Richtlinien BHW Bausparkasse AG kompakt_2014_03_17

Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Version 17.03.2014
Inhaltsverzeichnis
Die Basis
Der Darlehensnehmer
Der/die Gesamtschuldner
SCHUFA
Abschluss RLV-GVV
Keine Kreditvergabe
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Bonität
Existenzminimum
Einnahmen/Einkommen
Großzügiges Bonitätsverfahren
Mögliche Ausgaben
Geringfügige Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit
Seite 4 - 5
Seite 6 - 9
Seite 9
Seite 10
Seite 11
Beleihung
Verkehrswert
Beleihungsgrenze / Konditionsfindung
Beleihungsauslauf
Beleihung bis 100 % bei Eigennutzern
Beleihung bis 100 % bei Kapitalanlegern
Nachweis Eigenkapital ≥ 30 TEUR
Verkehrswertermittlung
Besichtigungsbericht / Wertgutachten
Seite 12
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Seite 12
Seite 12
Seite 12
Seite 13
Seite 13 - 17
Seite 18
Darlehenssicherung
Dingliche Sicherung am Beleihungsobjekt
Sicherung als Blankodarlehen
Sicherung gegen Negativerklärung
Übersicht Ersatzsicherheiten
Zusatzsicherheit interne Globalbürgschaft
Übergangssicherheiten
Seite 19 - 20
Seite 21 - 22
Seite 23
Seite 24 - 25
Seite 26
Seite 27
Pfand- und Schuldnerwechsel
Pfandwechsel
Schuldnerwechsel
Seite 28
Seite 28 - 29
Interne Umschuldungen > 1 Jahr < 5 Jahre
Voraussetzungen/ Bedingungen
Sanierungsbedingte Umschuldungen
Ansprechpartner
Arbeitsanweisung BHW Bausparkasse AG KOMPAKT
Seite 29 - 31
Seite 31
Seite 32
Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Die Basis
Der Darlehensnehmer
• ist nicht älter als 70 Jahre (Stichtag 70. Geburtstag) bei außerkollektiven Darlehen bzw.
ist nicht älter 75 Jahre (Stichtag 75. Geburtstag) bei Zuteilungsdarlehen und bei Soko für
Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo maXX, sonst Beitritt einer jüngeren Person als Gesamtschuldner (Ausnahme Beleihung innerhalb 54 % des VKW oder Darlehenssicherung
gegen Ersatzsicherheit oder Darlehensgewährung gegen Negativerklärung, wenn der
Bausparer/ Darlehensnehmer Eigentümer des Objektes ist, die Objektbelastung einschl.
des neu beantragten Darlehens 54% des VKW nicht übersteigt und die Bonitätsprüfung
keine negativen Hinweise liefert).
• bezieht ein regelmäßiges monatliches Einkommen (Gehalt, Lohn, Rente oder Pension)
• hat als Ausländer eine Niederlassungserlaubnis bzw. unbefristete Aufenthaltserlaubnis
Der/die Gesamtschuldner
• der Ehepartner ist grundsätzlich der Gesamtschuldner (Besonderheiten bei Gütertrennung)
• der Gesamtschuldner erfüllt die Bonitätskriterien nach gleichen Einnahmen/Ausgabenteilen wie beim Darlehensnehmer (In strittigen Fällen beim Beitritt eines Gesamtschuldners, z.B. bei krasser Überforderung, hilft der Finanz-Coach oder VKL.)
SCHUFA
• die SCHUFA-Erklärung muss von allen Darlehensnehmern und Gesamtschuldnern unterschrieben werden (lehnt der Kunde die SCHUFA-Beauskunftung ab, erfolgt keine Kreditvergabe)
• die SCHUFA-Anfrage kann über BOXL bzw. eBIS erfolgen.
• bei Negativmerkmalen (z.B. Girokonto in Abwicklung, Insolvenz o.ä.) keine Kreditvergabe
Abschluss RLV-GVV
• Eine RLV-GVV (Risikolebensversicherung nach Gruppenversicherungsvertrag) wird automatisch zur Risikoabsicherung im Darlehensvertrag vorgesehen (Kunde hat 14-tägiges
Widerrufsrecht).
• Sofern ein RLV-Abschluss gewünscht wird, muss mit dem Darlehensantrag immer der
Vordruck „Dokumentation der Beratung zur Gruppenversicherung“ (vom Versicherten unterschrieben) eingereicht werden.
• Wenn keine RLV und ersatzweise auch keine Fremdversicherung abgeschlossen bzw.
abgetreten werden soll, ist die „Verzichtserklärung RLV“ (Seite 5 des Darlehensantrages, Stichwort „Risikolebensversicherung) anzukreuzen; alternativ kann der Verzicht mittels Vordruck 927 600 200 (D123RLV) erfolgen.
•
Eine Verzichtserklärung ist auch abzugeben, wenn der Kunde aus Altersgründen nicht
mehr versichert werden kann.
• Wird eine Teilversicherung vorgesehen (zwingend erforderlich bei Beleihung > 80 % bzw.
> 75 %) oder wird eine Fremdversicherung zur Absicherung des Darlehens abgetreten,
ist dies ebenfalls auf der Rückseite des D 123 I, Stichwort „Risikolebensversicherung“
entsprechend anzukreuzen.
• Bei zedierten Bausparverträgen kann auf Antrag eine RLV-GVV mit dem Vordruck
„Vers1026b“ (Formularcenter) abgeschlossen werden.
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Keine Kreditvergabe
Unabhängig von rechnerischen Ergebnissen liegt eine Kreditunwürdigkeit besonders
bei folgenden Sachverhalten vor:
Harte negative Merkmale in der SCHUFA-Auskunft
Ablehnung der SCHUFA-Beauskunftung durch den Kunden vor Darlehensgewährung
Zwangsversteigerungsvermerke im Grundbuch (auch gelöschte - soweit sieden Darlehensnehmer betreffen)
Zahlungsrückstände bei abzulösenden Darlehen und einem Beleihungsauslauf > 54 % des
Verkehrswertes (bei Zahlungsrückständen innerhalb 54 % des Verkehrswertes ist wirtschaftlich
nachvollziehbare Begründung erforderlich)
Negative Erfahrungen aus unserer bisherigen Geschäftsverbindung mit dem Kunden, wie z. B.
Zahlungsrückstände, Rücklastschriften, Darlehenskündigung durch BHW
Laufende finanzielle Sanierung durch "Kettenumschuldungen" (mind. 3 Darlehen in Verbindung
mit mind. 2 x steigernder Darlehenshöhe und mind. 2 x vorzeitiger Rückzahlung/Erledigungsvermerk) bei einem Beleihungsauslauf > 80 % des Verkehrswertes und bei
Blankodarlehen
Speziellen Hinweisen auf negative Vorgänge, wie z. B. ZV, Negativmerkmale SCHUFA
wenn Probezeit (max. 6 Monate) besteht und Beleihungsauslauf > 80 % des Verkehrswertes ist
und bei Blankodarlehen. (s. auch Stichwort Probezeit bei Bonität)
Beleihung Altbau (Altbau = Objekt älter 10 Jahre) durch Lohnempfänger bei Beleihungsauslauf
> 80 % VKW. Diese Einschränkung gilt nur, wenn der Lohnempfänger Hauptdarlehensnehmer
ist. Gilt nicht bei Zuteilungsdarlehen, wenn kein 01-Geschäft aus VÜ oder Besparung aus Kreditmitteln
Umschuldung von Fremddarlehen bei fremd genutzten Objekten mit einem Beleihungsauslauf
> 54 VKW (Definition fremd genutzte Immobilie/ Renditeobjekt siehe Existenzminimum). Gilt
nicht bei Zuteilungsdarlehen, wenn kein 01-Geschäft aus VÜ oder Besparung aus Kreditmitteln
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Bonität
Existenzminimum
Das sind die Mindest-Grundbeträge:
Monatliches Netto
Hauptschuldner
(nicht Jahresnetto :12!)
Grundbetrag
Euro
Standardbonität
750
gilt für
Nichtselbständige AN:
- eigengenutztes Objekt: bis 80 % VKW
Für jede weitere
unterhaltspflichtige Person (einschl.
Ehegatten)
220
- Renditeobjekt*): bis 54 % VKW
- Blankodarlehen
Selbständige:
- eigengenutztes Objekt: bis 54 % VKW
Erhöhte Bonität
1.100
Nichtselbständige AN:
- eigengenutztes Objekt: > 80 % bis 100 % VKW
- Renditeobjekt*): > 54 % bis 100 % VKW
Selbständige:
- eigengenutztes Objekt: > 54 % bis 80 % VKW
- Renditeobjekt*): bis 80 % VKW
- Blankodarlehen
1.700
Selbständige:
- eigengenutztes Objekt und Renditeobjekt: > 80 %
bis 100 % VKW
*) z.B. vermietete (auch an Familienmitglieder wie z.B. Eltern, Kinder) ETW, EFH, ZFH (ohne Selbstnutzung) oder MFH ab 4 WE
immer Renditeobjekt! Wohnhaus bis 3 WE (1 WE selbstgenutzt) = kein Renditeobjekt!
Bitte beachten:
• mindestens 40 % des monatlichen Nettofamilieneinkommens müssen für den
Lebensunterhalt verbleiben
• Beiträge für Standardversicherungen wie Hausrat, Feuer, Privathaftpflicht und Kfz sind
nicht aufzuführen; diese Kosten sind mit dem Existenzminimum abgedeckt
• bei in einem Haushalt lebenden, nicht verheirateten Partnern kann das Existenzminimum
wie bei Verheirateten angesetzt werden, wenn sie gemeinsam Eigentümer des Objektes
sind
oder werden. Eingetragene Lebenspartnerschaften sind Verheirateten gleichgestellt.
• Werden bei Darlehensnehmern durch BHW mehrere Objekte beliehen, ist bei allen Bonitätsprüfungen immer das höchste Existenzminimum gem. o.a. Regelungen zu berücksichtigen.
• Die o.a. Beleihungsausläufe beziehen sich nur auf durch BHW beliehene Objekte
Besonderheiten:
Eine geringfügige Unterschreitung <= 10 % ist möglich, wenn folgende Sachverhalte eindeutig
zutreffen:
-
Besicherung innerhalb 54% des Beleihungsauslaufes (auch gegen Negativerklärung mögl.)
oder/und
Besicherung durch Ersatzsicherheiten (s. auch Seite 16)
oder
zulässige Interne Umschuldungen
oder
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BHW Bausparkasse AG
-
-
Höherer BHW-Tilgungs-/besparungsanteil als erforderlich, sofern bei BHW-Mindesttilgung/besparung das Existenzminimum erreicht wird.
Von dieser Möglichkeit sind Konstantmodelle, KfW-Darlehen, BBD mit Auffüllungskrediten,
DSL-Bausparvorfinanzierungen und Zuteilungsdarlehen ausgeschlossen
oder
bei vorübergehender Zwischenfinanzierung durch BHW (z.B. Zwifi geplanter Verkauferlöse/öffentliche Mittel)
Der jeweils zutreffende Ausnahmegrund ist im Zusatzbericht D123p anzugeben, oder es ist eine
Notiz im Cockpit zu hinterlegen. Weitere Ausnahmegründe sind generell nicht zulässig
Bei einer Unterschreitung > 10 % erfolgt keine Kreditvergabe. Ausnahmen:
•
•
•
•
•
Besicherung durch Ersatzsicherheiten (s. auch Seite 16)
oder/und
dingliche Besicherung innerhalb 54 % des VKW (vorrangige Grundpfandrechte sind nicht zulässig)
oder
Bei Zwischenfinanzierung geplanter Verkauferlöse durch BHW mit einem Beleihungsauslauf
von max 80 % des VKW. Beleihungssausläufe > 80 % VKW sind nur mit vorliegendem notariellen Verkaufsvertrag und einem kurzfristigen Zahlungsziel von max. 6 Monaten zulässig
oder
Bei Zwischenfinanzierungen öffentlicher Mittel durch BHW
oder
Bei Anwendung des 40 %-igen Existenzminimums und einem Beleihungsauslauf von
max. 90 % des VKW kann mit schriftlicher, wirtschaftlich nachvollziehbarer Begründung eine
Kreditvergabe erfolgen. Diese Vorgänge sind immer ab Ressortleiter Kreditservice gem.
Vollmachtenregelung zu genehmigen. Die jeweiligen Existenzminimumbeträge gem. Tabelle
dürfen dabei nicht unterschritten werden.
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BHW Bausparkasse AG
Diese Einnahmen/Einkommen werden angerechnet:
Einkommensteil
Beschreibung/ Anrechnung
Nachweis
Lohn/ Gehalt
Regelmäßig und nachhaltig erzielbares Nettoeinkommen
aus nicht selbständiger Arbeit von Bausparer, Ehegatte
und/oder Gesamtschuldner. Kein Urlaubsgeld oder Sondergehalt!
- 2 aktuelle Einkommensnachweise
- Zahlungsweise unbar
Anerkennung eines 450 Euro-Job möglich, wenn er dauerhaft ist.
- 2 aktuelle Einkommensnachweise
- Zahlungsweise unbar
- bei Unstimmigkeiten: Arbeitsver-
trag/ Arbeitgeberbestätigung/aktuelle Girokontoauszüge
anfordern
- Anerkennung mehrerer Mini-Jobs
möglich, max. jedoch 450 EUR
mtl. je Darlehensnehmer/ Gesamtschuldner
Achtung:
Bei Lohnempfängern (nur wenn
Hauptdarlehensnehmer) wird keine
Beleihung eines Altbaues (Altbau =
Objekt älter 10 Jahre) mit einem
Beleihungsauslauf > 80 % VKW
durchgeführt. Gilt nicht bei Zuteilungsdarlehen, wenn kein 01Geschäft aus VÜ oder Besparung
aus Kreditmitteln.
Renten/
Pensionen
Rentenzahlungen haben unterschiedliche Grundlagen: AlNachweis über 1 aktuellen (letzter)
tersrente, betriebliche Altersversorgung, Arbeitsunfähigkeits- Rentenbescheid bzw. Rentenmitteirente (EWU = Erwerbsunfähigkeit), Unfallrente
lung / Pensionsabrechnung ggf. mit
Kontoauszug.
Besteuerung der gesetzlichen Altersrente:
Pensionen und Betriebsrenten unUm die die Besteuerung von Altersrenten bei der Bonitätsterliegen der normalen Einkomberechnung zu berücksichtigen, ist auf den Bruttomensbesteuerung.
Rentenbezug pauschal ein Abschlag wie folgt vorzunehmen:
Verheiratet = 10 %
Ledig
= 15 %
Der ursprüngliche Rentenbeginn spielt hierbei keine Rolle.
In diesem Abschlag sind die Beiträge für die gesetzliche
KV/PV bereits enthalten. Besteht eine private Krankenversicherung, sind die Beiträge gesondert, ohne Minderung des
Abschlages zu berücksichtigen.
Erwerbsunfähigkeits-, Unfallrenten sind häufig zeitlich begrenzt. Vollständigen Rentenbescheid anfordern. Erwerbsunfähigkeitsrenten werden in der Bonitätsrechung als Einkommen berücksichtigt.
Aus steuerlichen Gründen ist bei folgenden Renten pauschal ein Abschlag von 20 % vorzunehmen:
− Gesetzliche Erwerbsminderungsrente bis zum Eintritt in
das Rentenalter
− Private Erwerbsminderungsrenten
− Private Unfallrenten
Gesetzliche Unfallrenten sind steuerfrei. Gesetzliche Erwerbsminderungsrenten sind ab dem Eintritt in das Rentenalter wie die gesetzliche Altersrente zu behandeln.
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BHW Bausparkasse AG
befristete Arbeitsverträge
Einkommen aus befristeten Arbeitsverhältnissen können nur
unter Beachtung der beschriebenen Besonderheiten wie
Einkommen aus unbefristeten Arbeitsverträgen als Einkommensbestandteil bei der Bonitätsbetrachtung berücksichtigt werden.
Probezeit
Bei neuen Arbeitsverhältnissen Nachweis vorlegen lassen,
dass keine Probezeit besteht. Keine Kreditvergabe möglich,
wenn Probezeit (max. 6 Monate) bei Beleihungsauslauf > 80
% des Verkehrswertes oder Blankodarlehen besteht. Wechselt ein AN seinen Arbeitgeber mit dem Ergebnis verbesserter Gehaltsbezüge, kann die Dauerhaftigkeit des Einkommens als gesichert angenommen werden, selbst wenn eine
Probezeit vereinbart wurde.
Kindergeld
entsprechend den jeweils gültigen Sätzen
ab 2010 1. - 2. Kind 184 € p. M.
Achtung!
Einkommen aus befristeten Arbeitverhältnissen dürfen nur unter den
selben Voraussetzungen, wie Einkommen mit Kurzarbeitergeld berücksichtigt werden (siehe Stichwort
Kurzarbeitergeld Seite 6).
Die gesonderten Hinweise bei KUG
sind nicht zu beachten, wenn das
befristete Arbeitsverhältnis, mindestens einmal verlängert wurde
und die Gesamtbeschäftigungsdauer (Eintritt bis Ablauf der Befristung)
bei diesem Arbeitgeber ein Jahr
übersteigt.
siehe auch Lohn / Gehalt
Angaben mit Kinderfreibeträgen auf
der Gehaltsabrechnung gegenprüfen
für das 3. Kind 190 € p. M.
ab 4. Kind 215 € p. M.
Kurzarbeitergeld (KUG)
KUG:
KUG wird u.a. gewährt, wenn in Betrieben oder Betriebsabteilungen die regelmäßige betriebsübliche wöchentliche Arbeitszeit infolge wirtschaftlicher Ursachen oder eines unabwendbaren Ereignisses vorübergehend verkürzt wird.
Siehe auch Stichwort befristete Arbeitsverträge Seite 5.
Bei der Bonitätsermittlung mit Einkommen, die KUG enthalten, ist wie folgt vorzugehen:
- Finanzierungsauslauf > 80 % des Verkehrswertes oder Blankodarlehen:
Keine Berücksichtigung dieser Einkommen möglich
- Finanzierungsauslauf > 54 % bis einschl. 80 % des Verkehrswertes:
Berücksichtigung dieser Einkommen möglich *). Der Beurteilung der Fungibilität der Immobilie
(Standardimmobilien mit guter, kurzfristiger Verwertungsmöglichkeit) wird ein hoher Stellenwert
beigemessen. Im Rahmen der Kreditentscheidung ist dieser Aspekt besonders zu berücksichtigen und zu dokumentieren.
Finanzierungsauslauf <= 54 % des Verkehrswertes:
Berücksichtigung dieser Einkommen ist uneingeschränkt möglich *)
- Zuteilungsdarlehen als Blankodarlehen, wenn die geleistete Sparleistung > oder = der Darle-
hensrate ist und diese über die letzten 24 Monate störungsfrei erbracht wurden:
Berücksichtigung dieser Einkommen ist uneingeschränkt möglich *)
*) Berücksichtigung des aktuellen Einkommen einschl. Kurzarbeitergeld
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BHW Bausparkasse AG
Miete
Kaltmiete (ohne Kosten für Heizung, Wasser, Strom etc.)
abzügl. 25 % Bewirtschaftungskosten
abzügl. Finanzierungskosten aus Mietobjekt (ggf. Steuerpflicht berücksichtigen)
zzgl. Steuerersparnis aus Mietobjekt
abgl. Steuernachteil aus Mietobjekt
= Ertragsüberschuss als Einkommen
Als Nachweis dienen Mietverträge (keine kurzzeitig
befristeten!) in Verbindung
mit:
Steuerliche Betrachtung ist nicht erforderlich: Kontoauszüge vom
Mietkonto
oder
Steuerliche Betrach= Unterdeckung als Ausgabe (jeweils im Darlehensantrag darzutung ist erforderlich:
stellen)
EinkommensteuererkläDie steuerliche Betrachtung muss nur bei folgenden Sachverhalten
rung einschließlich Anlaerfolgen:
ge V und Steuerbe− Fremdnutzung mit Beleihung > 80 %
scheid, zusätzl. Konto− umfangreicher Immobilienbesitz (ab 3 vermieteten Objekten), siehe
auszüge vom Mietkonto
auch Ablage 5.008 Stichwort „zusätzliche Unterlagen bei ImmobiLastenfreiheit des Mietoblienbesitz“
jektes ist ggf. durch Unter− Steuernachteil aus Mietüberschüssen
lagen (z. B. Grundbuchauszug) zu belegen.
Bei allen übrigen Finanzierungen muss keine steuerliche Betrachtung erfolgen; der Ansatz von 75 % der Netto-Kaltmiete in der Bonität bei Neubauten: ortsübliche
Miete ansetzen und Mietist ausreichend, dieses gilt auch für selbstgenutzte ZFH mit einer
verträge nachreichen
vermieteten WE.
Pflegegeld
Kann dem Familiennettoeinkommen des Pflegenden zugerechnet
werden (max. 400,-- EUR). Für den zu Pflegenden müssen mind. 50
% verbleiben. Die zu pflegende Person muss im Haushalt des Pflegenden leben.
Bewilligungsbescheid der
zahlenden Stelle
Nebenberuf
mit Formular 927 627 000
2 aktuelle Einkommensnachweise
Berücksichtigung unter folgenden Voraussetzungen:
Lohn/ Gehalt muss langfristig erzielbar sein. Zeitaufwand muss in
vernünftiger Relation zur Haupttätigkeit stehen.
− Zahlungsweise unbar
Mutterschaftsgeld/ Erziehungsgeld/ Elterngeld
Kann im Einzelfall berücksichtigt werden, wenn sich die Weiterbeschäftigung unmittelbar an das Ende der Zahlung des Mutterschaftsgeldes/ des Erziehungsgeldes/ des Elterngeldes anschließt.
Erklärung des Berechtigten, dass Berufstätigkeit
unmittelbar nach der letzten Zahlung wieder aufgenommen wird und Bewilligungsbescheid (Höhe/Dauer)
Unterhaltszahlungen
Kindesunterhalt, welcher zum Familiennettoeinkommen zählt, wird in
voller Höhe berücksichtigt. Vorausleistungen durch das Jugendamt
werden nicht akzeptiert.
Bei Kindern ab dem 18. Lebensjahr wird Kindesunterhalt incl. Kindergeld bis max. 220,-- EUR als Einkommen anerkannt. Ehegattenunterhalt wird nicht als Einkommen berücksichtigt und ist lediglich bei
Zahlungspflichtigen als Ausgabe zu berücksichtigen.
Scheidungsurteil mit
Regelung Zugewinnausgleich/Unterhaltsverpflichtung/Versorgungsausgleich
ggf. Kontoauszug wg. Zahlungsfluss
Achtung! Ggf. Änderung der Steuerklasse und dadurch Verringerung des Einkommens berücksichtigen!
Überstunden
Können bis zu 40 Std. monatlich anerkannt werden, wenn Nachhaltigkeit aus Einkommensnachweisen erkennbar
Aufwendungsdarlehen/zuschuss
Können für selbstgenutztes Wohneigentum von dem begünstigten
Personenkreis bei der Kommune beantragt werden.
Photovoltaikanlagen (PV)
Die Vergütung kann wie folgt pauschal ermittelt und bei der Bonitätsberechnung berücksichtigt werden:
Gehaltsnachweise mindestens der letzten 6 Monate
Bewilligungsbescheid
(mindestens Bescheinigung der Bewilligungsstelle
Zuschüsse sind direkt vom Finanzierungsaufwand abzuziehen. Nicht über die Beantragung)
für die Berechnung des Existenzminimums einbeziehen! (degressive
Zahlungsweise - monatlichen Durchschnittsbetrag berücksichtigen)
15,-- EUR je kWp = mtl. Aufwandsminderung
Beispiel PV-Anlage mit 3 kWp : 15,-- EUR x 3 kWp = 45,-- EUR mtl.
Die Nennleistung in kWP
ist über Herstellerunterlagen bei Darlehensbeantragung nachzuweisen. Der
Kaufvertrag (Rechnung)
kann mit Darlehensvertrag
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Ertragsberücksichtigung nur im Rahmen der BHW-Finanzierung der
PV-Anlage.
Ausschließlich Berücksichtigung von Dachanlagen auf dem Wohngebäude.
Eine PV-Anlagen kann maximal mit 10 kWp berücksichtigt werden.
Nicht anrechenbare Einkommensteile
•
•
•
•
•
•
•
Spesen, Fahrtkostenerstattung
Essensgeld
Urlaubsgeld
Sondergehälter, Jubiläumszahlungen
Einkommen, die nicht regelmäßig oder nachhaltig erzielt
werden
Arbeitslosengeld oder -unterstützung, Hartz IV, Kinderzuschlag, Betreuungsgeld
Ausbildungsvergütung
Existenzgründungszuschuss
•
Ehegattenunterhalt
•
nachgefordert werden.
Nachweis über Vertrag zur
Einspeisevergütung ist
nicht erforderlich.
Bitte beachten:
• die Einkommensnachweise für die Bonitätsprüfung sind im Original oder als Kopie einzureichen.
Großzügiges Bonitätsverfahren
• auf die Vorlage von sämtlichen Bonitätsunterlagen kann verzichtet werden bei
Zuteilungsdarlehen und bei Soko für Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo maXX
mit einem Darlehensrisiko bis 30.000 Euro (nicht wenn 01-Geschäft aus VÜ oder
Besparung aus Kreditmitteln). Der monatlich zu zahlende Tilgungsbeitrag für den
zu prüfenden Vorgang darf nicht > 500,-- EUR betragen.
oder
Beleihung innerhalb 54 % VKW, wenn BHW-Gesamtrisiko bis 100.000 Euro, auch
bei Darlehen ohne dingliche Sicherung gegen Negativerklärung möglich.
oder
Neuvalutierung bis max. 100.000 EUR von BHW Grundschulden, Beleihungsauslauf bis 80 % VKW, bisher keine Leistungsstörungen in der Zahlungsverpflichtung
erkennbar
oder
Ersatzsicherheiten von dritter Seite (keine BHW-Vermittlung)
wenn die Einkommensnachweise bei der letzten Finanzierung vorlagen und seitdem weniger als 12 Monate vergangen sind.
Die Angaben zu Einnahmen und Ausgaben müssen dennoch vollständig sein.
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Mögliche Ausgaben können sein:
Art der Ausgabe
Beschreibung
Nachweis
Baudarlehen
Ausgaben für das finanzierte oder auch andere Objekte, soweit sie nicht in der beantragten Finanzierung enthalten sind
bzw. von evtl. Mieterträgen bereits abgesetzt wurden. Liegen
keine nachvollziehbaren Angaben vor, ist von einer Durchschnittsbelastung von 7 % auszugehen.
Angaben des Kunden ausreichend
Private Krankenversicherung
z. B. bei Beamten (Ausnahme: Polizeibeamte, Bundeswehr,
Angaben des Kunden ausFeuerwehr sind befreit) oder auch private Zusatzversicherung reichend
Persönliche Darlehen/ Monatliche Belastung beim Kunden abfragen (Plausibilität
kann auch gem. SCHUFA-Arbeitsanweisung ermittelt werRatenkredite/ Leaden)
singverträge
Angaben des Kunden und
zusätzlich SCHUFA
beauskunften
Pacht- und Erbbauzinsen
Kosten für Erbbaugrundstücke
Angaben des Kunden ausreichend
Lebensversicherungen
Berücksichtigung, wenn sie als Ersatz für die RLV abgetreten
werden oder bei Finanzierungen, bei denen sie als Tilgungsersatz gelten.
Angaben des Kunden ausreichend
Unterhaltsverpflichtungen
Berücksichtigung bei geschiedenen Kunden oder Kindern, die Scheidungsurteil mit Regenicht im eigenen Haushalt leben. Basis ist Scheidungsurteil
lung Zugewinnausgleich/
bzw. Ermittlung nach „Düsseldorfer Tabelle“.
Unterhaltsverpflichtung
einreichen
Achtung! Eine Steuerklassenänderung kann zu einer höheggf. Kontoauszug wg. Zahren Steuerlast führen und das Nettoeinkommen verringern.
lungsfluss
Miete
Anzusetzen, sofern nicht im eigenen
Haus/Eigentumswohnung (auch wenn mietfrei bei den Eltern)
wohnend.
Angaben des Kunden ausreichend
Bei fehlender Angabe: Pauschal 300 EUR / 500 EUR (Einzelperson- / Mehrpersonenhaushalt) ansetzen.
kurzfristige weitere
Finanzierungen
Berücksichtigung, soweit erkennbar ist, dass kurzfristig Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren sind.
fiktive Rate auf aktuellem
Zinsniveau
Bauzeitzinsen
Es handelt sich um Zinsen und Kosten, die während der
Bauphase oder beim Kauf vom Bauträger zusätzlich zu den
laufenden Wohnungsaufwendungen (z. B. Miete) zu erbringen sind.
Berücksichtigung ggf. nach
folgender Formel:
Darl.summe x halbe Bauzeit
__in Monaten x Zins____
12 x 100
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Besonderheit bei geringfügigen Einkünften aus selbständiger Tätigkeit
Auch geringfügige selbständige Tätigkeiten sind immer im Darlehensantrag anzugeben.
Geringfügiges Nebeneinkommen aus selbständiger Tätigkeit wird wie folgt definiert:
bis 30 % vom Familiennettoeinkommen max. 10.000 EUR p.a. vor Steuern dürfen nicht überschritten werden.
Folgendes ist hierbei zu beachten:
− Geringfügige Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit werden zur Darstellung der Bonität
benötigt
Erforderliche Bonitätsunterlagen für selbständige Darlehensnehmer sind im vollen Umfang vorzulegen.
− Geringfügige Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit werden nicht zur Darstellung der
Bonität benötigt
Vorlage von Bonitätsunterlagen über Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit sind in eingeschränktem Umfang einzureichen (die letzten beiden Einkommensteuerbescheide). Aus den
Unterlagen muss hervorgehen, dass kein Verlust besteht. Diese geringfügigen Einkünfte sind
nicht bei der Bonitätsberechnung zu berücksichtigen.
Eine Kreditreformauskunft ist bei diesen Vorgängen nicht erforderlich.
− Geringfügige negative Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit
Bestehen negative Einkünfte aus geringfügiger selbständiger Tätigkeit, sind erforderliche Bonitätsunterlagen für selbständige Darlehensnehmer im vollen Umfang vorzulegen. Die negativen
Einkünfte sind bei der Bonitätsberechnung zu berücksichtigen.
Für alle Varianten gilt hinsichtlich des Existenzminimums folgende Sonderregelung
Es ist das jeweilige Existenzminimum aufgrund des Haupteinkommens gem. Übersicht Existenzminimum zu berücksichtigen und daher das entsprechende Anstellungsverhältnis zu erfassen; keine Erfassung als Selbständiger.
Hinweis im Darlehensantrag/BOXL
Bei allen o.a. Vorgängen ist folgender Hinweis im Feld „interne Anmerkungen“
(BOXL) oder „Besonderheiten“ (Darlehensantrag: 927 603 00) aufzunehmen:
− Einkünfte aus geringfügiger selbständiger Tätigkeit vorhanden
Allgemeiner Hinweis:
Bitte wenden Sie sich zu dem Sonderthema „Selbstständige Darlehensnehmer“ (Grundsätzliche
Voraussetzungen, einzureichende Unterlagen) an Ihren FC / BFB / GVBF vor Ort."
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Beleihung
Der Verkehrswert (VKW)
• ist der Wert, der unter normalen Umständen bei einem freihändigen Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie erzielt wird. Eine Beleihung über den Kaufpreis ist ohne weitere wertsteigernde (nachgewiesene) Maßnahmen grundsätzlich nicht möglich.
• Der Kaufpreis ist nicht mehr zur Plausibilisierung des Verkehrswertes heranzuziehen,
wenn der Kauf länger als 5 Jahre zurück liegt.
Die Beleihungsgrenze / Konditionsfindung
• ist der Wert, bis zu dem ein Objekt ohne weitere zusätzliche Sicherheiten durch Grundbucheintragungen zur Darlehenssicherung dient
Produkte
(verlinkt mit Produktsteckbriefen)
Beleihungsgrenze
in % des VKW
BHW (Förder) BauDarlehen mit Zinsfestschreibung >= 5 Jahre
BHW (Förder) BauDarlehen mit Zinsfestschreibung >= 5 Jahre
BHW Bauspardarlehen
bis 60 % *)
BHW (Förder) BauDarlehen mit Zinsfestschreibung < 5 Jahre
BHW BauDarlehen mit Negativerklärung
(gilt nicht für Förder BauDarlehen)
BHW BauDarlehen / Konstant 6, 7, 10
BHW Förder Baudarlehen Konstant 6, 7, 10
BHW BauDarlehen
BHW Förder Baudarlehen
>60 *) bis 80 %
Besonderheiten
Zins ohne Aufschlag
Zinsaufschlag auf Gesamtdarlehen
bis 75 %
bis 90 %
ohne Zinsaufschlag
bis 80 %
mit Zinsaufschlag (siehe Konditionstableau)
>80 bis 90 %
bis 100 %
Zinsaufschlag und Bürgschaftsvermittlung für
Darlehensteil > 80 % (Eigennutzer + Fremdnutzer)
(kein Zinsaufschlag bei den KonstantModellen)
mit Zinsaufschlag
(Kapitalanleger Eigen- und Fremdnutzer)
Der Beleihungsauslauf
• ist die Summe der vor- oder gleichrangigen Belastungen (Grundbucheintragungen) zuzüglich des Darlehensrisikos der BHW Bausparkasse. Der Beleihungsauslauf darf die Beleihungsgrenze nicht überschreiten!
*) Die 60 % beziehen sich ausschließlich auf die Konditionsermittlung. Die nach dem Bausparkassengesetz und der
BelWertV tatsächlich festgesetzte, vereinfachte Beleihungsgrenze beträgt 54% des Verkehrswertes.
Beleihung bis 100 % bei Eigennutzern mit „erhöhter Bonität“
• für Darlehensnehmer, die die „erhöhte Bonität“ erfüllen, kann eine selbst genutzte Immobilie zu 100 % finanziert werden - mit Verbürgung des über 80 % des Beleihungswertes
hinausgehenden Darlehensteils durch die DSL Bank
Voraussetzung: Gesamtfinanzierung läuft über BHW, Sparrate mind. 1,00 € pro Tausend
bzw. 1 % Tilgung, nur FH oder TH möglich
•
die Avalprovision ist im Zinssatz des Darlehens (Konditionsaufschläge können dem jeweils gültigen Konditionstableau entnommen werden) bereits enthalten. Die Verbürgung
erfolgt intern und wird dem Darlehensnehmer nicht offen gelegt.
