BbgBO

Transcription

BbgBO

Abstandsflächenrecht
Uwe Krause, Dipl.-Ing. ÖbVI
BDVI Brandenburg
Arbeitsgruppe Baurecht
BDVI Brandenburg, Arbeitsgruppe Baurecht, Dipl.-Ing. Uwe Krause
Objektplanertag 12.09.2013
1
Abstandsflächenrecht in Brandenburg
nach der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) in der Neufassung vom
17. September 2008, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2010
(GVBl.I/10, Nr. 14)
Bauordnungsrecht – BbgBO §6 Abstandsflächen
vergrößern
2
Abstandsflächenrecht in Brandenburg
 Der Abwägungsvorgang beim Bauen im Innenbereich nimmt
eine zentrale Rolle ein und das Abstandsflächenrecht bei der
städtebaulichen Planung gewinnt zunehmend an Bedeutung.
 Abstandsflächen haben in erster Linie eine nachbarschützende
Wirkung (ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der
Aufenthaltsräume sichern).
 Abstandsflächen sollen den sozialen Frieden zwischen den
Nachbarn wahren.
Abstandsflächen = notwendiger Sozialabstand
3
Abstandsflächenrecht – Allgemeine Regelungen
BbgBO §6 (1) Satz 1:
Vor den Außenwänden von
Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten.
[1]
Gebäuden
sind
• Abstandflächen von allen jeweiligen
Gebäuden/baulichen Anlagen
• müssen i.d.R. auf Baugrundstück selbst
liegen
• dürfen i.d.R. nicht überdeckt werden von
Abstandsflächen anderer Gebäude
(Überdeckungsverbot)
Abb. 1 ein Gebäude mit seinen Abstandsflächen
4
BbgBO §6 (1) Satz 2: Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor
Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach
planungsrechtlichen Vorschriften das Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut
werden muss oder darf.
[1]
• Abstandsflächen nicht erforderlich, wenn
Bauwerk mit Außenwand direkt an
Grundstücksgrenze errichtet werden darf
oder muss (Doppelhäuser, Reihenhäuser,
Blockbebauung /geschlossene Bauweise)
Abb. 2 Abstandsflächen bei
planungsrechtlich vorgeschriebener
Grenzbebauung
5
BbgBO §6 (1) Satz 2: Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor
Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach
planungsrechtlichen Vorschriften das Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut
werden muss oder darf.
[1]
• nur für einen Teil des Gebäudes zulässige
Grenzbebauung
Abb. 2a Abstandsflächen für Gebäudeteile
ohne Grenzbebauung
6
BbgBO §6 (2) Satz 1: Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst
liegen.
[1]
• Abstandsflächen dürfen die Grenzen des
Baugrundstücks nicht überschreiten.
Abb. 3 die Abstandsflächen müssen auf
dem Grundstück selbst liegen
7
BbgBO §6 (2) Satz 2: Die Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen
Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen oder öffentlichen Wasserflächen
liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.
[1]
• Abstandsflächen dürfen bis zur Mitte von
öffentlichen Flächen (Verkehr, Grünfläche,
Wasserfläche) liegen.
Abb. 3 zulässige Abstandsfläche auf einer
öffentlichen Straße
8
Abstandsflächenrecht – Bagatellregelung
BbgBO §6 (2) Satz 3: Eine geringfügige Erstreckung von Abstandsflächen auf
das Nachbargrundstück mit einer Breite von nicht mehr als 4 m und einer Tiefe
von nicht mehr als 1 m, höchstens jedoch einer Fläche von insgesamt nicht mehr
als 2 m², ist zulässig.
[1]
Abb. 4 zulässige geringfügige
Überschreitung der Grundstücksgrenze
[1]
Abb. 4a Maximalwerte für zulässige
geringfügige Überschreitung
9
[1]
• Die Bagatellregelung kann auch für
Mindestabstandsfläche von 3 m in Anspruch
genommen werden (Abs. 5 Satz 2).
• nicht jedoch bei § 6 Abs. 6
Abb. 4b Bagatellregelung auch bei
Mindestabstandsflächen vom 3 m
10
[1]
Abb. 4c auf 3 m reduzierte
Abstandsflächen bei Wohngebäuden
geringer Höhe..
[1]
Abb. 4d ... oder zulässige geringfügige
Überschreitung von Abstandsflächen auf
das Nachbargrundstück geringer Höhe..
11
[1]
• Stückeln von Bagatellflächen
ist zulässig
• auch zu mehr als einem
Nachbar
• je Maximaltiefe von 1m und
Maximalbreite 4m nicht
überschreiten
• max. 2 m²
Abb. 4e zulässige mehrfache
Inanspruchnahme der Bagatellfläche
geringer Höhe..
12
Abstandsflächenrecht – Rechtl. Sicherung von Grenzüberschreitungen
BbgBO §6 (2) Satz 4: Abweichend von Satz 1 dürfen sich Abstandsflächen
ganz oder teilweise auf ein Nachbargrundstück erstrecken, wenn rechtlich
gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und sich nicht mit anderen
Abstandsflächen überdecken.
[1]
• rechtliche Sicherung durch Eintragung
einer beschränkt persönlichen
Dienstbarkeit (öffentlich rechtliche
Sicherung) oder Grunddienstbarkeit in das
Grundbuch des Nachbarn
• nur mit Genehmigung
• dienendes Grundstück tritt zu Gunsten
des herrschenden Grundstücks von Recht
zurück
• i.d.R. einmaliger finanzieller Ausgleich,
Rentenzahlung
Abb. 5 Überschreitung der Nachbargrenze
13
Abstandsflächenrecht – Überdeckungsverbot
BbgBO §6 (3) Satz 1: Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; ...
