Scope Ratings_Europäische Hotelimmobilien_20160321 - Kon-ii

21. März 2016
Europäische Hotelimmobilien
Alternative Investments
Asiatisches
Geld flutet die Märkte
Europäische
Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Das Interesse an europäischen Hotelimmobilien ist in den letzten Jahren sowohl
auf Seite der Investoren als auch der Hotelbetreiber deutlich gestiegen.
Hotelimmobilien haben sich weg vom Nischeninvestment hin zu einer etablierten
Assetklasse entwickelt. Die Konzentration unter den Hotelbetreibern und die
Anpassung ihres Angebots an das veränderte Nachfrageverhalten der Gäste
spiegeln sich in den Hotelimmobilienmärkten wider. Dies hat sowohl
Auswirkungen auf die Investitionsmöglichkeiten als auch auf die Renditen von
Hotelimmobilien, bringt jedoch neue Herausforderungen durch die Verlagerung
von Betreiberrisiken auf Investoren mit sich. Scope Ratings hat 2015 ein
Hotelimmobilienvolumen von ca. 4 Mrd. Euro bewertet – Tendenz steigend.
Die europäischen Hotelmärkte erreichten im vergangenen Jahr einen neuen
Transaktionsrekord. Vor allem aus Asien stieg die Nachfrage nach Hotelübernachtungen
als auch Hotelimmobilien. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt ist das Wachstum
nicht nur durch das starke Interesse der Investoren getrieben, sondern auch durch eine
Nachfrage nach den Objekten auf der Nutzerseite unterlegt.
Grafik 1: Transaktionsvolumen Hotelimmobilien Europa
Analysten
Sonja Knorr
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Business Development
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+49 30 27891 149
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Presse
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+49 30 27891 140
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Research
Alternative Investment Outlook
2016, Dezember 2015
Quelle: CBRE Research 2014-2016
Performance-Variablen bei
geschlossenen Immobilienfonds
März 2015
Diese Nachfrage wird neben der Expansion vor allem asiatischer Hotelketten nach
Europa auch durch das wachsende Segment der Budget-Hotels gespeist. Resultierend
daraus trifft ein steigendes Interesse an Investitionen in Hotelimmobilien auf einen
gestiegenen Bedarf der Betreiber nach Objekten – eine Entwicklung die grundsätzlich
positiv für Investitionen in Hotelimmobilien ist.
Jedoch nimmt die Marktmacht der Betreiber aufgrund von Konsolidierung in der
Hotelbranche und Orientierung an größeren Losgrößen ständig zu. Dies erlaubt es
Betreibern, die Rendite von reinen Pachtverträgen zu Lasten der Investoren zu
reduzieren, oder wirtschaftliche Risiken des Hotelbetriebs zunehmend auf
Immobilieninvestoren zu übertragen – mit einer erkennbaren Verschiebung des RisikoRendite Profils der jeweiligen Vertragsgestaltung.
Für Investoren bedeutet dies zweierlei: Zum einen müssen sie bei vorliegenden
Renditeanforderungen ihre Risikobereitschaft hin zu Betreiberrisiken und peripheren
Standorten erweitern, zum anderen müssen sie ihre Expertise in der Auswahl und dem
Management von Hotelimmobilen noch stärker fokussieren. Und das sowohl bei der
vertraglichen Strukturierung, als auch bei der wirtschaftlichen Einschätzung des
jeweiligen Geschäftsbetriebes über die Haltedauer.
21. März 2016
Scope Ratings AG
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Bloomberg: SCOP
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Interesse an Hotelinvestments in Europa ungebrochen
Rekordtransaktionsvolumen in
2015
Investitionen in europäische Hotelimmobilien brachen in 2014 mit einem Transaktionsvolumen
1
von 12,8 Mrd. EUR den bisherigen Rekord von 10,9 Mrd. EUR aus 2006. 2015 steigerte sich
das Investmentvolumen erneut und erreichte mit 22,8 Mrd. Euro per Ultimo einen neuen
Höchststand. Allein in Deutschland wurden Hotels im Wert von 4,38 Mrd. Euro gehandelt 2
das Rekordergebnis aus dem Vorjahr wurde damit um beeindruckende 43% übertroffen.
