Einkaufszentren – Konkurrenz für die Innenstädte
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Einkaufszentren – Konkurrenz für die Innenstädte
Einkaufszentren – Konkurrenz für die Innenstädte Ulrike Gerhard und Ulrich Jürgens Ähnlich wie die Entwicklung neuer Betriebsformen im Einzelhandel war auch deren planmäßige Vergesellschaftung eine Innovation aus den USA. Einkaufszentren wurden zu Symbolen einer neuen randstädtischen Konsumwelt. Die zunehmende Wohnsuburbanisierung und die Ausbreitung des motorisierten Individualverkehrs dezentralisierten das ursprünglich auf die Innenstädte bezogene Versorgungssystem. Öffentliches Leben spiegelt sich seitdem „unter den Kuppeln der Freude“ wider (CRAWFORD 1995, S. 44f.), ein Zitat, das den Versuch von Einkaufszentren, Urbanität nachzuahmen, charakterisiert. Länder Westeuropas Fläche in Einkaufszentren pro 1000 Einwohner 2000 m² 350 Entwicklungsphasen Zu Beginn der 1960er Jahre wurde in der Bundesrepublik Deutschland erstmals ein 쑺 Shopping-Center amerikanischer Dimension in nicht integrierter Lage gebaut. Seitdem hat die strukturelle und funktionale Entwicklung sowie die räumliche Verbreitung von Einkaufszentren verschiedene Phasen durchlaufen (MAYR 1980; DHI 1991) : 1964 bis Anfang der 1970er Jahre Zu den Einkaufszentren der ersten Phase zählten sog. Regionalzentren auf der grünen Wiese, d.h. auf unbebauten und für den Dienstleistungsbereich ursprünglich funktionslosen Flächen, sowie Zentren an der Stadtperipherie, bei denen es sich um besonders große Objekte mit einem weiten Kundeneinzugsbereich handelte. Es dominierte der Trend zur offenen eingeschossigen Bauweise. Kauf- und Warenhäuser dienten als Magnetbetriebe. Räumlich konzentrierten sich die Einkaufszentren vornehmlich in den großen 300 Branchenmix – Zusammensetzung verschiedener Warengruppen in einem Geschäft bzw. in einem Einkaufszentrum 250 Einkaufszentrum – Gruppe von Geschäften, die als Einheit geplant und gemanagt wird 200 150 Entertainment-Center – vielfältige Einrichtungen für den Freizeit- und Unterhaltungssektor unter einem Dach 100 50 0 S NL L F GB IRL A E DK N FIN P CH D Food Court – verschiedenartige Einrichtungen des Gastronomie- und Fast-FoodSektors unter einem Dach © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 Factory-Outlet-Center – Zusammenschluss mehrerer Läden, in denen ein Direktverkauf vom Fabrikanten an den Konsumenten stattfindet integrierte Lage – Standort innerhalb des geschlossenen Siedlungsgefüges Ausgewählte Metropolen Europas Gesamtfläche und Pro-Kopf-Fläche von Einkaufszentren 2000 Shopping-Center – Einkaufszentrum Shopping-Mall – überdachter Einkaufsboulevard, der – über die reine Notwendigkeit einer Ladenstraße hinaus – ästhetisch reizvoll gestaltet ist und Annehmlichkeiten für den Passanten anbietet Paris London Madrid Ballungsgebieten Rhein-Ruhr, RheinMain, Stuttgart, Nürnberg, Hamburg und West-Berlin. Berlin Amsterdam Gesamtfläche in Mio. m² Pro-Kopf-Fläche in m² Warschau Budapest Mailand 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Mio. m² bzw. m²/Einw. © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 144 Erste Hälfte der 1970er Jahre Zu Beginn der 1970er Jahre entstanden in sehr viel kürzerer Zeit mehr Einkaufszentren als in den gesamten 1960er Jahren zusammen. Sie breiteten sich