Eckpunkte der Einzelhandelskonzeption

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Stadt Grünstadt
Einzelhandelskonzeption
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Jürgen Lein
Bearbeitung:
Dipl.-Geogr. Timo Cyriax
Stuttgart, Februar 2011
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Stadt Grünstadt
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CIMA Beratung + Management GmbH 2011
2
Stadt Grünstadt
Inhaltsverzeichnis
1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
2.3
3
3.1
3.2
3.3
4
4.1
4.2
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
6
6.1
6.2
6.3
7
7.1
7.2
8
8.1
GRUNDLAGEN
7
Auftrag
Datengrundlagen
7
8
ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 9
Allgemeine Trends
Trends im Verbraucherverhalten
Entwicklung der Betriebsformen
9
10
11
AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT
Zentralörtliche Einstufung
Bevölkerungsverteilung
Einzelhandelskennziffern
14
14
16
16
MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL
18
Einzugsbereich und Bevölkerungspotential
Kaufkraftpotential im Marktgebiet
ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT
Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt
Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt
Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit 2006
Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie
BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRANCHENMIX IN DER GRÜNSTADTER
EINKAUFSINNENSTADT
18
18
21
21
22
27
28
29
31
Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt
Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien
Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt
31
32
37
MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE
38
Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt
Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt
ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT GRÜNSTADT
Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen
3
38
40
43
43
Stadt Grünstadt
8.2
8.3
Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix
Standortkonzept
8.3.1
8.3.2
8.3.3
8.3.4
8.4
9
9.1
9.2
9.3
9.4
44
49
Grundlagen
49
Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion RheinNeckar)
50
Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche
53
Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung
55
„Grünstadter Liste“ der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente
ANHANG
68
Grundlagen und Methodik der Einzelhandelsuntersuchung
Begriffsdefinitionen
Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte)
Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der
stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen
65
4
68
70
73
75
Stadt Grünstadt
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1
Entwicklung der Betriebstypen des Handels
12
Abb. 2
Betriebstypen und deren Kunden
13
Abb. 3
Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben) 15
Abb. 4
Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt*
16
Abb. 5
Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich
17
Abb. 6
Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich
17
Abb. 7
Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels
20
Abb. 8
Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt
23
Abb. 9
Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt
(ohne räumlich abgesetzte Stadtteile)
24
Abb. 10 Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen
26
Abb. 11 Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm
26
Abb. 12 Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. €
27
Abb. 13 Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt 32
Abb. 14 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter
Innenstadt
34
Abb. 15 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der
Grünstadter Innenstadt
35
Abb. 16 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der
Grünstadter Innenstadt
36
Abb. 17 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt36
Abb. 18 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr 2010
39
Abb. 19 Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der
Ergänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt 52
Abb. 20 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in Anlehnung an Plansatz
4.2.2 des RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel)
54
Abb. 21 Abgrenzung des „Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung“ im nördlichen
Stadtgebiet, Baugebiet Battenbühl in Asselheim
55
Abb. 22 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der
Einstufung als „schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts
56
Abb. 23 Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt 59
Abb. 24 Einzelhandelssteuerung in den Gewerbegebieten der Stadt Grünstadt (schematische
Übersicht)
60
Abb. 25 Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte (Bestand) gemäß Plansatz 4.2.2 RROP
Rheinpfalz 2004 sowie Ergänzungsstandorte
65
5
Stadt Grünstadt
Tabellenverzeichnis
Tab. 1
Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden
14
Tab. 2
Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. €
19
Tab. 3
Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in
der Stadt Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen
22
Tab. 4
Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in
der Gesamtstadt Grünstadt nach Standortlagen
25
Tab. 5
Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und
mittelzentralen Vergleich
27
Tab. 6
Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und
mittelzentralen Vergleich
28
Tab. 7
Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im
Vergleich zwischen 2006 und 2010
29
Tab. 8
Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe)
29
Tab. 9
Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe)
30
Tab. 10 Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich
38
Tab. 11 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels
41
Tab. 12 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Innenstadtrelevanz
66
Tab. 13 Grünstadter Sortimentsliste
67
Tab. 14 Verbrauchsausgaben in Deutschland
68
Tab. 15 Die CIMA-Branchen
69
Tab. 16 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen
Bedarfsbereich
73
Tab. 17 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen
Bedarfsbereich
73
Tab. 18 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen
Bedarfsbereich
74
6
Stadt Grünstadt
1
GRUNDLAGEN
1.1
Auftrag
Im Mai 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt Grünstadt mit
der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006 beauftragt. Die Aktualisierung des
Einzelhandelskonzeptes ist vor dem Hintergrund der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in
der Stadt Grünstadt erforderlich.
Mit dem Einzelhandelskonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet:

Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Grünstadt

Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Einzelhandel und Ladenhandwerk

Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und
der gegenwärtigen Marktposition des Grünstadter Einzelhandels

Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Grünstadt

Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und des Branchenmix für die Innenstadt von Grünstadt

Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Grünstadt
(Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte)
Das vorliegende Einzelhandelskonzept bildet die Basis für die Entwicklung des Einzelhandels in einem
Zeitraum von ca. fünf bis zehn Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann eine Fortschreibung der
Konzeption erforderlich sein, um die Datengrundlagen zu aktualisieren sowie die in dieser Konzeption vorgenommenen Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte
ggf. anzupassen.
7
Stadt Grünstadt
1.2
Datengrundlagen
Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP,
B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.B. CIMA-Marktuntersuchung
2006) wurde von der CIMA im August 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Grünstadt durchgeführt.
Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass in der Stadt Grünstadt derzeit im Innenstadtbereich
(Hauptstraße und angrenzende Lagen) ein förmliches Sanierungsgebiet abgegrenzt ist, in dem städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt werden. Parallel hierzu erfolgt die Begleitung der
Sanierungsmaßnahmen durch ein Integriertes Handlungskonzept. Die in diesem Konzept erarbeiteten Maßnahmen (Handlungsfelder Wohnen und Leben in der Innenstadt; Stadtgestaltung; Kultur &
Freizeit; Gewerbe, Einzelhandel und Gastronomie) wurden im Rahmen der Einzelhandelskonzeption
berücksichtigt und aufgegriffen.
8
Stadt Grünstadt
2
ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN
DER HANDELSENTWICKLUNG
2.1
Allgemeine Trends
Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Grünstadt sollen
einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden.
Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen.

Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steuern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Einkommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie
Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund.

Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preisaggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in
größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.B. innerstädtische ShoppingCenter).
Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die
verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.

Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung

Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der „Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel werden.

Durch politische Rahmensetzung wie z.B. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in
weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Einflüsse ergeben.
Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die
Ausgaben für Unterhaltungs‐ und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der globalen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheits‐
und Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für „persönliche Ausstattungen”, darunter sind die Warenbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittliches Wachstum zu verzeichnen haben.
9
Stadt Grünstadt
2.2
Trends im Verbraucherverhalten
Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhalten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu
erkennen:

Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie
oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden
in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten.

Der „hybride Käufer“ erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und
ganzer Standortgemeinschaften zwischen „Luxus“ und „preiswert“ muss immer klarer herausgearbeitet werden.

Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen
sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der
Witterung.

Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von FunctionalConsumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsintensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsformenebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen
Bedarf in Bürovierteln).

Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf
bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung.

Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von
Sonderverkäufen, Sonntagseinkauf, Night-Shopping).

Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und
Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken werden dabei immer wichtiger.
10
Stadt Grünstadt
2.3
Entwicklung der Betriebsformen
Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Strukturwandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend:

Der Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigt. Die Flächenproduktivität sinkt.

Eine weitere Polarisierung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die
Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft.

Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen
mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %.

Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die
Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. FlagshipStores an wenigen Standorten das Prestige der Marke.

Die traditionellen Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische
Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze.

Der nicht kooperierende Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne
Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner
Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund.

Die Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser bleiben weiterhin akut (siehe
Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser).

Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei
den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften
der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist.

Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche
Zielgruppen können angesprochen werden.

Trading up: Die zunehmende Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Strukturen) hervor, die mit einer Aufwertung im Ladenbau (größerer Platz-
11
Stadt Grünstadt
bedarf) und auf Serviceebene und damit insgesamt neuen Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel) einhergehen.

Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien Marktanteile (ALDI: Frischfleisch, Test von Markensortimente, Backautomaten / LIDL: zunehmende Frischekompetenz,
Convenience-Produkte etc.).
Abb. 1
Entwicklung der Betriebstypen des Handels
100%
90%
80%
70%
60%
50%
14,6
15,0
15,4
15,7
15,8
15,8
15,7
16,4
16,4
13,2
13,0
12,9
12,6
12,3
11,8
11,7
11,5
11,5
8,3
8,6
9,0
9,1
9,3
9,7
10,2
11,3
9,9
10,3
10,5
10,7
10,8
10,9
11,2
5,0
5,0
4,6
4,5
4,2
4,2
6,7
7,3
7,5
8,5
11,4
11,7
12,0
11,5
11,6
16,6
16,8
17,4
11,4
11,0
10,4
10,5
12,1
13,1
13,3
13,6
14,0
11,8
12,3
12,4
12,3
12,2
12,1
4,0
3,9
3,8
3,7
3,5
3,3
12,2
12,5
13,2
13,1
13,3
13,4
11,5
30%
11,5
12,0
12,1
12,4
SB-Warenhäuser / V-Märkte
12,1
12,0
11,9
11,8
11,9
20%
30,5
10%
29,2
Sonstige
(Versender, Online-, Convienince-,
Ambulanter-Handel etc.)
Supermärkte / trad. LEH
Discounter
5,3
40%
14,8
28,2
27,3
23,9
23,8
22,6
20,7
19,3
19,4
18,2
18,3
12,1
17,2
Kauf- und Warenhäuser
Fachmärkte
Filialisten des Fachhandels
Fachhandel (nicht-filialisiert)
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Quelle:

BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009; Bearbeitung: CIMA 2010
Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschritten ist, bleibt festzuhalten: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden
wieder aus dem Markt aus.
12
Stadt Grünstadt
Abb. 2
Betriebstypen und deren Kunden
Luxus- und
Statusmärkte
(Smart/SuccessShopper)
Convenience
und
Dienstleistungs
märkte
die tote
Mitte
Erlebnis- und
EntertainmentMärlte
Discount- und
Trashmärkte
(Smart-/SuccessShopper)
Quelle und Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010

Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unternehmerische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unternehmensstruktur nimmt zu.

Weitere ausländische Anbieter werden versuchen, den deutschen Markt zu erschließen
(Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv).
Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (vgl. „Scheitern“ von Marks &
Spencer oder GAP).

Der Trend zur Vertikalisierung. Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der
Produktion bis zum Einzelhandel (z.B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu.

