Facility Planning – Berücksichtigung von Facility Management

Facility Planning – Berücksichtigung von
Facility Management-Aspekten während der
Projektentwicklung
Diplomarbeit
Zur Erlangung des akademischen Grades
„Diplom-Wirtschaftsingenieur“
an der
Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der
Universität Leipzig
Referent:
Prof. Dr. Wolfgang Pelzl
Betreuer:
Dipl.-Kfm. Thomas Sorsch
Eingereicht von: Frank Kiesewetter
Matrikel-Nr.:
8366572
18.09.03
Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt.
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der Arbeit oder von Teilen daraus – sind vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf
ohne schriftliche Genehmigung in irgendeiner Form reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme verarbeitet werden.
I
Prolog
In der Planung als wesentlichem Bestandteil der Projektentwicklung wird die
Grundlage für den Erfolg einer Immobilie gelegt. Bisher haben sich die Projektentwickler vorrangig auf die Optimierung der Bauphase hinsichtlich Kosten, Qualität und
Zeitrahmen konzentriert. Dabei fallen im Leben eines Gebäudes über 75 % der Kosten
in der Nutzungsphase an. In der Projektentwicklung als erster Phase des Lebenszyklus’
versucht Facility Management als ganzheitlicher Ansatz der Bewirtschaftung die Kosten für die Immobiliennutzung zu reduzieren und eine hohe Nutzungsqualität zu sichern. Diese Diplomarbeit soll untersuchen, welche Aspekte des Facility Managements schon in der Planung berücksichtigt werden können und welche Erfolgspotentiale daraus entstehen.
Im ersten Abschnitt werden die Grundlagen der Themenstellung erarbeitet. Der
Zusammenhang zwischen Projektentwicklung, Planung und Facility Management wird
analysiert und die relevanten Ansatzpunkte für Facility Management in der Projektentwicklungsphase identifiziert. Besondere Aufmerksamkeit wird den Projektbeteiligten zuteil, deren reibungsloses Zusammenwirken wichtige Voraussetzung für FMorientierte Planung ist. Die Notwendigkeit für diesen Abschnitt ergibt sich z. B. aus
der Tatsache, dass in einem aktuellen Buch zur Projektentwicklung der Begriff „Facility Management“ bei der Darstellung der Planungsorganisation überhaupt nicht auftaucht.1 Dabei ist es für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes im Lebenszyklus entscheidend, dass der Facility Manager in die Planungsentscheidungen mit eingebunden
wird.
Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit den Ansätzen FM-gerechter Planung.
Das Informationsmanagementsystem und sein Datenzufluss aus der Planungsphase
wird ebenso untersucht wie die verschiedenen Instrumente der Kostenplanung, die für
die Analyse verschiedener Ausführungsvarianten benötigt werden. Funktionalitätsund Flexibilitätsaspekte werden als Einflussgrößen auf die Qualität der Immobilie erforscht und ihre Verflechtungen erklärt. Dabei werden alle wichtigen Planungskriterien untersucht und ihre Auswirkungen auf das Facility Management analysiert.
Diese Erkenntnisse werden im dritten Abschnitt in einem Bewertungsmodell verarbeitet. Ziel ist es, in einem einheitlichen Bewertungsmaßstab ausdrücken zu können,
inwieweit der Projektentwicklungsprozess auf die Berücksichtigung von FM-Aspekten
zugeschnitten ist und in welchem Maß das vollendete Gebäude Anforderungen des
Facility Managements entspricht.
1
Vgl. Bohn / Heinzmann, Einbindung, 2002, S. 252f..
II
Inhaltsverzeichnis
Prolog.....................................................................................................................I
Inhaltsverzeichnis............................................................................................... II
Abbildungsverzeichnis ......................................................................................VI
Tabellenverzeichnis...........................................................................................IX
Abkürzungsverzeichnis...................................................................................... X
1. Abschnitt: Notwendigkeit einer am Facility Management orientierten
Projektentwicklung ......................................................................................... 1
A. Interpedenzen im Lebenszyklus von Immobilien....................................... 1
I.
II.
Einfluss der Projektentwicklung auf den Erfolg einer Immobilie ...............1
a) Abgrenzung der Planung als Teil der Projektentwicklung......................1
b) Bedeutung der Planungsphase für die Projektentwicklung.....................3
1. Zusammenhang zwischen Bau- und Nutzungskosten.........................4
2. Abhängigkeit der Planung von Neubau oder Bauen im Bestand........6
Facility Management als strategisches Element der Projektentwicklung ...7
a) Berücksichtigung von FM-Zielen in der Planung ...................................9
b) Identifikation von in der Projektentwicklung beeinflussbaren FMBestandteilen ...........................................................................................9
B. Voraussetzungen für einen bedarfsorientierten Planungsprozess............. 11
I.
