Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2006/07

Transcription

Es gibt zwei Wege,
mit Immobilien ein
Vermögen zu machen
Geschäftsbericht 2006/07
1.
Der Do-ityourself-Weg:
Realisieren Sie Ihr ImmobilienVermögen nach dem Erfolgsrezept
der IMMOFINANZ.
Mehr auf den nächsten 12 Seiten.
Die Kennzahlen der IMMOFINANZ AG und das Inhaltsverzeichnis finden Sie ab Seite 16.
Der Do-it-yourself-Weg
I. Sorgfältige und fundierte Auswahl der Objekte
1.
Sondieren Sie den Markt
nach möglichen Objekten
2.
Beurteilen Sie den Allgemeinzustand potenzieller
Liegenschaften
Ein Haus zu kaufen ist einfacher,
als man denkt! Das richtige zu
finden hingegen nicht!
5.
3.
Eruieren Sie mögliches
Wertsteigerungspotenzial
Vertrauen Sie nicht den Fassaden, sondern blicken Sie dahinter, um den wahren
Reiz und Wert einer Immobilie zu erkennen. Sie wissen nicht, ob Sie eine
Logistikanlage, ein Hotel, eine Garage
oder doch lieber ein Wohnhaus kaufen
4.
Gratulation!
Im Idealfall finden Sie
ein Objekt, das auch den
strengen Investmentregeln
der IMMOFINANZ
entsprechen würde!
Berechnen Sie die Rendite
und deren Werthaltigkeit
wollen? Welches Investment rechnet sich
wirklich und ab wann – wo liegt der faire
Preis? Wie hoch sind die Kaufnebenkosten,
und was bedeutet dies steuerlich? Ab
wann sind Reinvestitionen notwendig?
Unter welchen Voraussetzungen kann
man direkt in Deutschland, Polen,
Ungarn, Tschechien, der Slowakei,
Russland, Kroatien oder in der Ukraine
investieren?
II. Ausgewogene geografische Portfolio-Gewichtung
GB
IRL
ATLANTISCHER
OZEAN
AND
E
P
MA
DZ
Ein stabiler Kernmarkt bringt
Sicherheit – dynamische Wachstumsmärkte bringen Rendite!
TN
DK
Russland
NORDSEE
OSTSEE
EST
Polen
Deutschland
NL
220.412 m2
1,9%
LT
LV
BY
799.251 m2
7,1%
943.310 m2
8,3%
B
L
Ukraine
107.037 m2
0,9%
F
Tschechien
691.551 m2
6,1%
Schweiz
FL
310.238 m2
2,7%
Ungarn
Österreich
128.210 m2
1,1%
Slowakei
721.246 m2
6,4%
4.466.512 m2
39,5%
Rumänien
MD
1.632.051 m2
14,4%
Italien
Slowenien
203.644 m2
1,8%
64.662 m2
0,6%
Serbien
52.978 m2
0,5%
MC
Kroatien
81.473 m2
0,7%
RSM
Bulgarien
179.879 m2
1,6%
BiH
SCHWARZES
MEER
V
AL
MNE
MK
GR
TR
MITTELMEER
Staat
Nutzfläche in m2
Anteil an der Gesamtnutzfläche in %
Anteil sonstige Länder: 6,4%
Ein Immobilienportfolio gilt dann als
ausgewogen, wenn sich die unterschiedlichen geografischen Zyklen ausgleichen.
So hat ein temporärer Nachfragerückgang in einem Land keine Auswirkungen
auf die Performance Ihres Gesamtportfolios, sofern er durch einen anderen
florierenden Markt ausgeglichen wird.
Um feststellen zu können, welcher Markt
sich nun wie entwickelt und wann der
richtige Zeitpunkt für ein Investment ist,
braucht es Erfahrung und genaue Kenntnis der lokalen Gegebenheiten. Am besten
Sie gehen auf Reisen und planen Lehrgeld
mit ein.
III. Bestmögliche sektorale Portfolio-Diversifikation
Freizeit-/Hotelanlagen
Wohnhäuser BUWOG/ESG
Logistikzentren
Büros
Am besten, Sie kaufen Objekte
aller Immobiliensektoren – und
das möglichst ausgewogen!
Geschäfte
Wohnhäuser
Garagen
Büros
Geschäfte
Die Nachfrage nach einzelnen Immobilienkategorien verläuft in Zyklen.
Während Wohnungen boomen, können
Bürogebäude leer stehen und Garagen-
besitzer sich über eine konstante Nachfrage freuen – das Ganze gilt auch
mit umgekehrten Vorzeichen. Die Verteilung des Portfolios auf unterschied-
Logistikzentren
Wohnhäuser
Garagen
liche Sektoren bildet daher die Basis
einer möglichst konstanten RenditeEntwicklung.
IV. Strategische Partnerschaften
Facility Management
Makler
Strategische Partnerschaften
Ob
jek
te
Finanzbeteiligung
IMMOFINANZ
Managementvertrag
Sie müssen nicht überall
selbst der Beste sein – aber mit
den Besten kooperieren!
Finanzbeteiligung
Facility Management
Objekte
Strategische Partnerschaften
Makler
Neue Märkte können noch so interessant
und voller Potenzial sein – sie bergen aber
dennoch Risiken in sich. Damit diese
nicht zu Stolpersteinen werden, empfiehlt
es sich, mit erfahrenen und renommierten
Unternehmen Kooperationen einzugehen
und gleichzeitig eigenes Know-how aufzubauen. Am besten Sie lernen aber auch
selbst Ungarisch, Tschechisch, Slowakisch, Bulgarisch, Rumänisch, Russisch,
Italienisch ... oder sichern sich die richtigen Mitarbeiter und Kontakte.
Anleger
Aktionäre
V. Optimale Finanzierung
Kapitalerhöhung
Wandelanleihen
Leverage-Effekt
Investitionsvolumen
Fremd- oder selbstfinanziert –
oder beides? Aber wie und in
welchem Verhältnis?
Die richtige Entscheidung zum Finanzierungsmix ist in weiten Teilen erfolgsentscheidend für Ihr Immobilien-Investment.
Welche Auswirkungen hat die Erhöhung
der Leitzinssätze auf die gewählte Fremd-
H
HR
YU
BG
UA
RUS
RO
SLO
PL
SK
CZ
D
I
CH
A
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Gesicherte Bankverbindlichkeiten
Garantierte Bankverbindlichkeiten
Fremdwährungskredite
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsleasing
Finanzverbindlichkeiten
Cash-flow
finanzierung, was ist ein Leverage-Effekt,
und sind Zinsen nun steuerlich absetzbar
oder nicht? Alles verstanden? Dann vergessen Sie auch nicht auf die Absicherung
etwaiger Fremdwährungskredite und die
Indexierung Ihrer Mieteinnahmen. Und
überzeugen Sie Ihre Hausbank oder Aktionäre davon, Ihnen ausreichende Finanzmittel für Ihre Pläne zur Verfügung zu
stellen.
VI. Aktives Portfolio-Management
Markt- und Standortanalyse
Objektanalyse
Prüfung rentabler Verkauf
rf Privater
Lagerbedarf
Teilweiser
we
Abverkauf
rkau
B
ehör
eA
gen
Behördliche
Auflagen
t
eL
Lagen
Lag
Innerstädtische
an
Center-Management
Kombinierte Vergabe
öglichk
hk
kei en
Ausbaumöglichkeiten
Eig
ggens
ensst
eenstän
sständ
ndig Struktur
Eigenständige
Büros
Garagen
Lage
Nische
Auslastung
Architektur
Großkunden
estalt ng
Preisgestaltung
Private
Synergien
n
Westeuropa
steur
Mieter-Mix
Stadtplanung
planung
Flächenreserven
Flächenr
n
Nutzungs- und Planungskonzepte
Finanztechnische und steuerliche Aspekte
Steigern Sie den Wert Ihrer
Objekte kontinuierlich?
Verwaltung
Objektbewertung
Anrainer
e und Behörden
er
Be örde
Optim
erun
rru Verwaltung
Optimierung
Infr
Inf
fra
ras
aastrrrukt
dung
Infrastrukturanbindung
Inn
ä
gefäll
Innerstädtisches
Preisgefälle
Logistikzentren
Vermarktung
al Warenströme
Internationale
Ausbau
A
u von Bestandsobjekten
Wohnhäuser
Geschäfte
Flächenreserven
henreser ven
ulti-M
iMulti-Modalität
treib
Betreibermodelle
Gewerbetreibende
ic
Parkmöglichkeiten
Flächeneffizienzz
Fl
Lage,
ag , Lage, L
Lage
Mietre
M
Mietrechtsgesetz
Vertragslaufzeiten
rag
Wien und
nd Budapest
Realisierung von Um- und Neubauten
Wenn Sie glauben, dass nach der richtigen
Objektauswahl, der Definition der sektoralen und geografischen Portfolio-Gewichtung, dem Gespräch mit Ihrer Bank und
dem Abschluss des Kaufvertrages Ihr In-
Potenzialanalyse und Zielfestlegung
vestment auf festen Schienen steht, irren
Sie sich. Ab nun gilt es Ihre Objekte laufend zu betreuen, Leerstandsraten zu minimieren, Mietrückstände zu vermeiden,
Flächenreserven zu nützen, Rechtsstreitig-
keiten zu klären und in Summe den Wert
Ihres Portfolios kontinuierlich zu steigern. Und übersehen Sie dabei nicht den
optimalen Verwertungszeitpunkt einer
Liegenschaft!
2.
Der
Komfort-Weg:
Werden Sie IMMOFINANZAktionär und erzielen Sie eine
durchschnittliche jährliche Rendite
von 9,18%*).
Alle weiteren Informationen entnehmen Sie bitte den
folgenden Seiten dieses Geschäftsberichts!
*)Durchschnittliche Jahresperformance der letzten zehn Jahre zum Stichtag 10.8.2007 (Redaktionsschluss)
Bitte kontaktieren Sie uns, wenn Sie Fragen haben. Wir helfen Ihnen gerne weiter:
Telefon: +43/1/532 06 39-0 , E-Mail: marketing@immofinanz.com
16
IMMOFinanz Geschäftsbericht 2006/07
Kennzahlen der IMMOFINANZ AG
2006/07
Veränderung in %
2005/06
Unternehmenskennzahlen
Umsatz in Mio. EUR 518,9
29,3%
401,3
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) in Mio. EUR 887,7
63,3%
543,6
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) in Mio. EUR 913,6
75,6%
520,4
Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 169,6
31,2%
129,3
Return on Equity (ROE) in % 11,1%
-3,5%
11,5%
13,3%
56,5%
8,5%
6.515,3
89,6%
3.436,9
Return on Capital Employed (ROCE)1) in % Eigenkapital in Mio. EUR (einschließlich Fremdanteile) Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 51,2%
11,1%
46,1%
Eigenkapitalquote in % (einschließlich vertraglich fixierter Projekte) 39,2%
10,7%
35,4%
Gearing in % 46,9%
-38,9%
76,8%
12.721,6
70,6%
7.456,1
10,9
16,0%
9,4
Bilanzsumme in Mio. EUR Net Asset Value je Aktie in EUR Kennzahlen zum Immobilienvermögen Anzahl der Immobilien 2.637
22,9%
720
70,6%
422
11.316.479
65,3%
6.844.109
2.282.344
158,6%
882.678
16.281,9
136,5%
6.884,0
davon in Beteiligungen2) 1.688,8
79,1%
943,0
Investitionen in Mio. EUR (einschließlich vertraglich fixierter Projekte) 5.778,7
41,9%
4.073,0
davon in Beteiligungen2) Nutzfläche in m² davon in Beteiligungen2) Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR 2.146
Aktienkennzahlen Gewinn je Aktie in EUR 1,03
4,0%
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) 11,6
34,9%
8,6
11,96
37,8%
8,68
459,0
36,8%
335,6
5.490,0
88,4%
2.913,4
Ultimokurs der Aktie in EUR
Anzahl der Aktien in Mio. Ultimo Börsekapitalisierung in Mio. EUR 0,99
1) NOPAT (Net Operating Profit After Tax) in Relation zum Capital Employed. 2) Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogenen
assoziierten Unternehmen sowie die als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 konsolidierten Beteiligungen.
Kommentar des Vorstandes
17
Highlights 2006/07
Geschäftsmodell und Strategie
Entwicklung Immobilienportfolio
Beteiligungen
Corporate Governance und Ausblick
Analyse des Geschäftsverlaufs
Konzernabschluss
Service und Glossar
Inhaltsverzeichnis
Kommentar des Vorstandes 18
Highlights 2006/07 Wichtige Investitionen im Überblick 20
22
IMMOFINANZ im europäischen Vergleich 26
Geschäftsmodell und Strategie Ausgewogene Portfoliomischung aus Ost und West Entwicklung des Immobilienportfolios Geografische Verteilung Sektorale Verteilung 28
29
32
33
34
Töchter und Beteiligungen Töchter Strategische Beteiligungen 42
43
49
Investor Relations Kapitalmarkt und Aktienentwicklung 52
52
Corporate Governance 57
Bericht des Aufsichtsrates 60
Planungen und Perspektiven Nach dem Berichtszeitraum Investitionsprogramm 2007/08 Langfristige Perspektiven und Ziele 62
63
64
67
Analyse des Geschäftsverlaufs 68
Konzernabschluss Konzern-Bilanz Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung Konzern-Eigenkapitalentwicklung Konzern-Cash-flow-Statement Segmentberichterstattung Anhang zum Konzernabschluss Konzernunternehmen Bestätigungsvermerk Lagebericht Bewertungsgutachten 93
94
95
96
97
98
102
242
251
253
269
Service und Glossar 280
Kommentar
des Vorstandes
MMag. Dr. Karl Petrikovics (links), Vorsitzender des Vorstandes, Mag. Norbert Gertner, Mitglied des Vorstandes
19
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Sehr geehrte Aktionäre!
Börsekapitalisierung plus 88,4%, Ergebnis der Geschäftstätigkeit plus 63,3%, Immobilienvermögen mehr als verdoppelt. Diese wenigen Zahlen machen deutlich, dass das Geschäftsjahr 2006/07
als ein ganz besonderes in die Unternehmensgeschichte der IMMOFINANZ eingehen wird. Das
Unternehmen, Ihr Unternehmen, konnte in diesem Jahr endgültig einen der obersten Plätze in
der Rangliste der börsenotierten Immobilienunternehmen Europas erobern und seine Wachstums
dynamik ungebremst fortsetzen.
Starke Steigerungen bei
allen wichtigen Kennzahlen
Zu den Entwicklungen, die dieses Jahr geprägt haben, gehört zweifellos das rasche Wachstum
unserer Tochtergesellschaft IMMOEAST, die in der Region Zentral-, Ost- und Südosteuropa sowie der Ukraine und Russland mittlerweile eine dominante Marktstellung als führender institutioneller Immobilieninvestor hat. Die IMMOEAST hat auch ihre geografische Präsenz deutlich ausgeweitet und ist nun in 13 Staaten mit direkten Investitionen vertreten.
Rasches Wachstum
in Zentral-, Ost- und
Südosteuropa
Weniger spektakulär als das starke Wachstum im Osten, für den Erfolg des Unternehmens aber
ebenso wichtig ist die erfreuliche Entwicklung in Österreich. An erster Stelle ist hier der Erfolg
unserer Wohnbautochter BUWOG/ESG zu nennen, auf die mehr als die Hälfte des ImmobilienPortfolios der IMMOAUSTRIA entfällt, die sich immer mehr als echte „Perle“ erweist und großes
Potenzial für die Zukunft hat. Aber auch die gute Auslastung unseres Flaggschiffs Business Park
Vienna/Vienna Twin Tower ist erwähnenswert; darum wird der Business Park ab Herbst 2007
auch um gut 50.000 m2 ausgebaut werden. Auch die Position auf unserem wichtigsten westlichen
Auslandsmarkt Deutschland konnte deutlich verstärkt werden. Mit dem starken Wachstum der
Tochter Deutsche Lagerhaus, dem Start zweier außergewöhnlicher Stadtentwicklungsprojekte in
Köln und Düsseldorf und dem zügigen Ausbau des Netzwerks von SelfStorage – Dein Lagerraum
in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München sind wir
durchwegs in sehr attraktiven Teilmärkten bzw. Nischen tätig, die für die kommenden Jahre großes
Wachstums- und Wertsteigerungspotenzial haben.
Positive Entwicklung auf
den Westmärkten,
insbesondere in Österreich
und Deutschland
Diese erfolgreiche Entwicklung wurde vom Kapitalmarkt in hohem Maß belohnt. In Form einer
Kapitalerhöhung im Mai 2006 und einer Wandelanleihe im Jänner 2007 konnten insgesamt
EUR 1,67 Mrd. aufgebracht werden. Zusätzlich emittierte auch die IMMOEAST Aktien im Wert
von EUR 2,75 Mrd. Die IMMOFINANZ-Gruppe war damit der mit großem Abstand aktivste
Emittent an der Wiener Börse.
Erfolg mit Aktienemissionen
und Wandelanleihe
Das Wachstum der IMMOEAST ging dabei mit einer weiteren Verbesserung der Erträge Hand in
Hand und unterstützte auch die Entwicklung der IMMOFINANZ-Aktie, die mit einem Kursplus
von 37,8% im Geschäftsjahr 2006/07 die erfolgreichste österreichische Immobilienaktie war.
Aktie mit deutlichem
Kursplus
Das Jahr 2006/07 war somit nicht nur für die IMMOFINANZ selbst, sondern auch für Sie als
Eigentümerinnen und Eigentümer äußerst erfreulich. Das dynamische Wachstum des Unternehmens, die solide Finanzausstattung und die gute Konjunktur in den Ländern, in denen das Unternehmen investiert, lassen eine Fortsetzung des Erfolgskurses erwarten.
Vielversprechende
Ausgangslage für die
kommenden Jahre
Mag. Norbert Gertner,
Mitglied des Vorstandes
MMag. Dr. Karl Petrikovics,
Vorsitzender des Vorstandes
Highlights 2006/07
Investitions
offensive bei
Deutsche
Lagerhaus
Kapitalerhöhung
und Wandelanleihe
Im Mai 2006 konnte die
IMMOFINANZ ihre
bisher größte Kapitaler
höhung erfolgreich durchführen und Aktien im Wert von
EUR 923 Mio. platzieren.
Im Jänner wurde eine Wandelanleihe für institutionelle
Anleger mit einem Volumen
von EUR 750 Mio. angeboten und vom Kapitalmarkt
ebenso positiv aufgenommen.
Die Emission war nahezu vierfach überzeichnet.
Die Tochter IMMOEAST
wickelte im Juni 2006 die
bisher größte Aktienemission
eines europäischen Immobilienunternehmens (Volumen
EUR 2,75 Mrd.) ab.
EUR 5 Mrd. im
Osten investiert
In Zentral-, Ost- und Südosteuropa sowie der Ukraine
und in Russland wurde über
die Tochter IMMOEAST
das bisher größte Investi
tionsprogramm eines Immo
bilienunternehmens im Osten
Europas durchgeführt. Insgesamt wurden EUR 5 Mrd.
in dieser Region investiert.
Das Immobilienportfolio der
IMMOEAST umfasst damit
bereits 385 Objekte großteils
aus den Bereichen Einzelhandel, Büro, Logistik und
Wohnen mit einer Gesamtnutzfläche von 4,9 Mio. m 2 .
Die IMMOFINANZ-Tochter Deutsche Lagerhaus hat
ihr Portfolio stark erweitert und sich als einer der
aktivsten Investoren im
Bereich Logistikimmobilien
in Deutschland und der
Schweiz etabliert. Der
Immobilienbestand von
ursprünglich 300.000 m 2
wurde bis zum Ende des
Wirtschaftsjahres mehr als
verdoppelt und nach dem
Berichtszeitraum weiter auf
26 Objekte mit 723.000 m 2
erweitert. Parallel wurde der
IMMOFINANZ-Anteil an
der Deutschen Lagerhaus auf
90% erhöht.
Stadtentwicklungsprojekte
in Deutschland
Anfang 2007 erwarb die
IMMOFINANZ im Rahmen
eines Joint Ventures zwei
Aufsehen erregende Stadtentwicklungsprojekte: In das
Projekt „Gerling-Zentrale“
in Köln und das Projekt
„Gerichtshöfe“ in Düsseldorf
werden insgesamt mehr als
EUR 600 Mio. investiert.
In beiden Fällen entstehen
multifunktionale neue Stadtteile mit Wohnungen der
Luxusklasse, modernsten
Bürohäusern, Einkaufs- und
Freizeitflächen; dazu kommt
in Köln ein Hotel der Kate
gorie 5-Sterne plus.
Beteiligung an
TriGránit
Erfolgsprojekt
City Point abgeschlossen
Die IMMOEAST beteiligte
sich im Sommer 2006 mit
insgesamt EUR 400 Mio.
(25%) am führenden Immobilienentwickler in Zentral-,
Ost- und Südosteuropa. Die
ungarische TriGránit verfügt
über ein Entwicklungsportfolio mit einem Verkehrswert
von rund EUR 8 Mrd. Das
Unternehmen ist auf Großprojekte, insbesondere multifunktionale Stadtentwicklungen spezialisiert. 2007
wurde mit der russischen
Gazprom eine Rahmenvereinbarung über mehr als 30
Stadtentwicklungsprojekte
in russischen Großstädten
getroffen.
Im Herbst 2006 wurde das
Büroprojekt City Point fertig
gestellt. Mit 40.000 m 2 war
es der größte Büroneubau
im innerstädtischen Bereich
Wiens seit mehr als einem
Jahrzehnt. Das Objekt konnte von der Eröffnung weg
vollständig vermietet werden
und wurde in Österreich
auch mit der prestigeträchtigen Auszeichnung „Immobilie des Jahres“ geehrt. City
Point ist damit die perfekte
Fortsetzung der Erfolgs
geschichte des unmittelbar
benachbarten City Tower
(29.000 m 2), der für 30 Jahre
an die Republik Österreich
vermietet wurde.
21
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Cash-flow aus
dem Ergebnis:
+31,2%
EBIT: +63,3%
in Mio. EUR
Stand: 30.4.2007
in Mio. EUR
Stand: 30.4.2007
900
180
800
Net Asset Value:
+16,0%
160
in EUR je Aktie
Stand: 30.4.2007
140
600
12
120
600
500
10
100
500
400
8
80
400
300
6
60
300
200
4
40
200
100
2
20
100
700
0
2004/05
2005/06
2006/07
Aufgrund des kräftigen
Umsatzanstieges und der
gestiegenen Immobilienpreise
wurde mit EUR 887,7 Mio.
ein Anstieg des Ergebnisses
aus der Geschäftstätigkeit
von 63,3% erzielt. Damit
konnte das EBIT zum zweiten Mal in Folge mehr als
verdoppelt werden.
in Mio. EUR
Stand: 30.4.2007
0
0
2003/04
Umsatzerlöse:
+29,3%
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Trotz der im Rahmen der
Kapitalerhöhung 2006/07
ausgegebenen mehr als
111,9 Mio. neuen Aktien
konnte der Net Asset Value,
der innere Wert der Aktie,
um 16,0% auf EUR 10,9 je
Aktie gesteigert werden. Der
Absolutbetrag des Net Asset
Value der IMMOFINANZ
liegt damit erstmals über
EUR 5 Mrd.
0
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Der Cash-flow aus dem
Ergebnis konnte um 31,2%
auf EUR 169,6 Mio. gesteigert werden.
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Dank eines Anstiegs der
Mieterlöse um rund 50,8%
auf EUR 378,9 Mio. konnten
die Gesamtumsatzerlöse –
inklusive Betriebskosten,
Verkaufserlösen und sonstigen Erlösen – auf mehr als
EUR 518,9 Mio. erhöht
werden. Mit 55,8% entfällt
mehr als die Hälfte der
Umsatzerlöse auf das Segment IMMOAUSTRIA; das
Segment IMMOEAST generierte 37,2%, IMMOWEST
7,0% der Umsatzerlöse.
22
Wichtige Investitionen im Überblick
Die IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr 2006/07 in Bestandsimmobilien, Entwicklungsprojekte und Beteiligungen mit einem
Gesamtvolumen von EUR 5,78 Mrd. investiert. Den größten Anteil am Investitionsprogramm hatte dabei die IMMOEAST. Die
durchschnittliche Investitionsgröße pro Projekt hat sich weiter erhöht, ein bedeutender Teil der Investitionen betrifft Entwicklungsprojekte und verteilt sich bilanziell auf mehrere Berichtszeiträume. Die wichtigsten Investments sind im nachfolgenden Überblick
angeführt:
Königskinder
Im zweiten Quartal 2007 startet die IMMO
FINANZ gemeinsam mit dem deutschen Entwickler Frankonia das Wohnbauprojekt „Königskinder“ am Düsseldorfer Medienhafen. Dabei
entstehen 100 Wohnungen der absoluten Luxusklasse. Das Investitionsvolumen umfasst
EUR 68 Mio., die Fertigstellung ist für 2010 vorgesehen.
Gerling-Zentrale
Im Dezember 2006 erwirbt die IMMO
FINANZ im Rahmen eines Joint Ventures
die Zentrale des Versicherungskonzerns
Gerling in der Kölner Innenstadt. Diese
wird nach der Absiedelung des Unternehmens zu einem multifunktionalen
neuen Stadtteil mit 155.000 m2 erstklassigen Wohnungen, modernen Büros
sowie attraktiven Freizeit-, Einkaufsund Gastronomieflächen und einem Hotel umgestaltet. Investiert werden rund
EUR 380 Mio., die Fertigstellung erfolgt
in zwei Stufen: 2011 bzw. 2013.
Gerichtshöfe Düsseldorf
Im Februar 2007 erwirbt die IMMOFINANZ
im Rahmen einer weiteren Kooperation
mit Frankonia das Entwicklungsprojekt
„Gerichtshöfe“ im Zentrum von Düsseldorf. Die dort angesiedelten Gerichte werden Ende 2009 ausziehen und zu einem
hochklassigen Ensemble mit luxuriösen
Neubau- und Altbauwohnungen, repräsentativen Büroflächen, einem Luxushotel sowie einem Gastronomie-, Geschäftsund Freizeitbereich mit 60.000 m2
Nutzfläche umgestaltet. Bis zur Fertigstellung 2012 werden rund EUR 260 Mio.
investiert.
Logistikzentrum Bönen
Im Februar 2007 erwarb die
IMMOFINANZ-Tochter Deutsche
Lagerhaus ein großes Logistikzentrum in Bönen in NordrheinWestfalen. Das äußerst verkehrsgünstig im Bereich der
wichtigsten deutschen Industriegebiete gelegene Objekt hat
eine Nutzfläche von über
52.000 m2 und ist vollständig
vermietet.
Logistikzentrum Bülach
Im Jänner 2007 wurde das
bisher größte Objekt in der
Schweiz erworben. Die Tochter Deutsche Lagerhaus übernahm das nahe dem Zürcher
Flughafen gelegene Logistikzentrum Bülach mit 61.743 m2
Nutzfläche. Hauptmieter des
modernen Objekts ist der
Logistikkonzern Fiege, dazu
kommen große Einzelhandelsketten.
BUWOG-Wohnanlage „Look“
Im Juni 2006 wurde die Wohnanlage
„Look“ der IMMOFINANZ-Tochter BUWOG in Wien fertig gestellt. Das Objekt
mit 88 Wohneinheiten (64 geförderte
Miete, 24 gefördertes Eigentum) war
von Beginn weg voll vermietet und wird
wegen seiner Gestaltung durch den renommierten österreichischen Künstler
Gerwald Rockenschaub als richtungsweisend für modernen, großvolumigen
Wohnbau betrachtet. Die BUWOG investierte bei Look EUR 9,5 Mio. Gesamtbaukosten netto. Im Jahr 2006 wurde
Look mit dem Bauherrenpreis (Preis der
Zentralvereinigung der Architekten Österreichs) ausgezeichnet.
Silk 7
Im Jänner 2007 wurde das
Büroobjekt „Silk 7“ in der
Seidengasse in Wien fertig
gestellt. Das 10.000 m2 große
Objekt entstand auf dem
Gelände des früheren Verlagssitzes der Tageszeitung „Kurier“ und ist der größte Büro
neubau in der boomenden
Zone zwischen Ringstraße
und Gürtel. Das Gesamtinvest
ment der IMMOFINANZ betrug
EUR 16 Mio.
Geriatriezentrum Favoriten
Im April 2007 vereinbarten die Gemeinde Wien und die IMMOFINANZTochter Buwog die Errichtung eines
modernen Geriatriezentrums mit
zehn Stationen und insgesamt 273
Betten in der ehemaligen Zuckerlfabrik Heller in Wien-Favoriten. Damit
konnte eine attraktive Neunutzung
für das früher von der Tageszeitung
„WirtschaftsBlatt“ gemietete Objekt
gefunden werden. Das Investitionsvolumen für das 22.000 m² große
Geriatriezentrum beträgt ca. EUR
58,4 Mio.
Wichtige Investitionen
City Point
Im November 2006 wurde das
Büroprojekt City Point fertiggestellt. Mit 40.000 m2 ist es der
größte zentrumsnahe Büroneubau in Wien seit mehr als einem
Jahrzehnt. Das Objekt ist voll
vermietet und konnte die Auszeichnung als Österreichs „Immobilie des Jahres“ erringen.
Das Investitionsvolumen betrug
EUR 74 Mio.
Alacor
Im Juni 2006 vereinbaren die IMMOEAST
und der führende ukrainische Immobi
lienentwickler Alacor ein Joint Venture zur
Errichtung der Alacor Logistics Park City und
des Alacor Business Park mit zusammen
160.000 m2 Nutzfläche und einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 120 Mio.
Weihburg- und Marriott-Garage
Im Juni 2006 erwarb die IMMOFINANZ-Tochter WIPARK sowohl die Tiefgarage des Hotel
Marriott als auch das unmittelbar benachbarte Bauprojekt Garage Weihburggasse,
das im Dezember 2006 abgeschlossen werden konnte. Die beiden Garagen verfügen
zusammen über 526 Stellplätze. Dank ihrer
exzellenten Lage in der Wiener Innenstadt
sind sie bestens ausgelastet und zählen zu
den erfolgreichsten kommerziellen Garagen
Wiens.
23
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IMAK-Portfolio
Im Juni 2006 werden die restlichen Anteile an der IMAK CEE, an der die
IMMOEAST bereits einen 56,6-prozentigen Anteil hielt, übernommen.
Das Unternehmen verfügt über ein Portfolio von elf vollständig vermieteten Logistik- und Büroobjekten in Ungarn und Polen. Der Verkehrswert
des Portfolios mit 165.000 m2 Nutzfläche beträgt rund EUR 280 Mio.
Golden Babylon
Im Juni 2006 tätigt die IMMOEAST ihre erste Direkt
investition in Russland und erwirbt zwei Einkaufszentren in Moskau. Die unter dem Namen „Golden
Babylon“ firmierenden Shopping Center verfügen
über zusammen fast 60.000 m2 Gesamtnutzfläche
und sind vollständig vermietet. Das Gesamtinvestment erreicht EUR 198 Mio.
Beteiligung an TriGránit
Im Sommer 2006 wird die größte Investition des
Geschäftsjahres abgeschlossen: Um insgesamt
EUR 400 Mio. erwirbt die IMMOEAST 25% am führenden Immobilienentwickler in Zentral-, Ost- und Südosteuropa, der ungarischen TriGránit. Das Unternehmen ist auf sehr große Investments spezialisiert und
hat zahlreiche herausragende Stadtentwicklungspro
jekte abgeschlossen. TriGránit verfügt über ein Entwicklungsportfolio im Wert von EUR 8 Mrd. in elf Ländern.
24
Equator
Im August 2006 übernimmt die IMMOEAST die
Mehrheit an einem der größten Büroentwicklungsprojekte in der polnischen Hauptstadt.
Das „Equator Office“ im aufstrebenden Jerozolimskie Business Korridor umfasst 125.000 m2
Gesamtnutzfläche, davon 85.000 m2 Büros, dazu Lager- und Geschäftsflächen sowie Tiefgaragen. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt
EUR 190 Mio.
Diamond Point
Im Herbst 2006 wird das Büroobjekt „Diamond Point“ in Prag übernommen. Die Gesamtnutzfläche des langfristig an renommierte Unternehmen
vermieteten Objekts beträgt 27.000 m2. Das Gesamtinvestment erreicht
rund EUR 70 Mio. In weiterer Folge werden 49% der Anteile an einen der
Hauptmieter, die Allianz-Gruppe, weiterverkauft.
Wohnbauprojekte mit
2.000 Wohnungen
Im August 2006 startet die IMMOEAST in Zu
sammenarbeit mit lokalen Partnern vier Wohn
bauprojekte in Polen, der Slowakei, Rumänien
und Bulgarien mit zusammen 2.000 Wohnungen. Damit wird erstmals in großem Ausmaß in die Errichtung von Eigentumswohnungs
anlagen investiert. Das Gesamtvolumen der
vier Projekte beträgt EUR 180 Mio.
Mehrheitsübernahme bei Mester Park
Im Herbst 2006 stockt die IMMOEAST ihren Anteil am
Großprojekt Mester Business Park auf und hält nun 75%
(früher 45%). In zentraler Lage entstehen hier bis 2010
bis zu 250.000 m2 Nutzfläche. Die erste Baustufe wurde
knapp nach dem Ende des Berichtszeitraums fertig gestellt.
Polus Center Cluj
Im November 2006 fixiert die
IMMOEAST ihre größte Inves
tition in Rumänien und übernimmt das EinkaufszentrumDevelopment Polus Center in
Cluj in der boomenden Provinz
Transsylvanien. Mit 100.000
m2 Gesamtnutzfläche ist es
eines der größten Einkaufszentren in Rumänien überhaupt. Das Gesamtinvestment
beträgt EUR 210 Mio.
Mokotow Business Park
Im Rahmen eines 50:50-Joint-Ventures
mit Heitman European Property Partners (an dem die IMMOEAST einen Anteil von 7,13% hält) erwirbt die IMMOEAST im November 2006 den größten
Büropark in Warschau, den Mokotow
Business Park. Dieser besteht aus neun
Bürohäusern mit 136.000 m2 Gesamtnutzfläche und ist exzellent vermietet.
Ein weiterer Teil dieses Portfolios ist
das bereits baugenehmigte Projekt
Vega Tower. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 260 Mio.
Wichtige Investitionen
Grand Center Zagreb
Im November 2006 erfolgt das erste Investment in Kroatien. In der Hauptstadt
Zagreb wird das soeben fertig gestellte
„Grand Center“ erworben. Das Objekt mit
21.400 m2 Gesamtnutzfläche ist vollständig vermietet, die größten Mieter sind internationale Konzerne wie Generali und
Strabag. Das Investitionsvolumen beträgt
EUR 40 Mio.
Polus Center Constanta
Im März 2007 erwirbt die IMMOEAST das Polus
Center Constanta. Mit 90.000 m2 wird das Objekt,
das im Herbst 2008 fertig gestellt werden wird, das
größte Einkaufszentrum der rumänischen Schwarzmeermetropole (mehr als 300.000 Einwohner) sein.
Das Gesamtinvestment der IMMOEAST beträgt EUR
185 Mio.
BB Centrum
Im Dezember 2006 erwirbt die IMMOEAST drei vollvermietete Objekte mit gesamt 73.700 m2 im Büropark „BB Centrum“ an einem
der besten Bürostandorte Prags. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf EUR 160 Mio.
25
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Beteiligung an Adama
Im März 2007 erwirbt die IMMOEAST um EUR 60
Mio. eine strategische Beteiligung von 25% an
der in Südosteuropa tätigen Wohnbaugruppe
Adama. Das Unternehmen, das bereits Projekte
im Wert von EUR 600 Mio. abgeschlossen hat,
verfügt über ein Entwicklungsportfolio mit 8.000
Wohnungen. Weitere 20 Projekte in Rumänien,
der Ukraine, Serbien und der Republik Moldau
sind in Vorbereitung.
Portfolio in Prag und Brno
Im März 2007 erwirbt die IMMOEAST ein großes
Portfolio mit fünf Objekten in Prag und Brno.
Rund zwei Drittel der Gesamtnutzfläche von
110.000 m2 entfallen auf Büros, der Rest auf Einzelhandelsflächen. Zwei der Objekte sind noch
in Bau. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt EUR 210 Mio., damit handelt es sich um das
bisher größte Engagement der IMMOEAST in
Tschechien.
Victoria Park
Knapp vor Ende des Wirtschaftsjahres
im April 2007 übernimmt die IMMOEAST den soeben fertig gestellten
Victoria Park in Bukarest. Das an
einem exzellenten Standort zwischen
Stadtzentrum und internationalem
Flughafen gelegene Objekt mit fast
30.000 m2 Gesamtnutzfläche ist vollständig an internationale Konzerne
vermietet. Das Gesamtinvestment beträgt rund EUR 60 Mio.
IMMOFINANZ im
europäischen Vergleich
Die IMMOFINANZ zählt zur europäischen Spitze und baut 2006/07 mit zahlreichen Akquisition wie dem „Equator Office“ in Warschau ihre Marktstellung aus.
IMMOFINANZ im Vergleich
27
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IMMOFINANZ-Gruppe bereits Nummer 2 in Europa
Die IMMOFINANZ konnte ihre Position unter den größten europäischen Immobilienunternehmen im Geschäftsjahr 2006/07 weiter ausbauen. Sowohl das Wachstum des Immobilienportfolios als auch der Marktkapitalisierung war deutlich stärker als im Durchschnitt der europäischen
Immobilienbranche.
Unternehmenswachstum
lag 2006/07 deutlich über
dem Branchenschnitt
Der Aufstieg wird besonders bei der Betrachtung der gesamten IMMOFINANZ-Gruppe, bestehend aus der IMMOFINANZ selbst und der börsenotierten Tochtergesellschaft IMMOEAST,
deutlich. Gemessen an der kumulierten Marktkapitalisierung von Mutter und Tochter lag die
Gruppe in Europa nach Abschluss der Kapitalerhöhung der IMMOEAST im Mai 2007 bereits auf
Rang 2.
IMMOFINANZ-Gruppe
nach Börsekapitalisierung
bereits Nummer 2 in Europa
Für einige Wochen hatte die IMMOFINANZ-Gruppe sogar die Position der Nummer 1 inne. Erst
aus der Fusion der beiden großen Traditionsunternehmen Unibail (Frankreich) und Rodamco (Niederlande) ging ein neuer „Riese“ hervor, dessen Marktkapitalisierung wieder über jener der IMMO
FINANZ-Gruppe liegt. Auch der Vergleich mit Immobilienunternehmen in anderen Rechtsformen
fällt klar zu Gunsten der IMMOFINANZ-Gruppe aus.
Die wachsende Bedeutung innerhalb der europäischen Immobilienwirtschaft zeigt sich auch in den
Gewichtungen der beiden Gesellschaften in den europäischen Immobilienaktienindizes. Im GPR
15, in dem die wichtigsten Blue Chips der Branche vertreten sind, haben IMMOFINANZ und
IMMOEAST bereits eine kumulierte Gewichtung von 16,1%.
Starke Gewichtung im
GPR-15-Index
15
IMMOFINANZ im kontinental
14,0
12
Marktkapitalisierung Free Float
in Mrd. EUR
Stand: 30.6. 2007
9,2
9
6
4,8
4,4
3
3,9
2,9
2,7
2,5
2,2
1,9
Rodamco
Europe
IVG
Immobilien
Wereldhave
PSP Swiss
Property
0
UnibailRodamco
IMMOFINANZGruppe
IMMOFINANZ
IMMOEAST
Corio
Klepierre
Brixton
1,4%
Gewichtung GPR-15-Index
Gecina
1,7%
Stand: Juli 2007
PSP Swiss Property
1,9%
Klépierre
3,2%
Fabege
4,5%
Segro
5,0%
Liberty International
5,5%
IVG Immobilien
5,7%
Hammerson
6,7%
Immoeast
7,6%
14,8%
Unibail
13,9%
Land Securities
11,9%
British Land
8,5%
Immofinanz
7,7%
Corio
Geschäftsmodell
und Strategie
Die starke Expansion im Osten wird ergänzt um stabilisierende Investments in Westeuropa, wie das Wohnprojekt Lenbach Gärten in München.
Ausgewogene Portfoliomischung
29
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Ausgewogene Portfoliomischung aus Ost und West
Die Investitionstätigkeit der IMMOFINANZ konzentriert sich auf klar definierte Kerngebiete in
Europa. Diese umfassen einerseits die „westlichen“ Märkte Österreich, Deutschland, Italien und
die Schweiz, andererseits die „östlichen“ Märkte in Zentral-, Ost- und Südosteuropa sowie die
großen Nachfolgestaaten der ehemaligen Sowjetunion, Ukraine und Russland. Am Ende des Geschäftsjahres 2006/07 entfielen wertmäßig 55% des Portfolios auf die Regionalholding IMMOEAST und damit den Osten, 45% auf die Regionalholdings IMMOWEST und IMMOAUSTRIA,
den Westen. Diese Struktur bietet für die IMMOFINANZ und ihre Aktionäre große strategische
und operative Vorteile. Der strategische Hintergrund ist, dass es damit gelingt, die Dynamik und
Ertragsstärke der sich rasch entwickelnden Wachstumsmärkte im Osten mit der Stabilität und
langfristigen Sicherheit der etablierten Märkte im Westen zu verbinden. Gemeinsam ist den von der
IMMOFINANZ ausgewählten Märkten, dass sie mittel- und langfristig von den tiefgreifenden
politisch-wirtschaftlichen Veränderungen in Europa durch die Osterweiterung der EU profitieren – die Märkte im Osten durch den Beitritt zur EU bzw. die sich daraus ergebende Dynamik in
den angrenzenden Staaten der Region, Österreich und Deutschland, weil sie als wichtigste Wirtschaftspartner der zentral-, ost- und südosteuropäischen Länder ebenfalls indirekt sehr stark vom
Boom im Osten profitieren.
Wertmäßig entfallen 55% des
Portfolios auf Ostmärkte,
45% auf den Westen
Auf der operativen Ebene hat die IMMOFINANZ auf ihren Kernmärkten wesentliche Vorteile
gegenüber ihren wichtigsten internationalen Mitbewerbern. Im Westen operiert sie fast ausschließlich in den deutschsprachigen Ländern Österreich, Deutschland und der Schweiz; im Osten profitiert sie von der geografischen Nähe zu den Zielmärkten, den umfassenden wirtschaftlichen Aktivitäten österreichischer Unternehmen in der Region, der guten Verfügbarkeit hochqualifizierter
Ostspezialisten an ihrem Unternehmenssitz in Wien und nicht zuletzt der großen historischen und
mentalitätsmäßigen Nähe Österreichs zu den Ländern im Osten Europas.
Konzentration auf
Kernmarkt sichert Vorteile
gegenüber internationalen
Mitbewerbern
Breite sektorale Streuung
Die IMMOFINANZ hat ein sektoral breit gestreutes Portfolio mit den Hauptsegmenten Wohnen,
Büro, Einzelhandel, Logistik und Garagen aufgebaut. Diese Struktur erhöht die Stabilität der Ertrags- und Wertentwicklung des Immobilienportfolios, weil die zyklische Entwicklung der verschiedenen Sektoren in der Regel zeitlich verschoben verläuft und Teilmärkte, die sich gerade besonders gut entwickeln, Schwächephasen in anderen Teilmärkten ausgleichen. Doch nicht nur die
Stabilität, auch die mittel- und langfristige Ertragskraft des Gesamtportfolios wird durch die sektorale Streuung stark erhöht. Da dem Unternehmen dank des Managementvertrages mit der Constantia Privatbank die personellen Kapazitäten, Marktkenntnisse und Kontakte für alle Teilmärkte
zur Verfügung stehen, können die Investitionsschwerpunkte entsprechend der aktuellen Marktsituation sehr flexibel und rasch verschoben werden. Damit können die Chancen boomender Märkte
optimal genutzt werden. Monosektoral strukturierte Unternehmen können nur eingeschränkt und
jedenfalls viel langsamer auf die Marktentwicklungen reagieren.
Sektoral breit gestreutes
Portfolio erhöht Stabilität der
Ertrags- und Wertentwicklung
Kombination aus Bestandsimmobilien, Entwicklungsprojekten und Beteiligungen
Die IMMOFINANZ nutzt auch sehr verschiedene Formen von Investitionen in Immobilien. Die
klassische Investition in Bestandsobjekte wurde mittlerweile von Investitionen in Entwicklungsprojekte als größter Investitionsbereich abgelöst. Mehr als die Hälfte des gesamten Investitionsvolumens im Berichtszeitraum entfiel bereits auf Projekte, die von der IMMOFINANZ selbst entwickelt werden oder in der Planungs- oder Bauphase erworben wurden und gemeinsam mit Partnern
realisiert werden. Mit dieser geänderten Schwerpunktsetzung reagiert die IMMOFINANZ auf die
gesunkenen Renditen in den meisten Märkten, in denen sie investiert. Diese haben einerseits die
Ertragsaussichten beim Kauf von Bestandsobjekten geschmälert, andererseits aber das Ertragspotenzial bei erfolgreichen Entwicklungsprojekten deutlich erhöht. Mit der Kombination von
Forcierung von
Entwicklungsprojekten
30
Investitionen in Bestandsobjekte und Entwicklungsprojekte kann die IMMOFINANZ ihre hohe
Ertragskraft der vergangenen Jahre trotz geänderter Marktverhältnisse halten. Bei den einzelnen
Projekten kann über die Ausgestaltung der Vertragsbeziehungen mit den Entwicklungspartnern,
die in der Regel das Baukostenrisiko und in vielen Fällen überproportionale Teile des Vermietungsrisikos tragen, eine Feinsteuerung der Risikoposition der IMMOFINANZ vorgenommen werden.
Große Bedeutung haben auch strategische Beteiligungen an Immobilienunternehmen. Damit werden insbesondere drei Zielsetzungen verfolgt:
• Verstärkte Diversifikation durch Beteiligung an den Portfolios der Beteiligungsunternehmen.
• Mit indirekten Investitionen in neue Märkte durch Beteiligungen an Immobilienunternehmen
kann der Markteinstieg in Form von direkten Immobilieninvestitionen optimal vorbereitet werden: Sie sichern das Know-how und die Kontakte, die für einen erfolgreichen Start in neuen
Märkten notwendig sind.
• In der Regel werden die Objekte, die von den Unternehmen, an denen die IMMOFINANZ
strategische Beteiligungen hält, entwickelt wurden, der IMMOFINANZ vorab zum Kauf angeboten („Right of first Opportunity“). Das sichert ihr optimalen Zugang zu attraktiven Investitionsgelegenheiten und damit mittel- und langfristig verbesserte Wachstums- und Ertrags
chancen.
Managementvertrag mit der Constantia Privatbank
Flexible Ressourcen
dank umfassendem
Managementvertrag
Die IMMOFINANZ wird im Rahmen eines Managementvertrags durch die Constantia Privatbank geführt. Der Managementvertrag umfasst die Führung und die Abwicklung des Geschäftsbetriebs des Unternehmens. Dazu gehören die Aufgaben des Vorstandes und der anderen Führungskräfte der IMMOFINANZ, Controlling, Finanz- und Rechnungswesen, Treasury,
Durchführung von Investitionen und Wahrnehmung der Eigentümerinteressen für das Immobilienportfolio der Gesellschaft. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren rund 500 Mitarbeiter der Constantia Privatbank Gruppe für die IMMOFINANZ tätig, das Unternehmen selbst hat daher keine
Mitarbeiter. Auch die Infrastruktur für den Geschäftsbetrieb (Büroräumlichkeiten, Büroausstattung, EDV etc.) wird von der Constantia Privatbank zur Verfügung gestellt. Die im Rahmen des
Managementvertrags abgedeckten Leistungen werden durch eine pauschalierte Managementgebühr abgegolten. Diese betrug 1,0% der Neuinvestitionen und 0,6% der zu Beginn des Wirtschaftsjahres bereits im Portfolio befindlichen Objekte.
Asset Management durch
angesehene Experten
Der wichtigste Arbeitsbereich, der im Rahmen des Managementvertrags abgedeckt wird, ist das
Asset Management für das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ. Dieser Bereich wird von
einer Reihe hochqualifizierter Fachleute geführt:
• Mag. Michael Wurzinger leitet das Asset Management in Österreich.
• Thomas Hetz leitet das Asset Management für Deutschland und die Schweiz.
• DI Günther Bukor leitet die Gruppe direkte Immobilieninvestments und Projekte in
Südosteuropa, Russland und der Ukraine.
• Peter Oesterle leitet die Gruppe direkte Immobilieninvestments in Zentral- und Osteuropa.
• DI Dr. Edgar Rosenmayr leitet die Gruppe Unternehmensbeteiligungen in der gesamten
Region sowie Wohnbauprojekte in der Ukraine, Russland und im Baltikum.
• Mag. Walter Wölfler leitet den Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren in allen Staaten
der Region.
• Mag. Daniel Riedl, Mag. Robert Puhr und Dr. Gerhard Schuster leiten die operativen
Tochtergesellschaften BUWOG/ESG.
• Mag. Helmut Sattler leitet die Tochtergesellschaft WIPARK.
Managementvertrag
Die Zusammenarbeit mit der Constantia Privatbank bietet der IMMOFINANZ auch über den
Managementvertrag hinaus wesentliche Vorteile. Vor allem in Österreich und in Zentral-, Ost- und
Südosteuropa profitiert sie von der Kooperation mit den im Immobiliengeschäft tätigen Tochtergesellschaften der Constantia Privatbank. Die CPB Immobilientreuhand, Österreichs führender Büro
makler mit Tochtergesellschaften in Ungarn, Tschechien, Polen, der Slowakei und Rumänien, vermietet in großem Umfang Flächen der IMMOFINANZ und trägt wesentlich zum hohen
Vermietungsgrad der Objekte bei. Durch die enge Zusammenarbeit mit der CPB entsteht aufgrund
der Marktinformationen aus erster Hand ein wertvoller Wissensvorsprung in der Planungsphase
neuer Projekte und bei der Beurteilung von Investitionsmöglichkeiten. Die IMV Immobilienmanagement und -verwaltung (IMV) zählt mit einer verwalteten Fläche von mehr als 3 Mio. m2 zu
den führenden Gebäudemanagementunternehmen Europas und ist in Österreich, Deutschland,
Ungarn, Tschechien, Polen, der Slowakei und Rumänien vertreten.
31
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Vorteile durch Kooperation
mit Töchtern der Constantia
Privatbank
Änderung des Managementvertrags ab 2007/08
Nach dem Berichtszeitraum wurde vom Aufsichtsrat der IMMOFINANZ eine Änderung des Managementvertrags beschlossen. Durch diese sinkt das fixe Managemententgelt, im Gegenzug wird
eine Erfolgsprämie bezahlt, wenn eine festgelegte Steigerung des Net Asset Value (NAV) pro Aktie
erreicht wird. Die neue Regelung sieht vor, dass die Constantia Privatbank auch für neu erworbene
Objekte nur mehr das Basisentgelt von 0,6 Prozentpunkten, also 0,4 Prozentpunkte weniger als
bisher, erhält. Wenn der Net Asset Value (NAV, innerer Wert) pro Aktie auch nach Bezahlung des
Basisentgelts um mehr als 8% steigt, erhält die Constantia Privatbank eine Erfolgsprämie. Die
Erfolgsprämie beträgt 20% der 8 Prozentpunkte übersteigenden Wertsteigerung. Die neue Regelung gilt seit dem Beginn des Wirtschaftsjahres 2007/08. Die Constantia Privatbank hat der Änderung des Managementvertrags zugestimmt.
Basisentgelt von 0,6 Prozentpunkten und Erfolgsprämie
Bewertung durch unabhängige Experten
Die IMMOFINANZ erstellt ihre Bilanz entsprechend der von der European Public Real Estate Association (EPRA) empfohlenen Verkehrswertmethode. Das bedeutet, dass der Immobilienbestand mit seinem
Verkehrswert (Zeitwert) in der Bilanz aufscheint. Das erfordert eine
regelmäßige Neubewertung des Immobilienbestands. Das Ergebnis
dieser Bewertung hat bedeutenden Einfluss auf das Ergebnis des
Unternehmens. Die Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt entsprechend den EPRA-Empfehlungen („EPRA’s Best Practices Policy
Recommendations“) nach der Verkehrswertmethode gemäß IAS 40.
Am Ende jedes Wirtschaftsjahres wird durch renommierte externe
Experten die Bewertung des Immobilienportfolios vorgenommen.
Damit wird eine korrekte und unabhängige Bewertung des Portfolios
sichergestellt. Das Portfolio der IMMOAUSTRIA und IMMOWEST wird
durch einen Expertenausschuss dreier gerichtlich beeideter Sachverständiger bewertet. Das Portfolio der IMMOEAST und ein Teil der
IMMOWEST werden durch internationale Immobiliendienstleister
geprüft und bewertet. Als Gutachter wurden zwei führende Global
Player, Colliers und DTZ, bestimmt.
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach der Discounted-Cash-flowMethode, die den Grundsätzen der International Valuation Standards
folgt. Dabei bilden die in der Zukunft zu erwartenden Einnahmen
(Cash-flows) die Basis für die Ermittlung des Verkehrswerts. Einnahmen, die in naher Zukunft zu erwarten sind, werden dabei stärker
gewichtet, spätere Einnahmen werden mittels Diskontfaktoren entsprechend abgezinst (diskontiert). Zusätzliche Ertragspotenziale
werden mit Aufschlägen, Risken mit Abschlägen berücksichtigt. Die
bei der Bewertung eingesetzten Diskontfaktoren werden von den
Gutachtern bestimmt und variieren in den unterschiedlichen Immobilienteilmärkten. Der Verkehrswert des Portfolios plus andere Vermögenswerte abzüglich Fremdkapital ergibt das Nettovermögen (Net
Asset Value oder NAV). Dividiert man dieses durch die Zahl der Aktien,
erhält man den Net Asset Value pro Aktie oder „inneren Wert“.
Zusätzlich zu der Bewertung am Jahresende erfolgt ab dem Wirtschaftsjahr 2007/08 auch zum Halbjahr eine Bewertung des Portfolios durch diese externen Experten. Die Bewertungen für das erste
und dritte Quartal werden intern durch die IMMOFINANZ vorgenommen. Dabei kommen die gleichen Grundsätze wie bei der externen
Bewertung zur Anwendung. Auch bilden die bei der jeweils letzten
externen Bewertung ermittelten Verkehrswerte die Ausgangsbasis
für die interne Bewertung des Immobilienportfolios.
Entwicklung des
Immobilienportfolios
Mit Projekten wie dem Jandarmeriei Office und Residential nimmt Rumänien das zweitgrößte Gewicht im IMMOFINANZ-Portfolio ein.
Geografische Verteilung
33
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Geografische Verteilung
Österreich-Anteil sinkt, starker Ausbau der Osteuropa-Aktivitäten
Im Geschäftsjahr 2006/07 erfolgte eine spürbare Verschiebung der geografischen Verteilung des
Immobilienportfolios. Der Anteil des Heimmarkts Österreich, der zum Ende des Geschäftsjahres
2005/06 gemessen am Verkehrswert noch 55,2% betragen hatte, ging deutlich auf 27,4% zurück. Damit wurde der beabsichtigten verstärkten Internationalisierung des Portfolios Rechnung
getragen.
Verstärkte Internationalisierung führt zu Reduktion
des Österreich-Anteils
Die Anteile verschoben sich vor allem zu Gunsten der Regionalholding IMMOEAST. Diese inves
tierte im Berichtszeitraum rund EUR 4,9 Mrd. und konnte ihren Anteil am IMMOFINANZ-Portfolio von 28,1% auf 55,4% steigern. Der Portfolioanteil der IMMOWEST stieg von 16,7% auf
17,2%.
IMMOAUSTRIA
4,2%
IMMOWEST
11,4%
Verteilung des Investitions
programmes 2006/07 von
EUR 5,8 Mrd. nach Segmenten
84,4% IMMOEAST CIS
6,3%
IMMOAUSTRIA
BUWOG/ESG
11,9%
IMMOAUSTRIA
15,5%
IMMOWEST
17,2%
IMMOEAST
Stand: 30.4.2007
Verteilung der Verkehrswerte
nach Segmenten
Stand: 30.4.2007
26,5%
IMMOEAST CEE
22,6%
IMMOEAST SEE
Bestandsobjekte versus Entwicklungsprojekte
Die Akquisition von Bestandsimmobilien hat gegenüber Investitionen in Entwicklungsprojekte
weiter an Bedeutung verloren. Im Geschäftsjahr 2006/07 war der Anteil der Entwicklungsprojekte
erstmals höher als jener der Bestandsobjekte. So gab es in Österreich überhaupt keine größeren
Investitionen in Bestandsobjekte mehr. Im Rahmen der IMMOWEST wurden größere Akquisitionen fertig gestellter Immobilien primär von der Tochtergesellschaft Deutsche Lagerhaus vorgenommen, ansonsten dominierten auch hier Investitionen in große Entwicklungsprojekte. Auch bei
der IMMOEAST lag das Schwergewicht im Entwicklungsbereich.
Mit der Forcierung des Entwicklungsanteils wurde wesentlich dazu beigetragen, die Rentabilität
der Neuinvestitionen zu halten. Während die sinkenden Renditen die Ertragschancen bei Investi
tionen in Bestandsobjekte einschränken, eröffnen sich im Gegenzug umso größere Potenziale
für Entwickler. Die starke und langjährige Präsenz der IMMOFINANZ in allen für sie wich
tigen Teilmärkten war eine wichtige Voraussetzung für das verstärkte Engagement im Bereich
Development.
Investitionen in Entwicklungsprojekte erstmals höher
als in Bestandsobjekte
34
Strategische Beteiligungen
an Immobilienentwicklern sichern langfristige
Wachstumschancen
Wachsende Bedeutung haben auch strategische Beteiligungen an anderen Immobilienunternehmen. Insbesondere im Rahmen der IMMOEAST nutzt die IMMOFINANZ diese Möglichkeit, um
erste indirekte Engagements in neuen Teilmärkten vorzunehmen. Außerdem erhält sie dadurch
einen privilegierten Zugang zu den von den Beteiligungsunternehmen entwickelten Objekten und
dadurch attraktive Investitions- und Wachstumsmöglichkeiten.
Sektorale Verteilung
Reduktion des
temporär übergewichteten
Wohnungsbereichs
Die auffälligste Entwicklung des Geschäftsjahres im Hinblick auf die sektorale Verteilung der
Nutzfläche des Immobilienportfolios war der deutliche Rückgang des Wohnanteils. Dieser war
nach der Übernahme von BUWOG und ESG zeitweise auf bis zu 50% der Gesamtfläche gestiegen.
Zum Ende des Wirtschaftsjahres konnte die temporäre Übergewichtung des Sektors weitgehend
abgebaut und auf 33,7% der Gesamtnutzfläche reduziert werden.
Den stärksten Anstieg verbuchte der Sektor Einzelhandelsimmobilien. Der Anteil der Geschäftsflächen stieg insbesondere wegen der umfangreichen Zukäufe in Zentral- und Osteuropa um
6,2 Prozentpunkte auf 17,5%. Nur geringfügige Anteilsveränderungen gab es bei Büroflächen
(21,9% nach 19,7%) und Logistik (16,1% nach 12,9%).
Deutliche Unterschiede
bei der sektoralen Streuung
in den drei Regionalholdings
Sektorale Nutzflächen
verteilung (m2) in % der
Gesamtnutzfläche
Stand: 30.4.2007
Die Veränderung der sektoralen Verteilung ist auch im Zusammenhang mit der Veränderung der
geografischen Struktur zu betrachten. Da das Immobilienportfolio in Zentral-, Ost- und Südosteuropa eine deutlich andere sektorale Struktur aufweist als insbesondere das Österreich-Portfolio,
führte das starke Wachstum der IMMOEAST automatisch zu veränderten Sektorgewichtungen im
Gesamtportfolio.
WIPARK
1,5%
Freizeit-/Hotelfläche
1,6%
PKW-Stellplätze
7,7%
Wohnfläche
22,9%
Wohnfläche BUWOG/ESG
21,9%
Bürofläche
10,8%
Logistikfläche
16,1%
Geschäftsfläche
17,5%
35
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Wohnen: Expansion im Osten, Abrundung in Österreich
Entwicklung von 3.000 Eigentumswohnungen in Zentral-, Ost und Südosteuropa
Der Bereich Wohnen ist trotz der umfangreichen Investitionen in Büro-, Einzelhandels- und
Logistikimmobilien mit 3,8 Mio. m2 Gesamtnutzfläche weiterhin der größte Sektor im Immobilienportfolio der IMMOFINANZ. Die umfangreichsten Investitionen in diesem Bereich wurden
durch die Tochter IMMOEAST in Zentral-, Ost- und Südosteuropa vorgenommen.
Ab dem Sommer 2006 wurde eine Reihe großer Projekte fixiert, die zusammen die Errichtung von
rund 3.000 Wohnungen umfassen:
• Polen: Silesia Residential (Katowice, 980 Wohnungen)
• Slowakei: Century Residence (Bratislava, 400 Wohnungen)
• Rumänien: Jandarmeriei Residential (Bukarest, 360 Wohnungen)
• Bulgarien: Koral Bay & St. Vlas (Schwarzmeerküste, 470 Wohnungen)
• Serbien: Francuska (Belgrad, 120 Wohnungen)
IMMOEAST steigt ins
Geschäftsfeld Wohnen ein
SRB, Belgrad, Francuska
Dazu kommt eine Reihe von Projekten, an denen die IMMOEAST über Beteiligungen an anderen
Immobilienunternehmen engagiert ist.
Bei allen Projekten handelt es sich um Wohnungsanlagen, die gemeinsam mit lokalen oder internationalen Immobilienentwicklern errichtet und als Eigentumswohnungen abverkauft werden. Die
Objekte werden daher immer nur kurzfristig gehalten. Dieses nicht den Usancen der IMMO
FINANZ entsprechende Geschäftsmodell wird deswegen gewählt, weil es in der Region einerseits
keinen nennenswerten Mietmarkt gibt, andererseits das Eigentumswohnungsgeschäft floriert. Zudem ist das Kapital nur kurz gebunden, und es können besonders hohe Renditen erzielt werden.
Knapp vor Ende des Wirtschaftsjahres wurde eine strategische Beteiligung am Wohnbauunternehmen Adama erworben (Seite 49).
RO, Bukarest, Jandarmeriei Residential
Kooperationen mit lokalen
und internationalen
Entwicklern
36
Abverkauf von Zinshäusern zu Preisen weit über den Schätzwerten
In Österreich entfällt der weit überwiegende Teil des IMMOFINANZ-Wohnportfolios auf die
Tochtergesellschaft BUWOG/ESG, die auch kontinuierlich ihre Investitionstätigkeit ausbaut (siehe
Abschnitt „Töchter und Beteiligungen“, Seite 43).
D, Berlin, Lupinenweg
D, Düsseldorf, Königskinder
Entwicklung
Wohnflächen in 1.000 m2
Stand: 30.4.2007
Darüber hinaus verfügt die IMMOFINANZ über eine größere Zahl von Zinshäusern, die vor
allem in den neunziger Jahren erworben wurden. Mittels Aus- und Umbauten, Kostensenkungen
und Optimierung der Mieterstruktur konnte seither die Ertragskraft der Objekte erheblich gesteigert werden. Darüber hinaus ist der Markt derzeit für Verkäufer sehr günstig. Diese Situation
nutzte die IMMOFINANZ, um einen Teil ihres Portfolios zu verkaufen. Das Verkaufsprogramm,
bei dem insgesamt 17 Objekte veräußert wurden, konnte knapp nach dem Berichtszeitraum abgeschlossen werden. Die erzielten Preise lagen in jedem Fall deutlich (20% bis 25%) über den von den
Sachverständigen ermittelten Werten.
Die IMMOWEST verfügt über einen Wohnungsbestand mit rund 1.550 Einheiten in der deutschen
Hauptstadt Berlin. Die vorteilhafte Marktentwicklung hat hier zu erheblichen Wertsteigerungen
geführt, es gab keine größeren Neuinvestitionen oder Verkäufe. In Düsseldorf wurde gemeinsam
mit dem renommierten Entwickler Frankonia das Projekt „Königskinder“ gestartet. An einem der
begehrtesten Standorte der Stadt, im „Medienhafen“, entstehen bis 2010 rund 100 Wohnungen der
absoluten Luxuskategorie, das Investitionsvolumen beträgt EUR 68 Mio.
4.000
3.813,0
3.500
3.206,6
3.000
2.500
2.000
1.766,5
1.500
1.000
500
150,8
247,5
0
2002/03
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
37
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Büros: Investitionen mit Gesamtvolumen
von EUR 2,3 Mrd.
Multifunktionale Entwicklungsprojekte in Deutschland
Die spektakulärsten Einzelprojekte im Bürosektor wurden 2006/07 im Rahmen zweier multifunktionaler Stadtentwicklungsprojekte in Deutschland gestartet. Dieses Marktsegment ist zum wichtigsten Wachstumsfeld für die IMMOWEST geworden. Während insbesondere in Deutschland,
dem wichtigsten westlichen Auslandsmarkt, die Preise für Bestandsimmobilien stark gestiegen –
und für Investoren mittlerweile eher unattraktiv – sind, bieten sich bei der Entwicklung hochwertiger „Stadt in der Stadt“-Konzepte ausgezeichnete Ertragsmöglichkeiten. Moderne Büroobjekte
sind dabei regelmäßig das Herzstück der Gesamtprojekte.
Beim Projekt „Gerling-Zentrale“ in Köln entstehen nach der Absiedlung des Gerling-Konzerns in
mehreren Baustufen bis 2013 hochwertige Büros, Luxuswohnungen, ein 5-Sterne-Hotel sowie
Gastronomie-, Handels- und Freizeitflächen. Das Investitionsvolumen erreicht EUR 380 Mio.,
insgesamt entstehen rund 155.000 m2 Nutzfläche.
D, Köln, Gerling-Zentrale
Stadtentwicklungsprojekt
Gerling-Zentrale: Investitionsvolumen EUR 380 Mio.
38
Nur wenige Wochen nach dem Kauf der Gerling-Zentrale wurde in Düsseldorf ein weiteres Großinvestment gestartet. Beim Stadtentwicklungsprojekt „Gerichtshöfe“ entstehen nach ganz ähnlichem Muster wie in Köln in bester Innenstadtlage rund 80.000 m 2 Büros, Einkaufs- und Hotelflächen; investiert werden rund EUR 280 Mio. Sowohl die Gerichtshöfe als auch das Projekt
Gerling-Zentrale werden gemeinsam mit Frankonia realisiert.
D, Düsseldorf,
Gerichtshöfe
Erfolgreiche neue Projekte in Wien
Die IMMOAUSTRIA konnte 2006/07 zwei sehr erfolgreiche Projekte abschließen. Das 40.000 m 2
große City Point (Investitionsvolumen EUR 74 Mio.) war der größte Büroneubau in zentraler Lage
in Wien seit mehr als einem Jahrzehnt. Das perfekt an öffentliche Verkehrsmittel angebundene
Objekt war vom Start weg voll vermietet. Auch der zweite Büroneubau in Wien, das Silk 7
(10.000 m2) im boomenden 7. Bezirk, erfreut sich starker Nachfrage.
Business Park Vienna
wächst um 50.000 m2
Sehr positiv entwickelt sich auch das „Flaggschiff“ der IMMOFINANZ in Österreich, der Business Park Vienna mit dem Vienna Twin Tower. Das 230.000 m 2 große Gesamtobjekt ist praktisch
vollständig vermietet, daher wurde ein Ausbau um weitere 50.000 m2 vorbereitet. Baubeginn wird
im Herbst 2007 sein.
Umfassende Akquisitions- und Entwicklungsaktivitäten im Osten
Im Rahmen des groß angelegten Investitionsprogramms der IMMOEAST spielt der Bürosektor
weiterhin eine Schlüsselrolle. Insgesamt wurden 2006/07 Objekte und Entwicklungsprojekte mit
einer Nutzfläche von rund 1 Mio. m2 erworben.
Forcierung von
Entwicklungsprojekten
Überwiegend wurde dabei in sehr große Projekte investiert, darunter Großakquisitionen wie der
Kauf des Mokotow Business Park (EUR 260 Mio.), mehrere Objekte des BB Centrum
(EUR 160 Mio.) und des Diamond Point in Prag (EUR 70 Mio.) oder des Victoria Park in Bukarest
(EUR 60 Mio.). Da die Preise für Bestandsobjekte insbesondere in den zentraleuropäischen Märk-
Fachmarktzentren bleiben wichtiger Wachstumsmarkt
Einen besonders zukunftsträchtigen Teilmarkt bildet der Bereich
Fachmarktzentren (FMZ). Die Immofinanz ist in diesem wachstumsstarken Segment seit gut einem Jahrzehnt engagiert und
ist in Österreich mit mehr als 150 Fachmarktzentren Marktführer. Das Erfolgsrezept wird jetzt nach Zentral- und Osteuropa
„exportiert“. Seit im Jahr 2005 in Ungarn die Fachmarktzentrengruppe STOP.SHOP. übernommen wurde, wird konsequent am
Aufbau einer FMZ-Kette in den wichtigsten Märkten Zentral-,
Ost- und Südosteuropas (Ungarn, Tschechien, Slowakei, Polen,
Rumänien, Slowenien und Ukraine) gearbeitet.
Fachmarktzentren sind mittelgroße Einzelhandelsimmobilien
mit Gesamtflächen von zumeist 3.500 bis 10.000 m2. Typischerweise befinden sie sich in verkehrsgünstigen Lagen in mittelgroßen Städten. Bei Fachmarktzentren wird ein hoher Standardisierungsgrad erreicht. Das betrifft sowohl die Gestaltung der
Objekte als auch den Mietermix. Anders als bei Einkaufszentren
gibt es keine gemeinsamen Werbe- und Marketingaktivitäten,
auch das Centermanagement umfasst weniger Aufgaben als
bei Einkaufszentren. Dieser geringere Aufwand ermöglicht auch
deutlich günstigere Mieten. Damit sind Fachmarktzentren vor
allem für Einzelhandelsketten im mittleren und unteren Preisbereich attraktiv, und sie profitieren daher besonders stark
vom Boom der Diskonter. Während Fachmarktzentren in der
Regel eher „anonym“ gestaltet sind, betreibt die IMMOEAST
ihre Fachmarktzentren unter einer eigenen Marke mit hohem
Wiedererkennungswert. Unter dem Namen „STOP.SHOP.“, der
zu einer starken Marke aufgebaut wird, werden derzeit in der
gesamten Region insgesamt 45 STOP.SHOP.-Fachmarktzentren
entwickelt. Elf Fachmarktzentren sind bereits in Betrieb; ab
dem Wirtschaftsjahr 2007/08 wird im Durchschnitt alle zwei bis
drei Wochen ein STOP.SHOP. eröffnet. Über dieses Expansionsprogramm hinaus wird eine weitere Ausbaustufe vorbereitet,
sodass innerhalb der nächsten Jahre in Summe 120 STOP.SHOP.Fachmarktzentren von der IMMOEAST entwickelt werden.
39
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
ten Polen, Ungarn und Tschechien deutlich gestiegen sind und bereits nahe dem Niveau westlicher
Metropolen liegen, wurden verstärkt Entwicklungsprojekte gestartet. Besonders erwähnenswert
sind das Equator in Warschau (EUR 190 Mio.), das Jandarmeriei Office in Bukarest (EUR 80
Mio.) und das Haller Garden in Budapest (EUR 80 Mio.).
2.500
2.481,5
2.000
Entwicklung Büroflächen in
1.000 m2
Stand: 30.4.2007
1.500
1.351,3
1.000
831,6
500
432,6
520,8
2002/03
2003/04
0
2004/05
2005/06
2006/07
Einzelhandel: Offensive in Zentral- und Osteuropa
Die Einzelhandelsaktivitäten der IMMOFINANZ konzentrierten sich im Geschäftsjahr 2006/07
ganz auf die Märkte in Zentral-, Ost- und Südosteuropa sowie Russland. Im Rahmen des Investitionsprogramms der IMMOEAST bildeten Einzelhandelsimmobilien den größten Teilbereich.
Umfangreiche Einzelhandels
investitionen auf den Ost
märkten
Besonders große Investitionen gab es dabei in Rumänien. Der größte Markt in Südosteuropa erlebt
derzeit einen rasanten Aufschwung und bietet eine Vielzahl attraktiver Investitionsmöglichkeiten.
Vor allem außerhalb der Hauptstadt Bukarest in den zahlreichen wirtschaftlich starken Regionalzentren fragen internationale Ketten in großem Umfang moderne Einzelhandelsflächen nach.
Zum überwiegenden Teil wurden Entwicklungsprojekte erworben. Herausragend waren dabei das
Polus Center Cluj (100.000 m2 Nutzfläche) und das Polus Center Constanta (90.000 m2), das Gold
Plaza in Baia Mare (43.000 m2) und ein Einkaufszentrum in Craiova (34.000 m2). Dazu kommt
der Kauf der im Frühjahr 2007 fertig gestellten Euromall in Pitesti (32.000 m2).
RO, Craiova EKZ
Kauf von drei Einkaufszentren in Moskau
Große Investitionsvorhaben konnten auch in Russland abgeschlossen werden. In der Hauptstadt
Moskau wurden drei Einkaufszentren erworben, das Gesamtinvestitionsvolumen betrug
EUR 312 Mio. Zwei Objekte wurden im Sommer 2006 erworben: Golden Babylon I und II
(60.000 m2), im dritten Quartal des Geschäftsjahres kam das Einkaufszentrum 5th Avenue
(45.000 m2) dazu. Ein weiteres Shopping Center (Rostokino) mit mehr als 200.000 m2 Nutzfläche
wird in Moskau entwickelt.
Alle drei Objekte sind vollständig vermietet, in erster Linie an große internationale Einzelhandelsketten. Die Geschäftsmieten in Moskau gehören zu den höchsten in ganz Europa. Dank der
guten wirtschaftlichen Entwicklung, der stark steigenden Kaufkraft und der hohen Konsumneigung der neuen russischen Mittelschicht ist die Nachfrage nach modernen Einzelhandelsflächen
weiterhin ungebrochen hoch.
RUS, Moskau, 5th Avenue
40
Entwicklung
Logistikfläche in 1.000 m2
Stand: 30.4.2007
2.100
1.819,0
1.800
1.500
1.200
881,5
9.000
6.000
452,3
243,5
3.000
150,5
0
2002/03
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07
Logistik: Gute Renditen und hohe Auslastung
Kauf von Bestandsobjekten
im Westen, Entwicklungs
projekte im Osten
D, Poing, Deutsche
Lagerhaus, Gruberstraße
Tochter Deutsche Lagerhaus
als Wachstumsmotor
Der Sektor Logistik wurde im Geschäftsjahr 2006/07 weiter ausgebaut. Sowohl die IMMOWEST
als auch die IMMOEAST konnten eine Reihe attraktiver Transaktionen abschließen. Dabei handelte es sich im Westen durchwegs um vollvermietete Bestandsimmobilien, im Osten wurden primär Entwicklungsprojekte gestartet.
Investitionen im Logistikbereich sind derzeit aus zwei Gründen sehr attraktiv. Zum einen ist
der durchschnittliche Vermietungsgrad deutlich höher als etwa bei Büroobjekten, zum anderen
liegen auch die Renditen über denen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien. In der Regel beträgt
der Abstand zwischen den Spitzenrenditen für Büros und Renditen für gut gelegene, voll vermietete Logistikobjekte zwischen 1 bis 2 Prozentpunkte. Marktanalysen führender Immobiliendienstleister weisen den Logistiksektor daher als den für Investoren attraktivsten Markt in Westeuropa
aus.
Die Investitionen in Westeuropa betrafen Deutschland und die Schweiz. Sie wurden im wesentlichen von der Tochter Deutsche Lagerhaus vorgenommen und werden im Abschnitt „Töchter und
Beteiligungen“ detailliert dargestellt (Seite 46).
Die größten Logistik-Einzelprojekte der IMMOEAST wurden in der Ukraine gestartet. Die Alacor
Logistics Park City und die Alacor Business Park City werden gemeinsam mit dem ukrainischen
Entwickler Alacor errichtet und verfügen über eine Gesamtnutzfläche von ca. 211.000 m 2. Das
Investitionsvolumen für die beiden Projekte in Kiew beträgt EUR 160 Mio.
In Rumänien wurde das Logistikzentrum Pantelimon mit 52.000 m2 im Norden von Bukarest
erworben. Das Objekt, das im Herbst 2007 fertig gestellt wird, ist das erste aus einem Portfolio
von zehn Logistikzentren, die gemeinsam mit der European Future Group entwickelt werden.
Insgesamt werden dabei rund 400.000 m2 bis 500.000 m2 Nutzfläche entstehen und EUR 300
Mio. investiert werden.
41
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Zukunftsmarkt Selfstorage
Neben den traditionellen Geschäftsfeldern wie Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik baut die
IMMOFINANZ Positionen im Marktbereich Selfstorage auf. Dabei werden servicierte Lagerflächen an Privathaushalte in üblicherweise sehr kleinen Einheiten (ab 1 m2) vermietet.
Servicierte Lagerflächen
für Privathaushalte
Während der Selfstorage-Markt in den USA, in Großbritannien und Skandinavien bereits beachtliche Dimensionen erreicht hat, steckt er in Kontinentaleuropa noch in den Kinderschuhen. Steigende Wohnungskosten, fehlende Lagermöglichkeiten und steigender Platzbedarf für zeitweilig
nicht benötigten Hausrat sorgen aber für hohe Wachstumsraten.
Großes Wachstumspotenzial
in Zentraleuropa
Die IMMOFINANZ ist in dieses Geschäftsfeld im Jahr 2005 mit einer Beteiligung am österreichischen Marktführer SelfStorage – Dein Lagerraum eingestiegen. Das Unternehmen expandiert
derzeit stark auf dem deutschen Markt. Im April 2007 erwarb die IMMOFINANZ 90% des niederländischen Selfstorage-Unternehmens City Box. Detaillierte Informationen zu SelfStorage –
Dein Lagerraum und City Box im Abschnitt „Töchter und Beteiligungen“ auf Seite 48 bzw. 51.
Übernahme der
niederländischen City Box
Die IMMOFINANZ wird im Bereich Selfstorage auch in weiteren europäischen Staaten und damit
außerhalb ihres geografischen Kernmarkts investieren. In weiterer Folge soll das Geschäftsfeld aus
den drei Regionalholdings gelöst und in einer Sektorholding zusammengefasst werden.
Selfstorage wird in Sektor
holding zusammengefasst
A, Wien, SelfStorage – Dein Lagerraum, Grenzackerstraße
Töchter und
Beteiligungen
Mit der auf Logistikimmobilien spezialisierten Tochtergesellschaft Deutsche Lagerhaus expandierte IMMOFINANZ 2006/07 in Deutschland und der Schweiz.
BUWOG/ESG
43
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
BUWOG/ESG mit stark steigenden Ergebnissen
Im Geschäftsjahr 2006/07 wurde die Zusammenführung der beiden großen Wohnbauunternehmen
BUWOG und ESG weitgehend abgeschlossen. Die beiden Tochtergesellschaften der IMMO
FINANZ haben eine gemeinsame Geschäftsführung; EDV und Rechnungswesen wurden vereinheitlicht, und Synergien werden auch in diversen anderen Bereichen vom Einkauf bis zur Kundenbetreuung in hohem Maß genutzt.
Zusammenführung
von BUWOG und ESG
weitgehend abgeschlossen
Die Zusammenführung von BUWOG und ESG hat zu einer erheblichen Verbesserung der Kostenstruktur geführt und damit wesentlich zum hervorragenden Ergebnis der BUWOG/ESG-Gruppe
beigetragen. Gemeinsam besitzt die Gruppe 32.265 Wohnungen, der Vermietungsgrad beträgt
99,2%. Zusätzlich werden mehr als 4.000 Wohnungseinheiten von BUWOG/ESG vor allem für
Wohnungseigentümer und Gemeinden verwaltet.
Das kumulierte Ergebnis der Geschäftstätigkeit von BUWOG und ESG stieg um 13,9% von
EUR 17,6 Mio. auf EUR 20,1 Mio. Der Jahresgewinn vor Auflösung von Gewinnrücklagen stieg
um 10,6% auf EUR 24,9 Mio. (2005/06: EUR 22,5 Mio.).
Deutliche Verbesserung des
EBIT und des Jahresgewinns
A, Wien, BUWOG-Zentrale
Ausbau der Neubautätigkeit im freifinanzierten und geförderten Wohnbau
Sehr positiv entwickelt sich das Neubaugeschäft. Das Bauvolumen konnte insbesondere im Kernmarkt der BUWOG, im Großraum Wien/Niederösterreich, auf hohem Niveau gehalten werden.
2006/07 wurden mehrere Wohnbauprojekte fertig gestellt, unter anderem die Wohnanlage „Look“
mit 88 Wohnungen, die mit dem „Bauherrenpreis“ der Zentralvereinigung der Architekten Österreichs ausgezeichnet wurde. Insgesamt wurden 161 Wohnungen fertig gestellt. Projekte mit weiteren 218 Wohnungen befinden sich in Bau.
Im Neubau wird die Qualitätsorientierung besonders deutlich. Sowohl im freifinanzierten als auch
im geförderten Bereich wird großer Wert auf attraktive architektonische Gestaltung und erstklassige Bauausführung gelegt. Bei der Standortwahl sind gute Verkehrsanbindung und intakte lokale
Infrastruktur die entscheidenden Kriterien. Damit wird nicht nur die Vermietung der Neubauten
unterstützt, auch die nachhaltige Wertentwicklung der Neubauobjekte wird erheblich verbessert.
BUWOG forciert Neubau
hochwertiger Wohnungen
44
Erlöse für verkaufte Wohnungen deutlich höher als
eigene Bewertungsansätze
Das große Wertsteigerungspotenzial bei BUWOG/ESG wird bei den beim Verkauf von Wohnungen
erzielten Erlösen deutlich. Die erzielten Preise liegen in praktisch allen Fällen deutlich über den
eigenen Bewertungsansätzen. 2006/07 wurden 171 bestandsfreie Wohnungen aus dem Portfolio
verkauft. Der Durchschnittspreis/m2 erreichte EUR 1.708, insgesamt wurden Verkaufserlöse in
Höhe von EUR 22,9 Mio. erzielt.
In der Zeit von Jänner bis Mai 2007 wurde das BUWOG-Kundenzentrum und die Unternehmens
zentrale der BUWOG am Hietzinger Kai einer umfassenden Sanierung und Modernisierung unterzogen. Die umfangreichen Arbeiten konnten nach nur fünf Monaten abgeschlossen werden.
Nutzflächenverteilung
BUWOG/ESG-Portfolio
nach Bundesländern
Stand: 30.4.2007
Burgenland
0,5%
Vorarlberg
1,8%
Niederösterreich
4,4%
Salzburg
4,7%
Tirol
4,8%
Oberösterreich
5,7%
Steiermark
14,4%
Wien
24,9%
38,8%
Kärnten
BUWOG errichtet großes Geriatriezentrum in Form eines PPP-Modells
Im Umfeld des Hauptgeschäftsfelds Wohnen bauen BUWOG/
ESG weitere Standbeine auf. Nachdem mit der Produktschiene „BUWOG Comfort“ bereits umfangreiche Erfahrungen im
Bereich betreutes Wohnen gesammelt werden konnten, wurde
nun ein weiterer Schritt gesetzt: Im BUWOG-Objekt Davidgasse
79, der ehemaligen Zuckerlfabrik Heller, wird in Zusammenar-
beit mit der Stadt Wien in Form einer Public Private Partnership
ein Geriatriezentrum für 273 Bewohner errichtet. Diesem ersten
Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 58,4 Mio.
sollen in den kommenden Jahren weitere Aktivitäten auf dem
stark wachsenden Markt für spezielle Wohnangebote für die
ältere Generation folgen.
WIPARK
45
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
WIPARK baut Garagenportfolio weiter aus
Auf einem sehr soliden Kurs befindet sich auch die Garagentochter WIPARK. Das Unternehmen,
das zu den größten Garagenbetreibern in Österreich gehört, betreibt 30 Garagen mit mehr als
10.500 Stellplätzen in Wien, Graz und Budapest. Davon befinden sich 13 Garagen mit 6.173 Stellplätzen im Eigentum der WIPARK. Zusätzlich werden von der WIPARK 17 weitere Garagen mit
4.341 Stellplätzen betrieben, die sich in Fremdbesitz befinden.
Zahl der WIPARK-Garagen
plätze steigt auf 10.500
WIPARK-Garagen in Wien
Stand: 30.4.2007

9
1
7
15
6
3
4
10
WIPARK in Budapest:
2 Standorte im Eigentum
2 in Verwaltung
Zu Beginn des Wirtschaftsjahres der IMMOFINANZ konnte die WIPARK ihre größte Akquisi
tion seit mehreren Jahren abschließen und die Tiefgarage des Hotel Marriott in der Wiener Innenstadt erwerben. Die Marriott-Garage hat 377 Stellplätze und gehört zu den am besten ausgelasteten
Tiefgaragen Wiens, in der zudem stark überdurchschnittliche Umsätze erzielt werden konnten.
Zugleich wurde auch das unmittelbar benachbarte Bauprojekt Garage Weihburggasse mit weiteren
149 Stellplätzen übernommen. Die Garage wurde im Dezember 2006 fertig gestellt und in Betrieb
genommen. Damit verfügt die WIPARK an einem der attraktivsten Standorte Wiens über insgesamt mehr als 500 Stellplätze.
Weiter ausgebaut wurde auch das Engagement in Ungarn. In Budapest wurde die Zahl der Standorte von drei auf vier erhöht, und die WIPARK betreibt damit bereits mehr als 763 Stellplätze in
der ungarischen Hauptstadt.
A, Wien, Wipark,
Garage Weihburggasse
Ausbau des Portfolios
in Budapest
46
Insgesamt ist das Geschäftsjahr 2006/07 für die WIPARK sehr positiv verlaufen. Die Auslastung
ist weiter gestiegen, der Umsatz, bestehend aus Einnahmen aus Dauervermietungen, Parkgebühren
von Kurzparkern, Vermietung von Räumlichkeiten und Werbeflächen, liegt um rund 18% über
dem Wert von 2005/06. Rund zwei Drittel des Anstiegs entfallen auf Umsatzzuwächse durch Zukauf neuer Garagen, der Rest resultiert aus Ertragsverbesserungen in bestehenden Objekten.
A, Wien, Marriott Parkring-Garage
Deutsche Lagerhaus:
Immobilienbestand mehr als verdoppelt
Portfolio steigt auf bereits
26 Objekte mit etwa
723.000 m²
Der Anfang des Jahres 2006 erworbene Logistikimmobilienspezialist Deutsche Lagerhaus hat im
ersten vollen Geschäftsjahr als Tochtergesellschaft des IMMOFINANZ-Konzerns einen konsequenten Wachstumskurs eingeschlagen. Der Immobilienbestand, der zu Beginn des Geschäftsjahres 14 Objekte mit rund 300.000 m2 Nutzfläche erreichte, konnte im Jahresverlauf mehr als
verdoppelt werden.
Damit umfasst das Portfolio bereits 26 Objekte mit etwa 723.000 m2 Gesamtnutzfläche (inkl.
Objekte, bei denen die Kaufmodalitäten erst knapp nach dem Berichtszeitraum abgeschlossen
werden konnten). Das Unternehmen gehört damit zu den aktivsten Investoren auf dem deutschen
Logistikmarkt. Das ursprüngliche Ziel, das Portfolio binnen drei Jahren auf eine Größe von rund
eine Million Quadratmeter auszubauen, kann damit aller Voraussicht nach bereits früher als ge
plant erreicht werden.
Deutsche Lagerhaus
Die Expansion fand dabei aber nicht nur in Deutschland, sondern auch auf dem Schweizer Markt
statt. In der Schweiz wurden zwei Objekte mit insgesamt 92.177 m 2 Gesamtnutzfläche erworben.
Generell konzentrieren sich die Investitionen einerseits auf trimodale Objekte (Straße, Bahn,
Schiff), andererseits auf Logistikzentren an besonders günstigen Standorten, etwa nahe einem
Flughafen. In der Regel werden Objekte erworben, die großteils oder zur Gänze vermietet sind.
Zu den wichtigsten Neuerwerbungen gehören unter anderem:
• Logistikzentrum Poing in der Nähe des Münchner Flughafens mit 28.750 m2 Nutzfläche.
• Lagerhallen und Lagerflächen im Hafen Bremen mit 115.000 m2 Nutzfläche.
• Logistikzentrum Bönen in Nordrhein-Westfalen mit 52.740 m2 Nutzfläche.
• Logistikzentrum Bülach in der Schweiz nahe dem Zürcher Flughafen mit 61.743 m2 Nutzfläche.
• Logistikzentrum Egerkingen im Kanton Solothurn in der Schweiz mit 30.434 m2 Nutzfläche.
• Logistikzentrum Kirchheim nahe dem Flughafen München mit 21.263 m2 Nutzfläche.
Die umfangreiche Expansion der Deutschen Lagerhaus wurde unter anderem durch mehrere Kapitalerhöhungen finanziert. Im Zuge der Kapitalerhöhungen stockte die IMMOFINANZ ihren
Anteil kontinuierlich auf. Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2006/07 betrug der IMMOFINANZAnteil bereits 90%.
47
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Expansion in Deutschland
und der Schweiz
D, Heusenstamm,
Levi-Strauss-Allee
IMMOFINANZ erhöht Anteil
an Deutscher Lagerhaus
auf 90%
Standorte Deutsche Lagerhaus
Stand: 30.4.2007
• Bremen
• Rheine I+II • Minden
• Hannover
• Oberhausen • Hamm
• Essen
• Bönen
• Düsseldorf
• Grefrath I+II • Dormagen
• Wuppertal
• Neuss-Hafen
• Niederaula
• Heusenstamm
• Groß-Gerau
• St. Ingbert
• Nürnberg
• Freystadt
• Lahr
• Freiburg
• Poing bei München
• Kirchheim
bei München
• Bülach
• Egerkingen
48
Übernahme des Selfstorage-Unternehmens City Box
Einstieg in einen der am
besten entwickelten
Selfstorage-Märkte
Kontinentaleuropas
Im April übernahm die IMMOFINANZ 90% des niederländischen Selfstorage-Unternehmens
City Box. Die restlichen Anteile verbleiben beim Management, welches das Unternehmen 1998
gegründet hat. In den Niederlanden ist City Box eines der führenden Unternehmen der SelfstorageBranche.
City Box verfügt über 14 Selfstorage-Anlagen mit einer Gesamtnutzfläche von 45.000 m² im Umfeld der großen Städte des Landes wie u.a. Amsterdam, Rotterdam und Den Haag. Insgesamt
vermietet City Box rund 9.000 Lagerabteile an private und gewerbliche Kunden. Zu den Stärken
von City Box gehören die ausgewählten und gut gelegenen Standorte der Anlagen und die hohe
Markenbekanntheit.
Marktführerschaft in
den Niederlanden angepeilt
Ein Hauptgrund für den Einstieg der IMMOFINANZ bei dem Unternehmen sind die Wachstumsmöglichkeiten auf dem rasch wachsenden Selfstorage-Markt Europa. City Box plant für die kommenden zwei Jahre die Eröffnung von 20 weiteren Zentren, durchwegs im Nahbereich der Großstädte des Landes. Mit der Umsetzung dieser Expansionspläne wird das Unternehmen die
Marktführerschaft in den Niederlanden übernehmen.
NL, Den Haag, City Box
49
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die IMMOFINANZ-Gruppe hat im Geschäftsjahr 2006/07 ihr Beteiligungsportfolio stark ausgebaut. Insbesondere die Tochtergesellschaft IMMOEAST nutzt strategische Beteiligungen, um ihre
Expansion in neue Märkte voranzutreiben, und sich durch die Zusammenarbeit mit diesen Unternehmen mittel- und langfristige Wachstumsmöglichkeiten zu sichern.
Weiterer Ausbau des
Beteiligungsportfolios
TriGránit: Führender Immobilienentwickler im Osten
Im August 2006 erwarb die IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST einen Anteil von 25% an der
ungarischen TriGránit Holding. Mit einem Kaufpreis von rund EUR 400 Mio. handelt es sich nach
der Übernahme der BUWOG im Jahr 2004 um die bisher größte Einzelinvestition des IMMO
FINANZ-Konzerns.