Das Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. ShoppingCenter-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen
oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch
emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra).
13
Stadt Grünstadt
3
AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT
3.1
Zentralörtliche Einstufung
Im Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz 2008 ist die Stadt Grünstadt als Mittelzentrum
in der Region Rheinpfalz ausgewiesen. Zum mittelzentralen Verflechtungsbereich „Leininger Land“
sind folgende Nahbereiche (inkl. zugehörige Gemeinden) zu zählen:
Tab. 1
Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden
Gemeinden
Bevölkerungspotential (nur Hauptwohnsitze)
Grünstadt
13.237 Einwohner
421 Einwohner
Bissersheim
441 Einwohner
Bockenheim
2.185 Einwohner
Dirmstein
2.969 Einwohner
Ebertsheim
1.300 Einwohner
Gerolsheim
1.707 Einwohner
Großkarlbach
1.139 Einwohner
Kindenheim
1.050 Einwohner
Kirchheim
1.832 Einwohner
Kleinkarlbach
898 Einwohner
Laumersheim
881 Einwohner
Mertesheim
389 Einwohner
Neuleiningen
822 Einwohner
Obersülzen
630 Einwohner
Obrigheim
2.710 Einwohner
Quirnheim
764 Einwohner
Hettenleidelheim
3.085 Einwohner
Altleiningen
1.790 Einwohner
Carlsberg
3.526 Einwohner
Tiefenthal (Pfalz)
Restlicher Mittelbereich Grünstadt
Battenberg (Pfalz)
837 Einwohner
Wattenheim
1.624 Einwohner
Mittelbereich Grünstadt insgesamt
44.237 Einwohner
Quelle: Angaben der Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010; Gemeindestatistik Rheinland-Pfalz; Stand: 31.12.2009
14
Stadt Grünstadt
Abb. 3
Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben)
Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004
15
Stadt Grünstadt
3.2
Bevölkerungsverteilung
Siedlungsstrukturell setzt sich die Stadt Grünstadt aus der Kernstadt sowie den Stadtteilen Asselheim
und Sausenheim zusammen. Insgesamt wohnen in Grünstadt derzeit 13.237 Einwohner1. Hierbei
weist die Kernstadt selbst eine Einwohnerzahl von ca. 9.840 auf, die weiteren Stadtteile verfügen insgesamt über ca. 3.400 Einwohner.
Abb. 4
Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt*
Sausenheim; 2.168
Asselheim; 1.233
Kernstadt; 9.836
* nur Hauptwohnsitze
Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010
3.3
Einzelhandelskennziffern
Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von
106,2 bewegt sich Grünstadt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im Vergleich zu den umliegenden Kommunen (Ausnahmen Eisenberg/Pfalz mit 94,5 bzw. Göllheim mit 98,3)
sowie zum gesamten Landkreis Bad Dürkheim ist ein ähnlicher Kaufkraftkoeffizient festzuhalten.
1
Nur Hauptwohnsitze; Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010
16
Stadt Grünstadt
Abb. 5
Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich
Grünstadt
106,2
Eisenberg (Pfalz)
94,5
Göllheim
98,3
Bad Dürkheim
109,0
Weisenheim am Sand
105,4
Bockenheim an der Weinstraße
104,6
Frankenthal (Pfalz)
100,9
106,3
Landkreis Bad Dürkheim
90
100
110
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2010; Bearbeitung: CIMA
Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für
Grünstadt bei 227,2 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0. Im bundesweiten
Vergleich rangiert Grünstadt damit bezogen auf die Handelszentralität unter den Top 30-Kommunen.
In Relation zur Einwohnerzahl von Grünstadt ist damit eine weit überdurchschnittliche überörtliche
Marktausstrahlung festzuhalten, welche auf Einzelhandelsbetriebe mit einer hohen Magnetfunktion
zurückzuführen ist (u.a. Globus und Kaufland SB-Warenhäuser, Globus und toom-Baumärkte, Bekleidungshaus Jost).
Abb. 6
Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich
Grünstadt
227,2
Frankenthal (Pfalz)
105,5
Bad Dürkheim
97,4
Worms
120,6
Kaiserslautern
167,6
Mannheim
147,3
Ludwigshafen am Rhein
111,5
0
50
100
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA
17
150
200
250
Stadt Grünstadt
MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL
4
Zur Einordnung der Entwicklungsmöglichkeiten für Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Grünstadt
werden die relevanten Daten zum Nachfragepotential nachfolgend dargestellt.
4.1
Einzugsbereich und Bevölkerungspotential
Die Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Grünstadt orientiert sich zum einen am landesplanerisch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich. Zum anderen erfolgte bei der Abgrenzung
Marktgebietes die Berücksichtigung des überdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatzes in der Stadt
Grünstadt selbst sowie die Analyse der umliegenden Konkurrenzstandorte.
Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels, welches bei den Magnetbetrieben über den landesplanerisch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich hinausgeht, kann in etwa wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden:
Marktzone
Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche
Zone I
Gesamtstadt Grünstadt
ca. 13.240 Einwohner
Zone II
Restlicher Mittelbereich Grünstadt
Zone I-II
Mittelbereich Grünstadt insgesamt
Zone III
„Erweitertes“ Marktgebiet
Marktgebiet insgesamt (Zone I – III)
Bevölkerungspotential
In der Zone III („erweitertes“ Marktgebiet) ist aufgrund der Nähe zu weiteren Zentralen Orten / Einkaufsstädten wie z.B. Ludwigshafen am Rhein, Worms, Kaiserslautern von einer etwas geringeren
Marktdurchdringung auszugehen. Dennoch sind gewisse Einkaufsverflechtungen vorhanden.
4.2
Kaufkraftpotential im Marktgebiet
Unter Zugrundelegung der regionalisierten Pro-Kopf-Ausgaben wird das einzelhandelsrelevante
Kaufkraftpotential berechnet. Auf die einzelnen Zonen des engeren Marktgebietes (= Mittelbereich
Grünstadt) verteilt sich das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential wie folgt:

Zone I: Gesamtstadt Grünstadt

Zone II: restlicher Mittelbereich Grünstadt
ca. 74,3 Mio. €
ca. 173,9 Mio. €
Aufgrund der Einkaufsbeziehungen zu den angrenzenden Mittelbereichen sind ca. 175,7 Mio. € als
zusätzliches Kaufkraftpotential im weiteren Marktgebiet vorhanden.
18
Stadt Grünstadt
Vom gesamten Kaufkraftpotential im gesamten abgegrenzten Marktgebiet von 423,9 Mio. € entfallen
auf

den überwiegend kurzfristigen Bedarf:

den überwiegend mittelfristigen Bedarf:

den überwiegend langfristigen Bedarf:
ca. 228,0 Mio. €
ca. 81,5 Mio. €
ca. 114,4 Mio. €.
Die Verteilung der Kaufkraftpotentiale ist in der nachfolgenden Tabelle nach Branchen/ Bedarfsbereichen und Marktzonen detailliert dargestellt.
Tab. 2
Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. €
Marktzonen
„engeres“ Marktgebiet
„weiteres“
Marktgebiet
(Zone III)
Zone I-III
Stadt
Grünstadt
(Zone I)
Restlicher Mittelbereich
Zone II
Gesamter Mittelbereich
(Zone I+II)
27,9
65,2
93,0
65,9
158,9
12,1
28,4
40,5
28,6
69,1
Kurzfr. Bedarf insg.
40,0
93,5
133,5
94,5
228,0
Bekleidung/ Textilien
7,9
18,5
26,3
18,6
45,0
Schuhe und Sport
2,4
5,7
8,2
5,8
13,9
Bücher, Schreib- und
Spielwaren
2,6
6,0
8,5
6,0
14,6
1,4
3,3
4,7
3,3
8,0
Mittelfr. Bedarf insg.
14,3
33,5
47,7
33,8
81,5
Einrichtung+ Zubehör
9,3
21,8
31,1
22,0
53,1
Elektrowaren/Medien
5,4
12,7
18,2
12,9
31,0
Foto/Optik, Uhren/
Schmuck
1,9
4,5
6,4
4,6
11,0
3,4
7,9
11,3
8,0
19,3
Langfr. Bedarf insg.
20,1
46,9
67,0
47,4
114,4
Einzelhandel gesamt
74,3
173,9
248,2
175,7
423,9
Sortimente
Lebensmittel
Restl. kurzfr. Bedarf
1
restl. mittelfr. Bedarf
restl. langfr. Bedarf
3
2
1
Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen
Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf
3
Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf
Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich
2
19
Stadt Grünstadt
Abb. 7
Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels
Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA
20
Stadt Grünstadt
5
ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT
Die Bestandsdaten des Einzelhandels in Grünstadt basieren auf einer Totalerhebung der Betriebe des
Ladeneinzelhandels (inkl. Ladenhandwerk) im August 2010. Neben der Erfassung der wesentlichen
Betriebsdaten erfolgten eine Einschätzung des äußeren Erscheinungsbildes und der Ladengestaltung/Warenpräsentation sowie eine Einordnung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt hinsichtlich ihrer Zielgruppen- und Qualitätsausrichtung.
5.1
Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt
In der Gesamtstadt Grünstadt wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben:

Anzahl der Ladengeschäfte:

Gesamtverkaufsfläche:

Umsatzleistung (brutto) im Jahr 2009:
185 Betriebe
ca. 72.130 qm
ca. 169,5 Mio. €.
Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 185 erhobenen Betrieben

auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 41 % aller Betriebe, ca. 25 % der Gesamtverkaufsfläche
und ca. 55 % des Gesamtumsatzes

auf den mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 24 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 20 % des Gesamtumsatzes

auf den langfristigen Bedarfsbereich ca. 35 % aller Betriebe, ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche
und ca. 25 % des Gesamtumsatzes.
Die Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt zeichnet sich hinsichtlich der Anzahl der Betriebe sowie der Umsatzleistung durch einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebensmittel, Drogeriewaren etc.) aus. Hierbei fallen insbesondere die größeren Märkte im Lebensmittelbereich (SB-Warenhäuser, große Supermärkte) ins Gewicht.
Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen liegt dagegen auf dem langfristigen Bedarfsbereich. Dies ist
vor allem auf die ansässigen Bau- und Gartenfachmärkte (Globus, toom) und Möbelhäuser (Möbel
Gehrmann, Huthmacher Wohnstudio etc.) zurückzuführen.
21
Stadt Grünstadt
Tab. 3
Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt
Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen
Bestandsdaten
Anzahl der Betriebe*
Verkaufsfläche
in qm**
Umsatz in Mio. €**
Lebensmittel
50
14.860
74,8
restlicher kurzfristiger Bedarf
26
3.170
19,3
kurzfristiger Bedarf gesamt
76
18.030
94,1
Oberbekleidung, Wäsche, Textilien
23
11.170
21,7
Schuhe und Sport
10
2.330
5,1
Bücher, Schreib- und Spielwaren
7
2.610
4,2
restlicher mittelfristiger Bedarf
4
940
2,1
mittelfristiger Bedarf gesamt
44
17.050
33,1
Einrichtung und Zubehör
32
23.775
24,8
Elektrowaren/Medien
11
1.590
3,9
Foto/Optik, Uhren/Schmuck
14
885
5,1
restlicher langfristiger Bedarf
8
10.800
8,5
langfristiger Bedarf gesamt
65
37.050
42,3
Einzelhandel gesamt
185
72.130
169,5
Branche
* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt
**Zuordnung nach Teilsortimenten
Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010
5.2
Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
Der Einzelhandelsbestand in Grünstadt ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung dargestellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sondergebietslagen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Stadtteile) unterschieden.
Die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandelsbesatzes wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung durchaus unterschiedliche Lagen hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Passantenfrequenz etc. festzuhalten
sind. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird in einem getrennten Kapitel vorgenommen.
22
Stadt Grünstadt
Abb. 8
Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt
Quelle: Google Earth Pro ; Bearbeitung: CIMA, September 2010
Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende einzelhandelsrelevante Standortlagen
in Grünstadt zu nennen:

Gewerbegebiet Süd: Standortbereich östlich der Bahnlinie / Kirchheimer Straße, nördliche Begrenzung: Obersülzer Straße

Gewerbegebiet Nord: Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur / Carl-Zeiss-Straße

