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»US-Immobillienmarkt Ostküste:
Aktuelle Trends«
August 2010
Frankfurt . Hamburg . Mülheim Ruhr . München . Fort Lauderdale
»US-Wirtschaft allgemein«
a
Wie
e bereits in unserrem letzten Newssletter dargestelltt, ist eine nachhaltige Wiederbelebung der Wirtsch
haft trotz der durrchaus positiven T
Tendenzen im erssten
Quartal 2010 nur dan
nn möglich, wenn
n sich der Arbeitsm
markt nachhaltig erholt.
e
Die meiste
en Wirtschaftsexpe
erten gehen nach wie vor davon au
us, dass sich die WirtW
schaft erholen und die
d Arbeitslosenquote sinken wird, aber dies wird ve
ermutlich langsam
mer geschehen, als
a bisher angenom
mmen. Die Aufschwungseuphorie des
erstten Quartals sche
eint vorerst gebrem
mst. Einige Wirtscchaftsexperten wa
arnen zudem vor einer
e
„Double Dip
p‘‘-Rezession. Selb
bst Notenbank Direktor Ben Berna
anke
äuß
ßerte sich jüngst eher
e
skeptisch zurr aktuellen Lage der
d US-Wirtschaft und wies darauf hin,
h dass sich die Wirtschaft
W
in einem „ungewöhnlich
h unsicheren‘‘ Umfeld
beffindet („unusuall uncertainty‘‘),
u
kein
ne besonders ermutigende Aussage
e wie wir meinen.
Aucch wenn die saiso
onbereinigte Arbe
eitslosenquote im Juni auf 9,5% fiel, ist dies noch keiin Anzeichen eine
er nachhaltigen Errholung des Arbeitsmarktes. Analyssiert
man die Zahlen der statistischen
s
Bund
desarbeitsbehörde (Bureau of Labo
or Statistics) genauer, stellt man fesst, dass die Arbeittslosenzahl zwar g
gesunken ist, zur gleig
che
en Zeit aber auch
h ca. 220.000 Arbeitnehmer, welch
he für die US-Volkkszählung temporär eingestellt wu
urden, wieder enttlassen wurden. E
Eigentlich ein Wid
derspruch, welcher dam
mit zu erklären ist, dass sich eine Vielzahl
V
von Langzzeitarbeitslosen, welche
w
keine weitere staatliche Un
nterstützung erhalten, nicht erneutt arbeitslos gemeldet ha
aben. Im privaten
n Sektor wurden im
m Juni nur 83.000
0 neue Beschäftigte registriert, davvon ein Großteil als temporäre Arbeitskräfte. Damit gab
es erstmals
e
seit Janu
uar 2010 wieder e
einen Monat, in dem die Bilanz der neuen Arbeitslo
osen die der neu eingestellten
e
Arbeitnehmer übertrraf. Insgesamt gab
b es
125
5.000 weniger Arb
beitsplätze im Juni im Vergleich zum
m Vormonat.
QUEL
LLEN: PAMERA Real Estate Partn
ners LLC \ S&P/Case-Shiller \ Jo
ones Lang LaSalle Market Reports for New York, Boston, Washiington D.C. Q9 2009 and Q1 2010 \ Marcus Millichap Special Asssets Outlook 2010 \ Cushman & Wakefield Miami Marketbeat Q4 2009, Manhattan 2009 Year End
Reporrt, Boston Marketbeat Q4 2009 \ Sun-Sentinel.com \ Realtytrac.com \ Realpoint Research \ Presston Research \ Foresight Analyytics \ National Association of Re
ealtors \ US Census Bureau, 2000 \ Bureau of Labor Statistics \ Bureau
B
of Economic Analysis \ C
CondoVultures
2
Neben den unter den Erwartungen gebliebenen Arbeitsmarktkennzahlen zeigte auch das Bruttoinlandsprodukt erste Anzeichen von Schwäche. Nachdem das
Bruttoinlandsprodukt im 4. Quartal 2009 noch bei ca. 5% und im 1. Quartal 2010 noch bei ca. 3,7% lag, sank es im 2. Quartal 2010 unerwartet auf vorläufig 2,4%.
