Man kann in Berlin neue Konzepte ausprobieren

berlin
Unternehmerrunde vor Tiergarten: Zur Diskussion trafen sich (v.l.n.r.) Matthias Klussmann, Niclas Karoff, Thomas Zabel, Laurentius A. Hegeman, Stefanie Frensch,
Sebastian Blecke, Jan Dohrwardt, Roswitha Loibl, Robert-Christian Gierth, Assem El Alami und Ingo Malter.
„Man kann in Berlin neue
Konzepte ausprobieren“
unternehmerrunde
Flächen für hochpreisige Büros könnten knapp werden, aber preissensible
Unternehmen haben die Wahl. Auch über die Wohnungsperspektiven, Bürgerproteste und Grundstückspolitik
diskutierten die Insider des Berliner Marktes.
Berlin ist zurzeit hip für die Kreativwirtschaft. Für wie stabil halten Sie diesen
Trend?
Ingo Malter:Ich hatte heute Morgen
noch einen Artikel in der Hand über die
Kreativwirtschaft, die seit 2009 rund
30.000 Arbeitsplätze in der Stadt geschaffen hat. Das ist kein hippes, trendiges Kurzzeitdasein, sondern das sind
Arbeitsplätze. Da kann man sich ruhig
mal ganz alten fundamental-ökonomischen Prinzipien nähern und sagen:
Wenn der Arbeitsplatz da ist, dann
kommt der Rest hinterher.
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immobilienmanager · edition Berlin· 11 - 2014
Assem El Alami:Wenn ich richtig informiert bin, hatten wir im vergangenen
Jahr einen weiteren Rekord bei den Besucherzahlen, rund 27 Millionen Übernachtungen bei etwa zwölf Millionen
Besuchern. Ist das gut für Berlin und
wirkt sich das auf die Immobilienbranche aus? Ja, denn Berlin hat lange Zeit ein
Schattendasein geführt, das jetzt auch
unter anderem durch den Tourismus aufgebrochen wird und das Interesse der
Welt etwas stärker auf sich zieht.
Robert-Christian Gierth:Diese Tourismusgeschichte hat ja noch keineswegs
den Höhepunkt erreicht. Wenn wir einen neuen Flughafen haben und es Direktflüge aus dem asiatischen Raum gibt,
werden wir noch einmal einen erheblichen Zuwachs an Touristenzahlen haben. Die Hotels, die eröffnet haben, haben alle sehr gute Belegungszahlen und
das nimmt auch weiterhin zu. Das heißt,
auch in der Asset-Klasse Hotel ist derzeit
kein Ende des Aufschwungs absehbar.
Sebastian Blecke:Für den gewerblichen
Teil stellen wir fest, dass vor allem auch
internationale Player verstärkt in Berlin
unterwegs sind.
Ingo Malter
Stadt und Land Wohnbauten Gesellschaft
Assem El Alami:Billige Büroflächen
sind auch im internationalen Vergleich
immer wichtig. Aber Berlin hat eine
Qualität gewonnen in den letzten Jahren:
Die Stadt zieht Talente an. Wenn Sie zum
Beispiel ein Unternehmen auf- oder ausbauen wollen, dann ist die Miete zwar ein
Faktor; aber das Wichtige ist, dass nicht
nur Leute aus Berlin gern dort arbeiten,
sondern die Stadt Menschen zum Beispiel aus Paris, London, Frankfurt oder
München anzieht.
Auch im Bürobereich herrscht Boom.
Wie sehen Sie die Lage bei den verfügbaren Flächen?
Niclas Karoff:In der Wahrnehmung
konzentriert sich vieles auf die Lage innerhalb des S-Bahn-Rings. Sie ist angespannt. Wer mehr als 5.000 Quadratmeter am Stück sucht, der hat zunehmend
Probleme.
Jan Dohrwardt:Beim Leerstand liegen
wir im Moment nach unserer Berechnung bei knapp unter fünf Prozent. Dies
bedeutet einen Leerstand von unter
900.000 Quadratmetern. Berlin hat einfach wahnsinnige Zuwächse, wir haben
50.000 Nettozuzüge pro Jahr. Das sind
nicht nur junge Studenten, sondern auch
Unternehmen, die sich hier ansiedeln.
