Immobilien- Finanzierung.

heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
„psd...
weitersagen!“
ImmobilienFinanzierung.
Eine Kundeninformation der PSD Bankengruppe
heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
„psd...
weitersagen!“
ImmobilienFinanzierung.
Eine Kundeninformation
der PSD Bankengruppe
Bitte beachten Sie folgenden Hinweis
Die in der Kundenbroschüre aufgeführten Inhalte können
bei den 15 PSD Banken aufgrund ihrer eigenständigen
Produkt- und Geschäftspolitik von den in dieser Broschüre
aufgeführten Punkten in Details abweichen.
Wir bitten Sie daher, sich bei Nachfragen zu speziellen
Produkten an Ihre PSD Bank zu wenden.
Bei Zustandekommen eines Kreditvertrags mit einer PSD Bank fungiert
diese als Darlehensgeber. Wird ein Kreditvertrag mit einem der Kooperationspartner der PSD Banken abgeschlossen, gilt die PSD Bank als
Vermittler.
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Inhalt
Seite
Vorwort
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Immobilienfinanzierung mit Ihrer PSD Bank
5
• individueller Finanzierungsplan
5
• individueller Finanzierungsplan
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Ihr Immobiliendarlehen
7
• Die Darlehensentscheidung
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• Die Darlehenssicherheiten
8
• Die Darlehenskosten
11
• Die möglichen Zinsgestaltungen
12
• Die möglichen Rückzahlungsvarianten
13
• Die Darlehensauszahlung
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• Wichtige Zusatzinformationen zu Immobiliendarlehen
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Wichtige Fachbegriffe
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Weiterführende Informationen
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Vorwort
Die europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände und Verbraucherschutzorganisationen haben einen freiwilligen Verhaltenskodex über
vorvertragliche Informationen für wohnungswirtschaftliche Kredite
(Hypothekarkredite) unterzeichnet.
Auch die PSD Banken haben sich zur Einhaltung dieses Kodex verpflichtet. Ziel ist es zum einen, Sie als Verbraucher, die ein Baufinanzierungsdarlehen aufnehmen möchten, vorab umfassend über den jeweiligen
Kreditgeber und über Baufinanzierungen im Allgemeinen zu informieren. Zum anderen soll die Vergleichbarkeit von Vertragsangeboten
sowohl national als auch grenzüberschreitend gefördert werden. Dazu
stellen wir Ihnen nach einer Baufinanzierungsanfrage Informationen
über das Darlehensangebot in Form eines europaweit standardisierten
Merkblattes zur Verfügung.
Ob sich der Traum vom eigenen Heim für Sie realisieren lässt, hängt in
erster Linie von seiner Finanzierung ab. Eine solche Finanzierung ist ein
wichtiger Schritt und daher Vertrauenssache. Deshalb ist es besonders
wichtig, sorgfältig zu rechnen und zu planen. Bauen Sie daher auf
unsere jahrzehntelange Erfahrung! Egal, ob Sie einen Neubau planen,
Ihr Haus umbauen, eine Immobilie modernisieren oder Eigentum
erwerben wollen, mit Ihrer PSD Bank haben Sie einen kompetenten
und fairen Partner in allen Fragen rund um die Finanzierung an Ihrer
Seite. Gemeinsam erarbeiten wir Ihren persönlichen Finanzierungsplan,
der staatliche Fördermittel, steuerliche Aspekte und natürlich Ihre individuelle finanzielle Situation zukunftssicher berücksichtigt.
Wir bieten Ihnen ein maßgeschneidertes Konzept mit verschiedenen
Finanzierungsmöglichkeiten, das Sie Ihren Zielen näher bringt und Ihre
Flexibilität erhält. Die PSD Banken unterstützen ihre Mitglieder und
Kunden schon seit über 130 Jahren bei der Erfüllung ihres größten
Traums.
Verband der PSD Banken
Der Vorstand
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Immobilienfinanzierung
bei Ihrer PSD Bank
Eine Immobilienfinanzierung bei Ihrer PSD Bank besteht aus einem
oder mehreren wohnungswirtschaftlichen Krediten. Dies sind Kredite,
die Verbrauchern für den Kauf oder Umbau privater Wohnimmobilien
zur Verfügung gestellt werden und die durch Grundpfandrechte auf
diese Immobilien gesichert sind.
Da in Deutschland wohnungswirtschaftliche Kredite überwiegend
durch Grundpfandrechte und nur in Ausnahmefällen durch weitere
Sicherheiten besichert werden, wird im Folgenden die Kreditsicherung
mittels eines Grundpfandrechts zugrunde gelegt.
Die PSD Bankengruppe bietet Ihnen als Darlehensnehmer eines wohnungswirtschaftlichen Kredits einen hohen Service:
• Wir beraten Sie über Konzeption und Ablauf der gesamten
Finanzierung.
• Unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten ermöglichen
ein individuell auf Sie zugeschnittenes Finanzierungskonzept.
• Durch die Zusammenarbeit mit kompetenten Kooperationspartnern bieten wir Ihnen Komplettlösungen rund um Ihre
Immobilienfinanzierung aus einer Hand.