Ein Auslöser für diese niedriger als erwartete Wirtschaftsleistung war u.a. die nach wie vor hohe Arbeitslosenquote. Nach Berechnung der Ökonomen wäre ein
Wachstum von 5% über ein volles Jahr nötig, um die Arbeitslosenquote um 1% zu senken. Die jüngste US-Wachstumsprognose der Federal Reserve Bank
(FED)wurde folglich nach unten korrigiert. Für das Gesamtjahr 2010 sei nun mit einem Plus zwischen 3% und 3,5% zu rechnen. Vor drei Monaten hatte die FED
noch einen Zuwachs zwischen 3,2% und 3,7% vorausgesagt.
Unternehmen sind skeptisch gegenüber den Verbrauchern, die im nun 4. Jahr nach Beginn des Immobiliencrashs nach wie vor wenig ausgeben bzw. mehr in
Kredittilgungen und Spareinlagen umschichten. Dies hat deutlich spürbare Auswirkungen auf den Konsum, welcher im 2. Quartal lediglich um 1,6%anstieg - Anfang des Jahres waren es noch 1,9%. Das Ergebnis sind zögerlicheoder nur temporäre Neueinstellungen, was nicht zuletzt darauf zurückzuführen ist, dass die
Stimmung und Erwartungshaltung des privaten Sektors immer noch stark gedämpft ist. Zahlungsschwierigkeiten vereinzelter europäischer Staaten, Budgetprobleme einer Vielzahl von US-Bundesstaaten, Städten und Metropolregionen, ansteigende Zwangsversteigerungen bei Verbrauchern ebenso wie die die Angst vor
einer Abkühlung der chinesischen Wirtschaft haben in den letzten Wochen die Erwartungshaltungen der US-Unternehmen stark sinken lassen. Obwohl diese in
den letzten Wochen überwiegend positive Zahlen berichteten, häufen sich die Reserven, was Investitionen unterbindet und keine neuen Arbeitsplätze schafft.
Ein weiterer Grund für das schwächere Wachstum ist der Außenhandel: Die Importe legten dreimal so stark zu wie die Exporte. Damit dämpfte der Außenhandel
das Wachstum alleine um rund 2,8% - so stark wie seit 1982 nicht mehr.
Es ist eben diese ungewöhnliche Unsicherheit, welche Ben Bernanke ansprach, die den Aufschwung bremst und womöglich in einen weiteren zumindest kurzfristigen Abschwung (Double-Dip) enden kann.
In seinem bereits erwähnten skeptischen Konjunkturausblick wies Ben Bernanke darauf hin, dass die FED die Konjunktur noch eine ganze Zeit mit billigem Geld
stützen müsse. Experten erwarten, dass die Zentralbank den Leitzins nun bis weit ins kommende Jahr hinein bei nahe null Prozent belässt. Das bedeutet, dass
sich die Banken weiterhin das Geld quasi zum Nulltarif leihen können und die Zinsen damit auch für die Kunden niedrig bleiben. Diese sollen mit dem billigen
Geld investieren und die Wirtschaft ankurbeln. Damit erhofft sich die Regierung auch eine zunehmende Stabilität im Wohnimmobilienmarkt. Die Folge wären
Investitionen des privaten Sektors und neu geschaffene Arbeitsplätze. Die dadurch drohende Inflation scheint die Regierung bei der Entschuldung zumindest
nicht erheblich zu stören. Dies hätte zudem den Effekt, dass Sachwerte wie inflationsabgesicherteGewerbeImmobilien und Multi-Family Wohnimmobilien bis hin
zu Eigenheimen stärker nachgefragt werden, was zudem den nach wie vor stark angeschlagenen Immobilienmarkt stabilisieren könnte.
Trotz des Dämpfers hat sich die US-Wirtschaft seit vergangenem Sommer spürbar von der schweren Rezession erholt. Bis zum dritten Quartal 2009 war die Konjunktur vier Quartale in Folge geschrumpft. Der Einbruch in Folge der Finanzkrise war die schwerste Rezession der Nachkriegsgeschichte.
