Örtliche Bauvorschrift zur Ortsgestaltung, zu Abstandsflächen und

Örtliche Bauvorschrift
zur Ortsgestaltung, zu Abstandsflächen und Stellplätzen
der Gemeinde Bad Heilbrunn, Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Zielvorstellung:
Die Gemeinde Bad Heilbrunn will durch planerische und gestalterische Regelungen ihr Straßen-, Orts- und Landschaftsbild sichern
und - wo nötig - verbessern.
Insbesondere wird angestrebt:
• Die baulichen Anlagen sollen zusammen mit den nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke die typischen Merkmale der
voralpenländischen Landschaft und Ortsbilder erhalten und - wo notwendig - stärken und verbessern.
• Traditionelle Haustypen, Materialien, Konstruktionen und Details sind zu übernehmen oder in zeitgemäße Formen zu
übersetzen.
• Bauliche Anlagen müssen sich bezüglich ihrer Situierung auf dem Grundstück, ihrer Größe, Proportion, Firstrichtung und
(Fassaden-) Gestaltung in die Umgebungsbebauung einfügen. Sie müssen sich an das vorhandene Gelände anpassen (nicht
umgekehrt) und dürfen (für das Orts- und Landschaftsbild) Topografische Besonderheiten (Böschungen, Hangkanten,
Hügel) mit Bedeutung über das Baugrundstück hinaus nicht beeinträchtigen.
• Bei Bauvorhaben ist auf die hydrogeologischen Verhältnisse Rücksicht zu nehmen.
• Bäume und Gehölze mit Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild dürfen nur beseitigt werden, wenn sie innerhalb von
Baugruben stehen, oder die Verkehrssicherheit beeinträchtigen. In allen Fällen sind qualitativ gleichwertige
Ersatzpflanzungen vorzunehmen.
Um diese Ziele zu erreichen, erläßt die Gemeinde Bad Heilbrunn auf Grund Art. 98 der Bayer. Bauordnung (BayBO) in der Fassung
der Bekanntmachung vom 18. April 1994 (GVBI. S. 251) sowie Art. 23 GO folgende
Örtliche Bauvorschrift zur Ortsgestaltung, zu Abstandsflächen und Stellplätzen
(Ortsgestaltungssatzung).
1. Geltungsbereich
1.1
Die örtliche Bauvorschrift gilt im gesamten Gemeindebereich.
1.2
Die örtliche Bauvorschrift gilt sowohl für genehmigungspflichtige als auch für genehmigungfreie bauliche Anlagen.
2. Verhältnis zu Bebaungsplänen
Werden in einem Bebauungsplan von dieser Vorschrift abweichende oder weitergehende Festsetzungen getroffen, so ist der
Bebauungsplan maßgebend.
3. Gebäudestellung Höhe Erdgeschoßfußböden aber Gelände
3.1
Das vorhandene Gelände muss außerhalb von Baugruben höhemäßig erhalten werden. Unvermeidbare Aufschüttungen oder
Abgrabungen bedürfen auch bei genehmigungsfreien oder freigestellten Bauvorhaben der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung
der Gemeinde.
3.2
Stützmauern mit einer Höhe über 50 cm (über dem ursprünglichen Gelände) bedürfen der schriftlichen Zustimmung der
Gemeinde. Begrünte Böschungen oder trocken verlegte Natursteine werden bevorzugt, gla tt geschalte Betonmauern sind
unerwünscht.
3.3.
Die Oberkante fertiger Fußböden über den Kellergeschoß darf höchstens 25 cm über dem vorhandenen Gelände liegen.
4. Form der Baukörper
4.1.
Alle Baukörper (Haupt- und Nebengebäude) müssen eine rechteckige Grundform ohne Einschnürungen oder Vor- bzw.
Rücksprünge erhalten. Die Baukörperlänge muss mindestens deas 1,4-fache der Baukörperbreite betragen. Das Sa tteldach wid
verbindlich festgesetzt. Der First muss über die längere Baukörperausdehnung und mittig über den Hauptgiebel gelegt werden.
Mehrgeschossigen Gebäuden ist durch eine Betonung der waagrechten (z. B. durch Balkone, die bewusste Anordnung der Fenster,
Anbringung einer Holzverschalung im Bereich des Obergeschosses usw.) der Eindruck eines liegenden und ruhenden Baukörpers
zu vermitteln.
4.2
Anbauten, Nebengebäude und Garagen sind an das Hauptgebäude gestalterisch in Dachform, Material und Farbe anzugleichen.
Sie müssen sich dem Hauptbaukörper in der Größe (Baumasse) und im gestalterischen Anspruch eindeutig unterordnen.
5. Abstandsflächen, Sichtflächen und Stauräume
Bei benachbarter schutzwürdiger Bausubstanz (z. B. Baudenkmal usw.) oder wenn nach sonstigen öffentlich rechtlichen
Vorschriften erforderlich ist ein über die Mindestabstandsflächen hinausgehender größerer Abstand nach Maßgabe des
Kreisbauamtes im einvernehmen mit der Gemeinde einzuhalten.
5.1
Grenzgaragen im Sinne von Art. 7 Abs. 4 BayBO müssen mit ihrer Giebelwand an der nachbarlichen Grundstücksgrenze errichtet
werden, damit ein Anbau auf dem Nachbargrundstück möglich wird. An bereits vorhandene Grenzgaragen mit Flachdach muss
straßenseitig profilgleich, gleichhoch und giebelständig zur Grenze angebaut werden. An bereits vorhandene Grenzgaragen mit
Giebelwand zur Grundstücksgrenze muss straßenseitig profilgleich und gleichhoch angebaut werden; Dachneigung und
Dachdeckung sind dem bestehenden Garagendach anzupassen. Ausnahmsweise dürfen Grenzgaragen traufseitig zur
Nachbargrenze errichtet werden, wenn ein (profilgleicher) Anbau auf dem Nachbargrundstück unmöglich oder unwahrscheinlich
ist. Auch in diesem Fall sind Grenzgaragen allseitig mit ortsüblichem Dachüberstand zu versehen. Schließt der Nachbar einen
Grenzüberbau durch das Vordach ausdrücklich (schriftlich) aus, so kann das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen im
Einvernehmen mit der Gemeinde Bad Heilbrunn eine Abweichung dahingehend zulassen, dass die Garage auch mit einer
Abstandsfläche bis zu 0,5 m zur Grundstücksgrenze errichtet werden darf. Garagen ohne direkte Zufahrt von der Straße aus (kein
Stauraum erforderlich), müssen von der Grenze zur öffentlichen Verkehrsfläche einen Abstand von mindestens 1,50 m erhalten.
5.2
An Grundstückseinfahrten und Straßenmündungen sind Sichtbehinderungen in einer Höhe von mehr als 1,00 m über
Fahrbahnoberkante (z. B. Zäune, Mülltonnenhäuschen, Sträucher und Hecken usw.) unzulässig (Verkehrssicherheit!).
5.3
Zwischen der Einfahrt in eine Garage und der öffentlichen Verkehrsfläche muss ein Stauraum von mindestens 6,0 m eingehalten
werden. Die Stauraumbreite muss der Garagenbreite entsprechen. Abweichungen kann das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen
im Einvernehmen mit der Gemeinde Bad Heilbrunn zulassen, wenn eine Verkehrsgefährdung ausgeschlossen ist. Der Stauraum vor
Garagen darf zur öffentlichen Verkehrsfläche hin nicht eingefriedet oder abgesperrt (Ketten, Pfosten) werden.
6. Stellplätze
6.1
Je Wohneinheit mit einer Größe bis zu 65 qm Wohnfläche sind mindestens 1,5 Stellplätze, ab 65 qm Wohnfläche mindestens 2
Stellplätze und ab 140 qm Wohnfläche mindestens 3 Stellplätze nachzuweisen und vor Bezug des Gebäudes funktionsfähig
herzustellen.
Bei anderen Gebäuden (z.B. Gaststä tt en, Gewerbebetrieben, Arzt- und Massagepraxen usw.) wird die Anzahl der erforderlichen
Stellplätze im Einzelfall von der Gemeinde festgesetzt.
6.2
Die Anreihung von mehr als 4 KFZ-Stellplätzen direkt an einer Grundstücksgrenze ist unzulässig. Eine Abpflanzung mit heimischen
Gehölzen wird vorgeschrieben.
6.3
Die Gemeinden kann aus Gründen der (Verkehrs-) Sicherheit sowie des Orts- und Landschaftsbildes verlangen, dass mehrere
nachzuweisende Stellplätze von den öffentlichen Verkehrsflächen aus über eine/mehrere gemeinsam/e Zufahrt/en anzufahren
sind. Bezüglich der weiteren Gestaltung gilt Ziff. 12.2 entsprechend.
7. Gebäude mit Kniestock
7.1
Kniestöcke sind nur über erdgeschossigen Hauptgebäuden zulässig. Die Höhe des Kniestocks darf an der Außenwand max. 1,6 m,
gemessen von Oberkante Rohdecke über dem Erdgeschoß bis zur Oberkante der Fußpfette, betragen.
B. Dachform und Dachneigung
8.1
Die Dachform und Dachneigung müssen sich der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung anpassen. Fußpfetten müssen
auf dem Baukörper liegen.
8.2
Sofern sich keine Anpassungspflicht an eine benachbarte Bebauung ergibt, sind Haupt- und Nebengebäude, Garagen sowie andere
Gebäude (z.B. Feldscheunen) mit Sa tt eldächern und einer beidseitig gleichen Neigung von 24 - 27 Grad und dem First
durchlaufend und mittig über dem Grundbaukörper zu versehen. Für Garagen und andere Nebengebäude ist eine Dachneigung bis
max. 33 Grad zulässig. Flachdächer sind unzulässig.
8.3
Der First ist über die größere Gebäudeausdehnung zu legen.
8.4
Ausnahmsweise können andere Dachformen und Dachneigungen als in Ziff. 8.1 vorgesehen, zugelassen oder gefordert werden,
wenn dies zur Einbindung des Gebäudes in den Baubestand, zur Gestaltung markanter oder besonderer landschaftlicher
Situationen (z. B. Hanglagen) erforderlich ist.
9. Dachflächen und Dachaufbauten
9.1
Die Dächer sind allseitig mit einem Dachüberstand von mindestens 0,50 m, waagrecht gemessen, zu versehen. Bei
Grenzbebauung von Garagen und Nebengebäuden gilt Ziff. 5.1 Ziff. 10.3 bleibt unberührt.
Der Dachüberstand darf
a) auf der Traufseite 1/7 der Gebäudebreite, max. 1,4 m, bei eingeschoßigen Gebäuden ohne Kniestock 1/10 der Gebäudebreite,
max. 1,00 m und
b) auf der Giebelseite 1/10 der Gebäudelänge, max. 1,60 m, bei eingeschoßigen Gebäuden ohne Kniestock 1/10 der
Gebäudelänge, max. 1,20 m nicht überschreiten (jeweils waagrecht gemessen).
9.2
Als Material für Dachdeckung sind naturrote Dachziegel oder Dachpfannen zu verwenden. Ausnahmsweise können für Dächer
andere Materialien zugelassen werden, wenn sie der Energiegewinnung dienen, gestalterisch in das Erscheinungsbild des
Gebäudes integriert sind und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.
9.3
Negative Dacheinschnitte sind unzulässig. Ebenso unzulässig sind Dachgauben bei Dachneigungen von weniger als 30 Grad.
Ausnahmsweise können Dachgauben auf Dächern mit 30-36 Grad Neigung dann zugelassen werden, wenn Gauben auch in der
nächeren Umgebung bereits prägend vorhanden sind.