TriGránit-Beteiligung ist
die größte Einzelinvestition
seit dem BUWOG-Kauf
TriGránit ist seit rund einem Jahrzehnt als Immobilienentwickler in Zentral-, Ost- und Südosteuropa tätig und nimmt eine führende Stellung in der Region ein.
Ende April 2007 verfügte TriGránit über ein Entwicklungsportfolio im Wert von rund EUR 8
Mrd. in elf Ländern. Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit sind einerseits multifunktionale Stadtentwicklungsprojekte, andererseits große Einkaufszentren. Dazu kommen umfangreiche Aktivitäten im Bereich Büro; weitere Geschäftsbereiche sind Wohnimmobilien, Hotel- und Freizeit
immobilien, Infrastrukturbauten und Konferenzzentren. TriGránit gehört auch zu den ersten
Unternehmen, die in Zentral- und Osteuropa im Rahmen von Public Private Partnerships tätig
geworden sind. Diese Form der Zusammenarbeit mit staatlichen und kommunalen Behörden wird
in den kommenden Jahren voraussichtlich stark an Bedeutung gewinnen.
Eine außergewöhnliche Transaktion gelang TriGránit Anfang 2007 in Russland: Mit der zum
Gazprom-Konzern zählenden Gazprombankinvest wurde ein Rahmenvertrag für die Realisierung
von 30 Stadtentwicklungsprojekten in russischen Großstädten geschlossen. Das Volumen dieses
Entwicklungsprogramms wird zumindest EUR 5 Mrd. erreichen. Daraus eröffnen sich der Immo
east ausgezeichnete weitere Investitionsmöglichkeiten auf dem russischen Markt. Die Pipeline
von TriGránit weist aber auch in anderen Ländern interessante Projekte auf, wie z.B. die Zagreb
Arena in Kroatien, das Bonanka City Center in Krakau (Polen) und das Passanger Center in
Ljubljana in Slowenien.
H, Budapest
Duna Pest
Kooperation mit Gazprom:
30 Stadtentwicklungsprojekte
in Russland
Größe, Ertragskraft und Marktpotenzial sowie der ausgezeichnete Ruf von TriGránit an den Kapital
märkten machen auch einen Börsegang des Unternehmens zu einer realistischen Option. Diese
Möglichkeit wird derzeit evaluiert, aktuellen Planungen zufolge kommt ein IPO von TriGránit im
Jahr 2009 in Betracht.
Adama: Starke Position in Südosteuropa
Eine weitere wichtige strategische Beteiligung wurde in Rumänien vorgenommen: Im März 2007
erwarb die IMMOEAST 25% am Wohnbauentwickler Adama. Bisher hat Adama Projekte mit
EUR 600 Mio. Gesamtvolumen realisiert, das Entwicklungsportfolio umfasst 8.000 Wohnungen.
Damit zählt Adama im Wohnbereich zu den führenden Immobilienentwicklern in Rumänien und
der gesamten Region Südosteuropa. Der Kaufpreis für den Anteil, der zum größten Teil über eine
Kapitalerhöhung erworben wurde, betrug EUR 60 Mio.
SK, Bratislava, Lakeside
50
CZ, Prag, Park Hostivar
Mit den Adama zufließenden Mitteln wird eine umfangreiche Expansion finanziert werden.
Derzeit werden 20 große Wohnbauprojekte vorbereitet. Dabei wird Adama nicht nur die starke
Position in Rumänien weiter ausbauen, sondern auch in andere Märkte in Südosteuropa expandieren. Konkret vorbereitet werden bereits Projekte in der Ukraine, der Republik Moldau und Serbien.
In allen vier Staaten, in denen Adama investiert bzw. investieren wird, verzeichnet der Wohnungsmarkt hohe Zuwachsraten, und auch die für Wohnungen erzielbaren Preise sind sehr zufrieden
stellend.
S+B CEE: Tschechien, Polen und Rumänien
Bereits seit dem Geschäftsjahr 2002/03 hält die IMMOEAST eine Beteiligung von 50% an S+B
CEE, der Osteuropatochter des renommierten österreichischen Immobilienentwicklers S+B. Seit
dem Zeitpunkt des IMMOEAST-Einstiegs hat sich der Geschäftsumfang des Unternehmens deutlich vergrößert. Mittlerweile betreibt S+B CEE Entwicklungsprojekte in Tschechien, Polen und
Rumänien, in erster Linie in den Bereichen Büro und Einzelhandel.
Entwicklungsprojekt
Rondo Jazdy Polskiej
im Zentrum von Warschau
Die erfolgreiche Zusammenarbeit begann mit einer Reihe von Projekten in Prag, unter anderem
dem Einkaufszentrum Park Hostivar (23.900 m2) und dem Büro- und Einzelhandelprojekt Vitek
(52.600 m2). Mehrere Objekte wurden zwischenzeitlich von der IMMOEAST übernommen. Ende
2005/06 startete S+B CEE das Büroprojekt Rondo Jazdy Polskiej in Warschau. Das Investitionsvolumen für das zentral gelegene Objekt mit 20.000 m2 Nutzfläche beträgt EUR 36 Mio. S+B CEE
ist auch ein wichtiger Entwicklungspartner der IMMOEAST beim Ausbau der Fachmarktzentrenkette STOP.SHOP.
Prime Property: Führender Immobilienentwickler in Bulgarien
In Bulgarien ist die IMMOEAST am Entwickler Prime Property mit einem Anteil von 42,23%
beteiligt. Seit dem Einstieg der IMMOEAST konnte das Unternehmen stark wachsen und hat sich
als führender Immobilienentwickler auf dem zweitgrößten Markt in Südosteuropa etabliert.
BG, St. Vlas, Sunny Beach
Prime Property betreibt unter anderem sehr erfolgreiche Ferienwohnungsprojekte am Schwarzen
Meer und bereitet größere Bürodevelopments in Sofia vor. Zum Ende des Wirtschaftsjahres
2006/07 umfasste das Entwicklungsportfolio von Prime Property sechs Projekte.
Eastern Property Holdings: Wachstumskurs in Russland
Die IMMOEAST beteiligte sich im Juni 2005 an der an der Börse in Zürich notierenden Eastern
Property Holdings (EPH) und hat ihren Anteil schrittweise erhöht. Am Ende des Wirtschaftsjahres
2006/07 hielt die IMMOEAST 19,78% an EPH.
EPH ist als Entwickler und Investor auf dem russischen Markt aktiv und verzeichnete im Jahr
2006 ein Wachstum ihres Immobilienvermögens um 175% auf USD 140,6 Mio. Der Gewinn stieg
auf USD 27 Mio. EPH besitzt fünf Einzelhandels-, Büro- und Logistikobjekte in Russland mit
48.000 m2 Gesamtnutzfläche bzw. ist an diesen beteiligt (per 31.12.2006). Unter anderem ist die
Gesellschaft an mehreren Objekten der führenden Einzelhandelskette Mosmart beteiligt. Das
größte Investment der EPH im Vorjahr war der Kauf des multifunktionalen Pertrovsky Fort in
St. Petersburg mit rund 22.400 m 2 Nutzfläche.
EPH-Beteiligung erreicht
Börsewert von EUR 56,6 Mio.
Gemessen am Börsekurs der Eastern Property Holdings repräsentierte die IMMOEAST-Beteiligung zum Ende des Wirtschaftsjahres 2006/07 einen Wert von EUR 56,6 Mio.
51
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
SelfStorage – Dein Lagerraum expandiert in Deutschland
Das Selfstorage-Unternehmen SelfStorage – Dein Lagerraum, an dem die IMMOFINANZ seit
2005 eine Beteiligung von 30% hält, konnte im Geschäftsjahr 2006/07 seine Präsenz in Deutschland und der Schweiz stark ausbauen. Das Unternehmen, das in Österreich mit sechs Anlagen
Marktführer ist, eröffnete in den deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt und München mittlerweile sechs Standorte, 15 weitere befinden sich in Bau oder im Planungsstadium.
SelfStorage – Dein Lagerraum
expandiert in Deutschland
und der Schweiz
SelfStorage – Dein Lagerraum hat damit bereits einen großen Teil seiner Expansionsmaßnahmen,
die einen Ausbau auf insgesamt 30 Standorte vorsehen, abgewickelt. Voraussichtlich wird das Investitionsprogramm bis 2008 im Wesentlichen abgeschlossen werden können.
Abschluss des Investitions
programms für 2008 erwartet
Auf dem Heimmarkt in Wien entstehen ebenfalls weitere Selfstorage-Zentren. Zum Ende des Geschäftsjahres befanden sich Anlagen in Hietzing und am Gaudenzdorfer Gürtel in Bau, beide
Objekte werden bis Anfang 2008 fertig gestellt.
A, Wien, SelfStorage – Dein Lagerraum, Hernals
Investor Relations
Kapitalmarkt und Immobilienaktien
Positive Grundstimmung
trotz Volatilität
Die internationalen Börsen waren während des IMMOFINANZ-Geschäftsjahres 2006/07 von der
volatilen Entwicklung der Rohstoff- und Ölpreise und deren Auswirkungen auf Konjunktur, Infla
tion und Zinspolitik geprägt. Trotz massiver Korrekturen im Frühsommer verzeichneten alle bedeutenden internationalen Aktienindizes bereits das vierte Kalenderjahr in Folge eine positive Entwicklung. Relativiert wurde diese Entwicklung von einer deutlichen, aber nur kurzen Korrektur im
Februar 2007; in Summe setzte sich der Aufwärtstrend jedoch im ersten Quartal 2007 fort, obwohl
volkswirtschaftliche Faktoren und geopolitische Risiken das Klima eintrübten.
Im Vorjahresvergleich legte der US-Index S&P 500 per Ende April 2007 um 13,1% zu; der deutsche
Leitindex DAX verzeichnete einen Zuwachs von 23,3%. Der Austrian Traded Index der Wiener
Börse schloss Ende April mit 4.738 Punkten, womit er im Vorjahresvergleich eine Performance von
13,5% erzielte.
Frühsommer bringt
deutliche Kurskorrekturen
für Immobilien-Aktien
Die Kursentwicklung der Immobilienaktien war im Geschäftsjahr 2006/07 kräftiger als jene des
Gesamtmarkts. Positive Impulse gingen vor allem in Osteuropa von der starken gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der dadurch ausgelösten Flächennachfrage aus. Der Immobilienindex
I-ATX der Wiener Börse weist von Mai 2006 bis Ende April 2007 eine Performance von knapp
26% aus. Im Frühsommer 2007 mussten jedoch zum Teil deutliche Kurskorrekturen verzeichnet
werden. Vor allem die Sorge einer weiteren von der EZB angekündigten Zinserhöhung auf 4,25%
führte in den Sommermonaten zu deutlichen Kursverlusten.
Kapitalerhöhung und Wandelanleihe
IMMOFINANZ-Konzern ist
mit EUR 4,42 Mrd.
Gesamtemissionsvolumen
Branchen-Primus
Die IMMOFINANZ war im Geschäftsjahr 2006/07 auf dem Kapitalmarkt äußerst aktiv. Mit den
Mitteln, die dem Unternehmen aus erfolgreichen Kapitalmaßnahmen zuflossen, wurde das starke
Wachstum im Bereich der beiden Regionalholdings IMMOWEST und IMMOEAST finanziert.
Die IMMOFINANZ selbst brachte im Berichtszeitraum durch eine Kapitalerhöhung und eine
Wandelanleihe insgesamt EUR 1,67 Mrd. auf. Der IMMOFINANZ-Konzern war mit einem gesamten Emissionsvolumen von EUR 4,42 Mrd. das aktivste Immobilienunternehmen auf dem europäischen Kapitalmarkt.
IMMOFINANZ-Kapitalerhöhung im Mai 2006
Bereits in den ersten Tagen des Geschäftsjahres führte die IMMOFINANZ eine umfangreiche
Kapitalerhöhung im Verhältnis 3:1 durch. Die Zeichnungsfrist lief vom 24. April bis zum 16. Mai
2006 und begann damit bereits im Wirtschaftsjahr 2005/06. Es wurden 111.880.249 Aktien zur
Zeichnung angeboten. Im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens wurde ein Bezugspreis von EUR
8,25 pro Aktie festgelegt. Daraus ergab sich ein Gesamtvolumen von EUR 923 Mio.
Großes Anlegerinteresse
aus dem Ausland
Die Nachfrage nach der Emission war sehr stark, das Emissionsvolumen war deutlich überzeichnet.
Die notwendigen Kürzungen wurden ausschließlich bei den Zeichnungsaufträgen institutioneller
Investoren vorgenommen. Die Orders seitens privater Anleger wurden hingegen vollständig erfüllt.
Dennoch stieg dank des großen Interesses aus dem Ausland der Anteil institutioneller Investoren
im Zuge der Kapitalerhöhung deutlich an.
Rekordemissionen der Tochter IMMOEAST
Tochter IMMOEAST
emittiert Rekordvolumen
Unmittelbar im Anschluss an die Kapitalerhöhung der IMMOFINANZ führte auch die Tochtergesellschaft IMMOEAST eine Kapitalerhöhung durch. Es wurden 333.529.650 Aktien ausgegeben, als Bezugspreis wurden im Rahmen des Bookbuilding-Verfahrens EUR 8,25 pro Aktie fest-
Investor Relations
53
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
gelegt. Daraus ergab sich ein gesamtes Emissionsvolumen von EUR 2,75 Mrd. Die Kapitalerhöhung
der Tochter war damit deutlich höher als die der Muttergesellschaft. Auch bei dieser Emission war
die Nachfrage deutlich größer als das Angebot – die Emission war doppelt überzeichnet – und
zahlreiche Orders institutioneller Investoren konnten nicht in vollem Umfang erfüllt werden.
Nach dem Berichtszeitraum, vom 2. bis zum 21. Mai 2007, führte die IMMOEAST eine weitere
Kapitalerhöhung durch, die mit einem Gesamtvolumen von EUR 2,84 Mrd. noch etwas größer als
die Kapitalerhöhung 2006 ausfiel. Die jungen Aktien konnten vollständig platziert werden, neuerlich mussten bedeutende Kürzungen bei den Kauforders vorgenommen werden. Die IMMO
FINANZ hat bei den Kapitalerhöhungen der IMMOEAST ihre Bezugsrechte vollständig ausgeübt.
Daher blieb der Anteil von 50,46% unverändert.
IMMOFINANZ hält
unverändert 50,46%
an IMMOEAST
IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2007 bis 2012
Am 16. Jänner 2007 führte die IMMOFINANZ eine weitere umfangreiche Kapitalmaßnahme
durch und begab zum zweiten Mal in der Unternehmensgeschichte eine Wandelanleihe. Die mit
55,9 Mio. Stück IMMOFINANZ-Aktien unterlegte Emission war vierfach überzeichnet und
musste bereits nach wenigen Stunden vorzeitig geschlossen werden. Die Wandelanleihe wurde
ausschließlich institutionellen Investoren angeboten und war die bisher größte Wandelanleihe eines
europäischen Immobilienunternehmens.
Emission einer
Wandelanleihe für
institutionelle Investoren
Die Anleihe bedeutet für die IMMOFINANZ ein Fixzinsdarlehnen, wodurch ein wesentlicher Teil
des Kreditportfolios zu einem Zinssatz von 2,75% fixiert werden konnte. Im Vergleich zur Finanzierung von Investitionen mittels Krediten bedeutet das einen wesentlichen Kostenvorteil. Durch
den kontinuierlichen Anstieg der langfristigen Zinsen seit der Emission ist dieser Vorteil weiter
gestiegen.
Performance der IMMOFINANZ-Aktie
Im Geschäftsjahr 2006/07 erreichte die IMMOFINANZ-Aktie eine außergewöhnliche Performance von 37,8%. Der Kurs stieg von EUR 8,68 zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR 11,96.
Zwischenzeitlich wurden Kursniveaus von mehr als EUR 12 erreicht, am 16.4.2007 wurde mit
EUR 12,54 der höchste Tagesschlusskurs erreicht. Die langfristige Performance der IMMO
FINANZ-Aktie stieg ebenfalls auf einen Rekordwert. Mit 10,14% lag die durchschnittliche Jahres
performance seit Gründung im Jahr 1990 erstmals über der Marke von 10%.
Kurssteigerung
von 37,8% im
Geschäftsjahr 2006/07
Mit dieser Kursentwicklung war die IMMOFINANZ im Berichtszeitraum die mit großem Abstand erfolgreichste Immobilienaktie an der Wiener Börse. Der Anstieg der Immobilienindex
I-ATX mit 25,7% wurde deutlich übertroffen. Auch die wichtigsten allgemeinen Indizes der Wiener
Börse, der ATX und der ATX Prime, blieben mit Anstiegen von 12,3% und 15,1% hinter der Performance der IMMOFINANZ-Aktie zurück. Nach dem Berichtszeitraum wurde auch die Immo
finanz-Aktie von der allgemeinen Krise an den Finanzmärkten erfasst, und es kam insbesondere
in den Sommermonaten 2007 zu deutlichen Kursrückgängen. Dennoch betrug die 10-Jahres-Performance per 10.8.2007 noch attraktive 9,18% p.a.
Die Marktkapitalisierung stieg im Berichtszeitraum um 88,4% von EUR 2,91 Mrd. auf EUR 5,49
Mrd. Als Folge der gestiegenen Marktkapitalisierung wurde auch die Gewichtung der IMMO
FINANZ in verschiedenen Indizes angehoben.
Anstieg der Börsekapitali
sierung um 88,4% auf rund
EUR 5,5 Mrd.
54
IMMOFINANZ Geschäftsbericht 2006/07
Kursentwicklung:
IMMOFINANZ zu GPR-250
Europe, I-ATX, EPRA
von 1.1.1998 bis 10.8.2007
360
GPR-250 Europe
340
320
300
IMMOFINANZ
280
260
EPRA
240
220
200
I-ATX
180
160
140
120
100
Okt 06
Feb 07
Jul 07
10.8.07
Okt 06
Feb 07
Jul 07
10.8.07
Aug 05
März 05
Jun 04
Nov 04
Feb 04
Sep 03
Mai 03
Jul 02
Dez 02
Okt 01
März 02
Jun 01
Jan 01
Apr 00
Aug 00
Jul 99
Nov 99
Feb 99
Mai 98
Dez 05
300
Mai 06
von 1.1.1998 bis 10.8.2007
Dez 05
340
Mai 06
Kursentwicklung:
IMMOFINANZ zu DAX 30,
DJ EuroStoxx 50, MSCI World
Okt 98
Jan 98
80
320
IMMOFINANZ
280
260
240
220
200
DJ EuroStoxx 50
180
DAX 30
160
MSCI World
140
120
100
80
Aug 05
März 05
Jun 04
Nov 04
Feb 04
Sep 03
Mai 03
Jul 02
Dez 02
Okt 01
März 02
Jun 01
Jan 01
Apr 00
Aug 00
Jul 99
Nov 99
Feb 99
Mai 98
Okt 98
Jan 98
60
Bookbuilding-Verfahren
Bei den Kapitalerhöhungen des IMMOFINANZ-Konzerns im Jahr
2006/07 wurde erstmals das „Bookbuilding-Verfahren“ zur
Bestimmung des Emissionskurses angewandt. Dabei wird vom
Unternehmen zuerst ein Preisband bzw. eine Preisobergrenze
für die jungen Aktien festgelegt. Danach geben die Aktionäre
bekannt, ob und in welchem Ausmaß sie ihre Bezugsrechte ausüben wollen. Auf Basis der Zeichnungsaufträge der Altaktionäre und der Kauforders neuer Anleger bildet sich der endgültige
Bezugspreis. Zuerst werden die Kaufaufträge der Altaktionäre
im Rahmen ihrer Bezugsrechte erfüllt, die restlichen Aktien
gehen an neue Investoren. Das Bookbuilding-Verfahren bietet
zwei wichtige Vorteile: einerseits entspricht es den internationalen Standards und erleichtert damit die Platzierung von Aktien
bei institutionellen Investoren; andererseits führt es dazu, dass
alle Aktionäre – egal, ob sie ihre Bezugsrechte ausüben oder
nicht – die gleiche Performance erzielen, während bei dem früher üblichen Preisbildungsverfahren Aktionäre, die ihre Bezugsrechte nicht ausübten, tendenziell benachteiligt waren.
Investor Relations
Die Aktie war zum Ende des Wirtschaftsjahres im ATX-Prime mit 6,3% (Anfang 2006/07: 4,3%)
und im GPR 15, dem Index der 15 führenden Immobilienunternehmen Europas mit 8,5% (Anfang
2006/07: 7,2%). Sehr positiv hat sich auch die Liquidität der Aktien entwickelt. Im Geschäftsjahr
2006/07 wurden an der Wiener Börse IMMOFINANZ-Aktien im Wert von EUR 7.098,9 Mio.
gehandelt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das einen Anstieg um 211,4%. Die IMMOFINANZ
war damit in diesem Zeitraum die liquideste Immobilienaktie an der Wiener Börse.
Folgende Investmenthäuser veröffentlichen Analysen zur IMMOFINANZ-Aktie:
• Aurel Leven
• CA IB
• Credit Suisse
• Deutsche Bank
• Kempen & Co
• Merrill Lynch
• RCB
Finanzkalender
20. September 2007
27. September 2007
27. Dezember 2007
27. März 2008
Bericht über das 1. Quartal zum 31.7.2007
14. Ordentliche Hauptversammlung
Bericht über das 1. Halbjahr zum 31.10.2007
Performance IMMOFINANZ-Aktie zum 30.4.2007 in % p.a.
Zeitraum
Performance
1 Jahr
37,79%
3 Jahre
23,09%
5 Jahre
17,43%
10 Jahre
12,78%
seit Gründung 1990
10,14%
Kennzahlen der IMMOFINANZ-Aktie
2006/07 Veränderung in %
2005/06
2004/05
Eigenkapital zum 30.4. in Mio. EUR 6.515,3
89,6%
3.436,9
1.830,4
Anzahl der Aktien zum 30.4. in Mio. 459,0
36,8%
335,6
251,7
Höchstkurs GJ in EUR 12,54
43,3%
8,75
7,12
Tiefstkurs GJ in EUR 8,25
18,1%
6,99
6,30
Ultimokurs GJ in EUR 11,96
37,8%
8,68
7,06
5.490,0
88,4%
2.913,4
1.777,2
Börsekapitalisierung in Mio. EUR per 30.4. Börseumsatz GJ in Mio. EUR 7.098,9
211,4%
2.280,0
1.026,8
16.281,9
136,5%
6.884,0
4.093,0
Gewinn je Aktie in EUR 1,03
4,0%
0,99
0,80
Net Asset Value je Aktie in EUR 10,9
16,0%
9,4
7,3
KGV per 30.4. 11,6
34,9%
8,6
9,2
Verkehrswert in Mio. EUR per 30.4. Kommentar des Vorstandes
55
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Börseumsatz mit IMMOFINANZAktien um 211,4% auf
EUR 7,1 Mrd. gestiegen
56
Informationen zur IMMOFINANZ-Aktie
Ansprechperson Investor Relations
Mag. Margit Hermentin
Aktionärstelefon
01/532 06 39
E-Mail
[email protected]
Internet
www.immofinanz.com
Wiener Börse WP-Kennnummer
80905
Wiener Börse WP-Kürzel
IIA
Reuters
UMFI VI
Datastream
O:IMMO 866289
Bloomberg
IIA AV
ISINAT 0000809058
In folgenden Indices enthalten
WBI, ATX Prime, Immobilien-ATX, EPRA Europe, GPR 15, DJ Euro-
Stoxx, DJ STOXX 600, GPR 250 Europe, GPR 250 Global,
MSCI World, MSCI Europe, MSCI EMU (European Monetary Union),
FTSE World Europe, FTSE Global Index
Marktkapitalisierung und Gewichtung ATX Prime Market
gewichtet um Free Float per 30.6.2007
Unternehmen
Marktkapitalisierung in Mio. EUR
Gewichtung in %
ERSTE BANK DER OESTERR. SPK AG 13.298,9
15,1%
OMV AG
11.135,3
12,6%
RAIFFEISEN INTERNATIONAL BANK-HOLDING AG
8.402,0
9,5%
VOESTALPINE AG
7.425,0
8,4%
TELEKOM AUSTRIA AG
6.382,5
7,2%
IMMOFINANZ AG
4.961,8
5,6%
IMMOEAST AG 4.365,1
5,0%
WIENERBERGER AG 4.057,0
4,6%
VERBUNDGESELLSCHAFT AG KAT. A
2.860,3
3,2%
WIENER STÄDTISCHE VERSICHERUNG AG 2.772,0
3,1%
ANDRITZ AG 1.910,6
2,2%
CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG
1.903,1
2,2%
BOEHLER-UDDEHOLM AG
1.887,0
2,1%
CONWERT IMMOBILIEN INVEST AG 1.220,6
1,4%
FLUGHAFEN WIEN AG
1.151,6
1,3%
Investor Relations
Große Bedeutung wird der umfassenden Information der Aktionäre mittels einer breiten Palette von Investor-Relations-Maßnahmen beigemessen.
Detaillierte Informationen zum Geschäftsverlauf der IMMO
FINANZ – Kapitalmaßnahmen, Investitionen etc. – finden sich
ebenso auf der Internetseite der IMMOFINANZ (www.immofinanz.
com, wie der aktuelle Kurs der IMMOFINANZ-Aktie und der IMMOFINANZ-Wandelanleihe. Zusätzlich erscheint mehrmals jährlich
der IMMOFINANZ-Newsletter, der über die wichtigsten Entwicklungen bei der IMMOFINANZ informiert. Darüber hinaus haben
die Aktionäre auch die Möglichkeit, bei Anlegermessen mit ihrem
Unternehmen direkt in Kontakt zu treten. Unter anderem nahm
die IMMOFINANZ an der GEWINN 2006 in Wien und der Moneyworld in Salzburg teil.
Auch die Kommunikation mit institutionellen Investoren wurde weiter ausgebaut. So präsentierte sich die IMMOFINANZ im Rahmen
von Kapitalmarktveranstaltungen und Roadshows in den wichtigsten europäischen und globalen Finanzzentren, unter anderem in
London, Paris, Frankfurt, München, Stockholm, Amsterdam, Zürich,
Genf, New York, San Francisco, Boston, Sydney und Melbourne.
CorporateGovernanceBericht
Bericht
57
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Klares Bekenntnis zum Österreichischen Corporate Governance Kodex
Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist ein freiwilliges Selbstregulierungswerk, das
neben Regelungen des österreichischen Aktienrechts die international üblichen Standards für gute Unternehmensführung enthält. Zu den Zielsetzungen des Regelwerks zählen die Schaffung
transparenter Unternehmensstrukturen, wirksame Unternehmenskontrolle und die Information
aller Anspruchsgruppen (Stakeholder) über die wirtschaftliche Lage und Entwicklung des Unternehmens.
Freiwilliges Selbstregulierungswerk für gute Unter
nehmensführung
Die IMMOFINANZ bekennt sich zur Einhaltung der Regelungen des Österreichischen Corporate Governance Kodex in seiner gültigen Fassung vom Jänner 2007 und fühlt sich im Sinne des
Kodex einer verantwortlichen, auf nachhaltige und langfristige Wertschaffung ausgerichteten Leitung des Unternehmens verpflichtet. Darüber hinaus wird besonderes Augenmerk auf die laufende Weiterentwicklung eines effizienten Systems der Unternehmenskontrolle und des Risikomanagements gelegt.
Bekenntnis zur Einhaltung des
Österreichischen Corporate
Governance Kodex in der
Fassung vom Jänner 2006
Der Kodex enthält außer wichtigen gesetzlichen Vorgaben (L-Regeln, „Legal Requirement“) international übliche Vorschriften, deren Nichteinhaltung erklärt und begründet werden muss (C-Regeln, „Comply or Explain“). Darüber hinaus enthält er Regeln, die über diese Anforderungen
hinausgehen und freiwillig angewendet werden (R-Regeln, „Recommendation“).
Die IMMOFINANZ hat den Österreichischen Corporate Governance Kodex im abgelaufenen
Geschäftsjahr 2006/07 eingehalten. Für das Geschäftsjahr 2006/07 lagen zu folgenden Complyor-Explain-Regeln Abweichungen vor:
Regel 18:
In Abhängigkeit von der Größe des Unternehmens ist eine interne Revision als eigene Stabstelle des
Vorstandes einzurichten oder an eine geeignete Institution auszulagern.
Die Risikoanalyse der IMMOFINANZ hat ergeben, dass die Risikosituation unter Beachtung der
spezifischen Gegebenheiten der IMMOFINANZ-Gruppe durch eine klassische interne Revision
als Stabstelle nicht sinnvoll optimiert werden kann. Dieser Erkenntnis Rechnung tragend werden
interne Kontroll- und Prüfungsfunktionen daher im Bereich des Konzern-Controllings durchgeführt. Über die wesentlichen Ergebnisse der durchgeführten Kontrollmaßnahmen berichtet der
Vorstand regelmäßig dem Aufsichtsrat.
Regel 38 und 54:
Eine bestimmte Altersgrenze ist weder für Vorstände noch für Mitglieder des Aufsichtsrates derzeit
in der Geschäftsordnung oder Satzung vorgesehen. Die Gesellschaft hält die Festsetzung einer
derartigen Altersgrenze für nicht sinnvoll, sondern überlässt es den für die Bestellung zuständigen
Organen, die Entscheidung darüber jeweils bei der Bestellung selbst zu treffen.
Die IMMOFINANZ wird auch im laufenden Geschäftsjahr 2007/08 die Regelungen des Corporate Governance Kodex beachten. Da zu Beginn des laufenden Geschäftsjahres 2007/08 die interne Revision als eigene Stabstelle des Vorstandes eingerichtet wurde, entspricht IMMOFINANZ
nunmehr auch vollinhaltlich der Regel 18 des Kodex.
Nur wenige Abweichungen zu
Comply-or-Explain-Regelungen
58
Organe der Gesellschaft
Mitglieder des Vorstandes
MMag. Dr. Karl Petrikovics, geb. 20.5.1954,
bestellt bis 30.4.2010,
Vorsitzender des Vorstandes und
Generaldirektor
Mag. Norbert Gertner, geb. 15.2.1956,
bestellt bis 30.4.2010,
Mitglied des Vorstandes
Mitglieder des Aufsichtsrates
Dr. Helmut Schwager, geb. 14.11.1943
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Erstbestellung 4.4.1990, Ende der laufenden
Funktionsperiode Hauptversammlung 2011,
Vorstand Constantia Packaging AG,
Aufsichtsratsmandate in anderen börsenotierten Gesellschaften: IMMOEAST AG
Dkfm. Michael Kaufmann, geb. 26.10.1948
Stellvertreter des Vorsitzenden
Erstbestellung 25.9.1997, Ende der
laufenden Funktionsperiode Hauptver
sammlung 2011,
Vorstand Frapag Industrieholding AG,
Aufsichtsratsmandate in anderen börsenotierten Gesellschaften: Hirsch Servo AG,
Billerud AB, Schweden
Mag. Klaus Hübner, geb. 9.11.1952
Mitglied
Erstbestellung 28.9.2006, Ende der laufenden Funktionsperiode Hauptversammlung 2011,
Wirtschaftstreuhänder,
keine weiteren Aufsichtsratsmandate in
börsenotierten Gesellschaften
Dr. Guido Schmidt-Chiari, geb. 13.9.1932
Mitglied
Erstbestellung 23.9.1998, Ende der laufenden Funktionsperiode Hauptversammlung 2011,
Generaldirektor i.R.,
Aufsichtsratsmandate in anderen börse
notierten Gesellschaften: Constantia
Packaging AG, Bank für Tirol und Vorarlberg AG, Oberbank AG
Prüfungsausschuss und Tätigkeit des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss eingerichtet, der sich mit Fragen der Rechnungslegung und Prüfung der Gesellschaft sowie des Konzerns befasst. Ihm gehören die Herren Dr.
Helmut Schwager (Vorsitzender), Dkfm. Michael Kaufmann und Dr. Guido Schmidt-Chiari an.
Als Finanzexperte im Sinne des Österreichischen Corporate Governance Kodex wurde Herr Dr.
Helmut Schwager definiert. Erst wenn der Aufsichtsrat mehr als sechs Mitglieder zählt, sieht seine
Geschäftsordnung die Einrichtung weiterer Ausschüsse vor.
Alle Aufsichtsratsmitglieder
waren bei allen fünf
Sitzungen anwesend
Im Geschäftsjahr 2006/07 fanden fünf Aufsichtsratssitzungen statt; bei jeder Sitzung waren alle
Aufsichtsratsmitglieder anwesend. Die wirtschaftliche Lage und Unternehmensstrategie wurden
ebenso besprochen wie wesentliche Ereignisse und Investitionen. Zwischen den Sitzungen wurden
darüber hinaus aktuelle Einzelthemen und Entscheidungen zwischen den Vorsitzenden des Vorstandes und des Aufsichtsrates erörtert. Bei allen Investitions- und Verkaufsentscheidungen wurde
nach mündlicher und schriftlicher Berichterstattung die Genehmigung des Aufsichtsrates eingeholt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Leitlinien des Österreichischen Corporate
Governance Kodex entsprechende Kriterien für ihre Unabhängigkeit definiert. Jedes Aufsichtsratsmitglied hat seine Position beurteilt, wonach bis auf Dr. Helmut Schwager sämtliche Mitglieder des
Aufsichtsrates als unabhängig anzusehen sind.
Vergütung
Hauptversammlung legt
Aufsichtsratsvergütung fest
Aufgrund des Managementvertrags mit der Constantia Privatbank erhalten die Vorstandsmitglieder der IMMOFINANZ kein gesondertes Entgelt von der Gesellschaft. Die Vergütung des
Aufsichtsrates wird von der Hauptversammlung festgelegt und hat im Geschäftsjahr 2006/07 (für
Bericht
die Tätigkeit des Aufsichtsrates im Geschäftsjahr 2005/06) in Summe 110 TEUR betragen. Details
sind dem Anhang zum Jahresabschluss auf der Seite 240 zu entnehmen. Von den Mitgliedern des
Vorstandes und Aufsichtsrates werden 383.084 Aktien (per 30.4.2007) gehalten. Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Gesellschaft. Informationen über Kauf und Verkauf von IMMO
FINANZ-Aktien durch Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder sind laufend auf der IMMO
FINANZ-Website www.immofinanz.com unter dem Menüpunkt „Directors’ Dealings“
abrufbar.
59
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Mitglieder des Vorstandes
und des Aufsichtsrates halten
IMMOFINANZ-Aktien
Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen
Die IMMOFINANZ AG ist Muttergesellschaft des IMMOFINANZ-Konzerns. Im Sinne des
IAS 24 werden als nahe stehende Unternehmen und Personen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft sowie deren Organe und Tochtergesellschaften verstanden. Neben dem Managementvertrag werden zahlreiche Leistungen zu fremdüblichen Konditionen von diesen Gesellschaften
erbracht. Detaillierte Angaben finden sich im Anhang zum Jahresabschluss ab Seite 237.
Compliance
In Umsetzung der Bestimmungen der Emittenten-Compliance-Verordnung der österreichischen
Finanzmarktaufsicht wurden interne Grundsätze zur Weitergabe von Informationen definiert, um
die missbräuchliche Verwendung von Insiderwissen auszuschließen. Die IMMOFINANZ hat diese Verordnung unter Einbeziehung der Aufsichtsratsmitglieder umgesetzt, ihre Einhaltung wird
kontinuierlich überwacht.
Externe Evaluierung
Die Umsetzung und Richtigkeit der Entsprechungserklärung der IMMOFINANZ wurde von der
KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft unter Anlehnung an
die Regelungen der International Federation of Accountants (IFAC) zu Aufträgen zur prüferischen
Durchsicht von Abschlüssen (ISRE 2400) evaluiert.
Zusammenfassendes Ergebnis über die Evaluierung der Einhaltung des Österreichischen
Corporate Governance Kodex im Geschäftsjahr 2006/07
Wir haben die Beachtung des Österreichischen Corporate Governance Kodex durch Vorstand und Aufsichtsrat
der IMMOFINANZ AG, Wien, wie sie in der öffentlichen Erklärung des Vorstandes dargestellt wird, evaluiert.
Für die Einhaltung der einzelnen Regelungen und die öffentliche Berichterstattung sind der Vorstand und der
Aufsichtsrat der Gesellschaft verantwortlich. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage einer Evaluierung einen
Bericht über die Einhaltung der Regelungen des Kodex zu erstatten. Wir haben die Evaluierung in Anlehnung an
die Regelungen der International Federation of Accountants (IFAC) zu Aufträgen zur prüferischen Durchsicht
von Abschlüssen (ISRE 2400) durchgeführt. Diese Grundsätze machen es erforderlich, die Evaluierung so zu
planen und durchzuführen, dass eine angemessene Evaluierungssicherheit erzielt werden kann, ob die Erklärung
des Vorstandes über die Beachtung des Corporate Governance Kodex frei von wesentlichen falschen Aussagen ist.
Die Evaluierung beinhaltet im Wesentlichen eine Befragung der verantwortlichen handelnden Personen sowie eine
stichprobenweise Überprüfung der Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex. Wir haben
die Evaluierung auf Grundlage des vom Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance herausgegebenen Fragebogens durchgeführt.
Bei unserer Evaluierung sind wir auf keine Tatsachen gestoßen, die im Widerspruch zu der vom Vorstand abgegebenen Erklärung zur Beachtung und Einhaltung der Bestimmungen des Österreichischen Corporate Governance
Kodex stehen. Bezüglich unserer Verantwortlichkeit und Haftung gegenüber der Gesellschaft und gegenüber
Dritten kommt § 275 Abs. 2 UGB zur Anwendung.
Wien, am 1. August 2007
KPMG Austria GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH
Mag. Yann-Georg Hansa
Wirtschaftsprüfer
ppa Dr. Günther Hirschböck
Wirtschaftsprüfer
Prüferische Durchsicht durch
KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Bericht des
Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben im Geschäftsjahr 2006/07 den Grundsätzen guter Corporate Governance folgend zum Wohl des Unternehmens eng zusammengearbeitet.
Aufsichtsrat ist eng in die
Strategiedefinition
eingebunden
In den Sitzungen wurden die wirtschaftliche Lage, die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft sowie wesentliche Ereignisse und Investitionen intensiv und in offener Diskussion besprochen. Zwischen den Sitzungen wurden aktuelle Einzelthemen und Entscheidungen in Gesprächen
zwischen den Vorsitzenden des Vorstandes und des Aufsichtsrates erörtert. Es wurden in den Aufsichtsratssitzungen die Investitionsvorhaben des Konzerns ausführlich diskutiert und analysiert,
und der Vorstand hat zu allen Investitions- und Verkaufsentscheidungen nach mündlicher und
schriftlicher Berichterstattung die Genehmigung des Aufsichtsrates eingeholt. Bei besonderer
Dringlichkeit wurden Umlaufbeschlüsse gefasst.
Aufsichtsrat anerkennt
exzellente Ergebnis
entwicklung
Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2006/07 besonderes Augenmerk darauf gerichtet, gemeinsam mit dem Vorstand die langfristigen Erfolgspotenziale des Unternehmens zu
evaluieren und damit die Grundlage für eine Fortsetzung der profitablen Expansionsstrategie der
IMMOFINANZ AG zu legen. Zur Finanzierung des Investitionsprogramms der Gesellschaft hat
die Gesellschaft im Mai 2006 eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Es ist eine eindrucksvolle Bestätigung der positiven Entwicklung des Unternehmens, dass der Emissionserlös aus dieser Kapitalerhöhung nun bereits zur Gänze durch umfangreiche Akquisitionen und Entwicklungsprojekte
investiert wird und dass die Gesellschaft ein exzellentes Ergebnis für das Geschäftsjahr 2006/07
erzielen konnte.
Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat in schriftlicher und mündlicher Form regelmäßig, zeitnah und
umfassend über alle relevanten Fragen der Geschäftsentwicklung einschließlich der Risikolage
berichtet und Auskunft gegeben. Der Aufsichtsrat hat auf dieser Grundlage die Geschäftsführung
des Vorstandes laufend überwacht und begleitend unterstützt.
Es fanden im Geschäftsjahr 2006/07 insgesamt fünf Aufsichtsratssitzungen statt.
Bericht des Aufsichtsrates
61
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates trat im Geschäftsjahr einmal zusammen. Unter Hinzuziehung des Abschlussprüfers wurden der Jahresabschluss, der Konzernabschluss sowie der
Vorschlag für die Gewinnverteilung besprochen und dem Aufsichtsrat die Feststellung des Jahres
abschlusses empfohlen. Der Prüfungsausschuss holte die Unabhängigkeitserklärung des Ab
schlussprüfers ein und erstattete den Vorschlag für die Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2006/07.
Der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG bekennt sich zur Einhaltung des Corporate Governance
Kodex und somit zu einer verantwortungsvollen Unternehmensführung und -kontrolle sowie zur
Erreichung eines hohen Maßes an Transparenz für alle Stakeholder eines Unternehmens. Eine
zusammenfassende Darstellung der Umsetzung des Österreichischen Corporate Governance Kodex der IMMOFINANZ AG ist im Geschäftsbericht sowie auf der Homepage der Gesellschaft
enthalten.
Bekenntnis zur Einhaltung des
Österreichischen Corporate
Governance Kodex
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht der IMMOFINANZ AG sowie der nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Konzernabschluss
und Konzernlagebericht zum 30. April 2007 (Geschäftsjahr 2006/07) wurden durch die KPMG
Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Sämtliche Abschlussunterlagen, die Prüfungsberichte,
der Management Letter und der Vorschlag für die Gewinnverteilung wurden im Prüfungsausschuss eingehend in Anwesenheit des Abschlussprüfers behandelt und dem Aufsichtsrat darüber
berichtet. Der Aufsichtsrat hat die Unterlagen gemäß § 96 AktG geprüft und den Jahresabschluss
2006/07 gebilligt, der damit gemäß § 125 Abs. 2 AktG festgestellt ist. Der Aufsichtsrat hat sich
weiters mit dem Konzernabschluss und Konzernlagebericht einverstanden erklärt und sich dem
Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns angeschlossen. Der Jahresbericht
der internen Revision zeigte im Ergebnis, dass keine Risiken identifiziert wurden, die mangels
Beherrschbarkeit einen wesentlichen Einfluss auf den Bestand oder das Geschäftsergebnis der Gesellschaft haben könnten. Zu Beanstandungen war somit insgesamt kein Anlass gegeben.
Feststellung des Jahres
abschlusses 2006/07
Besonderes Augenmerk wurde in diesem Geschäftsjahr der Neubewertung der Immobilien außerhalb von Österreich gewidmet. So wurden die internationalen Bewertungsgesellschaften Colliers
International und DTZ für die Bewertung der Immobilien der IMMOEAST und Teile der IMMO
WEST beauftragt. Die Methodik und das Ergebnis der Bewertungsgutachten wurden von Aufsichtsrat und Vorstand eingehend erörtert.
Immobilienbewertung durch
internationale Bewertungs
gesellschaften
Schließlich dankt der Aufsichtsrat der Unternehmensleitung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren großen persönlichen Einsatz und die guten Ergebnisse im abgelaufenen Geschäftsjahr 2006/07.
Wien, am 23. Juli 2007
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Planungen
und Perspektiven
Der Investitionsschwerpunkt bleibt in Osteuropa, selektiv wird jedoch auch in Österreich investiert, wie etwa in die Erweiterung des Business Park Vienna.
Nach dem Berichtszeitraum
63
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Nach dem Berichtszeitraum
Erfolgreiche Kapitalerhöhung der IMMOEAST um EUR 2,84 Mrd.
Unmittelbar nach dem Berichtszeitraum, vom 2. bis zum 21. Mai 2007, emittierte die Tochtergesellschaft IMMOEAST 277.941.375 Aktien. Der Bezugspreis wurde als Ergebnis eines Bookbuilding-Verfahrens mit EUR 10,20 festgelegt. Daraus ergab sich ein Emissionsvolumen von EUR 2,84
Mrd. Damit war die Emission die bisher größte Kapitalmaßnahme eines europäischen Immobilienunternehmens. Die Emission war rund zweifach überzeichnet.
IMMOEAST startet Zweitlisting an der Börse Warschau
Nachdem die IMMOEAST im Rahmen eines öffentlichen Zeichnungsangebots in Polen zahlreiche
private und institutionelle Investoren als Aktionäre gewinnen konnte, notiert die Aktie seit 25. Mai
2007 auch an der Börse in Warschau. Die IMMOEAST ist damit nun nicht nur in wirtschaftlicher,
sondern auch in börsetechnischer Hinsicht eine „Ostaktie“. Das ist insbesondere im Hinblick auf
die Veranlagungsrichtlinien vieler institutioneller Investoren von Bedeutung.
Erstmals größere Zahl von
Privataktionären außerhalb
Österreichs
Erweiterung des IMMOEAST-Vorstandes
Mit Beginn des Geschäftsjahres 2007/08 wurde auch der Vorstand der IMMOEAST aufgestockt:
Damit wird dem stark gestiegenen Geschäftsumfang Rechnung getragen. Als neues Mitglied des
Vorstandes wurde Mag. Christian Thornton bestellt, der für den Bereich Finanzen verantwortlich
sein wird. Zum stellvertretenden Mitglied des Vorstandes wurde Dr. Edgar Rosenmayr bestellt.
Verstärkung des Vorstandes
Investitionen zwischen 1. Mai und 31. Juli 2007
•
•
•
•
•
•
Einkaufszentrum Gold Plaza (Rumänien)
In Baia Mare, einer Stadt mit 150.0000 Einwohnern, wurden 80% des Entwicklungsprojekts
„Gold Plaza“ erworben. Das Investitionsvolumen erreicht EUR 97 Mio., das Einkaufszentrum
mit 43.000 m2 Nutzfläche wird im vierten Quartal 2008 fertig gestellt, dann wird die IMMOEAST auch die restlichen Anteile erwerben.
Logistikzentrum Egerkingen (Schweiz)
Die Tochter Deutsche Lagerhaus erwarb ein Logistikzentrum in Egerkingen im Schweizer Kanton Solothurn. Das Objekt verfügt über eine Nutzfläche von 30.434 m2 und ist vollständig
vermietet.
Pantelimon und Logistikdevelopments (Rumänien)
Gemeinsam mit einem lokalen Partner wird die Entwicklung von zehn Logistikzentren in
Rumänien mit 400.000 bis 500.000 m2 Gesamtnutzfläche vereinbart. Das Investitionsvolumen
wird rund EUR 300 Mio. betragen. Das erste Projekt, das am Stadtrand von Bukarest gelegene
Logistikzentrum Pantelimon (52.000 m2), wird noch heuer fertig gestellt.
Euro Mall Pitesti (Rumänien)
In der Universitätsstadt Pitesti wurde die im Mai 2007 fertig gestellte Euro Mall Pitesti um
EUR 87 Mio. erworben. Das vollvermietete Einkaufszentrum entspricht höchsten internationalen Standards und hat eine Gesamtnutzfläche von 32.000 m2.
Rondo Jazdy Polskiej (Polen)
Im Zentrum von Warschau wird im Rahmen der IMMOEAST-Beteiligung an S+B CEE das
Büroprojekt Rondo Jazdy Polskiej entwickelt. Das verkehrsmäßig perfekt gelegene Objekt wird
im Sommer 2009 fertig gestellt, das Investitionsvolumen beträgt EUR 36 Mio.
TriGránit-Stadtentwicklungsprojekte St. Petersburg (Russland)
Der Immobilienentwickler TriGránit (IMMOEAST-Anteil 25%) und die Stadtregierung von
St. Petersburg unterzeichneten einen Rahmenvertrag über mehrere große Stadtentwicklungsprojekte. TriGránit wird damit zum wichtigsten Entwickler in der zweitgrößten Stadt Russlands.
RO, Baia Mare, Gold Plaza
CH, Egerkingen,
Logistikzentrum
RO, Logistikzentrum
Pantelimon
64
Investitionsprogramm 2007/08
Wachstumsschwerpunkt liegt weiter im Osten
Geplantes Investitionsvolumen
von knapp EUR 7,5 Mrd.
Verteilung des Investitionsprogramms 2007/08 von
EUR 7,5 Mrd. nach Primär
segmenten
programms 2007/08 von
EUR 7,5 Mrd. nach Sektoren
programms 2007/08
von EUR 7,5 Mrd. nach
Investmenttyp
Im Geschäftsjahr 2007/08 wird die IMMOFINANZ größere Investitionen in das Immobilienportfolio tätigen als je zuvor. Insgesamt werden Investments mit einem Gesamtvolumen von rund
EUR 7,5 Mrd. vorgenommen. Da die Zeitspanne zwischen Identifikation eines Akquisitionsziels
und dem Abschluss der Transaktion in der Regel einige Monate dauert, wurden die beabsichtigten
Investitionen für 2007/08 zum Großteil bereits im Wirtschaftsjahr 2006/07 detailliert vorbereitet
und zu einem wesentlichen Teil bereits vom Aufsichtsrat genehmigt. Zum Zeitpunkt der Erstellung
des Geschäftsberichts in der ersten Julihälfte 2007 kann daher bereits eine recht genaue Vorschau
auf die Investitionen des gesamten Jahres vorgenommen werden.
IMMOAUSTRIA
6,5%
IMMOWEST
13,7%
Wohnfläche
Logistikfläche
79,8%
IMMOEAST
51,5%
Geschäftsfläche
62,0%
Entwicklungsobjekte
6,4%
10,6%
Bürofläche
31,5%
Strategische
Partnerschaft
10,0%
Bestandsobjekte
28,0%
Investitionsprogramm 2007/08
65
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IMMOEAST
Der Wachstumsschwerpunkt wird im Geschäftsjahr 2007/08 erneut bei der Regionalholding
IMMOEAST, also in Zentral-, Ost- und Südosteuropa sowie Russland und der Ukraine liegen. Die
IMMOEAST wird ein Investitionsprogramm mit einem Volumen von rund EUR 6 Mrd. abwickeln. Der Schwerpunkt der Investitionen wird dabei geografisch von den bisher dominierenden
Staaten in Zentral- und Osteuropa in den südosteuropäischen Raum wechseln. Vor allem auf dem
boomenden rumänischen Markt sind umfangreiche Zukäufe vorgesehen. Auch die Investitionen in
Russland und der Ukraine werden stark erhöht.
Sektoral wird der Bereich Einzelhandel weiter zulegen. Mit einem Anteil von mehr als 60% am
gesamten Investitionsvolumen wird der Sektor etwa doppelt so stark gewichtet sein wie der Bereich Büros. Deutlich ansteigen werden dabei innerhalb des Einzelhandelssegments auch die Inves
titionen in die Fachmarktzentrenkette STOP.SHOP. Trotz bedeutender Volumina von mehr als
EUR 300 Mio. bzw. EUR 200 Mio. werden die Anteile der Bereiche Logistik und Wohnen etwas
zurückgehen.
Forcierung des Einzelhandelssegments, insbesondere
der Fachmarktzentrenkette
STOP.SHOP.
Beachtenswert ist auch der weitere Ausbau des Engagements im Entwicklungsgeschäft. Bereits
zwei Drittel der Investitionen werden auf eigene Developments bzw. Kauf von oder Beteiligung an
Entwicklungsprojekten entfallen. Auch die geplanten Beteiligungen (10% des Investitionsvolumens) sind in wirtschaftlicher Betrachtungsweise großteils als Investitionen in Entwicklungsprojekte zu sehen, da praktisch ausschließlich Anteile an Immobilienentwicklungsunternehmen erworben werden.
Anteil der Investitionen
in Entwicklungsprojekte
steigt weiter
Mit der Verschiebung des sektoralen und geografischen Schwerpunkts sowie dem höheren
Entwicklungsanteil reagiert die IMMOEAST auf die gesunkenen Marktrenditen. Insbesondere die
Spitzenrenditen für vermietete Bestandsobjekte in den bereits etablierten Märkten in Zentral- und
Osteuropa (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn) und hier wiederum vor allem im Bürosegment
sind bereits nahe an das westliche Niveau herangerückt. Die Verlagerung der Investitionen in Länder mit höheren Renditen und in Richtung Einzelhandel, in dem ebenfalls höhere Renditen als im
Bürobereich erwirtschaftet werden, ermöglicht es der IMMOEAST, die hohe Ertragskraft zu er
halten. Auch das Engagement im Entwicklungsbereich erhöht die Rendite der IMMOEAST-Inves
titionen.
Strukturelle Verschiebung
der Investitionstätigkeit
ermöglicht weiterhin hohe
Renditen
RO, Constanta, Harbourside
66
IMMOAUSTRIA wächst bei Büros und Wohnungen
Nach einer Phase relativ geringer Neuinvestitionen wird die IMMOFINANZ 2007/08 auch auf
dem österreichischen Heimmarkt wieder offensiver agieren. Insbesondere der Büromarkt in Wien
bietet nach der relativ geringen Entwicklungsaktivität der vergangenen Jahre nun wieder sehr gute
Perspektiven.
Ein besonders wichtiges Projekt ist der Ausbau des Business Park Vienna um etwas mehr als
50.000 m2 auf rund 280.000 m2. Dabei werden primär moderne Büroflächen errichtet, in einem
Teil der neuen Baustufe wird voraussichtlich ein 4-Sterne-Hotel entstehen. Baubeginn für das erste
der beiden Objekte ist im Herbst 2007.
A, Wien, Business Park
Vienna
Umfangreiche Investitionen werden auch bei der Wohnbautochter BUWOG/ESG vorgenommen.
Dabei wird die Errichtung von Reihenhäusern an Bedeutung gewinnen. Insgesamt wird die
BUWOG in diesem Wirtschaftsjahr Wohnbauprojekte mit insgesamt etwa 212 Wohnungen fertig
stellen und mit dem Bau von fünf Anlagen mit rund 400 Wohnungen beginnen. Außerdem wird
mit dem Bau des Geriatriezentrums Innerfavoriten ein neues Geschäftsfeld starten.
SelfStorage – Dein Lagerraum, an der die IMMOFINANZ beteiligt ist, wird noch im Jahr 2007
zwei weitere Anlagen in Wien fertig stellen.
IMMOWEST – Konzentration auf Marktnischen und Entwicklungsprojekte
Stark gestiegene
Marktpreise in Deutschland
D, Bönen, Rudolf-DieselStraße
Auf dem Hauptmarkt der IMMOFINANZ-Regionalholding IMMOWEST, in Deutschland, sind
die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das nun erreichte Preisniveau
macht Investitionen in vielen Bereichen unattraktiv. Insbesondere gilt das für die Hauptmärkte für
vermietete Büro- und Einzelhandelsobjekte.
Die IMMOWEST wird daher die bereits 2006/07 umgesetzte Strategie fortsetzen und nur in ausgewählten Spezialbereichen investieren. Einerseits ist das der Logistiksektor, der noch unterbewertet ist, geringe Leerstände aufweist und für die kommenden Jahre attraktive Wertsteigerungspotenziale verspricht. Die Logistikinvestitionen werden zum überwiegenden Teil von der Tochter
Deutsche Lagerhaus vorgenommen. Im Bereich Logistik ist auch die Schweiz ein attraktiver Zielmarkt für Investitionen.
Ein anderes vielversprechendes Geschäftsfeld sind hochwertige, multifunktionale Stadtentwicklungsprojekte, wie sie Anfang 2007 in Zusammenarbeit mit einem deutschen Entwickler in Köln
und Düsseldorf begonnen wurden. Die IMMOWEST wird auf diesem Markt weiter aktiv bleiben
und aktiv nach entsprechenden Investitionsmöglichkeiten suchen.
Ausgliederung des Geschäftsfelds Selfstorage aus den Regionalholdings
Das Geschäftsfeld Selfstorage wird aber aus den Regionalholdings IMMOWEST und IMMOAUSTRIA ausgegliedert werden. In diesem Bereich wird die IMMOFINANZ auch außerhalb ihres
geografisch definierten Kernmarkts daran arbeiten, eine führende Position in Kontinentaleuropa
aufzubauen. Beteiligungen an bzw. Übernahmen von lokalen Selfstorage-Anbietern in mehreren
Ländern werden angestrebt.
Perspektiven und Ziele
67
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
A, Wien, Bergmillergasse
Langfristige Perspektiven und Ziele
Die IMMOFINANZ wird sich auch mittel- und langfristig auf ihren gegenwärtigen Kernmarkt
konzentrieren. Im Westen sind das die deutschsprachigen Länder Deutschland, Österreich und
Schweiz; im Osten sind dies Zentral- und Osteuropa, Südosteuropa und ausgewählte Nachfolgestaaten der Sowjetunion. Diese Kombination aus den etablierten Märkten des Westens und den
stark wachsenden Märkten im Osten ermöglicht es, Sicherheit und Stabilität einerseits mit hoher
Ertragskraft andererseits zu kombinieren. Innerhalb dieses so definierten Kernmarkts wird die
IMMOFINANZ auch in Zukunft stark diversifiziert investieren und auf ein regional und sektoral
breit gestreutes Immobilienportfolio setzen.
Sicherheit und Stabilität durch
ausgewogene geografische
Diversifikation
Im Ostteil ihres Kernmarkts wird die Regionalholding IMMOEAST daran arbeiten, ihre dominante Marktposition durch direkte Immobilieninvestitionen und Beteiligungen an Immobilienentwicklungsunternehmen abzusichern. Entsprechend dem starken Marktwachstum werden daher
noch für einige Jahre große Investitionsprogramme umgesetzt, um die Chancen des Booms im
Osten optimal zu nutzen. Die Tatsache, dass die IMMOFINANZ über die IMMOEAST die
Spitzenposition in einer Region hält, in der mehr als 40% der europäischen Bevölkerung leben,
macht die langfristigen Möglichkeiten deutlich sichtbar.
IMMOEAST: Absicherung
der führenden Marktposition
Im Westteil wird die IMMOFINANZ über ihre Regionalholding IMMOWEST kontinuierlich
daran arbeiten, ihr Portfolio auf dem Deutschen und dem Schweizer Markt weiter auszubauen und
sich als einer der großen institutionellen Investoren zu etablieren. Dabei wird die IMMOFINANZ
nicht in allen Teilmärkten investieren, sondern sich, entsprechend den jeweiligen Marktentwicklungen, auf wenige attraktive Nischen und Teilmärkte konzentrieren.
IMMOWEST: Aufbau starker
Standbeine in attraktiven
Teilmärkten
Die Regionalholding IMMOAUSTRIA wird das Österreich-Portfolio in allen Marktsegmenten
abrunden und ergänzen. Insgesamt wird die IMMOFINANZ damit weiter einen Wachstumskurs
verfolgen und daran arbeiten, ihre Position in Europa – Nummer 2 gemessen an der kumulierten
Börsekapitalisierung von IMMOFINANZ und IMMOEAST – dauerhaft zu halten oder weiter zu
verbessern.
Analyse des
Geschäftsverlaufs 2006/07
Inhalt
1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld 68
2. Branchenumfeld 69
3. Unternehmensprofil 70
4. Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften 70
5. Ergebnis des Geschäftsjahres 2006/07 5.1. Ertragslage 5.2. Finanzlage 5.3. Vermögenslage 71
71
78
79
6. Segmentberichte 6.1. Segment IMMOAUSTRIA 6.2. Segment IMMOEAST 6.3. Segment IMMOWEST 83
83
86
90
1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld
Konjunkturaufschwung
in Europa
Die Expansion der Weltwirtschaft setzte sich 2006 fort. Gingen in den Vorjahren noch die stärksten Impulse von den USA und China aus, so war zuletzt auch ein deutlicher Aufschwung in Europa
– auch im bislang wirtschaftlich stagnierenden Deutschland – zu verzeichnen. Dem hohen Preisniveau für Rohstoffe und Erdöl standen eine robuste private Konsumnachfrage und eine kräftige
Entwicklung der Industrieinvestitionen gegenüber. In den USA setzte 2006 hingegen eine leichte
Konjunkturabflachung ein.
BIP-Anstieg in Zentralund Osteuropa unverändert
über westeuropäischem
Durchschnitt
Das reale BIP-Wachstum der EU-15 bewegte sich in einer Bandbreite von 1,7% bis knapp 3%. Die
Entwicklung der zentralund osteuropäischen Länder war auch 2006 kräftiger: Während das
Wachstum in Ungarn 3,9% und in Polen sowie Tschechien 6,1% betrug, weisen Estland und Lettland Steigerungsraten von über 10% aus. Ein Vergleich des BIP per Capita zeigt, dass der wirtschaftliche Aufholprozess dieser Region noch nicht abgeschlossen ist. Für die EU-15 beträgt dieser
Wert mehr als EUR 34.000; für die im Jahr 2004 beigetretenen zehn Mitgliedsländer errechnet
sich ein Durchschnittswert von rund EUR 10.400.
Gesamtwirtschaftliches Umfeld
Branchenumfeld
69
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Zinsentwicklung
Nach einer Niedrigzinsphase bis zum Jahr 2004 – der Tiefpunkt lag in den USA bei 1,6% – setzte
2005 eine Trendwende ein. In mehreren Schritten hob die US-amerikanische Notenbank FED die
Leitzinsen an. Im Jahr 2006 erreichte der Dreimonatszinssatz seinen vorläufigen Höchststand bei
5,2%. Zeitverzögert folgte die Europäische Zentralbank dieser Entwicklung und hob seit 2004
den 3-Monats-Euribor von 2,1% auf 3,73% per Jahresende 2006 an. Für Immobilieninvestoren
wie die IMMOFINANZ ist es in diesem Umfeld erfolgsentscheidend, rechtzeitig Absicherungsinstrumente einzusetzen, eine optimale Balance aus Fremd- und Eigenkapital zu finden um den Le
verage-Effekte nutzen zu können und innovative Finanzierungsformen zu entwickeln.
EZB verlässt Niedrigzinspolitik
und erhöht Leitzinssätze
in mehreren Schritten
2. Branchenumfeld
Die Entwicklung der Immobilienmärkte folgt mit zeitlicher Verzögerung jener der Gesamtwirtschaft. Diesem Grundsatz folgend, konnten die europäischen Immobilienmärkte eine stärkere Flächennachfrage in den meisten Sektoren verzeichnen. In den Märkten Zentral- und Osteuropas hielt
2006 die Aufbruchstimmung unverändert an. Mit der zunehmenden wirtschaftlichen Verflechtung dieser Volkswirtschaften mit den westeuropäischen Industrienationen stieg auch das dortige
Investitionsvolumen in Immobilienprojekte. Die Mieter der neu entstandenen Büro- und Gewerbeobjekte sind zu einem Großteil ausländische Unternehmen und internationale Einzelhandelsketten.
In einzelnen Sektoren wie etwa dem Büromarkt in Budapest oder Prag war während der letzten
Jahre hinsichtlich Entwicklungsgrad und Renditen eine Anpassung an das westeuropäische Niveau
zu verzeichnen. Anders zeigt sich die Situation hingegen in Ländern wie Bulgarien, Rumänien oder
der Ukraine, die erst am Anfang des Aufholprozesses stehen.
Starke Flächennachfragen;
erste CEE-Märkte nähern
sich westeuropäischem
Rendite-Niveau
2006 zeichnete sich auch auf den westeuropäischen Märkten ein deutlicher Aufwärtstrend ab. Der
Zyklus, in dem sich für Investoren aufgrund des niedrigen Preisniveaus günstige Einstiegsrenditen
boten – wie etwa zuletzt am deutschen Wohnungs- und Büromarkt –, ging zu Ende. Antizyklisch
agierende Investoren wie die IMMOFINANZ profitieren nun aber vom steigendem Mietpreisniveau. Detaillierte Angaben zu Entwicklung der einzelnen Immobiliensektoren finden sich in den
Segmentberichten ab Seite 83.
BIP-Wachstum im Vergleich
6
in %
5
2007e
4
2006
3
2005
2
1
0
Österreich
Euroraum
USA
*) Estland, Lettland, Litauen, Malta, Polen, Slowakei, Slowenien, Tschechien, Ungarn, Zypern, Bulgarien, Rumänien
EU-12-Länder*)
70
Europäische Büromärkte
im Vergleich
(Frühjahr 2007, Quelle CPB
Immobilientreuhand GmbH)
45
40
Spitzenmieten in EUR/m2
35
30
Leerstandsraten in %
25
20
15
10
5
0
Berlin
Bratislava
Budapest
Bukarest
Frankfurt
Mailand
Moskau
Prag
Warschau
Wien
3. Unternehmensprofil
IMMOFINANZ nimmt in
Europa klare Führungsrolle ein
Die IMMOFINANZ AG (IMMOFINANZ) ist einer der größten und erfolgreichsten Immobilieninvestoren in Europa. Mit derzeit 1.917 direkt und 720 über diverse nicht konsolidierungsfähige
bzw. -pflichtige Investitionsvehikel gehaltenen Immobilien, mit einer proportionalen Gesamtnutzfläche von 11.316.479 m2 nimmt die IMMOFINANZ eine klare Führungsrolle in Europa ein.
Breite regionale und
sektorale Diversifikation
IMMOFINANZ ist über zweierlei Arten von Segmenten diversifiziert: zum einen über die regionalen Segmente IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST und zum anderen über den
Immobilientypus wie Büro-, Geschäfts-, Logistik-, Hotel- und Wohnimmobilien. Neben dieser
operativen Diversifizierung verfügt die IMMOFINANZ jedoch auch noch über Finanzbeteiligungen, die ihr eine noch breitere Risikostreuung ermöglichen.
Operativ wird die IMMOFINANZ von der Constantia Privatbank AG im Rahmen des zwischen
den beiden Gesellschaften bestehenden Managementvertrages geführt.
4. Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften
Eingeschränkter Vergleich
mit Vorjahren aufgrund
IFRS-Dynamik
Neue Rechnungslegungsstandards und der Wechsel in der Ausübung von Methodenwahlrechten
beeinflussen die Ergebnisse der IMMOFINANZ in beträchtlichem Ausmaß und schränken die
Vergleichbarkeit mit früheren Jahresabschlüssen ein. Hinsichtlich der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften wird auf den Anhang des Konzernabschlusses (Seite 149ff)
verwiesen.
Unternehmensprofil
Bilanzierungs-/Bewertungsvorschriften
Ergebnis Geschäftsjahr
71
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
5. Ergebnis des Geschäftsjahres 2006/07
5.1 Ertragslage
Die folgende Tabelle zeigt eine Kurzfassung der Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung der IMMO
FINANZ per 30. April 2007 und 30. April 2006 nach dem Verkehrswertmodell des IAS 40.33:
Kurzfassung Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Veränderung in %
Umsatzerlöse
518.883,0
401.270,1
29,3%
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
887.694,4
543.626,5
63,3%
25.875,1
-23.214,0
211,5%
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
913.569,5
520.412,5
75,5%
Konzernergebnis
724.867,7
396.371,2
82,9%
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
1,03
0,99
4,0%
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
1,00
0,96
4,2%
Eine vollständige Abbildung der Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung findet sich auf Seite 95.
Miet- und Umsatzerlöse nach primären Segmenten
Werte in TEUR
Mieterlöse
Umsatzerlöse
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
IMMOAUSTRIA
202.592,3
185.497,1
17.095,2
9,2%
289.788,2
294.515,8
-4.727,6
-1,6%
IMMOEAST
146.151,2
59.323,7
86.827,5
146,4%
192.920,4
80.014,5
112.905,9
141,1%
IMMOWEST
30.179,3
22.253,1
7.926,2
35,6%
36.174,4
26.732,2
9.442,2
35,3%
Konsolidierung
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
7,5
-7,5
-100,0%
Gesamt
378.922,8
267.073,8
111.849,0
41,9%
518.883,0
401.270,1
117.612,9
29,3%
Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr 2006/07 um TEUR 117.612,9 (29,3%) auf TEUR
518.883,0, die Mieterlöse um TEUR 111.849,0 (41,9%) auf TEUR 378.922,8. Von diesem Anstieg
der Umsatzerlöse stammen TEUR 49.576,6 (rund 17% des Wachstums) aus unterjährig erworbenen Objektgesellschaften.
Die IMMOAUSTRIA bildete mit TEUR 202.592,3 (53,5%) an Mieterlösen und TEUR 289.788,2
(56%) an Umsatzerlösen nach wie vor das stärkste Segment der IMMOFINANZ-Gruppe. Die
IMMOEAST konnte ihre Position im Vergleich zur Vorperiode um 146,4% auf TEUR 146.151,2
bei den Mieterlösen und um 141,1% auf TEUR 192.920,4 bei den Umsatzerlösen gegenüber den
anderen beiden Segmenten ausbauen. Der Anteil der IMMOWEST stieg um 35,6% auf TEUR
30.197,3 (8% der Gesamtmieterlöse). Ausschlaggebend hierfür war die verstärkte Ausrichtung der
IMMOWEST auf Finanzbeteiligungen.
IMMOAUSTRIA ist
umsatzstärkstes Segment
Das dominierende Wachstumssegment stellte im abgelaufenen Geschäftsjahr die IMMOEAST dar.
Sie konnte im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs an Mieterlösen in Höhe von TEUR 86.827,5
(146,4%) verzeichnen. Der Anstieg ist primär auf große Neuerwerbe wie Mokotow Business Park,
Golden Babylon I und II, 5th Avenue, Brama Zachodnia, aber auch auf den sehr guten Vermietungsgrad der Objekte zurückzuführen. Den Portfolio-Schwerpunkt bilden im Wesentlichen Büro-,
Logistik- und Gewerbeflächen.
IMMOEAST steigert Mieterlöse
um 146,4%
72
IMMOWEST erhöht Mieterlöse
dank Akquisitionen um 35,6%
Im Segment IMMOWEST konnte ein Anstieg von TEUR 7.926,2 auf TEUR 30.179,3 (35,6%)
gegenüber dem Vorjahr erzielt werden. Verantwortlich dafür zeichneten wesentliche Neuakquisitionen wie die im Rahmen der Deutschen Lagerhaus-Gruppe (Logistikobjekte in Deutschland und
der Schweiz) und des Joint Ventures mit Frankonia Eurobau realisierten (Gerichtshöfe in Düsseldorf und Gerling in Köln).
Das Segment IMMOAUSTRIA konnte die Mieterlöse um 9,2% steigern. Begründet ist dieser Anstieg im Wesentlichen in der Vermietung fertig gestellter Objekte (City Point), aber auch in organischem Wachstum. Die Umsatzerlöse der IMMOAUSTRIA reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,6%, da der Verkauf von Wohneinheiten durch die Tochtergesellschaften BUWOG und
ESG nach einem Höchststand im Vorjahr planmäßig ein niedrigeres Niveau erreichte und im Vorjahr
zudem ein Einmaleffekt durch den Verkauf von zwei Vorsorgewohnungsanlagen zu verbuchen war.
Struktur der Mieterlöse
2006/07 nach
Primärsegmenten
IMMOWEST
7,9%
53,5%
in %
IMMOEAST
IMMOAUSTRIA
38,6%
Miet- und Umsatzerlöse nach Sekundärsegmenten
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
Büroflächen
124.944,8
78.492,1
46.452,7
59,2%
Logistikflächen/Gewerbeflächen
122.410,3
69.346,5
53.063,8
76,5%
Freizeit/Hotel
6.880,9
6.706,3
174,6
2,6%
Wohnflächen
104.985,9
96.723,3
8.262,6
8,5%
19.700,9
15.805,6
3.895,3
24,6%
378.922,8
267.073,8
111.849,0
41,9%
10.116,3
40.598,1
-30.481,8
-75,1%
114.861,9
80.763,5
34.098,4
42,2%
14.982,0
12.834,7
2.147,3
16,7%
518.883,0
401.270,1
117.612,9
29,3%
Garagierungseinnahmen
Mieterlöse
Verkauf von Immobilienvorräten
Betriebskosten
Sonstige Umsatzerlöse
Mieterlöse stammen zu je
einem Drittel aus Büroflächen
sowie aus Logistik- und
Gewerbeflächen
Bei den Sekundärsegmenten war im Berichtsjahr eine leichte Verschiebung der einzelnen Sektoren
zu verzeichnen. Entfielen im Vorjahr noch 29% der Mieterlöse auf Büroflächen, so lag der Vergleichswert des Geschäftsjahres 2006/07 bereits bei 33%. Der Anteil der Logistik- und Gewerbeflächen konnte von 26% auf 32% gesteigert werden. Dies entspricht der strategischen Ausrichtung
des Segments IMMOEAST, neben großen Shopping-Zentren in Metropolen und wichtigen Sekundärstädten auch ihre Stop.Shop.-Dachmarke, unter der kleinere Retailflächen in Zentral- und
Osteuropa wie auch in Südosteuropa zusammengefasst werden, auszubauen. Dies führte zu einem
Anstieg der Mieterlöse aus Logistik- und Gewerbeflächen um 77% auf TEUR 122.410,3. Die
Mieterlöse für Büroflächen stiegen um 59,2% auf TEUR 124.944,8.
73
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der Anteil der Mieterlöse für Wohnflächen konnte um 8,5% auf TEUR 104.985,9 gesteigert werden, was auf Mietanpassungen im Portfolio der BUWOG/ESG wie auch auf Neuakquisitionen in
Deutschland (Köln) zurückzuführen ist.
Büroflächen
140.000
Logistik-/Gewerbeflächen
120.000
Mieterlöse nach
Sekundärsegmenten
in TEUR
Wohnflächen
100.000
Freizeit/Hotel
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2004/05
2006/07
2005/06
Neubewertungsergebnis
Im Neubewertungsergebnis sind sämtliche Auf- und Abwertungen der Anlageimmobilien enthalten. Weiters werden hierunter auch allfällige Abwertungen von Entwicklungsprojekten erfasst.
Gegenüber dem Vorjahr konnte beim Neubewertungsergebnis eine Steigerung von 124% auf
TEUR 749.716,3 erzielt werden. Hiervon entfallen auf im Geschäftsjahr neu erworbene Objektgesellschaften TEUR 286.597,4 oder rund 38%. Dieser deutliche Anstieg ist auf drei wesentliche
Faktoren zurückzuführen: Zum einen verschärfte sich die Yield Compression in Zentral- und
Osteuropa sehr deutlich gegenüber dem Vorjahr – lediglich Ungarn weist hier eine abweichende
Entwicklung aus. Zum anderen gelang es der IMMOEAST zahlreiche interessante Liegenschaften
für Projekterrichtungszwecke zu erwerben, die im Berichtsjahr ebenfalls einer Neubewertung unterzogen wurden. Hierunter befanden sich aber auch Liegenschaften, die in den Vorjahren im
Rahmen der Bewertung ihre Anschaffungspreise nicht überschritten hatten. Der Effekt aus der
Bewertung von Liegenschaften belief sich im Geschäftsjahr 2006/07 auf TEUR 151.835,5 (rund
20% des gesamten Neubewertungsergebnisses). Den dritten Faktor der Neubewertung bildeten
Aufwertungsgewinne für das Portfolio der BUWOG und ESG in Höhe von TEUR 187.805,6, die
aus Synergieeffekten und Mietanpassungen resultierten.
Massiver Anstieg des Neu
bewertungsergebnisses
wurzelt in drei Faktoren
Das Neubewertungsergebnis war durch das starke Anziehen der Währungen von Polen, Rumänien, Ungarn und der Slowakei stark beeinträchtigt. Besonders signifikant war dieser Effekt in der
Slowakei, wo durch die Aufwertung der Krone um 9,8% gegenüber dem Vorjahr das Bewertungsergebnis in eben diesem Ausmaß belastet wurde. Der Ungarische Forint gewann gegenüber dem
Euro um 6,4% an Wert; eine Entwicklung, die sich ebenfalls direkt im Bewertungsergebnis widerspiegelt.
Währungsentwicklungen
wirken sich direkt auf
Neubewertungsergebnis aus
Neubewertung nach Segment und in % des Immobilienvermögens
Neubewertungsergebnis
Anlageimmobilien
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
2006/07
2005/06
IMMOAUSTRIA
263.116,1
210.146,5
52.969,6
25,2%
3.633.092,4
3.188.908,7
7,8%
7,1%
IMMOEAST
493.095,1
116.986,1
376.109,0
321,5%
3.501.914,5
1.586.376,6
16,4%
8,0%
IMMOWEST
-6.494,9
8.082,5
-14.577,4
-180,4%
676.640,6
368.992,0
-1,0%
2,2%
749.716,3
335.215,1
414.501,2
123,7%
7.811.647,5
5.144.277,3
10,6%
7,0%
Gesamt
Wertzuwachs in %
74
Das Segment IMMOEAST konnte im Vergleich zum Geschäftsjahr 2005/06 eine beachtliche
Wertsteigerung in Höhe von rund 16,4% des in Anlageimmobilien investierten Vermögens erzielen. In Relation zum Vorjahr stieg das Neubewertungsergebnis dieses Segments um TEUR
376.109,0 (322%). Hauptverantwortlich für diese Entwicklung war die Yield Compression, die
sich im Raum Zentral- und Osteuropa mit Bewertungsrenditen von bis zu 5,25% auf das Ergebnis
auswirkte.
Dank BUWOG/ESG und
Objektfertigstellungen hohe
Aufwertungsgewinne bei
IMMOAUSTRIA
Das Segment IMMOAUSTRIA konnte den Wert seiner Anlageimmobilien in Relation zum Immobilienvermögen um 7,8% steigern. Dies entspricht Aufwertungsgewinnen in Höhe von TEUR
263.116,1. Hiervon stammen TEUR 187.805,6 (25%) aus der Bewertung des Portfolios der BUWOG/ESG und TEUR 32.325,2 (12%) aus der erstmaligen erfolgswirksamen Bewertung von
fertiggestellten Projekten. Die bei der Bewertung verwendeten Renditen bewegten sich zwischen
8,75% und 5,8%.
Das Segment IMMOWEST konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr lediglich ein negatives Bewertungsergebnis von TEUR -6.494,9 erzielen. Hauptursache hierfür war die negative Wertentwicklung der deutschen Logistik- und Wohnimmobilien.
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich im Wesentlichen aus Verkaufsgewinnen von Anlage
immobilien, der Auflösung negativer Firmenwerte, Wechselkursgewinnen, die dem operativen Bereich zuzuordnen sind, Endkonsolidierungserfolgen und sonstigen Posten zusammen.
Niedrigere negative Firmenwerte verursachen Rückgang
der sonstigen betrieblichen
Erträge
Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um 37,6% auf TEUR 101.461,5 im Vergleich zu
TEUR 162.550,7 im Vorjahr ist auf niedrigere negative Firmenwerte zurückzuführen. Während im
Vorjahr diese Position noch rund 62% der sonstigen betrieblichen Erträge ausmachte, fiel der Wert
im Geschäftsjahr 2006/07 auf 5,4% zurück. Dies lag vornehmlich darin begründet, dass zum
Erwerbszeitpunkt im Rahmen der Neubewertung keine gesonderten Gutachten eingeholt wurden,
sondern der vertraglich vereinbarte Transaktionspreis als Fair Value angesetzt wurde. Die Auflösung eines negativen Firmenwerts aus dem Erwerb der Salzburg Center S.A. bei der IMMOEAST
wurde notwendig, weil in einem Forward-Purchase-Vertrag Renditen fixiert wurden, die über dem
nunmehrigen Marktwert liegen.
Im Vorjahr stammten die negativen Firmenwerte in Höhe von TEUR 118.975,3 im Wesentlichen
aus dem Erwerb der Center Invest kft., die Eigentümerin der Stop.Shop.-Kette in Ungarn ist
(TEUR 12.768,2), aus dem Erwerb der restlichen 90% der Anteile an der Nowe Centrum sp. z o.o.,
die Eigentümergesellschaft des Silesia City Centers ist (TEUR 38.414,7), sowie aus dem Erwerb der
restlichen Anteile an der ESG Villach (TEUR 54.996,9).
Positiv auf die Entwicklung der sonstigen betrieblichen Erträge wirkten sich der Verkauf des
Europe Tower mit einem Verkaufsgewinn von TEUR 14.053,1 sowie die Wechselkursveränderungen des operativen Geschäftsbereichs in Höhe von TEUR 15.884,9 aus.
Abschreibungen
Erstmaliger Ansatz passiver
latenter Steuern bei Ermittlung
der ZMGE-Buchwerte
Die Position Abschreibungen beinhaltet zum überwiegenden Teil die Abschreibung von Firmenwerten sowie die Abschreibung von Sachanlagegegenständen. In Summe stieg diese Position im
Vergleich zum Vorjahr um TEUR 31.406,7 (52,6%). Abweichend zum Vorjahr wurden im Geschäftsjahr 2006/07 passive latente Steuern im Rahmen der Ermittlung der Buchwerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZMGE) als Abzugsposten berücksichtigt und dem Fair Value
der ZMGE gegenübergestellt. Der Fair Value der passiven Steuerabgrenzung wurde hierbei kons
75
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
tant mit Null angesetzt, da in den Regionen, in denen die IMMOFINANZ tätig ist, ein Abzug im
Rahmen der Kaufpreisermittlung in der Regel nicht akzeptiert wird.
Die Firmenwertabschreibungen in Höhe von TEUR 72.065,1 sind im Wesentlichen auf nicht in
ausreichendem Umfang vorhandene stille Reserven (IAS 16) bzw. nicht ausreichend hohe Bewertungsergebnisse zurückzuführen. Sofern einer Immobilie, die abgewertet werden musste, ein Firmenwert zugeordnet war, teilte dieser in der Regel das Schicksal der Abwertung.
Anstieg der Firmenwert
abschreibungen um 34,8%
Immobilienaufwendungen
Die Immobilienaufwendungen bestehen größtenteils aus Betriebskostenaufwendungen, Forderungswertberichtigungen und sonstigen direkt zurechenbaren Aufwendungen. Der Anstieg der
Immobilienaufwendungen verläuft proportional zu jenem der Mieterlöse.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind neben Verwaltungsgebühren u.a. auch Beratungsaufwendungen, Verkehrs- und Rechtsgeschäftssteuern sowie Provisionen und Werbeaufwendungen enthalten. Im Vergleich zur Vorjahresperiode stieg diese Position um 68,1% auf TEUR
183.177,5 an. Den Hauptfaktor dieser Entwicklung bildet der Anstieg der Verwaltungsgebühren
der Constantia Privatbank AG aus dem Managementvertrag mit der IMMOEAST, die sich auf
TEUR 85.067,7 erhöhten. Dieser Anstieg ist auf die Expansion der IMMOEAST sowie ihr stark
gewachsenes Immobilienvermögen zurückzuführen.
Wachstumsbedingter
Anstieg der betrieblichen
Aufwendungen
Die Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen stiegen um 12,6% auf TEUR 19.616,6. Der
Beratungsbedarf war vor allem aufgrund rechtlicher und steuerlicher Fragestellungen in den osteuropäischen Staaten – sie unterliegen einer besonders rasanten Rechtsentwicklung – höher als im
Vorjahr. Der Prüfungsaufwand nahm zu, weil sich die Anzahl der verwalteten Gesellschaften von
304 auf 463 erhöhte. In den Folgeperioden ist mit einem weiteren Anstieg dieser Aufwendungen
zu rechnen.
Anzahl der verwalteten
Gesellschaften steigt von
304 auf 463
Die Steuern und Gebühren unterlagen mit einem Anstieg von rund 109,4% auf TEUR 6.654,2
ebenfalls einer deutlichen Veränderung. Hauptursache hierfür bilden Gebäudesteuern, die in einzelnen Ländern, insbesondere in Zentral- und Osteuropa, eingehoben werden. Diese führten über die
Zunahme an Bestandsobjekten zu einer erhöhten Belastung mit Verkehrssteuern. Daneben trugen
auch die ungarische Gewerbesteuer sowie die in Österreich auf direkte Gesellschafterzuschüsse erhobene Gesellschaftsteuer zu einem Anstieg dieser Position bei. Hauptsächlich aufgrund zahlreicher
Investor-Relations-Veranstaltungen stiegen die Werbeaufwendungen um 25% auf TEUR 6.211,9.
Einen deutlichen Anstieg um TEUR 1.983,3 auf TEUR 3.665,7 verzeichneten die Kosten für Gutachten – im Berichtsjahr erfolgte die Bewertung erstmalig durch die internationalen Gutachter
Colliers International und DTZ. In den Folgeperioden sinken die Aufwendungen für Immobilienbewertung um rund 30% bei jenen Objekten, die sich bereits in dieser Periode im Immobilienbestand der IMMOEAST befanden.
Von den übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen TEUR 14.276,0 auf Wechselkursveränderungen, TEUR 4.134,8 auf Pönalen und TEUR 13.884,7 auf die Gesellschaftssteuer,
welche bei der Kapitalerhöhung der IMMOEAST AG auf den von der IMMOFINANZ AG gezeichneten Teil entfallen ist (siehe Anhang 4.9). Weitere TEUR 1.020,2 stehen im Zusammenhang
mit der im Jänner 2007 begebenen Wandelanleihe.
Erstmalige Immobilien
bewertung durch inter
nationale Gutachter Colliers
International und DTZ
76
EBIT und Neubewertungsergebnis je Primärsegment im Vergleich
EBITNeubewertungsergebnis
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
2006/07
2005/06
IMMOAUSTRIA
393.219,3
382.980,9
10.238,4
2,7%
263.116,1
210.146,5
66,9%
Anteil in %
54,9%
IMMOEAST
541.288,7
156.269,4
385.019,3
246,4%
493.095,1
116.986,1
91,1%
74,9%
IMMOWEST
-21.223,5
11.469,5
-32.693,0
-285,0%
-6.494,9
8.082,5
30,6%
70,5%
Konsolidierung
-25.590,1
-7.093,3
-18.496,8
-260,8%
0,0
0,0
0,0
0,0
Gesamt
887.694,4
543.626,5
344.067,9
63,3%
749.716,3
335.215,1
84,5%
61,7%
Im Geschäftsjahr 2006/07 konnte das EBIT um 63% auf einen neuen Rekordwert von TEUR
887.694,4 gesteigert werden. Diese Entwicklung war wie auch schon in den Vorjahren stark vom
Verlauf des Neubewertungsergebnisses geprägt. Während im Vorjahr das Neubewertungsergebnis
noch 62% oder TEUR 335.215,1 des EBIT in Höhe von TEUR 543.626,5 ausmachte, stieg der
Anteil im Jahr 2006/07 auf 85% (TEUR 749.716,3 Neubewertungsergebnis in Relation zu TEUR
887.694,4 EBIT). Auch die Relation Umsatzerlöse zu EBIT war mit 58% gegenüber dem Vorjahr
(74%) rückläufig.
Annäherung der Spitzen
renditen in einzelnen
CEE-Märkten auf
Westeuropa-Niveau
Den Hauptgrund für die positive EBIT-Entwicklung stellte die Yield Compression im gesamten
zentralund osteuropäischen Raum dar. Während im Vorjahr die Spitzenrenditen im Schnitt noch
bei über 6,0% lagen, näherten sie sich vor allem in den Märkten Zentral- und Osteuropas bereits
der 5,0%-Schwelle stark an bzw. haben diese bei im Markt beobachteten Einzeltransaktionen nach
dem Bilanzstichtag bereits unterschritten. Noch stärker fielen die Renditen in Südosteuropa, vor
allem in Rumänien und Bulgarien, wo sie vom Vorjahresniveau von etwa 8% auf 6,0% bzw. 7,0%
zurückgingen. Ablesen lässt sich diese Entwicklung auch deutlich in der oben angeführten Aufstellung zur Entwicklung des EBIT und der Neubewertungsergebnisse nach Segmenten.
Das Segment IMMOEAST verzeichnete mit TEUR 385.019,3 einen Anstieg des EBIT von rund 246%
gegenüber dem Vorjahr und war damit im Geschäftsjahr 2006/07 erstmals ergebnisstärkstes Segment
der IMMOFINANZ-Gruppe. Die größten Beiträge innerhalb des Segments IMMOEAST lieferten die
Regionalsubsegmente Zentral- und Osteuropa (TEUR 298.432,5) und Südosteuropa (TEUR
223.150,8). Das Segment IMMOAUSTRIA steuerte mit TEUR 393.219,3 rund 44% zum EBIT bei.
Lediglich im Segment IMMOWEST konnte kein positives EBIT erzielt werden. Aufgrund der niedrigen Bewertungsergebnisse sowie der Firmenwertabschreibung im Zusammenhang mit dem Ankauf
der City Box in den Niederlanden sank das EBIT auf TEUR -21.223,5 (2005/06: TEUR 11.469,5).
Cash EBIT und Cash-EBIT-Marge nach Primärsegmenten
Werte in TEUR
Neubewertung von Liegenschaften
Auflösung negativer Firmenwerte
Abschreibungen
Gezahlte Ertragsteuern IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
2006/07
2006/06
393.219,3
382.980,9
541.288,7
156.269,4
-21.223,5
11.469,5
-263.116,1
-210.146,5
-493.095,1
-116.986,1
6.494,9
-8.082,5
0,0
-56.329,6
-5.015,2
-62.639,5
-474,4
-6,3
21.462,9
24.488,2
43.816,3
31.868,0
24.944,1
3.330,0
-2.366,3
-917,8
-774,2
-13.062,8
-1.651,4
-5.825,6
Cash EBIT
150.648,3
140.218,8
73.932,0
8.860,4
3.915,6
4.344,6
Umsatzerlöse
289.788,2
294.515,8
192.920,4
80.014,5
36.174,4
26.732,2
52,0%
47,6%
38,3%
8,6%
10,8%
16,3%
Cash EBIT-Marge
77
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Cash EBIT und Cash-EBIT-Marge nach Primärsegmenten
(Fortsetzung)
Sonstige und Konzerneliminierung
IMMOFINANZ-Gruppe
Werte in TEUR
2006/07
2006/05
2006/07
2006/05
-25.590,1
-7.093,3
887.694,4
543.626,5
0,0
0,0
-749.716,3
-335.215,1
0,0
0,0
-5.489,5
-118.975,3
Abschreibungen
942,0
72,4
91.165,3
59.758,6
Gezahlte Ertragsteuern -3,4
-454,2
-19.809,6
-5.246,1
-24.651,6
-7.475,1
203.844,3
143.948,6
Umsatzerlöse
518.883,0
401.270,1
Cash-EBIT-Marge
39,3%
35,9%
Cash EBIT
Das Cash EBIT, das abweichend von der Segmentdarstellung im Konzernabschluss auch die Verkäufe von Anlageimmobilien umfasst, stieg im Vorjahresvergleich um TEUR 59.895,7 oder 42%
auf TEUR 203.844,3. Die Cash-EBIT-Marge erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 35,9% auf
39,3%. Mit Ausnahme des Segments IMMOWEST konnten alle Segmente eine Steigerung ihres
Cash EBIT erzielen.
Anstieg des Cash EBIT
um 42%
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis beinhaltet den aus Zinsaufwendungen und -erträgen bestehenden Finanzierungsaufwand, die Ergebnisse aus Finanzinvestitionen sowie die Ergebnisanteile assoziierter Unternehmen. Diese Position konnte gegenüber dem Vorjahr um TEUR 49.089,1 auf TEUR 25.875,1
gesteigert werden, sodass nach dem negativen Finanzergebnis des Vorjahres wieder ein positiver
Beitrag zum Konzernergebnis geleistet wurde. Verantwortlich für diese Entwicklung ist vor allem
das Ergebnis aus Finanzinvestitionen, das im Berichtszeitraum um 135% auf TEUR 161.459,1
gesteigert werden konnte. Diese Entwicklung ist vor allem auf das um mehr als 370% auf TEUR
64.970,5 gestiegene Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten sowie auf Ausschüttungen in Höhe von TEUR 41.922,8 zurückzuführen. Die Wechselkursgewinne/verluste beliefen sich in Summe auf TEUR 32.591,8 nach TEUR 11.240,8 im Vorjahr.
Finanzergebnis nach Segmenten
Werte in TEUR
IMMOAUSTRIA
2006/07
2005/06
Veränderung
in %
-113.502,5
-83.407,0
-30.095,5
-36,1%
IMMOEAST
104.163,5
26.676,3
77.487,2
290,5%
IMMOWEST
48.669,8
25.004,2
23.665,6
94,6%
Konsolidierung
-13.455,7
8.512,5
-21.968,2
-258,1%
Gesamt
25.875,1
-23.214,0
49.089,1
211,5%
Aus obiger Aufstellung lässt sich ablesen, dass das Finanzergebnis mit Ausnahme der Wechselkursveränderungen nur zu einem unwesentlichen Teil von den operativen Segmenten erwirtschaftet,
sondern überwiegend auf Holdingebene erzielt wird.
