsmarkt äußerst attraktiv. Es ist die Stärke
der IMMOFINANZ diese Unterschiede frühzeitig zu erkennen und
i h re Investitionspolitik auf Nachfragetrends abzustimmen. Zum
Vo rteil ihrer Aktionäre. Die IMMOFINANZ versteht es schnell und
richtig auf neue Herausford e rungen zu re a g i e ren und sichert so ihren
E rfolg auf lange Sicht ab.
Die breite Streuung der IMMOFINANZ-Liegenschaften quer
d u rch die wichtigsten und interessantesten Märkte bringt Stabilität
und garantiert damit einen sicheren Ertrag. Denn nur so kann gewährleistet werden, dass allfällige Schwankungen, die für eine Region von massiver Bedeutung sein mögen, global betrachtet nicht
allzu stark ins Gewicht fallen. Mit dem vorliegenden Immobilienf ü h rer lädt die IMMOFINANZ ihre Aktionärinnen und Aktionäre
ein, sich ein Bild von der bunten Vielfalt des Portfolios, das von
Paris bis Bukarest, von Norddeutschland bis zur spanischen Mittelmeerküste reicht, zu machen.
ECKDATEN DES IMMOBILIENSTANDES DER IMMOFINANZ
per 30.4.2004
Anzahl Objekte IMMOAUSTRIA
168
Gesamtnutzfläche IMMOAUSTRIA
1.113.199 m2
Anzahl Objekte IMMOEAST
52
Gesamtnutzfläche IMMOEAST
1.799.598 m2
Anzahl Objekte IMMOWEST
95
Gesamtnutzfläche IMMOWEST
1.714.179 m2
Summe Objekte IMMOFINANZ
315
Summe Gesamtnutzfläche IMMOFINANZ
4.626.975 m2
Nutzfläche nach Beteilugungsverhältnis IMMOFINANZ
1.693.215 m2
LEGENDE
B
Büro
H
Freizeit / Hotel
N
neu
B
in Bau
G
Geschäft
L
Logistik
P
Parkgarage Wipark
W
Wohnung
2
IMMOAUSTRIA
IMMOAUSTRIA
Ö s t e rreich, wo vor nunmehr beinahe fünfzehn Jahren die Erfolgsgeschichte der IMMOFINANZ begann, bildet mit einem
Nutzflächenanteil von rund 58,8% unverändert den geografischen Schwerpunkt des Immobilienportfolios. Von den 168 Liegenschaften (inkl. zwei WIPARK-Garagen in Budapest), die über
die IMMOAUSTRIA gehalten werden, befinden sich 137 in
Wien, dem für Investoren wohl attraktivsten Immobilienmarkt
Ö s t e rreichs. Darüber hinaus ist die IMMOFINANZ in jenen Regionen Österreichs vert reten, die aufgrund ihrer geografischen
Lage und ihrer wirtschaftlichen Gegebenheiten interessantes Potenzial aufweisen. Machen Sie einen Spaz i e rgang durch Wien und
an anderen ausgewählten Plätzen Österre i c h s und lassen Sie sich
von der Vielfalt des IMMOFINANZ-Portfolios überzeugen.
3
IMMOAUSTRIA
Anzahl der Objekte pro Bundesland
4
IMMOAUSTRIA
1010 Wien
1010 Wien
1010 Wien
1010 Wien
Franz-Josefs-Kai 27
5
N
1010 Wien
Börsegasse 1
P
W
1010 Wien
Dorotheergasse 17
B
N
W
W
1010 Wien
Fischhof 3
G
B
1010 Wien
Garage Freyung
P
IMMOAUSTRIA
1010 Wien
Getreidemarkt 10
W
1010 Wien
Gonzagagasse 15
1010 Wien
Hegelgasse 21
N
W
W
1010 Wien
Himmelpfortgasse 7
1010 Wien
Karlsplatz 1
W
N
1010 Wien
Rudolfsplatz 13a
1010 Wien
Naglergasse 21
B
N
W
W
1010 Wien
Schreyvogelgasse 2
W
W
B
6
IMMOAUSTRIA
1010 Wien
Schwertgasse 4
1010 Wien
W
1010 Wien
Wipplingerstraße 10
W
1020 Wien
Hilton Vienna Danube
1020 Wien
Handelskai 348
7
B
B
H
1010 Wien
Wollzeile 31
W
1020 Wien
Marina Wien
H
1020 Wien
Lassallestraße 26
N
N
G
W
IMMOAUSTRIA
1020 Wien
Mexikoplatz 24
N