Bereich Kirchheimer Straße / Sondergebiet „Fachmarktzentrum“: Nord-Süd-Ausdehnung von
Sankt-Kilian-Straße / Verladeplatz bis Talweg
23
Stadt Grünstadt
Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt (ohne
Abb. 9
räumlich abgesetzte Stadtteile)
Gewerbegebiet Nord
Einkaufsinnenstadt
Sondergebiet
„Fachmarktzentrum“ /
Bereich Kirchheimer
Straße
Gewerbegebiet Süd
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA
Innerhalb der Gesamtstadt Grünstadt stellen bezogen auf den Betriebsbesatz die städtebaulich integrierten Lagen (inkl. Einkaufsinnenstadt) den Schwerpunkt dar. Der Besatz in den Gewerbegebietslagen ist hinsichtlich der Anzahl der Betriebe aber ebenfalls vergleichsweise stark ausgeprägt. Der Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt dagegen liegt auf den Standortlagen außerhalb der Einkaufsinnenstadt (Gewerbegebietslagen Süd, Südost und Nord).
Die hohen Flächenanteile außerhalb der Innenstadt werden im kurzfristigen Bedarfsbereich durch
zahlreiche Lebensmittelmärkte (u.a. Globus, Kaufland, zahlreiche Supermärkte und Discounter) beeinflusst.
Der mittelfristige Bedarfsbereich (z.B. Bekleidung, Schuhe etc.) ist hinsichtlich der Verkaufsflächenverteilung zwischen Einkaufsinnenstadt und Gewerbegebietslagen in etwa gleich verteilt. Als prägend
sind hier v.a. die innerstädtischen Magnetbetriebe Bekleidungshaus Jost, Modehaus Zahn sowie die
zahlreiche Fachmarktbetriebe im Segment „Bekleidung & Zubehör“ in den Gewerbegebietslagen zu
nennen.
24
Stadt Grünstadt
Der Flächenüberhang außerhalb der Innenstadt beim langfristigen Bedarf ergibt sich insbesondere
durch die Baumärkte (Globus, toom) und den Möbelanbieter Gehrmann.
Tab. 4
Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Grünstadt nach Standortlagen
Lage
EinkaufsInnenstadt
Gewerbegebietslagen
sonstige integrierte
Lagen
Grünstadt
gesamt
kurzfristiger Bedarf
25
29
22
76
mittelfristiger Bedarf
28
14
2
44
langfristiger Bedarf
34
22
9
65
EH-Insgesamt
87
65
33
185
1.330
11.390
5.310
18.030
8.310
7.640
1.100
17.050
4.545
30.355
2.150
37.050
EH-Insgesamt
14.185
49.385
8.560
72.130
8,6
57,2
28,3
94,1
21,0
9,9
2,1
33,0
11,0
28,6
2,8
42,4
EH-Insgesamt
40,6
95,7
33,2
169,5
Bestandsdaten
Betriebe*
Verkaufsflächen**
Umsatz**
* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt
**Zuordnung nach Teilsortimenten
25
Stadt Grünstadt
Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen
Abb. 10
90
80
70
34
60
26
50
14
40
26
30
20
5
4
37
24
10
15
0
Einkaufsinnenstadt
Gewerbegebietslagen
sonstige integrierte Lagen
Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm
Abb. 11
50.000
40.000
30.355
30.000
20.000
7.640
10.000
8.310
0
2.150
4.545
11.390
1.100
5.310
1.330
Einkaufsinnenstadt
Gewerbegebietslagen
26
Stadt Grünstadt
Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. €
Abb. 12
100
80
28,6
60
9,9
40
11,0
57,2
20
2,1
2,8
21
28,3
8,6
0
Einkaufsinnenstadt
Gewerbegebietslagen
5.3
Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt
Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt für die Gesamtstadt Grünstadt ca. 5,45 qm VK
je Einwohner und liegt somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,3 - 1,4 qm VK je Einwohner. Auf den Food-Bereich entfallen ca. 1,12 qm (Bundesdurchschnitt: ca. 0,45 qm) und auf den
Non-Food-Bereich ca. 4,33 qm VK je Einwohner (Bundesdurchschnitt: ca. 0,95 qm). Der Wert liegt
sowohl im Food als auch im Non-Food-Bereich deutlich über dem Bundesdurchschnitt sowie vergleichbarer Mittelzentren (vgl. Tab. 5).
Tab. 5
Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich
Verkaufsfläche je Einwohner in qm
Grünstadt 2006
Grünstadt 2010
Ausgewählte
Mittelzentren
Bundesdurchschnitt
Food
1,26
1,12
0,62
0,4 - 0,5
Non-Food
3,75
4,33
2,17
0,9 - 1,0
Einzelhandel insgesamt
5,01
5,45
2,89
1,3 - 1,4
Warengruppen
Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006
27
Stadt Grünstadt
Die Umsatzleistung je Einwohner liegt für die Gesamtstadt Grünstadt bei ca. 12.809,- € pro Einwohner. Im Bundesdurchschnitt beläuft sich der Wert auf ca. 5.288,- € pro Einwohner. Auf den FoodBereich entfallen 5.653,- € pro Einwohner in Grünstadt (Bundesdurchschnitt 1.982,- €) und auf den
Non-Food-Bereich 7.156,- € (Bundesdurchschnitt 3.306,- €). Damit sind im Vergleich zu anderen Mittelzentren als auch dem Bundesdurchschnitt deutlich überdurchschnittliche Umsatzleistungen im
Verhältnis zur Bevölkerung festzuhalten.
Tab. 6
Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich
Umsatzleistung je Einwohner in Euro
Grünstadt 2006
Grünstadt 2010
Ausgewählte
Mittelzentren
Bundesdurchschnitt
Food
5.707,-
5.653,-
2.726,-
1.982,-
Non-Food
6.844,-
7.156,-
3.973,-
3.306,-
12.551,-
12.809,-
6.813,-
5.288,-
Warengruppen
Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006
Im Vergleich zur Marktuntersuchung aus dem Jahre 2006 hat sich die sowohl die Pro-KopfVerkaufsfläche als auch die Umsatzleistung je Einwohner im Food-Bereich leicht verringert, während
im Non-Food-Bereich ein leichter Zuwachs festzuhalten ist. In den nachfolgenden Darstellungen wird
diese Entwicklung der Einzelhandelsstruktur näher beleuchtet.
5.4
Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit
2006
Im Rahmen der Fortschreibung der Bestandsdaten aus der Marktuntersuchung für die Stadt Grünstadt von 2006 haben sich folgende Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur ergeben:

Zunahme der Zahl der Betriebe um ca. 5 %

Anstieg der Gesamtverkaufsfläche um insgesamt 8 %,

Leichter Zuwachs bei der Umsatzleistung um ca. 1 - 2 %.
Der Anstieg der Verkaufsfläche um ca. 8 % liegt insbesondere in der Ansiedlung weiterer Betriebe in
den Gewerbegebietslagen begründet. Hier sind bspw. Betriebe wie „Garten kreativ“, „Zickgraf Holzund Gartenbedarf“ oder ATU seit der letzten Erhebung (2006) neu angesiedelt geworden. Weggefallen sind dagegen u.a. die Betriebe Tengelmann im Weinstraßen-Center, der „Supermax NonfoodDiscounter“ oder der „Presenta Spielwaren-Supermarkt“.
28
Stadt Grünstadt
Tab. 7
Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im Vergleich
zwischen 2006 und 2010
Veränderung 2006 – 2010
Basisjahr
Kriterien
2006
2010
abs.
in %
Anzahl der Betriebe
177
185
+8
+5%
Verkaufsfläche in qm
66.595
72.130
+ 5.535
+8%
Umsatz in Mio. €
166,9
169,5
+2,6
+ 1,6 %
Quelle: CIMA 2006 und August 2010
5.5
Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie
Neben dem Einzelhandel stellen insbesondere die konsumnahen Dienstleistungen (z.B. Friseur, Reisebüro) sowie die Gastronomie frequenzerzeugende Nutzungen dar, welche die Gesamtattraktivität
einer Innenstadt beeinflussen. In der Innenstadt von Grünstadt sowie den angrenzenden Lagen wurden zusätzlich zu den Betrieben des Einzelhandels und des Ladenhandwerks die konsumnahen
Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe erhoben.
Konsumnahe Dienstleistungen
Insgesamt wurden in der Innenstadt 29 Betriebe im Segment „konsumnahen Dienstleistungen“ aufgenommen. Mit 10 bzw. 8 Betrieben (ca. 34 % bzw. ca. 28 %) ist der größte Teil den Bereichen Banken/Versicherungen sowie Körperpflege (z.B. Friseur, Kosmetiksalon) zuzuordnen.
Tab. 8
Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe)
Betriebstypen
Innenstadt Grünstadt
Sparkasse/Bank/Versicherungen/Krankenkasse
10
Friseur/Kosmetik/Sonnenstudio
8
Reinigung/Änderungsschneiderei
3
Fahrschule
2
Reisebüro
2
Schuhmacher/Schlüsseldienst
1
Sonstige Dienstleistungen
3
Konsumnahe Dienstleistungen gesamt
29
29
Stadt Grünstadt
Gastgewerbe
Im Gastgewerbe wurden in der Innenstadt insgesamt 33 Betriebe erhoben. Der Angebotsschwerpunkt liegt dabei auf Cafés / Eiscafés sowie Imbiss / Fast-Food und Spielotheken / Sportwetten, gefolgt von Restaurants mit einheimischer und ausländischer Küche.
Tab. 9
Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe)
Betriebstypen
Innenstadt Grünstadt
Café / Eiscafé / Internetcafé
10
Imbiss / Fast-Food
5
Spielothek / Spielhalle / Sportwetten
5
Restaurant mit einheimischer Küche
4
Restaurant mit ausländischer Küche
4
Kneipe
3
Bistro
2
Gastgewerbe gesamt
33
In der Gesamtheit kann eine angemessene Nutzungsdurchmischung mit Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen festgehalten werden, wobei der Schwerpunkt in der Innenstadt eindeutig auf
den Einzelhandelsnutzungen liegt.
30
Stadt Grünstadt
6
BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRANCHENMIX IN DER GRÜNSTADTER EINKAUFSINNENSTADT
6.1
Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt
Die Abgrenzung von Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Innenstadt wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche
im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.B.
an die 1A-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an die 1A-Lagen in Mittelund Unterzentren.
Die CIMA zieht bei der Einstufung von Einkaufslagen folgende Kriterien in Betracht:

Passantenfrequenz

Besatz mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen

Attraktivität des Besatzes

Branchen- und Betriebstypenmix

Filialisierungsgrad

Ladenleerstände, gefährdete Standorte, Mindernutzungen.
In Grünstadt wird der Bereich der 1A-Lage insb. durch die Hauptstraße sowie den Bereich des Luitpoldplatzes repräsentiert. In diesem Bereich ist eine erhöhte Passantenfrequenz und ein dichter Besatz mit Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben vorhanden. In den 1B-Lagen
(bspw. Bereiche Bahnhofstraße, Poststraße, Ringgasse) ist dagegen neben einem quantitativ verminderten Besatz auch eine Zunahme der Leerstände zu beobachten.
31
Stadt Grünstadt
Abb. 13
Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt
1A-Lage
1B-Lage
Quelle: Stadtplan der Stadt Grünstadt; Bearbeitung: CIMA
6.2
Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien
Neben der Bestandserhebung wurde in der Grünstadter Innenstadt eine qualitative Bewertung des
Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Nach folgenden Kriterien wurde das
Einzelhandelsangebot beurteilt:

Zielgruppen- und Qualitätsorientierung

Warenpräsentation/Ladengestaltung

Fassaden- und Schaufenstergestaltung.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache
32
Stadt Grünstadt
und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden.
Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“
v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unterschieden:

Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls über
eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener
Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf.

Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Konzepte
in dieses Segment.

Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund. Das
gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt
von Eigenmarken und „no name“-Produkten.
Für die Innenstadt von Grünstadt können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende wesentlichen Punkte festgehalten werden:

Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie „standardisiert, konsumig“ (ca. vier Fünftel) zuzuordnen, welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht.

Immerhin knapp ein Fünftel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt mit
einer gehobenen Zielgruppenausrichtung gekennzeichnet.
33
Stadt Grünstadt
Abb. 14
Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter Innenstadt
2%
17%
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
standardisiert, konsumig
81%
discountorientiert
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die „Visitenkarte“ des Unternehmens dar.
Folgende vier Kategorien werden unterschieden:

Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine professionelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebotskompetenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig
bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen.

Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer breiten
Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau
und sind in einem gepflegten Zustand.

Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist
in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von
Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung.

Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
34
Stadt Grünstadt
Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:

Insgesamt mehr die Hälfte der Betriebe (56 %) weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation
ein durchschnittliches / „normales“ inneres Erscheinungsbild ohne Highlights auf und ist diesbezüglich als „austauschbar“ einzustufen.

Etwas über ein Drittel der Betriebe ist hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung
als positiv, also „top / allen Ansprüchen genügend“ bzw. „modern / zeitgemäß“ einzustufen.

In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 9 % der Betriebe.
Abb. 15
Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt
9% 6%
top, allen Ansprüchen genügend
29%
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
56%
veraltet, renovierungsbedürftig
Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufenstergestaltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unterschieden:

Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfallsreiche und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung gekennzeichnet.

Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungsbild
sind in einem gepflegten Zustand.

Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung.

Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck. Die
Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche Defizite
auf.
35
Stadt Grünstadt
Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:

Ca. 30 % der Betriebe zeichnen sich durch ein modernes und zeitgemäßes äußeres Erscheinungsbild aus.

Über die Hälfte der Betriebe sind als „normal, ohne Highlights“ einzustufen.

Ca. 15 % der Betriebe sind als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen.
Abb. 16
Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter
Innenstadt
15%
5%
top, allen Ansprüchen genügend
25%
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
55%
veraltet, renovierungsbedürftig
Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Betriebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspezifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die
Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ eingestuft.
Abb. 17
Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt
14%
hohe Wettbewerbsfähigkeit
30%
mittlere Wettbewerbsfähigkeit
56%
geringe Wettbewerbsfähigkeit
36
Stadt Grünstadt
Die Innenstadtbetriebe bewegen sich durchschnittlich auf dem Niveau einer „mittleren Wettbewerbsfähigkeit“. Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten:

Etwa 70 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Einschätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen.