Steuern vom Einkommen
Unter der Position Steuern vom Einkommen werden Ertragsteueraufwendungen wie auch Steuerabgrenzungen erfasst. Der Konzernsteueraufwand ist im Berichtsjahr von TEUR -124.041,3 auf
TEUR -188.701,8 gestiegen, womit die Konzernsteuerquote von 23,8% auf 20,7% zurückging.
Verbesserung des Finanzergeb
nisses um rund EUR 49 Mio.
78
Werden lediglich die tatsächlich bezahlten Ertragsteuern der laufenden Periode in Höhe von
TEUR -19.809,6 berücksichtigt, entspräche dies einer tatsächlichen Steuerbelastung des erwirtschafteten Ergebnisses von 2,2%.

5.2 Finanzlage
Auszug aus Konzern-Cash-flow-Statement
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Cash-flow aus dem Ergebnis 169.631,9
129.345,1
31,1%
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
-35.756,3
-22.452,5
-59,3%
-1.924.423,1
-705.446,6
-172,8%
3.038.797,0
1.012.872,7
200,0%
533.491,9
253.056,7
110,8%
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
1.657.052,0
533.491,9
210,6%
Veränderung des Finanzmittelbestandes
1.123.560,1
280.435,2
300,7%
Cash-flow aus Investitionstätigkeit Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Veränderung in %
Eine vollständige Abbildung des Konzern-Cash-flow-Statement findet sich auf Seite 97.
Cash-flow aus dem Ergebnis
Steigerung um mehr als 31%
stärker als Umsatzplus
Der Cash-flow aus dem Ergebnis gibt die operative Ertragsstärke des Unternehmens wieder. Bedingt durch das starke Wachstum der IMMOFINANZ ist diese Kennzahl jedoch gegenüber den
Ertragskennzahlen von untergeordneter Aussagekraft. Dennoch konnte gegenüber dem Vorjahr
eine – verglichen zum Umsatzanstieg überproportionale – Steigerung um mehr als 31% auf TEUR
169.631,9 erreicht werden. Die zahlungswirksam gewordenen Steuern sind um rund 277,6% auf
TEUR 19.809,6 gestiegen. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf das Segment IMMOEAST zurückzuführen, in dem der Europe Tower in Budapest im Wege eines Asset Deals verkauft wurde und
eine (vollständige) Entsteuerung nicht möglich war.
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
Der Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit baut auf dem Cash-flow aus dem Ergebnis auf und
umfasst zusätzlich die Veränderungen des Working Capital. Dass im laufenden Geschäftsjahr lediglich ein deutlich unter dem Cash-flow aus dem Ergebnis liegender Cash-flow aus laufender
Geschäftstätigkeit erzielt werden konnte, ist auf den starken Anstieg der sonstigen Forderungen
zurückzuführen. Dieser Anstieg beruht auf Vorsteuerguthaben bei diversen osteuropäischen Finanz
behörden sowie neu gewährten Finanzierungen.
Cash-flow aus der Investitionstätigkeit
Anstieg um mehr als 172%
auf EUR 1,9 Mrd.
Der Cash-flow aus der Investitionstätigkeit spiegelt die Expansionsstrategie der IMMOFINANZ
deutlich wider. So stieg der Cash-flow aus der Investitionstätigkeit von TEUR 705.446,6 im Jahr
2005/06 um über 172% auf TEUR 1.924.423,1, wobei der Großteil der Investitionen dem Segment
IMMOEAST zuzuschreiben ist. Die wesentlichsten Positionen hierunter waren der Erwerb von
Immobilienvermögen mit TEUR 694.894,3, der Erwerb von Objektgesellschaften mit TEUR
834.529,6 und der Erwerb von Finanzanlagen mit TEUR 771.311,0, wovon ein wesentlicher Teil
auf den Erwerb von 25% der Anteile an TriGránit entfiel.
Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Nettozuflüsse aus der
Kapitalerhöhung der IMMOEAST und der IMMOFINANZ (TEUR 2.178.098,8) und dem Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen (TEUR 1.549.801,4), welcher vor allem auf die Emission
der Wandelanleihe im Jänner 2007 zurückzuführen ist.
79
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Finanzierungen
Die IMMOFINANZ weist derzeit bei einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 51,2% ein Gearing
von 46,9% auf. Dies ist nicht zuletzt auf die im abgelaufenen Wirtschaftsjahr durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Erhöhung der Eigenkapital
quote von 46,1% auf 51,2%
Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf die Darstellung im Anhang auf
Seite 191ff verwiesen.
5.3 Vermögenslage
Kurzfassung Konzern-Bilanz
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
In Bau befindliches Immobilienvermögen
Sonstiges langfristiges Vermögen
Langfristiges Vermögen
30. April 2007
30. April 2006
Veränderung in %
8.221.528,8
5.524.259,6
48,8%
400.502,6
276.913,7
44,6%
1.698.641,7
729.702,1
132,8%
10.320.673,1
6.530.875,4
58,0%
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Immobilienvorräte
592.845,4
292.276,9
11.500,0
55.197,6
102,8%
-79,2%
139.572,7
44.222,2
215,6%
Wertpapiere des Umlaufvermögens und liquide Mittel
1.657.052,0
533.491,9
210,6%
Kurzfristiges Vermögen
2.400.970,1
925.188,6
159,5%
12.721.643,2
7.456.064,0
70,6%
AKTIVA
Eigenkapital
6.515.334,3
3.436.853,9
4.314.372,6
2.813.349,2
53,4%
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten
1.131.710,5
547.195,7
106,8%
Langfristige Verbindlichkeiten
5.446.083,1
3.360.544,9
62,1%
Kurzfristige Verbindlichkeiten
760.225,8
658.665,2
15,4%
12.721.643,2
7.456.064,0
70,6%
PASSIVA
89,6%
Aufgrund der fortgesetzten Expansionsstrategie der IMMOFINANZ erhöhte sich das langfristige
Vermögen im Berichtsjahr um TEUR 3.789.797,7 (58%) auf TEUR 10.320.673,1. Investitionsschwerpunkte wurden sowohl bei Anlageimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten gesetzt.
Daneben wurde mit strategischen Beteiligungen an Entwicklungsgesellschaften wie TriGránit oder
Adama verstärkt auf Finanzbeteiligungen gesetzt, um eine bessere Risikoallokation vornehmen zu
können und gleichzeitig den Zugang zu neuen Projekten zu sichern.
Steigerung der Bilanzsumme
um 70,6% auf EUR 12,7 Mrd.
Das kurzfristige Vermögen stieg um TEUR 1.475.781,1 oder 159,5% auf TEUR 2.400.970,1 an.
Grund hierfür waren die zum Teil auch noch am Bilanzstichtag vorhandenen liquiden Mittel aus
der Kapitalerhöhung der IMMOEAST AG des Geschäftsjahres 2006/07 sowie der Emission der
Wandelanleihe im Jänner 2007.
Temporäre liquide Reserven
zur Realisierung des Investi
tionsprogramms
80
Eigenkapital
Das Eigenkapital konnte durch eine Kapitalerhöhung der IMMOFINANZ sowie der IMMOEAST,
aber auch durch das verbesserte Ergebnis der Periode um TEUR 3.078.480,4 erhöht werden. Die
Eigenkapitalquote liegt per Bilanzstichtag 30.4.2007 bei 51,2%, der Anlagendeckungsgrad beläuft
sich auf über 158%.
Anstieg der Finanzverbind
lichkeiten und passiven
Steuerabgrenzungen
Die langfristigen Verbindlichkeiten stiegen um TEUR 2.085.538,2 oder 62% auf TEUR 5.446.083,1
an. Daneben verzeichneten jedoch auch die passiven Steuerabgrenzungen einen deutlichen Anstieg
um 79% auf TEUR 912.506,1, der überwiegend aus der Neubewertung im Rahmen der Erstkonsolidierung bzw. aus der Aufwertung der Immobilien zum Jahresende stammt.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten veränderten sich nur geringfügig um TEUR 101.560,6 auf
TEUR 760.225,8.
Net Asset Value
Werte in TEUR
Eigenkapital vor Minderheitsanteilen
Firmenwerte
2006/07
2005/06
4.081.659,5
2.603.345,9
-199.684,5
Aktive Steuerabgrenzungen
-84.631,7
-28.225,3
Passive Steuerabgrenzungen
912.506,1
4.709.849,4
510.377,6
400.502,6
276.913,7
Immobilienvermögen (Zeitwert)
744.068,4
307.631,1
Immobilienvorräte (Buchwert)
139.572,7
Immobilienvorräte (Zeitwert)
209.630,0
70.057,3
geführten Beteiligungen
41.144,9
3.085.498,2
In Bau befindliches
Immobilienvermögen (Buchwert)
In Bau befindliches
343.565,8
30.717,4
Residualwert von Forward-PurchaseVerträgen und zu Anschaffungskosten
Zur Veräußerung gehaltenes
Immobilienvermögen (Buchwert)
11.500,0
55.197,6
11.500,0
0,0
64.952,2
373.213,6
22.932,2
438.847,3
41.337,1
Zur Veräußerung gehaltenes
Immobilienvermögen (Zeitwert)
9.754,6
Anteile an assoziierten
Unternehmen (Buchwert)
Anteile an assoziierten
Unternehmen (Zeitwert)
Minderheitenanteile
Net Asset Value
Anzahl der Aktien (in Tausend Stück)
Net Asset Value je Aktie (in EUR)
Verbesserung des Net Asset
Value je Aktie um 16%
65.633,7
18.404,9
-249.271,0
4.980.980,1
3.144.375,1
459.001,4
335.640,7
10,9
9,4
Der Net Asset Value je Aktie konnte im Berichtszeitraum um 16% von EUR 9,4 auf EUR 10,9
erhöht werden. Hierin enthalten sind die Bewertung sämtlicher Entwicklungsprojekte, Vorräte und
nicht zum Verkehrswert bilanzierte Beteiligungen. Die Steigerung kann auf zwei wesentliche Ursachen zurückgeführt werden: Zum einen gelang es, zahlreiche neue Entwicklungsprojekte zu erwerben, die ein entsprechendes zukünftiges Ertragspotenzial erkennen lassen, und zum anderen führte
81
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
die Yield Compression bei den Anlageimmobilien zu signifikanten Wertsteigerungen. Die Berechnung des Net Asset Value basiert auf den Best Practices Policy Recommendations (6.3) der European Public Real Estate Association (EPRA).
Triple Net Asset Value
Werte in TEUR
Net Asset Value (NAV)
30. April 2007
4.980.980,1
Steuerabgrenzungen (Zeitwert)
-8.554,0
-8.554,0
4.972.426,1
459.001,4
Triple Net Asset Value (NNNAV)
Triple

4.980.980,1
10,8
Da die IMMOFINANZ nunmehr auch über Vorratsvermögen verfügt, dessen Verkauf unweigerlich – auch nach Berücksichtigung von Entsteuerungsmöglichkeiten – zu Steuerfolgen führen wird,
erfolgt erstmals auch die Angabe des Triple Net Asset Value. Die Berechnung unterstellt eine vollständige Versteuerung des Verkaufgewinnes zu aktuellen Steuersätzen (außerhalb Österreichs).
Innerhalb Österreichs wird aufgrund ausreichender Verlustvorträge eine vollständige Entsteuerung
der anfallenden Gewinne unterstellt.
Erstmalige Berechnung
des NNNAV
Net Operating Income
Das Net Operating Income auf Jahresbasis stellt sich – bezogen auf die vermieteten Anlageimmobilien – wie folgt dar:
Werte in TEUR
Segment
Fair ValueNOI (a)
Rendite
IMMOEAST
3.177.059,9
202.112,6
IMMOAUSTRIA
3.955.765,3
208.843,2
5,3%
755.455,0
54.777,9
7,3%
7.888.280,3
465.733,7
5,9%
IMMOWEST
6,4%
Unter Net Operating Income werden die Jahresnettomieterträge unter Abzug nicht umlagefähiger
Kosten der Vermietung verstanden. Die Rendite in obiger Tabelle entspricht dem gewichteten
durchschnittlichen Diskontfaktor im Rahmen der Immobilienbewertung.
Das erwartete Net Operating Income der Entwicklungsprojekte (mit Ausnahme der Immobilienvorräte) stellt sich wie folgt dar:
Entwicklungskosten (ohne Immobilienvorräte)
Werte in TEUR
Segment
Development Yield
Fair Value Yield
3.247.971,8
332.851,2
10,2%
8,5%
IMMOAUSTRIA
295.058,4
25.171,4
8,5%
7,5%
IMMOWEST
299.189,5
23.791,6
8,0%
6,5%
3.842.219,7
381.814,2
9,8%
8,3%
IMMOEAST
EntwicklungskostenNOI (e)
Der Fair Value Yield gibt die Rendite der stichtagsbezogenen Immobilienbewertung wieder, der
Development Yield ergibt sich als Ergebnis der Division von NOI (e) und Baukosten.
Net Operating Income
der Entwicklungsprojekte
82
Überleitung des Immobilienvermögens
Das Immobilienvermögen der Gruppe beträgt zum Stichtag rund EUR 16,3 Mrd. Dieser Wert
setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in Mio. EUR
Anlageimmobilien*)
Anlagen im Bau*)
8.233,0
400,5
Stille Reserve
343,6
744,1
Vorräte*)
139,6
Stille Reserve
Baukosten aus Projekten
Stille Reserven aus Forward Purchases
70,1
209,6
3.854,3
106,8
Immobilienvermögen in Beteiligungen und Commitments
3.134,1
7.095,2
Gesamt
*) Werte laut Bilanz
16.281,9
Segmentberichte
83
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
6. Segmentberichte
6.1. Segment IMMOAUSTRIA
Immobilienbestand der IMMOAUSTRIA im Überblick 1)2)3)
2006/07
Veränderung in %
2005/06
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Gesamte Nutzfläche in m2
1.369
0,5%
1.362
3.164.940
7,9%
2.934.542
Geschäftsimmobilien
Anzahl der Objekte
159
1,9%
156
422.591
11,6%
378.619
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
51
2,0%
50
641.467
0,2%
639.925
WIPARK/Garagen im Eigentum
Anzahl der Objekte
14
16,7%
12
190.317
7,4%
177.167
Freizeit-/Hotelimmobilien
Anzahl der Objekte
4
0,0%
4
45.534
0,0%
45.534
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Summe Objektanzahl IMMOAUSTRIA
Nutzfläche gesamt IMMOAUSTRIA in m2
31
72,2%
18
172.519
35,9%
126.979
1.628
1,6%
1.602
4.637.367
7,8%
4.302.765
4.466.512
6,8%
4.182.295
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen)
IMMOAUSTRIA in m2 1) Inkl. PKW-Stellplätze (gerundet).
2) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
3) Die Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung.
6.1.1. Marktumfeld Segment IMMOAUSTRIA
Büromarkt
Der Wiener Büromarkt mit seinem Volumen von mehr als 10 Mio. m 2 war während der letzten
Jahre von einem Aufschwung gekennzeichnet. Im Jahr 2006 war zum vierten Mal in Folge die
Nachfrage größer als die Neuflächenproduktion. Für 2007 werden eine Nachfrage von etwa
340.000 m2 und ein Neuflächenvolumen von 220.000 m 2 erwartet. Durch die zunehmende Vermietungsleistung ging die Leerstandsrate leicht auf 6% zurück; mit einem weiteren Anstieg der
Mieten ist zu rechnen.
Nachfrage wiederholt höher
als Neuflächenproduktion
84
Moskau
Wiener Büromarkt im
Frühjahr 2007
Quelle: CPB Immobilientreuhand
GmbH
Wien
Amsterdam London
Paris
Budapest, Warschau
Prag, Bukarest
Madrid, Bratislava
München, Frankfurt
Mailand
Wohnungsmarkt
Starke Nachfrage nach
Top-Lagen und
hochwertigen Objekten
Der Wiener Wohnungsmarkt war während der letzten Jahre von positiven Rahmenbedingungen
gekennzeichnet. Während die Baubewilligungs- und Fertigstellungsvolumina deutlich abnahmen,
stiegen die Bevölkerungs- und Haushaltszahlen kontinuierlich an. Die demografischen Prognosen
der ÖROK und der Statistik Austria gehen bis zum Jahr 2030 von einer Fortsetzung dieser Entwicklung aus. Innerhalb Wiens sind jedoch starke regionale Unterschiede zu beobachten, in den
Top-Lagen und für qualitativ hochwertige Objekte boomt die Nachfrage, und die Preise steigen
kontinuierlich.
Starkes Interesse nur
für A-Lagen
Gestützt vom starken privaten Konsum floriert der Einzelhandelssektor, was zu einem deutlichen
Anstieg der Flächennachfrage führte. Aber auch hier bildet die Lage ein entscheidendes Kriterium:
Während die Mieten in Top-Lagen und ausgewählten Einkaufsstraßen kontinuierlich steigen, finden so genannte B-Lagen nur schwer Interesse. Der Trend zur Entwicklung von Fachmarktzentren
in regionalen Ballungsräumen hält an. Hier gilt es jedoch zunehmend mit einer attraktiven und
zum Teil auch selektiven Mischung der Einzelhandelsanbieter zu punkten.
Markt für private Nutzer
beginnt sich zu entwickeln
Auf dem Logistikmarkt gilt es zwischen Immobilien für den privaten (z.B. im Rahmen von Selfstorage) und den gewerblichen bzw. industriellen Gebrauch zu unterscheiden. Im gewerblichen
Bereich ist das Angebot während der letzten Jahre bedingt durch das Abwandern von produzierenden Industriesparten in östliche Nachbarländer im Vergleich zur Nachfrage gestiegen. In verkehrstechnisch günstigen Lagen in und um Wien ist dennoch ein Preisanstieg zu beobachten. Der
private Logistikbereich steht erst am Anfang seiner Entwicklung. Die IMMOFINANZ nimmt mit
ihrem Tochterunternehmen SelfStorage – Dein Lagerraum eine Vorreiterrolle ein.
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Logistikimmobilienmarkt
Garagen
Aufgrund der unverändert steigenden Motorisierung und des zunehmenden Verkehrsaufkommens
wird die Anspannung in der Parkraumsituation vor allem in Großstädten weiterhin anhalten. Der
Garagenmarkt kann somit eine zumindest stabile Entwicklung erwarten, zumal kaum Neuprojekte
genehmigt werden.
Segmentberichte
85
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
6.1.2. Geschäftsverlauf Segment IMMOAUSTRIA
Im Segment IMMOAUSTRIA erreichten die Umsatzerlöse mit TEUR 289.788,2 nicht das Niveau des Vorjahres, was auf den reduzierten Verkauf von Wohneinheiten der BUWOG/ESG und
Einmaleffekte im Vorjahr zurückzuführen ist. Die Mieterlöse selbst verzeichneten hingegen dank
der Fertigstellung von Objekten und organischem Wachstum einen Anstieg von 9,2%. Mit einem
EBIT von TEUR 393.219,3 steuerte das Segment IMMOAUSTRIA 44% zum EBIT der IMMOFINANZ bei.
Anstieg der Mieterlöse
um 9,2%
Kennzahlen Segment IMMOAUSTRIA
2006/07
2005/06
Veränderung in %
Umsatzerlöse in TEUR
289.788,2 294.515,8 EBIT in TEUR
393.219,3 382.980,9 2,7%
Segmentvermögen in TEUR
5.438.700,8 4.325.140,9 25,7%
Segmentverbindlichkeiten in TEUR
4.234.702,5 3.280.851,9 Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in %
Verkehrswerte in Mio. EUR
Verkehrswertanteil am Gesamtportfolio in %
Sonstige*)
4,2%
Tirol
3,6%
Salzburg
3,7%
Oberösterreich
4,7%
Niederösterreich
4,9%
Steiermark
10,6%
Kärnten
25,1%
-1,6%
29,1%
39,5%
61,1%
-35,4%
4.468,8
3.798,9
17,6%
27,4%
55,2%
-50,4%
Regionale Nutzflächen
verteilung IMMOAUSTRIA
in % der Gesamtnutzfläche
Stand: 30.4.2007
43,2% Wien
*) Sonstige: Burgenland 1,3%, Vorarlberg 1,7%, WIPARK Hungaria 0,5%, SelfStorage Ausland 0,7%
1,3%
Wohnfläche
3,2%
Logistikfläche
3,3%
verteilung IMMOAUSTRIA
Stand: 30.4.2007
Wipark inkl. Wipark Hungaria 3,8%
Bürofläche
9,2%
Geschäftsfläche
9,5%
PKW-Stellplätze
11,7%
58,0% Wohnfläche
BUWOG/ESG
86
6.2. Segment IMMOEAST
Immobilienbestand Segment IMMOEAST im Überblick 1)2)3)
2006/07
Veränderung in %
2005/06
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
67
272,2%
18
2.503.130
320,4%
595.426
Anzahl der Objekte
118
461,9%
21
3.282.884
355,6%
720.554
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
146
131,8%
63
4.588.392
267,4%
1.248.993
Anzahl der Objekte
1
-
-
46.900
-
-
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
53
278,6%
14
1.329.331
187,2%
462.931
Summe Objektanzahl IMMOEAST
Nutzfläche gesamt IMMOEAST in m2
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen) IMMOEAST in m2
385
231,9%
116
11.750.637
288,1%
3.027.904
4.891.316
245,7%
1.414.961
1) Inkl. PKW-Stellplätze (gerundet).
6.2.1. Marktumfeld Segment IMMOEAST
Ausbau der geografischen
Präsenz
Über das Segment IMMOEAST ist die IMMOFINANZ in folgenden Ländern vertreten: in der
Region Zentral- und Osteuropa in Tschechien, Ungarn, Polen und der Slowakei; in Südosteuropa
in Rumänien, Bulgarien, Serbien, Kroatien und Slowenien. Zudem erfolgten im Berichtsjahr auch
erste Direktinvestitionen in Russland und der Ukraine. Da sich diese Märkte in unterschiedlichen
Entwicklungsstadien befinden und auch ihre Dimensionen stark variieren, erfolgt nachstehend
eine getrennte Beschreibung des Branchenumfeldes nach Ländern.
Starke Büronachfrage
in Prag
Einzelne Sektoren des tschechischen Immobilienmarktes erreichten während der letzten Jahre ein
mit Westeuropa vergleichbares Niveau. Der Büromarkt – er konzentriert sich im Wesentlichen auf
die Hauptstadt Prag und umfasst rund 2 Mio. m 2 – war bis zum Jahr 2005 von einem Überangebot
an Neuflächen gekennzeichnet. Im Jahr 2006 veränderten sich die Marktkräfte; einem Neuangebot von 160.000 m 2 stand ein Nachfrage von 190.000 m 2 gegenüber; die Leerstandsquote verbesserte sich dadurch leicht auf 10%.
Immobilienmarkt Tschechien
Der Wohnungsmarkt in Tschechien umfasst rund 4,5 Mio. Einheiten, wovon mehr als 12% auf die
Hauptstadt entfallen. Etwa die Hälfte dieser Wohneinheiten steht im Eigentum der Bewohner, 30%
entfallen auf Mieter, der Rest auf Wohnungsgenossenschaften. Mit dem steigenden Einkommen der
Bevölkerung nehmen auch der Anteil der Single-Haushalte und die Nachfrage nach hochwertigem
Wohnraum zu. Die zunehmende private Konsumkraft wirkt auch positiv auf den Einzelhandel.
Neben der Hauptstadt wurden auch in kleineren Ballungsräumen Einkaufszentren entwickelt. Analog zur gesamtwirtschaftlichen Dynamik und der zunehmenden internationalen wirtschaftlichen
Verflechtung steigen auch der Warenaustausch und damit der Bedarf an Logistikflächen stetig.
Segmentberichte
87
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Immobilienmarkt Ungarn
Bei einem Gesamtvolumen von etwa 1,8 Mio. m 2 weist der ungarische Büromarkt eine Leerstandsrate von rund 14% auf, die jedoch vorwiegend unsanierten Altbauten zuzuschreiben ist. Die Nachfrage nach hochwertigen Neuflächen ist seit dem EU-Betritt im Jahr 2004 konstant hoch; die
Mietvertragsabschlüsse stiegen von 130.000 m2 im Jahr 2003 auf mittlerweile etwa 240.000 m2
jährlich. Das Flächenneuangebot hinkte dieser Entwicklung bislang nach, 2007 werden sich aber
Neuflächenproduktion und -nachfrage die Waage halten.
Konstant hohe Nachfrage nach
modernen Büroflächen
Der ungarische Wohnungsmarkt fokussiert Budapest, wo etwa 850.000 Einheiten als Hauptwohnsitz gezählt werden. Nach der politischen Wende wurde Anfang der 90er Jahre die Privatis
ierung des bis dahin staatlichen Wohnungsbestandes eingeleitet, weswegen heute der Eigentums
anteil rund 90% beträgt. Dementsprechend gering ist die Dynamik des Mietwohnungsmarktes.
Begünstigt durch das steigende Einkommensniveau wurden im ungarischen Einzelhandelssektor
neben der Hauptstadt auch in den prosperierenden Provinzstädten neue Einkaufsflächen entwickelt. Eine konstante Entwicklung zeigt der Logistikmarkt mit seinen rund 1 Mio. m 2; er konzentriert sich auf den Autobahnring um Budapest und weist landesweit einen Leerstand von etwa
9% aus.
Wohnung- und Gewerbeobjekte
profitieren vom steigenden
Durchschnittseinkommen
Immobilienmarkt Polen
Trotz der wirtschaftlichen Aufwertung einzelner Großstädte konzentriert sich der Büromarkt in
Polen auf die Hauptstadt Warschau und umfasst dort ein Volumen von rund 2,6 Mio. m 2. Dieser
Markt ist gekennzeichnet von einem deutlichen Nachfrageüberhang – im Jahr 2007 wird den geplanten 280.000 m 2 Neuflächen eine voraussichtliche Nachfrage von etwa 400.000 m 2 gegenüber
stehen; die Leerstandsrate ging zuletzt auf 7% zurück.
Büromarkt Warschau von Nachfrageüberhang gekennzeichnet
Der polnische Wohnungsmarkt mit seinen rund 13 Mio. Einheiten befindet sich aufgrund der
Privatisierung ehemals staatlicher Anlagen zu rund drei Viertel im Eigentum Privater. Aufgrund
der überdurchschnittlich hohen Haushaltsgröße von statistischen 3,25 Personen und dem steigenden Einkommen ist in diesem Sektor jedoch von einer Nachfragebelebung auszugehen. Auch
der Einzelhandel profitiert vom steigenden Einkommen und zieht internationale Anbieter an –
zahlreiche Einkaufszentren in der Hauptstadt, aber auch in kleineren Ballungsräumen entstehen,
um die Flächennachfrage zu befriedigen. Gekoppelt an die starke gesamtwirtschaftliche
Entwicklung zeigt sich auch der Logistikmarkt mit einem Flächenvolumen von etwa 3 Mio. m 2
stabil.
Provinzstädte gewinnen für
Einzelhandelssektor an
Bedeutung
Immobilienmarkt Slowakei
Der institutionelle slowakische Immobilienmarkt konzentriert sich auf die Hauptstadt Bratislava,
die einzige Stadt des Landes mit mehr als 400.000 Einwohnern. Der Büromarkt Bratislava weist
rund 1 Mio. m2 aus. 2006 wurden 80.000 m2 Neufläche fertig gestellt und 70.000 m 2 neu vermietet. Für 2007 werden ein vergleichbares Niveau und damit eine nahezu stabile Leerstandsrate von
11% erwartet. Die Spitzenmieten liegen trotz leichter Steigerungen mit 18 EUR/m 2 unter den Vergleichswerten anderer osteuropäischer Hauptstädte.
Bei einer Bevölkerung von 5,4 Mio. weist die Slowakei einen Wohnungsbestand von knapp über
2 Mio. Einheiten auf – die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt demnach bei 2,8 Personen. Dieser Umstand sowie das im Europavergleich niedrige Durchschnittsalter von knapp 36 Jahren werden zu einer deutlichen Belebung der Wohnraumnachfrage führen. Im Einzelhandelssektor wurden
diese Entwicklungsschritte bereits vor mehreren Jahren mit Fokus auf Bratislava und die Provinzstadt Kosice eingeleitet. Der Logistikmarkt beschränkt sich vorwiegend auf die Hauptstadt und
weist bei rund 440.000 m2 einen Leerstand von 8% mit weiter sinkenden Tendenz aus.
Fokus auf Hauptstadt
Bratislava
88
Immobilienmarkt Rumänien
Nachfrage am Büromarkt
Bukarest größer als Angebot
In der rumänischen Hauptstadt Bukarest konnte sich in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage von internationalen Unternehmen ein funktionierender Büromarkt etablieren, der ein Volumen
von rund 850.000 m2 aufweist. Trotz der regen Bautätigkeit – im Jahr 2007 entstehen voraussichtlich 320.000 m2 Neuflächen – existiert ein Nachfrageüberschuss, der sich positiv auf die Leerstandsraten und Vermietung bei Neuprojekten auswirkt. Dennoch ist aufgrund des verstärkten
Investoreninteresses ein Rückgang der erzielbaren Renditen feststellbar.
Wohnungs- und Gewerbesektor
profitieren von gesamtwirtschaftlicher Dynamik
Der Wohnungsmarkt mit seinen rund 8 Mio. Einheiten weist einen hohen Anteil an Substandardwohnungen und eine überdurchschnittliche Haushaltsgröße auf. In Kombination mit dem steigenden Einkommensniveau nimmt die Nachfrage nach modernem Wohnraum kontinuierlich zu.
Auch der Einzelhandelssektor profitiert, vor allem in der Hauptstadt und den etwa 25 Ballungszentren mit mehr als 100.000 Einwohnern, von der gesamtwirtschaftlichen Dynamik. Der Logistikmarkt kann aufgrund der mangelhaften Verkehrsinfrastruktur als unterentwickelt bezeichnet
werden, sollte aber aufgrund der von der EU unterstützten Vorhaben kräftige Impulse erhalten.
Büromarkt boomt; Aufhol
bedarf auch im Wohnungsund Einzelhandelssektor
In der bulgarischen Hauptstadt Sofia umfasst der Büromarkt rund 550.000 m2. Aufgrund des
Markteintritts zahlreicher internationaler Unternehmen ist mit einer weiteren Zunahme des bereits
existierenden Nachfrageüberhangs zu rechnen. Wie in den meisten ost- und südosteuropäischen
Ländern zeigt sich am Wohnungsmarkt, dass die qualitative Beschaffenheit des durchschnittlichen
Wohnungsbestandes den gestiegenen Ansprüchen nicht mehr genügen kann. Die Nachfrage nach
modernen Wohneinheiten steigt parallel zur Verbesserung der Einkommenssituation. Der Einzelhandelssektor weist ebenfalls einen massiven Aufholbedarf auf – neben Sofia auch in den zehn
Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Als gleichsam nicht entwickelt gilt der Logistiksektor,
seine Etablierung hängt von der Realisierung moderner Infrastrukturprojekte ab.
Fokus auf Hauptstädte
und ausgewählte Sektoren
Abhängig vom wirtschaftlichen Entwicklungsstand konnten sich in dieser Region auch Immobilien
teilmärkte während der letzten Jahre entwickeln. Der Büromarkt beschränkt sich im Wesentlichen
auf die Hauptstädte Belgrad, Zagreb und Ljubljana und ist gekennzeichnet von vereinzelten Großprojekten, die meist von westeuropäischen Investoren realisiert wurden. Der Einzelhandelssektor
ist in Kroatien und vor allem in Slowenien entwickelt, gilt aufgrund der Landesgrößen aber als
überschaubar. Im Wohnungsmarkt gelten vor allem die Großstädte, aber auch einzelne Projekte an
der Küstenregion Kroatiens und Sloweniens für Investoren als attraktiv.
Hohe Renditen und
enormes Potenzial
Der russische Immobilienmarkt – vor allem jener in Moskau – ist aufgrund seiner Größe und der
vorhandenen Potenziale für ausländische Investoren trotz des höheren Risikos von großem Interesse, liegen doch die Einstiegsrenditen mit 9% über dem Durchschnitt anderer osteuropäischer Staaten. Der Büromarkt in Moskau zählt rund 5,3 Mio. m2 , wovon rund ein Fünftel westlichen Standards entspricht. Das bestehende Potenzial lässt sich auch an anderen Kennzahlen ablesen: Pro
Einwohner werden 0,5 m 2 Bürofläche ausgewiesen, der Vergleichswert für Wien beträgt mit mehr
als 6 m2 ein Vielfaches, jener für Budapest das Doppelte. Die Nachfrage im Jahr 2006 belief sich
auf rund 1 Mio. m2 , wodurch sich der Leerstand trotz massiver Bautätigkeit auf lediglich 3% beläuft. Enormer Aufholbedarf besteht auch im Einzelhandel, der von der wachsenden Einkommensmittelschicht profitiert: Umgelegt auf die Einwohnerzahl errechnet sich ein Wert von 0,02 m2
(Österreich: 0,24 m 2). Moskau nimmt aufgrund seiner optimalen Infrastrukturanbindung (Flug-
Immobilienmarkt Bulgarien
Immobilienmärkte Slowenien, Kroatien und Serbien
Immobilienmarkt Russland
Segmentberichte
89
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
häfen, Binnenhäfen) auch eine Sonderstellung im Logistikmarkt ein. Dieser Teilmarkt verfügt über
ein Volumen von etwa 3 Mio. m 2 und weist trotz eines Flächenanstieges zum Vorjahr von 40% so
gut wie keine Leerstände aus.
Immobilienmarkt Ukraine
Obwohl die Ukraine fünf Städte mit mehr als einer Million Einwohnern zählt, konzentriert sich
der Immobilien-Investmentmarkt bislang im Wesentlichen auf die Hauptstadt Kiew. Bei einem
Gesamtflächenangebot von rund 620.000 m2 steht der Büromarkt Kiew am Beginn seiner Entwicklung. Das Neuangebot lag 2006 bei 177.000 m2 bei weiter steigender Nachfrage und kaum
vorhandenen Leerständen. Nahezu drei Viertel der Neuflächen wurden an internationale Konzerne
vermietet. Mit leichter Verzögerung beginnen sich auch der Einzelhandels- und Logistikimmobilienmarkt zu entwickeln. Lag der Bestand an Logistikflächen 2006 noch bei 200.000 m2 , wird er
sich bis 2007 verdoppeln. Das Volumen der Einzelhandelsflächen soll bis 2009 von 300.000 m 2
auf 800.000 m2 steigen.
Immobilienmärkte stehen erst
am Anfang ihrer Entwicklung
6.2.2. Geschäftsverlauf Segment IMMOEAST
Kennzahlen Segment IMMOEAST
2006/07
2005/06
Veränderung in %
192.920,4 80.014,5 EBIT in TEUR
541.288,7 156.269,4 246,4%
6.728.193,7 2.687.453,9 150,4%
1.805.107,9 1.025.499,9 Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in %
141,1%
76,0%
43,2%
20,7%
108,7%
9.019,2
1.931,0
367,1%
55,4%
28,1%
97,2%
Das stärkste Umsatzwachstum wurde im Berichtsjahr im Segment IMMOEAST realisiert. Trotz
des vermehrten Anteils von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten konnten die Mieterlöse um
146,4% auf TEUR 146.151,2 gesteigert werden, womit nach Immobilienverkäufen, Betriebskosten
und sonstigen Erträgen in Summe Umsatzerlöse von TEUR 192.920,4 ausgewiesen werden
(+141,1%). Gestützt auf das positive Neubewertungsergebnis verbesserte sich das EBIT um 246,4%
auf TEUR 541.288,7, womit das Segment IMMOEAST den größten Ergebnisbeitrag der IMMOFINANZ generiert.
Sonstige Länder*)
4,8%
Ukraine
2,2%
Bulgarien
3,7%
Russland
4,5%
Slowakei
6,3%
Tschechien
Ungarn
verteilung IMMOEAST
Stand: 30.4.2007
33,4% Rumänien
16,3% Polen
14,1%
14,7%
*) Sonstige Länder: Kroatien, Serbien, Slowenien, Estland, Litauen
Anstieg der Umsatzerlöse
um 141,1%
90
verteilung IMMOEAST
Stand: 30.4.2007
Freizeit/Hotel
1,4%
PKW-Stellplätze
6,6%
Wohnfläche
13,8%
Logistikfläche
14,2%
Geschäftsfläche
30,0%
34,0% Bürofläche
6.3. Segment IMMOWEST
Immobilienbestand Segment IMMOWEST im Überblick 1)2)3)
2006/07
Veränderung in %
2005/06
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
178
39,1%
128
4.382.152
86,6%
2.348.992
Anzahl der Objekte
43
38,7%
31
1.203.014
-14,7%
1.409.529
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
134
28,9%
104
6.099.566
12,5%
5.420.410
Garagenimmobilien
Anzahl der Objekte
0,0
-100,0%
1
0,0
-100,0%
9.725
Anzahl der Objekte
22
4,8%
21
205.881
-18,7%
253.215
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
247
72,7%
143
5.164.829
62,5%
3.178.093
Summe Objektanzahl IMMOWEST
Nutzfläche gesamt IMMOWEST in m2
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen) IMMOWEST in m2
624
45,8%
428
17.055.443
35,2%
12.619.964
1.958.650
57,1%
1.246.853
1) Inkl. PKW-Stellplätze (gerundet.)
6.3.1. Marktumfeld Segment IMMOWEST
Deutschland
Boom am Investmentmarkt
hält an
Der Boom am Investment-Immobilienmarkt ist ungebrochen. Die deutschen Büromärkte haben
einen großen Schritt in Richtung Gesundung der Marktstrukturen getan. Gleichzeitig verstärkten
sich die Performance-Unterschiede zwischen den Märkten. Ein deutlicher Zuwachs bei den realisierten Flächenumsätzen wurde im ersten Halbjahr 2007 vor allem in den westdeutschen Bürostandorten beobachtet. Mit rd. 1,37 Mio. m² wurden hier rund 34% mehr Fläche vermietet als im
Segmentberichte
91
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Für 2007 wird ein Büroflächenumsatz in der Größenordnung
von mindestens 3,5 Mio. m² prognostiziert.
In Kombination mit einer zurückhaltenden Neuflächenproduktion ist somit mit einem Rückgang
der Leerstandsraten und einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Eine leichte Erholung zeichnet sich
auch am Wohnungsmarkt ab – wenngleich hier bundesweite enorme Unterschiede zu vermelden
sind. Der Logistikmarkt entwickelt sich in Abstimmung zur gesamtwirtschaftlichen Situation
ebenfalls positiv, wobei die Bedeutung einer multimodalen Anbindung an Schienen-, Straßen-,
Schifffahrts- und Luftverkehrswege weiter zunimmt.
Fortsetzung der Erholung
am Büromarkt
Schweiz
Der Schweizer Büro- und Logistikmarkt stand während der letzten Jahre im Schatten der verhaltenen Konjunkturentwicklung des Landes. 2006 begann sich jedoch eine Trendwende abzuzeichnen; vor allem in den Städten Bern, Zürich, Genf und Basel setzte ein Rückgang der Leerstandsraten ein. Die Nachhaltigkeit dieser Entwicklung steht jedoch auch hier in Abhängigkeit vom weiteren
Konjunkturverlauf.
Positive Trendwende
setzt ein
Italien
Musste Italien im Jahr 2005 nahezu eine wirtschaftliche Stagnation hinnehmen, konnte für 2006
ein BIP-Anstieg von 1,9% verzeichnet werden. Damit einhergehend zog auch die Flächennachfrage
nach Büroflächen in den Metropolen Mailand und Rom deutlich an. Das wirtschaftliche NordSüd-Gefälle Italiens spiegelt sich auch auf dem Logistikmarkt wider, der sich vorwiegend auf den
verkehrstechnisch besser erschlossenen Norden konzentriert. Auch im Einzelhandelssektor findet
sich der Großteil der Flächen im Norden; hier verzeichnen jedoch der Süden und die Mitte des
Landes die größten Zuwächse.
Positive Impulse durch
Konjunkturbelebung
6.3.2. Geschäftsverlauf Segment IMMOWEST
Kennzahlen Segment IMMOWEST
2006/07
2005/06
36.174,4 26.732,2 35,3%
-21.223,5 11.469,5 -285,0%
1.669.469,7 1.006.843,7 65,8%
1.055.588,4 525.988,7 100,7%
EBIT in TEUR
Nutzflächenanteil am Gesamtportfolio in %
Sonstige Länder
17,3%
18,2%
-4,9%
2.794,0
1.154,1
142,1%
17,2%
16,7%
3,0%
34,9%
48,2% Schweiz
Italien
6,5%
10,4%
Veränderung in %
Deutschland
verteilung IMMOWEST
Stand: 30.4.2007
92
Steigerung der Umsatzerlöse
um 35,3%
verteilung IMMOWEST
Stand: 30.4.2007
Das Segment IMMOWEST konnte dank der Investitionen in Deutschland und der Schweiz im
Geschäftsjahr 2006/07 die Umsatzerlöse um 35,3% auf TEUR 36.174,4 erhöhen. Das EBIT hingegen stand im Einfluss niedriger Bewertungsergebnisse sowie der Firmenwertabschreibungen und
belief sich auf TEUR -21.223,5.
PKW-Stellplätze
1,4%
2,9%
Geschäftsfläche
4,6%
Wohnfläche
20,6%
49,8% Bürofläche
Logistikfläche
20,7%
7. Prognosebericht
Die IMMOFINANZ wird sich auch mittel- und langfristig auf die etablierten Märkte im Westen
(Deutschland, Österreich und Schweiz) sowie die stark wachsenden Märkte im Osten Europas
konzentrieren. Insgesamt beabsichtigt die IMMOFINANZ im laufenden Geschäftsjahr 2007/08
rund EUR 7,5 Mrd. zu investieren. Der Schwerpunkt wird dabei im Rahmen der IMMOEAST
liegen, wo ein Investitionsprogramm in Höhe von rund EUR 6 Mrd. umgesetzt werden soll. Von
diesem Investitionsprogramm wurden bis Ende Juni 2007 bereits EUR 2,3 Mrd. realisiert. Ca.
EUR 1 Mrd. soll in Westeuropa, insbesondere in Deutschland investiert werden. Damit wird das
Immobilienvermögen unter Berücksichtigung der vertraglich fixierten Investitionen bis Ende April
2008 auf mehr als EUR 21 Mrd. ansteigen. Generell wird sich der Anteil an Developments in der
IMMOFINANZ weiter erhöhen und so die nachhaltige Ertragskraft der Gesellschaft sichern.
Dies wird auch einen wesentlichen Beitrag zum erwarteten Anstieg des Net Asset Value pro Aktie
auf ca. EUR 12,3 leisten. Dies bedeutet einen Zuwachs des inneren Wertes der Gesellschaft um
knapp 13% gegenüber dem Geschäftsjahr 2006/07.
Aufgrund des hohen Anteils an Entwicklungsprojekten wird nur ein Teil des Investitionsprogrammes im Geschäftsjahr 2007/08 bilanzwirksam. Rund zwei Drittel der Investitionen werden
erst in den beiden folgenden Geschäftsjahren Ergebnisbeiträge liefern und cash-flow-wirksam werden. Dennoch bilden diese Investitionen das Fundament für die weitere positive und nachhaltige
Entwicklung der IMMOFINANZ. Beim Umsatz erwarten wir einen Anstieg von EUR 518,9 Mio.
auf rund EUR 720 Mio. oder knapp 40%. Der überwiegende Teil dieses Wachstums wird durch
Investitionen in fertig gestellte und vermietete Objekte sowie durch Abschluss von Entwicklungsprojekten in der IMMOEAST resultieren.
Das EBIT wird im laufenden Geschäftsjahr 2007/08 erstmals die EUR 1 Mrd.-Grenze übersteigen
und ca EUR 1,15 Mrd erreichen. Die Cash-EBIT-Marge der IMMOFINANZ ist im abgelaufenen
Geschäftsjahr um knapp 10% von 35,9% auf 39,3% gestiegen. Für 2007/08 erwarten wir erstmals
einen Anstieg auf knapp über 40%. Dies belegt, dass die getätigten Investitionen mittel- und langfristig die Ertragskraft und den Wert der IMMOFINANZ nachhaltig steigern.
93
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernabschluss der
IMMOFINANZ AG
Konzern-Bilanz 94
Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung 95
Konzern-Eigenkapitalentwicklung 96
Konzern-Cash-flow-Statement 97
Segmentberichterstattung 98
Konzernanhang 102
Allgemeine Grundsätze 102
Konsolidierungsgrundsätze 104
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 149
Erläuterungen zur Bilanz 161
Erläuterungen zur Gewinn-und-Verlust-Rechnung 212
Erläuterungen zum Cash-flow-Statement 223
Segmentberichterstattung 225
Sonstige Angaben 230
Konzernunternehmen 242
Bestätigungsvermerk 251
Lagebericht 253
Bewertungsgutachten 269
94
Immofinanz AG
Konzern-Bilanz zum 30. April 2007
mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen
Aktiva
Anhang
30. April 2007
in TEUR
30. April 2006
in TEUR
Immobilienvermögen
(4.1.1)
8.221.528,8
5.524.259,6
(4.1.2)
400.502,6
276.913,7
Sonstige Sachanlagen
(4.2)
26.935,2
20.867,8
Immaterielle Vermögenswerte
(4.3)
205.434,7
4.674,1
Anteile an assoziierten Unternehmen
(4.4)
373.213,6
22.932,2
Andere Finanzinstrumente
(4.5)
806.617,8
516.056,1
(4.6)
201.808,7
136.946,6
(4.15)
84.631,7
28.225,3
Steuerabgrenzungen
10.320.673,1
6.530.875,4
Immobilienvorräte
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
(4.8)
139.572,7
44.222,2
(4.1.3)
11.500,0
55.197,6
(4.6)
592.845,4
292.276,9
Wertpapiere des Umlaufvermögens
(4.7)
657.036,0
104.198,0
Liquide Mittel
1.000.016,0
429.293,9
2.400.970,1
925.188,6
12.721.643,2
7.456.064,0
AKTIVA
Passiva
Grundkapital
476.527,7
348.456,6
Kapitalrücklagen
2.330.751,7
1.465.543,4
Neubewertungsrücklage
108.688,1
87.693,1
Gewinnrücklagen und Konzernergebnis
1.158.377,9
700.119,6
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
7.314,1
1.533,2
4.081.659,5
2.603.345,9
Anteile in Fremdbesitz
2.433.674,8
833.508,0
Eigenkapital
(4.9)
6.515.334,3
3.436.853,9
(4.10)
4.314.372,6
2.813.349,2
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(4.11)
3.472,7
1.884,2
Rückstellungen
(4.12)
6.148,1
7.555,7
Sonstige Verbindlichkeiten
(4.13)
209.583,6
27.378,2
Steuerabgrenzungen
(4.15)
912.506,1
510.377,6
5.446.083,1
3.360.544,9
360.297,5
(4.10)
396.957,1
(4.11)
131.549,4
97.986,3
Rückstellungen
(4.12)
35.008,2
30.911,8
(4.13)
196.711,1
169.469,6
760.225,8
658.665,2
PASSIVA
12.721.643,2
7.456.064,0
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Bilanz.
Bilanz
Gewinn-und-Verlust-Rechnung
95
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Immofinanz AG
Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung für 2006/07
Anhang
2006/07 in TEUR
2005/06 in TEUR
Umsatzerlöse
(5.1)
518.883,0
401.270,1
(5.2)
749.716,3
335.215,1
(5.3)
101.461,5
162.550,7
Abschreibungen
(5.4)
-91.165,3
-59.758,6
(5.5)
-184.232,1
-139.465,4
(5.6)
-183.177,5
-108.942,0
Personalaufwendungen
(5.7)
-14.405,0
-13.516,7
Materialaufwand
(5.8)
-9.386,5
-33.726,7
887.694,4
543.626,5
Finanzierungsaufwand/-ertrag
-135.671,6
-90.903,0
Ergebnis aus Finanzinvestitionen
161.459,1
68.744,0
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
87,6
-1.055,0
25.875,1
-23.214,0
Finanzergebnis
Steuern von Einkommen
(5.9)
913.569,5
520.412,5
(5.10)
-188.701,8
-124.041,3
Konzernergebnis
724.867,7
396.371,2
Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft
457.579,9
325.700,2
Anteil der Minderheiten
267.287,8
70.671,0
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
(8.2)
1,03
0,99
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
(8.2)
1,00
0,96
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung.
96
Immofinanz AG
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Werte in TEUR
Grund-
kapital
Kapital-
rücklagen
Neube-
wertungs-
rücklage
Gewinn-
rücklagen
Unterschieds-
betrag
Währungs-
umrechnung
261.342,5
1.000.006,5
0,0
361.292,8
-3.240,2
Fair Value Rücklage
17.775,4
3.551,9
Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen
-4.454,2
-888,8
-5.343,0
13.321,2
2.663,1
15.984,3
Stand zum 30. April 2005
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
Konzernergebnis zum 30. April 2006
Gesamtergebnis
Kapitalerhöhung
325.700,2
Minderheiten-
anteile
Summe
220.039,6 1.839.441,2
21.327,3
70.671,0
396.371,2
339.021,4
73.334,1
412.355,5
87.114,1
491.866,1
558.408,2 1.137.388,4
Kosten der Kapitalerhöhung
-26.329,2
-24.675,3
Ausschüttung
-1.255,1
-1.255,1
Änderung Einbezugsmethode
87.693,1
37,5
87.730,6
Strukturveränderung
-267,8
-198,3
-466,1
Abgang Konsolidierungskreis
49,7
49,7
Zugang Konsolidierungskreis
3.045,3
3.045,3
Währungsänderungen
4.773,4
4.722,3
9.495,7
73,2
73,2
1.465.543,4 87.693,1
700.119,6
1.533,2
-51.004,5
Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigenkapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen
348.456,6
833.508,0 3.436.853,9
Fair Value Rücklage
3.770,5
3.008,4
6.778,9
Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen
-974,2
-755,7
-1.729,9
Realisierung unrealisierter Verluste
-2.768,3
0,5
-2.767,8
Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
Konzernergebnis zum 30. April 2007
686,7
686,7
0,0
0,0
0,0
714,7
0,0
2.253,2
2.967,9
457.579,9
267.287,8
724.867,7
Gesamtergebnis
0,0
0,0
0,0
458.294,6
0,0
269.541,0
727.835,6
Kapitalerhöhung
116.152,2
806.859,8
1.363.152,4 2.286.164,4
-48.858,6
-59.207,0
-108.065,6
11.918,9
62.131,2
74.050,1
45.075,9
Kosten der Kapitalerhöhung
Eigenkapital aus der Wandlung der Wandelanleihe 2001
Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe 2007
45.075,9
Ausschüttung
-4.279,3
-4.279,3
20.995,0
1,3
20.996,3
16.915,1
Strukturveränderung/ Zugang Konsolidierungskreis
16.915,1
Abgang Konsolidierungskreis
-98,5
-98,5
-59,1
5.719,9
14.141,7
19.802,5
22,8
61,0
83,8
Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigenkapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen
476.527,7
2.330.751,7108.688,1 1.158.377,9
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Eigenkapitalentwicklung.
7.314,1 2.433.674,8 6.515.334,3
Eigenkapitalentwicklung
Cash-flow-Statement
97
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Immofinanz AG
Konzern-Cash-flow-Statement
2006/07 in TEUR
2005/06 in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
913.569,5
520.412,5
Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte
231.605,5
2.130,3
-87,5
1.055,0
-61.623,5
-28.552,6
-146.801,7
-68.737,6
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzanlagen
Gezahlte Ertragsteuern -19.809,6
-5.246,1
Zinsensaldo
133.194,4
90.395,7
-4.909,8
-7.047,2
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
Gewinne/Verluste aus Anteilsveränderungen
-875.505,4
-375.064,8
Cash-flow aus dem Ergebnis 169.631,9
129.345,1
Rückstellungen (ohne Steuerrückstellung)
-55.531,5
-87.474,4
6.336,1
-21.273,4
-2.063,7
-1.764,1
-154.129,1
-41.285,7
-35.756,3
-22.452,5
Erwerb von Immobilienvermögen -694.894,3
-326.379,6
Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
-834.529,6
-440.624,3
Sonstige Verbindlichkeiten Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
(TEUR 56.683,3; Vorjahr: TEUR 37.915,1)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten
Erwerb von Finanzanlagen -8.885,9
-2.107,2
0,0
2.756,9
-771.311,0
-240.769,3
Erwerb von kurzfristigen Vermögenswerten
0,0
6.364,8
Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen
69.697,4
38.446,7
Erlöse aus Veräußerung von Objektgesellschaften
Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen Cash-flow aus Investitionstätigkeit -385,5
0,0
188.777,7
210.044,1
127.108,1
46.821,3
-1.924.423,1
-705.446,6
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen 1.549.801,4
620.735,7
Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen
2.178.098,8
1.069.286,8
31.319,7
0,0
Geldzufluss aus Anteilsveränderungen
Geldzufluss aus kurzfristigen Finanzierungen -196.011,1
0,0
Geldabfluss aus kurzfristigen Finanzierungen
-183.952,9
-379.839,8
Tilgung langfristiger Finanzierungen -207.208,6
-218.450,4
Gezahlte Zinsen -129.015,9
-77.604,5
Ausschüttungen
-4.234,4
-1.255,1
3.038.797,0
1.012.872,7
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit Differenzen aus der Währungsumrechnung
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
44.942,5
-4.538,4
1.123.560,1
280.435,2
533.491,9
253.056,7
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
1.657.052,0
533.491,9
1.123.560,1
280.435,2
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Cash-flow-Statements.
98
Immofinanz AG
Segmentberichterstattung
Segmentierung nach Regionen
Werte in TEUR
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
Büroflächen
44.189,8
38.634,4
74.054,4
35.122,1
22.765,3
41.540,4
38.076,0
68.544,1
Freizeit/Hotel
4.571,0
4.250,5
0,0
0,0
Wohnflächen
96.819,3
90.547,1
55,4
55,2
Mieterlöse
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstige 15.471,8
13.989,1
3.497,3
1.381,0
202.592,3
185.497,1
146.151,2
59.323,7
9.292,1
39.865,3
818,2
277,0
66.208,4
58.180,7
43.033,7
18.596,5
11.695,4
10.972,7
2.917,3
1.817,4
Umsatzerlöse
289.788,2
294.515,8
192.920,4
80.014,5
116.986,1
263.116,1
210.146,5
493.095,1
45.328,3
105.408,5
45.724,6
51.334,4
Abschreibungen
-21.462,9
-24.488,2
-43.816,3
-31.868,0
-119.728,7
-108.498,3
-54.272,7
-23.027,9
-43.290,2
-48.327,1
-91.116,9
-36.844,1
Personalaufwendungen
-12.871,8
-12.561,0
-427,3
-24,4
Materialaufwendungen
-7.659,7
-33.215,2
-818,2
-301,2
393.219,3
382.980,9
541.288,7
156.269,4
41.508,8
47.677,9
56.573,2
15.465,7
-152.518,9
-136.033,2
-42.441,5
-17.078,6
-1.879,4
4.800,1
89.331,2
29.492,3
-613,0
148,1
700,6
-1.203,1
-113.502,5
-83.407,0
104.163,5
26.676,3
279.716,8
299.573,9
645.452,2
182.945,7
3.181,2
-15.421,8
102.030,3
52.953,4
-613,0
148,1
700,6
-1.203,1
-79.178,5
-78.285,8
-109.269,1
-37.654,3
Zinserträge und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
Finanzergebnis
davon Ergebnisanteil von Joint Ventures
davon Ergebnisanteil der at equity einbezogenen Unternehmen
Konzernergebnis
200.538,3
221.288,1
536.183,1
145.291,4
Segmentvermögen
5.438.700,8
4.325.140,9
6.728.193,7
2.687.453,9
davon Immobilienvermögen
3.964.159,3
3.577.640,9
3.501.914,5
1.586.376,6
106.825,9
147.256,6
242.772,6
85.632,7
744,8
1.357,8
372.468,8
21.574,4
4.234.702,5
3.280.851,9
1.805.107,9
1.025.499,9
Segmentinvestitionen
167.264,8
589.350,4
1.480.861,7
1.055.697,5
davon Investitionen in Immobilienvermögen
106.802,0
465.170,3
1.211.942,0
950.838,4
52.197,6
111.568,9
267.753,1
103.951,9
davon Anlagen in Bau
davon Beteiligungen an at equity einbezogenen Unternehmen
Segmentverbindlichkeiten
davon Investitionen in „In Bau befindliches Immobilienvermögen“
IMMOWEST
Sonstige und Konzerneliminierungen
99
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IMMOFINANZ-Gruppe
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
6.700,6
4.735,6
0,0
0,0
124.944,8
78.492,1
12.325,8
8.505,2
0,0
0,0
122.410,3
69.346,5
2.309,9
2.455,8
0,0
0,0
6.880,9
6.706,3
8.111,2
6.121,0
0,0
0,0
104.985,9
96.723,3
731,8
435,5
0,0
0,0
19.700,9
15.805,6
30.179,3
22.253,1
0,0
0,0
378.922,8
267.073,8
6,0
455,7
0,0
0,0
10.116,3
40.598,1
5.619,8
3.986,3
0,0
0,0
114.861,9
80.763,5
369,3
37,1
0,0
7,5
14.982,0
12.834,7
36.174,4
26.732,2
0,0
7,5
518.883,0
401.270,1
-6.494,9
8.082,5
0,0
0,0
749.716,3
335.215,1
20.211,1
11.278,7
-9.802,5
-5.470,9
101.461,5
162.550,7
-24.944,1
-3.330,0
-942,0
-72,4
-91.165,3
-59.758,6
-10.230,7
-7.939,2
0,0
0,0
-184.232,1
-139.465,4
-34.034,7
-22.628,1
-14.735,7
-1.142,7
-183.177,5
-108.942,0
-996,0
-516,4
-109,9
-414,9
-14.405,0
-13.516,7
-908,6
-210,3
0,0
0,0
-9.386,5
-33.726,7
-21.223,5
11.469,5
-25.590,1
-7.093,3
887.694,4
543.626,5
6.546,7
7.542,9
-49.317,2
-7.122,0
55.311,5
63.564,5
-22.693,0
-16.411,5
26.670,3
15.055,7
-190.983,1
-154.467,6
64.816,1
33.872,8
9.191,2
578,8
161.459,1
68.744,0
0,0
0,0
0,0
0,0
87,6
-1.055,0
48.669,8
25.004,2
-13.455,7
8.512,5
25.875,1
-23.214,0
27.446,3
36.473,7
-39.045,7
1.419,2
913.569,5
520.412,5
9.986,8
7.840,3
6.408,7
0,0
121.607,0
45.371,9
0,0
0,0
0,0
0,0
87,6
-1.055,0
-4.512,4
-1.944,6
4.258,2
-6.156,6
-188.701,8
-124.041,3
22.933,8
34.529,1
-34.787,6
-4.737,4
724.867,7
396.371,2
1.669.469,7
1.006.843,7
-1.114.721,0
-563.374,5
12.721.643,2
7.456.064,0
806.359,1
360.242,0
-50.904,1
0,0
8.221.528,8
5.524.259,5
0,0
44.024,4
50.904,1
0,0
400.502,6
276.913,7
0,0
0,0
0,0
0,0
373.213,6
22.932,2
1.055.588,4
525.988,7
-889.089,9
-813.130,4
6.206.308,9
4.019.210,1
450.867,6
177.957,7
52,6
29,2
2.099.046,7
1.823.034,8
356.079,1
130.471,0
0,0
0,0
1.674.823,1
1.546.479,7
91.004,9
47.472,7
0,0
0,0
410.955,6
262.993,5
100
Immofinanz AG
Segmentierung nach Nutzungsart
2006/07
2005/06
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Investitionen
Vermögen
Umsatzerlöse
Investitionen
Vermögen
Büroflächen
124.944,8
1.091.504,3
2.078.954,4
78.492,1
618.046,4
1.734.184,3
1.531.794,0
122.410,3
808.133,0
2.036.650,1
69.346,5
652.529,9
Freizeit/Hotel
6.880,9
25.188,6
114.826,0
6.706,3
4.781,1
148.104,9
Wohnflächen
104.985,9
128.041,8
1.746.563,5
96.723,3
546.103,3
2.137.194,8
349.315,1
19.700,9
20.990,5
328.074,2
15.805,6
1.574,1
Sonstige
139.960,2
25.188,5
2.328.463,3
134.196,3
0,0
0,0
Summe
518.883,0
2.099.046,7
8.633.531,4
401.270,1
1.823.034,8
5.900.593,1
Anteile an assoziierten Unternehmen
373.213,6
22.932,2
Beteiligungen
751.874,3
440.726,9
Sonstiges Vermögen
Konzernvermögen
2.963.023,9
12.721.643,2
1.091.811,8
7.456.064,0
101
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Immofinanz AG
Konzern-Cash-flow-Statement
Mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen
Werte in TEUR
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 393.219,3
382.980,9
541.288,7
156.269,4
-21.223,5
11.469,5
-263.116,1
-210.146,5
-493.095,1
-116.986,1
6.494,9
-8.082,5
0,0
-56.329,6
-5.015,2
-62.639,5
-474,4
-6,3
21.462,9
24.488,2
43.816,3
31.868,0
24.944,1
3.330,0
-2.366,3
Abschreibungen
-917,8
-774,2
-13.062,8
-1.651,4
-5.825,6
Cash EBIT
Gezahlte Ertragsteuern 150.648,3
140.218,8
73.932,0
6.860,4
3.915,6
4.344,6
Umsatzerlöse
289.788,2
294.515,8
192.920,4
80.014,5
36.174,4
26.732,2
52,0%
47,6%
38,3%
8,6%
10,8%
16,3%
Cash-EBIT-Marge
(Fortsetzung)
Sonstige und Konzerneliminierungen
IMMOFINANZ-Gruppe
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
-25.590,1
-7.093,3
887.694,4
543.626,5
0,0
0,0
-749.716,3
-335.215,1
0,0
0,0
-5.489,5
-118.975,3
Abschreibungen
942,0
72,4
91.165,3
59.758,6
Gezahlte Ertragsteuern -3,4
-454,2
-19.809,6
-5.246,1
-24.651,6
-7.475,1
203.844,3
143.948,6
Umsatzerlöse
518.883,0
401.270,1
Cash-EBIT-Marge
39,3%
35,9%
Cash EBIT
102
1. Allgemeine Grundsätze
1.1 Generelles
IAS 1.126(a)
IAS 1.46
Die IMMOFINANZ AG (in der Folge IMMOFINANZ) ist Österreichs größte börsenotierte Immobiliengesellschaft
mit Sitz Bankgasse 2, A-1010 Wien. Die Geschäftsaktivitäten des IMMOFINANZ-Konzerns umfassen den Ankauf,
die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
Die Aktie notiert im „Prime Market“ der Wiener Börse. Die Zahl der Aktionäre liegt bei ca. 100.000.
Im Konzernabschluss wurden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend in Kraft getretenen International Financial
Reporting Standards (IFRS) angewendet. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards Board
(IASB) neu erlassenen IFRS und die International Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) und des Standing Interpretations Committee (SIC).
IAS-VO
1606/2002
Der vorliegende Konzernabschluss basiert auf der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments
und der Europäischen Union zur Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (IAS-VO 1606/2002),
welche kapitalmarktorientierte Unternehmen innerhalb der Europäischen Union zur Erstellung und Veröffentlichung ihrer Konzernabschlüsse für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2005 beginnen, nach den International Financial Reporting Standards verpflichtet. Anzuwenden sind nach Art. 3 Abs. 1 der IAS-VO 1606/2002
jene Standards, welche nach Art. 6 Abs. 2 IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden. Die von der Europäischen Union übernommenen International Financial Reporting Standards entfalten in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union unmittelbare Wirkung und bedürfen keiner Umsetzung in das nationale Recht. Authentisch im Sinne des Gemeinschaftsrechts sind
sämtliche in der jeweiligen Landessprache publizierte International Financial Reporting Standards. § 245a Abs. 1
UGB i.d.F. des BGBl. I 161/2004 normiert eine Verpflichtung, den Konzernabschluss nach International Financial
Reporting Standards im Sinne des Art. 4 Abs. 1 IAS-VO 1606/2002 aufzustellen. Die in der Vergangenheit von der
IMMOFINANZ nach International Financial Reporting Standards aufgestellten Konzernabschlüsse beruhten auf
der in § 245a Abs. 1 UGB i.d.F. des BGBl. I 1999/49 eingeräumten Möglichkeit, durch Anwendung internationaler
Rechnungslegungsvorschriften eine Befreiung von der Verpflichtung zu einem nach österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften aufzustellenden Konzernabschluss zu erwirken.
IAS 8.11 (b)
Das Rahmenkonzept (Framework) des IASB stellt keinen Bestandteil der IFRS dar und wurde auch nicht in den
Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen. IAS 8.11 (b) verlangt jedoch für die Interpretation und Lückenfüllung den Rückgriff auf die im Rahmenkonzept verankerten Definitionen und Ansatzkriterien für Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge. Entsprechend Punkt 2.1.5. des (rechtlich unverbindlichen) Kommentars zu bestimmten Artikeln der IAS-VO 1606/2002 der EG bildet das Rahmenkonzept jedoch „die
Grundlage für die Urteilsbildung bei der Lösung von Rechnungslegungsproblemen“. Aus diesem Grund und auf
Grund des ausdrücklichen Verweises auf das Rahmenkonzept in IAS 8.11 (b) gelangt dieses bei der Aufstellung des
Konzernabschlusses der IMMOFINANZ uneingeschränkt zur Anwendung.
Die Abschlüsse aller wesentlichen voll- und quotenkonsolidierten in- und ausländischen in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen wurden auf IFRS übergeleitet, im Falle von Unternehmenserwerben i.S.d. IFRS 3 neubewertet und von unabhängigen Wirtschaftsprüfern einer Prüfung bzw. einer prüferischen Durchsicht im Einklang
mit den International Standards on Auditing (ISA) bzw. International Standards on Review Engagements (ISRE)
unterzogen. Bei der Prüfung der Tochtergesellschaften in den USA wurden die US GAAS (General Accepted Auditing Standards) angewendet. Sämtliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen wurden vereinheitlicht und an die von der IMMOFINANZ ausgeübten Wahlrechte
angepasst. Abschlussstichtag des Konzernabschlusses ist entsprechend IAS 27.26 der Abschlussstichtag des MutterIAS 27.26 unternehmens. Die Abschlüsse der im Rahmen der Voll- und Quotenkonsolidierung einbezogenen Unternehmen
wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
IAS 1.14
i.V.m. IFRS 3
Konzernanhang
103
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Dem Grundsatz der Fair Presentation wird Rechnung getragen. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die
Mittelzu- und -abflüsse des Unternehmens werden in allen wesentlichen Belangen den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechend dargestellt.
Der Konzernabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“, gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufge- IAS 1.46(d), (e)
stellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter
Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
1.2 Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS (IAS 1.14)
Der von der IMMOFINANZ aufgestellte Konzernabschluss entspricht vollumfänglich den International Financial
Reporting Standards in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie von der Europäischen Union gemäß Art. 6 Abs. 2
IAS-VO 1606/2002 im Wege des Komitologieverfahrens in den Rechtsbestand der Europäischen Union übernommen wurden. Dies stellt nach Auffassung der IMMOFINANZ keine Einschränkung der von IAS 1.14 geforderten
Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS dar.
1.3 Übersicht angewendeter Standards und Interpretationen
Bedingt durch die große Anzahl neuer Standards und die größtenteils mögliche vorzeitige Anwendbarkeit dieser
Standards wird in der folgenden Tabelle ein Überblick über die von der IMMOFINANZ im Konzernabschluss per
30. April 2007 angewendeten Regelungen gegeben.
Standard
IFRS 1
IAS 1
Anwendung
k.A.
bis 2003/04
Standard
Anwendung
Standard Anwendung
IAS 21 (überarbeitet 2005)
ab 2006/07
SIC-10 zu IAS 20
k.A.
IAS 22**)
bis 2003/04
SIC-12 zu IAS 27
k.A.
ab 2004/05
IAS 23
ab 2000/01
IFRIC Anpassung zu SIC-12
k.A.
IAS 1 i.d.F. IFRS 7
ab 2006/07
IAS 24
bis 2003/04
SIC-13 zu IAS 31
k.A.
ab 2000/01
IFRS 2
k.A.
ab 2004/05
SIC-15 zu IAS 17
IAS 2
k.A.
IAS 26
k.A.
SIC-21 zu IAS 12
k.A.
ab 2004/05
IAS 27
bis 2003/04
SIC-25 zu IAS 12
k.A.
ab 2004/05
SIC-27 zu IAS 1/17/18
IAS 28
bis 2003/04
SIC-29 zu IAS 1
k.A.
ab 2004/05
SIC-31 zu IAS 18
k.A.
k.A.
IFRS 3
ab 2004/05
IFRS 4
k.A.
IFRS 5
ab 2005/06
ab 2000/01
IFRS 6
k.A.
IAS 29
k.A.
SIC-32 zu IAS 38
IFRS 7
ab 2006/07
IAS 30
k.A.
IFRIC 1
k.A.
IFRS 8
ab 2006/07
IAS 31 bis 2003/04
IFRIC 2
k.A.
k.A.
IAS 7
ab 2000/01
ab 2004/05
IFRIC 4
IAS 8
bis 2003/04
IAS 32
bis 2003/04
IFRIC 5
k.A.
ab 2004/05
ab 2004/05
IFRIC 6
k.A.
IAS 10
bis 2003/04
IAS 33
bis 2003/04
IFRIC 7
k.A.
ab 2004/05
ab 2004/05
IFRIC 8
k.A.
IAS 11
k.A.
IAS 34 k.A.
IFRIC 9
k.A.
IAS 12
ab 2000/01
IAS 35
k.A.
IFRIC 10
k.A.
IAS 14
ab 2000/01
IAS 36 bis 2003/04
IFRIC 11
k.A.
ab 2004/05
IAS 15*)
k.A.
IAS 16
bis 2004/05
IAS 37
ab 2000/01
ab 2005/06
IAS 38
bis 2003/04
IAS 17
bis 2003/04
ab 2004/05
ab 2004/05
IAS 39
bis 2003/04
IAS 18
ab 2000/01
IAS 39 (überarbeitet 2003)***)
ab 2004/05
IAS 19
ab 2000/01
IAS 40
ab 2000/01
IAS 20
ab 2000/01
ab 2004/05
IAS 21
bis 2003/04
IAS 41
k.A.
ab 2004/05
SIC-7 zu IAS 21
k.A.
*) IAS 15 wurde ersatzlos gestrichen.
**) IAS 22 wurde durch IFRS 3 ersetzt.
***) In der Fassung 2006.
k.A. = keine Anwendungsfälle
IAS 1.14
104
1.4 Vorzeitig angewendete Rechnungslegungstandards
IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures
Der am 18. August 2005 von dem IASB veröffentlichte IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures wurde am
11. Jänner 2006, mit der Verordnung (EG) Nr. 108/2006 der Kommission der Europäischen Gemeinschaft, von der
EU-Kommission unverändert ins europäische Recht übernommen. Die Basis for Conclusions und die Guidance on
Implementing sind keine integralen Bestandteile des IFRS 7 und wurden im Rahmen des Endorsement-Prozesses auf
EU-Ebene nicht in das europäische Recht übernommen.
IFRS 7.43
IFRS 7 ist verpflichtend auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Jänner 2007 beginnen. Eine
frühere Anwendung wird empfohlen. Der neue Standard soll dem Bilanzleser die Bedeutung von Finanzinstrumenten für die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens sowie die Art und das Ausmaß der Risiken, die sich aus
Finanzinstrumenten ergeben und denen das Unternehmen während des Berichtszeitraums und zum Berichtszeitpunkt ausgesetzt ist, sowie die Art und Weise, wie das Management diese Risiken steuert, vermitteln. Die Bestimmungen des IFRS 7 ergänzen die Grundsätze für die Bilanzierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten in IAS 32 Financial Instruments: Presentation und IAS 39 Financial
Instruments: Recognition and Measurement. IFRS 7 ist auf sämtliche, außer auf die von den unter IFRS 7.3 angeführten Ausnahmen, bilanzierten und nicht bilanzierten Finanzinstrumente anzuwenden.
IFRS 8 Operating Segments
IFRS 8.1
Das IASB hat den International Financial Reporting Standard 8 Operative Segmente herausgegeben, der Teil des
gemeinsamen Projekts mit dem US-amerikanischen Financial Accounting Standards Board (FASB) zur Verringerung
der Unterschiede zwischen IFRS und US-GAAP ist. IFRS 8 wird IAS 14 ersetzen und die Regelungen an jene des
SFAS 131 angleichen. IFRS 8 erfordert von Unternehmen die Berichterstattung in Form von Finanzinformationen
und Verbalerläuterungen bezüglich ihrer berichtspflichtigen Segmente. Zentral ist die Identifizierung von operativen
Segmenten, basierend auf der internen Steuerung des Unternehmens (Management Approach). Danach sind die
Teilbereiche nach außen so darzustellen, wie über sie intern berichtet wird. IFRS 8 ist verpflichtend auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen, anzuwenden. Die Auswirkungen der vorzeitigen Anwendung
von IFRS 8 auf den vorliegenden Konzernabschluss betreffen vor allem weiterführende Anhangsangaben und ermöglichen einen besseren Einblick in die Segmentsertrags- und Finanzlage.
IFRS 8 wurde zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses noch nicht in den Bestand des Gemeinschaftsrechts übernommen. Bedenken wurden von der European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) im Zusammenhang mit der Berichterstattung interner Finanzinformationen, die nicht auf dem IFRS-Zahlenwerk basieren, geäußert. Da sämtliche im Rahmen der Segmentberichterstattung publizierten Zahlen ausschließlich auf IFRS
basieren und sich die Abgrenzung der Segmente inhaltlich mit IAS 14 deckt, geht IMMOFINANZ von einer Übereinstimmung des vorliegenden Anhangs sowohl mit IFRS 8 als auch mit IAS 14 aus.
2. Konsolidierungsgrundsätze
2.1 Konsolidierungsmethoden
Ein Unternehmenszusammenschluss ist die Zusammenführung von separaten Unternehmen oder Geschäftsbetrieben in ein Bericht erstattendes Unternehmen. IFRS 3 ist auf alle Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden
IFRS 3.3 außer auf Unternehmen unter gemeinschaftlicher Kontrolle, Zusammenschlüsse von Unternehmen auf Gegenseitigkeit, vertragliche Zusammenschlüsse ohne den Austausch von Anteilsrechten und die Bildung von Gemeinschaftsunternehmen.
IFRS 3.4
Konzernanhang
105
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Alle Unternehmenszusammenschlüsse im Anwendungsbereich von IFRS 3 sind nach der Erwerbsmethode zu bilanzieren. Die Anwendung der Erwerbsmethode beinhaltet die Identifizierung eines Erwerbers, Ermittlung der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses und die Verteilung der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses auf die erworbenen Vermögenswerte sowie die übernommenen Schulden und
Eventualschulden zum Erwerbszeitpunkt. Der Erwerber ist das zusammenführende Unternehmen, das die Beherrschung über die anderen zusammenführenden Unternehmen oder Geschäftsbetriebe erlangt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt im Erwerbszeitpunkt durch Verrechnung des Kaufpreises mit dem neu bewerteten anteiligen Nettovermögen des erworbenen Unternehmens. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden der
Tochterunternehmen werden dabei unabhängig von der Höhe des Minderheitenanteils mit ihren vollen beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Wesentliche Ausnahmen vom Grundsatz des verpflichtenden Ansatzes des beizulegenden Zeitwertes für Vermögenswerte und Schulden sind aktive und passive Steuerabgrenzungen sowie Vermögenswerte oder Gruppen von Vermögenswerten, die unter IFRS 5 Zur Veräußerung gehaltene langfristige
Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche fallen. Immaterielle Vermögenswerte sind gesondert vom Geschäfts- oder Firmenwert zu bilanzieren, wenn ihr beizulegender Zeitwert zuverlässig bestimmt werden kann und
sie identifizierbar sind. Letzteres Kriterium ist nach IFRS 3.46 erfüllt, wenn sie vom Unternehmen trennbar sind
oder aus einem vertraglichen oder anderen Recht resultieren. Bei Anwendung der Erwerbsmethode darf der Erwerber keine Rückstellungen für künftige Verluste oder erwartete Restrukturierungsaufwendungen bilden, die aus dem
Unternehmenszusammenschluss resultieren.
IFRS 3.1 i.V.m.
IFRS 3.14 & 3.16
IFRS 3.17
IFRS 3.36 i.V.m.
IFRS 3.37
IFRS 3.46
IFRS 3.41 (a), (b)
Der Geschäfts- oder Firmenwert wird im Erwerbszeitpunkt vom Erwerber als Vermögenswert angesetzt und zu IFRS 3.51 i.V.m.
Beginn als Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses über den vom Erwerber an- IFRS 3.56
gesetzten Anteil an dem beizulegenden Nettozeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des erworbenen Unternehmens ermittelt. Wenn der Anteil des Erwerbers am beizulegenden Zeitwert des
erworbenen identifizierbaren Reinvermögens die Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses übersteigt, dann ist der übersteigende Betrag – ein negativer Geschäfts- oder Firmenwert – nach der von IFRS 3.56 (a)
gebotenen Überprüfung der Neubewertung – erfolgswirksam als sonstiger betrieblicher Ertrag zu erfassen.
Nach IFRS 3 i.V.m. IAS 36 werden die aktivierten Geschäfts- oder Firmenwerte nicht planmäßig abgeschrieben, IFRS 3.54
sondern jährlich sowie bei Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Wertminderung einem Werthaltigkeitstest (Impairment-Test) unterzogen. Übersteigt dabei der Buchwert einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZMGE oder
CGU), der ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet wurde, den erzielbaren Betrag, so wird zunächst der zugeordnete Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags außerplanmäßig abgeschrieben. Ein darüber
hinausgehender Abwertungsbedarf wird durch anteilige Reduzierung der Buchwerte der übrigen Vermögenswerte
des Anlagevermögens berücksichtigt.
Ein Unternehmenszusammenschluss kann mehrere Erwerbstransaktionen umfassen, wenn er in mehreren Stufen IFRS 3.58
durch sukzessiven Anteilserwerb durchgeführt wird. Jede Transaktion ist vom Erwerber getrennt zu behandeln,
wobei zu jedem Tauschzeitpunkt die Anschaffungskosten der Transaktion und die Informationen zum beizulegenden Zeitwert benutzt werden, um den Betrag eines jeden mit der Transaktion verbundenen Geschäfts- oder
Firmenwertes zu bestimmen. Die Verschiebung zwischen dem bisherigen Minderheitenanteil und der durch den
Sukzessiverwerb erfolgten Kapitalaufrechnung wird in der Eigenkapitalüberleitung als Strukturveränderung darge- IAS 27.4 i.V.m.
stellt. Bei Unternehmenszusammenschlüssen, die in einer Anteilsquote unter 100% resultieren, wird in der Eigen- IAS 1.68 (o)
kapitalüberleitung der Anstieg des Fremdanteils als Zugang Konsolidierungskreis ausgewiesen. Minderheitsanteile
werden entsprechend dem in IAS 27.4 und IAS 1.68 (o) verankerten Einheitsgrundsatz im Eigenkapital in einer gesonderten Position ausgewiesen.
IFRS 3 und IAS 27 regeln nicht unmittelbar, wie indirekte Fremdanteile zu ermitteln sind. Dem Einheitsgrundsatz
Rechnung tragend werden im Konzernabschluss der IMMOFINANZ indirekte Fremdanteile an Tochtergesellschaften nur am erwirtschafteten Kapital berücksichtigt. Bei der Kapitalaufrechnung werden indirekte Fremdanteile
entsprechend der in der Literatur vorherrschenden Ansicht im Rahmen der Einheitstheorie nicht berücksichtigt, und
der Konsolidierungsvorgang wird mit der unmittelbaren Beteiligungsquote durchgeführt. Dies führt zur Ermittlung
106
von Geschäfts- und Firmenwerten, die pagatorisch abgesichert sind, und entspricht der in IFRS 3 bereits konzeptionell festgelegten Verpflichtung zur vollständigen Neubewertung.
Alle bei der Konsolidierung verwendeten Abschlüsse sind grundsätzlich auf den Stichtag des Mutterunternehmens
aufzustellen. Weichen die Abschlussstichtage voneinander ab, sind – sofern durchführbar – Zwischenabschlüsse des
IAS 27.27 Tochterunternehmens auf den Stichtag des Mutterunternehmens aufzustellen. In jedem Fall dürfen die Abschlussstichtage des Mutterunternehmens und des Tochterunternehmens nicht mehr als drei Monate auseinander liegen,
wobei Anpassungen für bedeutende Geschäftsvorfälle während dieses Zwischenzeitraums vorzunehmen sind. Zum
IAS 27.28 Zweck der Konzernabschlusserstellung müssen alle notwendigen finanziellen Informationen der Tochterunternehmen auf Grundlage der IFRS erstellt werden. Dabei sind für gleichartige Geschäftsvorfälle und Transaktionen
konzerneinheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden anzuwenden.
IAS 27.26
IAS 27.33
Minderheitsanteile sind in der Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals getrennt vom Eigenkapital des Mutterunternehmens auszuweisen. Minderheitsanteile am Konzernergebnis sind gleichfalls gesondert anzugeben.
IFRS 3.62 (a)
Der erstmalige Einbezug sämtlicher neu erworbener Gesellschaften erfolgt zum Erwerbsstichtag. Die auf IFRS
übergeleiteten Eröffnungsbilanzen wesentlicher neu erworbener Gesellschaften werden einer Abschlussprüfung
bzw. einer prüferischen Durchsicht unterzogen.
Die Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilsmäßig nach den gleichen Grundsätzen.
IAS 27.24
IAS 28.20
i.V.m. 28.25
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert. Sämtliche Zwischenergebnisse,
welche vornehmlich aus der konzerninternen Übertragung von Anteilen und Liegenschaften herrühren, werden
vollständig eliminiert.
Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der
Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Die
Wertansätze der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen werden
gemäß IAS 28.20 einheitlich nach den IFRS bestimmt. Im Falle von abweichenden Stichtagen von assoziierten Unternehmen wird grundsätzlich ein Zwischenabschluss im Sinne des IAS 28.25, dessen Stichtag innerhalb von drei
Monaten um den Stichtag der IMMOFINANZ liegt, erstellt. Wesentliche Transaktionen werden durch Anpassung
des anteilig in den Konzernabschluss zu übernehmenden Ergebnisses berücksichtigt (siehe 4.4).
2.2 Konsolidierungskreis
Die IFRS folgen bei der Abgrenzung des Konsolidierungskreises dem Stufenkonzept. Die Abstufung erfolgt nach der
Einflussmöglichkeit des Konzerns auf das jeweilige Unternehmen: Je stärker der Einfluss des Konzerns ist, desto
umfangreicher der Einbezug in den Konzernabschluss.
Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ ist am Ende des Anhangs beigefügt.
2.2.1 Quotenkonsolidierung
IAS 31 ist für die Bilanzierung aller Anteile an Joint Ventures und die Berichterstattung über die Vermögenswerte,
Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Joint Venture anzuwenden. Ein Joint Venture stellt eine vertragliche
IAS 31.3 Vereinbarung dar, in der zwei oder mehr Parteien eine wirtschaftliche Tätigkeit durchführen, die einer vertraglich
vereinbarten gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Partnerunternehmen sind Gesellschafter eines Joint Ventures
IAS 31.9 und nehmen an der gemeinschaftlichen Führung des Joint Ventures teil. Die Form der vertraglichen Vereinbarung
IAS 31.10 richtet sich nach den jeweiligen Rechtsvorschriften.
IAS 31.1
Konzernanhang
107
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IAS 31 bietet ein Wahlrecht zwischen der Equity-Methode und der Quotenkonsolidierung im Rahmen der Erstel- IAS 31.30
lung des Konzernabschlusses. Dieses ist konzerneinheitlich auszuüben. Die IMMOFINANZ hält die Abbildung von
Gemeinschaftsunternehmen im Rahmen der Quotenkonsolidierung für die zutreffendere Darstellungsform, da hier- IAS 31.38
durch die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für den Bilanzleser leichter verständlich wird.
Bei der Quotenkonsolidierung wird derjenige Anteil der Vermögenswerte, der gemeinschaftlich beherrscht wird,
und derjenige Anteil der Schulden, für den gemeinschaftlich einzustehen ist, in den Konzernabschluss übernommen. IAS 31.33
Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung des Gemeinschaftsunternehmens wird ebenfalls quotal in den Konzernabschluss
übernommen.
Entsprechend IAS 31 werden 119 Gesellschaften im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Durch die mit anderen Gesellschaftern abgeschlossenen Syndikatsverträge über die gemein- IAS 31.3
schaftliche Führung der Geschäfte gemäß IAS 31.3 i.V.m. IAS 31.9 übt die IMMOFINANZ bei folgenden Unter- i.V.m. IAS 31.9
nehmen trotz vorliegender Stimmrechtsmehrheit keine Beherrschung aus bzw. führt trotz Stimmrechtsminderheit
mit anderen Partnern gemeinschaftlich die Geschäfte:
Segment
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote*)
IAA
Langenzersdorf
SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH
30,00%
IAA
Wien
SelfStorage-Liegenschaftsverwaltung Wattgasse GmbH
30,00%
CHZürich
Helveco Beteiligungs AG
30,00%
IA
IA
IE
München
SelfStorage-Dein Lagerraum GmbH
30,00%
CYNicosia
D
Silesia Residential Holding Limited 70,00%
IE
CYNicosia
Loberta Holdings Ltd.
51,00%
IE
CYNicosia
Roches Ventures Ltd.
41,00%
IE
CZ
Prag
Centrum Olympia Olomouc a.s.
45,00%
IE
CZ
Prag
MY BOX Uherske Hradiste s.r.o.
50,50%
IE
CZ
Prag
Holtera Property a.s.
45,00%
IE
CZ
Prag
MY BOX Strakonice s.r.o.
50,50%
IE
CZ
Prag
Veronia Shelf s.r.o.
51,00%
IE
CZ
Prag
MY BOX Kolín s.r.o.
50,50%
IE
CZ
Prag
Diamant Real s.r.o.
51,00%
IE
CZZnaimNakupni Centrum Trebic s.r.o.
50,50%
IE
CZZnaimNakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
München
Multi-ImmoEast Asset Management GmbH
50,50%
IE
D
45,00%
IE
EST
Tallinn
OÜ Robbins
45,00%
IE
H
Budapest
Stop.Shop. TB Kft.
51,00%
IE
H
Budapest
Stop.Shop. Gyöngy Kft.
51,00%
IE
H
Budapest
Stop.Shop. BCS Kft.
51,00%
IE
LU
Luxemburg
Multi-ImmoEast Central European Property Fund C.V.
45,00%
IE
LU
Luxemburg
Multi-IMMOEAST Master Luxembourg Otarfi s.r.l.
45,00%
IE
PL
Katowice
Silesia Residential Project Sp. z o.o.
70,00%
IE
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k.
70,00%
IE
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k.
70,00%
IE
PL
Katowice
Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k.
70,00%
IE
PL
Warschau
ImmoPoland Residential I Sp. z o.o. 47,50%
IE
PL
Warschau
Equator Real Sp. z o.o.
51,00%
IE
PL
WarschauZenith Real Sp. z o.o.
51,00%
IE
PL
WarschauNimbus Real Sp. z o.o.
51,00%
IE
PL
Warschau
51,00%
IE
PL
Warschau
Debowe Tarasy Sp. z o.o.
70,00%
IE
RO
Bukarest
S.C. Meteo Business Park s.r.l.
89,00%
Cirrus Real Sp. z o.o.
108
Segment
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote*)
IE
RO
Bukarest
S.C. Stupul de Albine s.r.l.
89,00%
IE
RO
Bukarest
S.C. Union Investitii S.r.l.
25,00%
IE
UA
KiewAlacor Construction LLC
41,00%
IE
UA
KiewAlacor Scorta LLC
41,00%
IE
UA
IW
USA
KiewAlacor City LLC
Houston
IMF Investments No. 301, Ltd.
41,00%
90,00%
IW
USA
Houston
90,00%
IW
USA
Houston
90,00%
IW
USA
Houston
90,00%
IW
USA
Houston
90,00%
IW
USA
Houston
90,00%
*) Angabe der unmittelbaren Beteiligungsquote (entspricht der Quote, mit der das anteilige Nettovermögen und das anteilige Ergebnis einbezogen wurden).
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden:
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
30. April 2007
30. April 2006
640.231,6
534.791,5
89.970,4
18.412,2
172.065,1
109.404,7
-515.528,0
-271.310,0
-203.153,0
-197.770,8
Anteiliges Nettovermögen
183.586,1
193.527,6
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
2006/07
2005/06
18.008,8
26.533,3
Neubewertung
121.820,5
48.050,4
130.606,0
46.751,6
-8.999,0
-1.379,7
Finanzergebnis
-29.190,1
-6.579,2
Konzernergebnis
92.416,9
38.792,7
Obige Darstellung berücksichtigt Effekte aus der Schuldenkonsolidierung sowie der Aufwands- und Ertragseliminierung nur, wenn diese innerhalb der quotenkonsolidierten Unternehmen stattgefunden haben. Fremdkapitalverflechtungen zu anderen Konzerngesellschaften wurden hierbei nicht eliminiert.
2.2.2 Equity-Bewertung
IAS 28.11
Anteile an assoziierten Unternehmen sind nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Bei der Equity-Methode werden
die anteiligen Eigenkapitalveränderungen sowie das anteilige Ergebnis des assoziierten Unternehmens in den Konzernabschluss übernommen und erhöhen bzw. verringern so den Buchwert der Beteiligung.
Die Beteiligung am assoziierten Unternehmen wird im Erwerbszeitpunkt zunächst mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Die Equity-Methode ist eine Methode für die Folgebewertung der Beteiligung. Sie basiert auf denselben
Grundsätzen wie die Vollkonsolidierung, die Vermögenswerte und Schulden des assoziierten Unternehmens werden
jedoch nicht in den Abschluss übernommen, sondern dienen nur der Ermittlung des Firmenwerts. Die Differenz zwischen dem neubewerteten Vermögen des assoziierten Unternehmens und den Anschaffungskosten der Beteiligung stellt
den Firmenwert dar. Der Firmenwert ist Teil des Beteiligungsbuchwertes des jeweiligen assoziierten Unternehmens.
IAS 28.31
IAS 28.33
Die Prüfung der Werthaltigkeit der Beteiligung von assoziierten Unternehmen richtet sich nach den Regelungen des
IAS 39 hinsichtlich der Indikatoren für eine Wertminderung und den Regelungen des IAS 36 hinsichtlich der durchzuführenden Werthaltigkeitsprüfung. Der im Beteiligungsbuchwert enthaltene Firmenwert wird nicht gesondert auf
seine Werthaltigkeit hin geprüft.
Konzernanhang
109
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Im laufenden Geschäftsjahr wurden im Rahmen der Equity-Bewertung zwei Teilkonzerne und eine Einzelgesellschaft in den Konzernabschluss einbezogen.
Voraussetzung für die Equity-Bewertung ist das Vorliegen eines maßgeblichen Einflusses. Dieser kann in der Regel
durch das Vorliegen einer oder mehrerer der folgenden Indikatoren festgestellt werden:
IAS 28.7
•Z
ugehörigkeit zum Geschäftsführungs- und/oder Aufsichtsorgan oder einem gleichartigen Leitungsgremium des
Beteiligungsunternehmens
• Teilnahme an den Entscheidungsprozessen
• Wesentliche Geschäftsvorfälle zwischen den Anteilseignern und dem Beteiligungsunternehmen
• Austausch von Führungspersonal oder
• Bereitstellung von bedeutenden technischen Informationen.
Potentielle Stimmrechte sind bei der Bestimmung, ob maßgeblicher Einfluss vorliegt, zu berücksichtigen.
Die tatsächliche Ausübung des maßgeblichen Einflusses ist hingegen nicht erforderlich. Bei Vorliegen eines 20% IAS 28.9
oder mehr erreichenden Stimmengewichts an einem Unternehmen wird maßgeblicher Einfluss nach IAS 28.6 vermutet. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. An folgenden Unternehmen, die mangels maßgeblichen IAS 28.6
Einflusses nicht als assoziierte Unternehmen klassifiziert werden, liegt eine vermögensmäßige Anteilsquote der
IMMOFINANZ von 20% oder mehr vor:
•P
rime Property BG REIT, Bulgarien (42,23%)
• FF&P Russia Real Estate Limited, Guernsey (25,8%)
• Global Emerging Property Fund L.P., Jersey (25%)
• FF&P Development Fund (32,895%)
• Adama Holding Public Ltd. (25%)
• Bluehouse Accession Property Ltd. (25%)
• M.O.F. Immobilien AG (20%)
• Immofinanz Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H., Wien (66,53%)
• CPB Beta Anlagen Leasing GmbH, Wien (57,85%)
M.O.F. Immobilien AG wurde im Geschäftsjahr 2006/07 von den assoziierten Unternehmen in die Finanzinstrumente nach IAS 39 umklassifiziert, da IMMOFINANZ bei diesem Unternehmen über keinen maßgeblichen Einfluss mehr verfügt (siehe auch 4.5).
