ImmoTips - Druckhaus Wüst

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MAGAZIN DER IMMOBÖRSE BREMERHAVEN E.V.
Nummer
4
Dezember –
Februar
2017
EFH, Geestenseth
EUR 149.000,00
EFH, Stotel
EUR 349.000,00
Jahrgang 24
KEinfamilienhäuser
KReihenhäuser
KBauernhäuser
KGrundstücke
KEigentumswohnungen
KFreizeitobjekte
KAnlageimmobilien
KGewerbe-/Industrieobjekte
(Kauf/Miete)
Lieber gleich
zum RDMMakler
EFH, Physikerviertel
EUR 159.000,00
€ 1,80
ETW, Twischlehe
EUR 83.000,00
EFH, Stotel
EUR 179.000,00
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ImmoTips 4/2016
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
Immobilienbörse Bremerhaven e.V.
Abkürzungen zu den Pflichtangaben
des Energieausweises:
EAEnergieausweis
VVerbrauchsausweis
BBedarfsausweis
kWhEnergiebedarf/-verbrauch
Ko
Koks, Brennkohle, Steinkohle
ÖlHeizöl
Erdgas, Flüssiggas
Gas
FW
Fernwärme aus dem Heizwerk oder aus der
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK)
Hz
Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel
Elektrische Energie (auch Wärmepumpe)
E
Bj
Baujahr (des Gebäudes)
Kl. A+ bis HEnergieeffizienzklasse
EA liegt noch nicht vor
= Energieausweis liegt noch nicht vor
BEISPIEL: V, 150 kWh, Öl, Bj 1962, E
Verbrauchsausweis, 150 kWh/(m2a), Heizöl, Baujahr 1962,
Energieeffiziensklasse E
alle zwei Monate bietet die Immobörse Ihnen eine kostenlose
Sprechstunde in den Räumen des Immoshops in der Georg
straße 6, Bremerhaven. Bei kostenlosem
Kaffee und Kuchen werden aktuelle Themen rund um die Immobilie diskutiert
oder Fragen wie
•Wie viel Geld kann ich für meine
Immobilie fordern?
•Was zeichnet meine Immobilie aus
oder welche Defizite hat sie?
•Kann ich meine Immobilie selbst vermarkten oder sollte ich einen Makler
einschalten?
•Wie sorge ich im Notarvertrag für den Fall vor,
dass der Käufer nicht zahlt?
•Was muss ich beim Kauf einer Immobilie beachten?
erörtert.
Nutzen Sie die Möglichkeit uns zu besuchen, Ihre Fragen zu
stellen und uns kennen zu lernen.
Wir freuen uns auf Sie!
Und nun viel Spaß beim Schmökern !
Jörg Thaden
Inhalt
Das Wohngeld in der Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . 2
Wasbesondere
tun, wenn es
beim Immobilienkauf
Das
Objekt:
2
zumHaus
Konflikt
kommt? .
Das
Ihrer
Träume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Öffnungszeiten: Dienstag bis Donnerstag von 15.00 – 18.00 Uhr
10 Merkmale eines seriösen Immobilien-Maklers . . . . . . . . .
Objektseiten:
Objektseiten:
K Einfamilienhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
K Einfamilienhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
K Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
K Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Unser ImmoShop
K Eigentumswohnungen .
Eigentumswohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
15
K
4
4
14
24
K Freizeitobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
22
Impressum
Herausgeber:
Vorsitzender: Andreas Rosenberg
Georgstraße 6, 27570 Bremerhaven, Tel. 0471 417125,
Fax 0471 417124, [email protected],
www.immoboerse-bremerhaven.de
Redaktion:
Immobilienbörse Bremerhaven e.V. (verantwortlich für
den Inhalt). Trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr.
Für unverlangt eingesandte Manuskripte und Fotos keine
Haftung.
Fotos:
Anzeigen:
Gerhard Wüst (Druckhaus Wüst GmbH)
[email protected]
Gesamtherstellung: Druckhaus Wüst GmbH
Weißenberger Straße 12, 27628 Driftsethe
Telefon 04746 9464-0, Telefax 04746 9464-94
Titelfoto: 23
Die Objekte auf der Titelseite sind Objekte, die von der
Immobilienbörse Bremerhaven e.V. vermittelt werden.