1030 Wien
Aspangstraße 29
1030 Wien
Charasgasse 3
W
W
N
H
1030 Wien
Barichgasse 19
N
W
1030 Wien
Jacquingasse 16-18
W
1030 Wien
1020 Wien
Hotel am Tabor
N
W
1030 Wien
City Tower Vienna
B
B
8
IMMOAUSTRIA
1030 Wien
Marxergasse 29
1030 Wien
Rennweg 54
1030 Wien
Ungargasse 37
1040 Wien
Operngasse 9
9
N
B
B
B
B
B
W
1030 Wien
Rasumofskygasse 11
1030 Wien
Steingasse 10-14
1030 Wien
Wassergasse 33
1040 Wien
Operngasse 36
N
W
W
W
W
IMMOAUSTRIA
1040 Wien
1040 Wien
Viktorgasse 16
P
N
1040 Wien
Weyringergasse 1-5
W
1040 Wien
Wohllebengasse 6
N
1050 Wien
Gartengasse 2
W
B
1040 Wien
Südtiroler Platz 2
B
1050 Wien
Bräuhausgasse 37
N
N
1050 Wien
W
W
G
N
W
10
IMMOAUSTRIA
1050 Wien
N
1050 Wien
1050 Wien
Stolberggasse 42
1050 Wien
Ziegelofengasse 27
11
1050 Wien
W
N
W
1050 Wien
1050 Wien
Zeuggasse 1-3
G
W
N
N
N
W
W
W
1060 Wien
W
IMMOAUSTRIA
1060 Wien
Linke Wienzeile 64
1060 Wien
Hotel Mercure
N
W
H
1060 Wien
1070 Wien
Burggasse 79
W
P
1060 Wien
G
1060 Wien
Otto-Bauer-Gasse 13
N
1070 Wien
Burggasse 28-30
1070 Wien
Burggasse 89
N
W
W
W
12
IMMOAUSTRIA
1070 Wien
Kaiserstraße 14
B
1070 Wien
Kaiserstraße 16
B
1070 Wien
Kaiserstraße 18
W
1070 Wien
Kaiserstraße 26
N
1070 Wien
Kaiserstraße 57-59
1070 Wien
Kirchengasse 11
13
G
W
1070 Wien
Kirchberggasse 26
W
W
1070 Wien
N
W
IMMOAUSTRIA
1070 Wien
Parkhaus Stiftgasse
1070 Wien
Wimbergergasse 12
P
1080 Wien
N
1080 Wien
B
1090 Wien
Alser Straße 10
W
W
N
1080 Wien
1080 Wien
Strozzigasse 18-20
N
W
W
W
1090 Wien
P
14
IMMOAUSTRIA
1090 Wien
Gilgegasse
N
B
1090 Wien
Votivpark-Garage
W
P
1090 Wien
N
W
1100 Wien
B
15
1090 Wien
Müllnergasse 5-7
N
1090 Wien
Wasagasse 31
W
N
1100 Wien
Grudrunstraße 177
1100 Wien
Hotel Holiday Inn
W
N
W
H
IMMOAUSTRIA
1100 Wien
Wielandgasse 6-8
1100 Wien
Vienna Twin Tower
1100 Wien
Business Park Vienna
G
1110 Wien
Geiselbergstraße 17-19
B
1120 Wien
B
1120 Wien
B
1120 Wien
Breitenfurter Straße 111-119
B
B
1120 Wien
B
B
B
16
IMMOAUSTRIA
1120 Wien
Meidlinger Haupstraße 65
G
1120 Wien
Rosasgasse 13
1120 Wien
B
1120 Wien
Steinbauergasse 31
1120 Wien
Vivenotgasse 17
W
N
N
W
1120 Wien
Wienerbergstraße 31-39
1130 Wien
Hietzinger Kai 67-69
B
1130 Wien
Lainzer Straße 145
17
N
W
G
W
IMMOAUSTRIA
1130 Wien
Premreinergasse 14-18
1140 Wien
Kuefsteingasse 15-19
W
1150 Wien
Linke Wienzeile 244-246
1150 Wien
1170 Wien
B
1150 Wien
B
1160 Wien
P
N
W
1170 Wien
Schumanngasse 67
N
N
W
W
W
18
IMMOAUSTRIA
1170 Wien
Wattgasse 54
N
1180 Wien
Antonigasse 26
N
1180 Wien
Gymnasiumstraße 28
1180 Wien
Hofmanngasse 6
19
1180 Wien
W
W
B
W
W
1180 Wien
Gersthoferstraße 119
1180 Wien
Herbeckstraße 5
1180 Wien
Staudgasse 35
N
W
W
B
N
W
IMMOAUSTRIA
1180 Wien
Währingerstraße 117-119
N
W
1190 Wien
1190 Wien
W
1190 Wien
Hutweidengasse 22
1190 Wien
Obersteinergasse 11-15
B
1200 Wien
1200 Wien
Dresdner Straße 70
B
N
1200 Wien
N
W
W
B
L
B
20
IMMOAUSTRIA
1200 Wien
Wehlistraße 27b
1210 Wien
Brünner Straße 73
1210 Wien
Am Spitz 2/3
B
B
1210 Wien
1220 Wien
21
G
N
G
N
B
1210 Wien
B
1210 Wien
Julius-Ficker Straße
G
1220 Wien
FMZ Stadlau
N
G
IMMOAUSTRIA
1230 Wien
2102 Bisamberg
