Art. 6. Abstandsflächen 237–243 Art. 6 Dhom 133 BauNVO verweist

Art. 6. Abstandsflächen
237–243
Art. 6
BauNVO verweist nochmals ausdrücklich auf die landesrechtlichen
Regelungen zu den Abstandsflächen.
Gebäudeteile und Bauteile, die wegen ihrer Größe nach Landes- 237
recht in den Abstandsflächen und ohne eigene Abstandsflächen nicht
mehr zulässig sind, können jedoch im Einzelfall ebenso eine Baugrenze geringfügig überschreiten. In diesen Fällen wird jedoch ein
wesentlich strengerer Maßstab bei der Beurteilung der Geringfügigkeit
anzulegen sein, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Dabei ist insbesondere nachbarlichen Belangen ausreichend Rechnung zu
tragen. § 23 Abs. 5 ist insofern nachbarschützend (VGH Urteil v. 29. 9.
1989 Nr. 20 B 88. 01629/20 B 89. 02083).
Der Bebauungsplan kann die Zulassung von Ausnahmen für bau- 238
liche Anlagen außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ausschließen oder beschränken. Die Ausnahmeregelung des
Abs. 3 Satz 7 für die Zulässigkeit von untergeordneten Bauteilen und
Vorbauten erlangen dann keine praktische Bedeutung, es sei denn, es
kann von den festgesetzten Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden. Die Vorschriften der
BauNVO und der BayBO gelten insofern selbständig und unabhängig voneinander.
§ 23 BauNVO ist nicht anwendbar auf die nach § 173 Abs. 3 239
BauGB a. F. übergeleiteten Bebauungspläne, die nach früherem
Recht erlassen wurden (BVerwG Urteil vom 23. 8. 1968 BayVBl.
1969, 26). In solchen Fällen bedarf es, um die notwendige Übereinstimmung mit Art. 6 Abs. 3 Satz 7 herzustellen, einer Befreiung von
den Baulinien (Baugrenzen, Bebauungstiefen) nach § 31 Abs. 2 BauGB.
Die o. g. Ausführungen gelten dem Prinzip nach analog für „fiktive 240
Baulinien und Baugrenzen“ in Gebieten nach § 34 ohne Bebauungsplan. In diesen Fällen ist die Erteilung von Ausnahmen nicht erforderlich, es sei denn, untergeordnete Bauteile liegen zu einer Grenze
näher als 2 m (s. Rn. 206).
12. Tiefe der Abstandsflächen (Art. 6 Absatz 4)
Absatz 4 enthält in Satz 1 die Grundregel zur Tiefe der Abstandsflä- 241
chen. Danach ist die nach Absatz 3 ermittelte (s. Rn. 92, 127 ff) Gesamtwandhöhe (1 H) einzuhalten, mindestens aber eine Tiefe von 3 m.
Zugleich werden in den Sätzen 2 und 3 Abweichungen von der 242
Grundregel formuliert. Weitere Ausnahmen enthalten Art. 6 Abs. 5
(s. Rn. 246) und Abs. 6 (s. Rn. 281) sowie Art. 7 Abs. 1 und 3 (s. Art. 7
Rn. 10, 174). Die gesetzlich vorgeschriebenen Tiefen können der Übersicht in Rn. 5 entnommen werden.
Die Reduzierung der Abstandsflächentiefe in Kern-, Gewerbe- und 243
Industriegebieten auf 0,5 bzw. 0,25 H folgt aus dem geringeren Bedarf
an Freiflächen und Belichtung in diesen Gebieten. Eine Reduzierung
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auf eine Abstandsflächentiefe von 3 m läßt Art. 6 Abs. 6 in Industrieund Gewerbegebieten zwischen Gebäuden auf demselben Grundstück
zu, sofern sich feuerbeständige Wände ohne Öffnungen gegenüberliegen. Anwendbar sind die Verkürzungen nur dort, wo ein Bebauungsplan derartige Gebiete festsetzt (vgl. §§ 7, 8, 9 BauNVO), oder wo die
tatsächlich vorhandenen Nutzungen dem Charakter derartiger Gebiete
entsprechen (§ 34 Abs. 2 BauGB). In Gemengelagen nach § 34 Abs. 1
BauGB ist Absatz 4 Satz 2 auch dann nicht anwendbar, wenn sowohl
das Baugrundstück als auch das Nachbargrundstück durch gewerbliche
Nutzung geprägt sind (VGH v. 28. 1. 1993 Nr. 14 CS 92. 3710, BayVBl. 1993, 278). Um eine Doppelprivilegierung zu vermeiden, verbietet Absatz 5 Satz 1 Hs. 2 in Kern-, Gewerbe- oder Industriegebieten eine weitergehende Verkürzung der Abstandsflächentiefe durch
das sogenannte 16 m-Privileg des Absatzes 5 Satz 1 Hs.1.