QUELLEN: PAMERA Real Estate Partners LLC \ S&P/Case-Shiller \ Jones Lang LaSalle Market Reports for New York, Boston, Washington D.C. Q9 2009 and Q1 2010 \ Marcus Millichap Special Assets Outlook 2010 \ Cushman & Wakefield Miami Marketbeat Q4 2009, Manhattan 2009 Year End
Report, Boston Marketbeat Q4 2009 \ Sun-Sentinel.com \ Realtytrac.com \ Realpoint Research \ Preston Research \ Foresight Analytics \ National Association of Realtors \ US Census Bureau, 2000 \ Bureau of Labor Statistics \ Bureau of Economic Analysis \ CondoVultures
3
»G
Gewerbeimmobilien«
Die
e verhaltenen Erw
wartungen des privvaten Wirtschaftsssektors und die nach wie vor hohe
e Arbeitslosigkeit haben im 2. Quartal 2010 den Auffschwung beeinträ
ächtigtt. Dies ist auch au
uf dem Gewerbeim
mmobilienmarkt in den USA zu spü
üren. Nachdem Mieter
M
in den meissten Regionen durch Entlassungen überschüssige MietM
fläcchen kontinuierlich über die letzten
n neun Quartale reduziert
r
haben, scheint
s
sich der Markt
M
nun zu stabilisieren, was sich in fast allen Städ
dten und Regione
en in
nah
hezu identischen Leerstandsraten im Vergleich zum 1. Quartal 2010 widerspiegelt.
w
Zögerliche Neuinvestitionen und gerringe Neueinstellu
ungen der Untern
nehmen des privaten Se
ektors haben zu e
einem bundesweiiten Stillstand auff dem Gewerbeim
mmobilienmarkt geführt.
g
In einigen
n wenigen Städte
en gibt es Anzeich
hen,
dasss Mieter die günstigen Mietkondittionen und ihre aktuelle
a
Verhandlu
ungsstärke ausnuttzen, um zukünftig
gem Flächenbeda
arf gewappnet zu
u sein. Mieter können
dass hohe Angebot an
a qualitativ hoch
hwertigen und bessser gelegenen Flächen
F
zu günstig
geren Kondition nutzen,
n
meist verb
bunden mit erheb
blichen Einsparungen
derr Nebenkosten du
urch effizientere u
und hochwertigere
e Flächen. Auf de
er anderen Seite gibt
g es nach wie vor
v Mietflächenreduzierungen in M
Märkten, die in deutliche
er Abhängigkeit zu
um Finanzsektor u
und Wohnimmobiliensektor sind. Dazu
D
zählen u.a. Fo
ort Lauderdale, Westchester
W
und Fairfield
F
County.
Die
e durch die anhalttende Kreditkrise stark reduzierten
n bundesweiten Neubauaktivitäten
N
n haben letztlich zu
z einer landeswe
eiten Verringerung der Leerstandsrate
gefführt. Die Leerstan
ndsquote des gessamten Sektors re
eduzierte sich mo
oderat von 16,1% auf 16,0%. Deutlicch zu unterscheid
den ist hier allerdings zwischen den
n innerrstädtischen Lage
en, den sogenann
nten Central Busin
ness Districts (CBD), und den Randlagen. In den CBD-Märkten
C
lag die Leerstandquo
ote im Durschnitt bei
12,9
9%. Die Innenstad
dtbezirke in Minn
neapolis, Pittsburg
gh, Philadelphia, New York und Washington
W
D.C. gehören
g
zu den Märkten
M
mit der g
größten Mietfläch
hennacchfrage und der größten
g
Mietfläche
enabsorbtion. In den
d Innenstadtbe
ezirken von West Palm
P
Beach, Miam
mi, Fort Lauderdale, Dallas, Atlanta
a, Cleveland und DetD
roitt gibt es mit einem
m Durchschnitt vo
on ca. 20% die hö
öchsten Leerstand
dsraten. Miami füh
hrt dabei die Liste
e an, da hier zwei gerade fertiggesstellte Immobilien mit
erheblichen Leerstän
nden den Markt negativbeeinflusse
en (1450 Brickell und Met2).
Die
e einzigen spürbaren Bewegungen
n im Gewerbeimm
mobilienmarkt bleiben durch die günstigen Konditio
onen die Bewegu
ungen innerhalb d
der unterschiedlicchen
Qualitätsklassen. Während
W
Class A Immobilienpro
odukte eine po
ositive Mietflächenabsorption
verspüren, geht die
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ßlich zulasten
von
n Class B und C Immobilien, dere
en Mieter die
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z verbessern.
Die
e Durchschnittsmiieten folgen eine
em ähnlichen
Tre
end. Allgemein sch
heint sich ein Bod
den zu bilden.