Bei der CPB Beta Anlagen Leasing GmbH und bei der Immofinanz Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. handelt es sich um atypisch stille Beteiligungen, bei denen kein maßgeblicher Einfluss ausgeübt wird.
Bei Prime Property BG REIT handelt es sich um ein börsenotiertes Unternehmen, bei dem die IMMOFINANZ kein
Geschäftsführungs- oder Aufsichtsorgan stellt und deshalb keinen maßgeblichen Einfluss ausübt.
Die Assoziierungsvermutung wird bei obigen Gesellschaften durch die fehlende organschaftliche Vertretung von
Mitarbeitern oder Organen der IMMOFINANZ sowie die für allfällige Beschlussfassungen erforderlichen Gesellschafterquoten widerlegt. Grundsätzlich sind die Abschlüsse von nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen auf den Stichtag des Mutterunternehmens aufzustellen. Eine Aufstellung auf einen abweichenden Stichtag und
die Berücksichtigung allfälliger Anpassungen für wesentliche Geschäftsvorfälle ist zulässig, wenn der Stichtag des IAS 28.24-25
assoziierten Unternehmens um bis zu drei Monate abweicht.
Die konsolidierten Abschlüsse der EPG Group und der TriGránit Holding Ltd. weisen den Bilanzstichtag 31. Dezember 2006 auf. Das heißt, dass in diesen Fällen die oben genannte Drei-Monats-Regel nicht eingehalten wurde.
Aus der Nichteinhaltung der Drei-Monats-Regel ergeben sich aber keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
110
2.2.3 Vollkonsolidierung
Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem anderen Unternehmen (Mutterunternehmen) beherrscht wird. Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einzubeziehen.
Die Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dem Control-Konzept. Unter Beherrschung (Control)
versteht man die Möglichkeit, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu bestimmen, um aus dessen
IAS 27.4 Tätigkeiten Nutzen zu ziehen. Es genügt die Möglichkeit der Beherrschung, auf den tatsächlichen Gebrauch kommt
IFRS 3.19 es nicht an. Als widerlegbare Vermutung für das Vorliegen einer Beherrschung gilt das direkte oder indirekte Verfügen über mehr als 50% der Stimmrechte eines Unternehmens. Beherrschung wird außerdem als gegeben angenommen, wenn das Mutterunternehmen:
IAS 27.12
IAS 27.13
•d
irekt oder indirekt über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt; dazu zählen auch potenzielle Stimmrechte, die
zum Bilanzstichtag ausgeübt werden können,
• die Macht über mehr als die Hälfte der Stimmrechte auf Grund eines Vertrages (z.B. eines Syndikatsvertrages) mit
anderen Gesellschaftern besitzt,
• die Macht hat, die Geschäfte des Unternehmens auf Grund eines Statuts oder eines Vertrags zu bestimmen,
• die Macht hat, die Mehrheit des Leitungsorgans (Vorstand, Aufsichtsrat) zu bestellen oder abzuberufen oder die
Stimmenmehrheit im Leitungsorgan zu bestimmen.
Der Einbezug von Tochterunternehmen in den Konzernabschluss erfolgt sowohl im Inland als auch im Ausland
gemäß der Einheitstheorie. Aus der Einheitstheorie ergibt sich, dass im Falle der Beherrschung sämtliche Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen der Tochterunternehmen vollständig in die Konzernbilanz einzubeziehen sind – unabhängig von der Beteiligungsquote des beherrschenden Mutterunternehmens. Das Eigenkapital
im Konzernabschluss wird in jenen Teil, der auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfällt, und in jenen
Teil, der den Minderheitsgesellschaftern der Tochterunternehmen zusteht, geteilt. Das Gleiche gilt für die KonzernGewinn-und-Verlust-Rechnung: Die Erträge und Aufwendungen der Tochterunternehmen werden vollständig einbezogen, das Ergebnis wird in den Konzernanteil und den Minderheitenanteil geteilt. Salden aus konzerninternen
Transaktionen, Erträgen und Aufwendungen sind in voller Höhe zu eliminieren. Minderheitenanteile sind in der
IAS 27.33 Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals gesondert auszuweisen. Minderheitsanteile am Konzernergebnis sind
gleichfalls gesondert anzugeben. Neben der IMMOFINANZ gehören 160 inländische und 179 ausländische Tochterunternehmen zum Vollkonsolidierungskreis, bei denen die IMMOFINANZ unmittelbar oder mittelbar über die
Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherrschung vorliegt.
2.2.4 Endkonsolidierung
Wird ein Tochterunternehmen veräußert, werden die Vermögenswerte und Schulden dieses Tochterunternehmens
nicht mehr in den Konzernabschluss übernommen. Die Erträge und Aufwendungen des endkonsolidierten UnterIAS 27.30 nehmens werden bis zum Verlust der Beherrschung über dieses in den Konzernabschluss einbezogen, der veräußerte
Ergebnisanteil schmälert den Endkonsolidierungserfolg, um eine Doppelerfassung von Ergebnissen zu verhindern.
Der seit Konzernzugehörigkeit erwirtschaftete Ergebnisvortrag des endkonsolidierten Tochterunternehmens beeinflusst den Endkonsolidierungserfolg, da diese Ergebnisbeiträge bereits in Vorperioden im Konzernabschluss erfasst
wurden.
Bei Endkonsolidierung ausländischer Tochterunternehmen erhöht bzw. verringert sich der Endkonsolidierungserfolg um die nun erfolgswirksam zu erfassenden Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung, die während der
Konzernzugehörigkeit im Eigenkapital angesammelt wurden.
2.2.5 Übergangskonsolidierung
Bei einem stufenweisen Erwerb (Übergangskonsolidierung) werden in verschiedenen Transaktionen Anteile am
Tochterunternehmen erworben, bis letztendlich die Kontrolle über das Unternehmen erlangt wird. Gemäß IFRS
IFRS 3.58 3.58 ist dabei der Firmenwert für jede Transaktion gesondert auf Basis der Anschaffungskosten und des neubewer-
111
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
teten Reinvermögens zum Transaktionszeitpunkt zu ermitteln. Der Anteil der stillen Reserven, der auf die Altanteile
entfällt, wird in der Neubewertungsrücklage ausgewiesen, die wie eine Neubewertungsrücklage nach IAS 16 zu
behandeln ist, unabhängig davon, ob der Konzern sonst die Neubewertungsmethode nach IAS 16 anwendet oder
nicht.
Im Falle des Übergangs von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung erfolgt bis zur Erlangung der Kontrolle über
das Nettovermögen der Gesellschaft der Einbezug der Gewinn-und-Verlust-Rechnung quotal und danach in voller
Höhe. Der bis dahin auf den Joint-Venture-Partner entfallende Ergebnisanteil wird als erworbenes Kapital im Zuge
der Kapitalaufrechnung eliminiert.
2.3 Entwicklung des Konsolidierungskreises
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Konsolidierungskreis
Vollkonsolidierung Quotenkonsolidierung
Equity-Bewertung Gesamt
Stand 30. April 2006
187
112
5
304
Im Berichtsjahr erstmals einbezogen
114
66
2
182
Abgang -2
-20
-1
-23
Änderung der Konsolidierungsmethode
41
-39
-2
0
340
119
4
463
davon ausländische Unternehmen
179
109
3
291
Folgende Unternehmenserwerbe und Neugründungen wurden im Bereich der IMMOFINANZ im laufenden Geschäftsjahr getätigt bzw. durchgeführt:
Konsoli
Stichtag dierungsSegment Land Sitz
Gesellschaft
Erstkonsolidierung Beteiligung
art
IAA
Wien
City Parkgaragen BetriebsGmbH
IAA
Wien
VCG Immobilienbesitz GmbH
8.6.2006 100,00%
V
20.12.2006 90,00%
IEA
Wien
V
IMMOEAST Projekt Tredecimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
IEA
V
Wien
IMMOEAST Projekt Quindecimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Septendecimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Quadragesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Vicesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Sexagesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
Immoeast Projekt Octogesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
Immoeast Projekt Nonagesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
Immoeast Projekt Centesimus Holding GmbH
21.6.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Babekan Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Despina Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Curzio Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Almaria Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Sarastro Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Barbarina Holding GmbH
18.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Cherubino Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Marcellina Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Cimarosa Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Fenena Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Almansor Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Roschana Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Cinna Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Annius Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Semos Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
112
Konsoli
Gesellschaft
art
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Titurel Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Radames Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Montano Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Amfortas Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Abdallo Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Rezia Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Hüon Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Titania Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Andromache Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Polyxene Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Hylas Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Hekuba Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Pantheus Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Chorebe Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IEA
Wien
IMMOEAST Projekt Narbal Holding GmbH
1.8.2006 100,00%
V
IE
BG
Sofia
Koral Residence EAD
23.6.2006 100,00%
V
IE
BG
Sofia
Business Park West-Sofia EAD
IE
BIH Banja Luka BEWO d.o.o. Banja Luka
IE
CROZagreb
IE
CROZagreb
IE
CYNicosia
IE
IE
12.12.2006 100,00%
V
5.3.2007 50,00%
Q
Grand Zagreb d.o.o.
30.11.2006 80,00%
V
Grand Centar d.o.o.
30.11.2006 80,00%
V
Wakelin Promotions Limited
21.6.2006 100,00%
V
CYNicosia
TriGránit Holding Ltd.
31.7.2006 25,00%
E
CYNicosia
Silesia Residential Holding Limited 9.10.2006 70,00%
Q
Q
IE
CYNicosia
Gangaw Investments Limited
30.10.2006 50,00%
IE
CY
Trevima Ltd.
30.11.2006 100,00%
V
IE
CYNicosia
S+B CEE BETA CYPRUS LIMITED
29.12.2006 50,00%
Q
Limassol
IE
CYNicosia
S+B CEE GAMMA CYPRUS LIMITED
29.12.2006 50,00%
Q
IE
CYNicosia
S+B CEE DELTA CYPRUS LIMITED
29.12.2006 50,00%
Q
IE
CYNicosia
10.1.2007 51,00%
Q
IE
CYNicosia
10.1.2007 41,00%
Q
IE
CYNicosia
Lasuvu Consultants Ltd.
IE
CYNicosia
IE
IE
6.3.2007 100,00%
V
S+B CEE ZETA CYPRUS LIMITED
18.4.2007 50,00%
Q
CYNicosia
S+B CEE EPSILON CYPRUS LIMITED
20.4.2007 50,00%
Q
CYNicosia
S+B CEE ETA CYPRUS LIMITED
20.4.2007 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
30.5.2006 50,50%
Q
IE
CZ
PragAragonit s.r.o.
IE
CZZnaimNakupni Centrum Trebic s.r.o.
1.7.2006 100,00%
V
30.8.2006 50,50%
Q
Q
IE
CZZnaimNakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
18.9.2006 50,50%
IE
CZ
Prag
Centrum Opatov a.s. 22.9.2006 100,00%
V
IE
CZ
Prag
18.10.2006 51,00%
Q
IE
CZ
Prag
MY BOX Kolín s.r.o.
27.10.2006 50,50%
Q
IE
CZ
Prag
Diamant Real s.r.o.
31.10.2006 51,00%
Q
IE
CZ
Prag
WINNIPEGIA SHELF s.r.o.
13.11.2006 100,00%
V
IE
CZ
Prag
MY BOX Rakovník s.r.o. 20.11.2006 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
MY BOX Sokolov s.r.o. 20.11.2006 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
MY BOX Hranice s.r.o. 20.11.2006 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
BB C – Building A, k.s.
13.12.2006 100,00%
V
IE
CZ
Prag
BB C – Building B, k.s.
13.12.2006 100,00%
V
IE
CZ
Prag
BB C – Building C, k.s.
13.12.2006 100,00%
V
IE
CZ
Prag
MY BOX Pribram s.r.o.
15.12.2006 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
MY BOX Breclav s.r.o.
12.2.2007 50,00%
Q
IE
CZ
Prag
MY BOX Jablonec nad Nisou s.r.o.
12.2.2007 50,00%
Q
Konzernanhang
113
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konsoli
Gesellschaft
art
IE
CZ
Brno
Centre Investments s.r.o.
28.2.2007 100,00%
IE
CZ
Brno
Brno Estates a.s.
28.2.2007 100,00%
V
V
IE
CZ
Prag
Delta Park a.s.
1.3.2007 100,00%
V
Q
IE
H
Budapest
Stop.Shop. TB Kft.
8.6.2006 51,00%
IE
H
Budapest
8.6.2006 51,00%
Q
IE
H
Budapest
Stop.Shop. BCS Kft.
8.6.2006 51,00%
Q
14.11.2006 50,00%
Q
IE
H
Budapest
BEWO International Kft.
IE
H
Budapest
Central Business Center Rt.
IE
LU
Luxemburg HEPP III Luxembourg MBP SARL
15.1.2007 100,00%
V
1.11.2006 50,00%
Q
IE
LU
Luxemburg Immoeast Luxembourg 1 SARL
22.3.2007 100,00%
V
IE
LU
Luxemburg Immoeast Luxembourg 2 SARL
22.3.2007 100,00%
V
IE
LU
Luxemburg Hekuba SARL
IE
M
Floriana
28.3.2007 100,00%
V
Blue Danube Holding Ltd. 12.12.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam IMMOEAST Despina III B.V.
9.10.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam IMMOEAST Despina II B.V.
9.10.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam IMMOEAST Despina V B.V.
9.10.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam IMMOEAST Despina IV B.V.
9.10.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam IMMOEAST Despina I B.V.
9.10.2006 100,00%
V
IENLAmsterdam Gordon Invest Netherlands B.V.
22.2.2007 100,00%
V
IE
PL
Warschau
Salzburg Center Development S.A
31.7.2006 100,00%
V
IE
PL
Warschau
Xantium Sp. z o.o.
4.8.2006 100,00%
V
IE
PL
Warschau
28.8.2006 51,00%
Q
IE
PL
WarschauZenith Real Sp. z o.o.
28.8.2006 51,00%
Q
IE
PL
WarschauNimbus Real Sp. z o.o.
28.8.2006 51,00%
Q
IE
PL
Warschau
28.8.2006 51,00%
Q
IE
PL
Warschau
IMMOEAST Polonia Sp. z o.o.
IE
PL
Katowice
IE
PL
IE
PL
IE
PL
6.9.2006 100,00%
V
9.10.2006 70,00%
Q
Warschau
MBP I Sp. z o.o.
1.11.2006 50,00%
Q
Warschau
MBP II Sp. z o.o.
1.11.2006 50,00%
Q
Warschau
21.11.2006 70,00%
Q
14.12.2006 50,00%
Q
5.1.2007 70,00%
Q
IE
PL
Warschau
Fobos Investment Sp. z o.o.
IE
PL
Katowice
IE
PL
Katowice
5.1.2007 70,00%
Q
IE
PL
Katowice
5.1.2007 70,00%
Q
IE
PL
Warschau
Passat Real Sp. z o.o.
27.3.2007 100,00%
V
IE
RO
Bukarest
S.C. Almera New Capital s.r.l.
13.7.2006 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
27.7.2006 89,00%
Q
IE
RO
Bukarest
27.7.2006 89,00%
Q
IE
RO
Bukarest
Klyos Media s.r.l.
4.8.2006 90,00%
V
IE
RO
Bukarest
SC EFG Urban Achizitii s.r.l.
14.12.2006 89,00%
V
IE
RO
Cluj
SBACARO s.r.l.
15.12.2006 50,00%
Q
IE
RO
Ilfov
Logistic Contractor s.r.l.
18.12.2006 100,00%
V
IE
RO
Cluj
FMZ TM s.r.l.
22.12.2006 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
S.C. Arbor Corporation s.r.l.
29.1.2007 90,00%
V
IE
RO
Bukarest
S.C. IE Baneasa Project s.r.l.
1.2.2007 100,00%
V
IE
RO
Bukarest
Eye Shop Targu Jiu s.r.l.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
Log Center Ploiesti s.r.l.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
Log Center Brasov s.r.l.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
IMMOEAST Iride IV Project s.r.l.
1.3.2007 100,00%
V
IE
RO
Bukarest
7.3.2007 25,00%
Q
IE
RO
Bukarest
S.C. Valero Invest s.r.l.
20.3.2007 100,00%
V
114
Konsoli
Gesellschaft
art
IE
RO
Bukarest
Log Center Iasi s.r.l.
29.3.2007 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
Eye Shop Hunedoara s.r.l.
29.3.2007 50,00%
Q
IE
RO
Bukarest
S.C. Baneasa 6981 s.r.l.
IE
RU
Moskau
Krona Design LLC
5.4.2007 100,00%
V
21.6.2006 100,00%
V
IE
RU
Moskau
OAO Kashirskij Dvor-Severyanin
30.10.2006 50,00%
Q
IE
RU
Moskau
OOO Torgoviy Dom Na Khodinke
30.11.2006 100,00%
V
IE
SK
Bratislava
Immoeast Dunaj s.r.o.
14.6.2006 100,00%
V
IE
SK
Bratislava
TriGránit Centrum a.s.
19.6.2006 25,00%
E
IE
SK
Bratislava
SCT s.r.o.
21.12.2006 100,00%
V
IE
SK
Bratislava
STOP.SHOP.Lucenec s.r.o.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
SK
Bratislava
STOP.SHOP.Ruzomberok s.r.o.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
SK
Bratislava
STOP.SHOP.Zvolen s.r.o.
19.2.2007 50,00%
Q
IE
SK
Bratislava
SCP s.r.o.
19.3.2007 50,00%
Q
IE
SLO LjubljanaAlpha real d.o.o.
30.9.2006 100,00%
V
IE
SLO Ljubljana
Beta real d.o.o.
30.9.2006 100,00%
V
IE
SRB Belgrad
OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO
24.8.2006 80,00%
V
IE
SRB Belgrad
Bewo International d.o.o. Beograd
13.4.2007 50,00%
Q
IE
SWE Stockholm HEPP III Sweden Finance AB
1.11.2006 50,00%
Q
IE
UA
KiewAlacor Construction LLC
10.1.2007 41,00%
Q
IE
UA
KiewAlacor Scorta LLC
10.1.2007 41,00%
Q
IE
UA
KiewAlacor City LLC
10.1.2007 41,00%
Q
IW
CH
Baar
Tessora Consulting AG
22.1.2007 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Niederaula GmbH & Co KG
16.5.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Heusenstamm GmbH & Co KG
16.5.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Beteiligungs GmbH u. Co KG
16.5.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH & Co KG
16.5.2006 90,00%
V
IW
D
Frankfurt
IMF Königskinder GmbH
IW
D
Frankfurt
Frankonia Eurobau Königskinder GmbH
1.9.2006 100,00%
V
19.9.2006 50,00%
Q
IW
D
Mühlheim
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus zehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
Deutsche Lagerhaus elfte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
IW
D
V
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Poing GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
IW
V
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus vierzehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus fünfzehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus sechzehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus achtzehnte Objekt GmbH u. Co KG
14.11.2006 90,00%
V
IW
D
Mühlheim
Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH u. Co KG
15.11.2006 90,00%
V
IW
DNettetal
Frankonia Eurobau Friesenquartier GmbH
20.12.2006 50,00%
Q
20.12.2006 50,00%
Q
IW
DNettetal
Frankonia Eurobau Friesenquartier II GmbH
IW
D
Logistikpark Lahr GmbH u. Co KG
1.2.2007 90,00%
V
IW
DNettetal
Frankonia Eurobau Andreasquartier GmbH
7.3.2007 50,00%
Q
IW
D
WiesbadenAGV International Grundstücksverwaltungsgesellschaft Nr. 6 mbH
31.3.2007 90,00%
V
IW
LU
Luxemburg Immowest Lux I S.à.r.l.
27.2.2007 100,00%
V
IW
LU
Luxemburg Immowest Lux II S.à.r.l.
27.2.2007 100,00%
V
IWNLAmsterdam El Paso LNG Baja II B.V.
28.2.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam Europa City Box B.V.
30.4.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam City Box Holding B.V.
30.4.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam City Box Properties B.V.
30.4.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam City Box Local B.V.
30.4.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam City Box Exploitatie I B.V.
30.4.2007 90,01%
V
IWNLAmsterdam City Box Exploitatie II B.V.
30.4.2007 90,01%
V
Lahr
Konzernanhang
115
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konsoli
Gesellschaft
art
IW
USA Houston
IW
USA Phoenix
IMMOFINANZ Phoenix LLC
29.9.2006 90,00%
Q
8.2.2007 100,00%
V
V = Vollkonsolidierung. Q = Quotenkonsolidierung. E = Equitykonsolidierung
2.4 Änderungen im Konsolidierungskreis
2.4.1 Erstkonsolidierungen
Im Folgenden werden die wesentlichen Erwerbe und Neugründungen des Geschäftsjahres 2006/07 je Primärsegment angeführt und erläutert.
2.4.1.1 IMMOAUSTRIA
Bezüglich der im laufenden Geschäftsjahr getätigten Unternehmenserwerbe und Neugründungen im Bereich der
IMMOAUSTRIA wird auf Kapitel 2.3 verwiesen.
In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2006/07 hat sich der Konsolidierungskreis der IMMOAUSTRIA
durch den Erwerb von 100% der Anteile an City Parkgaragen BetriebsGmbH sowie durch den Erwerb von 100%
der Anteile an VCG Immobilienbesitz GmbH über die Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H. erweitert. Mit Stichtag
8. Juni 2006 wurde die City Parkgaragen BetriebsGmbH, die zu der WIPARK-Gruppe gehört, voll in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ einbezogen. Mit Stichtag 20. Dezember 2006 wurde die VCG Immobilienbesitz
GmbH voll in den Konsolidierungskreis einbezogen.
Die nachfolgende Aufstellung zeigt die übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, das
konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den
Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
Gesellschaft Stichtag Erstkonsolidierung
Werte in TEUR
City Parkgaragen VCG ImmobilienBetriebsGmbH
besitz GmbH
8.6.2006
20.12.2006
Liquide Mittel
484,0
0,0
Finanzanlagen
3,2
0,0
1.224,3
14,6
0,0
9,5
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
Immobilienvermögen
16.903,5
-7.586,7
Rückstellungen
Übernommenes Nettovermögen
(Negative) Firmenwerte
Kaufpreis bar entrichtet
-133,1
-147,0
-29,3
Immobilienvermögen
30. April 2007
18.529,0
1.315,2
3.364,4
23,6
360,5
475,7
-11.330,7
0,0
-862,7
-24,8
10.060,5
1.789,6
2006/07
1.316,6
Umsatzerlöse
1.349,2
0,0
-1.258,8
Neubewertung
-280,0
0,0
364,9
-2.102,4
-334,9
-24,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
Werte in TEUR
-1,6
Werte in TEUR
Finanzergebnis
-53,8
14,2
9,2
-19,8
Konzernergebnis
44,1
-2.118,1
10.719,0
6,6
2.140,4
2.090,6
12.859,4
2.097,2
Abzüglich übernommene liquide Mittel
-484,0
0,0
Nettokaufpreis für Objektgesellschaft
12.375,4
2.097,2
116
2.4.1.2 IMMOWEST
IMMOWEST wird auf Kapitel 2.3 verwiesen.
Mit Stichtag 16. Mai 2006 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%-ige Tochtergesellschaft IMMOWEST 50% der
Anteile an vier Gesellschaften der Deutschen Lagerhaus-Gruppe erworben: Deutsche Lagerhaus Niederaula Objekt
GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Heusenstamm Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Beteiligungs
GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH & Co KG. Die nachfolgende Aufstellung zeigt das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag
bis zum Bilanzstichtag:
Deutsche Lagerhaus
Niederaula
Gesellschaft
GmbH & Co KG
Stichtag Erstkonsolidierung
16.5.2006
Deutsche Lagerhaus
Heusenstamm
GmbH & Co KG
16.5.2006
16.5.2006
Werte in TEUR
30. April 2007
Immobilienvermögen
16.5.2006
Deutsche Lagerhaus
Deutsche Lagerhaus
BeteiligungsNeuss GmbH
GmbH & Co KG
GmbH & Co KG
4.708,5
8.069,0
0,0
7.875,0
3,7
286,6
0,0
603,1
39,1
41,3
5,6
96,5
-2.262,8
-5,3
0,0
-7.530,5
-72,3
-45,8
-0,5
-181,1
2.416,2
8.345,7
5,1
863,0
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
79,1
177,3
0,0
48,1
Neubewertung
1.174,8
-1.086,3
0,0
-2.280,3
1.190,9
-953,0
-1,5
-2.237,0
-28,1
-107,9
0,6
-21,6
-309,3
281,2
0,0
599,7
Konzernergebnis
853,6
-779,6
-1,0
-1.658,9
Finanzergebnis
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%-ige Tochtergesellschaft
IMMOWEST 50% der Anteile an neun weiteren Gesellschaften der Deutschen Lagerhaus-Gruppe erworben: Deutsche Lagerhaus zehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus elfte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche
Lagerhaus Poing GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus vierzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus fünfzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus
sechzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus
achtzehnte Objekt GmbH & Co KG.
Die nachfolgende Aufstellung zeigt das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
Deutsche Lagerhaus
zehnte Objekt GmbH
& Co KG
Deutsche Lagerhaus
elfte Objekt GmbH
& Co KG Deutsche Lagerhaus
Poing GmbH
& Co KG
Deutsche Lagerhaus
Hamburg I GmbH
& Co KG
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
Werte in TEUR
30. April 2007
Gesellschaft
Immobilienvermögen
Deutsche Lagerhaus
vierzehnte Objekt
GmbH & Co KG
698,2
0,0
12.595,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1.059,9
0,0
0,0
1,9
0,0
73,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,5
-1,0
-279,4
-0,5
-0,5
699,7
-1,0
13.448,6
-0,5
-0,5
Konzernanhang
117
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
0,0
0,0
37,1
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
-3.703,7
0,0
0,0
-1,0
-0,9
-3.757,7
-3,6
-8,8
Finanzergebnis
0,0
0,0
-157,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1.018,5
0,0
0,0
-1,0
-0,9
-2.896,3
-3,6
-8,8
Deutsche Lagerhaus
fünfzehnte Objekt GmbH
& Co KG
Deutsche Lagerhaus
sechzehnte Objekt
GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
siebzehnte Objekt
GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus
achtzehnte Objekt
GmbH & Co KG
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
Werte in TEUR
30. April 2007
Konzernergebnis
Gesellschaft
0,0
Immobilienvermögen
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-1,0
-1,0
-1,0
-1,0
-1,0
-1,0
-1,0
-1,0
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
0,0
0,0
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
Finanzergebnis
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,9
-0,9
-0,9
-0,9
Konzernergebnis
0,0
Mit Stichtag 19. September 2006 wurden 50% der Anteile an der Frankonia Eurobau Königskinder GmbH
erworben. Geplant ist die Entwicklung von zwei 18-geschoßigen Wohnhochhäusern und einem 6-geschoßigen Loftgebäude in Düsseldorf.
Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaft für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
Gesellschaft Frankonia Eurobau Königskinder GmbH
19.9.2006
Werte in TEUR
Werte in TEUR
30. April 2007
Immobilienvermögen
0,0
46,2
1.467,4
Liquide Mittel
22,5
37,2
-6,5
17,1
-274,1
-71,1
-17,4
-2,4
Werte in TEUR
-0,6
Umsatzerlöse
-14,6
Neubewertung
Rückstellungen
50,5
35,9
Finanzergebnis
-22,5
13,3
Konzernergebnis
1.233,0
2006/07
0,0
0,0
-92,8
-33,0
-96,7
29,1
118
Mit Stichtag 20. Dezember 2006 wurden im Rahmen eines Joint Ventures mit dem renommierten deutschen Immobilienentwickler Frankonia 50% der Anteile an der FRANKONIA Eurobau Friesenquartier GmbH und FRANKONIA Eurobau Friesenquartier II GmbH erworben, wodurch diverse Wohnungen und Bürogebäude in zentraler
Lage in Köln übernommen wurden.
Gesellschaft
FRANKONIA
FRANKONIA
Eurobau
Eurobau
Friesenquartier Friesenquartier II
GmbH
GmbH
20.12.2006
Werte in TEUR
20.12.2006
Liquide Mittel
5,9
12,5
15,7
0,0
0,2
0,0
und Leistungen
-8,9
0,0
-0,9
0,0
Rückstellungen
0,0
-0,4
12,0
12,2
0,5
0,4
12,5
12,5
-5,9
-12,5
6,6
0,0
Werte in TEUR Immobilienvermögen
30. April 2007
22.075,9
21.001,5
343,1
255,3
24.150,2
13.211,1
-259,6
-199,5
-45.995,4
-34.107,9
314,3
160,5
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
1.611,2
Neubewertung
872,1
0,0
0,0
653,3
Finanzergebnis
-680,6
-507,2
-290,4
-80,5
Konzernergebnis
384,2
65,6
Ebenfalls mit der Frankonia erwarb IMMOWEST im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 ein weiteres
Stadtentwicklungsprojekt in der Düsseldorfer Innenstadt. IMMOWEST hält im Rahmen des Joint Ventures 50%
der Anteile an der Frankonia Eurobau Andreasquartier GmbH. Geplant ist, die bestehenden Gebäude der
„Gerichtshöfe Düsseldorf“ zu einem hochklassigen Ensemble mit luxuriösen Neubau- und Altbauwohnungen, repräsentativen Büroflächen, einem Luxushotel sowie großzügig dimensionierten Gastronomie-, Geschäfts- und Freizeitflächen umzugestalten. Der Baubeginn wird 2010 erfolgen, die Fertigstellung ist für 2013 vorgesehen.
Gesellschaft Frankonia Eurobau Andreasquartier GmbH
7.3.2007
Werte in TEUR Werte in TEUR Immobilienvermögen
30. April 2007
25.309,5
66,2
Liquide Mittel
12,5
Rückstellungen
-0,4
-23.737,1
12,2
-1.724,5
0,4
12,5
-12,5
Nettokaufpreis für Objektgesellschaft 0,0
Anteiliges Nettovermögen Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Finanzergebnis Steuern vom Einkommen
Konzernergebnis 0,0
-85,9
2006/07
0,0
0,0
-5,0
-150,8
57,4
-98,4
Konzernanhang
119
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Mit Stichtag 22. Jänner 2007 wurden 50% der Tessora Consulting AG erworben. Die Gesellschaft gehört zu der
Deutschen Lagerhaus-Gruppe und ist Eigentümerin eines Top-Logistikobjekts in Bülach in der Schweiz. Die nachfolgende Aufstellung zeigt die übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaft für die Periode vom Erwerbsstichtag bis
zum Bilanzstichtag:
Gesellschaft
Werte in TEUR
22.1.2007
Umsatzerlöse
447,2
Neubewertung
-3.595,7
-3.169,8
Werte in TEUR
62,0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Übernommenes Nettovermögen
62,0
Finanzergebnis (Negative) Firmenwerte
8,0
70,0
70,0
Werte in TEUR Steuern vom Einkommen
Konzernergebnis 2006/07
-225,3
712,8
-2.682,2
30. April 2007
Immobilienvermögen
21.414,0
755,7
1.032,3
-18.855,2
-795,1
Anteiliges Nettovermögen 3.551,6
Mit Wirksamkeit 1. Februar 2007 wurde mit dem Erwerb der 50%igen Anteile an der Logistikpark Lahr GmbH
& Co KG durch Deutsche Lagerhaus GmbH & Co. KG das Logistikprojekt im Gewerbegebiet Lahr erweitert. Das
Gewerbegebiet befindet sich in einer äußerst verkehrsgünstigen Lage, ist nur 2 Kilometer von der A5, die Basel und
Karlsruhe verbindet, entfernt.
Gesellschaft Logistikpark Lahr GmbH & Co KG
1.2.2007
30. April 2007
22.378,0
1.194,9
Liquide Mittel
503,8
530,2
-15.138,3
797,8
-2.392,7
6.941,0
Immobilienvermögen
25.268,7
-20.169,9
-4.887,3
-1.196,2
847,2
509,0
1.356,2
-503,8
852,3
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
899,0
2006/07
0,0
Neubewertung
-2.846,6
-2.947,0
Finanzergebnis -69,3
742,5
Konzernergebnis -2.273,9
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde eine weitere Gesellschaft, die AGV International Grundstücksverwaltungsgesellschaft Nr. 6 mbH, durch die Deutsche Lagerhaus GmbH & Co. KG erworben. Die betreffende Gesellschaft ist Eigentümerin von zwei Logistikobjekten, die jeweils über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung an die Autobahn A1 (Zürich–Bern) und A2 (Basel–Luzern) verfügen.
120
Gesellschaft AGV International Grundstücksverwaltungsgesellschaft Nr. 6 GmbH
Werte in TEUR Stichtag Erstkonsolidierung
Immobilienvermögen 31.3.2007
Werte in TEUR Liquide Mittel
Immobilienvermögen Sonstiges langfristiges Vermögen 60,7
Sonstige Verbindlichkeiten Übernommenes Nettovermögen 24.836,0
83,1
413,9
353,2
-83,1
24.521,0
-363,0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen Kurzfristiges Vermögen 30. April 2007
Anteiliges Nettovermögen 24.886,9
-302,4
-24.607,5
25,0
(Negative) Firmenwerte 3.043,6
Kaufpreis bar entrichtet 3.068,6
Abzüglich übernommene liquide Mittel -60,7
Nettokaufpreis für Objektgesellschaft 3.007,9
Werte in TEUR
Umsatzerlöse Neubewertung Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Finanzergebnis Steuern vom Einkommen Konzernergebnis 2006/07
0,0
315,0
-2.645,5
0,0
-83,1
-2.728,6
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%-ige Tochtergesellschaft
IMMOWEST 90,01% der Anteile an der niederländischen City Box-Gruppe übernommen. Die restlichen Anteile
hält das Management, zu dem auch die Unternehmensgründer gehören. City Box zählt zu den führenden Unternehmen der Branche und verfügt über 14 Selfstorage-Anlagen im Umfeld der Großstädte des Landes. City Box plant in
den kommenden drei Jahren die Eröffnung von zehn weiteren Zentren, durchwegs im Nahbereich der Großstädte
der Niederlande.
Gesellschaft
City Box-Gruppe
30.4.2007
Werte in TEUR
Liquide Mittel
194,4
Werte in TEUR 30. April 2007
Immobilienvermögen
71.857,6
14.096,2
1.692,5
71.528,3
-40.220,8
2.765,1
-10.580,9
Immobilienvermögen
71.139,9
36.844,5
-38.784,6
Rückstellungen
-1.199,4
-98.780,4
-42,4
-7.032,0
-211,2
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung
Finanzergebnis
27.278,8
27.067,5
Konzernergebnis
-194,4
26.873,1
2006/07
0,0
717,7
-18.381,5
0,0
-183,0
-18.564,5
Konzernanhang
121
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
2.4.1.3 IMMOEAST
IMMOEAST wird auf Kapitel 2.3 verwiesen.
2.4.1.3.1 Regionalsubsegment Central and Eastern Europe (CEE)
Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat sich IMMOEAST mit 25% über die TriGránit Holding Limited
an dem führenden Immobilienentwickler in Zentral- und Osteuropa, der TriGránit-Gruppe, beteiligt. Dadurch ist
IMMOEAST nicht nur an dem TriGránit-Portfolio beteiligt, sondern hat auch ein Vorkaufsrecht zu Marktpreisen
bei allen TriGránit-Projekten.
2.4.1.3.1.1 Polen
2.4.1.3.1.1.1 Salzburg Center Development S.A.
Mit Wirksamkeit 31. Juli 2006 wurden 100% der Anteile an der polnischen Gesellschaft Salzburg Center Development S.A. erworben. Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Bürogebäudes am südwestlichen Rand des so genannten „Central Business Districts“ in Warschau.
Gesellschaft
Salzburg Center Development S.A.
31.7.2006
Immobilienvermögen
Währungsumrechnung
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
107,1
34.606,0
190,5
2.659,1
2.585,7
-3.821,8
64,1
20.824,8
-106,9
33.526,9
-912,7
-16.786,4
-1.174,0
7,5
Werte in TEUR Umsatzerlöse
2006/07
6,8
Neubewertung
13.312,5
17.720,3
4.716,1
-4.979,1
Finanzergebnis
-263,0
-107,1
Konzernergebnis
-370,2
30. April 2007
108,9
-2.477,5
15.351,7
2.4.1.3.1.1.2 Xantium Sp.z o.o.
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 erwarb IMMOEAST 100% der Anteile an der polnischen Xantium Sp. z o.o. Im Rahmen eines Asset Deals hat die Gesellschaft das Bürogebäude Brama Zachodnia erworben. Das
Projektgebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Bauplatz für das Equator Office im Jerozolimskie Business
Korridor, dem derzeit dynamischsten Bürobezirk der Stadt. In der Nähe befinden sich mehrere Einkaufszentren
(Reduta, Blue City). Brama Zachodnia ist ein modernes 14-stöckiges Bürogebäude, das neben Büros auch einen
Konferenzraum, ein Restaurant und einige Technikräume umfasst. Das Gebäude ist derzeit vollständig vermietet,
vor allem an renommierte internationale Konzerne wie z.B. Ericsson.
Die nachfolgende Aufstellung zeigt das konsolidierte, auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaft für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
122
Gesellschaft
Xantium Sp. z o.o.
4.8.2006
30. April 2007
81.555,9
586,6
20.437,7
-957,2
Werte in TEUR 2006/07
Umsatzerlöse
2.993,8
Neubewertung
719,8
2.751,1
Finanzergebnis
-1.374,0
-327,8
Konzernergebnis
1.049,4
-380,6
101.242,4
2.4.1.3.1.1.3 Equator Real Sp. z o.o., Zenith Real Sp. z o.o., Nimbus Real Sp. z o.o. und Cirrus Real Sp. z o.o.
Mit Stichtag 28. August 2006 wurden jeweils 51% an vier polnischen Gesellschaften im Rahmen einer einheitlichen
Transaktion erworben: Equator Real Sp. z o.o., Zenith Real Sp. z o.o., Nimbus Real Sp. z o.o. und Cirrus Real Sp.
z o.o. Das aus vier geplanten Bürogebäuden bestehende Gesamtprojekt befindet sich im derzeit dynamischsten Bürobezirk der polnischen Hauptstadt und wird im Rahmen eines Joint Ventures mit einem renommierten internationalen Entwickler mit großer Erfahrung in Warschau errichtet.
Gesellschaft
Equator RealZenith RealNimbus Real
Sp. z o.o.
Sp. z o.o. Sp. z o.o.
28.8.2006
28.8.2006
Cirrus Real
Sp. z o.o.
28.8.2006
28.8.2006
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
7,7
2,5
6,3
6,3
28,5
16,3
13,8
13,8
1,6
0,0
0,0
0,0
1.048,5
1.048,5
1.048,5
1.048,5
-931,0
-639,9
-607,2
-610,6
-18,1
-19,9
-17,5
-17,8
-133,4
-134,7
-104,8
-105,2
-105,2
-43,8
-99,4
-106,0
Währungsumrechnung
-59,7
-56,3
-56,2
-56,2
-99,6
117,1
177,0
173,6
2.234,8
1.899,2
1.833,0
1.836,3
2.135,2
2.016,3
2.009,9
2.009,9
-7,7
-2,5
-6,3
-6,3
2.127,4
2.013,9
2.003,6
2.003,6
Werte in TEUR
30. April 2007
4.311,8
3.451,4
6.251,5
3.321,1
357,5
573,0
1.112,3
552,9
399,9
33,6
36,1
35,8
-3.286,2
-1.273,6
-1.774,6
-1.220,3
Immobilienvermögen
-22,8
-2,8
-3,0
-2,7
1.760,3
2.781,6
5.622,3
2.686,8
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
2006/07
0,0
0,0
0,0
0,0
1.574,0
2.360,6
5.126,5
2.232,0
-370,0
1.003,9
4.369,7
921,3
83,2
-23,1
-21,7
-21,5
-301,3
-439,6
-964,2
-416,2
Konzernergebnis
-588,2
541,2
3.383,8
483,7
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernanhang
123
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
2.4.1.3.1.1.4 Silesia Residential Holding Limited
Mit Stichtag 9. Oktober 2006 wurden 70% der zypriotischen Silesia Residential Holding Limited und dadurch auch
70% ihrer polnischen Tochtergesellschaft Silesia Residential Project Sp. z o.o. erworben. Auf einer Grundstücksfläche entsteht das Entwicklungsprojekt „Debowe Tarasy – Silesia City Center Residential“. In vier Bauphasen werden
980 Wohnungen entstehen. Die Projektliegenschaft verfügt über optimale Verkehrsanbindung und gute Infrastruktur, unter anderem befindet sich ein Erholungsgebiet mit Sportanlagen nördlich des Projektgrundstücks. Die Bauzeit
beträgt 13 Monate.
Gesellschaft
Silesia
Residential
Holding Limited Silesia
Residential
Project Sp. z o.o.
Debowe
Tarasy
Sp. z o.o.
Debowe
Tarasy Sp. z o.o.
II sp.k. Debowe
Tarasy Sp. z o.o.
III sp.k. Debowe
Tarasy Sp. z o.o.
IV sp.k.
9.10.2006
9.10.2006
21.11.2006
5.1.2007
5.1.2007
5.1.2007
Werte in TEUR
Liquide Mittel
0,0
236,5
0,0
0,0
0,0
0,0
1.669,3
5.990,3
0,0
0,0
0,0
0,0
Vermögensgegenstände
0,0
35,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-934,0
0,0
0,0
0,0
0,0
und Leistungen
0,0
-666,8
0,0
0,0
0,0
0,0
-53,2
-223,4
0,0
0,0
0,0
0,0
Rückstellungen
0,0
-3,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-547,7
0,0
0,0
0,0
0,0
Währungsumrechnung
25,4
-109,2
0,3
0,0
0,0
0,0
1.641,5
3.778,2
0,3
0,0
0,0
0,0
1.905,3
1,8
0,0
0,0
0,0
0,0
3.546,8
3.780,0
0,3
0,0
0,0
0,0
0,0
-236,5
0,0
0,0
0,0
0,0
3.546,8
4.561,2
0,3
0,0
0,0
0,0
Werte in TEUR
30. April 2007
Immobilienvermögen
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1.894,5
86,6
0,5
5,4
0,3
0,3
384,0
26,1
11.932,0
13,6
1.409,0
388,0
-24,9
-3.062,2
-7,8
-677,7
0,0
0,0
0,0
-6.573,5
-3,5
-183,9
-1,8
-1,8
1.895,8
2.382,9
2,9
552,8
386,6
382,6
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
0,0
818,2
0,0
0,0
0,0
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) -4,0
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-291,9
-3,4
-28,2
-1,7
-2,6
-1,6
43,4
0,0
-0,2
0,0
0,0
0,0
45,2
0,5
5,3
0,3
0,3
-5,6
-203,3
-2,9
-23,1
-1,4
-2,3
124
2.4.1.3.1.1.5 MBP I Sp. z o.o. und MBP II Sp. z o.o.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 tätigte IMMOEAST, in Form eines gemeinsamen Investments mit
Heitman European Property Partners, ihre bisher größte Investition in Polen. Mit dem Erwerb von jeweils 50% der
Anteile an den polnischen MBP I Sp. z o.o. und MBP II Sp. z o.o. wurde der Mokotow Business Park erworben. Der
Mokotow Business Park besteht aus neun Bürotürmen und zählt zu einem der erfolgreichsten Büroimmobilienprojekte in Warschau.
Gesellschaft
MBP I Sp. z o.o. MBP II Sp. z o.o.
1.11.2006
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
1.11.2006
30. April 2007
Werte in TEUR
1,5
Neubewertung
16.837,8
-981,8
19.054,6
-1.007,8
127.942,0
0,0
1.425,6
198,8
Geschäftstätigkeit (EBIT)
3.992,6
976,7
Finanzergebnis
-74.892,0
0,0
-1.292,9
-1,3
Konzernergebnis
57.175,3
1.174,2
2006/07
4.173,2
Umsatzerlöse
Ergebnis aus der -958,4
-63,1
-3.557,9
196,4
14.538,2
-874,5
2.4.1.3.1.1.6 Fobos Investment Sp. z o.o.
Das Projekt Rondo Jazdy Polskiej, ein weiteres Joint-Venture-Projekt in Warschau, wurde durch die polnische Fobos
Investment Sp. z o.o. mit 29. Dezember 2006 erworben. Die Gesellschaft besitzt ein Büroentwicklungsprojekt, das
sich im Zentrum Warschaus befindet.
Gesellschaft
14.12.2006
30. April 2007
547,0
11,2
116,8
-8,2
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
0,0
0,0
-5,8
-25,6
3,0
-28,4
-45,2
621,5
2.4.1.3.1.1.7 Passat Real Sp. z o.o.
Mit Wirksamkeit 29. März 2007 wurde durch den 100%igen Ankauf der polnischen Passat Real Sp. z o.o. das
Standing Investment Passat Office Building in Warschau erworben. Das Passat Office Building ist ein modernes
Bürogebäude, das direkt an das bereits im Eigentum der Immoeast stehende Mistral Office Building angrenzt.
Das Objekt befindet sich in einer ausgezeichneten Lage und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbar.
Konzernanhang
Gesellschaft
27.3.2007
69,5
205,3
49,2
Immobilienvermögen
28.344,4
-12.616,1
Rückstellungen
Währungsumrechnung
-23,9
-1.776,4
-14,6
-2.821,2
-158,3
11.257,9
2.945,9
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernergebnis
125
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
30. April 2007
28.741,2
2.992,0
245,9
-15.431,2
-135,4
16.412,4
2006/07
17,4
45,1
-132,3
295,7
-58,7
104,6
14.203,8
-69,5
14.134,4
2.4.1.3.1.2 Slowakei
2.4.1.3.1.2.1 TriGránit Centrum a.s.
Mit Stichtag 19. Juni 2006 erwarb IMMOEAST 25% der Anteile an der slowakischen TriGránit Centrum a.s.,
welche das Projekt „Lakeside“ in Bratislava entwickelt. Die Beteiligung wird als assoziiertes Unternehmen klassifiziert.
2.4.1.3.1.2.2 SCT s.r.o.
Mit Stichtag 21. Dezember 2006 wurde die slowakische SCT s.r.o. voll in den Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Die Gesellschaft besitzt das Einkaufszentrum Arkadia. Das Einkaufszentrum befindet sich an
der Ostseite der Stadt Trnava in der Nähe eines dicht verbauten Wohngebiets.
Gesellschaft
SCT s.r.o.
21.12.2006
Liquide Mittel
309,6
444,9
17,4
Immobilienvermögen
11.724,1
-4.335,8
Rückstellungen
Währungsumrechnung
-224,3
Werte in TEUR 15.204,0
1.501,3
537,3
-6.060,9
-477,7
10.704,0
2006/07
-95,1
Umsatzerlöse
-0,8
Neubewertung
2.695,7
2.902,6
-1.169,1
218,1
Finanzergebnis
6.889,2
1.406,5
Konzernergebnis
8.295,7
-309,6
7.986,1
30. April 2007
428,8
33,1
-557,9
2.377,8
126
2.4.1.3.1.3 Tschechien
2.4.1.3.1.3.1 Aragonit s.r.o.
Mit Stichtag 1. Juli 2006 wurde die tschechische Gesellschaft Aragonit s.r.o. zu 100% erworben, wodurch das
Bürogebäude Skofin Office Building in Prag Teil des IMMOEAST-Immobilienportfolios wurde.
GesellschaftAragonit s.r.o.
Immobilienvermögen
1.7.2006
Werte in TEUR Sonstiges langfristiges Vermögen
Liquide Mittel
247,5
121,3
Immobilienvermögen
11.690,9
-5.404,3
-38,9
-29,4
Werte in TEUR -99,3
Umsatzerlöse
Rückstellungen
Währungsumrechnung
-1.516,7
-51,9
30. April 2007
15.936,7
1.727,1
595,9
-7.686,5
-382,1
10.191,1
2006/07
901,5
Neubewertung
4.159,7
4.406,2
4.919,2
Finanzergebnis
1.699,4
-1.038,2
6.618,6
Konzernergebnis
3.220,6
-247,5
6.371,1
-147,4
2.4.1.3.1.3.2 Diamant Real s.r.o.
Mit Stichtag 31. Oktober 2006 wurde die tschechische Gesellschaft Diamant Real s.r.o. zu 100% in den Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Durch diese Akquisition wurde eines der größeren modernen Büroobjekte („Diamond Point“) der tschechischen Hauptstadt erworben. Mit Stichtag 30. November 2006 wurden 49%
der Anteile an Veronia Shelf s.r.o., der Muttergesellschaft von Diamant Real s.r.o., an den Joint-Venture-Partner
Allianz projšt'ovna, a.s. veräußert.
Konzernanhang
127
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Gesellschaft
Diamant Real s.r.o.
31.10.2006
Liquide Mittel
212,0
512,9
590,9
Immobilienvermögen
36.543,5
-19.523,8
Rückstellungen
-411,5
Werte in TEUR -173,5
Umsatzerlöse
-2,5
-4.715,6
13.032,5
4.149,7
17.182,1
-212,0
16.970,1
30. April 2007
47.930,3
5.024,2
513,6
-25.435,0
-1.389,6
26.643,6
2006/07
1.021,1
Neubewertung
10.973,2
11.639,0
Finanzergebnis
-432,3
-2.692,0
Konzernergebnis
8.514,7
2.4.1.3.1.3.3 WINNIPEGIA SHELF s.r.o.
Mit Stichtag 13. November 2006 wurden die Anteile an der tschechischen WINNIPEGIA SHELF s.r.o. zu 100% und
von dieser wiederum das Shopping Center „Grand Pardubice“ erworben. Das Objekt befindet sich nur wenige Gehminuten von der Altstadt und Burg von Pardubice entfernt und besteht aus zwei verbundenen Gebäudekomplexen.
Gesellschaft
13.11.2006
30. April 2007
35.149,0
201,4
773,3
-2.070,5
-422,0
33.631,2
2006/07
829,9
Neubewertung
6.437,6
6.834,8
Finanzergebnis
-824,1
-1.546,4
Konzernergebnis
4.464,4
128
2.4.1.3.1.3.4 Building A k.s., Building B k.s. und Building C k.s.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde das bisher größte Investment der IMMOEAST auf dem
tschechischen Büromarkt abgeschlossen. Mit Stichtag 13. Dezember 2006 wurden 100% der Anteile an Building A
k.s., Building B k.s. und Building C k.s. erworben, wodurch drei Objekte im Büropark „BB Centrum“ übernommen
wurden. Alle drei Objekte sind zu 100% an renommierte Unternehmen, vor allem Niederlassungen ausländischer
Konzerne, vermietet.
BB C – Building
GesellschaftA k.s.
Werte in TEUR
BB C – Building
B k.s.
13.12.2006
BB C – Building
C k.s.
13.12.2006
13.12.2006
Liquide Mittel
5.512,3
2.213,3
513,7
1.217,0
1.403,1
1.680,8
136,4
243,9
0,0
Immobilienvermögen
64.335,5
53.610,8
40.132,8
-31.570,0
-20.147,1
0,0
-53,2
-1.153,4
-203,7
-2.619,0
-871,1
-19.273,7
-65,5
-85,4
-116,6
-9.316,9
-8.715,1
-5.912,4
Rückstellungen
Währungsumrechnung
515,8
491,1
319,6
28.092,4
26.990,1
17.140,5
9.155,5
8.470,4
5.938,8
37.247,9
35.460,5
23.079,3
-5.512,3
-2.213,3
-513,7
31.735,5
33.247,2
22.565,6
71.243,3
43.637,4
60.905,9
9.424,4
6.642,2
5.976,5
2.244,8
1.954,4
1.971,7
-43.434,0
-26.687,2
-26.768,1
-1.489,6
-2.128,8
-1.373,4
37.989,0
23.418,0
40.712,7
Immobilienvermögen
2006/07
1.595,9
1.753,2
1.353,9
Neubewertung
6.533,6
-10.202,6
20.410,2
7.906,9
-11.483,6
21.170,8
-383,5
-493,5
-1.528,3
2.490,4
-4.875,0
Konzernergebnis
5.545,0
-9.376,7
15.802,4
129
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
2.4.1.3.1.3.5 Centre Investments s.r.o., Delta Park a.s. und Brno Estates a.s.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% an der tschechischen Gesellschaft Centre Investments s.r.o., Delta Park a.s. und Brno Estates a.s. im Rahmen einer einheitlichen Transaktion erworben. Dieses
Portfolio besteht aus 4 Standing Investments und 2 Forward Purchases: Jungmannova Plaza, das A-Class-Büroobjekt liegt im historischen Stadtkern von Prag, ist fast voll vermietet und verfügt über internationale Mieter; Sylva
Taroucca, das in Prag am Graben gelegene historische Gebäude ist bereits voll vermietet; OC Petrov: das im Brünner
Stadtzentrum gelegene Objekt ist ebenfalls fast voll vermietet; Brno Business Park – Phase 1: das in Brünn gelegene
Büroobjekt besteht aus 2 Gebäuden; Brno Business Park – Phase 2: das in Brünn gelegene, aus ebenfalls zwei Gebäuden bestehende A-Class-Büroentwicklungsprojekt stellt eine Erweiterung des bestehenden Projektes Brno Business Park – Phase 1 dar; Letna Galeria: dieses Shopping- und Business Center in Prag 7 ist ein Entwicklungsprojekt
im Stadium des erteilten Gebietsentscheides.
Gesellschaft
Brno Estates a.s.
28.2.2007
28.2.2007
Werte in TEUR
Delta Park a.s.
1.3.2007
Liquide Mittel
557,0
1.211,8
84,9
456,3
686,6
584,6
686,9
315,3
213,7
Immobilienvermögen
16.191,0
56.955,4
47.680,4
-3.699,1
-18.895,0
-13.759,9
-33,4
-1.889,2
-177,4
-360,1
-272,7
-7.405,8
Rückstellungen
Währungsumrechnung
-100,1
0,0
0,0
-3.148,0
-9.334,3
-6.858,0
-12,1
-41,9
44,9
10.538,3
28.735,9
20.407,5
4.042,3
21.683,5
6.899,9
14.580,6
50.419,4
27.307,4
-557,0
-1.211,8
-84,9
14.023,7
49.207,6
27.222,4
17.114,6
79.028,2
44.949,8
3.387,7
14.707,0
6.523,0
1.663,9
2.271,2
1.042,1
-6.938,3
-30.619,8
-19.273,9
-541,0
-927,1
-2.108,8
14.686,9
64.459,5
31.132,3
2006/07
Immobilienvermögen
138,8
200,8
443,4
Neubewertung
833,7
20.241,3
-2.983,2
161,1
12.715,8
-3.448,3
-77,1
-167,5
-192,1
-4.838,4
700,6
-43,3
7.800,3
-2.915,2
Konzernergebnis
130
2.4.1.3.1.4 Ungarn
2.4.1.3.1.4.1 Central Business Center Rt.
Mit Stichtag 10. Jänner 2007 wurde die ungarische Projektgesellschaft Central Business Center Rt. voll in den
Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Die Gesellschaft besitzt das Central Business Center in Budapest. Das Bürogebäude befindet sich auf der Buda-Seite der Stadt in der Nähe der Margitbrücke.
Gesellschaft
15.1.2007
Immobilienvermögen
Währungsumrechnung
1.077,2
30. April 2007
20.481,7
1.855,2
1.721,2
684,1
-1.883,2
4,7
20.710,0
-40,9
-135,1
22.039,7
-5.280,6
Werte in TEUR
-1.809,5
Umsatzerlöse
186,8
Neubewertung
-905,4
243,3
15.588,3
2.033,6
17.621,9
-1.077,2
16.544,7
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
-1.298,0
62,0
144,1
-1.092,0
2.4.1.3.2 Regionalsubsegment Community of Independent States (CIS)
2.4.1.3.2.1 Russland
2.4.1.3.2.1.1 Wakelin Promotions Limited und Krona Design LLC
Mit Wirksamkeit 21. Juni 2006 wurden jeweils 100% der Anteile an der zypriotischen Wakelin Promotions Limited, die über eine Betriebsstätte in Russland verfügt, und an der russischen Krona Design LLC erworben. Die Gesellschaften sind Eigentümer von zwei Einkaufszentren in Moskau: Golden Babylon I und Golden Babylon II.
Golden Babylon I, das größere der beiden Objekte, ist voll vermietet und verfügt über attraktive Mieter aus dem
Lebensmittel- und Elektrobereich. Golden Babylon II wurde im August 2006 fertig gestellt und ist ebenfalls voll
vermietet.
Konzernanhang
Gesellschaft
Wakelin Promotions Limited Krona Design LLC
21.6.2006
Werte in TEUR 21.6.2006
Liquide Mittel
535,1
627,6
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 44.945,3
2.767,1
Immobilienvermögen
131
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
73.134,9
50.509,9
1.681,5
5.153,4
2.455,2
-36.916,5
-14.617,8
0,0
10,0
140.808,1
56.794,2
-1.120,5
-4.224,2
0,0
-153,9
-2.580,6
-14.190,2
-47,4
-20,5
-31.488,0
-9.967,9
2.706,3
0,0
153.758,3
31.642,3
50.958,1
0,0
204.716,4
31.642,3
-792,5
-525,1
177.454,4
62.128,7
Werte in TEUR
und Leistungen
Rückstellungen
Währungsumrechnung
-535,1
-627,6
204.181,3
31.014,7
30. April 2007
159.500,2
2006/07
Umsatzerlöse
14.440,7
Neubewertung
20.709,4
17.155,3
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)30.583,8
19.635,5
Finanzergebnis
Konzernergebnis
5.121,3
-75,1
20,6
-7.631,1
-5.043,3
22.877,7
14.612,8
2.4.1.3.2.1.2 Gangaw Investments Limited und OAO Kashirskij Dvor-Severyanin
Mit Wirksamkeit 13. November 2006 wurden 50% der Anteile an der zypriotischen Gangaw Investments Limited
und an der russischen OAO Kashirskij Dvor-Severyanin erworben, wodurch im Rahmen eines gemeinsamen Projektes mit einem renommierten russischen Immobilienentwickler der Rostokinǒ Retailpark in Moskau errichtet
wird. Die Fertigstellung ist für Ende 2009 vorgesehen. Das Rostokinǒ verfügt über eine ausgezeichnete Lage und
befindet sich am Schnittpunkt zwischen Prospekt Mira und dem zukünftigen Vierten Ring.
Gesellschaft
Gangaw OAO Kashirskij
Investments Limited Dvor-Severyanin
30.10.2006
30.10.2006
0,0
0,4
27.906,8
319,3
3,5
428,8
Immobilienvermögen
0,0
38.701,0
-502,5
-2.879,1
0,0
-31,0
Rückstellungen
0,0
0,0
Währungsumrechnung
0,0
-8.960,6
81,6
328,0
27.489,5
27.906,8
13.161,1
0,0
40.650,5
27.906,8
0,0
-0,4
40.730,6
27.906,4
0,0
30. April 2007
42.222,1
8.872,4
940,3
0,0
2.202,4
0,0
-8.868,2
-507,1
-1.886,7
8.365,3
34.609,9
Umsatzerlöse
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)-4.242,4
-65,2
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-7,5
12,5
-565,8
0,8
119,1
-4.249,2
-511,9
132
2.4.1.3.2.1.3 Trevima Ltd. und OOO Torgoviy Dom Na Khodinke
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% der Anteile an der zypriotischen Trevima Ltd. und
dadurch auch 100% der Anteile an ihrer russischen Tochtergesellschaft OOO Torgoviy Dom Na Khodinke erworben. Dadurch wurde das Projekt 5th Avenue Shopping Center erworben. Bei diesem Projekt handelt es sich um ein
dreigeschossiges Einkaufszentrum mit zwei Tiefgaragenebenen.
OOO
Torgoviy Dom
Gesellschaft
Trevima Ltd.Na Khodinke
30.11.2006
30.11.2006
72,7
129,9
64.782,2
2.788,3
2,1
253,7
Immobilienvermögen
0,0
109.717,0
0,0
-191,4
-147,2
-26.396,0
Rückstellungen
-1,4
0,0
0,0
-21.104,2
97,4
-416,2
64.805,8
64.781,1
21.108,1
1,1
85.913,9
64.782,2
Währungsumrechnung
Immobilienvermögen
-72,7
-129,9
85.841,2
64.652,3
30. April 2007
0,0
119.845,6
20.990,5
592,2
0,1
3.555,4
0,0
-24.477,9
-3,3
-648,0
20.987,3
98.867,3
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Werte in TEUR Anteiliges Nettovermögen
2006/07
0,0
5.152,1
Neubewertung
0,0
11.582,7
0,0
15.512,3
Finanzergebnis
0,4
-1.730,0
0,0
-3.485,2
Konzernergebnis
0,4
10.297,1
2.4.1.3.2.2 Ukraine
2.4.1.3.2.2.1 Loberta Holding Limited und Roches Ventures Limited
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 traf IMMOEAST, in Form eines gemeinsamen Investments mit
dem renommierten ukrainischen Developer Alacor, eine umfassende Kooperationsvereinbarung in der Ukraine.
Durch einen sukzessiven Erwerb (von 24,9% auf 51% bzw. 41%) an der zypriotischen Loberta Holding Limited und
an der Roches Ventures Limited wurde das Logistik- und Büroprojekt Alacor Business Park City und Alacor
Logistic Park Obukhov erworben. Sowohl Business Park City als auch Park Obukhov befinden sich im Süden von
Kiew und verfügen über exzellenten Verkehrsanbindungen. Die Fertigstellung der beiden Projekte ist für 2009
vorgesehen.
Konzernanhang
133
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Gesellschaft
Loberta Holdings Ltd. Roches Ventures Ltd.Alacor Construction LLCAlacor Scorta LLCAlacor City LLC
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
0,5
0,3
1,8
2,4
1,7
1.108,8
886,0
20,2
998,4
8,3
0,5
0,7
0,0
0,2
10,1
Immobilienvermögen
0,0
0,0
0,0
0,0
2.727,5
-1.391,1
-1.110,1
-67,8
-0,1
-0,1
Rückstellungen
-0,3
-0,2
0,0
0,0
0,0
-0,6
0,0
0,0
-0,1
-348,1
Währungsumrechnung
0,0
20,8
0,4
17,9
0,0
-1,2
839,7
22,3
1.018,7
1.008,4
24,7
12.570,2
0,0
0,0
0,0
23,5
13.409,9
22,3
1.018,7
1.008,4
-0,5
-0,3
-1,8
-2,4
-1,7
23,0
13.409,6
20,6
1.016,3
1.006,7
Werte in TEUR
30. April 2007
Immobilienvermögen
0,0
0,0
0,0
0,0
2.760,8
393,1
342,2
0,1
0,3
28,6
0,5
0,4
1,5
2,0
2,9
-972,0
-3,1
0,0
0,0
-341,5
-11,1
-78,7
-0,1
-0,1
-0,5
-589,5
260,8
1,5
2,2
2.450,3
Werte in TEUR
2006/07
Umsatzerlöse
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-31,4
-12.227,6
-0,4
-0,3
-2,7
12,2
0,0
0,0
0,0
-40,5
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-0,6
0,1
0,1
0,1
10,7
-19,8
-12.227,5
-0,3
-0,2
-32,5
134
2.4.1.3.3 Regionalsubsegment Southeastern Europe (SEE)
2.4.1.3.3.1 Bulgarien
2.4.1.3.3.1.1 Koral Residence EAD
Mit Stichtag 23. Juni 2006 wurden 100% der Anteile an der bulgarischen Koral Residence EAD erworben. Auf
einem Grundstück in Zarevo (50 km südlich der bulgarischen Schwarzmeermetropole Burgas) wird ein geschlossener Komplex, bestehend aus einem 4-Sterne-Hotelbereich und einer Residential Area, entstehen. Die Entwicklung
dieses Projekts erfolgt als Co-Investment von IMMOEAST und Prime Property BG. Bei diesem Projekt handelt es
sich um einen Immobilienvorrat i.S.v. IAS 2 (siehe 4.8).
Gesellschaft
Koral Residence EAD
23.6.2006
Werte in TEUR Forderungen und sonstige Vermögenswerte
2.832,2
-262,8
2.569,4
281,5
2.850,9
2.850,9
Neubewertung
30. April 2007
0,0
273,1
2.857,3
-262,8
-6,5
2.861,1
2006/07
0,0
0,0
-120,9
Finanzergebnis
-0,6
10,3
Konzernergebnis
-111,2
2.4.1.3.3.1.2 Blue Danube Holding Ltd. und Business Park West-Sofia EAD
Mit Stichtag 12. Dezember 2006 erwarb IMMOEAST jeweils 100% an der maltesischen Blue Danube Holding Ltd.
und an ihrer bulgarischen Tochtergesellschaft Business Park West-Sofia EAD. Bei diesem Projekt handelt es sich um
eine in vier Phasen durchzuführende Revitalisierung eines ehemaligen Leichtindustrie- und Verwaltungskomplexes
zur Herstellung eines Business Parks.
Konzernanhang
135
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Gesellschaft
12.12.2006
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
102.881,3
Liquide Mittel
2.155,5
-9.189,3
1.994,6
Immobilienvermögen
22.694,7
-14.709,8
486,8
2.508,2
-1.223,2
-56,7
96.277,7
11.264,5
Umsatzerlöse
-2.508,2
Neubewertung
78.740,4
8.756,3
78.932,0
2006/07
482,5
Finanzergebnis
-429,6
-7.851,1
Konzernergebnis
70.651,4
2.4.1.3.3.2 Kroatien
2.4.1.3.3.2.1 Grand Centar d.o.o. und Grand Zagreb d.o.o.
Mit Stichtag 30. November 2006 wurden jeweils 80% der Anteile an der kroatischen Grand Centar d.o.o. und
Grand Zagreb d.o.o. erworben. Dadurch tätigte IMMOEAST, gemeinsam mit der Generali Immobilien AG, ihr
erstes Direktinvestment in Kroatien. In der Hauptstadt Zagreb wurde das Büro- und Einzelhandelsobjekt „Grand
Center“ übernommen. Der Großteil davon entfällt auf Büros, dazu kommen Einzelhandelsflächen, Lager und eine
Tiefgarage. Das Grand Centar befindet sich in zentraler Lage, rund 800 m von der Altstadt entfernt.
Gesellschaft
Grand
Grand
Centar d.o.o. Zagreb d.o.o.
30.11.2006
30.11.2006
Immobilienvermögen
0,1
41,7
721,5
10.829,4
49,1
63,3
Rückstellungen
30. April 2007
45.608,2
164,2
0,0
2.609,8
731,4
1.532,3
-4.132,6
-0,3
-145,1
-780,0
42.062,0
3.525,8
39.400,0
164,2
0,0
-361,0
-49,7
-43,5
Umsatzerlöse
-26.279,8
-618,4
Neubewertung
0,0
-14,0
und Leistungen
Werte in TEUR
2006/07
618,3
971,4
6.208,2
0,0
-256,3
-2.844,5
-746,8
-685,9
1,6
10.996,7
9.315,1
-1.390,7
50,9
0,0
2.487,8
Konzernergebnis
5.530,1
-203,8
10.996,7
11.802,9
-0,1
-41,7
10.996,6
11.761,2
Finanzergebnis
136
2.4.1.3.3.3 Rumänien
2.4.1.3.3.3.1 S.C. Almera New Capital s.r.l., S.C. Meteo Business Park s.r.l., S.C. Stupul de Albine s.r.l.
Mit Stichtag 13. Juli 2006 wurden 100% der Anteile an S.C. Almera New Capital s.r.l. erworben. Die Gesellschaft
ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Timişoara. Durch den Erwerb dieser Gesellschaft soll in Kooperation mit dem
Development-Partner Eyemaxx ein Logistikzentren-Portfolio, bestehend aus fünf bis sieben Einzelobjekten, aufgebaut werden. Mit Stichtag 1. Februar 2007 wurden 50% der Gesellschaft veräußert, was zu einem quotalen Einbezug der Gesellschaft zum 30. April 2007 führte. Weiters wurden mit Wirksamkeit 27. Juli 2006 jeweils 89% der
Anteile an S.C. Meteo Business Park s.r.l. und S.C. Stupul de Albine s.r.l. erworben, wodurch die Liegenschaft
Jandarmeriei übernommen wurde. Beim Jandarmeriei-Projekt handelt es sich um die Entwicklung eines Bürokom
plexes sowie eines Wohnkomplexes im Norden von Bukarest.
Gesellschaft
Werte in TEUR S.C. Almera New S.C. Meteo Business
S.C. Stupul de
Capital s.r.l.
Park s.r.l.Albine s.r.l.
13.7.2006
27.7.2006
27.7.2006
Liquide Mittel
0,0
2.377,1
1.525,7
0,0
172,4
9.017,2
14,9
0,4
11,6
Immobilienvermögen
204,5
9.849,6
0,0
-88,0
-4.797,9
-4.102,0
0,0
-46,1
-42,5
-120,8
-3.669,9
-3.560,9
0,0
-663,5
-499,0
Währungsumrechnung
-0,2
-198,5
-149,5
2.203,9
-4,2
3.034,7
4,2
1.472,0
1.195,0
0,0
4.506,7
3.398,8
0,0
-2.377,1
-1.525,7
0,0
2.129,6
1.873,1
4.467,6
29.951,5
30. April 2007
0,0
19,4
1.548,3
1.236,7
10.389,0
969,1
1.745,5
-1.261,1
-3.798,4
-509,5
-1.076,2
-4.978,4
-4.315,8
3.118,8
24.468,4
6.800,5
0,0
0,0
0,0
Neubewertung
0,0
19.084,7
0,0
-384,3
19.105,5
35,1
32,7
-45,1
-34,1
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
18,6
-3.021,0
0,9
-333,0
16.039,3
1,8
Konzernanhang
137
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
2.4.1.3.3.3.2 Klyos Media s.r.l.
Mit Stichtag 9. Oktober 2006 startete IMMOEAST auf Basis einer Joint-Venture-Vereinbarung mit einem erfahrenen Generalplaner und Developer das Projekt Einkaufszentrum Craiova in Rumänien durch Ankauf von 90% der
rumänischen Klyos Media s.r.l. Die betreffende Liegenschaft für das Einkaufszentrum Craiova befindet sich im
Nordwesten der Stadt (der fünftgrößten in Rumänien) und verfügt über eine exzellente Verkehrsanbindung.
Gesellschaft
Klyos Media s.r.l.
4.8.2006
0,7
46,2
Immobilienvermögen
12.035,4
-8.929,1
-3.123,6
30. April 2007
48.257,5
0,0
609,0
-6.515,0
-4.292,2
38.059,3
Währungsumrechnung
8,1
Minderheitenanteile
-3,0
Umsatzerlöse
34,7
Neubewertung
32.543,7
46,2
32.466,2
80,9
Finanzergebnis
-0,7
80,2
Werte in TEUR
Konzernergebnis
2006/07
0,0
-0,1
-5.285,1
27.181,0
2.4.1.3.3.3.3 Polus Transilvania Companie de Investitii S.A.
Mit Stichtag 2. November 2006 wurden 15% der Anteile an der rumänischen Gesellschaft Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. und somit das Entwicklungsprojekt Polus Center erworben. In Cluj, dem Hauptort der
boomenden rumänischen Provinz Transsylvanien, wird ein Einkaufszentrum entstehen. Die Fertigstellung ist für
November 2007 vorgesehen.
2.4.1.3.3.3.4 S.C. EFG Urban Achizitii s.r.l.
Mit Stichtag 14. Dezember 2006 hat die IMMOEAST einen 89%igen Anteil an dem multifunktionalen Projekt IUS
Brasov mit Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen sowie einem Hotel erworben. Der Standort befindet sich einige
Gehminuten nördlich des Geschäftszentrums und der Altstadt und zeichnet sich durch ansprechende Infrastruktur
und gute Anbindung an den Individual- und öffentlichen Verkehr aus. Bei diesem Projekt handelt es sich um einen
Immobilienvorrat i.S.v. IAS 2 (siehe 4.8).
138
Gesellschaft
S.C. EFG Urban Achizitii s.r.l.
14.12.2006
Werte in TEUR
Liquide Mittel
2.256,4
30. April 2007
0,0
1.406,9
37.997,4
34.145,4
-22.528,0
47,2
-21.079,5
-402,2
-2.564,3
-1.267,9
-88,8
Minderheitenanteile
-1.224,9
9.821,4
1.307,8
Immobilienvermögen
Währungsumrechnung
-2.256,4
8.872,8
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernergebnis
-75,1
16.801,2
2006/07
0,0
0,0
107,4
-243,9
21,8
-114,6
2.4.1.3.3.3.5 SBACARO s.r.l.
Mit Stichtag 15. Dezember 2006 wurde mittels der rumänischen Beteiligungsgesellschaft SBACARO s.r.l. (100%)
von der zypriotischen Gesellschaft S+B CEE Alpha Cyprus Limited (100% Tochter der S+B CEE) das Joint-VentureProjekt Einkaufszentrum SIBIU erworben. Die betreffende Liegenschaft befindet sich ebenfalls im Nordosten der
Stadt, direkt am Außenring, in unmittelbarer Nähe zum historischen Altstadtkern. Die Eröffnung ist für das Jahr
2009 geplant.
Gesellschaft
SBACARO s.r.l.
15.12.2006
30. April 2007
2.167,4
6,0
39,0
0,0
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
0,0
0,0
-8,7
-30,4
5,9
-33,3
-3,1
2.209,3
2.4.1.3.3.3.6 Logistic Contractor s.r.l.
Im Dezember 2006 wurde durch den 100%igen Erwerb der rumänischen Logistic Contractor s.r.l. ein „Framework
Agreement“ betreffend das Projekt Bucharest Distribution Park in Rumänien abgeschlossen. Die betreffende Liegenschaft befindet sich im Norden von Bukarest, in unmittelbarer Nähe zu der Bukarest umschließenden „Ringroad“
sowie der Autobahn Richtung Ploiesti und Brasov nördlich von Bukarest. Bei diesem Projekt handelt es sich um die
phasenweise Errichtung eines modernen Logistik- und Verteilerparks. Die Dauer der Realisierung des Gesamtprojekts wird mit 3 Jahren prognostiziert.
Konzernanhang
139
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Gesellschaft
18.12.2006
30. April 2007
10.320,1
3,9
139,5
0,0
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
0,0
0,0
-4.258,4
35,8
3,8
-4.218,8
-9,9
10.453,7
2.4.1.3.3.3.7 FMZ TM s.r.l.
Mit 22. Dezember 2006 wurden 50% der Anteile an der rumänischen FMZ TM s.r.l, einer 100%igen Tochtergesellschaft der zypriotischen Gesellschaft S+B CEE, und somit das Projekt Fachmarktzentrum Targu Mures erworben. Die erworbene Liegenschaft befindet sich in der wirtschaftlich aufstrebenden Region Transsylvanien (Nordosten Rumäniens) und hat 160.000 Einwohner. Die Eröffnung des Fachmarktzentrums ist für 2009 geplant.
Gesellschaft
FMZ TM s.r.l.
22.12.2006
Umsatzerlöse
30. April 2007
1.842,2
6,3
Neubewertung
Finanzergebnis
56,0
-0,2
Konzernergebnis
2006/07
0,0
0,0
-36,1
-1,5
6,0
-31,6
-118,1
1.786,2
2.4.1.3.3.3.8 S.C. Arbor Corporation s.r.l.
Mit Stichtag 19. Februar 2007 wurde im Rahmen des Joint-Venture-Projektes Fachmarktzentrum Glina zwischen
IMMOEAST und einem deutschen Developer Anteile an S.C. Arbor Corporation s.r.l. erworben. Bei diesem Projekt
handelt es sich um den Erwerb mehrerer Grundstücke und die Errichtung eines Fachmarktzentrums. Der Objektstandort befindet sich am östlichen Stadtrand von Bukarest und verfügt über ausgezeichnete Infrastruktur und
ideale Verkehrsanbindung.
140
Gesellschaft
29.1.2007
Liquide Mittel
3.337,9
30. April 2007
4.708,5
13,9
116,3
4,2
0,0
0,9
-665,4
Immobilienvermögen
626,5
-3.979,4
Minderheitenanteile
1,0
4.173,2
Werte in TEUR
-8,8
Umsatzerlöse
33,4
Neubewertung
24,6
-3.337,9
Finanzergebnis
-3.313,3
Konzernergebnis
2006/07
0,0
0,0
-220,4
3,7
12,6
-204,1
2.4.1.3.3.3.9 S.C. IE Baneasa Project s.r.l.
Mit Wirksamkeit 19. Februar 2007 wurde durch den 100%igen Erwerb der rumänischen S.C. IE Baneasa Project
s.r.l. das Joint-Venture-Projekt Euromall Residential Park zwischen IMMOEAST und der Developer Gruppe Euromall abgeschlossen. Der Projektstandort liegt im nordwestlichen Teil Bukarests, in einem Gebiet, in dem zurzeit
zahlreiche hochwertige Wohnbauprojekte errichtet werden. Auf der betreffenden Liegenschaft werden Wohnflächen
im mittleren bis gehobenen Segment errichtet. Die Fertigstellung ist in 4 Phasen, in einem Zeitraum von 4 bis 5
Jahren vorgesehen.
Gesellschaft
1.2.2007
30. April 2007
22.045,2
0,0
16.227,9
0,0
-19.934,9
18.338,2
Neubewertung
2006/07
0,0
0,0
-20,2
Finanzergebnis
-73,3
Konzernergebnis
-3,7
-97,1
2.4.1.3.3.3.10 Eye Shop Targu Jiu s.r.l. und Eye Shop Hunedoara s.r.l.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde im Rahmen eines Joint Ventures zwischen IMMOEAST
und dem Developer Eyemaxx jeweils 50% der Anteile an der rumänischen Eye Shop Targu Jiu s.r.l. und Eye Shop
Hunedoara s.r.l. erworben. Geplant ist die Errichtung von Fachmarktzentren und Shopping Center in den wichtigen
Wirtschafts- und Industriestandorten Rumäniens.
141
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
Gesellschaft
19.2.2007
Immobilienvermögen
Immobilienvermögen
788,4
715,9
0,0
116,6
1,4
0,0
114,3
-177,6
771,5
727,5
-1.479,7
-115,3
8,1
Umsatzerlöse
-8,1
Neubewertung
0,0
0,0
-0,1
-715,9
Finanzergebnis
-7,3
-715,9
0,0
0,0
Konzernergebnis
-7,5
2.4.1.3.3.3.11 Log Center Ploiesti s.r.l., Log Center Iasi s.r.l. und Log Center Brasov s.r.l.
Weiters wurden im vierten Quartal jeweils 50% der Anteile der rumänischen Log Center Ploiesti s.r.l., Log Center
Iasi s.r.l. und Log Center Brasov s.r.l. erworben. Im Rahmen eines Joint Ventures mit dem Developer Eyemaxx wird
ein Logistikportfolio entwickelt. Die Standorte der geplanten Logistikzentren sind wichtige Wirtschafts- und Industriestandorte der Regionalstädte Rumäniens, die mit zeitgemäßer Lager- und Logistikeinrichtung unterversorgt
sind. Als Zeitraum der Realisierung sind die kommenden 3 bis 5 Jahre vorgesehen.
Gesellschaft
Werte in TEUR
Log Center
Ploiesti s.r.l.
Log Center
Brasov s.r.l.
19.2.2007
Log Center
Iasi s.r.l.
19.2.2007
29.3.2007
Liquide Mittel
3,8
0,0
0,0
0,0
0,8
0,0
Immobilienvermögen
0,5
0,0
0,0
3.921,3
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,1
-3,3
-1,9
0,0
-3.900,6
-3,2
0,0
-6,1
0,0
0,0
15,7
-4,2
-0,1
-15,7
4,2
0,1
0,0
0,0
0,0
-3,8
0,0
0,0
-3,8
0,0
0,0
4.007,1
0,0
30. April 2007
0,0
2,3
2,8
0,0
54,7
24,8
0,0
-146,2
0,0
0,0
-2.145,9
-35,0
-0,1
1.772,1
-7,4
-0,1
142
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
0,0
0,0
0,0
Neubewertung
0,0
0,0
0,0
-27,6
-17,2
-0,1
-5,1
0,0
0,0
3,8
2,7
0,0
-28,9
-14,5
-0,1
Finanzergebnis
Konzernergebnis
2006/07
2.4.1.3.3.3.12 S.C. Union Investitii s.r.l.
Gegen Ende März 2007 wurde durch den Erwerb der rumänischen Beteiligung S.C. Union Investitii s.r.l. das JointVenture-Projekt Euromall Galati Shopping Center in Rumänien gestartet. Bei diesem Projekt handelt es sich um den
Bau und die Entwicklung eines modernen Shopping Centers. Die Euromall Galati wird neben dem Einkaufs- auch
Entertainment- und Food-Court-Bereiche beinhalten. Die Liegenschaft befindet sich im Zentrum von Galati nahe
der Hauptverkehrsstraße Domneasca, und ist mittels PKW gut erreichbar, sowie im Nahbereich des Hauptbahnhofes und gegenüber dem Busterminal. Die Fertigstellung dieses Projektes ist für Ende 2007 vorgesehen.
Gesellschaft
S.C. Union Investitii s.r.l.
7.3.2007
Werte in TEUR Werte in TEUR 30. April 2007
Immobilienvermögen
9.057,3
2.486,7
Liquide Mittel
126,9
103,6
-1.265,6
0,2
-1.563,0
8.999,2
Immobilienvermögen
Rückstellungen
Währungsumrechnung
8.659,7
-120,3
-1.180,4
-2,2
-1.221,8
40,9
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Neubewertung
Finanzergebnis
2.429,3
8.835,9
Konzernergebnis
-126,9
0,0
-4,6
6.406,5
8.709,0
0,0
15,4
2006/07
283,8
0,7
11,5
2.4.1.3.3.3.13 S.C. Valero invest s.r.l. und Baneasa 6981 s.r.l.
Gegen Ende des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% der Anteile an zwei rumänischen Gesellschaften, S.C. Valero Invest s.r.l. und S.C. Baneasa 6981 s.r.l., und somit das gemeinsame Projekt Bürogebäude Victoria Park in Bukarest erworben. Bei dem gegenständlichen Projekt handelt es sich um die Errichtung eines Class-A-Bürogebäudes.
Es besteht aus 4 miteinander verbundenen Gebäudeteilen. Der Objektstandort befindet sich im nördlichen Stadtteil
Baneasa, ist nur 9 km vom Stadtzentrum und 5 km vom Flughafen entfernt. Die Umgebung des Objektstandortes gilt
auf Grund des rumänischen Regierungssitzes und zahlreicher Botschaften als politisches Zentrum der Stadt.
Konzernanhang
Gesellschaft
S.C. Valero
Invest s.r.l.
S.C. Baneasa
6981 s.r.l.
20.3.2007
5.4.2007
Werte in TEUR
Liquide Mittel
18.041,4
701,5
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 1.015,9
900,1
120,0
9,0
Immobilienvermögen
17.954,9
38.478,7
-3.113,2
-10.317,4
Immobilienvermögen
30. April 2007
21.624,0
40.213,1
476,2
2.758,8
2.449,5
1.636,3
-2.948,7
-14.471,5
-1.547,5
-2.015,3
20.053,5
28.121,5
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
und Leistungen
Werte in TEUR -199,8
-680,1
-21.788,1
Währungsumrechnung
143
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
2006/07
59,7
3.201,4
0,0
-1.369,3
85,0
-1.812,5
-4.176,9
Finanzergebnis
203,2
528,0
10.310,9
24.184,6
466,0
2.368,5
26.553,1
10.776,9
-18.041,4
-701,5
-7.264,5
25.851,6
Neubewertung
117,5
Konzernergebnis
-60,4
-9,8
-516,9
-12,0
2.649,2
63,1
2.4.1.3.3.4 Serbien
2.4.1.3.3.4.1 OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden auch erste Investitionen in Serbien getätigt. Mit Stichtag
24. August 2006 wurde die Gesellschaft OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO mit Sitz in Belgrad und damit das
Wohnbauprojekt „Francuska“ zu 80% erworben. Das Projekt wird insgesamt 130 Wohneinheiten und 184 Tiefgaragenplätze umfassen.
Gesellschaft
24.8.2006
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
917,4
1.823,6
-985,8
-1.714,8
Rückstellungen
-9,9
Minderheitenanteile
-6,1
Werte in TEUR 24,5
Umsatzerlöse
138,2
Neubewertung
162,7
-917,4
Finanzergebnis
-754,7
Konzernergebnis
30. April 2007
0,0
18,9
3.514,3
-912,9
-861,8
1.758,5
2006/07
1,2
0,0
-258,3
-19,5
14,0
-263,9
144
2.4.1.3.3.5 Slowenien
2.4.1.3.3.5.1 Alpha Real d.o.o. und Beta Real d.o.o.
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 tätigte IMMOEAST ihre ersten Investitionen in Slowenien. Mit
Stichtag 30. September 2006 wurden 100% der Anteile an Alpha Real d.o.o. und Beta Real d.o.o. erworben. Dadurch
wurden zwei Fachmarktzentren in den Städten Kranj und Nove Mesto übernommen. Die beiden Fachmarktzentren
zeichnen sich durch zentrale Lage in den jeweiligen Städten aus und sind zu 100% vermietet. Die nachfolgende Aufstellung zeigt die übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, das konsolidierte, auf Ein
zelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung der Gesellschaft für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag:
GesellschaftAlpha real d.o.o. Beta real d.o.o.
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
30.9.2006
Werte in TEUR 30.9.2006
87,5
32,5
74,2
18,6
Immobilienvermögen
155,6
184,6
15.569,9
6.940,5
-18,1
-104,3
und Leistungen
Rückstellungen
9.385,5
1.459,2
675,3
Liquide Mittel
30. April 2007
21.943,8
968,6
448,9
-3.211,2
-1.267,1
-263,2
-203,2
20.897,2
9.039,4
Werte in TEUR
-7,3
Umsatzerlöse
-15,5
-14,1
Neubewertung
-1.540,8
-619,5
-19,7
14.293,2
6.431,0
1.378,5
611,3
15.671,7
7.042,3
-87,5
-32,5
15.584,2
7.009,8
2006/07
758,1
354,9
6.373,8
2.444,9
2.590,1
Finanzergebnis
-0,1
-0,1
-1.785,9
-768,1
Konzernergebnis
5.029,9
1.821,9
2.4.2 Auswirkungen der Erstkonsolidierungen
Die im Geschäftsjahr 2006/07 erstkonsolidierten Gesellschaften sind unter Punkt 2.3 dargestellt. Im vorangegangenen Abschnitt wurden die Auswirkungen der wesentlichsten Neuerwerbe bzw. Neugründungen dargelegt. Im
Folgenden werden die übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, das konsolidierte,
auf Einzelgesellschaftsebene ermittelte anteilige Nettovermögen zum Bilanzstichtag und die in den Konzernabschluss einbezogene Gewinn-und-Verlust-Rechnung aller in Geschäftsjahr 2006/07 erworbenen bzw. gegründeten
Gesellschaften für die Periode vom Erwerbsstichtag bis zum Bilanzstichtag gezeigt:
Erstkonsolidierungen
Werte in TEUR
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Rückstellungen
Währungsumrechnung
Minderheitenanteile
48.936,3
168.034,4
207.750,1
7.882,6
-645.702,7
1.107.317,2
-257.928,3
-24.803,8
-318.954,0
-724,3
-219.627,7
1.510.158,7
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
2006/07
49.576,6
Neubewertung
286.597,4
7.734,5
244.995,4
4.018,1
Finanzergebnis
-16.861,6
-157.922,6
583.590,0
239.123,3
Konzernergebnis
299.850,6
Offener Kaufpreis
30. April 2007
1.867.959,8
-80.065,7
742.647,7
-48.936,3
693.711,4
-56.864,5
171.269,4
Konzernanhang
145
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Angabe der Buchwerte der einzelnen Vermögenswerte und Schulden nach IFRS 3.67(f) wird unterlassen, da
dies als praktisch undurchführbar erachtet wird. Die Angabe der Umsatzerlöse und des Gewinns bzw. Verlusts der
erworbenen Unternehmen unter der Annahme, dass der Erwerb zu Beginn der Periode stattgefunden hat, wird
unterlassen, da dies praktisch undurchführbar ist (IFRS 3.70).
2.4.3 Strukturveränderungen
Strukturveränderungen sind Auswirkungen von Anteilsverschiebungen zwischen den Anteilseignern der Muttergesellschaft IMMOFINANZ und den Minderheitsgesellschaftern der jeweiligen konsolidierten Tochtergesellschaften
bzw. allfälliger quotenkonsolidierter Gesellschaften, die ihrerseits wiederum über konsolidierte Gesellschaften verfügen, an denen Minderheitsgesellschafter beteiligt sind. Weiters fallen unter den Begriff der Strukturveränderungen
konzerneigenkapitalwirksame Erwerbe von Anteilen an Unternehmen, an denen Minderheitsgesellschafter beteiligt
sind, bzw. partielle Endkonsolidierungsmaßnahmen oder Sukzessiverwerbe ohne Übergangskonsolidierung, die zu
Verschiebungen im erwirtschafteten Eigenkapital (entweder vom Konzernanteil zum Minderheitenanteil oder umgekehrt) derjeniger Gesellschaften führen, an denen die Gesellschaft, die Gegenstand einer solchen partiellen Endkonsolidierung ist, kontrollierend oder gemeinschaftlich führend i.S.d. IAS 31 beteiligt ist.
2.4.3.1 Segment IMMOAUSTRIA
Mit Stichtag 1. August 2006 wurden weitere 30% der Anteile an der IMMOKRON Immobilienbetriebsgesellschaft
m.b.H. (vormals ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H.) und somit ihrer Tochtergesellschaft FMZ
Rosental Betriebs GmbH erworben. Somit wurden die Gesellschaften im zweiten Quartal des Geschäftsjahres von
der Quoten- auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres wurden weitere 50% der Anteile an der F&I Liegenschaftsvermietungs
GmbH erworben. Somit wurde die Gesellschaft von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Die Übergangskonsolidierung der oben angeführten Gesellschaften hat sich wie folgt ausgewirkt:
Werte in TEUR
Segment IMMOAUSTRIA
Liquide Mittel
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
223,8
1.919,5
104,0
43.874,1
96,2
-20.609,5
-159,6
Rückstellungen
-239,5
Kaufpreis gesamt
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
-86,6
-1.809,9
23.312,5
1.488,8
24.801,3
-223,8
24.577,5
Mit Stichtag 18. August 2006 wurde die slowakische SelfStorage Tvoij Sklad s.r.o. liquidiert und damit aus dem
Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Mit Stichtag 15. April 2007 wurden die Anteile an der HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH & Co KEG verkauft,
und somit wurde die Gesellschaft aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Hinsichtlich der Auswirkungen der Endkonsolidierungen wird auf Punkt 6. verwiesen.
146
2.4.3.2 Segment IMMOWEST
Mit Wirksamkeit 30. April 2007 wurden die restlichen 50% der Geschäftsanteile an der Les Bains de St. Moritz
Holding AG durch die IMMOFINANZ-Gruppe erworben. Somit wurde diese Gesellschaft sowie ihre Tochtergesellschaft St. Moritz Bäder AG von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres wurde in der IMMOWEST im Zusammenhang mit einer Kapitalerhöhung
die Beteiligungsquote an der Deutsche Lagerhaus GmbH & Co KG von 50% auf 90% erhöht. Somit wurden die
betroffenen Gesellschaften der Deutschen Lagerhaus-Gruppe von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Folgende Tabelle zeigt die Auswirkungen der Übergangskonsolidierungen im Segment IMMOWEST.
Werte in TEUR
Segment IMMOWEST
Liquide Mittel
3.746,7
5.844,1
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
Rückstellungen
1.360,3
113.675,7
170,2
-61.133,3
-384,8
-868,9
-21.115,2
-10.976,9
Minderheitenanteile
Währungsumrechnung
-1,3
-598,5
29.718,1
10.859,0
Kaufpreis gesamt
40.577,0
-3.746,7
36.830,4
Im Rahmen des mit Carlyle geführten Joint Ventures Poseidon JV S.a.r.l. wurden mit Ende Dezember 2006 15
Gesellschaften verkauft und endkonsolidiert.
