Link Einzelhandelsgutachten vom Juli 2014

Auswirkungsanalyse
zur Ansiedlung eines
Bio-Lebensmittelmarktes in
GERLINGEN
Auftraggeber:
Stadt Gerlingen
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Gerhard Beck
Projektbearbeitung:
Dipl.-Ing. Florian Komossa
Ludwigsburg, im Juli 2014
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Hohenzollernstr. 12-14, 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Vorbemerkung
Im Juni 2014 erteilte die Stadt Gerlingen der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Bio-Lebensmittelmarktes und zur Verlagerung einer Bäckerei in der Gerlinger Innenstadt. Im Mittelpunkt der Untersuchung steht die Fragestellung, ob das Vorhaben bzw. die Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben in der Gerlinger Innenstadt in
Zusammenschau mit dem Vorhaben schädliche überörtliche Wirkungen entfalten kann.
Für die Bearbeitung vorliegender Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten und
Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes, der Stadt
Gerlingen und des Auftraggebers zur Verfügung. In Ergänzung der sekundärstatistischen
Daten wurde im Juli 2014 im Einzugsgebiet der relevante Wettbewerb vor Ort erfasst und
eine Standortbesichtigung des Planstandortes sowie eine städtebauliche Bewertung der
Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum durchgeführt.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Gerlingen. Alle
Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde
nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im Juli 2014
BE KOF skh
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Aktuelle Trends im Bio-Lebensmitteleinzelhandel
1
3.
Weitere Angaben zur Planung
3
4.
Der Anbieter Bio B. Naturkostmarkt
4
II.
Standortbeschreibung und -bewertung
5
1.
Makrostandort Gerlingen
5
2.
Mikrostandort Urbanstraße / Hauptstraße
7
III.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
10
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
10
2.
Kaufkraft im Einzugsgebiet
11
IV.
Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich
13
1.
Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum
13
1.1
Wettbewerbsstrukturen in Gerlingen
13
1.2
Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes
14
V.
Darstellung städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen 17
1.
Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen
17
2.
Städtebauliche Auswirkungen
18
V.
Zusammenfassung
21
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In Gerlingen ist an der Urbanstraße / Hauptstraße der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses geplant. Im Erdgeschoss ist die Ansiedlung eines Bio B. Naturkostmarktes
auf ca. 600 m² Bruttogeschossfläche sowie die Verlagerung und Erweiterung der Bäckerei
Trölsch auf ca. 300 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen. Für den Biomarkt ist von einer
Verkaufsfläche (VK) von ca. 450 – 500 m² auszugehen. Bei der Bäckerei wird der Großteil
der Flächen auf das Café mit Mittagstischangebot entfallen. Das Vorhaben befindet sich
innerhalb des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Querstraße“.
Zwar handelt es sich bei dem Vorhaben nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. BauNVO, jedoch sind gemäß Schreiben des Verbandes Region Stuttgart vom 08.05.2014 mögliche Agglomerationswirkungen zu prüfen.
Gemäß Plansatz 2.4.3.2.8 (Z) des Regionalplans Region Stuttgart sind Agglomerationen
von Einzelhandelsbetrieben in den Ortskernen aller Gemeinden zulässig. Wird ein Bauleitplan aufgestellt, dessen Geltungsbereich den Ortskern teilweise erfasst, so darf die
hiernach zulässige Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben keine schädlichen überörtlichen Wirkungen entfalten.
2.
Aktuelle Trends im Bio-Lebensmitteleinzelhandel
Neben der Discountorientierung der deutschen Kunden im Lebensmitteleinzelhandel geht
bei einem Teil der Verbraucher der Trend immer mehr in Richtung gesunde Ernährung,
regionale Produkte, faire Preise und Geschmack. Für diese Schlagworte stehen Produkte
aus der ökologischen Landwirtschaft, welche bei den Verbrauchern unter dem Begriff
„Bio-Lebensmittel“ subsumiert werden. Durch diese Veränderungen hat der BioLebensmittelbereich in den letzten Jahren eine immer größere Aufmerksamkeit erfahren.
In der Folge konnten in den letzten Jahren im Bio-Lebensmittelbereich Umsatzsteigerungsraten von 5 – 10 % pro Jahr erzielt werden. So wurden im Jahr 2013 in Deutschland
ca. 7,55 Mrd. € im Bio-Lebensmitteleinzelhandel umgesetzt, was einem Marktanteil von
1
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
ca. 3,6 % am gesamten Lebensmitteleinzelhandelsumsatz entspricht. Im europäischen
Vergleich ist Deutschland zwar der größte Markt für Bio-Produkte, jedoch liegen der Anteil
der Bio-Lebensmittel am gesamten Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel und die ProKopf-Ausgaben im Bio-Lebensmittelbereich noch im europäischen Mittelfeld. Allerdings
dürfte auch in Zukunft der Trend zum verstärkten Verzehr von Bio-Produkten weiter anhalten, sodass weiterhin mit hohen Wachstumsraten im Bio-Lebensmittelbereich zu rechnen
ist.1
Betrachtet man die Aufteilung des Umsatzes im Bio-Lebensmittelbereich nach Vertriebswegen, lässt sich feststellen, dass mehr als die Hälfte des Umsatzes mit BioLebensmitteln auf den konventionellen Lebensmitteleinzelhandel entfällt. Auf Naturkostgeschäfte, Bio-Supermärkte und die sonstigen Betriebsformen entfällt ein Anteil am Gesamtumsatz von ca. 40 %. Insbesondere der Absatz von Bio-Grundnahrungsmitteln wie z.
B. von Karotten und Kartoffeln wird durch die Lebensmitteldiscounter und Supermärkte
dominiert, die so ihr Image im Bio-Bereich aufwerten wollen.
Abbildung 1: Umsatzanteile der Vertriebswege im Bio-Lebensmittelbereich im Jahr
2013
9%
32%
59%
Naturkostfachgeschäfte (inkl. Hofläden)
Lebensmitteleinzelhandel (inkl. Drogeriefachmärkte)
Sonstige*
*
Bäckerei, Metzgerei, Obst- / Gemüsefachgeschäft, Wochenmarkt, Abokiste, Versand, Tankstelle.
Quelle:
Bölw; Zahlen, Daten, Faktoren. Die Bio-Branche 2014
1
Quelle: Bund Ökologische Lebensmittelwirtschaft; BÖLW: Zahlen, Daten, Fakten: Die
Bio-Branche 2014
2
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Bei der Ausstattung mit Bio-Lebensmittelmärkten ist in vielen Regionen noch keine flächendeckende Versorgung vorhanden, sodass das Potenzial für Bio-Märkte sowohl in
größeren Städten, Mittelzentren, aber auch in den Regionen noch nicht vollständig ausgeschöpft ist. So sind in den letzten Jahren vermehrt größere Bio-Supermärkte eröffnet worden. Aber auch bei den bestehenden Anbietern geht der Trend hin zu einer Vergrößerung
der Verkaufsflächen.
Als wesentliche Anbieter im Bio-Supermarktbereich können die Unternehmen Alnatura,
denn´s und Basic genannt werden. Die wesentlichen Eckdaten der Hauptwettbewerber im
Bio-Lebensmittelbereich sind in nachfolgender Tabelle aufgeführt:
Tabelle 1:
Hauptwettbewerber im Bio-Supermarktbereich – Daten und Kennzahlen 2013
denn´s Bio
Alnatura
Basic
Anzahl Filialen
113
74
25
Umsatz in Mio. €
102
258
107
Umsatz pro Filiale
in Mio. €
0,9
3,5
4,3
∅-Verkaufsfläche
500 m²
550 m²
730 m²
5.000
6.000
8.000 – 10.000
Artikelzahl
Quelle: EHI 2013, www.handelsdaten.de; eigene Recherchen, GMA-Berechnungen 2014
3.
Weitere Angaben zur Planung
Geplant ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Einzelhandel im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen und einer Tiefgarage im Untergeschoss. Die
Zufahrt für die neue Tiefgarage soll über die Urbanstraße erfolgen. Der Biomarkt soll in
Gerlingen neu angesiedelt werden, die Bäckerei Trölsch soll hingegen von der anderen
Straßenseite der Hauptstraße verlagert werden. Am jetzigen Standort befindet sich das
Ladenlokal der Bäckerei Trölsch auf dem Grundstück zurückversetzt, der Eingang ist sehr
schmal, der Gastraum liegt hinter der Bebauung der Hauptstraße ohne Sichtbeziehungen
zur Straße.
3
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
4.
Der Anbieter Bio B. Naturkostmarkt
Der Bio B. Naturkostmarkt wird seit dem Jahr 2007 von Dirk und Maik Seiler geführt und
befindet sich als inhabergeführtes Einzelunternehmen in der Klettpassage im Stuttgarter
Hauptbahnhof. Der Biomarkt bietet dort auf ca. 350 m² Verkaufsfläche ein Sortiment von
ca. 7.000 Produkten1 und verfügt mit www.bio724.de über einen umfangreichen OnlineShop. Der Markt bietet zahlreiche Marken an, wobei das Naturkostangebot durch die Sortimente des Vitalia Reformhaus ergänzt werden. Zu den Sortimenten zählen Reformwaren, Backwaren, ein umfangreiches Lebensmittelangebot mit Frischetheken und Tiefkühlprodukten sowie (Natur-) Kosmetik. Zusätzlich bietet der Online-Shop ein umfangreiches
Angebot an Lebensmitteln und Drogerie- sowie Kosmetikprodukten. Der Biomarkt in Gerlingen wird den zweiten Standort für diesen Betreiber darstellen.
Abbildung 2: Bio B. Naturkostmarkt am Standort Stuttgart
Eingang über Reformhaus Vitalia und Ausgang
Eingang rechts
Quelle: GMA 2014
1
Quelle: Bio B. Naturkostmarkt, www.bio724.de
4
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
II.
Standortbeschreibung und -bewertung
1.
Makrostandort Gerlingen
Die Stadt Gerlingen im Landkreis Ludwigsburg grenzt im Westen an Leonberg und im
Osten an Stuttgart. Gerlingen liegt im Verdichtungsraum Region Stuttgart und zählt derzeit
ca. 19.140 Einwohner1. Regionalplanerisch ist die Kernstadt Gerlingen als Kleinzentrum
festgelegt2. Der regionalplanerische Verflechtungsbereich erstreckt sich auf Gerlingen
selbst.
Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt in die Kernstadt Gerlingen sowie die weiteren
Stadtteile Bopser, Forchenrain, Gehenbühl und Schillerhöhe.
An regionale und überregionale Verkehrsachsen ist die Stadt durch naheliegende Anschlüsse an die BAB 81 (Leonberg – Würzburg) sowie die durch das Stadtgebiet verlaufenden Landesstraße L 1141 und L 2255 sowie die Kreisstraße K 1657 (Leonberger Straße) gut angebunden.
Mit 8.682 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort3 stellt Gerlingen einen
bedeutenden Wirtschaftsstandort dar. Die Zahl der Einpendler (7.299) übersteigt die Zahl
der Auspendler (5.831) um insgesamt 1.468, was für das Jahr 2013 einen positiven Wanderungssaldo bedeutet.
In Gerlingen sind mehrere Einzelhandelslagen zu identifizieren. Dies ist zum einen der
Ortskern mit zahlreichen Fachgeschäften und kleinflächigen Lebensmittelanbietern, zum
anderen sind dies zwei autokundenorientierte Standorte entlang der Weilimdorfer Straße.
Hier ist zunächst der Verbundstandort von Lidl und Rossmann zu nennen, am Ortsausgang befindet sich real,- im Gewerbegebiet. Der Standort von real,- stellt den dominierenden Einzelhandelsstandort für den Lebensmitteleinzelhandel in Gerlingen dar.
Auf die konkrete Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich wird an späterer Stelle
eingegangen.
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Stand: 30.09.2013.
2
vgl. 2.3.4 (Z) Regionalplan Region Stuttgart.
3
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2013.
5
Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
erstellt mit
RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2014
6
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
2.
Mikrostandort Urbanstraße / Hauptstraße
Der vorgesehene Standort des geplanten Wohn- und Geschäftshauses liegt zentral im
Ortskern der Stadt Gerlingen im Kreuzungsbereich Urbanstraße / Hauptstraße. Am
Standort befinden sich derzeit mehrere freistehende Wohn- und Geschäftshäuser, die
bereits leergezogen sind.
In direktem Standortumfeld befindet sich das Rathaus sowie der Rathausplatz (Süden).
Außerdem die innerörtlichen Haupteinkaufslagen Hauptstraße (Norden) und Kirchstraße
(Osten), u. a. mit dem Brunnenmarkt, einem Nahversorgungszentrum mit Bäckerei, Metzgerei, Kik Textildiskont sowie Cafés und Ärzten. Im Westen (Urbanstraße) schließen
Wohngebäude und Geschäftsbesatz an. Außerdem sind hier ein Asia-Imbiss sowie das
Deutsche Rote Kreuz zu finden.
Verkehrlich ist der Standort über die Hauptstraße gut erreichbar. Eine Anbindung an den
ÖPNV ist über die Bushaltestelle am Rathausplatz ebenfalls gewährleistet. Die fußläufige
Erreichbarkeit ist durch die zentrale Lage im Ortskern ebenfalls sehr gut.