Scope geht jedoch davon aus, dass der in 2015 überdurchschnittlich hohe Anteil an
Portfoliotransaktionen in Zukunft wieder zurückgehen wird.
Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem von zwei Faktoren: der Schwäche des Euro
und der Attraktivität des Standorts Europa für asiatische Investoren. Die relative
Schwäche des Euro begünstigte, dass insbesondere Investoren aus den USA und Asien
in europäische Hotelimmobilien investierten. So hat zum Beispiel der Wechselkurs des
chinesische Renminbi (CNY) gegenüber dem Euro in den vergangenen drei Jahren um
über 12 Prozent aufgewertet.
Grafik 2: Wechselkurs USD/EUR
Grafik 3: Wechselkurs CNY/EUR
Quelle: Bloomberg
Quelle: Bloomberg
Hinzu kommt, dass chinesische Versicherungsfonds erst seit 2009 in Immobilien
investieren dürfen. Weitere Gesetzesänderungen erlauben es ihnen nun, bis zu 15
3
Prozent ihres Gesamtvermögens in „nicht selbstgenutzte“ Immobilien zu investieren.
Bisher konzentriert sich diese Investorengruppe vor allem auf den Erwerb von TrophyAssets und die Vermögenssicherung. Faktoren wie Kaufpreishöhe oder Markttiming
treten oftmals in den Hintergrund.
Grafik 4: Hotel Transaktionen: Kapitalzu- und -abflüsse (in Mrd. USD)
Inhaltsverzeichnis
Interesse an Hotelinvestments in
Europa ungebrochen .................... 2
Erwartungen asiatischer Touristen
definieren Anforderungen an
europäische Betreiber .................. 3
Verhandlungsmacht bestimmt
Betreibervertrag und
Investorenrendite ......................... 5
Anhang – Übersicht über
europäische und global aktive
Hotelbetreiber............................... 7
Mittlerer Osten
Abflüsse
7,5
Kontinentalchina
Zuflüsse
5,4
Asien
4,6
Nordamerika
4,6
Europa
1,2
7,0
0,5
12,0
Südamerika
0,6
Australasien
1,5
-10
-5
0
5
10
15
Quelle: JLL, 2015
1
2
3
CBRE Research
BNP Paribas Real Estate Research
CBRE Research
21. März 2016
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Erwartungen asiatischer Touristen definieren Anforderungen an
europäische Betreiber
Fernöstlicher Einfluss auf
Hotelmärkte in Europa steigt
Auch die steigende Zahl von Touristen aus Asien fördert das Interesse an
Hotelimmobilien in Europa. Reisende aus dem Land der Mitte sind in 2014 107 Millionen
4
Mal ins Ausland verreist und haben dabei 498 Mrd. USD ausgegeben. So stiegen
beispielsweise alleine in Deutschland die Übernachtungen asiatischer Gäste in 2014 um
11,2%. China hat sich so zum größten Outbound-Tourismusmarkt entwickelt. Und da
aktuell nur rund sechs Prozent der chinesischen Bevölkerung überhaupt über einen
Reisepass verfügen, geht Scope von einer weiteren Zunahme der Auslandsreisen aus.
Grafik 5: Ankünfte und Übernachtungen asiatischer Gäste 2010 – 2014
Ankünfte
Übernachtungen
10.000.000
8.804.942
9.000.000
7.914.666
8.000.000
7.242.020
7.000.000
6.000.000
5.000.000
3.723.121
4.000.000
3.163.766
3.410.334
3.000.000
2.000.000
705.276
246.651
1.000.000
857.454
293.870
0
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: JLL, 2015
Für Hotelbetreiber sind deshalb auch Anpassungen an die neue Klientel aus Fernost
erforderlich. Hotels in den wichtigen asiatischen Städten verfügen über einen sehr hohen
Standard in der Ausstattung und sind moderner als in Europa. Da die asiatischen Gäste
diesen Standard aus ihren Heimatländern kennen, zieht diese Erwartungshaltung
Modernisierungserfordernisse für europäische Hotels nach sich.