Zum
m erstenMal seit 8 Quartalen sind die Nachfragem
mieten unverände
ert zum vorigen Q
Quartal. Auch
wen
nn die Mieten na
ahezu unverändertt sind, ist die
tatssächliche Miete fü
ür Eigentümer leiccht gesunken,
da Mieter bei Neuvvermietungen teu
urere Mieteraussbauten und mehrere mietfreie Mo
onate verhandeln konnten. Nur in den
d bereits erwäh
hnten stark nachg
gefragten Zentren
n wie Washington D.C., New York City
QUEL
B
CondoVultures
4
und San Francisco gab es positive Tendenzen bei den Mietpreisen. Die Märkte Boston, Denver, Miami, Minneapolis, Cleveland und Los Angeles haben die größten Mietpreiseinbußen in den letzten Monaten zu verbuchen, auch wenn diese im Durchschnitt recht gering ausfielen.
Wir erwarten eine leichte Erholung in den Märkten, welche bereits stark nachgefragt sind, und in den Märkten, in denen der Finanzsektor und der Wohnimmobiliensektor einen geringeren Einfluss haben. Zudem ist entscheidend, ob in den Märkten in den kommenden Quartalen neue Produkte/Immobilien auf den Markt
kommen, die das Angebot verzerren. Durch die Kreditkrise ist allgemein mit geringer Neubauaktivität bzw. Fertigstellung zu rechnen, was bei langfristiger Betrachtung durch die nach wie vor anhaltende Absorption automatisch zu geringeren Leerstandsraten führen wird. Allerdings ist dies keine Bewegung, die sich in
ein bis zwei Quartalen vollziehen wird, sondern voraussichtlich vier bis acht Quartale benötigen wird.
Der Investmentmarkt zeigt erste Anzeichen einer Bodenbildung, allerdings nur in den bereits erwähnten CBD’s der nachgefragten Städte. Im 2. Quartal wurden
in New York City, Boston, Miami und Washington D.C. die folgenden nennenswerten Transaktionen verzeichnet:
City
Submarket
Address
Price
Price per Square Foot
Square Foot
Boston
North
75 Pleasant Street
$40,500,000
$323
125,521
Boston
Northwest
1 & 3 Burlington Woods
$33,000,000
$125
263,624
Washington D.C.
NoMa
Two Constitution Square
$305,000,000
$518
589,000
Washington D.C.
Georgetown
Washington Harbour
$242,000,000
$454
532,601
Washington D.C.
East End
1350 Eye Street
$209,000,000
$549
381,074
Washington D.C.
NW
1101 Pennsylvania Avenue
$180,000,000
$820
219,627
Washington D.C.
Quantico
Quantico Corporate Center
$54,500,000
$251
217,000
New York City
Financial District
4 New York Plaza
$107,000,000
$105
1,016,406
New York City
Garment District
452 Fifth Ave
$329,500,000
$368
896,102
New York City
Grand Central
125 Park Ave
$330,000,000
$507
651,000
Miami
Doral
Royal Palm Offices at Doral
$19,000,000
$153
123,815
5
Die
ese Städte/Märkte
e profitieren von d
der starken Nachffrage nach soliden, nachhaltigen Class
C
A (Core)
Inve
estments. Das gesamte Transaktionsvolumen des 2. Quartals wird auf ca. $ 18 Milliarden geschätzt,
wass einem 80%-Ansttieg im Vergleich zum 2. Quartal de
es Vorjahres entsp
pricht. Da der Inve
estmentmarkt
zu diesem Zeitpunktt allerdings durch
h die Kreditkrise und die Rezessio
on auf ein historissch niedriges
Nivveau geschrumpftt war, ist der starrke Anstieg nichtt allzu aussagekrä
äftig. Der Investm
mentmarkt für
Bürroimmobilien hat nun wieder einen
n Level erreicht, das
d in etwa dem 2.
2 Quartal der Jahre 2001, 2002
und
d 2003 entspricht und sich somit au
uf dem Weg zurücck zu alter Stärke befindet. Neben den überwiegen
n Class A Transakktionen gab es au
uch eine Reihe von Verkäufen notle
eidender Immobillien, die nach
wie
e vor den Markt beeinflussen,
b
wen
nn auch nicht so stark
s
wie allgeme
ein erwartet. Zum Ende des 2.