Wir haben auch Flächen in den Außenbezirken, aber die Verkehrsanbindung
ist dort ein Thema, die Mieter wollen Uund S-Bahnverbindungen.
Stefanie Frensch:Was Flächen im Innenbereich generell angeht: Berlin ist in
einer einzigartigen Situation gegenüber
allen anderen Großstädten in Deutschland und sicherlich auch den wesentlichen Städten in Europa. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 weist mittelund langfristig ein Potenzial von über
220.000 Neubauwohnungen aus. Gewerbe- oder Industrieflächen sind noch gar
nicht dabei. Das zeigt: In der Innenstadt
ist unglaublich viel möglich. Das größte
Problem ist aber die Akzeptanz, dass die-
Assem El Alami
Berlin Hyp
se Flächen tatsächlich einem Bauvorhaben zugeführt werden sollten.
Würden Sie Entwicklern raten, sich
außerhalb des S-Bahn-Rings umzusehen?
Matthias Klussmann:Wir haben dort
Wohnungsmieten unter acht Euro und
Gewerbemieten unter zehn Euro und
sind damit unter den Erstellungskosten.
Auf dieser Basis kann man keine neuen
Developments errichten. Für Neu-Developments bin ich automatisch im Zentrumsbereich, denn anderswo bezahlt
keiner die zwölf oder 15 Euro Miete, die
nötig sind. Dort sind die Flächenreserven aber bald erschöpft.
Assem El Alami:Was diese Stadt interessant macht, sind ja gerade die kreativen
Industrien. Es liegt auf der Hand, dass
diese nicht unbedingt für 20 Euro pro
Quadratmeter Büroflächen anmieten
können. Was ich in Berlin so spannend
finde: Man kann hier auch mal neue
Konzepte ausprobieren, auch B-Lagen
können interessant sein.
„Wir werden keine großen
Wohnbauflächen mehr auf
den Markt bringen“
Wie beurteilen Sie als Wohnungsspezialisten die Flächenverfügbarkeit?
Laurentius A. Hegeman:In Berlin gibt
es immer Flächen. Aber die Politik ist in
der Lage, es so schwierig zu machen, dass
man mit den Flächen für den Wohnungsbau nichts anfangen kann. Das wird dazu führen, dass wir ein, zwei Jahre lang
keine großen Wohnbauflächen mehr auf
den Markt bringen können. Es ist für
mich eine richtige Herausforderung in
der kommenden Zeit. Ich beobachte den
Gewerbemarkt sehr stark, weil ich denke,
dass auch dort für uns durch die Entwicklung neuer und innovativer Produkte die Zukunft liegt.
Robert-Christian Gierth
Colliers International Berlin
Ingo Malter:Sind diese Flächen wirklich vorhanden? Wir haben aufgrund des
relativ hohen Lebensstandards hier, den
die Breite der Berliner Bevölkerung auch
eisern verteidigen möchte, Hemmnisse
in der Nachbarschaft, wenn wir Wohnungsbau betreiben möchten. Das heißt,
theoretisch ist die Fläche da. Sie kriegen
es nur nicht mehr politisch umgesetzt, da
etwas entstehen zu lassen.
Stefanie Frensch:Lassen Sie uns das
Tempelhofer Feld nennen. Wir schaffen
es bisher selten, das Thema Wachstum so
aufzugreifen, dass wir für Projekte in der
Bevölkerung Befürworter gewinnen
oder Gruppen finden, die sich konstruktiv mit dem Projekt auseinander setzen
wollen. Wir schaffen bislang nur eines:
zu konstatieren, dass sich eine Gruppe
mit Neinsagern gebildet hat. Das ist die
größte Herausforderung, wenn es darum
geht, Flächen zu aktivieren.
Robert-Christian Gierth:Gerade das
Land hat viele eigene Grundstücke, die
den entsprechenden Landesgesellschaften zugeführt werden und die sie günstig
bebauen. Dadurch wird das Angebot an
frei verfügbaren Grundstücken nicht gerade größer. Das führt dazu, dass bestimmte Grundstücke, die auf den Markt
gebracht werden wie die Feuerlandhöfe,
eine gigantische Preisdynamik bekommen. Innerhalb des Rings sind wir dann
bei einem Preis pro Quadratmeter Bruttogrundfläche von 800 Euro und darüber angekommen.
Wie ist die Nachfrage im höherpreisigen Wohnsegment?