Beleihung bis 100 % bei Kapitalanlegern
• für Darlehensnehmer, die die „erhöhte Bonität“ erfüllen, kann eine fremdgenutzte Immobilie zu 100 % finanziert werden - mit Verbürgung des über 80 % des Beleihungswertes hinausgehenden Darlehensteils durch die DSL Bank
Voraussetzung: ausschließliche Fremdnutzung der Immobilie, geringer Einsatz von Eigenmitteln, eigener Immobilienbesitz sollte vorhanden sein, Gesamtfinanzierung läuft
über BHW, Sparrate mind. 1,00 € pro Tausend bzw. 1 % Tilgung, nur FH oder TH möglich
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BHW Bausparkasse AG
Eigenkapitalnachweis ≥ 30 TEUR
• Bei in der Finanzierung enthaltenem Eigenkapital ≥ 30.000 Euro (außer Guthaben BHW
Bausparverträge) sind die einzureichenden Fotokopien der Nachweise (Konto-, Spar-,
Depotauszug etc.) immer vom einreichenden VGE mit seinem Stempel, Unterschrift und
der Bestätigung zu versehen „Original hat mir vorgelegen“.
Verkehrswertermittlung
Allgemein
Der VKW kann bis zu einem nominalen Gesamtbetrag von 400.000 Euro BHW-Grundpfandrechte (einschließlich Vorlasten) in vereinfachter Weise ermittelt und an den angemessenen Gesamtgestehungskosten (Bau- und Bodenkosten) oder bei Kauf am notariellen Kaufpreis orientiert festgesetzt werden.
Die Wertermittlung erfolgt über die BHW-Systeme (z.B. Solo AD, BOXL) unterstützt mit dem Wertermittlungsprogramm Lora Speed der Firma on-geo GmbH.
Aufgrund der durch on geo zur Verfügung gestellten Research-Daten ist eine manuelle Wertermittlung, ohne systemseitige Unterstützung nicht möglich.
Laufzeit Restnutzungsdauer:
Die RND darf nicht kürzer als die Darlehensgesamtlaufzeit sein.
Baugrundstücke
- der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis ist in der Regel Basis für das Wertermittlungsergebnis
- bei Grundstücksgrößen über 800 qm Besonderheiten beachten (exklusive Wohnlagen, Bau-
land/Hinterland etc.)
- Erwerbskosten werden nicht beliehen
WohnSachwertermittlung
gebäude
EFH/ZFH NHK:
Bei der Sachwertermittlung werden die Baukosten auf Grundlage der NHK (Normalherstellungskosten)
ermittelt. Die Herstellungskosten werden über Baukostentabellen ermittelt. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m²
Fläche anzusetzen sind.
NHK-Gebäude-Typ:
Um die Herstellungskosten nach NHK systemseitig zu berechnen, ist der entsprechende NHKGebäude-Typ (systemseitig auswählbar) zuzuordnen. Dieses ist insbesondere von Bedeutung, da die
ermittelte Gesamtwohnfläche des Objektes maschinell, nach Vorgaben der NHK in eine Bruttogrundfläche (BGF) umgerechnet wird. Die BGF ist maßgeblich für die Ermittlung der Herstellungskosten nach
NHK. Es ist auch eine direkte Eingabe der BGF möglich, wenn belegbare Daten (Unterlagen) vorliegen
bzw. eine manuelle Ermittlung der BGF gem. Stichwort „BGF“ erfolgt.
Besondere Bauteile:
Besondere Bauteile wie z.B. Balkone, Kelleraußentreppen, offener Kamin usw. sind nicht gesondert in
Ansatz zu bringen, da entsprechende Kostenansätze für diese Bauteile in den Basisdaten der normal
üblichen Herstellungskosten enthalten sind. Bauteile, wie z.B. Dachgauben, sind in der Wohnfläche
enthalten.
Ausbaugrad Dachgeschoss:
Bei einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss, ist zusätzlich der Ausbaugrad gem. Angabe
im Darlehensantrag/Datensammler zu erfassen (25 / 50 / 75 / 100 %)
Umfang Unterkellerung:
Bei einem unterkellerten Objekt ist zusätzlich der Umfang der Unterkellerung gem. Angabe im Darlehensantrag zu erfassen (25 / 50 / 75 / 100 %).
Einliegerwohnung:
Eine Einliegerwohnung ist nur dann als solche zu bewerten, wenn es sich um eine nicht abgeschlossene Einheit handelt und gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist.
Garagenbewertung:
Typ
EFH/ZFH
Carport
X
Doppelgarage
X
Garage
X
Kellergarage
X
Stellplatz
Tiefgarage
ETW
X
X
X
X
X
X
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BHW Bausparkasse AG
Die Grundwerte für die jeweiligen Garagentypen sind systemseitig hinterlegt. Der Altersabschlag wird
maschinell berechnet.
Hinweis bei Sachwertermittlung: Die Kosten für Stellplätze sind in den Wertansätzen der Außenanlagen enthalten.
Außenanlagen:
dürfen nicht mehr als 5 % des Herstellungswertes berücksichtigt werden
Baunebenkosten
können bei max. 20% des bereinigten Herstellungswertes liegen.
Systemseitig sind die Ansätze für Baunebenkosten für die einzelnen Objekttypen entsprechend der
Normalherstellungskosten hinterlegt und werden automatisch vorgeschlagen. Diese überschreiten die
vorgegebene Grenze der BelWertV nicht und stellen marktübliche Ansätze dar (liegt i.d.R. zwischen 14
– 16 %)
Ausstattung
Ausstattungsbeschreibung
stark gehoben:
Vorwiegend stark gehobene Ausstattung in den Bereichen Fassade, Dach, Fenster und Innenausbau. Es sollten 5 Merkmale zum stark gehobenen Standard zutreffen. Objekte mit dem Charakter
einer Villa sind meist mit sehr gehobenem Standard zu bewerten. Objekte mit einer Ausstattung in
der Kategorie „Luxus“ sind mit sehr gehobenem Standard zu bewerten.
gehoben:
Vorwiegend gehobene Ausstattung in den Bereichen Fassade, Dach, Fenster und Innenausbau. Es
sollten 5 Merkmale zum gehobenen oder stark gehobenen Standard zutreffen. Siehe hier auch
Bemerkungen zum sehr gehobenen Standard.
mittel:
Vorwiegend mittlere Ausstattung in den Bereichen Fassade, Dach, Fenster und Innenausbau. Es
sollten 5 Merkmale zum mittleren, gehobenen oder stark gehobenen Standard zutreffen. Objekte mit einem Alter zwischen 20 und 40 Jahren mit einer zeitgemäßen Ausstattung sind bei keinen
weiteren Angaben und keiner erfolgten Modernisierung meist mit einem mittleren Standard zu bewerten.
einfach:
Vorwiegend einfache Ausstattung in den Bereichen Fassade, Dach, Fenster und Innenausbau. Es
treffen weniger als 5 Merkmale aus den anderen Ausstattungsstandards zu. Objekte mit Merkmalen wie Kellerwohnung, externes oder kein Bad, externes WC und Ofenheizung sind mit einfachem Ausstattungsstandard zu bewerten. Objekte älter 40 Jahre sind bei keinen weiteren Angaben
und keiner erfolgten Modernisierung meist mit einem einfachen Standard zu bewerten.
Die Ausstattung kann sich aufgrund der durchgeführten Umbau-, Modernisierungs und Sanierungsmaßnahmen verändern
Ausstattungsmerkmale
Bereich
Fassade
einfach
Mauerwerk mit
Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich
mittel
Wärmedämmputz,
Wärmedämmverbund- system,
Sichtmauerwerk mit
Fugenglattstrich,
mittlerer
Wärmedämmstandard
Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung
gehoben
Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard
sehr gehoben
Naturstein
Aluminium,
Sprossenfenster,
Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung
Betondachpfannen (untere
Preiskl.), Bitumen, Kunststofffolienabdichtung, keine
Wärmedämmung
Betondachpfannen (gehobene
Preiskl.), mittlerer
Wärmedämmstandard
Tondachpfannen,
Schiefer-, Metalleindeckung, hoher
Wärmedämmstandard
1 Bad mit WC, Installation auf Putz
1 Bad mit Dusche
und Badewanne,
Gäste-WC, Installation unter Putz
1-2 Bäder, GästeWC
raumhohe Verglasung, große
Schiebeelemente,
elektr. Rollladen,
Schallschutzverglasung
große Anzahl von
Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in
Glas
mehrere großzügige Bäder, tlw.
Bidet, Whirlpool,
Gäste-WC
Holz, Einfachverglasung
Fenster
Dächer
Sanitär
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Innenwandbekleidung der Nassräume
Bodenbeläge
Innentüren
Heizung
Elektroinstallation
Ölfarbanstrich,
Fliesensockel
(1,50 m)
Fliesen (2,00 m)
Fliesen raumhoch,
großformatige
Fliesen
Naturstein, aufwendige Verlegung
Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC
(untere Preiskl.)
Nassräume: PVC,
Fliesen
Füllungstüren,
Türblätter und
Zargen gestrichen,
Stahlzargen
Einzelöfen, elektr.
Speicherheizung,
Boiler für Warmwasser
Teppich, PVC,
Fliesen, Linoleum
(mittlere Preiskl.)
Nassräume: Fliesen
Kunststoff-/ Holztür-blätter, Holzzargen, Glastürausschnitte
MehrraumWarmluftkachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)
Fliesen, Parkett,
Betonwerkstein
Nassräume: großformatige Fliesen
Naturstein, aufwendige Verlegung Nassräume:
Naturstein
massivere Ausführung, Einbruchschutz
je Raum 1 Lichtauslass und 1-2
Steckdosen, Installation tlw. auf
Putz
je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3
Steckdosen, Installation unter
Putz
Türblätter mit
Edelholzfurnier,
Glastüren, Holzzargen
Zentralheizung/
Pumpenheizung
mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung,
Warmwasserbereitung zentral
je Raum mehrere
Lichtauslässe und
Steckdosen, informationstechnische Anlagen
Zentralheizung
und Fußbodenheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen
aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Anbau /
Ausbau
Für die Wertermittlung sind die neuen Wohnflächen zu berücksichtigen
Umbau,
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen / Umbauten führen grundsätzlich zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer (RND) und damit zur Verringerung des Altersabschlages des zu bewertenden Objektes
(Nachweis über Einreichung Kostenvoranschläge bzw. Bauzustandsbericht. Berechnung über BOXL
oder Solo-AD anhand Angabe der betroffenen Gewerke möglich). Modernisierungsmaßnahmen können
zu einer Anhebung des Ausstattungsfaktors führen.
Kernsanierung
Bei einer Kernsanierung kann mit einer maximalen Restnutzungsdauer von 60 Jahrengerechnet werden. Eine Kernsanierung bedeutet ein vollständiges Entkernen des Innenausbaus bis
auf den Rohbauzustand (daher auch nur max. 60 Jahre, weil die verbleibende Tragkonstruktion nicht einem Neubau entspricht – z.b. bei Altbauten fehlen heute übliche Horizontalabdichtungsmaßnahmen). Bei einer Kernsanierung müssen die im Vordruck Bauzustandsbericht
(927 647 000) bzw. in BOXL vorgegebenen Modernisierungsmaßnahmen mindestens durchgeführt worden sein und über das Maß einer Modernisierungsmaßnahme hinausgehen.