Asiatische Hotelbetreiber auf
Expansionstour in Europa
Hotelbetreiber aus Fernost folgen ihren lokalen Gästen und investieren vermehrt in
Europa. So versuchen asiatische Luxusmarken wie beispielsweise Raffles, Shangri-La,
5
Six Senses, Okura/Nikko oder Mandarin Oriental in Europa Fuß zu fassen. Dabei steht
Deutschland aufgrund seiner Reputation in Asien, seiner wirtschaftlichen Stärke,
rechtlichen Stabilität und seiner Lage meist im Fokus einer europäischen
Expansionsstrategie.
Ein
weiterer Wachstumsmarkt
für
Hotelbetreiber
sind
Budgethotels
für
Geschäftsreisende, ausgelöst durch die in den letzten Jahre gesunkenen Etats für
Diensreisen. Die überwiegend im Zwei- bis Drei-Sterne-Segment angesiedelten
Budgethotels (geringere Baukosten, günstige Lage innerhalb der Metropolen) eröffnen
Investoren zusätzliche Möglichkeiten in Hotels dieser Kategorie zu investieren; viele
Objekte werden sogar schon im Projektentwicklungsstadium gekauft.
6
Die Erträge steigen seit mehreren Jahren kontinuierlich. Zurückzuführen ist dies besonders
auf die gestiegene Auslastung, die besonders bei Businesshotels sehr hoch ist.
4
5
6
Financial Times.
Christie & Co. Research
RevPar-Wachstum (Revenue per available room = Kennzahl im Hotelbereich, die den Erlös pro vermietbarem Zimmer darstellt).
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Grafik 6: Hotelperformance Europa
%
Auslastung (l.A.)
EUR
RevPAR (r. A.)
90
84
80
82
70
80
78
60
76
50
74
40
72
30
70
20
68
10
66
0
64
2012
2013
2014
2015
Quelle: DekaBank
Scope geht davon aus, dass sich das „investable universe“ für Investoren in
Hotelimmobilien in den nächsten Jahren weiter vergrößern wird. Dabei wird die bisherige
Dominanz der vier Sterne Kategorie durch eine gleichmäßigere Verteilung über die
Klassen drei, vier und fünf Sterne abgelöst.
Grafik 7: Hotelimmobilieninvestments in Deutschland 2015
70%
59%
60%
50%
40%
30%
18%
20%
14%
6%
10%
2%
1%
0%
1 Stern
2 Sterne
3 Sterne
4 Sterne
5 Sterne
Sonstige
Quelle: Colliers International
21. März 2016
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Verhandlungsmacht bestimmt Betreibervertrag und
Investorenrendite
Erzielbare Renditen in Hotelinvestments werden neben der Qualität der Immobilie und
ihres Standorts vor allem durch die Bonität des Betreibers und die Ausgestaltung des
Betreibervertrages bestimmt. Der Markt der Hotelbetreiber befindet sich in einer
Konsolidierungsphase; geplante Zusammenschlüsse wir z. B. von Mariott und Starwood
unterstreichen diese Veränderungen in der Hotellandschaft. Ein Trend bei dem Scope
von einer weiteren Verschärfung ausgeht. Für Investoren bedeutet dies, dass sich immer
stärkere Betreiber herauskristallisieren, die zwar grundsätzlich eine höhere Ertragsstärke
und damit einhergehend bessere Bonität haben sollten, andererseits jedoch auch eine
7
höhere Verhandlungsmacht gegenüber dem Besitzer der Hotelimmobilie aufweisen.