• Ihr persönlicher Ansprechpartner unterstützt Sie gerne bei
allen Formalitäten.
• Die Finanzierungsmittel werden gemäß der vertraglichen
Vereinbarungen bereitgestellt.
• Nach Inanspruchnahme der Finanzierung können Sie
Zahlungen schnell und bequem durch Ihre PSD Bank
transferieren lassen.
Die PSD Banken
Die 15 PSD Banken, vormals Post-Spar- und Darlehnsvereine, sind die
älteste Selbsthilfeeinrichtung des Personals der ehemaligen Deutschen
Bundespost. Aus dieser Tradition heraus fühlen wir uns den Mitarbeitern und Pensionären von Post und Telekom sowie deren Familienangehörigen verpflichtet und verbunden.
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Als genossenschaftlich orientierte Bankengruppe mit bundesweit über
1,1 Millionen Kunden sind die PSD Banken ein wichtiger Faktor im
genossenschaftlichen Kreditgewerbe. Dabei steht nicht die Erzielung
hoher Unternehmensgewinne im Vordergrund unseres Handelns, sondern die objektive Beratung und partnerschaftliche Betreuung unserer
Kunden in allen bankwirtschaftlichen Fragen.
Die Kooperationspartner
der PSD Banken
Die Gruppe der PSD Banken arbeitet eng mit leistungsfähigen Kooperationspartnern zusammen, um eine möglichst breite Produktpalette
für individuell abgestimmte Baufinanzierungskonzepte anbieten zu
können.
Diese Partner der PSD Banken sind:
• DZ Bank Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank AG
Das Spitzenkreditinstitut der deutschen Genossenschaftsorganisation
fungiert als Zentralbank für rund 1.300 Kreditgenossenschaften
und als moderne Geschäftsbank mit internationaler, insbesondere
europäischer Ausrichtung.
• Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG
Das 100%-ige Tochterunternehmen der DZ Bank ist als Spezialist
für Immobilienfinanzierungen unser Partner für langfristige
Festzinsfinanzierungen und die sichere und ertragreiche Geldanlage
in Pfandbriefen.
• Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall ist die größte und kundenstärkste
Bausparkasse in Deutschland. Seit 1948 wurden durch sie bereits
über 3 Mio. Eigenheime und mehr als 2 Mio. Umbauten finanziert.
• Bausparkasse BHW AG
Die BHW-Gruppe ist einer der größten Spezialisten für die private
Wohnungsbaufinanzierung in Deutschland.
• VPV Versicherungen
Die VPV-Gruppe bietet mit ihrer 175-jährigen Erfahrung umfassende
Gesamtkonzepte aus preiswertem Versicherungsschutz, leistungsstarken Lebensversicherungen und günstigen Möglichkeiten zur
privaten Altersvorsorge.
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• Union-Fonds-Holding AG
Die Union Investment-Gruppe gehört seit über 40 Jahren zu den
führenden deutschen Kapitalanlagegesellschaften.
Einzelne PSD Banken arbeiten darüber hinaus auch mit weiteren
Kooperationspartnern zusammen, die hier nicht namentlich genannt
sind. Sowohl die PSD Banken als auch ihre Kooperationspartner im
Bereich Immobilienfinanzierung haben den freiwilligen Verhaltenskodex für die Vergabe von Hypothekarkrediten anerkannt.
Ihr Immobiliendarlehen
Die Darlehensentscheidung
Die Entscheidung für die eigenen vier Wände gehört für die meisten
Menschen zu den wichtigsten Entscheidungen in ihrem Leben. Sie sollten sich daher unbedingt der finanziellen Tragweite einer solchen Entscheidung bewusst werden.
Durch die Aufnahme eines Hypothekarkredits verpflichten Sie sich
zur Leistung von Zins- und Tilgungszahlungen oder alternativ zu
Tilgungsersatzleistungen. Im Regelfall sind Sie über viele Jahre an diese
Verpflichtung gebunden. Berücksichtigen Sie daher Ihre finanzielle
Leistungsfähigkeit, d. h. prüfen Sie Ihre Einnahmen- und Ausgabesituation genau und entscheiden Sie auch im Hinblick auf Ihre persönliche Lebenssituation und -planung, ob Sie die aus dem Darlehen
entstehenden finanziellen Belastungen dauerhaft verkraften können.
Ihre PSD Bank berät und unterstützt Sie gerne umfassend bei dieser
Entscheidung. Die endgültige Entscheidung über eine Darlehensaufnahme jedoch liegt bei Ihnen selbst.
Nachdem Sie einen Darlehensantrag gestellt haben, bewerten wir in
Ihrem und unserem Interesse die Risiken einer Kreditvergabe. Dabei
ermitteln wir:
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• die Ihnen zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel nach
Abzug der bestehenden Verpflichtungen
• Informationen über Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit, die
wir unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und
mit Ihrer Zustimmung von Kreditauskunfteien wie der
SCHUFA oder von anderen Kreditinstituten, mit denen Sie
in Geschäftsverbindung stehen, einholen.
• gesetzlich erforderliche, von Ihnen zu tätigende Angaben
wie Identität oder Zweck der Darlehensaufnahme
• Zustand und Wert der Immobilien und sonstiger Sicherheiten,
die Sie uns zur Besicherung des Darlehens anbieten.
Auf Basis dieser Informationen werden wir über Ihren Darlehensantrag
entscheiden. Bitte beachten Sie dabei, dass wir zum Abschluss eines
Darlehensvertrags nicht verpflichtet sind.
Die Darlehenssicherheiten
Eine Immobilienfinanzierung bei Ihrer PSD Bank wird grundsätzlich
durch ein Grundpfandrecht, also dem Pfandrecht an einer Immobilie
bzw. einem Grundstück, abgesichert. Im Regelfall dient dazu eine
Grundschuld, die entweder neu bestellt oder – falls Sie bereits im
Grundbuch eingetragen ist – abgetreten werden kann. Durch die
Nutzung der Grundschuld als ein gemeinsames Sicherungsmittel mit
den Kooperationspartnern bieten sich Ihnen Kostenvorteile.
Grundschuld
Eine Grundschuld sichert dem Sicherheitsnehmer ein Pfandrecht an
einer Immobilie bzw. an einem Grundstück des Sicherheitsgebers zu. In
der Regel wird mit der Grundschuld die Immobilie beliehen, für die der
Darlehensbetrag verwendet wird. Es können jedoch auch andere
Immobilien beliehen werden.
Für die Bestellung einer Grundschuld ist stets die Beurkundung durch
einen Notar erforderlich. Die Grundschuld wird anschließend durch das
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Amtsgericht im Grundbuch eingetragen. Die durch die Bestellung einer
Grundschuld entstehenden Kosten sind von Ihnen zu tragen. Auch das
Löschen einer Grundschuld, das ebenfalls der Mitwirkung eines Notars
bedarf, ist mit Kosten verbunden.
Beleihungswertermittlung
Die uns als Sicherheit für Ihren Hypothekarkredit angebotene
Immobilie wird von uns geprüft und bewertet. Zur Ermittlung des so
genannten Beleihungswertes ist aufgrund gesetzlicher Vorschriften die
Schätzung eines Sachverständigen erforderlich. Für eine solche
Bewertung der Immobilie fallen Schätzkosten an.
Bei Beleihungen wohnwirtschaftlich und gemischt genutzter Objekte im
Inland, deren gewerblich genutzter Anteil von untergeordneter Bedeutung ist, d. h. deren Mietertrag aus dem gewerblich genutzten Teil nicht
mehr als ein Drittel der gesamten Jahres-Nettokaltmiete ausmacht,
kann von einem förmlichen Gutachten abgesehen werden, wenn das
Darlehen einschließlich aller auf dem Objekt lastenden vorrangigen
Rechte die so genannte Kleindarlehensgrenze von zurzeit 306.775 Euro
nicht überschreitet. Voraussetzung hierfür ist, dass der Beleihungswert
anhand der vorliegenden Unterlagen nach Besichtigung des Objektes
durch einen Mitarbeiter der Bank ermittelt werden kann. Auch für diese
Art der Bewertung der Immobilie können Schätzkosten anfallen.
In die Ermittlung des Beleihungswertes werden z. B. die Lage des
Grundstücks, der Zustand des darauf errichteten Gebäudes und der
nachhaltig erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse
einbezogen.
Schuldanerkenntnis
Neben den ausdrücklich für das Darlehen angegebenen Sicherheiten
haftet ein Darlehensnehmer für das Darlehen auch mit seinem sonstigen Vermögen. Daher ist es üblich, dass er neben der Grundschuld ein
notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgibt, mit dem er sich
für den Fall des Scheiterns aller sonstiger Maßnahmen der sofortigen
Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.
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Gebäudeversicherung
Ihre Immobilie dient als Sicherheit für den Hypothekarkredit. Es ist
daher im beiderseitigen Interesse, dass Sie Ihre Immobilie durch eine
den regionalen Gegebenheiten entsprechende Gebäudeversicherung
sichern. Diese deckt Schäden an Ihrer Immobilie ab, die durch Sturm,
Feuer oder Leitungswasser entstehen. Die im Schadensfall anfallende
Versicherungssumme sollte die Wiederherstellungskosten der Immobilie komplett abdecken. Die anfallenden Prämien entrichten Sie an die
Versicherungsgesellschaft.
Bauherren benötigen darüber hinaus besonderen Versicherungsschutz,
da auf Baustellen zusätzliche Risiken nicht ganz auszuschließen sind.
Neben eventuellen Schäden, die an Ihrem Bauvorhaben selbst entstehen könnten, gehen gleichzeitig von Baustellen besondere Gefahren
aus, derer Sie sich bewusst sein sollten. Zur Absicherung von Bauherren
können sich daher Feuerrohbau-, Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungssowie Unfall- und Bauhelferunfallversicherungen anbieten.
Darüber hinaus bieten unsere Kooperationspartner individuelle Versicherungsleistungen für Bauherren und Hauseigentümer wie RisikoLebensversicherungen und weitere die Absicherung Ihrer Immobilienfinanzierung ergänzende Versicherungsprodukte an. Die Kooperationspartner der PSD Bankengruppe geben Ihnen hierzu gerne individuelle und detaillierte Versicherungsinformationen.
