Was sind Tax Liens?
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Was sind Tax Liens?
Herzlich Willkommen! Mit sicheren Zins-Strategien – zum Wohlstand!“ Herzlich Willkommen! Árpád von Tóth-Máté Gründer der Tax Liens Investment AG Mein beruflicher Hintergrund: Amadeus Capital AG 1. März 2013 gestartet: 2. Gründung der US Tax Liens Investment LLC in Pasadena/Mesa AZ Schwerpunkt-Investments in: Florida, Arizona, Iowa, New Jersey 3. Entwicklung der Tax Liens – Anleihe 1 4. 12.2015: Evaluation mit ersten Käufen von Tax Deeds 01.16.Gründung: Home Trust Maryland Inc., Baltimore/ML 03.16.Gründung: Home Trust Florida LLC. Miami, FL „T A X LIENSMit sicheren ZinsStrategien – zum Wohlstand!“ Ádám Keresztes Asset Manager – Tax Liens Investment AG Tax Liens Tax Lien Zertifikate Was sind Tax Liens? Steuerschuld Zertifikate aus der USA Wie schauen die Strukturen in den USA aus? Wie schauen die Strukturen in den USA aus? 50 Staaten Wie schauen die Strukturen in den USA aus? - und über 3´300 County´s (Landkreise) Was müssen die Countys finanzieren? Was müssen die Countys finanzieren? Wie finanzieren sich die Countys? mit über 50 % aus Immobiliensteuern! Welche Folgen hätten Steuerausfälle? Immobilienbesitzer Welche Folgen hätten Steuerausfälle? Immobilienbesitzer County / Finanzamt Welche Folgen hätten Steuerausfälle? Immobilienbesitzer County / Finanzamt Welche Folgen hätten Steuerausfälle? Immobilienbesitzer County / Finanzamt Welche Folgen hätten Steuerausfälle? Immobilienbesitzer County / Finanzamt Unsere Aufgabe Immobilienbesitzer Investor / Anleger County / Finanzamt Unsere Aufgabe = unser Ertrag Immobilienbesitzer 8% - 36% p.a. Investor / Anleger County / Finanzamt 1. Möglicher Ablauf von TLCs 1. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. 1. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständiges County erteilt Tax Lien Certificate. 1. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständiges County erteilt Tax Lien Certificate. County verkauft TLC an einen Dritten. 1. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständiges County erteilt Tax Lien Certificate. Immobilienbesitzer löst TLC aus. County verkauft TLC an einen Investor 1. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständiges County erteilt Tax Lien Certificate. Immobilienbesitzer löst TLC aus. County verkauft TLC an einen Investor. Investor erhält eingesetztes Kapital plus Zinsen. Zusammenfassung: Der Staat refinanziert die Schulen, die Feuerwehr, die Infrastruktur u.v.m. über die Grundschulden der Immobilienbesitzer. Bezahlt der Immobilienbesitzer seine Steuern nicht, stellt die zuständige County (Landkreis) ein Zertifikat zum Verkauf aus. Das sind die sog. „Tax Lien Certificates“. Je nach Bundesstaat können diese 8% p.a. sein oder auch bis zu 36% p.a. Bsp. Zinssätze: Alabama: 12%, Arizona: 16%, Columbia, New Hampshire, Florida: 18%; Maryland bis 24% etc. Zusammenfassung: Damit bekommt der Immobilienbesitzer eine neue Zahlungsfrist, um die Immobiliensteuer, inkl. Verzinsung zurückzubezahlen. Diese Frist kann von 6 Monaten bis zu 5 Jahre dauern, dies hängt vom jeweiligen Bundessstaat ab. In 99,9% der Fälle werden diese Grundschulden zuzüglich Zinsen bezahlt, denn wenn nicht… Aber Was passiert, wenn der Besitzer nicht zahlt? Was schreibt das Gesetz? Sofern die Frist zur Zahlung einer Grundschuld verstrichen ist, hat die County zur Sicherstellung der Infrastruktur - die Pflicht diese Steuern einzutreiben. Dazu gewährt sie ihr das Recht ein, die Schulden über die bestehende Immobilie einzutreiben und diese nach Ablauf einer Frist zu verwerten. Die Schuld des Gläubigers ist abgegolten, wenn alle Ausstände inklusive Steuerschuld, Schuldzinsen und allen Gebühren fristgerecht zurückbezahlt wurden. Läuft diese Frist – ohne Zahlung ab – so geht dem TLC-Inhaber die Immobilie lastenfrei– über! Was bedeutet das? Was bedeutet das? Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5 Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht bezahlt…. Was bedeutet das? Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5 Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht bezahlt…. …. und wenn ein anderer Gläubiger sie (z.B die Verwandtschaft) auch nicht bezahlt…. Was bedeutet das? Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5 Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht bezahlt…. …. und wenn ein anderer Gläubiger sie (z.B die Verwandtschaft) auch nicht bezahlt…. …. dann bekommt der Investor diese lastenfreie Immobilie! 2. Möglicher Ablauf von TLCs 2. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. 2. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständige County erteilt Tax Lien Certificate. 2. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Zuständige County erteilt Tax Lien Certificate. County verkauft TLC an einen Investor. 2. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Besitzer/Gläubiger löst TLC nicht aus: Zuständige County erteilt Tax Lien Certificate. County verkauft TLC an einen Investor. 2. Möglicher Ablauf von TLCs Immobilienbesitzer zahlt seine Grundsteuern nicht. Besitzer/Gläubiger löst TLC nicht aus: Zuständige County erteilt Tax Lien Certificate. County verkauft TLC an einen Investor Investor erhält die Immobilie. Was kann noch passieren, wenn der Besitzer nicht zahlt? Was kann noch passieren, wenn der Besitzer nicht zahlt? Der Besitzer, der die Immobilie selber bewohnt, findet immer einen Weg, die Steuer zu bezahlen!!! Oder, wenn auf der Immobilie eine Hypothek besteht, bezahlt die Bank die Steuer Was kann noch passieren, wenn der Besitzer nicht zahlt? Der Besitzer, der die Immobilie selber bewohnt, findet immer einen Weg, die Steuer zu bezahlen!!! Oder, wenn auf der Immobilie eine Hypothek besteht, bezahlt die Bank die Steuer Also, der Anleger bekommt sein Geld plus Zinsen von der Bank! Seit wann gibt es dieses Gesetz? Seit wann gibt es Tax Liens? Die älteste Tax Lien geht auf das Jahr 1698 aus NYC zurück. Marktgrösse Der klassische Immobilien-Markt z.B. in Florida dreht rund 97 Mrd. US$ jedes Jahr! 2015 wurden in Florida über 655’000 Tax Liens verkauft. Gesamtwert der Immobilien: ca. 2 Mrd. US$ Welche Investment-Strategie verfolgen Sie? Cashflow-Strategie mit attraktiver Verzinsung? Immobilien-Besitz in den USA? Vielleicht beides? Welche Tax Liens-Varianten können Sie nutzen? Es gibt vier unterschiedliche „Möglichkeiten”: -Tax Lien -Tax Deed - Hybrid: Tax Lien und Deed - Redeemable Deed 1. Tax Lien Staaten Garantierte Tax Lien - Zinsen Bsp. Alabama Arizona Florida Georgia Illinois Iowa Maryland New Jersey Oklahoma u.v.m. Zinsen 12% 16% 18% 20% 18% 24% 18-24% 18% 8% Inv.-Dauer 3 Jahre 3 Jahre 2 Jahre 1 Jahr 6 Monate 1 J. 9 Mt. 6 Monate 2 Jahre 2 Jahre Spitzen-Favorit: Illinois: ½ jährliche Zahlungsfrist mit 18% Zinsen! Tax Lien Beispiele Tax Lien Beispiele Tax Lien Beispiele Tax Lien Beispiele Wie gross ist der Markt? • • • • Bereits über 400 County´s sind Online. Jedes Jahr werden es mehr alle Liens-Staaten bieten es an Online/Live Tiefe Zinsen, ohne Börsenkurse machen Tax Liens sehr attraktiv ...Alternativen zu Tax Liens... 