Finanzierung von Logistikimmobilien

Finanzierung von Logistikimmobilien – Effizientes Management als
Grundlage für eine erfolgreiche Bankenfinanzierung
Ingo Steves
09. Juni 2016
Agenda
1. IDI Gazeley weltweit
2. Case Study: Magna Park Kassel
3. Anforderungen von Finanzierungspartnern
4. Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
5. Das Asset Management
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IDI Gazeley weltweit
1. IDI Gazeley weltweit
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IDI Gazeley weltweit
Umfassende Dienstleistungen als Investor-Developer
von Logistik- und Light-Industrial-Immobilien
PROJEKTENTWICKLUNG
ASSET MANAGEMENT
INVESTMENT
IDI Gazeley – Ihre erste Adresse für Immobilienlösungen in Europa, China und USA
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IDI Gazeley Northern Europe & CEE
KEY FACTS
• 26 Projektentwicklungen mit über
650.000 qm Mietflächen
• Zurzeit 36 Objekte mit über
630.000 m² Mietfläche im
Bestand
• 3 Magna Parks sowie 28
Logistikzentren in Deutschland,
den Niederlanden und Ungarn
• Alle neuen Projektentwicklungen
nach DGNB-Gold zertifiziert
• Firmensitz: Frankfurt am Main
• Geschäftsführer und SVP: Ingo
Steves
Seit 2002 wurden bereits 26 Logistikimmobilienprojekte für bedeutende internationale
Konzerne und mittelständische Unternehmen in Deutschland entwickelt. Das Portfolio von
IDI Gazeley Northern Europe & CEE umfasst derzeit 36 Objekte mit mehr als 630.000 m²
Mietfläche.
Zu unseren Kunden gehören:
Verfügbare Grundstücksflächen:
 Über 1 Mio. qm in strategisch
attraktiven Lagen in ganz
Deutschland
 In Kerngebieten der Industrie wie
dem Rhein-Main-Gebiet,
dem Ruhrgebiet oder Kassel mit
exzellenter Infrastrukturanbindung
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IDI Gazeley weltweit
2. Case Study: Magna Park Kassel
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Case Study: Magna Park Kassel
Strategischer Standort Magna Park Kassel
• Dynamischer Logistikstandort in Nordhessen im Dreieck der
Autobahnen A44, A49 und A7 mit hervorragender Anbindung
zu den Wirtschaftszentren Frankfurt, Hannover, Ruhrgebiet
und Leipzig
• Optimale Ausgangsbasis für Logistik- und Distributionsnetze
sowie E-Commerce
• Aufgrund der zentralen Lage ist von hier aus jeder Ort in
Deutschland innerhalb von 5 Stunden zu erreichen
• Der ICE-Bahnhof Kassel-Wilhelmshöhe ist nur wenige
Kilometer entfernt, bis zum neuen Regionalflughafen KasselCalden sind es nur 25 Kilometer. KLV-Containerterminal im
GVZ Kassel.
Der Magna Park Kassel
• Der Magna Park Kassel ist mit einer Gesamtmietfläche von
über 240.000 m² der größte und erfolgreichste IDI Gazeley
Logistikpark auf dem europäischen Festland.
• IDI Gazeley hat hier von 2003 bis heute Logistik- und
Distributionsflächen für führende Automobilunternehmen,
Logistikdienstleister und Industriefirmen wie Volkswagen,
Rudolph Logistik und SMA entwickelt.
• Im Januar 2015 wurde ein neues, von IDI Gazeley auf
Vorrat entwickeltes Immobilienprojekt im südlichen Bereich
des Magna Park Kassel fertiggestellt.
• Kurierfirmen und Express-Dienstleister wie DHL, Hermes,
TNT, Trans-O Flex und weitere Speditionsunternehmen
sind bereits hier ansässig.
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3. Anforderungen von Finanzierungspartnern
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Alternative Investmentformen in Logistikimmobilien
Kauf einer Projektentwicklung
+ neues Gebäude; ohne Mängel;
Gewährleistungsansprüche ggü. Projektentwickler
+ Instandhaltungskosten in ersten 10 Jahren gering
+ Investor hat Möglichkeit auf Mietvertragsgestaltung oder Gebäudekonfiguration Einfluss zu
nehmen
- Neue Flächen an bestimmten Standorten können
sich eventuell nicht etablieren
- Risiko, dass Gebäude qualitativ nicht geprüft
werden kann
Forward Funding
 Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt in Raten
 Investor trägt Projektentwicklungsrisiken mit

Beispielsweise Insolvenzrisiko des
Projektentwicklers oder andere
unvorhersehbare Risiken
Kauf einer Bestandsimmobilie
- Intensive Prüfung des Gebäudes notwendig
+ Sicherheit, ob sich Standort etabliert hat
+ Keine Risiken aus der Projektentwicklung
- Keine Einflussnahme auf
Mietvertrag/Gebäudekonfiguration möglich (GreenBuilding-Anforderungen)
Fazit: Vor- und Nachteile zwischen Projektentwicklung
und Bestandsimmobilie gleichen sich aus  Kaufpreis
(Cap Rate) signifikanter Einfluss auf die
Kaufentscheidung
Sale and Lease back


+

Verkauf mit unmittelbarer Rückanmietung
Verknüpfung von Vorteilen Projektentwicklung und
Bestandsgebäude
Wenn Verkäufer Immobilie selbst gebaut hat und
sich Standort etabliert hat
 Reduzierung der Risiken für Investor
Drittverwendungsfähigkeit kann möglicherweise
darunter leiden
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Anforderungsprofil an den Logistikstandort
Makrolage
Mikrolage

