Die Subprime-Krise - Finanz

Die Subprime-Krise –
Hintergründe, Folgen und Lehren
Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik
Hamburg, 30. Oktober 2008
Forschungsstelle Immobilienökonomik
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private
Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland
Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer
Sponsoren
Ziele:
Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere
im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten
Wissenschaftliche Begleitung der zunehmenden Kapitalmarktorientierung der
Immobilienmärkte
Subprime-Krise macht Bedeutung der immobilienwirtschaftlichen Forschung
überdeutlich
Dr. Michael Voigtländer, Die Subprime-Krise - Hintergründe, Folgen und Lehren, 30. Oktober 2008
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Inhalt
Die Subprime-Krise
Folgen für den Finanzmarkt
Auswirkungen auf die Konjunktur
Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt
Lehren aus der Subprime-Krise
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2
Der internationale Hauspreisboom
Entwicklung des Preis-Einkommensverhältnisses (Index: 2000=100)
180
160
140
120
100
80
60
Spanien
Vereinigtes Königreich
USA
Deutschland
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2004
2005
2006
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Quelle: OECD
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Der Aufstieg des Subprime Marktes
Neu ausgegebene Hypothekendarlehen in Milliarden USD
5000
4500
4000
Total Prime
Subprime
Alt-A
Home Equity
FHA/VA
3500
3000
2500
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1000
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0
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2002
2003
2004
2005
2006
2007
Quelle: Inside Mortgage Finance
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Typische Subprime Produkte
2/28-hybrids
Feste Zinsen in den ersten zwei Jahren, oft mit Discount
danach 28 Jahre variables Darlehen
Interest only oder negative amortization
keine Tilgungsleistungen in den ersten Jahren
teilweise sogar Aufbau weiterer Schuld (Cap bei 15-25 Prozent neuer Schuld)
Option ARM
Variables Darlehen, bei dem der Haushalt in den ersten fünf Jahren jeden Monat
über die Tilgungsleistung entscheidet (z. B. interest only oder negative amortization)
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Steigende Ausfälle bei Hypothekendarlehen
Rate der Hypothekendarlehen mit Zahlungsrückstand in den USA
2.
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4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Quelle: Federal Reserve Board
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Zinsen treiben die Immobiliennachfrage
MBS: Mortgage-Backed Securities
3500
3000
2500
9
Emission von MBS in Milliarden
US-Dollar
Federal Funds-Rate im
Jahresdurchschnitt in Prozent
8
7
6
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5
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3
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2
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0
Quellen: Federal Reserve, SIFMA
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Die Bestandteile der Subprime-Krise
Anlagedruck auf Seiten der institutionellen Investoren
historisch niedrige Zinsen nach der New Economy Krise
MBS erscheinen als lukrativer Markt
Um den Bedarf an MBS zu decken, müssen mehr Kredite vergeben werden
Subprime als lohnendes Geschäftsfeld
US-Studien zeigen, dass Subprime-Darlehen besonders dort vergeben worden sind,
wo in den Jahren zuvor viele Anträge abgelehnt worden sind
Ratings wiegen die Investoren in falscher Sicherheit
Viele US-Hypothekendarlehen sind non-recourse
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Inhalt
Die Subprime-Krise
Folgen für den Finanzmarkt
Auswirkungen auf die Konjunktur
Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt
Lehren aus der Subprime-Krise
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Milliardenabschreibungen bei Wertpapieren und Krediten
Schätzungen des IWF in Milliarden USD, Oktober 2008
Produkt
Subprime-Darlehen
Andere Hypothekendarlehen
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
Konsumentenkredite
Unternehmenskredite
Gesamtvolumen Kredite
ABS und ABS CDOs
Prime MBS
CMBS
Andere Verbriefungen
Gesamtvolumen Verbriefungen
Gesamt
Gesamtvolumen
300
4400
2400
Geschätzte Verluste
50
120
90
1400
3700
12370
1500
3800
940
4600
10840
23210
45
110
425
500
80
160
240
980
1405
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Wertverluste nach Finanzintermediären
Schätzungen des IWF in Milliarden USD, Oktober 2008
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Banken
Versicherungen Pensionsfonds
GSE und
Regierung
Andere (z. B.
Hedge-Fonds)
Quelle: IWF
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Die Finanzwelt in der Vertrauenskrise
Banken leben von der Fristentransformation
mit kurzfristigem Geld werden langfristige Ausleihungen finanziert
in der jetzigen Krise leihen sich die Banken kein Geld mehr
Die Finanzkrise erfasst daher auch eigentlich gesunde Segmente
Staatsfinanzierung
Pfandbriefmarkt
Die Wirtschaftskrise 1929/30 fußte auf dem Zusammenbruch der Banken
Staatliche Garantien, Kredite und Eigenkapitalbeteiligungen wirken dem
Vertrauensverlust entgegen
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Inhalt
Die Subprime-Krise
Folgen für den Finanzmarkt
Auswirkungen auf die Konjunktur
Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt
Lehren aus der Subprime-Krise
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US-Hauspreise
Entwicklung des Case-Shiller Index (Index: 2000=100)
250
200
150
100
50
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Fe 6
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0
Fe 7
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0
Quelle: MacroMarkets
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Konjunkturerwartungen für das Jahr 2009
IWF Schätzungen des BIP, Oktober 2008
2
1,5
1
0,5
0
-0,5
-1
-1,5
-2
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2008
2009
Quelle: IWF
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Konjunktur Deutschland
IW-Prognose, September 2008
2008
2009
Erwerbstätige
1,1
-0,1
Arbeitslosenquote
7,5
7,6
BIP
1,7
0,6
Privater Konsum
-0,1
0,7
Anlageinvestitionen
3,5
0,3
Export
4,2
1,5
Inflation
3,0
2,1
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Gibt es eine Kreditklemme?
