Informationen für Bauwillige

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Informationen für Bauwillige
im Landkreis Ostallgäu
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individuell und umfassend für die optimale Finanzierung.
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Grußwort Landrat Johann Fleschhut · 1
Liebe Bürgerinnen und Bürger des Landkreises Ostallgäu,
liebe Bauwillige und Bauherren,
im Landkreis Ostallgäu wird rege gebaut, umgebaut und saniert.
Das eigene Häuschen im Grünen oder die zentral gelegene Stadt
wohnung ist für viele von uns ein Lebenstraum und ein Lebensziel.
Wie ist dieses Ziel zu realisieren? Neben der Finanzierung spielen
auch der Standort, die Infrastruktur, die Baumaterialien oder die
Baugenehmigung eine wichtige Rolle.
Wer baut, hat so Vieles zu bedenken! Die vorliegende Broschüre
soll Ihnen helfen, sich im „Informationsdschungel“ zurechtzufin
den. Sie fasst kompakt und übersichtlich die wichtigsten Infor
mationen rund um’s Bauen im Ostallgäu für Sie zusammen: von
Auskünften über die zuständige Baubehörde und den Bauantrag
über die staatliche Wohnungsbauförderung – bis hin zu umwelt
verträglichem Bauen und Wohnen.
Das Baurecht ist sehr dynamisch. Darum aktualisieren wir unsere
Baubroschüre in angemessenen Abständen: In dieser 8. Auflage
betrifft das unter anderem die 2013 erfolgte Novellierung der
Bayerischen Bauordnung und die neue DIN 18040 zum barriere
freien Bauen. Diese ist jetzt eine verbindlich zu beachtende tech
nische Baubestimmung. Einen weiten Raum nehmen angesichts
steigender Energiepreise und ehrgeiziger Klimaschutzziele die
Hinweise zum energiesparenden Bauen und Sanieren ein. Und die
ansässigen oder ansiedlungswilligen Unternehmen? Sie finden in
der Baubroschüre zudem Informationen und Serviceleistungen der
Wirtschaftsförderung im Landratsamt.
Über die Inhalte der Broschüre hinaus beraten und informieren
Sie meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Landratsamt ger
ne. Ich wünsche Ihnen schon jetzt viel Erfolg bei der Verwirklichung
Ihres persönlichen Projektes und ein gutes Gelingen!
Mit freundlichen Grüßen
Johann Fleschhut
Landrat des Kreises Ostallgäu
2 · Inhalt
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Inhalt · 3
Inhaltsverzeichnis
Seite
Seite
1
11.
Barrierefreies Bauen
39
3.Branchenverzeichnis
4
12.
Service für gewerbliche Bauvorhaben
41
4.
Der Traum vom eigenen Haus
6
13.
Vom Bauantrag bis zur Genehmigung
45
5. Ansprechpartner im Landratsamt
7
14.
Verfahrensfreie Bauvorhaben, Bauvoranfrage
6.
Das richtige Grundstück
14
15.
Erläuterungen von Fachbegriffen
7.
Der Architekt/Planfertiger
17
16.Gartengestaltung
53
8.
Finanzierung und Förderung
21
17.Abwasserentsorgung
54
9.
Sparen durch energieeffizientes Bauen
25
18.
56
36
19.Impressum
1.
Grußwort Landrat Johann Fleschhut
10.Denkmalpflege
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Bau- und Immobilienfragen
Entsorgung von Baustellenabfällen
51
60
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Als wertvolle Einkaufshilfe finden Sie hier eine Auflistung leis
tungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie. Die al
phabetische Anordnung ermöglicht Ihnen ein schnelles Auffinden
der gewünschten Branche. Alle diese Betriebe haben die kosten
lose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter www.alles-deutschland.de.
BrancheSeite
Architekten 2, 16, 17, 18, 20, 46
Bauplanung 49, U4
Baustoffe 45, 52
Bautenschutz
29
Bauunternehmen 27, 28, 45, 46, 47, 48, 49
Betonbohrtechnik 48
Dämmtechnik
31
Datentechnik 19
Elektrizitätswerke
2
Elektro
5, 32
Elektroplanung 16
Elektrotechnik 4, 5, 16, 31, 35
Energieberatung
3, 19, 20, 52
Energieversorgung 30, U3
Erdgashausanschluss U3
Fassadenbau 31
Fassadenbekleidungen
28
Fernmeldetechnik 4
Fliesen 38
Gerüstbau 29
Glasdächer 3
Glasereien
4, 9
Haus & Grund
4
Hausbau 44
Haustechnik 30
Heizöl 9
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den privaten Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer
Beratung, Formulare,
Mietverträge, u.v.m.
Haus & Grund
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87629 Füssen
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Branchenverzeichnis · 5
BrancheSeite
Heizung 30, 31, 32, 33
Heizungstechnik 32
Hochbau 45, 46, 47, 48
Holzbau
9, 21, 52
Holzhausbau 49, 51
Industriebau 15
Ingenieurbüros 16, 17, 19, 20, U4
Innenausbau 5, 27, 52, U4
Kachelöfen 38
Kieswerk 49
Kunstschmiede 9
Landschaftsbau
53
Malerarbeiten 28
Malerbetrieb 29, 33
Natursteine
45
Netzwerktechnik 19
Ofenbau
38
Parkett
26
Pellets 9
Planungsbüro
17
Raumausstattung 4
Recycling 56
Rollladen 5
Sägetechnik
48
Sanitär 30, 31, 32
Sat-Anlagen
5
Schimmelbeseitigung
29
Schlüsselfertigbau 45, 47, 48
Schreinereien 27, 52, U4
Schwingtore 2
Solarstromanlagen
30
Sonnenschutz 3, 28
Sparkasse
U2
Stadtplanung
16
Stuck 31
Tanktechnik
5
Telefonanlagen
5
Tiefbau 47, 49
Treppen 26
Trockenbau 5, 26
Vermessungsbüro 4
VR-Bank
U4
Wärmesysteme 31
Wohnbau
3
Wohnungsbau 15
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Wussten Sie schon . . .
. . . dass über die Hälfte der Deutschen in den eigenen
vier Wänden wohnt?
6 · Vom Wunschtraum zur Wirklichkeit
Der Traum vom eigenen Haus
„Drei Dinge sind an einem Gebäude
zu beachten:
dass es am rechten Fleck stehe,
dass es wohlgegründet,
dass es vollkommen ausgeführt sei.“
Diesen Worten des deutschen Dichters Johann Wolfgang von
Goethe möchte man eigentlich nur eins hinzufügen: Wenn das
alles so einfach wäre! Unsere Broschüre versucht, eine grund
sätzliche Einführung in die Welt des Bauens und praktikable Ent
scheidungsgrundlagen zu vermitteln.
Finanzierung, Planung, Baugrundstück, Bauausführung, Altbau
sanierung sind nur einige Schlagworte, die immer dann auftauchen,
wenn es darum geht, Wohneigentum zu schaffen. Deshalb ist es
für jeden zukünftigen Hausbesitzer, unabhängig davon ob er sich
zum Neubau oder zum Kauf entscheidet, wichtig vorab genau zu
klären, was er am Ende haben will und wie er zu diesem Ziel
gelangt.
Damit ist der künftige Hausbesitzer schon bei der ersten Gewis
sensfrage angelangt. Denn es gibt für beide Entscheidungen gute
Argumente, die es zu beachten gilt.
Altbausanierung oder Neubau?
Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neubesitzer vor
allem von bestehenden Strukturen. Im gesamten Umfeld sind die
Bauarbeiten abgeschlossen, die Gärten sind gut bewachsen, die
vor Jahren gepflanzten Bäume haben eine ordentliche Größe er
reicht. Das Leben in der Nachbarschaft hat sich eingespielt, es ist
Ruhe eingekehrt im Viertel, das 20 Jahre davor vielleicht noch
eine einzige Baustelle war. Auch die Nahversorgung wird in diesem
Bereich bereits sehr gut ausgebaut sein.
Der Nachteil: Es gibt auf dem Grundstück und vor allem im Haus
selber weniger Gestaltungsraum als bei einem Neubau. Bei letz
terem ist der Bauherr nicht festgelegt und kann sich sein Lebens
umfeld so schaffen, wie er sich das vorstellt. Grenzen setzen nur
Bebauungsplan und der eigene Geldbeutel. Allerdings: Rund um
das eigene Haus wird in einem typischen Neubaugebiet ebenfalls
gebaut. Es gibt Lärm und bis aus den Erdhaufen um die Häuser
ansehnliche grüne Gärten werden, wird noch einige Zeit vergehen.
Die Baubiologie nimmt inzwischen im modernen Wohnbau eine
zentrale Stellung ein. Der Zusammenhang zwischen unserer Wohn
umwelt und unserer Gesundheit ist unbestritten. Gesundheitliche
Risiken lassen sich beim Hausbau weitgehend vermeiden:
» durch sorgfältige Auswahl eines Bauplatzes ohne Industrie und
Verkehrsbelastungen,
» durch Verwendung von baubiologisch günstigen Baustoffen,
» durch Verwendung von schadstofffreien Materialien beim In
nenausbau.
Wohnqualität ist Lebensqualität
Aufgrund der herausragenden Bedeutung des Themas Bauökolo
gie für unsere Umwelt und Ihr Wohlbefinden in Ihren eigenen vier
Wänden finden Sie im Kapitel „Sparen durch energieeffizientes
Bauen“ ab S. 25 zahlreiche Informationen, die Ihnen eine gesun
de und umweltverträgliche Gestaltung Ihres Hauses garantieren.
Ansprechpartner im Landratsamt · 7
Ansprechpartner für Bauverfahren im Landratsamt
Für die Behandlung von Bauanträgen im Landkreis Ostallgäu ist
das Landratsamt Ostallgäu als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Die nachfolgenden Themen in dieser Broschüre beschränken sich größtenteils auf den Geschäftsgang beim Landratsamt.
Örtlichkeit:
Das Landratsamt befindet sich in der Schwabenstraße 11 in
87616 Marktoberdorf.
Räumlichkeiten:
Die Bauverwaltung ist derzeit im Erdgeschoss – Neubau Süd –
des Landratsamtes untergebracht. Durch den anstehenden Um
bau des Landratsamtes wird sich die Zimmerbelegung ab dem
Frühjahr 2014 ändern, so dass auf die Angabe von Zimmer
nummern in dieser Broschüre verzichtet wurde. Wir empfehlen,
Termine grundsätzlich fernmündlich abzusprechen. Aktuelle In
formationen erhalten Sie im Foyer des Landratsamtes, auf der
Homepage des Landkreises Ostallgäu unter www.ostallgaeu.de.
Zuständigkeit in der Bauabteilung
Innerhalb der Abteilung ist für den Antragsteller das Sachgebiet
Bauordnung und Bodenverkehr zuständig. Die nichttechnische
Bauverwaltung ist Ansprechpartner
» für die Baugenehmigung (Abgabe des Antrages, Beratung über
das Verfahren, Bebaubarkeit eines Grundstückes, bauplanungsund bauordnungsrechtliche Vorschriften und Festsetzungen)
» für Fragen der Wohnungsbauförderung
Die Zuständigkeiten innerhalb der Bauverwaltung verteilen sich
wie folgt:
Thomas Reger
Sachgebietsleiter
Telefon: 08342·911-398
E-Mail: [email protected]
Jörg Mayer
Stv. Sachgebietsleiter
Telefon: 08342·911-399
Waltraud Zeitler
Telefon: 08342·911-421
Wolfgang Armstorfer
Telefon: 08342·911-405
Annette Schopf
Telefon: 08342·911-396
Benedikt Degenhart
Telefon: 08342·911-418
Die technische Bauverwaltung ist für Fragen in technischer Hin
sicht (technische Bearbeitung von Bauanträgen, Beratung, Ge
staltung, Bauleitplanung) zuständig.
Sven Ludwig
Telefon: 08342·911-417
Zuständigkeiten für Kiesabbau, sonstige Abgrabungen und sicherheitstechnische Prüfungen
Die Abteilungsleiterin
Die technische Bauverwaltung
Gudrun Hummel
Telefon: 08342·911-391
Termine mit der Abteilungsleiterin sollten unter
Telefon 08342·911-390 (Barbara Strehle) vereinbart werden.
Diese ist für die bautechnische Prüfung im Bereich des materiel
len Baurechts, wie z. B., Baugestaltung, Standsicherheit, Brand
schutz, Verkehrssicherheit usw., sowie die Bauüberwachung zu
ständig.
Die Bauverwaltung
Die Bauverwaltung bearbeitet die Bauanträge, Bauvoranfragen,
Anträge auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse, Nachtragsge
nehmigungen und Anträge auf Teilungen nach dem Wohnungs
eigentumsgesetz (WEG). Angegliedert ist die Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses.
Die Sachbearbeiter sind Ansprechpartner des Antragstellers in
Fragen, bei denen es im Wesentlichen um technische Probleme
geht. Zuständigkeit (siehe Übersicht)
Franz Xaver Meggle, Dipl.-Ing. (FH)
Gruppenleiter technische Bauverwaltung
Telefon: 08342·911-397
8 · Ansprechpartner im Landratsamt
Ansprechpartner für Bauverfahren im Landratsamt
Wolfgang Wittkowske, Dipl.-Ing. (TU)
Telefon: 08342·911-411
Marcus Wolf, Dipl.-Ing. (TU)
Telefon: 08342·911-412
Susanne David, Dipl.-Ing. (FH)
Telefon: 08342·911-408
E-Mail: susanne.david@ lra-oal.bayern.de
Kreisbaumeister und Berater für Denkmalschutz
Anton Hohenadl
Telefon: 08342·911-389
Baukontrolle
Stefan Goßner
Telefon: 08342·911-395
Otto Kindermann
Telefon: 08342·911-395
Auskünfte über Bauanträge – Baubüro
Telefon: 08342·911-410
Hildegard Zink
Gruppenleiterin
Telefon: 08342·911-436
Manuela Schneider
Telefon: 08342·911-436
Andrea Herz
Telefon: 08342·911-393
Birgit Klemmer
Telefon: 08342·911-393
Bauleitplanung
Magdalena Langer
Telefon: 08342·911-423
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungen
nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Magdalena Langer
Telefon: 08342·911-423
Auskünfte über Bodenrichtwerte
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Ellengard Schlecht
Telefon: 08342·911-457
Sprechzeiten:
Montag: 07.30 Uhr – 12.30 Uhr
Dienstag: 07.30 Uhr – 16.00 Uhr
Mittwoch: 07.30 Uhr – 12.30 Uhr
Donnerstag: 07.30 Uhr – 17.30 Uhr
Freitag: 07.30 Uhr – 12.30 Uhr
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als Badewannenaufsatz
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Landkreis
Ostallgäu
Landkreis
Augsburg
Bauamt SG 40
Verwaltung
T. Reger
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A. Schopf
Tel. 911396
W. Armstorfer
Tel. 911405
W. Zeitler
Tel. 911421
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Tel. 911399
Buchloe
Landkreisgrenze
Grenze der
Verwaltungsgemeinschaft
B. Degenhart
Tel.911418
Gemeindegrenze
Obergünzburg
Landkreis
Unterallgäu
Sitz der
Verwaltungsgemeinschaft
Gemeinde
Pforzen
Westendorf
Eggenthal
Kaufbeuren
Landkreis
Landsberg am Lech
Obergünzburg
Biessenhofen
Unterthingau
Landkreis
Oberallgäu
Marktoberdorf
Stötten a.
Auerberg
Seeg
Norden
Landkreis
Weilheim-Schongau
Roßhaupten
Österreich
Tirol
Landkreis
Garmisch Partenkirchen
Auch die Form des Hauses trägt entscheidend zum Wohlbefinden
der Bewohner bei. Es lohnt sich allemal, zusammen mit Ihrem
Planer maßgeschneiderte eigenständige Bauformen zu erarbeiten.
Ebenso wichtig ist, sich intensiv mit der Raumplanung zu befassen.
Schließlich gehört der Bau eines Hauses meist zu den einmaligen
Dingen des Lebens. Eine zu geringe Anzahl an Zimmern oder eine
zu geringe Raumgröße kann schnell die Wohnqualität mindern.
So kann ein zunächst sehr großzügig geplantes Haus bei Famili
enzuwachs schnell zu klein werden.
Aber auch eine zu großzügige Planung sollte vermieden werden.
Denn jeder Quadratmeter mehr kostet Sie sowohl in der Baupha
se als auch nach dem Einzug durch steigende Heizkosten zusätz
liches Geld und kann dazu führen, dass Sie im Einzelfall keine
staatlichen Mittel aus einem Wohnungsbauförderprogramm mehr
bekommen.
„Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ – die Anzeige im
Immobilienteil der Tageszeitung klingt verlockend. Grundstück
suche und -kauf sind die ersten großen Schritte zum eigenen Haus.
Und eine Entscheidung von besonderer Reichweite. Schließlich
legen Sie damit den Mittelpunkt Ihres zukünftigen Lebens fest.
Bei der Suche nach einem Baugrundstück gibt es zwei entschei
dende Richtpunkte:
» Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich aus Ihrem Finan
zierungsrahmen.
» Das Grundstück muss bebaubar und für Ihre konkreten Bauab
sichten geeignet sein.