Flächenverfügbarkeit

Zweitverwendungsfähigkeit

Gute Infrastruktur und Nähe zu Ballungsgebieten

Konzentration von Industrie in direkter
Umgebung
und (internationalen) Umschlagsplätzen (z.B.
Häfen)

Marktübliche Miet- und Grundstückspreise

Verfügbarkeit und Flexibilität von Arbeitskräften

24-Stunden-Betrieb genehmigt

Entwicklungspotential der Region

Anbindung Straße &/ Schiene &/ Wasserstraße

Zentrale Lage der Immobilie in Abhängigkeit von
der Zielsetzung
&/ Flughafen

Reichweite des Flughafens

Nähe zu Kunden und Anbietern

Zuschüsse und Subventionen

Nachtflugerlaubnis

Transportkosten

Zufahrt von Autobahn/Bundesstraße günstig

Staufreie Zufahrt zur Autobahn

Nachbarschaft zu Logistik-Dienstleistern

Lkw-taugliche Zufahrt
(international/national)
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Checkliste Anforderungen an Logistikhalle
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an KÜBLER, ANNEMARIE/NEHM, ALEXANDER et al. (2011), S. 31
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Das Standard-Investorenprodukt im Bereich Logistikimmobilien
Quelle: IDI Gazeley
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Finanzierung
Vermietung / Finanzierung
Richtwerte Finanzkennzahlen

Annuitätenrechnung / Liquidität / Cash-Flow

Mietpreis Halle ca. 5,00 Euro/m²/Monat

Vertragslaufzeiten / Restlaufzeiten

Büro ca. 7,50 Euro/m²/Monat

Bonität der Mieter (Leerstandsrisiko)

Grundstückspreis (erschlossen) ca. 50,00 bis

Mietzins/Ertragspotenzial

Tilgungshöhe / -struktur – Abweichung von
125,00 Euro/m²

Baukosten (inkl. Nebenkosten und
Außenanlagen) ca. 500,00 bis 600,00 Euro/m²
Wunschhöhe

Beteiligungshöhe (club deal)

Kurze Projektentwicklungslaufzeit vs.
Bankgebühren
Finanzierungsarten

Eigenkapital

Fremdkapital  Nach Stabilisierung des Assets

Immobilienleasing (Sale and Lease back)

Fondsinvestoren (Forward Funding)
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Investoren-Anforderungen an Mieter und Mietvertrag
Mietvertragslaufzeit
 Core-Immobilieninvestoren sind an
langfristigem Anlageerfolg orientiert
 Lange Restlaufzeiten der Mietverträge von
Interesse
 Laufzeit im Schnitt 8-10 Jahre
 Kurze Laufzeiten <5 Jahren, gelten als
spekulativ, daher:
 Risiko von kurzfristigen Leerständen
 Nachvermietungskosten können laufende
Miethöhe und Nebenkosten
 Inflationsrisiko vorbeugen durch:
 Miethöhe indexieren
 Staffelmiete vereinbaren
 Double-Net-Verträge: Alle Nebenkosten auf
Mieter umlegbar
 Triple-Net-Verträge: Nebenkosten &
Instandhaltungskosten umlegbar
 erleichtert Ertragsplanung und schützt vor
Kosten
Rendite schmälern
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Anforderungen von Finanzierungspartnern
Mieterbonität
INDUSTRIAL
RETAIL
3PL
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4. Der europäische Logistikmarkt
und
Wie wichtig ist Research?
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Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
Top 10 der weltweit erfolgreichsten Logistiknationen
Germany achieving top marks in a worldwide survey among 160 countries
http://lpi.worldbank.org/about
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Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
Die attraktivsten europäischen Logistikregionen
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Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
European Logistics Market Yield Overview
NET PRIME YIELDS
IN Q4 2015
WAREHOUSES
OVER 5,000 SQM
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Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
European Logistics Market - Prime Rents 2015
WAREHOUSES
SQM
Rent in sqm/€/year
Source : BNP Parisbas Real Estate
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Der europäische Logistikmarkt & Wie wichtig ist Research?
Industrial Investment Volume Europe 2015
Source : CBRE Research, January 2016
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5. Das Asset Management
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Das Asset Management
The One-Stop-Shop for Portfolio Management
 Enable efficient and lean asset management through all countries
 Provision of comprehensive Property Management approach with established as partner
 Carrying out of of initiatives enhancing asset management capabilities
 Introducing workflows and procedures
 Guidance to the asset management teams in the field
 Ensuring uniform property budgeting and reporting
 Preparation and delivery of asset management reporting
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Das Asset Management
Property Management for the European portfolio
 Umbrella Property Management Agreement with international players
–
Defining the general provisions and providing the framework for the property management
services provided for the European portfolio
 Local participation agreements with international partners in the countries
–
Comprising the individual terms and specific services on a country and property basis
(statements of work)
 Property Manager responsible for consistency and correctness of data
–
Contractual obligation under the agreements to keep property and lease data up-to-date and
consistent
 Unified budgeting/reporting
–
–
Opex/Capex budgets, quarterly review
Quarterly property management reporting
 Standardized services and service level
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Das Asset Management
Operations Team Initiatives (selection):
 Customer Interviews
 Customer welcome package
 Vacant space standard / market ready
 Letting strategy / broker selection and performance tracking
 Capex budgeting
 Building branding / signage
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Kontakt
Ingo Steves
MD Northern Europe & CEE
IDI Gazeley
Brookfield Logistics Properties
Taunusanlage 1
Skyper, 18. OG
D-60329 Frankfurt am Main
T: +49 (69) 256 12 99-0
www.brookfieldlogisticsproperties.com
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