Entwicklung der Neugeschäftsvolumina im Kreditsektor in Millionen Euro
120000
Neu ausgebene Wohnungsbaukredite
Neu ausgegebene Unternehmenskredite (Kredite>1 Mio. Euro)
100000
80000
60000
40000
20000
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Quelle: Bundesbank
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Steigende Zinsen für Unternehmen
7
6
5
4
3
2
1
Zinssatz für Hypothekendarlehen
(5-10 Jahre)
Zinssatz für Unternehmenskredite
(1 bis 5 Jahre)
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p
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8
0
Quelle: Bundesbank
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Kaum Veränderungen bei den Kreditrichtlinien
Ergebnisse des Bank Lending Survey (Positive Werte: Verschärfung der Richtlinien)
80
Gesamt
60
Kredite an kleine und
mittlere Unternehmen
Kredite an große
Unternehmen
Wohnungsbaukredite
40
20
0
-20
-40
1.
1.
Quartal Quartal
2003
2004
1.
1.
1.
Quartal Quartal Quartal
2005
2006
2007
1.
Quartal
2008
Quelle: Bundesbank
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Inhalt
Die Subprime-Krise
Folgen für den Finanzmarkt
Auswirkungen auf die Konjunktur
Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt
Lehren aus der Subprime-Krise
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Immobilienpreise in Deutschland
Preisindex der Bulwiengesa AG
140
120
100
80
Index Wohnen
60
Index Gewerbe
40
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20
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20
00
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19
92
19
90
0
Quelle: BulwienGesa AG
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Büromarkt profitiert noch vom Beschäftigungsaufbau
5000
4000
3000
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0
-1000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-2000
-3000
-4000
Netto-Büroflächenzuwachs in 1000 qm
Netto-Büroflächenbenbedarf in 1000 qm
Quelle: IW Köln
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…die Stimmung ist dennoch im Keller
Entwicklung des King Sturge Immobilienklima-Indexes
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80
60
40
20
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Quelle: BulwienGesa AG
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Chancen und Risiken
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt stagniert seit vielen Jahren
Die Neubautätigkeit ist weiter rückläufig
Die Nachfrage wird sich weitestgehend stabil entwickeln
Unsicherheit wirkt sich dämpfend aus
Eigenheimrente und private Vorsorge sorgen für einen kleinen Stimulus
Haushalte müssen nicht mit Finanzierungsengpässen rechnen
Für Banken gewinnt das Kleinkundengeschäft an Attraktivität
Flexibilisierungen (z. B. Vollfinanzierungen) sind jedoch rückläufig
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Chancen und Risiken II
Gewerbeimmobilien
Risiken
Chancen
Abgesehen von Paketverkäufen gab
es keine Überzeichnung der Preise
Die Finanzmarktkrise zieht weitere
Kreise
Die Beschäftigung bleibt vermutlich
stabil
Beteiligungsgesellschaften und
andere Investoren können sich nicht
mehr refinanzieren
Internationale Investoren mit hohen
Eigenkapitalbeständen (Staatsfonds, Immobilien-Banken und –
Pensionsfonds) könnten Deutschland
Unternehmen werden weiterhin in
als „sicheren Hafen“ entdecken
Sippenhaft genommen
Vorraussetzung: Hohe Transparenz
Konjunkturelle Auswirkungen bleiben
ungewiss
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Inhalt
Die Subprime-Krise
Folgen für den Finanzmarkt
Auswirkungen auf die Konjunktur
Chancen und Risiken für den deutschen Immobilienmarkt
Lehren aus der Subprime-Krise
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Gefahr der Überregulierung
Der massive politische Rettungseinsatz weckt Begehrlichkeiten
Begrenzung von Managementgehältern
Begrenzung der Kreditvergabe (höhere Eigenkapitalunterlegungen)
Produktverbote (z.B. Leerverkäufe oder CDOs)
Beibehaltung des staatlichen Einflusses im Bankensektor
Die Finanzmarktkrise gibt Wasser auf die Mühlen der Kapitalismuskritiker
In der Folge droht das Potenzial an Wachstumsmöglichkeiten zu schrumpfen
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Lehren aus der Subprime-Krise
Transparenz ist der Schlüssel für gesunde Märkte
Komplexität verschleiert Fehlanreize
Einfache Verbriefungsprodukte werden wiederkommen
Rolle der Rating-Agenturen
Nähe zu Auftraggebern bleibt ein Problem
gesetzliche Bedeutung ist zu hinterfragen
Risikomanagement der Banken
Risikokontrolle muss verbessert werden
Vertrauen auf Ratings ist nicht ausreichend
Globale Kapitalmärkte benötigen eine globale Aufsicht
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28
Vielen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit