Investment Market monthly Deutschland

Savills Research
Deutschland
Investment Market
monthly
Deutschland
Juli 2016
Thema des Monats
Mikro-Wohnungen: Ein zunehmend gefragtes Segment bei (internationalen) Investoren
■In der aktuellen Debatte um
die Wohnungsknappheit in
den Ballungszentren wird auch
dem Thema Mikro-Wohnungen
eine immer größere Bedeutung
beigemessen. So versucht etwa das
Bundesbauministerium mit seinem
Förderprogramm „Variowohnungen“
die Entwicklung und den Bau
kleiner Wohneinheiten zu fördern.
Und in der Tat, es besteht eine hohe
Nachfrage nach genau solchen
kleinen Wohneinheiten von etwa
25 m² bis 35 m² Größe.
■Das Segment des Mikro-
Wohnens bewegt sich dabei
oftmals im Spannungsfeld zwischen
Wohnen und Beherbergung
und umfasst beispielsweise
Wohnapartmenthäuser,
Studentenwohnanlagen, aber auch
Serviced Apartments. Insbesondere
letztere bewegen sich aufgrund
ihrer vielfältigen Service-Angebote
bereits im Beherbergungs- und
Hotelsegment.
■Am Investmentmarkt ist
feststellbar, dass die Nachfrage
nach Mikro-Wohnanlagen in den
letzten zweieinhalb Jahren deutlich
zugenommen hat, vor allem
nach Studentenwohnanlagen.
Dementsprechend stieg das in
Deutschland umgesetzte Volumen
von Mikro-Wohnanlagen auf den
höchsten jemals registrierten Wert
an. So wechselten in den ersten
sieben Monaten des laufenden
Jahres Objekte für rund 440 Mio.
Euro den Eigentümer, womit bereits
die Gesamtjahresergebnisse
der beiden vergangenen Jahre
(331 Mio. Euro in 2014 bzw.
371 Mio. Euro in 2015) deutlich
überschritten wurden.
■Auch weltweit betrachtet floss
angesichts eines Transaktionsvolumens von rund 16,5 Mrd. Euro
savills.de/research
01
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Thema des Monats (Fortsetzung)
Mikro-Wohnungen: Ein zunehmend gefragtes Segment bei (internationalen) Investoren
■Das steigende Interesse in- und ausländischer Investoren an
deutschen Mikro-Wohnanlagen lässt sich mit dessen positiven
Zukunftsprognosen erklären. So dürfte die Nachfrage nach
kleinen Wohneinheiten aus mehreren Gründen weiter ansteigen:
1. Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte stieg seit 1992
bundesweit um durchschnittlich 210.000 Haushalte pro Jahr
an und laut Prognosen wird ihre Zahl bis zum Jahr 2030 um
weitere 1,1 Mio. ansteigen (ggü. 2012).
2. Die Zahl der Studierenden hat mit 2,75 Mio. ein neues
Allzeithoch erreicht. Trotz langfristig leicht rückläufiger,
aber anhaltend hoher Studienanfängerzahlen, gehen wir
aufgrund der steigenden Mobilität der Studierenden sowie
der angespannten Wohnungsmärkte von einer steigenden
Nachfrage nach Studentenapartments aus. Die ebenfalls
steigende Zahl ausländischer Studierender sorgt für
zusätzliche Nachfrage.
3. Auch in der Berufswelt steigt die Mobilität an. So stieg die
Zahl der Fernpendler zwischen 2004 und 2014 um 28 %.
■Weil das Segment des Mikro-Wohnens somit von diversen
Langfristtrends profitiert, suchen immer mehr langfristig agierende
Akteure nach Investmentmöglichkeiten. Dementsprechend
zeichneten Fondsmanager und offene Spezialfonds im
bisherigen Jahresverlauf für etwa 49 % bzw. 40 % des
Transaktionsvolumens verantwortlich (Abb. 2). Hinter vielen dieser
Fonds stehen institutionelle Investoren wie etwa Versicherungen
oder Pensionskassen. Insgesamt entfielen 78 % des Volumens
auf ausländische Käufer, was zeigt, dass deutsche MikroWohnungen auch im Ausland sehr gefragt sind.