Zusammenfassend kann der Standort Urbanstraße / Hauptstraße folgendermaßen charakterisiert werden:
Positive Standortfaktoren
+
gute Einsehbarkeit und Verkehrsanbindung über Hauptstraße
+
zentrale Lage im Ortskern von Gerlingen
+
bereits gut etablierter Einzelhandelsstandort mit Versorgungsfunktion für Wohnbevölkerung in Gerlingen
+
unmittelbarer Anschluss an Wohnquartiere
+
Kopplungspotenzial zu anderen Innenstadtnutzungen
+
Parkhaus Stadthalle (217 Stellplätze) in fußläufiger Distanz.
7
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Negative Standortfaktoren
–
nur begrenzte Anzahl an öffentlichen Stellplätzen im Ortskern.
Abbildung 3: Aufnahmen vom Planstandort
Bestandsgebäude am Planstandort
Aktueller Standort Bäckerei Trölsch
Rathaus Gerlingen, Rathausplatz
Standortumfeld Hauptstraße
Quelle: GMA 2014
8
Karte 2: Mikrostandort Urbanstraße / Hauptstraße in Gerlingen
Café Courage
Bäckerei Sauter
Optik Point
Antik Bernhard
Restaurant Gerlinger Hof
Legende
Zahnarzt
P
Schuhe Gitte Sonntag
Salat & Co.
Drogerie Godel
Geltungsbereich
Bebauungsplan
„Querstraße“
Metzgerei Sterner Sinn
Gerlinger Reisebüro
Tina‘s Haarschuppen Frisör / Kiosk
Trölsch
Zahnarzt
Juwelier 1783
Kik
Sparkasse
Trölsch
(Bestand)
Eco Schuhe
Einzelhandel
Metzgerei Mack
Bäckerei Katz
Gastronomie /
Dienstleistung
Apotheke
P
Polizei
Bürger Treff
Flaschnerei Fader
Physiotherapie
Foto Küster
Gewerbe
Kühlewein Mode
Zigarren / Tabak
Nah & Gut
BW-Bank
Konfetti Mode
H
Öffentliche
Nutzung
H
Asia Wok
DRK
A² Spielwaren
Rathaus
Locher Kunst / Hobby
Planstandort
Bushaltestelle
Optik Hoffmann
Volksbank
Schiller Apotheke
Ford Autohaus Meier
Schwimmhalle
Stadthalle
Kartengrundlage:LGL,
www.lgl-bw.deGMABearbeitung 2014
erstellt mit
Regiograph Planung 12;
erstellt mit
GMA-Bearbeitung
2013
LGL Baden-Württemberg;
GMA-Bearbeitung 2014
9
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
III.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den neu angesiedelten
Bio-Lebensmittelmarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen
mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin
nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung
bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der
Kundenbindung an den Standort auszugehen.
Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende
Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B.
Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Gerlingen und den umliegenden
Städten und Gemeinden
Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Gerlingen und der Region.
Demnach kann unter Berücksichtigung der oben genannten Faktoren im vorliegenden Fall
die Stadt Gerlingen selbst als Haupteinzugsgebiet für die Ansiedlung des Biomarktes abgegrenzt werden. Von außerhalb der Stadt Gerlingen ist nicht mit regelmäßigen Einkaufsbeziehungen zu rechnen.
10
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Dies ist durch die eigenständigen Versorgungsstrukturen in den Nachbarkommunen bedingt (vgl. Kapitel IV.). Durch die Lage an der L 1141 ist jedoch mit einem gewissen Anteil
von Kunden von außerhalb der Stadt Gerlingen zu rechnen. Diese werden im weiteren
Verlauf der Untersuchung als Streukunden berücksichtigt.
Zusammenfassend lässt sich für das Vorhaben folgendes Einzugsgebiet abgrenzen:
ca. 19.140 Einwohner.1
Gerlingen:
Insofern wird durch das Vorhaben ein Einzugsgebiet erschlossen, welches nicht über den
regionalplanerisch definierten zentralörtlichen Verflechtungsbereich (Stadt Gerlingen) hinausgeht.
2.
Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 2013 einschließlich der Ausgaben
im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 5.247.2
Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Gerlingen, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich liegt, betragen die Pro-Kopf-Ausgaben
ca. € 1.870.
1
Quelle: Statistisches Landratsamt Baden-Württemberg (Stand: 30.09.2014).
2
Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
11
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau
zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in
Gerlingen bei 124,9 und damit auf einem deutlich überdurchschnittlichem Niveau (100,0 =
Bundesdurchschnitt).1
Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel damit auf ca. 44,7 Mio. €.
1
Quelle: MB Research 2012. Das Kaufkraftniveau wird auf der Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. Zu berücksichtigen ist, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher
Kaufkraftkoeffizient v. a. bei Luxusgütern zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren
des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) hingegen weniger stark ins Gewicht fällt.
12
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
IV.
Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich
Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots- und Wettbewerbssituation für das Planvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und
zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden
wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln.
1.
Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum
Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Gerlingen und im Umland wurde von der
GMA im Juli 2014 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für den Biomarkt gelten grundsätzlich alle Warengeschäfte, in
denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Bio-Lebensmittelmarkt geführt
werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche Betriebe als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind.
1.1
Wettbewerbsstrukturen in Gerlingen
In Gerlingen stellt das real,- SB-Warenhaus in Gewerbegebietslage in der Weilimdorfer
Straße mit ca. 8.800 m² VK den mit Abstand größten Anbieter dar. Auch der moderne
Verbundstandort von Lidl (ca. 1.100 m² VK) mit Rossmann in der Weilimdorfer Straße
stellt einen leistungsstarken Standort dar. In der Innenstadt ist v. a. auf den kleinflächigem
Nah & Gut Markt (ca. 330 m² VK) hinzuweisen, der flächenseitig den größten Anbieter im
Ortskern darstellt. Des weiteren sind hier insbesondere kleinflächige Anbieter des Lebensmittelhandwerks (4 Bäckereien zzgl. Bäckerei Trölsch, 2 Metzgereien) sowie ein
Weinhändler anzutreffen. Ergänzt wird das Angebot durch einen modernen Getränkemarkt samt weiterer Bäckerei am Ortseingang. Insgesamt sind somit im Nahrungs- und
Genussmittelbereich inkl. des Standortes der Bäckerei Trölsch 16 Anbieter mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 12.150 m² ansässig.
13
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Im projektrelevanten Bio-Lebensmittelbereich ist in Gerlingen hinsichtlich des Betriebstyps
und der Verkaufsfläche kein vergleichbarer Anbieter ansässig. Der bis vor kurzem in der
Schillerstraße präsente Biomarkt Quintessenz ist inzwischen geschlossen, gleiches gilt für
das Reformhaus Kandler in der Feuerbacher Straße. Zu berücksichtigen sind jedoch die
Teilsortimentsflächen des Drogeriemarktes Rossmann in der Weilimdorfer Straße.
Hinsichtlich der Bewertung der Angebotssituation im Lebensmittelbereich lässt sich feststellen, dass in Gerlingen insgesamt eine sehr leistungsfähige Verkaufsflächenausstattung vorzufinden ist, wobei der Großteil hiervon auf den großflächigen Anbieter real,- im
Gewerbegebiet entfällt. In der Innenstadt sind mit Ausnahme des sehr kompetenten Lebensmittelhandwerks keine leistungsfähigen und marktgerechten Strukturen vorzufinden.
Insbesondere im Biomarktsegment ist nach der Schließung des Biomarktes in der Schillerstraße eine deutliche Angebotslücke festzustellen.
1.2
Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes
Außerhalb des Einzugsgebietes sind im Lebensmitteleinzelhandel insbesondere die umliegenden Einzelhandelsstandorte in Leonberg, Ditzingen sowie den Stuttgarter Stadtteilen Giebel, Hausen und Weilimdorf von Belang:
In Leonberg finden sich Verbundstandorte und große Supermärkte. Die Hauptanbieter sind Kaufland, 2 x Edeka, Rewe, 2 x Aldi, 2 x Lidl und Netto. In der Innenstadt befindet sich der Biomarkt Mutter Natur (ca. 350 m² VK), im Leo-Center das
Reformhaus Godel sowie das Reformhaus Neuleben / Bio-Rampe in der Römerstraße. Gegenüber von Neuleben in der Römerstraße entsteht außerdem gerade
ein neuer Standort von Kaufland.
In Ditzingen ist auf das E-Center, Treff 3000 und Aldi hinzuweisen. Somit verfügt
Ditzingen über eine leistungsstarke eigenständige Lebensmittelversorgung, jedoch
nicht über einen Biomarkt.
In den angrenzenden Stuttgarter Stadtteilen Hausen und Weilimdorf finden sich
eigenständige Nahversorgungsstrukturen, die jedoch v. a. der Nahversorgung der
vor Ort lebenden Bevölkerung dienen. Im über die Stadtbahnlinie U 6 an Gerlingen
angebundenen Stuttgarter Stadtteil Weilimdorf ist insbesondere auf den Biomarkt
Naturgut (ca. 450 m² VK) sowie das nahegelegene Reformhaus Neuleben hinzuweisen.