II.
Analyse differenzierter Interessen der wesentlichen Projektbeteiligten....11
a) Optimales Gebäude aus Nutzerperspektive...........................................12
1. Zukunftsorientierte Anforderungen an Gebäudestrukturen ..............12
2. Vorteile von Facility Management für die Immobiliennutzer ..........14
3. Orientierung an der subjektiven Nutzungsqualität ...........................14
b) Prioritäten des Facility Managements für den Projektentwickler .........15
c) Ansprüche anderer Interessengruppen ..................................................16
Maßnahmen zur Fokussierung des Planungsteams auf die
Nutzungsphase ...........................................................................................17
a) Einbindung von Facility Management in das Zielsystem des
Projektes ................................................................................................17
III
b) Informationsmanagement zur Verbesserung der Zusammenarbeit im
Planungsteam.........................................................................................19
1. Einrichtung von Plattformen für den Informationsaustausch ...........20
2. Festlegung von Kompetenzen und Entscheidungsabläufen..............22
c) Sicherstellung werterhaltender Gebäudeeigenschaften in der Planung 24
1. Sorgfalt in der Detailplanung............................................................24
2. Auswahl qualitativ hochwertiger Materialien...................................25
3. Entscheidung für qualitätsorientierte Unternehmen in der
Projektentwicklung ...........................................................................25
2. Abschnitt: Ansätze zur Optimierung von Facility Management in der
Planung........................................................................................................... 27
A. Transparenz durch ein übergreifendes Informationsmanagementsystem 27
I.
II.
III.
Argumente für die Implementierung eines lebenszyklusorientierten
Informationsmanagementsystems..............................................................27
Anforderungen an ein Informationsmanagementsystem ...........................29
Aufbau eines Informationsmanagementsystems .......................................30
B. Kostenplanung mit Ausrichtung auf den Immobilienlebenszyklus.......... 33
I.
II.
III.
Life Cycle Costing .....................................................................................33
a) Auswirkung der Bau- auf die Nutzungskosten......................................33
b) Integration bestehender Normen in die Lebenszykluskostenrechnung.35
c) Bestandteile des Life Cycle Costings....................................................37
d) Anwendung in Betreibermodellen.........................................................38
Target Costing............................................................................................39
a) Funktionsweise des Target Costing in der Planung ..............................40
b) Zielkostenorientierte Lebenszykluskostenrechnung .............................41
Betriebskostenprognose .............................................................................42
a) Notwendigkeit einer Prognose zur Steuerung der Betriebskosten
in der Nutzungsphase ............................................................................42
b) Methode zur Kalkulation der Betriebskosten........................................43
C. Optimierung der Qualität im Spannungsfeld zwischen Funktionalität
und Flexibilität .......................................................................................... 44
I.
Steigerung der Wirtschaftlichkeit von funktionalen Aspekten der
Bewirtschaftung .........................................................................................45
a) Infrastrukturelle Bewirtschaftung..........................................................45
1. Flächenmanagement..........................................................................45
IV
II.
III.
i) Planung der Gebäudekonfiguration............................................45
ii) Sicherstellung der bestmöglichen Flächenzuordnung................48
2. Servicefreundlichkeit bei der Gebäudereinigung..............................49
3. Verbesserung der Sicherheit in der Immobilie .................................50
i) Schutzfunktion der Gebäudehülle ..............................................51
ii) Brandschutzplanung ...................................................................51
iii) Senkung der Unfallhäufigkeit.....................................................52
b) Technische Bewirtschaftung .................................................................53
1. Nutzung von Energiemanagement ....................................................53
i) Ausnutzung bautechnischer Aspekte in der konstruktiven
Planung .......................................................................................54
ii) Verwendung energieeffizienter Technologien ...........................55
iii) Einsatz der dynamischen Gebäudesimulation als
Planungsinstrument ....................................................................56
2. Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung............................58
i) Ver- und Entsorgung ..................................................................59
(1) Medienversorgung .............................................................59
(2) Berücksichtigung der Stoffkreisläufe im Gebäude............60
ii) Auswahl eines Klimatisierungssystems .....................................60
iii) Belichtung...................................................................................61
iv) Einsatz von Gebäudeautomation ................................................62
3. Planung von Instandhaltungszyklen..................................................64
Flexibilität als entscheidendes Kriterium zukunftsorientierter Planung....66
a) Bedeutung der Flexibilität für den Lebenszyklus .................................66
b) Elemente von Flexibilität ......................................................................68
Abwägung zwischen Funktionalität und Flexibilität bei der Planung.......70
a) Funktionalitäts-Flexibilitäts-Dilemma ..................................................70
b) Orientierung an Funktionalitätskriterien ...............................................72
c) Ausrichtung auf Flexibilitätsaspekte .....................................................73
3. Abschnitt: Controllingansatz für die Berücksichtigung von Facility
Management in der Projektentwicklung .................................................... 74
A. Grundkonzeption des Bewertungsmodells ............................................... 74
B. Ebenen des Bewertungsmodells ............................................................... 76
I.
Beurteilung der Voraussetzungen für eine FM-orientierte
Projektentwicklung ....................................................................................76
a) Optimierung des Projektentwicklungsprozesses ...................................77
V
II.
1. Einbindung von Facility Management in die Projektentwicklung ...77
2. Zusammenarbeit im Planungsteam ...................................................78
3. Qualitätsorientierung.........................................................................78
b) Optimierung der Immobiliennutzungsphase .........................................79
1. Verwendbarkeit von Planungsdaten..................................................79
2. Kostencontrolling..............................................................................79
3. Flächenplanung .................................................................................80
Beurteilung des Wirkungsgrades von FM-gerechter Projektentwicklung 80
a) Verwendung der Daten für das Informationsmanagementsystem ........80
b) Kostenaspekte........................................................................................81
1. Betriebskosten ...................................................................................81
2. Flächeneffizienz ................................................................................81
3. Einsparungseffekte durch Energiemanagement................................82
4. Einsparungspotentiale für spätere Lebenszyklusphasen...................83
c) Funktionalität.........................................................................................83
1. Gebäudereinigung .............................................................................83
2. Sicherheitsaspekte .............................................................................84
3. Abstimmung der technischen Gebäudeausrüstung ...........................85
d) Flexibilität..............................................................................................86
1. Gebäudeflexibilität............................................................................86
2. Variabilität der Gebäudeautomation .................................................87
C. Auswertung der FM-Berücksichtigung..................................................... 88
Schlussbemerkung............................................................................................. 92
Abstract ........................................................................................................XCIII
Quellenverzeichnis ........................................................................................XCV
Index ................................................................................................................ CIV
Eidesstattliche Erklärung ............................................................................ CVII
VI
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Die komplette Arbeit können Sie direkt beim Autor beziehen:
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XCIII
Abstract
Der Begriff „Facility Management“ ist in den letzten Jahren hauptsächlich durch
die CAFM-Software-Hersteller besetzt worden. Dabei ist Facility Management mehr
als die reine Einführung einer Software zur effizienteren Bewirtschaftung eines Gebäudes. Es handelt sich vielmehr um einen Prozess, der den gesamten Lebenszyklus
von Immobilien umfasst, und über dessen Erfolg bzw. Misserfolg in der Projektentwicklung entschieden wird. Diese Diplomarbeit setzt sich deshalb detailliert mit den
Erfordernissen und Chancen eines FM-gerechten Planungsprozesses auseinander.
Im ersten Abschnitt wird die Notwendigkeit der FM-Berücksichtigung in der
Projektentwicklung untersucht und begründet. Durch die Abhängigkeiten und Verflechtungen der Erstellungs- und Nutzungsphase führt die Integration von Facility
Management in die Planung zu besseren Planungsergebnissen, von denen sowohl die
Nutzer als auch die Investoren profitieren. Die verschiedenen Standpunkte und Interessenlagen werden dabei genau analysiert. Außerdem werden Lösungsansätze gezeigt, wie die Integration des Facility Managers in das Planungsteam gelingen kann.
Auch die Voraussetzungen für optimale Kommunikation und Zusammenarbeit der
Planungsbeteiligten wird erläutert.
Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit den Ansätzen FM-gerechter Planung.
Zunächst werden Wege aufgezeigt, wie ein nahtloser Übergang von Planungsdaten in
das Informationsmanagementsystem der Immobilie erreicht werden kann. Dabei ist es
vor allem von Bedeutung, in der Planung schon die richtigen Instrumente zur Datenerfassung und -strukturierung zur Verfügung zu haben sowie formelle Anforderungen an
die erzeugten Informationen festzulegen und zu überwachen. Ausführlich werden die
relevanten Instrumente der Kostenplanung vorgestellt, welche die Grundlage für das
Controlling der Erstellungs- und Nutzungskosten während der Projektentwicklung bilden. Neben der Kostenbetrachtung konzentriert sich der Abschnitt außerdem auf die
erreichte Nutzungsqualität, die durch den Kosteneinsatz erzielt wird. Dabei werden
Funktionalitäts- und Flexibilitätsaspekte dem Qualitätsbegriff untergeordnet und ihre
gegenseitigen Wechselwirkungen aufgezeigt.
Die in der Projektentwicklung beeinflussbaren Planungsaspekte, die sich auf die
Gebäudebewirtschaftung auswirken, werden detailliert analysiert. Dazu zählen als
infrastrukturelle Bestandteile u. a. das Flächenmanagement, die Gebäudereinigung
sowie Sicherheitsaspekte, während von technischen Aspekten vor allem energetische
Kriterien, Komponenten der technischen Gebäudeausrüstung und die Gebäudeautomation näher untersucht werden.
Die Wirkungsweise und Inhalte der Flexibilität von Immobilien werden erklärt
und die Kriterien bei der Abwägung zwischen Funktionalität und Flexibilität in der
Konzeptionsphase einer Immobilie herausgestellt.
Diese Erkenntnisse des zweiten Abschnittes werden im dritten Abschnitt in einem Bewertungsmodell verarbeitet. Dessen Ziel ist es, als Teil des Controllings in der
XCIV
Planungsphase die Berücksichtigung von Facility Management in einem Gebäude
nachvollziehbar zu machen. In diesem Bewertungsmodell werden einerseits die Voraussetzungen für FM-gerechte Planung bewertet; andererseits wird untersucht, inwieweit eine Immobilie Anforderungen des Facility Managements genügt.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Vielfältigkeit der Facility Management-Aspekte eine professionelle Handhabung durch die Verantwortlichen in der
Projektentwicklung erfordert. Zu diesen Anforderungen und ihrer Bewältigung bietet
die vorliegende Arbeit eine wertvolle Übersicht. Die nutzungsgerechte Optimierung
der Immobilie im Spannungsfeld zwischen Kostendruck und qualitativen Anforderungen wird ausführlich aus verschiedenen Perspektiven erläutert. Zahlreiche unterstützende Abbildungen veranschaulichen die vielfältigen Zusammenhänge. Sowohl Facility Manager als auch Projektentwickler und Architekten bekommen Anregungen und
Hinweise, welche Kriterien ein nutzergerechtes Gebäude erfüllen muss und wie die
Projektentwicklung bzw. die Planung eine Optimierung im Hinblick auf die Nutzungsphase erfahren kann. Das vorgestellte Bewertungsmodell lässt sich durch seinen
einfachen Aufbau problemlos an alle in der Praxis vorkommenden Spezifika anpassen
und in eine Tabellenkalkulation (z. B. Excel) übernehmen.
XCV
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CIV
Index
A
Abfallmanagement ............................................... 60
Abriss ................................................................... 35
Achsraster............................................................. 46
Alarmanlage ......................................................... 51
Anforderungsraumbuch............................ 32, 45, 48
Arbeitsbedingungen........................................ 12, 14
Arbeitsplatzstrukturen .......................................... 67
B
Bauänderungskosten............................................. 37
Baukonstruktion ............................................. 65, 82
Baukosten ............................................................. 33
Baustoffe .............................................................. 56
Bauteilkühlung ..................................................... 61
Bauweise .............................................................. 54
Bedarfsermittlung............................................... 1, 2
Beeinflussbarkeit .................................................... 4
Beleuchtung.......................................................... 55
Belichtung ................................................ 61, 62, 86
Benchmark ........................................................... 49
Bestandsgebäude .................................................... 6
Bestandsimmobilien ....................................... 53, 57
Bestandsraumbuch................................................ 32
Betreiberkonzept .................................................. 10
Betreibermodell ........................................ 16, 38, 39
Betriebskosten ................................ 5, 42, 43, 79, 81
Schätzung ......................................................... 43
Bewertung ............................................................ 88
Bewertungsmodell.......................................I, 88, 91
Bewertungsskala................................................... 74
Bewertungssystem................................................ 74
Bewirtschaftung.................................................... 27
Bewirtschaftungskosten........................................ 16
Bewirtschaftungskostengarantie........................... 42
Bodentank............................................................. 59
Brandschutz.................................................... 51, 85
baulicher Brandschutz ...................................... 51
technischer Brandschutz............................. 51, 52
Build-Operate-Transfer-Modelle.......................... 16
Büroformen .................................................... 12, 47
Bussystem................................................. 52, 63, 87
C
CAFM-System ....................... 13, 20, 28, 30, 31, 32
Churnrate.............................................................. 67
Computersimulation ............................................. 56
Controlling ........................................................... 74
D
Datenbasis .............................................................. 7
Datenübernahmegrad............................................ 80
Dokumentation ..................................................... 78
Drittverwendungsfähigkeit ................................... 68