9.4
Liegende Dachfenster sind nur bei Hauptgebäuden zulässig. Gesamtbreite aller Dachflächenfenster max. 1/10 der Baukörperlänge.
Max. Glasflächengröße je Dachflächenfenster: 0,8 qm. Dachflächenfenster müssen zu den Giebelwänden einen Abstand von: =4,0
m und untereinander einen Abstand von: = 1,25 m einhalten. Alle Fenster sind höhegleich auszurichten und sollten das gleiche
Format erhalten.
10.Außenwände
10.1
Für Außenwände sind verputzte, gestrichene Mauerflächen oder senkrecht holzverschalte Flächen vorzusehen. Holzblockbauweise
ist zulässig, waagrechte Holzverkleidung ist nicht zulässig. Auffallend unruhige Putzstrukturen sind unzulässig.
10.2
Glasbausteinflächen sowie Verkleidungen aus Blech, Kunststoff oder sonstigen ortsunüblichen Materialien sind unzulässig. Kamine
an den Außenwänden und Außenkamine sind verboten. Ausnahmsweise können für Fassaden andere Materialien zugelassen
werden, wenn sie gestalterisch in das Erscheinungsbild integriert sind und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.
10.3
Bei Übernahme des bäuerlichen Haustyps sind Vorder- und Rückseite von Gebäuden eindeutig als solche zu gestalten. Der
Brettermantel an der rückwärtigen Giebelseite ist mit dem Dach abzubinden. Außenschalungen aus Holz sidn überluckt, überleistet
oder stumpf gestoßen auszuführen. Nut- und Federbretter sind unzulässig.
10.4
Keller von Gebäuden dürfen nicht durch Abgrabungen und Abböschungen des natürlichen Geländes freigelegt werden.
10.5
Fensterlose Hausseiten sind bei Hauptgebäuden allgemein, bei sonstigen Gebäuden mit einer Wandhöhe über 3,00 m, unzulässig.
Weitergehende Vorschriten der BayBO bleiben unberührt, insbesondere, wenn der Einbau von Fenstern generell untersagt ist (z.
B. Grenzbebauung usw.).
11. Farbgebung
11.1
Putzflächen sind in weißen Holzbauteile (wenn überhaupt) in hellen Brauntönen lasierend zu streichen. Gelbliche und rötliche
Farbtöne sind unzulässig. Hinweis: Abweichungen bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung der Gemeinde bzw. der
Genehmigungsbehörde. Dazu sind Farbmuster oder Farbgestaltungspläne vorzulegen.
12. Gestaltung der unbebauten Flächen
12.1
Für das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild bedeutsamer Baumbestand auf unbebauten Flächen bebauter Grundstücke ist zu
erhalten. Für Neu- und Ersatzpflanzungen sind vorzugsweise Obst- und Laubbäume zu verwenden. Zulässig sind heimische
Gehölze wie:
Bäume: Bergahorn, Spitzahorn, Weißbirke, Rotbuche, Esche, Vogelkirsche, Stieleiche, Wintereiche, Winterlinde, Sommerlinde,
Bergulme, Obstbäume, Nußbaum, Erlen, Weiden u. a.
Sträucher: Feldahorn, Hainbuche, Haselnuß, Weichselkirsche, Heckenkirsche, Traubenkirsche, Faulbaum, Holunder, Hartriegel,
Liguster, Schneeball, Flieder, Schlehe, Weißdorn u.a.
Hecken: Hainbuche, Rotbuche, Liguster, Hartriegel, Kornelkirsche, Feldahorn, Eibe u. a., nicht zulässig sind Koniferen, Blaufichten
und Thujen.
12.2
Stellplätze oder sonstige befestigte Flächen mit mehr als 30 qm Größe sind durch Anpflanzungen, Pflasterzeilen und /oder ähnliche
Gestaltungselemente zu gliedern. Es sind wasserdurchlässige Beläge zu verwenden.
12.3
Hausbeleuchtung für Eingang bei Wohnhäusern und Gemeinschaftsanlagen ist am Haus anzubringen in form ortsüblicher Lampen.