14
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass auch bei einer Analyse der Wettbewerbsstrukturen im Umland nicht von einem nennenswert über die Stadt Gerlingen hinausgehenden Einzugsgebiet des Vorhabens auszugehen ist. Aufgrund der Unterversorgung im
Biolebensmittelbereich ist jedoch umgekehrt derzeit von vereinzelten Einkaufsbeziehungen von Gerlingen ins Umland auszugehen, wo es derzeit mehr Biolebensmittelangebote
gibt. Somit ist für den Bio-Lebensmittelmarkt vornehmlich von einer Rückgewinnung bislang an Standorte außerhalb Gerlingens abfließender Kaufkraft zu rechnen. Ein nennenswerter Kundenzuspruch von außerhalb der Stadt Gerlingen ist im Lebensmittelbereich für
den geplanten Biomarkt nicht zu erwarten.
15
Karte 3: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
P
erstellt mit
RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2014
16
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
V.
Darstellung städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen
1.
Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegungen
Zur Beurteilung möglicher städtebaulicher Auswirkungen sind zunächst die durch die Ansiedlung eines Bio-Lebensmittelmarktes ausgelösten Kaufkraftbewegungen genauer zu
ermitteln.
Für die Ermittlung der zu erwartenden Umsatzleistung des geplanten Bio-Lebensmittelmarktes wurde das Marktanteilkonzept zugrunde gelegt, das von einer Gegenüberstellung
des relevanten Angebotes des Untersuchungsobjektes mit dem für das Einzugsgebiet
errechneten Nachfragevolumen ausgeht. Hierbei wurde der durch den BÖLW1 ermittelte
durchschnittliche Umsatzanteil der Bio-Lebensmittel am Lebensmitteleinzelhandel i. H. v.
3,6 % berücksichtigt.
Tabelle 2: Marktanteile und Umsatz des geplanten Bio-Lebensmittelmarktes
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Gerlingen
Marktanteil in %
44,7
Umsatz in Mio. €
2–3
1,3
Streuumsätze (10 %)
0,2
Food gesamt
1,5
Randsortimente / Nonfood (5 – 10 %)
0,1
Gesamt
1,6
Quelle:
GMA-Berechnungen 2014 (ca.-Werte, gerundet).
Insgesamt erzielt der geplante Bio-Lebensmittelmarkt auf ca. 450 – 500 m² Verkaufsfläche
eine Umsatzleistung von ca. 1,6 Mio. €, davon entfallen ca. 1,5 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 0,1 Mio. € auf den Nonfoodsektor. Die Umsatzleistung des Bio-Lebensmittelmarktes liegt damit etwa im Durchschnitt vergleichbarer Biolebensmittelmärkte.
1
Quelle: Bund Ökologische Lebensmittelwirtschaft; BÖLW: Zahlen, Daten, Fakten: Die BioBranche 2014
17
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Für die verlagerte Bäckerei wird im Einzelhandel von einem Mehrumsatz i. H. v. max. 0,1
Mio. € durch die bessere Lage und die Kopplung mit dem Biomarkt ausgegangen. Die
durch die Gastronomie (Mittagstisch, Außengastronomie) erzielten Umsätze werden nicht
zu den Einzelhandelsumsätzen gerechnet.
2.
Städtebauliche Auswirkungen
Mit Hilfe vorliegender Auswirkungsanalyse ist zu klären, ob von dem Vorhaben selbst und
in der Zusammenschau mit dem Einzelhandelsbestand in Gerlingen städtebauliche Auswirkungen im Sinne einer Schädigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche im Umland ausgehen oder ob die Funktionsfähigkeit anderer zentraler Orte oder
der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsgebiet durch das Vorhaben beeinträchtigt
wird. Daher werden nachfolgend die konkreten Auswirkungen des Vorhabens in Gerlingen
und im Umland untersucht.
Die Ansiedlung eines Bio-Lebensmittelmarktes mit einer Bruttogeschossfläche von ca.
600 m² und einer Verkaufsfläche von ca. 450 – 500 m² sowie die Verlagerung und Erweiterung der Bäckerei Trölsch ist wie folgt zu bewerten:
Der geplante Bio B. Naturkostmarkt wird auf einer Verkaufsfläche von ca. 450 –
500 m² eine Gesamtumsatzleistung von ca. 1,6 Mio. € erziehen, wovon ca. 1,5 Mio.
€ auf den Foodbereich entfallen.
Bei der Verlagerung der Bäckerei Trölsch von der anderen Straßenseite der
Hauptstraße wird hauptsächlich die Gastronomiefläche (Gastraum) vergrößert sowie die Sichtbarkeit / Präsentation des Betriebes verbessert. Hierdurch ist von einer Steigerung des Einzelhandelsumsatzes der Bäckerei von max. 0,1 Mio. € auszugehen.
