Was sind Tax Liens?

Herzlich Willkommen!
Mit sicheren Zins-Strategien –
zum Wohlstand!“
Herzlich Willkommen!
Árpád von Tóth-Máté
Gründer der Tax Liens Investment AG
Mein beruflicher Hintergrund:
Amadeus Capital AG
1. März 2013 gestartet:
2. Gründung der
US Tax Liens Investment LLC
in Pasadena/Mesa AZ
Schwerpunkt-Investments in: Florida, Arizona, Iowa, New Jersey
3. Entwicklung der Tax Liens – Anleihe 1
4. 12.2015: Evaluation mit ersten Käufen von Tax Deeds
01.16.Gründung: Home Trust Maryland Inc., Baltimore/ML
03.16.Gründung: Home Trust Florida LLC. Miami, FL
„T A X
LIENSMit sicheren ZinsStrategien –
zum Wohlstand!“
Ádám Keresztes
Asset Manager – Tax Liens Investment AG
Tax Liens
Tax Lien Zertifikate
Was sind Tax Liens?
Steuerschuld Zertifikate aus der USA
Wie schauen die Strukturen in den USA aus?
Wie schauen die Strukturen in den USA aus?
50 Staaten
Wie schauen die Strukturen in den USA aus?
- und über 3´300
County´s
(Landkreise)
Was müssen die Countys finanzieren?
Was müssen die Countys finanzieren?
Wie finanzieren sich die Countys?
mit über 50 % aus Immobiliensteuern!
Welche Folgen hätten Steuerausfälle?
Immobilienbesitzer
Welche Folgen hätten Steuerausfälle?
Immobilienbesitzer
County / Finanzamt
Welche Folgen hätten Steuerausfälle?
Immobilienbesitzer
County / Finanzamt
Welche Folgen hätten Steuerausfälle?
Immobilienbesitzer
County / Finanzamt
Welche Folgen hätten Steuerausfälle?
Immobilienbesitzer
County / Finanzamt
Unsere Aufgabe
Immobilienbesitzer
Investor / Anleger
County / Finanzamt
Unsere Aufgabe = unser Ertrag
Immobilienbesitzer
8% - 36% p.a.
Investor / Anleger
County / Finanzamt
1. Möglicher Ablauf von TLCs
1. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer zahlt
seine Grundsteuern
nicht.
1. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer zahlt
seine Grundsteuern
nicht.
Zuständiges County erteilt
Tax Lien Certificate.
1. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer zahlt
seine Grundsteuern
nicht.
Zuständiges County erteilt
Tax Lien Certificate.
County verkauft TLC
an einen Dritten.
1. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer zahlt
seine Grundsteuern
nicht.
Zuständiges County erteilt
Tax Lien Certificate.
Immobilienbesitzer
löst TLC aus.
County verkauft TLC
an einen Investor
1. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer zahlt
seine Grundsteuern
nicht.
Zuständiges County erteilt
Tax Lien Certificate.
Immobilienbesitzer löst
TLC aus.
County verkauft TLC an
einen Investor.
Investor erhält eingesetztes
Kapital plus Zinsen.
Zusammenfassung:
Der Staat refinanziert die Schulen, die Feuerwehr, die Infrastruktur
u.v.m. über die Grundschulden der Immobilienbesitzer.
Bezahlt der Immobilienbesitzer seine Steuern nicht, stellt die
zuständige County (Landkreis) ein Zertifikat zum Verkauf aus. Das
sind die sog. „Tax Lien Certificates“. Je nach Bundesstaat können
diese 8% p.a. sein oder auch bis zu 36% p.a.
Bsp. Zinssätze: Alabama: 12%, Arizona: 16%, Columbia,
New Hampshire, Florida: 18%; Maryland bis 24% etc.
Zusammenfassung:
Damit bekommt der Immobilienbesitzer eine neue Zahlungsfrist,
um die Immobiliensteuer, inkl. Verzinsung zurückzubezahlen.