[1]
• grundsätzlich dürfen sich Teilflächen
nicht überdecken
• mit Abstand 5m (Brandschutzabstand)
zwischen den Gebäuden
(Abweichungssachverhalt) möglich
Abb. 6 unzulässige Überdeckung zweier
Abstandsflächen
14
... dies gilt nicht für
1. Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75° zueinander
stehen,
[1]
• Ausnahmen der Überdeckung
• versetzt zueinander angeordnete
Gebäude oder Anbau von Gebäuden über
Eck
Abb. 7 zulässige Überdeckung bei einem
Winkel > 75°
15
2. Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei
Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen und
[1]
• Privileg nach Nr.2 darf allerdings nicht
soweit ausgenutzt werden, dass die
Außenwände auf der Abstandsfläche der
gegenüberliegenden Wand zu liegen
kommen
Abb. 8 zulässige Überschreitung in einem
Gartenhof
16
3. Gebäude und andere bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen
zulässig sind oder gestattet werden,
[1]
• gemäß Abs. 11 sind Bauwerke nach Abs.
9 und 10 in der Abstandsfläche zulässig
Abb. 9 zulässiges Bauwerk in der
Abstandsfläche
17
4. die geringfügige Erstreckung von Abstandsflächen auf das
Nachbargrundstück nach Absatz 2 Satz 3.
[1]
• gemäß Abs. 2 Satz 3 dürfen
Abstandsflächen geringfügig die
Grundstücksgrenze überschreiten, soweit
die festgelegten Grenzwerte eingehalten
werden
• darf sich auch mit der Abstandsfläche
des Nachbargebäudes überdecken
Abb. 10 zulässiges Überdeckung von
Abstandsflächen bei Bagatellfällen
18
Abstandsflächenberechnung
BbgBO §6 (4) Satz 1-3: Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach der
Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. Die
Schnittlinie der Außenfläche der Wand mit der Dachhaut gilt als oberer
Abschluss der Wand. Bei gegenüber der Außenwand vor- oder zurücktretenden
Bauteilen gilt die Höhe des oberen Abschlusses des Bauteils über der
Geländeoberfläche als Wandhöhe.
[1]
Abb. 11 Ermittlung der Wandhöhe H
[1]
Abb. 11a Schnittpunkt der Außenwand mit
der Dachhaut
19
BbgBO §6 (4) Satz 1-3:
• Höhe des jeweiligen Wandabschnitts über dem Gelände ist maßgeblich
• unerheblich, ob sich unterschiedliche Wandhöhen aufgrund einer geneigten
Dachflächen oder Geländeoberfläche ergeben
[1]
Abb. 11b Abstandsfläche bei Dachneigung
[1]
Abb. 11c Abstandsfläche bei Geländeneigung
20
• Als unterer Bezug für die Ermittlung von Abstandsflächen, die in Richtung
Nachbargrenze weisen, ist die ursprüngliche natürliche Geländeoberfläche
maßgeblich.
• Auch eine mit der Baugenehmigung genehmigte Geländeveränderung hat
keinen Einfluss auf die Bezugshöhe für die Berechnung dieser Abstandsflächen,
da eine Manipulation zu Lasten des Nachbarn unzulässig ist.
• § 2 Abs. 6: Geländeoberfläche ist die natürliche Geländeoberfläche, soweit
nicht gemäß § 9 Abs. 2 des Baugesetzbuchs oder in der Baugenehmigung eine
andere Geländeoberfläche festgesetzt ist.
• §7 Abs. 2: Bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen können die
Bauaufsichtsbehörden verlangen, dass die Geländeoberfläche des Grundstücks
erhalten oder in ihrer Höhenlage verändert wird, um eine Störung des Straßen-,
Orts- oder Landschaftsbildes zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die
Geländeoberfläche der Höhe der Verkehrsflächen oder der Nachbargrundstücke
anzugleichen.
21
• Die ursprüngliche Geländeoberfläche wird in dem von einem Öffentlich
bestellten Vermessungsingenieur gefertigten Amtlichen Lageplan, der
Bestandteil der zu genehmigenden Bauvorlagen ist, nachgewiesen.
[1]
[1]
Abb. 11d das ursprüngliche Gelände als
Bezugsfläche, ...
Abb. 11e ... dieses gilt auch bei
Geländeveränderungen
22
• Ist in einem Bebauungsplan die zukünftige Geländeoberfläche festgesetzt, gilt
diese als Bezug für die Berechnung von Abstandsflächen.
[1]
Abb. 11f festgesetzte Geländeoberfläche
als Bezug
23
• In Gebieten ohne festgesetzte Geländeoberfläche gilt eine genehmigte
veränderte Geländeoberfläche als Bezug für lediglich die Abstandsflächen, die
nicht in Richtung der Nachbargrenze weisen, die also ausschließlich die
Abstände der Gebäude auf dem Baugrundstück selbst bestimmen.
[1]
Abb. 11g geplante Geländeoberfläche als
Bezug für Abstandsfächen auf dem
Grundstück ( H2 )
24
BbgBO §6 (4) Satz 4+5: Bei gestaffelten Wänden, bei Dächern oder
Dachaufbauten sowie bei vor die Außenwand vortretenden Bauteilen oder
Vorbauten ist die Wandhöhe für den jeweiligen Wandabschnitt, Dachaufbau,
Vorbau oder das jeweilige Bauteil gesondert zu ermitteln. Das sich ergebende
Maß ist H.
[1]
• fiktive Wandhöhe für Bauteile, die nicht
mit einer zur Geländeoberfläche
reichenden Wand abschließen (Dachfirst,
Dachaufbauten, gestaffelte Wände)
Abb. 12 Abstandsflächenermittlung für
einzelne Bauteile
25
Abstandsflächen untergeordneter Bauteile
BbgBO §6 (7) Bei der Bemessung der Abstandsflächen werden folgende
untergeordnete Bauteile nicht berücksichtigt:
OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 25.01.2013 - 2 N 47.10:
Leitsatz
Für die Berechnung von Abstandsflächen bei Gebäuden, bei welchen
Außenwände ganz oder teilweise fehlen, sind diese zu fingieren.
„In der Regel sind die Außenwände eines Gebäudes, die für die Berechnung von
Abstandsflächen maßgeblich sind, die Wände, die die Räume des Gebäudes gegen das
Freie abschließen und von außen sichtbar sind. Bei Gebäuden, bei welchen
Außenwände ganz oder teil-weise fehlen, wie z. B. bei einer Konstruktion, deren Dach
nur von Stützen oder Pfeilern getragen wird, sind die „Außenwände“ allerdings zu
fingieren. Denn nach dem Schutzzweck der abstandsflächenrechtlichen Bestimmungen
sind auch bei Gebäuden ohne abschließende Wände vor den offenen Gebäudeseiten
Abstandsflächen einzuhalten, weil sich auch eine an den Seiten offene überdachte
Konstruktion insbesondere auf Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks
auswirkt.
......
26
OVG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 25.01.2013 - 2 N 47.10:
....
Die von den Klägern formulierte Frage, „ob es sich bei Carports bzw. schlichten
Überdachungen ohne Außenwände um Garagen im Sinne der Brandenburgischen
Bauordnung handelt“, lässt sich bereits aufgrund der vom Gesetzgeber getroffenen
Definition in § 2 Abs. 7 Satz 2 BbgBO unter der Voraussetzung, dass es sich bei der
Konstruktion um ein Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 BbgBO handelt, positiv
beantworten.
Die weitere Frage, ob „§ 6 Abs. 10 Satz 2 BbgBO das Vorhandensein
einer 'Außenwand' im Sinne von § 27 BbgBO voraussetzt oder eine 'Außenwand'
fingiert werden kann“, lässt sich aus dem systematischen Zusammenhang mit §§ 6
Abs. 1 Satz 1 und § 2 Abs. 2 BbgBO ohne Weiteres beantworten in dem Sinne, dass
bei einem Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 BbgBO, das aufgrund seiner
Konstruktion keine Außenwand aufweist, diese für die Berechnung der
Abstandsflächen zu fingieren ist. Sie ist daher nicht klärungsbedürftig.“
27
Abstandsfläche – Fiktive Wände
[2]
28
Abstandsflächen – Gestaffelte Wände – Fiktive Wände
BbgBO §6 (4) Satz 4+5: Bei gestaffelten Wänden, bei Dächern oder
Dachaufbauten sowie bei vor die Außenwand vortretenden Bauteilen oder
Vorbauten ist die Wandhöhe für den jeweiligen Wandabschnitt, Dachaufbau,
Vorbau oder das jeweilige Bauteil gesondert zu ermitteln. Das sich ergebende
Maß ist H.
[2]
29
BbgBO §6 (5) Satz 1: Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,5 H, mindestens
3 m.
• Konstruktion der Abstandsfläche  Wandelemente sind mit 0,5 zu
multiplizieren und rechtwinklig zum Wandabstand abzutragen
[1]
Abb. 13a Abstandsfläche am Giebel eines
Pultdachs
[1]
Abb. 13b Abstandsfläche am Giebel eines
Satteldachs
30
BbgBO §6 (5) Satz 2+3: Vor Außenwänden ohne Fenster für Aufenthaltsräume
beträgt die Tiefe der Abstandsflächen 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und
Industriegebieten sowie in Sondergebieten, die nicht der Erholung dienen, beträgt
die Tiefe der Abstandsflächen 0,25 H, mindestens 3 m.
[1]
• gemäß Satz 2 erzeugen fensterlose
Außenwände eine verringerte
Abstandsfläche von 0,4 H
Abb. 14a Außenwand mit verminderter
Tiefe der Abstandsfläche von 0,4 H
31
BbgBO §6 (5) Satz 2+3: Vor Außenwänden ohne Fenster für Aufenthaltsräume
beträgt die Tiefe der Abstandsflächen 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und
Industriegebieten sowie in Sondergebieten, die nicht der Erholung dienen, beträgt
die Tiefe der Abstandsflächen 0,25 H, mindestens 3 m.
[1]
• in Gewerbe-, Industrie- und nicht der
Erholung dienenden Sondergebieten 
Tiefe der Abstandsflächen ¼ der
maßgeblichen Gebäudehöhe
Abb. 14b Abstandsfläche an einer Grenze
von Baugebieten mit unterschiedlicher
Nutzung
32
BbgBO §6 (5) Satz 4: Bestimmt eine örtliche Bauvorschrift nach §81 eine
geringere oder größere Tiefe der Abstandsflächen, so gilt diese Tiefe.
BbgBO §81 (2) Die Gemeinde kann durch örtliche Bauvorschriften andere als die
nach §6 Abs. 5 vorgeschriebenen Abstandsflächen festsetzen. Die Festsetzungen
über die überbaubaren Grundstücksflächen und die Höhe der baulichen Anlagen
müssen so bestimmt sein, dass die nach §6 zu berücksichtigenden nachbarlichen
Belange abgewogen werden können. Eine geringere Tiefe der Abstandsflächen
darf insbesondere zur Wahrung der erhaltenswerten Eigenart und zur
städtebaulichen Gestaltung eines bestimmten Ortsteiles festgesetzt werden.
33
Beispiel für eine Abstandsflächensatzung
Zur Wahrung der bauhistorischen Bedeutung oder sonstigen
erhaltenswerten Eigenart des Neustädter Stadtzentrums werden für die
nachfolgend aufgeführten Straßen oder Straßenabschnitte geringere Tiefen
der Abstandsflächen (H) zu öffentlichen Verkehrsflächen festgelegt, sofern
Gründe des Brandschutzes, der Gewährleistung der Belichtung und
Belüftung sowie sonstige Belange öffentlicher Ordnung und Sicherheit nicht