Weitere Sicherheiten
In Einzelfällen können Bürgschaften, weitere Immobiliensicherheiten,
Zessionen oder Ansprüche aus Lebensversicherungs- oder Bausparverträgen als zusätzliche Besicherung Ihres Hypothekarkredites erforderlich sein.
Sicherheitenverwertung
Als Darlehensgeber ist Ihre PSD Bank im Fall der Nichterfüllung von
Zahlungsverpflichtungen oder beim Auftreten von erheblichen, auf
anderen Wegen nicht lösbaren Schwierigkeiten berechtigt, die Darlehenssicherheiten zu verwerten. Die Gruppe der PSD Banken ist jedoch
grundsätzlich bemüht, eine erfolgversprechende finanzielle Sanierung
einer Liquidation der Sicherheiten vorzuziehen.
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Die Darlehenskosten
Im Zusammenhang mit einem Hypothekarkredit können für Sie
neben den vertragsgemäß anfallenden Darlehenszinsen weitere
Kosten gegenüber der finanzierenden Bank oder gegenüber Dritten
anfallen.
Gegenüber der finanzierenden Bank
anfallende Kosten:
• Bearbeitungsgebühren
• Bereitstellungszinsen
• Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes
• Disagio
• Zwischenfinanzierungskosten
• Überweisungsgebühren
• Bürgschaftskosten
Diese Kosten sind in Ihrer Höhe in Ihrem Darlehensvertrag mit uns
schriftlich festgehalten.
Gegenüber Dritten anfallende Kosten:
• Notargebühren
• Prämien für Versicherungen und Bausparverträge
• Kosten des Grundbuchamtes für Eintragungen
im Grundbuch
• Maklergebühren
Wir informieren Sie gerne über die bei Ihrem persönlichen Finanzierungskonzept bei uns und unseren Kooperationspartner anfallenden
Kosten. Die exakte Höhe der an Dritte zu entrichtenden Zahlungen
kann von uns jedoch nicht immer im Einzelnen bestimmt werden.
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Die Zinsgestaltungen
Für Ihren Darlehensvertrag bei der PSD Bank haben Sie die Wahl
zwischen zwei Zinsgestaltungen: Einem Festzins-Darlehen und einem
Darlehen mit variablem Zins.
Festzins
Darlehen mit Festzinsvereinbarungen sind die gängigste Form von
Hypothekarkrediten in Deutschland. Im Rahmen einer Festzinsvereinbarung garantiert Ihnen dabei die finanzierende Bank einen bestimmten
Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit. Da Hypothekarkredite in der Regel
eine sehr lange Laufzeit (bei Tilgungsraten von 1% bis zu 30 Jahren)
besitzen, werden solche Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte
Laufzeit, sondern für einen kürzeren Zeitraum, den so genannten Zinsbindungszeitraum, getroffen. Ihre PSD Bank bietet Ihnen grundsätzlich
Festzinsvereinbarungen für verschiedene Laufzeiten ab 1 Jahr an.
Für Sie als Darlehensnehmer haben Festzinsvereinbarungen den Vorteil, dass Sie während des Zinsbindungszeitraums vor einem Anstieg
der Zinsen geschützt sind und somit die Zinsbelastung für Sie genau
kalkulierbar ist. Auf der anderen Seite profitieren Sie jedoch nicht von
eventuellen Zinssenkungen. Der Darlehensgeber hat den Vorteil, mit
einem festen Zinsertrag kalkulieren zu können.
Eine vorzeitige Kündigung des Darlehens ist nur zum Ablauf eines Zinsbindungszeitraums möglich, nicht jedoch innerhalb der Zinsbindung. In
Ausnahmefällen kann nach § 490 Abs. 2 BGB jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht bestehen. Bei einer Zinsbindungsfrist von über
10 Jahren können Sie gemäß § 489 Abs.1 Nr. 3 BGB nach Ablauf von
10 Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von
6 Monaten kündigen.
Zum Ende eines Zinsbindungszeitraums erhalten Sie von uns ein Angebot für eine neue Zinsbindung mit den der aktuellen Marktsituation entsprechenden Konditionen. Mit Ablauf der Zinsbindung tritt dann gemäß
dieses Angebots eine neue Zinsbindung mit angepassten Konditionen in
Kraft, sofern das Darlehen nicht gemäß § 489 Abs. 1 Nr.1 BGB unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den
Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, gekündigt wird.
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Variabler Zins
Im Gegensatz zum Festzins werden variable Zinssätze gemäß der
aktuellen Marktentwicklungen angepasst. Für Sie als Darlehensnehmer
bedeutet dies, dass Ihre monatliche Belastung aus Ihrem Darlehen steigen oder sinken kann – je nach Entwicklung der Zinsen. Sie profitieren
also von sinkenden Zinssätzen, tragen jedoch auch das Risiko steigender Zinssätze.
Mit einem variablen Zins bleiben Sie flexibel: Sie können Ihr Darlehen
jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten zur Rückzahlung kündigen oder
auf eine Festzinsvereinbarung umsteigen.