Instandhaltung
Diese Kosten können für die Wertermittlung nicht berücksichtigt werden. Liegt keine zeitgemäße Instandhaltung vor, sind Abschläge vom Bauwert für Sanierungsbedarf/Reparaturstau vorzunehmen.
Vergleichswertermittlung
EigentumsAnlehnung an §19 BelWertV können Vergleichswerte indirekt aus Kaufpreis- und Marktdatensammwohnung In
lungen abgeleitet werden. Quellen hierfür sind Datensammlungen der Gutachterausschüsse oder entsprechende Veröffentlichungen großer Immobilienmakler.
In BOXL/soloAD wird über den Anbieter on-geo ein durchschnittlicher Vergleichspreis für das zu bewertende Objekt bereitgestellt.
Ausstattung / Aussatttungsmerkmale:
Siehe Beschreibung Wohngebäude EFH/ZFH
Garagenbewertung:
Siehe Beschreibung Wohngebäude EFH/ZFH
Modernisierung/RND:
Über die Angabe des Modernisierungsumfanges (s. Umbau, Modernisierung) Bepunktungstabelle) wird
die Restnutzungsdauer (RND) ermittelt
Instandhaltung:
Siehe Beschreibung Wohngebäude EFH/ZFH
Achtung: Ab mehr als 20 WE zusätzlich immer zusätzlich die Ertragswertberechnung erforderlich.
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Objektzustand
Bei der Bewertung ist der Objektzustand vorzugeben, hierbei sind folgende Einstufungen zu beachten
Beschreibung Objektzustand
sehr gut:
Das Objekt hat einen sehr guten Unterhaltungszustand, der Zustand entspricht einem Neubau. Objekte, die nicht älter als 3 Jahre sind können, soweit keine weiteren Angaben vorliegen, mit einem
sehr guten Unterhaltungszustand bewertet werden.
gut:
Das Objekt hat einen guten Unterhaltungszustand. Es liegen keine Restarbeiten/Instandhaltungsrückstau vor. Objekte mit einem Alter zwischen 4 – 20 Jahren sind bei keinen
weiteren Angaben mit einem guten Unterhaltungszustand zu bewerten.
Durchschnitt:
Das Objekt hat einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Es liegen evtl. kleinere Mängel zu
Restarbeiten/Instandhaltungsrückstau vor.
mäßig:
Es liegen Restarbeiten/Instandhaltungsrückstau und/oder Baumängel und Bauschäden im Objekt
vor.
schlecht:
Es liegen umfassende Restarbeiten/Instandhaltungsrückstau und/oder offensichtliche größere
Baumängel und Bauschäden im Objekt vor.
katastrophal:
Das Objekt ist ohne umfassende Umbau- , Modernisierungs oder Sanierungsmaßnahmen nicht
nutzbar. Es liegen grundsätzliche Baumängel und Bauschäden vor. Der Zustand kann sich aufgrund der durchgeführten Umbau-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen verändern.
MFH und Ertragswertermittlung
gem.gen.
Objekte MFH (ab 3 WE) und gemischt genutzte Objekte (Gewerbeanteil < 50% oder Rohertrag aus Gewerbeanteil > 33%): Verkehrswert wird am Ertragswert orientiert festgesetzt. (bei 3 WE Sach- und Ertragswert, ab 4 WE nur Ertragswert ermitteln) - besondere Grenzen für Einreichung Wertgutachten
beachten.
Zwei-Säulen-Prinzip:
zusätzlich zur Ertragswertermittlung ist auch immer eine Sachwertermittlung durchzuführen. Der VKW
wird am Ertragwert orientiert festgesetzt. Die Durchführung des Zwei-Säulen-Prinzips wird systemseitig unterstützt.
Erbbaurechte
Die Wertermittlung erfolgt mit dem sogenannten Münchener Verfahren. Bei diesem Verfahren wird zunächst der Wert des Volleigentums wie vorstehend (z. B. Sachwert inkl. Grundstück) ermittelt. Der
Wert des Volleigentums wird um 3 Abschläge gemindert, die die Besonderheiten/ Einschränkungen
bzw. die eingeschränkte Marktgängigkeit eines Erbbaurechtes würdigen. Zu Berechnung der Abschläge werden der aktuell zu zahlende Erbbauzins, die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags Erbbaurechtsvertrags und die Höhe der Entschädigung für das Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechts benötigt.
In Abhängigkeit von der rechtlichen Gestaltung (z. B. Stillhalteerklärung liegt/liegt nicht vor) ist der Betrag des kapitalisierten Erbbauzinses entweder als Vorlast zu berücksichtigen oder das Wertermittlungsergebnis um diesen Betrag zu reduzieren. In BOXL ist der kapitalisierte Erbbauzins zunächst als
Vorlast zu erfassen.
Wohnfläche
Grundsätzlich gilt die in der Wohnflächenberechnung ausgewiesene Wohnfläche. Liegen keine
entsprechenden Unterlagen vor, sind folgende Punkte zu beachten:
Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören die Flächen, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, d.h. die Flächen hinter der Wohnungseingangstür; bei Einfamilienhäusern ist diese in der
Regel mit der Haustür identisch.
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•
•
•
Zur Wohnfläche gehören auch:
o Wintergärten, Schwimmbäder u.ä. Räume, soweit sie nach allen Seiten geschlossen sind
o Balkone, Dachgärten, Loggien und überdachte Terrassen
Nicht dazu gehören:
o Keller-, Boden-, Heizungs-, Trockenräume, Waschküchen
o Abstell- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
o Räume, die nicht an den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen der Bauordnung
genügen
o Geschäftsräume
Anrechnung der Flächen
o Wohnräume im EG/DG/Keller*)
- Raumhöhe mindestens 2 m
=
100%
o unter Schrägen
- Raumhöhe 1 m bis 2 m
=
50 %
o Wintergärten:
beheizt = 100 % /
unbeheizt =
50 %
o Balkone/Loggien/überdachte Terrassen
=
25 %
o überdachte Terrassen ausschließlich in MFH die Fläche unter darüber liegenden Balkonen
=
25 %
*) Wohnräume im Keller sind grundsätzlich nur bei Hanglage und der dadurch ausreichenden Belichtung
anrechenbar
BGF (Bruttogrundfläche)
BGF anrechenbar
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der
Grundflächen aller Grundrissebenen eines
Bauwerks.
Entsprechend der DIN 277 gibt es eine
Aufteilung in drei Bereiche (s. auch Abbildung):
a) überdeckt und allseitig in voller Höhe
umschlossen (rot)
b) überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, z.B. Loggien
bzw. überdachte Balkone etc. (grün)
BGF nicht anrechenbar
c) nicht überdeckt, z.B. Balkone, Dachterrassen etc (blau)
d) nicht nutzbare Dachflächen,(bis bzw.
unter 1,50m lichte Höhe im First) und
konstruktiv bedingte Hohlräumen, z.B.
belüftetes Flachdachkonstruktionen
oder abgehängte Decken (gelb)
Besonderheiten
Für die Berechnung der BGF sind ebenfalls die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z.B. Putz) anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den
Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.
Entsprechend der Methodik in den NHK 2000 sind die c-Flächen (blau in der obigen Abbildung)
nicht mit in die BGF-Ermittlung einzubeziehen, da sie pauschal im Wertansatz von a) u. b) enthalten sind (z.B. nicht überdachte Terrassenflächen dürfen in die BGF nicht einbezogen werden).
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Besichtigungsbericht / Wertgutachten
• Bei Beleihungsobjekten müssen Objektbesichtigungen (Außen u. Innen) abhängig von
der nominalen Höhe aller BHW-Grundfpandrechte (einschließlich Fremdvorlasten) an
einem Objekt gem. nachfolgender Tabelle vorgenommen werden.
• Eine Objektbesichtigung / Wertschätzung kann auch unterhalb der in der Tabelle genannten Grenzen erforderlich werden, wenn die zur Beurteilung des Beleihungsobjektes vorgelegten Unterlagen, Daten etc., z.B. aufgrund des Alters / Objektfotos / Zustandes des Gebäudes / größere Vorlasten, keine zuverlässige Wertermittlung ermöglichen.
Betragesgrenzen
- BHW Grundpfandrechte (nominale Gesamtsumme aller BHWGrundpfandrechte am Beleihungsobjekt)
bis
15.000,00 EUR
ohne Berücksichtigung Fremdvorlasten
>
15.000,00 EUR
bis
150.000,00 EUR
mit Berücksichtigung Fremdvorlasten
>
bis
150.000,00 EUR
400.000,00 EUR
mit Berücksichtigung Fremdvorlasten
Vorgehensweise/Besichtigungsbericht
keine Besichtigung
Besichtigungsbericht (927 647 000) durch bevollm. FM/VM (Innenund Außenbesichtigung)
Vorlage vor Darlehenszusage (Nur im Ausnahmefall - mit entsprechend zu dokumentierender Begründung - kann der Besichtigungsbericht auch als Auszahlungsvoraussetzung nachgefordert werden)
Besichtigungsbericht durch
HYPgeo (Innen- und Außenbesichtigung innerhalb 10 Tagen)
- Vor 1. Auszahlung (AZV):
soweit eine zuverlässige Wertermittlung aufgrund Unterlagen und
Antragsangaben möglich ist
(bei kurzfristigem Zahlungsziel, kann im Einzelfall der Besichtigungsbericht entweder nachgefordert oder die Anforderungsfrist
innerhalb 5 Tage vorsehen werden)
- Vor Kreditentscheidung:
wenn o.a. Voraussetzungen für AZV nicht gegeben sind
>
400.000,00 EUR
formelles Wertgutachten durch
PB Vertrauensschätzer/Regionalgutachter
mit Berücksichtigung Fremdvorlasten
Folgende Objekte sind davon unabhängig immer durch eine förmliche Schätzung zu bewerten:
- Wohnimmobilie: Anteil der gewerblichen Nutzfläche > 50%
- Gewerblicher Rohertrag > 1/3 des nach § 10 Abs. 1 BelWertV
nachhaltig zu erzielenden Jahresrohertrages bei teilweiser gewerblicher Nutzung
- Objekte, die nicht zur dauerhaften Nutzung zugelassen und genehmigt sind (Ferien- oder Wochenendhäuser im Sondergebiet)
- Bei Häusern in Holzfertigbauweise bei Hausherstellern ohne RALGütesiegel
- Bei Holzfertighäusern in einschaliger Holzblockbohlenbauweise
auch mit RAL-Gütesiegel
*) Besichtigungsbericht entfällt bei: - allen nicht dinglich gesicherten Darlehen
- Darlehen gegen Neuvalutierung (Verfahren D63)
•
Bei Neubauvorhaben ggf. auch bei wertsteigernden Sanierungsmaßnahmen ist Besichtigungsbericht/Wertgutachten erst vor Bezug bzw. bei Fertigstellung vorzulegen
(Auszahlungsvoraussetzung für Restrate)
•
Wertgutachten/Besichtigungsberichte nicht älter als 2 Jahre werden als aktuell anerkannt
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BHW Bausparkasse AG
Darlehenssicherung
Dingliche Sicherung am Beleihungsobjekt
zu berücksichtigen sind:
• Rechte in Abt. II und III des Grundbuches
• Beleihungsauslauf unseres Grundpfandrechtes
• Einhaltung der beschriebenen Beleihungsgrenzen
Die dinglichen Sicherungsformen
• Neuvalutierung von bestehenden Grundschulden
(mit der Sicherheitendatei ist ein Ausschluss der möglichen Neuvalutierung durch Abtretung von Rückgewähransprüchen oder Einmalvalutierungserklärungen zu prüfen /
Besonderheiten Forderungsverkauf + RMBS sind zu beachten)
• Neueintragungen als Briefgrundschuld
(Mit der Grundschuldbestellung unterwerfen sich alle Darlehensnehmer und Gesamtschuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung.)