Diese Frist kann von 6 Monaten bis zu 5 Jahre dauern, dies hängt
vom jeweiligen Bundessstaat ab.
In 99,9% der Fälle werden diese Grundschulden zuzüglich
Zinsen bezahlt, denn wenn nicht…
Aber
Was passiert, wenn der Besitzer nicht zahlt?
Was schreibt das Gesetz?
Sofern die Frist zur Zahlung einer Grundschuld verstrichen ist, hat die County zur
Sicherstellung der Infrastruktur - die Pflicht diese Steuern einzutreiben.
Dazu gewährt sie ihr das Recht ein, die Schulden über die bestehende Immobilie
einzutreiben und diese nach Ablauf einer Frist zu verwerten.
Die Schuld des Gläubigers ist abgegolten, wenn alle Ausstände inklusive Steuerschuld, Schuldzinsen und allen Gebühren fristgerecht zurückbezahlt wurden.
Läuft diese Frist – ohne Zahlung ab – so geht dem TLC-Inhaber die Immobilie lastenfrei– über!
Was bedeutet das?
Was bedeutet das?
Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5
Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht
bezahlt….
Was bedeutet das?
Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5
Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht
bezahlt….
…. und wenn ein anderer Gläubiger sie (z.B die
Verwandtschaft) auch nicht bezahlt….
Was bedeutet das?
Wenn der Immobilienbesitzer in diesen 6 Monaten – 5
Jahren die Immobiliensteuer mit sämtlichen Kosten nicht
bezahlt….
…. und wenn ein anderer Gläubiger sie (z.B die
Verwandtschaft) auch nicht bezahlt….
…. dann bekommt der Investor
diese lastenfreie Immobilie!
2. Möglicher Ablauf von TLCs
2. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer
zahlt seine
Grundsteuern nicht.
2. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer
zahlt seine
Grundsteuern nicht.
Zuständige County
erteilt Tax Lien
Certificate.
2. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer
zahlt seine
Grundsteuern nicht.
Zuständige County
erteilt Tax Lien
Certificate.
County verkauft TLC an
einen Investor.
2. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer
zahlt seine
Grundsteuern nicht.
Besitzer/Gläubiger
löst TLC nicht aus:
Zuständige County
erteilt Tax Lien
Certificate.
County verkauft TLC an
einen Investor.
2. Möglicher Ablauf von TLCs
Immobilienbesitzer
zahlt seine
Grundsteuern nicht.
Besitzer/Gläubiger
löst TLC nicht aus:
Zuständige County
erteilt Tax Lien
Certificate.
County verkauft TLC an
einen Investor
Investor erhält die Immobilie.
Was kann noch passieren, wenn
der Besitzer nicht zahlt?
Was kann noch passieren, wenn
der Besitzer nicht zahlt?
Der Besitzer, der die Immobilie selber bewohnt, findet
immer einen Weg, die Steuer zu bezahlen!!!
Oder, wenn auf der Immobilie eine Hypothek besteht,
bezahlt die Bank die Steuer
Was kann noch passieren, wenn
der Besitzer nicht zahlt?
Der Besitzer, der die Immobilie selber bewohnt, findet
immer einen Weg, die Steuer zu bezahlen!!!
Oder, wenn auf der Immobilie eine Hypothek besteht,
bezahlt die Bank die Steuer
Also, der Anleger bekommt
sein Geld plus Zinsen von
der Bank!
Seit wann gibt es dieses Gesetz?
Seit wann gibt es Tax Liens?
Die älteste Tax Lien geht auf das Jahr
1698 aus NYC zurück.
Marktgrösse
Der klassische Immobilien-Markt z.B. in Florida
dreht rund 97 Mrd. US$ jedes Jahr!
2015 wurden in Florida über 655’000 Tax Liens
verkauft.
Gesamtwert der Immobilien: ca. 2 Mrd. US$
Welche Investment-Strategie
verfolgen Sie?