Nach Absatz 4 Satz 3 beträgt in Sondergebieten, die nicht der Er244
holung dienen, die Abstandsfläche 1 H. Allerdings können die Bauaufsichtsbehörden beispielsweise in Hochschul-, Klinik-, Hafengebieten,
in Gebieten für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder
Nutzung erneuerbarer Energien dienen, sowie in Gebieten für Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Abstandsflächentiefen verkürzen, da dies im Regelfall mit der Nutzung dieser
Sondergebiete zu vereinbaren ist.
Die Abstandsflächen sind in den Lageplan einzutragen (§ 7 Abs. 2
245
Satz 2 Nr. 8 BauVorlV). Fehlt eine hinreichend bestimmte Darstellung,
haben die Bauaufsichtsbehörden das exakte Maß der Abstandsflächen
in den Bauvorlagen festzusetzen.
13. Halbierte Abstandsflächentiefe (0,5 H) für zwei Außenwände
von jeweils nicht mehr als 16 m Länge (Art. 6 Absatz 5)
a) Allgemeines
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Für zwei Außenwände, die jeweils nicht länger als 16 m sind, genügt
als Tiefe der Abstandsfläche die Hälfte der nach Absatz 4 vorgeschriebenen, grundsätzlich 1 H tiefen Abstandsfläche, mindestens aber 3 m
(Abs. 5 Satz 1 Hs. 1). Mit dieser Regelung, die das 4. Änderungsgesetz
von 1982 eingeführt hat, sollen Erleichterungen für den Bauherrn geschaffen werden. Die Regelung des Absatzes 5 ist in ihren Voraussetzungen nicht hinreichend bestimmt, was zu zahlreichen Auslegungsund Anwendungsschwierigkeiten führt. Sinn dieser Bestimmung ist
es, zur besseren Ausnutzung der vorhandenen Baugrundstücke die
Abstandsflächen in den Fällen zu halbieren, in denen dies wegen der
geringen Länge der betreffenden Außenwand im Hinblick auf die
Interessen der dieser Wand gegenüberliegenden Grundstücksnachbarn,
aber auch im öffentlichen Interesse wegen der Belichtung und Belüftung eines dieser Wand gegenüberliegenden Gebäudes zumutbar er134
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scheint (VGH Großer Senat v. 21. 4. 1986 Nr.Gr. S.1/85, VGH n. F.
39, 9 = BayVBl. 1986, 397). Der Gesetzgeber, der ein rechteckiges
Gebäude mit parallel zu den Grundstücksgrenzen verlaufenden Außenwänden im Blick hatte, ging davon aus, daß von einer derartigen Außenwand keine solche Störung ausgeht, die einen größeren Gebäudeoder Grenzabstand erfordert (s. LT-Drs. 9/7854 S. 30), und daß die
ausreichende Belichtung der Gebäude auf der anderen Gebäudeseite
möglich ist.
Das 16 m-Privileg belastet den Nachbarn. Es kann im ungünstig- 247
sten Fall dazu führen, daß sich der Nachbar in nur 3 m Entfernung von
der Grundstücksgrenze einer Außenwand von 6 m Höhe und 16 m
Länge gegenübersieht. Doch schien diese Beeinträchtigung dem Gesetzgeber noch hinnehmbar, da das 16 m-Privileg auf zwei Außenwände begrenzt ist. Die sich hierbei ergebenden Abstandsflächen können unter Berücksichtigung der in dieser Abstandsflächentiefe noch
zulässigen Vorbauten (s. Abs. 3 Satz 7, Abs. 9) recht problematisch
sein. Gegebenenfalls müssen die Gemeinden mit Hilfe von Bebauungsplänen oder Satzungen nach Art. 91 Abs. 1 Nr. 5 durch Festlegung
größerer Abstandsflächen dem entgegenwirken (s. Art. 7 Abs. 1).