Bei knapp einem Drittel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbsfähigkeit in Frage gestellt werden.
6.3
Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt
In der Innenstadt von Grünstadt wurden zum Zeitpunkt der Erhebung (August 2010) 19 Leerstände
(überwiegend Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich
zu diesem Zeitpunkt auf ca. 18 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine gewisse „Fluktuationsreserve“ vorhanden ist.
Die Leerstände sind überwiegend dem kleinflächigen Bereich (insb. jene in der Hauptstraße) zuzuordnen. Daneben sind jedoch auch einige größerflächige Immobilien vorhanden, die derzeit nicht genutzt werden. Insb. ist auf den prägenden Leerstand im Weinstraßen-Center (u.a. ehemaliger Tengelmann Markt; Geschäftsaufgabe im August 2010) sowie ebenfalls im Bereich Luitpoldplatz auf den
City-Supermarkt hinzuweisen.
In der Gesamtschau der ermittelten Leerstände sind damit sowohl mehrere Leerstände im Bereich
des ausgewiesenen Sanierungsgebietes (Hauptstraße usw.), aber auch in den 1B-Lagen (bspw. Kirchheimer Straße) verortet.
Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus
für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage. Der Nachnutzung der
prägenden Leerstände im Bereich Luitpoldplatz kommt dabei besonderes Gewicht zu. Geeignete
Nachnutzungen im Einzelhandelssegment werden im Abschnitt „Branchen- und Standortkonzept“ im
Detail dargestellt.
37
Stadt Grünstadt
7
MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE
Zur Einordnung der künftigen Entwicklungspotentiale für den Einzelhandel erfolgt eine Bewertung
der gegenwärtigen Marktposition der Stadt Grünstadt als Einkaufsstadt sowie eine Ermittlung des realistischen und wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenpotentials.
7.1
Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt
Die Handelszentralität der Stadt Grünstadt lag in der Marktuntersuchung 2006 in allen Bedarfsbereichen bei ca. 222 %, d.h. für das Mittelzentrum Grünstadt kann von einem deutlichen Kaufkraftzufluss
ausgegangen werden. Für das Basisjahr 2010 ist von einem weiteren leichten Anstieg der Zentralität
auf ca. 228 % auszugehen.
Tab. 10
Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich
2006
Umsatz in Mio. €
166,9 Mio. €
Kaufkraft in Mio. €
75,3 Mio. €
Zentralität in %
222 %
2010
Umsatz in Mio. €
169,5 Mio. €
Kaufkraft in Mio. €
74,3 Mio. €
Zentralität in %
228 %
Quelle: Marktuntersuchung 2006; CIMA-Modellrechnung 2010
Mit der Gegenüberstellung des Umsatzes mit dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen wird
die regionale Kaufkraftabschöpfung durch den Grünstadter Einzelhandel verdeutlicht. Die Zentralitätswerte sind nach Sortimente/Branchen in nachfolgender Grafik dargestellt. Die Zuordnung der
Umsatzleistung erfolgt sortimentsgenau.
Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in die
Standortkommune hinzu, so dass die Gesamtumsatzleistung über der rechnerischen Kaufkraft liegt.
Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse
kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft
auf die Kaufkraft im Umland.
38
Stadt Grünstadt
In der Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft in der Stadt Grünstadt ergibt sich für den
gesamten Einzelhandel eine Handelszentralität von ca. 228 %. Dieser Wert ist für ein Mittelzentrum
als sehr guter Wert einzustufen.
Als Besonderheit ist der vergleichsweise niedrige Zentralitätswert im Segment „Elektrowaren/Medien“ zu nennen. In diesem Sortimentsbereich ist das Fehlen von größeren bzw. großflächigen Betrieben (Elektrofachmärkten o.ä.) festzuhalten. Für die weiteren Sortimentsgruppen sind ganz
überwiegend deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, die die hohe Marktposition der Stadt Grünstadt als Einkaufsstadt unterstreichen.
Abb. 18
Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr 2010
100 %
Sortimentsgruppen
Oberbekleidung, Wäsche, …
275%
Lebensmittel
268%
268%
264%
restlicher langfristiger Bedarf ***
250%
Schuhe und Sport
213%
162%
restlicher kurzfristiger Bedarf *
160%
restlicher mittelfristiger Bedarf**
148%
Elektrowaren/Medien
72%
Bedarfsbereiche
235%
231%
Einzelhandel gesamt
228%
212%
0%
50%
100%
Kaufkraftabfluss
150%
200%
250%
300%
Kaufkraftzufluss
* Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen
** Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf
*** Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf
Quelle: CIMA- Berechnungen
39
Stadt Grünstadt
7.2
Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt
Vor dem Hintergrund einer in vielen Einzelhandelsbranchen bereits gesättigten Marktsituation in
Grünstadt selbst sowie der starken Marktposition konkurrierender Einkaufsstädte im Umfeld (Oberzentren wie Mannheim/Ludwigshafen und Kaiserslautern, Worms als Mittelzentrum mit Teilfunktion
eines Oberzentrums) steht bei der Bewertung der weiteren Potentiale für den Einzelhandelsstandort
Grünstadt ein branchenbezogener und oftmals nur punktueller Ausbau des Angebotes im Vordergrund.
Im Folgenden wird in einem Prognoseansatz das Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für den
Grünstadter Einzelhandel ermittelt. Bei der Ermittlung der Umsatzpotentiale werden Zielwerte für
die künftige Handelszentralität in Abgleich mit der bereits vorhandenen hohen Handelszentralität
angesetzt, wobei die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in Grünstadt (inkl. bekannte Wettbewerbsplanungen) sowie die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt wurden.
Während für den kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich realistischerweise nur noch eine geringe
Steigerung der jeweiligen Handelszentralität angenommen werden kann, ist beim langfristigen Bedarf v.a. auf den Bereich Elektrowaren / Medien hinzuweisen, in dem aufgrund der derzeit niedrigen
Handelszentralität noch eine Ergänzung des Angebotes möglich bzw. sinnvoll erscheint.
Die nachfolgend ausgewiesenen Flächenpotentiale sind auch als Ersatzflächen für mittlerweile zu
kleine bzw. „in die Jahre gekommene“ Anbieter und als Anpassung an den allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel einzuordnen.
Die ausgewiesenen Verkaufsflächenpotentiale sind vorrangig als Orientierungsrahmen für die künftige Entwicklung des Einzelhandels (Prognosezeitraum ca. 8 - 10 Jahre) in der Stadt Grünstadt einzustufen. Die branchen- und standortbezogene Beurteilung wird im Branchenkonzept vorgenommen.
40
Stadt Grünstadt
Tab. 11
Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels
Umsatz aus dem
Einzugsgebiet
Kaufkraft
IST- Zentralität
ZielZentralitäten
PrognoseUmsatz
ZUSATZUmsatz
Ø Umsatz/qm
VK
VK-Potential*
in Mio. €
in Mio. €
in %
in %
in Mio. €
in Mio. €
in €/ qm VK
in qm
Lebensmittel
74,8
27,9
268%
270%
75,2
0,4
4.000
100
restlicher kurzfr. Bedarf
19,3
12,1
159%
185%
22,4
3,1
4.000
800
94,1
40,0
235%
244%
97,6
3,5
3.900*
900
Oberbekleidung, Wäsche,
Textilien
21,7
7,9
275%
280%
22,1
0,4
3.000
150
Schuhe und Sport
5,1
2,4
208%
250%
6,1
1,0
3.000
350
4,2
2,6
165%
200%
5,1
0,9
3.000
300
restlicher mittelfr. Bedarf
2,1
1,4
148%
185%
2,6
0,5
3.000
200
33,1
14,3
232%
251%
35,9
2,8
2.800*
1.000
24,9
9,3
267%
275%
25,6
0,7
1.500
500
Elektrowaren/Medien
3,9
5,4
72%
200%
10,9
7,0
4.000
1.750
Foto/Optik, Uhren/
Schmuck
5,1
1,9
264%
275%
5,3
0,2
6.000
50
restlicher langfr. Bedarf
8,5
3,4
251%
275%
9,3
0,8
2.000
400
42,3
20,1
211%
255%
51,1
8,7
3.200*
2.700
Einzelhandel gesamt
169,5
74,3
228%
248%
184,6
15,1
3.300*
4.600
Bedarfsbereiche
* gerundete Werte; Rundungsdifferenzen; Quelle: CIMA-Prognoserechnung
41
Stadt Grünstadt
Bei der Ermittlung des zusätzlichen Verkaufsflächenpotentials wurde eine Einzelhandelsentwicklung
ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb für den Einzelhandel innerhalb der Stadt Grünstadt
angenommen.
Bei einer gegenwärtigen Umsatzleistung in Höhe von etwa 169,5 Mio. € beläuft sich das zusätzliche
rechnerische Umsatzpotential für den Einzelhandel in der Stadt Grünstadt damit auf insgesamt
15,1 Mio. €.
In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen entfallen



auf den kurzfristigen Bedarf:
auf den mittelfristigen Bedarf:
auf den langfristigen Bedarf:
3,5 Mio. €
2,8 Mio. €
8,7 Mio. €.
Bei einem Umsatzpotential in Höhe von ca. 15,1 Mio. € errechnet sich unter Zugrundelegung der
branchenüblichen Flächenleistungen ein
rechnerisches zusätzliches Verkaufsflächenpotential von ca. 4.600 qm.
Hiervon entfallen:



auf den kurzfristigen Bedarf:
auf den mittelfristigen Bedarf:
auf den langfristigen Bedarf:
900 qm
1.000 qm
2.700 qm.
Neben den quantitativen Aspekten der Verkaufsflächenprognose sind auch qualitative Aspekte (z. B.
verschiedene Betriebstypen und Betreiberkonzepte) sowie räumliche Aspekte (z. B. Verteilung der
wohnnahen Versorgungsstandorte in der Gesamtstadt Grünstadt von Bedeutung.
So können, unabhängig vom aufgezeigten Verkaufsflächenpotential, innovative Betreiberkonzepte,
die bislang noch nicht in Grünstadt ansässig sind, durchaus eine Bereicherung der Einzelhandelslandschaft darstellen. Weiterhin können zusätzliche Angebote der kurzfristigen Bedarfsdeckung (insb. Lebensmittelanbieter) trotz der bereits gesättigten Marktsituation an den „richtigen Standorten“ für
Stadtbereiche, die bislang „unterversorgt“ sind, zu einer Verbesserung der Nahversorgungsqualität
beitragen.
42
Stadt Grünstadt
ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELSSTANDORT GRÜNSTADT
8
Unter Berücksichtigung der bereits heute hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Grünstadt besitzen insbesondere qualitative Aussagen bei der branchen- und betriebstypenbezogenen Entwicklung einen hohen Stellenwert. Weiter wird auf die verschiedenen Standortbereiche innerhalb der
Gesamtstadt Grünstadt dezidiert eingegangen.
8.1
Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen
Die wesentlichen Standortfaktoren, welche die künftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt
Grünstadt maßgeblich beeinflussen, sind nachfolgend stichpunktartig aufgeführt. Die vorgenommene
Untergliederung in positive und negative Standortfaktoren ist dabei in einigen Fällen ambivalent zu
sehen.
Als positive Standortfaktoren/Chancen sind folgende Punkte hervorzuheben:

Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz (A6, B 271)

Multifunktionalität der Innenstadt mit ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie und konsumnahe Dienstleistungen

Hohe Marktposition über fast alle Branchen/Sortimente und Bedarfsbereiche hinweg

Strukturprägende innerstädtische Magnetbetriebe (Modehaus Jost, Modehaus Zahn ) vorhanden

Quantitativ zufriedenstellendes Parkplatzangebot in der bzw. rund um die Innenstadt

Gute ÖPNV-Anbindung der Innenstadt (fußläufige Entfernung zum Bahnhof, Bushaltestellen Luitpoldplatz, Rathaus, Stadthaus, Nordring/Peterspark etc.)
Als negative Standortfaktoren/Risiken können folgende Punkte angeführt werden:

Überlagerung des Marktgebietes des Grünstadter Einzelhandels und Zunahme der Wettbewerbsintensität durch attraktive konkurrierende Einkaufsstädte im regionalen Umfeld (u.a. Oberzentren Mannheim/Ludwigshafen, Kaiserslautern; Mittelzentrum Worms)

In der jüngsten Vergangenheit Wegfall des letzten größeren Lebensmittelmarktes in der Innenstadt (Tengelmann im Weinstraßen-Center)

Stadtinterne Überlagerung des Angebotes der Einkaufsinnenstadt durch zahlreiche großflächige
Anbieter in den Gewerbegebietslagen (insb. Gewerbegebiete Nord, Süd, Südost etc.)
43
Stadt Grünstadt
8.2
Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix
Aufbauend auf den Ergebnissen der Marktpotentialanalyse erfolgt eine Bewertung der künftigen
Entwicklungsmöglichkeiten für die einzelnen Branchen bzw. Betriebstypen in Grünstadt. Daneben
werden Aussagen, zur branchenbezogenen Entwicklung der Grünstadter Einkaufsinnenstadt getroffen.
Hierbei werden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt:

gegenwärtiger Branchen- und Betriebstypenmix in der Einkaufsinnenstadt bzw. in der Gesamtstadt Grünstadt, insb. den Gewerbegebieten

Wettbewerbsdichte und Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden Angebote

erschließbares Kaufkraftpotential

regionale Wettbewerbssituation.
Grundsätzlich ist an dieser Stelle auf die Disparität von wünschenswerten Nutzungen in der Innenstadt einerseits und den unter standortbezogenen und unter wirtschaftlichen Tragfähigkeitsaspekten
realistischen Nutzungen hinzuweisen.
44
Stadt Grünstadt
Ausgangssituation
Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten
Nahrungs- und Genussmittel


Deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung insgesamt
Angebotssituation: zwei SB-Warenhäuser, zahlreiche Supermärkte (Voll-

Kaum rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden

Ergänzung des Angebotes im nördlichen Stadtgebiet aufgrund der beste-
sortimenter) und Discounter

Grad der Verkaufsflächenausstattung im Food-Bereich mit 1,12 qm
VK/EW deutlich über dem Bundesdurchschnitt


hender räumlichen Konzentration im südlichen Kernstadtbereich zur Optimierung der Nahversorgungsqualität

in der Einkaufsinnenstadt Wiederansiedlung eines Lebensmittelanbieters
Vielfältige Angebotssituation im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien und
(Hinweis auf Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im Weinstra-
Metzgereien) sowie im Segment „Spezialanbieter“ (Feinkost, Weine etc.)
ßen-Center) wünschenswert: Ergänzung der Angebotsstruktur durch al-
Konzentration der größeren Lebensmittelmärkte auf den südlichen Teil-
ternative Betreiberkonzepte, bspw. der Firmen CAP & Bonus
bereich der Kernstadt, insb. auf die Gewerbegebietslagen
Reformwaren

Derzeit lediglich als Teilsortiment vorhanden

Ergänzung durch Reformhauses mit Standort „Einkaufsinnenstadt“ wünschenswert (ggf. als Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im
Weinstraßen-Center)
Apotheken


Im Durchschnitt können ca. 3.500 bis 4.000 Einwohner pro Apotheke als
Richtwert angenommen werden. Mit sieben Apothekenstandorten deutlich überdurchschnittliche Ausstattung vorhanden.
Übergewicht bei der Standortverteilung für die Einkaufsinnenstadt gegenüber den dezentralen Lagen (Standorten in Konzessionärszeilen der
SB-Warenhäuser)

45
Zusatzbedarf rechnerisch wie räumlich kaum vorhanden
Stadt Grünstadt
Drogerie/Parfümerie



Bereich Drogeriewaren derzeit durch die Drogeriefachmärkte dm &
Schlecker durchschnittlich abgedeckt.
Abrundung des Angebotes durch die Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte
Parfümeriewaren werden neben den Angeboten der Drogeriefachmärkte
auch in zwei Parfümerien in der Innenstadt angeboten



Gesamtstadt: gewisses Zusatzpotential beim Betriebstyp Drogeriefachmarkt vorhanden
Angebotsergänzung durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen (u.a.
Müller Drogerie, Rossmann, Ihr Platz) denkbar
Ansiedlung insbesondere an innerstädtischen Standorten / im Versorgungskern vorstellbar (ggf. als Nachnutzung der ehem. TengelmannFläche im Weinstraßen-Center)
Blumen/Pflanzen

Blumenfachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie im weiteren Stadtgebiet vorhanden

Ansiedlung weiterer Fachgeschäfte nicht zwingend, kein dringender Ergänzungsbedarf vorhanden

Durch Bekleidungshäuser sowie ergänzendes Sortiment bereits umfangreiches Angebot vorhanden
Ausbau der Angebotssituation im Textil- und Wäschesegment insb. durch
qualitative Ergänzung bislang nicht vertretener Betreiberfirmen möglich
Versorgungskern als Standortpräferenz
Insgesamt kein dringender Handlungsbedarf gegeben
Bekleidung, Wäsche



Zwei größere Magnetbetriebe durch die Bekleidungshäuser Jost und Zahn
sowie weitere Fachgeschäfte in der Innenstadt vorhanden
an nicht integrierten Standortlagen Textil-Fachmärkte und Shops sowohl
im hochwertigen als auch im Discount-Segment ansässig (u.a. Trendfabrik, S.Oliver, Takko, KiK)
Segment Wäsche wird durch Teilsortimente in den Bekleidungshäusern,
Fachmärkten und durch ein Fachgeschäft abgebildet



Schuhe, Sport


Mehrere Fachgeschäfte im Sportsegment ansässig (überwiegend innerhalb des Versorgungskerns)
Anbieter im Schuhsegment sowohl in der Einkaufsinnenstadt (bspw.
Bachmann Schuhe & Sport) als auch an dezentralen Standorten (u.a.
Fachmärkte Deichmann, Schuhoutlet) ansässig




46
Betriebstyp Sportfachmarkt bislang nicht vertreten
Ergänzung des Angebotes durch Spezialanbieter (bspw. Tauchsport, Angelsport) denkbar
Ausbau der Angebotssituation im Schuhsegment durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen denkbar
Versorgungskern als Standortpräferenz für weitere Angebote im Sportund Schuhsegment.
Stadt Grünstadt
Bücher/ Schreib- und Spielwaren



Segment Bücher in zwei Buchhandlungen sowie als Teilsortiment im Globus SB-Warenhaus vorhanden
Im Bereich Schreibwaren zwei Fachgeschäfte (Einkaufsinnenstadt) ansässig. Angebot darüber hinaus durch Teilsortimente in SB-Warenhäusern
etc.
Im Segment Spielwaren drei Fachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie Randsortimente in SB-Warenhäusern etc.

Ergänzung des Angebotes ggf. durch eine größere Sortimentsbuchhandlung denkbar, rechnerisches Zusatzpotential hierfür jedoch nur bedingt
vorhanden (Hinweis auf wirtschaftliche Tragfähigkeit)

Ergänzung des Angebotes durch ein weiteres Sanitätshaus denkbar


Kein dringender Handlungsbedarf gegeben
Punktuelle räumliche Ergänzungen für den Versorgungskern denkbar


kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben
ggf. Ergänzung durch Nischenanbieter in Verbindung mit Handwerk möglich
Sanitätswaren

Derzeit ein Sanitätshaus in Grünstadt ansässig (Standort Einkaufsinnenstadt)
Zoobedarf

Fachmarkt der Fa. Fressnapf sowie Spezialanbieter in Grünstadt ansässig
(räumlicher Schwerpunkt auf den Gewerbegebietslagen)



Segment Möbel durch großflächige Anbieter in der Einkaufsinnenstadt
(Huthmacher Wohnstudio) sowie in den Gewerbegebietslagen (insb. Möbel Gehrmann; Dänisches Bettenlager) vertreten
Darüber hinaus Spezialanbieter (Küchenstudio, Badausstellung,
Raumdecor, Farbenhaus) in Gewerbegebietslagen und im Versorgungskern vorhanden
Branchen Glas/Porzellan/Keramik und Hausrat durch zahlreiche kleinflächige Anbieter sowohl im Versorgungskern als auch in den Gewerbegebietslagen (Teilsortimente in SB-Warenhäusern etc.)
47
Stadt Grünstadt
Bau- und Heimwerker-, Gartenmarktbedarf



Im Segment Bau- und Heimwerkermarkt toom- und Globus-Baumarkt ansässig
Ergänzend Fachbetriebe bspw. in den Bereichen Baustoffe, Eisenwaren,
Farben, Kamine vorhanden
Gartenmarktbedarf durch Teilsortimente der Baumärkte und Fachmarktangebot (insb. GartenCreativ) mit dem räumlichen Schwerpunkt auf dezentralen Lagen abgedeckt

kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben

Ausbaufähige Situation: Betriebstyp Elektrofachmarkt derzeit in Grünstadt nicht ansässig, Zusatzpotential vorhanden
Ergänzung durch weitere Spezialanbieter im Telekommunikations- und
Computersegment (auch in der Innenstadt) möglich
Elektrowaren, Computer/Medien

kleinere Anbieter (Fachgeschäfte Elektrowaren, Telekommunikation, PC)
in Verbindung mit Service- und Handwerksleistungen ansässig


Zahlreiche Fachgeschäftsanbieter (räumlicher Schwerpunkt: Versorgungskern) ansässig

Kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden

Komplettierung der Branchenmix durch Ergänzung mit Nischenbetrieben
in den Sortimenten Musikalien/ Musikinstrumente, Antiquitäten und
Campingartikel denkbar
Ergänzung des Angebotes in den Segmenten Lederwaren und Fahrräder
punktuell möglich
Im Bereich KFZ-Zubehör kein nennenswerter Zusatzbedarf vorhanden
Sonstiger Einzelhandel




Im Segment Lederwaren ein Fachgeschäft sowie Teilsortimente in den
größeren Bekleidungshäusern vorhanden
Segment Fahrräder durch Fachbetrieb und Teilsortimente in Kaufland und
Toom-Baumarkt abgedeckt
KFZ-Zubehör: Fachbetriebe (insb. ATU) sowie Teilsortimente in den Baumärkten vorhanden
Angebotslücken in einzelnen Branchen (Musikalien/MusikinstrumenteHandel, Antiquitäten sowie Campingartikel) vorhanden


48
Stadt Grünstadt
8.3
Standortkonzept
8.3.1
Grundlagen
Auf der Grundlage der landesplanerischen Zielsetzungen und den weiteren relevanten planungsrechtlichen Festlegungen (§ 11 Abs. 3 BauNVO; § 34 BauGB, LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Regionalplan der Metropolregion Rhein-Neckar sowie der Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004)
können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Grünstadt folgende übergeordnete
Zielsetzungen festgehalten werden:

Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die
wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch (großflächige) Handelsansiedlungen
mit innenstadtrelevanten Sortimenten an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten
können, sind zu minimieren.

Speziell bei den sog. innenstadtrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen bzw.
ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten liegen.

Bei den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf
etc.), welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in
die zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb
der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und
handelsbezogene Entwicklung der Stadt Grünstadt, welche durch mögliche Ansiedlungsvorhaben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen anhand der konkreten Plandaten für die jeweiligen Haupt- und Randsortimente vorzunehmen.