Standortfrage ist entscheidend
Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage. Bitte bedenken
Sie, dass die Entscheidung für einen bestimmten Standort nicht
korrigierbar ist. Hier sollte man bei der Kalkulation der einzelnen
Posten besonders flexibel sein: Entscheiden Sie sich eher für einen
günstiger gelegenen, aber teureren Standort, und machen Sie
dafür lieber entsprechende Abstriche bei der Bauausführung. Der
Hobbyraum lässt sich immer noch ausbauen, das Bad großzügig
einrichten, wenn sich die Kassenlage später bessert. Was bei der
Standortsuche vor allem zu beachten ist:
» Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (erspart man
chen Zweitwagen).
» Gute Infrastruktur, insbesondere sollten ärztliche Versorgung,
kirchliche und soziale Einrichtungen, Geschäfte, Banken und
öffentliche Verwaltungsgebäude in angemessener Entfernung
erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten Kindergärten,
Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe sein.
Tipp:
i
Ein Grundstück ist bebaubar,
» wenn es im Geltungsbereich eines rechtverbindlichen
Bebauungsplanes liegt.
» wenn es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteil liegt und sich das Bauvorhaben in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht be
einträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
» wenn es im Außenbereich liegt, jedoch einem land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieb oder anderen privilegierten
Zwecken dient oder als sonstiges Vorhaben öffentliche
Belange nicht beeinträchtigt und seine Erschließung
gesichert ist.
» Generell gilt, dass ohne ausreichend benutzbare Erschlie
ßungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Stra
ßenverkehr anschließen, ein Baugrundstück nicht be
baubar ist. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigen
tümers auf Erschließung besteht nicht.
» Freizeit- und Sportmöglichkeiten können die Wohnqualität we
sentlich erhöhen. Entsprechendes gilt, wenn Naherholungsge
biete gut erreichbar sind.
» Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des Wohngebiets sind
von Bedeutung.
» Nicht zuletzt sollten Sie wissen, ob in der Nähe Immissionen
verursachende Einrichtungen (Gewerbebetriebe, überregionale
Straßen, Flugplätze) geplant sind.
Bedenken Sie, dass in einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Be
triebe ansässig und auch künftig zulässig sind. Soweit entspre
chende Einrichtungen nicht bereits bestehen, empfiehlt es sich
vor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu
nehmen. Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte künf
tige Entwicklung der Gemeinde dar, gibt vor allem Aufschluss über
die wichtigsten Planungen. Der Flächennutzungsplan kann jeder
zeit bei der Gemeinde eingesehen werden. Im Übrigen wird Ihnen
auch Ihre Gemeinde, soweit möglich, Auskunft erteilen.
Die Lage beeinflusst die Kosten
Die Lage des Grundstückes ist von ganz entscheidender Bedeutung.
Am Hang oder in der Ebene? Am Waldrand oder in der Nähe einer
Landes- oder Bundesstraße? Als Einzelhaus, in einer Siedlung oder
möglichst nahe am Ortszentrum?
Ein ganz typisches Beispiel ist ein Grundstück in Hanglage. Das
kann toll sein, wenn die Aussicht passt, das kann aber teuer und
Vom Wunschtraum zur Wirklichkeit · 15
mühsam sein, wenn Hangneigung und Bodenverhältnisse die
Bauarbeiten erschweren.
Optimal sind windgeschützte Bauplätze, auf denen das Haus nach
der Sonne orientiert werden kann. Denn die klimatische Lage des
Grundstückes hat entscheidenden Einfluss auf den späteren Ener
gieverbrauch. Wer ein Grundstück in Nordlage ins Auge fasst, dem
sollte klar sein, dass er mit weniger Sonne und mehr Wind zu
rechnen hat – und damit auch mit höheren Energiekosten.
Schlecht tragfähiger Boden oder Felsboden, hoher Grundwasser
spiegel und Quellen können für unangenehme Überraschungen
und stark erhöhte Kosten für Fundierungsarbeiten sorgen.
Und noch etwas ist wichtig, ehe Sie sich entscheiden: Besichtigen
Sie das Grundstück öfter. Schauen Sie sich alles in Ruhe an. So
können Sie feststellen, ob Lärm- oder Geruchsbelästigungen auf
treten oder andere Besonderheiten auffallen.
Arten des Grunderwerbs
Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollstän
dig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere „Kaufformen“, zum
Beispiel die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grund
buchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden
Grundstücks.
Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Renten
basis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, son
dern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu
bezahlen.
In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen
dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und
dem Kauf auf Rentenbasis.
..................................................................................
Auskünfte über Bodenrichtwerte von Baugrundstücken erhalten
Sie auf schriftlichen Antrag bei der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses,
Ellengard Schlecht, im Landratsamt,
Schwabenstraße 11, 87616 Marktoberdorf.
..................................................................................
Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien
Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannte Baulücken erheblich
mehr.
Foto: © mediaprint infoverlag gmbh
Im Gegensatz zur Serienproduktion, zum Beispiel von Autos, steht
jedes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück, in seiner eige
nen Umgebung. Jeder Bauherr hat zudem eigene Vorstellungen
von Größe, äußerer Gestaltung und Raumverteilung.
Kein Haus gleicht dem anderen
So gleicht fast kein Haus dem anderen. Selbst die meisten Her
steller von Fertighäusern bieten Änderungsmöglichkeiten an. Da
mit so ein Haus nach den Wünschen des Bauherrn geplant werden
kann, muss vorher – wie für alle anderen Produkte auch – ein
gehöriges Maß an Entwicklungsarbeit geleistet werden.
Ergebnis dieser Arbeit sind die Baupläne. Diese dienen dazu, das
fertige Gebäude vorwegzunehmen und Außenstehenden zu zeigen,
wie es aussehen soll. Dies gilt auch für die Mitarbeiter der Ge
meinde.
Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genauer Baupläne
kann die Gemeinde schnell und sicher erkennen, ob für das Bau
vorhaben die Freistellung vom Genehmigungsverfahren oder das
(vereinfachte) Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt. Das
heißt vor allem, dass die genauen Maße, auch in Bezug auf die
Geländeoberfläche, eingetragen sein müssen.
Kosten des Grunderwerbs
Baupläne sind Arbeitsanweisungen
Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstückskosten
noch weitere Kosten hinzu, die man bei der Finanzplanung nicht
vernachlässigen sollte und die beim Thema Finanzierung und
Förderung noch erläutert werden (Siehe Seite 13 folgende).
Die Baupläne dienen auch und vor allem den ausführenden Bau
firmen und Handwerkern als gezeichnete Handlungsanweisung.
Wichtig ist: Die Bauplanung muss im Wesentlichen vor Baubeginn
abgeschlossen sein, damit Sie bei späteren Änderungen keine
unliebsamen Überraschungen erleben. Das ist wie bei der Urlaubs
planung: Wer bereits im Flugzeug sitzt, kann sein Ziel nicht mehr
ändern, und kurz entschlossene Anschlussflüge können teuer wer
den! Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der Planung,
umso weniger Probleme und Rückfragen sind bei der Ausführung
zu erwarten. Dies wirkt sich günstig auf die Baukosten aus und
kann unter Umständen höhere Planungskosten leicht ausgleichen.
Vom Vorentwurf zum Bauplan
Wenn die Finanzierung steht und ein Baugrundstück gefunden
ist, beginnt ein weiterer Schritt auf Ihrem Weg zum neuen Haus:
Die Bauplanung. Jedes Gebäude, jedes Haus ist eine Einzelanfer
tigung.
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Der Architekt / Planfertiger
Selbstverständlich werden Sie bemüht sein, für die Fertigung der
Baupläne einen Fachmann zu bekommen. Sie müssen das sogar,
da die Bayerische Bauordnung – nicht zuletzt im Interesse des
Bauherrn – besondere Anforderungen stellt.
Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden aller Art sind Archi
tekten und bauvorlageberechtigte Bauingenieure. Architekten sind
uneingeschränkt bauvorlageberechtigt, das heißt, sie dürfen die
Baupläne für jedes Gebäude fertigen.
Ingenieure der Fachrichtung Bauingenieurwesen erwerben diese
Berechtigung erst, wenn sie in die Liste der bauvorlageberechtig
ten Bauingenieure bei der Bayerischen Ingenieurkammer-Bau
eingetragen sind.
Für kleine Wohngebäude bis zu zwei Wohnungen und maximal
einer zusätzlichen Wohnung in der ersten Ebene des Dachgeschos
ses sowie für kleine, eingeschossige, gewerblich genutzte Gebäu
de bis zu 250 Quadratmeter, Garagen bis zu 100 Quadratmeter
Nutzfläche und einige weitere kleinere Bauvorhaben können auch
andere Entwurfsverfasser beauftragt werden.
Dipl.-Ing. (FH) Andreas Nitsch
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Mobil 0176 - 10079259
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Eingeschränkt bauvorlageberechtigt sind Absolventen des Archi
tekturstudiums, Absolventen des Bauingenieurstudiums, staatlich
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geprüfte Bautechniker und Handwerksmeister des Bau- und Zim
mererfachs. Soll ein Planfertiger aus einem anderen Mitgliedsstaat
der Europäischen Union beauftragt werden, so muss er gleichran
gige, anerkannte Diplome, Prüfungszeugnisse oder sonstige Be
fähigungsnachweise besitzen.
In diesem Fall ist es ratsam sich vor Auftragserteilung bei der
Bauaufsichtsbehörde nach der Bauvorlageberechtigung zu erkun
digen.
Klare Regelungen erleichtern die Zusammenarbeit
Suchen Sie sich einen Planfertiger aus, der
» gründliche Kenntnisse und Erfahrungen besitzt (er kennt die
guten und die schlechten Bauhandwerker und Bauunternehmer).
» üblicherweise Wohnhäuser plant („nur was man immer macht,
macht man immer richtig“).
» bereit ist, Ihnen seine Entwürfe von vergleichbaren Bauprojekten
vorzuzeigen (ein guter Planfertiger zeigt sie gerne vor).
» die Gewähr dafür bietet, dass nach sorgfältiger Planung keine un
erwarteten Mehrkosten bei der Bauausführung auf Sie zukommen.
Bevor Sie mit dem Architekten/Planfertiger Ihrer Wahl einen Ver
trag abschließen, machen Sie sich anhand der folgenden Aufstel
lung die grundsätzlichen Aufgaben des Entwurfsverfassers klar:
» Vorplanung nach dem Raumprogramm des Bauherrn,
» Entwurfsplanung, soweit erforderlich mit Einschaltung von Fach
leuten wie Statiker, Projektanten von Heizungs-, Sanitär-, Lüf
tungs- und Elektroanlagen sowie Sachverständigen für bauphy
sikalische Probleme,
» Erstellung der Werkpläne mit Detaillierung des Gesamtvorhabens
unter Hinzuziehung weiterer Fachleute (Heizung, Sanitär, Elek
tro, Bauphysik),
» Festlegung der Masse und Aufstellung von Leistungsverzeich
nissen mit genauer Beschreibung der Leistung unter Hinweis auf
die einschlägigen DIN-Vorschriften; Festlegung der Gewährleis
tungspflichten,
» Kostenermittlung, Vorlage eines Preisspiegels und Mitwirkung
bei der Auftragsvergabe,
» Klare Bauverträge mit sämtlichen Gewerken einschließlich Ter
minplan,
» Bauüberwachung und örtliche Bauleitung, damit die Ausführung
der Arbeiten nach den anerkannten Regeln der Technik überprüft
wird, sowie die Übereinstimmung mit den Planvorlagen und den
bauordnungsrechtlichen Vorschriften möglich ist,
» Überprüfung und Erstellung der Aufmaße und Zusammenstellung
der gesamten Koste – getrennt in reine Baukosten, Außenanla
gen – und Nebenkosten,
» Genehmigungsplanung und Einreichung der vollständigen Un
terlagen über die jeweilige Gemeinde an das Landratsamt Ost
allgäu,
epd richter
elektroplanung datentechnik
Stark- Schwachstromanlagen und Netzwerktechnik
Kontaktadresse:
epd richter
Frank Richter
Meichelbeckstr. 2, 87616 Marktoberdorf
Fon
+49(0) 8 34 2 - 91 92 94 0
Fax
+49(0) 8 34 2 - 91 92 94 5
Mobil
+49(0) 1 70 - 5 77 88 80
E-Mail
[email protected]
Internet
http://www.epd-richter.de
» Abnahme der Leistungen und Übergabe des Gebäudes an den
Bauherrn mit Protokoll; Mitteilung an den Unternehmer mit der
Aufforderung evtl. festgestellte Mängel und Schäden zu besei
tigen,
» Überwachung einer etwaigen Mängelbeseitigung. Der Architek
ten-/ Planfertigervertrag, der übrigens in allen Fällen schriftlich
abgeschlossen werden sollte, muss mindestens drei Punkte re
geln:
1. Leistungsumfang des Architekten / Planfertigers,
2. Höhe des Honorars,
3. Umfang der Haftung.
Ein letzter Tipp, den Sie bei Abschluss des Vertrages in jedem Fall
befolgen sollten:
Verlangen Sie von Ihrem Architekten keine schriftliche Kostenoder Festpreisgarantie, denn durch die Übernahme derartiger
Zusagen wird der Versicherungsschutz des Architekten gefährdet.
Das sollten Sie auch in Ihrem Interesse vermeiden.
Im Verhältnis zu Ihrem Architekten oder Planfertiger kommt es da
rauf an, dass Sie ein gesundes – nicht blindes – Vertrauensverhältnis
schaffen. Der Entwurfsverfasser ist die zentrale Figur bei jedem
Bauvorhaben. Sie können ihn nicht sorgsam genug auswählen.
Gestaltung ist die Visitenkarte
Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die Visitenkarte
seines Bauherrn. Es versteht sich dabei von selbst, dass jeder
Bauherr bemüht ist, sein Haus ansprechend zu gestalten und gut
in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht immer ganz
einfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispiele in Stadt und Land.
Früher wurde die äußere Form eines Hauses maßgeblich durch
landwirtschaftliche und klimatische Gegebenheiten, durch örtlich
verfügbare Baustoffe, durch das Geschick und die handwerklichen
Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster Handwerker und
Baumeister bestimmt.
Das Ergebnis waren meist harmonisch in die vorhandene Bebau
ung eingefügte Neubauten, die wesentlich zur Entstehung der
heute so hoch geschätzten geschlossenen Ortsbilder in unseren
alten Städten und Dörfern beitrugen. Ganz anders die Ausgangs
lage heute:
Durch die stürmische Entwicklung der Bautechnik steht heute
allgemein eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebundener Bau
stoffe zur Verfügung. Für das Erscheinungsbild eines Hauses we
sentliche Einzelteile – wie Türen, Fenster, Zäune – werden fabrik
mäßig vorgefertigt.
Ing.-Büro Walter Uhl
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reiten Sie diese Entscheidung mit großer Sorgfalt vor. Sehen Sie
sich im Landkreis nach besonders gut gestalteten Wohnhäusern
um und erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entworfen hat.
Wenn Sie sich für einen Entwurfsverfasser entschieden haben, so
verlangen Sie von ihm Baupläne für ein Haus, in dem Sie sich auch
viele Jahre und Jahrzehnte wohl fühlen können.
Fehler sind schwer korrigierbar
Typische Bauformen werden selten
Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht zuletzt tief
greifende Veränderungen in den handwerklichen Berufen haben
teilweise zu einer völligen Aufgabe der überkommenen, für unse
re Landschaft typischen Bauformen geführt. Nicht mehr der Bau
meister, sondern das Material bestimmt vielfach die Planung. Das
Ergebnis ist leider viel zu oft ein Haus, das ohne Rücksicht auf
Landschaft und Umgebung nur nach Zweckmäßigkeitserwägungen
und nach den Vorgaben der Baustoffindustrie gebaut wird, oder
– fast noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestaltungsele
mente aus der Freizeitwelt übernimmt. Was ist zu tun, damit Sie
eine ansprechende Gestaltung Ihres Hauses erreichen? Die Lösung
ist einfach und doch sehr kompliziert: Entscheidend für eine an
gemessene Gestaltung ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers,
der nach Ausbildung und praktischer Erfahrung in derart schwer
zu beurteilenden Gestaltungsfragen das richtige Gespür hat. Be
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Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei der Gestal
tung später kaum mehr oder nur unter großem finanziellem Auf
wand beheben lassen. Eine ansprechende Gestaltung muss nicht
zwangsläufig mehr Geld kosten. So wirken zum Beispiel einfache,
zurückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vornehmer und über
zeugender als überladene protzige Bauten, die zeigen sollen, was
sich der Bauherr alles leisten kann. Bei älteren Häusern fällt auf,
wie sorgfältig diese meist in das vorgegebene, natürliche Gelände
eingebunden sind. Da alle Erdbewegungen von Hand ausgeführt
werden mussten, wurden Veränderungen der natürlichen Gelän
deoberfläche so weit wie möglich vermieden. Aufschüttungen,
Abgrabungen und Stützmauern wurden nur ausgeführt, wenn dies
unbedingt erforderlich war.
Gebäude nie isoliert betrachten
Ein Gebäude kann nicht isoliert von seinem Standort und seiner
umliegenden Bebauung geplant werden.
Andernfalls läuft es Gefahr, ein Fremdkörper in seinem Gebiet zu
werden und damit auch den Bauherrn zu isolieren.
Verlangt wird aber nicht eine sklavische Angleichung an die Um
gebung, sondern ein gewisses Mindestmaß an Rücksichtnahme
und gestalterischer Harmonie.
Das bedeutet zum Beispiel, dass Hausformen, die in den Einfami
lienhausgebieten städtischer Vororte bevorzugt werden, nicht in
Dörfer mit ländlichem Charakter passen.
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Finanzierung und Förderung · 21
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Hier geht es um das liebe Geld!
Eine von Beginn an umsichtige Planung ist Vorraussetzung für
wirtschaftliches und kostengünstiges Bauen. Einige Grundsätze
zur Umsetzung Ihres Bau- oder Sanierungsvorhabens:
» Eine kompakte Hausform spart Material, Energie und Kosten
» Sparen Sie nicht beim Rohbau. Die Ausgaben für Außenmauern
mit optimalem Wärmeschutz und ein gutes Dach rentieren sich.
» Bringen Sie – nur wenn es auch in der Praxis möglich und mach
bar ist – Ihre Eigenleistung ein. Basis für das Gelingen Ihres
Bauvorhabens ist eine solide und langfristig gesicherte Finan
zierung, für die Sie, wie in allen anderen Bauphasen auch, den
Rat eines Fachmannes einholen sollten. Die Ersparnis durch eine
professionelle Beratung und Ausführung ist in aller Regel immer
höher als die damit verbundenen zusätzlichen Kosten.
Um vor Überraschungen sicher zu sein,
» halten Sie die anfallenden Darlehensbelastungen in einer rea
listischen und auch machbaren Größenordnung.
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» Gehen Sie nicht an Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze,
behalten Sie sich finanzielle Reserven vor!
» Als Faustregel gilt, dass zumindest ein Drittel der Kaufsumme
beziehungsweise der Gesamtbaukosten durch Eigenkapital ab
gedeckt sein sollte.
Auch Wohnbauförderungen sollten Sie unbedingt mit einbeziehen.
Nützen Sie diese öffentlichen Förderungen! Welche Förderungs
möglichkeiten Sie im Einzelnen nutzen können, haben wir für Sie
in der nachfolgenden Tabelle kompakt zusammengefasst. Bitte
beachten Sie, dass auf die Gewährung der Fördermittel auch bei
Erfüllung aller Voraussetzungen kein Rechtsanspruch besteht.
Falls die Mittel nicht ausreichen, um alle Antragsteller zu berück
sichtigen, richtet sich die Auswahl der zu fördernden Bauvorhaben
nach der sozialen Dringlichkeit der eingegangenen Anträge.
HOLZBAU
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22 · Finanzierung und Förderung
Übersicht über öffentliche Förderprogramme
1.) Bayerisches Wohnungsbauprogramm: Neubau, Kauf, Gebäudeänderung
Förderung von Eigenwohnraum sowie Mietwohnraum im Zweifamilienhaus
Was wird gefördert?
Bau einer neuen oder Kauf einer Eigentumswohnung oder
eines Eigenheimes; Änderung oder Erweiterung eines vorhan
denen Gebäudes.
Welche Förderung gibt es und wie hoch ist sie?
Ein Darlehen mit einem auf 15 Jahre festen Zinssatz von 0,5 %
jährlich. Die jährliche Tilgung beträgt 1 % ab dem 3. Jahr. Die
maximale Darlehenshöhe liegt bei einem Neubau und Erster
werb bei bis zu 30 %, beim Zweiterwerb bei bis zu 40 % der
förderfähigen Kosten. Haushalte mit Kindern erhalten einen
einmaligen Zuschuss in Höhe von 1.500,– € pro Kind.
Wer kann die Förderung beantragen?
Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze
nach Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes
(BayWoFG) nicht übersteigt. Eine Berechnung ist unter
www.bayernlabo.de  Förderlotse möglich.
Wo kann man die Förderung beantragen und wer hilft dabei?
Die Fördermittel sind vor Baubeginn oder Kauf beim Land
ratsamt zu beantragen. Mit dem Bauen dürfen Sie erst be
ginnen bzw. einen Kaufvertrag erst abschließen, wenn die
Fördermittel bewilligt sind oder diese Stelle einem vorzeitigen
Baubeginn bzw. Kaufvertragsabschluss zugestimmt hat.
Besonderheiten:
Mietwohnraum im Zweifamilienhaus kann allein oder neben
der Hauptwohnung des Antragstellers gefördert werden, wenn
er höchstens zur ortsüblichen Vergleichsmiete an Verwandte,
Verschwägerte, Pflegekinder oder Pflegeeltern vermietet wird.
Gefördert wird nur angemessener Wohnraum – wenn be
stimmte Wohnflächen überschritten sind, ist eine Förderung
ausgeschlossen. Der Antragsteller muss den Kapitaldienst si
cher tragen können, daher wird das verbleibende Netto-Haus
haltseinkommen berücksichtigt.
Wo bekomme ich weitere Informationen?
www.bayernlabo.de/privatpersonen
Anpassen von Wohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung
Bauliche Maßnahmen, die aufgrund einer Behinderung (§ 2
Abs. 1 Neuntes Buch Sozialgesetzbuch) erforderlich sind.
Ein zins- und tilgungsfreies Darlehen bis zu 10.000,- € (im
Ergebnis ein Zuschuss).
Eigentümer einer Wohnung, wenn er selbst oder ein Haushalts
angehöriger behindert ist. Das Gesamteinkommen des Haus
halts darf die Einkommensgrenze nach Art. 11 des Bayerischen
Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) nicht übersteigen.
Finanzierung und Förderung · 23
Wo kann man die Förderung beantragen und wer hilft?
Das leistungsfreie Darlehen ist vor Beginn der Maßnahmen
beim Landratsamt zu beantragen. Die dortigen Sachbearbeiter
für sozialen Wohnungsbau beraten und helfen bei der Antrag
stellung. Mit der Maßnahme darf erst begonnen werden, wenn
das Darlehen bewilligt ist oder die Bewilligungsstelle einem
vorzeitigen Maßnahmenbeginn zugestimmt hat.
2.) Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm: Neubau, Kauf
Bau oder Kauf einer neuen oder bestehenden Eigentumswoh
nung oder eines Eigenheimes.
Ein zinsverbilligtes Darlehen mit einem 10 oder 15 Jahre festen
Zinssatz (der tagesaktuelle Zinssatz kann beim Landratsamt
erfragt oder im Internet unter der Adresse www.bayernlabo.
de nachgesehen werden). Die jährliche Tilgung beträgt für die
ersten 10 Jahre 1 % ab dem zweiten Jahr. Danach kann die
Tilgung auf 2 % angehoben werden. Die maximale Darlehens
höhe liegt bei bis zu 30 % der förderfähigen Kosten (mind. aber
15.000 € und max. 100.000 €).
Das Darlehen kann gleichzeitig mit einem Darlehen nach
einem Wohnungseigentumsprogramm der KfW (s. Nr. 3.) be
antragt werden.
Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze
nach Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes
(BayWoFG) nicht übersteigt. Eine Berechnung ist unter
www.bayernlabo.de Förderlotse möglich.
Wo kann man die Förderung beantragen und wer hilft?
Die Fördermittel sind vor Baubeginn oder Kauf beim Landrat
samt zu beantragen. Mit dem Bauen dürfen Sie erst beginnen
bzw. einen Kaufvertrag erst abschließen, wenn die Fördermit
tel bewilligt sind oder diese Stelle einem vorzeitigen Baube
ginn bzw. Kaufvertragsabschluss zugestimmt hat.
Besonderheiten:
Soweit keine staatlichen Darlehen nach Nr. 1. beantragt wer
den, wird eine weitere Zinsverbilligung gewährt. Gefördert
wird nur angemessener Wohnraum – wenn bestimmte Wohn
flächen überschritten sind, ist eine Förderung ausgeschlossen.
Wo bekomme ich weitere Informationen?
www.bayernlabo.de/privatpersonen
24 · Finanzierung und Förderung
Eine umsichtige Planung spart Geld
3.) Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW):
Wohneigentumsprogramm
Altersgerecht umbauen
Informationen über alle Programme der KfW erhalten Sie bei Ihrer finanzierenden Hausbank oder unter www.kfw.de.
Da sich die Förderprogramme der KfW oft kurzfristig ändern, haben wir uns entschlossen, die Details der jeweiligen
Förderprogramme nicht in unsere Broschüre aufzunehmen.
Die tabellarische Aufstellung erhält lediglich einen pauschalen
Überblick über die wichtigsten Förderprogramme. Auf Details
wurde der Übersicht wegen verzichtet. Zudem werden immer
wieder neue Förderprogramme aufgelegt, bzw. bestehende Pro
gramme geändert.
Im konkreten Fall sollten Sie sich daher bei den zuständigen Stel
len informieren und beraten lassen.
..................................................................................
Soweit das Landratsamt Ostallgäu zuständig für die Bearbeitung
Ihres Förderantrags ist (Nrn. 1. und 2.), wenden Sie sich für Infor
mationen und Beratung bitte an:
Sieglinde Frank
Telefon: 08342·911-443
Marion Eger
Telefon: 08342·911-440
Informationen über alle Programme der KfW erhalten Sie bei:
Kreditanstalt für Wiederaufbau –
Beratungszentrum Frankfurt am Main
Bockenheimer Landstraße 104, 63025 Frankfurt am Main
Telefon: 069·7431-0
Telefax: 069·7431-9500
Infocenter: [email protected]
Hotline Wohnbauprogramme: 0800·539-9002
Homepage: www.kfw.de
..................................................................................
Weitere Informationen über Modernisierungsmaßnahmen und
Fördermöglichkeiten erhalten Sie unter www.eza-allgaeu.de oder
im eza!-Haus in Kempten und in den eza!-Energieberatungen vor
Ort (siehe hierzu das Kapitel „Umweltfreundlich Bauen und Woh
nen“ auf den folgenden Seiten).
Umweltverträgliches Bauen und Wohnen · 25
Das eza!-Haus ist ein Energieberatungs- und Demonstrationsge
bäude in Kempten (Allgäu). Hier hat eza!, das Energie- und Um
weltzentrum Allgäu, seinen Sitz. eza! ist eine gemeinnützige GmbH
zur Förderung erneuerbarer Energien und effizienter Energienut
zung. Getragen wird eza! neben anderen Kommunen, Wirtschaft
und Initiativen auch vom Landkreis Ostallgäu.
Weitere Infos und Anmeldung zur Energieberatung im Internet
unter www.eza-allgaeu.de oder unter Telefon 0831·9602860.
Einführung
Modernes Bauen macht Wohnräume behaglicher als konventio
nelle Bauweise. Und weil Bauherren auch aufs Geld achten, soll
ten sie neben der Finanzierung der eigenen vier Wände die künf
tigen Energiepreise berücksichtigen: Energieeffiziente Häuser
wirken steigenden Heizkosten von vornherein entgegen. Umwelt
bewusster sind sie obendrein. Raumheizung und Warmwasser
machen etwa ein Drittel des gesamten Primärenergiebedarfs
(siehe unten) in der Bundesrepublik aus. Größte Verbraucher sind
dabei die privaten Haushalte. Dort werden im Schnitt mehr als
85 % (!) der im Haus verbrauchten Energie für Raumheizung und
Warmwasser eingesetzt. Um diese Belastungen zu verringern und
fossile Brennstoffe zu sparen, gilt es, Energie aus Öl, Gas und
Kohle möglichst wirksam einzusetzen und verstärkt erneuerbare
Energien zu nutzen. Schließlich haben Immobilien in aller Regel
eine lange Lebensdauer.
EnEV: Seit Februar 2002 in Kraft, legt die Energieeinsparverordnung
(EnEV) Zielwerte für den Primärenergiebedarf neuer Gebäude fest.
Dem Bauherrn bleibt dabei allerdings freigestellt, wie er diese
Zielwerte erreichen will: durch verstärkten Wärmeschutz, moder
ne Anlagentechnik, erneuerbare Energiequellen oder Konzepte zur
Wärmerückgewinnung. Gefordert ist also die „intelligente Erschlie
ßung“ der Energieeinsparpotenziale. Daneben ist für neue Häuser
ein Energieausweis Pflicht.
Eine Neufassung der EnEV trat am 01.10.2009 (EnEV2009) in Kraft.
In dieser Neufassung wurden die Anforderungen an die Gebäu
dehülle und die Anlagentechnik im Schnitt um ca. 30 % angeho
ben. Beispielsweise wird bei der Beheizung mindestens ein Brenn
wertkessel, kombiniert mit einer thermischen Solaranlage zur
Unterstützung der Warmwasserbereitung vorgesehen.
26 · Umweltverträgliches Bauen und Wohnen
Zum Zeitpunkt der Recherche für diesen Artikel wird eine Novel
le der EnEV vorbereitet. Diskutiert werden unter anderem weitere
Verschärfungen beim maximalen Energieverbrauch, neue Kenn
zeichnungspflichten und eine Pflicht zum Niedrigstenergiestan
dard für Neubauten ab 2021. Details erfahren Sie auf der Home
page des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwick
lung (www.bmvbs.de) oder bei einem Energieberater.
Zusätzlich zur EnEV gilt seit dem 01.01.2009 das Erneuerbare-Ener
gien-Wärmegesetz (EEWärmeG). In diesem Gesetz wird ein ge
wisser Mindestanteil erneuerbarer Energien für Neubauten, bei
spielsweise in Form von solarthermischer Energie, festgelegt.
Hinweis:
Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass die EnEV vor
einer Novellierung steht, die voraussichtlich Anfang 2014 in Kraft
treten wird. Die Erneuerung hat Auswirkungen auf die Aussagen
über den Energiestandard und die Förderstufen der KfW.
Primärenergieverbrauch
Der Primärenergiebedarf eines Gebäudes ist eine rechnerische
Größe, die alle Energie-Einflussfaktoren enthält:
» Die Qualität der Gebäudehülle, wie Außenwände oder Fenster,
» Energiegewinne durch Sonneneinstrahlung, Körperwärme und
Geräte,
» die Qualität der gesamten Heizungsanlage vom Kessel bis zum
Heizkörper,
» den Warmwasserbedarf und die Effizienz der Warmwasserbe
reitung,
» die Energieträger wie Heizöl, Strom oder Gas. Der Aufwand für
deren Erzeugung fließt ebenfalls mit ein.
Gebäudeform, -ausrichtung und -lage
Bei der Lage von Gebäuden ist darauf zu achten, dass auf die
Sonnenseite wenig Schatten von anderen Gebäuden oder Bäumen
fällt. In Kaltluftsenken oder exponierten Windlagen benötigen
Gebäude mehr Energie. Eine geschützte Lage durch Bäume, Hecken
oder Erdwälle kann Bedarf senkend wirken.
Gebäudeform, Gebäudeausrichtung und Gebäudetyp beeinflussen
den Energiebedarf. Kompakt bauen bedeutet dabei energiesparend
bauen. Verschachtelte Häuser mit Vor- und Rücksprüngen oder
Gauben und Erkern verbrauchen mehr Energie und sind auch beim
Bau deutlich teurer.
Um die Sonnenenergie zu nutzen, ist eine Gebäudeausrichtung
nach Süden vorteilhaft. Große Fensterflächen nach Süden sparen
zudem Heizenergie. Wohn- und Kinderzimmer sollten sich auf der
Südseite befinden, weniger beheizte Räume wie Flur, Schlafzimmer
und Abstellraum sind auf der Nordseite besser untergebracht.
Nach Süden gerichtete Dachflächen eignen sich am besten für
Solaranlagen. Große Fensterflächen nach Ost oder West hingegen
können im Sommer leicht zu Überhitzung führen.
Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert
besonders sparsame Häuser. Zum Zeitpunkt der Recherche werden
folgende Anforderungsstufen unterschieden:
KfW-Effizienzhaus 70
Ein KfW-Effizienzhaus 70 darf einen Jahresprimärenergiebedarf
(Qp) von höchstens 70 % und einen spezifischen Transmissions
wärmeverlust H´T (= Energieabgabe an die Umgebung, bezogen
auf die Fläche der Außenhülle) von höchstens 85 % der gemäß
aktueller Energieeinsparverordnung EnEV zulässigen Höchstwer
te (EnEV Anlage 1, Tabelle 1) nicht überschreiten.
wärmeverlust (H´T) von höchstens 70 % der gemäß Energieein
sparverordnung zulässigen Höchstwerte nicht überschreiten. Mit
einer sehr großen Solaranlage und sehr guter Wärmedämmung
können auch Häuser mit konventioneller Heizung diesen Ener
giestandard erreichen.
PARKETT – TREPPEN
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Trockenbau – Trockenestrich – Vollwärmeschutz – Renovierung
Fliesen – Parkettverlegung – Gerüstbau – Malerarbeiten
wärmeverlust (H´T) von höchstens 55 % der gemäß Energie
einsparverordnung zulässigen Höchstwerte nicht überschreiten.
Durch verschattungsfreie Südausrichtung sowie dem Einsatz
von Passivhaustechnik, wie beispielsweise wärmebrückenfreier
Konstruktion, luftdichter Gebäudehülle, sehr guter Dämmung oder
dem Einsatz erneuerbarer Energien wird dieser Energiestandard
erreicht.
Passivhaus
Das Passivhaus hat die Öko-Freak-Ecke längst verlassen. In
Deutschland gibt es mittlerweile zehntausende Gebäude, die den
Passivhaus-Standard erfüllen. Nicht nur Privathäuser, sondern
auch Kindergärten, Schulen, Turnhallen, Verwaltungsgebäude und
Büros „leben“ energieoptimiert, sprich ohne konventionelles Heiz
system. Und dabei bietet das Passivhaus hohen Wohnkomfort.