■Angesichts des rapiden Angebotswachstums, etwa bei
Studentenwohnanlagen, wird sich auch der investierbare
Bestand und damit das Transaktionsvolumen deutlich erhöhen.
Mit zunehmender Reife dieses Marktes dürfte zudem das
Liquiditätsrisiko für Investoren weiter abnehmen und für
mittelfristig noch mehr Investitionen sorgen.
ABB. 1
Transaktionsvolumen Mikro-Wohnanlagen
Weltweit*
18.000
Transaktionsvolumen in Mio. EUR,
12 Monate rollierend
noch nie so viel Kapital in Mikro-Wohnanlagen wie im letzten Jahr
(siehe Abb. 1). Der deutsche Investmentmarkt bleibt im Hinblick
auf das Volumen zwar noch deutlich hinter Großbritannien, dem
reifsten Markt, zurück, die Wachstumsrate in Deutschland ist
jedoch beträchtlich (+ 139 % ggü. dem gleichen Zeitraum des
Vorjahres).
Großbritannien*
Deutschland
Q2
'13
Q2
'15
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Q2
'09
Q4
'09
Q2
'10
Q4
'10
Q2
'11
Q4
'11
Q2
'12
Q4
'12
Q4
'13
Q2
'14
Q4
'14
Q4
'15
Q2
'16
Quelle: RCA, Savills / * nur Studentenwohnen und Serviced Apartments
ABB. 2
Käuferstruktur in Deutschland
Geschlossener Fonds
Offener Spezialfonds
Sonstige
100%
Versicherung / Pensionskasse
Fondsmanager
Anteil ausländischer Käufer
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 H1
Quelle: Savills
Die Fakten des Monats
12-Monats-Volumen Gewerbe 50,1 Mrd. Euro, Wohnen 9,6 Mrd. Euro
•
Insgesamt wurden im Juli 2016 ca. 4,0 Mrd. Euro am Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Zum Vergleich: Im
Vorjahresmonat (Juli 2015) lag das Transaktionsvolumen bei rund 4,7 Mrd. Euro. Das durchschnittliche monatliche
Transaktionsvolumen der vorangegangenen zwölf Monate (Jul 2015 – Jun 2016) lag bei 4,2 Mrd. Euro. In Summe
wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich Juli 2016 rund 50,1 Mrd. Euro investiert und damit gegenüber dem
Vergleichswert vom Vormonat 1 % weniger.
•
Am Wohnimmobilienmarkt wurden im Juli 2016 ca. 0,8 Mrd. Euro investiert. Im Vorjahresmonat lag das
Transaktionsvolumen bei rund 0,6 Mrd. Euro. In den vorangegangenen zwölf Monaten wurde im Durchschnitt ein
monatliches Volumen von rund 0,8 Mrd. Euro erzielt. Das Transaktionsvolumen der zwölf Monate bis einschließlich
Juli 2016 summierte sich auf 9,6 Mrd. Euro und lag damit 2 % über dem Vergleichswert des Vormonats.
savills.de/research
02
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Gewerbeinvestmentmarkt
Überblick
TAB. 1
Transaktionsvolumen und Spitzenrenditen im Überblick
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro, 12 Monate rollierend)
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Jul 2016
ggü.
Jul 2015
ggü.
Jun 2016
Q2
2016
ggü.
Q1 2016
Q2
2016
ggü.
Q1 2016
Berlin
6.631
+5%
-5%
3,8 %
- 10 Bp.
3,4 %
- 10 Bp.
Düsseldorf
2.722
+ 59 %
-3%
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,8 %
+/- 0 Bp.
Frankfurt
4.193
- 33 %
-4%
4,0 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Hamburg
4.643
+ 17 %
+7%
4,0 %
+/- 0 Bp.
3,7 %
+/- 0 Bp.