Cashflow-Strategie mit attraktiver Verzinsung?
Immobilien-Besitz in den USA?
Vielleicht beides?
Welche Tax Liens-Varianten
können Sie nutzen?
Es gibt vier unterschiedliche „Möglichkeiten”:
-Tax Lien
-Tax Deed
- Hybrid: Tax Lien und Deed
- Redeemable Deed
1. Tax Lien Staaten
Garantierte Tax Lien - Zinsen
Bsp.
Alabama
Arizona
Florida
Georgia
Illinois
Iowa
Maryland
New Jersey
Oklahoma
u.v.m.
Zinsen
12%
16%
18%
20%
18%
24%
18-24%
18%
8%
Inv.-Dauer
3 Jahre
3 Jahre
2 Jahre
1 Jahr
6 Monate
1 J. 9 Mt.
6 Monate
2 Jahre
2 Jahre
Spitzen-Favorit: Illinois: ½ jährliche Zahlungsfrist mit 18% Zinsen!
Tax Lien Beispiele
Tax Lien Beispiele
Tax Lien Beispiele
Tax Lien Beispiele
Wie gross ist der Markt?
•
•
•
•
Bereits über 400 County´s sind Online.
Jedes Jahr werden es mehr
alle Liens-Staaten bieten es an Online/Live
Tiefe Zinsen, ohne Börsenkurse machen
Tax Liens sehr attraktiv
...Alternativen zu Tax Liens...
2. Tax Deeds, oder wie Sie die
Immobilie immer bekommen,
garantiert, jedes Mal!
Wo, welche Staaten?
Kalifornien, Arizona
Alaska, Washington
Utah, Arkansas
Kansas, Michigan
Minnesota, North Dakota
Idaho, etc.
Was sind Tax Deeds?
Der Staat wartet ab, bis die Zahlungsfrist
des Schuldners abläuft, und der Staat
selbst die Immobilie verwertet und behält
die Zinserträge selber.
Nach Ablauf wird die Immobilie zur
Auktion gebracht, bei welcher die
Investoren diese Immobilien kaufen
können.
Was bedeutet das für die
Investoren?
Wenn der Staat die Immobilie zur
Auktion bringt, bekommen Investoren
die Möglichkeit, es für einen Bruchteil des
tatsächlichen Wertes zu kaufen.
Investoren können somit sofort
Immobilien erwerben, und dies schon ab
ein paar wenigen 1´000 US$!
3. Hybrid: Tax Lien und
Tax Deed
Eine Kombination aus Lien und Deed:
- Lien:
die County verkauft das TLC
- Deed:
sobald die Zahlungsfrist abläuft, nimmt die
County die Lien zurück und wird von ihr
versteigert.
- Der Tax Lien-Besitzer bekommt sein investiertes Kapital inklusive
Zinsen,
- die County bekommt das Geld, welches bei der Versteigerung
erwirtschaftet wird.
Welche Staaten sind hybrid?
Florida
Illinois
Nevada
New York
Ohio
Pennsylvania
4. Redeemable Deeds
Dallas County Courthouse
Was sind Redeemable
Deeds?
Redeemable Deed bedeutet: zurückzahlbare Deeds!
Die County macht eine Auktion, bei welcher Investoren die Tax
Deeds kaufen können.
• jedoch mit einer möglichen Rückzahlungsfrist.
• Während dieser Zahlungsfrist hat der ehem. Immobilienbesitzer
die Möglichkeit, die Schulden zu bezahlen, inkl. ALLER Kosten
und mit kompletter Verzinsung.
Nach dem Ablauf der Zahlungsfrist, bekommt der Investor die
Immobilie definitiv.
Wo, welche Staaten?
Texas
Georgia
Hawaii
Connecticut
Tennessee
Rhode Island
Besonderes Merkmal…
• Die Investitionssummen bei Redeemable Deeds können um
einiges höher sein, als bei den herkömmlichen Liens.