Das 16 m-Privileg, das in anderen Bundesländern als Schmalseiten- 248
privileg bezeichnet wird – die beiden schmalen Seiten eines rechteckigen Gebäudes dürfen näher an die Grundstücksgrenzen heranrücken –,
gilt für jede Außenwand, sofern die Voraussetzungen des Absatzes 5
eingehalten sind. Das Privileg erfaßt die seitlichen Außenwände, gilt
aber auch für die vordere, rückwärtige und andere Außenwände. Die
Vorschrift gilt ferner gegenüber angrenzenden öffentlichen Verkehrs-,
Grün- oder Wasserflächen, auf die sich die verkürzte Abstandsflläche
bis zu deren Hälfte erstrecken kann (Abs. 7). Sie ist damit auf jede eine
Gebäudeseite abschließende Außenwand anzuwenden. Die Privilegierung ergreift nicht nur den Grundfall des rechteckigen Gebäudes mit
vier Außenwänden, sondern auch Gebäude mit mehreren Außenwänden (Gebäude in L- oder U-Form), sowie Gebäude mit unregelmäßigen Grundrissen, die über gegliederte oder abgewinkelte Wandteile
verfügen. Auch für dreieckige und kreisförmige Gebäude gilt das 16 mPrivileg. Allerdings kann wegen der Beschränkung des 16 m-Privilegs
auf zwei Außenwände ein kreisförmiges Gebäude nur vor zwei, je
16 m langen Teilen der Außenwand (zur Ermittlung der Wandlänge
s. Rn. 94) die halbierte Abstandsflächentiefe in Anspruch nehmen. Dabei können diese Wandteile beliebig auf die gedachten „vier Außenwände“ des Gebäudes verteilt werden (s. nachfolgende Abb.).
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Die Regelung des Art. 6 Abs. 5 kann vor jeder Außenwand eines
Gebäudes nur ein Mal in Anspruch genommen werden. Allerdings
kann sie für mehrere freistehende Gebäude auf einem Grundstück
jeweils erneut Anwendung finden, auch wenn diese Gebäude mit der
verkürzten Abstandsfläche gegenüber demselben Nachbargrundstück
liegen. Allerdings müssen die Gebäude, die auf einem oder mehreren
Baugrundstücken liegen können, zueinander die gesetzlich vorgegebene Tiefe der Abstandsfläche einhalten. Unterschreiten sie die Abstandsflächen soweit, daß sie wie ein Gebäude wirken, so ist Absatz 5 Satz 3
einschlägig (s. Rn. 256).
Weist ein Gebäude – abweichend vom der gesetzlichen Regelung
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zugrundeliegenden Regelbeispiel – einen anderen als rechteckigen
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Grundriß auf, so taucht die Frage auf, wo eine Gebäudeseite – und
damit eine Außenwand – endet und eine andere beginnt. Wird die
Gebäudeseite, wenn auch in einem Winkel, fortgesetzt, so ist die
gesamte (abstandsflächenrelevante) Außenwand für die Frage maßgebend, ob das 16 m-Privileg Anwendung findet. Diese Frage muß nach
dem Sinn der Regelung des Absatzes 5 aufgrund natürlicher Betrachtungsweise beantwortet werden. Bei Änderungen im Richtungsverlauf
der Außenfläche eines Gebäudes kann eine neue Gebäudeseite auch
bei einem flacheren Abknicken als 90º beginnen, wenn nicht später
die frühere Richtung wieder aufgenommen wird (VGH Großer Senat
v. 21. 4. 1986 BayVBl. 1986, 397). Eine neue Gebäudeseite wird daher
in der Regel vorliegen, wenn die Wand mindestens um 45º abknickt
und die frühere Richtung nicht wieder aufnimmt. Allerdings kann
dann unter Umständen für die neue Gebäudeseite das 16 m-Privileg
ein zweites Mal in Anspruch genommen werden.
b) Außenwände nicht länger als 16 m
aa) Regelfall – einheitliche Außenwand ohne versetzte Wandteile
Das Längenmaß von 16 m ist zwingend vorgegeben. Daher führen 251
auch geringe Überschreitungen (z. B. Wandlänge von 16,01 m) zum
Verlust des 16 m-Privilegs. Die Länge der Außenwand ist an den
äußersten Eckpunkten einschließlich Dämmschicht und Verputz zu
messen. Dabei sind Vorbauten, wie Erker oder Balkone, die senkrecht
auf eine Außenwand treffen, nur einzurechnen, sofern sie nicht mehr
untergeordnet sind (s. Rn. 195 ff).