Für die sog. innenstadtrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Abgrenzung der Sortimente nach Innenstadtrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und
Sortimentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein.
Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (bestehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete,
Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über
die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier
49
Stadt Grünstadt
u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instrumentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.B. Verkehrsführung,
Parkplatzangebot und Parkplatzorganisation, Stadtgestaltung) zu benennen.
Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche
durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Einsehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen.
8.3.2
Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion RheinNeckar)
Die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion RheinNeckar) aus dem Jahr 2004 weist den Versorgungskern (= Innenstadt) als Teil des zentralen Einkaufsbereiches und Standort für innenstadtrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßbetriebe aus.
Der Regionale Raumordnungsplan führt folgendes zur Gebietskategorie Versorgungskern aus:
„Der Versorgungskern ist Teil des zentralen Einkaufsbereiches. Es handelt sich um die Innenstadt, das Stadt-/Ortszentrum oder den Siedlungskern mit den Hauptgeschäftslagen/Fußgängerzonen. Hier konzentrieren sich räumlich die öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen. Von Einzelhandelsgroßprojekten an anderer Stelle dürfen keine wesentlichen Beeinträchtigungen auf die gebietsscharf abgegrenzten Versorgungskerne zu erwarten
sein (vgl. § 34 Abs. 3 i.V.m. Abs. 3a BauGB).“
Im Mittelzentrum Grünstadt umfasst diese Gebietskategorie räumlich den Bereich rund um die
Hauptstraße. Die Begrenzungen erfolgt dabei in West-Ost-Richtung durch den Westlichen und Östlichen Graben sowie in Nord-Süd-Richtung durch die Jakobstraße und die Obergasse.
Über den Versorgungskern hinaus ist im Regionalen Raumordnungsplan ein zentraler Einkaufsbereich definiert, der neben dem Versorgungskern noch ergänzende Standortlagen umfasst. Der Regionale Raumordnungsplan führt folgenden zu dieser Gebietskategorie aus:
„Bei dem zentralen Einkaufsbereich handelt es sich den zusammenhängenden, städtebaulich
gewachsenen Siedlungsbereich, in dem neben dem Einzelhandel auch andere zentralörtliche
Funktionen konzentriert sind. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten
(vgl. Sortimentsliste) sind nur in den in der dargestellten zentralen Einkaufsbereichen zulässig.
Andere Einzelhandelsgroßprojekte in dem Oberzentrum Ludwigshafen am Rhein und den Mittelzentren kommen nur in Betracht, wenn sie im Rahmen eines kommunalen oder interkommunalen Einzelhandelskonzeptes mit der Regionalplanung abgestimmt werden und in das örtliche
bzw. regionale ÖPNV-Netz eingebunden sind sowie ein Verfahren zur Zulässigkeit einer Zielabweichung mit positivem Ergebnis durchgeführt wurde.“
50
Stadt Grünstadt
In der Stadt Grünstadt betrifft dies v.a. die Bereiche östlich des Versorgungskerns. In West-OstRichtung wird der zentrale Einkaufsbereich erweitert um den Bereich vom Östlichen Graben bis zur
Bitzenstraße / Friedrich-Ebert-Straße in West-Ost-Richtung sowie von der Poststraße bis zur Turnstraße in Nord-Süd-Richtung.
Des Weiteren enthält die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans die Möglichkeit der
Ausweisung von Ergänzungsstandorten. Für deren Abgrenzung eines solchen Standortes
„[…] bildet die räumliche und funktionale Zuordnung zum zentralen Einkaufsbereich ein wesentliches Kriterium. Hier sind vorrangig Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten
Sortimenten zulässig.“
Ein solcher Ergänzungsstandort ist derzeit für die Stadt Grünstadt nicht ausgewiesen.
Abschließend definiert des Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 die Kategorie der sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) und führt hierzu aus:
„Vorhandene Standorte von Einzelhandelsgroßprojekten genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Eine Erweiterung der Verkaufsflächen bei diesen Betrieben bzw. zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen an diesen Standorten sollten jedoch vermieden werden, um die innerstädtischen Versorgungsstrukturen zu stabilisieren und bereits eingetretene Fehlentwicklungen nicht
weiter zu verfestigen.“
Dabei handelt es sich in Grünstadt um mehrere Standortbereiche:

Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur (u.a. Aldi/Lidl/Netto)

Standortbereich Kirchheimer Straße (Kaufland)

Standortbereich „Sondergebiet Fachmarktzentrum“ / Kirchheimer Straße (Leininger Center,
Rewe/dm/Fressnapf)

Standortbereich Kirchheimer Straße / Industriestraße (Möbel Gehrmann sowie Leerstand des
ehem. Rewe-Marktes / Non-Food-Discounters)

Standortbereich Daimlerstraße (Globus, Globus Baumarkt)
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass im Arbeitsentwurf des einheitlichen Regionalplans für
die Region Rhein-Neckar 2020 die Kategorien des Versorgungskerns und des zentralörtlichen Einkaufsbereiches derzeit in der neuen Gebietskategorie des „Zentralörtlichen Standortbereiches für
Einzelhandelsgroßprojekte“ zusammengefasst wurden. Dieser Bereich wird nach derzeitigem Entwurfsstand für die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
51
Stadt Grünstadt
Die nachfolgende Übersicht über alle genannten Standortkategorien aus dem Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 verdeutlicht die räumliche Situation in der Stadt Grünstadt.
Abb. 19
Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der Ergänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt
Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004, 1. Teilfortschreibung Dienstleistungen/Handel
52
Stadt Grünstadt
Auf der Basis der bereits vorliegenden Abgrenzungen wird nachfolgend eine Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie Ergänzungsstandorte in der Stadt Grünstadt vorgenommen.
8.3.3
Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungsbereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.
Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig
ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstellen.
Das LEP IV sieht die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte
durch die Kommunen in Abstimmung mit der Regionalplanung vor (vgl. Z 58 des LEP IV).
Im Einzelhandelskonzept wurde zuvor die Einkaufsinnenstadt abgegrenzt, welche die Lage des vorhandenen Einzelhandelsbestandes darstellt. Räumlich großzügiger dimensioniert gilt die Abgrenzung
des Versorgungskerns sowie des Zentralen Einkaufsbereiches, welcher im Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistungen, Handel) deutlich über die eigentliche Einkaufsinnenstadt hinausgeht und Bereiche östlich der Haupteinkaufslage mit einschließt.
Nachfolgend wird in der Vereinheitlichung der Begriffe und Definitionen gemäß LEP IV in der Abbildung 19 die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in einer Übersichtkarte
der Stadt Grünstadt umgesetzt. In Erweiterung der Abgrenzung der Teilfortschreibung des RROP
Rheinpfalz 2004 wird von Seiten der CIMA die Erweiterung des bisherigen „Versorgungskerns“ um
den Bereich Luitpoldplatz / Weinstraßencenter sowie um einen östlichen Abschnitt (Östlicher Graben, Bahnhof und Umfeld) sowie einen südlichen Abschnitt (Obersülzer Straße, Sausenheimer Straße, Vorstadt etc.) empfohlen. Im Vorgriff auf die Entwicklung des einheitlichen Regionalplanes für die
Region Rhein-Neckar 2020 wird diese Abgrenzung auch für die Ausweisung des „Zentralörtlichen
Standortbereiches“ in der Stadt Grünstadt vorgeschlagen.
53
Stadt Grünstadt
Abb. 20
Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in Anlehnung an Plansatz 4.2.2 des
RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel)
Zentraler
Versorgungsbereich
„Innenstadt“
Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA; in Anlehnung zur Abgrenzung im RROP Rheinpfalz 2004, Plankapitel 4.2.2
Neben dem Zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt (bisher „Versorgungskern“ und „Zentraler
Einkaufsbereich“) ist derzeit für Grünstadt kein weiterer zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen.
Vorgeschlagen wird daher im Vorgriff auf die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im
nördlichen Stadtgebiet (Asselheim, Baugebiet Battenbühl) die Abgrenzung eines „Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung“. Aufgrund von laufenden Grundstücksverhandlungen ist eine
exakte Lokalisierung des geplanten Standortes derzeit noch nicht möglich.
54
Stadt Grünstadt
Abb. 21
Abgrenzung des „Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung“ im nördlichen Stadtgebiet,
Baugebiet Battenbühl in Asselheim
Versorgungsbereich
„Nahversorgung-Lebensmittel“
Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA
8.3.4
Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung
Auf der Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur (u.a. räumliche Verteilung, Branchenmix,
Verkaufsflächenausstattung, Qualität des Einzelhandelsangebotes) in der Gesamtstadt Grünstadt und
den marktwirtschaftlichen Bedingungen (z.B. erschließbare Kaufkraftpotentiale, Wettbewerbssituation) werden Leitlinien für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung dargestellt und auf deren
Umsetzungsfähigkeit geprüft.
55
Stadt Grünstadt
Zentrenhierarchie
Neben der Darstellung der konkreten Entwicklungsleitlinien soll in einem ersten Schritt vor dem Hintergrund der bauplanungsrechtlichen Regelungen eine allgemeine Einstufung der unterschiedlichen
einzelhandelsrelevanten Standortlagen im Sinne einer Zentrenhierarchie vorgenommen werden.
Abb. 22
Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der Einstufung als
„schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts
Zentraler
Versorgungsbereich
"Innenstadt"
Schützenswerte Zentrale
Versorgungsbereiche
Stadtteilzentrum
Versorgungsbereich
"Nahversorgung - Lebensmittel"
weitere Standortbereiche
(Bestands- und Ergänzungsstandorte)
Sonstige Standortlagen
Quelle: CIMA
Entwicklung der Einkaufsinnenstadt
Für die Betriebstypen, die aufgrund ihrer Standortanforderungen (z.B. Verkaufsflächen- und Stellplatzbedarf) städtebaulich integrierbar sind, sollte das Prinzip „City first“ gelten und durch flankierende Maßnahmen zur planungsrechtlichen Steuerung (z.B. durch Sortimentsfestsetzungen in Bebauungsplänen in Lagen im Außenbereich) unterstützt werden. Der Ausschluss bzw. die Beschränkung der innenstadtrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen ist auch vor dem
Hintergrund der Erhaltung der Investitionsbereitschaft für Gewerbeimmobilien im innerstädtischen
Bereich zu sehen.
56
Stadt Grünstadt
Ein grundsätzliches Problem für die gewerbliche Weiterentwicklung der Einkaufsinnenstadt von
Grünstadt stellt die kleinteilige Baustruktur und die begrenzten Flächenreserven, insb. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen dar.2 Bei der Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten der Haupteinkaufslage bzw. der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in der Stadt
Grünstadt sind diese Standortfaktoren zu berücksichtigen.
Für die weitere Entwicklung der Einkaufsinnenstadt bzw. des Versorgungskerns stehen aufgrund der
genannten Faktoren die nachhaltige Sicherung und qualitative Aufwertung der derzeit bestehenden
Einzelhandelsstruktur im Vordergrund. Hierzu ist auch die Gewinnung von attraktiven Nachnutzungen für die derzeit leerstehenden Ladenlokale, v.a. im Bereich Hauptstraße sowie insb. des leerstehenden ehem. Tengelmann-Marktes im Weinstraßen-Center am Luitpoldplatz von Bedeutung.
Mit dem Wegfall des Tengelmann-Marktes ist eine Lücke im Bereich der Nahversorgung entstanden,
die ggf. durch alternative Betreiberkonzepte im Lebensmittelbereich wie CAP-Markt, Bonus-Markt
etc. oder in Kombination mit gastronomischem Angebot (u.a. Markthallenkonzept etc.) geschlossen
werden kann. Alternativ hierzu sind an dieser zentralen Innenstadtlage auch Fachgeschäfte/Fachmärkte mit typischen Innenstadtbranchen möglich.
Darüber hinaus können neben der Ausweitung bzw. Ergänzung der bestehenden Gastronomie- und
Dienstleistungskonzepte als komplettierende Nutzungen noch folgende (vorwiegend) städtebauliche
Aspekte zur Aufwertung der Einkaufsinnenstadt beitragen, die mit den Empfehlungen des Integrierten Handlungskonzeptes für den Stadtkern in Grünstadt korrespondieren:

Verbesserung der Erreichbarkeit der Einkaufsinnenstadt (sowohl durch Prüfung der Erweiterung
des ÖPNV-Angebotes; ggf. Etablierung weiterer Parkmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung zur
Haupteinkaufslage)

Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit des Versorgungskerns / des zentralen Einkaufsbereiches (bspw. durch Verbesserung der Wegebeziehungen zur Neugasse oder zum Bereich Kirchheimer Straße)

Ausbau der Beschilderung für Radfahrer und Fußgänger, auch mit Hinweisen auf die innerstädtischen Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe
2
Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass derzeit die bauliche Restaurierung und Aufwertung der Bausubstanz innerhalb dieses Standortbereiches durch ein förmlich abgegrenztes Sanierungsgebiet nachhaltig gesichert werden
soll.
57
Stadt Grünstadt

Aufwertung der Stadtgestaltung (bspw. der Beleuchtung, Stadtmöblierung, Begrünung, Schaffung
von „Entrée-Situationen“ zur Einkaufsinnenstadt)

Aufwertung des Standortbereiches Schillerplatz (bspw. durch Prüfung der Etablierung eines
Shop-In-Shop-Konzeptes)
Auch können die nachfolgenden stadtmarketingbezogenen Aspekte zur Attraktivierung der Haupteinkaufslage in Grünstadt beitragen:

Verbesserte Kommunikation des guten Parkplatzangebotes durch Flyer, Hinweise im Internetangebot der Stadt Grünstadt etc.)