Thomas Zabel:Im Hochpreissegment
gibt es wenige Ausnahmeprojekte in
Zentrumslagen, aber Nachfrage aus den
unterschiedlichsten Teilen dieser Welt.
Die Preise, die erzielt werden könnten,
sind fast sekundär. Wir sind nicht in der
Lage die Qualität zu liefern, die man in
weltweiten Metropolen gewohnt ist. Ein
Maßstab sind Projekte wie das Hyde Park
immobilienmanager · edition Berlin· 11 - 2014
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berlin
Sebastian Blecke
GSG Gewerbesiedlungs-Gesellschaft Berlin
One in London mit einem Kaufpreis von
40.000 Pfund pro Quadratmeter. Im
Preissegment ab einer Million Euro beurkunden wir zwischen zwei bis fünf
Wohnungen pro Monat.
Matthias Klussmann:Als Vorsitzender
unseres BFW-Immobilienverbandes bekomme ich die Rückmeldung, dass der
Vorvertrieb im höherpreisigen Segment
nicht mehr so wie geschnitten Brot läuft
wie zuvor. In der Region zwischen 4.000
und 6.000 Euro pro Quadratmeter hat
die Vertriebsgeschwindigkeit deutlich
nachgelassen.
„Vertriebsgeschwindigkeit
bei Wohnungen hat
nachgelassen“
Niclas Karoff
TLG Immobilien
versorgt, sodass alle subventioniert mieten können zu 6,50 Euro. Aber der ganze
Zwischenbereich, für den gibt es kein
Angebot.
Matthias Klussmann:Das ist auch ein
Ergebnis dessen, dass die Kaufpreise
deutlich den Mieten weggelaufen sind.
Der Preisanstieg stoppt inzwischen. Wir
warnen unsere Mitglieder davor, entwickelte Wohnbaugrundstücke quasi
schon für Euro 2.000 pro Quadratmeter
Wohnfläche einzukaufen. Wir sehen
erste Alarmsignale, dass es zu Übertreibungen kommt.
Thomas Zabel:Dann haben wir weiterhin das Problem der Zweckentfremdung.
Viele Wohnungen sind zweckentfremdet
worden in Anwaltskanzleien und Arztpraxen und noch weitaus mehr in Ferienappartements. Es gibt geschätzte 20.000
Ferienappartements in Berlin, die dem
Mietmarkt in den letzten Jahren entzogen worden sind. Bisher wurden lediglich 6.000 bei den Bezirksämtern angemeldet, das heißt, es gibt 14.000 illegale
Ferienwohnungen in Berlin, aber nicht
genug Personal in der Verwaltung, um
dem nachzugehen.
Laurentius A. Hegeman:Wir haben uns
vor vier Jahren schon von diesem Hochsegmentmarkt verabschiedet. Wir würden am liebsten unter 3.000 Euro bleiben,
das wird schon schwierig. Es wäre ein gigantischer Markt, aber die Investoren
nehmen uns die Dinge aus der Hand. Sie
zahlen einen Kaufpreisfaktor von 21 oder
22 Jahresmieten, vor vier Jahren lagen wir
Im Segment der günstigeren Wohnunnoch bei 18. Das Problem ist, dass die
gen wird viel gebaut, auch in Kooperation
Leute, die eigentlich für 3.000 Euro eine
von landeseigenen und privaten UnterEigentumswohnung kaufen wollen, nicht
nehmen. Wie funktioniert das?
mehr zum Zuge kommen.
Stefanie Frensch:Wir haben den AufIngo Malter:Daneben gibt es in Berlin
trag, relativ zügig einen hohen Volumengewisse ideologische Grenzen, die auch
anteil an den Neubauvorhaben zu überdafür sorgen, dass es eine Mieterstadt
nehmen. Aufgrund der langen Vorlaufbleibt. Es wird auch seitens des Landes
zeiten sind wir auch Investoren, die
dafür Sorge getragen, dass es eher
Developments übernehmen. Diese Koschwierig ist, im unteren Einkommens- operation läuft für beide Seiten ausgesegment Eigentum zu bilden.