E
Einbruchsschutz.................................................... 51
Einflussfaktoren ............................................... 9, 10
Energiemanagement ....................................... 53, 82
Energieverbrauch ................................................. 56
Entsorgung ........................................................... 60
Erdwärme ............................................................. 55
Erfahrungskurve ................................................... 80
F
Fachplaner .............................................................. 9
Facility Management.........................................I, 16
ganzheitliches Facility Management .................. 8
Integrales Facility Management ......................... 8
operatives Facility Management......................... 8
strategisches Facility Management................. 7, 8
Facility Manager
Integration ........................................................ 22
Fehler ..................................................................... 9
Flächeneffizienz ............................................. 81, 82
Flächenmanagement....................................... 45, 49
Definition ......................................................... 45
Flächenplanung .................................................... 80
Flächenverbrauch ................................................. 67
Flexibilität ........................ 36, 66, 67, 70, 72, 73, 86
Definition ......................................................... 44
externe Flexibilität............................................ 66
Flexibilität auf Arbeitsplatzebene............... 70, 87
Flexibilität auf Nutzerebene ....................... 70, 87
Flexibilität auf Nutzungsebene................... 69, 86
interne Flexibilität ............................................ 66
Nutzungsflexibilität ............................................ 3
Rohbauflexibilität....................................... 68, 86
Flexibilitätsgrad.............................................. 68, 72
Funktionalität ........................................... 36, 70, 72
Definition ......................................................... 44
Funktionalitäts-Flexibilitäts-Dilemma ................. 70
G
Gebäudeautomation.................................. 62, 63, 87
Gebäudebewirtschaftung ...................................... 10
Gebäudekern ........................................................ 69
Gebäudekonfiguration .......................................... 45
Gebäudekonstruktion ........................................... 53
Gebäudeleittechnik......................................... 59, 63
Gebäudemanagement ............................................. 8
Gebäudeproduktivität ........................................... 82
Gebäudesimulation............................................... 57
Gebäudestruktur ............................................. 67, 68
Primärstruktur................................................... 65
Sekundärstruktur .............................................. 65
Gebäudetiefe ........................................................ 47
Gewährleistung..................................................... 29
H
Haustechnik.................................................... 56, 63
Herstellungsverfahren .......................................... 25
HOAI.......................................................... 3, 18, 77
Hochhäuser........................................................... 52
Höhe ............................................................... 48, 69
CV
I
O
Informationsmanagement ..................................... 27
Informationsmanagementsystem ... 7, 27, 28, 29, 32,
79
Instandhaltung ................................................ 64, 83
Integrationsfähigkeit............................................. 19
Intelligent Building......................................... 13, 63
Intelligente Gebäude............................................. 55
Interessen.............................................................. 11
Architekt..................................................... 11, 16
Facility Manager............................................... 11
Investor....................................................... 11, 16
Kreditgeber................................................. 11, 17
Nutzer ......................................................... 11, 72
Öffentlichkeit.............................................. 11, 17
Projektmanagement .......................................... 11
Interoperationalität ......................................... 55, 63
Investitionskosten................................................. 33
Objektgesellschaft ................................................ 39
Optimierung ............................................................I
Organisationshandbuch ........................................ 21
Organisationslehre................................................ 48
Organisationsstruktur ........................................... 21
J
Jour-Fixe-Besprechung......................................... 20
K
Kennzahlen........................................................... 75
Kennzeichensystem .............................................. 29
Kerngeschäft......................................................... 14
Kernprozess.......................................................... 14
Klimaanlage ......................................................... 61
Klimatisierung .......................................... 60, 61, 85
Kollisionsbetrachtung........................................... 58
Kommunikation.............................................. 20, 78
Kompaktheit ......................................................... 83
Kostencontrolling ........................................... 35, 79
Kostengliederung
DIN 18960.................................................. 36, 38
DIN 276............................................................ 36
GEFMA 200 ............................................... 36, 44
Kostenplanung................................................ 33, 35
Kostenvergleichsrechnung ................................... 37
L
Lebensdauer ......................................................... 37
technische Lebensdauer.......................... 5, 25, 37
wirtschaftliche Lebensdauer ................... 5, 37, 70