2. Tax Deeds, oder wie Sie die Immobilie immer bekommen, garantiert, jedes Mal! Wo, welche Staaten? Kalifornien, Arizona Alaska, Washington Utah, Arkansas Kansas, Michigan Minnesota, North Dakota Idaho, etc. Was sind Tax Deeds? Der Staat wartet ab, bis die Zahlungsfrist des Schuldners abläuft, und der Staat selbst die Immobilie verwertet und behält die Zinserträge selber. Nach Ablauf wird die Immobilie zur Auktion gebracht, bei welcher die Investoren diese Immobilien kaufen können. Was bedeutet das für die Investoren? Wenn der Staat die Immobilie zur Auktion bringt, bekommen Investoren die Möglichkeit, es für einen Bruchteil des tatsächlichen Wertes zu kaufen. Investoren können somit sofort Immobilien erwerben, und dies schon ab ein paar wenigen 1´000 US$! 3. Hybrid: Tax Lien und Tax Deed Eine Kombination aus Lien und Deed: - Lien: die County verkauft das TLC - Deed: sobald die Zahlungsfrist abläuft, nimmt die County die Lien zurück und wird von ihr versteigert. - Der Tax Lien-Besitzer bekommt sein investiertes Kapital inklusive Zinsen, - die County bekommt das Geld, welches bei der Versteigerung erwirtschaftet wird. Welche Staaten sind hybrid? Florida Illinois Nevada New York Ohio Pennsylvania 4. Redeemable Deeds Dallas County Courthouse Was sind Redeemable Deeds? Redeemable Deed bedeutet: zurückzahlbare Deeds! Die County macht eine Auktion, bei welcher Investoren die Tax Deeds kaufen können. • jedoch mit einer möglichen Rückzahlungsfrist. • Während dieser Zahlungsfrist hat der ehem. Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Schulden zu bezahlen, inkl. ALLER Kosten und mit kompletter Verzinsung. Nach dem Ablauf der Zahlungsfrist, bekommt der Investor die Immobilie definitiv. Wo, welche Staaten? Texas Georgia Hawaii Connecticut Tennessee Rhode Island Besonderes Merkmal… • Die Investitionssummen bei Redeemable Deeds können um einiges höher sein, als bei den herkömmlichen Liens. • Somit kann man höhere Summen attraktiver investieren. • Ebenso sind die Verzinsungen attraktiv, wie z.B. Texas: 25% pro Jahr Risiken… • Währungsrisiko (USD/EUR, USD/CHF …) • Mangelnde Due Diligence: Keine ausreichende Recherche • über Standort der Immobilie • Bündelung von Klumpenrisiken • keine geographische Diversifikation • Zustand der Immobilie Risiken… • zu teuer eingekauft Countys veranstalten unterschiedliche Auktionsverfahren. Diese erfolgen entweder über die Reduktion der veranschlagten Renditen, z.B. 18%, 17.75%, 17.50%, 17.25%.... oder aber durch Prämienzuschlag, also Liens-Preis +100, 200, 300…. Bei zu «teurem» Einkauf kann es vereinzelt geschehen, dass der Schuldner wenige Tage später seine Schulden zurückbezahlt der der pro rata temporis Gewinn tiefer ist, als der Prämienzuschlag. Aber: Jeder angefangene Monat zählt als voller Monat, einige Bundesstaaten haben auch fixe «Penaltys» für die Schuldner, wie z.B. Florida 5%, Indiana 10%. Risiken… • Liquiditäts-Risiken • Investor muss abwarten, bis Schuldner bezahlt, max. bis Tilgungsfrist, diese jedoch frei wählbar von 6 Monaten bis 5 Jahre => keine vorzeitige Kündigung möglich • Schuldner zahlt zu früh zurück, dadurch bleibt Kapital plus Zins «unverzinst» liegen. Alternativen: » Re-Investition in neue Liens » Kauf von Liens über OTC (ohne Zinskürzungen) » Investitionen in anderen Bundesstaaten Investitionsmöglichkeiten Vorteile Geldwerte: Vorteile Sachwerte: Liquidität Zinserträge kalkulierbare Erträge Inflationsausgleich Wertsteigerung zu erwartende Zielrenditen Investitionsmöglichkeiten Investitionsmöglichkeit I Variante 1: Für institutionelle Anleger mit firmeneigenem Personal Inhouse-Coaching: während 2 x 3 Tagen! Block 1: Einführung in Tax Liens, Tax Deeds etc. Schaffung gesetzl./steuerrelevanter Grundlagen Erarbeitung Ihrer persönlichen Investment-Strategie Block 2: Vertiefung in die Thematik Durchführung von 1:1 Investments Zzgl. 6 monatiges Coaching (monatlich 2 Std.) 17´997€ zzgl. Mwst/Spesen Investitionsmöglichkeit I Variante 2: Für institutionelle Anleger Inhouse Family Office - 1 Tag Strategie Meeting Einbindung Asset-Management Compliance - Inhouse – Follow up, nach Absprache Tagessatz: 3´497€ zzgl. Mwst/Spesen je nach Aufwand nach Absprache Investitionsmöglichkeit I Variante 3: Tax Liens Anleihe nach Luxemburgischem Recht MEDIAN TRUST S.A. Tax Liens Anleihe I grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung Fact – Sheet Investitionsmöglichkeit II MEDIAN TRUST S.A. Tax Liens Anleihe I grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung Fact – Sheet Stammdaten Zertifikatestruktur: Basiswert Emittent ISIN / WKN Emissionshaus Zahlstelle / Depotbank Lieferung Anlageberater Inhaberschuldverschreibungen MT SOPARFI 2015/510 SA MEDIAN TRUST SA, im Namen und auf Rechnung von Compartment 2015/510 DE000A1Z1970 / A1Z197 Median Trust S.A., Luxembourg Bankhaus Neelmeyer AG, Bremen (Tochtergesellschaft der UniCredit) Clearstream Banking AG Tax Liens Investment AG, Schweiz (www.tax-liens-investment.ch) Investitionsmöglichkeit II Tax Liens Anleihe I grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung Anleihedaten Zinssatz fest Zinssatz variabel Zinszahlung Emissionsvaluta Laufzeit und Fälligkeit* Sicherheiten / Nachrang Vorzeitig kündbar (ja/nein) Kosten des Emissionshauses 2.0% p.a. bis zu 2.5% p.a. jährlich, jeweils 01. Juni des laufenden Kalenderjahres bis Ablauf Schweizer Franken 5 Jahre / 01. Juli 2021 Grundpfandgesichert / Nachrang: nein Ordentliche vorzeitige Kündigung durch Emittent möglich (Siehe Anleihebedingungen); keine ordentliche vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für Anleihekäufer Verwaltungsgebühr: 0.25% p.a. plus 21´000€ pro Jahr zzgl. MwSt. Agio von max. 5% einmalig für Vertrieb Rücknahmegebühr Keine Investitionsmöglichkeit II Tax Liens Anleihe I grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung Emissionsdaten Emissionsvolumen gesamt bis zu 50´000´000 Schweizer Franken Emissionspreis 100% des Nominalbetrages je Teilhaberschuldverschreibung Stückelung 50.000 Inhaberschuldverschreibungen zu je 1.000,00 CHF Zeichnungsfrist** bis 30. Juni 2016 Erster Handelstag*** nach Ende der Zeichnungsfrist: 01. Juli 2016 Kursstellung durch Median Trust S.A. Investitionsmöglichkeit III Aktienkauf vor/oder nach Börsengang Investitionsmöglichkeit III 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 2013 2014 2015 2016 80.0 J J Tax Lien AG TR-Index12 World Gl Gov Bd Performance-Entwicklung in % 2013 2014 2015 2016 Jan Feb 0.27 4.76 0.84 0.18 1.20 0.60 Mrz 0,95 1.34 0.25 Apr. 0.03 0.20 0.69 Mai 0.51 0.32 1.15 Jun 1.60 0.60 1.39 Jul 0.41 0.68 0.69 Aug 1.54 0.41 0.75 Sept 0.01 1.66 1.51 Okt. 0.49 0.27 0.13 Nov 0.79 0.84 0.42 Dez 1.46 1.29 0.90 pa 8.05 8.55 13.62 1.44 kum 8.05 17.87 33.92 35.85 Investitionsmöglichkeit III Strategic Metals 21.60% Precious Metals 9.18% Tax Deeds 4.59% Derivatives 0.75% Beteiligungen 2.72% Liquidität 18.98% Tax Liens 42.17% Investitionsmöglichkeit III Börsengang, unabhängig vom Marktumfeld Zinsbewegungen der FED, EZB VW-Skandalen China-Spekulationen Zielsetzung der Tax Liens Investment AG: Dividenden-Zahlungen: 6% pro Jahr in Planung 2016/2017 zusammenfassend…. Investitionsmöglichkeiten SEHR HOHE SICHERHEIT Vorteile Geldwerte: ATTRAKTIVE VERZINSUNG Vorteile Sachwerte: Liquidität Zinserträge kalkulierbare Erträge Inflationsausgleich Wertsteigerung zu erwartende Zielrenditen TaxLiens- Mit Zins-Strategie zum Wohlstand Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit [email protected] / [email protected] www.tax-liens-investment.ch TaxLiens- Mit Zins-Strategie zum Wohlstand