• Somit kann man höhere Summen attraktiver investieren.
• Ebenso sind die Verzinsungen attraktiv, wie z.B. Texas: 25%
pro Jahr
Risiken…
• Währungsrisiko (USD/EUR, USD/CHF …)
• Mangelnde Due Diligence:
Keine ausreichende Recherche
• über Standort der Immobilie
• Bündelung von Klumpenrisiken
• keine geographische Diversifikation
• Zustand der Immobilie
Risiken…
• zu teuer eingekauft
Countys veranstalten unterschiedliche Auktionsverfahren.
Diese erfolgen entweder über die Reduktion der veranschlagten Renditen, z.B. 18%, 17.75%, 17.50%, 17.25%.... oder
aber durch Prämienzuschlag, also Liens-Preis +100, 200, 300….
Bei zu «teurem» Einkauf kann es vereinzelt geschehen, dass der
Schuldner wenige Tage später seine Schulden zurückbezahlt der der
pro rata temporis Gewinn tiefer ist, als der Prämienzuschlag.
Aber: Jeder angefangene Monat zählt als voller Monat, einige
Bundesstaaten haben auch fixe «Penaltys» für die Schuldner, wie
z.B. Florida 5%, Indiana 10%.
Risiken…
• Liquiditäts-Risiken
• Investor muss abwarten, bis Schuldner bezahlt, max. bis
Tilgungsfrist, diese jedoch frei wählbar von 6 Monaten bis
5 Jahre => keine vorzeitige Kündigung möglich
• Schuldner zahlt zu früh zurück, dadurch bleibt Kapital
plus Zins «unverzinst» liegen. Alternativen:
» Re-Investition in neue Liens
» Kauf von Liens über OTC (ohne Zinskürzungen)
» Investitionen in anderen Bundesstaaten
Investitionsmöglichkeiten
Vorteile
Geldwerte:
Vorteile
Sachwerte:
Liquidität
Zinserträge
kalkulierbare Erträge
Inflationsausgleich
Wertsteigerung
zu erwartende Zielrenditen
Investitionsmöglichkeiten
Investitionsmöglichkeit I
Variante 1: Für institutionelle Anleger
mit firmeneigenem Personal
Inhouse-Coaching: während 2 x 3 Tagen!
Block 1: Einführung in Tax Liens, Tax Deeds etc.
Schaffung gesetzl./steuerrelevanter Grundlagen
Erarbeitung Ihrer persönlichen Investment-Strategie
Block 2: Vertiefung in die Thematik
Durchführung von 1:1 Investments
Zzgl. 6 monatiges Coaching (monatlich 2 Std.)
17´997€ zzgl.
Mwst/Spesen
Investitionsmöglichkeit I
Variante 2: Für institutionelle Anleger
Inhouse Family Office
- 1 Tag Strategie Meeting
Einbindung
Asset-Management
Compliance
- Inhouse – Follow up, nach Absprache
Tagessatz:
3´497€ zzgl.
Mwst/Spesen
je nach Aufwand nach Absprache
Investitionsmöglichkeit I
Variante 3: Tax Liens Anleihe
nach Luxemburgischem Recht
MEDIAN TRUST S.A.
Tax Liens Anleihe I
grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung
Fact – Sheet
Investitionsmöglichkeit II
MEDIAN TRUST S.A.