sprochen gut. Zusätzlich gibt es das BerLaurentius A. Hegeman:Es gab eine
liner Modell, das sicherlich insbesondere
Studie über dieses neue städtebauliche
auf privater Seite auch kontrovers geseModell hier in Berlin. Der große Verlie- hen werden kann und wird. Dabei geht es
rer dieses ganzen Modells ist die Mittel- darum, dass in größeren Quartiersentschicht, die finanzielle Möglichkeiten
wicklungen ein Anteil der Wohnungen
hätte, Eigentumswohnungen zu kaufen. mit einer Förderung belegt wird und zu
Die niedrigen Einkommen werden gut „bezahlbaren Preisen“ an landeseigene
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immobilienmanager · edition Berlin· 11 - 2014
Jan Dohrwardt
BNP Paribas Real Estate
Unternehmen veräußert werden soll. Ich
glaube, wenn sich beide Seiten daran gewöhnt und das auch in ihre Kalkulationen eingerechnet haben, wird es zu einer tragfähigen Lösung kommen. Die
Grundstückspreise werden sich dann
entsprechend adjustieren.
Robert-Christian Gierth:Der Markt der
Wohnbaugrundstücke ist sehr heiß. Der
Nachteil ist, dass der gewerblichen Nutzung und Entwicklung viele Projekte
weggenommen werden. Daher ist die Büroflächenentwicklung inzwischen hoch
spannend.
Sie plädieren für mehr Gewerbeentwicklung. An welchen Standorten könnte
sie jetzt sinnvoll sein?
Jan Dohrwardt:Es ist eine Frage der
Nachfrage. 30 bis 40 Prozent der Abschlüsse spielen sich im Segment zwischen 13 und 17 Euro Miete pro Quadratmeter ab. Auf der Südseite des
Hauptbahnhofs wird zurzeit für 20 Euro
plus gebaut, auf der Nordseite für 18 bis
19 Euro. Aber was die Nutzer eigentlich
möchten, ist eine typische Mediaspree.
Wenn dort ein Neubau spekulativ errichtet wird, bekommt man ihn zwischen 15
und 16,50 Euro. Strauss & Partner hat es
clever gemacht. Sie haben selbst Raumbedarf, durch diese Vorvermietung haben sie die Finanzierung erhalten und
konnten anfangen zu bauen. Zalando hat
dann den Standort Mühlenstraße gewählt, weil 15 Monate später 20.000 Quadratmeter verfügbar waren.
Stimmen Sie in dieses Plädoyer für spekulatives Bauen ein?
Matthias Klussmann:Aus Investorensicht möchte ich eine Gegenposition dazu
einnehmen. Wir haben ein besonderes
Haus, das Ullsteinhaus mit 80.000 Quadratmetern. Dort haben wir Start-ups,
wir haben die Lufthansa, die Deutsche
Bank und so weiter. Alles auf einem
Stefanie Frensch
Howoge Wohnungsbaugesellschaft
Niveau von acht bis neun Euro. Die modernsten Flächen, maßgeschneidert, das
bietet die Stadt eben auch. Es heißt, die
Achse Mediaspree und O2-World sind toll.
Ja, aber es sind eben enge Grenzen gesetzt.
Mir wurde als Endinvestment die Immobilie angeboten, in die Mercedes eingezogen ist, aber ich frage: Was muss ich wieder investieren, wenn sie ausziehen? Wir
haben in Berlin sehr viele günstige Konkurrenzflächen in nächster Nähe.
Jan Dohrwardt:Das sehe ich komplett
anders. Man muss sehen, wer wo mietet.
Das Ullsteinhaus ist ein sehr schöner Erfolg, aber dort sitzen andere Unternehmen als am Hauptbahnhof oder an der
Mediaspree. Lufthansa hat dort ein Callcenter, die Deutsche Bank auch. Wenn
man sich anschaut, was in den vergangenen vier, fünf Jahren an der Mediaspree
entstanden ist: Dort sitzen Coca Cola,
Universal, BASF mit 20.000 Quadratmetern. Es gibt Spekulationen, dass Zalando
sich weiter am Standort erweitern wird
und möglicherweise ein Campus errichtet wird. Dieser Standort wird eine wahnsinnige Entwicklung nehmen. Dann
sprechen wir nicht mehr über 14 oder 16
Euro. Zwei Drittel der Vermietungsumsätze werden im Osten getätigt. Diese
Standorte werden den Markt prägen.
„Die Industrie 4.0 kann
auch im Kreuzberger
Hinterhof stattfinden“
Wie sieht es beim Geschäft mit kleineren gewerblichen Flächen aus?