Quartals 2010 gab es
e in den USA inssgesamt Immobilien im Wert von ca. $50 Milliarden, die notleiden
nd oder bereits in Zwangsversteig
gerung waren. Be
ei einem Großteil dieser Immobilie
en versuchen
Eigentümer und Ban
nken einvernehmliche Lösungen zu
u finden, um Verkkäufe mit erheblicchen Abschlägen
n zu vermeiden. Ob
O diese „Extend
d and Pretend‘‘-P
Phase Erfolg habe
en wird, hängt au
uch von einer
weiitläufigen Markterrholung ab, die w
wiederum einherge
eht mit einer Verb
besserung der Besschäftigungsverhältnisse.
»W
Wohnimmobilie
en «
US‐Hyypothekenzinsen Die
e inzwischen ausgelaufenen Steuerranreize für Käufer von Wohnimmo
obilien haben kurzzfristig für eine ho
ohe Nachfrage ge
esorgt. Um sich den Steuervorteil
S
zu ssichern, mussten Käufer
K
bis Ende April
A
2010 einen unterzeichneten
u
K
Kaufvertrag
haben
n,
und
d ursprünglich bis Ende Juni 2010 n
notariell beurkund
den („closen‘‘). LettztereFrist wurde nun auf September 2010 verlängerrt,
da Banken immer no
och sehr vorsichtig
g und zögerlich bei
b der Kreditverg
gabe sind, was zu erheblichen Zeitvverlusten führte. Es
E
ist also davon auszugehen, dass der Steuervorteil noch bis September den Markt verzerrrt. Erste Signale deuten darauf hin
n,
dasss der Markt April ein wenig nachge
egeben hat.
Auff der anderen Se
eit fördern die hisstorisch niedrige Zinsen nach wie vor den Immobilienmarkt. Jüngssten Aussagen de
es
Cha
airman der Federral Reserve, Mr. Ben Bernanke, zufo
olge ist mit weite
eren Niedrigzinsen
n bis deutlich ins Jahr 2011 zu rech
hnen
n, was sowohl dem
m gewerblichen als auch dem Wohnimmobilienmarkkt helfen wird.
ien) sank nach An
Die
e Anzahl aller Eige
enheimverkäufe ((Neubauten und Bestandsimmobil
B
ngaben der Natio
onal Association of
o
Rea
altors im Februar 2010 im dritten M
Monat in Folge. Diie Anzahl der Gessamtverkäufe fiel somit
s
um 0,6% au
uf eine saisonbere
einigte Anzahl von 5,0
02 Millionen Einhe
eiten. Dennoch stellt dies einen An
nstieg um 7,0% im
m Vergleich zum Vorjahr
V
dar, in dem
m
dass Verkaufsvolumen saisonbereinigtt bei nur 4,69 Milllionen Einheiten lag. Die Vergleicche zu den Vormo
onaten des Jahre
es
200
09 fallen insgesam
mt deutlich besserr aus und waren über
ü
das letzte drreiviertel Jahr stetts positiv. Dennocch bleibt die Erho
o-
QUEL
B
CondoVultures
6
lung nach wie vor recht anfällig für externe Einflüsse.
»Preise von Eigenheimen Februar 2010«
Der durchschnittliche Verkaufspreis aller Eigenheime (Mittelwert aller Verkäufe) lag im Juni 2010 bei $ 183.700, was in etwa einem 1%igen Anstieg im Vergleich
zum Vorjahresmonat entspricht. Die Anzahl der Verkäufe war im Juni auf Jahresbasis Betrachtung um 9,8% gestiegen. Ein Teil dieses Anstiegs ist sicherlich auf
die Steuerboni der Obama-Regierung zurückzuführen. Ein weiterer Teil spiegelt die die historisch günstigen Kreditzinsen wieder.
»Immobilienbestand Februar 2010«
Der Immobilienbestand stieg im Juni 2010 um 2,5% auf 3,99 Millionen Einheiten. Bei der aktuellen Absorption bedeutet dies, dass es 8,9 Monaten dauern wird,
bis der Bestand zum heutigen Zeitpunkt abgebaut ist.
»Zwangsvollstreckungen«
Die Anzahl derZwangsversteigerungen steigt nach wie vor deutlich und stellt die größte Bedrohung für den noch angeschlagenen Wohnungsmarkt dar. Die u.a.