Klein Engersdorf
2500 Baden
Mühlgasse 48
G
2100 Korneuburg
FMZ Korneuburg, N G
2460 Bruck/Leitha
FMZ Bruck/Leitha
G
2620 Neunkirchen
Am Spitz 5 G
G
3100 St. Pölten
Rathausplatz 3-4
L
G
3430 Tulln
FMZ Tulln
G
22
IMMOAUSTRIA
3580 Horn
FMZ Horn, Am Kuhberg 5-7
4020 Linz
Fabrikstraße 26
4600 Wels
Löwenzahnstraße 10-12
23
G
3950 Gmünd
FMZ Gmünd
4020 Linz
Landstraße 66
G
5020 Salzburg
Schrannengasse 7
N
G
G
N
B
4655 Vorchdorf
Streiningerstraße
5550 Radstadt
FMZ Radstadt
G
G
G
IMMOAUSTRIA
6020 Innsbruck
Museumstraße 3
6370 Kitzbühel
B
6719 Bludesch
7400 Oberwart
FMZ Oberwart
N
N
7210 Mattersburg
Fachmarktzentrum 1
7400 Oberwart
Umfahrungsstraße
G
8010 Graz
L
P
8020 Graz
Jakominiplatz 7-9
G
G
G
G
24
IMMOAUSTRIA
8600 Bruck
Wiener Straße 31-35
8642 St. Lorenzen
Dr.-R.-Machold-Straße 2-5
9020 Klagenfurt
Villacher Straße 8
H 1012 Budapest
Krisztina Garázs
25
G
P
8605 Kapfenberg
ECE Europaplatz
G
G
G
8750 Judenburg
Burggasse 67 G
9131 Grafenstein
Hauptstraße 49 G
H 1080 Budapest
Palace Garázs P
IMMOAUSTRIA
City Tower Vienna
26
IMMOEAST
Anzahl der Objekte pro Land
27
IMMOEAST
IMMOEAST
Die IMMOFINANZ hat die reiche Palette an Investitionschancen in den osteuropäischen Nachbarländern schon vor Jahren erkannt. Zum Stichtag 30.4.2004 hält sie über die IMMOEAST 52
Immobilienobjekte mit einer Nutzfläche von 1,8 Mio. m2 (Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis rund 397.000 m 2) in den Ländern Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien und Serbien. Die
IMMOFINANZ ist damit Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft im europäischen Osten – rund 23,5% ihres
G e s a m t p o rtfolios entfallen auf diese Region. Und das wohl überlegt – bestechen doch die Länder Osteuropas derzeit sowohl
d u rch überd u rchschnittliches Wi rtschaftswachstum aber auch
durch ihren besonderen Reiz. Doch überzeugen Sie sich selbst.
28
IMMOEAST
CZ Brünn
Futurum Centrum
N
CZ Olmütz
Hana Centrum
G
N
G
CZ Hradec Kralove
Futurum Centrum
N
G
CZ Ostrau
Futurum Centrum
N
G
CZ Prag
Arbes B
CZ Prag
B
CZ Prag
Italská
CZ Prag
Lighthouse Offices
B
29
B
N
B
IMMOEAST
CZ Prag
Opletalova
N
B
CZ Prag
Palladium
H
CZ Prag
CZ Prag
Park Hostivar
B
B
CZ Prag
Pankrác House
B
CZ Prag
Praha City Center
G
CZ Prag
B
N
L
CZ Prag
Stodulky
N
B
B
B
W
30
IMMOEAST
CZ Prag
Valdek
CZ Prag
Vinice N
B
CZ Prag
Vitek B
CZ Prag
Novy Eden
CZ Prag
Vokovice
B
N
B
H Budapest
Center Point Office
31
N
H Budapest
Arpad Center
W
N
B
B
B
B
W
B
H Budapest
N
B
IMMOEAST
H Budapest
Engel Park
N
B
H Budapest
Globe 13 N
W
H Budapest
Xenter 13 Office Buildings
N
H Budapest
N
H Györ
Györ N
B
W
B
B
B
B
B
H Budapest
H Budapest
Skala N B
B
W
PL Krakau
Galeria Kazimierz
B
N
B
G
32
IMMOEAST
PL Krakau
N
B
B
PL Warschau
N
B
PL Warschau
Mokotow Business Park
PL Warschau
Vega Office
33
N
B
B
N
B
PL Posen
B
PL Warschau
Galeria Mokotow
PL Warschau
Topaz Office
N
PL Warschau
Zabki N B
W
N
B
N
B
G
B
IMMOEAST
PL Warschau
Zeran Park N
RO Bukarest
America House
PL Wloclawek
Real Hypermarket
L
N
B
SER Belgrad
GTC House
B
N
B
N
G
B