Innerhalb der Innenstadt von Gerlingen ist kein typgleicher Wettbewerber anzutreffen. Nachdem der Biomarkt Quintessenz und das Reformhaus Kandler geschlossen haben, ist in der Innenstadt im Bio-Lebensmittelsegment eine Unterversorgung
festzustellen. Gegenüber den Anbietern in der Innenstadt wird im Lebensmittelbereich unter 0,1 Mio. € umverteilt, was < 1 % Umsatzumverteilung entspricht.
18
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Da auch an sonstigen Standorten in Gerlingen keine vergleichbaren Wettbewerber
ansässig sind, verteilt sich ein Großteil der Umverteilungseffekte auf die Lebensmittelmärkte, welche derzeit die Versorgung mit Bio-Lebensmitteln überwiegend
übernehmen. In Gerlingen sind dies insbesondere real,- und Lidl. Reformwaren
und Naturkost werden derzeit auch als Randsortimente bei Rossmann geführt. Insgesamt werden gegenüber den Anbietern an sonstigen Standorten in Gerlingen ca.
1 – 2 % umverteilt.
Bedingt durch das Lebensmittelangebot in Gerlingen und unter Berücksichtigung
der Distanz sind derzeit keine regelmäßigen Einkaufsbeziehungen zu Lebensmittelanbietern in Leonberg festzustellen. Gegenüber den Anbietern in Leonberg liegen die Umverteilungseffekte daher nur auf einem sehr geringen Niveau (< 1 %).
Auch gegenüber den Anbietern in Ditzingen liegen die Umverteilungseffekte auf
einem sehr niedrigen Niveau (< 1 %). Hier sind zudem keine direkten Wettbewerber (Bio-Supermärkte) vorhanden. Das Angebot ist hauptsächlich durch konventionelle Lebensmittelmärkte geprägt, damit fallen die Wettbewerbsüberschreitungen
marginal aus.
Gegenüber den Anbietern in den Stuttgarter Stadtteilen Giebel, Hausen und Weilimdorf ist mit geringen Umsatzumverteilungseffekten gegenüber den Lebensmittelmärkten sowie den Bio- und Reformhausanbietern zu rechnen. Gegenüber den
Anbietern in den angrenzenden Stuttgarter Stadtteilen ist mit einer Umsatzumverteilung i. H. v. 1 – 2 % zu rechnen, da insbesondere über die Stadtbahnlinie 6 eine
gute Anbindung an Gerlingen besteht und in Stuttgart ein ausgeprägtes BioLebensmittelangebot zu finden ist.
In der Zusammenschau mit den in der Innenstadt vorhandenen Anbietern ist durch
die Ansiedlung eines Bio B. Naturkostmarktes und der Verlagerung der Bäckerei
Trölsch von einer Steigerung der Attraktivität der Gerlinger Innenstadt auszugehen.
Dies wird sich insbesondere für weitere Lebensmittelanbieter und die Gastronomie
in Form einer moderaten Steigerung der Kundenfrequenz sowie einem geringfügigen Umsatzzuwachs (insg. < 0,1 Mio. €) darstellen. Dies betrifft insbesondere solche Anbieter, die Kopplungspotenziale mit Bio-Lebensmittelmärkten und Reformhäusern aufweisen und ein ähnliches Kundenklientel ansprechen. Die Mehrumsätze verteilen sich jedoch auf mehrere Branchen und Standorte, so dass keine überörtlichen Umsatzumverteilungen nachzuweisen sind.
19
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
V.
Zusammenfassung
Die Untersuchung zur Ansiedlung eines Bio-Lebensmittelmarktes und zur Verlagerung
einer Bäckerei in Gerlingen kann bezüglich der Ausgangsdaten folgendermaßen zusammengefasst werden:
An der Urbanstraße soll ein Bio-Lebensmittelmarkt (Bio B. Naturkostmarkt) mit
einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 450 – 500 m² angesiedelt werden. Aufgrund
der regionalplanerischen Vorgaben zu Einzelhandelsagglomerationen wurden die
möglichen städtebaulichen Auswirkungen der Ansiedlung insbesondere auf die
zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung in Gerlingen und im Umland untersucht.
Das Einzugsgebiet des Bio-Lebensmittelmarktes beschränkt sich in erster Linie
auf die Stadt Gerlingen selbst. Die zu erwartenden Umsätze aus dem näheren
Umland werden in Streuumsätzen angemessen berücksichtigt. Derzeit leben im
Einzugsgebiet insgesamt ca. 19.140 Einwohner. Das Kaufkraftvolumen im Lebensmittelbereich liegt bei ca. 44,7 Mio. €.