Tax Liens Anleihe I
grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung
Fact – Sheet
Stammdaten
Zertifikatestruktur:
Basiswert
Emittent
ISIN / WKN
Emissionshaus
Zahlstelle / Depotbank
Lieferung
Anlageberater
Inhaberschuldverschreibungen
MT SOPARFI 2015/510 SA
MEDIAN TRUST SA, im Namen und auf Rechnung von
Compartment 2015/510
DE000A1Z1970 / A1Z197
Median Trust S.A., Luxembourg
Bankhaus Neelmeyer AG, Bremen (Tochtergesellschaft der UniCredit)
Clearstream Banking AG
Tax Liens Investment AG, Schweiz (www.tax-liens-investment.ch)
Investitionsmöglichkeit II
Tax Liens Anleihe I
grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung
Anleihedaten
Zinssatz fest
Zinssatz variabel
Zinszahlung
Emissionsvaluta
Laufzeit und Fälligkeit*
Sicherheiten / Nachrang
Vorzeitig kündbar
(ja/nein)
Kosten des
Emissionshauses
2.0% p.a.
bis zu 2.5% p.a.
jährlich, jeweils 01. Juni des laufenden Kalenderjahres bis Ablauf
Schweizer Franken
5 Jahre / 01. Juli 2021
Grundpfandgesichert / Nachrang: nein
Ordentliche vorzeitige Kündigung durch Emittent möglich (Siehe Anleihebedingungen); keine ordentliche vorzeitige Kündigungsmöglichkeit
für Anleihekäufer
Verwaltungsgebühr: 0.25% p.a. plus 21´000€ pro Jahr zzgl. MwSt.
Agio von max. 5% einmalig für Vertrieb
Rücknahmegebühr
Keine
Investitionsmöglichkeit II
Tax Liens Anleihe I
grundpfandgesicherte US-Steuerschuldverschreibung
Emissionsdaten
Emissionsvolumen gesamt
bis zu 50´000´000 Schweizer Franken
Emissionspreis
100% des Nominalbetrages je Teilhaberschuldverschreibung
Stückelung
50.000 Inhaberschuldverschreibungen zu je 1.000,00 CHF
Zeichnungsfrist**
bis 30. Juni 2016
Erster Handelstag***
nach Ende der Zeichnungsfrist: 01. Juli 2016
Kursstellung
durch Median Trust S.A.
Investitionsmöglichkeit III
Aktienkauf vor/oder nach Börsengang
Investitionsmöglichkeit III
140.0
130.0
120.0
110.0
100.0
90.0
2013
2014
2015
2016
80.0
J
J
Tax Lien AG
TR-Index12
World Gl Gov Bd
Performance-Entwicklung in %
2013
2014
2015
2016
Jan
Feb
0.27
4.76
0.84
0.18
1.20
0.60
Mrz
0,95
1.34
0.25
Apr.
0.03
0.20
0.69
Mai
0.51
0.32
1.15
Jun
1.60
0.60
1.39
Jul
0.41
0.68
0.69
Aug
1.54
0.41
0.75
Sept
0.01
1.66
1.51
Okt.
0.49
0.27
0.13
Nov
0.79
0.84
0.42
Dez
1.46
1.29
0.90
pa
8.05
8.55
13.62
1.44
kum
8.05
17.87
33.92
35.85
Investitionsmöglichkeit III
Strategic Metals
21.60%
Precious Metals
9.18%
Tax Deeds
4.59%
Derivatives
0.75%
Beteiligungen
2.72%
Liquidität
18.98%
Tax Liens
42.17%
Investitionsmöglichkeit III
Börsengang, unabhängig vom Marktumfeld



Zinsbewegungen der FED, EZB
VW-Skandalen
China-Spekulationen
Zielsetzung der Tax Liens Investment AG:
Dividenden-Zahlungen: 6% pro Jahr
in Planung 2016/2017
zusammenfassend….
Investitionsmöglichkeiten
SEHR HOHE
SICHERHEIT
Vorteile
Geldwerte:
ATTRAKTIVE
VERZINSUNG
Vorteile
Sachwerte:
Liquidität
Zinserträge
kalkulierbare Erträge
Inflationsausgleich
Wertsteigerung
zu erwartende Zielrenditen
TaxLiens- Mit Zins-Strategie zum Wohlstand
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
[email protected] / [email protected]
www.tax-liens-investment.ch
TaxLiens- Mit Zins-Strategie zum Wohlstand