Graphiken verdeutlichen, dass die Einheiten bei Zwangsversteigerungen erheblich weniger erzielen als vergleichbare Verkäufe von Privatpersonen. Dies führt im
aktuellen Umfeld kontinuierlich zu niedrigeren Preisen und einer weiterhin unsicheren Situation. Privatpersonen müssen ihre Preise entsprechend nach unten
korrigieren um mit Verkäufen aus Zwangsversteigerung mithalten zu können und um überhaupt adäquate Kaufangebote zu erhalten.
Allein in Süd-Florida peilen Banken dieses Jahr über 50.000 Zwangsversteigerungen an. Im Jahr 2009 gingen mit 30.400 Einheiten noch deutlich weniger Immobilien an die Banken zurück. Insgesamt sind in den USA im Monat Mai Mahnungen wegen Zahlungsrückstanden an mehr als 300.000 Eigenheimbesitzer verschickt
worden. Dies ist somit der 15.Monat in Folge mit mehr als 300.000 Mahnungen und ein deutliches Zeichen, dass dies nach wie vor ein großes Problem für den
Wohnimmobilienmarkt wie auch für die Gesamtwirtschaft darstellt.
Die Bundesstaaten Nevada, Florida und Arizona wiesen im Mai 2010 die höchsten Zwangsversteigerungsraten in den USA auf. Durchschnittlich erhielten in diesen Bundesstaaten 1 von 79 Eigenheimen Mahnungen wegen ausstehender Zahlungen, was in den meisten Fällen in Zwangsversteigerung enden kann. 10 Bun-
7
dessstaaten registrierrten insgesamt 70
0% des Zwangsve
ersteigerungsvolu
umens des gesam
mten Marktes. Zu diesen Märkten zählen neben de
en bereits erwähn
nten
Kalifornien, Michigan
n, Illinois, Georgia
a, Texas, New Jerssey und Ohio. Lan
ndesweit erhielten
n 1 von 411 Eigenheimen Mahnung
gen.
QUEL
B
CondoVultures
8
»S&
&P/Case-Shillerr IndexMai 2010
0«
Die
e Maiausgabe de
esS&P/Case-Shille
erverdeutlicht, dass sich der 10-Städte Hauspre
eisindex und der 20-Städte
2
Hauspreisindex von Dezember 2009 auf Mai2010
M
verbesssert haben. Allerd
dings wird auch d
deutlich, dass der Index sich nun eh
her seitwärts
bew
wegt. Ein Großteil der bisherigen Erholung ist auf die Stimulusprog
gramme der
Reg
gierung zurückzufführen. Erste Anzzeichen deuten darauf
d
hin, dass die im Juni
2010 ausgelaufenen Steueranreize de
en Markt erneut einbremsen.
e
Von einer nachhalttigen Erholung ka
ann nicht die Rede sein. Einem „Do
ouble Dip‘‘-Szena
ario wird von
Exp
perten eine 10%iige bis 20%ige W
Wahrscheinlichkeit eingeräumt. Die
D nächsten
Mo
onate werden dem
mnach zeigen, ob es zu einer weiteren Korrektur im WohnimmoW
bilienmarkt kommt. Auszuschließen isst dies nicht, den
nnoch wird kein weiterer
w
dramatischer Abschlag erwartet. Eine Kurskorrektur von 5%
%-10% scheint mö
öglich, allerdings wird dies auch
h sehr stark von Bu
undesland und de
er Metropolregion
n abhängen.
Einige bereits stark abgewertete Reg
gionen verzeichne
en bereits starke Nachfragen
nacch Wohnimmobiliien, da sich die Preise nun auf einattraktives
e
und meist auch
erscchwingliches Nive
eau reduziert hab
ben. Die rechte Graphik
G
verdeutliccht, dass die
Pre
eise nun wieder da
as Niveau von 200
03 erreicht haben.