• Grundschuldabtretung von anderen Gläubigern, i.d.R. bei Umschuldungen
Besonderheiten bei der Bewertung der Vorlasten in Abt. II
•
•
•
•
•
•
keine Beleihung zulässig, wenn eines der nachstehenden Rechte vorhanden:
Bergschadenvollverzicht
Dauerwohnrecht
Dienstbarkeit zum Betreiben einer Photovoltaikanlage
Altenteil*
Reallast (die den Eigentümer zu Dienst- und Sachleistungen verpflichtet)
Tankstellenrecht
Achtung:
Die Rangstelle des Rechts ist unerheblich.
*Abweichend gilt bei Zuteilungsdarlehen und / oder Neuvalutierungen: Altenteil ist zulässig, sofern sie
im Rang nach unserem Grundpfandrecht eingetragen sind. Ein RAL von 80 % des VKW nicht überschritten werden.
•
•
•
•
•
•
Diese Rechte in Abt. II dürfen nicht dem BHW-Grundpfandrecht vorgehen:
Auflassungsvormerkung
dingliches Wohnrecht (bei EFH, ETW und ZFH)
Nießbrauchrecht
Reallast
Wiederkaufsrecht/Rückauflassungsvormerkung
Wohnungsbesetzungs-/belegungsrecht (bei EFH, ETW und ZFH)
•
•
Ein Beleihungsauslauf von 80 % des VKW darf nicht überschritten werden bei:
dingliches Wohnrecht (bei EFH, ETW und ZFH)
Nießbrauchrecht
Achtung:
Bei Überschreiten eines Beleihungsauslaufes von 80 % des VKW ist eine
Bürgschaftsvermittlung nicht möglich.
Bewertung:
Vorkaufsrechte für mehrere oder alle Verkaufsfälle sind mit 2 % des Verkehrswertes zu
bewerten.
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BHW Bausparkasse AG
Erbbauzinsreallast
Die Berücksichtigung erfolgt wie unter Verkehrswertermittlung Erbbaurechte beschrieben.
•
•
•
•
Besonderheiten bei der Bewertung der Vorlasten in Abt. III
Generell ist das Fremdrecht in Höhe der eingetragenen Grundschuld zzgl. 18 % Zinsen
als Vorlast zu berücksichtigen. (Ausnahmen: z. B. Beleihungsauslauf bis 54 % des VKW.)
Bei nachrangigen Grundschuldabtretungen sind die Rückgewährsansprüche aus den vorrangigen Grundpfandrechten an die BHW Bausparkasse AG mit gesondertem Formular
abzutreten. (Anm.: Bei direkt für die BHW Bausparkasse bestellten Grundpfandrechten
werden / wurden die Rückgewährsansprüche bereits im Rahmen der Grundschuldbestellung abgetreten.)
Für vorrangige Grundpfandrechte, die nicht mehr voll valutieren ist die (Teil)Löschung
bzw. Abtretung zu fordern, wenn nur die Valuta als Vorlast berücksichtigt werden
soll/kann.
bei im Gleichrang eingetragenen Rechten wird das Fremdrecht vollständig als Vorlast berücksichtigt (bei gleichzeitiger Finanzierung zweier Bausparkassen besteht automatisch
Gleichrangsvereinbarung)
Seite 20
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BHW Bausparkasse AG
Sicherung als Blankodarlehen
Höchstgrenze Blankodarlehen = 30.000,-- EUR
•
BBD-FH, BBD-TH und KfW Darlehen werden nicht als Blankodarlehen vergeben
•
je Kreditnehmer kann das Blankodarlehen bis zur Höchstgrenze gewährt werden;
Eheleute oder in eheähnlicher Gemeinschaft lebende Paare gelten dabei als ein Kreditnehmer
Wichtig:
• einwandfreie Bonität, Bonitätsprüfung einschl. SCHUFA (s. auch Bonität)
• die Schufa-Daten sind zwingend vor Darlehenseinreichung zu beauskunften
• Umschuldungen von PB-Privatdarlehen sind ausgeschlossen
• keine Berücksichtigung von Einkommen mit Kurzarbeitergeld und Einkommen aus befristeten Arbeitsverhältnissen (Ausnahme bei befristeten Arbeitsverhältnissen siehe
Bonität )
• Keine Berücksichtigung von Einkommen mit Probezeit (Ausnahme siehe Bonität)
• keine Kreditvergabe bei vorhandenen Kettenumschuldungen
• Auffüllungskredite möglich
• es sind die jeweiligen Produktinformationen/-steckbriefe zu beachten
• Das Ablaufdiagramm incl. der Hinweise (Seite 17) ist bei der Beantragung von Blankodarlehen zu beachten.
Anforderungen bei besonderen Kundengruppen
Selbständige
• Für selbständige Darlehensneukunden (es besteht kein weiteres Darlehen bei
BHW) ist die Vergabe von Blankodarlehen ausschließlich bei Zuteilungsdarlehen
oder bei
Soko für Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo maXX möglich. Für Darlehensneukunden, die Freiberufler sind, gilt diese Einschränkung nicht.
Mieter
• Für Mieter ist die Vergabe von Blankodarlehen ausschließlich bei Zuteilungsdarlehen oder bei Soko für Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo maXX möglich
Eigentümer
• Vorlage eines Eigentumsnachweises (zulässig sind: Grundbuchauszug, Einheitswertbescheid, Kaufvertrag, Gebäudefeuerversicherungspolice,). Bei Zuteilungsdarlehen oder bei Soko für Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo maXX ist kein Eigentumsnachweis erforderlich
Kaufpreisfinanzierungen
• Wird der Darlehensnehmer erst Eigentümer durch den Erwerb einer Wohnimmobilie, sind Bausparvorfinanzierungen durch Blankodarlehen nur möglich, wenn die
Gesamtfinanzierung sichergestellt ist (Nachweise erforderlich: Kopie notarieller
Kaufvertrag ggf. vorab Entwurf, Kopien Finanzierungsnachweise), keine dinglich
gesicherten Darlehen daran beteiligt sind und innerhalb der letzten 24 Monate keine dinglich gesicherten Darlehen aufgenommen wurden.
Seite 21
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BHW Bausparkasse AG
Ablaufdiagramm Darlehenssicherung als Blankodarlehen
Darl.-Neukunde: Es besteht kein weiteres Darlehen
bei BHW
Bei Darlehensprüfung ist hierfür der letzte SchufaEintrag eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen maßgeblich. Geht aus der Schufa-Meldung
kein Meldedatum hervor (z.B. bei Hypokredit HP), ist
davon auszugehen, dass das Darlehen innerhalb der
letzten 2 Jahre gewährt wurde, wenn kein Darlehensvertrag bzw. vollständiger Grundbuchauszug in
Kopie zur Prüfung vorliegt
Für selbständige Darlehensneukunden ist die Vergabe von Blankodarlehen ausschließlich bei Zuteilungsdarlehen oder bei Soko für Tarifwechsel von
Alttarifen in Dispo maXX möglich. Für Freiberufler
gilt diese Einschränkung nicht
Nachweis über Immobilieneigentum notwendig
Umschuldungen von PB Privatdarlehen sind nicht
möglich
Die Schufa-Auskunft ist zwingend vor Einreichung
durch den AD zu ziehen (ansonsten sofortige Rückgabe)
Bei der Beantragung von Zuteilungsdarlehen und
dem Soko für Tarifwechsel von Alttarifen in Dispo
maXX, soweit keine weiteren BHW-Darlehen bestehen, ist die Vergabefrist von Fremddarlehen nicht zu
beachten. Ein Eigentumsnachweis ist nicht erforderlich.
Bestandskunde: Bestehendes Außerkollektives- oder Zuteilungsdarlehen
Bei vorherigen Neuvalutierungen und Interne Umschuldungen gilt die Frist von 24 Monaten ebenfalls
Können neue Blankodarlehen innerhalb 80 % des VKW
platziert werden, spielt das Datum der Kreditzusage keine
Rolle
Nachweis über Immobilieneigentum notwendig
Kombination Blanko- und Negativdarlehen ist nicht möglich
Keine Ablösung oder Umstellung von dinglich gesicherten
oder Negativdarlehen durch Blankodarlehen
Die Schufa-Auskunft ist zwingend vor Einreichung durch
den AD zu ziehen (ansonsten sofortige Rückgabe)
Umschuldungen von PB Privatdarlehen sind nicht möglich
Bisherige Zahlungsverpflichtungen erfolgten regelmäßig
ohne Beanstandungen
Wenn Neuvalutierung möglich, keine Vergabe von Blankodarlehen
Kaufpreisfinanzierungen siehe o.a. Stichwort
Achtung:
Bei Bestandskunden ist der Stichtag für die letzte dinglich besicherte BHW-Kreditzusage das Datum der Vertragsausfertigung.
Seite 22
Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Sicherung gegen Negativerklärung
Höchstgrenze Kleindarlehen = 30.000,-- EUR
•
BBD-FH, BBD-TH und KfW-124 werden nicht als Negativdarlehen vergeben
(KfW-Darlehen werden grundsätzlich keine Blankodarlehen)
•
mehrere Kleindarlehen für einen Bausparer möglich, wenn er Eigentümer mehrerer
Objekte ist - je Objekt bis zur Höchstgrenze, je Bausparvertrag nur für ein Objekt
Darlehenssicherung gegen Negativerklärung
• zuerst prüfen: wenn Neuvalutierung von Grundschulden zur Darlehenssicherung erfolgen kann = kein Kleindarlehen
•
diese Voraussetzungen sind zu beachten:
-
Die Sicherung des Kleindarlehens muss innerhalb 80 % BBD (BSD), 75 % ZUT
möglich sein.
-
Kein Kleindarlehen möglich, wenn bereits ein Blankodarlehen vorhanden ist. Sind
bereits Blankodarlehen vorhanden, kann eine Darlehensgewährung gegen Negativerklärung erfolgen, wenn alle Darlehen (altes Blankodarlehen und neues Kleindarlehen) gegen Negativerklärung gesichert werden.
-
Kleindarlehen möglich, wenn mindestens drei Monate seit dem durch BHW dinglich gesicherten Darlehen (Datum Vertragsausfertigung) vergangen sind.
Angaben zum Grundbuch
Jeder Einzelfall ist mit einer der folgenden Unterlagen nachzuweisen:
- unbeglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bestätigung über aktuelle Grundbucheinsicht mit Vordruck 927 661 000
- bei Kauffinanzierung: Abschrift des notariellen Kaufvertrages
Wichtig:
Kein Kleindarlehen bei Negativmerkmalen in der SCHUFA-Auskunft oder Unterdeckung des
Existenzminimums!
Seite 23
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BHW Bausparkasse AG
Übersicht Ersatzsicherheiten
Art der Ersatzsicherheit
Beschreibung/Anrechnung
Einzureichende Unterlagen
selbstschuldnerische Bürgschaft
Zeitlich unbefristete, inländische Bürgschaft einer öffentlichrechtlichen Körperschaft oder eines Kreditinstitutes
Sicherungsbetrag ist die Bürgschaftshöhe
Gebühr: 200 EUR
Bürgschaftsurkunde der
vergebenden Stelle
Guthabenabtretung
aus Bausparverträgen
Sicherungsbetrag ist das Bausparguthaben in voller Höhe.
Bei Abtretung des Guthabens eigener Verträge des Bausparers
bzw. bei Abtretungen innerhalb der Bausparkasse wird ebenfalls
eine gesonderte Erklärung benötigt.