Die Rückzahlungsvarianten
Ihre PSD Bank bietet Ihnen verschiedene Varianten für die Tilgung Ihres
Hypothekarkredits. Neben der gängigsten Rückzahlungsvariante, dem
Annuitätendarlehen, gibt es noch weitere Möglichkeiten, ein Darlehen
zurückzuzahlen. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die
gebräuchlichsten Rückzahlungsvarianten. Wir informieren Sie gerne in
einem persönlichen Gespräch darüber, welche Variante für Ihr individuelles Finanzierungskonzept die ideale ist.
Annuitätendarlehen
Die Annuität als die gebräuchlichste Form der Darlehenstilgung zeichnet sich durch gleich bleibende Raten während eines Zinsbindungszeitraums aus. Diese sog. Annuitäten werden zumeist in gleich bleibenden
monatlichen Teilbeträgen gezahlt, es können aber auch vierteljährliche,
halbjährliche oder jährliche Zahlungen vereinbart werden.
Die Annuität wird vor Beginn der Zinsbindung aus dem zugrunde liegenden Zinssatz und einer anfänglichen Tilgungsrate berechnet. Diese
beträgt mindestens 1% der Darlehenssumme, zur schnelleren Rückzahlung des Darlehens können aber auch höhere anfängliche Tilgungsraten vereinbart werden. Mit fortlaufender Rückzahlung des Darlehens
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sinken die auf die Restschuld zu entrichtenden Zinsen. Da die Rate
mindestens bis zum Ende des Zinsbindungszeitraumes gleich hoch
bleibt, nimmt bei sinkendem Zinsanteil der Tilgungsanteil durch die
ersparten Zinsen zu.
Klassische Bausparfinanzierung und
Bausparvertrag mit Zwischenkredit
Mit dem Abschluss eines Bausparvertrages haben Sie bei Zuteilung
Anspruch auf ein zinsgünstiges, nachrangig gesichertes Darlehen. Die
Zuteilung des Bausparvertrages ist verknüpft mit der Erfüllung
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bestimmter, tariflich festgelegter Voraussetzungen (Erreichen einer
bestimmten Bewertungszahl und eines Mindestbausparguthabens).
Daher kann die Bausparkasse eine Zuteilung nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt garantieren.
Auch laufende, noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge können
durch eine Zwischenfinanzierung in Ihre persönliche Gesamtfinanzierung eingebunden werden: Wir geben Ihnen ein Darlehen in Höhe
der Bausparsumme, das durch Auszahlung des zugeteilten Bausparvertrages abgelöst wird. Die Zinsbindung dieses Zwischenkredits läuft
in der Regel bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Während der Laufzeit des Bankvorausdarlehens zahlen Sie an uns lediglich die vereinbarten Zinsen. Zusätzlich wird das Bausparguthaben durch eine regelmäßige monatliche Rate bei der Bausparkasse angespart, bis das erforderliche Mindestbausparguthaben erreicht ist. Die Darlehensablösung
erfolgt bei Zuteilung des Bausparvertrages durch das Guthaben und
das zugeteilte Bauspardarlehen, das anschließend durch Sie getilgt
wird.
Weitere Informationen zu Bausparverträgen und ihre optimale Einbindung in Ihr persönliches Finanzierungskonzept erhalten Sie bei Ihrer
PSD Bank und unseren Kooperationspartnern.
Tilgungsaussetzungsdarlehen /
endfälliges Baufinanzierungsdarlehen
Tilgungsaussetzungsdarlehen, auch „endfällige Baufinanzierungsdarlehen“ genannt, sind charakterisiert durch das Ausbleiben von Tilgungszahlungen während der Darlehenslaufzeit. Bis Laufzeitende zahlen die Darlehensnehmer lediglich die Zinsen, die sich aus dem Darlehensnennbetrag errechnen. Mit Ablauf der Darlehenslaufzeit muss die
Tilgung dann vollständig erbracht werden. Dies kann aus Ablaufleistungen aus Anlageprodukten wie Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder fondsgebundenen Anlagen geschehen, unter Umständen
jedoch auch aus anderen, garantiert zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Mitteln.
Ein solches Darlehen mit Tilgungsaussetzung kann unter bestimmten
Voraussetzungen, z. B. bei der Finanzierung vermieteter Immobilien,
steuerlich empfehlenswert sein.
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Im Folgenden finden Sie einen kurzen Überblick über die möglichen
Varianten der Tilgungsaussetzung:
• Tilgungsaussetzung mit Bausparvertrag
Sie erhalten ein endfälliges Vorausdarlehen über die erforderliche
Finanzierungssumme. Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme der Darlehenshöhe entspricht. Für
das Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen, für den Bausparvertrag die
festgelegten monatlichen Sparraten. Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen mit dem Bausparguthaben und dem
Bauspardarlehen abgelöst.
Ihr Vorteil: Sie haben kein Zinsänderungsrisiko, da Sie sich zunächst
den aktuellen Darlehenszins bis zur Ablösung des Baufinanzierungskredits sichern. Von diesem Zeitpunkt an zahlen Sie lediglich das
zinsgünstige Bauspardarlehen zurück. So kennen Sie bereits heute
Ihre Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit! Zusätzlich können Sie
ggf. während der Ansparphase Ihres Bausparvertrags staatliche
Förderung in Form der Arbeitnehmersparzulage auf Vermögenswirksame Leistungen und der Wohnungsbauprämie nutzen! Die
Inanspruchnahme der staatlichen Förderung ist u.a. von bestimmten
Einkommensgrenzen abhängig. Ihre PSD Bank informiert Sie gerne
persönlich über Ihre Ansprüche.