Viele Bauteile wurden extra für Passivhäuser weiterentwickelt:
Fenster, Haustechnik oder Wärmedämmung. Sie sind der Grund
stein der Passivhaustechnik. 15 Kilowattstunden pro Jahr und
Quadratmeter Wohnfläche benötigt ein Haus in dieser modernen
Bauweise für Heizwärme.
Zum Vergleich: ein Altbau frisst im Durchschnitt 200 Kilowatt
stunden. Die geringen Mehrkosten beim Bau amortisieren sich
durch den extrem niedrigen Energiebedarf sehr schnell. Und auf
manch herkömmliche Bauteile kann man beim Passivhaus gänzlich
verzichten: Heizkörper zum Beispiel. Trotzdem muss keiner im
Winter frieren. Eine „Restheizung“ erfolgt über das Lüftungssystem.
Wärmepumpe, Holzpellets oder Solarenergie sorgen für angeneh
me Raumtemperaturen. Doch Vorsicht: eine bloße Zusammenstel
lung scheinbar geeigneter Komponenten ergibt noch lange kein
Passivhaus. Sorgfältige und fachkundige Planung ist notwendig.
Die Förderung für das Passivhaus entspricht der Förderung mit
zinsvergünstigten Darlehen für das KfW-Effizienzhaus 40.
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Wärmedämmung und Wärmebrücken
Wohnhäuser verlieren die meiste Wärme über ihre Außenflächen.
Deshalb sind eine Wärmeschutzverglasung der Fenster sowie eine
gute Dämmung von Außenwand, Dach und Kellerdecke bezie
hungsweise Bodenplatte besonders wichtig. Wärmebrücken sind
Unterbrechungen in der Dämmebene. Ein klassisches Beispiel ist
eine Geschossdecke, die bis zum Balkon eine durchgehende Be
tonplatte ist. Beton leitet die Wärme sehr gut, was dazu führt,
dass die Wärme dem Raum entzogen und über den Balkon an die
Außenluft abgegeben wird. Je besser der Energiestandard des
Gebäudes sein soll, desto wichtiger wird die Vermeidung von
Wärmebrücken.
Bau- und Dämmstoffe
Bei Bau- und Dämmstoffen ist neben den günstigen Dämmeigen
schaften auch auf den Energieaufwand bei Herstellung und Ent
sorgung zu achten. Hier liegen nachwachsende Rohstoffe aus der
Region klar im Vorteil. Holz eignet sich dabei als Baustoff für
Wände ebenso wie zur Dämmung (z. B. als Flocken, Späne oder
Weichfaserplatten). Zudem ist Holz im Lebenszyklus nahezu
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eza!-Tipp
i
von eza!-Energieberater Franz Hofer
Energieberatung VG Seeg:
Leitungen für Solaranlagen beziehungsweise Leerrohre
sollten schon beim Bau mit verlegt werden. Mit wenig
Aufwand kann so später nachgerüstet werden. Bei der
Heizungsanlage sollte auch auf einen solartauglichen
Speicher geachtet werden.
CO2-neutral. Ziegel ist als Baustoff ebenfalls geeignet – wenn er
in der Region hergestellt wird und somit kurze Transportwege hat.
Zusätzliche Dämmung ist auch bei Ziegelwänden empfehlenswert.
Als Dämmstoff sind Flachs und Hanf als nachwachsende Rohstoffe
geeignet. Neben guten Dämmeigenschaften schonen die Natur
produkte Ressourcen und die Wertschöpfung bleibt in der Region.
Staatliche Förderung winkt obendrein.
Luftdichtheit
Ein luftdichtes Haus – in Verbindung mit einer Lüftungsanlage
und Wärmetauscher – hat viele Vorteile für den Bewohner: Der
Komfort ist höher (hohe Luftqualität und Vermeidung von Zugluft),
der Heizenergieverbrauch ist kleiner und Bauschäden werden ver
mieden. Mit dem Luftdichtheitstest, bekannt auch unter dem
Namen Blower-Door-Test, steht ein standardisiertes Messverfah
ren zur Verfügung, die Luftdichtheit eines Gebäudes quantitativ
zu erfassen. Ziel ist es, Lecks in der Gebäudehülle zu erkennen und
zu beseitigen.
Heizen
Gas oder Öl, Wärmepumpe oder Holzpellets – und wie halte ich
es mit der Solarenergie? Viele Möglichkeiten bieten sich heute
dem Bauherrn. Wer mit welchem System am besten beraten ist,
entscheiden neben dem Geschmack und dem Preis auch noch die
baulichen Voraussetzungen.
Schimmel
- wir erwärmen die Wand
Lüften
- wir schließen automatisch das Fenster
Moderne Heizungstechnik mit Gas
Gas-Brennwertkessel sind mittlerweile Stand der Technik, sie kön
nen eine Energieausnutzung von knapp 100 Prozent erreichen. Bei
der Brennwertnutzung wird auch die Energie, die in den Abgasen
in Form von Wasserdampf vorliegt, noch genutzt.
Brennwerttechnik auch bei Öl
Neben Gas ist inzwischen auch beim Heizöl Brennwertnutzung
sehr gut möglich. Es gibt neben den gewohnten Standkesseln auch
wandhängende Brennwertkessel. Zu empfehlen ist schwefelarmes
Heizöl, das wesentlich schonender für Heizkessel und Umwelt ist.
Holzpellets
Holzpellets bieten als erneuerbarer Brennstoff aus der Region den
Komfort von Zentralheizungen und eine kohlendioxidneutrale
Wärmeversorgung. Für größere Gebäude können auch Holzhack
schnitzel der Brennstoff der Wahl sein.
„Man muss sein Leben aus dem Holz schnitzen,
das man zur Verfügung hat.“
Theodor Storm
Inhaber
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Wärmepumpe
Solarwärme
Wärmepumpen nutzen die Umgebungstemperatur zum Heizen.
Als Wärmequelle dienen am besten Erdreich oder Grundwasser.
Mit Flächenheizsystemen wie Fußboden oder Wandheizung liefern
die inzwischen voll ausgereiften elektrisch angetriebenen Wärme
pumpen bis zu vier Mal mehr Energie als sie verbrauchen. Ent
scheidend hierbei ist die tatsächlich erreichbare Jahresarbeitszahl,
also das Verhältnis aus gewonnener Heizenergie zu eingesetzter
elektrischer Energie. Sie sollte möglichst über 3 liegen.
Die Einbindung einer Solaranlage in die Heiztechnik kann zum
einen zusätzlich Brennstoffkosten sparen; zum anderen wird die
Heizung vor dem verschleißträchtigen Sommerbetrieb bewahrt.
Bei einer solarthermischen Anlage wird die Sonnenenergie direkt
zur Erwärmung von Wasser eingesetzt. Angenehm temperiertes
Duschwasser und kuschelige Räume (bei Heizungsunterstützung)
sind das Ergebnis.
Haustechnik im Passivhaus
Für Passivhäuser gibt es ausgereifte Kompaktgeräte, die für Lüf
tung, Heizung und Warmwasser sorgen. Diese kostengünstigen
Geräte mit einer integrierten Miniwärmepumpe sind auch bereits
für die Einbindung einer Solaranlage vorbereitet.
Eine weitere (noch sehr neue und nicht unumstrittene) Möglich
keit ist die Nutzung von Solarstrom zur Warmwasserbereitung.
Zwar ist der Wirkungsgrad geringer und es wird dabei die „hoch
wertigste“ Energieform Elektrizität direkt in die „geringwertige“
Wärme umgewandelt, doch bietet diese Form der Energienutzung
den Vorteil geringerer Kosten (auch bei der Leitungsführung im
Haus) und der besseren Nutzbarkeit „überschüssig“ gewonnener
Energie (z. B. für Elektrogeräte im Haushalt).
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Grundsätzlich sollte jede Erneuerungsmaßnahme auch zur Ener
gieeinsparung genutzt werden. Höhere Investitionen rechnen sich
meistens durch die Einsparungen in kurzer Zeit. Für den Altbau
sind mittlerweile ebenso moderne Materialien und Techniken wie
im Neubau möglich.
Empfehlenswert sind bei der Sanierung immer die verschiedenen
möglichen Maßnahmen im Zusammenhang zu sehen und sich
rechtzeitig umfassend beraten zu lassen. Hierfür eignen sich am
besten neutrale Energieberater sowie die Energieberatung von
eza! in vielen Ostallgäuer Kommunen.
Um Bauherren unter die Arme zu greifen, bietet der Staat Förder
programme mit zinsverbilligten Krediten an (siehe hierzu auch
S. 22 „Übersicht über öffentliche Förderprogramme“).
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Wichtig ist, dass die Anträge in der Regel vor Beginn einer
Baumaßnahme gestellt werden. Ausnahme ist das Marktanreizprogramm des Bundes, mit der Förderung von Solaranlagen,
Wärmepumpen und Holzkesseln.
Zuschüsse für Solaranlagen auf Neubauten (Errichtung nach dem
01.01.2009) sind nur im Rahmen der Innovationsförderung mög
lich.
Infos dazu gibt es in den eza!-Energieberatungsstellen in den
Kommunen und bei eza! (Telefon 0831·9602860).
Strom
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Bei der Wahl der richtigen Beleuchtung lässt sich jede Menge
Strom und Geld sparen. Viel unnötigen Strom verbrauchen die
Bereitschaftsdienste (Stand-by) vieler Elektrogeräte, Beleuchtung
die nicht dem Stand der Technik entspricht und alte Haushalts
geräte.
Weitere Informationen zum Energieverbrauch im Haushalt gibt
es unter www.eza-allgaeu.de.
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Beratungsstelle
Anmeldetelefon
Beratungstermine
Beratungszeit
(bitte vorab)
Kempten eza!-Haus
0831·9602860
Mo., Di., Mi., Do., Fr.
14:00 – 18:00 Burgstraße 26,
Kempten
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08343·218
1. und 3. Mittwoch
17:00 – 19:00
Baisweil
08347·92000 nach Vereinbarung
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08341·93650
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Buchloe / Markt Waal
08241·500112
1. u. 3. Donnerstag
16:00 – 18:00
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08362·903228
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16:00 – 18:00
Marktoberdorf
08342·400831
1. u. 3. Donnerstag
16:00 – 18:00
Mauerstetten
Nesselwang
08361·912231
1. u 3. Donnerstag
17.00 – 19:00
Obergünzburg
Pforzen
08346·9209-0
1. und 3. Donnerstag 18:00 – 20:00
Pfronten
08363·6980
Donnerstag
17:00 – 19:00
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08367·912140
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1. Donnerstag
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Stöttwang
08345·326
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den ebenso beantwortet wie zur gesamten Energiekonzeption
eines Neubaus oder einer Sanierung. Auch alle Einzelkomponen
ten wie Wärmedämmung, Fenster, Heizung oder Solaranlage sind
Bestandteile der Beratung. Die Beratungsstellen und Beratungs
zeiten im Landkreis Ostallgäu können Sie der Tabelle entnehmen.
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maßnahmen auf und gibt Tipps zu Energieeinsparmöglichkeiten.
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36 · Denkmalpflege
Wohnen in historischer Bausubstanz
Bauernhof in Pfronten vor (links) und nach der vorbildlichen Sanierung (rechts)
Denkmalpflege
Es muss nicht immer ein Neubau sein: historische Anwesen zu
sanieren kommt immer mehr in Mode. Der Landkreis Ostallgäu
weist rund 1.500 denkmalgeschützte Bauwerke und darüber hi
naus viele weitere historische Bauten auf, die sich – behutsam im
traditionellen Stil wieder hergerichtet – hervorragend für Wohnund auch Gewerbezwecke eignen. Belastungen können durch
zahlreiche direkte und indirekte Finanzierungshilfen erheblich
vermindert werden. Wer ein altes Haus umbauen oder sanieren
möchte, sollte sich frühzeitig mit den Denkmalfachbehörden in
Verbindung setzen.
Zuschüsse
Finanzierungshilfen werden nur gewährt, wenn die Maßnahme
vor ihrer Durchführung mit dem Bayerischen Landesamt für Denk
malpflege abgestimmt ist. Für die gründliche Instandsetzung eines
Baudenkmals sind umfangreiche Fachkenntnisse nötig. Eine enge
Zusammenarbeit aller an einer denkmalpflegerischen Maßnahme
Beteiligten ist deshalb erforderlich. Der zuständige Gebietsreferent
übernimmt die Aufgabe der Koordinierung der Fachleute und der
Fachbereiche des Landesamts wie beispielsweise der Bauforscher,
Restauratoren und Archäologen. Je nach Notwendigkeit empfiehlt
der/die Gebietsreferent/in auch die Beteiligung von Historikern,
Tragwerksplanern und Volkskundlern.
Die Abstimmung erfolgt am besten an den regelmäßigen Sprech
tagen des Landesamtes bei der Unteren Denkmalschutzbehörde
im Landratsamt Ostallgäu. Vereinbaren Sie bitte hierzu einen
Termin unter Telefon 08342·911-390, E-Mail: barbara.strehle@
lra-oal.bayern.de. Im Landratsamt müssen Sie auch die für In
standsetzungen oder Veränderungen an einem Denkmal notwen
dige Baugenehmigung oder die Erlaubnis nach dem Denkmal
schutzgesetz (DSchG) beantragen. Auch wenn eine Baugenehmi
gung nicht erforderlich ist, bedarf jede Maßnahme an einem
Denkmal der Erlaubnis. Hierzu genügt ein formloser Antrag mit
Maßnahmenbeschreibung und Kostenschätzung.
Wenn – wie leider häufig – später denkmalpflegerische Erforder
nisse auf die lange erdachten, eigenen Planungen stoßen, ist die
Enttäuschung groß und man wünscht sich, man hätte längst
gemeinsam eine Lösung erarbeitet. Denkmalpflege will nicht gän
geln und nicht den Bauherrn in ein mittelalterliches Korsett zwän
gen, sondern den Erhalt historischer Bausubstanz mit modernen
Wohnansprüchen in Einklang bringen. Dass beides geht, beweisen
viele preisverdächtige Beispiele landauf und landab – auch und
gerade im Ostallgäu.
Die Reihenfolge Planen und Abstimmen – Berechnen – Beantragen
– Bauen sollte man unbedingt einhalten. Wenn sich Bauherr,
Architekt und Denkmalschützer geeinigt haben und eine Kosten
schätzung vorliegt, kann ein Finanzierungsplan erstellt und evtl.
Zuschüsse beantragt werden u. a. bei:
» Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
» Bayerische Landesstiftung
» Bezirk Schwaben
» Landkreis Ostallgäu
» Gemeinde
..................................................................................
Die Zuschussanträge können bei der unteren Denkmalschutzbe
hörde im Landratsamt bei
Sieglinde Frank
Telefon: 08342·911-443
angefordert und gestellt werden. Sind sie vollständig vorgelegt,
werden sie dem jeweiligen Zuschussgeber zugeleitet.
Denkmalpflege · 37
Die Antragsformulare können auch im Internet unter
www.ostallgaeu.de (Landratsamt > Bürgerservice > Denkmalpflege) heruntergeladen werden.
..........................................................................................................................
Zuschüsse zu denkmalpflegerischen Maßnahmen erfolgen als frei
willige Leistung ohne Rechtsanspruch im Rahmen der finanziellen
Leistungsfähigkeit und nach pflichtgemäßem Ermessen. Die Höhe
der Zuschüsse hängt insbesondere ab von der Bedeutung und
Dringlichkeit des Einzelfalls, der Finanzkraft des Eigentümers, der
Zahl der vorliegenden Anträge und natürlich nach den zur Verfü
gung stehenden Haushaltsmitteln. Bezuschusst wird in der Regel
der denkmalpflegerische Mehraufwand, nicht reine Unterhalts
maßnahmen, Außenanlagen etc.
Generell sind Zuschüsse vor dem Beginn der Maßnahme – hierzu
gehört bereits die Erteilung von Aufträgen – zu beantragen. Ggf.
ist die Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn einzuho
len, falls bis zur Entscheidung über die Gewährung von Zuschüs
sen nicht gewartet werden kann. Liegt bei Beginn der Arbeiten
die Bewilligung des vorzeitigen Maßnahmenbeginns oder die
schriftliche Bewilligung des Zuschussgebers nicht vor, verfallen
die Zuschussmöglichkeiten.
Die Zuschussgeber erwarten in der Regel auch die Beteiligung der
jeweils anderen Zuschussgeber, z. B. fördert der Bezirk Schwaben
maximal in Höhe der Förderung von Landkreis und Gemeinde
zusammen. Der Landkreis Ostallgäu wiederum setzt eine mindes
tens gleich hohe Fördersumme durch die Gemeinde voraus.
Zuschüsse zu Denkmalsanierungen können auch von der Diözese
(bei kirchlich genutzten Bauten), der Deutschen Stiftung Denkmal
schutz, ggf. vom Amt für ländliche Entwicklung im Rahmen der
Dorferneuerung oder vom Entschädigungsfonds (bei bedeutsame
ren privaten oder kommunalen Sanierungsmaßnahmen) kommen.
Städtebauförderung und Dorferneuerung
Bei Altbausanierung in Sanierungsgebieten können Finanzierungs
hilfen in Form von Darlehen oder Zuschüssen in Anspruch genom
men werden. Im Rahmen der Städtebauförderung können im
Einzelfall auch Vorhaben außerhalb von Sanierungsgebieten be
zuschusst werden. Auskünfte erteilen die betreffenden Gemeinden,
die von ihnen beauftragten Sanierungsträger und die Regierung
von Schwaben.