Harmonisierung der Ladenöffnungszeiten in Einzelhandel und Gastronomie

Ggf. Erarbeitung einer Gestaltungssatzung (Harmonisierung/Beschränkung von Außenwerbung,
Markisen, Außengastronomie etc.)
Entwicklung der Nahversorgungslagen
Eine flächendeckende Nahversorgung ist gegenwärtig in der Gesamtstadt Grünstadt nicht in allen
Teilräumen vorhanden. Im nördlichen Bereich der Kernstadt Grünstadt ist eine Entfernung von mehr
als 500 m zum nächsten Lebensmittelmarkt vorhanden, ab der noch von einer fußläufigen Erreichbarkeit ausgegangen werden kann (vgl. nachfolgende Abbildung).
Bei der Etablierung zusätzlicher Nahversorgungsstrukturen sollte aufgrund der bisherigen räumlichen
Konzentration im südlichen Kernstadtbereich daher darauf geachtet werden, dass neben der wünschenswerten erneuten Etablierung eines Lebensmittelmarktes im Zentralen Versorgungsbereich
„Innenstadt“ auch für die Bewohner des nördlichen Kernstadtbereiches bzw. den Stadtteil Asselheim
die Schaffung von fußläufig erreichbaren Nahversorgungsangeboten möglich wird.
58
Stadt Grünstadt
Abb. 23
Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt
Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA
Entwicklung der Sonder-/Gewerbegebietslagen
Der Stellenwert der Sonder- und Gewerbegebietslagen in der Gesamtstadt Grünstadt kann als vergleichsweise hoch eingestuft werden. Auf die Sonder- und Gewerbegebietslagen entfallen derzeit 68
% der Gesamtverkaufsfläche sowie 56 % des Gesamtumsatzes des Grünstädter Einzelhandels.
59
Stadt Grünstadt
Insbesondere die Standortbereiche Kirchheimer Straße (Leininger Center, Kaufland etc.) und Daimlerstraße (u.a. Globus sowie Globus-Baumarkt und Aldi) sind hierbei aufgrund der Attraktivität und
Ausstrahlungskraft der Anbieter sowie der Standortgunst (gute Erreichbarkeit von der Kernstadt aus,
Nähe zur BAB 6 sowie der Lage an der B 271) zu nennen.
Die Stadt Grünstadt hat in ihrer bisherigen Bauleitplanung bereits für große Teilbereiche im südlichen
Teil der Kernstadt Aussagen zur Einschränkung bzw. zum partiellen oder totalen Ausschluss des Einzelhandels getroffen. Diese werden zunächst kartographisch in einer Übersicht dargestellt.
Abb. 24
Einzelhandelssteuerung in den Gewerbegebieten der Stadt Grünstadt (schematische Übersicht)
Kirchheimer Straße - Ost
(Sondergebiet SO 1)
GE Nord
GE Süd Teilbereich 2
Gewerbegebiet Süd
Kirchheimer Straße Ost (Gewerbegebiet)
GE Süd Teilbereich 1
(SO-Gebiet)
Südost - Änderung 6
Teilbereich L
Südost - Teilbereich Didiergelände bis Bordolloring
Kirchheimer Straße - Ost
(Sondergebiet SO 2)
Gewerbegebiet Süd (Sondergebiet - Gebietsteil E)
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA
In den genannten Gebieten geben die nachfolgend zitierten textlichen Festsetzungen die bestehenden Einschränkungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bzw. von innenstadtrelevanten Sortimenten wieder:
60
Stadt Grünstadt
Gewerbegebiet Süd
 Im Gewerbegebiet Süd (Ausnahme Gebietsteil E / Sondergebiet) „sind Einzelhandelsbetriebe
nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten3 oder nachversorgungsrelevanten Kernsortimente angeboten werden. Innenstadtrelevante oder nahversorgungsrelevante
Sortimente können als Randsortimente in Ergänzung zulässiger Kernsortimente ausnahmsweise zugelassen werden, wenn ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche 10 % und hierbei insgesamt 500 qm nicht überschreitet.“
 Teilbereich 1, Gebietsteil B (Sondergebiet für SB-Warenhaus mit Shop-Zone, Bau- und Gartenmarkt und Autocenter mit Tankstelle, Waschstraße und Reifencenter):
- Die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses darf 5.000 qm nicht überschreiten; die Verkaufsfläche der integrierten Shopzone darf max. 950 qm betragen.
- Die Anteile für Verkaufsgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe sind 1:1 untereinander aufzuteilen.
- Die Verkaufsfläche des Baumarktes darf 8.500 qm, des Kalt- und Freilagerbereiches je 1.500
qm und der zugehörigen Nebenflächen 1.500 qm nicht überschreiten.
 Teilbereich 2:
- Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe sind nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten3 oder nahversorgungsrelevanten Sortimente angeboten werden.
- Industriegebiet: Im festgesetzten Industriegebiet GI bzw. GIe sind Einzelhandelsbetriebe aller Art *…+ nicht zulässig.
3
als innenstadtrelevante Sortimente gelten: Nahrungsmittel/Getränke/Wein- und Spirituosen; Drogeriewaren/Kosmetikartikel; Haushaltswaren/Glas/Porzellan; Bücher/Zeitschriften/Papier / Schreibwaren/Büroartikel; Kunst und Kunstgewerbe/Antiquitäten; Baby-/Kinderartikel; Bekleidung/Lederwaren/
Schuhe; Unterhaltungselektronik/Computer/Hifi/Elektrohaushaltswaren; Foto/Optik; Einrichtungszubehör/
Haus- und Heimtextilien/Bastelartikel/Kunstgewerbe; Musikalienhandel; Uhren/Schmuck; Spielwaren;
Sportartikel; Schnittblumen
61
Stadt Grünstadt
Kirchheimer Straße – Ost (im Verfahren):
 Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe sind nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten3 oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimente angeboten werden. Innenstadtrelevante oder nahversorgungsrelevante Sortimente können als Randsortimente in Ergänzung zulässiger Kernsortimente ausnahmsweise zugelassen werden, wenn ihr Anteil an der
Gesamtverkaufsfläche 10 % und hierbei insgesamt 500 qm nicht überschreitet.
 Sondergebiet SO 1 für großflächigen Einzelhandel: Das Sondergebiet dient der Errichtung von
eines SB-Warenhauses mit den zugehörigen zweckgebundenen Nebenanlagen und Stellplätzen
sowie einer Shop-Zone (Mall). Die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses ist auf max. 5.000 qm,
die Gesamtverkaufsfläche aller Einzelhandelsbetriebe der Shop-Zone auf zusammen max.
350 qm begrenzt.
 Sondergebiet SO 2 (sonstiges Sondergebiet für ein Einkaufszentrum) dient der Errichtung von
Einzelhandelsbetrieben: Als Einzelhandelsbetriebe sind im Teilbereich SO 2.1 zulässig:
- Verbrauchermarkt mit den Sortimenten Nahrungsmittel / Getränke / Wein Spirituosen mit
einer Verkaufsfläche von max. 1.400 qm
- Fachmarkt mit den Sortimenten Drogeriewaren / Kosmetikartikel / Haushaltswaren und einer Verkaufsfläche von max. 650 qm
- Fachmarkt mit den Sortimenten Zooartikel / Tiernahrung und einer Verkaufsfläche von
max. 500 qm.
- Im Teilbereich SO 2.2 ist die Gesamtverkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben auf max.
100 qm begrenzt.
Südost – Teilbereich Didiergelände bis Bordolloring, 1. Änderung:
 Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtbedeutsamen Branchen- und Warengruppen, unabhängig von sonstigen Festsetzungen, sind unzulässig
 Südost – Änderung 6: Im Gebietsteil L sind Einzelhandelsbetriebe für den täglichen Bedarf (periodischer Bedarf) ausgeschlossen
Gewerbegebiet Nord:
 Teil I, Änderung 4: Im Gebietsteil D (Gewerbegebiet, nördlicher Abschnitt) sind weitere Einzelhandelsbetriebe, die dem täglichen und periodischen Bedarf dienen, generell unzulässig,
62
Stadt Grünstadt
auch wenn die Verkaufsfläche unter 1.000 qm liegt.
 Teil IV, Änderung 1: Im Gebietsteil A und B sind Einzelhandelsbetriebe unter 1.200 qm unzulässig.
 Teil II, mit Änderung 5 in Teil 1: im festgesetzten Gewerbegebiet GE und GEE sind Einzelhandelsbetriebe nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten Sortimente4 angeboten werden.
„Wellpappe Sausenheim“, Ortsgemeinde Neuleiningen (im Verfahren):
 Im Gewerbegebietsteil: Einzelhandelsbetriebe sind unzulässig (ausnahmsweise können Verkaufsstätten für Eigenproduktionen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes als untergeordnete Nebenbetriebe zugelassen werden. *…+ Die Verkaufsfläche darf maximal 200 qm
betragen.
Über die bereits bestehenden Einschränkungen für die Ansiedlung von Einzelhandel in den genannten Gebieten hinaus gilt es, für weitere relevante Bebauungspläne / Gebiete, für die derzeit solche
Regelungen noch nicht getroffen wurden, ebenfalls Maßnahmen umzusetzen, die die Einkaufsinnenstadt perspektivisch stärken und eine Investitions- und Planungssicherheit für das Stadtzentrum sicherstellen. Zu diesen Maßnahmen zählen insb. die nachfolgenden planungsrechtlichen Festsetzungen:

Für die Betriebe, die bereits in den Gewerbegebietslagen ansässig sind, besteht Bestandsschutz.

Für Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt
sollte ein Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten erfolgen. Dies gilt v.a. für jene Bereiche / Bebauungspläne, für die derzeit noch keine restriktiven
Regelungen wie in den zuvor kartographisch & tabellarisch aufgelisteten Bereichen erfolgt
sind.

Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur „sporadischen“ Einzelhandelsbesatz verfügen, sollte ggf. ein genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen erfolgen, um
4
Als innenstadtrelevante Sortimente im Sinne dieser Vorschrift gelten: Haushaltsartikel, Drogeriewaren / Kosmetikartikel / Apothekerwaren / Orthopädische Artikel, Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren / Büroartikel, Kunst / Antiquitäten, Baby- / Kinderartikel, Bekleidung / Lederwaren / Schuhe, Unterhaltungselektronik / Computer / HiFi / Elektroartikel, Foto / Optik, Einrichtungszubehör / Textilien / Heimtextilien /
Bastelartikel / Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel, Schnittblumen
63
Stadt Grünstadt
Flächenreserven für die gewerbliche / industrielle Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes Grünstadt vorhalten zu können.

Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewerbegebietslagen: Eine Belegung mit innenstadtrelevanten Sortimenten sollte nur unter Beibehaltung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente bzw.
durch nicht innenstadtrelevante Sortimente möglich sein.