bb) Abstandsflächenrelevante Außenwand oder Wandteile
Bei Außenwänden, die aus horizontal versetzten Außenwandteilen 252
bestehen, aber auch bei ungegliederten Außenwänden, die nicht parallel zur Grundstücksgrenze verlaufen, stellt sich die Frage, ob für die
Längenberechnung entsprechend einer natürlichen Betrachtungsweise
die gesamte Außenwand maßgeblich ist, oder ob die Außenwandteile
bei der Längenberechnung unberücksichtigt bleiben, die ihrerseits die
volle Abstandsflächentiefe (1 H) einhalten. Diese Frage hat der Große
Senat des VGH im Beschluß vom 21. 4. 1986 (BayVBl. 1986, 397)
im Sinne der letztgenannten Auffassung entschieden. Da Art. 6 Abs. 4
und 5 auf der Grundlage der Bezugsgröße H, die nach Absatz 3 ermittelt wird, die Tiefe der Abstandsfläche bestimmen, sind entsprechend
Abs. 3 Satz 3 Außenwandteile auch bei der Ermittlung der Tiefe der
Abstandsfläche einer gesonderten Betrachtung zu unterwerfen. Ausschlaggebend für das Ausscheiden von Wandteilen mit 1 H war jedoch
der Normzweck des Absatzes 5. Wird nicht auf die tatsächliche Länge,
sondern nur auf die (für die Anwendung des 16 m-Privilegs) abstandsflächenrelevanten Wandteile abgestellt – das sind die Teile, die
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die volle Abstandsflächentiefe nicht einhalten können –, so wird eine
verbesserte Ausnutzung der vorhandenen Baugrundstücke erreicht,
ohne dem Nachbarn zuzumuten, daß eine Gebäudefront auf mehr als
insgesamt 16 m die Vergünstigung nach Absatz 5 in Anspruch nimmt,
also näher an seine Grundstücksgrenze heranrückt, als dies nach den
Absätzen 3 und 4 allgemein zulässig ist (s. nachfolgende Abb.).
Abstandsflächenrelevant für die Anwendung des 16 m-Privilegs kann
253
danach die ganze Wand sein, die 1 H unterschreitet oder es können
das nur Teile einer Außenwand sein, die eine geringere Abstandsflächentiefe als 1 H einhalten. Allerdings sind mehrere Teile einer Gebäudeseite, die die volle Abstandsfläche nicht einhalten, zusammenzuzählen (s. nachfolgende Abb. S. 141). Ist die abstandsflächenrelevante
Außenwand länger als 16 m, so muß sie die volle Abstandsflächentiefe
einhalten. Nicht möglich ist es, eine Außenwand so aufzuteilen, daß
auf einer Länge von 16 m nur die halbierte Abstandsflächentiefe eingehalten wird und für den übrigen Außenwandteil eine Abweichung
nach Art. 70 erteilt wird. Absatz 5 ist nur insoweit einer Abweichung
zugänglich, als die halbierte Abstandsflächentiefe weiter reduziert wird.
Werden die Voraussetzungen des Absatzes 5 nicht erfüllt, so bleibt nur
eine Abweichung von Absatz 4. Möglich ist aber die Anwendung des
16 m-Privilegs, wenn für den übrigen Wandteil die Abstandsfläche
ganz oder teilweise nach Art. 7 Abs. 5 auf das Nachbargrundstück
übernommen wird (s. VGH v. 18. 2. 1992 Nr. 20 CS 91. 3604; v.
16. 7. 1997 Nr. 2 B 96. 201), oder wenn die volle Abstandsflächentiefe
nach Absatz 7 die Hälfte der öffentlichen Straßenfläche in Anspruch
nehmen kann.
Nicht geklärt hat der Große Senat, ob die abstandsflächenrelevante
254
Betrachtungsweise auch bei nicht gegliederten Außenwänden Anwendung findet. Praktisch relevant wird diese Frage, wenn die gerade
Außenwand nicht parallel zur Grundstücksgrenze verläuft oder wenn
wegen des fallenden oder ansteigenden Geländeverlaufs die Abstandsfläche variiert. Bei konsequenter Weiterentwicklung des Ansatzes des
Großen Senats gibt es auch bei derartigen Außenwänden abstandsflächenrelevante Wandteile (s. nachfolgende Abb. S. 142–144). Erreichen
diese zusammen nicht mehr als 16 m Länge und halten die übrigen
Wandteile die volle Abstandsflächentiefe von 1 H ein, so kann auch
hier das 16 m-Privileg in Anspruch genommen werden (VGH v. 25. 5.