• Tilgungsaussetzung mit Lebensversicherung
Gegen Abtretung einer Lebensversicherung erhalten Sie ein endfälliges Vorausdarlehen über die erforderliche Finanzierungssumme. Die
hierfür zu zahlenden Zinsen werden während der gesamten Laufzeit
aus dem Darlehensnennbetrag errechnet, da ja während der Laufzeit keine Tilgungszahlungen getätigt werden. Die Tilgung erfolgt
bei Auszahlung durch die Ablaufleistung der Lebensversicherung.
Diese setzt sich zusammen aus der garantierten Versicherungssumme und einer eventuellen Überschussbeteiligung.
Die Höhe der zu erwartenden Überschussbeteiligung ist wesentlich
von der Entwicklung der Kapitalmärkte und deren Auswirkungen
auf die Verzinsung der Kapitalanlagen des Versicherungsunternehmens abhängig. Ist die garantierte Versicherungssumme zzgl. der
zum Zeitpunkt der Abtretung bereits gutgeschriebenen Überschüsse kleiner als die Darlehenssumme, kann daher nicht garantiert werden, dass die tatsächliche Ablaufleistung der Versicherung am Ende
der Laufzeit zur vollständigen Tilgung eines Darlehens ausreichen
wird.
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heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
Weitere Informationen zum optimalen Einsatz des Lebensversicherungsdarlehens erhalten Sie bei Ihrer PSD Bank.
Achtung: Eine Kündigung kann insbesondere in den ersten Vertragsjahren wegen der Verrechnung von Abschlusskosten zur Folge
haben, dass der Rückkaufwert der Versicherung geringer ist als die
Summe der eingezahlten Versicherungsbeiträge.
• Tilgungsaussetzung mit fondsgebundener
Lebensversicherung / Fondssparplan
Eine Tilgungsaussetzung ist auch in Verbindung mit fondsgebundenen Anlageprodukten möglich. Da alle Fondsprodukte den Schwankungen des Kapitalmarktes unterliegen, ist es nicht möglich, die
vollständige Ablösung des Vorausdarlehens zu einem bestimmten
Zeitpunkt zu garantieren. Die Tilgungsaussetzung ist daher bei der
Einbindung fondsgebundener Produkte auf maximal 10 Jahre
begrenzt. Ab dem 11. Laufzeitjahr wird das Darlehen in der Regel
auf annuitätische Tilgung umgestellt, wenn nach Prüfung eine
weitere Tilgungsaussetzung nicht mehr ohne Risiken möglich sein
sollte.
Neben den Renditechancen der Anlage am Kapitalmarkt trägt der
Darlehensnehmer auch das Risiko größerer Wertschwankungen und
gar einer unbefriedigenden Wertentwicklung der Fondsanteile. Eine
solche kann unter Umständen dazu führen, dass die Darlehenstilgung nicht in dem vorgesehenen Umfang erfolgen kann. Eine so
eventuell entstehende Finanzierungslücke muss dann aus anderen
Mitteln des Darlehensnehmers überbrückt werden.
Wichtiger Hinweis
Bei Finanzierungsvarianten mit Tilgungsaussetzung, die Ansparprodukte (Lebensversicherungen-, Fondsspar- oder Bausparverträge) einbinden, müssen Darlehensnehmer bis zum Tilgungsbeginn Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag zahlen. Zusätzlich
fallen die Zahlungen für das Ansparprodukt an.
Daher können die Finanzierungskosten über die gesamte Laufzeit sowie die daraus resultierenden monatlichen Belastungen
für die Darlehensnehmer höher ausfallen als bei anderen Tilgungsvarianten.
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heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
Diese Rückzahlungsvariante ist daher nur börsenerfahrenen und
risikobewussten Kunden im Rahmen einer umfassenden Vermögensplanung und nach eingehender Information über die sich
ergebenden Chancen und Risiken zu empfehlen.
Sondertilgungsmöglichkeit
Durch Sondertilgungen können Sie die Laufzeit Ihres Darlehens verringern oder die Höhe der Tilgungsrate verändern. Sondertilgungen sind
jedoch nur dann möglich, wenn Sie vorher mit uns vertraglich vereinbart wurden. Die PSD Banken bieten Ihnen allerdings vielfältige Optionen, um Sondertilgungen zu leisten. Sprechen Sie Ihren Baufinanzierungsberater darauf an.
Die Darlehensauszahlung
Nach dem Eingang eines Kreditantrags und erfolgreicher Prüfung desselben schließen die PSD Banken mit dem Darlehensnehmer bzw. den
Darlehensnehmern einen Darlehensvertrag. Neben Darlehenssumme
und den vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen enthält dieser insbesondere die Auszahlungsvoraussetzungen, vor allem die Bestellung
der Sicherheiten.
Nach rechtsverbindlichem Abschluss des Darlehensvertrags, der erfolgten Bestellung der im Darlehensvertrag vereinbarten Sicherheiten und
deren Überprüfung sowie der Erfüllung eventueller weiterer Auszahlungsvoraussetzungen stellt die PSD Bank den Darlehensbetrag bereit
zur Auszahlung.
Darlehen für den Erwerb von Immobilien werden üblicherweise in
einem Betrag ausgezahlt, bei Neubauten und Modernisierungen erfolgen die Auszahlungen von Hypothekarkrediten in der Regel in mehreren Teilbeträgen. Die Zahlungen sind in solchen Fällen von nachgewiesenen Baufortschritten abhängig.
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heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
Wichtige Zusatzinformationen
zu Immobiliendarlehen
Nichtabnahme des Darlehens
Wenn Sie nach rechtsgültigem Abschluss des Vertrages das Ihnen zur
Verfügung gestellte Darlehen nicht abnehmen oder die vertraglich festgehaltenen Auszahlungsvoraussetzungen ohne Verschulden der PSD
Bank nicht erfüllt werden, entsteht der PSD Bank in der Regel ein finanzieller Schaden, der Ihnen in Form einer so genannten Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung gestellt wird. Diese Entschädigung wird
nach den Grundsätzen der Vorfälligkeitsentschädigung (siehe unten)
berechnet.
Vorzeitige Rückzahlung /
Vorfälligkeitsentschädigung
Außerhalb eventueller vertraglich geregelter Sondertilgungsmöglichkeiten ist eine vorzeitige Rückzahlung während des Zinsbindungszeitraums grundsätzlich nicht möglich. Darlehen mit Zinsbindungszeiträumen von mehr als 10 Jahren können nach Ablauf von 10 Jahren
nach Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.
Grundpfandrechtlich besicherte Darlehen mit Zinsbindung können
nach Ablauf von sechs Monaten nach Auszahlung unter Einhaltung
einer dreimonatigen Frist zur Rückzahlung gekündigt werden, wenn
ein berechtigtes Interesse Ihrerseits an einer anderweitigen Verwendung des Beleihungsobjekts besteht.
Für den der Bank aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schaden wird Sie Ihnen gemäß § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, deren Höhe von der Restlaufzeit des
Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz und dem Zins am Kapitalmarkt
zum Zeitpunkt der Rückzahlung abhängt. Die Entschädigungssumme
lässt sich daher nur im Einzelfall exakt bestimmen. Sie kann aber, insbesondere bei langer Restlaufzeit und seit Vertragsabschluss deutlich
gesunkenem Zinsniveau, erheblich sein.
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heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
Vertraulichkeit
Ihre persönlichen Daten werden auf Basis der gesetzlichen Vorschriften
(Datenschutzbestimmungen, Bankgeheimnis etc.) streng vertraulich
behandelt. Persönliche Informationen über Sie werden nur mit Ihrer
Einwilligung und aufgrund gesetzlicher Bestimmungen weitergegeben
oder wenn wir zur Erteilung einer Bankauskunft befugt sind.
Steuerliche Förderung
Hinsichtlich der Berücksichtigung eventueller steuerlicher Aspekte Ihrer
Immobilienfinanzierung, insbesondere bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung in Kombination mit einem Anlageprodukt, empfehlen wir die
Beratung durch einen Steuerberater.
Öffentliche Förderung
Genaue Informationen über Fördermaßnahmen des Bundes, öffentlich-rechtlicher Einrichtungen oder einzelner Bundesländer, Kommunen und Gemeinden erhalten Sie bei den zuständigen Bewilligungsbehörden.
Was ist bei einer gravierenden
Änderung Ihrer Lebensumstände zu tun?
Eine Änderung Ihrer Lebensumstände kann unter Umständen während
Ihrer Geschäftsverbindung zu uns zu finanziellen Schwierigkeiten führen, die die planmäßige Rückzahlung Ihres Darlehens gefährden können. Sprechen Sie in einem solchen Fall bitte frühzeitig mit dem Baufinanzierungsberater Ihrer PSD Bank, um eine für beide Seiten tragbare
Lösung zu finden.
SCHUFA
Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, abgekürzt
SCHUFA, ist eine Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ziel der
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SCHUFA ist es, einerseits ihre Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die SCHUFA stellt Information auf Anfrage Ihrer
Mitgliedsinstitute ausschließlich nach Ermächtigung durch die Unterzeichnung der sog. SCHUFA-Klausel in der Darlehensanfrage unter
Beachtung der strengen Datenschutzvorschriften zur Verfügung.
Angaben über Kontostände oder persönliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse sind nicht im Datenbestand der SCHUFA enthalten. Jeder in der SCHUFA-Datei erfasste Kunde kann gegen eine
Gebühr bei der örtlich zuständigen SCHUFA-Stelle eine Auskunft über
die zur eigenen Person gespeicherten Daten einholen.