Die Umsatzermittlung erfolgte anhand des Marktanteilkonzeptes. Dabei wurde für
den Anbieter Bio B. Naturkostmarkt eine Gesamtumsatzleistung von ca. 1,6 Mio. €
(davon ca. 1,5 Mio. € im Foodbereich) ermittelt.
Hinsichtlich möglicher städtebaulicher Auswirkungen bleibt festzuhalten, dass
eine Schädigung der Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche oder der
Nahversorgung in Gerlingen oder im Umland auszuschließen ist. Die ermittelten
Umsatzverluste auf die Innenstadt von Gerlingen bewegen sich auf einem Niveau
von < 1 % und sind aus städtebaulicher Sicht als unkritisch zu bewerten, sodass
Betriebsschließungen in Gerlingen auszuschließen sind.
in den angrenzenden Stuttgarter Stadtteilen ist mit einer Umsatzumverteilung i. H.
v. 1 – 2 % zu rechnen. Auch hier sind wettbewerbsbedingte Betriebsschließungen
auszuschließen.
Im Umland bleiben die Umsatzumverteilungseffekte stets unter 2 %, in Leonberg
und Ditzingen sogar unter 1 %, so dass auch hier wettbewerbsbedingte Betriebsschließungen auszuschließen sind.
21
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte sind als Wettbewerbswirkungen einzustufen. Da in Gerlingen keine Bio-Lebensmittelanbieter
ansässig sind, werden diese insbesondere gegenüber den konventionellen Lebensmittelanbietern zu geringen Umsatzverlusten führen. Aufgrund der Spezialisierung des geplanten Vorhabens auf Bio-Produkte, welche bei konventionellen Lebensmittelanbietern nur einen geringen Sortimentsanteil ausmachen, sind gegenüber diesen keine Auswirkungen im Sinne von Bestandsgefährdungen zu erwarten.
Gegenüber den außerhalb des Einzugsgebietes ansässigen Lebensmittelanbietern
(insbesondere Stuttgart) werden geringe Umsatzverluste ausgelöst, die jedoch
nicht zu Marktaustritten führen werden.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass derzeit im Bio-Lebensmittelbereich in Gerlingen nur
eine unterdurchschnittliche Ausstattung vorhanden ist, so dass vor dem Hintergrund des
verfügbaren Kaufkraftpotenzials grundsätzlich der spezielle Betriebstyp „Bio-Lebensmittelmarkt“ zur Sicherstellung der Versorgung mit Bio-Lebensmitteln angesiedelt werden
kann, ohne dass bestehende Wettbewerber gravierende Umsatzrückgänge hinzunehmen
hätten. Eine Beeinträchtigung bzw. Schädigung zentraler Versorgungsbereiche oder der
Nahversorgung ist sowohl in Gerlingen als auch im Umland auszuschließen. Somit weist
der geplante Markt keine Raumbedeutsamkeit auf.
Hinsichtlich der Agglomerationseffekte ist darauf hinzuweisen, dass zwar von Kopplungseffekten zu bestehenden Betrieben auszugehen ist, dass diese jedoch insgesamt so gering sind und sich auf mehrere Branchen verteilen, dass keine überörtlichen Umsatzumverteilungen nachweisbar sind. Somit sind durch die Ansiedlung des Biomarktes und die
Verlagerung der Bäckerei keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Kommunen zu erwarten.
20
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
Hinsichtlich der Agglomerationseffekte ist darauf hinzuweisen, dass die zu erwartenden Kopplungseffekte insgesamt so gering sind und sich auf mehrere Branchen verteilen, dass keine überörtlichen Umsatzumverteilungen nachweisbar sind.
Somit sind durch die Ansiedlung des Biomarktes und die Verlagerung der Bäckerei
keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Kommunen zu erwarten.
22
Auswirkungsanalyse Bio-Lebensmittelmarkt Gerlingen
KARTEN- ,TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
6
Karte 2:
Mikrostandort Urbanstraße / Hauptstraße in Gerlingen
9
Karte 3:
Wettbewerbssituation im Lebensmittelbereich in Gerlingen
16
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Hauptwettbewerber im Bio-Supermarktbereich – Daten
und Kennzahlen 2013
Tabelle 2:
3
Marktanteile und Umsatz des geplanten denn’s
Bio-Lebensmittelmarktes
17
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Umsatzanteile der Vertriebswege im Bio-Lebensmittelbereich im
Jahr 2013
2
Abbildung 2:
Bio B. Naturkostmarkt am Standort Stuttgart
4
Abbildung 3:
Aufnahmen vom Planstandort
8
23