K
K Mehrfamilienhäuser .
Anlageimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
26
K Gewerbe-/Industrieobjekte (Kauf/Miete) . . . . . . . . . . . . 43
K Gewerbe-/Industrieobjekte (Kauf/Miete) . . . . . . . . . . . . 32
Makler-Portrait:
Brune Immobilien . .Besonderheiten
. . . . . . . . . . . . . . .bei
. . .der
. . . . . . . . . . . . . . 34
Objektgesellschaften:
Verwertung
gesamten
Bestandes
. . . . . . . . . . . . . . 39
Man
ist es hier des
windig
– Gott sei
Dank . . .– . .Kaufvertrag
ohne ausreichende Legitimation unwirksam? . . . . . . . . . . 36
Auf die Größe kommt es nicht an –
oder doch ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Auf der hinteren Umschlagseite finden Sie die Kontaktdaten
Aufaller
derangeschlossenen
hinteren Umschlagseite
Makler.finden Sie die Kontaktdaten
aller angeschlossenen Makler.
1
ImmoTips 4/2016
Was tun, wenn es beim Immobilienkauf
zum Konflikt kommt?
Alles könnte so schön sein. Der
notarielle Kaufvertrag ist beurkundet. Da zeigen sich Mängel
an der vermeintlichen Traumimmobilie: Der Keller ist feucht,
die Garage hat keine Baugenehmigung und steht zur Hälfte auf dem Nachbargrundstück
… Nach Ansicht der Käufer hat
der Verkäufer arglistig über
diese Mängel getäuscht und
soll Schadensersatz leisten.
Der Verkäufer bestreitet das
und beruft sich auf den umfassenden Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen im
Kaufvertrag. Der Streit ist da.
In der Arena der klassischen
Konfliktsituation stehen sich
nun Verkäufer und Käufer
gegenüber. Jeder hat sich einen Anwalt genommen. Böse
Briefe werden gewechselt.
Miteinander spricht man nicht
mehr. Alles läuft über die Anwälte. Eine Seite leitet ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren ein, um durch ein
Sachverständigengutachten
festzustellen, ob Mängel vorliegen und was es kostet, diese zu beseitigen. Die andere
Seite kann sich nicht dagegen
wehren, dass dieses Verfahren
Herausforderungen
DR. MANFRED ERNST
Notar a. D.
Rechtsanwalt
STEFANIE BRESSEL
Rechtsanwältin, Mediatorin
Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Arbeitsrecht
LUTZ FRANKE
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INGEBORG MODEL
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Fachanwältin für Familienrecht
Versicherungsrecht
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Fachanwalt für Verkehrsrecht
Ingeborg Model
Karlsburg 2 | 27568 Bremerhaven | Telefon (0471) 39 19 9-0
[email protected] | www.kanzlei-im-zentrum.de
2
durchgeführt wird. Der Konflikt lässt sich nicht vermeiden.
Es dauert Monate, bis das Gutachten vorliegt. Dann folgt das
meist langwierige Hauptsacheverfahren. In der Regel vor
dem Landgericht, was bedeutet, dass man zwingend einen
Anwalt beauftragen muss. Das
kostet Geld, Zeit und Nerven.
Und es bedeutet Streit. Streit,
den viele nicht führen wollen.
Konflikte produktiv zu bewältigen, fällt vielen Menschen
schwer. Die Schwierigkeiten
liegen in der eigenen Haltung
(manche Menschen sind sehr
konfliktscheu, andere sehr
streitlustig), der eigenen Einstellung, aber auch im Prozess
der Auseinandersetzung, der
gerade in einem gerichtlichen
Verfahren sehr starr ist. Feste
Rollen, die den Parteien vorgegeben sind, machen alles nur
noch schlimmer und heizen
den Streit an. In der Gerichtsverhandlung kommt man nicht
zu Wort. Wird nicht gehört.