Im Rahmen von Dorferneuerungsprogrammen werden Mittel für
die Sanierung und Erhaltung von Baudenkmälern und Ensembles
in Dörfern und von Denkmälern außerhalb der Ortschaften (Bild
stöcke, Marterln) sowie zur Sicherung von Bodendenkmälern be
reitgestellt. Im Rahmen von Flurbereinigungsmaßnahmen werden
außerdem Fördermittel für die Erhaltung von Baudenkmälern ein
gesetzt. Auskünfte dazu erteilen das Amt für Landwirtschaft und
Forsten Kaufbeuren, Telefon 08341·9002-0 und das Amt für länd
liche Entwicklung in Krumbach (Schwaben), Telefon 08282·92-0.
Steuerrechtliche Vergünstigungen
Neben Zuschüssen können auch steuerrechtliche Vergünstigungen
in Betracht kommen:
Einkommenssteuer
Herstellungskosten für (Bau-) Maßnahmen, die der Erhaltung oder
sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals dienen, und die in einver
nehmlicher Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für
Denkmalpflege durchgeführt werden, können im Jahr der Herstel
lung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und
in den folgenden 4 Jahren bis zu 7 % abgeschrieben werden.
Erhaltungsaufwendungen können bei zur Einkunftserzielung ge
nutzten Objekten auf Wunsch des Steuerpflichtigen statt in einem
Jahr verteilt auf zwei bis fünf Jahre abgesetzt werden. Bei eigen
genutzten oder nicht genutzten Objekten können Erhaltungsauf
wendungen wie Herstellungskosten zehn Jahre lang zu 9 % ab
geschrieben werden.
Einheitsbewertung
Für Grundstücke, die mit Baudenkmälern bebaut sind, ist regel
mäßig eine 5 %ige Ermäßigung der Einheitsbewertung nach §§
82, 88 Bewertungsgesetz (BewG) möglich. Sie wirkt sich bei allen
einheitswertabhängigen Steuern aus (Grund- und Erbschaftssteu
er). Zuständig ist das Finanzamt.
Grundsteuer
Die Grundsteuer für aus Gründen des Denkmalschutzes zu erhal
tenden Grundbesitz wird auf Antrag vollständig erlassen, wenn
die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile unter den jährli
chen Kosten liegen; sie wird teilweise erlassen, wenn der erziel
bare Rohertrag des Grundbesitzes nachhaltig gemindert ist (§ 32
Grundsteuergesetz – GrStG –). Zuständig sind die Grundsteuer
stellen der Gemeinden bzw. Verwaltungsgemeinschaften.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Kulturdenkmäler werden nur mit 40 % ihres Wertes angesetzt,
wenn die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen
übersteigen und die Denkmäler der Forschung oder Volksbildung
zugänglich sind. Sind darüber hinaus die Denkmäler seit mindes
tens 20 Jahren im Besitz der Familie oder in das Verzeichnis na
38 · Denkmalpflege
Wohnen in historischer Bausubstanz
tional wertvollen Kulturguts oder national wertvoller Archive
eingetragen, so bleiben sie in vollem Umfang von der Erbschaftsund Schenkungssteuer befreit. Die Steuerbefreiung entfällt (auch
für die Vergangenheit), wenn die Denkmäler innerhalb von zehn
Jahren nach der Schenkung oder nach dem Erbfall veräußert
werden oder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung inner
halb dieses Zeitraumes wegfallen. Nähere Auskünfte erteilen die
Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter.
setzes (DSchG) ausgestellt werden, die vor Durchführung einver
nehmlich mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege
abgestimmt worden sind.
Umsatzsteuer
Denkmalpreis des Bezirks Schwaben
Lieferungen und sonstige Leistungen von Einrichtungen, der solchen
des Bundes, der Länder der Gemeinden oder der Gemeindeverbän
de i S. v. § 4 Nr. 20 a S. 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) entsprechen
(insb. Museen, incl. wissenschaftlicher Sammlungen und Kunst
sammlungen), und die im Inland gegen Entgelt im Rahmen des
Unternehmens ausgeführt werden, sind steuerfrei, wenn das Bay
erische Landesamt für Denkmalpflege bescheinigt, dass sie die
gleichen kulturellen Aufgaben wie die öffentlichen Einrichtungen
erfüllen. Anfragen und Anträge sind über die Landesstelle für die
nichtstaatlichen Museen in Bayern an das BLfD zu richten.
Der Bezirk Schwaben vergibt seit dem Jahr 2002 jährlich einen
Denkmalpreis. Dieser richtet sich an Sanierungen, die sich durch
die fachliche Qualität der Maßnahme, das finanzielle Engagement
des Eigentümers, die Kreativität bei der Durchführung und die
Bedeutung des Denkmals auszeichnen.
Die Inanspruchnahme von steuerlichen Vergünstigungen für Denk
malschutz und Denkmalpflege setzt jeweils die Vorlage einer Be
scheinigung bei den Finanzbehörden voraus, die das Bayerische
Landesamt für Denkmalpflege ausstellt.
Die Bescheinigung kann nur für Maßnahmen an Baudenkmälern
und schutzwürdigen Kulturgütern im Sinn des Denkmalschutzge
Wegen der Voraussetzungen im Einzelnen und der entsprechend
Ihren persönlichen Verhältnissen zu erwartenden Steuervorteile
wenden Sie sich bitte an einen Angehörigen der steuerberatenden
Berufe.
Denkmalpreis des Landkreises Ostallgäu
Der Landkreis Ostallgäu vergibt seit 2008 einen eigenen Denk
malpreis und möchte damit das Engagement der Bürger bei der
Instandsetzung und Renovierung honorieren und gleichzeitig ge
meinhin einen Anreiz zur Denkmal- und Ortsbildpflege geben.
Ausgezeichnet werden insbesondere Instandsetzungen an Bau
denkmälern, Renovierungen von Fassaden älterer Gebäude und
unter bestimmten Voraussetzungen sogar Neubauten und wesent
liche Änderungen bestehender Gebäude, die sich in ein denkmal
geschütztes Ensemble oder ein schützenswertes Ortsbild einfügen.
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Seit dem Erscheinen der 6. Auflage dieser Broschüre im Jahr
2006 hat sich im Baurecht (Bayerische Bauordnung, BayBO) zur
Verbesserung der Lebensqualität der Menschen mit Behinderung
einiges geändert. Grundlage hierzu ist das Bayerische Behinder
tengleichstellungs- und Änderungsgesetz, kurz BayBGG. Beson
dere Bedeutung kommt hier dem Art. 48 Abs. 1 in der BayBO zu,
der erstmalig sagt, dass gesetzlich vorgeschriebene barrierefreie
Wohnungen nicht nur mit dem Rollstuhl zugänglich sondern
auch in sich selbst barrierefrei nutzbar sein müssen. Hier wird
der hohe Stellenwert selbstständigen Wohnens zu jeder Lebens
zeit für die meisten Menschen anerkannt. Der ideale Wohn- und
Lebensraum ist frei von Barrieren, bietet Bewegungsfreiheit
und die Möglichkeit einer flexiblen Nutzung. Vorausschauende
Planung ist besser als nachträgliche Umbaumaßnahmen, wenn
solche überhaupt möglich sind. Machen Sie sich, alle sind ange
sprochen, Jung und Alt das Leben leicht und bauen Sie voraus
schauend.
Für den privaten Wohnungsbau hierzu einige Beispiele:
Stufenfreie Erreichbarkeit
Stufen, Schwellen und Treppen werden zur echten Barriere so
bald man durch einen Kinderwagen oder physische Gründe ein
geschränkt beweglich ist; auch mit einem schweren Gepäckstück
ist man schon behindert. Der barrierefreie Zugang zum Haus, zur
Wohnung ist natürlich der stufenlose Eingang. Auch innerhalb
der Wohnung sollte auf Stufen und Schwellen verzichtet werden.
Sind Höhenunterschiede unvermeidbar, verbessern Rampen und /
oder Aufzüge verschiedenster Bauarten die Lebensqualität.
Durchgangsbreiten
Alle Räume einer Wohnung sollen stets uneingeschränkt zu
gänglich und nutzbar sein, sodass jeder Durchgang auch mit
Rollstühlen und Gehhilfen passierbar sein muss. Türen erhalten
deshalb ein Durchgangsmaß von einheitlich mindestens 90 cm.
Vor dem Aufzug gelten folgende Maße (siehe Skizze):
Stufenfreie Erreichbarkeit
Durchgangsbreite
Stufenloser Ausgang zum Balkon oder Terrasse
Die Erreichbarkeit eines Freisitzes ist besonders für Menschen
mit eingeschränkter Bewegungsfähigkeit von enormer Bedeu
tung. Eine stufenlose Erschließung ist möglich und vorzusehen.
Türschwellen zu Freiflächen müssen durch einen vorgelagerten
Rost oder gleichwertigem ausgestattet werden. Auf die Wahl
eines geeigneten Türbeschlags ist zu achten.
Stufenloser Ausgang zu Balkon oder Terrasse
40 · Barrierefreies Bauen
Das Haus für‘s Leben – frei von Barrieren
Bad
Bedienelemente
Bad
Lichtschalter, Türdrücker und andere Bedienungsvorrichtungen
sollen auf einer Höhe von 85 cm angebracht sein. Denn ob klein
oder groß, ob alt oder jung – diese Höhe ist für alle komforta
bel. Ein sicheres und leichtes Zugreifen wird so auch bei einge
schränkter Beweglichkeit unterstützt.
Ist man jung, will man baden, ist man älter hat man manchmal
doch Schwierigkeiten mit der Badewanne. Deshalb von vornhe
rein die Installationen für beide Möglichkeiten (Wanne und Du
sche) einbauen.
Treppen
Je großzügiger eine Treppe angelegt ist, desto leichter ist sie be
gehbar. Eine lichte Breite von mindestens 80 cm zwischen den
Handläufen ist ebenso wichtig wie die Bewegungsflächen vor
Treppenauf- und -abgang. Die Treppe verfügt über beidseitige
Handläufe mit einem Durchmesser von 3 bis 4,5 cm. Der innere
Handlauf darf am Treppenauge nicht unterbrochen werden. Die
Treppen müssen Setzstufen haben.
Niveaugleiche Gestaltung der Dusche ist für Rollator- und Roll
stuhlnutzer notwendig. Sie bedeutet für Jeden Komfort im Ba
dezimmer und ist bei eingeschränkter Bewegungsfähigkeit von
großem Vorteil. Ebenso wichtig ist auch eine bequeme und si
chere Pflege an einem unterfahrbaren Waschbecken.
Die Unterfahrbarkeit ist auch bei der Kücheneinrichtung zu be
achten.
Barrierefreiheit ist mittlerweile Standard, für viele erforderlich
und für alle anderen hilfreich.
(Planungsgrundlagen siehe BayBO und DIN 18040-2)
Treppen
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Waltraud Joa,
die Behindertenbeauftragte des
Landkreises Ostallgäu
Die monatliche Sprechstunde der Behindertenbeauftragten fin
det jeden 1. Montag im Monat von 9.00 – 12.00 Uhr statt. Frau
Joa bittet um vorherige Anmeldung unter
Telefon: 08342·42945
Telefax: 08342·899058 oder
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Zahlreiche Informationen finden sich auf ihrer Homepage unter
www.behindertenbeauftragte-oal.de.
Service für gewerbliche Bauvorhaben · 41
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Wirtschaftsförderung im Ostallgäu –
Ihr kompetenter und flexibler Partner bei
Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben
Der Wirtschaftsraum Ostallgäu ist geprägt von einer vielfältigen
Branchenstruktur und einer mittelständischen Unternehmenskul
tur. Die wichtigsten Branchen sind der Maschinenbau, der Son
derfahrzeugbau, die Metallverarbeitung, die Nahrungsmittelher
stellung und die Verpackungsindustrie. International bekannte
Firmen stehen für eine Vielzahl von Unternehmen, die im Ostall
gäu gegründet wurden und hier sehr erfolgreich tätig sind. Damit
sich ansässige und ansiedlungsinteressierte Unternehmen im
Ostallgäu bestens aufgehoben fühlen, hält die Wirtschaftsförde
rung des Landkreises eine breite Palette an Informationen und
Serviceleistungen bereit:
» Informationen zum Wirtschaftsstandort Ostallgäu und zu
freien Gewerbeflächen
» Kompetente Begleitung von Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben,
» Unterstützung bei gewerblichen Bauvorhaben,
» Fördermittelrecherche, Beratung und Unterstützung bei der
Fördermittelakquise,
» Kontaktvermittlung zu Entscheidern aus Wirtschaft, Politik
und Verwaltung,
» Medien zur Wirtschaftsregion Ostallgäu, Standortexposés zu
Gewerbegebieten mit freien Gewerbeflächen.
Aktuelle Informationen finden Sie auf unserem Internetportal
www.wirtschaft-ostallgaeu.de.
Viele gute Gründe sprechen dafür, im Ostallgäu zu investieren:
Gewerbeflächen zu attraktiven Konditionen
Es steht eine große Auswahl von Gewerbeflächen zu attraktiven
Konditionen bereit. Größe und Bedarf der Grundstücke können in
fast allen Fällen auf den individuellen Bedarf des Investors abge
stimmt werden. Informationen zu den aktuell verfügbaren Grund
stücken gibt es auf unserem Internetportal in der Rubrik Gewer
beflächen.
Straße und Schiene
Der Wirtschaftsraum Ostallgäu ist hervorragend über das über
örtliche Straßennetz angebunden: Mit dem Auto erreicht man das
Ostallgäu über die Autobahnen A96 und A7 sowie die Bundes
straßen B12, B16, B17, B309 und B472. Das Schienennetz verläuft
von Memmingen, Augsburg oder München her kommend über den
Bahnknoten Buchloe. Von dort geht es in kurzen Taktzeiten weiter
auf der Verbindung Marktoberdorf – Füssen bzw. Richtung Kemp
ten. Auch die Verbindung Kempten – Reutte verlaufen durch den
Landkreis.
42 · Service für gewerbliche Bauvorhaben
Fordern Sie uns! – Wir fördern Sie!
Flughäfen
Der Allgäu-Airport in Memmingen bietet nicht nur Touristen,
sondern auch Geschäftsreisenden die Möglichkeit, per Flugzeug
unmittelbar vor den Toren des Ostallgäus anzukommen. Und wenn
dort die passende Verbindung nicht dabei ist: Der Weg vom Flug
hafen München in das Ostallgäu beträgt nur rund 45 Minuten.
Qualifizierte Arbeitnehmer
Die lange Tradition der vorherrschenden technischen Wirtschafts
zweige hat zur Herausbildung regionsspezifischer Kompetenzen
geführt, die hochqualifizierte und zugleich bodenständige, fleißi
ge und zuverlässige Fachkräfte hervorbringen. Bekannt ist das
Ostallgäu aber auch als Land der „Mächler“, der gewitzten Vor- und
Querdenker, die mit Erfindungsreichtum und Mut zur Unterneh
mung zum Erfolg der hiesigen Betriebe beitragen. Das kreative
Potenzial der Arbeitnehmerschaft spiegelt sich auch in der Zahl
der Patentanmeldungen wieder, die deutlich über dem bundes
weiten Durchschnitt liegt.
Forschungseinrichtungen und
Hochschulen in der Nähe
Innerhalb einer Fahrstunde erreicht man vom Ostallgäu aus
6 Hochschulen (Hochschule Kempten, Universität Augsburg,
Hochschule Augsburg und LMU München, TU München und Hoch
schule München). Das in Kaufbeuren beheimatete Forschungs
zentrum pro micron bietet für Unternehmen aus den Branchen
Anlagen- und Maschinenbau, Biotechnologie, Umwelt- und
edizintechnik maßgeschneiderte Lösungen für mikrosystem
M
technische Fragestellungen.
Kulturell auf der Höhe
Das Ostallgäu ist bekannt für sein vielfältiges kulturelles Angebot.
Der Bogen reicht von Auftritten und Ausstellungen lokaler Künst
ler bis hin zu international renommierten Konzertreihen wie den
Schlosskonzerten Neuschwanstein, von volkstümlich-traditionel
ler bis hin zu zeitgenössischer Kunst. Weit über die Grenzen des
Ostallgäus hinaus ist vielen aktiv Musizierenden die Stadt Mark
toberdorf durch die hier beheimatete Bayerische Musikakademie
ein Begriff. Jährlich finden hier rund 150 Kurse für Musiker aller
Altersgruppen und Sparten statt, zu denen Teilnehmerinnen und
Teilnehmer aus der ganzen Welt anreisen und die Musikszene mit
spannenden Konzerten bereichern.
Schulen für jeden Anspruch
Ein überdurchschnittliches und differenziertes Angebot an Kin
derbetreuungseinrichtungen, schulischen Einrichtungen – darun
ter 4 Realschulen, 4 Gymnasien und die Staatliche Berufsschule
mit Berufsfachschulen für Krankenpflege, Hauswirtschaft und
Metalltechnik – sorgen für ein breites Bildungsangebot für Kinder
und Jugendliche. Aber auch die Bildung für Erwachsene kommt
nicht zu kurz: So bieten die Volkshochschulen in den Städten,
Märkten und Gemeinden eine Vielzahl von Kursen für jedes Inte
resse.