-Abtretung an/von
Bausparkassen: Vordruck D 127 e
-Abtretung innerhalb der
BHW Bausparkasse / eigene Verträge: mit Vordruck D 1070
Gebühr: 200 EUR für die Guthabenabtretung von fremden Bausparverträgen
Guthabenabtretung
aus Sparbüchern
Sicherungsbetrag ist das Sparguthaben in voller Höhe.
Gebühr: 200 EUR
Vordruck D 1070 a Sparbuch im Original
Abtretung von Festgeldern
Sicherungsbetrag ist das Sparguthaben in voller Höhe.
Gebühr: 200 EUR
Vordruck D 1070 a
Abtretung von
Wertpapieren
bei vereinbarter laufender Zinszahlung: Beleihung zum Nominalwert
Vordruck D 1070 a
Sparbrief im Original
bei Abzinsung: Beleihung bis zur Höhe des eingezahlten Betrages
zuzüglich Zinsen
Gebühr: 200 EUR
Verpfändung von
Wertpapieren
Bundesschatzbrief Typ A: Beleihung zum Nominalwert
Vordruck D 1000
Bundesschatzbrief Typ B: Beleihung zum Kurswert (Nominalwert +
aufgelaufener Stückzinsen)
mündelsichere Schuldverschreibungen: Beleihung bis zu 80 % des
Kurswertes
lombardfähige Schuldverschreibungen: Beleihung bis zu 75 % des
Kurswertes
Aktien/ Wertpapierfonds*: Beleihung bis zu 60 % des Kurswertes /
Rücknahmepreis je nach Papier
Gebühr: 200 EUR je Abtretungserklärung (auch wenn hierauf unterschiedliche Wertpapiere abgetreten werden)
Abtretung von Kapitallebensversicherungen (KLV), Rentenversicherungen
(RV) und fondsgebundenen LV
Beleihung bis zu 80 % des Rückkaufswertes. Eine gesondert aus- Vordruck D 273 b und
gewiesene Überschuss- bzw. Gewinnbeteiligung ist ebenfalls mit
Original-Police
80 % zu berücksichtigen. Die Rentenversicherung kann nur bis
zum Beginn der vereinbarten Rentenzahlung vermerkt werden. Der
Rückkaufswert kann erst nach Bestätigung durch die Versicherungsgesellschaft anerkannt werden. Es können nicht hereingenommen werden: Sterbegeldversicherungen/ Lebensversicherungen als Ersatz für die gesetzliche Rentenversicherung/ Lebensversicherungen mit Schutz für Berufsunfähigkeit/ Unfallschutz o. weiteren Einschränkungen/ reine Berufsunfähigkeitsversicherungen/
Unfallversicherungen sowie Lebensversicherungen als Riesterprodukt** und Rentenversicherungen in Form von Rürup-Renten**.
Bei fondsunterlegten RV: Beleihung bis max. 60 % des Rückkaufwertes.
Gebühr je abgetretener KLV/RV: 200 EUR
(Bei gleichzeitiger Abtretung mehrerer KLV/RV von einer Gesellschaft mit einer Abtretungserklärung wird nur eine Gebühr erhoben.)
Beim Austausch von Sicherheiten fällt für die neue Ersatzsicherheit entsprechend die Gebühr von
200 EUR an.
Zertifikate werden nicht als Ersatz-, Zusatz- oder Übergangssicherheit hereingenommen.
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
*Hinweis zur Verpfändung von Aktien:
Aktien von Postbank und Deutsche Bank werden nicht zur Darlehenssicherung hereingenommen.
*Hinweis zur Verpfändung von Fondsanteilen:
Geschlossene und offene Immobilienfonds werden nicht als Ersatz-, Zusatz- oder Übergangssicherheit hereingenommen. Hintergrund: Das am 08.04.2011 in Kraft getretene Anlegerschutzund Funktionsverbesserungsgesetz (in Kraft getreten am 08.04.2011) sieht für Anteile an offenen Immobilienfonds eine zweijährige Mindesthaltefrist für Neuanleger sowie eine 12-monatige
Kündigungsfrist vor. Zudem: Sofern 24 Monate nach Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen die verfügbaren Mittel nicht ausreichen, hat die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme
der Anteile weiterhin zu verweigern. Eine gem. BSpKG geforderte schnelle Liquidisierbarkeit ist
aus diesem Grund nicht mehr gegeben.
**Hinweise zu Riester-Lebensversicherungen und Rürup-Renten:
Riesterverträge zu beleihen, zu verpfänden oder abzutreten ist nach § 97 EStG untersagt. Das
Nach § 10a EStG oder Abschnitt XI des EStG geförderte Altersvorsorgevermögen einschließlich seiner Erträge, die geförderten laufenden Altersvorsorgebeiträge und der Anspruch auf die
Zulage sind nicht übertragbar. § 93 Abs. 1a und § 4 des Betriebsrentengesetzes bleiben unberührt.
Die Ansprüche aus einer Rentenversicherung der Basisversorgung (Rürup-Renten) haben wie
die gesetzliche Rente keine Möglichkeit einer Beleihung, Vererbung, Verpfändung, Abtretung
oder der einmaligen Kapitalauszahlung.
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Zusatzsicherheit interne Globalbürgschaft
Für den oberhalb der Beleihungsgrenze von 80 % (Bauspardarlehen 75 %) liegenden
Darlehensteil bis maximal 90 % des Verkehrswertes wird dem Darlehensnehmer eine
Bürgschaft der DSL vermittelt. Für den verbürgten Teil ist die Risikolebensversicherung
nach GVV oder eine Lebensversicherung abzuschließen.
Die Bürgschaftsgebühr ist im Zinssatz des Darlehens bereits enthalten. Die Verbürgung
erfolgt intern und wird dem Darlehensnehmer nicht offen gelegt. Bei Bauspardarlehen,
BBD-Konstant und KfW-Darlehen wird der Kunde nicht mit Kosten für die Bürgschaftsvermittlung belastet. Die Bürgschaftsvermittlung für KfW-Darlehen ist von > 80% bis 90%
des VKW möglich.
Überschreitung der Beleihungsgrenze von 80 % ohne Bürgschaftsvermittlung möglich
bei:
•
•
Ersatzsicherheiten (z.B. Sparbrief, Wertpapiere, Rückkaufswert Lebensversicherung)
Sicherung an einem weiteren Beleihungsobjekt
Eine Bürgschaftsvermittlung ist nicht möglich
o wenn ein Zahlungsrückstand besteht
o bei Darlehensgewährung ohne dingliche Sicherung
o wenn die fremdgenutzte Immobilie mit Fremdvorlasten belastet ist. Zu
den Fremdvorlasten zählen in diesem Fall auch die DSL Bank und die
Postbank.
o bei Grundstücksfinanzierungen (Beleihung von Grundstücken bis max.
75% des Verkehrswertes bei Bauspardarlehen; bis max. 80% des Verkehrswertes bei außerkollektiven Darlehen)
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Übergangssicherheiten
Bis zur grundbuchlichen Sicherung (rangrichtige Grundschuldeintragung) können Darlehen übergangsweise gesichert werden mit:
•
Notarbestätigung
wenn die Grundschuldeintragung unwiderruflich bewilligt und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt ist
Der Notar bestätigt auf entsprechendem BHW Formular oder formlos. Die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde muss vorliegen.
•
Verpfändung der Auflassungsvormerkung
wenn grundbuchliche Teilung des Grundstückes noch nicht erfolgt ist
•
Verpflichtungserklärung einer Baugesellschaft
wenn Grundpfandrecht noch nicht eingetragen werden kann - z.B. fehlende Vermessung - und die Voraussetzungen zur Einzelbeleihung noch nicht vorliegen
Dieses Verfahren wird nur mit einigen namhaften Baugesellschaften praktiziert.
Lastenfreistellungserklärung
wenn die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und das BHWGrundpfand-recht nach den Globalrechten (i.d.R. Grundpfandrechte aus Bauträgerzwischenfinanzierung) und vor der Auflassungsvormerkung im Einzelgrundbuch eingetragen ist, kann Auszahlung gegen Lastenfreistellung erfolgen
•
Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen sind:
rechtswirksamer Kaufvertrag
Eintragung einer Auflassungsvormerkung für unseren Kunden
Vorlage der Lastenfreistellungserklärung des Globalrechtsgläubigers
Vorlage der Baugenehmigung
Erklärung über Abtretung der Ansprüche auf Erstattung der gezahlten
Kaufpreisbeträge
•
Bürgschaft nach Makler- und Bauträgerverordung (MaBV)
wenn wie bei Lastenfreistellungserklärung die Fälligkeitsvoraussetzungen noch
nicht vorliegen, kann alternativ mit einer MaBV-Bürgschaft gesichert werden
Gegen Stellung dieser selbstschuldnerischen Bankbürgschaft kann der Bauträger
Kaufpreisteilbeträge nach dem Zahlungsplan abfordern.
•
Notarerklärung bei Erwerb von Bauland von Kommunen
wenn die Kaufverträge keine Belastungsvollmacht enthalten.
Die Grundpfandrechtsbestellung kann dann erst nach Kaufpreiszahlung und damit
verbundener Eigentumsumschreibung erfolgen.
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BHW Bausparkasse AG
Pfand- / Schuldnerwechsel
Pfandwechsel
Beim Verkauf des Beleihungsobjektes können von BHW gewährte Darlehen zur erneuten Verwendung grundsätzlich auf das neu zu finanzierende Objekt übertragen u. dort gesichert werden.
Unterlagen
o
o
o
o
Darlehensantrag (927 603 000 inkl. Objektdaten)
zusätzliche Angaben: „Pfandwechsel“ als Verwendung; unter Besonderheiten Höhe
der Gebühren; betroffene Finanzierungsbausteine
Kaufvertrag für das veräußerte Objekt
Objektunterlagen gemäß Zuordungsblatt / Checkliste für das zu erwerbende/erworbene Objekt; ggf. nachzureichen, wenn neues Objekt noch nicht bekannt
Bonitätsunterlagen gemäß Checkliste nur wenn:
(1) neue/zusätzliche Finanzierung aufgrund weiteren Kapitalbedarfs vorgesehen ist
(2) Beleihungsauslauf auf > 80 % steigt oder bisheriger Beleihungsauslauf > 80 %
sich weiter erhöht *)
*) Achtung: Werden die Vorrausetzungen für eine erhöhte Bonität und einer DSL-Bürgschaft nicht erfüllt und der
Kunde kann keine ausreichenden Zusatzsicherheiten stellen, ist ein Pfandwechsel nicht möglich.
Zahlungsrückstände
Wenn die lfd. Zahlungsverpflichtung innerhalb der letzten 12 Monate nicht störungsfrei geleistet
wurde, gilt bei Zahlungsrückständen
bis 2 Raten: Zahlungsrückstand ist vor Durchführung Pfandwechsel auszugleichen
> 2 Raten: Einzelfallprüfung durch Zentrale
Keine Gebühren bei
Kfw-Darlehen, Darlehen gegen Negativerklärung oder Ersatzsicherheiten, Blankodarlehen, Darlehen anderer Kreditgeber (Zessionen)
Schuldnerwechsel
Darlehen sollen von bisher nicht am DV Beteiligten (z. B. bei Objektverkauf) übernommen werden (nicht möglich bei Riesterdarlehen).
o
o
o
o
o
o
o
Antrag auf Zustimmung zur Schuldübernahme (927 613 000)
Antrag auf Zustimmung Übernahme Bausparvertrag (927 329 000)
Darlehensantrag 927 603 000 (Bonität/Versicherung*)/Legitimation)
zusätzliche Angaben: „Schuldnerwechsel“ als Verwendung; unter Besonderheiten
Höhe der Gebühren*); betroffene Finanzierungsbausteine
ggf. Gesundheitserklärung 927 228 000 / ärztliches Zeugnis, Vordruck erhältlich bei
Abt. D 82 Team 4 Versicherung
Sicherungsvereinbarung (927 614 000)
Bonitätsunterlagen gem. Zuordungsblatt / Checkliste
Kopie des notariellen Kauf-/Übertragungsvertrages oder notariellen Vertrages zur
Vermögensauseinandersetzung (ggf. Vertragsentwurf vorab)
*)Im Falle der Ablehnung wird eine Gebühr gem. Antrag auf Zustimmung zur Schuldübernahme (927 613 000)
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BHW Bausparkasse AG
Risikolebensversicherung
Die RLV für bisherigen Schuldner endet mit Übertragung. Der/die Übernehmende(n)
kann/können versichert werden (Angaben 927 613 000 und 927 603 000). Im Rahmen der
Höchstbeträge (Arbeitsanweisung Versicherung) ist keine Gesundheitsprüfung erforderlich.