entgegenstehen:
• westliche Seite der Kirchstraße von Marktstraße bis Bahnhofstraße 0,35 H
• ...
34
Privilegierte Wohngebäude geringer Höhe
BbgBO §6 (6): Vor den Außenwänden von Wohngebäuden mit nicht mehr als
zwei oberirdischen Geschossen und nicht mehr als 9 m Gebäudehöhe genügt als
Tiefe der Abstandsfläche 3 m. Absatz 2 Satz 3 ist nicht anzuwenden.
[1]
• Sonderregelung nach Absatz 6 
Vereinfachung der
Abb. 15 Sonderegelung für Wohngebäude
geringer Höhe unterschiedlicher Nutzung
35
Privilegierte Wohngebäude geringer Höhe
BbgBO §6 (6): Vor den Außenwänden von Wohngebäuden mit nicht mehr als
zwei oberirdischen Geschossen und nicht mehr als 9 m Gebäudehöhe genügt als
Tiefe der Abstandsfläche 3 m. Absatz 2 Satz 3 ist nicht anzuwenden.
[1]
• Privileg des Abs.2 Satz 3 einer
geringfügigen Erstreckung von
Abstandsflächen auf das
Nachbargrundstück kann nicht in
Anspruch genommen werden
• reduzierte Abstandsflächen müssen auf
dem eigenen Grundstück liegen
Abb. 15a hier unzulässige geringfügige
Überschreitung der Grundstücksgrenze
Nutzung
36
1.
Pfeiler, Gesimse und Dachüberstände und andere Bauteile, die nicht mehr als 1 m
vor die Außenwand vortreten,
2.
Stufen, Podeste und Überdachungen vor Hauseingängen, die nicht mehr als 1,5 m
vor die Außenwand vortreten.
3.
untergeordnete Vorbauten, wie
a) Wintergärten mit nicht mehr als 5 m Breite, wenn sie über nicht mehr als
zwei Geschosse reichen und nicht mehr als 3 m vortreten,
b) Balkone mit nicht mehr als 5 m Breite, wenn sie nicht mehr als 2 m vortreten,
c) andere Vorbauten mit nicht mehr als 3 m Breite, wenn sie über nicht mehr
als zwei Geschosse reichen und nicht mehr als 1 m vortreten,
4.
an bestehenden Gebäuden nachträglich angebrachte Außenwandverkleidungen,
die dem Wärmeschutz dienen.
Vorbauten sind untergeordnet, wenn ihre Gesamtbreite ein Drittel der Breite der
jeweiligen Außenwand nicht überschreitet. Bauteile und Vorbauten müssen von den
Nachbargrenzen oder von den Abstandsflächen anderer Gebäude mindestens 2 m
entfernt bleiben.
37
1. Pfeiler, Gesimse, Dachüberstände und andere Bauteile, die nicht mehr als 1 m
[2]
[2]
Variante A: Im Bereich der Terrasse ist der
Dachüberstand > 4,00m bzw. > 3,50m.
Variante B: Durch die Stütze wird eine „fiktive Wand“
definiert, sodass auch in diesen Abschnitten der darüber
hinaus gehende Dachüberstand < 1m ist. Die
Abstandsfläche beginnt an dieser „fiktiven Wand“
38
1. Pfeiler, Gesimse, Dachüberstände und andere Bauteile, die nicht mehr als 1 m
[2]
[2]
Variante A: Im Bereich der Terrasse ist der
Dachüberstand > 4,00m bzw. > 3,50m.
Variante B: Durch die Stütze wird eine „fiktive Wand“
definiert, sodass auch in diesen Abschnitten der darüber
hinaus gehende Dachüberstand < 1m ist. Die
Abstandsfläche beginnt an dieser „fiktiven Wand“
39
• gelten Wintergärten als Aufenthaltsraum, gelten sie nicht als untergeordnete
Bauteile im Sinne des Absatzes 7
[1]
Abb. 15b maximale Tiefen von
privilegierten untergeordneten Bauteilen
und Vorbauten
[1]
Abb. 15b maximale Breiten von
privilegierten untergeordneten Vorbauten
40
Bemessen der Abstandsflächentiefe
BbgBO §6 (8) Die Tiefe der Abstandsfläche wird von dem lotrecht unter dem
oberen Abschluss der Wand, des Wandabschnitts, des Daches, des Dachaufbaus,
des Vorbaus oder des jeweiligen Bauteils liegenden Fußpunkt im rechten Winkel
zum Verlauf der Wand und in horizontaler Richtung gemessen.
[1]
• im Bsp. ergeben sich 3 Abstandsflächen
• A1 aufgrund der Wandhöhe  8 m
• A2 aufgrund der Dachgaube  6m
• A3 aufgrund  6,75m
Abb. 16 Abstandsflächenberechnung von
Dachaufbauten
41
BbgBO §6 (8) Die Tiefe der Abstandsfläche wird von dem lotrecht unter dem
oberen Abschluss der Wand, des Wandabschnitts, des Daches, des Dachaufbaus,
des Vorbaus oder des jeweiligen Bauteils liegenden Fußpunkt im rechten Winkel
zum Verlauf der Wand und in horizontaler Richtung gemessen.
[1]
• A2  typischer Fall für zulässige
geringfügige Überschreitung der
Abstandsfläche über die
Grundstücksgrenze nach Abs. 2 Satz 3
• Gebäude kann im Abstand von 4m zur
Grundstücksgrenze errichtet werden (A1)
• Abstandsfläche A2 entfaltet für die
Anordnung des Gebäudes zur
Grundstücksgrenze keine Wirkung
(unterschreitet die max. zulässigen Werte
von B < 4m, T < 1m und A < 2m²)
Abb. 16a geringfügige Überschreitung einer
Grundstücksgrenze
42
BbgBO §6 (9) Für bauliche Anlagen, andere Anlagen und Einrichtungen, von
denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gelten die Absätze 1 bis 8
entsprechend. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen mit nicht mehr als
2 m Höhe sind ohne Abstandsflächen unmittelbar an der Grundstücksgrenze
zulässig.
• Bauliche Anlagen (keine Gebäude) von denen aber eine Wirkung bzgl.
Belichtung, Belüftung und Besonnung wie von Gebäuden ausgeht sind
nach den Vorschriften Absätze 1 bis 8 zu behandeln