Mit Ende April 2007 hat die IMMOFINANZ die SUEBA Investments No. 303 Ltd., IMF Investments No. 501 Ltd.
und IMF Investments No. 104 Ltd., nachdem die von diesen Gesellschaften gehaltenen Vermögenswerte veräußert
und die Verbindlichkeiten rückgeführt worden waren, liquidiert und damit aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Hinsichtlich der Auswirkungen der Endkonsolidierungen wird auf Punkt 6. verwiesen.
2.4.3.3 Segment IMMOEAST
Mit Wirksamkeit 27. Juni 2006 wurde die Beteiligung an Atom Centrum a.s. (Büroobjekt Pankrac House) von 50%
auf 100% aufgestockt und von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Des Weiteren wurden die im Geschäftsjahr 2004/05 als Joint Venture zwischen der IMMOEAST und der österreichischen Immobilienentwicklungsgruppe Akron Group gegründeten IMAK CEE N.V. und IMAK Finance B.V. zur
Gänze übernommen. Bis zu diesem Erwerb hielt IMMOEAST 56,6% der Anteile. Durch den Erwerb der restlichen
Anteile erfolgte im ersten Quartal des Geschäftsjahres die Änderung der Einbezugsmethode dieser Gesellschaften
von der Quoten- auf die Vollkonsolidierung.
Konzernanhang
147
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Auswirkung der Übergangskonsolidierung im Segment IMMOEAST ist in der unten angeführten Tabelle dargestellt.
Werte in TEUR
Segment IMMOEAST
Liquide Mittel
3.776,6
2.692,3
Immobilienvermögen
Sachanlagevermögen
1.683,9
162.833,7
45,2
-76.301,9
-1.634,6
Rückstellungen
-1.877,6
Währungsumrechnung
-1.921,9
-19.957,8
-1.121,9
68.215,9
18.445,9
Offener Kaufpreis
-3.475,2
Kaufpreis gesamt
83.186,6
-3.776,6
79.410,1
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde in der IMMOEAST ein Down-Stream-Merger durchgeführt. Mit Stichtag 21. September 2006 wurde Immoeast Cora Holding s.r.l. in die Cora GS s.r.l. verschmolzen.
Mit Stichtag 1. November 2006 wurden die Beteiligungen an Mester Park Ost Bt. und Mester Park Kft. von 45%
auf 75% aufgestockt und von der Equity-Bewertung auf die Vollkonsolidierung übergeführt.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde ein Up-Stream-Merger durchgeführt. Mit Stichtag 29. Jänner 2007 wurde Mistral Real Sp. z o.o. in die Blizzard Real Sp. z o.o. verschmolzen.
2.3.4 Nicht konsolidierte Gesellschaften
Am 7. Juli 2005 begab die Forest Finance plc. mit Sitz in Irland Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)
im Gesamtausmaß von TEUR 250.000,0 an institutionelle Investoren. Sechs österreichische Tochtergesellschaften
der IMMOFINANZ im Segment IMMOAUSTRIA schlossen mit der Forest Finance plc. eine langfristige Finanzierungsvereinbarung unter Gewährung eines entsprechenden Sicherheitenpakets an diesen sechs Gesellschaften ab.
Die Forest Finance plc. wird nicht konsolidiert, da sämtliche wirtschaftliche Risiken aus der Transaktion durch
Bilanzierung einer Verbindlichkeit gegenüber der Forest Finance plc. bilanziell erfasst sind.
2.5 Währungsumrechnung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs IAS 21.21
am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus IAS 21.28
resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Konzernwährung ist der EURO. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochtergesellschaften bzw. bei quotenkonso- IAS 21.8
lidierten Gesellschaften wird die funktionale Währung anhand des primären (volks)wirtschaftlichen Umfeldes, in i.V.m. IAS 21.9
welchem die jeweilige Gesellschaft operiert, bestimmt. Grundlegende Determinante hierfür ist jene Währung, in der
der überwiegende Teil der Wirtschafts-, Waren- und Dienstleistungsströme in dem jeweiligen Land abgewickelt
wird. Bei den für die IMMOFINANZ in Frage kommenden Gesellschaften entspricht die Landeswährung jeweils
148
der funktionalen Währung. Gemäß IAS 21 erfolgt – dem Konzept der funktionalen Währung in der Ausprägung
der modifizierten Stichtagskursmethode entsprechend – die Umrechnung der in den auf IFRS übergeleiteten und im
Falle von Unternehmenserwerben neubewerteten konsolidierungsfähigen Abschlüssen befindlichen Vermögenswerte
IAS 21.47 und Verbindlichkeiten mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und der Posten der Gewinn-und-Verlust-Rechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres. Der einer ausländischen Tochtergesellschaft oder quotenkonsolidierten Gesellschaft zugeordnete Firmenwert wird mit dem Stichtagskurs umgerechnet. Das Eigenkapital von Tochtergesellschaften bzw. quotenkonsolidierten Gesellschaften sowie allfällige
Beteiligungsbuchwerte ausländischer Gesellschaften in Fremdwährung werden mit dem historischen Kurs im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung umgerechnet. Ausschüttungen in Fremdwährung wird der Devisenmittelkurs für
Zwecke der Eliminierung zugrunde gelegt. Erwirtschaftete (historische) Konzerneigenkapitalbestandteile ausländischer in Fremdwährung bilanzierender Gesellschaften werden mit dem Stichtagskurs umgerechnet. Daraus entstehende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden erfolgsneutral im Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung im Eigenkapital erfasst.
IAS 21.48
Beim Abgang eines ausländischen Geschäftsbetriebs sind die kumulativen Umrechnungsdifferenzen, die bis zu diesem Zeitpunkt als separater Bestandteil des Eigenkapitals abgegrenzt wurden und die sich auf diesen ausländischen
Geschäftsbetrieb beziehen, im Ergebnis der gleichen Periode zu erfassen, in der auch der Gewinn oder Verlust aus
dem Abgang erfasst wird.
SIC-7
Die Regelung in IAS 21 bezüglich der Abwicklung und Umrechnung von Abschlüssen sind beim Übergang der nationalen Währung auf den Euro von Unternehmen, die zu den teilnehmenden Mitgliedstaaten der Europäischen
Union gehören, strikt anzuwenden – Vermögenswerte und Schulden sind weiterhin mit dem Stichtagskurs umzurechnen, kumulierte Umrechnungsdifferenzen verbleiben im Eigenkapital, und Umrechnungsdifferenzen aus der
Umrechnung von Schulden, die auf Fremdwährungen der Teilnehmerstaaten lauten, sind nicht dem Buchwert des
dazugehörenden Vermögenswertes zuzurechnen.
Der Währungsumrechnung wurden folgende von der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft am 30. April 2007
veröffentlichte Kurse zugrunde gelegt:
HUF
PLN
ROL
RON
Stichtagskurs 30. April 2007
247,180000
3,781000
28,123000 33293,000000
3,329300
Durchschnittskurs
255,630000
3,827850
28,271500 34021,500000
3,402150
CZK
CYP
SKK
EEK
BGN
USD
0,582600
33,727000
15,646600
1,955800
1,360500
Durchschnittskurs
0,579300
35,561000
15,646600
1,955800
1,307100
CHF
RUB
HRK
UAH
BAM
1,645800
35,010000
7,361500
6,818100
1,959100
Durchschnittskurs
1,608550
34,570000
7,361500
6,688975
1,951550
CSD
SEK
81,309000
9,152300
Durchschnittskurs
83,460000
9,177000
Mit Gesetz Nr. 348 vom 14. Juli 2004, welches am 23. Juli 2004 im Monitorul Oficial al României (rumänisches
Bundesgesetzblatt) veröffentlicht wurde, wurde die rumänische Währung per 1. Juli 2005 von ROL (rumänische
Leu) in RON (neue rumänische Leu) denominiert, wobei 10.000 ROL nunmehr jeweils 1 RON entsprechen.
In Bulgarien und Estland ist die Währung mit einem Currency Board (die inländische Währung wird einseitig zu
einer ausländischen Währung fixiert) an den Euro gebunden. Bereits vor Einführung des Euro hatten diese Länder
ein Currency Board mit der D-Mark. Am 5. Juli 1999 wurde die bulgarische Währung (Lew) im Verhältnis 1 neu-
Konzernanhang
149
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
er Lew für 1.000 alte Lewa umgestellt und an die Deutsche Mark gebunden (1 Lew = 1 DM). Nach Einführung des
Euro entspricht der Umrechnungskurs des Lew zum Euro genau dem der D-Mark zum Euro. Dieser Kurs (1 EUR
= 1,9558) ist durch die bulgarische Gesetzgebung festgelegt und ändert sich nicht. Die Währung Estlands (Kroon)
wurde erst nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion im Jahr 1992 im unabhängigen Estland eingeführt. Seit
1993 hat die Estnische Krone einen fixen Wechselkurs zur D-Mark, der nach der Einführung des Euro beibehalten
wurde. Der heutige fixe Wechselkurs beträgt 1 EUR = 15,6466.
3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
3.1 Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Abweichend zum am 30. April 2006 veröffentlichten Konzernabschluss wird in diesem Jahresabschluss der am 15. IAS 21.1
Dezember 2005 geänderte IAS 21 angewendet. Dieser regelt, wie Fremdwährungsgeschäfte und ausländische Geschäftsbetriebe in den Abschluss eines Unternehmens einbezogen werden und wie ein Abschluss in eine Darstellungswährung umgerechnet wird. Gemäß IAS 21 (überarbeitet 2005) sind Wechselkursgewinne und -verluste, die
aus langfristigen Fremdkapitalverflechtungen mit unbestimmtem Rückzahlungszeitpunkt zwischen Konzerngesellschaften resultieren, nicht mehr erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung, sondern erfolgsneutral im IAS 21.32
Eigenkapital zu erfassen. Die Wechselkursgewinne/-verluste, die aus der Umrechung konzerninterner Darlehen resultieren, betreffen Forderungen bzw. Verbindlichkeiten, die jederzeit eingefordert werden können. Diese erfüllen
daher nicht die Voraussetzung von IAS 21.32 und werden erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung
ausgewiesen.
3.2 Immaterielle Vermögenswerte
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Immaterielle Vermögenswerte“ wird auf Punkt 4.3.1. verwiesen.
Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Gegenstände ohne physische
Substanz dar, von denen ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss erwartet wird. Die drei Merkmale immaterieller Vermögenswerte sind: Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht (über den Nutzen aus dem Vermögenswert) und
künftiger wirtschaftlicher Nutzen (Erträge oder künftige Kosteneinsparungen). Die Identifizierbarkeit von immateriellen Vermögenswerten knüpft entweder an die eigenständige Übertragbarkeit (entweder alleine oder gemeinsam
mit anderen Vermögenswerten oder Schulden) oder an einen bestehenden vertraglichen oder rechtlichen Anspruch
an. Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.
IAS 38.8
IAS 38.12
(a), (b)
IAS 38.24
Wenn ein immaterieller Vermögenswert gemäß IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ bei einem Unterneh- IAS 38.33
menszusammenschluss erworben wird, entsprechen die Anschaffungskosten dieses immateriellen Vermögenswertes
seinem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt. Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses wird in IAS 38.34
Verbindung mit dem Ansatz immaterieller Vermögenswerte eine neue Schätzung durchgeführt. Zum Erwerbsdatum
setzt der Erwerber immaterielle Vermögenswerte des erworbenen Unternehmens separat vom Geschäfts- oder Firmenwert an, unabhängig davon, ob der Vermögenswert vor dem Unternehmenszusammenschluss vom erworbenen
Unternehmen angesetzt wurde oder nicht. In diesem Fall sind die Anschaffungskosten des immateriellen Vermögenswertes identisch mit dem beizulegenden Zeitwert zum Akquisitionsdatum. Der beizulegende Zeitwert eines
immateriellen Vermögenswertes spiegelt die Markterwartungen über die Wahrscheinlichkeit wider, dass der künftige wirtschaftliche Nutzen aus dem Vermögenswert dem Unternehmen zufließen wird. Der beizulegende Zeitwert
eines immateriellen Vermögenswertes kann nur unter zwei Umständen nicht verlässlich bewertet werden: der imma-
150
terielle Vermögenswert ist vom Unternehmen nicht separierbar, oder es gibt keine verlässlichen Daten über Tauschgeschäfte für dieselben oder ähnliche Vermögenswerte, und die Schätzung des beizulegenden Zeitwertes wäre von
unbestimmbaren Variablen abhängig.
Sämtliche immaterielle Vermögenswerte mit Ausnahme von Geschäfts- oder Firmenwerten weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und werden planmäßig abgeschrieben.
Den linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
IAS 38.111
IAS 38.60
3–50
Der Vermögenswert ist darüber hinaus auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 zu überprüfen.
Nachträgliche Ausgaben für einen immateriellen Vermögenswert nach dessen Erwerb oder Fertigstellung sind in der
Periode als Aufwand zu erfassen, in der sie anfallen, es sei denn, dass es wahrscheinlich ist, dass der Vermögenswert
mithilfe dieser Ausgaben einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen erzeugen wird, der über seine ursprünglich geschätzte Ertragkraft hinausgeht, und dass diese Ausgaben zuverlässig bemessen und genau diesem Vermögenswert
zugeordnet werden können.
Das Unternehmen hat keine selbsterstellten immateriellen Vermögenswerte.
3.3 Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung
3.3.1 Firmenwerte
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Firmenwerte“ wird auf Punkt 4.3.2. verwiesen.
IFRS 3.51
IFRS 3.54 i.V.m.
IAS 36.96
IAS 36.90
IAS 36.104
IAS 36.105
IAS 36.124
IAS 36.80
Die Differenz zwischen dem Anteilskaufpreis aus einem Unternehmenserwerb und dem anteiligen neubewerteten
Nettovermögen zum Erwerbsstichtag wird nach IFRS 3 als Firmenwert ausgewiesen und als Vermögenswert bilanziert. Der Firmenwert stellt eine Zahlung dar, die der Erwerber in der Erwartung künftigen wirtschaftlichen Nutzens von Vermögenswerten, die nicht einzeln identifiziert oder getrennt erfasst werden können, geleistet hat. Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich sowie bei Vorliegen von Anzeichen einer
Wertminderung einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Der Firmenwert erzeugt keine Cash-flows, die unabhängig
von den Cash-flows von anderen Vermögenswerten oder Gruppen von Vermögenswerten sind, und trägt oft zu den
Cash-flows von mehreren zahlungsmittelgenerierenden Einheiten bei. Daher werden die Firmenwerte zur Durchführung der Werthaltigkeitstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet. Der Wertminderungsbedarf der
zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird durch Gegenüberstellung des Buchwerts mit deren erzielbarem Betrag
ermittelt. Sofern der erzielbare Betrag den Buchwert unterschreitet, ist in Höhe dieser Differenz eine außerplanmäßige Abschreibung zu tätigen. Ein darüber hinausgehender Abwertungsbedarf ist auf die verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis ihrer Buchwerte zu verteilen. Bei der Zuordnung des
Wertminderungsaufwands auf die einzelnen Vermögenswerte darf der Buchwert eines Vermögenswertes nicht unter
den höchsten der folgenden Werte vermindert werden: a) den beizulegenden Zeitwert abzüglich der Veräußerungskosten; b) den Nutzungswert; und c) Null. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam in der Gewinn-undVerlust-Rechnung erfasst. Eine spätere Wertaufholung ist nicht gestattet.
Die Einheit oder Gruppe von Einheiten, zu der der Firmenwert für die Werthaltigkeitsprüfung zugeordnet wurde,
stellt die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens dar, zu der der Firmenwert für interne Managementzwecke
überwacht wird, und ist nicht größer als ein Segment, wie es gemäß IFRS 8 oder IAS 14 festgelegt wurde. Beim
Impairmenttest wird der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit um den Buchwert des Firmenwerts erhöht. Diesem Gesamtbetrag wird der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit gegenübergestellt.
Eine negative Differenz führt zu einer außerplanmäßigen Abschreibung der Firmenwerte. Der erzielbare Betrag der
Konzernanhang
151
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
zahlungsmittelgenerierenden Einheit setzt sich aus dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie laut Gutachten zuzüglich dem beizulegenden Zeitwert der passiven Steuerabgrenzungen zusammen.
Bei neu erworbenen Objektgesellschaften entsteht ein positiver Firmenwert in der Regel durch den verpflichtenden
Ansatz passiver Steuerabgrenzungen auf das neubewertete Liegenschaftsvermögen. Bedingt durch die Bewertungsa- IFRS 3.57b i.V.m.
symmetrie dieser passiven Steuerabgrenzungen, für die im Gegensatz zum restlichen erworbenen Nettovermögen IFRS 3.B 16 (i) &
das Abzinsungsverbot gilt, entsteht ein Firmenwert als technische Rechengröße. Bei der Bildung der zahlungsmittel- IAS 12.53
generierenden Einheit werden die Buchwerte der auf das Immobilienvermögen gebildeten passiven Steuerabgrenzungen, das Immobilienvermögen und der Firmenwert zusammengefasst und mit dem erzielbaren Betrag der Einheit
verglichen. Die passive Steuerabgrenzung findet sich im erzielbaren Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit
mit einem Wert von Null wieder. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass, obwohl Immobilientransaktionen üblicherweise durch share deals abgewickelt werden, im Immobilienmarkt, in welchem das Unternehmen tätig ist, im
Falle von An- und Verkäufen von Objektgesellschaften der Abzug der passiven Steuerabgrenzung typischerweise
nicht durchsetzbar ist. Die Berücksichtigung der passiven latenten Steuern im Rahmen des Buchwerts der zahlungsmittelgenerierenden Einheit stellt eine Modifikation des bei Firmenwerten durchgeführten Werthaltigkeitstests gegenüber den Vorjahren dar. Diese Modifikation ist in dem Umstand begründet, dass nahezu 100% aller Immobilientransaktionen im Wege von share deals abgewickelt werden und daher latente Steuerschulden bei einer solchen
Transaktion vom Erwerber mitübernommen werden müssen.
3.3.2 Negative Firmenwerte (Excess of acquirer’s interest in the net fair value of acquiree’s identifiable
assets, liabilities and contingent liabilities over cost (Excess))
Negative Differenzen aus der Kapitalkonsolidierung (negative Firmenwerte oder Excess) entstehen, wenn der Kauf- IFRS 3.57
preis für die Anteile einer Gesellschaft deren anteiliges neubewertetes Nettovermögen unterschreitet. In einem solchen Fall erfordert IFRS 3.56 (a), dass der Erwerber eine Neueinschätzung (Reassessment) des Ansatzes und der IFRS 3.56 (a)
Bewertung der bei dem erworbenen Unternehmen identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden sowie der Kosten des Unternehmenserwerbs vornimmt. Ein nach Durchführung des Reassessment verbleibender Excess ist nach IFRS 3.56 (b) unmittelbar als Ertrag in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung zu erfassen. Als IFRS 3.56 (b)
Ursachen für den als Ertrag vereinnahmten Excess sieht das IASB drei Gründe vor: a) Fehler im Zusammenhang
mit dem Ansatz und der Bewertung, b) standardkonformer Ansatz von Vermögenswerten und Schulden zu Werten,
die nicht diesen beizulegenden Zeitwerten entsprechen und c) günstiger Erwerb (Bargain Purchase).
Bei den im Abschluss der IMMOFINANZ erfassten negativen Firmenwerten handelt es sich ausschließlich um
solche nach IAS 3.57 (c) – Bargain Purchases. Ansatz- und Bewertungsfehler werden bereits im Zuge des Reassessments eliminiert, und der standardkonforme Ansatz von Vermögenswerten und Schulden mit vom beizulegenden
Wert abweichenden Werten führt zu Effekten, die dem Entstehen eines Excess entgegenwirken bzw. diesen allenfalls
reduzieren, da unter die hierunter zu subsumierende Kategorie jedenfalls passive Steuerabgrenzungen fallen, für die
das Abzinsungsverbot des IFRS 3.57b i.V.m IFRS 3.B16 (i) und IAS 12.53 gilt.
Die Ursachen für Bargain Purchases können auf folgende Umstände zurückgeführt werden:
a) Bei der Durchführung von Forward Purchases wird der Ankaufspreis für eine Immobiliengesellschaft in der Zukunft
fixiert. Sinkt die Marktrendite für diese Immobilie bis zum Ankaufszeitpunkt, dann ergibt sich ein deutlich über dem in
der Vergangenheit fixierten beizulegenden Zeitwert der Immobilie liegender Wert, der zu einem Excess führen kann.
b) Bei Erwerbsvorgängen an nicht konsolidierungsfähigen Minderheitsbeteiligungen, die zugleich auch ein Aufgriffsrecht der IMMOFINANZ zu einer bereits im vorhinein fixierten Rendite beinhalten, kann es im Falle sinkender Marktrenditen im Zeitpunkt des Unternehmenszusammenschlusses zu einem Excess kommen.
c) Wird eine Immobiliengesellschaft, deren Immobilie im Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung (Signing) einen
höheren Leerstand, der der Kaufpreisbemessung zugrunde gelegt wurde, aufweist, erworben, und kann bis zum
Übergang des rechtlichen Eigentums der Anteile (Closing) eine Vollvermietung bzw. eine annähernde Vollvermietung erreicht werden, dann ergibt sich hieraus im Erwerbszeitpunkt (Closing) ein höherer beizulegender Zeitwert
der Immobilie, der wiederum zu einem Excess führen kann.
152
d) Bei dem Erwerb von Gesellschaften, die Entwicklungsprojekte enthalten, kann die dem Erwerb zugrunde gelegte
und dem Verkäufer gegenüber durchgesetzte strategische Risikoprämie höher sein, als dies die Markteinschätzung
widerspiegelt. Der beizulegende Zeitwert der Immobilie kann daher höher sein als der den Vertragsverhandlungen
zugrunde gelegte Wert – was wiederum zu einem Excess führen kann.
e) Beim Kauf von Immobiliengesellschaften kann gegenüber dem Verkäufer ein höherer Zuschlag zur allgemeinen
Marktrendite durchgesetzt werden. Der beizulegende Zeitwert der Immobilie kann daher höher sein als der mit dem
Verkäufer vereinbarte Wert – was wiederum zu einem Excess führen kann.
f) Im Fall eines Joint Ventures, bei dem der bisherige Vertragspartner seinen Anteil an die Gruppe überträgt und
diese in weiterer Folge das Vermögen des bisherigen Joint Ventures alleine beherrscht, besteht in der Regel für die
Gruppe die Möglichkeit, das Reinvermögen zu einem unterhalb des Marktwertes liegenden Preis zu kaufen.
3.4 Immobilienvermögen
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Immobilienvermögen“ wird auf Punkt 4.1 verwiesen.
IAS 40.5
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien stellen Vermögen dar, das zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen
oder von Wertsteigerungen gehalten wird und nicht für die Produktion oder sonstige Leistungserstellung oder zur
Veräußerung im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können aus
Grundstücken und/oder Gebäuden oder Teilen davon bestehen. Immobilien, die in der Produktion von Waren oder
Erbringung von Dienstleistungen wie auch für Verwaltungszwecke verwendet werden, sind keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden, hierauf eine als
Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden im Zugangszeitpunkt als unter IAS 40 fallende Immobilien klassifiziert und in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet.
Gemäß IAS 40 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder
Herstellungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Diese Kosten dürfen keine Gründungs- und/oder
Anlaufkosten oder anfängliche Betriebsverluste, die anfallen, bevor die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die geplante Belegungsquote erreichen, enthalten. Für die Folgebewertung räumt der Standard ein Wahlrecht
IAS 40.30 zwischen der Anschaffungskostenmethode und der Verkehrswertmethode ein. Der Ansatz des Immobilienvermögens erfolgte bis 30. April 2005 nach dem Anschaffungskostenmodell. Demzufolge waren die Immobilien zu ihren
Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Mit Stichtag
31. Jänner 2006 hat das Management der IMMOFINANZ entschieden, EPRA's Best Practices Policy RecommenIAS 8.22 dation 2.11, welche EPRA-Mitgliedern empfiehlt, die Verkehrswertmethode des IAS 40 anzuwenden, zu folgen und
den Konzernabschluss entsprechend IAS 8.22 retrospektiv unter der Anwendung der Verkehrswertmethode gemäß
IAS 40.33 angepasst.
IAS 40.20 &
IAS 40.23
IAS 40.33 i.V.m.
IAS 40.35
Nach dem Verkehrswertmodell werden die Immobilien zum Bilanzstichtag mit ihren beizulegenden Zeitwerten
bewertet. Der beizulegende Wert ist der Betrag, zu dem eine Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen
und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte. Wertänderungen der Verkehrswerte
werden erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst. Die Liegenschaften werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich mit ihren Verkehrswerten bewertet. Die Regelungen über den Werthaltigkeitstest finden gemäß IAS 36.2 (f) keine Anwendung, da die Investment Properties ohnehin erfolgswirksam zum
Verkehrswert bewertet werden.
IAS 40.38
IAS 40.45
Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Den
bestmöglichen substanziellen Hinweis für den beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einem
aktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand
befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und anderer mit den Immobilien zusammenhängender
Verträge sind. Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ erfolgt mittels Gutachten, die
von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Als unabhängige Sachverständige fungieren für das Segment
IMMOEAST Unternehmen der Colliers International Gruppe und DTZ Debenham Zadelhoff. Die Bewertung der
Immobilien der IMMOAUSTRIA erfolgt mittels Gutachten, die von einem unabhängigen Sachverständigenaus-
Konzernanhang
153
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
schuss erstellt werden, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht. Als
unabhängige Sachverständige fungierten für das Segment IMMOWEST Unternehmen der Colliers International
Gruppe sowie der Sachverständigenausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht.
Als Bewertungsverfahren wurde bei Bestandsobjekten das Discounted-Cash-flow-Verfahren in der Ausprägung des
Term and Reversion Model angewendet. Hierbei wird die aktuelle Marktmiete bis zum Ende der Vertragslaufzeit
auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert (Term) und danach eine marktkonforme Miete für die Bestimmung der
ewigen Rente (Reversion) angesetzt, kapitalisiert und ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst. Je nach
Risikoeinschätzung, die sich sowohl nach dem Immobilientypus, der Lage, der Region und dem aktuellen Marktniveau orientiert, wurden für die Abzinsung der aktuellen Miete und der Kapitalisierung der ewigen Rente unterschiedliche Diskontfaktoren angesetzt. Ein allfälliger Leerstand wird ebenso wie die ewige Rente unter Berücksichtigung eines entsprechenden Ausmietungshorizonts und unter Ansatz einer marktkonformen Miete sowie unter
Berücksichtigung einer angenommenen maximalen Auslastung, die sich an den oben beschriebenen Kriterien orientiert, kapitalisiert.
Die Immobilienbewertung von Grundstücken wurde unter der Prämisse durchgeführt, dass nur die dem Grund und
nicht die dem noch zu errichtenden Gebäude zuzurechnenden Ertragspotenziale in Form von Neubewertungsgewinnen
bilanziert wurden. Hierbei wurde als Bewertungsverfahren das Residualwertverfahren (Residual Value Method of the
Income Approach) verwendet. Der sich ergebende Residualwert stellt den Verkehrswert des Grundstückes dar.
Bestandsimmobilen, die mit Blick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung (Redevelopment) erworben
wurden, werden ebenso nach dem Residualwertverfahren bewertet. Ihre Klassifikation als Immobilie, die als Finanz
investition gehalten wird, ändert sich durch die Neugestaltung und Überarbeitung nicht.
Wenn eine Immobilie zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurde, ist sie bis zu ihrem Abgang weiterhin zum bei- IAS 40.55
zulegenden Zeitwert zu bewerten, auch wenn vergleichbare Markttransaktionen seltener auftreten oder Marktpreise seltener verfügbar sind.
3.5 In Bau befindliches Immobilienvermögen
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ wird auf Punkt 4.1.2.
verwiesen.
Immobilien, die mit der Absicht der Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder Wertsteigerungen selbst erstellt
werden, werden als in Bau befindliches Immobilienvermögen erfasst und mit den Herstellungskosten bewertet. Die
Herstellungskosten enthalten jene Kosten, die bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erstellung oder Entwicklung
angefallen sind. Gemäß IAS 16.19 bilden Verwaltungs- und andere Gemeinkosten keinen Teil der Anschaffungsoder Herstellungskosten. Bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Inbetriebnahme wird IAS 16 angewendet. Ab
Fertigstellung wird das Immobilienvermögen gemäß IAS 40 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein zu diesem Zeitpunkt bestehender Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilien und dem
vorherigen Buchwert wird gemäß IAS 40.65 erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst. Da die
Aufwertungsbeträge in der Regel als wesentlich anzusehen sind, werden sie in der selben Zeile der Gewinn-undVerlust-Rechnung ausgewiesen wie das übrige Neubewertungsergebnis von Bestandsimmobilien.
IAS 16.15
IAS 16.19 (d)
IAS 40.33
IAS 40.65
In Bau befindliches Immobilienvermögen wird jährlich bzw. bei Vorliegen von Anhaltspunkten einem Werthaltig- IAS 36.2
keitstest nach IAS 36 unterzogen, wobei den Herstellungskosten der mittels Gutachten ermittelte Verkehrswert
(Nutzungswert) gegenübergestellt wird. Hinsichtlich der Ermittlung der Verkehrswerte siehe 3.4.
3.6 Sachanlagen
Sachanlagen werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibung
und etwaiger außerplanmäßiger Wertminderungen auf Grund von Werthaltigkeitsprüfungen ausgewiesen. Die An- IAS 16.15
154
schaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtig
ten betriebsbereiten Zustand zu bringen. Dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kosten der Standortvorbereitung, der erstmaligen Lieferung und Verbringung, die Installations- und Montagekosten, Honorare
sowie die geschätzten Kosten für den Abbruch und das Abräumen des Gegenstandes und die Wiederherstellung des
Standortes.
IAS 16.23
Wenn die Bezahlung der Sachanlage die üblichen Zahlungsfristen überschreitet, sind Marktzinsen zu erfassen oder
einzurechnen.
Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Zuwendungen der öffentlichen Hand sind Subventionen, die an ein Unternehmen durch Übertragung von Mitteln
gewährt werden und die zum Ausgleich für die vergangene oder künftige Erfüllung bestimmter Bedingungen im
IAS 20.24f Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit eines Unternehmens dienen. Zuwendungen der öffentlichen Hand
für Vermögenswerte, einschließlich nicht monetärer Zuwendungen zum beizulegenden Zeitwert, sind in der Bilanz
entweder als passiver Abgrenzungsposten darzustellen oder bei der Feststellung des Buchwertes des Vermögenswertes abzusetzen.
IAS 20.1
Fremdkapitalkosten, werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert, wenn sie im Zusammenhang mit dem
Erwerb, der Herstellung und der Produktion von qualifizierten Vermögenswerten entstehen. Fremdkapitalkosten
IAS 23.4 sind Zinsen und weitere im Zusammenhang mit der Aufnahme von Fremdkapital angefallene Kosten eines Unternehmens. Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten wird mit Fertigstellung des Vermögenswertes beendet.
IAS 23.10-11
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern
zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Immobilienvermögen (Gebäude)
25–50
4–10
Die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode werden periodisch in Übereinstimmung mit IAS 16 geprüft, um
sicherzustellen, dass diese dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzenverlauf des Sachanlagegegenstands entsprechen.
3.7 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte (IFRS 5)
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Zur Veräußerung gehaltenes Vermögen“ wird auf Punkt 4.1.3.
verwiesen.
Als „zur Veräußerung gehalten“ gelten nach IFRS 5 Vermögenswerte, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Dabei handelt es sich um einzelne langfristige
IFRS 5.25 Vermögenswerte. Diese Vermögenswerte werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern mit dem niedrigeren
IFRS 5.15 Wert aus Buchwert zum Zeitpunkt der Klassifizierung als zur Veräußerung geplant und dem beizulegenden Zeitwert
IFRS 5.6-8 abzüglich Veräußerungskosten bewertet. Voraussetzung für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten sind
a) das Vorliegen einer konkreten Veräußerungsabsicht, b) die unmittelbare Verfügbarkeit des Vermögenswertes und
c) mit bestimmten Ausnahmen die Veräußerung innerhalb von zwölf Monaten.
IFRS 5.1
Werden die Bedingungen für die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten nicht mehr erfüllt, wird der Vermögenswert in die jeweilige Bilanzposition umgegliedert und mit dem niedrigeren Wert aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und erzielbarem Betrag bewertet. Die Wertanpassung wird erfolgswirksam in der
Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst. Ausgenommen von den Bewertungsvorschriften des IFRS 5 sind Investment
IFRS 5.5 (d) Properties, die entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden (IFRS 5.5 (d)). Es gelten jedoch die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5.
Konzernanhang
155
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
3.8 Immobilienvorräte
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Immobilienvorräte“ wird auf Punkt 4.8. verwiesen.
Vorräte sind Vermögenswerte, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden, die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe dazu bestimmt sind, bei der IAS 2.6
Herstellung oder der Einbringung von Dienstleistungen verbraucht zu werden.
Die Geschäftstätigkeit von IMMOFINANZ als Immobilienunternehmen schließt den Kauf, die Vermietung und die
bestmögliche wirtschaftliche Nutzung von Vermögenswerten ein, um die Vermögensverwaltung zu optimieren. Die
von IMMOFINANZ-Tochtergesellschaften zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehaltenen Immobilien fallen
nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) und sind daher als Vorrat
gemäß IAS 2 zu behandeln.
Immobilienvorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und zum Stichtag mit dem
niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte IAS 2.10
Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung. In die
Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten sind alle Kosten des Erwerbes und der Be- und Verarbeitung
sowie sonstige Kosten einzubeziehen, die angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren
derzeitigen Zustand zu versetzen.
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt
wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen. Die Herstellungskosten werden im Falle
eines Verkaufs unter den Materialaufwendungen als Abgang erfasst.
3.9 Leasing
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstandes zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem
Kriterium der Zuordenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegen- IAS 17.7
stand verbunden sind.
Ein Leasingverhältnis wird als Finanzierungsleasing klassifiziert, wenn es im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, überträgt. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Lea- IAS 17.4
sing-Verhältnis klassifiziert.
Situationen, die normalerweise zu der Klassifizierung eines Leasingverhältnisses als Finanzierungsleasingverhältnis
führen würden, sind:
IAS 17.10
• am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses wird dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert
übertragen;
• der Leasingnehmer hat die Kaufoption, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsgemäß
deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswertes
ist, so dass zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird;
• die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des
Vermögenswertes, auch wenn das Eigentum nicht übertragen wird;
• zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens dem beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstandes; und
• die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom
Leasingnehmer genutzt werden können.
Im Rahmen des Finanzierungsleasings gemietete Sachanlagen werden aus der Sicht des Leasingnehmers in Höhe des IAS 17.20
beizulegenden Zeitwerts bzw. des niedrigeren Barwertes der Mindestleasingzahlungen aktiviert und linear über die
voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. gegebenenfalls über kürzere Vertragslaufzeiten abgeschrieben. Die für Opera-
156
ting Leasing zu leistenden Zahlungen werden dem Konzernergebnis in gleichmäßigen Raten über die Leasingdauer
verteilt als Aufwand zugeführt.
IAS 17.49-51
Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer sind die
Leasingzahlungen erfolgswirksam anzusetzen, wobei der Aufwand grundsätzlich linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt wird. Beim Leasinggeber bleibt der Leasinggegenstand als Aktivposten in der Bilanz bestehen. Dieser wird entsprechend den üblichen Bewertungsvorschriften bewertet. Die Leasingerträge werden grundsätzlich linear auf die Laufzeit verteilt. Vertragskosten und ähnliche Kosten werden analog den Leasingerträgen über
die Laufzeit als Aufwand angesetzt.
IAS 40.6
IAS 40.6 eröffnet die Möglichkeit, Immobilienvermögen, welches auf Basis eines Operating-Leasing-Vertrages genutzt wird, als Investment Property zu klassifizieren, wenn die Verkehrswertmethode angewendet wird und die
Immobilie ansonsten die Kriterien für Investment Properties erfüllt. Von diesem Wahlrecht kann einzelfallbasierend
Gebrauch gemacht werden.
Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden, sind die Grundstücks- und
Gebäudekomponente normalerweise getrennt zu betrachten. Die Mindestleasingzahlungen sind für die GrundIAS 17.15f stücks- und Gebäudekomponente im Verhältnis der relativen Fair Values aufzuteilen. Die Grundstückskomponente
wird normalerweise als Operating-Leasing-Verhältnis klassifiziert, es sei denn, das Eigentum geht am Ende der
Laufzeit auf den Leasingnehmer über. Die Gebäudekomponente wird unter Verwendung der Kriterien des IAS 17
als Operating-Leasing-Verhältnis oder als Finanzierungsleasing klassifiziert. Allerdings ist eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponenten nicht erforderlich, wenn es sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien i.S.v. IAS 40 handelt
IAS 17.18 und nach dem „Fair Value Model“ bilanziert wird.
3.10 Finanzinstrumente
IAS 32.11
Ein Finanzinstrument wird definiert als Vertrag, der gleichzeitig bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen
Vermögenswert und bei dem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt. Unter diese Definition fallen Wertpapiere, Forderungen, Verbindlichkeiten, Eigenkapital und
Derivate.
Der von IFRS 7.6 verlangten Aufgliederung der Finanzinstrumente nach Klassen sowie den Überleitungsrechnungen
zu den in der Bilanz ausgewiesenen Posten wird durch die Erläuterungen unter 4.5 Rechnung getragen.
3.10.1 Beteiligungen
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Beteiligungen“ wird auf Punkt 4.5 verwiesen.
IAS 39.46
Beteiligungen werden gemäß IAS 39 mit ihren Zeitwerten angesetzt. Falls diese nicht verlässlich ermittelbar sind,
werden die Beteiligungen mit ihren Anschaffungskosten, gegebenenfalls vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet.
Ausleihungen sind grundsätzlich mit Anschaffungskosten bzw. mit den niedrigeren Barwerten am Bilanzstichtag
bewertet.
Wertpapiere des Anlagevermögens sowie Beteiligungen werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available for sale) klassifiziert und mit ihrem beizulegenden Zeitwert, d. h. mit dem am
Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Stehen solche nicht zur Verfügung und kann auch
nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der Zeitwert mittels allgemein anerkannter Bewertungsverfahren
(Discounted-Cash-flow-Verfahren) oder im Falle von Immobiliengesellschaften mittels des Net Asset Value ermittelt. Die Erstbewertung erfolgt zum Erfüllungstag. Schwankungen im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapiers oder bei dauernder Wertminderung in
Konzernanhang
157
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst. Liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung eines Vermögenswertes vor, wird dieser abgeschrieben.
Beim erstmaligen Ansatz hat ein Unternehmen gemäß IAS 39.9 das Wahlrecht, ein Finanzinstrument als erfolgs- IAS 39.9
wirksam zum beizulegenden Zeitwert einzustufen. Eine solche Einstufung ist nur dann vorzunehmen, wenn:
•d
urch die Einstufung Inkongruenzen bei der Bewertung oder beim Ansatz beseitigt oder erheblich verringert
werden, die sich aus der ansonsten vorzunehmenden Bewertung von Vermögenswerten ergeben würden, oder
• das Finanzinstrument Teil eines Portfolios ist, dessen Performance auf Fair-Value-Basis gemessen wird und über
das auch auf Fair-Value-Basis an Personen in Schlüsselpositionen im Unternehmens im Sinne von IAS 24 berichtet
wird.
Schließlich erlaubt IAS 39.11A, bestimmte hybride Finanzinstrumente zur Gänze der Fair-Value-Bewertung zu un- IAS 39.11A
terwerfen.
Ab dem 1. Mai 2004 erworbene Finanzinstrumente werden im Regelfall im Erwerbszeitpunkt gemäß IAS 39 als IAS 39.43
erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende Finanzinstrumente designiert (siehe 4.5). Die Bewertung am Bilanzstichtag erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Änderungen der Zeitwerte werden erfolgswirksam
in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst.
3.10.2 Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Erkennbaren
Einzelrisiken wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.
IFRS 7.37 verlangt eine Analyse der Altersstruktur der finanziellen Vermögenswerte, die zum Abschlussstichtag IAS 7.37
überfällig, aber noch nicht wertgemindert sind, sowie eine Analyse der einzelnen finanziellen Vermögenswerte, die
zum Abschlussstichtag einzeln wertgemindert sind, einschließlich der Kriterien, nach denen der Wertberichtigungsbedarf ermittelt wird. Sicherheiten sowie sonstige risikomindernde Vereinbarungen, die in Zusammenhang mit den
oben angeführten Beträgen stehen, müssen angegeben werden (siehe 4.6).
3.10.3 Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente
Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente werden gemäß IAS 39 als Finanzinstrumente des Handelsbestandes klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Alle Käufe und Verkäufe
werden am Erfüllungstag, d.h. am Tag der Übergabe des Vermögenswertes, verbucht. Temporäre Schwankungen im
Marktwert werden erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung ausgewiesen. Kurzfristig gehaltene Finanz
instrumente werden entsprechend IAS 7.7 zum Finanzmittelbestand innerhalb des Cash-flows gerechnet, wenn de- IAS 7.7
ren Laufzeit weniger als drei Monate bezogen auf den Zeitpunkt des Erwerbs beträgt. Zum Stichtag erfüllen sämtliche in dieser Bilanzposition enthaltene Vermögenswerte diese Bedingung.
3.10.4 Derivative Finanzinstrumente
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Derivative Finanzinstrumente“ wird auf Punkt 8.1.3 verwiesen.
Ein derivatives Finanzinstrument ist ein Finanzinstrument mit folgenden Eigenschaften:
IAS 39.9
• S ein Wert verändert sich infolge einer Änderung eines „Underlying“, z.B.: eines bestimmten Zinssatzes, Preises eines
Finanzinstruments, Rohstoffpreises, Wechselkurses, Preis- oder Zinsindexes, Bonitätsratings oder Kreditindexes.
• Es erfordert keine oder eine geringe (bezogen auf andere Verträge, die auf ähnliche Weise auf Änderungen der IAS 39.43
Marktbedingungen reagieren) Anschaffungsauszahlung.
• Es wird zu einem späteren Zeitpunkt beglichen. Eine Begleichung erfolgt häufig durch Nettozahlung oder durch
Abschluss eines Gegengeschäfts (Glattstellung).
158
IAS 39.9
Derivate werden als selbständige Geschäfte bilanziert. Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden
mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen.
3.10.5 Finanzverbindlichkeiten
IAS 39.47
Passive Finanzinstrumente sind grundsätzlich zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten zu bewerten. Verbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten erfasst.
Ein Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaffungskosten) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem
Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanz
ergebnis erfasst. Bei Unwesentlichkeit wird anstelle der Effektivzinsmethode die lineare Verteilung über die Laufzeit
der Verbindlichkeit angewendet.
3.10.6 Hybride Finanzinstrumente
IAS 39.AG27
Zusammengesetzte Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalelemente enthalten, sind in ihre
Bestandteile zu trennen. Finanzinstrumente können aus einem nicht derivativen Basisvertrag und einem derivativen
Finanzinstrument zusammengesetzt sein. Ein eingebettetes Derivat (embedded derivative) ist getrennt vom Basisvertrag zu bilanzieren.
3.10.7 Kommanditanteile/-beteiligungen
IAS 32.18 (b)
IAS 32.18 (b) regelt, dass ein Finanzinstrument, welches dem Eigner das Recht verbrieft, dieses an den Emittenten
gegen Zahlungsmittel oder andere Finanzinstrumente zurückzugeben, als Finanzverbindlichkeit („puttable instrument“) zu klassifizieren ist. Anteile an Personengesellschaften nach verschiedenen Rechtsordnungen fallen unter
diese Definition.
Im Gegensatz zum Geschäftsjahr 2005/06 erfolgt die Verrechnung des Beteiligungsbuchwertes mit dem anteiligen
Eigenkapital von Personengesellschaften im Rahmen einer Kapital- und nicht im Rahmen einer Schuldenkonso
lidierung.
3.11 Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Diese werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt.
3.12 Wertminderung von Vermögenswerten
IAS 36.9 &
IAS 36.10
IAS 36.9
IAS 36.19-21
Gemäß IAS 36 werden Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten von einer Wertminderung einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Unabhängig davon, ob irgendein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt, werden
immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer sowie Geschäfts- und Firmenwerte jährlich
einem Werthaltigkeitstest (Impairment Test) unterzogen. Dieser wird grundsätzlich für jeden Vermögenswert einzeln vorgenommen. Nur wenn einem Vermögenswert keine Zahlungsströme direkt zuordenbar sind und somit eine
Einzelbewertung nicht möglich ist, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene der kleinsten Gruppe von Vermögenswerten, den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten. Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist die kleinste
identifizierbare Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den
Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten sind.
Zu jedem Bilanzstichtag sind alle Vermögenswerte auf Hinweise zu prüfen, ob der Vermögenswert im Wert gemindert sein könnte (sein Buchwert den höheren Betrag von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und
Nutzungswert übersteigen könnte).
Demzufolge ist der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 der erzielbare Betrag. Dieser ergibt
sich als höherer der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert.
Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminderungsaufwand (eine außerplanmäßige Abschreibung) erfasst.
Konzernanhang
159
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist der Betrag, der durch den Verkauf eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sach- IAS 36.25-28
verständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte. Die Veräußerungskosten sind zusätzliche Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswertes oder der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit direkt zugeordnet werden können, mit Ausnahme der Finanzierungskosten.
Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cash-flows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines
Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Planungen der IAS 36.30
Cash-flows müssen auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen (auf aktuellen Finanzplänen) beruhen. Die Er- IAS 36.33
mittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren.
Die errechnete außerplanmäßige Abschreibung wird erfolgswirksam erfasst. Ein späterer Wegfall der Wertbeeinträchtigung führt zu einer erfolgswirksamen Wertzuschreibung bis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungsoder Herstellungskosten. Dies gilt nicht für Firmenwerte.
3.13 Latente Steuerabgrenzung
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Steuerabgrenzung“ wird auf Punkt 4.15. verwiesen.
Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS 12 verankerten Balance-Sheet-Liability-Methode für
alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei IAS 12.15 iVm.
den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten. Temporäre Differenzen sind Unterschiedsbeträge zwischen IAS 12.47
dem Buchwert eines Vermögenswertes oder einer Schuld in der Bilanz und seinem Steuerwert. Temporäre Differenzen können entweder:
• z u versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen Beträ- IAS 12.5
gen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden führen,
wenn der Buchwert des Vermögenswertes realisiert oder der Schuld erfüllt wird; oder
• abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei
der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlustes) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind,
wenn der Buchwert des Vermögenswertes realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.
Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen, es IAS 12.15
sei denn, die Differenz erwächst aus dem erstmaligen Ansatz des Geschäfts- oder Firmenwertes oder aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher:
•k
ein Unternehmenszusammenschluss ist und
• zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalles weder das handelsrechtliche Periodenergebnis (vor Ertragsteuern) noch das
zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst.
Aktive Steuerabgrenzungen sind auf alle bestehenden steuerlichen Verlustvorträge anzusetzen und in dem Umfang IAS 12.24
zu bilanzieren, in dem es wahrscheinlich ist, dass in Zukunft steuerliche Gewinne zur Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen werden.
Weiters wird der wahrscheinlich realisierbare Steuervorteil aus bestehenden Verlustvorträgen in die Ermittlung
einbezogen. Aktive und passive latente Steuern werden saldiert, wenn folgende in IAS 12.74 festgelegte Bedingungen IAS 12.74
erfüllt sind:
a) Rechtsanspruch zur Aufrechnung von Steuerschulden und Steuererstattungsansprüchen,
b) einheitlich zuständige Abgabenbehörde.
160
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen
Vorschriften berücksichtigt. Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von
25% zugrunde. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewandt (siehe 4.15). Gemäß
IAS 1.51 IAS 1.51 erfolgt auf Grund der ausschließlich maßgeblichen Gliederung nach der Fristigkeit eine Zuteilung der
Steuerabgrenzungsposten zum langfristigen Vermögen bzw. zu den langfristigen Verbindlichkeiten.
3.14 Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten
Hinsichtlich der Erläuterung der Bilanzposition „Rückstellungen“ und „Sonstige Verbindlichkeiten“ wird auf Punkt
4.12 und 4.13 verwiesen.
IAS 37.14
Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es auf Grund der Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt, und wenn die Höhe zuverlässig geschätzt
werden kann.
IAS 37.36
Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nach
bester Schätzung ermittelt werden kann. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der
Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin
zahlen müsste.
IAS 37.42
IAS 37.53
Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen
verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Die erwarteten Zahlungsströme sind auf ihrem Barwert abzuzinsen, wenn die Auswirkungen des Zinseffektes wesentlich sind.
Wenn erwartet wird, dass die zur Erfüllung einer zurückgestellten Verpflichtung erforderlichen Ausgaben ganz oder
teilweise von einer anderen Partei erstattet werden, ist die Erstattung nur zu erfassen, wenn es so gut wie sicher ist,
dass das Unternehmen die Erstattung bei Erfüllung der Verpflichtung erhält. Die Erstattung ist als separater Vermögenswert zu behandeln. Der für die Erstattung angesetzte Betrag darf die Höhe der Rückstellung nicht übersteigen.
Bei der Bewertung einer Rückstellung sind zukünftige Ereignisse wie folgt zu berücksichtigen:
•P
lanung von begründbaren Änderungen bei der Verwendung existierender Technologien,
•k
eine Einbeziehung von möglichen Gewinnen bei Veräußerung von Vermögenswerten,
IAS 37.50 • B
erücksichtigung von Gesetzesänderungen nur, wenn die Verabschiedung der Gesetze so gut wie sicher ist.
IAS 37.59 • Rückstellungen sind zu jedem Bilanzstichtag zu prüfen und anzupassen, wenn ein Abfluss nicht mehr wahrscheinlich ist, ist die Rückstellung erfolgswirksam aufzulösen.
IAS 37.48
IAS 37.51
3.15 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
IAS 19.50
Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected-Unit-Credit-Methode“) errechnet. Diese Methode errechnet den jeweiligen Barwert der bis zum
Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche der Mitarbeiter, wobei angenommene durchschnittliche Bezugssteigerungen
von 2% berücksichtigt werden. Der Berechnung liegt ein Pensionsalter von 56 Jahren für Frauen bzw. 61 Jahren für
Männer zugrunde. Bei den Pensions-, Abfertigungs- und Jubiläumsrückstellungen wurde ein Zinssatz von 4,8%
zugrunde gelegt. Angemessene Fluktuationsabschläge wurden – gestaffelt nach Dienstjahren – bei der Berechung
berücksichtigt. Der versicherungsmathematischen Berechnung wurden in Österreich die Sterbetafeln Pagler &
Pagler AVÖ P-99 und in Deutschland die Richttafeln 2005 G von Prof. Klaus Heubeck zugrunde gelegt.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste wurden im Geschäftsjahr zur Gänze in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst.
Konzernanhang
161
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
3.16 Eventualverbindlichkeiten
Hinsichtlich der Erläuterung der Position „Eventualverbindlichkeiten“ wird auf Punkt 4.14 verwiesen.
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen
und bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist. Gemäß IFRS 3 werden sie nur in der Bilanz erfasst,
sofern sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden und ihr beizulegender Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt zuverlässig ermittelt werden kann. Ihre Folgebewertung erfolgt erfolgswirksam zum höheren Wert
aus Erwartungswert nach IAS 37 (siehe 3.14) und dem im Zuge des Unternehmenserwerbs angesetzten Wert – abzüglich kumulierter Amortisation nach IAS 18.
IAS 37.10 i.V.m.
IFRS 3
IAS 37.36f i.V.m.
IAS 18
3.17 Umsatzrealisierung
Der Realisationszeitpunkt von Umsatzerlösen wird anhand des Übergangs der Chancen und Risiken und der Ver- IAS 18.14
fügungsmacht definiert. Weiters müssen sowohl die Erlöse als auch die Kosten, die im Zusammenhang mit dem
Verkauf anfallen, verlässlich bestimmt werden. Sind diese Kriterien erfüllt, kommt es zur Realisierung der Erträge IAS 18.19
in der betreffenden Periode. Andernfalls darf kein Ertrag realisiert werden, allfällig erhaltene Zahlungen sind als
Verbindlichkeiten zu behandeln.
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages.
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt
wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen.
3.18 Schätzungen
Im Konzernabschluss müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen (beispielsweise hinsichtlich der Parameter der
Immobilienbewertung, vgl. 3.4) vorgenommen und Annahmen getroffen werden, die die bilanzierten Vermögens- IAS 1.116
werte und Verbindlichkeiten, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von
Erträgen und Aufwendungen während der Berichtsperiode beeinflussen. Die sich in der Zukunft tatsächlich ergebenden Beträge können von den Schätzungen abweichen. In dem vorliegenden Abschluss sind Schätzungen im
Rahmen des Ansatzes oder der Bewertung von Rückstellungen, von Wertberichtigungen sowie von versicherungsmathematischen Annahmen, bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes des Immobilienvermögens, bei der
Berechnung des Net Asset Values und des Triple Net Asset Values sowie bei der Ermittlung der offenen Baukosten
erforderlich.
4. Erläuterungen zur Bilanz
4.1 Immobilienvermögen
Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dieser Bilanzposition siehe Punkt 3.4.
Die detaillierte Entwicklung des Anlagevermögens wird im Folgenden dargestellt. Der Einfluss aus der Veränderung
des Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die Währungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende
ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
162
4.1.1 Investment Properties
Die Entwicklung der Anschaffungskosten der Investment Properties stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
IAS 40.76
Stand 1. Mai 2005
Immobilienvermögen
3.561.569,1
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2006
Immobilienvermögen
5.019.453,4
Veränderung Konsolidierungskreis
994.857,8
926.316,5
407.066,6
268.988,5
27.627,2
70.167,2
Zugänge 115.121,4
Zugänge Abgänge
-162.896,6
Abgänge
-78.587,4
Umgliederungen
259.488,0
Umgliederungen
76.107,9
5.019.453,4
479.394,5
6.945.220,6
Die Entwicklung der Verkehrswerte der Investment Properties stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
IAS 40.76
Stand 1. Mai 2005
Immobilienvermögen
3.746.146,1
995.081,0
408.461,5
27.757,1
Zugänge 115.121,4
Abgänge
-180.449,8
Aufwertungen
375.023,4
Abwertungen
-39.188,9
Umgliederungen
76.307,7
5.524.259,6
Stand 1. Mai 2006
5.524.259,9
926.316,5
306.784,2
Zugänge 79.357,5
479.394,5
Abgänge
-78.587,4
Aufwertungen
894.629,9
Abwertungen
-149.269,7
Umgliederungen
238.643,3
8.221.528,8
Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Den
bestmöglichen substanziellen Hinweis für den beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einem
aktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand
befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und anderer mit den Immobilien zusammenhängender
Verträge sind. Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ erfolgt mittels Gutachten, die
von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Als unabhängige Sachverständige fungieren für das Segment
IMMOEAST Unternehmen der Colliers International Gruppe und DTZ Debenham Zadelhoff. Die Immobilien des
IMMOAUSTRIA-Segments wurden zum Stichtag 30. April 2007 von einem unabhängigen Sachverständigenausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht, bewertet. Die Bewertung der IMMOWEST-Immobilien wurde von Unternehmen der Colliers International Gruppe sowie von dem
unabhängigen Sachverständigenausschuss, der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht, durchgeführt.
Konzernanhang
163
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Zugänge betrafen folgende Objekte:
IMMOAUSTRIA*)
A-1010 Wien, Garage MarriottA-7344 Stoob, FMZ Stoob
A-1010 Wien, Garage Weihburggasse
*) Die Zugänge betreffend BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH werden nicht gesondert angeführt.
IMMOEAST
BG, Sofia, Antim Tower
PL, Warschau, MBP Galaxy
CZ, Prag, Skofin Office Building
PL, Warschau, MBP Jupiter
CZ, Prag, BB Centrum Building A
PL, Warschau, MBP Neptun
CZ, Prag, BB Centrum Building B
PL, Warschau, MBP Orion
CZ, Prag, BB Centrum Building C
PL, Warschau, MBP Saturn
CZ, Brno, OC Petrov PL, Warschau, MBP Sirius
CZ, Prag, Jungmannova Plaza
PL, Warschau, MBP Merkury
CZ, Prag, Diamond Point
PL, Warschau, MBP Taurus
CZ, Pardubice, Grand Pardubice
PL, Warschau, MBP Vega (Grundstück)
CZ, Brno Business Park I PL, Warschau, Passat
H, Budapest, Central Business Center
RO, Bukarest, Victoria Park I
HR, Zagreb, Grand Center
RO, Bukarest, Jandameriei Office
PL, Warschau, Salzburg Center
RO, Craiova, Einkaufzentrum Craiova
PL, Warschau, Equator
RU, Moskau, Golden Babylon I
PL, Warschau, Zenith
RU, Moskau, Golden Babylon II
PL, Warschau, Nimbus
RU, Moskau, 5th Avenue Shopping Center
PL, Warschau, Cirrus
SLO, Kranj, FMZ Kranj
PL, Kalisz, FMZ Kalisz
SLO, Nove Mesto, FMZ Nove Mesto
PL, Warschau, Brama Zachodnia
SK, Trnava, Arkadia Trnava
PL, Warschau, MBP Mars
IMMOWEST
CH, Bülach, Schützenmattstrasse 19-21
D, Köln, Hildeboldplatz 20
CH, Egerkingen, Riedstraße 4
D, Köln, Hildeboldplatz 2/Im Klapperhof 4-46
D, Bremen, Windhukstraße 20-26
D, Köln, Gereonskloster 12 + Gereonshof 8
D, Duisburg, Friedrich-Wilhelm-Platz 5NL, Rurmerend, Van Ijsendijkstraat 379
D, Neuss, Am Hochofen 40-42/Pestalozzistraße 176NL, Hoorn, Protonweg 4
D, Niederaula, Industriestraße 7NL, Alkmaar, Robbenkoog 1
D, Heusenstamm, Levi-Strauss-Allee 10-12NL, Haag, Saturnusstraat 36
D, Lahr, Einsteinallee 1NL, Rotterdam, Korte Stadionweg 107
D, Köln, Hohenzollernring 62NL, Groningen, Pezierweg 130
D, Köln, Im Klapperhof 7-23NL, Zoetermeer, Industrieweg 7
D, Köln, Im Klapperhof 3-5, Spiersergasse 7/Friesenstraße 28NL, Utrecht, Cartesiusweg 90
D, Düsseldorf, GerichtshöfeNL, Rotterdam, Giessenweg 20
D, Grefath, An der Plüschweberei 50NL, Arnhem, Dr. C. Lelyweg 2
D, Köln, Christophstraße 15-21NL, Amsterdam, T.T. Vasumweg 63-66
D, Köln, Von-Werth-Straße 4-14NL, Nijmegen, Energieweg11
D, Köln, Probsteigasse NL, Eindhoven, Ambachtsweg 1
D, Köln, Gereonshof 14-16NL, Wateringen, s Gravenzandse wrg
Die Abgänge betrafen folgende Objekte:
IMMOAUSTRIA*)
A-1010 Wien, Börsegasse 1A-1220 Wien, Donaufelder Straße 252
A-1040 Wien, Operngasse 36A-6719 Bludesch, Gais Walgaustraße 10
A-1180 Wien, Antonigasse 26/Eduardgasse 2-4
*) Die Abgänge betreffend BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH werden nicht gesondert angeführt.
Dabei handelt es sich überwiegend um den Verkauf von einzelnen Wohnungen.
164
IMMOWEST
I, Venezia Mestre, Via Aleardi, 17/b
I, Saronno, Via Grieg, 5
I, Neapel, Via Medina, 5
FRA, Roquebrune, Villa Esmara
Die Übergangskonsolidierungen betrafen folgende Objekte:
IMMOAUSTRIA
A-1010 Wien, Rudolfsplatz 13a A-3950 Gmünd, Emmerich-Berger-Straße 15, FMZ
A-2100 Korneuburg, Teiritzstraße 6/Laaerstraße 77, FMZA-8582 Rosental, Knappenplatz 3-23, FMZ
A-3580 Horn, Am Kuhberg 5, FMZ IMMOEAST
CZ, Prag, Pankrac House
PL, Warschau, Bokserska Office Center
H, Budapest, Pharma Park
PL, Warschau, Crown Point
H, Budapest, Green Point 7
PL, Warschau, Crown Tower
H, Budapest, Euro Businesspark
PL, Warschau, Cybernetyki Office Center
H, Budapest, Shark Park
PL, Warschau, Lopuszanska
PL, Warschau, Bokserska Distribution Park
PL, Silesia Logistik Center
IMMOWEST
CH, St. Moritz, Hotel Kempinski
In den Finanzierungsleasingobjekten sind fünf Liegenschaften enthalten, die auf Basis eines Operating-Leasing-Vertrages gehalten werden. Gemäß IAS 40.6 werden diese als Investment Property klassifiziert und mit dem Verkehrswert zum Bilanzstichtag angesetzt (siehe 3.9).
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen der Finanzierungsleasingobjekte zum 30. April 2007 beläuft
sich auf TEUR 109.608,7 (2005/06: TEUR 99.654,1). Der korrespondierende Barwert beträgt TEUR 94.008,7
(2005/06: TEUR 84.228,3).
Werte in TEUR
30. April 2007
Fällig bis 1 Jahr
Fällig in 1 bis 5 Jahren
Fällig nach über 5 Jahren
30. April 2006
Barwert
94.008,7
12.243,3
43.588,1
38.177,3
84.228,3
Zinsanteile
15.600,0
2.965,4
8.065,8
4.568,8
15.425,8
109.608,7
15.208,7
51.653,9
42.746,1
99.654,1
Summe
IAS 16.74 (a)
per analogiam
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt TEUR
6.983.072,0 (2005/06: TEUR 5.524.259,6).
Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen bestehen im Konzern auf Grund von gepachteten Garagen Verpflichtungen in folgendem Umfang:
Werte in TEUR
2006/07
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
Verpflichtungen der folgenden fünf Geschäftsjahre
2005/06
871,7
815,8
4.358,5
4.078,8
Konzernanhang
165
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.1.2 In Bau befindliche Anlagen
Die Entwicklung der Anschaffungskosten der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR Stand 1. Mai 2005
74.412,1
560,4
2.420,2
Zugänge 186.055,3
Abgänge
-2.000,6
Umbuchungen
-97.978,0
282.397,7
Stand 1. Mai 2006
282.397,7
175.711,8
Zugänge Abgänge
16.240,7
3.947,7
213.837,9
-887,8
Umbuchungen
-270.865,8
420.382,2
Die Entwicklung der Buchwerte der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR Stand 1. Mai 2005 Veränderung Konsolidierungskreis
118.646,6
74.412,1
388,8
1.292,4
Zugänge 186.055,3
Abgänge
-2.000,6
Abwertungen
-3.902,9
Umbuchungen
-97.978,0
Stand 30. April 2006 276.913,7
Stand 1. Mai 2006 276.913,7
175.711,8
Zugänge Abgänge
IAS 16.73 (e)
118.928,3
14.824,7
3.825,9
213.837,9
-887,8
Abwertungen
-17.641,8
Umbuchungen
-266.081,8
Stand 30. April 2007 400.502,6
IAS 16.74 (b)
166
Die Abwertungen der in Bau befindlichen Anlagen sind in den Abschreibungen enthalten (siehe Punkt 5.4)
Die Zugänge der in Bau befindlichen Anlagen betreffen folgende Objekte:
IMMOAUSTRIA
A-1130 Wien, Hietzinger Kai 79
D, München, Drygalskiallee
A-1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 51-59
D, München, Chiemgaustraße
A-1100 Wien, Triester Straße 68
D, Hamburg, Kieler Straße 302
D, Frankfurt, Ludwig-Landmann-Straße/Rossittener Straße 21-23
D, Nürnberg, Gustav-Adolf-Straße
D, Hamburg, Papenreye 47-49
IMMOEAST
CZ, Strakonice, MY BOX Strakonice
RO, Targu Mures, FMZ Targu Mures
CZ, Rakovník, MY BOX Rakovník
RO, Galati, Euromall Galati
CZ, Sokolov, MY BOX Sokolov
RO, Bukarest, Bucharest Distribution Park
CZ, Hranice, MY BOX Hranice
RO, Targu Jiu, Shopping Center Targu Jiu
CZ, Kolín, MY BOX Kolín
RO, Bukarest, Euromall Baneasa
CZ, Pribram, My Box Pribram
RO, Bukarest, Victoria Park (II-IV)
CZ, Třebíc, Nákupní Centrum Třebíc
RO, Bukarest, IRIDE IV
CZ, Tábor, Nákupní Centrum Aventin Tábor
RO, Ploiesti, LogCenter Ploiesti
H, Budapest, Mester Park
RO, Timişoara, Almera Logistik Portfolio
H, Békéscaba, Stop.Shop. BCS (Phase IV)
RU, Moskau, Rostokinǒ
H, Gyöngyös, Stop.Shop. Gyöngyös (Phase IV)
SK, Ružomberok, Stop.Shop. Ružomberok
PL, Warschau, Rondo Jazdy Polskiej
SK, Prievidza, Arkadia Prievidza
RO, Glina, FMZ Glina
UA, Kiev, Alacor Business Park City
RO, Sibiu, Shopping Center Sibiu
IMMOWEST
D, Bönen, Rudolf-Diesel-Straße 1
D, Lahr, Einsteinallee 1
D, Niederaula, Industriestraße 7
D, Poing bei München, Gruberstraße 70
D, Hamburg, Werner-Schröder-Straße (Grundstück)
USA, Houston, Vintage Apartments Cutten Road Site 3
Die Abgänge der in Bau befindlichen Anlagen stellen sich wie folgt dar:
IMMOAUSTRIA
A-1020 Wien, Handelskai 348
A-1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 84
IMMOWEST
USA, Houston, Townhome Lots USA, Houston, Richmond Patio Lots USA, Houston, Eldridge Apartments
USA, Houston, Louetta Apartments
IAS 16.74 (a)
Der Verkehrswert der in Bau befindlichen Anlagen beträgt TEUR 744.068,4 (2005/06: TEUR 307.631,1). Als Besicherungen dienen in Bau befindliche Anlagen mit einem Gesamtbuchwert von TEUR 325.522,7.
4.1.3 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien
Konzernanhang
167
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Entwicklung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Zur Veräußerung gehaltene
Werte in TEUR langfristige Vermögenswerte
Anschaffungskosten 1. Mai 2005 0,0
-1.882,5
Zugänge 25.202,8
Abgänge
Umbuchungen
0,0
29.797,7
Anschaffungskosten 30. April 2006
53.118,0
Anschaffungskosten 1. Mai 2006
53.118,0
1.416,4
Zugänge 1.661,9
Abgänge
-56.196,3
Umbuchungen
7.419,5
7.419,5
Buchwerte 1. Mai 2005
0,0
-1.882,5
Zugänge 25.202,8
Aufwertung
Umbuchungen
3.283,5
28.593,8
Buchwerte 30. April 2006
55.197,6
Buchwerte 1. Mai 2006
55.197,6
1.416,4
Zugänge 1.661,9
Abgänge
-58.275,9
Aufwertungen
Umbuchungen
Buchwerte 30. April 2007 4.356,0
7.144,0
11.500,0
Die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien sind zum Verkehrswert angesetzt (IFRS 5.5 (d)), sofern sie in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen. In allen übrigen Fällen sind sie mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und
beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet.
Die Zugänge der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien stellen sich wie folgt dar:
IMMOAUSTRIA
A-1010 Wien, Himmelpfortgasse 7
Die Abgänge der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien stellen sich wie folgt dar:
IMMOAUSTRIA
A-1010 Wien, Hegelgasse 21
IMMOEAST
H, Budapest, Europe Tower
IMMOWEST
I, Venezia Mestre, Corso del Popolo, 209/215
Der Gesamtverkehrswert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien beträgt TEUR 11.500,0 (2005/06: TEUR
64.952,2).
168
4.1.4a Net Asset Value (NAV)
Der Net Asset Value und der Triple Net Asset Value werden entsprechend den Best Practices Policy Recommendations (6.3) und (6.4) der European Public Real Estate Association nach folgenden Prämissen ermittelt:
Das Eigenkapital des IFRS-Abschlusses (ohne Minderheitenanteile) wird um die Differenz zwischen den Buchwerten des Immobilienvermögens, welches nicht zum Zeitwert bewertet werden darf, angepasst, sollten Finanzinstrumente nicht zum Verkehrswert angesetzt worden sein, erfolgt diesbezüglich eine Anpassung des Eigenkapitals.
Im letzten Schritt werden die Steuerabgrenzungen gegen das Eigenkapital verrechnet. Der Triple Net Asset Value
wird von dem Net Asset Value abgeleitet und um die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Zeitwert der
Steuerabgrenzungen bereinigt.
Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR 2006/072005/06
Eigenkapital vor Minderheitsanteilen
Firmenwerte
4.081.659,5 2.603.345,9
-199.684,5
-84.631,7
-28.225,3
912.506,1
4.709.849,4
510.377,6
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Buchwert)
400.502,6
276.913,7
307.631,1
In Bau befindliches Immobilienvermögen (Zeitwert)
744.068,4
Immobilienvorräte (Buchwert)
139.572,7
343.565,8
Immobilienvorräte (Zeitwert)
209.630,0
3.085.498,2
30.717,4
70.057,3
Residualwert von Forward-Purchase-Verträgen
und zu Anschaffungskosten geführten Beteiligungen
41.144,9
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen (Buchwert)
11.500,0
55.197,6
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen (Zeitwert)
11.500,0
0,0
64.952,2
Anteile an assoziierten Unternehmen (Buchwert)
373.213,6
22.932,2
Anteile an assoziierten Unternehmen (Zeitwert)
438.847,3
41.337,1
Minderheitenanteile
Net Asset Value
65.633,7
9.754,6
18.404,9
-249.271,0
4.980.980,1
3.144.375,1
459.001,4
335.640,7
10,9
9,4
In Bau befindliches Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte wurden entsprechend den unter 3.4 erläuterten
Prämissen bewertet. Dieser Berechnung wurde ebenfalls eine Immobilienbewertung der unter 3.4 genannten Sachverständigen zugrunde gelegt.
Der Verkehrswert der Anteile an assoziierten Unternehmen ergab sich aus der Bewertung der in der EPG Group
befindlichen Immobilie Palladium (Prag) sowie aus der Bewertung des Projektes Lakeside (Bratislava), welches von
TriGránit Centrum a.s. gehalten wird. Eine Bewertung der Anteile von TriGránit Holding Ltd. erfolgte auf Grund
der Nähe zum Anschaffungszeitpunkt nicht.
Die Berechnung der NAV-Wirkung von Forward-Purchase-Verträgen erfolgt als Differenzrechnung zwischen dem
Gross Development Value und dem sich aus der fixierten Ankaufsrendite ergebenden Ankaufswert für die IMMOFINANZ. Dieser Differenzbetrag wird auf den Bilanzstichtag abgezinst. Gleiches gilt für Ankaufsoptionen für die
Restanteile aus Joint Ventures.
Bei den Immobilienvorräten ergibt sich die NAV-Wirkung als Differenzbetrag zwischen Buchwert und dem gutachterlich ermittelten Residualwert.
Konzernanhang
169
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.1.4b Triple Net Asset Value (NNNAV)
Werte in TEUR30. April 2007
Net Asset Value (NAV)
Steuerabgrenzungen (Zeitwert)
4.980.980,1
4.980.980,1
-8.554,0
-8.554,0
4.972.426,1
459.001,4
Triple Net Asset Value (NNNAV)
Triple Net Asset Value je Aktie (in EUR)
10,8
Die Berechnung des EPRA NNNAV erfolgt unter der Prämisse, dass im Zusammenhang mit der Veräußerung der
Immobilie anfallende Steuern den EPRA NAV entsprechend schmälern. Die Strategie des Unternehmens fließt bei
der Berechnung des Barwertes einer allfälligen Steuerlast mit ein. Bei obiger Berechnung bedeutet dies, dass die
langfristig angelegte Strategie der IMMOFINANZ einen Verkauf der Immobilie nicht vorsieht bzw. dass durch
Steuergestaltungsmöglichkeiten bei einem Immobilienverkauf keine Steuerbelastung entstehen wird, sodass der Barwert der Steuerabgrenzungen gleich Null ist. Lediglich bei Immobilienprojekten, bei denen ein Verkauf beabsichtigt
ist (z.B. im Segment Wohnungen) wird die derzeit bilanzierte latente Steuer auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
Offene Baukosten
Nachfolgende Aufstellung listet die noch ausstehenden Bau- bzw. Anschaffungskosten sämtlicher Immobilienprojekte gegliedert nach Ländern auf. Dies spiegelt zum einen vertragliche Verpflichtungen zum Erwerb bzw. zur
Herstellung von Immobilienprojekten und zum anderen die Absicht des Managements der IMMOFINANZ zur
Realisierung bzw. Fertigstellung dieser Projekte wider. Hierbei handelt es sich um budgetierte Werte auf Basis aktueller Schätzungen:
Offene Bau-/
Grundstücke mit Bauvorhaben/RedevelopmentsAnkaufskosten
Gesamtinvestitionskosten
IMMOEAST
613.780,3
613.780,3
IMMOAUSTRIA
-
-
IMMOWEST
-
-
613.780,3
613.780,3
Offene Bau-/
Entwicklungsprojekte
Buchwert (aktuell)Ankaufskosten
IMMOEAST
242.772,6
1.803.017,9
2.045.790,5
IMMOAUSTRIA
106.825,9
188.232,5
295.058,4
IMMOWEST
50.904,1
103.262,7
154.166,8
400.502,6
2.094.513,1
2.495.015,6
Offene Bau-/
Immobilienvorräte
Buchwert (aktuell)Ankaufskosten
IMMOEAST
81.684,1
259.483,1
338.217,1
IMMOAUSTRIA
20.459,4
36.338,4
56.797,8
IMMOWEST
37.419,1
33.674,6
71.093,7
139.562,6
329.496,1
466.108,6
Offene Bau-/
Forward Purchases und Minderheitsbeteiligungen mit AufgriffsrechtAnkaufskosten
IMMOEAST
588.401,0
IMMOAUSTRIA
-
-
IMMOWEST
228.095,8
228.095,8
Gesamtbaukosten
588.401,0
816.496,8
816.496,8
3.854.286,3
4.391.401,4
170
Die erste Kategorie erfasst die nach IAS 40 bilanzierten und bewerteten Grundstücke sowie Anlageimmobilien, die
einem Redevelopment unterworfen werden. Der zweite Teil beinhaltet die nach IAS 16 bilanzierten und der dritte
die nach IAS 2 bilanzierten Immobilien. Die letzte Aufstellung zeigt die Ankaufsverpflichtungen (bezogen auf den
Immobilienwert) aus Forward-Purchase-Verträgen sowie aus Verträgen, die die Übernahme von Joint-VentureAnteilen bzw. Minderheitenanteilen ermöglichen. Die offenen Baukosten beruhen auf Planungsrechnungen und
Budgets.
4.2 Sonstige Sachanlagen
Die Entwicklung der Sachanlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Grundstücke
1.262,1
Gebäude und
TechnischeAndere Anlagen,
Bauten aufAnlagen und
Betriebs- und Ge-
Geleistete
fremdem Grund
Maschinen schäftsausstattungAnzahlungen
7.778,5
4.621,2
0,0
1,5
270,2
1.509,3
Gesamt
20.294,0
849,2
34.805,0
672,6
824,6
26,1
1.524,8
0,0
239,7
0,0
2.019,2
0,0
0,0
-56,4
-18,6
-1,5
-76,4
Zugänge 0,0
103,7
125,4
5.632,0
1,7
5.862,8
Abgänge
0,0
0,0
-4,3
-395,2
-45,2
-444,7
-385,1
2.809,0
-513,5
-4.875,6
-807,7
-3.772,9
1.147,2
12.202,0
4.845,0
21.700,9
22,6
39.917,7
Umbuchungen
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2005
0,0
2.813,2
1.566,7
12.369,4
0,0
16.749,3
0,0
0,0
-22,9
4,0
0,0
-18,9
Abgänge
0,0
0,0
-4,0
0,0
0,0
-4,0
Umbuchungen
0,0
-42,5
0,0
-2.261,2
0,0
-2.303,7
Laufende Abschreibung
0,0
2.393,5
552,6
1.681,1
0,0
4.627,2
Kumulierte Abschreibung 0,0
5.164,2
2.092,4
11.793,3
0,0
19.049,9
30. April 2006
1.147,2
7.037,8
2.752,6
9.907,6
22,6
20.867,8
1.147,2
12.202,0
4.845,0
21.700,9
22,6
39.917,8
229,8
85,4
163,4
1.563,1
0,0
2.041,7
0,0
0,0
34,0
356,5
0,0
390,4
13,7
-0,9
-1,8
152,7
1,1
164,7
6.105,7
Zugänge 170,7
2.910,6
1.235,5
2.568,8
20,2
Abgänge
0,0
0,0
-175,0
-339,4
-1,7
516,0
Umbuchungen
1,1
-8,6
288,2
3.366,0
-22,0
-116,2
1.562,5
15.188,5
6.389,4
29.368,6
20,2
49.020,1
0,0
5.164,2
2.092,4
11.793,3
0,0
19.049,9
0,0
0,0
8,5
1.216,9
0,0
1.225,4
0,0
0,0
25,6
60,6
0,0
86,2
Abgänge
0,0
0,0
-19,8
-43,4
0,0
23,6
Umbuchungen
0,0
0,0
234,8
1.618,6
0,0
-439,2
0,0
77,8
610,7
2.148,8
0,0
3.364,5
Kumulierte Abschreibung 30. April 2007
0,0
5.847,0
2.952,2
16.794,8
0,0
22.085,0
1.562,5
9.341,5
3.437,2
12.573,8
20,2
26.935,2
Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen in Höhe von TEUR 6,6
(2005/06: TEUR 2.048,3) vorgenommen.
Konzernanhang
171
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.3 Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwerte
4.3.1 Immaterielle Vermögenswerte
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
10.169,4
101,7
117,2
81,5
Zugänge 1.756,2
Abgänge
-1.517,3
Umbuchungen
-4.430,9
6.277,8
2.124,0
Abgänge
Umbuchungen
4,4
101,6
-1.500,8
248,5
626,0
1.603,7
4.674,1
6.277,8
1.415,8
3,7
117,7
Zugänge 688,5
Abgänge
-3,4
Umbuchungen
0,0
8.500,1
1.603,7
25,2
0,7
Abgänge
-2,8
Umbuchungen
IAS 38.118
0,0
1.123,0
2.749,8
5.750,3
Die IMMOFINANZ verfügt über keine immateriellen Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer.
Sämtliche immaterielle Vermögenswerte sind schuldrechtlich unbelastet.
4.3.2 Firmenwerte
Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dieser Bilanzposition siehe Punkt 3.3.1.
Bei der Werthaltigkeitsprüfung von Firmenwerten wird der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit um
den Buchwert des Firmenwerts erhöht. Diesem Gesamtbetrag wird der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit gegenübergestellt. Eine negative Differenz führt zu einer außerplanmäßigen Abschreibung der Firmenwerte. Bei neu erworbenen Objektgesellschaften entsteht ein positiver Firmenwert in der Regel durch die An-
IAS 38.122
(a), (d)
172
satzpflicht passiver Steuerabgrenzungen auf das neubewertete Liegenschaftsvermögen. Bedingt durch die
Bewertungsasymmetrie dieser passiven Steuerabgrenzungen, für die im Gegensatz zum restlichen erworbenen Nettovermögen das Abzinsungsverbot des IFRS 3.57b i-V-m IFRS 3.B16 (i) und IAS 12.53 gilt, entsteht ein Firmenwert
als technische Rechengröße.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden TEUR 72.065,1 (2005/06: TEUR 53.469,7) an hinzugekommenen Firmenwerten erfolgswirksam entsprechend IFRS 3.54 abgeschrieben. Die Entwicklung der Firmenwerte stellte sich wie
folgt dar:
IFRS 3.75
Werte in TEUR
Buchwert 30. April 2005
Zugänge
Währungseinflüsse
Abschreibung
Zugang Erstkonsolidierung
Zugang Übergangskonsolidierung
Währungseinflüsse
Impairment
Firmenwerte
0,0
50.675,9
2.030,0
763,8
-53.469,7
0,0
244.614,1
30.793,7
-3.658,3
-72.065,1
199.684,4
4.3.2a Werthaltigkeitstest mit Abschreibungsfolge
Im Folgenden werden die für die wesentlichsten Firmenwertabschreibungen durchgeführten Werthaltigkeitstests
erläutert:
4.3.2a.1 Equator/Zenith/Cirrus/Nimbus
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Passive Steuerabgrenzung
Verkehrswert ZMGE
Verkehrswert passive Steuerabgrenzung
Außerplanmäßige Abschreibung
7.899,9
17.335,8
-2.550,2
22.685,5
17.335,8
Die außerplanmäßige Abschreibung der Firmenwerte, die der ZMGE Equator/Zenith/Cirrus/Nimbus zugeordnet waren, ist auf die Kaufpreisprämie
für den Erwerb sämtlicher vier Teilliegenschaften
zurückzuführen (siehe auch 2.4.1.3.1.1.4).
0,0
17.335,8
5.349,7
4.3.2a.2 Rostokinǒ
Firmenwert
13.086,5
Buchwert ZMGE
42.222,1
Verkehrswert ZMGE
-8.868,2
46.440,5
42.222,1
0,0
42.222,1
4.218,4
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Rostokinǒ zugeordnet war,
ist auf zum Bilanzstichtag nicht vorhandene stille
Reserven in diesem Entwicklungsprojekt zurückzuführen (siehe auch 2.4.1.3.2.1.2).
Konzernanhang
173
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.3.2a.3 BB Centrum Gebäude B
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
8.515,2
43.637,4
-6.327,2
45.825,4
43.637,4
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE BB Centrum Gebäude B
zugeordnet war, ist auf das Absinken des Immobi
lienwertes im Vergleich zum Ankaufszeitpunkt zu
rückzuführen (siehe auch 4.1.3.1.3.4).
0,0
43.637,4
2.188,0
4.3.2a.4 Bucharest Distribution Park
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
4.181,7
10.320,1
0,0
14.501,8
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Bucharest Distribution Park
zugeordnet war, ist auf mangelnde stille Reserven
im Zeitpunkt des Bilanzstichtages zurückzuführen.
10.320,1
0,0
10.320,1
4.181,7
4.3.2a.5 Brno Estates
Firmenwert
21.798,0
Buchwert ZMGE
79.028,2
-14.299,3
86.526,9
Verkehrswert ZMGE
79.028,2
0,0
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Brno Estates zugeordnet
war, ist auf die hohe variable Kaufpreiskomponente
(Earn-out) zurückzuführen, die in der Immobilienbewertung keinen Niederschlag gefunden hat (siehe
auch 2.4.1.3.1.3.5).
79.028,2
7.498,7
4.3.2a.6 Alacor
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
12.499,0
2.760,8
-341,5
14.918,3
2.760,8
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Alacor zugeordnet war,
ist auf mangelnde stille Reserven im Zeitpunkt
des Bilanzstichtages zurückzuführen (siehe auch
2.4.1.3.2.1.1)
0,0
2.760,8
12.157,5
4.3.2a.7 Golden Babylon I und II
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
50.317,7
159.500,2
-50.144,1
159.673,7
159.500,2
0,0
159.500,2
173,5
Die außerplanmäßige Abschreibung der Firmenwerte, die den ZMGE Golden Babylon I und II
zugeordnet waren, ist auf die durch den niedrigen
steuerlichen Buchwert entstandene passive Steuer
abgrenzung entstanden bzw. durch den im Vergleich zum Erwerbszeitpunkt angestiegenen Kurs
des Rubel (siehe auch 2.4.1.3.2.1.1).
174
4.3.2a.8 Centre Invest
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
4.063,7
17.114,6
-3.350,7
17.827,6
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Centre Invest zugeordnet
war, ist auf nicht ausreichend hohe Aufwertungsergebnisse zurückzuführen (siehe auch 2.4.1.3.1.3.5).
17.114,6
0,0
17.114,6
713,0
4.3.2a.9 Passat
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
2.982,4
28.741,2
-2.928,1
28.795,5
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Passat zugeordnet war, ist
auf nicht ausreichend hohe Aufwertungsergebnisse
zurückzuführen (siehe auch 2.4.1.3.1.1.8).
28.741,2
0,0
28.741,2
54,3
4.3.2a.10 Delta Park
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
6.936,4
44.949,8
-6.243,3
45.642,8
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Delta Park zugeordnet war,
ist auf nicht ausreichend hohe Aufwertungsergebnisse zurückzuführen (siehe auch 2.4.1.3.1.3.5).
44.949,8
0,0
44.949,8
693,1
4.3.2a.11 Central Business Centre
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
2.103,1
20.481,7
-1.740,9
20.843,9
20.481,7
0,0
20.481,7
362,2
4.3.2a.12 City Box-Gruppe
Firmenwert
27.278,8
Buchwert ZMGE
71.857,6
Verkehrswert ZMGE
Verkehrswert passive Steuerabgrenzung Außerplanmäßige Abschreibung
-8.179,6
90.956,7
71.857,6
0,0
71.857,6
19.099,2
Die außerplanmäßige Abschreibung des Firmenwertes, der der ZMGE Central Business Centre zugeordnet war, ist auf nicht ausreichend hohe Aufwertungsergebnisse zurückzuführen (siehe auch
2.4.1.3.1.3.1).
Konzernanhang
175
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.3.2a.13 St. Moritz Bäder AG
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Verkehrswert passive Steuerabgrenzung Außerplanmäßige Abschreibung
10.770,5
149.163,1
-9.078,5
150.855,1
149.163,1
0,0
149.163,1
1.692,0
4.3.2b Werthaltigkeitstest ohne Abschreibungsfolge
IAS 36.134
Im Folgenden werden die für die wesentlichsten werthaltigen Firmenwerte durchgeführten Wertminderungstests
erläutert:
4.3.2b.1 5th Avenue
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
20.988,5
119.845,6
-23.644,7
Der Firmenwert der ZMGE 5th Avenue kann durch IAS 36.134
ausreichende Aufwertungsergebnisse gedeckt werden (siehe 2.4.1.3.2.1.3).
117.189,4
119.845,6
0,0
119.845,6
-2.656,2
4.3.2b.2 Mester Park
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
4.103,0
34.310,3
-2.794,0
Der Firmenwert der ZMGE Mester Park kann durch IAS 36.134
ausreichende stille Reserven aus der Immobilienbewertung gedeckt werden.
35.619,3
180.013,7
0,0
180.013,7
-144.394,4
4.3.2b.3 Atom Centrum
Firmenwert
7.642,5
Buchwert ZMGE
59.998,1
-10.577,3
57.063,3
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
59.998,1
0,0
59.998,1
-2.934,8
Der aus der Übergangskonsolidierung stammende IAS 36.134
Firmenwert der ZMGE Atom Centrum kann durch
ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt werden
(siehe 2.4.3.3).
176
IAS 36.134
4.3.2b.4 Skofin
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
1.708,3
15.936,7
-2.575,6
Der Firmenwert der ZMGE Skofin kann durch ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt werden (sie
he 2.3.1.1.3.1).
15.069,5
15.936,7
0,0
15.936,7
-867,2
4.3.2b.5 BB Centrum Gebäude C
IAS 36.134
Firmenwert
5.970,1
Buchwert ZMGE
60.905,9
-10.844,4
56.031,7
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
Der Firmenwert der ZMGE BB Centrum Gebäude C
kann durch ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt werden (siehe 2.4.1.3.1.3.4).
60.905,9
0,0
60.905,9
-4.874,2
4.3.2b.6 BB Diamond Point
Firmenwert
IAS 36.134
4.171,6
Buchwert ZMGE
47.930,3
-7.429,6
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
44.672,4
Der Firmenwert der ZMGE Diamond Point kann
durch ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt
werden (siehe 2.4.1.3.1.3.2).
47.930,3
0,0
47.930,3
-3.258,0
4.3.2b.7 Grand Centar
IAS 36.134
Firmenwert
Buchwert ZMGE
2.487,8
164,2
-4.133,0
-1.480,9
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
Der Firmenwert der ZMGE Grand Centar kann
durch ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt
werden (siehe 2.4.1.3.3.2.1).
164,2
0,0
164,2
-1.645,2
4.3.2b.8 Victoria Park Gebäude II bis IV
IAS 36.134
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
2.420,3
40.213,1
-4.496,3
38.137,1
43.009,0
0,0
43.009,0
-4.871,9
Der Firmenwert der ZMGE Victoria Park Gebäude
II bis IV kann durch ausreichende stille Reserven
aus der Immobilienbewertung gedeckt werden (siehe 2.3.1.3.3.13).
Konzernanhang
177
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.3.2b.9 Arkadia
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
1.483,0
15.204,0
-1.820,8
14.866,2
Der Firmenwert der ZMGE Victoria Park Gebäude IAS 36.134
II bis IV kann durch ausreichende stille Reserven
aus der Immobilienbewertung gedeckt werden (siehe 2.3.1.3.3.13).
15.204,0
0,0
15.204,0
-337,8
4.3.2b.10 Kranj
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
1.378,5
21.943,8
-3.211,2
Der Firmenwert der ZMGE Kranj kann durch aus- IAS 36.134
reichende Aufwertungsgewinne gedeckt werden (sie
he 2.4.1.3.3.5.1).
20.111,1
21.943,8
0,0
21.943,8
-1.832,7
4.3.2b.10 BB Centrum Gebäude A
Firmenwert
9.203,8
Buchwert ZMGE
71.243,3
-10.986,0
69.461,2
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
71.243,3
0,0
71.243,3
-1.782,2
4.3.2b.11 IMMOKRON
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Verkehrswert passive Steuerabgrenzung Überdeckung
1.068,9
47.213,0
-4.791,3
43.490,7
47.213,0
0,0
47.213,0
-3.722,3
4.3.2b.12 City Park Garagen
Firmenwert
Buchwert ZMGE
Verkehrswert ZMGE
Überdeckung
2.140,4
18.529,0
-2.743,0
17.926,4
18.529,0
0,0
18.529,0
-602,6
Der Firmenwert der ZMGE BB Centrum Gebäude A IAS 36.134
kann durch ausreichende Aufwertungsgewinne gedeckt werden (siehe 2.4.1.3.1.3.4).
178
4.3.3 Negative Firmenwerte (Excess)
Negative Firmenwerte aus Unternehmenszusammenschlüssen, die vor dem Geschäftsjahr 2004/05 entstanden sind,
wurden entsprechend IFRS 3.81 in der Eröffnungsbilanz erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet. Im laufenden Geschäftsjahr neu entstandene negative Firmenwerte erfordern gemäß IFRS 3.56 (a) eine erneute Überprüfung der Wertansätze aus der Kaufpreisallokation. Der verbleibende Überschuss des erworbenen Nettovermögens
über den Kaufpreis ist nach IFRS 3.56 (b) erfolgswirksam zu behandeln (siehe dazu unter 3.3.2). Der daraus resultierende Betrag in Höhe von TEUR 5.489,5 (2005/06: TEUR 100.286,8) wurde in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Die Entwicklung der negativen Firmenwerte lässt sich wie folgt darstellen:
Werte in TEUR Negative Unterschiedsbeträge
Währungseinflüsse
Zugänge
0,0
396,6
-43.925,4
-56.758,0
Erfolgswirksame Auflösung
100.286,8
Zugänge
Währungseinflüsse
Erfolgswirksame Auflösung
0,0
-5.490,8
1,2
5.489,5
0,0
4.3.4 Schuldenkonsolidierungsdifferenzen aus dem Erwerb von „puttable instruments“
Im Geschäftsjahr 2005/06 wurden die Anteile an Personengesellschaften entsprechend den Regelungen von IAS
32.18 (b) bilanziert.
Im Gegensatz dazu erfolgt im Geschäftsjahr 2006/07 die Verrechnung des Beteiligungsbuchwertes mit dem anteiligen Eigenkapital von neu erworbenen Personengesellschaften im Rahmen einer Kapital- und nicht im Rahmen
einer Schuldenkonsolidierung.
Differenzen aus der Schuldenkonsolidierung in Höhe von TEUR 0,0 (2005/06: TEUR 2.621,2) wurden erfolgswirksam in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst (siehe 5.6).
Konzernanhang
179
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.4 Anteile an assoziierten Unternehmen
30. April 2007
M.O.F. Immobilien
Werte in TEURAG
Anschaffungskosten 1. Mai
3,8
European
Property
Group
Mester
Park Kft.