1998 Nr. 2 B 94. 2682, BayVBl. 1999, 246).
c) Aneinander gebaute Gebäude als einheitliches Gebäude (Art. 6
Absatz 5 Satz 3)
aa) Einheitliches Gebäude
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Werden mehrere selbständige Gebäude, z. B. Doppel-, Reihenhäuser oder Haupt- und Nebengebäude, aneinander gebaut, so werden
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sie für die Anwendung des Art. 6 Abs. 5 als einheitlicher Gebäudekomplex betrachtet. Die Außenwände der Gebäude, die zur selben
Seite des Gebäudekomplexes gehören, werden zusammengerechnet
(s. Abb. S. 22). Überschreiten die abstandsflächenrelevanten Teile einer
derartigen Außenwand 16 m, so hat die gesamte Außenwand die Tiefe
von 1 H einzuhalten, sofern nicht die Abstandsfläche (teilweise) auf das
Nachbargrundstück übernommen oder eine Abweichung von Absatz 4
erteilt wird. Satz 3 gewährleistet, daß der Nachbar auch bei aneinander
gebauten Gebäuden die halbierte Tiefe der Abstandsfläche nur vor
einer Wand hinnehmen muß, die insgesamt nicht länger als 16 m ist
(VGH Großer Senat v. 21. 5. 1990 Nr. Gr. S. 2/89, VGH n. F. 43, 88
= BayVBl. 1990, 498).
Aneinander gebaut sind Gebäude, wenn sie bautechnisch aneinander
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gefügt sind. Von der Grundstücksgrenze gesehen müssen die Gebäude
ohne Lücken direkt anschließen. Nicht erforderlich ist ein profilgleicher Anbau. Auch wenn die Außenwände der Gebäude horizontal
oder vertikal versetzt sind (z. B. gestaffelter Anbau von Doppel- oder
Reihenhäusern), kann von ihnen die Wirkung einer einheitlichen
Gebäudeseite ausgehen. Aneinander gebaut können auch selbständige
Gebäude sein, die durch Verbindungsbauten oder Garagen miteinander
verbunden sind.
Allerdings ist stets erforderlich, daß durch die bauliche Verbindung
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eine einheitliche Wand (s. Rn. 16) entsteht, die eine Seite des Gebäudekomplexes abschließt. Ob das der Fall ist, beurteilt sich nach natürlicher Betrachtungsweise (vgl. zur ähnlichen Frage der Gebäudeseite
VGH Großer Senat v. 21. 4. 1986, VGH n. F. 39,9 = BayVBl. 1986,
397). Die Annahme einer einheitlichen Seite eines Gebäudekomplexes
scheitert beispielsweise dann, wenn zwei parallel errichtete mehrgeschoßige Gebäude, die mit ihrer Giebelseite zu einer Grundstücksgrenze weisen, durch einen eingeschoßigen Gebäudetrakt verbunden sind,
der von dieser Grundstücksgrenze um ein Mehrfaches seiner vollen
Abstandsflächentiefe zurückgesetzt ist. Bei einer derartigen Anordnung
sind die Giebelwände der mehrgeschoßigen Gebäude zusammen mit
der vertikal und horizontal versetzten Außenwand des Verbindungsbaus nicht als einheitliche Außenwand eines Gebäudekomplexes anzusehen. Die Giebelfläche jedes einzelnen der mehrgeschoßigen Gebäude kann daher für sich das 16 m-Privileg in Anspruch nehmen,
sofern die Giebelwand nicht länger als 16 m ist und die übrigen Voraussetzungen des Absatzes 5 vorliegen.
Nicht aneinandergebaut sind mehrere freistehende Gebäude, die,
258
jedes für sich, das 16 m-Privileg des Absatzes 5 in Anspruch nehmen
können (s. Rn. 249). Ist zwischen zwei Gebäuden der Abstand aber so
gering und werden die vorgeschriebenen Abstandsflächen so wesentlich unterschritten, daß die zwei Gebäudewände vom Nachbargrundstück den Eindruck einer geschlossenen Gebäudewand vermitteln, sind
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