Reine Pachtverträge bieten die
größte Cashflow-Sicherheit,
wenn die Bonität stimmt
Die Verhandlungsmacht der Vertragsparteien spiegelt sich auch in der Ausgestaltung des
Betreibervertrages wieder. Dabei kann zwischen zwei grundsätzlichen Modellen
unterschieden werden:
 dem Management- oder Franchisevertrag bei welchem das Hotel vom Betreiber auf
Rechnung des Eigentümers verwaltetet wird. Chancen und Risiken verbleiben damit
überwiegend beim Eigentümer; im Gegenzug werden ihm dafür meist umfassende
Mitwirkungsmöglichkeiten bei der Betriebsführung eingeräumt; und
 dem Pachtvertrag, bei welchem der Betreiber dem Eigentümer eine Pacht unabhängig
vom wirtschaftlichen Erfolg des Hotels schuldet.
Beim Pachtvertrag hat der Eigentümer oft lediglich die Maßnahmen für Instandhaltungen
für Dach und Fach zu tragen. Verträge mit einer angemessenen Indexierung, der
Stellung einer Pachtsicherheit, der Pflicht zur Bildung einer Instandsetzungsrücklage, der
Beschränkung von Pachtminderungsansprüchen und der Vereinbarung einer
Betriebspflicht können die Planungssicherheit der Investition für den Eigentümer weiter
erhöhen.
Oftmals finden sich auch hybride Vertragsformen bei welchen das Risiko zwischen
Eigentümer und Betreiber geteilt wird. Dabei errechnet sich die Pacht aus einer fixen
Zahlung (gemessen an der Anzahl der Zimmer) und einer variablen Zahlung (gemessen
am Betriebsergebnis). Darüber hinaus werden Kündigungsoptionen für Betreiber und
Eigentümer für den Fall vereinbart, dass wirtschaftliche Kennzahlen dauerhaft nicht
erreicht werden. Die unterschiedlichen Risiko-Profile der einzelnen Vertragsformen
spiegeln sich auch deutlich in den erzielbaren Renditen wider.
Da der Hotelmarkt exogenen Schocks sehr viel stärker ausgesetzt ist, als beispielsweise
die Büro- oder Einzelhandelsmärkte, steigt das Risiko hier umso mehr, wenn
Managementverträge vorliegen, oder Umsatzpachten abgeschlossen werden. Denn hier
werden kurzfristige Effekte sofort durchgereicht, während bei klassischen Pachtverträgen
über die Laufzeit “nur” das Bonitätsrisiko des Pächters zu Buche schlägt.
7
Eine Übersicht zu den weltweit und in Europa tätigen Hotelbetreibern findet sich m Anhang.
21. März 2016
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Grafik 8: Hotelrenditen bei Pachtverträgen, Q4 2015
London
Regional UK Prime
Oslo
Paris
Wien
Deutschland (Top 5)
Brüssel
Amsterdam
Rom
Mailand
Barcelona
Dublin
Warschau
Madrid
0
1
2
3
4
5
6
7
Quelle: CBRE Research 2016
Grafik 9: Hotelrenditen bei Managementverträgen, Q4 2015
Paris
London
Wien
Deutschland (Top 5)
Amsterdam
Rom
Barcelona
Brüssel
Mailand
Madrid
Dublin
Waschau
Regional UK Prime
Oslo
0
2
4
6
8
Quelle: CBRE Research 2016
Scope rechnet damit, dass der Markt sowohl auf Anbieter- als auch Nachfrageseite
kompetitiver wird. Investoren in Hotelimmobilien werden ihren Investitionsfokus an die
vorgegebenen Renditeziele anpassen. Dies bedeutet eine Verlagerung von den
klassischen Core-Märkten zu Investitionen an Standorten mit höherer Rendite-RisikoRelation wie beispielsweise deutsche B-Standorten oder Standorte in Südeuropa.