Köln
1.759
+/- 0 %
+1%
4,1 %
- 10 Bp.
3,7 %
- 10 Bp.
München
5.488
+ 10 %
+3%
3,7 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Stuttgart
1.726
+ 53 %
+2%
4,2 %
+/- 0 Bp.
3,9 %
+/- 0 Bp.
50.053
+/- 0 %
-1%
4,0 %
- 3 Bp.
3,6 %
- 3 Bp.
Deutschland
*
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7
ABB. 3
ABB. 4
Transaktionsvolumen
Transaktionszahl und -größe
Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
50
9
45
8
40
7
35
6
30
5
25
4
20
3
15
2
10
1
5
Mrd. Euro
10
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
30
2.400
25
2.000
20
1.600
15
1.200
10
800
5
400
55
2016
Mio. Euro
11
Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
60
letzte 12
Monate
Mrd. Euro
12
Durchschnittliche Transaktionsgröße, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse)
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 5
ABB. 6
Transaktionsvolumen nach Nutzung
Transaktionsvolumen nach Standort*
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Büro
50%
40%
Sonstige
30%
letzte 5 Jahre
Berlin
16%
12%
Stuttgart
Einzelhandel
Düsseldorf
8%
20%
4%
10%
0%
0%
München
Entwicklungsgrundstücke
Frankfurt
Logistik / Industrie
Köln
Hamburg
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills / * Anteil übrige Standorte 48 % (letzte 12 Monate) bzw. 48 % (letzte 5 Jahre)
savills.de/research
03
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Gewerbeinvestmentmarkt
Käufer- und Verkäufergruppen
ABB. 7
ABB. 8
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Deutschland
60%
50%
50%
40%
Sonstige
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
40%
übriges Europa
30%
Sonstige
20%
10%
10%
0%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
übriges Europa
30%
20%
Mittlerer Osten
Asien/Pazifik
Nordamerika
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
TAB. 2
TAB. 3
Top-10-Käufergruppen
Top-10-Verkäufergruppen
Volumen (Mio. Euro)
#
Volumen (Mio. Euro)
Käufer
#
letzte 12 Monate
1
Offener Spezialfonds
2
Verkäufer
Ø letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Ø letzte 5 Jahre
12.824
7.387
1
Bauträger / Projektentwickler
7.534
6.285
Sonstiger Asset-Manager
6.057
3.999
2
Geschlossener Fonds
4.954
3.085
3
Private-Equity-Fonds
4.942
3.331
3
Corporate
4.484
3.246
4
Immobilien AG / REIT
4.059
3.840
4
Sonstiger Asset-Manager
4.245
3.477
5
Bauträger / Projektentwickler
3.710
2.667
5
Offener Spezialfonds
4.218
2.849
6
Privatinvestor / Family Office
2.587
2.365
6
Immobilien AG / REIT
3.384
2.387
7
Geschlossener Fonds
2.261
2.723
7
Private-Equity-Fonds
2.966
2.783
8
Corporate
1.900
2.274
8
Privatinvestor / Family Office
2.493
1.562
9
Versicherung / Pensionskasse
1.840
2.617
9
Offener Publikumsfonds
2.144
1.616
10
Offener Publikumsfonds
1.322
1.317
10
Sonstige
1.057
671
Quelle: Savills
Quelle: Savills
savills.de/research
04
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Gewerbeinvestmentmarkt
Transaktionen im Detail
TAB. 4
Top-20-Transaktionen des Monats*
Objekt / Portfolio
Standort(e)
(Haupt-)