Sebastian Blecke:Wir sehen in den
zentralen Bezirken wie Kreuzberg starke Veränderungen. Die frühere Mieterschaft wie Druckereien oder Kfz-Betriebe ist stark auf dem Rückzug. Die
Flächen sind extrem stark nachgefragt
von der White-Collar-Industrie, kreativen Jungunternehmen, die teilweise das
Matthias Klussmann
Familienstiftung Becker & Kries
Doppelte oder Dreifache für die Flächen zahlen. Den Industriestandort
Berlin muss man mit einem Fragezeichen versehen. Aber Industrie 4.0 mit
digitalen Medien kann auch im Kreuzberger Hinterhof stattfinden. Sie zahlt
durchaus 13 bis 15 Euro für eine Loftfläche, für die der Drucker zuvor 3,50
Euro gezahlt hat.
Niclas Karoff:Wir konzentrieren uns im
Moment stärker auf Flächen, die nicht
die klassischen Spitzenlagen sind, aber
auch nicht außerhalb des Rings liegen
und über eine starke gewerbliche Prägung verfügen. In diesem Segment ist
unserer Erfahrung nach noch eine echte
Wertsteigerung möglich. Wir haben beispielsweise vor ein paar Wochen ein Objekt in der Köpenicker Straße erworben.
Es ist rund zehn Jahre alt, bautechnisch
hochwertig errichtet und geprägt von
Blue-Chip-Mietern. Dort liegen wir bei
einem Preis von mehr als 40 Prozent
unter dem, was in 400 Metern Luftlinie
Entfernung an der Mediaspree gezahlt
wird. Das macht Berlin momentan für
mich so faszinierend: Man ist immer
noch in der Lage, etwas Passendes zu finden, egal ob man eine sehr repräsentative
Adresse oder eher etwas Loftartiges mit
einem gewissen industriellen Charme
braucht. Am Alexanderplatz findet man
Büroraum mit guter Qualität für elf bis
zwölf Euro pro Quadratmeter. In welcher
anderen europäischen Hauptstadt gibt es
so etwas noch?
Stefanie Frensch:Was mir ein riesiges
Anliegen ist: Berlin hat es bisher geschafft
und hat auch in Zukunft die Chance, im
Neubaubereich nicht nur Büro- oder
Wohnstädte zu konzipieren, sondern gemischt genutzte Quartiere. So wird es beispielsweise mit dieser wunderbaren Entwicklung in der Köpenicker Straße werden. Sie ist schon lange mehr als trendy
im Wohn- und im Gewerbesegment.
Matthias Klussmann:Die Flächen in
der City West und im Süden des Haupt-
Laurentius A. Hegeman
Kondor Wessels Holding
Thomas Zabel
Berlin Capital Investments
bahnhofs sind nicht vermehrbar. Das ist
hochpreisig, aber wegen der Mangelsituation ist weiteres Upside drin. Man muss
einfach sehen, wie das Potenzial in der
Nachbarschaft für Entwicklungen aussieht. Seitlich der Mediaspree gibt es
auch noch immense Flächen.
Sebastian Blecke:Wenn Sie mit den Lokalpolitikern die Frage diskutieren, wo
alle die Neu-Kreuzberger wohnen sollen,
die bei Mercedes, BASF und allen anderen an der Mediaspree arbeiten, dann ist
das eine äußerst kontroverse Diskussion.
Der Bezirk gibt durch die Blume zu verstehen, dass man sie eigentlich gar nicht
so willkommen heißt.
Ingo Malter:Die Stadtentwicklung findet auch in Zeiten stürmischer Entwicklung entlang der infrastrukturellen Schlagadern statt. In Richtung Südosten zum lange noch nicht eröffneten
Flughafen entstehen in Adlershof
Arbeitsplätze, auch der Wohnstandort
ist nachgefragt. Das wird in Richtung
Nordwesten etwas schwieriger. Man hat
es in den 1920er Jahren bereits versucht,
doch Siedlungen wie Haselhorst sind
seit 80 Jahren unverändert geblieben,
bevor eine weitergehende Entwicklung
eingesetzt hat.
Gastgeber der Unternehmerrunde war
die Berlin Hyp. Das Gespräch moderierte
Roswitha Loibl.
immobilienmanager · edition Berlin· 11 - 2014
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