Investoren müssen dabei im Blick behalten, dass der Sektor sensibel auf exogene
Schocks wie politische Konflikte, Terrorismus, Pandemien oder Naturkatastrophen
reagiert. Die Qualität des Assetmanagers bei der Selektion und dem Management der
Immobilie wird dadurch noch mehr an Bedeutung gewinnen. Manager mit dezidierter
Hotelerfahrung sind hier sicher im Vorteil.
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Europäische Hotelimmobilien
Asiatisches Geld flutet die Märkte
Anhang – Übersicht über europäische und global aktive Hotelbetreiber
Segmente
Hotelkette / Gründungsjahr
Firmensitz
AccorHotels (W)
1967
Aman Resorts (W)
1988
The Ascott Limited (APAC/EU/ME)
1984
Banyan Tree Hotels & Resorts (W)
1994
BELMOND LTD (W)
1976
Best Western Hotels (W)
1946
Boscolo Hotels (EU)
1978
Carlson Rezidor Hotel Group (W)
1938 (Carlson),
1960 (Rezidor)
Choice Hotels (W)
2006
Dusit International (W)
1948
Fairmont Raffles Hotels International
(W)
2006
Four Seasons Hotels & Resorts (W)
1960
FIH Regent Group (W)
1971
Hilton Worldwide (W)
1919
Hongkong and Shanghai Hotels
(APAC/NA/EU)
1928
Hyatt Hotels (W)
1957
InterContinental Hotels Group (W)
2003, Ursprünge 1777
Kempinski (W)
1897
Mandarin Oriental Hotel Group (W)
1963
Frankreich
Singapur
Singapur
Singapur
UK
USA
Italien
USA und
Belgien
Hotels
Hotels: 3.900
Räume:
510.000
Hotels: 30
Räume: N/A
Hotels: 200
Räume: N/A
Hotels: 36
Räume: N/A
Hotels: 35
Räume: N/A
Hotels: 4.100
Räume:
302.144
Hotels: 6
Räume: N/A
Hotels: 1.439
Räume:
100.000
Luxury
Upper upscale
Upscale
Upper
midscale
Midscale
Economy
Sofitel
Pullman,
Mgallery
Grand Mercure, The
Sebel
Novotel,
Mercure
ibis, ibis Styles
ibis Budget,
hotelF1
Aman
---
---
---
---
---
---
Ascott
---
Citadines,
Somerset
---
---
Banyan Tree
Angsana
Cassia
---
---
---
Belmond
---
---
---
---
---
---
---
Best Western
Premier
Best
Western
Plus
Best Western
---
Boscolo
Hotels
---
---
---
---
---
Radisson, Park
Plaza, Radisson Red
Park Inn,
Country Inns
& Suites
---
---
Quorvus
Collection
Radisson Blu
USA
Hotels: 6.372
Räume:
500.000
---
---
Ascend Collection,
Cambria Suites,
Clarion Hotel
Clarion Inn,
Comfort Inn,
Comfort
Suites
Mainstay Suites,
Quality Inn, Sleep Inn
Econo Lodge,
Rodeway Inn,
Suburban
Extended Stay
Hotel
Thailand
Hotels: 29
Räume: N/A
Dusit
Devarana
Dusit Thani
dusitD2
Dusit
Princess
---
---
Kanada
Hotels: 105
Räume: N/A
Fairmont,
Raffles
Swissôtel
---
---
---
---
Kanada
Hotels: 98
Räume: N/A
Four
Seasons
---
---
---
---
---
Taiwan
Hotels: 16
Räume: 3.849
Regent
Silk Place
---
---
---
---
Waldorf
Astoria,
Conrad
Hilton, Canopy
by Hilton, Curio
Collection
DoubleTree,
Embassy Suites,