Ausnahme: Bei Übernahme durch Ehegatten ohne Vorlage eines Scheidungsurteils ist eine
Gesundheitsprüfung erforderlich.
Keine Gebühren bei
Kfw-Darlehen
Besonderheiten bei Schuldhaftentlassungen
Darlehen wird von einer bereits mitverpflichteten Person (z. B. Gesamtschuldner) übernommen.
o
o
o
kein Antrag auf Zustimmung zur Schuldübernahme (927 613 000)
Sicherungsvereinbarung (927 614 000) nur, wenn zu entlassende Person Miteigentümer des Beleihungsobjektes ist
ggf. ist nur VÜ des BSV durchzuführen (Vordruck 927 329 000)
Interne Umschuldungen > 1 Jahr < 5 Jahre
Laufzeit / Konditionen
o
o
Die Restlaufzeit des außerkollektiven Darlehen muss > 1 und < 5 Jahren sein (keine
Ausnahmen möglich!) und es sind nur Konditionen analog StandardKonditionstableau zugelassen (BHW BauDarlehen und BHW BauDarlehen Konstant)
- keine Sonderkontingente (z.B. Soko-TAW). Die 5-Jahresfrist ist auf das Ende des
laufenden Quartals ausgelegt (aktuell 04/2010 30.06.2010).
Interne Umschuldungen sind für Konstantmodelle, Darlehen mit einer Laufzeit „fest
bis Zuteilung“ bzw. mit Kombi-Darlehensvertrag sowie für Darlehen mit 15jähriger
Zinsfestschreibung bzw. einer Zinsfestschreibung > 10 Jahre ausgeschlossen.
Produktwechsel
Produktwechsel sind im Rahmen der internen Umschuldung zugelassen.
Vorfälligkeitsentschädigung (VE)
Der Kunde hat den Wunsch zur Darlehensablösung an den Vertrieb eigenständig herangetragen, (Bestätigung LFB/GD ist als Nachweis ausreichend) und zahlt die VE in voller Höhe bzw.
wird in voller Höhe mitfinanziert (kein Verzicht möglich). Die bestehende Bausparsumme kann
durch eine Vertragserhöhung entsprechend angepasst werden.
Abschlussgebühr
Die Abschlussgebühr kann bei einer internen Umschuldung mitfinanziert werden (Achtung: Bei
der Mitfinanzierung der VE bzw. Abschlussgebühr kann es ggf. zu einer Risikoausweitung kommen!).
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BHW Bausparkasse AG
Verwendung bestehender Bausparverträge
Der bestehende Bausparvertrag ist (ggf. nach TAW in den D maXX) generell weiterhin zu
verwenden (ggf. ist eine Erhöhung erforderlich). Für die interne Umschuldung darf kein neuer
Bausparvertrag abgeschlossen werden. (gilt auch für Prolo bzw. vorzeitige Prolo). Eine Tarifumstellung in den W maXX ist möglich.
Teilbausparsummenbildung
Die Bildung einer Teilbausparsumme ist möglich. Hierbei ist folgendes zu beachten:
Generell ist die bestehende Bausparsumme in voller Höhe einzubinden. Ein
Austausch gegen einen Neuvertrag ist ausgeschlossen. Dabei gibt es
folgende Alternativen:
(3) Bildung einer 1. Teilbausparsumme mit Übernahme des gesamten Guthabens/
der Saldensumme (ggf. mit TAW und Wahlzuteilung).
(4) Keine Teilbausparsummenbildung; die bestehende Zielbausparsumme wird bis
zur Zuteilung vorfinanziert (ggf. mit TAW)
Eine Tarifumstellung in den Tarif W maXX ist möglich
o
o
Wahlzuteilung
Die Beantragung einer Wahlzuteilung ist nur im Rahmen einer Teilbausparsummenbildung – wie vorstehend erläutert – möglich.
o
Einzureichende Unterlagen (Bonität/ Beleihung)
o
o
o
o
Vorgänge sind wie Neugeschäft zu behandeln: Besichtigungsbericht mit Bauzustandsbericht oder Wertgutachten sind gem. Richtlinie (Beleihung/ ab Seite 10) erforderlich.
Bei einer Verminderung des Verkehrswertes und der daraus resultierenden Überschreitung der Beleihungsgrenze muss ggf. eine Bürgschaft vermittelt und das Darlehen mit Konditionsaufschlägen gem. der Beleihungsauslaufstufen versehen werden.
Der bisherige Verkehrswert kann nicht übernommen werden.
Unterlagen für die Bonitätsauswertung sind gem. Richtlinie (Bonität/ ab Seite 3) einzureichen. Das großzügige Verfahren analog dieser Richtlinie darf angewandt werden.
Umschuldung eines erstrangigen Darlehens (Teilumschuldung)
Durch die interne Umschuldung eines erstrangigen Engagements vergrößert sich unter Umständen auch für evtl. bestehende und bereits verbürgte, nachrangige Darlehen der Beleihungsauslauf. Für das Darlehen, dass umgeschuldet werden soll, ist ggf. eine Verbürgung vorzusehen und
ein Konditionsaufschlag gem. entsprechender Beleihungsauslaufstufe zu erheben (maßgeblich
hierfür ist der Gesamtbeleihungsauslauf).
RMBS-Darlehen und refinanzierte Darlehen
o
o
Verbleiben nach interner Umschuldung bereits gewährte refinanzierte Darlehen bestehen, darf es bei diesen Darlehen zu keiner Sicherheitenverschlechterung kommen
(s. Info-Leitfaden Abl.: 2.054). Eine vorhandene priv. Grundschuldabtretung ist nicht
zu verändern. Veränderungen am Verkehrswert haben keinen Einfluss.
Bei RMBS-Darlehen darf es ebenfalls grundsätzlich nicht zu einer Sicherheitenverschlechterung kommen (aktueller Beleihungsauslauf darf sich nicht verändern).
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Konkurrenzangebot
Bei den internen Umschuldungen > 1 Jahr < 5 Jahre handelt es sich um eine Kulanzregelung.
Der Kunde hat keinen Rechtsanspruch auf die Umschuldung. Eine Ablösung durch Sparda,
PSD, DSL, Postbank (analog Seite 22) ist generell untersagt - auch über die Einreicherplattform
Starpool.
Die Ablösung durch Fremdbanken ist auch gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
nicht möglich.
Sanierungsbedingte Umschuldung
Definition:
o
Leistungsstörungen sind nachhaltig eingetreten oder unmittelbar zu erwarten
o
das "einfache" Existenzminimum wird dauerhaft unterschritten
o
durch die Umschuldung von BHW- oder im Grundbuch vorrangig eingetragener Darlehen kann ein Rate erreicht werden, die dauerhaft tragbar gemäß des „einfachen Existenzminimums“ ist
Die Ablösung von Privatdarlehen/sonstiger Verpflichtungen ist nur zulässig, wenn eine
entsprechende Ersatzsicherheit gestellt werden kann. Ausnahmen sind mit dem TL abzustimmen.
Modernisierungsmaßnahmen werden grundsätzlich nicht finanziert. Ausnahme: Die Maßnahme
ist zum Erhalt des Sicherungsobjektes zwingend erforderlich und BHW ist erstrangiger Gläubiger. In diesem Fall darf die Auszahlung nur direkt an die Firma erfolgen, die die Arbeiten durchgeführt hat. Ausnahmen müssen über den TL freigegeben werden.
Besondere Hinweise:
o
Die Ablösung von Privatdarlehen ist nicht möglich, auch wenn sich rechnerisch eine tragbare Rate ergibt (Ausnahme: Ablösung im grundpfandrechtlich vorrangigen
Bereich oder gegen Stellung einer Ersatzsicherheit in ausreichender Höhe).
o
Als Produkt ist die TH vorzusehen (Kondition i.d.R. 10 Jahre fest, mindestens 1 %
Tilgung). Provisionsleistung bei Auszahlung = 50 %.
o
Der Antrag ist mit der Checkliste direkt der WOI-21/31 einzureichen. Rotscoringfälle, die vorher an den Kreditbereich gingen und gemäß Antrag nicht die Voraussetzungen für eine Sanierungsumschuldung erfüllen, werden nicht anschließend in
der WOI-21/31 bearbeitet.
o
Von der WOI-21/31 erstellte Darlehensangebote dürfen nicht ohne Absprache geändert bzw. mit einem Gegenantrag versehen werden (auch wenn der Kunde ein
anders Produkt ausdrücklich wünscht).
Umschuldungen, die mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung (also Risikoerhöhung) einher gehen, werden kritisch gesehen. Hier wird i.d.R. primär mit einer Herabsetzung von Tilgungsätzen/-Bausparbeiträgen gearbeitet. Gleiches gilt für Zuteilungsdarlehen (Ratenreduzierung/Tilgungsstreckung).
o
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Richtlinien KOMPAKT
BHW Bausparkasse AG
Ansprechpartner
Themen gem. Seite 1
Die Basis
Der Darlehensnehmer
Ansprechpartner
Telefon
e-Mail
Herr Torsten Kohlenberg
3428
[email protected]
Der/die Gesamtschuldner
Herr Jörg Fidorra
Herr Torsten Kohlenberg
4345
3428
[email protected]
[email protected]
SCHUFA
Herr Kai-Uwe Höwing
5015
[email protected]
Abschluss RLV-GVV
Frau Verena Wehage
Frau Carmen Baxmann
4806
3046
[email protected]
[email protected]
Keine Kreditvergabe
Herr Torsten Kohlenberg
3428
[email protected]
Bonität
Herr Torsten Kohlenberg
3428
[email protected]
Beleihung
Herr Torsten Kohlenberg
3428
[email protected]
Konditionsfindung
Frau Petra Pilling
Herr Dieter Vogt
2934
2782
[email protected]
[email protected]
Produktsteckbriefe
Herr Bernd Neuborn
Frau Stefanie Binder
3421
2758
[email protected]
[email protected]
Herr Jörg Fidorra
4345
[email protected]
Herr Torsten Kohlenberg
3428
[email protected]
Frau Carmen Baxmann
Frau Verena Wehage
3046
4806
[email protected]
[email protected]
Herr Jörg Fidorra
4345
[email protected]
Frau Verena Wehage
Frau Carmen Baxmann
4806
3046
[email protected]
[email protected]
Darlehenssicherung
Dingliche Sicherung am Beleihungsobjekt
Sicherung als Blankodarlehen
Sicherung gegen Negativerklärung
Übersicht Ersatzsicherheiten
Zusatzsicherheit interne Globalbürgschaft
Übergangssicherheiten
Interne Umschuldungen > 1
Jahr < 5 Jahre
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