Service für gewerbliche Bauvorhaben · 43
Statistische Daten zum Wirtschaftsraum Ostallgäu:
Einwohnerzahl
Einwohner pro qkm
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort
darunter in den Wirtschaftsbereichen Land- und Forstwirtschaft
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
Produzierendes Gewerbe
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Sonstige Dienstleistungen
BIP je Einwohner in €
Kaufkraft Indexwert (Durchschnitt = 100)
133.8812010
96 2010
46.728
2010
38.488
2010
275
2010
19.063
2010
8.760
2010
10.383
2010
26.4742009
99,8
2011
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, MB-Research Internationale Marktdaten
Wohnraum
Ob Wohnen in dörflicher Umgebung, in einem attraktiven Neu
baugebiet, in einem Bauernhaus oder in der Altstadt: Im Ostallgäu
lassen sich alle Wohnwünsche erfüllen. Aufgrund des günstigen
Preisniveaus für Wohnbauland sind Eigenheime im Ostallgäu ver
gleichsweise günstig.
Aktiv sein in einzigartiger Umgebung
Die einmalige Landschaft des Ostallgäus mit seinen Bergen und
Seen bietet hervorragende Möglichkeiten für zahlreiche Freizeitak
tivitäten. Kletterer, Bergwanderer, Skifahrer, Drachen- und Gleit
schirmflieger kommen in den bis 2.082 m hohen Bergen des Am
mergebirges und der Allgäuer Alpen auf ihre Kosten.
Wer es gemütlich mag, findet auch in den grünen Hügeln der Vor
alpen ein weit verzweigtes und gut ausgeschildertes Wanderwege
netz. Radfahren steht im Ostallgäu bei Einheimischen wie Gästen
mit rund 1.500 km ausgeschilderten Radwegen hoch im Kurs.
Die 46 Seen und Weiher, darunter der Forggensee, viertgrößter
See Bayerns und bekanntes Segel- und Surfrevier, lassen an heißen
Sommertagen keine Wünsche offen.
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Ihrem Freizeitspaß im Ostallgäu sind fast keine Grenzen gesetzt.
Eine Fülle von Anregungen und Informationen hierzu finden Sie
im Freizeitportal des Landkreises unter www.ostallgaeu.de.
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44 · Zuständige Genehmigungsbehörde
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Vom Bauantrag bis zur Genehmigungsbehörde
Zeitgewinn durch vollständige Unterlagen
und digitalen Bauantrag
Die wichtigsten Unterlagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern
sind:
» Baubeschreibung
» Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 bestehend aus Grundrissen,
Schnitten und Ansichten
» Lageplan im Maßstab 1:1.000 mit Angaben der bestehenden
und geplanten Gebäude, ihrer Abstände zu den Grundstücks
grenzen, zu bestehenden Gebäuden auf den Baugrundstücken
»A
ngaben über die Wasserversorgung im Rahmen der Baube
schreibung
»A
ngaben über die Grundstücksentwässerung – Beschreibung
und Zeichnung im Grundriss und Schnitt
» Nachweis über die Stellplätze und Garagen
» Berechnung der Wohnflächen und des umbauten Raumes mit
Baukosten
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Zuständige Genehmigungsbehörde · 45
» Angaben zur Nachbarbebauung im Lageplan
» Geländeschnitt bei Hanggrundstücken
» Nachbarbeteiligung (Unterschrift aller grundbuchmäßigen Ei
gentümer der Nachbargrundstücke auf allen Lageplänen und
Bauzeichnungen)
Bei gewerblichen Bauvorhaben können weitere Angaben erfor
derlich werden. Die Unterlagen sind in 3facher Ausfertigung ein
zureichen. Die Planmappen für einen solchen Bauantrag können
Sie im örtlichen Schreibwarenhandel erwerben. Diese beinhalten
auch die Vordrucke für die Baubeschreibung und für die gemeind
liche Stellungnahme. Alle anderen Nachweise sind formlos zu
führen. Den Lageplan erhalten Sie beim zuständigen Vermessungs
amt in Marktoberdorf (Kurfürstenstraße 11, Telefon 08342·70090).
Die Eingabepläne sind mit sämtlichen dazugehörigen Unterlagen
bei der Gemeinde einzureichen, die sie dann mit ihrer Stellung
nahme versehen an die Baugenehmigungsbehörde weiterreicht.
Die Eingabe selbst ist üblicherweise Sache des Planvorlageberech
tigten, der vom Bauherrn beauftragt wird. Wichtig ist, dass der
Planvorlageberechtigte im Interesse der Beschleunigung des Bau
genehmigungsverfahrens die Unterlagen vollständig einreicht und
die Nachbarunterschriften (u. a. beide Ehepartner) bzw. die des
Bauherrn und Entwurfsverfassers vollständig sind.
Digitaler Bauantrag
Der Landkreis Ostallgäu bietet seit dem 01.04.2013 auch die Mög
lichkeit des digitalen Baugenehmigungsverfahrens an. Mit dem
digitalisierten Baugenehmigungsverfahren ist die medienbruch
freie und rechtsverbindliche Gestaltung des Baugenehmigungs
prozesses einschließlich der sicheren digitalen Rückübermittlung
der elektronisch signierten Bescheide und Pläne möglich. Hierbei
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Vom Bauantrag bis zur Genehmigung
ist wegen der Unterschriften (z. B. Bauherr, Nachbar) zwar wei
terhin eine Papierausfertigung der Antragsunterlagen notwendig.
Pläne die in digitalisierter Form eingereicht werden, werden aber
vorrangig behandelt und können schneller geprüft werden.
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren
Wer bauen will, braucht dazu eine Baugenehmigung. Dieser Grund
satz gilt nicht mehr uneingeschränkt, denn seit dem 01.06.1994
kennt das bayerische Baurecht das Institut der sog. Genehmi
gungsfreistellung. Aufgrund der Genehmigungsfreistellung dürfen
Sie im Geltungsbereich von qualifizierten bzw. vorhabensbezoge
nen Bebauungsplänen bestimmte Gebäude ohne Baugenehmigung
errichten, wenn das Vorhaben die gesetzlichen Voraussetzungen
des Art. 58 Bayerischer Bauordnung einhält. Das Genehmigungs
freistellungsverfahren ist auf alle Bauvorhaben mit Ausnahme von
Sonderbauten anwendbar.
Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt dann vor, wenn mindestens
Festsetzungen über die Art der Nutzung (z. B. Allgemeines Wohn
gebiet), das Maß der Nutzung (z. B. Anzahl der Vollgeschosse,
Grund- oder Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe), die überbau
baren Grundstücksflächen (z. B. Baugrenzen) und die örtlichen
Verkehrsflächen enthalten sind. Liegen diese Voraussetzungen
nicht vor, ist wie bisher eine Baugenehmigung notwendig, die
jedoch in einem vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilt
wird. Daraus folgt:
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» das Vorhaben muss in vollem Umfang den Festsetzungen des
Bebauungsplanes entsprechen, also ohne Ausnahmen und Be
freiungen zulässig sein. Sonst muss der Bauherr eine Baugeneh
migung beantragen.
» d ie Erschließung – also Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung
und straßenmäßige Anbindung – muss gesichert sein.
» die Gemeinde darf nicht verlangen, dass ein Baugenehmigungs
verfahren durchgeführt werden soll. Das kann sie verlangen, z. B.
wenn die genannten Voraussetzungen zur Genehmigungs
freistellung nicht vorliegen oder wenn sie beabsichtigt, den
Bebauungsplan zu ändern.
Was muss der Bauherr tun?
» Anfertigung der Pläne
Wie bisher muss sich der Bauherr seine Pläne von einem hierzu
Bauvorlageberechtigten, das sind z. B. Architekten, Bauingenieu
re, aber auch – für kleinere Vorhaben – Bautechniker oder Hand
werksmeister des Bau- und Zimmererfachs, anfertigen lassen.
» Einreichung der Pläne bei der Gemeinde
Diese Unterlagen muss der Bauherr – auch wie bisher – bei der
Gemeinde einreichen. Hört er von der Gemeinde nichts mehr, darf er
einen Monat nach Vorlage der Unterlagen mit dem Bau beginnen.
Teilt ihm die Gemeinde schon vorher mit, dass sie einverstanden ist,
kann er sofort anfangen. Die Gemeinde muss keine Prüfung durch
führen.
» Erstellung von bautechnischen Nachweisen und von Bescheinigungen
Bauherren (und Entwurfsverfasser) sind allein dafür verantwort
lich, dass tatsächlich genehmigungsfrei gebaut wird und dabei
alle für das Bauvorhaben maßgeblichen Vorschriften eingehalten
werden. Der Wegfall der behördlichen Prüfung wird dadurch aus
geglichen, dass bestimmte bautechnische Nachweise – nämlich
über Standsicherheit, Schall-, Wärme- und baulichen Brandschutz
– von einer dafür geeigneten Person erstellt werden müssen. Der
Bauherr muss diese Nachweise weder der Gemeinde noch der
Bauaufsichtsbehörde vorlegen. Er muss sie aber spätestens bei
Baubeginn bzw. je nach Baufortschritt in Händen haben.
Berechtigt zur Erstellung sind:
Alle Architekten und Bauingenieure mit mindestens drei Jahren
zusammenhängender Berufserfahrung, die in einer von der Bay
erischen Architektenkammer oder der Bayerischen Ingenieurkam
mer – Bau geführten Liste eingetragen sind; soweit sie bauvorla
geberechtigt sind, auch die staatlich geprüften Bautechniker und
die Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs. Allerdings
muss dieser Personenkreis eine Zusatzqualifikation besitzen, die
durch eine Prüfung nachgewiesen wird, und ebenfalls eine min
destens drei Jahre zusammenhängende Berufserfahrung nachwei
sen. Werden tragende Bauteile auf Tiefgaragen abgefangen, ein
geschossige handwerklich oder gewerblich genutzte Gebäude in
Gewerbe- und Industriegebieten sowie Gebäude mittlerer Höhe
errichtet, müssen zusätzlich die Nachweise für die Standsicherheit
einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile durch
einen (privaten) verantwortlichen Sachverständigen bescheinigt
sein. Auch diese Prüfung muss der Bauherr in eigener Verant
wortung durchführen lassen. Der Bauherr muss sich darüber hin
aus vom Bezirkskaminkehrermeister spätestens mit Fertigstellung
des Rohbaus bescheinigen lassen, dass Kamine und Lüftungslei
tungen in Räumen mit Feuerstätten tauglich und spätestens mit
der abschließenden Fertigstellung, dass diese Einrichtungen ord
nungsgemäß benutzbar sind. Auch diese Bescheinigungen werden
der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde aber nicht mehr vor
gelegt.
» Anzeige der Bauaufsichtsbehörde
Der Bauaufsichtsbehörde hat der Bauherr lediglich Baubeginn und
abschließende Fertigstellung seines Vorhabens anzuzeigen. Die
Bauunterlagen werden von der Bauaufsichtsbehörde allenfalls stich
probenmäßig auf ihre Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan
geprüft.
» Antrag auf Baugenehmigung auf Verlangen der Gemeinde
Teilt die Gemeinde dagegen mit, dass ein Baugenehmigungsver
fahren durchgeführt werden soll, muss zwingend ein solches Ver
fahren durchgeführt werden; der Bauherr braucht dann eine Bau
genehmigung. Er kann aber schon mit der Vorlage der Unterlagen
bei der Gemeinde, also vorsorglich bestimmen, dass seine Vorlage
als Antrag auf eine Baugenehmigung anzusehen ist.
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» Information der Nachbarn
Spätestens mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde muss
der Bauherr seine Nachbarn über sein Vorhaben informieren. Wie
er das tut, steht ihm frei. Unterschreiben die Nachbarn die Pläne,
gilt dies als Zustimmung. Der Bauherr muss dann nicht mehr
befürchten, dass über sein Vorhaben möglicherweise vor Gericht
entschieden wird.
Bauen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren
Welche Gebäude können im vereinfachten Verfahren errichtet
werden? Das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist für alle
Vorhaben erforderlich, die nicht verfahrensfrei oder im Rahmen
des Genehmigungsfreistellungsverfahrens genehmigungsfrei und
keine Sonderbauten sind.
Was muss der Bauherr tun?
Der Bauherr stellt im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren
einen herkömmlichen Bauantrag. Die Bauaufsichtsbehörde prüft
aber nur noch einen Ausschnitt besonders wichtiger Anforderun
gen, nämlich:
» die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (z. B. ob
es sich im unbeplanten Innenbereich in die umgebende Bebau
ung „einfügt“),
» die Übereinstimmung mit den örtlichen Bauvorschriften (z. B.
einer Gestaltungs- oder Stellplatzsatzung),
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» beantragte (und begründete) Abweichungen
» andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, wenn die Bauge
nehmigung eine andere Gestattung ersetzt oder diese wegen
der Baugenehmigung entfällt (z. B. Denkmalschutzrecht, wenn
in der Nähe eines Baudenkmals gebaut wird, die dafür aber an
sich erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis wegen der
Baugenehmigungspflicht entfällt).
» Seit der Änderung der Bayerischen Bauordnung zum 01.01.2008
wird die Einhaltung der Abstandsflächen nicht mehr geprüft. Für
die Beachtung dieser und aller übrigen Anforderungen sind der
Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (z. B. der Entwurfs
verfasser) selbst verantwortlich. Wie bei der Genehmigungs
freistellung müssen auch im vereinfachten Baugenehmigungsver
fahren die bautechnischen Nachweise von geeigneten Architekten
oder Bauingenieuren bzw. von staatlich geprüften Bautechnikern
sowie Handwerksmeistern des Bau- und Zimmererfachs mit Zu
satzqualifikation erstellt sein. Die Regelungen über die Beschei
nigungen des Bezirkskaminkehrermeisters gelten ebenfalls ent
sprechend.
Die Nachweise müssen auch hier der Bauaufsichtsbehörde nicht
vorgelegt werden. Wichtig ist allerdings die rechtzeitige Übersen
dung der Baubeginnsanzeige sowie in bestimmten Fällen die An
zeige der Nutzungsaufnahme. Liegen diese Anzeigen nicht recht
zeitig oder nicht vollständig vor, kann dies zu einer kostenpflich
tigen Einstellung der Bauarbeiten führen.
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Baugenehmigung – endlich grünes Licht
Geltungsdauer der Genehmigung
Wann Sie Ihre Baugenehmigung erhalten, hängt im Wesentlichen
davon ab, ob die Überprüfung des Bauvorhabens größere Proble
me aufwirft. Das ist besonders der Fall, wenn
» Sie z. B. außerhalb einer geschlossenen Ortschaft, also im sog.
Außenbereich bauen wollen,
» zusätzlich Fachbehörden einzuschalten sind,
» eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist,
» Unterlagen unvollständig vorgelegt (z. B. fehlende Nachbarun
terschriften) bzw. die angeforderten Ergänzungen der Unterlagen
erst verspätet wieder vorgelegt werden. Für die Zulässigkeit des
Bauvorhabens ist es u. a. von Bedeutung, ob ein Bebauungsplan
vorliegt. Bebauungspläne stellen die Gemeinden auf. Über das
Vorhandensein solcher Bebauungspläne und der dazugehörigen
Vorschriften können am besten die Gemeinden mit ihren Fach
kräften Auskunft erteilen.
Die Genehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von vier
Jahren mit dem Bau beginnen oder die Ausführung vier Jahre
unterbrochen wird. Die Frist kann jeweils um zwei Jahre verlängert
werden. Vor Ablauf der Geltungsdauer ist rechtzeitig beim Land
ratsamt ein formloser Verlängerungsantrag zu stellen.
Die Dauer des Genehmigungsverfahrens im Landratsamt Ostallgäu
liegt in der Regel bei einem knappen Monat. Trotzdem sollten Sie
– gerade bei umfangreichen oder problematischen Bauanträgen
– ausreichend Zeit für das Genehmigungsverfahren einplanen.
Genehmigungsdauer der im Jahr 2012 eingegangenen
und genehmigten Vorhaben (Baugenehmigungen,
Vorbescheide, isolierte Abweichungen)
Genehmigungsfreie Bauvorhaben
Baurechtlich weniger bedeutsame Vorhaben werden gemäß Art.
57 Bayer. Bauordnung von einem Genehmigungsverfahren frei
gestellt. Mit der letzten Novellierung der Bayer. Bauordnung 2008
wurde der Katalog dieser Bauvorhaben nochmals erheblich erwei
tert. Die Genehmigungsfreiheit entbindet jedoch nicht von der
Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öf
fentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. Festsetzungen von Bebau
ungsplänen, Abstandsflächenvorschriften usw.) an die baulichen
Anlagen gestellt werden. Dafür ist keine Genehmigung notwendig:
» Garagen und überdachte Stellplätze, soweit sie nicht im Außen
bereich liegen und wenn sie zulässigerweise an der Grundstücks
grenze errichtet werden dürfen (Grenzgaragen).
Die Grenzgarage darf bis max. drei Meter von der Grundstücks
grenze entfernt errichtet werden und muss bestimmte Größen
begrenzungen einschließlich Altbestand (Gesamtnutzfläche bis zu
50 m2, Länge bis zu 9 m, Wandhöhe im Mittel bis zu 3 m) einhal
ten.
Wichtig: Bei der Prüfung, ob ein solcher Grenzbau zulässig ist,
sind bereits bestehende Grenzgebäude zu berücksichtigen. Es ist
deshalb auch der Altbestand bei der Prüfung einzubeziehen, ob
eine Verfahrensfreiheit noch besteht.
» Garagen bis zu einer Nutzfläche von 100 m2 und überdachte
Stellplätze, wenn sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Be
bauungsplans oder einer örtlichen Bauvorschrift liegen, die aus
drücklich regelt, wo welche Garagen und überdachten Stellplätze
zulässig sind. Sie müssen diesen Regelungen entsprechen.