Hilton Garden Inn,
Homewood Suites
Hampton
Inn, Home2
Suites, Tru
by Hilton
---
---
The
Peninsula
Hotels
Park Hyatt,
Grand Hyatt,
Andaz
---
---
---
---
---
Hyatt Regency,
Hyatt, Hyatt
Centric
Hyatt Place, Hyatt
House
---
---
---
InterContine
ntal
Kimpton Hotels
& Restaurants
Crowne Plaza, Hotel
Indigo, EVEN Hotels,
Staybridge Suites
Holiday Inn
Holiday Inn Express,
Candlewood Suites
---
Kempinski
USA
Hotels: 4.610
Räume:
758.502
Hong Kong
Hotels: 10
Räume: N/A
USA
UK
Schweiz
Hong Kong
Hotels: 560
Räume:
150.000
Hotels: 5.032
Räume:
744.368
Hotels: 75
Räume: N/A
Hotels: 41
Räume: 10.000
---
---
---
---
---
Mandarin
Oriental
---
---
---
---
---
Courtyard, AC
Hotels, Residence
Inn, Springhill Suites
Fairfield Inn,
TownePlace
Suites,
Protea
Hotels
---
---
USA
Hotels: 4.087
Räume:
759.330
Ritz-Carlton,
BULGARI,
EDITION,
JW Marriott
Renaissance,
Marriott,
Autograph
Collection,
Delta, Marriott
Executive
Apartment,
Gaylord
Meliá Hotels International, S.A. (W)
1956
Spanien
Hotels: 350
Räume: N/A
Gran Meliá,
ME by
Meliá,
Paradisus
Resorts
---
Meliá Hotels &
Resorts, INNSIDE by
Meliá
---
TRYP, Sol Hotels &
Resorts
---
Millenium & Copthorne Hotels (W)
1972
UK
Hotels: 120
Räume: N/A
---
Grand
Millenium
Hotels
Millennium Hotels,
Grand Copthrone
Hotels
Copthorne
Hotels, M
Hotels
Kingsgate Hotels
---
AVANI, Tivoli
Oaks
---
---
---
---
NH Collection, nhow
---
NH Hotels
---
---
Okura, Nikko
Hotel JAL City
---
---
---
---
---
---
Premier Inn
---
---
Marriott International (W)
1927
Minor Hotel Group (APAC/EU/ME/AF)
1978
NH HOTEL GROUP (EU/SA/AF)
1978
Okura Nikko Hotel Management (W)
1962
Premier Inn - Whitbread (W)
1987
Shangri-La Hotels & Resorts (W)
1971
Starwood Hotels & Resorts Worldwide
(W)
1969
Wyndham Hotel Group (W)
2006
Thailand
Hotels: 130
Räume: 16.500
Spanien
Hotels: 387
Räume: 62.076
Japan
UK
Hotels: 79
Räume: N/A
Hotels: 690
Räume: 55.000
Anantara,
PER
AQUUM
Hesperia
Resorts
Hotels: 90
Räume: 38.000
Shangri-La
Kerry
Traders, Hotel Jen
---
---
---
USA
Hotels: 1.200
Räume:
346.599
St. Regis,
Luxury
Collection,
W Hotels
Westin, Le
Méridien,
Sheraton,
Tribute
Portfolio
Four Points, Aloft,
element
---
---
---
USA
Hotels: 7.800
Räume:
678.000
---
Dolce,
Wyndham
Grand
Wyndham
Ramada
Plaza,
Wyndham
Garden,
TRYP by
Wyndham
Ramada, Wingate by
Wyndham, Hawthorn
Suites by Wyndham,
Baymont Inn & Suites
Microtel Inn &
Suites by
Wyndham, Days
Inn, Super 8,
Travelodge,
Knights Inn
Hong Kong
Legende für die Tätigkeitsschwerpunkte:
(W) = Weltweit, (EU) = Europa, (APAC) = Asien/Pazifik, (ME) = Mittlerer Osten, (AF) = Afrika, (NA) = Nordamerika, (SA) = Südamerika
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