Wegebeleuchtung im Bereich des Zugangs bzw. der Zufahrt ist zulässig. Die Beleuchtung von Außenanlagen ist
genehmigungspflichtig.
13. Einfriedung
13.1
Als Einfriedung entlang öffenlicher Straßen und Wege sowie zum Außenbereich hin sind Holzzäune (Bretter, Stangen- und
senkrechte La tt en- u. Stakettenzäune) bis zu einer Höhe von max. 1,00 m zulässig. In Ausnahmen sind auch Bre tterzäune mit drei
Brettern, max. 16cm Bretterbreite, auszuführen, Jägerzäune sind unzulässig.
13.2
An den sonstigen seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen sind auch Maschendrahtzäune bis zu einer Höhe von 1,00 m
möglich.
13.3
Hecken sind bis zu einer Höhe von max. 1,5 m Höhe zulässig.
13.4
Bei allen Einfriedungesarten sind die erforderlichen Sichtdreiecke freizuhalten (vgl. Ziff. 5.2)
13.5
Zaunanlagen sind sockellos auszuführen. Ausnahmsweise können massive Pfosten/Pfeiler aus Mauerwerk, Beton oder Stahl, mit
Zustimmung der Gemeinde, unmittlebar an Grundstückseinfahrten genehmigt werden. Einfriedungsmauern sind unzulässig.
14. Fenster und Türen
14.1
Fenster sind in stehendem Rechteckformat auszubilden. In der Regel sind zweiflügelige Fenster anzubringen.Glasflächen über 0,6
qm sind durch Sprossen bzw. Kämpfer zu gliedern.
14.2
Aussentüren sidn in Holz auszuführen.
15. Schaufenster
Schaufenster sind nur im Erdgeschoß zulässig. Sie müssen sich in Größe, Form und Gliederung dem Gebäude und seinen
Gestaltungselementen unterordnen. Die Rahmen sind in Holz auszuführen. Die Schaufensterkonstruktion ist hinter die äußere
Fassadenflucht des Erdgeschosses zu setzen.
16. Werbeanlagen
16.1
Werbeanlagen sind ab 0,6 qm genehmigungspflichtig.
16.2
Werbeanlagen, die über die Ortsränder hinaus in die freie Landschaft wirken, sowie selbstleuchtende Werbeanlagen sind
unzulässig. Werbeanlagen sind äußerst zurückhaltend zu gestalten und dürfen nicht höher als 3,0 m (Oberkante) über Gelände
angebracht werden.
17. Solaranlagen (nicht an Baudenkmälern)
17.1
Aktive Solaranlagen (Heiz-Kollektoren und Photovoltaik-Elemente) sind, wenn technisch möglich, auf den Nebengebäuden
bandartig entlang der Traufe zu plazieren. Bei unvermeidbarer Anordnung auf dem Dach des Hauptgebäudes sind sie ebenfalls als
zusammenhängendes Band (von Ortgang zu Ortgang) entlang der Traufe zuzuordnen, soweit dies technisch sinnvoll ist.
18. Abweichungen
Von diesen Vorschriften können Abweichungen nach Art. 77 BayBO vom Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen im Einvernehmen
mit der Gemeinde Bad Heilbrunn zugelassen werden.
19. Ordnungswidrigkeiten
Zuwiderhandlungen gegen die Ziffern 3 bis 17 werden als Ordnungswidrigkeit nach Art. 96 Abs. 1 Nr. 15 BayBO geahndet.
20. Inkrafttreten
Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft (Art. 26 Abs. 1 Satz 2 GO).
Bad Heilbrunn, im Dezember 1994
Gemeinde Bad Heilbrunn
Martin Bachhuber, 1. Bürgermeister
Zuletzt geändert mit Gemeinderatsbeschluss vom 16.9.1998. Alle Änderungen sind in dieser Satzung enthalten.
© 2006-11-23 13:22:09 Bad Heilbrunn [38]