Der eigene Anwalt erklärt,
dass das, was man in der Verhandlung unbedingt sagen will,
rechtlich irrelevant ist (für den
Betroffenen aber sehr wichtig),
vielleicht sogar schädlich für
das Prozessziel. Es geht immer
nur um Sachfragen und deren
rechtliche Bewertung. Keiner
interessiert sich dafür, dass
man sich wahnsinnig auf das
Haus gefreut hat und nun genauso wahnsinnig enttäuscht
ist.
Am Ende steht meistens eine
Entscheidung durch den Richter. Dieses Urteil bewertet nur
die rechtlichen Aspekte der
Auseinandersetzung. Es gibt
einen Gewinner und einen
Verlierer. Wer gewinnt oder
verliert hängt oft von rein prozessualen Fragen ab.
Als Kläger muss man die Tatsachen, auf die die Klage gestützt
wird, beweisen. Wie soll das
gehen, wenn man nichts schriftlich hat und keine Zeugen für
Gespräche? Man verliert, weil
man die Beweise nicht hat. Oder
weil Zeugen sich nicht erinnern.
Als gerecht wird das Urteil dann
nicht empfunden, auch wenn
Recht gesprochen wurde.
Ist der Instanzenzug ausgeschöpft, beendet das juristische
Ergebnis also oft nur den Prozess. Der Streit ist damit aber
nicht unbedingt beendet. Die
Parteien werden sich fragen,
ob es nicht noch andere Mängel
und Sachfragen gibt, die in diesem Rechtsstreit noch gar nicht
Thema waren, so dass der weiter schwelende Streit in einem
neuen Verfahren fortgesetzt
werden kann (was wieder Geld,
Zeit und Nerven kostet und
am Ende auch wieder nur ein
Urteil bringt). Rechtsfrieden –
der Instanzenzug ist erschöpft
– und echter Frieden sind also
nicht identisch und das gerichtliche Verfahren führt oft nicht
zu einer Lösung. Eine Lösung
kann aber mit Hilfe von speziell ausgebildeten Mediatoren
gesucht werden. Ein Mediator
ist eine unabhängige und neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis, die die Parteien
durch die Mediation führt (§ 1
Mediationsgesetz). Ideal wäre
es, wenn ein solches Gespräch
schon stattfindet, bevor eine
gerichtliche Auseinandersetzung begonnen wurde. Aber
auch später – in jedem Stadium
des Verfahrens – lohnt sich der
Versuch!
Die Gerichte bieten zwar von
sich aus eine sogenannte Güteverhandlung an – immer
direkt vor der mündlichen
Verhandlung. Das ist aber
keine Mediation, weil immer
noch die Spielregeln des Gerichtsverfahrens gelten und
dadurch ein offenes Gespräch
blockiert wird. Meistens reicht
auch die vom Gericht eingeplante Zeit nicht aus, weil gleich
im Anschluss die mündliche
Verhandlung stattfinden soll,
wenn man sich nicht einigt,
und die nächsten Prozessparteien schon auf dem Flur warten. Ein weiterer Nachteil ist,
dass diese Güteverhandlung
mit dem Richter stattfindet,
der über den Rechtsstreit entscheiden wird. Wirklich offen
und ohne Zeitdruck reden
kann man also nicht. Alternativ dazu bieten die für unsere
Region zuständigen Landgerichte Bremen und Stade eine
Güteverhandlung bei einem
Mediator an, wenn ein Rechtsstreit schon anhängig ist. In der
gerichtlichen Mediation haben
die Parteien mehr Zeit und der
Güterichter entscheidet später
nicht den Streit, falls man sich
nicht einigt.
Bei der Mediation geht es nicht
darum, einen Kompromiss zu
finden, sondern einen Konsens.
Die Idee dahinter ist: Der Kompromiss lässt leicht zwei Verlierer zurück, während der Konsens zwei Gewinner erzeugen
kann. Das kann mit dem Verfahren der Mediation sehr gut
funktionieren. Vor einem Prozessverfahren, aber auch wenn
der Rechtsstreit schon läuft.
Bei einem vom Gericht bestellten Mediator oder bei einem
Mediator, auf den sich die Parteien einigen. In einem offenen,
vertraulichen Gespräch können
die Parteien mit Hilfe des Mediators, der das Verfahren der
Mediation beherrscht, versuchen, Lösungen zu finden, die
auf Verstehen basieren und die
gesamte Komplexität des Falles
berücksichtigen. Lösungen, die
vollständig und nachhaltig sind.