QUEL
B
CondoVultures
9
»Der Markt in Süd-Florida«
Die Lage in Süd-Florida scheint weitestgehend unverändert. Condo-Apartments sind vereinzelt preislich ausreichend stark reduziert, um Kaufinteresse zu generieren, allerdings scheint der Boden noch nicht ganz erreicht. Historisch günstige Kreditzinsen helfen dem Markt, auch wenn die Kreditvergabe nach wie vor sehr
zäh ist. Zwangsversteigerungen, eine hohe lokale Arbeitslosenquote sowie das Ende der Saison und der Stimulus-Programme bremsen jegliche Anzeichen einer
Erholung. Investoren aus der ganzen Welt kaufen in sogenannten Bulk-Deals mehrere Apartments zu deutlichen Abschlägen. Ein Großteil dieser Transaktionen
konzentriert sich auf Miami und Sunny Isles, was damit zu erklären ist, dass diese Märkte noch weit über 40.000 neu gebaute und bisher nicht verkaufte CondoApartments vorrätig haben. Die nördlicher gelegenen Märkte zwischen Fort Lauderdale und West Palm Beach haben deutlich weniger Transaktionen, aber auch
deutlich weniger Angebotsüberhang. Einzelne Märkte konnten bereits einen Großteil ihres „Inventars‘‘ an Endabnehmer verkaufen, was eine Bodenbildung in
diesen Bereichen signalisiert. Verkäufer von Condo-Apartment-Gebäuden haben die günstigen Apartments in schlechterer Lage innerhalb des jeweiligen Projektes stark reduziert und diese in vielen Fällen weitestgehend verkauft. Die Strategie bei den meisten Investoren ist nun, die hochwertigeren Einheiten solange zu
halten, bis sich der Markt erholt hat. Diese Strategie scheint in einigen Fällen aufzugehen. Der Verkauf der günstigeren Apartments sorgte in vielen Fällen für
ausreichend Cash Flow, um das Investment zu stabilisieren. Damit haben Investoren genügend Zeit, die verbleibenden Einheiten mit Gewinn in absehbarer Zukunft abzustoßen. Nach wie vor entscheidend ist hierbei neben der Projektauswahl auch die Lage. Immobilien mit Wasseranbindung oder direkt am Strand gelegene Gebäude verkaufen sich deutlich besser. Dabei ist irrelevant, ob diese Einheiten in Miami Beach, Sunny Isles, West Palm Beach oder in einem der zahlreichen Orte dazwischen liegen. Ein Viertel der notleidenden Immobilien im Markt sind Apartmenthäuser. Dies ist darauf zurückzuführen, dass in der Boomphase
Mietshäuser in Condo-Apartments umgewandelt wurden, also in Einheiten, die idealerweise der bisherige Mieter nun hätte kaufen können. Zwischen 2004 und
2006 wurden allein ca. 30.000 Mieteinheitendurch eine sog. „Condo-Conversion‘‘ in Condos umgewandelt. Eine Vielzahl der Einheiten konnten nicht verkauft
werden, weshalbdie Eigentümer diese Einheiten nun wieder in Mieteinheiten umwandeln. Ein zeit- und kostenintensiver juristischer Vorgang.
Die Durchschnittspreise aller verkauften Einfamilienhäuser in Broward County betrug im Juni $ 209.600, was einen minimalen Abschlag gegenüber dem Vormonat bedeutete. Im Vergleich zum Durchschnittspreis von $ 204.800 im Juni 2009 bedeutet dies einen Anstieg von 2%. In Palm Beach lag der Durchschnittspreis
bei $ 232.700, was ebenfalls einem minimalen Abschlag gegenüber Mai und einen 7%igen Abschlag gegenüber dem Durchschnittspreis in Höhe von $ 250.300
zum Juni 2009 bedeutete. In Miami lag der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser bei $152.300, was einem Abschlag von 6,9% zum Vorjahresmonat bedeutet.
Diese Zahlen belegen, wie wichtig die Betrachtung einzelner Märkte ist. Herunter gebrochen auf einzelne Postleitzahlen kann man erkennen, wo die Gegenden
sind, die stärker betroffen sind als die restlichen. Einige Postleitzahlen in Süd-Florida haben demnach sogar Preisanstiege zwischen 15% und 25% im Vergleich
zum Vorjahresmonat erlebt. Zu diesen Marktgewinnern zählen fast ausschließlich Gebiete mit direkter Wasseranbindung wie zum Beispiel Postleitzahl 33316 in
Broward County und Postleitzahl 33480 in Palm Beach County.
10
Frankfurt
München
Hamburg
PAMERA Asset Management GmbH
Lars Borghaus
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