Auslandsquote Mietpreisentwicklung in den europäischen Märkten

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18.05.2008
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markt & strategie I offene immobilienfonds
Dietmar Müller, DEGI: „Wir halten derzeit nur nach
einigen Rosinen Ausschau.“
Finanzierungen und Mietverträge der Immobilienspekulanten auslaufen“, so Lohmer.
„Die dann einsetzende Preiskorrektur wird
den Markt in den USA aber nicht nach unten
reißen. Die Nachfrage nach Core-Objekten ist
ungebrochen hoch.“
Rezessionsängste
Voraussetzung für Sebastian Lohmers Einschätzung ist allerdings, dass die Immobilienkrise keine langfristigen Auswirkungen auf
die Volkswirtschaft hat. Denn fällt die Rezession in den USA stärker aus als bislang vom
Gros des Marktes befürchtet, werden Arbeitsplätze abgebaut. Und das hätte direkte Folgen
für den gewerblichen Immobiliensektor –
nicht nur in den USA, sondern weltweit.
Die drohende Gefahr einer drastischen Eintrübung der globalen Wirtschaftsaussichten
lässt die deutschen Immobilieninvestoren
scheinbar verstärkt am deutschen Markt festhalten. „Deutschland ist hinsichtlich Mietentwicklung und Rendite der stabilste Immobilienmarkt der Welt“, sagt Barbara Knoflach
und bestätigt damit eine aktuelle Umfrage des
Immobilienverbandes Deutschland (IVD).
Demnach wollen 42 Prozent der befragten
Immobilieninvestoren ihr Engagement am
deutschen Markt – gemessen am Investitionsvolumen – stark steigern. Nur vier Prozent
wollen es senken. Für nahezu alle Investoren
(96 %) ist der heimische Markt der mit Abstand attraktivste, gefolgt von Osteuropa,
Asien und Frankreich. Die USA rangieren
derzeit mit 37,6 Prozent der Stimmen nur auf
Rang 5 der Beliebtheitsskala.
Bei solch großem Interesse am deutschen
Immobilienmarkt werden die offenen Immobilienfonds zwangsläufig nach ausländischen
Alternativen suchen müssen. Denn die Mittelzuflüsse dürften sich in den kommenden
Monaten wohl noch verstärken. Zum einen
im Rahmen der Abgeltungsteuer durch Vorzieheffekte aus anderen Assetklassen, zum
anderen durch die Aussicht auf den EuropaPass. Als führende Anbieter können die deutschen Fonds eine steigende Nachfrage fest
einplanen (siehe Kasten Seite 94).
FP
Mietpreisentwicklung in den europäischen Märkten
Transaktionen 2007 *
London City
London West End
Kiew
Barcelona, Brüssel, Dublin,
Paris, Madrid, Moskau
Budapest, Rom, St. Petersburg
Kopenhagen, Oslo, Stockholm
Helsinki, Düsseldorf,
Frankfurt, Warschau
Amsterdam, Wien
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Bukarest, Hamburg, Luxemburg,
München, Stuttgart
Athen, Lyon,
Edinburgh, Prag
Berlin, Lissabon, Mailand
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
Ende März befanden sich bereits 20
Märkte auf der europäischen Immobilienuhr im Quadranten „verlangsamtes Mietpreiswachstum“. London City hat bereits
die Position „12 Uhr“ erBeschleunigter
reicht. Laut dem ImmobiMietpreislieninvestment- und Berarückgang
tungsunternehmen Jones
Lang LaSalle hat sich die
Situation zwar noch nicht
Verlangsamter
manifestiert, der AbwärtsMietpreisrückgang
druck auf die Mieten nimmt
dort aber weiter zu. Alternativen finden Fondsanbieter vermehrt in den USA und Asien.
Quelle: Jones Lang LaSalle
• Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones
Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreiskreisläufe Ende März 2008
befinden.
• Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen
und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen.
• Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in
ihrem Kreislauf.
98
• Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt.
• Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten.
• Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und
sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall
repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der
Mietstabilität.
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FONDS
professionell
Gesamt
Inland
Ausland
Verkehrswerte (Mio. Euro)
Inland
Ausland
Käufe
Verkäufe
257
94
163
13.688
4.578
9.109
296
257
39
9.462
7.389
2.073
*alle offenen Immobilienfonds Deutschland
Quelle: BVI
Auslandsquote
9,3 %
8
%
6
7,3 %
7,2 %
2005
2006
4
4,2 %
2
0
3,3 %
2002
3,1 %
2003
2004
2007
Im vergangenen Jahr hielten offene Immobilienfonds laut BVI-Statistik 31,5 Prozent ihrer Bestände
in Deutschland und 68,5 Prozent im Ausland. Der
außereuropäische Anteil stieg dabei von 3,3 Prozent im Jahr 2002 auf 9,3 Prozent Ende 2007.
Foto: © DEGI
„Noch halten viele Anbieter an ihren teuer gekauften Immobilien fest. Doch ihre Preisvorstellungen sind nicht mehr zu halten“, rechnet
Müller mit weiteren Nachlässen. Diese Entscheidung müsse bei einigen Anbietern nur
noch reifen.
„Die Dinge rechnen sich besser als noch
vor einem Jahr“, bestätigt auch Sebastian
Lohmer, Portfoliomanager des TMW Immobilien Weltfonds, der nach neun Monaten
Vertriebsstop seit Anfang Februar wieder für
Investorengelder geöffnet ist. Für ihn sind die
USA ein Core-Markt – und ein stark zyklischer dazu. „Als offener Fonds profitieren wir
natürlich auch vom Cost-Average-Effekt.
Zurzeit haben wir bereits ein US-Objekt in
der Pipeline.“ Dennoch plane er für 2008
Investments hauptsächlich in Asien. Amerika
sei derzeit nur selektiv interessant. „Ein langfristig vermietetes Büroobjekt in guter Lage
oder eine Einzelhandelsimmobilie im Bereich
der Nahversorgung würde ich aber sofort zu
einem attraktiven Preis kaufen.“ Probleme
mit der sinkenden Konsumquote sieht der Immobilienexperte in erster Linie bei den großen Shopping Malls mit ihren Umsatzmieten.
In der Nahversorgung komme es dagegen
nicht zum Stillstand, insbesondere in wachsenden Regionen. Die Entwicklung in den
USA gehe ja weiter. So sei beispielsweise im
Gegensatz zu vielen anderen westlichen Ländern das Bevölkerungswachstum positiv.
„Wirklich interessant wird es erst, wenn die