Für bestimmte Teilbereiche, die bereits heute vorwiegend handelsgeprägt sind und die sich
auch aufgrund ihrer Standortlage / Verkehrsgunst eignen, wird nachfolgend die Abgrenzung
von Ergänzungsstandorten vorgenommen. Diese sind für die Neuansiedlung bzw. Erweiterung
von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten positiv zu bewerten.
Die Fläche der innenstadtrelevanten Randsortimente sollte hierbei analog zu bereits bestehenden Festsetzungen für andere Gebiete im Verhältnis zu den nicht innenstadtrelevanten
Kernsortimenten sowie in ihrer absoluten Größe eingeschränkt werden.
Ergänzungsstandorte
Im RROP Rheinpfalz (1. Teilfortschreibung 2004) ist für die Stadt Grünstadt bislang kein Ergänzungsstandort ausgewiesen worden. Insbesondere in den Gewerbegebieten ist eine Reihe von Bestandsflächen für großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgewiesen.
Die Ausweisung des gesamten Gewerbegebietes als Ergänzungsstandort gibt aufgrund der räumlich
groß dimensionierten Gewerbeflächen in der Stadt Grünstadt sowie der innerhalb dieser Gebiete
dispers verteilten Einzelhandelsstandorte aus raumordnerischer Sicht wenig Sinn. Die Abgrenzung
von Ergänzungsstandorten wird daher an Standortlagen vorgenommen, die sich aufgrund ihres
Standortes (verkehrsgünstige Lage, bereits erschlossene Parzellen / Vermeidung von zusätzlichem
Flächenverbrauch im Außenbereich), der vorhandenen Einzelhandelsprägung im Standortumfeld sowie insb. aufgrund bereits ansässiger Betriebe mit Erweiterungsbestrebungen für die Ausweisung
eignen. Einige Ergänzungsstandorte sind darüber hinaus deckungsgleich mit Bestandsstandorten für
großflächigen Handel (Bereich Industriestraße / Kirchheimer Straße; Leerstand des ehemaligen Rewe/Sonderposten-Marktes und Bestandsstandort Fa. Möbel Gehrmann). Darüber hinaus sollte eine
gewisse Flexibilität hinsichtlich der Genehmigung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten gewährleistet bleiben. Konkrete Ansiedlungsvorhaben sind letztendlich in Abhängigkeit der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit der Vorhaben in Einzelfallbeurteilungen zu prüfen.
64
Stadt Grünstadt
Abb. 25
Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte (Bestand) gemäß Plansatz 4.2.2 RROP Rheinpfalz
2004 sowie Ergänzungsstandorte
Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort (Bestand)
Ergänzungsstandorte
Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung an die Abgrenzung der Bestandsstandorte im RROP Rheinpfalz
2004, Plankapitel 4.2.2
8.4
„Grünstadter Liste“ der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten
Sortimente
Laut aktueller Rechtsprechung kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz
und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit
bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen (tiefergehende Erläuterungen im Anhang, Kap.9.4). Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Als Basis hierfür ist eine spezifische, auf den jeweiligen Ort angepasste Sortimentsliste mit nahversorgungs- bzw. innenstadtrelevanten bzw. nicht innenstadtrelevanten Sortimenten zu erarbeiten. Die Innenstadtrelevanz der Sortimente/Branchen wird in erster Linie durch die
folgenden Kriterien bestimmt:
65
Stadt Grünstadt
Tab. 12
Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Innenstadtrelevanz
Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als…
innenstadtrelevant, wenn sie…

eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen
nicht innenstadtrelevant, wenn sie…

(z. B. als Frequenzbringer)

vom Kunden ohne Probleme transportiert wer-
für zentrale Standorte geeignet sind

den können

i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf
die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht
die nur sehr schwer zu transportieren sind oder
eines zusätzlichen „Transportmittels“ bedürfen

eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind
deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und weniger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird.

„Erlebniseinkauf“ nach sich ziehen können,

Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agg-
anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in
lomerationseffekte entstehen zu lassen
der Regel nur über eine im Vergleich zu den an-
vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden
deren Sortimenten geringere Flächenproduktivi-
und prägend für die Innenstadt sind
tät verfügen.


…und wenn die Betriebe, die diese Sortimente
Quelle: CIMA
Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen
Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an Fachmarktstandorten und in
den Gewerbegebieten der jeweiligen Kommune zu finden sind.
In Abhängigkeit von der Größe einer Stadt/Kommune bzw. des erschließbaren Marktgebietes, der
städtebaulichen und stadtstrukturellen Ausgangssituation und der vorhandenen räumlichen Verteilung der Einzelhandelsangebote kann sich ein Abwägungsspielraum bei der Einstufung der Innenstadtrelevanz der Sortimente ergeben, der ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen vor Ort auszuloten ist.
Weiter ist auf die Betriebstypendynamik im Einzelhandel hinzuweisen (z.B. gestiegener Flächenbedarf durch wachsende Artikelvielzahl und großzügigere Warenpräsentation, sortimentsübergreifende
Angebotsformen), die ebenfalls in Einzelfällen einen Abwägungsspielraum entstehen lassen kann. Einige Branchen (z.B. Elektrofachmärkte) befinden sich daneben in einer Umbruchphase hinsichtlich
der Innenstadtrelevanz der Sortimente.
Gemäß den Vorgaben des LEP IV Rheinland-Pfalz ergibt sich für die Stadt Grünstadt nachfolgende
Gliederung. Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente nicht in der Liste aufgeführt sind, sind sie
nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Sortimentsgruppen zuzuordnen.
66
Stadt Grünstadt
Tab. 13
Grünstadter Sortimentsliste
Innenstadtrelevante Sortimente






















Nicht innenstadtrelevante Sortimente














Antiquitäten
Bekleidung (Damen, Herren, Kinder/Babys)
Bücher
Campingartikel
Computer/Zubehör, Telekommunikation
Elektroartikel (Kleinelektrowaren)
Geschenkartikel
Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen
Leuchten
Musikinstrumente
Foto/Film
Optik
Schuhe
Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung
Schreibwaren
Sanitätswaren
Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln)
Uhren und Schmuck
Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger)
Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung
Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung)
Baustoffe/Baumarktartikel
Bodenbeläge/Teppiche (inkl. Stapelware und Teppichrollen)
Elektrogroßgeräte (weiße Ware)
Farben/Lacke
Fahrräder
Gartenbedarf (inkl. Pflanzen)
KFZ & Motorräder inkl. Zubehör
Möbel (inkl. Matratzen)
Sanitärwaren
Sportgroßgeräte
Tapeten
Werkzeuge/Eisenwaren
Zoobedarf
Davon nahversorgungsrelevante Sortimente




Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren
Drogerie- und Parfümeriewaren (inkl. Apotheken)
Schnittblumen
Kioskbedarf/Zeitschriften
Quelle: auf Basis der Vorgaben des LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Plankapitel 3.2.3, Z 58; Anpassungen entsprechend der Situation in Grünstadt
67
Stadt Grünstadt
9
ANHANG
9.1
Grundlagen und Methodik der Einzelhandelsuntersuchung
Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen, also die
Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistungen etc.) sowie der Spareinlagen. Grundlage für die Kaufkraftberechnungen im Einzelhandel sind die
jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen zahlreiche statistische Materialien (z.B. Statistisches Bundesamt) sowie umfangreiche Erfahrungswerte aus CIMA-Erhebungen
und -Befragungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen vor.
Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen,
Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den
Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert
wird, in die Berechnungen eingeht.
Statistisch gesehen steht jeder Person, vom Baby bis zum Greis, pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.288,- € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Davon entfallen gut 50 % auf Güter des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen etc.), ca. 20 % auf mittelfristig nachgefragte Waren (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher, Schreibwaren, Spielwaren
etc.) und knapp 30 % auf Ausgaben für Güter des langfristigen Bedarfs (Möbel, Hausrat, Elektrogeräte, Uhren, Optik, Fahrräder etc.).
Tab. 14
Verbrauchsausgaben in Deutschland
Bedarfsbereiche
Pro- Kopf- Ausgaben
Anteil in %
€/ EW. p.a.
überwiegend kurzfristiger Bedarf
2.844
53,8 %
überwiegend mittelfristiger Bedarf
1.017
19,2 %
überwiegend langfristiger Bedarf
1.427
27,0 %
insgesamt
5.288
100,0 %
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH in Anlehnung an Angaben des Statistischen Bundesamtes
68
Stadt Grünstadt
Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:
Tab. 15
Die CIMA-Branchen
kurzfristig
1
2
3
4
5
33
6
7
mittelfristig
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
langfristig
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
32
Lebensmittel
Reformwaren
Arzneimittel (Apotheken)
Drogerie- und Parfümeriewaren
Schnittblumen, Floristik
Kioskwaren (Zeitschriften, Zeitungen)
Oberbekleidung
Wäsche, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätswaren
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Hausrat
Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik, Hörgeräteakustik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Computer, Büro-/ Telekommunikation
Pflanzen, Gartenbedarf
Quelle: CIMA-Erhebungssystematik
69
Stadt Grünstadt
9.2
Begriffsdefinitionen
Einzugsgebiet
Bedeutung:
Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines
bindungsfähigen Umsatzpotentials.
Berechnung und Abgrenzung:
Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.

die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der
Region;

die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;

die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;

die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittelund langfristigen
Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren
Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen
kann.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung:
Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb
eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren
Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürnberg,
belegt dabei deutliche Unterschiede.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung:
Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).
Berechnung:
Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich
ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.
Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen
von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.
70
Stadt Grünstadt
Marktpotential
Bedeutung:
Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl
(ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet).
Berechnung:
Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten
Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung:
Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro
Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt
sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis:
Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei
der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100
% einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die
Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die
Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)
Non-Food I:
Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
Non-Food II:
Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büround Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel
(Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
71
Stadt Grünstadt
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel
umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Non-Food-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und
Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, AROTeppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter
einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung
und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.
Supermarkt
Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 qm Verkaufsfläche bereits höherer Non-Food-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 %
(z.B. Edeka, Rewe).
Lebensmitteldiscounter
Meist Betriebsgrößen bis 800 qm Verkaufsfläche, mittlerweile auch darüber, ausgewähltes spezialisiertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv (u.a. Aldi, Lidl etc.).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Non-Food Abteilungen (Gebrauchsgüter), Non-Food-Umsatzanteil ca. 20
- 40 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil
i.d.R. über 50 %) umfangreiche Non-Food-Abteilungen: Non-Food-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, NonFood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen (Globus, real).
Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 qm, in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 qm, in zentraler Lage, breites, tiefes Non-Food-Sortiment, im
Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).
72
Stadt Grünstadt
9.3
Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen
(Orientierungswerte)
Tab. 16
Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich
Branche
Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Lebensmittel
Reformwaren
Apothekerwaren
Drogerie, Parfümerie
Blumen
Zeitschriften
Supermarkt: ab 1.200 qm
Discounter: ab 700 qm
kleiner Verbrauchermarkt: ab 1.500 qm
SB-Warenhaus: ab 5.000 qm
Getränkemarkt: ab 250 qm
Spezialgeschäfte/Ladenhandwerk: ab 40 qm
ab 100 - 150 qm
ab 60 qm
Drogerie/Parfümerie: ab 70 qm
Drogeriefachmarkt: ab 500 qm
ab 50 qm
ab 50 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
Tab. 17
Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbereich
Branche
Oberbekleidung/ Wäsche/ Heimtextilien
Schuhe/Sportbedarf
Sanitätshaus
Bücher/Schreibwaren
Spielwaren
Zoobedarf/Tiernahrung
Facheinzelhandel: ab 100 qm (bei Nischenbetrieben ggf. auch
kleiner)
Fachmärkte: ab 400 qm
Textilkaufhäuser: ab 1.000 qm
Facheinzelhandel: ab 200 qm
ab 200 qm
ab 100 qm
Fachgeschäft: ab 100 qm
Fachgeschäft: ab 150 qm
73
Stadt Grünstadt
Tab. 18
Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich
Branche
Möbel
Baumarkt
Glas/Porzellan/Keramik
Farben, Bodenbeläge
Elektrogeräte, Leuchten
ab 3.000 qm
ab 4.000 qm
ab 100 qm
ab 600 qm
ab 500 qm
Facheinzelhandel: ab 300 qm
Fachmärkte (nur UE): ab 600 qm
Fachmärkte mit Vollsortiment: ab 1.200 qm
Fachgeschäfte/Filialisten: ab 60 qm
ab 180 qm (bei Vollsortiment)
Fachhandel: ab 200 qm
Fachhandel: ab 400 qm
Computerladen: ab 100 qm
Handyladen: ab 60 qm
Fachmärkte z.T. mit Kindermöbelabteilung: ab 700 qm
ab 2.500 qm
Unterhaltungselektronik (UE)
Lederwaren
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Bürobedarf/Büroorganisation
Babyausstattung
Gartencenter
74
Stadt Grünstadt
9.4
Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche
sowie der stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungsbereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.
Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig
ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt Nutzungen voraus, die für
die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. Zentral sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen
die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die
Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin,
die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen (OVG Münster, BauR 2007, 845; BauR 2007, 2012, 2014).
Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstellen. Sie versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte
mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs (OVG Münster, BauR 2007, 2012, 2014).
75

Eckpunkte der Einzelhandelskonzeption

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