• z.B. Hochbassins, Siloanlagen, Mauern, Wälle, Aufschüttungen,
Plakattafeln, Werbeaufsteller, Warenautomaten  soweit sie eine Höhe
von 2m überschreiten
• Terrassen höher als 1m, ein Geländer bleibt bei Berechnung der
Terrassenhöhe unberücksichtigt
43
BbgBO §6 (9) Für bauliche Anlagen, andere Anlagen und Einrichtungen, von
denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gelten die Absätze 1 bis 8
entsprechend. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen mit nicht mehr als
2 m Höhe sind ohne Abstandsflächen unmittelbar an der Grundstücksgrenze
zulässig.
• Hundezwinger, Volieren, Pergolen, Spielgeräte, ebenerdig nicht überdachte
Stellplätze, Freisitze, Schwimmbecken  gebäudeähnliche Wirkung im
Regelfall verneint  Beurteilung solcher Anlagen an den besonderen
Umständen des Einzelfalls auszurichten
• regelmäßig sind die Abstandsflächen von Funkmasten und
Windenergieanlagen zu beachten
• Bei Windenergieanlagen werden diese aber regelmäßig auf Antrag auf die
Projektionsfläche reduziert.
44
Privilegierte Nebengebäude
BbgBO §6 (10) Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht
mehr als 3 m Gebäudehöhe dürfen ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der
Grundstücksgrenze errichtet werden (Grenzbebauung). Die entlang der
Grundstücksgrenzen errichteten Außenwände dürfen insgesamt eine Länge von 15 m
und entlang einer Grundstücksgrenze eine Länge von 9 m nicht überschreiten. Die
Einbeziehung der Grenzbebauung unter das Dach eines Hauptgebäudes ist nicht
zulässig. Feuerstätten sind in der Grenzbebauung unzulässig.
[1]
Abb. 17 zulässige Grenzbebauung
[1]
Abb. 17a zulässige grenznahe Bebauung
45
[1]
Abb. 17b zulässige privilegierte
Nebengebäude bei bestehender
planungsrechtlich zulässiger
Grenzbebauung
46
• grundsätzlich besteht keine Anbauverpflichtung an eine auf dem
Nachbargrundstück bereits bestehende Grenzbebauung
• im Einzelfall kann eine weitergehende Rücksichtnahme durch den Nachbarn
verlangt werden, insbesondere dann, wenn die in §34 BauGB geforderten
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in erheblichem Maße beeinträchtigt
werden
47
BbgBO §6 (10) Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht mehr als 3 m
Gebäudehöhe dürfen ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet
werden (Grenzbebauung). Die entlang der Grundstücksgrenzen errichteten Außenwände dürfen
insgesamt eine Länge von 15 m und entlang einer Grundstücksgrenze eine Länge von 9 m nicht
überschreiten. Die Einbeziehung der Grenzbebauung unter das Dach eines Hauptgebäudes ist nicht
[1]
Abb. 17c unzulässige privilegierte
Grenzbebauung, überschrittene
Gebäudelänge
[1]
Abb. 17d unzulässige privilegierte
Grenzbebauung, überschrittene Gebäudelänge
an einer Grundstücksgrenze
48
[1]
Abb. 17e unzulässige privilegierte
Gebäudelängensumme an einer
Grundstücksgrenze
[1]
Abb. 17f unzulässige privilegierte
Gebäudelängensumme auf dem Baugrundstück
49
[1]
Abb. 17g zulässige privilegierte
Grenzbebauung
[1]
Abb. 17h auch zulässige privilegierte
Grenzbebauung, da Anbau an zwei
Grundstücksgrenzen
50
Ziel dieser Regelung
 Erhöhung der Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke und dabei die
Belastung des einzelnen Nachbarn in einem zumutbaren Rahmen zu halten
 einen Einmauerungseffekt für das Baugrundstück selbst und die
Nachbargrundstücke zu vermeiden
51
• das für Grenz- oder grenznahe Bebauung vorgesehene Gebäude darf die
Gebäudehöhe von 3m im privilegierten Bereich nicht überschreiten
• die Wandhöhe ist nicht nur auf der Grundstücksgrenze zu bestimmen ,
sondern bei Dächern sind fiktive Wandhöhen auch auf den First oder
Dachaufbauten zu bestimmen
• keine im geschützten 3m-Bereich liegenden Wandhöhen, weder die der
Außenwand noch der fiktiven Innenwand, darf die max. zulässige Höhe von
3m überschreiten
• aber Vorsicht, das ist die Meinung der Oberen Bauaufsicht (Ministerium),
wird von der Unteren Bauaufsicht der LK teilweise anders gesehen!
52
[1]
Abb. 17i zulässige Gebäudehöhe von
privilegierten Grenzbebauungen
[1]
Abb. 17k zulässige Gebäudehöhe von
privilegierten Gebäuden bei Grenzabstand
53
• die Beschränkung der zulässigen Grenzbebauung auf Garagen und
Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume schließt anderweitige Nutzungen aus
 nachträgliche Nutzungsänderungen sind ohne besondere Regelungen nicht
genehmigungsfähig
• insbesondere die teilweise Nutzung des grenzständigen Gebäudes als
Dachterrasse oder Balkon ist unzulässig
• das Aufstellen von beweglichen Objekten sollte auf dem Dach einer
Grenzbebauung vermieden werden (Verschattung, Rücksichtnahme)
54
• Dachform einer privilegierten Grenzbebauung  i.d.R. Flachdach oder zum
eigenen Grundstück geneigt ausgeprägt
• bei Dächern, deren Gefälle in Richtung der Grundstücksgrenze verläuft, sind
besondere Vorkehrungen zu treffen  zur Entwässerung auf dem eigenen