Nutzung
Volumen
(Mio. Euro)
Stadtquartier Q6/Q7
Mannheim
Mischobjekt
vertraulich
Karstadt MünchenHauptbahnhof
München
Handelsimmobilie
Alster-10-Portfolio
(10 Objekte)
u. a. Altötting, Bocholt, Ehningen
Sedelhöfe
Fläche
(m²)
Käufer
Verkäufer
60.000
BMO Real Estate Partners
Dringer & Scheidel
vertraulich
56.500
RFR-Holding GmbH
Signature Capital, Tristan
Capital Partners
Handelsimmobilie
vertraulich
100.300
PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
NEWPORT Holding GmbH
Ulm
Mischobjekt
vertraulich
33.700
Aachener Grundvermögen
Kapitalanlagegesellschaft mbH
DC Commercial GmbH &
Co.KG (DCC)
An den Treptowers
Berlin
Büro
ca. 230
90.000
Blackstone Group Deutschland, Quantum Immobilien AG
DO Deutsche Office AG
Marktkauf-Center
Hamburg (2 Objekte)
Hamburg
Handelsimmobilie
ca. 160
31.800
DIC Asset AG
unbekannter Privatinvestor
Portfolio
(5 Objekte)
u. a. Düsseldorf,
Frankfurt, Nürnberg
Hotel/Gastronomie
ca. 125
n/a
Fonciere des Regions
NH Hoteles
Mönckebergstraße 1
Hamburg
Handelsimmobilie
ca. 115
24.000
RFR-Holding, Pramerica Real
Estate International AG
Matrix Immobilien, Privatinvestor (Deutschland)
Portfolio
(31 Objekte)
u. a. Schwerin, Duisburg, Limburg
Handelsimmobilie
ca. 115
63.400
Corestate Capital AG
unbekannter Investor
Nauheimer Straße
Stuttgart
Büro
vertraulich
58.000
JP Morgan Asset Management, LGT Capital Partners
Brompton Asset Management
Hyatt Regency Düsseldorf
Düsseldorf
Hotel/Gastronomie
vertraulich
n/a
Aviva Investors, Algonquin SA
unbekannter Privatinvestor
(Deutschland)
Portfolio
(3 Objekte)
n/a
Lager-/Logistikimmobilie
vertraulich
n/a
Goodman Property Investors,
EPF
Goodman Property Investors
Berlage-Portfolio (13
Objekte)
u. a. Bochum, Erfurt,
Hildesheim, Kiel
Handelsimmobilie
vertraulich
19.000
Deka Immobilien Investment
GmbH
D&R Invest
Allee-Center Leipzig
Leipzig
Handelsimmobilie
vertraulich
39.000
Investa Projektentwicklungsund Verwaltungs GmbH
unveröffentlicht
Ellmühle
Köln
Industrieimmobilie
ca. 80
90.000
moderne stadt
unbekannte Corporate
(Europa)
Uferstadt Fürth (7
Objekte)
Fürth
Büro
vertraulich
63.500
Union Investment, Investa
Investa
Portfolio
(5 Objekte)
u. a. Aspenstedt,
Athenstedt, Berlin
Sozialimmobilie
ca. 60
n/a
Aedifica
Burkart-Gruppe
Neustadt-Centrum
Halle (Saale)
Handelsimmobilie
ca. 59
30.700
DIC Asset AG
Curzon Global Partners,
Cornerstone
Neuer Zollhof 3
Düsseldorf
Büro
ca. 50
10.600
unbekannte Sonstige Fonds
(Europa)
BSA Capital ASA
Holiday Inn und Holiday Inn Express
München
Hotel/Gastronomie
ca. 50
n/a
Deka Immobilien Investment
GmbH
Munich Hotel Invest
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen
savills.de/research
05
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Wohninvestmentmarkt
Überblick und Marktstruktur
TAB. 5
Transaktionsvolumen und Preise im Überblick*
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro, 12 Monate rollierend)
Preise
(EUR je Einheit, 12 Monate rollierend)
Jul 2016
ggü.
Jul 2015
ggü.
Jun 2016
Jul 2016
ggü.
Jul 2015
ggü.