Immofinanz
Gamma TriGránit
Holding
TriGránit
Centrum a.s.
Summe
19.783,5
9.562,3
3.430,4
0,0
0,0
32.780,0
358.259,6
Zugänge
0
0,0
0,0
0,0
354.119,1
4.140,5
Abgänge
-3,8
0,0
-9.562,3
0,0
0,0
0,0
-9.566,1
Anschaffungskosten 30. April
3,8
19.783,5
0,0
3.430,4
0,0
4.140,5
27.358,2
Buchwert 1. Mai
3,8
13.342,4
8.228,1
1.357,8
0,0
0,0
22.932,2
Zugänge
0,0
0,0
0,0
0,0
354.119,1
4.140,5
358.259,6
Abgänge
-3,8
0,0
-8.228,1
0,0
0,0
0,0
-8.231,9
166,2
Erfolgsneutrale Übernahme
von Eigenkapitalbestandteilen
0,0
155,5
0,0
0,0
0,0
10,7
Ausschüttung
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Beteiligungsergebnis 0,0
-989,8
0,0
-613,0
1.554,4
135,9
87,5
Buchwert 30. April
0,0
12.508,2
0,0
744,8
355.673,5
4.287,1
373.213,6
30. April 2006
Werte in TEUR
Anschaffungskosten 1. Mai
European
Property Group
Mester Park
Kft.
M.O.F. Immobilien AG
Immofinanz
Gamma Summe
19.783,5
9.562,3
0,0
3.430,4
32.776,2
Zugänge
0,0
0,0
3,8
0,0
3,8
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Anschaffungskosten 30. April
19.783,5
9.562,3
3,8
3.430,4
32.780,0
Buchwert 1. Mai
16.123,0
9.046,9
0,0
1.209,7
26.379,6
Zugänge
0,0
0,0
3,8
0,0
3,8
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
362,6
-217,6
0,0
0,0
145,0
-2.541,2
0,0
0,0
0,0
-2.541,2
Erfolgsneutrale Übernahme von
Eigenkapitalbestandteilen
Ausschüttung
Beteiligungsergebnis Buchwert 30. April
-601,9
-601,2
0,0
148,1
-1.055,0
13.342,5
8.228,1
3,8
1.357,8
22.932,2
Die Anteile an assoziierten Unternehmen umfassen den 25% Anteil an der European Property Group Ltd., den
25- %-Anteil an der TriGránit Holding und TriGránit Centrum a.s, und den 99,16-%-Anteil an der Immofinanz
Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.. Bei der Immofinanz Gamma Liegenschaftsund Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. handelt es sich um eine atypisch stille Beteiligung.
Mit Stichtag 1. November 2006 wurden die Beteiligungen an Mester Park Ost Bt. und Mester Park Kft. von 45%
auf 75% aufgestockt und von der Equity-Bewertung auf die Vollkonsolidierung übergeführt (siehe Punkt 2.2 Strukturveränderung).
Mangels Bereitstellung konsolidierter Informationen, welche nach IFRS erstellt und berichtet werden, wird die
M.O.F. Immobilien AG im laufenden Geschäftsjahr als IAS 39 Beteiligung klassifiziert (siehe 4.5).
Die in den Konzernabschluss nach IAS 28.11 erfolgsneutral übernommenen anteiligen Eigenkapitalveränderungen IAS 28.39
der assoziierten Unternehmen beinhalten eine Hedging-Rücklage in Höhe von TEUR 22,8 (2005/06: TEUR 139,6)
(Minderheitenanteil in Höhe von TEUR 22,5 (2005/06: TEUR: 137,0)) aus dem Konzernabschluss der European
Property Group Ltd. und Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 61,0 (2005/06:
TEUR -66,4) (Minderheitenanteil in Höhe von TEUR 60,0) (2005/06: TEUR: 65,2)).
180
Das aggregierte Nettovermögen der assoziierten Unternehmen stellt sich wie folgt dar:
IAS 28.37
30. April 2007 Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Summe Aktiva
European
Property Group1)
Immofinanz
Gamma2)
TriGránit
Holding1)
TriGránit
Centrum a.s.2)
13.443,8
567,0
7.989,0
109.063,0
121.013,0
0,0
233.787,0
24,1
12.666,0
1.700,5
97.585,0
2.355,2
15.823,1
134.246,0
9.689,5
440.435,0
Eigenkapital
69.529,0
574,7
169.968,0
1.183,7
61.324,0
4.213,8
241.607,0
9.797,5
Summe Passiva
3.393,0
4.901,0
28.860,0
4.841,9
134.246,0
9.689,5
440.435,0
15.823,1
European
Property Group3)
Mester
Park Kft.4)
M.O.F. Immobilien AG
Immofinanz
Gamma
112.051,0
10.441,7
0,0
8.594,5
460,0
28,0
0,0
0,5
13.004,0
753,0
3,8
1.948,1
10.543,1
1) 31. Dezember 2006; 2) 30. April 2007
30. April 2006
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Summe Aktiva
125.515,0
11.222,7
3,8
Eigenkapital
77.673,0
9.424,9
3,8
1.155,6
44.955,0
752,7
0,0
5.025,7
Summe Passiva
2.887,0
1.045,1
0,0
4.361,8
125.515,0
11.222,7
3,8
10.543,1
3) 31.März 2006; 4) konsolidiert
Die aggregierte Gewinn-und-Verlust-Rechnung der assoziierten Unternehmen stellt sich wie folgt dar:
2006/07
Werte in TEUR
European
Property Group1)
Immofinanz
Gamma2)
TriGránit
Holding1)
TriGránit
Centrum a.s.2)
Umsatzerlöse
3.110,0
543,3
4.320,0
0,0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
-4.578,0
-278,1
28.149,0
-336,1
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern
127,0
-292,9
-8.893,0
1.032,1
-4.451,0
-571,1
19.256,0
696,1
Mester M.O.F. Immobilien
Park Kft.4)AG
Immofinanz
Gamma
1) 31. Dezember 2006; 2) 30. April 2007
2005/06
Werte in TEUR
European
Property Group3)
Umsatzerlöse
535,0
667,2
0,0
550,5
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
-406,0
-603,7
0,0
416,1
Finanzergebnis
3) 31. März 2006; 4) konsolidiert
23,0
53,5
0,0
-219,5
-383,0
-550,2
0,0
196,6
Konzernanhang
181
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.5 Andere Finanzinstrumente
Die Entwicklung der Finanzinstrumente stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Beteiligungen
Wertpapiere
des Anlage-
vermögensAusleihungen
398.113,4
42.779,6
26.090,8
Sonstige
Finanzinstrumente
Summe
4.955,8
471.939,6
2,0
3,2
0,0
65,8
71,0
0,0
558,0
0,0
924,3
1.482,3
Zugänge -1.959,5
0,0
0,0
-1.060,6
-3.020,1
378.166,7
7.283,2
0,0
2.007,3
387.457,2
-110.250,3
-82.857,8
-25.416,1
-1.849,7
-126,8
691.464,8
25.207,9
24.241,1
6.765,8
747.679,7
440.726,9
43.313,0
26.188,3
5.827,9
516.056,1
751.873,7
24.386,8
24.338,7
6.018,6
806.617,8
Abgänge
Die Wertpapiere des Anlagevermögens umfassen im Wesentlichen Genussrechte, Anleihen und Investmentfondsanteile. Die sonstigen Finanzinstrumente beinhalten ausschließlich Derivate. Hinsichtlich der Konditionen und Marktwerte der Derivate wird auf Punkt 8.1.2.2.1.2 und 8.1.2.2.2 verwiesen.
Die Beteiligungen im Segment IMMOAUSTRIA (Immofinanz Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H., CPB Jota Leasing GmbH und CPB Beta Anlagen Leasing GmbH) werden aus Wesentlichkeitsgründen nicht angeführt. Die Konditionen der sonstigen Beteiligungen der Segmente IMMOEAST und IMMOWEST
stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Total
Commitment
Investitionsschwerpunkt
Laufzeit
Konzernbuchwert
per
30.4.2006
Curzon Capital Partners, L.P.
25.000,0
Frankreich
Anfang
2009
17.485,4
-14.853,3
0,0
-340,1
2.292,0
2.436,2
14.700,5
USA (Kalifornien, Illinois,
Maryland)
Anfang
2013
4.248,0
3.618,1
582,9
0,0
8.449,0
0,0
7.783,9
4.103,4
6.188,7
0,0
18.076,1
460,5
Avalon Bay Value Added
Fund
Zu- und
Abgänge
2006/07
Erfolgwirksame (Ab-)
Zuschreibung
2006/07
Erfolgsneutrale (Ab-)
Zuschreibung
2006/07
Konzernbuchwert per
30.4.2007
Ausschüttungen
2006/07
Broadway Partners Real
Estate Fund, L.P.
14.700,5
USA (Kalifornien)
Mitte
2014
Estate Fund II, L.P.
22.050,7
USA (Kalifornien, New
York, Washington DC)
Anfang
2015
4.092,3
18.633,9
108,8
0,0
22.834,9
113,9
36.751,2
USA
Anfang
2015
0,0
38.684,7
0,0
0,0
38.684,7
0,0
Carlyle Europe Real Estate
Partners
25.000,0
Frankreich, Deutschland,
Italien
Anfang
2008
27.036,2
-661,0
0,0
2.679,9
29.055,1
3.161,1
Carlyle Europe Real Estate
Partners II
30.000,0
Frankreich, Deutschland,
Italien
Anfang
2013
3.507,2
8.448,9
-31,8
0,0
11.924,2
187,6
18.375,6
USA (Chicago, L.A., New
York, San Francisco,
Washington DC)
Ende
2008
12.175,7
-953,5
0,0
-5.627,4
5.594,7
18.375,6
Washington DC)
Ende
2014
9.291,7
5.254,3
-1.864,4
0,0
12.681,7
22.050,7
Washington DC)
Ende
2016
0,0
229,4
-64,1
0,0
165,4
Estate Fund III, L.P.
Carlyle Realty Partners III, L.P.
Carlyle Realty IV Partners
Carlyle Realty V, L.P.
2.483,9
583,6
0,0
182
Werte in TEUR
Total
Commitment
Laufzeit
Konzernbuchwert
per
30.4.2006
Zu- und
Abgänge
2006/07
Zuschreibung
2006/07
Zuschreibung
2006/07
Konzernbuchwert per
30.4.2007
Carlyle 8th Avenue Hotel
Portfolio
3.675,1
USA (New York)
Ende
2012
4.152,1
-32,1
-4.194,2
0,0
-74,2
2.998,5
7.917,0
-3.723,9
-2.977,9
0,0
1.215,2
2.314,3
Ausschüttungen
2006/07
Carlyle 350 West 42nd
Street
3.675,1
USA (New York)
Ende
2012
Carlyle 485 5th Avenue
Coinvestment
2.839,4
USA (New York)
Ende
2013
2.259,3
-2.309,3
50,1
0,0
0,0
USA (New York)
Ende
2014
21.412,7
630,1
-7.468,3
0,0
14.574,6
3.832,9
443,7
-2.974,3
0,0
1.302,3
0,0
0,0
Carlyle Realty Halley
Coinvestment IV, L.P.
33.076,1
0,0
2.272,8
Carlyle Realty Partners
Broadway Coinvestment
4.668,1
USA (New York)
Ende
2013
Curzon Capital Partners
II, L.P.
40.000,0
Frankreich, Deutschland
Anfang
2014
0,0
11.675,1
-1.017,1
0,0
10.658,0
Europa Fund II, L.P.
20.000,0
Polen, Deutschland,
Ungarn
Mitte
2013
5.896,9
1.884,6
-379,6
0,0
7.401,9
2.326,0
Harrison Street Real Estate
Partners I, L.P.
14.700,5
USA (Minnesota,
Pennsylvania)
Mitte
2016
0,0
5.136,3
165,2
0,0
5.301,5
0,0
Frankreich
Mitte
2013
13.960,7
5.812,8
0,0
1.941,8
21.715,3
0,0
Skandinavien
Mitte
2013
4.386,4
5.181,4
1.962,7
0,0
11.530,4
1.145,3
53.156,0
-43.141,6
0,0
293,6
10.307,9
2.141,3
Logistis Luxembourg,
S.A.R.L.
20.000,0
NIAM Nordic Investment
Fund
15.000,0
ProLogis European
Properties Fund
50.000,0
Europa
18.375,6
USA (Texas, Illinois, New
Jersey)
ProLogis North American
Industrial Fund II, L.P.
TMW Asia Property Fund I
GmbH & Co. KG
30.000,0
Fondo Immobili Pubblici
101.600,0
3.360,8
2.375,0
-219,9
0,0
5.515,8
Japan, Indien, Südkorea
Ende
2013
238,1
27.736,4
2.337,5
3.162,2
0,0
33.236,0
2.062,3
Italien
n/a
102.212,1
0,0
5.395,9
0,0
107.608,0
10.088,0
1.810,4
5.702,2
405,5
0,0
7.918,0
81,0
Carlyle Asia Real Estate
Partners, L.P.
18.375,6
China, Japan, Indien
Anfang
2015
MGP Asia Fund II, L.P.
18.375,6
Japan, Hongkong
Ende
2014
2.198,5
5.436,8
1.043,1
0,0
8.678,3
0,0
Asien
Anfang
2018
0,0
2.417,8
0,0
0,0
2.417,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
AIG Real Estate Opportunity
X, L.P.
30.177,9
Triseas Korea Property Fund,
L.P.
18.375,6
Asien
Ende
2013
Asia Property Fund II GmbH
& Co KG
50.000,0
Asien
Ende
2016
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Anfang
2016
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
MGP Asia Fund III, L.P.
18.375,6
Asien
Morgan Stanley Real Estate
Special Fund III, L.P.
36.751,2
Europa, Asien, USA
Gotham City Residential
Partners I, L.P.
18.375,6
0,0
35.887,4
3.446,1
0,0
39.333,5
0,0
USA (New York)
Mitte
2017
0,0
9.187,8
0,0
0,0
9.187,8
0,0
14.212,7
2.774,8
0,0
85,9
17.073,4
2.236,9
CB Richard Ellis Strategic
Partners III, L.P.
14.700,5
USA (Kalifornien, Texas)
Ende
2010
CB Richard Ellis Strategic
Partners IV, L.P.
22.050,7
USA (Kalifornien, Texas)
Ende
2012
684,4
9.954,4
1.614,3
0,0
12.253,1
0,0
Mitte
2010
19.256,2
6.260,0
0,0
5.368,6
31.538,3
0,0
Ende
2009
19.274,4
684,3
0,0
733,5
20.038,6
3.777,8
15.725,3
36.222,2
4.698,3
0,0
56.645,7
216,0
20.000,0
Polen, Ungarn,
Tschechien
Heitman Central Europe
Property Partners II
20.000,0
Polen, Ungarn,
Tschechien, Slowakei
Eastern Property Holdings
Ltd.
48.204,9
CIS
Polonia Property Fund Ltd.
Konzernanhang
183
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Werte in TEUR
Total
Commitment
Laufzeit
Konzernbuchwert
per
30.4.2006
FF&P Russia Real Estate Ltd.
93.142,6
CIS
Mitte
2009
16.275,5
24.119,3
-947,1
0,0
39.447,8
597,7
36.000,0
Rumänien, Bulgarien,
Serbien
Mitte
2015
4.415,4
16.281,3
7.848,0
0,0
28.544,7
0,0
Heitman Central Europe
Property Partners III
25.000,0
Polen, Ungarn,
Tschechien, Slowakei,
Bulgarien, Rumänien
Mitte
2015
3.107,1
8.224,3
484,6
0,0
11.816,0
0,0
Prime Property BG Reit
11.766,2
Bulgarien
5.259,7
7.127,8
-510,4
0,0
11.877,1
0,0
0,0
5.250,0
841,2
0,0
6.091,2
0,0
0,0
2.130,0
0,0
0,0
2.130,0
0,0
0,0
26.724,7
0,0
0,0
26.724,7
0,0
Global Emerging Property
Fund
Zu- und
Abgänge
2006/07
Zuschreibung
2006/07
Zuschreibung
2006/07
Konzernbuchwert per
30.4.2007
Ausschüttungen
2006/07
30.000,0
Bulgarien, Rumänien
Ende
2016
50.000,0
Österreich, Kroatien,
Serbien, Ukraine,
Bulgarien
Ende
2009
Adama
160.341,1
Rumänien, Bulgarien,
Moldawien
FF&P Development Fund
18.375,6
CIS
Beginn
2010
0,0
7.981,9
0,0
0,0
7.981,9
0,0
Europa Emerging Europe
Fund Ltd.
25.000,0
Bulgarien, Rumänien,
Kroatien, Serbien, Türkei,
Ukraine, Mazedonien,
Montenegro
Beginn
2015
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Dikare Holdings Ltd.
5.302,0
Rumänien
0,0
1.575,0
0,0
0,0
1.575,0
0,0
Polus Transilvania Companie
de Ivestitii S.A.
185.000,0
Rumänien
0,0
28.470,9
0,0
0,0
28.470,9
0,0
Bluehouse Accession
Property II
MOF Immobilien AG
Segment IMMOWEST
Das Total Commitment der IMMOWEST in Curzon Capital Partners, L.P. beträgt TEUR 25.000, wobei der Investitionsschwerpunkt in Frankreich liegt und die Laufzeit dieser Beteiligung Anfang 2009 endet.
Der Investitionsschwerpunkt von Avalon Bay Value Added Fund liegt mit den Bundesstaaten Kalifornien, Illinois
und Maryland in den USA. Während das Total Commitment der IMMOWEST TEUR 14.700,5 beträgt, ist die
Laufzeit mit Anfang 2013 begrenzt.
Ebenfalls auf TEUR 14.700,5 beläuft sich das Total Commitment im Broadway Partners Real Estate Fund, L.P.,
dessen Investitionsschwerpunkt in Kalifornien liegt und dessen Laufzeit 2014 endet.
Broadway Partners Real Estate Fund II, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 22.050,7) und Broadway Partners Real Estate Fund III, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 36.751,2) haben ihren Investitionsschwerpunkt ebenfalls in den USA. Die Laufzeit dieser beiden Beteiligungen endet 2015.
An Carlyle Europe Real Estate Partners und Carlyle Europe Real Estate Partners II ist IMMOWEST mit einem
Total Commitment von TEUR 25.000,0 bzw. TEUR 30.000,0 beteiligt, wobei deren Investitionsschwerpunkt in
Frankreich, Deutschland und Italien liegt.
Der Investitionsschwerpunkt von Carlyle Realty Partners III, L.P. (Laufzeitende: Ende 2008), Carlyle Realty IV
Partners (Laufzeitende: Ende 2014) und von Carlyle Realty V, L.P. (Laufzeitende: Ende 2016) liegt in den US-amerikanischen Metropolen Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco und Washington DC, wobei sich das
Total Commitment der IMMOWEST auf TEUR 18.375,6 bzw. TEUR 22.050,7 beläuft.
184
Der Investitionsschwerpunkt der Beteiligungen Carlyle 8th Avenue Hotel Portfolio (Total Commitment der IMMO
WEST: TEUR 3.675,1), Carlyle 350 West 42nd Street (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 3.675,1),
Carlyle 485 5th Avenue Coinvestment (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 2.839,4), Carlyle Realty Halley Coinvestment IV, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 33.076,1) und Carlyle Realty Partners
Broadway Coinvestment (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 4.668,1) liegt in New York, wobei deren
Laufzeiten zwischen 2012 und 2014 enden.
Das Total Commitment der IMMOWEST in Curzon Capital Parners II, L.P., dessen Investitionsschwerpunkt in
Deutschland und Frankreich liegt und dessen Laufzeit Anfang 2014 endet, beträgt TEUR 40.000,0.
Im Europa Fund II, L.P. ist IMMOWEST mit einem Total Commitment von TEUR 20.000,0 beteiligt. Dieser Fonds
investiert vorwiegend in Polen, Deutschland und Ungarn.
Der Investitionsschwerpunkt von Harrison Street Real Estate Partners I, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 14.700,5) liegt in den US- Bundesstaaten Minnesota und Pennsylvania. Die Laufzeit dieser Beteiligung ist mit Mitte 2016 begrenzt.
Das Total Commitment der IMMOWEST bei Logistis Luxembourg, S.A.R.L., dessen Investitionsschwerpunkt in
Frankreich liegt und dessen Laufzeit 2013 endet, beträgt TEUR 20.000,0.
Den Investitionsschwerpunkt in Skandinavien gelegt hat NIAM Nordic Investment Fund, bei dem IMMOWEST
mit einem Total Commitment in Höhe von TEUR 15.000,0 beteiligt ist und dessen Laufzeit 2013 endet.
Das Total Commitment der IMMOWEST im ProLogis European Properties Fund, dessen Investitionsschwerpunkt
in Europa liegt, beträgt TEUR 50.000,0.
An Pro Logis North American Industrial Fund II, L.P., dessen Investitionsschwerpunkt in den US-Bundesstaaten Texas,
Illinois und New Jersey liegt, ist IMMOWEST mit einem Total Commitment in Höhe von TEUR 18.375,6 beteiligt.
Die Laufzeit von TMW Asia Property Fund I GmbH & Co. KG, an dem IMMOWEST mit einem Total Commitment in Höhe von TEUR 30.000,0 beteiligt ist, endet Ende 2013, wobei der Investitionsschwerpunkt dieser Gesellschaft in Japan, Indien und Südkorea liegt.
Das höchste Total Commitment im Segment IMMOWEST beträgt TEUR 101.600,0, welches sich auf den Fondo
Immobili Pubblici bezieht. Der Investitionsschwerpunkt dieses Fonds liegt in Italien.
Mit einem Total Commitment von je TEUR 18.375,6 ist IMMOWEST an Carlyle Asia Real Estate Partners, L.P.
(Investitionsschwerpunkt: China, Japan, Indien) und an MGP Asia Fund II, L.P. (Investitionsschwerpunkt: Japan,
Hongkong) beteiligt, wobei deren Laufzeiten Anfang 2015 bzw. Ende 2014 enden.
Der Investitionsschwerpunkt von AIG Real Estate Opportunity X, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST:
TEUR 30.177,9), Triseas Korea Property Fund, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 18.375,6), Asia
Property Fund II GmbH & Co KG (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 50.000,0) und von MGP Asia
Fund III, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 18.375,6) liegt in Asien. Die Laufzeiten dieser Beteiligungen enden zwischen 2013 und 2018.
Das Total Commitment der IMMOWEST im Morgan Stanley Real Estate Special Fund III, L.P. beträgt TEUR
36.751,2. Der Investitionsschwerpunkt dieses Fonds liegt in Europa, Asien und den USA.
In New York liegt der Investitionsschwerpunkt des Gotham City Residential Partners I, L.P., an dem IMMOWEST
mit einem Total Commitment in Höhe von TEUR 18.375,6 beteiligt ist.
Konzernanhang
185
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der Investitionsschwerpunkt von CB Richard Ellis Strategic Partners III, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 14.700,5) und von CB Richard Ellis Strategic Partners IV, L.P. (Total Commitment der IMMOWEST: TEUR 22.050,7) liegt in den US-Bundesstaaten Kalifornien und Texas, wobei deren Laufzeiten 2010 bzw.
2012 enden.
Segment IMMOEAST
Das Total Commitment der IMMOEAST im Polonia Property Fund Ltd. beträgt TEUR 20.000,0, wobei der Investitionsschwerpunkt dieses Fonds in Polen, Ungarn und Tschechien liegt.
Auch der Investitionsschwerpunkt von Heitman Central Europe Property Partners II liegt mit den Ländern Polen,
Ungarn, Tschechien und der Slowakei im Regionalsubsegment CEE, während sich das Total Commitment der IMMO
EAST in dieser Beteiligung ebenfalls auf TEUR 20.000,0 beläuft und die Laufzeit mit Ende 2009 begrenzt ist.
Weiters hält IMMOEAST drei Beteiligungen mit Investitionsschwerpunkt ausschließlich im Regionalsubsegment
CIS. Dabei beträgt das Total Commitment von IMMOEAST in der Eastern Property Holdings Ltd. TEUR 48.204,9,
in der FF&P Russia Real Estate Ltd. TEUR 93.142,6 und im FF&P Development Fund TEUR 18.375,6.
Heitman Central Europe Property Partners III investiert mit den Ländern Polen, Ungarn, Tschechien, Slowakei,
Bulgarien und Rumänien sowohl im CEE- als auch im SEE-Regionalsubsegment, wobei sich das Total Commitment
von IMMOEAST auf TEUR 25.000,0 beläuft und die Laufzeit 2015 endet.
Mit einem Total Commitment von TEUR 36.000,0 ist IMMOEAST an Global Emerging Property Fund beteiligt,
der seinen Investitionsschwerpunkt in Rumänien, Bulgarien und Serbien gelegt hat und dessen Laufzeit ebenfalls
mit 2015 begrenzt ist.
Das Total Commitment von IMMOEAST in Prime Property BG Reit, dessen Investitionsschwerpunkt in Bulgarien
liegt, beträgt TEUR 11.766,2. Weiters besteht mit einem Total Commitment von TEUR 30.000,0 eine Beteiligung an
Bluehouse Accession Property II, welcher in Bulgarien und Rumänien investiert und dessen Laufzeit Ende 2015 endet.
MOF Immobilien AG, welche im Konzernabschluss zum 30.April 2006 at equity konsolidiert wurde, wird nun als
IAS 39-Beteiligung bilanziert. Der Investitionsschwerpunkt von MOF Immobilien AG liegt in den Ländern Österreich, Kroatien, Serbien, Ukraine und Bulgarien, wobei IMMOEAST mit einem Total Commitment von TEUR
50.000,0 beteiligt ist.
Das betragsmäßig zweithöchste Total Commitment hält IMMOEAST an Adama mit TEUR 160.341,1, welcher
seinen Investitionsschwerpunkt mit den Ländern Rumänien, Bulgarien und Moldawien auf Südosteuropa gelegt
hat.
Europa Emerging Europe Fund Ltd. investiert vorwiegend in Bulgarien, Rumänien, Kroatien, Serbien, Türkei, Ukraine, Mazedonien und Montenegro. Während die Laufzeit im Jahr 2015 endet, beträgt das Total Commitment von
IMMOEAST TEUR 25.000,0.
Eine weitere IAS 39-Beteiligung besteht an Dikare Holdings Ltd. mit dem Investitionsschwerpunkt Rumänien und
einem Total Commitment von IMMOEAST in der Höhe von TEUR 5.302,0.
Bei Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. besteht das betragsmäßig höchste Total Commitment in Höhe von
TEUR 185.000,0, wobei Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. ausschließlich in Rumänien investiert.
Im Geschäftsjahr wurden Ausschüttungen aus den anderen Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR 41.922,8
(2005/06: TEUR 30.423,5) erfolgswirksam in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung erfasst.
186
Folgende Tabelle stellt dem Buchwert der Finanzinstrumente den Zeitwert gegenüber:
IFRS 7.6
IFRS 7.25
Fortgeführte
Anschaffungs-
in TEUR
kosten
AKTIVA
Fair Value
erfolgs-
neutral
Fair Value
erfolgswirksam
Bilanzansatz
30. April 2007
Marktwert
30. April 2007
Forderungen und Sonstige Vermögenswerte
Loans and receivables
Andere Finanzinstrumente
794.654,1
Designated at fair value through profit and loss
581.073,6
581.073,6
Held for trading
6.018,4
6.018,4
6.018,4
581.073,6
Available for sale
28.470,9
166.716,2
195.187,1
195.187,1
24.338,7
24.338,7
24.338,7
Held for trading
657.036,0
Liquide Mittel
657.036,0
1.000.016,0
657.036,0
1.000.016,0
1.000.016,0
Nachstehende Tabelle stellt eine Überleitung der Buchwerte der Finanzinstrumente zu den IAS 39-Bewertungskategorien dar:
Fortgeführte Anschaffungs-
in TEUR
kosten
IFRS 7.25
794.654,1
IFRS 7.8
794.654,1
AKTIVA
Fair Value
erfolgs-
neutral
Fair Value
erfolgs-
wirksam
Bilanzansatz
30. April 2007
Held for trading
Derivate
6.018,4
6.018,4
657.036,0
657.036,0
581.073,6
581.073,6
Designated at fair value through profit and loss
Beteiligungen
Available for sale
Wertpapiere des Anlagevermögens
Beteiligungen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte
28.470,9
24.386,8
24.386,8
142.329,4
170.800,4
57.967,8
57.967,8
736.686,3
736.686,3
Ausleihungen
24.338,7
24.338,7
Liquide Mittel
1.000.016,0
1.000.016,0
187
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
4.6 Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Davon Restlaufzeit
Werte in TEUR
30. April 2007
unter 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
38.549,6
38.244,2
305,3
0,0
30. April 2006
22.437,4
Offene Kaufpreisforderungen aus dem Verkauf
7.986,6
7.986,6
0,0
0,0
9.747,6
Übrige
von Immobilienvorräten
18.968,2
18.968,2
0,0
0,0
11.396,0
Forderungen gegenüber Joint-Venture-Partnern
31.136,8
6.206,2
1.250,0
23.680,6
29.828,5
898,1
898,1
0,0
0,0
291,2
3.194,0
3.194,0
0,0
0,0
8.814,3
Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen Kommanditeinlage
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
316.427,2
288.506,4
774,8
27.146,0
Finanzamt (Verkehrssteuern)
49.600,0
46.161,5
3.438,5
0,0
37.199,5
Verwaltungsgebühren
29.219,1
29.219,1
0,0
0,0
23.118,5
Finanzierungen
125.934,5
Hausverwaltung
9.935,3
9.836,3
17,5
81,5
5.215,5
Finanzamt (Ertragsteuern)
4.082,1
4.046,5
35,6
0,0
3.832,3
Versicherungen
837,6
837,6
0,0
0,0
511,4
1.186,8
453,2
379,7
354,0
925,8
Zinsabgrenzungen
2.231,9
2.231,9
0,0
0,0
1.021,2
Geldbeschaffungskosten
1.104,5
116,7
387,7
600,1
1.229,0
3.371,4
1.447,0
1.679,7
244,8
687,7
24.415,8
24.415,8
0,0
0,0
30.046,0
Provisionen
Mietervergünstigungen
Offene Kaufpreisforderungen Immobilienverkauf
69.271,0
69.271,0
0,0
0,0
52.087,0
Übrige
Offene Kaufpreisforderungen Anteilsverkauf
182.238,2
40.805,2
141.433,0
0,0
64.900,0
Summe
794.654,1
592.845,4
149.701,7
52.107,0
429.223,5
Die offenen Kaufpreisforderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten in Höhe von TEUR 7.986,6, die unter
den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen sind, stammen gänzlich aus dem Verkauf von Wohnungen der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH.
Die offenen Kaufpreisforderungen aus dem Immobilienverkauf des Anlagevermögens, die unter den sonstigen Forderungen und Vermögenswerten ausgewiesen sind, betreffen mit TEUR 16.625,6 den Verkauf von einzelnen Immobilien des BUWOG-Portfolios.
Die offenen Kaufpreisforderungen aus dem Anteilsverkauf in Höhe von TEUR 69.271,0 sind zur Gänze auf den
Verkauf der 15 Gesellschaften zurückzuführen, die im Rahmen des mit Carlyle geführten Joint Ventures Poseidon
JV S.a.r.l. gehalten wurden.
Von den übrigen sonstigen Forderungen entfallen TEUR 76.173,8 auf Forderungen gegenüber den 15 PoseidonGesellschaften, die mit Ende Dezember 2006 verkauft und endkonsolidiert wurden.
Die übrigen sonstigen Forderungen stammen im Wesentlichen aus dem Segment IMMOEAST. TEUR 10.664,4
entfallen auf bereits angefallene Anschaffungsnebenkosten für künftige Erwerbe von Gesellschaftsanteilen an Projektgesellschaften in Rumänien bzw. Ungarn und TEUR 12.280,4 auf Ausleihungen an konzernfremde Gesellschaften im Rahmen von Projektfinanzierungen.
188
Folgende Tabelle stellt eine Analyse der Alterstruktur der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen dar:
Davon nicht wertgemindert und in
den folgenden Zeitabständen fällig
in TEUR 30. April 2007
Davon weder
wertgemindertZwischen 3 undZwischen 6 und
noch überfällig
bis 3 Monate 6 Monate
12 Monate
Über
12 Monate
Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen (Mieten)
38.549,6
19.324,9
10.235,8
3.765,6
1.972,8
3.250,5
Leistungen (sonstige)
26.954,7
25.741,3
426,5
432,7
97,2
257,0
Summe
65.504,3
45.066,2
10.662,3
4.198,3
2.070,0
3.507,5
Davon nicht wertgemindert und in
den folgenden Zeitabständen fällig
in TEUR 30. April 2006
Davon weder
wertgemindertZwischen 3 undZwischen 6 und
noch überfällig
Bis 3 Monate 6 Monate
12 Monate
Über
12 Monate
Leistungen (Mieten)
22.437,4
13.638,4
4.593,1
1.275,0
1.456,6
1.474,3
Leistungen (sonstige)
21.143,6
19.996,7
536,4
70,5
166,7
373,3
Summe
43.581,0
33.635,1
5.129,4
1.345,6
1.623,3
1.847,6
Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Kunden ist gering, da die Bonität aller Mieter und Kunden
laufend überprüft wird und gegenüber keinem Mieter und Kunden mehr als 5% der gesamten Forderungen aushaften. Soweit bei den Forderungen ein Ausfallsrisiko vorhanden ist, werden diese wertberichtigt.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch im Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
4.7 Kurzfristig gehaltene Finanzinstrumente
Die Wertpapiere des Umlaufvermögens in Höhe von TEUR 657.036,0 (2005/06: TEUR 104.198,0) weisen eine
Restlaufzeit von weniger als drei Monaten aus.
4.8 Immobilienvorräte
Die Immobilienvorräte betragen zum 30. April 2007 TEUR 139.572,7 (2005/06: TEUR 44.222,2). Hiervon entfallen TEUR 122.981,5 (2004/05: TEUR 29.398,3) auf in Bau befindliche Objekte.
Die Zugänge betrafen folgende Objekte:
IMMOEAST
BG, Zarevo, Koral Bay PL, Katowice, Silesia Residential III
BG, St. Vlas
PL, Katowice, Silesia Residential IV
SRB, Belgrad, Francuska
RO, Brasov, IUS Brasov
PL, Katowice, Silesia Residential
RO, Bukarest, Jandarmeriei Residential
PL, Katowice, Silesia Residential II
Konzernanhang
189
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
IMMOWEST
D, Düsseldorf, Königskinder
D, Köln, Gereonshof 10
D, Köln, Friesenstraße 16/Spiesergasse 1 D, Köln, Gereonskloster 12 + Gereonshof 8
D, Köln, Friesenstraße 20, 30, 40, 26 (Pavillon)
D, Köln, Gereonshof 12
D, Köln, Im Klapperhof 3-5/Spiesergasse 7/Friesenstraße 28
D, Köln, Gereonshof 14-16
D, Köln, Von-Werth-Straße 4-14
D, Köln, Gereonshof 21-39
D, Köln, Probsteigasse 7a
D, Köln, Hildeboldplatz 20
D, Köln, Von-Werth-Straße 24-26
4.9 Konzerneigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals des IMMOFINANZ-Konzerns ist in einer gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil dieses Konzernabschlusses abgebildet.
Das Management betrachtet als Kapital ausschließlich das bilanziell nach IFRS abgebildete Eigenkapital. Fremdka- IAS 1.124B
pitalkomponenten werden in die Kapitalbetrachtung nicht einbezogen. Die IMMOFINANZ unterliegt keinen externen Mindestkapitalanforderungen bzw. aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalerfordernissen.
Im Mai 2006 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von EUR 348.456.633,55 um
EUR 116.152.211,17 auf EUR 464.608.844,72 erhöht wurde. Im März 2007 fand eine Teilumwandlung der
Wandelanleihe aus 2001 statt, wobei das Grundkapital von EUR 464.608.844,72 um EUR 11.918.808,87 auf
EUR 476.527.653,59 erhöht wurde.
Das Grundkapital der IMMOFINANZ beträgt zum 30. April 2007 EUR 476.527.653,59 (2005/06: EUR
348.456.633,55) und ist in 459.001.443 (2005/06: 335.640.747) nennwertlose Stückaktien zerlegt.
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2007 stellt sich wie folgt dar:
Stück
Grundkapital EUR Stück
Grundkapital EUR
30. April 2007
30. April 2007
30. April 2006
30. April 2006
Namensaktien
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.001.437
476.527.647,36
335.640.741
348.456.627,32
Summe
459.001.443 476.527.653,59
335.640.747 348.456.633,55
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die Inhaber der Namens
aktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats innerhalb von fünf Jahren Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtauschoder Bezugsrecht auf bis zu 55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden ist, auch in mehrere Tranchen, bis zu einem
Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00 auszugeben. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen.
Die Kapitalrücklagen im handelsrechtlichen Einzelabschluss enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß § 229 Abs 2 Z 1 UGB i.V.m. § 130 Abs 2 AktG in Höhe von TEUR 2.377.427,1 (2005/06: TEUR
1.508.436,1).
Aus der im Geschäftsjahr 2006/07 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden den Kapitalrücklagen Agiobeträge in
Höhe von TEUR 806.859,8 (2005/06: TEUR 491.866,1) zugeführt. Gegen die Kapitalrücklagen wurden Emissionskosten in Höhe von TEUR 48.858,6 (2005/06: TEUR 26.329,2) verrechnet.
Die Kapitalerhöhung der IMMOEAST AG – soweit diese nicht von der IMMOFINANZ gezeichnet wurde – wird
in der Eigenkapitalüberleitung in Höhe von TEUR 1.363.152,4 im Minderheitenanteil gezeigt.
190
Die Emissionskosten der Kapitalerhöhungen der IMMOEAST AG wurden, sofern diese Anteile bei von IMMO
FINANZ fremden Dritten platziert wurden, direkt im Minderheitenanteil im Ausmaß von TEUR 59.207,0 erfasst.
Die gesetzliche Rücklage nach österreichischem Aktienrecht beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 230,4 (2005/06:
TEUR 230,4).
Im Konzerneigenkapital ist weiters eine Neubewertungsrücklage in Höhe von TEUR 108.688,1 (2005/06: TEUR
87.693,1) ausgewiesen. Diese entstand durch den Sukzessiverwerb an den unter 2.4.3 angeführten Gesellschaften, da
hierbei eine Neubewertung des Nettovermögens entsprechend IFRS 3 durchgeführt wurde und der auf den bisherigen
Anteil entfallende Teil des Anstiegs des Nettovermögens nicht der Kapitalaufrechnung unterworfen wurde.
4.10 Finanzverbindlichkeiten
Davon Restlaufzeit
Werte in TEUR
30. April 2007
unter 1 Jahr
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2006
700.557,5
3.799,9
27.811,6
668.946,1
97.939,9
3.406.268,8
245.534,8
939.607,1
2.221.126,9
2.586.750,2
davon garantiert
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
davon besichert
3.266.811,8
223.856,1
892.706,3
2.150.249,4
2.425.919,1
davon nicht besichert
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
139.457,0
21.678,6
46.900,8
70.877,5
160.831,1
376.098,2
14.471,0
71.340,2
290.287,0
374.252,2
74.684,2
94.008,7
12.243,3
43.588,1
38.177,3
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen
3.084,4
153,1
2.931,3
0,0
3.106,0
Eventualverbindlichkeiten aus Unternehmenserwerb
3.381,5
3.381,5
0,0
0,0
3.381,5
Finanzverbindlichkeit Kommanditbeteiligung
Summe
17.648,9
17.648,9
0,0
0,0
14.171,3
110.281,7
99.724,7
1.771,5
8.785,4
19.361,4
4.711.329,7
396.957,1
1.087.049,9
3.227.322,7
3.173.646,7
Durch den Beschluss der Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, Wandelschuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 650 Mio. und einer Erhöhungsoption um bis zu
EUR 100 Mio. zu begeben. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen, mit denen das Recht auf Bezug von
etwa EUR 50 Mio. IMMOFINANZ-Aktien verbunden ist, beträgt sieben Jahre. Während des Wandlungszeitraums
können Investoren die Anleihe in IMMOFINANZ-Aktien wandeln. Die Wandelanleihe kann während der ersten
vier Jahre von IMMOFINANZ nicht gekündigt und zurückgezahlt werden und danach nur, wenn der Aktienkurs
den Wandlungspreis für eine bestimmte Zeitspanne um mehr als 30% übersteigt (Call- Option der IMMOFINANZ).
Die Anleihenzeichner haben das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens zehn Tagen mit
Wirkung zum 19. Jänner 2012 alle oder einzelne ihre Wandelanleihen vorzeitig zu kündigen (Put-Option der Anleihenzeichner). In einem solchen Fall hat die IMMOFINANZ die gekündigten Schuldverschreibungen zu 100% des
Nennwerts zurückzuzahlen. Die Verzinsung wurde mit 2,75% festgesetzt.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibung das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde in der Hauptversammlung vom 28. September 2006 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital um
EUR 58.076.106,11 bedingt zu erhöhen.
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand ermächtigt,
innerhalb eines Zeitraumes von vier Jahren bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je EUR 1.000,-- mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des
gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98% auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhielten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien
der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und
zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird. Aufgrund dieses Beschlusses wur-
Konzernanhang
191
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
den mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von je EUR 1.000,-ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen werden mit 4% p.a. verzinst.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu
können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das
Grundkapital von EUR 116.152.213,26 durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen. Im März 2007 fand eine Teilumwandlung der Wandelanleihe aus 2001 statt. Infolge der Wandlung hat sich die Nominale der Wandelanleihe von EUR 100.000.000,00 auf EUR 25.950.000,0 reduziert.
Die begebenen Wandelanleihen stellen gemäß IAS 32.23 ein strukturiertes Finanzinstrument dar, dessen Eigenkapital- und Fremdkapitalelemente getrennt auszuweisen sind. Das Eigenkapitalelement wurde für die Wandelanleihe
aus 2007 mit TEUR 45.075,9 und für die Wandelanleihe aus 2001 abzüglich des darauf entfallenden Steuereffektes
mit TEUR 4.158,7 bewertet und unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen.
Der beizulegende Zeitwert der Wandelanleihen zum 30. April 2007 beträgt TEUR 824.893,5 (20005/06: TEUR
139.000,0).
Segment
Bank
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
A
A
A
A
A
A
A
A
A
Währung
Land
Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
Gewichteter Durchschnittszinssatz
je Land
Gesellschaft
„Wienerberg City“ Errichtungsges.
m.b.H.
EUR
42.668,0
41.234,6
variabel
4,39%
IA
EURO HYPO
„Wienerberg City“ Errichtungsges.
m.b.H.
EUR
36.336,4
36.725,4
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
AEDIFICIO
Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
EUR
843,2
630,8
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
AEDIFICIO
EUR
996,2
745,2
variabel
4,39%
IA
Raiffeisen Zentralbank
Österreich AG
AEDIFICIO
EUR
7.260,0
7.260,0
variabel
4,39%
IA
Sparkasse
Niederösterreich
AEDIFICIO
EUR
5.944,1
5.489,1
variabel
4,39%
IA
Vorarlberger Landesund Hypothekenbank
AG
AEDIFICIO
EUR
12.390,7
11.773,0
variabel
4,39%
IA
AG
AEDIFICIO
EUR
3.197,6
3.045,0
variabel
4,39%
IA
AG
AEDIFICIO
EUR
2.380,0
2.234,7
variabel
4,39%
IA
AG
AEDIFICIO
EUR
1.526,1
1.453,5
variabel
4,39%
A
A
IA
IA
Währung
Segment
Land
192
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
Gesellschaft
IMMO-Bank AG
AEDIFICIO
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. &
Co Gumpendorfer Straße 81 KEG
EUR
2.688,9
2.077,8
variabel
4,39%
IMMO-Bank AG
AEDIFICIO
Co Kaiserstraße 57-59 KEG
EUR
3.052,3
2.244,3
variabel
4,39%
EUR
8.813,4
4.316,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
AEDIFICIO
Co Fischhof 3 KEG
A
IA
Österreich AG
RentCon Handels- und Leasing
GmbH
EUR
2.370,0
0,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
ARO Immobilien GmbH
EUR
10.208,8
9.096,9
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.
EUR
6.831,2
4.426,6
variabel
4,39%
IA
Österreich AG
EUR
85.753,9
54.193,4
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.
EUR
51.961,1
36.234,9
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
407,0
190,2
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
200,0
161,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.150,0
927,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
4.215,0
2.568,2
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
4.200,0
4.123,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
4.215,0
518,6
variabel
4,39%
A
IA
Investkredit Bank AG
EFSP Immobilienentwicklung GmbH
EUR
1.600,0
1.000,2
variabel
4,39%
EUR
14.520,0
0,0
variabel
4,39%
A
A
A
A
IA
Österreich AG
AEDIFICIO
A
IA
EUR
6.000,0
5.901,0
variabel
4,39%
A
IA
Oberbank AG
ESG Beteiligungs GmbH
EUR
40.682,0
39.637,6
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
F&I Liegenschaftsvermietungs
GmbH
EUR
6.249,9
5.068,9
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
FMZ Rosental Betriebs GmbH
EUR
7.000,0
6.450,0
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
EUR
4.002,3
3.402,0
variabel
4,39%
IA
AG
Geiselbergstraße 30-32
Immobilienbewirtschaftungs GmbH
EUR
9.589,2
8.426,4
variabel
4,39%
IA
Allgemeine Sparkasse
Oberösterreich
BankAG
HM 7 Liegenschaftsvermietungs
gesellschaft m.b.H.
EUR
7.200,0
7.200,0
variabel
4,39%
A
A
A
A
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
Gesellschaft
IA
Allgemeine Sparkasse
Oberösterreich
BankAG
gesellschaft m.b.H.
EUR
2.376,9
2.376,9
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
gesellschaft m.b.H.
EUR
594,1
449,8
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
gesellschaft m.b.H.
EUR
102,7
86,4
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
gesellschaft m.b.H.
EUR
553,7
488,9
variabel
4,39%
EUR
53.278,0
51.910,3
variabel
4,39%
Land
Segment
Währung
Konzernanhang
193
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
A
A
A
IA
Oberbank AG
IMF Immobilienholding Gesellschaft
mbH
A
IA
Raiffeisenlandesbank
Oberösterreich AG
IMF Immobilienholding Gesellschaft
mbH
EUR
289.360,0
282.624,7
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien
Vermietungsgesellschaft m.b.H.
EUR
4.348,7
4.213,7
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
EUR
10.581,2
10.290,5
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
EUR
4.653,3
4.295,4
variabel
4,39%
IA
AG
EUR
3.284,8
3.066,8
variabel
4,39%
IA
ABN Amro Trustees
Limited
IMMOFINANZ Enodia Realitäten
Vermietungs GmbH & Co OEG
EUR
250.000,0
245.870,0
variabel
4,39%
EUR
2.906,9
2.173,3
variabel
4,39%
A
A
A
A
IA
EURO HYPO
IMMOFINANZ Immobilien
Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
A
IA
Österreich AG
EUR
21.801,9
18.480,0
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
EUR
11.991,0
10.327,5
variabel
4,39%
A
IA
Österreich AG
EUR
7.260,0
7.260,0
variabel
4,39%
IA
AG
EUR
1.649,7
1.311,7
variabel
4,39%
IA
AG
IMMOFINANZ Ismene Immobilien
EUR
27.252,3
23.255,3
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
Liegenschaftsverwertungs GmbH
EUR
3.383,1
3.173,6
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
EUR
3.861,9
3.700,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
EUR
457,5
434,7
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
EUR
702,0
578,6
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
EUR
1.253,5
1.215,0
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
EUR
2.592,6
2.459,6
variabel
4,39%
A
A
A
Währung
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
Immofinanz TCT
CHF
1.701,6
1.418,0
variabel
4,39%
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
EUR
857,1
769,1
variabel
4,39%
EUR
218,0
204,6
variabel
4,39%
Land
Segment
194
A
IA
Gesellschaft
Immofinanz TCT
EUR
2.825,6
2.725,0
variabel
4,39%
A
IA
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
A
IA
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
EUR
27,4
1,3
variabel
4,39%
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
EUR
525,0
525,0
variabel
4,39%
EUR
5.087,1
4.787,6
variabel
4,39%
A
IA
A
IA
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
A
IA
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
EUR
400,0
376,6
variabel
4,39%
IA
Hypo Alpe Adria
Immofinanz TCT
EUR
4.000,0
3.883,7
variabel
4,39%
A
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
MARINA Handelsgesellschaft
m.b.H.
EUR
2.107,5
1.379,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
GmbH
EUR
3.500,0
3.044,6
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
GmbH
EUR
11.500,0
10.003,5
variabel
4,39%
IA
AG
GmbH
EUR
11.758,5
8.270,2
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG
EUR
1.453,0
1.276,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
726,7
689,4
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.086,3
1.086,3
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
7.713,3
7.313,3
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
821,4
724,8
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
4.281,5
3.901,7
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.071,3
1.009,9
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.814,1
1.764,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
857,5
813,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
REVIVA Immobilien AG
EUR
116,3
15,9
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
167,1
26,1
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
50,9
6,9
variabel
4,39%
A
A
A
A
A
A
A
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
305,8
297,3
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.043,8
880,4
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
252,9
189,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
324,7
312,8
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
351,4
344,9
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
108,1
106,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
253,6
196,8
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
617,7
509,3
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
2.180,6
1.915,8
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
741,3
553,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.308,1
1.117,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
183,1
42,8
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
274,7
64,3
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
713,9
695,8
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
510,1
497,2
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
370,6
217,7
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
29,1
17,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
135,2
72,4
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
393,5
210,9
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
964,4
922,2
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
330,4
277,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
872,1
792,9
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
217,3
117,5
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
24,0
13,0
variabel
4,39%
Land
Segment
Währung
Konzernanhang
195
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
A
A
A
A
A
A
A
Gesellschaft
EUR
85,0
63,6
variabel
4,39%
Währung
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
72,7
27,0
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
59,6
49,6
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
298,0
283,1
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
592,2
575,7
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
799,4
686,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
497,1
426,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
157,0
134,7
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
146,8
126,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
361,9
310,6
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
392,6
377,4
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
14,5
12,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
2.114,8
2.014,8
variabel
4,39%
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
574,1
547,0
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
106,1
98,5
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
251,6
236,8
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
159,1
147,8
variabel
4,39%
A
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
61,4
52,5
variabel
4,39%
A
IA
Hypo Tirol
RHOMBUS Errichtungs- und
VerwertungsGmbH & Co KG
EUR
4.100,0
3.645,7
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
SelfStorage – Dein Lager
LagervermietungsgesmbH
EUR
174,4
91,0
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
465,6
465,6
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
690,0
655,6
variabel
4,39%
Land
Segment
196
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
Gesellschaft
EUR
218,0
70,9
variabel
4,39%
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
Gesellschaft
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
360,0
360,0
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
174,4
174,4
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
174,4
104,8
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
239,8
239,8
variabel
4,39%
A
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
412,5
157,5
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
SELICASTELLO BETA
Liegenschaftsbesitz GmbH
EUR
5.476,7
4.205,0
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
SELICASTELLO GAMMA
EUR
20.223,3
16.015,9
variabel
4,39%
A
IA
SL Immobilienprojekt GmbH
EUR
1.187,8
1.162,8
variabel
4,39%
A
IA
EUR
1.063,6
854,7
variabel
4,39%
A
IA
EUR
460,8
327,0
variabel
4,39%
A
IA
EUR
2.540,2
2.131,4
variabel
4,39%
A
IA
EUR
1.153,2
910,1
variabel
4,39%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
SPE Liegenschaftsvermietung
Gesellschaft m.b.H.
EUR
4.723,7
4.213,7
variabel
4,39%
IA
Raiffeisen
Landesbank
Steiermark
Gesellschaft m.b.H.
EUR
2.483,2
2.006,9
variabel
4,39%
IA
Raiffeisen
Landesbank
Steiermark
Gesellschaft m.b.H.
EUR
490,1
417,6
variabel
4,39%
IA
AG
Gesellschaft m.b.H.
EUR
1.482,5
1.032,0
variabel
4,39%
IA
AG
Gesellschaft m.b.H.
EUR
3.030,5
2.122,0
variabel
4,39%
CHF
100,0
40,9
variabel
4,39%
Land
Segment
Währung
Konzernanhang
197
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
IA
STAR Immobilien TreuhandVersicherungsmakler GmbH
A
IA
CHF
2.900,0
1.750,9
variabel
4,39%
A
IA
EUR
3.561,0
2.283,2
variabel
4,39%
A
IA
Bank Austria
Creditanstalt AG
WIPARK Garagen AG
EUR
79.940,1
60.136,8
variabel
4,39%
A
IA
diverse Banken
(4 Kredite)
"Heller Fabrik"
EUR
10.262,5
10.262,5
variabel
4,47%
IA
diverse Banken
(124 Kredite)
BUWOG Bauen und Wohnen
Gesellschaft mbH
EUR
132.533,3
63.864,1
fix
5,31%
A
Währung
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
A
IA
diverse Banken
(609 Kredite)
A
IA
diverse Banken
(274 Kredite)
ESG Wohnungsgesellschaft mbH
Villach
EUR
39.782,8
27.489,3
fix
1,85%
IA
diverse Banken
(548 Kredite)
ESG Wohnungsgesellschaft mbH
Villach
EUR
109.757,7
66.244,2
variabel
4,29%
IW
Lehman / Hatfield
Philips
IMMOWEST PROMTUS Holding
GmbH
EUR
64.400,0
60.973,9
variabel
4,39%
A
Raiffeisen
Bausparkasse
Gesellschaft mbH
IMMOFINANZ AKTIENGESELLSCHAFT
EUR
55.000,0
54.750,1
variabel
4,39%
CH
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
CHF
682,2
682,2
variabel
3,44%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
CHF
948,0
948,0
variabel
3,44%
IA
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
CHF
13,4
13,4
variabel
3,44%
IW
Österreich AG
St. Moritz Bäder AG
CHF
23.253,8
23.253,8
variabel
3,44%
CH
IW
Österreich AG
CHF
6.600,0
5.150,0
variabel
3,44%
CH
IW
Österreich AG
CHF
9.800,0
7.640,0
variabel
3,44%
CH
IW
Österreich AG
CHF
38.530,0
30.030,0
variabel
3,44%
CH
IW
Österreich AG
CHF
2.475,0
1.797,8
variabel
3,44%
CH
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
IMMOFINANZ IMMOBILIEN
ANLAGEN Schweiz AG
CHF
19.500,0
19.000,0
variabel
3,44%
CZ
IE
Oberbank AG
ABLO Property s.r.o.
EUR
24.000,0
22.800,0
variabel
5,17%
CZ
IE
Aareal Bank AG
Airport Property Development a.s.
EUR
12.100,0
10.870,2
variabel
5,17%
CZ
IE
Aareal Bank AG
EUR
760,0
636,3
variabel
5,17%
CZ
IE
Aareal Bank AG
EUR
460,0
211,8
variabel
5,17%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Akvamarin Beta s.r.o.
EUR
13.680,0
12.741,4
variabel
5,17%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Aragonit s.r.o.
EUR
6.000,0
5.258,7
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
ATLAS 2001 CR s.r.o.
EUR
10.006,0
9.046,7
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
6.908,9
6.246,5
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
2.335,1
2.111,2
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
Atom Centrum a.s.
EUR
15.120,0
14.281,6
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
2.482,4
2.482,4
variabel
5,17%
Land
Segment
198
A
A
CH
CH
CH
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
Gesellschaft
Gesellschaft mbH
EUR
200.271,0
131.294,5
variabel
4,04
Segment
CZ
IE
Währung
Land
Konzernanhang
199
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
Gesellschaft
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
1.412,7
1.282,1
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
25.625,0
25.625,0
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
2.593,2
2.593,2
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
17.664,6
17.664,6
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
2.096,4
2.096,4
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
13.792,0
13.792,0
variabel
5,17%
CZ
IE
Brno Estates a.s.
EUR
15.900,0
15.900,0
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
200,0
182,7
fix
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
600,0
482,8
fix
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
1.998,0
1.537,0
fix
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
1.871,0
1.411,3
fix
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
19.408,3
16.358,1
variabel
5,17%
CZ
IE
Österreich AG
Delta Park a.s.
EUR
15.500,0
13.750,0
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Diamant Real s.r.o.
EUR
7.631,7
7.631,7
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Diamant Real s.r.o.
EUR
1.530,0
1.530,0
variabel
5,17%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Diamant Real s.r.o.
EUR
2.805,3
2.805,3
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Diamant Real s.r.o.
EUR
538,5
538,5
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Diamant Real s.r.o.
EUR
5.446,8
5.446,8
variabel
5,17%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
E.N.G. Property a.s.
EUR
2.249,6
2.109,7
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
2.212,2
255,0
fix
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
J.H. Prague a.s.
EUR
5.061,4
604,0
fix
5,17%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
J.H. Prague a.s.
EUR
5.219,1
4.894,2
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
JUNGMANNOVA ESTATES a.s.
EUR
5.665,8
673,0
fix
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
5.849,0
5.562,0
variabel
5,17%
CZ
IE
CZK
3.105,1
3.105,1
variabel
5,17%
CZ
IE
CZK
13.956,7
6,4
variabel
5,17%
CZ
IE
EUR
1.904,4
7,4
variabel
5,17%
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Segment
Währung
Land
200
Bank
Gesellschaft
CZ
IE
MY BOX Hranice s.r.o.
EUR
2.092,0
8,8
variabel
5,17%
CZ
IE
Oberbank AG
NF 23 spol.s.r.o.
EUR
1.205,8
1.027,9
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
NP Investment a.s.
EUR
13.911,5
13.181,2
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
NP Investment a.s.
EUR
13.420,1
1.591,5
fix
5,17%
CHF
3.000,6
2.472,0
variabel
5,17%
CZ
IE
ODP Office Development Praha
spol.s.r.o.
CZ
IE
ODP Office Development Praha
spol.s.r.o.
EUR
2.071,7
1.673,4
variabel
5,17%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
PAN Development a.s.
EUR
3.161,9
369,9
fix
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
3.239,4
3.039,4
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
PERL INVEST a.s.
EUR
2.699,5
2.532,1
variabel
5,17%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
PERL INVEST a.s.
EUR
2.643,9
306,0
fix
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
Prague Office Park I s.r.o.
CHF
2.400,0
1.521,9
fix
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
CHF
5.580,0
4.284,1
fix
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
CHF
1.995,0
1.856,6
fix
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Prokopova Development a.s.
EUR
431,9
405,9
variabel
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
468,1
49,0
fix
5,17%
CZ
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
RHP Development spol.s.r.o.
EUR
11.750,0
11.749,7
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
SB Praha 4 spol.s.r.o.
EUR
1.489,9
1.422,3
variabel
5,17%
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
1.733,3
976,8
variabel
5,17%
CZ
IE
HVB Bank Czech
Republic a.s.
EUR
7.792,1
2.915,2
variabel
5,17%
CZ
IE
SBF Development Praha spol.s.r.o.
EUR
4.500,0
4.290,5
variabel
5,17%
CZ
IE
EUR
17.300,0
16.958,7
variabel
5,17%
CZ
IE
Oberbank AG
VALDEK Praha spol.s.r.o.
CHF
3.000,0
2.106,8
variabel
5,17%
CZ
IE
Oberbank AG
EUR
113,7
78,5
variabel
5,17%
CZ
IE
Oberbank AG
EUR
2.383,3
2.158,2
variabel
5,17%
CZ
IE
Oberbank AG
EUR
6.879,8
3.300,8
variabel
5,17%
CZ
IE
WEGE spol.s.r.o.
CHF
1.500,3
1.236,0
variabel
5,17%
CZ
IE
WEGE spol.s.r.o.
EUR
936,5
755,5
variabel
5,17%
D
IA
BKS
EUR
390,0
390,0
variabel
4,71%
D
IA
BKS
EUR
357,0
357,0
variabel
4,71%
D
IA
BKS
EUR
378,0
378,0
variabel
4,71%
D
IA
EUR
810,0
810,0
variabel
4,71%
CZ
CZ
CZ
CZ
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Segment
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Land
Währung
Konzernanhang
201
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Bank
Gesellschaft
D
IA
EUR
690,0
690,0
variabel
4,71%
D
IA
EUR
540,0
540,0
variabel
4,71%
D
IA
EUR
570,0
570,0
variabel
4,71%
IW
Bankhaus Lampe
Deutsche Lagerhaus Bremen I
GmbH & Co KG
EUR
9.000,0
8.808,8
variabel
4,71%
IW
IKB Deutsche
Industriekreditbank
AG
Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH
& Co KG
EUR
193,2
193,2
variabel
4,71%
IW
IKB Deutsche
Industriekreditbank
AG
& Co KG
EUR
1.000,0
1.000,0
variabel
4,71%
IW
IKB Deutsche
Industriekreditbank
AG
& Co KG
EUR
2.787,8
2.787,8
variabel
4,71%
D
IW
IKB Deutsche
Industriekreditbank
AG
& Co KG
EUR
3.719,0
3.719,0
variabel
4,71%
D
IW
Landesbank Hessen
Thüringen
Frankonia Eurobau
Andreasquartier GmbH
EUR
25.865,0
23.825,0
variabel
4,71%
IW
Landesbank Hessen
Thüringen
Frankonia Eurobau
Andreasquartier GmbH
EUR
0,0
87,5
variabel
4,71%
IW
Allgemeine
Hypothekenbank
Rheinboden AG
IMF Deutschland GmbH
EUR
6.400,0
6.166,1
variabel
4,71%
IW
Allgemeine
Hypothekenbank
Rheinboden AG
EUR
11.000,0
10.116,0
variabel
4,71%
IW
Allgemeine
Hypothekenbank
Rheinboden AG
EUR
6.500,0
5.962,1
variabel
4,71%
IW
Allgemeine
Hypothekenbank
Rheinboden AG
EUR
7.000,0
6.745,1
variabel
4,71%
IW
Deutsche Postbank
AG
EUR
10.624,0
9.537,4
variabel
4,71%
D
IW
Deutsche Postbank
AG
EUR
12.876,0
11.558,9
variabel
4,71%
D
IW
Münchner
Hypothekenbank eG
EUR
5.980,0
5.980,0
variabel
4,71%
D
IW
Münchner
Hypothekenbank eG
EUR
18.120,0
18.120,0
variabel
4,71%
D
IW
Münchner
Hypothekenbank eG
EUR
12.700,0
11.994,9
variabel
4,71%
D
IW
Münchner
Hypothekenbank eG
EUR
6.500,0
6.335,1
variabel
4,71%
D
IW
Bayerische LB
Rheinische Lagerhaus GmbH
EUR
5.500,0
5.310,0
variabel
4,71%
D
IW
Bayerische LB
EUR
975,8
938,6
variabel
4,71%
D
IW
EURO HYPO
EUR
5.202,5
4.302,0
variabel
4,71%
D
IW
EURO HYPO
EUR
6.602,3
5.704,0
variabel
4,71%
D
IW
Hypovereinsbank
CHF
4.300,0
3.461,5
variabel
4,71%
D
IW
Hypovereinsbank
CHF
6.300,0
5.071,5
variabel
4,71%
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Segment
Währung
Land
202
Bank
Gesellschaft
D
IW
Hypovereinsbank
CHF
9.340,0
7.518,7
variabel
4,71%
IW
IKB Deutsche
Industriekreditbank
AG
EUR
10.650,0
9.691,5
variabel
4,71%
IW
Norddeutsche
Landesbank
EUR
1.682,1
1.296,5
variabel
4,71%
D
IW
Norddeutsche
Landesbank
EUR
3.293,3
2.994,3
variabel
4,71%
D
IW
Norddeutsche
Landesbank
EUR
3.204,0
3.204,0
variabel
4,71%
IW
Stadtsparkasse
Oberhausen
EUR
920,3
820,0
variabel
4,71%
D
IW
Stadtsparkasse
Oberhausen
EUR
3.458,9
2.437,9
variabel
4,71%
D
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
244,8
227,6
variabel
4,71%
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
254,2
237,8
variabel
4,71%
D
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
451,6
358,2
variabel
4,71%
D
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
468,8
371,8
variabel
4,71%
EUR
4.300,0
4.024,3
variabel
4,71%
D
D
D
D
D
IW
Sparkasse HN
Rheinische Lagerhaus Hannover
GmbH u. Co KG
D
IW
SEB
Rheinische Lagerhaus Rheine
GmbH
EUR
511,3
450,5
variabel
4,71%
SEB
GmbH
EUR
3.579,0
3.153,9
variabel
4,71%
CHF
6.475,0
6.300,0
variabel
4,71%
D
IW
D
IW
SEB
GmbH
D
IW
SEB
GmbH
CHF
2.850,0
2.462,1
variabel
4,71%
D
IW
EURO HYPO
Rheinische Lagerhaus Wuppertal
GmbH u. Co KG
EUR
5.200,0
4.982,1
variabel
4,71%
D
IW
EURO HYPO
Rheinische Park GmbH
EUR
363,0
319,0
variabel
4,71%
D
IW
EURO HYPO
EUR
1.853,4
1.608,4
variabel
4,71%
D
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
703,0
614,4
variabel
4,71%
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
575,2
502,7
variabel
4,71%
IW
Westdeutsche
Immobilien Bank
EUR
2.294,0
2.234,4
variabel
4,71%
IW
Allgemeine
Hypothekenbank
Rheinboden AG
Tempelhofer Feld AG
EUR
20.400,5
18.477,1
variabel
4,71%
IW
Berliner Sparkasse
(LBB), Landesbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
1.942,9
1.719,9
variabel
4,71%
IW
Berliner Sparkasse
(LBB), Landesbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
2.914,4
2.579,8
variabel
4,71%
D
D
D
D
D
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Segment
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Land
Währung
Konzernanhang
203
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Bank
Gesellschaft
D
IW
Frankfurter Sparkasse
Tempelhofer Feld AG
EUR
697,9
534,9
variabel
4,71%
D
IW
Frankfurter Sparkasse
Tempelhofer Feld AG
EUR
807,6
303,9
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
8.896,5
7.216,0
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
266,4
266,4
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
10,5
10,5
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
870,9
701,1
variabel
4,71%
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
2.556,5
1.887,6
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
296,1
51,2
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
356,5
351,4
variabel
4,71%
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
24,9
24,9
variabel
4,71%
D
IW
Investitionsbank
Berlin
Tempelhofer Feld AG
EUR
1.079,3
838,4
variabel
4,71%
H
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Arpad Center Kft.
EUR
6.500,0
5.348,0
variabel
5,27%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
C.E.P.D. Kft.
EUR
26.750,0
24.292,5
variabel
5,27%
H
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
8.900,0
7.874,9
variabel
5,27%
H
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
12.900,0
10.800,4
variabel
5,27%
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
7.281,8
6.072,4
variabel
5,27%
H
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
13.910,0
12.828,4
variabel
5,27%
H
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
13.650,6
12.698,1
variabel
5,27%
IE
Oberösterreich AG
Center Invest Kft.
EUR
6.400,0
5.965,8
variabel
5,27%
H
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
DH Logistik Kft.
EUR
4.400,0
4.013,5
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
Euro Businesspark Kft.
EUR
15.880,0
14.011,9
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
EUR
800,0
800,0
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
EUR
13.154,3
13.154,3
variabel
5,27%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Globe 13 Kft.
EUR
21.000,0
17.220,0
variabel
5,27%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft.
CHF
5.880,3
5.117,0
variabel
5,27%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
6.540,6
669,6
variabel
5,27%
D
D
H
H
H
H
H
H
Währung
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
H
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
H
IE
Österreich AG
Mester Park Kft.
EUR
12.990,0
8.134,0
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
SAS Inter Kft.
EUR
9.056,0
8.176,7
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
SAS Inter Kft.
EUR
200,0
115,1
variabel
5,27%
H
IE
HVB Hungary Rt.
SAS Inter Kft.
EUR
500,0
303,4
variabel
5,27%
H
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Szepvölgyi Business Park Kft.
EUR
10.500,0
9.600,0
variabel
5,27%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
West Gate Üzleti Park Fejlesztö Kft.
EUR
3.642,7
1.988,1
variabel
5,27%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
12.075,3
8.964,4
variabel
5,27%
H
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
13.736,5
440,4
variabel
5,27%
ITA
IW
Ermodoro
CEREP Poseidon A7 SAS
EUR
384,3
367,8
variabel
5,58%
IW
Monte Dei Paschi Di
Siena
EUR
10.000,0
9.496,9
variabel
5,58%
IW
Monte Dei Paschi Di
Siena
EUR
2.000,0
1.552,8
variabel
5,58%
NL
IA
West LB AG
IMMOFINANZ Finance BV
EUR
415.000,0
415.000,0
variabel
4,55%
NL
IW
Fortis Bank N.V.
City Box Holding B.V.
EUR
750,0
56,4
variabel
4,55%
NL
IW
Fortis Bank N.V.
City Box Local B.V.
EUR
350,0
271,3
variabel
4,55%
NL
IW
Fortis Bank N.V.
City Box Properties B.V.
EUR
19.800,0
17.800,0
variabel
4,55%
NL
IW
Fortis Bank N.V.
EUR
3.750,0
3.349,7
variabel
4,55%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Al Sp. z o.o.
EUR
12.950,0
1.491,2
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
ARE 4 Sp. z o.o.
EUR
10.400,0
9.148,3
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
ARE 5 Sp. z o.o.
EUR
12.700,0
3.132,6
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
ARE 8 Sp. z o.o.
EUR
7.200,0
6.929,8
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
ARE 8 Sp. z o.o.
EUR
450,0
450,0
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Atlantis Invest Sp. z o.o.
USD
805,1
731,9
variabel
5,75%
PL
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
12.950,0
8.689,3
variabel
5,75%
PL
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
Blizzard Real Sp. z o.o.
EUR
25.217,5
18.538,0
variabel
5,75%
Land
Segment
204
H
H
ITA
ITA
PL
PL
PL
PL
PL
PL
Gesellschaft
Lentia Real (1) Kft.
EUR
10.800,0
8.936,0
variabel
5,27%
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Bank
Gesellschaft
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Central Bud Sp. z o. o.
EUR
9.800,0
8.861,4
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
1.198,5
684,8
variabel
5,75%
PL
IE
Bank Zachodni WBK
S.A.
PLN
43.400,0
2.777,7
variabel
5,75%
PL
IE
Bank Zachodni WBK
S.A.
PLN
6.300,0
77,3
variabel
5,75%
PL
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
15.402,0
2.880,8
variabel
5,75%
PL
IE
Flex Invest Sp. z o.o.
USD
18.388,5
17.728,6
variabel
5,75%
PL
IE
EUR
1.600,0
1.600,0
variabel
5,75%
PL
IE
EUR
4.894,5
4.733,2
variabel
5,75%
PL
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Immofinanz Polska Sp. z o.o.
EUR
9.000,0
7.965,0
variabel
5,75%
PL
IE
Aareal Bank AG
MBP I Sp. z o.o.
EUR
74.212,5
70.830,8
variabel
5,75%
PL
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Nimbus Real Sp. z o.o.
EUR
1.004,5
681,5
variabel
5,75%
PL
IE
Aareal Bank AG
Nowe Centrum Sp. z o.o.
EUR
101.000,0
85.107,0
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Ol Sp. z o.o.
EUR
6.739,0
5.645,6
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Omega Invest Sp. z o.o.
USD
15.284,1
12.309,4
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
3.712,9
2.987,7
variabel
5,75%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
15.100,0
12.480,3
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Secure Bud Sp. z o.o.
EUR
12.700,0
8.505,0
variabel
5,75%
PL
IE
Bank Zachodni WBK
S.A.
PLN
40.363,6
8.613,0
variabel
5,75%
PL
IE
Bank Zachodni WBK
S.A.
PLN
4.200,0
1.075,7
variabel
5,75%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
Zenith Real Sp. z o.o.
EUR
1.275,0
718,9
variabel
5,75%
IE
Hypo Real Estate Bank
International AG
Cora GS s.r.l.
EUR
19.670,0
19.670,0
variabel
5,86%
IE
European Bank for
Reconstruction and
Development
IRIDE S.A.
EUR
17.955,9
15.956,9
variabel
5,86%
IE
European Bank for
Reconstruction and
Development
IRIDE S.A.
EUR
22.500,0
21.019,4
variabel
5,86%
Land
Segment
Währung
Konzernanhang
205
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
RO
RO
RO
Restschuld
zum 30. April
2007 in
1.000*)
Zinssatz
fix/
variabel
je Land
Gesellschaft
IE
European Bank for
Reconstruction and
Development
IRIDE S.A.
EUR
14.007,1
8.188,7
variabel
5,86%
RO
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
618,0
618,0
variabel
5,86%
RO
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
350,0
350,0
variabel
5,86%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
317,1
317,1
variabel
5,86%
IE
Bank Austria
Creditanstalt AG
EUR
1.500,0
181,1
variabel
5,86%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
6.250,0
6.129,3
variabel
5,86%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
2.000,0
1.243,1
variabel
5,86%
RO
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
10.600,0
3.777,8
variabel
5,86%
RO
IE
EFG Private Bank SA
EUR
2.136,0
2.136,0
variabel
5,86%
RO
IE
EFG Private Bank SA
EUR
2.447,5
2.447,5
variabel
5,86%
RO
IE
EFG Private Bank SA
EUR
1.468,5
1.468,5
variabel
5,86%
RO
IE
EFG Private Bank SA
EUR
2.447,5
2.447,5
variabel
5,86%
RO
IE
Alpha Bank
RON
3.593,0
3.593,0
variabel
5,86%
IE
Erste Bank der
oesterreichischen
Sparkassen AG
EUR
20.000,0
20.000,0
variabel
5,86%
EUR
52.000,0
52.000,0
variabel
5,28%
Land
Bank
Währung
Nominale bzw.
ursprüngliche
Kredithöhe in
1.000*)
Segment
206
RO
RO
RO
RO
RO
RO
SVK
IE
MKB Bank Lt.
IMMOEAST Projekt Jota Holding
GmbH
SVK
IE
MKB Bank Lt.
Polus a.s.
EUR
61.000,0
61.000,0
variabel
5,28%
SVK
IE
Slovenska sporitelna
a.s.
Polus Tower 2 a.s.
EUR
36.000,0
34.554,6
variabel
5,28%
SVK
IE
UniBanka a.s.
SCT s.r.o.
EUR
4.400,0
4.325,2
variabel
5,28%
USA
IW
Bank of Amerika
N.A.$
USD
32.670,0
0,9
variabel
6,97%
USA
IW
Bank of Amerika
N.A.$
USD
3.011,4
2.252,4
variabel
6,97%
USA
IW
Bank of Amerika
N.A.$
USD
22.590,0
21.843,5
variabel
6,97%
USA
IW
Compass Bank
USD
31.770,0
4.266,6
variabel
6,97%
*) entsprechend der Quote, mit der die Finanzverbindlichkeiten in den Konzernabschluss einfließen
207
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
Der Barwert der in der voranstehenden Tabelle dargestellten Kreditverbindlichkeiten beträgt EUR 3.167,5 Mio. Für
die Barwertberechnung wurden die Diskontierungssätze gemäß der folgenden Aufstellung angenommen, welche
sich aus den Marktzinssätzen zum 30. April 2007 und den gewichteten Durchschnittsmargen der zum Bilanzstichtag in der entsprechenden Währung von IMMOFINANZ-Konzerngesellschaften eingegangenen Kreditverbindlichkeiten ergibt.
Diskontierungssätze in %
RON
PLN
CZK
CHF
EUR
USD
bis 30.7.2007
3,521%
5,983%
4,285%
4,004%
5,600%
6,914%
bis 30.4.2008
4,249%
6,303%
4,480%
4,175%
5,892%
6,853%
bis 30.4.2010
4,475%
6,402%
4,541%
4,228%
5,983%
6,561%
bis 30.4.2012
4,501%
6,414%
4,547%
4,234%
5,993%
6,599%
bis 30.4.2014
4,553%
6,437%
4,561%
4,246%
6,014%
6,673%
bis 30.4.2017
4,709%
6,505%
4,603%
4,283%
6,077%
6,778%
bis 30.4.2022
4,942%
6,608%
4,666%
4,338%
6,170%
6,883%
5,046%
6,654%
4,694%
4,362%
6,212%
6,930%
ab 1.5.2022
Die wesentlichen Konditionen der sonstigen Finanzverbindlichkeiten zum 30. April 2007 stellen sich wie folgt dar:
WährungNominale
Verzinsung
Effektiver
fix/variabelZinssatz Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
EUR
100.000.000
fix
6,20%
EUR
750.000.000
fix
4,36%
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften
EUR
306.963.826
fix
0,65%
*)
EUR
453.090.153
fix
1,18%
**)
EUR
1.453.457
fix
5,80%
*)
EUR
1.453.457
variabel
4,88%
*)
*) Betrifft BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
**) Betrifft ESG Wohnungsgesellschaft mbH
Folgende Tabelle stellt den Buchwert der passiven Finanzinstrumente deren Zeitwert gegenüber (IFRS 7.6):
Fortgeführte
Anschaffungs-
in TEUR
kosten
Passiva
Fair Value
erfolgs-
neutral
Fair Value
erfolgswirksam
Bilanzansatz
30. April 2007
Marktwert
30. April 2007
4.613.939,5
4.613.939,5
4.450.090,1
97.390,2
97.390,2
97.390,2
135.022,1
135.022,1 135.022,1
Measured at amortised cost
Keiner IAS Bewertungskategorie zuordenbar
profit and loss
38.089,2
38.089,2
38.089,2
368.205,6
368.205,6
368.205,6
Designed at fair value through
208
Nachstehende Tabelle stellt eine Überleitung der Buchwerte der Finanzinstrumente zu den IAS 39-Bewertungskategorien dar (IFRS 7.8):
Fortgeführte
Anschaffungs-
in TEUR
kosten
Passiva
Fair Value erfolgsneutral
Fair Value
erfolgswirksam
Bilanzansatz
30. April 2007
Held for Trading
Derivate
Financial liabilities measured at amortised cost
38.089,2
38.089,2
135.022,1
135.022,1
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Wandelanleihen
700.557,5
700.557,5
3.406.268,8
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
3.406.268,8
3.084,4
3.084,4
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften
376.098,2
376.098,2
Verbindlichkeit Kommanditbeteiligung
17.648,9
17.648,9
110.281,7
110.281,7
368.205,6
368.205,6
Sonstige, keiner IAS 39-Bewertungskategorie
zuordenbare Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
94.008,7
94.008,7
Eventualverbindlichkeiten aus Unternehmenserwerb
3.381,5
3.381,5
4.11 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Davon Restlaufzeit
Werte in TEUR
30. April 2007
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2006
135.022,1
131.549,4
3.314,4
158,3
99.870,5
Summe
135.022,1 131.549,4 3.314,4 158,3 99.870,5
Davon Restlaufzeit
Werte in TEUR
30. April 2006
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2005
99.870,5
97.986,3
1.884,2
0,0
98.349,8
Summe
99.870,5 97.986,3 1.884,2 0,0 98.349,8
Konzernanhang
209
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
4.12 Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Steuerrückstellungen sowie Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungs- und Gutachterkosten und entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
Werte in TEUR
1. Mai 2006 – 30. April 2007
1. Mai 2005 – 30. April 2006
Stand am 1. Mai
31.956,0
28.394,0
Verbrauch
-17.928,0
-12.194,7
Auflösung
-4.029,4
-6.483,8
Dotierung
23.217,2
16.924,7
250,8
329,9
Währungseinflüsse
Änderung der Einbezugsmethode
2.985,9
735,1
-1.026,7
4.250,8
Stand am 30. April
35.425,7
31.956,0
davon kurzfristig
32.174,2
28.025,9
davon langfristig
3.251,5
3.930,1
In den sonstigen Rückstellungen ist ein Betrag in Höhe von TEUR 8.074,5 (2005/06: TEUR 8.512,5) an Steuerrückstellungen enthalten.
Die Rückstellungen für Sozialkapital beinhalten neben jenen für Abfertigungen auch Rückstellungen für Pensionen
und entwickelten sich wie folgt:
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
6.511,5
4.929,5
Zinsaufwand
248,0
113,3
Dienstzeitenaufwand
212,8
938,2
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 1. Mai
0,0
27,4
Änderung der Einbezugsmethode
0,0
997,6
Auszahlungen
-1.241,6
-494,5
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 30. April
5.730,7
6.511,5
Die versicherungsmathematischen Gutachten zur Ermittlung der Defined Benefit Obligation per 30. April 2007
wurden von der AKTUAR Versicherungsmathematik GmbH erstellt.
IAS 37.84
210
4.13 Sonstige Verbindlichkeiten
Davon Restlaufzeit
Werte in TEUR
30. April 2007
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
30. April 2006
Zeitwert passiver derivativer Finanzinstrumente
37.903,7
37.903,7
0,0
0,0
4.275,9
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen
32.987,9
24.514,9
4.702,9
3.770,1
18.392,9
21.592,1
Finanzamt (Verkehrsteuern)
9.602,5
9.597,7
3,6
1,2
Hausverwaltung
7.900,9
7.869,1
31,7
0,0
6.473,2
10,7
2,2
0,0
8,5
1.811,3
Verbindlichkeiten gegenüber Joint-Venture-Partnern
Genussrechte und stille Beteiligungen
1.103,7
157,1
0,0
946,6
1.103,7
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen
1.623,8
1.623,8
0,0
0,0
3.866,5
Finanzamt (Ertragsteuern)
Erhaltene Ausbau- und Sanierungsaufwendungen
Erhaltene Einnahmen aus Mietrechtsverkauf
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf)
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Liegenschaftsankauf)
962,0
962,0
0,0
0,0
461,7
6.913,1
1.471,0
3.930,4
1.511,7
5.530,9
348,0
168,2
130,8
49,1
245,3
68.173,8
66.608,0
1.565,8
0,0
31.332,7
172,7
172,7
0,0
0,0
52.362,5
Übrige
238.591,8
45.660,6
154.680,0
38.251,2
49.399,1
Summe
406.294,7
196.711,1
165.045,3
44.538,3
196.847,8
Bei den Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf), welche zum 30. April 2007 TEUR 68.173,8 betragen,
handelt es sich um Verbindlichkeiten, die in Zusammenhang mit Unternehmenserwerben stehen.
In den übrigen Verbindlichkeiten sind TEUR 145.823,7 enthalten, welche Verbindlichkeiten gegenüber den 15 per
Ende Dezember 2006 endkonsolidierten Gesellschaften des Teilkonzerns Poseidon darstellen.
4.14 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Die Bewertung der Eventualverbindlichkeiten erfolgt nach IAS 37 bzw. IFRS 3.48 (siehe 3.16).
Im Zuge von Unternehmenserwerben des Geschäftsjahres 2006/07 wurden keine neuen Eventualverbindlichkeiten
entsprechend IFRS 3.37 passiviert. Zum Bilanzstichtag 30. April 2007 bestehen Eventualverbindlichkeiten in Höhe
von TEUR 3.381,5 (2005/06: TEUR 3.381,5). Eventualverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 0,0 (2005/06: TEUR
1.000,0) wurden im laufenden Geschäftsjahr 2006/07 erfolgswirksam aufgelöst (siehe 5.9).
4.15 Steuerabgrenzung
Mit Vertrag vom 29. April 2005 haben sich die wesentlichen österreichischen Gesellschaften zu einer Gruppe i.S.d.
§ 9 KStG i.d.F. des AbgÄG zusammengeschlossen. Als Gruppenträgerin fungiert die Konzernmuttergesellschaft,
IMMOFINANZ AG. Die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder werden hierbei nach der Verrechnung mit
den eigenen (Vorgruppen-)Verlusten dem Gruppenträger zugerechnet. Zum Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart. Daneben besteht für die wesentlichen
österreichischen Gesellschaften der IMMOEAST AG sowie die Bauteile C+D Errichtungsgesellschaft m.b.H. eine
gesonderte Gruppe i.S.d. § 9 KStG.
IAS 12.81 (g),
IAS 12.82
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 30. April 2007 und 30. April 2006 resultieren aus folgenden
zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen. Daneben werden aktive Steuerabgrenzungen
auf die steuerlichen Verlustvorträge gebildet, soweit wahrscheinlich ist, dass in Zukunft steuerliche Gewinne zur
Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen werden.
211
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Konzernanhang
30. April 2007
Werte in TEURAktiva
Immobilienvermögen
42.449,0
Andere Finanzanlagen und sonstige Vermögenswerte
Summe
Sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen
30. April 2006
PassivaAktiva
857.526,3
12.773,1
Passiva
462.209,6
7.211,7
20.624,9
5.609,7
14.899,6
49.660,7
878.151,2
18.382,8
477.109,2
2.290,6
36.699,1
1.213,0
34.099,4
16.297,2
30.079,4
18.394,5
26.663,5
Summe
18.587,8
66.778,5
19.607,5
60.762,9
Steuerliche Verlustvorträge
48.806,7
0,0
17.729,5
0,0
117.055,3
944.929,7
55.719,8
537.872,1
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen gegenüber derselben Steuerbehörde
-32.423,6
-32.423,6
-27.494,5
-27.494,5
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung
84.631,7
912.506,1
28.225,3
510.377,6
Die Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen wird in Österreich dort vorgenommen, wo ein Gruppenbesteuerungsregime zur Anwendung kommt und steuerliche Ergebnisse an den jeweiligen Gruppenträger überrechnet werden können. Außerhalb Österreichs bestehen keine Organschaften oder Gruppenbesteuerungskonglomerate, sodass hier eine Saldierung ausgeschlossen ist.
Für die Berechnung der Steuerabgrenzungsposten werden in den einzelnen Ländern, in denen die IMMOFINANZ
AG tätig ist, folgende Steuersätze im Sinne des IAS 12.47 zur Anwendung gebracht:
LandAnwendbarer Steuersatz
LandAnwendbarer Steuersatz
Bosnien und Herzegowina
Schweden
28,00%
Serbien
10,00%
Slowakei
19,00%
28,21%***)
Slowenien
25,00%
Frankreich
33,33%
Tschechien
24,00%
Italien
33,00%
Ukraine
25,00%
Kroatien
20,00%
Ungarn
Luxemburg
29,63%
USA
Malta
35,00%
Niederlande
25,50%
Österreich
25,00%
Polen
19,00%
Rumänien
16,00%
Russland
24,00%
Bulgarien
Deutschland
Estland
10,00%*)
10,00%
26,38%-40,86%**)
Zypern
16,00%
15,00%-35,00%****)
10,00%
*) Republika Srpska
**) D
er Steuersatz in Deutschland kann variieren, je nachdem, ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht.
***) Betrifft nur Gewinnausschüttungen; im Unternehmen verbleibende Gewinne werden nicht
versteuert. ****) Das zu versteuernde Einkommen von Kapitalgesellschaften in den USA unterliegt dem
Stufenanstoßtarif nach Sec. 11(b) IRC (Internal Revenue Code), wobei 15% die Mindest-KöSt
und 35% die maximale KöSt ist.
Aufgrund einer Änderung des Körperschaftsteuergesetzes in Bulgarien wurde mit 1. Jänner 2007 der Körperschaftsteuersatz von 15% auf 10% reduziert.
In Estland erfolgt eine Besteuerung der Unternehmensgewinne erst bei Ausschüttung an die Gesellschafter. Im Unternehmen thesaurierte Gewinne werden nicht besteuert.
Durch eine Änderung des Körperschaftsteuergesetzes im Juni 2005 wurde eine schrittweise Reduktion der Körperschaftsteuer bis 2009 um jährlich 1% beschlossen. Dadurch errechnen sich folgende Steuersätze:
2007: 22/78 = 28,21%
2008: 21/79 = 26,58%
2009: 20/80 = 25%
In den Niederlanden trat am 1. Jänner 2007 die Änderung des Körperschaftsteuergesetzes in Kraft, wodurch der
Körperschaftsteuersatz auf 25,5% herabgesetzt wurde.
212
In Tschechien wurde eine Steuerreform beschlossen, wodurch eine Herabsetzung der Körperschaftsteuer von 24%
auf 22% in 2008, 20% in 2009 und 19% in 2010 erfolgen wird.
Folgende Steuersätze, in Abhängigkeit von den jeweiligen Kantonen und Gemeinden, wurden von den einzelnen
Gesellschaften in der Schweiz angewendet.
Kanton
GemeindeAnwendbarer Steuersatz
ZugZug
16,10%
ZürichZürich
21,32%
Graubünden
St. Moritz
29,05%
Solothurn
Derendingen
22,76%
In der Schweiz sieht das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) für Unternehmensgewinne einen proportionalen Steuersatz von 8,5% vor. In den Kantonen bestehen unterschiedliche Besteuerungsmethoden, Steuersätze und Steuerfußsätze.
Die Reduktion des effektiven Steuersatzes für latente Steuern im Kanton Zug auf 16,1% ist auf eine Senkung des
Steuerfußes ab 2007 von 156,234% auf 152,703% zurückzuführen.
Mit 1. Jänner 2008 tritt im Kanton Graubünden die Änderung des Steuergesetzes in Kraft, wodurch der effektive
Steuersatz von 29,05% auf 18,65% reduziert wird.
5. Erläuterungen zur Gewinn-und-Verlust-Rechnung
5.1 Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse sind nach Regionen (primäre Segmentierung) und nach Nutzungsarten der Immobilien (sekundäre
Segmentierung) detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die Unternehmenssegmente sind nach IFRS 8 grundsätzlich entsprechend dem „Management Approach“ zu definieren. Zentral ist die Identifizierung von operativen Segmenten, basierend auf der internen Steuerung (Management
Approach).
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
2006/07
in %
2005/06
in %
Büroflächen
124.944,8
32,4%
78.492,1
28,8%
25,5%
Logistik-/Gewerbeflächen
122.410,3
31,7%
69.346,5
Freizeit/Hotel
6.880,9
1,8%
6.706,3
2,5%
Wohnflächen
104.985,9
27,2%
96.723,3
35,5%
19.700,9
5,1%
15.805,7
5,8%
Sonstige Mieterlöse
6.690,5
1,7%
5.159,8
1,9%
385.613,2
100,0%
Mieterlöse
100,0%
272.233,7
10.116,3
40.598,1
Betriebskosten
114.861,9
80.763,5
Sonstige Erlöse
8.291,6
Umsatzerlöse
518.883,0
7.674,8
401.270,1
Konzernanhang
213
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
5.2 Neubewertung
Die Neubewertung der Investment Properties basierte im Wesentlichen auf den unter 3.4 dargelegten Grundsätzen.
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Aufwertung
898.985,9
378.306,9
Abwertung
-149.269,6
-43.091,8
Summe
749.716,3
335.215,1
Bei den im Folgenden angeführten Immobilien handelt es sich um in Bau befindliche Immobilien, die im Geschäftsjahr 2006/07 fertig gestellt und in Betrieb genommen wurden. Diese Immobilien wurden zum Bilanzstichtag mit
ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie und dem vorherigen Buchwert wurde gemäß IAS 40.65 erfolgswirksam im Neubewertungsergebnis erfasst.