Grundstück
• eine über die Grundstücksgrenze hinweg angebrachte Dachrinne ist
unzulässig
55
[1]
• die Einbeziehung einer Grenzbebauung
unter das Dach des Hauptgebäudes ist
unzulässig
• wird eine bauliche Anlage unter das
Dach des Hauptgebäudes einbezogen,
hat es bei offener Bauweise den
erforderlichen Grenzabstand einzuhalten
Abb. 17l unzulässige Einbeziehung einer
Grenzbebauung unter das Dach eines
Hauptgebäudes
56
[1]
• die Errichtung einer funktional
selbständigen baulichen Anlage, die die
sonstigen Bedingungen des Absatzes 10
einhält, ist zwischen Grundstücksgrenze
und Hauptgebäude zulässig
• das Hauptgebäude hat dabei den
erforderlichen Grenzabstand einzuhalten
Abb. 17m zulässige an das Hauptgebäude
angebaute Grenzbebauung
57
BbgBO §6 (11) Die Bebauung nach den Absätzen 9 und 10 ist in der
Abstandsfläche eines Gebäudes auf dem gleichen Grundstück ohne eigene
Abstandsfläche zu diesem Gebäude zulässig, wenn die Belichtung von
Aufenthaltsräumen nicht beeinträchtigt wird.
[1]
• entscheidend für die Ausnahmeregelung
nach Abs. 11 ist die Anordnung der Fenster
von Aufenthaltsräumen
• sie sollen nicht im Bereich der sich
überdeckenden Abstandsflächen liegen
Abb. 18 zulässige Bebauung in der
Abstandsfläche des Hauptgebäudes
58
Änderung von Gebäuden
BbgBO §6 (12)
Die sich bei Änderung rechtmäßig errichteter Gebäude ergebenden
Abstandsflächen sind unbeachtlich, soweit die für den Gebäudebestand
ermittelten Abstandsflächen nicht überschritten werden oder
Gebäudeteile für sich genommen die Abstandsflächen einhalten. Satz 1
gilt für die Nutzungsänderung rechtmäßig errichteter Gebäude,
ausgenommen Garagen und Nebengebäude nach Absatz 10 Satz 1,
wenn die geänderte bauliche Nutzung nach Art und Maß zulässig ist. Vor
Erlöschen des Bestandschutzes rechtmäßig errichteter Gebäudebestand
gilt hinsichtlich der Anwendung der Sätze 1 und 2 weiter als rechtmäßig
errichtet.
59
BbgBO §6 (12)
[1]
• betrifft Veränderungen an bestehenden
Gebäuden, wenn deren Abstandsflächen
die Grundstücksgrenze überschreiten oder
sich mit anderen Abstandsflächen
überdecken
• hier ist keine nachträgliche Sicherung der
Abstandsflächen nach Abs. 2 Satz 4
notwendig, wenn die veränderte
Abstandsfläche nicht die bereits
vorhandene überschreitet
Abb. 19 zulässiger Anbau und Umnutzung
bei nicht eingehaltener Abstandsfläche des
Hauptgebäudes
• keine Abweichungsgenehmigung nach
§60 BbgBO
60
BbgBO §6 (12)
[1]
• der Nachbar muss die bauliche Änderung
hinnehmen, wenn sie ihn nicht anders oder
stärker belastet als der Gebäudebestand
• eine Nutzungsänderung von
grenzständigen Garagen und
Nebengebäuden ohne Abstandsflächen ist
aber zulässig, da sie dadurch ihr Privileg
der zulässigen Grenzbebauung verlieren
würden
Abb. 19 zulässiger Anbau und Umnutzung
bei nicht eingehaltener Abstandsfläche des
Hauptgebäudes
61
Abstandsflächen von Windkraftanlagen
BbgBO §6 (12)
• Von Windkraftanlagen, insbesondere von deren Rotorblättern gehen
Wirkungen wie von Gebäuden aus
• es sind Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten
• Bezugskörper  oben und unten abgeflachte Kugeloberfläche angenommen,
die von den umlaufenden Rotorspitzen beschrieben wird
• der Radius der Kugel um die Turmachse wird aus der Exzentrizität des Rotors
und aus der Länge des Rotorblattes berechnet
• ausgehend von der Turmachse beschreibt der Radius auch zugleich die vom
Rotor überstrichene Fläche (Radius der Projektion der Windkraftanlage)
• Windkraftanlagen befinden sich i.d.R. in Sondergebieten im Außenbereich
• Bei Windenergieanlagen werden diese aber regelmäßig auf Antrag auf die
Projektionsfläche reduziert.
62
Abstandsflächen von Windkraftanlagen
BbgBO §6 (12)
• gemäß Absatz 5 geltender
Abstandsflächentiefe ergibt sich
aus dem Steigungswinkel a eine
Konstante im dritten Glied der
Formeln 20.22, 20.32 und 20.42,
mit denen der Radius der
Abstandsflächentiefe (RA) um die
Turmachse berechnet wird
[1]
Abb. 20 Abstandsflächen
von Windkraftanlagen
Abb. 20a Berechnungsformeln
63
Zulassung von Abweichungen
BbgBO §60 (1) Die Bauaufsichtsbehörde kann auf Antrag Abweichungen von
Anforderungen dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes erlassener
Vorschriften zulassen, wenn die Abweichungen
1. dem Schutzziel der jeweiligen Anforderung entsprechen,
2. unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange
mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des §3 Abs.
1, vereinbar sind. Satz 1 gilt entsprechend für die Teilung eines Grundstücks,
das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist.
• Abweichungen von Bestimmungen des Bauordnungsrechts können auf Antrag
zugelassen werden
• auch im Rahmen einer Baugenehmigung ist ein Abweichungsantrag gesondert
zu stellen
• eine Zulassung ohne Zustimmung des betroffenen Nachbarn ist nur in
Ausnahmefällen gerechtfertigt
64
BbgBO §60 (1)
[1]