Jun 2016
A-Städte
5.091
- 38 %
+6%
133.400
+ 47 %
+3%
B-Städte
1.079
- 75 %
-4%
98.300
+ 59 %
+5%
C-Städte
949
- 54 %
-5%
94.500
+ 40 %
+2%
D-Städte
822
- 41 %
+1%
47.000
-6%
+3%
Sonstige
1.637
- 74 %
-2%
45.900
- 18 %
-2%
Deutschland
9.577
- 57 %
+2%
85.300
+ 27 %
+3%
Quelle: Savills / * Städteklassifizierung nach Bulwiengesa
ABB. 9
ABB. 10
Transaktionsvolumen
Transaktionszahl und -größe
Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
Mrd. Euro
9
Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
25,0
letzte 12
Monate
20,0
7
17,5
6
15,0
5
12,5
4
10,0
3
7,5
2
5,0
1
2,5
0
0,0
2011
2012
2013
2014
2015
1.400
350
1.200
300
1.000
250
800
200
600
150
400
100
200
50
22,5
8
Mrd. Euro
10
Zahl der Einheiten je Transaktion, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse)
2016
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 11
ABB. 12
Anzahl der Transaktionen nach Größenklasse
Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie*
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
50 < 100 Einheiten
40%
40%
30%
30%
20%
20%
> 5.000 Einheiten
10%
100 < 250 Einheiten
Sonstige
Quelle: Savills
B
10%
0%
1.000 < 5.000
Einheiten
letzte 5 Jahre
A
0%
250 < 1.000 Einheiten
D
C
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
savills.de/research
06
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Wohninvestmentmarkt
Akteure, Preise und Transaktionen im Detail
ABB. 13
ABB. 14
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Deutschland
100%
80%
80%
60%
Sonstige
letzte 5 Jahre
Deutschland
100%
übriges Europa
60%
Sonstige
40%
40%
20%
20%
0%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Mittlerer Osten
Nordamerika
Asien/Pazifik
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 15
ABB. 16
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
übriges Europa
Preisentwicklung
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
Immobilien AG / REIT
Wohnungsbaugesellschaft
Offener Spezialfonds
Sonstiger Asset-Manager
Öffentliche Hand
Versicherung / Pensionskasse
Sonstige
Offener Publikumsfonds
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Corporate
Bank
Private-Equity-Fonds
Geschlossener Fonds
Privatinvestor / Family Office
Bauträger / Projektentwickler
Durchschnittlicher Preis pro Einheit, letzte 12 Monate rollierend
90.000
80.000
70.000
EUR/m²
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
-4
-3
-2
-1
0
1
Mrd. Euro
2
3
0
4
2011
Quelle: Savills
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Savills
TAB. 6
Top-5-Transaktionen des Monats*
Portfolioname
Standort(e)
Anzahl Einheiten
Volumen (Mio. Euro)
Käufer
Verkäufer
Berlin
vertraulich
vertraulich
Ado Properties
unbekannter Investor (Ausland)
Berlin
vertraulich
vertraulich
Aberdeen Asset Management
Deutschland AG
RRR Real Estate
Heidenheim
579
vertraulich
Capital Bay
Immovation Immobilien
Handels AG
Freiberg
465
ca. 28
Stadt Freiberg, Sparkasse Mittelsachsen
Bauverein AG
vertraulich
ca. 21
Quantum Immobilien AG
unbekannter Privatinvestor
(Deutschland)
Berlin, Potsdam
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen
savills.de/research
07
Investment Market monthly | Deutschland
Juli 2016
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
Unsere Dienstleistungen
HH
B
D
K
»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
»» Corporate Finance - Valuation
»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
»» Landlord und Occupier Services
F
S
M
www.savills.de
Savills Deutschland
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an
Marcus Lemli
CEO Germany
+49 (0) 69 273 000 12
[email protected]
Marcus Mornhart
Office Agency
+49 (0) 69 273 000 70
[email protected]
Karsten Nemecek
Corp. Finance - Valuation
+49 (0) 30 726 165 138
[email protected]
Draženko Grahovac
Corp. Finance - Valuation
+49 (0) 30 726 165 140
[email protected]
Matthias Pink
Research
+49 (0) 30 726 165 134
[email protected]
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten
Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen
korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills.
© Savills August 2016
savills.de/research
08