Werte in TEUR
Objekt
Land
2006/07
SegmentAufwertung
IMMOAUSTRIA
1030 Wien, Untere Viaduktgasse 4 (City Point)A
IA
13.717,1
1070 Wien, Seidengasse 9-11A
IA
3.583,0
7000 Eisenstadt, FMZ EisenstadtA
IA
1.630,1
5020 Salzburg, Eberhard-Fugger-Straße 3-5A
IA
1.059,9
IMMOWEST
Berlin, Fürstenbrunner Weg 34
Houston, Vintage Park Apartments D
IW
1.767,4
USA
IW
10.567,7
Folgende Liegenschaften des Immobilienvermögens wurden im Segment IMMOAUSTRIA abgewertet:
Werte in TEUR
2006/07
IMMOAUSTRIA
Objekt
Land
SegmentAbwertung
1030 Wien, Jacquingasse 16-18A
IA
-3.381,9
1110 Wien, Geiselbergstraße 26-32A
IA
-3.065,0
1200 Wien, Dresdner Straße 108A
IA
-1.275,3
1220 Wien, Gewerbeparkstraße 1aA
IA
-1.258,5
1120 Wien, Wienerbergstraße 31-39A
IA
-943,0
1200 Wien, Dresdner Straße 70A
IA
-862,0
1210 Wien, Am Spitz 2/3A
IA
-717,6
1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 91A
IA
-615,0
1070 Wien, Garage StiftgasseA
IA
-487,8
1090 Wien, Garage Franz-Josef-BahnhofA
IA
-383,2
1070 Wien, Burggasse 28-30A
IA
-381,4
2512 Baden, Komfeldgasse 1-3A
IA
-372,6
3100 St. Pölten, Linzer Straße 5A
IA
-347,0
1060 Wien, Hotel Mercure, MatrosengasseA
IA
-341,0
1060 Wien, Garage Mariahilf/WindmühlgasseA
IA
-338,2
1200 Wien, Dresdner Straße 68a A
IA
-333,3
1010 Wien, WeihburggasseA
IA
-303,1
1150 Wien, Linke Wienzeile 244-246A
IA
-210,7
4020 Linz, Landstraße 66A
IA
-200,0
7400 Oberwart, Steinamangererstraße 180A
IA
-194,6
2620 Neukirchen, Am Spitz 14A
IA
-169,9
3300 Amstetten, Hart 98A
IA
-160,0
214
Werte in TEUR
2006/07
IMMOAUSTRIA
Objekt
Land
SegmentAbwertung
8010 Graz, Garage Mariahilfer PlatzA
IA
-118,9
8401 Graz, Hauptstraße 30A
IA
-97,1
5280 Braunau, Laabstraße 42A
IA
-65,3
1100 Wien, FMZ SimmeringA
IA
-58,3
1010 Wien, Garage BeethovenplatzA
IA
-57,5
1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 67A
IA
-57,3
4600 Wels, FMZ Löwenzahnstraße 10-12A
IA
-55,0
5230 Mattighofen, Braunauer Straße 5aA
IA
-54,8
1010 Wien, Naglergasse 21A
IA
-43,8
1040 Wien, Garage SüdbahnhofA
IA
-42,3
8045 Graz, Weinzöttlstraße 40A
IA
-40,4
8490 Bad Radkersburg, Halbenrainer Straße 7A
IA
-39,5
7400 Oberwart, Steinamangererstraße 177-183A
IA
-39,0
1230 Wien, Triester Straße 282-284A
IA
-38,6
5204 Strasswalchen, Steindorf 204A
IA
-33,0
1170 Wien, Hernalser Hauptstraße 49A
IA
-29,0
1050 Wien, Margaretenstraße 120A
IA
-25,5
2231 Strasshof, Hauptstraße 4A
IA
-23,4
6020 Innsbruck, Museumstraße 3A
IA
-22,0
9300 St. Veit an der Glan, Friesacher Straße 82A
IA
-20,1
9100 Völkermarkt, Umfahrungsstraße 8A
IA
-19,1
2560 Berndorf, Leobersdorfer Straße 58A
IA
-15,0
1070 Wien, Burggasse 79A
IA
-15,0
4400 Steyer, Marlene-Haushofer-Straße 2A
IA
-14,0
3160 Traisen, Hainfelder Bundesstraße 6A
IA
-11,9
3250 Wieselburg, Zur Autobahn 1bA
IA
-11,3
1020 Wien, Taborstraße 25A
IA
-11,0
2460 Bruck an der Leitha, Altstadt 86bA
IA
-9,8
5071 Wals, Gewerbegebiet 1/Hölzlstraße 497A
IA
-9,7
4060 Leonding, Kornstraße 18A
IA
-6,5
1050 Wien, Zeuggasse 1-3A
IA
-6,4
8720 Knittelfeld, Kärntner Straße 73A
IA
-4,9
9020 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 250A
IA
-4,6
4241 Freistadt, Prager Straße 2A
IA
-4,5
1150 Wien, Hütteldorfer Straße 56A
IA
-4,0
4810 Gmunden, Neuhofenstraße 44A
IA
-3,8
9800 Spittal an der Drau, St.-Sigmund-Straße 3A
IA
-2,9
3107 St.Pölten, Dr.-Doch-Gasse 3A
IA
-2,7
3580 Horn, Am Kuhberg 4A
IA
-2,6
3400 Klosterneuburg, Inkustraße 15A
IA
-2,6
4470 Enns, Forstbergstraße 1A
IA
-2,0
9990 Spittal/Drau, Drautal Bundesstraße 8A
IA
-2,0
3581 Horn, Prager Straße 46A
IA
-1,7
8280 Fürstenfeld, Körmender Straße 35-37A
IA
-0,9
8940 Liezen, Gesäuse-Bundesstraße 26A
IA
-0,5
4240 Freistadt, Linzer Straße 57A
IA
-0,4
Budapest, Garage Budapest (WIPARK)
H
IA
-1.641,4
Budapest, Palace Garage Rákóczi ut 43-45 (WIPARK)
H
IA
-482,5
-19.595,8
Summe IMMOAUSTRIA
Konzernanhang
215
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Abwertung der Immobilie Jacquingasse 16-18 in Wien in Höhe von TEUR 3.381,9 ist auf den künftigen höher
zu erwartenden Leerstand bzw. die notwendigen Investitionen zurückzuführen, der durch den Ausfall eines der
Hauptmieter bedingt wird. Die Geiselbergstraße 26-32 im Wiener elften Bezirk wurde im Geschäftsjahr 2006/07
um TEUR 3.065,0 abgewertet. Grund für diese Abwertung ist einerseits die Kündigung eines der Hauptmieter,
andererseits die mit dem Mieterwechsel geplante Renovierung der Immobilie. Die Abwertung der Dresdner Straße
108 in Höhe von TEUR 1.275,3 ist auf den Leerstand zurückzuführen. Bedingt durch die Umbauarbeiten der Gewerbeparkstraße 1a, die für zukünftige Vermietungen erforderlich sind, wurde die Immobilie um TEUR 1.258,5
abgewertet.
Der Grund für die restlichen Abwertungen im Segment IMMOAUSTRIA ist im Wesentlichen auf die derzeitige
Vermietungssituation und das Marktgeschehen in Österreich zurückzuführen.
Die Abwertungen der Immobilien der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH werden nicht gesondert angeführt.
Folgende Liegenschaften des Immobilienvermögens wurden im Segment IMMOWEST im Geschäftsjahr 2006/07
abgewertet:
Werte in TEUR
2006/07
IMMOWEST
Objekt
Land
SegmentAbwertung
Bülach, Schützenmattstraße 19-21
CH
IW
-3.595,7
Duisburg, Friedrich-Wilhelm-Platz 5
D
IW
-2.399,0
Berlin, Tempelhofer Damm 48-62 u.a.
D
IW
-2.344,0
Neuss, Am Hochofen 40-42/Pestalozzistraße 176
D
IW
-2.280,3
Lahr, Einsteinallee 1
D
IW
-2.219,3
Bremen, Windhukstraße 20-26
D
IW
-2.076,6
Berlin, Lupinenweg 1-5
D
IW
-1.745,7
Berlin, Tempelhofer Damm 64-76 u.a. D
IW
-1.652,9
Berlin, Becherweg 29-37
D
IW
-1.557,7
Dormagen, Sachtlebenstraße 1
D
IW
-1.555,5
Otzberg Lengfeld, Reinhard-Müller-Ring D
IW
-1.470,7
Berlin, Tempelhofer Damm 78-88a D
IW
-1.424,8
Nürnberg, Pressburger Straße 4
D
IW
-1.346,1
Grefath, An der Plüschweberei 50
D
IW
-1.637,3
Berlin, Gontermannstraße 10b-60
D
IW
-1.115,7
Minden, Zum Industriehafen 24
D
IW
-1.111,1
Heusenstamm, Levi-Strauss-Allee 10-12
D
IW
-1.086,3
Berlin, Boelckestraße 132/Höppnerstraße 57-71
D
IW
-1.085,1
-1.059,3
Offenbach, Kaiserstraße 73 (UBS)
D
IW
Berlin, Tempelhofer Damm 94a
D
IW
-959,6
Essen, Teilungsweg 30
D
IW
-920,3
Düsseldorf, Bonner Straße 177
D
IW
-888,2
Berlin, Hessenring u.a.
D
IW
-884,5
Berlin, Angerburger Allee 15-21
D
IW
-753,8
Berlin, Tempelhofer Damm 100, 102 u.a.
D
IW
-720,3
Rheine I+II, Lingener Damm/Birkenallee 151
D
IW
-684,6
Neu-Isenburg, Frankfurter Straße 190
D
IW
-651,3
Hamm, Oberster Kamp 4
D
IW
-593,3
Wuppertal, Porschestraße 20
D
IW
-592,7
216
Werte in TEUR
2006/07
IMMOWEST
Objekt
Land
SegmentAbwertung
Castrop-Rauxel, FMZ Siemensstraße
D
IW
-587,0
Berlin, Dudenstraße 68-72/Eylauer Straße
D
IW
-535,3
Freiburg, Tullastraße 84
D
IW
-486,9
Oberhausen, Lindner Straße 27
D
IW
-484,0
Berlin, Tempelhofer Damm 44-44a, 46
D
IW
-482,4
Berlin, Dörpfeldstraße 26
D
IW
-406,0
Berlin, Tempelhofer Damm 32-42 u.a.
D
IW
-394,3
Berlin, Boelckestraße 131/Höppnerstraße 47-55
D
IW
-167,6
Hamburg, Werner-Schröder-Straße
D
IW
-157,4
Berlin, Waldmannstraße 6
D
IW
-150,3
-85,4
Frankfurt-Nieder-Eschbach, Berner Straße D
IW
Berlin, Tempelhofer Damm 96-96a, 98
D
IW
-74,9
Berlin, Tempelhofer Damm 96, 98 D
IW
-68,6
Berlin, Waldmannstraße 20
D
IW
-63,1
I
IW
-1.190,0
Venezia Mestre, Via Carducci, 23
Venezia Mestre, Calle delle Acque, 5009
I
IW
-810,0
Rovigo, Via Verdi
I
IW
-383,6
Gorizia, Via XXIV Maggio, 4/B
I
IW
-350,0
Perugia, Via Pontani, 14
I
IW
-275,0
Prato, Via Giani, 9
I
IW
-256,0
Udine, Via Gemona, 39
I
IW
-178,0
Gorizia, Corso Verdi, 104 (Corso Italia 110)
I
IW
-50,9
Groningen, Pezierweg 130NL
IW
-1.900,4
-1.038,1
Utrecht, Cartesiusweg 90NL
IW
Zoetermeer, Industrieweg 7NL
IW
-510,7
Purmerend, Van Ijsendijkstraat 379NL
IW
-434,9
Amsterdam, T.T. Vasumweg 63-66NL
IW
-66,5
-51.998,8
Summe IMMOWEST
Die Abwertungen im Segment IMMOWEST sind im Wesentlichen auf die gesunkene Miete bzw. auf den höheren
Leerstand im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.
Folgende Liegenschaften des Immobilienvermögens wurden im Segment IMMOEAST im Geschäftsjahr 2006/07
abgewertet:
Werte in TEUR
2006/07
IMMOEAST
Objekt
Land
SegmentAbwertung
BBC Centrum Gebäude B
CZ
IE
Jungmannova
CZ
IE
-10.202,58
-2.983,23
Valdek Jugoslavka 29 CZ
IE
-1.040,78
Prague Office Park
CZ
IE
-580,20
Anglicka CZ
IE
-577,03
Prokopova CZ
IE
-568,67
ARBES Stafnikova 32+34 CZ
IE
-562,63
-16.515,12
Dunaharaszti
Abwertung Tschechien
H
IE
-5.533,81
Arpad Center H
IE
-5.447,73
Budapest, Green Point 7
H
IE
-4.402,94
Konzernanhang
Werte in TEUR
217
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
2006/07
IMMOEAST
Objekt
Land
SegmentAbwertung
Globe 3
H
IE
-3.046,98
Camel Park (Euro Businesspark)
H
IE
-1.469,69
Central Business Centre
H
IE
-905,38
Shark Park
H
IE
-577,42
Budapest Pharma Park
H
IE
-283,55
Szepvölgyi Business Park
H
IE
-191,52
-21.859,02
Crown Tower
Abwertung Ungarn
PL
IE
-8.411,90
Cybernetyki Office Center
PL
IE
-6.702,06
Crown Point
PL
IE
-5.492,94
Bokserska Office Center
PL
IE
-4.276,28
Bokserska Distribution Park
PL
IE
-2.616,98
Lopuszanska
PL
IE
-1.530,14
-1.453,48
Silesia Logistik Center (ARE 8)
PL
IE
MBP Vega (Grundstück)
PL
IE
-981,82
„real“-Markt Wloclawek
PL
IE
-680,75
-32.146,37
Abwertung Polen
Millenium Tower I
SK
IE
-3.307,52
-3.307,52
Abwertung Slowakei
RO
IE
-80,47
Abwertung Rumänien
Global Business Center
-80,47
Summe IMMOEAST
-73.908,50
Bei den im Folgenden angeführten Immobilien war die Abwertung ausschließlich auf den Anstieg der Lokalwährung gegenüber dem Euro zurückzuführen. Die Verkehrswerte zum 30. April 2007 in Euro überstiegen bei diesen
Werten die Verkehrswerte 2006 in Euro, die Abwertung war infolge des durch die Umrechnung von der Lokalwährung in die Konzernwährung über dem Verkehrswert liegenden Betrages notwendig:
• Global Business Center
• Pharma Park
• Szepvölgi Business Park
• Camel Park
• Shark Park
• Millenium Tower I
Das Arpad Center musste wegen seines hohen Leerstandes von mehr als 50% – bezogen auf die Bürofläche – abgewertet werden. Weiters wurde die Bewertungsrendite erhöht, um dem Ausmietungsrisiko verstärkt Rechnung zu
tragen.
Bei der Logistikhalle Dunaharaszti wurde dem vollständigen Ausfall des Mieters durch eine entsprechende Abwertung Rechnung getragen. Der Diskontfaktor wurde ebenfalls erhöht, um das Risiko der Neuvermietung adäquat
abzubilden.
Das Büroobjekt Globe 3 wurde auf Grund seines Leerstandes von rund 20% – bezogen auf die Bürofläche – abgewertet. Dem Vermietungsrisiko wurde durch eine Erhöhung der Bewertungsrendite entsprochen.
Folgende Objekte wurden von den Immobiliengutachtern als „overrented“ eingestuft, d.h. dass die erzielbare
Marktmiete nach Ablauf der vertraglichen Mietlaufzeit unterhalb der derzeit bezahlten Miete liegen wird:
• Bokserska Distribution Park
• Crown Tower
• Green Point 7
• Bokserska Office Center
• Cybernetiki Office Center
• Silesia Logistik Center
• Crown Point
• Lopuszanska
218
Für die übrigen Abwertungen waren im Wesentlichen der Anstieg der Wechselkurse gegenüber dem Euro sowie
nicht werterhöhende Investitionen maßgeblich.
Folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Aufwertungen im Segment IMMOAUSTRIA und IMMOWEST:
Werte in TEUR
Objekt
Land
2006/07
SegmentAufwertung
IMMOAUSTRIA
1010 Wien, Dorotheergasse 17A
IA
8.516,0
1010 Wien, Schreyvogelgasse 2A
IA
3.217,0
2103 Langenzersdorf, Plantagenweg 4A
IA
2.572,3
1100 Wien, Vienna Twin TowerA
IA
2.298,0
1030 Wien, Am Heumarkt 7A
IA
2.267,6
1010 Wien, Bauernmarkt 14/Krammergasse 9A
IA
2.131,2
1030 Wien, City Tower Vienna, Marxergasse 1aA
IA
2.093,0
1010 Wien, Garage FreyungA
IA
1.949,8
1100 Wien, Business Park Vienna Wienerbergstraße 3-5A
IA
1.881,3
1100, Wien, Business Park Vienna Wienerbergstraße 7-9A
IA
1.746,8
1010 Wien, Dr.-Karl-Lueger-Ring 12A
IA
1.683,8
1020 Wien, Hilton Vienna DanubeA
IA
1.373,2
1030 Wien, Ungargasse 37A
IA
1.263,0
1110 Wien, Geiselbergstraße 17-19A
IA
1.248,5
1060 Wien, Mariahilfer Straße 53A
IA
1.221,0
1100 Wien, Grenzackerstraße 4A
IA
1.210,6
1220 Wien, Hirschstettenstraße 60A
IA
1.123,3
1080 Wien, Josefstädter Straße 76A
IA
1.119,6
1040 Wien, Weyringergasse 1-5A
IA
1.117,0
1010 Wien, Ebendorfer Straße 14/Universitätsstraße 5A
IA
1.022,0
IMMOWEST
St. Moritz, Hotel Kempinski
CH
IW
Derendingen, Derendingen Nr.125/Luterbachstraße 3
CH
IW
28.757,0
1.177,0
Hannover, Mannheimer Straße 2
D
IW
1.737,9
Niederaula, Industriestraße 7
D
IW
1.174,8
München, Landsberger Straße 366
D
IW
1.963,4
Eindhoven, Ambachtsweg 1NL
IW
1.634,3
Rotterdam, Giessenweg 20NL
IW
1.317,1
Die gesamte Aufwertung des BUWOG Immobilienportfolios beträgt TEUR 162.427,6. Das ESG Immobilienportfolio wurde um TEUR 25.378,0 aufgewertet.
Konzernanhang
219
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Folgende Grundstücke des IMMOEAST-Segments, welche nach IAS 40 bilanziert und bewertet wurden, konnten
im Geschäftsjahr 2006/07 aufgewertet werden:
Objekt
Land
SegmentAufwertung
Kalisz
PL
IE
412,66
Equator
PL
IE
1.574,04
Cirrus
PL
IE
2.232,00
Zenith
PL
IE
2.360,65
Nimbus
PL
IE
5.126,45
11.705,79
Grundstücksaufwertung Polen
Jandarmeriei Office
RO
IE
19.084,72
Harborside Constanta
RO
IE
21.466,40
Craiova RO
IE
32.543,68
73.094,80
Grundstücksaufwertung Rumänien
Antim Tower Grundstück
BG
IE
78.740,42
Grundstücksaufwertung Bulgarien
78.740,42
Gesamtgrundstücksaufwertung
163.541,01
Hierbei handelt es sich um – wie unter 3.4 erläutert – Grundstücke, die in der Absicht erworben wurden, hierauf
eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten. Die restlichen Aufwertungen stammen aus den Bestands
immobilien.
Folgende Immobilien, die bereits nach IAS 40 bilanziert waren, werden als Redevelopments klassifiziert und enthalten Aufwertungsgewinne, die mittels Residualwertverfahren ermittelt wurden:
Objekt
Land
SegmentAufwertung
Perlova 5 (Perl Invest)
CZ
IE
4.944,9
Na Prikope (NP Investment)
CZ
IE
21.981,6
Jungmannova (Jungmannova Estates)
CZ
IE
3.347,4
Jindirska (J.H. Prague)
CZ
IE
4.786,7
Panska (PAN Development)
CZ
IE
5.349,8
40.410,5
Gesamtaufwertung
Die Bewertung richtete sich nach den unter 3.4 dargelegten Grundsätzen.
5.3 Sonstige betriebliche Erträge
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
5.489,5
100.286,8
28.561,9
Abgang von Immobilienvermögen und
sonstigen Sachanlagen
47.261,4
Weiterverrechnung
7.706,7
2.345,2
Wechselkursänderungen
15.884,9
1.563,7
5.081,9
Auflösung von Rückstellungen
3.357,5
Versicherungsvergütung
924,2
487,0
Ertrag aus der Erst-/Übergangskonsolidierung
4.630,3
7.047,1
Übrige
Summe
16.207,0
17.177,1
101.461,5
162.550,7
220
Hinsichtlich der Auflösung negativer Firmenwerte wird auf 4.3.3 verweisen.
Bezüglich der Auswirkungen von Endkonsolidierungen wird auf Punkt 2.4.3 verwiesen.
5.4 Abschreibungen
Hinsichtlich der Abschreibungen wird auf die Erläuterungen zu in Bau befindliche Anlagen (4.1.2), Sonstige Sachanlagen (4.2), Immaterielle Vermögenswerte (4.3.1) und Firmenwerte (4.3.2) verwiesen.
5.5 Immobilienaufwendungen
Werte in TEUR
Weiterverrechnete Betriebskosten
2006/07
2005/06
111.947,0
81.402,1
Instandhaltungsaufwendungen
34.952,4
31.469,8
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand
19.205,5
14.392,0
Leerstehungen
6.506,2
5.976,8
Forderungswertberichtigung
5.314,9
4.216,0
Provisionsaufwendungen
3.169,9
1.897,4
316,3
48,9
Bezogene Leistungen
Sonstiger laufender Aufwand
Summe
2.819,9
62,4
184.232,1
139.465,4
Bei den sonstigen direkt zurechenbaren Aufwendungen handelt es sich ausschließlich um Hauseigentümeraufwendungen.
5.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Verwaltungsaufwendungen
85.067,7
56.551,6
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
19.616,6
17.415,2
Provisionen
5.033,8
3.742,9
Steuern und Gebühren
6.654,2
3.177,3
Werbung
6.211,9
4.964,8
Weiterverrechnungen
5.790,1
1.370,5
Miet- und Leasingaufwendungen
Übrige
Summe
617,1
884,5
54.186,2
20.835,2
183.177,5
108.942,0
Für Operating-Leasing-Objekte wurden im Geschäftsjahr 2006/07 Zahlungen in Höhe von TEUR 492,9 (2005/06:
TEUR 491,2) geleistet.
Von den übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen TEUR 14.276,0 auf Wechselkursveränderungen,
TEUR 4.134,8 auf Pönalen und TEUR 13.884,7 auf die Gesellschaftssteuer, welche bei der Kapitalerhöhung der
IMMOEAST AG auf den von der IMMOFINANZ AG gezeichneten Teil entfallen ist (siehe 4.9). Weitere TEUR
1.020,2 stehen im Zusammenhang mit der im Jänner 2007 begebenen Wandelanleihe.
Konzernanhang
221
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
5.7 Personalaufwendungen
Werte in TEUR
Löhne
2006/07
2005/06
636,7
593,7
10.042,8
8.750,3
Aufwendungen für Abfertigungen
594,9
731,2
Aufwendungen für Altersversorgung
-140,8
282,5
2.625,3
2.496,0
Gehälter
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene
Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen
Sonstige Personalaufwendungen
Summe
646,1
663,0
14.405,0
13.516,7
Die Muttergesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine Arbeitnehmer. Der durchschnittliche Mitarbeiterstand
der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen entwickelte sich wie folgt:
2006/07
2005/06
Arbeiter
222
234
Angestellte
290
237
Summe
512
471
5.8 Materialaufwendungen
Werte in TEUR
2006/07 2005/06
870,9
11.586,9
Bestandsveränderungen
7.406,7
22.030,1
Bezogene Leistungen
1.109,0
109,7
Summe
9.386,5
33.726,7
Wareneinsatz
Der Materialaufwand in Höhe von TEUR 9.386,5 (2005/06: TEUR 33.726,7) bezieht sich auf die Immobilienvorräte (siehe 4.8).
5.9 Finanzergebnis
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
55.311,5
63.564,5
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
-190.983,1
-154.467,5
Finanzierungsaufwand
-135.671,6
-90.903,0
64.970,5
13.730,2
Zinserträge und ähnliche Erträge
Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten
Beteiligungsergebnis von sonstigen Unternehmen
Erfolgswirksame Bewertung von Finanzinstrumenten at fair value through profit or loss
4.121,2
322,0
17.852,7
13.027,4
Erträge aus Ausschüttungen
41.922,8
30.423,5
Wechselkursveränderungen
32.591,8
11.240,8
161.459,1
68.744,0
Finanzergebnis
87,6
-1.055,0
25.875,1
-23.214,0
Im Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten sind Erträge in Höhe von TEUR
44.573,7 enthalten, die aus kurzfristig veranlagten Wertpapieren resultieren.
Die erfolgswirksame Bewertung der Finanzinstrumente at fair value through profit or loss setzt sich aus einer Zuschreibung in Höhe von TEUR 37.997,4 und Abschreibungen in Höhe von TEUR 22.649,0 zusammen. Die Ab-
222
schreibungen sind im Wesentlichen auf Anlaufverluste und Gründungskosten zurückzuführen. Hinsichtlich der
Zu- und Abschreibungen der IAS 39 Beteiligungen wird auf 4.5 verwiesen.
Im Finanzergebnis sind Ausschüttungen in Höhe von TEUR 41.922,8 enthalten. Davon entfallen im Wesentlichen
TEUR 10.088,0 auf Fondo Immobili Publici, TEUR 3.777,8 auf Heitman Central Europe Property Partners II,
TEUR 2.436,2 auf Curzon Capital Partners, L.P., TEUR 2.483,9 auf Carlyle Realty Partners III, L.P., TEUR
3.161,1 auf Carlyle Realty Partners, L.P., TEUR 2.314,3 auf Carlyle 350 West 42nd Street, TEUR 2.272,8 auf
Carlyle Realty Halley Coinvestment IV.L.P., TEUR 2.998,5 auf Carlyle 8th Avenue Hotel Portfolio, TEUR 2.326,0
auf Europa Fund II, L.P, TEUR 2.141,3 auf ProLogis European Properties Fund, TEUR 2.062,3 auf TMW Asia
Property Fund I GmbH & Co. KG, und TEUR 2.236,9 auf CB Richard Ellis Strategic Partners III, L.P.
IFRS 7.20 (a)
IFRS 7.20 (a) verlangt eine Angabe der Nettogewinne und -verluste für jede der in IAS 39.9 definierten Kategorien
von Finanzinstrumenten. Dem wird durch die unten angeführte Tabelle Rechnung getragen:
Designated at fair value
through profit and loss
Held for trading
Werte in TEUR
Beteiligungen
Derivate
Held for trading Available for Sale
Wertpapiere des
Umlaufvermögens
Beteiligungen
0,0
Aufwertung
37.997,4
3.694,7
410,0
Abwertung
-22.649,0
-3.539,9
-5,9
0,0
0,0
0,0
0,0
1.693,8
15.348,4
154,8
404,1
1.693,8
Recycling
Nettogewinne/(-verluste)
Währungseinflüsse werden mangels Wesentlichkeit nicht gesondert angeführt.
5.10 Steuern von Einkommen
Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dieser Bilanzposition siehe Punkt 3.13
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen. Werte in TEUR
2006/07
2005/06
Ertragsteueraufwendungen
-16.812,8
-5.718,9
Steuerabgrenzungen
Summe
-171.889,0
-118.322,4
-188.701,8
-124.041,3
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung (Ergebnis vor Steuern multipliziert mit dem nationalen Steuersatz von 25%) und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung des Jahres 2006/07 gemäß Gewinn-undVerlust-Rechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:
Werte in TEUR
2006/07
913.569,2
520.412,5
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 25% -228.392,3
25,0%
-130.103,1
Auswirkung ausländischer Steuersätze
28.625,2
-3,1%
12.167,2
-2,3%
8.853,8
-1,0%
6.583,7
-1,3%
Steuerfreie Beteiligungserträge und nicht abzugsfähige Aufwendungen
2005/06
25,0%
Wertberichtigung von Steuerabgrenzungen
-92,1
0,0%
-14.204,4
2,7%
Nichtansatz von Steuerabgrenzungen
-3.326,6
0,4%
-10.636,8
2,0%
Ansatz aktivierungsfähiger Verluste erfolgsneutral
23.206,8
-2,5%
0,0
0,0%
Firmenwertabschreibung/Auflösung negativer Firmenwerte
-16.643,9
1,8%
11.687,6
-2,2%
-0,1%
Aperiodische Effekte und sonstige nicht temporäre Differenzen
-591,3
0,1%
464,5
Sonstige nicht temporäre Differenzen
-341,4
0,0%
0,0
0,0%
-188.701,8
20,7%
-124.041,3
23,8%
Effektivsteuerbelastung
Im laufenden Geschäftsjahr wurden aktivische Steuerabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 92,1 (2005/06: TEUR
14.204,4) als voraussichtlich nicht verwertbar eingestuft.
Konzernanhang
223
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
6. Erläuterungen zum Cash-flow-Statement
Das Cash-flow-Statement des IMMOFINANZ-Konzerns zeigt, wie sich die Zahlungsmittel der Gruppe im Laufe IAS 7.18 (b)
des Berichtsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb des Cash-flow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Cash-flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird gemäß IAS 7.18 (b) nach der indirekten Methode ermittelt. Der Anteil quotenkonsolidierter Unternehmen an den Zahlungsmitteln beträgt TEUR
31.045,8 (2005/06: TEUR 38.142,8). Sämtliche erforderliche Angaben nach IAS 7 werden im Cash-flow-Statement
dargestellt.
Im Einzelnen wurden folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, durch den Erwerb von
Objektgesellschaften übernommen:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
2006/07
2005/06
48.936,3
35.629,9
1.057,0
101,7
110.729,7
51.712,4
7.882,6
10.838,6
1.107.317,2
1.075.466,7
2.841,7
1.524,8
Andere Finanzanlagen
0,0
1.037,9
Immobilienvermögen
Immobilienvorräte
Rückstellungen
53.406,0
396,6
-257.928,3
-461.655,9
-24.803,8
-18.413,5
-724,3
-4.312,3
-318.954,0
-159.908,9
-157.922,6
-115.298,7
Minderheitenanteile
4.018,1
-3.045,3
Währungsumrechnung
7.734,5
1.106,2
Übernommene Nettovermögenswerte
583.590,0
415.180,2
239.123,3
6.750,4
Offener Kaufpreis
-80.065,7
-53.433,7
742.647,7
368.496,9
-48.936,3
-35.629,9
693.711,4
332.867,0
Die auf den Konzernanteil entfallenden Kaufpreise für Objektgesellschaften in Höhe von TEUR 742.647,7 (2005/06:
TEUR 368.496,9) wurden bar entrichtet.
224
Folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, wurden durch den Erwerb zusätzlicher Anteile (Übergangskonsolidierung), welche den Wechsel der Konsolidierungsmethode zur Folge hatten, übernommen (siehe auch 2.3):
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
7.747,0
2.285,2
Wertpapiere 0,0
664,6
0,0
42,2
10.456,0
7.430,2
Liquide Mittel
3.148,2
1.212,1
320.383,5
408.850,4
311,5
1.918,2
Andere Finanzanlagen
0,0
445,7
-158.044,7
-170.129,0
-2.179,0
-4.134,8
Rückstellungen
-2.985,9
-1.732,7
-23.123,7
-21.483,5
-32.744,7
-58.442,0
Immobilienvermögen
Minderheitenanteile
Währungsumrechnung
Übernommene Nettovermögenswerte
-1,3
-37,5
-1.720,4
-2.118,8
121.246,7
164.770,3
30.793,7
-54.727,9
Offener Kaufpreis
-3.475,2
0,0
148.565,2
110.042,4
-7.747,0
-2.285,2
140.818,1
107.757,2
Der Kaufpreis für den Erwerb zusätzlicher Anteile in Höhe von TEUR 148.565,2 (2005/06: TEUR 110.042,4)
wurde bar entrichtet. Hinsichtlich der Übergangskonsolidierungen wird auch auf 2.4.3 verwiesen.
Die Endkonsolidierungen des Geschäftsjahres wirkten sich wie folgt aus:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
2006/07
2005/06
-3.539,3
-5,7
-31,7
0,0
-701,4
-728,2
0,0
-49,4
Immobilienvermögen
-5.288,8
-5.973,8
5.984,9
1.969,0
665,4
47,7
Rückstellungen
1.751,0
34,1
2.990,5
2.934,0
0,0
423,6
Minderheitenanteile
-117,2
-49,7
Währungsumrechnung
-236,7
-5,0
1.476,6
-1.403,4
Abgegangene Nettovermögenswerte
Ertrag aus der Endkonsolidierung
-4.630,3
-1.780,3
Verkaufspreis gesamt
-3.153,8
-3.183,7
Zuzüglich liquide Mittel
3.539,3
5,7
385,6
-3.178,0
Nettoverkaufspreis für Objektgesellschaften
Konzernanhang
225
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Hinsichtlich der im Geschäftsjahr 2006/07 endkonsolidierten Gesellschaften wird auf 2.4.3 verwiesen.
IAS 7.7
Der Zahlungsmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
2006/07
2005/06
657.036,0
104.198,0
Liquide Mittel
1.000.016,0
429.293,9
Finanzmittelbestand
1.657.052,0
533.491,9
Von den liquiden Mitteln entfallen TEUR 807.569,6 auf EUR, TEUR 44.485,0 auf USD, TEUR 13.382,1 auf CZK,
TEUR 13.855,6 auf HUF, TEUR 46.627,9 auf PLN, TEUR 39.135,2 auf CHF, TEUR 14.904,6 auf RON, TEUR
13.126,4 auf SKK und TEUR 6.929,5 auf sonstige.
Die im Cash-flow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst die liquiden Mittel und die Wertpapiere des Umlaufvermögens. Wertpapiere des Umlaufvermögens werden innerhalb des Cash-flows entsprechend IAS 7.7 zum Zahlungsmittelfond gerechnet, wenn deren Restlaufzeit weniger als drei Monate beträgt. Zum Stichtag erfüllen sämtliche in dieser Bilanzposition enthaltenen Vermögenswerte diese Bedingung.
7. Segmentberichterstattung
IFRS 8 Konvergenzstandard zur Segmentberichterstattung (Operating Segments)
Der IASB hat den International Financial Reporting Standard 8 Operative Segmente herausgegeben, der Teil des
gemeinsamen Projekts mit dem US-amerikanischen Financial Accounting Standards Board (FASB) zur Verringerung
der Unterschiede zwischen IFRS und US-GAAP darstellt. IFRS 8 ersetzt IAS 14 und gleicht die Regelungen denen
des SFAS 131 an. IFRS 8 erfordert von Unternehmen die Berichterstattung in Form von Finanz- und Verbalinformationen. Zentral ist die Identifizierung der operativen Segmente basierend auf der internen Steuerung (Management
Approach). Danach sind die Teilbereiche nach außen so darzustellen, wie über sie intern berichtet wird. Die Auswirkungen der vorzeitigen Anwendung von IFRS 8 auf den vorliegenden Konzernabschluss betreffen vor allem weiterführende Anhangsangaben und ermöglichen einen besseren Einblick in die Segmentsertrags- und Finanzlage.
In zeitlicher Hinsicht sind die Regelungen des IFRS 8 erstmalig für Geschäftsjahre anzuwenden, die nach dem IFRS 8.35
31.12.2008 beginnen. Eine frühere Anwendung des neuen Standards ist möglich und wird empfohlen. Hiervon wird
im vorliegenden Abschluss Gebrauch gemacht.
Die Vorschriften über die Segmentberichterstattung zählten bislang zu den Bereichen des externen Rechnungswesens, in denen die internationalen Standards – IFRS und US-GAAP – voneinander abweichen. Die Bestimmungen
des SFAS 131 orientieren sich vor allem am internen Rechnungswesen, dagegen sieht IAS 14 – der bisher gültige
Standard zur Segmentberichterstattung – eine Ableitung von disaggregierten Informationen nach eigenständigen,
durch das externe Berichtswesen geprägten Grundsätzen vor. IFRS 8 sieht insbesondere die Anwendung des Management Approach zur Berichterstattung über die wirtschaftliche Entwicklung der Segmente vor. Der Management
Approach unterstellt, dass die für die interne Berichterstattung und Entscheidungsfindung sowie die operative Steuerung des Unternehmens gebildeten Einheiten auch für die externe Segmentberichterstattung relevant sind, da der
Unternehmensleitung die besten Informationen für eine Segmentierung des Unternehmens zur Verfügung stehen.
IAS 14 sieht eine Abgrenzung nach homogenen Risiken und Chancen vor. Danach sollen Segmente unterscheidbare
Teilbereiche des Unternehmens sein, die so abgegrenzt werden, dass ihr Tätigkeitsbereich sich hinsichtlich der Risiken und Chancen der Segmente untereinander möglichst stark unterscheiden.
226
Nach IAS 14 ist zwischen einem informationsintensiveren primären und einem nachrangigen sekundären Format zu
unterscheiden.
Gemäß IFRS 8.5 ff. gilt jeder Teilbereich eines Unternehmens als operatives Segment,
•d
essen Aktivitäten zu Erträgen und Aufwendungen führen, einschließlich der Erträge und Aufwendungen aus
intersegmentären Transaktionen,
• dessen operatives Ergebnis regelmäßig von der Unternehmensleitung überwacht sowie zur Beurteilung des Erfolges
und zur Ressourcenallokation herangezogen wird und
• für den finanzwirtschaftliche Daten gesondert verfügbar sind.
IFRS 8.13
IFRS 8.13 enthält quantitative Wesentlichkeitsmerkmale zur Identifizierung der berichtspflichtigen operativen Segmente. Die Berichtspflicht wird dabei durch drei alternative Kriterien ausgelöst:
•D
ie Umsatzerlöse, u.U. ergänzt um sonstige Erträge, des Segments inklusive der Intersegmenterträge betragen
mindestens 10% der gesamten externen und intersegmentären Erträge oder
• das Segmentergebnis beträgt mindestens 10% des zusammengefassten Ergebnisses aller operativen Segmente mit
positivem Ergebnis oder aller operativen Segmente mit negativem Ergebnis, wobei der jeweils größere Betrag
maßgebend ist, oder
• das Segmentvermögen entspricht mindestens 10% des gesamten Vermögens aller operativen Segmente.
IFRS 8.14
Im Rahmen der Segmentabgrenzung dürfen operative Segmente zusammengefasst werden, soweit sie ähnliche wirtschaftliche Eigenschaften aufweisen, die eine vergleichbare langfristige Entwicklung erwarten lassen und bezüglich
sämtlicher Homogenitätskriterien des IFRS 8.12 übereinstimmen.
Diese Regeln stimmen weitgehend mit jenen des IAS 14 überein. Anders als nach IAS 14.35 muss künftig das Segment nicht mehr die Mehrheit seiner Umsätze aus Verkäufen an externe Kunden erzielen.
IFRS 8.15
Weitere operative Segmente sind als gesondert anzugebende Teilbereiche zu bestimmen, bis mindestens 75% der
Segmenterträge mit Konzernfremden erwirtschaftet werden. Eine Reihenfolgeregelung für die Auswahl besteht
nicht.
Segmente, die im Vorjahr noch als wesentlich eingestuft wurden, sind unverändert gesondert darzustellen, soweit
ihnen eine weiterführende Bedeutung zugesprochen wird. Es sollten auch in anderen Fällen Segmente, denen eine
besondere Relevanz zugesprochen werden kann, berichtspflichtig gestellt werden, etwa bei stark wachsenden Geschäftsfeldern oder bei Bestehen hoher Risiken.
IFRS 8.19
IFRS 8.19 schlägt in Übereinstimmung mit SFAS 131.24 eine Begrenzung der anzugebenden Segmente auf 10 vor,
um Relevanz und Verständlichkeit nicht zu gefährden. Der Ausweis von berichtspflichtigen Segmenten darf dabei
nicht limitiert werden, so dass diese Empfehlung allein auf die freiwilligen Segmentangaben zu beziehen ist.
Konzernanhang
227
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Nach dem Management Approach ist die Ergebnisgröße zu wählen, die zur internen Steuerung und Berichterstat- IFRS 8.23
tung herangezogen wird. Außerdem sind folgende Größen auszuweisen, sofern sie in das ausgewiesene Ergebnis
eingegangen sind oder in regelmäßigen Abständen an das Management berichtet werden:
• S egmenterträge mit externen Dritten
• Intersegmenterträge
• Zinsaufwendungen und -erträge (unsaldiert, außer die Nettogröße dient der internen Steuerung)
• gem. IAS 1.86 wesentliche Ertrags- und Aufwandspositionen
• Ergebnisbeiträge von at equity konsolidierten Beteiligungen
• Aufwendungen und Erträge aus Ertragsteuern
• wesentliche nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen, abgesehen von Abschreibungen und Wertminderungen
• Segmentschulden, soweit sie für interne Steuerungszwecke erhoben werden, sind ebenfalls offen zu legen.
Auch zum Vermögen sind zusätzliche Daten offen zu legen, falls sie in das Segmentvermögen eingeflossen sind oder
anderweitig in regelmäßigen Abständen an das Management berichtet werden:
•B
uchwerte von at equity konsolidierten Beteiligungen;
• Investitionen in das langfristige Segmentvermögen.
Die quantitativen Segmentangaben sind gem. IFRS 8.27 um verbale Mindestangaben zu den Bilanzierungs- und IFRS 8.27
Bewertungsmethoden zu ergänzen. Daneben sind auch allgemeine Informationen auszuweisen, die Aufschluss über
die Unternehmenskultur und die interne Berichterstattung geben sollen. Diese Angaben dienen dem Verständnis der
Datenermittlung und der Segmentabgrenzung nach dem Management Approach. So sind nach IFRS 8.22 Informa- IFRS 8.22
tionen darzustellen hinsichtlich:
•d
er Grundlagen der Segmentabgrenzung und -zusammenfassung inklusive der internen Organisationsstruktur
und
• der Produkte und Dienstleistungen, mit denen die Segmente ihre Erträge erwirtschaften.
Zentraler Entscheidungsträger der IMMOFINANZ ist der Vorstand als Kollegialorgan. Die interne Berichterstattung an den Vorstand erfolgt auf Basis von Länderinformationen. Diese Länderinformation umfasst die LänderGewinn-und-Verlust-Rechnungen einschließlich der hierin enthaltenen Aufwands- und Ertragseliminierung sowie
der Zwischenergebniseliminierung und die den jeweiligen operativen Ländergesellschaften zugeordneten Holdinggesellschaften. Weiters erfolgt die Information an den Vorstand auf Basis von länderspezifischen Cash-flows.
Die Segmentabgrenzung der IMMOFINANZ folgt der internen Berichterstattung (dem Management Approach)
und erfüllt die Wesentlichkeitskriterien (quantitative thresholds) gem. IFRS 8.13. Das Immobilienportfolio der
IMMOFINANZ ist über zwei Arten der Segmenten diversifiziert: zum einen über die regionalen Segmente (Primärsegmente) IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und IMMOWEST und zum anderen über den Immobilientypus (Sekundärsegmente) wie z.B.: Büro-, Logistik-, Gewerbe-, Hotel- und Wohnimmobilien. Die Aktivitäten der Gruppe konzentrieren sich vorwiegend auf Erwerb und die Vermietung von Immobilienanlagen bzw. auf breit gestreute
Investitionen in Immobilien mit verschiedenen Nutzungsarten – von Wohnungen, Büros, Hotels, Logistik- und
Geschäftsflächen bis hin zu Garagen – in Österreich, weiteren Regionen Europas (vor allem in Zentral- und Südosteuropa) und den USA. Ein operatives Segment ist gem. IFRS 8.13 als berichtspflichtig zu qualifizieren, soweit es mindestens 10% der gesamten Segmenterträge, des Segmentergebnisses oder des Segmentvermögens auf sich vereint.
228
Nachstehende Tabelle begründet das Wesentlichkeitskriterium für die Segmentauswahl:
Werte in Mio. EUR
Segment
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
2006/07
IMMOFINANZ-Gruppe
2005/06
2006/07
2005/06
518,9
401,3
Segmenterträge
Absoluter Betrag
290,0
294,5
193,0
80,0
36,2
26,7
Relativer Betrag
55,9%
73,4%
37,2%
19,9%
7,0%
6,7%
Segmentergebnis
Absoluter Betrag
200,5
383,0
536,2
145,3
22,9
34,5
Relativer Betrag
27,7%
96,6%
74,0%
36,7%
3,2%
8,7%
724,9
396,4
Segmentvermögen
Absoluter Betrag
5.438,7
4.325,1
6.728,2
2.687,5
1.669,5
1.006,8
Relativer Betrag
42,8%
58,0%
52,9%
36,0%
13,1%
13,5%
12.721,6
7.456,1
SelfStorage – Dein Lageraum ist der führende Anbieter privater Lagerflächen, an dem die IMMOAUSTRIA eine
Beteiligung auf Basis einer Joint-Venture-Vereinbarung hat. Aus Management-Perspektive ist der Einstieg in diesem
Geschäftsfeld eine ertragreiche Ergänzung des bestehenden Portfolios. In den kommenden Jahren soll eine flächendeckende Expansion im deutschsprachigen Raum durchgezogen werden. Geplant ist die Eröffnung von rund 30
neuen Anlagen mit rund 300.000 Lagerabteilen. In Österreich werden mittlerweile sieben Anlagen, davon sechs in
Wien, betrieben. Der Einstieg der IMMOFINANZ ermöglicht SelfStorage – Dein Lageraum, die Marktführerschaft
im gesamten deutschsprachigen Raum laufend umzusetzen. Gegen Ende des laufenden Geschäftsjahres übernahm
IMMOFINANZ 90% der Anteile am niederländischen Selfstorage-Anbieter City Box. City Box zählt zu den führenden Unternehmen der Branche und verfügt über 14 Selfstorage-Anlagen im Umfeld der Großstädte des Landes.
Nachstehende Tabelle zeigt die Inlands- und Auslandsumsätze der SelfStorage Gruppe:
Werte in TEUR
InlandAusland
Summe
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
2006/07
2005/06
Mieterlöse Logistikfläche
1.411,8
909,7
522,3
284,2
1.934,1
1.193,9
Sonstige Mieterlöse
9,5
7,1
0,0
0,0
9,5
7,1
Umsatzerlöse
Im Geschäftsjahr 2006/07 hat die IMMOFINANZ TEUR 518.883,0 an Umsatzerlösen erzielt. Davon entfallen
55,9% auf die IMMOAUSTRIA. IMMOEAST trägt mit 37,2% zum Umsatz bei. Dieses Segment hat im Vergleich
zum Vorjahr eine Steigerung um 141,1%, von TEUR 80.014,5 auf TEUR 192.920,4 erreicht. Der Anstieg ist nicht
nur auf die Neuerwerbe, sondern auch auf den sehr guten Vermietungsgrad der Objekte zurückzuführen. Den
Schwerpunkt bilden im Wesentlichen Büro-, Logistik- und Gewerbeflächen. IMMOWEST konnte auch einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 26.732,2 auf TEUR 36.174,4 verzeichnen.
Im Vorjahresvergleich gelang es IMMOFINANZ das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit von TEUR 543.626,5 auf
TEUR 887.694,4 zu erhöhen – eine Steigerung von rund 63,3%. Mit einem Anteil von 61,0% hat IMMOEAST den
höchsten Beitrag zum EBIT geleistet. Dazu hat im Wesentlichen die positive Entwicklung der Verkehrswerte der
Immobilien beigetragen, die zu einem Ertrag aus der Neubewertung von TEUR 493.095,1 geführt hat.
Aufgrund der höheren Abschreibungen und sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die verglichen mit dem Geschäftsjahr 2005/06 um 649,1% bzw. 50,4% angestiegen sind, konnte IMMOWEST keine EBIT-Steigerung im
Vergleich zum Vorjahr erreichen. Die Abschreibungen in diesem Segment sind im Wesentlichen Firmenwertabschreibungen.
Konzernanhang
229
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis der IMMOFINANZ ist verglichen mit dem Vorjahr auf TEUR 25.875,1 (2005/06: -23.214,0)
gestiegen. Einen positiven Beitrag hat im Wesentlichen IMMOEAST mit TEUR 104.163,5 geleistet. Allein bei der
IMMOEAST stellt das einen Anstieg von 290,5% dar. Der Anstieg in diesem Segment ist auf das Ergebnis aus Finanzinvestitionen zurückzuführen. Die Wechselkursveränderungen in den einzelnen Ländern haben sich ebenfalls
entsprechend im Finanzergebnis niedergeschlagen. Die stärker werdenden HUF und RON haben zu Erträgen aus
Wechselkursveränderungen in Ungarn und Rumänien geführt. Nicht zuletzt hat die erfolgswirksame Bewertung der
Finanzinstrumente at fair value through profit or loss mit einer Zuschreibung in Höhe von TEUR 13.872,1 sowie
Ausschüttungen von IAS 39-Beteiligungen in Höhe von TEUR 5.422,2 zu diesem positiven Finanzergebnis einen
Beitrag geleistet.
IMMOWEST hat mit TEUR 48.669,8 zum Finanzergebnis beigetragen. Im Vorjahresvergleich konnte dieses Segment einen Anstieg von 94,6% erreichen. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf das Ergebnis aus Finanzinvestitionen zurückzuführen, welches überwiegend aus der positiven Entwicklung der IAS 39-Beteiligungen resultiert.
Lediglich IMMOAUSTRIA hat ein negatives Finanzergebnis erzielt, welches auf die hohen Finanzierungsaufwendungen zurückzuführen ist.
Konzernergebnis
IMMOFINANZ weist im Geschäftsjahr 2006/07 ein Konzernergebnis von TEUR 724.867,7 aus. 27,7% davon
entfallen auf IMMOAUSTRIA, 74,0% auf IMMOEAST. Der Anstieg dieses Segments verglichen mit dem Vorjahr
beträgt 269,0%. IMMOWEST konnte einen Beitrag zum Konzernergebnis von TEUR 22.933,6 erzielen.
Investitionen
IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr 2006/07 insgesamt TEUR 2.099.046,7 investiert. Davon entfallen TEUR
1.480.861,7 auf IMMOEAST, TEUR 167.264,8 auf IMMOAUSTRIA und TEUR 450.867,6 auf IMMOWEST.
Investiert wurde im Wesentlichen in Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien.
Überleitung der Segment- auf Konzernzahlen
In der Überleitungsspalte sind die aus Konsolidierungsvorgängen resultierenden Effekte ebenso enthalten wie die
Beträge der sonstigen nicht berichtspflichtigen Segmente.
Die Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus sonstigen betrieblichen Erträge
und Aufwendungen sowie sonstigen Finanzposten der übrigen nicht berichtspflichtigen Segmente, die Bestandteil
der Segmentergebnisse der Geschäftsfelder, nicht aber des betrieblichen Konzernergebnisses sind.
Das Segmentvermögen umfasst in erster Linie Immobilienvermögen (IAS 40), in Bau befindliches Immobilienvermögen (IAS 16), immaterielle Vermögenswerte sowie at equity bewertete Beteiligungen, Vorräte und Forderungen.
Die Segmentschulden bestehen aus Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen,
Rückstellungen und Steuerverbindlichkeiten.
Die Überleitungsspalte für den Bereich Segmentvermögen/-schulden enthält im Wesentlichen die eliminierten Forderungen und Verbindlichkeiten der nicht zugeordneten Regionen.
Die Segmentinvestitionen beinhalten Zugänge der Bereiche Immobilienvermögen, Sachanlagevermögen sowie Investitionen in at equity bewertete Finanzanlagen sowie immaterielle Vermögenswerte ohne Firmenwerte.
230
8. Sonstige Angaben
8.1 Berichterstattung zu Finanzinstrumenten und Risikoberichterstattung
8.1.1 Allgemeines
IFRS 7.31 verlangt Angaben, die es dem Bilanzleser ermöglichen, Art und Umfang der aus Finanzinstrumenten
resultierenden Risiken, denen das Unternehmen zum Abschlussstichtag ausgesetzt ist, zu beurteilen.
IFRS 7.32 i.V.m. IFRS 7.34 betont, dass die Angaben, die zu machen sind, sich ausschließlich auf die Risiken beziehen, die sich aus Finanzinstrumenten ergeben, sowie auf die Art und Weise, wie diese gesteuert werden.
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten finanziellen Risiken für den Konzern ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen,
Zinssätzen, Aktienkursen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern der IMMO
FINANZ. Ziel des Unternehmens ist es, die oben angeführten Risiken durch ein systematisches Risikomanagement
aktiv zu steuern.
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapiere und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
Wertpapiere des Umlaufvermögens und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den
fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder
werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären
Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten
und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsrisiken eingesetzt.
8.1.2 Risikoberichterstattung
8.1.2.1 Ausfall-/Kreditrisiko
Unter Kreditrisiko (Ausfallsrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines Finanzinstruments der anderen
Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie einer finanziellen Verpflichtung nicht nachkommt. Nach IFRS
7.36 muss für jede Klasse von Finanzinstrumenten Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag
ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und
risikomindernder Vereinbarungen sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert gewesen wären, gemacht werden. Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 32.42 ff. saldierten Beträge
sowie die nach IAS 39 gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und sonstige risikomindernde
Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36(b)).
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht
nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht
den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten werden durch Wertberichtigungen erfasst. Das Ausfallsrisiko ist für IMMOFINANZ gering, da die Bonität der Kunden laufend überprüft wird und nicht mehr als 5% der gesamten Forderungen gegenüber einem Mieter aushaften.
Konzernanhang
231
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallsrisiko an. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Das Hauptsteuerungsinstrument gegen das Ausfallsrisiko ist die Heterogenität des Immobilienportfolios und die
Zusammensetzung der Mieter je Objekt. Das Ausfallsrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da einerseits in der Regel von Mietern eine liquiditätsnahe Sicherheit (bei Wohnimmobilien: Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien: Bankgarantien oder Barkautionen) verlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter laufend überprüft wird.
8.1.2.2 Marktrisiko
Marktrisiko ist das Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cash-flows eines Finanzinstruments auf Grund
der Änderungen der Marktpreise schwanken. Das Marktrisiko kann man in drei Arten unterteilen: Währungsrisiko,
Zins(änderungs)risiko und sonstige Preisrisiken.
8.1.2.2.1 Fremdwährungsrisiko
IMMOFINANZ ist in zweierlei Formen des Währungsrisikos ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum anderen können diese die Vermögenslage der Gesellschaft
beeinflussen.
8.1.2.2.1.1 Auswirkung auf Bewertungsergebnisse
Die Umrechnung von voll- oder quotenkonsolidierten Konzerngesellschaften außerhalb der Eurozone erfolgt entsprechend der funktionalen Währung der Gesellschaft nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobiliengutachten werden auf Basis von Eurowerten erstellt, und Veränderungen der Wechselkurse beeinflussen das Ergebnis der Neubewertung der Immobilien.
Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem nunmehr
der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gestiegenen Kurs, ein niedrigerer Wert und mithin eine Abwertung. Bei gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei
gesunkenen Gutachtenswerten erhöht dieser Effekt die Abwertung.
Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu niedrigeren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem der
unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale
Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gesunkenen Kurs, ein höherer Wert und mithin eine Aufwertung. Bei
gestiegenen Gutachtenswerten erhöht dieser Wechselkurseffekt das Aufwertungspotenzial der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten verringert dieser Effekt die Abwertung.
Zum 30.4.2007 beträgt das Neubewertungsergebnis der IMMOFINANZ TEUR 749.716,3. Dieses setzt sich
zusammen aus Aufwertungen in Höhe von TEUR 898.985,9 und Abwertungen in Höhe von TEUR 149.269,7.
Ein Teil des Abwertungsergebnisses basiert auf Abwertungen, die ausschließlich auf den Anstieg der Lokalwährung
gegenüber dem Euro zurückzuführen sind. Dies betraf Immobilien des Segments IMMOEAST in Ungarn, Polen,
der Slowakei und Rumänien.
232
Zum 30. April 2007 wurden folgende Konzernkurse zur Währungsumrechnung herangezogen:
HUF
PLN
247,180000
3,781000
28,123000 33293,000000
Durchschnittskurs
255,630000
3,827850
28,271500 34021,500000
CZK
ROL
RON
CYP
SKK
EEK
3,329300
0,582600
33,72700
15,64660
Durchschnittskurs
3,402150
0,579300
35,561000
15,646600
BGN
USD
CHF
RUB
1,955800
1,360500
1,645800
35,01000
Durchschnittskurs
1,955800
1,307100
1,608550
34,570000
Durchschnittskurs
Durchschnittskurs
HRK
UAH
BAM
7,36150
6,81810
1,95910
7,361500
6,688975
1,951550
CSD
SEK 81,30900
9,15230
83,460000
9,177000
Unter der Annahme, dass sich die Währungskurse in allen Ländern um 2,0% gegenüber dem Euro zum Bilanzstichtag erhöht hätten (d.h. dass z.B. der USD-Stichtagskurs von 1,3605 auf 1,3877 gestiegen ist), würde dies zu einem
Neubewertungsergebnis in Höhe von TEUR 820.891,8 geführt haben.
Unter der Annahme, dass zum Bilanzstichtag die Währungskurse in allen Ländern um 2,0% gegenüber dem Euro
gesunken wären (d.h. dass z.B. der USD-Stichtagskurs von 1,3605 auf 1,3333 gesunken ist), würde dies zu einem
Neubewertungsergebnis in Höhe von TEUR 678.427,1 geführt haben.
8.1.2.2.1.2 Auswirkung auf die Vermögenslage
IAS 21 erfordert die erfolgswirksame Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten mit
dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Somit können sich Schwankungen in den Wechselkursen unmittelbar auf die Vermögenslage auswirken.
Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird entweder durch rasche Konvertierung
von Barbeständen in Euro oder durch gezielte Veranlagungen in dieser Fremdwährung begegnet. Zusätzlich werden
aus den im geringen Umfang vorliegenden USD-Beständen Investitionen, die in USD zu tätigen sind und zu denen
sich das Unternehmen verpflichtet hat, vorgenommen.
Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die restriktive Aufnahme von Fremdwährungskrediten innerhalb Europas, da das Risiko unerwünschter Wechselkurseffekte gegenüber dem Vorteil aus
einer niedrigen Verzinsung überwiegt.
Um das Währungsrisiko in Bezug auf Mieteinnahmen zu beschränken, wird in den Ländern, in denen die funktionale Währung nicht dem Euro entspricht, die Zahlung der Mieten in Euro vereinbart bzw. werden die Mietzahlungen an die Euro-Umrechnungskurse zu bestimmten Zeitpunkten gekoppelt.
Zur Steuerung des Fremdwährungsrisikos werden derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos verwendet werden,
werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS
39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Konzernanhang
233
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Die Bewertung erfolgt mit dem aktuellen Marktwert. Derivate mit einem positiven Marktwert sind in der Bilanzposition „Andere Finanzinstrumente“ enthalten. Derivate, die einen negativen Marktwert aufweisen, sind unter den
„Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen.
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt.
Nachstehende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos
erworbener derivativer Finanzinstrumente.
Fixierter
Zinssatz/ Referenz-
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
Kreditinstitut Wechselkurs zinssatzAbsicherung Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
IMMOWEST
GmbH & Co KG
Rheinische Lagerhaus Dr. Koehne
FX
CHF/EUR
CHF/EUR
1.12.2002
Dr. Koehne
31.3.2009
Rheine GmbH
FX
30.4.2004 19.11.2007
GmbH & Co KG
1,54
n.a. Fremdwährung (CHF)
CHF
10.423,2
-410,6
1,54
CHF
1.598,8
-149,1
IMMOEAST
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
29.6.2007Aareal Bank AG
1,3344
n.a. Fremdwährung (USD)
USD
2.536,3
46,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3383
USD
2.407,7
43,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 28.12.2007Aareal Bank AG
1,3417
USD
2.336,1
41,1
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3448
USD
2.185,1
37,0
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3477
USD
2.126,1
34,2
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3507
USD
1.975,8
29,8
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2008Aareal Bank AG
1,3539
USD
1.808,1
25,4
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3571
USD
1.581,9
20,6
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3602
USD
1.482,8
18,0
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3633
USD
939,3
10,7
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2009Aareal Bank AG
1,3668
USD
643,6
6,7
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3708
USD
570,1
5,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3744
USD
567,7
4,9
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3779
USD
567,7
4,5
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2010Aareal Bank AG
1,3814
USD
378,5
2,8
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft
in den Konzernabschluss nicht berücksichtigt.
8.1.2.2.2 Zinsänderungsrisiko
IMMOFINANZ ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Ergebnis des Konzerns in Form höherer Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen und als Reflexwirkung auf die Immobilienbewertung treffen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung
auf das Finanzergebnis des Unternehmens. IMMOFINANZ steuert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren
Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch derivative Finanzinstrumente. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ zur Absicherung des Zinsrisikos
verwendet werden, werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
234
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt. Zusätzlich
bestehen Finanzierungsverträge, die einer fixen Verzinsung unterliegen.
Folgende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente.
Gesellschaft
Derivat
Währung
SWAP
EUR
Beginn
Ende
Kreditinstitut
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
14.7.2005
31.12.2014
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,26%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.938,0
379,9
30.9.2015
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,37%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.019,0
228,7
30.9.2015
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,22%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.195,0
165,2
27.10.2009
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
3,26%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.000,0
83,4
30.6.2008
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
1,99%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.500,0
0,0
30.6.2008
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.500,0
1,4
31.3.2008
SMBC Derivative
Products Limited
4,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
51.400,0
103,7
30.9.2008
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,57%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.979,8
328,2
31.10.2010
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,99%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
43.414,8
279,6
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
54.193,3
-158,5
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.426,6
-13,0
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.234,9
-106,0
16.11.2009
Bank Austria
Creditanstalt AG
3MEURIBOR
3,3825%
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-3.457,9
30.6.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,75%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
50.000,0
-246,2
16.5.2011
WestLB AG,
Düsseldorf
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-118,5
16.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-101,4
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
18.480,0
-72,1
Referenzzinssatz
Absicherung
Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
IMMOAUSTRIA
Gesellschaft mbH
Gesellschaft mbH
Gesellschaft mbH
SelfStorage-Dein Lager
SELICASTELLO GAMMA
"Wienerberg City"
Errichtungsges.m.b.H.
"Wienerberg City"
Bauteile A+B Errichtungsges.
m.b.H.
m.b.H.
Bauteile C+D Errichtungsges.
m.b.H.
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
Vermietungs-Gesellschaft
m.b.H.
SWAP
SWAP
CAP
Floor
CAP
CAP
SWAP
SWAP
CAP
CAP
CAP
SWAP
CAP
CAP
CAP
CAP
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
30.9.2005
30.9.2005
27.10.2004
30.6.2003
30.6.2003
30.9.2005
30.9.2003
31.10.2003
17.7.2006
17.7.2006
17.7.2006
15.11.2005
30.6.2006
15.9.2006
27.9.2006
20.8.2006
Konzernanhang
Gesellschaft
m.b.H.
AEDIFICIO Liegenschafts
vermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft
m.b.H.
IMF Immobilienholding
Gesellschaft m.b.H.
Gesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ ALPHA
Immobilien VermietungsGesellschaft m.b.H.
Derivat
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
Währung
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
Beginn
20.8.2006
29.9.2006
31.7.2006
20.9.2006
31.7.2006
20.8.2006
235
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Ende
Kreditinstitut
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
20.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.327,5
-40,4
31.3.2011
Constantia Privat
bank Aktien
gesellschaft
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
25.482,5
30,9
31.7.2011
Oberbank AG,
Linz
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
38.000,0
-63,7
20.9.2011
Raiffeisen Landes
bank Aktien
gesellschaft
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
263.000,0
-713,4
31.7.2011
Oberbank AG,
Linz
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
50.000,0
-83,8
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.290,5
-40,2
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.295,4
-14,5
Referenzzinssatz
Absicherung
Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
IMMOFINANZ ALPHA
CAP
EUR
20.8.2006
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
Immofinanz TCT
Liegenschaftsverwaltungs
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.161,4
-14,0
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
1.215,0
-6,3
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
2.451,4
-11,4
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
2.725,0
-13,8
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.700,0
-18,7
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
432,7
-2,1
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.071,3
-12,8
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.091,3
-41,9
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.402,0
-15,3
RentCon Handels- und
Leasing GmbH
Leasing GmbH
CAP
CAP
EUR
EUR
31.10.2006
31.10.2006
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
ARO Immobilien GmbH
CAP
EUR
31.8.2006
31.8.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.227,7
-36,0
vermietungs- und
m.b.H & Co Fischhof 3 KEG
CAP
EUR
16.10.2006
17.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.316,5
-17,9
31.3.2017
Lehman Brothers
Special Financing
Inc.
3,45%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
60.987,4
2.458,5
3,65%
12M-BBA
Interest
Rate
Zinsabsicherung
CHF
6.300,0
-40,6
IMMOWEST
IMMOWEST PROMTUS
Holding GmbH
Rheinische Lagerhaus
Rheine GmbH
CAP
SWAP
EUR
CHF/EUR
6.2.2006
1.7.1998
1.7.2008
SEB AG
236
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
Kreditinstitut
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
Deutsche Lagerhaus GmbH
u. Co KG
SWAP
CHF/EUR
16.2.2006
30.6.2009
Bankhaus Lampe
KG, Düsseldorf
6M-CHFLibor
5,10%
Zinsabsicherung
CHF
17.000,0
-249,2
30.12.2008
Bankhaus Lampe
KG, Düsseldorf
6M-CHFLibor
4,15%
Zinsabsicherung
CHF
7.000,0
-88,1
4,00%
1MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
12.937,5
65,8
4,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
14.418,8
184,1
3,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.115,2
1.390,3
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.920,1
6,3
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
787,2
1,0
Deutsche Lagerhaus GmbH
u. Co KG
City Box Holdings B.V.
SWAP
CHF/EUR
16.2.2006
Referenzzinssatz
Absicherung
Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
CAP
EUR
1.10.2004
1.8.2009
Goldman Sachs
Capital Markets
LP
CAP
EUR
31.3.2006
31.3.2011
HVB Bank Czech
Republic a.s.
30.9.2010
HVB Bank Czech
Republic a.s.
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.100,1
5,2
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.660,2
13,6
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
25.355,0
32,4
IMMOEAST
Atom Centrum a.s.
Centrum Olympia
Olomouc a.s.
CAP
PERL INVEST a.s.
CAP
CAP
CAP
EUR
EUR
EUR
EUR
31.8.2005
31.1.2006
31.1.2006
31.1.2006
CAP
EUR
31.1.2006
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
NP Investments a.s.
CAP
EUR
31.1.2006
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.512,2
12,2
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
2.904,1
6,7
28.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
46.069,9
72,0
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
17.450,0
-75,6
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.018,0
-40,4
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.700,0
-43,1
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
5.420,0
-23,4
3,83%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
141.661,7
1.833,5
J.H. Prague a.s.
CAP
CAP
IRIDE S.A.
CAP
EUR
EUR
EUR
31.1.2006
31.1.2006
7.8.2006
Globe 13 Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
Szepvölgyi Businesspark Kft.
Arpad Center Kft.
MBP I Sp. z o.o.
CAP
CAP
SWAP
EUR
EUR
EUR
31.10.2006
31.10.2006
30.11.2006
30.12.2010
Aareal Bank AG
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag
erhalten würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft in den
Konzernabschluss nicht berücksichtigt. Eine Änderung des Marktzinssatzes beeinflusst die Immobilienbewertung.
Im Rahmen des Discounted-Cash-flow-Verfahrens (DCF), welches für die Bewertung von Büro- und Gewerbeimmobilien verwendet wird, erfolgt die Ermittlung des Barwertes der zukünftigen Cash-flows aus der Immobilie durch
Diskontierung mit dem aktuellen Marktzins der Immobilie. Dieser bestimmt sich in der Regel durch einen risikolosen
Basiszins und eine allfällige Risikoprämie, die sich nach Immobilienkategorie und -teilmarkt bestimmt. Steigende
Zinsen würden zu einem Anstieg des risikolosen Basiszinses und somit zu einem höheren Diskontfaktor führen.
Dies bedingt eine Reduktion des Barwertes der Immobilien-Cash-flows und damit des Fair Value der Immobilie.
Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der
Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen, andere Ergebnisteile sowie ggf. auf das
Konzernanhang
237
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Eigenkapital dar. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen
dahingehend analysiert, wie sich diese im Geschäftsjahr 2006/07 unter der Annahme von durchschnittlich um
30, 75 bzw. 135 Basispunkten höheren/niedrigeren Marktzinssätzen entwickelt hätten. Dabei wurden die zur Deckelung der Zinsaufwendungen im IMMOFINANZ-Konzern eingesetzten Derivate (CAPs) nicht berücksichtigt:
ZinsaufwendungenZinsszenarien Werte in TEUR
2006/07
+/-0,30% +/-0,75%
+/-1,35%
Erhöhter variabler Zinssatz
155.748,9
156.214,3
156.912,4
157.843,2
Gesunkener variabler Zinssatz
155.748,9
155.283,5
154.585,4
153.654,5
8.1.2.2.3 Sonstige Preisrisiken
IMMOFINANZ ist als international tätiges Unternehmen auch Preisrisiken ausgesetzt. Darunter versteht man das
Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cash-flows auf Grund von Änderungen der Marktpreise schwanken.
Führt die Immobilienmarktentwicklung einer Region zu steigenden Renditen und wurden Immobilienerwerbe zu
fixen Renditen vereinbart, die unter diesen Renditen liegen, besteht für IMMOFINANZ ein Preisrisiko.
8.2 Ergebnis je Aktie
Der Gewinn je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der
ausgegebenen Aktien dividiert wird.
2005/06
Gesamtanzahl der Aktien
459.001.443
2006/07
335.640.747
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien
443.206.850
328.744.019
Konzernergebnis in EUR
457.579.900
325.700.200
Unverwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro
1,03
0,99
Verwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro
1,00
0,96
Durch die potenziellen Stammaktien aus den Wandelanleihen 2001 und 2007 und den zugehörigen Nettozinsaufwand ergeben sich Verwässerungseffekte.
8.3 Angaben über Organe
Die Organe der IMMOFINANZ sind:
IAS 24.12
Vorstand
MMag. Dr. Karl Petrikovics – Vorsitzender
Mag. Norbert Gertner – Mitglied
Aufsichtsrat
Dr. Helmut Schwager – Vorsitzender
DDr. Erhard Schaschl – Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 30.12.2006)
Dkfm. Michael Kaufmann – Stellvertreter des Vorsitzenden (Stellvertretung seit 30.12.2006)
Dr. Guido Schmidt-Chiari
Mag. Klaus Hübner (seit 30.12.2006)
8.4 Beziehungen zu nahe stehenden Personen
Als nahestehende Personen i.S.d. IAS 24 werden die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (CPB), deren Organe
und Tochtergesellschaften verstanden. Als Tochtergesellschaften der CPB sind die CPB Immobilientreuhand GmbH,
IAS 1.126c
238
die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH, die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH,
die Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH, die CPB Corporate Finance Consulting GmbH, die Immo
finanz Acquisition and Finance Consulting GmbH nahestehende Personen i.S.d. IAS 24.
8.4.1 Constantia Privatbank Aktiengesellschaft
8.4.1.1 Managementverträge
Die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft hat mit folgenden Konzerngesellschaften separate, teilweise inhaltsgleiche Managementverträge abgeschlossen:
IMMOFINANZ AG
IMMOEAST AG
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
WIPARK GARAGEN AG
BUSINESS PARK BETEILIGUNGS AG
Immofinanz Alkmene Immobilien Vermietungs GmbH
Über die Managementverträge verpflichtet sich die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft gegenüber den genannten Gesellschaften sowie deren Tochtergesellschaften und Beteiligungen, im Wesentlichen folgende Leistungen
zu erbringen:
• Beistellung von Organen und Prokuristen,
• Unterstützung der Organe im Zusammenhang mit Haupt- und Generalversammlungen,
• Controlling, Finanz- und Rechnungswesen (einschließlich der quartalsmäßigen und jährlichen Berichterstattung,
Finanzplanung, Treasury und Konzernfinanzierungen),
• Objektauswahl (Machbarkeitsstudien, Verhandlungsführungen bei An- und Verkauf),
• Asset Management (Wahrnehmung von Eigentümerinteressen, Management von Wartungs- und Instandhal
tungsarbeiten, Kontaktstelle für Makler etc.) und
• Bereitstellung der Infrastruktur.
Nicht durch den Managementvertrag gedeckt sind folgende Leistungen:
•M
aklerleistungen,
• Hausverwaltungsleistungen,
• Beratungsleistungen, die nur von spezifischen Berufsgruppen erbracht werden können,
• Market Making,
• Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen und
• Bankdienstleistungen.
Als Entgelt für das Kalenderjahr werden 1% der kalkulatorischen Anschaffungskosten von Neuinvestitionen bzw.
beauftragten Projekten verrechnet. Für zum Beginn des Kalenderjahres bereits im Besitz der IMMOFINANZ befindliche Objekte werden 0,60% verrechnet. Gleiches gilt für von der IMMOFINANZ als sonstige Beteiligungen
klassifizierte Finanzinstrumente, wobei hier keine 1%ige Gebühr anfällt und die Berechnungsgrundlage das bereits
investierte Kapital (paid commitment) darstellt. Für die WIPARK GARAGEN AG und die Immofinanz Alkmene
Immobilien Vermietungs GmbH wird eine reduzierte Gebühr in Höhe von 0,25% der Bemessungsgrundlage in
Ansatz gebracht.
Für das Geschäftsjahr 2006/07 wurden insgesamt TEUR 72.874,9 (2005/06: TEUR 50.278,5) an Verwaltungsgebühren von der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft an die oben angeführten Gesellschaften der IMMO
FINANZ verrechnet.
Konzernanhang
239
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
8.4.1.2 Sonstige Dienstleistungen
Die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft erbringt sonstige bankübliche Dienstleistungen für die IMMO
FINANZ. Die wesentlichsten hierunter sind die Leistungen im Zusammenhang mit Emissionen der IMMOFINANZ
sowie der IMMOEAST AG. Hierfür wurden im laufenden Geschäftsjahr Gebühren vom Konsortium, bestehend
aus Bank Austria Creditanstalt, Deutsche Bank, Credit Suisse, Merrill Lynch, BNP Paribas, Kempen & Co sowie
Constantia Privatbank in Höhe von TEUR 79.673,8 (2005/06: TEUR 56.315,9) in Rechnung gestellt. Die Beträge
setzen sich aus TEUR 25.742,1 (2005/06: TEUR 28.949,0) für die Kapitalerhöhung der IMMOFINANZ sowie aus
TEUR 53.931,7 (2005/06: TEUR 27.366,9) für den nicht von der IMMOFINANZ gezeichneten Teil der Kapitalerhöhung der IMMOEAST AG zusammen.
Die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft ist für den wesentlichsten Teil der inländischen Tochtergesellschaften
sowie für einen Teil der ausländischen Tochtergesellschaften kontoführende Geschäftsbank. Hierfür werden marktübliche Kontoführungsgebühren und Zinsen verrechnet. Die Habenverzinsung betrug per 30.4.2007 3,61%
(28.4.2006: 2,37%) und die Sollzinsverzinsung 4,36% (28.4.2006: 3,17%).
8.4.2 Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH
Die Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH fungiert als Treuhandgesellschaft im Zusammenhang mit
Konzernfinanzierungen. Vertragspartner sind die IMMOFINANZ AG und die IMMOEAST AG sowie der Großteil
der voll- und quotenkonsolidierten Unternehmen. Als Gesamtvergütung hierfür erhält die Immofinanz Corporate
Finance Consulting GmbH TEUR 20 (2005/06: TEUR 20) je Kalenderjahr.
8.4.3 Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH
Die Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH stellt einen Großteil der Managementressourcen der IMMOEAST AG entsprechend dem mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft geschlossenen Managementvertrag
zur Verfügung. Die Immoeast Corporate Finance Consulting GmbH erbrachte im laufenden Geschäftsjahr keine
Vermittlungsleistungen im Zusammenhang mit Unternehmenserwerben (2005/06: TEUR 2.321,1).
Im aktuellen Geschäftsjahr erfolgte keine Rückvergütung von Barauslagen, welche die Immoeast Corporate Finance
Consulting GmbH getätigt hatte (2005/06: TEUR 7,1).
8.4.4 CPB Corporate Finance Consulting GmbH
Die CPB Corporate Finance Consulting GmbH erbrachte im laufenden Geschäftsjahr Vermittlungsleistungen im Zusammenhang mit Unternehmenserwerben in Höhe von TEUR 6.825,0 (2005/06: TEUR 5.218,4). Beratungsleistungen im
Zusammenhang mit Sonderfinanzierungen hat es im Geschäftsjahr 2006/07 keine gegeben (2005/06: TEUR 625,0).
8.4.5 Immofinanz Acquisition and Finance Consulting GmbH
Die Immofinanz Acquisition and Finance Consulting GmbH stellt einen Teil der Managementressourcen der
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG entsprechend dem mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft
geschlossenen Managementvertrag zur Verfügung. Darüber hinaus erhielt sie für Vermittlungsleistungen TEUR 0,1
(2005/06: TEUR 508,0) zuzüglich 20% USt.
8.4.6 IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH
Die IMV Immobilien Management und Verwaltung GmbH ist die größte österreichische Hausverwaltungsgesellschaft und betreut den überwiegenden Teil der österreichischen Objekte. Daneben ist die IMV auch in Ungarn,
Tschechien, Polen, der Slowakei, Rumänien und Deutschland mit eigenen Tochtergesellschaften vertreten. Die Gesellschaften wickeln lediglich die Betriebskostenabrechnung der Tochtergesellschaften ab und erhalten für ihre
Leistungen keine zusätzlichen Entgelte von IMMOFINANZ.
8.4.7 CPB Immobilientreuhand GmbH
Die CPB Immobilientreuhand GmbH und ihre Tochtergesellschaften in Ungarn, Tschechien und Polen erbringen
drittübliche Maklerleistungen im Zusammenhang mit der Objektvermietung. Im laufenden Geschäftsjahr wurden
TEUR 2.687,4 (2005/06: TEUR 2.829,6) an Maklerleistungen an die IMMOFINANZ verrechnet.
240
8.4.8 CPB Management Tschechien s.r.o.
Die CPB Management Tschechien s.r.o. hat von der VALDEK Praha s.r.o. 261,19m² Bürofläche angemietet. Der
Mietzins beträgt TEUR 43,9 pro Jahr.
8.4.9 Organbezüge
Der Vorstand erhält kein gesondertes Entgelt von der Gesellschaft. Die Mitglieder des Aufsichtsrates beziehen folgende Vergütungen:
Vergütung der Aufsichtsräte
Werte in TEUR
Immofinanz AG
Immoeast AG
2006/07
2005/06
2006/07
Dr. Helmut Schwager
40,0
40,0
30,0
2005/06
30,0
DDr. Erhard Schaschl
20,0
30,0
15,0
15,0
Dkfm. Michael Kaufmann
20,0
20,0
-
-
Dr. Guido Schmidt-Chiari
20,0
20,0
-
-
Dr. Wolfgang Reithofer
-
-
22,5
22,5
Mag. Christian Böhm
-
-
15,0
15,0
15,0
Dr. Herbert Kofler
Mag. Klaus Hübner
Gesamt
-
-
15,0
10,0
-
-
-
110,0
110,0
97,5
97,5
Von den Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrates werden 2.144.301 (2005/06: 2.144.301) Stück Aktien
gehalten. Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Gesellschaft.
8.4.10 Treuhanddarlehen
Die konzerninterne Finanzierung der Tochtergesellschaften der IMMOFINANZ wird teilweise über die IMMO
FINANZ Corporate Finance Consulting GmbH zu fremdüblichen Zinskonditionen abgewickelt (siehe 8.4.2).
8.4.11 Constantia Immobilien Development GmbH
Im laufenden Geschäftsjahr hat IMMOFINANZ über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST AG ein Darlehen an
die Constantia Immobilien Development GmbH in Höhe von TEUR 10.000,0 gewährt. Die Verzinsung beträgt 8%,
die Laufzeit ist unbestimmt. Der zum Bilanzstichtag aushaftende Betrag einschließlich Zinsen beträgt TEUR
6.898,7.
8.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
8.5.1 Kapitalmaßnahmen
Die IMMOEAST AG führte im Mai 2007 eine weitere Kapitalerhöhung durch, bei der 277.941.375 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien zu einem Kurs von EUR 10,20 begeben wurden. Die IMMOFINANZ AG zeichnete von
dieser Emission 50,46% und behält damit ihren zum 30. April 2007 bestehenden Anteil bei.
8.5.2 Unternehmenserwerbe
Rumänien
Nach dem Bilanzstichtag hat IMMOEAST 75% der Anteile an der Harborside Hotel s.r.l. erworben. Bei diesem
Projekt handelt es sich um die Entwicklung und den Bau einer Erweiterung der Harborside Constanta Phase 1,
bestehend aus weiteren ca. 15.600 m² Retailflächen und einem Hotelturm mit ca. 12.100 m². IMMOEAST wird
vorerst 75% der Anteile halten, die übrigen 25% werden vom Projektentwickler und den Grundstückseigentümern
gehalten. Der Verkauf des 25%igen Gesellschaftsanteils an IMMOEAST soll nach Fertigstellung erfolgen.
Konzernanhang
241
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Ein weiteres Development, das nach dem Bilanzstichtag entwickelt wird, ist das Projekt „Baia Mare Mall“ im
Nordwesten Rumäniens. Bei dem zu entwickelnden Projekt handelt es sich um ein Einkaufs- und Entertainmentzentrum mit einer Gesamtfläche von ca. 43.000 m² auf zwei Ebenen. Der Baubeginn ist für das vierte Quartal 2007
geplant. Die Fertigstellung des Centers soll im vierten Quartal 2008 erfolgen. Die Realisierung des Entwicklungsprojektes erfolgt im Rahmen einer Kooperation zwischen IMMOEAST und einem großen ungarischen Immobilienunternehmen. Das Investitionsvolumen wird 97 Mio. EUR betragen.
Nach dem Ende des Berichtszeitraums wurden 100% der Anteile an S.C. Flash Consult Invest s.r.l. erworben. Die
Gesellschaft ist Eigentümerin des „Euromall Shopping Centers“ mit einer Gesamtnutzfläche von rund 32.000 m²
in Pitesti, Rumänien. Die Fertigstellung und die Eröffnung erfolgten bereits im Mai 2007.
Eine weitere Investition auf dem rumänischen Markt war der Erwerb der Anteile an S.C. Dacian Second s.r.l. Bei
diesem Projekt handelt es sich um die Entwicklung des Logistikzentrums „Pantelimon Warehouse“ in der rumänischen Hauptstadt mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 50.000 m². Das Projekt wird im Zusammenarbeit mit
der European Future Group realisiert.
Kurz nach dem Bilanzstichtag wurden 75% der Anteile an S.C. Red Project Two s.r.l. erworben. Die Gesellschaft
entwickelt ein Fachmarktzentrum mit Shoppinggalerie mit einer Mietfläche von ca. 43.000 m² sowie einer entsprechenden Anzahl an Parkplätzen. Mit dem Erlangen der Baugenehmigung wird für Ende 2007, mit dem Baubeginn
für Frühjahr 2008 gerechnet, die Fertigstellung ist eineinhalb Jahre später geplant.
Durch den Erwerb der zypriotischen Gendana Ventures Ltd. im Juni 2007 wurden 100% der Anteile an der rumänischen Real Habitation s.r.l. übernommen. Die Gesellschaft besitzt ein Grundstück, das an den IRIDE Business
Park angrenzt. Geplant ist eine Erweiterung des IRIDE Business Parks um zusätzliche 63.000 m².
Des Weiteren wurde ein Kooperationsvertrag zwischen IMMOEAST und Eyemaxx für die Entwicklung eines Retail-Portfolios in Rumänien abgeschlossen. Geplant ist die Errichtung von Fachmarkt- und Einkaufzentren in mittelgroßen Städten Rumäniens.
Tschechien
Am 3. Mai 2007 wurden 5% der Geschäftsanteile an UTILITY PARK WEST s.r.o. erworben. Bei diesem Projekt
handelt es sich um den Business Park „Utility and Office Park West“ in Prag, welcher in 4 Etappen entwickelt werden soll. IMMOEAST stellt Mezzaninkapital zur Verfügung. Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf ca.
39 Mio. EUR.
Slowakei
Nach dem Bilanzstichtag wurden 10% der Anteile an BIG BOX LEVICE s.r.o. und BIG BOX LIPTOVSKÝ
MIKULÁŠ s.r.o. erworben. Geplant ist die Errichtung von Fachmarktzentren mit ca. 5.500 m² vermietbarer Nutzfläche im Rahmen der Big Box Phase 2. Der Ankaufszeitpunkt der restlichen 90% durch IMMOEAST erfolgt mit
Fertigstellung und Vorliegen von erlösbringenden Mietverträgen über mindestens 80% der Fläche.
Die Standorte Trenčín und Nové Zámky wurden in 2006 eröffnet. Die Eröffnungen der übrigen Fachmarktzentren
sind für Herbst 2007 bzw. für das Jahr 2008 geplant.
8.5.3 Managementvertrag
Mit Beschluss des Aufsichtsrates vom 16. Juli 2007 wurde der Managementvertrag zwischen IMMOFINANZ und
Constantia Privatbank Aktiengesellschaft abgeändert. Mit Beginn des Wirtschaftsjahres 2007/08 wird anstelle der
zusätzlichen 40 Basispunkte im Jahr der Anschaffung bzw. des Erwerbes eine Performance Fee eingeführt. Diese
sieht vor, dass wenn der Net Asset Value pro Aktie nach Bezahlung des Basisentgelts von 0,6% um mehr als acht
Prozent steigt, die Gesellschaft 20 Prozent der acht Prozentpunkte übersteigenden Wertsteigerung an die Constantia
Privatbank Aktiengesellschaft zu zahlen hat.
242
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien Vermietungsgesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ Naglergasse LiegenschaftsvermietungsgmbH
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietung GmbH
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H.
Business Park Beteiligungs AG
Business Park Vienna Holding AG
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.
RentCon Handels- und Leasing GmbH
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
"Wienerberg City" Errichtungsges.m.b.H.
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und
Management GmbH
WIPARK Garagen AG
Garage am Beethovenplatz Gesellschaft m.b.H. & Co. KG
TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG
TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und
Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
WIPARK Hungaria Garáze Kft.
F&I Liegenschaftsvermietungs GmbH
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Burggasse 89 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Börsegasse 1 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Wollzeile 31 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Gumpendorferstraße
81 KEG
"AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Fischof 3 KEG"
IMMOFINANZ Ismene Immobilien Vermietungsgesellschaft
m.b.H.
"AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteili
gungsgesellschaft m.b.H. & Co Kaiserstraße 57-59 KEG"
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und
Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
HL Bauprojekt GesmbH
WIPARK Holding GmbH
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
WIPARK Palace Garáze Kft.
IMMOFINANZ Enodia Realiäten Vermietungs GmbH
Diefenbachgasse 53-55 Bauprojektentwicklungs GmbH
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH
Les Bains de St. Moritz Holding AG
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
Währung
IMMOFINANZ AKTIENGESELLSCHAFT
IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
EUR
EUR
100,00%
13.3.2001
V
2.180.185
72.673
EUR
EUR
100,00%
100,00%
30.4.1994
30.4.1994
V
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
36.336
726.728
36.336
72.670
363.350
36.336
36.336
36.336
7.267.283
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
100,00%
100,00%
30.4.1994
30.4.1996
31.12.1996
31.5.1997
31.5.1997
31.5.1997
31.5.1997
31.12.1997
22.1.1998
V
A
A
A
A
Wien
Wien
Wien
Wien
36.336
72.673
1.816.821
35.000
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
100,00%
95,00%
50,00%
30.4.1998
30.4.1998
31.8.1998
16.2.1999
V
A
A
A
Wien
Wien
Wien
10.000.000
125.978
72.673
EUR
EUR
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
30.4.1999
30.4.1999
30.4.1999
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00%
30.4.1999
V
H
A
A
Budapest
Wien
Wien
405.000.000
35.000
1.000
HUF
EUR
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
30.4.1999
15.6.1999
31.12.1999
A
Wien
1.000
EUR
100,00%
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00%
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00%
31.12.1999
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00%
6.4.2000
V
A
Wien
36.336
EUR
100,00%
30.4.2000
V
A
Wien
1.000
EUR
100,00%
30.4.2000
V
A
Wien
36.336
EUR
99,20%
1.5.2000
E
35.000
36.336
36.336
35.000
36.336
300.000.000
36.336
35.000
35.000
200.000
21.750.000
35.000
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
HUF
EUR
EUR
EUR
CHF
CHF
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
70,00%
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
45,45%
100,00%
22.12.2000
1.5.2001
1.5.2001
1.5.2001
1.7.2001
23.7.2001
1.10.2001
1.10.2001
31.12.2001
31.12.2001
31.12.2001
1.11.2002
V
Land
Gesellschaft
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Konzernunternehmen der IMMOFINANZ AG
Sitz
Nennkapital
A
A
Wien
Wien
464.608.844,72
45.000.000
A
A
Wien
Wien
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
H
A
A
A
CH
CH
A
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Budapest
Wien
Wien
Wien
St. Moritz
St. Moritz
Wien
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Q
V
V
V
30.4.2007
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Q
30.4.2007
30.4.2007
V
V
V
IMMOKRON Immobilienbetriebsgesellschaft m.b.H.
Immofinanz Alkmene Immobilien Vermietungs GmbH
Geiselbergstraße 30-32
Immobilienbewirtschaftungs GmbH
IMF Immobilienholding Gesellschaft mbH
FMZ Rosental Betriebs GmbH
IMMOFINANZ Drei D Liegenschaftsverwertungs GmbH
"Untere Viaduktgasse 4" Liegenschaftsverwaltungs GmbH
IMMOFINANZ Vier D Liegenschaftsverwertungs GmbH
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach
"Heller Fabrik" Liegenschaftsverwertungs GmbH
BUWOG Projektentwicklungs,- Service- und
Dienstleistungs GmbH
WELCOME HOME MARKETING GmbH
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH
PIO Liegenschaftsverwertungs GmbH
ARO Immobilien GmbH
AAX Immobilienholding GmbH
STAR Immobilien Treuhand-Versicherungsmakler GmbH
Bauteil M Errichtungsges.m.b.H.
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs
GmbH & Co OEG
Wipark Budavar Kft.
HM 7 Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H.
SELICASTELLO BETA Beteiligungsverwaltung GmbH
SELICASTELLO BETA Liegenschaftsbesitz GmbH
SELICASTELLO GAMMA Beteiligungsverwaltung GmbH
SELICASTELLO GAMMA Liegenschaftsbesitz GmbH
IMMOFINANZ Demophon Immobilienvermietungs GmbH
SelfStorage-Dein Lager LagervermietungsgesmbH
SelfStorage-Liegenschaftsverwaltung Wattgasse GmbH
RHOMBUS Errichtungs- und VerwertungsGmbH & Co KG
IMMOFINANZ Finance BV
VCG Immobilienbesitz GmbH
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
IMMOFINANZ USA, Inc.
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
Les Bains de St. Moritz Holding AG
IMMOFINANZ FRANCE, SARL
IMF Holdings LLC
IMF Holdings 201 LLC
IMF Holdings 205 LLC
IMMOWEST OVERSEAS REAL ESTATE GMBH
IMMOFINANZ USA REAL Estate, Inc.
SEGESTIA Holding GmbH
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
98,86%
85,20%
80,00%
100,00%
1.5.2003
30.6.2003
30.6.2003
31.10.2003
31.1.2004
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
18.894.937
5.087.098
72.000
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
100,00%
80,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
99,90%
50,00%
1.5.2004
14.5.2004
13.8.2004
31.8.2004
31.8.2004
7.9.2004
1.10.2004
1.10.2004
1.10.2004
Sitz
A
A
A
A
A
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
A
A
A
A
A
A
A
A
A
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Villach
Wien
A
A
A
A
A
A
A
A
A
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
73.000
35.000
1.500.000
79.940
480.000
7.267.283
40.790
110.000
35.000
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
1.10.2004
1.10.2004
1.11.2004
1.1.2005
1.1.2005
1.1.2005
1.1.2005
1.1.2005
2.3.2005
A
H
A
A
A
A
A
A
A
A
CH
D
A
A
A
NL
A
A
Wien
Budapest
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Langenzersdorf
Wien
Zürich
München
Wien
Wien
Wien
Amsterdam
Wien
Wien
1.000
3.000.000
5.087.098
50.000
35.000
50.000
35.000
35.000
70.785
36.336
120.000
25.000
35.000
2.400.000
35.000
18.000
35.000
35.000
EUR
HUF
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EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
CHF
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
100,00%
50,00%
80,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
30,00%
30,00%
30,00%
30,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
22.4.2005
30.4.2005
20.5.2005
31.5.2005
31.5.2005
31.5.2005
31.5.2005
29.6.2005
31.7.2005
31.7.2005
31.7.2005
31.7.2005
17.9.2005
14.2.2006
11.4.2006
30.4.2006
8.6.2006
20.12.2006
A
USA
A
USA
CH
CH
F
USA
USA
USA
A
USA
D
A
Wien
Wilmington
Wien
Houston
St. Moritz
St. Moritz
Nizza
Wilmington
Wilmington
Wilmington
Wien
Wilmington
Frankfurt
Wien
72.670
10
35.000
10.000.000
200.000
21.750.000
8.000
17.210.622
2.993.426
10.337
35.000
7.689.760
25.000
35.000
EUR
USD
EUR
USD
CHF
CHF
EUR
USD
USD
USD
EUR
USD
EUR
EUR
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
50,00%
45,45%
100,00%
73,33%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
30.4.2000
8.8.2001
22.8.2001
6.9.2001
31.12.2001
31.12.2001
21.3.2002
17.7.2002
31.1.2003
31.7.2003
31.1.2004
31.1.2004
31.1.2004
4.11.2004
Nennkapital
73.000
8.760.000
5.840.000
36.336
35.000
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
Land
Gesellschaft
Währung
Konzernunternehmen
243
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
V
5.2.2007
5.2.2007
1.8.2006
V
V
V
V
V
V
1.8.2006
V
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Q
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1.9.2005
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Q
30.4.2007
30.4.2007
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
IWD IMMOWEST Immobilienholding GmbH
CHB Immobilienholding GmbH & Co KG
Poseidon JV sarl
Poseidon Investment A sarl
Poseidon Investment B sarl
CEREP Poseidon B SAS
IMMOASIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN Schweiz AG
IMMOASIA Beteiligungs GmbH
CEREP Poseidon A9 Srl
Tempelhofer Feld AG
IMMOWEST PROMTUS Holding GmbH
IMMOFINANZ USA REAL ESTATE Inc. II
IMF Lagerhaus GmbH
Deutsche Lagerhaus GmbH & Co KG
RHEIN-INVEST GmbH
Rheinische Lagerhaus Rheine GmbH
Rheinische Lagerhaus Hannover GmbH u. Co KG
Rheinische Lagerhaus Wuppertal GmbH u. Co KG
IMF Luxemburg I S.à.r.l.