• Abweichung von der Regel denkbar, dass
die Abstandsflächen auf dem Grundstück
selbst zu liegen haben
• der durch die Abstandsflächen betroffene
Grundstücksteil des Hinterliegergrundstücks
kann in keinem denkbaren Fall baulich oder
für eigene Abstandsflächen ausgenutzt
werden
• betroffene Fläche dient ausschließlich als
notwendige Zufahrt zum Gebäude
Abb. 21a Fallbeispiel 1 für eine im Einzelfall
mögliche Abweichung
65
BbgBO §60 (1)
[1]
• Zulassung einer Abweichung vom
Überdeckungsverbot möglich, da der
Nachbar seinerseits die Abstandsflächen
nicht einhält
• dabei ist es unerheblich, ob das
Bestandsgebäude nach seinerzeits
geltenden Abstandsflächenregeln errichtet
worden ist
Abb. 21b Fallbeispiel 2 für eine im Einzelfall
mögliche Abweichung
66
Abstandsflächen bei Grundstücksteilungen
BbgBO §4 (3) Durch die Teilung eines Grundstückes, das bebaut oder dessen
Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den
Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen
Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den
Brandschutz und die Erschließung, zuwiderlaufen...
• die neuen Grundstücksgrenzen müssen so
[1]
gebildet werden, dass die Abstandsflächen
auf dem zum Gebäude gehörigen
Grundstück zu liegen kommen
• Abstandsflächen können im Ausnahmefall
auch durch die neue Grundstücksgrenze
geschnitten werden  rechtliche Sicherung
nach §6 Abs. 2 Satz 4 notwendig
Abb. 22 neue Grundstücksgrenzen unter
Beachtung der Abstandsflächen
• Bauaufsichtsbehörde ist an dem
Verwaltungsverfahren zu beteiligen, u.U. ist
Abweichungsgenehmigung der
Bauaufsichtsbehörde nötig
67
BbgBO §4 (3)
Teilung der Grundstücke
Hinweis: Fenster in einer Grenzwand sind grundsätzlich nicht geschützt!
Ausnahmen: Grunddienstbarkeit (Zivilrecht), Baulast, Rücksichtnahmegebot
Fenster in der Grenzwand:
§ 354 Deutsche Bauordnung der DDR
(1) Bei einseitiger Grenzbebauung kann ausnahmsweise die Anordnung von
Fensteröffnungen zum Nachbargrundstück hin befristet gestattet werden, wenn keine
unzumutbaren Beeinträchtigungen für den Nachbarn entstehen und aus Gründen des
Brandschutzes keine Bedenken bestehen.
(2) Wird später eine Grenzbebauung auch auf dem Nachbargrundstück vorgenommen,
oder entstehen sonst Beeinträchtigungen für das Nachbargrundstück oder für dessen
Sicherheit, so kann von der staatlichen Bauaufsicht die sofortige Schließung dieser
Öffnungen angeordnet oder gefordert werden.
(3) Bei Grenzbebauungen muß der Nachbar dulden, daß untergeordnete Bauteile, die
konstruktiv oder gestalterisch erforderlich sind, in den Luftraum seines Grundstückes
übergreifen, solange diese die Benutzung seines Grundstückes nicht oder nur unwesentlich
beeinträchtigen. Das Gleiche gilt, wenn zur Erzielung eines einheitlichen technischen und
gestalterischen Anschlusses zwei Nachbargebäude durch übergreifende Bauteile
miteinander verbunden werden. Im übrigen gilt § 352 Absatz 3 und 4.
68
BbgBO §4 (3) Durch die Teilung eines Grundstückes, das bebaut oder dessen
Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den
Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen
Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den Brandschutz
und die Erschließung, zuwiderlaufen...
[1]
• zur Beantragung der
Abweichungsgenehmigung ist i.d.R. die
Vorlage eines Amtlichen Lageplans notwendig
 Darstellung der Grundstückssituation, der
Gebäude und deren Abstandsflächen und die
beantragten neuen Flurstücksgrenzen
Abb. 23 neue Grundstücksgrenzen nach
Erteilung einer Abweichungsgenehmigung
69
Fenster- und Lichtrecht des Nachbarrechts
Fenster- und Lichtrecht
BbgNRG §20 Inhalt und Umfang
(1) In oder an der Außenwand eines Gebäudes, die parallel oder in einem Winkel
bis zu 60° zur Grenze des Nachbargrundstücks verläuft, dürfen Fenster, Türen
oder zum Betreten bestimmte Bauteile wie Balkone und Terrassen nur mit
schriftlicher Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks
angebracht werden, wenn ein geringerer Abstand als 3 m von dem
grenznächsten Punkt der Einrichtung bis zur Grenze eingehalten werden soll.
(2) Von einem Fenster oder einem zum Betreten bestimmten Bauteil, dem der
Eigentümer des Nachbargrundstücks schriftlich zugestimmt hat oder das
nach dem bisherigen Recht angebracht worden ist, müssen er und seine
Rechtsnachfolger mit einem später errichteten Bauwerk mindestens 3 m
Abstand einhalten. Dies gilt nicht, wenn das später errichtete Bauwerk den
Lichteinfall nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt.
70
Fenster- und Lichtrecht
BbgNRG §20
• das Fensterrecht des Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetzes will
Belästigungen einschränken, die mit der Einsichtsmöglichkeit vom
Nachbargrundstück verbunden sind
• das Lichtrecht will gewährleisten, dass durch einen nachbarlichen
Neubau den in Grenznähe vorhandenen Fenstern das notwendige Licht
belassen wird
71
Fenster- und Lichtrecht, BbgNRG §20