» Wochenendhäuser, wenn sie in einem durch Bebauungsplan
festgesetzten Wochenendhausgebiet liegen und deren Festset
zungen entsprechen.
» Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten (nicht jedoch
Zwerchgiebel), wenn in einem Bebauungsplan oder einer örtlichen
Bauvorschrift entsprechende Regelungen enthalten sind und das
Vorhaben damit übereinstimmt. Schon bislang konnten einzelne
Räume im Dachgeschoss ohne Baugenehmigung ausgebaut wer
den, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestaltung des
Gebäudes nicht verändert wurden.
» Der Abriss baulicher Anlagen. Die vollständige Beseitigung von
verfahrensfreien Gebäuden, von freistehenden Gebäuden der Ge
bäudeklassen 1 und 3 sowie von sonstigen Anlagen, die keine
Gebäude sind und nicht höher als 10 m sind, ist verfahrensfrei,
bedarf also auch nicht einer Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde.
Alle anderen Beseitigungen sind anzeigepflichtig. Aber Achtung:
Es können noch andere Genehmigungen erforderlich sein, z. B. eine
denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei Abbruch eines Baudenkmals.
Ein Abbruch nur eines Gebäudeteils ist eine „Änderung einer bau
lichen Anlage“ und deshalb nicht von der Verfahrensfreiheit erfasst,
da hier die Standsicherheit eines Gebäudes betroffen sein kann.
Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, ob Ihr Vorhaben verfahrens
frei zu erstellen ist oder ob weitere Vorgaben zu beachten sind,
wenden Sie sich an Ihre zuständigen Sachbearbeiter der nicht
technischen Bauverwaltung (siehe Seite 31) oder an die Fachkräf
te in den Gemeinden. Die Beratung ist kostenlos.
Baudenkmäler
Wollen Sie an einem Baudenkmal Änderungen vornehmen oder
in der Nähe eines solchen Denkmals bauen, so muss das Landrats
amt das Landesamt für Denkmalpflege beteiligen. Der zuständige
Mitarbeiter des Landesamtes für Denkmalpflege ist jeden Monat
einmal im Landratsamt.
Zweckmäßigerweise vereinbaren Sie bei derartigen Bauvorhaben
im Landratsamt einen Termin für den nächsten Sprechtag. Reno
vierung oder Änderung von Baudenkmälern oder von Gebäuden
in der Nähe, die nicht baugenehmigungspflichtig sind, bedürfen
ebenfalls einer Erlaubnis.
Dieser Antrag ist formlos über die Gemeinde zu stellen, wobei die
Maßnahmen zu beschreiben sind.
Zuständige Ansprechpartnerin ist Barbara Strehle, Telefon
08342·911-390.
Bauvoranfrage –
Bausicherheit durch verbindliche Auskunft
Billiger als ein erfolgloser kompletter Bauantrag oder eine kost
spielige Fehlplanung ist ein sog. Bauvorbescheid (früher Bauvor
anfrage) nach Art. 71 Bayer. Bauordnung. Der Antrag kann bereits
vor Kauf eines Baugrundstückes über die Gemeinde gestellt wer
den, um überhaupt erst die Bebaubarkeit des Grundstückes oder
andere Zweifelsfragen zu klären.
Die Genehmigungsbehörde entscheidet im Rahmen des gestellten
Antrages verbindlich vorweg über die im Antrag gestellten Schau
giebel mit dem offenen „Gesicht“ zur Straße (Detail-)Fragen zum
später beabsichtigten Vorhaben.
Nachfolgend wollen wir Ihnen kurz einige baurechtliche Fachbe
griffe näher bringen. Das Baurecht wird unterschieden in
Öffentliches Baurecht
Öffentlich-rechtliche Regelungen, Verordnungen und Vorschriften,
die sich mit der baulichen Nutzung von Grundstücken befassen,
z. B. Baugesetzbuch, Bayerische Bauordnung, Baunutzungsver
ordnung, etc.). und
Privates Baurecht
Sämtliche rechtliche Unterlagen, in denen die rechtlichen Bezie
hungen zwischen Bauherrn und den anderen am Bau beteiligten
Personen geregelt sind (z. B. VOB, BGB). Bauwillige sind in der
Regel bestrebt, ihre Vorhaben zeitgerecht und ohne unnötige
Kosten zu verwirklichen. Hierzu bedarf es bereits im Vorfeld einer
umfassenden Information und Aufklärung. Auch nach der Verein
fachung der baurechtlichen Bestimmungen bzw. der baurechtli
chen Genehmigungsverfahren in den Jahren 1994 und 1997 ist
es für den betroffenen Bürger immer noch mit beträchtlichen
Mühen verbunden, die vielfältigen Voraussetzungen zu überblicken
und dementsprechend zu handeln.
Abstandsflächen
Einzuhaltende Abstandsflächen sichern Freiflächen zwischen den
Gebäuden, die grundsätzlich nicht überbaut werden dürfen. Die
aufgelockerte Bebauung lässt eine ausreichende Belichtung, Be
sonnung und Belüftung zu und sichert so im öffentlichen wie im
privaten Interesse gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
Baugebiet
Innenbereich: (Vorbemerkung: Beim Innenbereich wird zwischen
dem unbeplanten und beplanten Innenbereich unterschieden.)
PAUL
ZIMMEREI – HOLZBAU
ABBUNDANLAGE
87665 Mauerstetten
Eichenstraße 13 a
Telefon 0 83 41 / 4 14 60
Telefax 0 83 41 / 87 64 61
GmbH & Co. KG
1. Unbeplanter Innenbereich:
Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteiles (sog. Innenbereich). Das ist dann der Fall, wenn bereits
• Trockenbau – Treppenbau
• Bedachung – Altbausanierung
• Holzverkleidung
• Velux Partnerbetrieb
• Das Massivholzhaus
www.Zimmerei-Holzbau-Paul.de
eine größere Anzahl von Gebäuden in unmittelbarer Umgebung
des Baugrundstückes vorhanden ist. Eine Baulücke liegt dann im
Innenbereich, wenn die umgebende Bebauung noch den Eindruck
der Geschlossenheit vermittelt und – grob gesagt – bebaute Grund
stücke an drei Seiten angrenzen. Im Innenbereich ist ein Bauvor
haben so zu planen, dass es sich an den bereits vorhandenen
Gebäuden orientiert.
2. Beplanter Innenbereich
Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches eines rechts
verbindlichen Bebauungsplanes. Ob für ein Grundstück ein Be
bauungsplan vorhanden ist, kann am besten die zuständige Ge
meinde prüfen. Ein Bebauungsplan schreibt konkret vor, welche
Gebäude in welchen Ausmaßen und mit welcher Nutzung (z. B.
Wohnen oder Gewerbe) gebaut werden dürfen. Vor Beginn der
Planung ist es deshalb ratsam, sich bei der Gemeinde nach den
Vorgaben zu erkundigen, die der Bebauungsplan trifft.
Außenbereich:
Eine Außenbereichslage ist dann gegeben, wenn sich das Grund
stück weder innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtsverbind
lichen Bebauungsplanes noch im (unbeplanten) Innenbereich
befindet. Für das Bauen im Außenbereich hat der Gesetzgeber
strenge Regeln festgelegt. Dadurch soll gewährleistet werden,
dass die freie Natur nur im unbedingt erforderlichen Maße durch
Bauvorhaben in Anspruch genommen wird. Eine Außenbereichs
lage ist oft auch schon dann gegeben, wenn sich das Grundstück
am Ortsrand befindet. Zur Klärung, ob ein Grundstück im Außen
bereich liegt bzw. bebaut werden kann, sieht das Baurecht das
Verfahren des Vorbescheides vor. Siehe hierzu den Abschnitt „Bau
genehmigungsverfahren – Bauvoranfrage“.
Baugrenzen und Baulinien
In Bebauungsplänen können die überbaubaren Flächen durch
Baulinien (rot) oder durch Baugrenzen (blau) festgesetzt werSchauseite/Rückseite den. Bei der Festsetzung einer Baulinie muss
auf dieser Linie gebaut werden, d.h. die bauliche Anlage muss mit
ihrer Front bzw. ihren Seitenwänden in dieser Linie errichtet wer
den. Die Rechtswirkung der Baulinie erstreckt sich auch unterhalb
des Grundstücks und oberhalb in den Luftraum. Bei der Festsetzung
einer Baugrenze dürfen Gebäude bzw. Gebäudeteile diese nicht
überschreiten; die Baugrenze setzt eine äußere Grenze für die
genannten Anlagen. Im Gegensatz zur Baulinie ist bei der Bau
grenze ein Zurücktreten hinter die Grenze allgemein zulässig. Auch
die Baugrenze erstreckt sich in ihrer Rechtswirkung auf die Fläche
unterhalb und oberhalb des Baugrundstücks.
Bauleitpläne
Das Handeln der Gemeinde ist eingebettet in eine Vielzahl von
Plänen, denen gemeinsam ist, dass zur Erreichung festgelegter
Ziele Planungen aufgestellt werden. Bauleitpläne sind solche ört
liche Planungen, mit denen die Gemeinde im Rahmen ihrer Pla
nungshoheit gemäß Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz im eigenen Wir
kungskreis ihre bauliche Entwicklung steuert. Bauleitpläne sind
demnach der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan)
und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
Der Flächennutzungsplan erfasst das gesamte Gemeindegebiet
und enthält allgemein gehaltene Darstellungen der städtebauli
chen Entwicklung. Der Bebauungsplan erfasst in aller Regel nur
einen räumlichen Ausschnitt des Gemeindegebietes und enthält
rechtsverbindliche Festsetzungen.
Geschossflächenzahl (GFZ)
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Die Geschossflächenzahl ist ein Maß der baulichen Nutzung, das
in einem Bebauungsplan festgesetzt wird. Die GFZ gibt an, wie
viel m2 Geschossfläche je m2 Grundstücksfläche zulässig sind.
Hiernach kann die GFZ als das Verhältnis der zulässigen Ge
schossfläche zur maßgebenden Fläche des Baugrundstücks
definiert werden. Zulässige Geschossfläche = Fläche des Bau
grundstücks x GFZ.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ ist ebenfalls ein Maß der baulichen Nutzung, das in einem
Bebauungsplan festgesetzt wird. Die GRZ gibt an, wie viel m2
Grundfläche je m2 Grundstücksfläche zulässig sind.
Zulässige Grundfläche = Fläche des Baugrundstücks x GRZ.
Gartengestaltung · 53
Der Garten ein Stück Lebensqualität
Planung, Vorarbeiten
Gartenkultur hat eine lange Tradition im Landkreis Ostallgäu;
Gärten und Obstwiesen prägen das Gesicht vieler Dörfer. Deshalb
sollte sich auch ein neuer Garten an alten und typischen Gärten
orientieren, damit er nicht wie ein Fremdkörper wirkt. Fachlichen
Rat zur Gartengestaltung erhalten Sie kostenlos bei der Kreisfach
beratung für Gartenkultur und Landespflege im Landratsamt,
sowie bei Ihrem örtlichen Gartenbauverein. Hier bekommen Sie
auch Hilfe bei der Einrichtung eines naturnahen Gartens, der
viele Vorteile bietet und sich obendrein auch gut in die umgeben
de Natur einfügt.
Wenn Sie den Fachberater besuchen wollen, vereinbaren Sie vor
her telefonisch (08342·911-380) einen Termin. Bei Bedarf findet
auch eine Beratung vor Ort statt. Die Gartenplanung beginnt
bereits bei der Planung des Wohnhauses. Ihr neues Zuhause soll
te so auf dem Grundstück stehen, dass die Garage möglichst nahe
an der Straße liegt, um lange, meist versiegelte, Zufahrten zu
vermeiden, die unnötig teuren Baugrund vergeuden. Wenn Sie
zum Beispiel einen Spalierobstbaum pflanzen möchten – übrigens
eine uralte Tradition im Voralpenland – muss die Fassade auch
Platz dafür bieten. Überlegen Sie sich, was Sie vom Garten erwar
ten, wie er genutzt werden soll, welche Elemente er enthalten
soll, um allen Bewohnern des Hauses gerecht zu werden.
Denken Sie bereits bei der Hausplanung an die Regenwassersamm
lung für die Gartenbewässerung. Es ist am günstigsten, gleich beim
Aushub der Baugrube den Platz für die Regenwasserzisterne fest
zulegen. Das Fassungsvermögen ist abhängig von der Größe des
Gartens und seiner Nutzung. Von Flächen, die während des Bau
betriebes als Zufahrt für Lieferfahrzeuge, wie Betonmischer bzw.
als Sand- und Kieslagerplatz genutzt werden, sollte der Humus vor
Baubeginn zusätzlich abgeschoben und seitlich gelagert werden.
Elemente des Gartens:
Wege, Zufahrten, Eingangsbereich
schützt angelegt werden.
Achten Sie bei der Anlage
– je nach gewünschtem
Zweck – auf die Himmels
richtung. Der Windschutz
kann z. B. durch vertiefte
Anlage des Platzes, durch
Rankwände mit Kletter
pflanzen oder durch eine
Heckenpflanzung verbes
sert werden.
Spielmöglichkeiten
für Kinder
Kleine Kinder brauchen
Platz und Möglichkeiten
zum Spielen. Dazu gehören
nicht nur eine Rasenfläche,
Schaukel und Sandkasten,
sondern auch versteckte
Ecken zu ungestörtem
Spiel. Diese Ecken können
durch gezielte Pflanzung von Sträuchern, Anlage kleiner Erd- und
Steinwälle, Aufstellen eines Findlingsblocks o. ä. ganz einfach
geschaffen werden.
Wasser im Garten
Wasser ist ein faszinierendes Element. Es sollte in keinem Garten
fehlen, und es kann auf vielerlei Art und Weise in den Garten
eingebracht werden. Je nach Größe des Gartens bietet es sich
an, einen kleinen Trog mit Wasserpflanzen aufzustellen, eine
Vogeltränke, ein Sumpfbeet oder einen Gartenteich anzulegen. Dafür und natürlich für die Gartenbewässerung verwendet man am besten Regenwasser, das man in einer Zisterne
sammelt.
Grundsätzlich gilt: Nur soviel Fläche wie nötig befestigen, so
wenig wie möglich ganz versiegeln. Versickerungsfähige Beläge
wählen, damit soviel Regenwasser wie möglich ins Grundwasser
gelangen kann. Größere versiegelte Flächen erfordern den Einbau
von Entwässerungsanlagen und unter Umständen einen Kanalan
schluss. Beides verursacht unnötige Kosten. Die Ableitung des
Oberflächenwassers auf öffentlichen Grund ist grundsätzlich nicht
gestattet.
Einfriedungen
Sitzplatz
Alle anderen Einfriedungen bedürfen einer baurechtlichen Geneh
migung. Für den Außenbereich gelten andere Vorschriften. Dort
sind Einfriedungen meistens nicht zulässig bzw. genehmigungs
pflichtig.
Sitzplätze für ein Frühstück im Freien oder zum Genießen der
letzten Sonnenstrahlen am Abend sollten auf jeden Fall windge
Was die Bayerische Bauordnung über Zäune aussagt: Einfriedun
gen sind im Innenbereich genehmigungsfrei, wenn sie den örtlichen Bauvorschriften entsprechen (z. B. Festsetzung eines Bebau
ungsplanes!), im Kreuzungs- oder Einmündungsbereich von öf
fentlichen Verkehrsflächen nicht höher als 1,0 m und zum Nach
bargrundstück hin nicht höher als 2,0 m sind.
54 · Abwasserentsorgung
Damit aus Abwasser wieder sauberes Wasser wird:
Abwasserentsorgung
Warum muss das anfallende Schmutzwasser gereinigt werden?
Durch Gebrauch in Küche, Bad, Toilette und Waschküche wird aus
sauberem Trinkwasser Schmutzwasser, das mit organischen Stof
fen, Nährstoffen und auch Haushaltschemikalien belastet ist. Das
ungereinigte Schmutzwasser stellt für Mensch und Tier sowie für
unsere oberirdischen Gewässer und das Grundwasser eine Gefahr
dar. Deshalb muss es gereinigt werden, bevor es wieder in die
Umwelt gelangt.
Zentrale oder dezentrale Abwasserentsorgung
In Bayern wird der Anschlussgrad der Bevölkerung an öffentlichen
Abwasseranlagen auf Dauer bei etwa 97 % liegen. Regional er
geben sich dabei jedoch deutliche Unterschiede. Die Abwässer von
rund 400.000 Einwohnern können auch langfristig nicht zentral
entsorgt werden. Für diese Fälle verbleibt als technische Lösung
nur die Abwasserbehandlung in Kleinkläranlagen. Auf Dauer an
gelegte Kleinkläranlagen müssen eine vergleichbare Reinigungs
leistung wie eine kommunale Kläranlage sicherstellen. Dies be
deutet, dass solche Kleinkläranlagen grundsätzlich mit mecha
nisch-biologischen Behandlungsstufen ausgerüstet sein müssen.
Das gilt gleichermaßen für Neubau-Vorhaben aber auch für be
stehende Abwasseranlagen, die unter Umständen nachgerüstet
werden müssen.
Methoden der dezentralen Abwasserbehandlung
Im Regelfall besteht eine vollbiologische Kleinkläranlage immer
aus einer Vorreinigungs- und einer Nachreinigungsstufe. Die Vor
reinigung findet in einem Behälter statt, der durch Tauch- und
Trennwände so gestaltet ist, dass sich einerseits Grob- und Sink
stoffe absetzen und andererseits Schwimmstoffe zurückgehalten
werden. Das mechanisch vorgereinigte Abwasser wird anschlie
ßend einer biologischen Behandlungsstufe zugeleitet.