Es gibt immer eine Lösung. Probieren Sie es aus!
Stefanie Bressel, Rechtsanwältin und
Mediatorin, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwältin für Arbeitsrecht,
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Joachim Donner
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tatsächlichen Verkehrswert eines Objektes sicher einschätzen zu können.
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3
ImmoTips 4/2016
4304
B, 256,9 kWh, Gas, Bj. 1910, H
B, 308,7 kWh, Öl, Baujahr 1960, H
4358
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Lehe, zentral gelegene, kleine Doppelhaushälfte mit einer Wohnfl. von ca.
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Speckenbüttel, dieses sehr gemütliche Reihenhaus besticht durch den
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B, 361,1 kWh, Öl, Bj 1959, H
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V, 122,1 kWh, Öl, Bj 1961
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Nur noch die Umzugskisten auspacken
Bremerhaven-Schiffdorferdamm, Reihenmittelhaus in einer verkehrsberuhigten Zone gelegen und dennoch in bester infrastruktureller Lage.
5 Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC auf ~115 m2 Wohn-/Nutzfläche, Terrasse,
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5341
B, 206,9 kWh, Öl, Bj 1981, G
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eine Ortschaft der Einheitsgemeinde Schiffdorf und liegt
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5
ImmoTips 4/2016
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B, 266,8 kWh, Gas, Bj. 1962
Mit viel Liebe zum Detail
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Einfamilienhäuser
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m2 und einem Durchreichfenster zur Küche. Auch als Mehrgenerationenhaus geeignet. Kaufpreis EUR 175.000
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B, 147 kWh, Strom, Bj. 1975
Ein Haus zum Verlieben
Stotel, sehr gepflegtes
Einfamilienhaus mit
4 ZKB/WC, ca. 117 m2
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ca. 919 m2 großes Grdst.
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Lukasz Lachowicz
Telefon (04 71) 9 44 00 16
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ImmoTips 4/2016
4351
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Overwarfe, uriges und gepflegtes Reetdachhaus mit 7 ZK/2 B sowie gemütliches Nebenhaus mit 3 ZKB, Gesamtwohnfl. ca. 304 m2, Garage, ca.
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5297
Haushaltsauflösungen
Entrümpelungen
Umzüge / Transporte
Möbelmontage
Entsorgung
Entkernungen
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Geestenseth, großzügiges EFH mit ca. 8.100 m2 herrlichem parkähnlichen
Grdst., 5 Z/2 K/3 B, ca. 249 m2 Wohn-/ Nutzfl., EBK vorhanden, Teilkeller,
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ImmoTips 4/2016
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Tobias Donner
Telefon 0471 9812781
Brune Immobilien B, 168kWh, Öl, Bj. 1976, F
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
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ImmoTips 4/2016
Objektgesellschaften: Besonderheiten bei
der Verwertung des gesamten Bestandes
Kaufvertrag ohne ausreichende Legitimation unwirksam?
Fall
Die Schnell Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Lange Straße 23 KG ist Eigentümer eines
im niedersächsischen Hildeshausen belegenen Grundstücks
der Gemarkung Hildeshausen
Flur 12 Flurstück 66 zur Größe
von 3.300 m2. Bebaut ist das
Grundstück mit einem aus 3 Läden und 20 Wohnungen bestehenden Wohn- und Geschäftshaus. Das Objekt ist die einzige
Immobilie und außerhalb des
jeweiligen Habenbestandes auf
dem Miet- und Verwaltungskonto das einzige Vermögen der
Gesellschaft.
Die Kommanditgesellschaft will
die Immobilie verkaufen. Spar-
sam ist am Erwerb interessiert
und beauftragt seinen Notar
Dr. Günstig mit der Vorbereitung
des Kaufvertrages. Weil sein Finanzierer ihn darauf angesprochen hat, fragt er Günstig, durch
wen der Verkäufer beim Verkauf
vertreten sein müsse und welche
Dokumente als Legitimationsnachweis notwendig sind.