• Fensterrecht regelt den Grenzabstand von Fenstern, Türen und zum Betreten
bestimmter Bauteile wie Balkone, Loggien, Galerien, Veranden, Erker,
Terrassen u. ä. Einrichtungen, wenn sie Ausblick auf das Nachbargrundstück
gewähren
• mit den genannten Bauteilen ist ein Abstand zur Nachbargrenze von 3m
einzuhalten  Bezugspunkt ist die grenznächste Stelle des Bauteils
• bei Fenstern und Türen ist nicht das Mauerwerk der Wandöffnung, sondern
Fenster- und Türrahmen der Bezug
• bei Balkonen und Terrassen gilt die Außenkante der betretbaren Fläche als
Bezug
• der Grenzabstand ist horizontal und rechtwinklig zur Grundstücksgrenze zu
bestimmen
• von der Regelung erfasst sind nur Bauteile, die parallel oder in einem Winkel
von 60° zur Grenze des Nachbarn verlaufen
72
[1]
• das Mindestmaß von 3m gleicht der
Mindestabstandsflächentiefe der
Bauordnung
• die Anforderungen des Fenster- und
Lichtrechts kommen dann in Betracht, wenn
die Bagatellregelung, die Regelung für
untergeordnete Bauteile oder die Zulassung
von Abweichungen in Anspruch genommen
werden sollte
Abb. 24 Grenzabstand von Fenstern, Türen
und zum Betreten bestimmter Bauteile
• werden die Anforderungen des
Nachbarrechtsgesetzes unterschritten 
schriftliche Zustimmung des Nachbarn
erforderlich
• auch die Unterzeichnung der
Bauunterlagen durch den Nachbarn genügt
73
[1]
• gemäß Lichtrecht Abs. 2 ist ein Nachbar
verpflichtet einem im 3m-Schutzbereich
befindlichen Fenster, dem er zugestimmt
hat, das notwendige Licht zu belassen
• er muss mit einem später zu errichtenden
Bauwerk 3m Mindestabstand zum Fenster
halten
• selbiges gilt, wenn er vor einem Fenster
bauen will, dass nach bisherigem Recht
angebracht worden ist
• Lichtrecht genießen Fenster und
begehbare Bauteile, vor Türen ist kein
zwingender Abstand zu halten
Abb. 25 Lichtrecht von Fenstern und zum
Betreten bestimmter Bauteile
74
BbgNRG §21 Ausnahmen
Eine Zustimmung nach §20 ist nicht erforderlich
für lichtdurchlässige Wandbauteile, wenn sie undurchsichtig,
schalldämmend und gegen Feuereinwirkung widerstandsfähig sind,
2. für Außenwände gegenüber Grenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen, zu
öffentlichen Grünflächen und zu oberirdischen Gewässern von jeweils mehr
als 2 m Breite,
3. soweit nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften Fenster und Türen
angebracht werden müssen und
4. wenn keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind.
1.
75
BbgNRG §21 Ausnahmen
• der §20 regelt die Ausnahmen vom Licht- und Fensterrecht
• ebenfalls keine Geltung, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften
(Bebauungsplan oder bestandskräftige Verwaltungsakte wie eine
Baugenehmigung oder eine Abweichungsgenehmigung) dem
entgegenstehen
76
BbgNRG §22 Ausschluss des Beseitigungsanspruchs
(1) Der Anspruch auf Beseitigung einer zustimmungsbedürftigen Einrichtung,
die einen geringeren als den in §20 vorgeschriebenen Abstand hat, ist
ausgeschlossen, wenn nicht bis zum Ablauf des auf die Anbringung der
Einrichtung folgenden Kalenderjahres Klage auf Beseitigung erhoben worden
ist.
(2) Der Anspruch auf Beseitigung einer Einrichtung, die bei Inkrafttreten dieses
Gesetzes vorhanden ist, ist ausgeschlossen, wenn
1. ihr Abstand dem bisherigen Recht entspricht oder
2. ihr Abstand nicht dem bisherigen Recht entspricht und nicht bis zum Ablauf
des auf das Inkrafttreten dieses Gesetzes folgenden Kalenderjahres Klage
auf Beseitigung erhoben worden ist.
(3) Wird das Gebäude, an dem sich die Einrichtung befand, oder das Bauwerk
beseitigt, so gelten für einen Neubau die §§20 und 21.
77
Quellen
[1]
Abstandsflächenrecht in Brandenburg, Dipl.-Ing. Jörg Schröder 2013
http://www.oebvi-schroeder.de/wissen/abstandsflaechen.html
[2]
Vortrag Bauordnungsrecht Dipl. Ing. (FH) Gerd Gröger, Mitgliederversammlung der
Landesgruppe Brandenburg im BDVI e.V., 12.April 2013
Gesetze und Verordnungen
http://www.bravors.brandenburg.de/sixcms/detail.php?gsid=land_bb_bravors_01.c.47266.de
(Alle Onlinequellen mit Stand vom 12.09.2013)
78

BbgBO

Transcription

Similar documents

Regelungen zur Anlieferverpackung

Hinweise zu § 6 und 73 BauO NRW

10. Abstandsflächenrecht

Kompaktkommentar zu Artikel 6 BayBO

PDF-Download - Bundesverwaltungsgericht

Stadt Beckum Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Hellweg

„Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung“

Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung Baurecht

Auf gute Nachbarschaft

Hartmut Scholz - Corpus Vitrearum Freiburg

Vollzugshinweise zur BayBO 2009 - Bayerisches Staatsministerium

Energieholz aus Kurzumtriebsplantagen - ETI

Brandenburgische Bauordnung Stand 29.11.2010

Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen

Gartenhäuser 2011

Sachsen - Vordruckverlag Weise GmbH

Antrag auf Eintragung einer Baulast

Protokoll - Arnstein