Sachverständigen oder bei der Fachkundigen Stelle im Landratsamt
(Andreas Lind, Telefon 0 83 42·911-265, Rainer Görgenhuber,
Telefon 08342·911-471) Informationen eingeholt werden.
Die aktuelle Liste der Privaten Sachverständigen ist im Internet
unter www.lfu.bayern.de → Wasser → Fachinformationen →
Sachverständige abrufbar. Die Gemeindeämter verfügen über
Unterlagen, die beschreiben, welche Anforderungen an die Ab
wasserbeseitigung der einzelnen Anwesen in ihrem Gemeindebe
reich zu stellen sind, insbesondere, ob ein Anschluss an die öf
fentliche Kanalisation geplant ist und damit eine kurzfristige
Übergangslösung benötigt wird oder eine Dauerlösung, d. h. eine
vollbiologische Kleinkläranlage, erforderlich ist. Der Private Sach
verständige bestätigt schließlich, ob die geplante Abwasserbe
handlung und die folgende Einleitung in ein Gewässer (Oberflä
chengewässer oder Versickerung ins Grundwasser) dem Stand der
Technik entsprechen. Diese Bestätigung, das Gutachten, ist wie
derum den Bauplanunterlagen beizufügen und dem Landratsamt
vorzulegen.
Gibt es für landwirtschaftliche Betriebe
Besonderheiten?
Nach der Bayerischen Bauordnung dürfen die Hausabwässer aus
abgelegenen landwirtschaftlichen Anwesen in Gruben (Gülle bzw.
Jauchegrube) geleitet werden, wenn das Abwasser in einer Mehr
kammerausfaulgrube vorbehandelt wird und die ordnungsgemä
ße Entsorgung oder Verwertung des geklärten Abwassers und des
Fäkalschlammes gesichert ist. Gleiches gilt für abgelegene Anwe
sen, die früher einem landwirtschaftlichen Betrieb dienten und
deren Hausabwässer bereits in Gruben eingeleitet worden sind.
Das zusätzlich erforderliche Volumen der Jauche- oder Güllegru
be beträgt mindestens 12,5 m³ pro Person. Die Lagerkapazität von
grundsätzlich 6 Monaten darf nicht unterschritten werden.
Wie läuft das Verfahren ab, und wie kann der Bauherr dazu bei
tragen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden? Dem Bauantrag
für ein Anwesen ohne Kanalanschlussmöglichkeit bzw. einem
Antrag auf wasserrechtliche Erlaubnis zum Einleiten von gerei
nigtem Abwasser in ein Gewässer oder den Untergrund ist ein
Entwässerungsplan sowie ein Gutachten über die geplante Ab
wasserbeseitigung beizufügen. Die gutachterliche Zuständigkeit
liegt bei einem Privaten Sachverständigen in der Wasserwirtschaft.
Dieser ist vom Entwurfsverfasser im Zuge der Bauplanung einzu
schalten. Zur Frage, welches Abwasserkonzept im Einzelfall zweck
mäßig ist, können bei der jeweiligen Gemeinde, bei den Privaten
Foto: © yelena demyanyuk · fotolia.com
Der Weg zur eigenen Kläranlage
Abwasserentsorgung · 55
Staatliche Förderung von Kleinkläranlagen
Zuwendungen werden im Rahmen einer Projektförderung als Festbeträge gewährt. Die Höhe der Zuwendung wird je Anlage festgelegt zu:
Sockelbetrag in E
für eine 4-EW-Anlage
(Mindestgröße)
Zusätzlicher Betrag
in E je EW für jeden weiteren EW
1
2
3
4
1.000
150
Biologische Stufe
nach Nr. 2.1.1
Mechanische Vorbehandlungsstufe
nach Nr. 2.1.2
Weiter gehende Anforderungen
nach Nr. 2.1.3
Nebenkostenpauschale
400
–
300
30
7,5 % der Summe 1 bis 3
private Anschlusskanäle wird höchstens dieselbe Zuwendung
Für
gewährt, die für den Bau einer Kleinkläranlage gewährt worden
wäre. Die Pauschale nach Nr. 2 wird für jeden Anschlusskanal
einmal gewährt; die Pauschale nach Nr. 3 wird gewährt, wenn für
den Ortsteil weiter gehende Anforderungen gestellt werden.
Voraussetzungen für die Förderung sind ein von der Gemeinde
aufzustellendes Abwasserentsorgungskonzept sowie eine „Bau
freigabe“ durch das Wasserwirtschaftsamt. Der Förderantrag kann
nach Fertigstellung der Anlage bei der Gemeinde gestellt werden.
Diese leitet die Anträge gesammelt an das Wasserwirtschaftsamt
weiter. Nach Bewilligung der Haushaltsmittel zahlt das Wasser
wirtschaftsamt die Fördermittel an die Gemeinde aus. Diese leitet
sie anteilmäßig an die Antragsteller weiter.
Die Förderung von Kleinkläranlagen ist bis zum 31.12.2014 be
fristet! Eine Verlängerung der Förderrichtlinie über 2014 hinaus
ist nicht vorgesehen.
Für bestehende Anwesen wird mit festen Pauschalbeträgen ge
fördert:
» der erstmalige Bau einer biologischen Reinigungsstufe,
» der Bau einer evtl. notwendigen Mehrkammergrube,
» Anlagen im Rahmen weitergehender Anforderungen an die Rei
nigung des Abwassers, z. B. in Karst- oder Wasserschutzgebieten,
» der erstmalige Bau eines privaten Anschlusskanals.
Was wird nicht gefördert?
»D
er Bau von Kleinkläranlagen für Neubauvorhaben, das sind
Gebäude, die vor dem Stichtag 01.01. 2002 noch keinen Abwas
seranfall hatten
» Kleinkläranlagen, deren Bau oder Nachrüstung vor der Zustim
mung zum vorzeitigen Baubeginn begonnen wurde
» Kläranlagen mit einer Ausbaugröße von über 50 Einwohner
werten
» Vorhaben, die nach den Richtlinien für Zuwendungen zu wasser
wirtschaftlichen Vorhaben (RZWas) förderfähig sind, das ist z. B.
der Bau von gemeindlichen Sammelkläranlagen
Die Zuwendungsrichtlinie mit den erforderlichen Formularen s owie
weitere Erläuterungen zum Zuwendungsverfahren finden Sie im
Internetangebot des Bayer. Staatsministerium für Umwelt,
Gesundheit und Verbraucherschutz unter der Adresse
www.rzkka.bayern.de.
56 · Entsorgung von Baustellenabfällen
Abfallentsorgung und -vermeidung auf der Baustelle
Das Baugewerbe gehört zu den größten Abfallerzeugern in der
Bundesrepublik Deutschland. Vor dem Hintergrund des enormen
Flächenverbrauchs in Deutschland und der wenigen frei verfüg
baren Flächenreserven in dicht besiedelten Gebieten liegt ein
Schwerpunkt der städtebaulichen Planung auf der Entwicklung
der Innenbereiche. Bei der Räumung dieser Flächen fallen große
Mengen an Abbruchmaterialien an, die einen erheblichen Anteil
am Gesamt-Abfallaufkommen darstellen. Zur Verringerung der
Abfallströme werden insbesondere im Kreislaufwirtschaftsgesetz
die Anforderungen zur Abfallvermeidung bzw. stofflichen Verwer
tung definiert. Mit der grundsätzlichen Handlungsabfolge „Ver
meiden – Wiederverwendung – Recycling - Verwertung – Besei
tigung“ besteht die ausdrückliche Pflicht zur Verwertung nutzba
Ihr Entsorgungspartner für
Metalle, Bau- und Gewerbeabfälle, Erstellung von
Entsorgungskonzepten.
RECYCLING GMBH
Winkeläckerstr. 10 · 86807 Buchloe · Telefon 08241/9672-0
info@[email protected]
rer Abfälle. Da aber heute noch schadstoffbelastete Baumateria
lien beim Abbruch oft ungenügend aussortiert werden, sind diese
Abbruchabfälle in der Folge schlecht oder gar nicht mehr zu
verwerten.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen Ihnen helfen, durch ge
zieltes Planen
» Abfälle zu vermeiden und nicht vermeidbare Abfälle einer sinn
vollen Verwertung und
» einer umweltschonenden Beseitigung zuzuführen
Wie lassen sich Abfälle vermeiden?
Hierzu einige Beispiele:
» Einsatz vorgefertigter Bauelemente
» Verwendung von schalungsfreien Montage- und FertigteileSystemen und wiederverwertbaren Systemschalungen
» Verschnittvermeidung durch Berücksichtigung marktüblicher
Bauteilabmessungen
» Bevorzugung von schadstoffarmen Baustoffen (z. B. lösemittel
freie Farben und Kleber)
» Verzicht auf Verpackungsmaterial bei witterungsbeständigen
Baustoffen und Bauteilen
» Nutzung von Mehrweg-Verpackungssystemen, z. B. Silos
» Klärung der Rückgabemöglichkeiten für nicht benötigte Bau
stoffe und Bauchemikalien
»V
ermeidung von Restinhalten durch vollständigen Verbrauch
und optimale Restentleerung
» Vermeidung von unsachgemäßer Baustoff- und Bauteilzwischen
lagerung vor Ort
Wie lassen sich Abfälle trennen?
Wichtige Hinweise zum Umgang mit Abfällen:
»Halten Sie Abfallfraktionen, die unterschiedlich
entsorgt werden müssen, wie folgt getrennt:
Bauabfälle
Bauschutt
Erdaushub
Wertstoffe
Baumischabfälle
Problemabfälle
Holz
Schrott
Verpackungen
Kunststoffe
Glas
Durch die sortenreine Erfassung der Abfälle vor Ort auf der Baustelle können mehr als 50 % der Entsorgungskosten eingespart
werden!
Entsorgung von Baustellenabfällen · 57
So trennen Sie richtig:
Was – wie –wohin?
Wertstoff-/AbfallartErläuterungen
Anlieferungskriterien
Verwertungs-/
Entsorgungsstelle/-weg
Tipps
Bauschutt
» Naturstein mineralisch
Verwertung vorrangig!
Bau- oder Entsorgungsfirmen *)
»getrennte Erfassung
» Kunststein
Kleinmengen bis 1/4 m3 an auf der Baustelle
» Beton
ausgewiesene Wertstoffhöfe
»Angebotsvergleich
» Mörtel
» Ziegel
» Dachplatten (asbestfrei)
» Fliesen
» Steinzeug, Keramik etc.
Erdaushub
(Humus, unbelastetes Erdreich) Verwertung vorrangig!
Bau- oder Entsorgungsfirmen
»Einsatz bei Grünflächengestaltung
vor Ort
»Abgabe an Baufirmen
oder
»Garten-/
Landschaftsbau
Wertstoffe
» Schrumpf-, Stretch-, Stofflich verwertbar Verkaufsverpackungen
auf saubere getrennte
Luftpolsterfolien (Voraussetzung: sauber, leer, mit „Grünem Punkt“
Erfassung achten!
» PE-Schaum
besen- und tropfrein)
→ Wertstoffhof
» Umreifungsbänder
» Eimer
Transportverpackungen
» Kanister
→ zurück zum Lieferanten
» Säcke
→ private Entsorgungsfirmen
» Dosen
» Kartuschen
Baumischabfälle
» Mineralfaserabfälle
Gefahr durch
Entsorgungsfirmen*)
in Folie staubdicht
freiwerdende Fasern
Hausmülldeponie (HMD) oder
verpackt wegen
Kleinmengen an bestimmten
Faserstaub
Wertstoffhöfen
» Dachpappe
verwertbar
Entsorgungsfirmen oder Kleinmengen
an HMD
» Heraklith-Platten
Restmüll
Kleinmengen in Restmülltonne oder
(mit/ohne Dämmstoffen)
an bestimmten Wertstoffhöfen, » Gipskartonplatten
nicht verwertbar
HMD
(ohne Styropor)
» GipskartonplattenRestmüll
Hausmülldeponie
(mit Styropor)
an bestimmten Wertstoffhöfen,
HMD
58 · Entsorgung von Baustellenabfällen
So trennen Sie richtig:
Was – wie –wohin?
Wertstoff-/AbfallartErläuterungen
Anlieferungskriterien
Verwertungs-/
Entsorgungsstelle/-weg
Tipps
Schnittreste
» Kunststoffe
Restmüll
Kleinmengen in Restmülltonne oder Versuchen, bereits bei (Rohrabschnitte ...)
Beschaffung des Mate» Baustyropor
HMD
rials nicht zu groß
zügig einzukaufen
(knapp kalkulieren), Schnittreste getrennt
erfassen
» Bauholz
stofflich verwertbar Verwerterbetriebe
(von Metall befreien)
Wertstoffhof (kleine Mengen)
» Metalle (Eisenträger, stofflich verwertbar
Verwerterbetriebe
Dachrinnen, Rohre ...) » Kabelreste
stofflich verwertbar
Wertstoffhof oder Schrotthändler
» TapetenresteRestmüll
» Fußbodenbeläge
Restmüll/Sperrmüll
Wertstoffhof oder Schrotthändler
HMD
Problemabfälle
» Farben, Lacke (ausgehärtet)
Restmüll
HMD
» Farben, Lacke (nicht ausge-
nicht verwertbar
mobile oder stationäre
härtet)
Problemmüllsammlung **)
» Lösungsmittel
nicht verwertbar
mobile Problemmüllsammlung
» Leim- und Klebemittel
Restmüll
(ausgehärtet)
» Kitt- und Spachtelmasse
Restmüll
HMD
» Asbestabfälle Gefahr durch freiwerdende
HMD Asbestfasern (Anlieferung nur in „Big-Bags“) ***)
Mengen beim Einkauf reduzieren, auf umweltfreundliche Produkte
zurückgreifen, Löse-
mittel vermeiden
Sicherheitsbestim-
mungen beachten!
HMD = Hausmülldeponie Oberostendorf
*) Adressen von Firmen lt. Branchenverzeichnisse, - oder bei der Abfallberatung (Telefon 0 83 42·9 11-382, -386)
**) Die Standorte und Öffnungszeiten können bei der Abfallberatung erfragt (Telefon 0 83 42·9 11-382, -386) bzw. im Internet unter
www.ostallgaeu.de/abfallwirtschaft entnommen werden!
***) Asbestabfälle müssen unter bestimmten Sicherheitsvorkehrungen beseitigt werden. Bitte fordern Sie hierzu das
Merkblatt über Asbest beim Landkreis Ostallgäu oder im Internet unter www.ostallgaeu.de/abfallwirtschaft an!
Wohin mit dem Abfall zur Beseitigung (Restmüll)?
» Abfälle zur Beseitigung müssen dem Landkreis Ostallgäu überlassen werden (Hausmüllabfuhr, bzw. Anlieferung an der
Hausmülldeponie). Kleinere Mengen (bis max. 200 l) entsorgen Sie auch am Abfallentsorgungszentrum Marktoberdorf an den
Wertstoffhöfen Füssen, Obergünzburg, Buchloe und Pfronten.
» Verbrennen Sie keinen Abfall und kippen Sie keinen Abfall in die Landschaft – Sie machen sich strafbar und schaden der
Umwelt!
Informationen für Bauwillige · 59
60 · Impressum
I M P R E S S UM
Foto: © stockxpert.com
Impressum
In Zusammenarbeit mit: Landratsamt Ostallgäu, Schwabenstr. 11, 87616 Marktoberdorf
Herausgeber:
mediaprint infoverlag gmbh
Lechstr. 2, 86415 Mering
Registergericht Augsburg, HRB 10852
USt-IdNr.: DE 811190608
Geschäftsführung:
Markus Trost,
Dr. Otto W. Drosihn
Tel.: 08233 384-0
Fax: 08233 384-247
[email protected]
Redaktion und Zusammenstellung der Beiträge:
Bauamt und Büro des Landrats im Landratsamt Ostallgäu.
Textbeiträge: Mitarbeiter des Landratsamtes Ostallgäu, eza! – Energie- und Umweltzentrum Allgäu,
Waltraud Joa, Behindertenbeauftragte des Landkreises Ostallgäu. Übersicht über öffentliche Förderprogramm: Auszüge aus der Broschüre„Wohnen in Bayern – Wohnraumförderung auf einen Blick“ (Stand:
Mai 2008) der obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern.
Verantwortlich für den Anzeigenteil: mediaprint infoverlag gmbh, Jochen Müller
Angaben nach Art. 8 Abs. 3 BayPrG: Alleinige Gesellschafterin der mediaprint infoverlag gmbh ist die
Media-Print Group GmbH, Paderborn
Bildnachweis: Bildarchiv Landratsamt Grafiken: Mitarbeiter des Landratsamtes, eza! – Energie- und
Umweltzentrum Allgäu, Barrierefreies Bauen: Waltraud Joa in Zusammenarbeit mit Architektin Christine
Degenhart. Infos auch im Internet: www.ostallgaeu.de
Ansonsten stehen die Bildnachweise bei den jeweiligen Bildern.
87616062/8. Auflage/2014
Druck:
Werbedruck GmbH, Horst Schreckhase
Dörnbach 22, 34286 Spangenberg
Auflage: 3.400 Exemplare
Papier:
Umschlag: 250 g/m2 Bilderdruck,
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chlor- und säurefrei
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