Günstig denkt zunächst, das sei
ja ganz einfach. Der Verkäufer
ist eine Kommanditgesellschaft
und diese wird vertreten durch
deren Komplementärin, hier die
Schnell Verwaltung GmbH und
diese werde ja wiederum vertreten durch deren Geschäftsführer Georg Schnell. Aus dem
Handelsregister ist das alles er-
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• Grundstücksrecht
• Wohn- und Gewerberaummietrecht
• Erbbaurecht
• Bauträgervertragsrecht
• Sozial- und Spezialimmobilien
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Hofmann & Kollegen
Rechtsanwälte, Steuerberater
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Tel. 02 11/59 85 14 09
Fax 02 11/59 82 95 01
sichtlich. Ist die gestellte Frage
damit vollständig und richtig beantwortet?
Rechtslage
Nein. § 179 a AktG bestimmt vom
Gesetzeswortlaut her zunächst
für Aktiengesellschaften, dass
ein Vertrag, durch den sich eine
Gesellschaft zur Übertragung
des gesamten Gesellschaftsvermögens verpflichtet, für seine
Wirksamkeit eines Beschlusses
der Hauptversammlung bedarf.
Die Vorschrift bezweckt neben
dem materiellen Schutz der Bestands- und Vermögensinteressen der Gesellschafter insbes.
auch den Schutz der Gesellschaft
und derer Anteilsinhaber vor
unangemessenen Vertragsgestaltungen (zu allem: Hermanns,
DNotZ 13, 9, 11 m.w.N.).
Trotz Anordnung im Aktienrecht
ist die Bestimmung nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch auf Personengesellschaften und rechtsformübergreifend damit auf alle
Gesellschaftsformen anwendbar
(Hermanns, a.a.O., S. 11 mit Verweis auf BGH NJW 95, 596 etc.).
Besonderheit für den vorliegenden Zusammenhang ist
hierbei: Der Beschluss über die
Zustimmung der Gesellschafter/
Anteilsinhaber ist Wirksamkeitserfordernis für die Wirksamkeit
des schuldrechtlichen Vertrages
und damit im Ergebnis auch für
den dinglichen Vollzug (Hüffer,
AktG, 11. Aufl., § 179 a Rdn. 13).
Wird das Erfordernis übersehen,
ist der Kauf unwirksam vereinbart, der Vollzug fehlerhaft und
erteilte Vollmachten – z.B. für
die Beleihung mit Belastungsvollmacht – bleiben unwirksam.
In den Folgen ein Desaster.
Vorsorge
Alle Urkundsbeteiligten müssen beim Verkauf des einzigen
und gesamten Vermögens einer
Objektgesellschaft, gleich ob
es sich um eine oder mehrere
Immobilien handelt, Folgendes
beachten: Der Geschäftsleiter,
Geschäftsführer und/oder Vorstand einer Gesellschaft ist trotz
seiner an sich unbeschränkten
Befugnis zur Geschäftsführung
zum wirksamen Abschluss eines
entsprechenden Geschäftes nur
dann befugt, wenn er durch die
Anteils
eigner durch Beschluss
der Gesellschaft, ersetzbar auch
durch Beschluss im Umlaufverfahren, legitimiert ist. Der
Beschluss muss (mind.) grundbuchtaugliche Form haben,
wenn nicht gar beurkundet sein.
Einzelheiten dazu sind streitig.
Dringlicher Anhaltspunkt zur
Prüfung der Frage, ob eine Gesellschaft Objektgesellschaft ist
und u.U. deren einzige Immobilie veräußert, ist es insbes., wenn
schon die Namensführung oder
der Gegenstand des Unternehmens, etwa unter Benennung
der Bestandsanschrift, hierauf
hinweist.
Und unser Fall: Schnell und Sparsam sind froh, dass die Frage
rechtzeitig vor der Beurkundung
so ausdrücklich thematisiert
war. Und Günstig sagt, dass dies
alles ja schon lange klar ist. In der
Fachpresse wurde zwischenzeitlich ja auch eine in diese Richtung gehende Entscheidung des
OLG Düsseldorf vom 26.11.2015
(NZG 16, 589) veröffentlicht.
von: Dr. H.-P. Ensenbach
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27578 Bremerhaven
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