Beschwerdestellen
Wenden Sie sich bei eventuell auftretenden Problemen bei der Abwicklung Ihrer Baufinanzierung bitte umgehend an Ihren Kundenberater
vor Ort. Sollte sich einmal keine beide Seiten zufrieden stellende
Lösung erzielen lassen, steht Ihnen ein Gang zu der für Ihren Darlehensgeber zuständigen Beschwerdestelle frei. Deren Anschrift erhalten
Sie von Ihrer PSD Bank.
Wichtige Fachbegriffe
Beispiel eines Darlehens-Angebots:
Sie erhalten ein Angebot zum Abschluss eines Darlehensvertrages
über 100 000 Euro (= Darlehensbetrag). Der angebotene Nominalzins beläuft sich auf 5,25% jährlich (= p. a.) fest für 10 Jahre.
Der Auszahlungssatz beträgt 98%. Das Disagio beträgt 2%.
Bei einer Tilgung von 1% jährlich zuzüglich ersparter Zinsen und
bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise ergibt sich ein
anfänglicher effektiver Jahreszins von 5,67%.
Bereitstellungszinsen in Höhe von monatlich ……… % ab dem
……… Monat, Schätzkosten: ………… Euro.
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heft_immobilienfinanzierung.ps - 9/30/2009 13:09 PM
Was auf den ersten Blick kompliziert aussieht, erklärt sich fast von
selbst, wenn Sie einige wichtige Schlüsselbegriffe kennen, die wir
Ihnen im Folgenden kurz erläutern:
Der Darlehensbetrag, auch Darlehensnennbetrag oder Nominalbetrag genannt, ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen
zurückzuzahlen ist.
Der Auszahlungssatz in Prozent gibt den nach Abzug eines Damnums (Disagio) auszuzahlenden Darlehensbetrag an. Weiterhin werden
von dem auszuzahlenden Darlehensbetrag die vertraglich vereinbarten
Bearbeitungskosten, eventuell anfallende Bereitstellungszinsen, Schätzkosten usw. in Abzug gebracht.
Das Damnum (Disagio) ist die Differenz zwischen dem Darlehensbetrag und dem auszuzahlenden Betrag. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100%) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Disagio von 2% nur zu 98%. Wirtschaftlich stellt
ein Damnum eine Zinsvorauszahlung dar und ist daher unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich anrechenbar.
Der Nominalzins ist der Zinssatz, auf dessen Basis die tatsächlich zu
leistenden Zinszahlungen berechnet werden. Für die Dauer der Zinsbindung können Sie zwischen verschiedenen Nominalzinssätzen, die für
diese Dauer dann garantiert sind, und Auszahlungssätzen wählen.
Wird ein Disagio vereinbart, verringern sich Nominalzins und Auszahlungsbetrag.
Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Nominalzins nahezu alle
Preisbestandteile eines Darlehens, insbesondere Bearbeitungskosten,
Disagio und vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Hierin nicht enthalten sind
jedoch Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. Seine Berechnung richtet sich nach den Bestimmungen der Preisangabenverordnung (PangV), deren mathematischen Grundsätze für
alle Kreditinstitute gleichermaßen gelten. Der Effektivzins soll unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleichem Zinsbindungszeitraum vergleichbar machen.
Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, spricht man vom „effektiven Jahreszins“. Bei den üblichen
Darlehen mit Konditionenanpassung sprechen wir für den jeweiligen
Zinsbindungszeitraum vom „anfänglichen effektiven Jahreszins“.
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Bearbeitungskosten sind Kosten für die Bearbeitung des Darlehensvertrages.
Bereitstellungszinsen werden vom Darlehensgeber ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den bis dahin nicht ausgezahlten Darlehensbetrag
bis zur Vollauszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt für die Bereitstellung des Darlehensbetrags zu garantierten Konditionen und Verzögerungen bei der Auszahlung, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Weiterführende Informationen
Für Rückfragen stehen Ihnen die Mitarbeiter Ihrer PSD Bank gerne zur
Verfügung.
Weitere Informationen rund um das Thema Bauen & Wohnen finden
Sie in den Internetauftritten der PSD Banken. Das Internetangebot der
für Sie zuständigen PSD Bank finden Sie auf der gemeinsamen Homepage der PSD Bankengruppe unter der Web-Adresse:
www.psd-bank.de
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Die PSD Banken:
PSD Bank Berlin-Brandenburg eG
Handjerystraße 36
12159 Berlin
Telefon (0 30) 8 50 82 -0
PSD Bank Braunschweig eG
Altstadtmarkt 11
38100 Braunschweig
Telefon (05 31) 47 12 -0
PSD Bank Hessen-Thüringen eG
Mergenthalerallee 31-33
65760 Eschborn
Telefon (0 61 96) 9 38 -0
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Philipp-Reis-Straße 1
76137 Karlsruhe
Telefon (07 21) 91 82 -0
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* 6 Cent pro Anruf aus dem deutschen Festnetz;
ggf. abweichende Preise aus dem Mobilfunknetz.
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* 3,9 Cent/Min. aus dem deutschen Festnetz;
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40210 Düsseldorf
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PSD Bank Westfalen-Lippe eG
Hafenplatz 2
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Telefon (02 51) 13 51 -1 11
PSD 315.50 V 01.07.2009
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Jathostraße 1
30163 Hannover
Telefon (05 11) 96 65 -30