NACH DEM BERICHTSZEITRAUM ERWORBEN
H Budapest
Globe 3
PL
6 Shopping Center
B
B
H Budapest
Szepvölgyi
Business Park
B
H Budapest
West Gate
Business Park
G
RO Bukarest
Iride
Business Park
B
SK Bratislava
Bratislava
Business Center
B
B
B
34
IMMOWEST
IMMOWEST
Die IMMOFINANZ nützt die Stabilität der entwickelten Immobilienmärkte We s t e u ropas und der USA zur Absicherung ihrer
langfristigen Ertragskraft. 95 Objekte, von Wohn- über Bürogebäude bis hin zu Logistik- und Feizeitanlagen, bilden mit einer
Nutzfläche von rund 1,7 Mio. m2 (Nutzfläche nach Beteiligungsv e rhältnis mehr als 300.000 m2) 17,7% des Gesamtportfolios der
IMMOFINANZ. Eine Reise entlang der IMMOFINANZ-Objekte von Spanien bis Deutschland, von Skandinavien bis Italien
und den USA erzählt Geschichten, bietet Einblicke in die Stärken
und Vorzüge dieser traditionsreichen Märkte.
Anzahl der Objekte pro Land
35
IMMOWEST
36
IMMOWEST
CH St. Moritz
Hotel Kempinski
D Bingen
D Düsseldorf
D Kassel
L
D Nieder-Eschbach
Berner Straße N B
37
L
H
N
B
D Hamburg
Glinde bei Hamburg
D Neu Isenburg
Frankfurter Straße
D Offenbach
Kaiserstraße 73
N
L
N
H
B
IMMOWEST
D Otzberg
E Barcelona
La Granada
N
L
N
W
F Dourges
L
F Lyon
Plaine de L'Ain
DK Kopenhagen
F Paris
L
F Paris
Bonneuil-en-France
N
L
L
B
F Paris
N
B
38
IMMOWEST
F Paris
Brie Compte Robert
F Paris
Clichy Boulevard Leclerc
L
F Paris
F Paris
Mont Rouge 2 Bvd.
Generale de Gaulle
N
F Paris
Levallois, Rue Baudin
39
B
F Paris
B
F Paris
Nanterre/Le Carillon
B
F Paris
Senart Tigery
B
B
B
L
IMMOWEST
F Paris
Thales-Malakoff, B
F Paris
Thales-Montrouge, B
F Paris/ Montreuil
Le Valmy, N B
Avenue Leon Gaumont
F Richelieu
Rue Richelieu
F Roquebrune
Villa Esmara
F St. Witz
F Toulouse
Eurocentre
N
B
L
H
L
GB London
Cheapside
N
B
40
IMMOWEST
I Bologna
Sala Bolognese
I Mailand
Assago Asset
I Mailand
Via Agnello 18
N
N
I Mailand
Via Gallarate 184
41
I Rom
Via Cavagliari 26 B
aus Italien-Portfolio (28 Objekte)
L
B
B
B
I Mailand
Piazza 4 Novembre
N
I Mailand
Via della Chiusa 15
B
I Mailand
Viale Jenner
B
B
IMMOWEST
I Pescara / Abruzzo
San Salvo N L
I Rom
IBM Building
N
I Piagenza
Castel San Giovanni
N
L
Constitution Quarters N W
B
Strada 234 N W
USA Chicago/Illinois
Lincoln Park N B
USA Ft. Meyers/Florida
High Point Place N B
USA Houston/Texas
Cinco Ranch N G
W
W
42
IMMOWEST
USA Houston/Texas
USA Houston/Texas
Plaza in the Park N
W
USA Houston/Texas
B
W
USA Las Vegas/Nevada
Paradise Esplanade N
B
G
USA Manhattan/New York
261 Fifth Avenue N B
43
G
USA Houston/Texas
Sugarland Townsquare
Apartments
B
W
USA Los Angeles/Californien
One Wilshire B
USA Melville/New York
Huntington Terrace N
W
IMMOWEST
USA Queens/New York
Savoy at Little Neck N
W
USA South Miami Beach/Florida
The Floridian N W
USA Silver Spring/Maryland
930 Wayne Avenue N B W
USA Washington DC
1414 22nd Street N
W
USA Woodbridge/Virginia
Parkway Crossing N B
44
IMMOWEST
Hotel Kempinski, St. Moritz
45
IMMOWEST
46

Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2003/04

Transcription

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