IMF Luxemburg II S.à.r.l.
IMF Luxemburg III S.à.r.l.
CEREP Poseidon A13
Deutsche Lagerhaus Bremen I GmbH & Co KG
IMF Warenhaus Vermietungs GmbH
Deutsche Lagerhaus Niederaula GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus Heusenstamm GmbH & Co KG
Deutsche Lagerhaus Beteiligungs GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH & Co KG
IMF Königskinder GmbH
Frankonia Eurobau Königskinder GmbH
Deutsche Lagerhaus zehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus elfte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus Poing GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus vierzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus fünfzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus sechzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus achtzehnte Objekt GmbH u. Co KG
Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH u. Co KG
FRANKONIA Eurobau Friesenquartier GmbH
FRANKONIA Eurobau Friesenquartier II GmbH
Logistikpark Lahr GmbH u. Co KG
IMMOFINANZ Phoenix LLC
Immowest Lux I S.à.r.l.
Immowest Lux II S.à.r.l.
El Paso LNG Baja II B.V.
Frankonia Eurobau Andreasquartier GmbH
AGV International Grundstücksverwaltungs‑
gesellschaft Nr. 6 mbH
Europa City Box B.V.
City Box Holding B.V.
Sitz
Nennkapital
A
D
LU
ITA
ITA
ITA
ITA
ITA
A
CH
A
USA
USA
ITA
D
USA
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USA
USA
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D
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D
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LU
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ITA
D
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D
USA
D
D
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D
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D
D
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USA
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NL
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Wien
Frankfurt
Luxemburg
Italien
Italien
Italien
Italien
Italien
Wien
Luterbach
Wien
Houston
Houston
Italien
Berlin
Houston
Wien
Houston
Wilmington
Frankfurt
Essen
Mühlheim
Essen
Rheine
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Luxemburg
Luxemburg
Luxemburg
Italien
Mühlheim
Frankfurt
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Frankfurt
Frankfurt
Houston
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Mühlheim
Nettetal
Nettetal
Baar
Lahr
Phoenix
Luxemburg
Luxemburg
Amsterdam
Nettetal
Wiesbaden
35.000
5.000
12.500
12.500
12.500
10.000
10.000
10.000
35.000
9.300.000
35.000
501.000
201.000
10.000
1.278.229,70
5.000.000
35.000
7.000.000
10
25.000
24.030.000
25.000
250.000
500.000
563.562,50
300.000
700.000
12.500
12.500
12.500
10.000
500.000
25.000
500.000
500.000
100.000
500.000
25.000
25.000
12.500
12.500
20.000
25.000
25.000
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
CHF
EUR
USD
USD
EUR
EUR
USD
EUR
USD
USD
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EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
USD
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
CHF
EUR
USD
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
NL
NL
NL
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
90.125
45.378
90.756
EUR
EUR
EUR
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
25.000
25.000
100.000
50.000
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
90,00%
50,00%
100,00%
90,00%
100,00%
90,00%
100,00%
100,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
90,00%
100,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
100,00%
50,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
90,00%
50,00%
50,00%
90,00%
90,00%
100,00%
100,00%
100,00%
90,01%
50,00%
90,00%
6.11.2004
9.11.2004
17.11.2004
17.11.2004
17.11.2004
17.11.2004
17.11.2004
17.11.2004
28.12.2004
25.1.2005
1.3.2005
29.3.2005
29.3.2005
1.5.2005
31.5.2005
8.6.2005
14.7.2005
9.9.2005
17.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
30.11.2005
27.3.2006
27.3.2006
27.3.2006
31.3.2006
31.3.2006
21.4.2006
16.5.2006
16.5.2006
16.5.2006
16.5.2006
1.9.2006
19.9.2006
29.9.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
14.11.2006
15.11.2006
20.12.2006
20.12.2006
22.1.2007
1.2.2007
8.2.2007
27.2.2007
27.2.2007
28.2.2007
7.3.2007
31.3.2007
90,01%
90,01%
90,01%
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Gesellschaft
Währung
Land
244
V
V
Q
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Q
Q
Q
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Q
Q
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V
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
V
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V
V
V
V
V
V
V
V
Q
30.4.2007
V
V
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
V
V
V
V
V
Q
Q
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Q
Q
30.4.2007
30.4.2007
V
V
V
V
V
V
Q
V
V
V
V
City Box Local B.V.
City Box Exploitatie I B.V.
City Box Exploitatie II B.V.
NL
NL
NL
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
IMMOEAST AG
Mester Park Kft.
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
European Property Group Ltd.
Arpad Center Kft.
Globe 13 Kft.
Mester Park Ost Bt.
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
WEGE spol.s.r.o.
RHP Development spol.s.r.o.
A
H
A
BVI
H
H
H
A
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
Wien
Budapest
Wien
Tortula
Budapest
Budapest
Budapest
Wien
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
IMMOFINANZ Hungária Harmadik Kft.
Immofinanz Polska Sp. z o.o.
I-E Immoeast Real Estate GmbH
IRIDE S.A.
KIP Development spol.s.r.o.
S+B CEE ACP Cyprus Ltd.
Szepvölgyi Business Park Kft.
Gordon Invest Kft.
AC Parc Invest s.r.l.
I-E-H Immoeast Holding GmbH
IMMOEAST Silesia Holding Ltd.
Zitna Building s.r.o.
ABLO Property s.r.o.
ARE 4 Sp. z o.o.
IMMOEAST Projekt Moskau Holding GmbH
Central Bud Sp. z o. o.
IO-1 Building Sp. z o.o.
Global Trust s.r.l.
ImmoPoland Sp. z o.o.
Atom Centrum a.s.
ARE 3 Sp. z o.o.
Immoeast Real Estate Holding Ltd.
ImmoPoland Residential I Sp. z o.o.
I-E-H Holding GmbH
IMAK CEE B.V.
ProEast Holding GmbH
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH
ARE 1 Sp. z o.o.
ARE 2 Sp. z o.o.
ARE 5 Sp. z o.o.
ARE 7 Sp. z o.o.
Secure Bud Sp. z o.o.
Al Sp. z o.o.
Ol Sp. z o.o.
SAS Inter Kft.
IMAK Finance B.V.
UKS Finance Kft.
H
H
PL
CZ
A
RO
CZ
H
H
CY
H
H
RO
A
CY
CZ
CZ
PL
A
PL
PL
RO
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CZ
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CY
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A
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A
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PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
H
NL
H
Budapest
Budapest
Warschau
Prag
Wien
Bukarest
Prag
Budapest
Budapest
Nicosia
Budapest
Budapest
Bukarest
Wien
Nicosia
Prag
Prag
Warschau
Wien
Warschau
Warschau
Bukarest
Warschau
Prag
Warschau
Nicosia
Warschau
Wien
Amsterdam
Wien
Wien
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Budapest
Amsterdam
Budapest
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
EUR
EUR
EUR
90,01%
90,01%
90,01%
30.4.2007
30.4.2007
30.4.2007
555.882.750
626.000.000
35.000
133.902.000
31.000.000
50.000.000
1.403.000.000
35.000
30.600.000
10.700.000
100.000
26.532.000
200.000
100.000
EUR
HUF
EUR
CHF
HUF
HUF
HUF
EUR
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
50,46%
75,00%
100,00%
25,00%
100,00%
100,00%
75,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
22.12.1999
31.12.2000
22.8.2001
31.12.2001
1.8.2002
1.8.2002
31.12.2002
1.1.2003
1.1.2003
1.1.2003
1.1.2003
1.1.2003
8.1.2003
16.10.2003
3.000.000
227.000.000
50.000
200.000
35.000
16.683.215
200.000
3.180.000
561.000.000
1.000
601.000.000
583.000.000
4.000.000
35.000
1.000
7.000.000
100.000
50.000
35.000
50.000
50.000
2.030
50.000
1.000.000
50.000
1.000
50.000
35.000
45.000
35.000
35.000
50.000
50.000
50.000
50.000
51.000
50.000
50.000
51.000
50.000
50.000
258.690.000
18.000
3.000.000
HUF
HUF
PLN
CZK
EUR
RON
CZK
HUF
HUF
CYP
HUF
HUF
RON
EUR
CYP
CZK
CZK
PLN
EUR
PLN
PLN
RON
PLN
CZK
PLN
CYP
PLN
EUR
EUR
EUR
EUR
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
HUF
EUR
HUF
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
47,50%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
20.2.2004
24.2.2004
31.3.2004
20.4.2004
30.4.2004
13.5.2004
20.5.2004
2.7.2004
13.7.2004
1.8.2004
5.8.2004
6.8.2004
16.8.2004
18.9.2004
29.10.2004
24.11.2004
3.12.2004
7.12.2004
8.12.2004
9.12.2004
9.12.2004
1.1.2005
20.1.2005
20.1.2005
31.1.2005
31.1.2005
3.2.2005
15.2.2005
18.2.2005
16.4.2005
21.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
30.4.2005
Nennkapital
90.000
78.750
90.000
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Sitz
Währung
Gesellschaft
Land
Konzernunternehmen
245
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
V
V
V
V
1.11.2006
V
V
E
V
V
1.11.2006
V
Q
31.10.2005
21.7.2005
21.7.2005
21.7.2005
V
V
V
V
Q
21.7.2005 bzw.
1.11.2005
V
V
V
V
V
V
V
Q
V
V
Q
V
V
Q
V
V
V
1.6.2005
4.5.2006
V
V
V
4.5.2006
V
V
V
V
27.6.2006
4.5.2006
V
V
V
Q
V
4.5.2006
V
V
V
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
4.5.2006
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
Sitz
UKS GmbH
Harborside Imobiliara s.r.l.
OÜ Robbins
Stop.Shop Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Alpha Holding GmbH
Center Invest Kft.
IMMOEAST Projekt Beta Holding GmbH
ARE 8 Sp. z o.o.
ARE 9 Sp. z o.o.
IMMOEAST ALLEGRO Beteiligungs GmbH
IMMOEAST Projekt Gamma Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Delta Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Epsilon Holding GmbH
IA Holding 1 Kft.
Netlu spol.s.r.o.
IMMOEAST Slovakia s.r.o.
Cora GS s.r.l.
NF 23 spol.s.r.o.
C.E.P.D. Kft.
Optima A Kft.
Akvamarin Beta s.r.o.
Pipera Office Project Ltd.
PBT Invest s.r.l.
DH Logistik Kft.
Multi-ImmoEast Asset Management GmbH
A-I Investments Management Europe GmbH
Shark Park Holding Kft.
IMMOEAST Projekt Lambda Holding GmbH
PERL INVEST a.s.
NP Investment a.s.
Stetkova Property Invest a.s.
J.H. Prague a.s.
IMMOEAST Projekt Kappa Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Jota Holding GmbH
IMMOEAST HRE Investment jeden Sp. z o.o.
IMMOEAST HRE Investment dwa Sp. z o.o.
IMMOEAST HRE Investment trzy Sp. z o.o.
IMMOEAST HRE Investment cztery Sp. z o.o.
IMMOEAST HRE Investment piec Sp. z o.o.
IMMOEAST Projekt Investment jeden Sp.z o.o.
Polus Tower 2 a.s.
Polus Tower 3 a.s.
Polus a.s.
BA Energetika s.r.o.
Nowe Centrum Sp. z o.o.
ELCO Sp. z o.o.
IMMOEAST Projekt Sita Holding GmbH
Stavební a inzenýrská spol.s.r.o.
IMMOEAST Projekt Omega Holding GmbH
Multi-ImmoEast Central European Property Fund C.V.
IMMOEAST Projekt Aries Holding GmbH
Blizzard Real Sp. z o.o.
Capri Trade s.r.l.
IMMOEAST Projekt Capricornus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Caelum Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Cassiopeia Holding GmbH
A
CZ
RO
EST
A
A
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PL
PL
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CZ
A
A
A
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SK
RO
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H
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CY
RO
H
D
D
H
H
A
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
CZ
A
A
PL
PL
PL
PL
PL
PL
SK
SK
SK
SK
PL
PL
A
CZ
A
LU
A
PL
RO
A
A
A
Wien
Prag
Bukarest
Tallinn
Wien
Wien
Budapest
Wien
Warschau
Warschau
Wien
Prag
Wien
Wien
Wien
Budapest
Prag
Bratislava
Bukarest
Prag
Budapest
Budapest
Prag
Nicosia
Bukarest
Budapest
München
München
Budapest
Budapest
Wien
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Prag
Wien
Wien
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Bratislava
Bratislava
Bratislava
Bratislava
Katowice
Katowice
Wien
Prag
Wien
Luxemburg
Wien
Warschau
Bukarest
Wien
Wien
Wien
Nennkapital
35.000
103.000.000
1.000
2.556
35.000
35.000
3.000.000
35.000
50.000
50.000
35.000
1.000.000
35.000
35.000
35.000
2.183.000.000
200.000
200.000
300
200.000
3.000.000
3.000.000
200.000
1.000
400
3.000.000
25.000
25.000
2.320.000.000
372.970.000
35.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
35.000
35.000
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
75.213.900
13.100.000
222.767.000
200.000
63.636.000
50.000
35.000
270.000
35.000
35.000
50.000
200
35.000
35.000
35.000
EUR
CZK
RON
EEK
EUR
EUR
HUF
EUR
PLN
PLN
EUR
CZK
EUR
EUR
EUR
HUF
CZK
SKK
RON
CZK
HUF
HUF
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CYP
RON
HUF
EUR
EUR
HUF
HUF
EUR
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
CZK
EUR
EUR
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
PLN
SKK
SKK
SKK
SKK
PLN
PLN
EUR
CZK
EUR
EUR
EUR
PLN
RON
EUR
EUR
EUR
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
100,00%
45,00%
75,00%
45,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
100,00%
45,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
45,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
80,00%
100,00%
30.4.2005
10.5.2005
11.5.2005
27.5.2005
31.5.2005
31.5.2005
2.6.2005
4.6.2005
15.6.2005
15.6.2005
28.6.2005
29.6.2005
2.7.2005
8.7.2005
8.7.2005
13.7.2005
13.7.2005
21.7.2005
25.7.2005
10.8.2005
31.8.2005
1.9.2005
30.9.2005
21.10.2005
21.10.2005
1.11.2005
3.11.2005
3.11.2005
8.11.2005
14.11.2005
16.11.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
9.12.2005
20.12.2005
20.12.2005
28.12.2005
28.12.2005
28.12.2005
28.12.2005
28.12.2005
28.12.2005
31.12.2005
31.12.2005
31.12.2005
31.12.2005
31.12.2005
31.12.2005
4.1.2006
4.1.2006
5.1.2006
24.1.2006
31.1.2006
31.1.2006
10.2.2006
17.2.2006
17.2.2006
9.3.2006
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
4.5.2006
Konsolidierungsart
Gesellschaft
Währung
Land
246
V
Q
V
Q
V
V
V
V
4.5.2006
4.5.2006
V
V
V
V
V
V
V
4.5.2006
V
Q
V
V
Q
4.5.2006
V
V
V
Q
Q
V
Q
Q
4.5.2006
4.5.2006
V
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
V
V
V
V
V
V
V
V
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V
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V
Q
V
Q
V
V
V
V
V
V
IMMOEAST Projekt Cepheus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Circinus Holding GmbH
S+B CEE ALPHA CYPRUS Ltd.
Bucharest Corporate Center s.r.l.
Multi-IMMOEAST Master Luxembourg Otarfi s.r.l.
VALUEROI GRUP s.r.l.
Holtera Property a.s.
IMMOEAST Presto Beteiligungs GmbH
IMMOEAST Projekt Idamantes Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Zerlina Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Dorabella Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Arbaces Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Masetto Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Equuleus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Eridanus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Cygnus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Hydrus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Ducentesimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Secundus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Tertius Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Quartus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Trecenti Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Sextus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Septimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Octavus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Nonus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Decimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Duodecimus Holding GmbH
IMMOEAST Bulgaria 1 EOOD
Stop.Shop. TB Kft.
Stop.Shop. BCS Kft.
Immoeast Dunaj s.r.o.
TriGránit Centrum a.s.
IMMOEAST Projekt Tredecimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Quindecimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Septendecimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Quadragesimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Vicesimus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Sexagesimus Holding GmbH
Immoeast Projekt Octogesimus Holding GmbH
Immoeast Projekt Nonagesimus Holding GmbH
Immoeast Projekt Centesimus Holding GmbH
Wakelin Promotions Limited
Krona Design LLC
Koral Residence EAD
Aragonit s.r.o.
Salzburg Center Development S.A
TriGránit Holding Ltd.
IMMOEAST Projekt Babekan Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Despina Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Curzio Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Almaria Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Sarastro Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Barbarina Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Cherubino Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Marcellina Holding GmbH
A
A
CZ
CY
RO
LU
RO
CZ
A
CZ
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A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
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BG
CZ
H
H
H
SK
SK
A
A
A
A
A
A
A
A
A
CY
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BG
CZ
RO
RO
RO
PL
CY
A
A
A
A
A
A
A
A
Wien
Wien
Prag
Nicosia
Bukarest
Luxemburg
Bukarest
Prag
Wien
Prag
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Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Sofia
Prag
Budapest
Budapest
Budapest
Bratislava
Bratislava
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Nicosia
Moskau
Sofia
Prag
Bukarest
Bukarest
Bukarest
Warschau
Nicosia
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Nennkapital
35.000
35.000
200.000
10.000
8.068.929
37.000
2.000.000
35.000
38.600.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
5.000
200.000
1.530.000
1.530.000
1.530.000
200.000
1.000.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
59.327
8.000.000
400.000
100.000
200
1.000
1.000
3.650.000
150.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
EUR
EUR
CZK
CYP
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EUR
RON
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EUR
CZK
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
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BGN
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HUF
HUF
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SKK
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
RUB
RUB
BGN
CZK
RON
RON
RON
PLN
CYP
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
100,00%
100,00%
50,50%
50,00%
100,00%
45,00%
75,00%
45,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,50%
51,00%
51,00%
51,00%
100,00%
25,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
89,00%
89,00%
100,00%
25,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
9.3.2006
9.3.2006
10.3.2006
10.3.2006
22.3.2006
24.3.2006
30.3.2006
30.3.2006
31.3.2006
5.4.2006
8.4.2006
8.4.2006
8.4.2006
11.4.2006
11.4.2006
12.4.2006
12.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
13.4.2006
17.4.2006
30.5.2006
8.6.2006
8.6.2006
8.6.2006
14.6.2006
19.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
21.6.2006
23.6.2006
1.7.2006
13.7.2006
27.7.2006
27.7.2006
31.7.2006
31.7.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Sitz
Währung
Gesellschaft
Land
Konzernunternehmen
247
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
V
V
Q
Q
V
Q
V
Q
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
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V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
15.12.2006
Q
Q
Q
Q
V
E
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
1.2.2007
Q
Q
Q
V
E
V
V
V
V
V
V
V
V
IMMOEAST Projekt Cimarosa Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Fenena Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Almansor Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Roschana Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Cinna Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Annius Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Semos Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Titurel Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Radames Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Montano Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Amfortas Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Abdallo Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Rezia Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Hüon Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Titania Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Andromache Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Polyxene Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Hylas Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Hekuba Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Pantheus Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Chorebe Holding GmbH
IMMOEAST Projekt Narbal Holding GmbH
Xantium Sp. z o.o.
Klyos Media s.r.l.
Zenith Real Sp. z o.o.
Nimbus Real Sp. z o.o.
Nakupni Centrum Trebic s.r.o.
IMMOEAST Polonia Sp. z o.o.
Nakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
Centrum Opatov a.s.
Alpha real d.o.o.
Beta real d.o.o.
Silesia Residential Holding Limited
IMMOEAST Despina III B.V.
IMMOEAST Despina II B.V.
IMMOEAST Despina V B.V.
IMMOEAST Despina IV B.V.
IMMOEAST Despina I B.V.
MY BOX Kolin s.r.o.
Gangaw Investments Limited
OAO Kashirskij Dvor-Severyanin
Diamant Real s.r.o.
HEPP III Luxembourg MBP SARL
MBP I Sp. z o.o.
MBP II Sp. z o.o.
HEPP III Sweden Finance AB
BEWO International Kft.
MY BOX Rakovnik s.r.o.
MY BOX Sokolov s.r.o.
MY BOX Hranice s.r.o.
Trevima Ltd.
OOO Torgoviy Dom Na Khodinke
Grand Zagreb d.o.o.
Grand Centar d.o.o.
Blue Danube Holding Ltd.
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
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CRO
CRO
M
BG
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Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
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Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Wien
Warschau
Bukarest
Belgrad
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Znaim
Warschau
Znaim
Prag
Laibach
Laibach
Nicosia
Katowice
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Prag
Prag
Nicosia
Moskau
Prag
Luxemburg
Warschau
Warschau
Stockholm
Prag
Budapest
Prag
Prag
Prag
Warschau
Limassol
Moskau
Zagreb
Zagreb
Floriana
Sofia
Nennkapital
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
35.000
50.000
200
48.510
50.000
50.000
50.000
50.000
200.000
50.000
200.000
2.000.000
8.763
8.763
2.000
9.321.000
18.000
18.000
31.765
31.765
18.000
200.000
200.000
1.000
500.000
100.000
1.000.000
50.000
50.000
100.000
200.000
3.000.000
200.000
200.000
200.000
50.000
10.000
7.285
20.000
20.000
1.500
500.000
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
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SEK
CZK
HUF
CZK
CZK
CZK
PLN
CYP
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HRK
HRK
EUR
BGN
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
90,00%
80,00%
51,00%
51,00%
51,00%
51,00%
50,50%
100,00%
50,50%
100,00%
100,00%
100,00%
70,00%
70,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
51,00%
50,50%
50,00%
50,00%
51,00%
50,00%
50,00%
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50,00%
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100,00%
100,00%
80,00%
80,00%
100,00%
100,00%
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
1.8.2006
4.8.2006
4.8.2006
24.8.2006
28.8.2006
28.8.2006
28.8.2006
28.8.2006
30.8.2006
6.9.2006
18.9.2006
22.9.2006
30.9.2006
30.9.2006
9.10.2006
9.10.2006
9.10.2006
9.10.2006
9.10.2006
9.10.2006
9.10.2006
18.10.2006
27.10.2006
30.10.2006
30.10.2006
31.10.2006
1.11.2006
1.11.2006
1.11.2006
1.11.2006
13.11.2006
14.11.2006
20.11.2006
20.11.2006
20.11.2006
21.11.2006
30.11.2006
30.11.2006
30.11.2006
30.11.2006
12.12.2006
12.12.2006
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Gesellschaft
Währung
Land
248
V
V
V
V
V
V
V
V
V
V
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V
V
V
V
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1.3.2007
V
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Q
Q
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Q
Q
Q
Q
V
V
V
V
V
V
BB C - Building A, k.s.
BB C - Building B, k.s.
BB C - Building C, k.s.
SBACARO s.r.l.
MY BOX Pribram s.r.o.
SCT s.r.o.
FMZ TM s.r.l.
S+B CEE BETA CYPRUS LIMITED
S+B CEE GAMMA CYPRUS LIMITED
S+B CEE DELTA CYPRUS LIMITED
Alacor Construction LLC
Alacor Scorta LLC
Alacor City LLC
MY BOX Breclav s.r.o.
MY BOX Jablonec nad Nisou s.r.o.
Log Center Ploiesti s.r.l.
Log Center Brasov s.r.l.
STOP.SHOP. Lucenec s.r.o.
STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o.
STOP.SHOP. Zvolen s.r.o.
Gordon Invest Netherlands B.V.
Brno Estates a.s.
Delta Park a.s.
IMMOEAST Iride IV Project s.r.l.
BEWO d.o.o. Banja Luka
Lasuvu Consultants Ltd.
SCP s.r.o.
Immoeast Luxembourg 1 SARL
Immoeast Luxembourg 2 SARL
Hekuba SARL
Log Center Iasi s.r.l.
Eye Shop Hunedoara s.r.l.
Bewo International d.o.o. Beograd
S+B CEE ZETA CYPRUS LIMITED
S+B CEE EPSILON CYPRUS LIMITED
S+B CEE ETA CYPRUS LIMITED
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Bewertung
CZ
CZ
CZ
RO
PL
RO
CZ
RO
SK
RO
CY
CY
CY
PL
PL
PL
CY
CY
UA
UA
UA
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RO
RO
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CZ
RO
RO
RO
SK
SK
SK
NL
CZ
CZ
CZ
RO
BIH
CY
RO
SK
RO
LU
LU
PL
LU
RO
RO
RO
SRB
CY
CY
CY
Prag
Prag
Prag
Bukarest
Warschau
Cluj
Prag
Ilfov
Bratislava
Cluj
Nicosia
Nicosia
Nicosia
Katowice
Katowice
Katowice
Nicosia
Nicosia
Kiew
Kiew
Kiew
Budapest
Bukarest
Bukarest
Prag
Prag
Bukarest
Bukarest
Bukarest
Bratislava
Bratislava
Bratislava
Amsterdam
Brünn
Brünn
Prag
Bukarest
BanjaLuka
Nicosia
Bukarest
Bratislava
Bukarest
Luxemburg
Luxemburg
Warschau
Luxemburg
Bukarest
Bukarest
Bukarest
Belgrad
Nicosia
Nicosia
Nicosia
Nennkapital
20.000
20.000
90.000
1.000
50.000
4.000
200.000
200
52.916.000
4.000
10.000
10.000
10.000
1.860.239
1.861.085
1.900.535
1.000
1.000
50.000
50.000
100.000
172.042.584
13.500
200
200.000
200.000
200
200
200
200.000
200.000
200.000
18.000
100.000
2.000.000
1.000.000
200
2.000
1.000
2.000
200.000
1.760.000
12.500
12.500
50.000
12.500
200
200
5.550.000
500
10.000
10.000
10.000
CZK
CZK
CZK
RON
PLN
RON
CZK
RON
SKK
RON
CYP
CYP
CYP
PLN
PLN
PLN
CYP
CYP
UAH
UAH
UAH
HUF
RON
RON
CZK
CZK
RON
RON
RON
SKK
SKK
SKK
EUR
CZK
CZK
CZK
RON
BAM
CYP
RON
SKK
RON
EUR
EUR
PLN
EUR
RON
RON
RON
EUR
CYP
CYP
CYP
Beteili
gung
Stichtag
Erstkonsolidierung
100,00%
100,00%
100,00%
89,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
70,00%
70,00%
70,00%
51,00%
41,00%
41,00%
41,00%
41,00%
100,00%
90,00%
100,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
100,00%
25,00%
50,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
50,00%
100,00%
50,00%
50,00%
50,00%
50,00%
13.12.2006
13.12.2006
13.12.2006
14.12.2006
14.12.2006
15.12.2006
15.12.2006
18.12.2006
21.12.2006
22.12.2006
29.12.2006
29.12.2006
29.12.2006
5.1.2007
5.1.2007
5.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
10.1.2007
15.1.2007
29.1.2007
1.2.2007
12.2.2007
12.2.2007
19.2.2007
19.2.2007
19.2.2007
19.2.2007
19.2.2007
19.2.2007
22.2.2007
28.2.2007
28.2.2007
1.3.2007
1.3.2007
5.3.2007
6.3.2007
7.3.2007
19.3.2007
20.3.2007
22.3.2007
22.3.2007
27.3.2007
28.3.2007
29.3.2007
29.3.2007
5.4.2007
13.4.2007
18.4.2007
20.4.2007
20.4.2007
Stichtag Übergangs
konsolidierung
bzw. Aufstockung,
Konsolidierungsart
Sitz
Währung
Gesellschaft
Land
Konzernunternehmen
249
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
V
V
V
V
Q
Q
Q
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
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1.3.2007
1.3.2007
Q
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Q
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V
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Q
Q
Q
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Q
V
V
V
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Q
V
V
V
V
V
Q
Q
V
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Q
Q
250
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ AG am 18. Juli 2007 fertig gestellt
und unterzeichnet.
Der Vorstand der
IMMOFINANZ AG
Mag. Norbert Gertner
Mitglied
MMag. Dr. Karl Petrikovics
Vorsitzender
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG wird
samt den zugehörigen Unterlagen beim Firmenbuch des Handelsgerichtes Wien
unter der Firmenbuchnummer 189637d eingereicht.
Bestätigungsvermerk
251
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Bestätigungsvermerk
(Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers)
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien,
für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2006 bis 30. April 2007 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die KonzernBilanz zum 30. April 2007, die Konzern-Gewinn-und-Verlust-Rechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 30. April 2007 endende Geschäftsjahr sowie eine Zusammenfassung der wesentlichen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und sonstige Anhangangaben.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der
ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den
International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses
für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen
Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung
geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung
der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese
Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir
uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen
Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt
im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines
Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler. Bei der
Vornahme dieser Risikoeinschätzungen berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es
für die Aufstellung eines Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen
geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen
Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der
angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen,
wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
252
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. April 2007 sowie der Ertragslage und der
Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2006 bis zum 30. April 2007 in Übereinstimmung
mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Bericht zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er
mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche
Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss.
KPMG Austria GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Yann-Georg Hansa
Wirtschaftsprüfer
ppa Dr. Günther Hirschböck
Wirtschaftsprüfer
Lagebericht
253
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Lagebericht
A. Allgemeines
Die IMMOFINANZ AG fungiert als Dachgesellschaft für die drei Segmente IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und
IMMOWEST des IMMOFINANZ-Konzerns. Die wesentlichste Aktivität der Gesellschaft besteht im Halten und
Verwalten von Beteiligungen. Für die Beurteilung der Gesellschaft sind der Geschäftsverlauf und das Ergebnis dieser Beteiligungen von maßgeblicher Bedeutung. Daher werden in Folge der Geschäftsverlauf in Umsetzung von
§ 267 Abs 3 UGB i.V.m. § 251 Abs 3 UGB sowie die Ergebnisse des Konzerns näher beschrieben. Gleiches gilt für
die Beschreibung der Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sowie die Verwendung von Finanzinstrumenten und die
daraus resultierenden Risiken.
B. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren (§ 267 Abs 2 2. Satz UGB)
Die IMMOFINANZ AG verzeichnete als Ergebnis und Bestätigung ihrer Wachstumsstrategie ein exzellentes Geschäftsjahr 2006/07. Die konsolidierten Umsatzerlöse betrugen rund 518,9 Mio. EUR – im Vergleich zum Geschäftsjahr 2005/06 bedeutet das einen Anstieg von 29,3%. Das EBIT konnte von 543,6 Mio. EUR auf 887,7 Mio.
EUR gesteigert werden. Der wesentlichste Ergebnisbeitrag hierbei wurde durch die Neubewertungsgewinne in Höhe von 749,7 Mio. EUR geliefert. Das Konzernergebnis belief sich per 30. April 2007 auf 724,9 Mio. EUR – eine
mehr als 82%ige Steigerung. Der Cash-flow aus dem Ergebnis konnte um 31,2% auf 169,6 Mio. EUR gesteigert
werden, was einer im Branchenvergleich herausragenden Cash-flow-Marge von rund 33% entspricht.
Die IMMOFINANZ AG trachtet danach, ihre Gebäude nach den modernsten technischen Standards und unter
Einhaltung der modernsten Umweltvorschriften zu errichten und zu bewirtschaften.
Die IMMOFINANZ AG beschäftigte im abgelaufenen Geschäftsjahr 512 Mitarbeiter in diversen Tochtergesellschaften.
C. Neuinvestitionen im Geschäftsjahr 2006/07
Der Kreis der konsolidierten Unternehmen erweiterte sich von 304 auf 463. Folgende wesentliche Erwerbe wurden
in der laufenden Periode getätigt:
Segment IMMOAUSTRIA
In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2006/07 hat sich der Konsolidierungskreis der IMMOAUSTRIA
durch den Erwerb von 100% der Anteile an City Parkgaragen BetriebsGmbH sowie durch den Erwerb von 100%
der Anteile an VCG Immobilienbesitz GmbH über die Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H. erweitert.
Mit Stichtag 8. Juni 2006 wurde die City Parkgaragen BetriebsGmbH, die zu der WIPARK-Gruppe gehört, voll in
den Konzernabschluss der IMMOFINANZ einbezogen. Mit Stichtag 20. Dezember 2006 wurde die VCG Immobilienbesitz GmbH voll in den Konsolidierungskreis einbezogen.
Segment IMMOWEST
Mit Stichtag 16. Mai 2006 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%-ige Tochtergesellschaft IMMOWEST 50% der
Anteile an vier Gesellschaften der Deutsche Lagerhaus-Gruppe erworben: Deutsche Lagerhaus Niederaula Objekt
GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Heusenstamm Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Beteiligungs
GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH & Co KG.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%ige Tochtergesellschaft
IMMOWEST 50% der Anteile an weiteren neuen Gesellschaften der Deutsche Lagerhaus-Gruppe erworben: Deutsche Lagerhaus zehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus elfte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche
254
Lagerhaus Poing GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus vierzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus fünfzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus
sechzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus siebzehnte Objekt GmbH & Co KG, Deutsche Lagerhaus
achtzehnte Objekt GmbH & Co KG.
Mit Stichtag 19. September 2006 wurden 50% der Anteile an Frankonia Eurobau Königskinder GmbH erworben. Geplant ist die Entwicklung von zwei 18-geschoßigen Wohnhochhäusern und eines 6-geschoßigen Loftgebäudes in Düsseldorf.
Mit Stichtag 20. Dezember 2006 wurden im Rahmen eines Joint Ventures mit dem renommierten deutschen Immobilienentwickler Frankonia 50% der Anteile an FRANKONIA Eurobau Friesenquartier GmbH und FRANKONIA Eurobau Friesenquartier II GmbH erworben, wodurch der Gebäudekomplex des Versicherungskonzerns
Gerling übernommen wurde.
Ebenfalls mit Frankonia erwarb IMMOWEST im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 ein weiteres
Stadtentwicklungsprojekt in der Düsseldorfer Innenstadt. IMMOWEST hält im Rahmen des Joint Ventures der
50% Anteile an Frankonia Eurobau Andreasquartier GmbH. Geplant ist, die bestehenden Gebäude der „Gerichtshöfe Düsseldorf“ zu einem hochklassigen Ensemble mit luxuriösen Neubau- und Altbauwohnungen, repräsentativen Büroflächen, einem Luxushotel sowie großzügig dimensionierten Gastronomie-, Geschäfts- und Freizeitflächen umzugestalten. Der Baubeginn wird 2010 erfolgen, die Fertigstellung ist für 2013 vorgesehen.
Mit Stichtag 22. Jänner 2007 wurden 50% der Tessora Consulting AG erworben. Die Gesellschaft gehört zu der
Deutschen Lagerhaus-Gruppe und ist Eigentümerin eines Top-Logistikobjekts in Bülach in der Schweiz.
Mit Wirksamkeit 1. Februar 2007 wurde mit dem Erwerb der 50%igen Anteile an Logistikpark Lahr GmbH & Co
KG durch Deutsche Lagerhaus GmbH & Co. KG das Logistikprojekt im Gewerbegebiet Lahr erweitert. Das Gewerbegebiet befindet sich in einer äußerst verkehrsgünstigen Lage, ist nur 2 km von der A5, die Basel und Karlsruhe
verbindet, entfernt.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde eine weitere Gesellschaft, die AGV International Grundstücksverwaltungsgesellschaft Nr. 6 mbH, durch die Deutsche Lagerhaus GmbH & Co. KG erworben. Die betreffende Gesellschaft ist Eigentümerin von zwei Logistikobjekten, die jeweils über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung an die Autobahn A1 (Zürich–Bern) und A2 (Basel–Luzern) verfügen.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat IMMOFINANZ durch ihre 100%-ige Tochtergesellschaft
IMMOWEST 90,01% der Anteile an der niederländischen City Box-Gruppe übernommen. Die restlichen Anteile
hält das Management, zu dem auch die Unternehmensgründer gehören. City Box zählt zu den führenden Unternehmen der Branche und verfügt über 14 Selfstorage-Anlagen im Umfeld der Großstädte des Landes. City Box plant in
den kommenden drei Jahren die Eröffnung von zehn weiteren Zentren, durchwegs im Nahbereich der Großstädte
der Niederlande.
Segment IMMOEAST/Regionalsubsegment CEE (Central and Eastern Europe)
Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 hat sich IMMOEAST mit 25% über die TriGránit Holding Limited
am führenden Immobilienentwickler in Zentral- und Osteuropa, der TriGránit-Gruppe, beteiligt. Dadurch ist
IMMOEAST nicht nur am TriGránit-Portfolio beteiligt, sondern hat auch ein Vorkaufsrecht zu Marktpreisen bei
allen TriGránit-Projekten.
Mit Wirksamkeit 31. Juli 2006 wurden 100% der Anteile an der polnischen Gesellschaft Salzburg Center Development S.A. erworben. Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines erstklassigen Bürogebäudes am südwestlichen Rand
des so genannten „Central Business Districts“ in Warschau.
Lagebericht
255
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 erwarb IMMOEAST 100% der Anteile an der polnischen Xantium Sp.z o.o. Im Rahmen eines asset deals hat die Gesellschaft das Bürogebäude Brama Zachodnia erworben. Das
Projektgebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Bauplatz für das Equator Office im Jerozolimskie Business
Korridor, dem derzeit dynamischsten Bürobezirk der Stadt. In der Nähe befinden sich mehrere Einkaufszentren
(Reduta, Blue City). Brama Zachodnia ist ein modernes 14-stöckiges Bürogebäude, das neben Büros auch einen
Konferenzraum, ein Restaurant und einige Technikräume umfasst. Das Gebäude ist derzeit vollständig vermietet,
vor allem an renommierte internationale Konzerne wie z.B. Ericsson.
Mit Stichtag 28. August 2006 wurden jeweils 51% an vier polnischen Gesellschaften im Rahmen einer einheitlichen
Transaktion erworben: Equator Real Sp. z o.o., Zenith Real Sp. z o.o., Nimbus Real Sp. z o.o. und Cirrus Real Sp.
z o.o. Das aus vier geplanten Bürogebäuden bestehende Gesamtprojekt befindet sich im derzeit dynamischsten Bürobezirk der polnischen Hauptstadt und wird im Rahmen eines Joint Ventures mit einem renommierten internationalen Entwickler mit großer Erfahrung in Warschau errichtet.
Mit Stichtag 9. Oktober 2006 wurden 70% der zypriotischen Silesia Residential Holding Limited und dadurch auch
70% ihrer polnischen Tochtergesellschaft Silesia Residential Project Sp. z o.o. erworben. Auf einer Grundstücksfläche entsteht das Entwicklungsprojekt „Debowe Tarasy – Silesia City Center Residential“. In vier Bauphasen werden
980 Wohnungen entstehen. Die Projektliegenschaft verfügt über optimale Verkehrsanbindung und gute Infrastruktur, unter anderem befindet sich ein Erholungsgebiet mit Sportanlagen nördlich des Projektgrundstücks. Die Bauzeit
beträgt 13 Monate.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 tätigte IMMOEAST, in Form eines gemeinsamen Investments mit
Heitman European Property Partners, ihre bisher größte Investition in Polen. Mit dem Erwerb von jeweils 50% der
Anteile an den polnischen MBP I Sp. z o.o. und MBP II Sp. z o.o. wurde der Mokotow Business Park erworben. Der
Mokotow Business Park besteht aus neun Bürotürmen und zählt zu einem der erfolgreichsten Büroimmobilienprojekte in Warschau.
Das Projekt Rondo Jazdy Polskiej, ein weiteres Joint-Venture-Projekt in Warschau, wurde durch die polnische Fobos
Investment Sp. z o.o. mit 29. Dezember 2006 erworben. Die Gesellschaft besitzt ein Büroentwicklungsprojekt, das
sich im Zentrum Warschaus befindet.
Mit Wirksamkeit 29. März 2007 wurde durch den 100%igen Ankauf der polnischen Passat Real Sp. z o.o. das
Standing Investment Passat Office Building in Warschau erworben. Das Passat Office Building ist ein modernes
Bürogebäude, das direkt an das bereits im Eigentum der Immoeast stehende Mistral Office Building angrenzt.
Das Objekt befindet sich in einer ausgezeichneten Lage und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbar.
Das Stadtzentrum Warschaus ist in 10 Minuten erreichbar, der internationale Flughafen Warschau ebenfalls.
Mit Stichtag 19. Juni 2006 erwarb IMMOEAST 25% der Anteile an der slowakischen TriGránit Centrum a.s., welche
das Projekt „Lakeside“ in Bratislava entwickelt. Die Beteiligung wird als assoziiertes Unternehmen klassifiziert.
Mit Stichtag 21. Dezember 2006 wurde die slowakische SCT s.r.o. voll in den Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Die Gesellschaft besitzt das Einkaufszentrum Arkadia. Das Einkaufszentrum befindet sich an
der Ostseite der Stadt Trnava in der Nähe eines dicht verbauten Wohngebiets.
Mit Stichtag 1. Juli 2006 wurde die tschechische Gesellschaft Aragonit s.r.o. zu 100% erworben, wodurch das Bürogebäude Skofin Office Building in Prag Teil des IMMOEAST-Immobilienportfolios wurde. Mit Stichtag 30. Mai 2006
wurden 50,50% der Anteile an der tschechischen Projektgesellschaft My Box Strakonice s.r.o. übernommen.
Mit Stichtag 31. Oktober 2006 wurde die tschechische Gesellschaft Diamant Real s.r.o. zu 100% in den Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Durch diese Akquisition wurde eines der größeren modernen Büroobjekte („Diamond Point“) der tschechischen Hauptstadt erworben. Weiters wurden mit Stichtag 30. November 2006
256
49% der Anteile an Veronia Shelf s.r.o., der Muttergesellschaft von Diamant Real s.r.o., an den Joint-Venture-Partner Allianz projštovna, a.s. veräußert.
Mit Stichtag 13. November 2006 wurden die Anteile an der tschechischen WINNIPEGIA SHELF s.r.o. zu 100% und
von dieser wiederum das Shopping Center „Grand Pardubice“ erworben. Das Objekt befindet sich nur wenige Gehminuten von der Altstadt und Burg von Pardubice entfernt und besteht aus zwei verbundenen Gebäudekomplexen.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde das bisher größte Investment der IMMOEAST auf dem
tschechischen Büromarkt abgeschlossen. Mit Stichtag 13. Dezember 2006 wurden 100% der Anteile an Building A
k.s., Building B k.s. und Building C k.s. erworben, wodurch drei Objekte im Büropark „BB Centrum“ übernommen
wurden. Alle drei Objekte sind zu 100% an renommierte Unternehmen, vor allem Niederlassungen ausländischer
Konzerne, vermietet.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% an den tschechischen Gesellschaften Centre Investments s.r.o., Delta Park a.s. und Brno Estates a.s. im Rahmen einer einheitlichen Transaktion erworben. Dieses
Portfolio besteht aus vier Standing Investments und zwei Forward Purchases: Jungmannova Plaza, das A-ClassBüroobjekt liegt im historischen Stadtkern von Prag, ist fast voll vermietet und verfügt über internationale attraktive
Mieter; Sylva Taroucca, das in Prag am Graben gelegene historische Gebäude ist bereits voll vermietet; OC Petrov:
das im Brünner Stadtzentrum gelegene Objekt ist ebenfalls fast voll vermietet; Brno Business Park – Phase 1: das in
Brünn gelegene Büroobjekt besteht aus 2 Gebäuden; Brno Business Park – Phase 2: das in Brünn gelegene, aus
ebenfalls zwei Gebäuden bestehende A-Class Büroentwicklungsprojekt stellt eine Erweiterung des bestehenden Projektes Brno Business Park – Phase 1 dar; Letna Galeria: dieses Shopping- und Business Center in Prag 7 ist ein
Entwicklungsprojekt im Stadium des erteilten Gebietsentscheides.
Mit Stichtag 10. Jänner 2007 wurde die ungarische Projektgesellschaft Central Business Center Rt. voll in den
Konsolidierungskreis der IMMOEAST einbezogen. Die Gesellschaft besitzt das Central Business Center in Budapest. Das Bürogebäude befindet sich auf der Buda-Seite der Stadt in der Nähe der Margitbrücke.
Segment IMMOEAST/Regionalsubsegment CIS (Community of Independent States)
Mit Wirksamkeit 21. Juni 2006 wurden jeweils 100% der Anteile an der zypriotischen Wakelin Promotions Limited, die über eine Betriebsstätte in Russland verfügt, und an der russischen Krona Design LLC erworben. Die Gesellschaften sind Eigentümer von zwei Einkaufszentren in Moskau: Golden Babylon I und Golden Babylon II.
Golden Babylon I, das größere der beiden Objekte, ist voll vermietet und verfügt über attraktive Mieter aus dem
Lebensmittel- und Elektrobereich. Golden Babylon II wurde im August 2006 fertig gestellt und ist ebenfalls voll
vermietet.
Mit Wirksamkeit 13. November 2006 wurden 50% der Anteile an der zypriotischen Gangaw Investments Limited
und an der russischen OAO Kashirskij Dvor-Severyanin erworben, wodurch im Rahmen eines gemeinsamen Projektes mit einem renommierten russischen Immobilienentwickler der Rostokino Retailpark in Moskau errichtet
wird. Die Fertigstellung ist für Ende 2009 vorgesehen. Das Rostokino verfügt über eine ausgezeichnete Lage und
befindet sich am Schnittpunkt zwischen Prospekt Mira und dem zukünftigen Vierten Ring.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% der Anteile an der zypriotischen Trevima Ltd. und
dadurch auch 100% der Anteile an ihrer russischen Tochtergesellschaft OOO Torgoviy Dom Na Khodinke erworben. Dadurch wurde das Projekt 5th Avenue Shopping Center erworben. Bei diesem Projekt handelt es sich um ein
dreigeschossiges Einkaufszentrum mit zwei Tiefgaragenebenen.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 tätigte IMMOEAST in Form eines gemeinsamen Investments mit
dem renommierten ukrainischen Developer Alacor eine umfassende Kooperationsvereinbarung in der Ukraine.
Durch einen sukzessiven Erwerb (von 24,9% auf 51% bzw. 41%) an der zypriotischen Loberta Holding Limited und
an der Roches Ventures Limited wurde das Logistik- und Büroprojekt Alacor Business Park City und Alacor Lo
Lagebericht
257
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
gistic Park Obukhov erworben. Sowohl Business Park City als auch Park Obukhov befinden sich im Süden von
Kiew. Die Fertigstellung der beiden Projekte ist für 2009 vorgesehen.
Segment IMMOEAST/Regionalsubsegment SEE (Southeastern Europe)
Mit Stichtag 23. Juni 2006 wurden 100% der Anteile an der bulgarischen Koral Residence EAD erworben. Auf
einem Grundstück in Zarevo (50 km südlich der bulgarischen Schwarzmeermetropole Burgas) wird ein geschlossener Komplex, bestehend aus einem 4-Sterne-Hotelbereich und einer Residential Area, entstehen. Die Entwicklung
dieses Projekts erfolgt als Co-Investment von IMMOEAST und Prime Property BG.
Mit Stichtag 12. Dezember 2006 erwarb IMMOEAST jeweils 100% an der maltesischen Blue Danube Holding Ltd.
und an ihrer bulgarischen Tochtergesellschaft Business Park West-Sofia EAD. Bei diesem Projekt handelt es sich um
eine in vier Phasen durchzuführende Revitalisierung eines ehemaligen Leichtindustrie- und Verwaltungskomplexes
zur Herstellung eines Business Parks.
Mit Stichtag 30. November 2006 wurden jeweils 80% der Anteile an der kroatischen Grand Centar d.o.o. und
Grand Zagreb d.o.o. erworben. Dadurch tätigte IMMOEAST, gemeinsam mit der Generali Immobilien AG, ihr
erstes Direktinvestment in Kroatien. In der Hauptstadt Zagreb wurde das Büro- und Einzelhandelsobjekt „Grand
Center“ übernommen. Der Großteil davon entfällt auf Büros, dazu kommen Einzelhandelsflächen, Lager und eine
Tiefgarage. Das Grand Center befindet sich in zentraler Lage, rund 800 m von der Altstadt entfernt.
Mit Stichtag 13. Juli 2006 wurden 100% der Anteile an S.C. Almera New Capital s.r.l. erworben. Die Gesellschaft
ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Timisoara. Durch den Erwerb dieser Gesellschaft soll in Kooperation mit
dem Development-Partner Eyemaxx ein Logistikzentren-Portfolio, bestehend aus fünf bis sieben Einzelobjekten,
aufgebaut werden. Mit Stichtag 1. Februar 2007 wurden 50% der Gesellschaft veräußert, was zu einem quotalen
Einbezug der Gesellschaft zum 30. April 2007 führt. Weiters wurden mit Wirksamkeit 27. Juli 2006 jeweils 89%
der Anteile an S.C. Meteo Business Park s.r.l. und S.C. Stupul de Albine s.r.l. erworben, wodurch die Liegenschaft
Jandarmeriei übernommen wurde. Beim Jandarmeriei-Projekt handelt es sich um die Entwicklung eines Bürokom
plexes sowie eines Wohnkomplexes im Norden von Bukarest.
Mit Stichtag 9. Oktober 2006 startete IMMOEAST auf Basis einer Joint-Venture-Vereinbarung mit einem erfahrenen Generalplaner und Developer in CEE/SEE das Projekt Einkaufszentrum Craiova in Rumänien durch Ankauf
von 90% der rumänischen Klyos Media s.r.l. Die betreffende Liegenschaft für das Einkaufszentrum Craiova befindet sich im Nordwesten der Stadt, der fünftgrößten Stadt in Rumänien, und verfügt über eine exzellente Verkehrsanbindung.
Mit Stichtag 2. November 2006 wurden 15% der Anteile an der rumänischen Gesellschaft Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. und somit das Entwicklungsprojekt Polus Center erworben. In Cluj, dem Hauptort der
boomenden rumänischen Provinz Transsylvanien, wird ein Einkaufszentrum entstehen. Die Fertigstellung ist für
November 2007 vorgesehen.
Mit Stichtag 14. Dezember 2006 hat die IMMOEAST einen 89%-igen Anteil an dem multifunktionalen Projekt IUS
Brasov mit Büro-, Geschäfts- und Wohnfläche sowie einem Hotel erworben. Der Standort befindet sich einige
Gehminuten nördlich des Geschäftszentrums und der Altstadt und zeichnet sich durch ansprechende Infrastruktur
und gute Anbindung an den Individual- und öffentlichen Verkehr aus.
Mit Stichtag 15. Dezember 2006 wurde mittels der rumänischen Beteiligungsgesellschaft SBACARO s.r.l. (100%)
von der zypriotischen Gesellschaft S+B CEE Alpha Cyprus Limited (100-%-Tochter der S+B CEE) das Joint-Venture-Projekt Einkaufszentrum SIBIU erworben. Die betreffende Liegenschaft befindet sich ebenfalls direkt am Außenring, in unmittelbarer Nähe zum historischen Altstadtkern. Die Eröffnung ist für das Jahr 2009 geplant.
258
Im Dezember 2006 wurde durch den 100%igen Erwerb der rumänischen Logistic Contractor s.r.l. ein „Framework
Agreement“ betreffend das Projekt Bucharest Distribution Park in Rumänien abgeschlossen. Die betreffende Liegenschaft befindet sich im Norden von Bukarest, in unmittelbarer Nähe zu der Bukarest umschließenden „Ringroad“
sowie der Autobahn Richtung Ploiesti und Brasov nördlich von Bukarest. Bei diesem Projekt handelt es sich um die
phasenweise Errichtung eines modernen Logistik- und Verteilerparks. Die Dauer der Realisierung des Gesamtprojekts wird mit 3 Jahren prognostiziert. Es besteht bereits Interesse von zahlreichen Speditionen an diesem Projekt.
Mit 22. Dezember 2006 wurden 50% der Anteile an der rumänischen FMZ TM s.r.l., eine 100%ige Tochtergesellschaft der zypriotischen Gesellschaft S+B CEE, und somit das Projekt Fachmarktzentrum Targu Mures erworben.
Die erworbene Liegenschaft befindet sich in der wirtschaftlich aufstrebenden Region Transsylvanien und hat
160.000 Einwohner. Die Eröffnung des Fachmarktzentrums ist für 2009 geplant.
Mit Stichtag 19. Februar 2007 wurde im Rahmen des Joint-Venture-Projektes Fachmarktzentrum Glina zwischen
IMMOEAST und einem deutschen Developer Anteile an S.C. Arbor Corporation s.r.l. erworben. Bei diesem Projekt
handelt es sich um den Erwerb mehrerer Grundstücke und die Errichtung eines Fachmarktzentrums. Der Objektstandort befindet sich am östlichen Stadtrand von Bukarest und verfügt über ausgezeichnete Infrastruktur und
ideale Verkehrsanbindung. Es werden bereits intensive Verhandlungen mit potenziellen Mietern geführt.
Mit Wirksamkeit 19. Februar 2007 wurde durch den 100%igen Erwerb der rumänischen S.C. IE Baneasa Project
s.r.l. ein Joint-Venture-Projekt Euromall Residential Park zwischen IMMOEAST und der Developer Gruppe Euromall abgeschlossen. Der Projektstandort liegt im nordwestlichen Teil Bukarests, in einem Gebiet, in dem zurzeit
zahlreiche hochwertige Wohnbauprojekte errichtet werden. Auf der betreffenden Liegenschaft werden Wohnflächen
im mittleren bis gehobenen Segment errichtet. Die Fertigstellung ist in vier Phasen, in einem Zeitraum von vier bis
fünf Jahren vorgesehen.
Im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurde im Rahmen eines Joint Ventures zwischen IMMOEAST
und dem Developer Eyemaxx jeweils 50% Anteile an der rumänischen Eye Shop Targu Jiu s.r.l. und Eye Shop Hunedoara s.r.l. erworben. Geplant ist die Errichtung von Fachmarktzentren und Shopping Center in den wichtigen
Wirtschafts- und Industriestandorten Rumäniens.
Weiters wurden im vierten Quartal jeweils 50% der Anteile der rumänischen Log Center Ploiesti s.r.l., Log Center
Iasi s.r.l. und Log Center Brasov s.r.l. erworben. Im Rahmen eines Joint Ventures mit dem Developer Eyemaxx wird
ein Logistikportfolio entwickelt. Die Standorte der geplanten Logistikzentren sind wichtige Wirtschafts- und Industriestandorte der Regionalstädte Rumäniens, die mit zeitgemäßen Lager- und Logistikeinrichtungen unterversorgt
sind. Als Zeitraum der Realisierung sind die kommenden drei bis fünf Jahre vorgesehen.
Gegen Ende März 2007 wurde durch den Erwerb der rumänischen Beteiligung S.C. Union Investitii s.r.l. das JointVenture-Projekt Euromall Galati Shopping Center in Rumänien gestartet. Bei diesem Projekt handelt es sich um den
Bau und die Entwicklung eines modernen Shopping Centers. Die Euromall Galati wird neben dem Einkaufs- auch
Entertainment- und Food-Court-Bereiche beinhalten. Die Liegenschaft befindet sich im Zentrum von Galati nahe
der Hauptverkehrsstraße Domneasca, und ist mittels PKW gut erreichbar, sowie im Nahbereich des Hauptbahnhofes und gegenüber dem Busterminal. Die Fertigstellung dieses Projektes ist für Ende 2007 vorgesehen.
Gegen Ende des Geschäftsjahres 2006/07 wurden 100% der Anteile an zwei rumänischen Gesellschaften, S.C.
Valero invest s.r.l. und S.C. Baneasa 6981 s.r.l., und somit das gemeinsame Projekt Bürogebäude Victoria Park in
Bukarest erworben. Bei dem gegenständlichen Projekt handelt es sich um die Errichtung eines Class-A-Bürogebäudes. Es besteht aus vier miteinander verbundenen Gebäudeteilen. Der Objektstandort befindet sich im nördlichen
Stadtteil Baneasa und ist nur 9 km vom Stadtzentrum und 5 km vom Flughafen entfernt. Die Umgebung des Objektstandortes gilt auf Grund des rumänischen Regierungssitzes und zahlreicher Botschaften als politisches Zentrum der Stadt.
Lagebericht
259
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 wurden auch erste Investitionen in Serbien getätigt. Mit Stichtag
24. August 2006 wurde die Gesellschaft OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO mit Sitz in Belgrad und damit das
Wohnbauprojekt „Francuska“ zu 80% erworben. Das Projekt wird insgesamt 130 Wohneinheiten und 184 Tiefgaragenplätze umfassen.
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2006/07 tätigte IMMOEAST ihre ersten Investitionen in Slowenien. Mit
Stichtag 30. September 2006 wurden 100% der Anteile an Alpha Real d.o.o. und Beta Real d.o.o. erworben. Dadurch wurden zwei Fachmarktzentren in den Städten Kranj und Nove Mesto übernommen. Die beiden Fachmarktzentren zeichnen sich durch zentrale Lage in den jeweiligen Städten aus und sind zu 100% vermietet.
Die IMMOFINANZ AG tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung (§ 267 Abs 3 Z 3 UGB).
D. Finanzinstrumente und Risikomanagement (§ 267 Abs 3 Z 4 UGB)
IMMOFINANZ AG ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die
bedeutendsten finanziellen Risiken für den Konzern ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen, Zinssätzen, Aktienkursen sowie der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern der
IMMOFINANZ AG. Ziel des Unternehmens ist es, die oben angeführten Risiken durch ein systematisches Risikomanagement aktiv zu steuern.
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen, Wertpapiere und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
Wertpapiere des Umlaufvermögens und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den
fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder
werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären
Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten
und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsrisiken eingesetzt.
Ausfalls-/Kreditrisiko
Unter Kreditrisiko (Ausfallsrisiko) wird das Risiko verstanden, dass eine Partei eines Finanzinstruments der anderen
Partei einen finanziellen Verlust verursacht, indem sie einer finanziellen Verpflichtung nicht nachkommt. Nach IFRS
7.36 müssen für jede Klasse von Finanzinstrumenten Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag
ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und
risikomindernder Vereinbarungen sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert gewesen wären, gemacht werden. Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 32.42 ff. saldierten Beträge
sowie die nach IAS 39 gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und sonstige risikomindernde
Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36(b)).
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht
nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für den Konzern entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht
den auf der Aktivseite ausgewiesenen Werten. Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten werden durch Wertberichtigungen erfasst. Das Ausfallsrisiko ist für IMMOFINANZ AG gering, da die Bonität der Kunden laufend
überprüft wird und nicht mehr als 5% der gesamten Forderungen gegenüber einem Mieter aushaften.
260
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallsrisiko an. Das Ausfallsrisiko bei anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Das Hauptsteuerungsinstrument gegen das Ausfallsrisiko ist die Heterogenität des Immobilienportfolios und die
Zusammensetzung der Mieter je Objekt. Das Ausfallsrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da einerseits in der Regel von Mietern eine liquiditätsnahe Sicherheit (bei Wohnimmobilien: Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien: Bankgarantien oder Barkautionen) verlangt wird und andererseits die Bonität der Mieter laufend überprüft wird.
Marktrisiko
Marktrisiko ist das Risiko, dass der Fair Value oder die künftigen Cash-flows eines Finanzinstruments auf Grund
der Änderungen der Marktpreise schwanken. Das Marktrisiko kann man in drei Arten unterteilen: Währungsrisiko,
Zins(änderungs)risiko und sonstige Preisrisiken.
Fremdwährungsrisiko
IMMOFINANZ AG ist in zweierlei Formen einem Währungsrisiko ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum anderen können diese die Vermögenslage der Gesellschaft
beeinflussen.
Die Umrechnung von voll- oder quotenkonsolidierten Konzerngesellschaften außerhalb der Eurozone erfolgt entsprechend der funktionalen Währung der Gesellschaft nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobiliengutachten werden auf Basis von Eurowerten erstellt, und Veränderungen der Wechselkurse beeinflussen das Ergebnis der Neubewertung der Immobilien.
Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem nunmehr
der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gestiegenen Kurs, ein niedrigerer Wert und mithin eine Abwertung. Bei gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei
gesunkenen Gutachtenswerten erhöht dieser Effekt die Abwertung.
Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu niedrigeren Eurowerten, als diese im Vorjahresgutachten reflektiert waren. Steht dem der
unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung dieses Wertes in die funktionale
Währung (Lokalwährung), bedingt durch den gesunkenen Kurs, ein höherer Wert und mithin eine Aufwertung. Bei
gestiegenen Gutachtenswerten erhöht dieser Wechselkurseffekt das Aufwertungspotenzial der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten verringert dieser Effekt die Abwertung.
Zum 30.4.2007 beträgt das Neubewertungsergebnis der IMMOFINANZ AG TEUR 749.716,3. Dieses setzt sich
zusammen aus Aufwertungen in Höhe von TEUR 898.985,9 und Abwertungen in Höhe von TEUR 149.269,7. Ein
Teil des Abwertungsergebnisses basiert auf Abwertungen, die ausschließlich auf den Anstieg der Lokalwährung
gegenüber dem Euro zurückzuführen sind. Dies betraf Immobilien des Segments IMMOEAST in Ungarn, Polen,
Slowakei und Rumänien.
IAS 21 erfordert die erfolgswirksame Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten mit
dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Somit können sich Schwankungen in den Wechselkursen unmittelbar auf die Vermögenslage auswirken.
Lagebericht
261
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Dem Risiko der Wertminderung von Barbeständen in Fremdwährung wird entweder durch rasche Konvertierung
von Barbeständen in Euro oder durch gezielte Veranlagungen in dieser Fremdwährung begegnet. Zusätzlich werden
aus den im geringen Umfang vorliegenden USD-Beständen Investitionen, die in USD zu tätigen sind und zu denen
sich das Unternehmen verpflichtet hat, vorgenommen.
Ein anderes Steuerungsinstrument zur Vermeidung des Währungsrisikos ist die restriktive Aufnahme von Fremdwährungskrediten innerhalb Europas, da das Risiko unerwünschter Wechselkurseffekte gegenüber dem Vorteil aus
einer niedrigen Verzinsung überwiegt. Um das Währungsrisiko in Bezug auf Mieteinnahmen zu beschränken, wird
in den Ländern, in denen die funktionale Währung nicht dem Euro entspricht, die Zahlung der Mieten in Euro vereinbart bzw. werden die Mietzahlungen an die Euro-Umrechnungskurse zu bestimmten Zeitpunkten gekoppelt.
Zur Steuerung des Fremdwährungsrisikos werden derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ AG zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos verwendet werden,
werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS
39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt.
Nachstehende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos
erworbener derivativer Finanzinstrumente.
Fixierter
Zinssatz/ Referenz-
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Ende
Kreditinstitut Wechselkurs zinssatzAbsicherung Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
IMMOWEST
GmbH & Co KG
Rheinische Lagerhaus Dr. Koehne
FX
CHF/EUR
CHF/EUR
1.12.2002
Dr. Koehne
31.3.2009
Rheine GmbH
FX
30.4.2004 19.11.2007
GmbH & Co KG
1,54
CHF
10.423,2
-410,6
1,54
CHF
1.598,8
-149,1
IMMOEAST
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3344
USD
2.536,3
46,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3383
USD
2.407,7
43,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 28.12.2007Aareal Bank AG
1,3417
USD
2.336,1
41,1
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3448
USD
2.185,1
37,0
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3477
USD
2.126,1
34,2
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3507
USD
1.975,8
29,8
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2008Aareal Bank AG
1,3539
USD
1.808,1
25,4
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3571
USD
1.581,9
20,6
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3602
USD
1.482,8
18,0
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3633
USD
939,3
10,7
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2009Aareal Bank AG
1,3668
USD
643,6
6,7
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3708
USD
570,1
5,3
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3744
USD
567,7
4,9
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006
1,3779
USD
567,7
4,5
MBP I Sp. z o.o.
FX FORWARD
USD/EUR
4.12.2006 30.12.2010Aareal Bank AG
1,3814
USD
378,5
2,8
262
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte. Der Marktwert
entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten
würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft in den
Konzernabschluss nicht berücksichtigt.
Zinsänderungsrisiko
IMMOFINANZ AG ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko kann das Ergebnis des Konzerns in Form höherer Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen und als Reflexwirkung auf die Immobilienbewertung treffen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung
auf das Finanzergebnis des Unternehmens. IMMOFINANZ AG steuert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren
Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch derivative Finanzinstrumente. Die derivativen Finanzinstrumente, die von der IMMOFINANZ AG zur Absicherung des Zinsrisikos
verwendet werden, werden als selbständige Geschäfte und nicht als Sicherungsgeschäfte bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.85 – IAS 39.102 wird nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
„Sonstigen Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen. Änderungen der Marktwerte werden ertrags- bzw. aufwandswirksam im Finanzergebnis dargestellt. Zusätzlich bestehen Finanzierungsverträge, die einer fixen Verzinsung unterliegen.
Folgende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente.
Gesellschaft
Derivat
Währung
Gesellschaft mbH
SWAP
Gesellschaft mbH
Gesellschaft mbH
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
Referenzzinssatz
Absicherung
Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
Beginn
Ende
Kreditinstitut
EUR
14.7.2005
31.12.2014
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,26%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.938,0
379,9
SWAP
EUR
30.9.2005
30.9.2015
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,37%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.019,0
228,7
SWAP
EUR
30.9.2005
30.9.2015
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,22%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.195,0
165,2
CAP
EUR
27.10.2004
27.10.2009
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
3,26%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.000,0
83,4
Floor
EUR
30.6.2003
30.6.2008
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
1,99%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.500,0
0,0
CAP
EUR
30.6.2003
30.6.2008
ERSTE BANK DER
OESTERR.
SPARKASSEN AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
6.500,0
1,4
SELICASTELLO GAMMA
CAP
EUR
30.9.2005
31.3.2008
SMBC Derivative
Products Limited
4,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
51.400,0
103,7
SWAP
EUR
30.9.2003
30.9.2008
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,57%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.979,8
328,2
SWAP
EUR
31.10.2003
31.10.2010
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,99%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
43.414,8
279,6
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
54.193,3
-158,5
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.426,6
-13,0
IMMOAUSTRIA
„Wienerberg City“
„Wienerberg City“
m.b.H.
m.b.H.
CAP
CAP
EUR
EUR
17.7.2006
17.7.2006
Lagebericht
Gesellschaft
Bauteile C+D Errichtungsges.
m.b.H.
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG
m.b.H.
m.b.H.
vermietungs- und
m.b.H.
Gesellschaft m.b.H.
Gesellschaft m.b.H.
IMMOFINANZ ALPHA
Derivat
CAP
SWAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
CAP
Währung
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
Beginn
17.7.2006
15.11.2005
30.6.2006
15.9.2006
27.9.2006
20.8.2006
20.8.2006
29.9.2006
31.7.2006
20.9.2006
31.7.2006
20.8.2006
263
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Ende
Kreditinstitut
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
15.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.234,9
-106,0
16.11.2009
Bank Austria
Creditanstalt AG
3MEURIBOR
3,3825%
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-3.457,9
30.6.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,75%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
50.000,0
-246,2
16.5.2011
WestLB AG,
Düsseldorf
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-118,5
16.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
100.000,0
-101,4
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
18.480,0
-72,1
20.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.327,5
-40,4
31.3.2011
Constantia Privat
bank Aktien
gesellschaft
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
25.482,5
30,9
31.7.2011
Oberbank AG,
Linz
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
38.000,0
-63,7
20.9.2011
Raiffeisen Landes
bank Aktien
gesellschaft
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
263.000,0
-713,4
31.7.2011
Oberbank AG,
Linz
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
50.000,0
-83,8
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.290,5
-40,2
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.295,4
-14,5
Referenzzinssatz
Absicherung
Währung
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
IMMOFINANZ ALPHA
CAP
EUR
20.8.2006
23.5.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.161,4
-14,0
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
1.215,0
-6,3
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
2.451,4
-11,4
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
2.725,0
-13,8
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.700,0
-18,7
Immofinanz TCT
GmbH
CAP
EUR
1.9.2006
1.9.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
432,7
-2,1
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.071,3
-12,8
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.091,3
-41,9
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
3.402,0
-15,3
Leasing GmbH
Leasing GmbH
CAP
CAP
CAP
EUR
EUR
EUR
31.10.2006
31.10.2006
31.10.2006
264
Gesellschaft
Derivat
Währung
Beginn
Fixierter
Zinssatz/
Wechselkurs
Referenzzinssatz
Absicherung
Zinsabsicherung
Ende
Kreditinstitut
4,50%
3MEURIBOR
Referenzwert
30.4.2007
in 1.000
Marktwert
30.4.2007
in 1.000
EUR
9.227,7
-36,0
Währung
ARO Immobilien GmbH
CAP
EUR
31.8.2006
31.8.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
Beteiligungsgesellschaft.
m.b.H & Co Fischhof 3 KEG
CAP
EUR
16.10.2006
17.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
4,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.316,5
-17,9
31.3.2017
Lehman Brothers
Special Financing
Inc.
3,45%
6MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
60.987,4
2.458,5
12M-BBA
Interest
Rate
Zinsabsicherung
CHF
6.300,0
-40,6
IMMOWEST
IMMOWEST PROMTUS
Holding GmbH
GmbH
CAP
SWAP
EUR
CHF/EUR
Deutsche Lagerhaus GmbH u.
Co KG
SWAP
CHF/EUR
Deutsche Lagerhaus GmbH u.
Co KG
SWAP
CHF/EUR
6.2.2006
1.7.1998
1.7.2008
SEB AG
3,65%
16.2.2006
30.6.2009
Bankhaus Lampe
KG, Düsseldorf
6M-CHFLibor
5,10%
Zinsabsicherung
CHF
17.000,0
-249,2
16.2.2006
30.12.2008
Bankhaus Lampe
KG, Düsseldorf
6M-CHFLibor
4,15%
Zinsabsicherung
CHF
7.000,0
-88,1
4,00%
1MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
12.937,5
65,8
CAP
EUR
1.10.2004
1.8.2009
Goldman Sachs
Capital Markets
LP
Atom Centrum a.s.
CAP
EUR
31.3.2006
31.3.2011
HVB Bank Czech
Republic a.s.
4,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
14.418,8
184,1
Centrum Olympia
Olomouc a.s.
CAP
EUR
31.8.2005
30.9.2010
HVB Bank Czech
Republic a.s.
3,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
36.115,2
1.390,3
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.920,1
6,3
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
787,2
1,0
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
4.100,1
5,2
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
10.660,2
13,6
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
25.355,0
32,4
3,50%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.512,2
12,2
Zinsabsicherung
EUR
2.904,1
6,7
City Box Holdings B.V.
IMMOEAST
PERL INVEST a.s.
CAP
CAP
CAP
CAP
EUR
EUR
EUR
EUR
31.1.2006
31.1.2006
31.1.2006
31.1.2006
NP Investments a.s.
CAP
EUR
31.1.2006
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
J.H. Prague a.s.
CAP
EUR
31.1.2006
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
27.9.2007
Bank Austria
Creditanstalt AG
3,50%
3MEURIBOR
28.7.2011
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
46.069,9
72,0
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
17.450,0
-75,6
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.018,0
-40,4
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
9.700,0
-43,1
5,00%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
5.420,0
-23,4
3,83%
3MEURIBOR
Zinsabsicherung
EUR
141.661,7
1.833,5
IRIDE S.A.
Globe 13 Kft.
CAP
CAP
CAP
EUR
EUR
EUR
31.1.2006
7.8.2006
31.10.2006
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
Szepvölgyi Businesspark Kft.
CAP
EUR
31.10.2006
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
31.10.2011
Bank Austria
Creditanstalt AG
Arpad Center Kft.
MBP I Sp. z o.o.
CAP
SWAP
EUR
EUR
31.10.2006
30.11.2006
30.12.2010
Aareal Bank AG
Lagebericht
265
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste. Bei den Marktwerten ist die anteilsmäßige Einbeziehung der Gesellschaft
in den Konzernabschluss nicht berücksichtigt.
E. Segmentberichterstattung
Umsatzerlöse
Im Geschäftsjahr 2006/07 hat die IMMOFINANZ AG TEUR 518.883,0 an Umsatzerlösen erzielt. Davon entfallen
55,9% auf die IMMOAUSTRIA. IMMOEAST trägt mit 37,2% zum Umsatz bei. Dieses Segment hat im Vergleich
zum Vorjahr eine Steigerung um 141,1%, von TEUR 80.014,5 auf TEUR 192.920,4 erreicht. Der Anstieg ist nicht
nur auf die Neuerwerbe, sondern auch auf den sehr guten Vermietungsgrad der Objekte zurückzuführen. Den
Schwerpunkt bilden im Wesentlichen die Büro-, Logistik- und Gewerbeflächen. IMMOWEST konnte auch einen
Anstieg im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 26.732,2 auf TEUR 36.174,4 erzielen.
Im Vorjahresvergleich gelang es IMMOFINANZ AG, das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit von TEUR 543.626,5
auf TEUR 887.694,4 zu erhöhen – eine Steigerung von rund 63,3%. Mit einem Anteil von 61,0% hat IMMOEAST
den höchsten Beitrag zum EBIT geleistet. Dazu hat im Wesentlichen die positive Entwicklung der Verkehrswerte der
Immobilien beigetragen, die zu einem Ertrag aus der Neubewertung von TEUR 493.095,1 geführt hat.
Aufgrund der höheren Abschreibungen und sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die verglichen mit dem Geschäftsjahr 2005/06 um 649,1% bzw. 50,4% angestiegen sind, konnte IMMOWEST keine EBIT-Steigerung im Vergleich
zum Vorjahr erreichen. Die Abschreibungen in diesem Segment sind im Wesentlichen Firmenwertabschreibungen.
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis der IMMOFINANZ AG ist verglichen mit dem Vorjahr auf TEUR 25.875,1 (2005/06: TEUR
-23.214,0) gestiegen. Einen positiven Beitrag hat im Wesentlichen IMMOEAST mit TEUR 104.163,5 geleistet.
Allein bei der IMMOEAST stellt das einen Anstieg von 290,5% dar. Der Anstieg in diesem Segment ist auf das
Ergebnis aus Finanzinvestitionen zurückzuführen. Die Wechselkursveränderungen in den einzelnen Ländern haben
sich ebenfalls entsprechend im Finanzergebnis niedergeschlagen. Die stärker werdenden HUF und RON haben zu
Erträgen aus Wechselkursveränderungen in Ungarn und Rumänien geführt. Nicht zuletzt haben die erfolgswirksame Bewertung der Finanzinstrumente at fair value through profit or loss mit einer Zuschreibung in Höhe von
TEUR 13.872,1 sowie Ausschüttungen von IAS 39-Beteiligungen in Höhe von TEUR 5.422,2 zu diesem positiven
Finanzergebnis einen Beitrag geleistet.
IMMOWEST hat mit TEUR 48.669,8 zum Finanzergebnis beigetragen. Im Vorjahresvergleich konnte dieses Segment einen Anstieg von 94,6% erreichen. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf das Ergebnis aus Finanzinvestitionen zurückzuführen, welches überwiegend aus der positiven Entwicklung der IAS 39-Beteiligungen resultiert.
Lediglich IMMOAUSTRIA hat ein negatives Finanzergebnis erzielt, welches auf die hohen Finanzierungsaufwendungen zurückzuführen ist.
Konzernergebnis
IMMOFINANZ AG weist im Geschäftsjahr 2006/07 ein Konzernergebnis von TEUR 724.867,7 aus. 27,7% davon
entfallen auf IMMOAUSTRIA, 74,0% auf IMMOEAST. Der Anstieg dieses Segments verglichen mit dem Vorjahr
beträgt 269,0%. IMMOWEST konnte einen Beitrag zum Konzernergebnis von TEUR 22.933,6 erzielen.
266
Investitionen
IMMOFINANZ AG hat im Geschäftsjahr 2006/07 insgesamt TEUR 2.099.046,7 investiert. Davon entfallen TEUR
1.480.861,7 auf IMMOEAST, TEUR 167.264,8 auf IMMOAUSTRIA und TEUR 450.867,6 auf IMMOWEST.
Investiert wurde im Wesentlichen in Büro-, Gewerbe und Logistikimmobilien.
F. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag (§ 267 Abs 3 Z 1 UGB)
Kapitalmaßnahmen
Die IMMOEAST AG führte im Mai 2007 eine weitere Kapitalerhöhung durch, bei der 277.941.375 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien zu einem Kurs von EUR 10,20 begeben wurden. Die IMMOFINANZ AG zeichnete von
dieser Emission 50,46% und behält damit ihren zum 30. April 2007 bestehenden Anteil bei.
Unternehmenserwerbe
Rumänien
Nach dem Bilanzstichtag hat IMMOFINANZ AG über ihre Tochtergesellschaft IMMOEAST AG 75% der Anteile
an der Harborside Hotel s.r.l. erworben. Bei diesem Projekt handelt es sich um die Entwicklung und den Bau einer
Erweiterung der Harborside Constanta Phase 1, bestehend aus weiteren ca. 15.600 m² Retailflächen und einem
Hotelturm mit ca. 12.100 m². IMMOEAST wird vorerst 75% der Anteile halten, die übrigen 25% werden vom
Projektentwickler und den Grundstückseigentümern gehalten. Der Verkauf des 25%-igen Gesellschaftsanteils an
IMMOEAST soll nach Fertigstellung erfolgen.
Ein weiteres Development, das nach dem Bilanzstichtag entwickelt wird, ist das Projekt „Baia Mare Mall“ im
Nordwesten Rumäniens. Bei dem zu entwickelnden Projekt handelt es sich um ein Einkaufs- und Entertainmentzentrum mit einer Gesamtfläche von ca. 43.000 m² auf zwei Ebenen. Der Baubeginn ist für das vierte Quartal 2007
geplant. Die Fertigstellung des Centers soll im vierten Quartal 2008 erfolgen. Die Realisierung des Entwicklungsprojektes erfolgt im Rahmen einer Kooperation zwischen IMMOEAST und einem großen ungarischen Immobilienunternehmen. Das Investitionsvolumen wird 97 Mio. EUR betragen.
Nach dem Ende des Berichtszeitraums wurden 100% der Anteile an S.C. Flash Consult Invest s.r.l. erworben. Die
Gesellschaft ist Eigentümerin des „Euromall Shopping Centers“ mit einer Gesamtnutzfläche von rund 32.000 m²
in Pitesti, Rumänien. Die Fertigstellung und die Eröffnung erfolgten bereits im Mai 2007.
Eine weitere Investition auf dem rumänischen Markt war der Erwerb der Anteile an S.C. Dacian Second s.r.l. Bei
diesem Projekt handelt es sich um die Entwicklung des Logistikzentrums „Pantelimon Warehouse“ in der rumänischen Hauptstadt mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 50.000 m². Das Projekt wird im Zusammenarbeit mit
European Future Group realisiert.
Kurz nach dem Bilanzstichtag wurden 75% der Anteile an S.C. Red Project Two s.r.l. erworben. Die Gesellschaft
entwickelt ein Fachmarktzentrum mit Shoppinggalerie mit einer Mietfläche von ca. 43.000 m² sowie einer entsprechenden Anzahl an Parkplätzen. Mit dem Erlangen der Baugenehmigung wird für Ende 2007, mit dem Baubeginn
für Frühjahr 2008 gerechnet, die Fertigstellung ist eineinhalb Jahre später geplant.
Durch den Erwerb der zypriotischen Gendana Ventures Ltd. im Juni 2007 wurden 100% der Anteile an der rumänischen Real Habitation s.r.l. übernommen. Die Gesellschaft besitzt ein Grundstück, das an den IRIDE Business
Park angrenzt. Geplant ist eine Erweiterung des IRIDE Business Parks um zusätzliche 63.000 m2.
Des Weiteren wurde ein Kooperationsvertrag zwischen IMMOEAST und Eyemaxx für die Entwicklung eines Retail-Portfolios in Rumänien abgeschlossen. Geplant ist die Errichtung von Fachmarkt- und Einkaufzentren in mittelgroßen Städten Rumäniens.
Lagebericht
267
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
Tschechien
Am 3. Mai 2007 wurden 5% der Geschäftsanteile an UTILITY PARK WEST s.r.o. erworben. Bei diesem Projekt
handelt es sich um den Business Park „Utility and Office Park West“, in Prag, der in vier Etappen entwickelt werden
soll. IMMOEAST stellt Mezzaninkapital zur Verfügung. Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf ca. 39
Mio. EUR.
Slowakei
Nach dem Bilanzstichtag wurden 10% der Anteile an BIG BOX LEVICE s.r.o. und BIG BOX LIPTOVSKÝ
MIKULÁŠ s.r.o. erworben. Geplant ist die Errichtung von Fachmarktzentren mit ca. 5.500 m² vermietbarer Nutzfläche im Rahmen der Big Box Phase 2. Der Ankaufszeitpunkt der restlichen 90% durch IMMOEAST erfolgt mit
Fertigstellung und Vorliegen von erlösbringenden Mietverträgen über mindestens 80% der Fläche. Die Standorte
Trenčín und Nové Zámky wurden in 2006 eröffnet. Die Eröffnungen der übrigen Fachmarktzentren sind für Herbst
2007 bzw. für das Jahr 2008 geplant.
G. Angaben zum Kapital (§ 243a Abs 1 UGB)
Das Grundkapital der IMMOFINANZ AG beträgt zum 30. April 2007 EUR 476.527.653,59 (2005/06: TEUR
348.457) und ist in 459.001.443 (2005/06: 335.640.747) nennwertlose Stückaktien zerlegt.
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2007 stellt sich wie folgt dar:
Stück
Grundkapital EUR
Stück
Grundkapital EUR
30. April 2007
30. April 2007
30. April 2006
30. April 2006
Namensaktien
6
6,23
6
6,23
Inhaberaktien
459.001.437
476.527.647,36
335.640.741
348.456.627,32
Summe
459.001.443
476.527.653,59
335.640.747
348.456.633,55
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die Inhaber der Namens
aktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
Im Mai 2006 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von EUR 348.456.633,55 um EUR
116.152.211,17 auf EUR 464.608.844,72 erhöht wurde. Im März 2007 fand eine Teilumwandlung der Wandelanleihe aus 2001 statt, wobei das Grundkapital von EUR 464.608.844,72 um EUR 11.918.808,87 auf EUR
476.527.653,59 erhöht wurde. Mit Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde
der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats innerhalb von 5 Jahren Wandelschuldverschreibungen,
mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 55.940.125 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der
Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 58.076.106,11 verbunden ist, auch in
mehreren Tranchen, bis zu einem Gesamtnennwert von EUR 750.000.000,00 auszugeben. Das Bezugsrecht der
Aktionäre wurde ausgeschlossen.
Am 19. Jänner 2007 wurden demzufolge 7.500 Stück Wandelschuldverschreibungen im Nominale von je EUR
100.000,00 ausgegeben. Die Verzinsung wurde mit 2,75% festgesetzt. Die Laufzeit endet am 20. Jänner 2014. Je
Nominale EUR 100.000,00 der Wandelanleihe berechtigen, 6.587,6153 Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien der IMMOFINANZ AG zu erhalten. Das Wandlungsrecht kann seit 1. März 2007 bis 9. Jänner 2014 durch
Zeichnung einer Wandlungserklärung ausgeübt werden. Die Anleihezeichner haben weiters das Recht, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens 10 Tagen mit Wirkung zum 19. Jänner 2012 alle oder einzelne ihrer
Wandelanleihen vorzeitig zu kündigen. Die Gesellschaft ist berechtigt, die Schuldverschreibung am oder nach dem
19. Jänner 2011 insgesamt, nicht jedoch teilweise, jederzeit mit einer Frist von mindestens 30, höchstens 90 Tagen
zu kündigen, wenn der Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb eines Zeitraumes von mindestens 30
Handelstagen, der nicht weniger als 5 Handelstage vor Bekanntmachung der Kündigung endet, 130% des dann
geltenden Wandlungspreises übersteigt.
268
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand ermächtigt,
innerhalb der nächsten vier Jahre bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je EUR 1.000,-- mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des gesetzlichen
Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von 98% auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhielten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft
mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und zwar in der Weise,
dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird.
Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001 100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem
Nominale von je EUR 1.000,-- ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen werden mit 4% p.a. verzinst. Durch
den Beschluss des Vorstands vom 30.01.2007 und des Aufsichtsrats vom 31.1.2007 wurde der 15.3.2007 als zusätzlicher Wandlungstermin eingeführt. Aus der Wandlung von 74.050 Stück Teilschuldverschreibungen zum
15.3.2007 sind den Wandlungsgläubigern 11.480.447 neue Aktien zugeteilt worden.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu
können, wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das
Grundkapital von EUR 116.152.213,26 durch die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Durch den Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, innerhalb der nächsten fünf Jahre das Grundkapital um bis zu EUR 232.304.422,36 durch Ausgabe von bis zu
223.760.498 Stück neuen, auf Inhaber lautende Stammaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss zu erhöhen sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen.
Die Eigenkapitalquote der IMMOFINANZ AG beträgt per 30. April 2007 51,2%.
Es bestehen keine Satzungsbestimmungen, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Ernennung von Vorstand
und Aufsichtsrat sowie zur Änderung der Satzung hinausgehende Regelungen enthalten. Es gibt keine Vereinbarungen, die im Falle eines Kontrollwechsels Wirksamkeit erlangen, sich ändern oder enden. Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern für den
Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.
H. Ausblick (§ 267 Abs 3 Z 2 UGB)
Die IMMOFINANZ AG operiert in einem wirtschaftlichen Umfeld, welches ein im Vergleich mit dem zentraleuropäischen Wirtschaftsraum überdurchschnittliches Wachstum zeitigt. Bedingt durch die Finanzkraft und die überlegte Expansionsstrategie des Konzerns ist ein dem Wirtschaftsraum entsprechendes Wachstum der Gruppe zu erwarten. Um diese Ziele zu erreichen, wird die Portfoliodiversifizierung nach Regionen und Nutzungsarten
weiterverfolgt. Auch die Aktivitäten im Bereich der Immobilienentwicklungen sollen weiter verstärkt werden. In der
CEE-Region soll die erreichte Marktposition weiter verstärkt werden. In den Regionen SEE und CIS, wo derzeit
höhere Renditen erwartet werden können, soll weiter investiert werden. Um diese Märkte erfolgreich zu erschließen,
sollen Partnerschaften mit lokalen Immobilienentwicklern eingegangen werden.
Der Vorstand
Mag. Norbert Gertner
Mitglied
MMag. Dr. Karl Petrikovics
Vorsitzender
Bewertungsgutachten
Bewertungsgutachten
IMMOEAST
Rumänien
269
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
270
Russland
Bewertungsgutachten
271
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
272
Bulgarien, Kroatien, Polen,
Serbien, Slowakei, Slowenien,
Tschechien, Ungarn
Bewertungsgutachten
273
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
274
Bewertungsgutachten
275
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
276
IMMOWEST
Bewertungsgutachten
277
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
278
Bewertungsgutachten
IMMOAUSTRIA und BUWOG
279
Highlights 2006/07
Beteiligungen
Konzernabschluss
Service und Glossar
280
Glossar
Aktienperformance: Wertentwicklung einer Aktie.
Anschaffungskosten-Methode (Cost Model): IAS-Bewertungsansatz zur Bilanzierung von Immobilien, der
ähnlich dem österreichischen HGB, ungeachtet des tatsächlichen Marktwertes, eine jährliche Abschreibung
vorsieht.
ATX Prime: Erfasst sämtliche Titel des Prime Market
Segments der Wiener Börse.
ATX: Austrian Traded Index; Leitindex der Wiener
Börse.
Cash-EBIT-Marge: Cash-EBIT (= Summe aus EBIT, Abschreibungen, Neubewertung von Liegenschaften und
Auflösung negativer Firmenwerte) im Verhältnis zu Umsatzerlösen.
Cash-flow aus dem Ergebnis: Veränderung des Zahlungsmittelbestandes durch Mittelzuflüsse und -abflüsse
des Geschäftsjahres.
GPR 15 Real Time Index: Global Property Research
(GPR) erstellt einen Aktienindex, der die 15 größten
börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas, darunter acht kontinentaleuropäische, erfasst.
IAS 40: Die Bestimmungen des IAS 40 sehen für die
Bilanzierung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ein Wahlrecht zwischen Verkehrswert-Methode und Anschaffungskosten-Methode vor (siehe auch
Anschaffungskosten-Methode und Verkehrswert-Methode).
IATX: Branchenindex für Immobilienwerte des ATX.
IFRS bzw. IAS: International Financial Reporting Standards bzw. International Accounting Standards; internationale Rechnungslegungsstandards.
ISIN: International Security Identification Number;
Wertpapierkennnummer.
KGV: Kurs-Gewinn-Verhältnis; Maß für die Bewertung
einer Aktie am Kapitalmarkt.
DAX: Deutscher Aktien Index.
Discounted-Cash-flow-Methode: Methode zur Wertfeststellung durch Kapitalisierung (Abzinsung) von Zahlungsströmen (Cash-flows).
Diversifikation: Streuung der Immobilienveranlagung
auf verschiedene Nutzungsarten und geografische Regionen mit dem Ziel der Risikominimierung.
EBIT: Earnings Before Interest and Tax; Betriebsergebnis.
EBT: Earnings Before Tax; Ergebnis vor Steuern.
EPRA: European Public Real Estate Association; ein
Verband der börsenotierten Immobiliengesellschaften
Europas.
Gearing: Kennzahl zur Messung der Verschuldung (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel im Verhältnis zum Eigenkapital).
Gewinn je Aktie: Konzernergebnis, geteilt durch die gewichtete Anzahl der Aktien.
Marktkapitalisierung: Börsenwert einer Aktiengesellschaft (Aktienkurs x Anzahl der Aktien).
MSCI World Index: Aktienindex, der von Morgan Stanley Capital International (MSCI) veröffentlicht wird und
auf etwa 2.000 Aktienkursen aus über 20 Ländern
basiert.
Net Asset Value (NAV): Verkehrswert des Immobilienvermögens abzüglich Fremdkapital.
Net Operating Income (NOI): Direkt einer Immobilie
zugeordnete Zahlungsströme, die auch der Immobilienbewertung zugrunde gelegt werden.
Verkehrswert: Der von Gutachtern ermittelte Marktwert der Immobilien.
Verkehrswert-Methode (Fair Value Model): IAS-Bewertungsansatz zur Bilanzierung von Immobilien, der sich
nach den tatsächlichen am Markt zu erzielenden Werten
richtet.
Finanzkalender
20. September 2007
27. September 2007
14. Ordentliche Hauptversammlung
27. Dezember 2007
Bericht über das 1. Halbjahr zum 31.10.2007
27. März 2008
Ansprechperson Investor Relations: Mag. Margit Hermentin
Aktionärstelefon: +43/1/532 06 39-719
E-Mail: [email protected]
Internet: www.immofinanz.com
Impressum
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Tel.: +43/1/532 06 39-0
Fax: +43/1/532 06 39-790
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Beratung und Koordination: BCA Mensalia
Design: Büro X
Fotos: IMMOFINANZ-Bildarchiv, Hanna Haböck,
Herta Hurnaus
Disclaimer:
Dieser Geschäftsbericht enthält Annahmen und Prognosen, die
auf Basis aller bis zum Redaktionsschluss am 10. August 2007
zur Verfügung stehender Informationen getroffen wurden.
Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Einschätzungen
nicht eintreffen oder Risiken, wie die im Risikobericht angesprochenen, eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von
den derzeit erwarteten abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht
ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der
IMMOFINANZ verbunden.
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