Lebenszyklus ...................................I, 1, 5, 7, 17, 28
Lebenszykluskosten.................. 4, 16, 23, 33, 34, 37
Lebenszykluskostenrechnung......................... 33, 41
Leistungsbild ........................................................ 11
Leistungsverzeichnis ............................................ 24
Life Cycle Cost Contract ................................ 16, 39
Life Cycle Costing.................................... 33, 37, 41
Low-Emission-Baustoffe...................................... 25
P
Pflichtenheft ......................................................... 29
Phasenmodell ......................................................... 1
Planmodul ............................................................ 46
Planung................................................... 1, 2, 23, 46
bedarfsorientierte Planung................................ 11
Definition ........................................................... 2
integrale Planung........................................ 20, 23
Planungsphase ................................................ 22, 44
Planungsphasen .............................................. 18, 19
Planungsteam ................................................. 23, 77
Post-Occupancy-Evaluation ................................. 91
Pre-Occupancy-Evaluation................................... 91
Projektentwickler ................................................. 15
Investor-Developer........................................... 15
Service-Developer............................................ 15
Trader-Developer ....................................... 15, 39
Projektentwicklung................................................. 1
Beeinflussbarkeitspotentiale............................... 2
Projektentwicklung im engeren Sinne................ 2
Projekthandbuch................................................... 21
Projektinitiierung.................................................... 1
Projektkonzeption................................................... 1
Q
Qualifikation ........................................................ 25
Qualität............................................... 22, 27, 64, 78
Definition ......................................................... 44
Planungsqualität ............................................... 24
Qualitätsmängel................................................ 24
Qualitätssicherung............................................ 24
subjektive Qualität............................................ 14
Qualitätshandbuch.......................................... 25, 26
Qualitätsmanagementsystem ................................ 25
R
Rahmenbedingungen.............................................. 8
Raumdatenbank.................................................... 31
Raumklima ........................................................... 14
Raumluftkonditionierung ..................................... 60
Raummodul .............................................. 46, 47, 70
Raumstrukturen .................................................... 13
Regenwasser......................................................... 55
Reinigung ................................................. 49, 50, 84
Revitalisierung ....................................................... 6
N
S
Nachfrageänderungen........................................... 66
Nutzeranforderungen...................................... 12, 13
Nutzerbedarfsprogramm................................. 13, 70
Nutzungskosten .............................. 4, 16, 33, 35, 37
Nutzungsphase.........................................................I
Nutzungsqualität................................................... 15
Sensoren ............................................................... 63
Service-Levels...................................................... 10
Sicherheitskonzept ............................................... 51
Sick-Building-Syndrom ................................. 15, 60
Sonne.............................................................. 54, 55
Standort- und Marktanalyse ................................... 2
CVI
T
Target Costing ................................................ 39, 41
technische Gebäudeausrüstung............. 6, 31, 58, 85
Teilkriterien.......................................................... 76
Tiefgarage............................................................. 47
Trade-off............................................................... 41
Trennwandsystem........................................... 46, 70
U
Unternehmenskultur ............................................. 13
User-Need-Analysis ............................................. 91
V
Varianten .............................................................. 76
Variantenauswahl ..................................... 23, 24, 57
Variantenvergleich ....................................... 2, 9, 60
Ver- und Entsorgung ...................................... 59, 85
Verantwortung........................................................ 5
Vergütung............................................................. 18
Vergütungssystem ................................................ 77
Verifizierung ........................................................ 91
Verkehrssicherungspflicht.................................... 52
Vermarktung .......................................................... 9
Vermietbarkeit................................................ 17, 48
Vernetzung ........................................................... 51
Voraussetzungen .................................................. 89
Vorvermietung ....................................................... 2
W
Wärmedämmung ............................................ 34, 54
Wechselwirkungen ................................................. 8
Wiedererkennungswert......................................... 70
Wirkungsgrad ....................................................... 90
Z
Zertifizierung........................................................ 25
Zielkostenindex .................................................... 40
Zielkostenkontrolldiagramm ................................ 40
Zielkostenrechnung ........................................ 39, 41
Zielvereinbarung .................................................. 18
Zweite Berechnungsverordnung........................... 43