auch außerhalb großer Verdichtungsräume aus. Innerstädtische und somit 쑺 integrierte Standorte, die vor allem als Sanierungsmaßnahmen für die Citys forciert wurden, überflügelten die randstädtischen um ein Mehrfaches. Nationalatlas Bundesrepublik Deutschland – Dörfer und Städte Lifestyle-Kaufhaus Sevens in Düsseldorf Mitte der 1970er bis Mitte der 1980er Jahre Anfang der 1980er Jahre kam die Expansion kurzzeitig zum Stillstand. Ein schwaches Verkaufswachstum im Einzelhandel und restriktivere Vorgaben der Baunutzungsverordnung ab Ende der 1970er Jahre, die die Planung großflächiger Einzelhandelsbetriebe erschwerten, erklären das abnehmende Investitionsinteresse. Zweite Hälfte der 1980er Jahre Sowohl Neueröffnungen als auch ältere Einkaufszentren, die revitalisiert wurden, reflektierten in ihrer Innen- und Außenarchitektur den postmodernen Zeitgeist. Das Einkaufszentrum wurde zum Konsumtempel, in dem neben dem rationalen Einkauf das Promenieren und Bummeln sowie Freizeiteinrichtungen an Bedeutung gewannen. Seit Anfang der 1990er Jahre Innerstädtische und stadtteilbezogene Einkaufszentren haben in Westdeutschland zahlenmäßig stark zugenommen und werden von den Kommunen planerisch favorisiert, um die eigene Zentralörtlichkeit gegenüber Standorten auf der grünen Wiese zu stärken. Alle Shopping-Center-Standorte zielen darauf, neben Verkaufseinrichtungen großflächige Freizeitanlagen zu integrieren. Die Umwandlung von Bahnhöfen und Flughäfen zu Einkaufszentren und die Entstehung von 쑺 Factory-Outlet-Centern zeigen an, dass immer noch neue Formen von Einkaufszentren entstehen. Im Zeitraffer durchlaufen die neuen Länder in einem Jahrzehnt alle aus dem Westen bekannten Bauphasen. Der Ausbau der Zentren auf der grünen Wiese profitierte besonders in den ersten Nachwendejahren vom zunächst unzureichenden Planungsrecht und von der mangelnden Konkurrenz maroder Innenstädte . R Ausgewählte Städte, alte und neue Länder Verkaufsfläche in großen* Einkaufszentren je 1000 Einwohner 1998/99 m²/1 000 Einw. 300 250 200 150 100 282 RO HH M B F K D Rostock Hamburg München Berlin Frankfurt Köln Düsseldorf aL alte Länder Dtl. Deutschland nL neue Länder 189 154 104 98 94 50 0 88 77 65 33 RO HH M B F K D © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 aL Dtl. nL * > 5 000 m² Einkaufszentren 1999 Flensburg Kiel Langendorf Raisdorf Stralsund Bentwisch Greifswald Rostock Itzehoe Gägelow Stavenhagen Norderstedt Aurich Hamburg Wilhelmshaven Leer Neubrandenburg Parchim Oldenburg Elb e Bremen Papenburg Schwedt Soltau 1 Essen 6 Burghausen 7 Wiederitzsch Neuruppin Wittenberge Gelsenkirchen Herne Castrop-Rauxel Dormagen Oranienburg Eberswalde er Od 2 3 4 5 Schwerin Schenefeld Bremerhaven Bernau Stendal Langenhagen Garbsen Bad Oeynhausen Hannover Wust dam Groß Machnow Schönebeck E lb Oberhausen 1 2 1 Duisburg 3 4 Paderborn 5 Dü. Gummersbach Ful Weimar a Sankt Augustin Erftstadt 6 Jena Leißling Eisenach S aa Großpösna Crimmitschau Erfurt Fulda Wetzlar Andernach Suhl Werra Grimma Hoyerswerda Riesa Meißen Weißig Röhrsdorf Dresden Chemnitz Gera le Steinpleis Wirges Torgau Leipzig Günthersdorf Siegen Hürth Delitzsch 7 Merseburg Kassel L Groß Gaglow Brehna Halle/ Saale Nordhausen d Solingen Leverkusen Köln Lüdenscheid Remscheid Wolfen Peißen Vellmar Cottbus e Dessau Bernburg Göttingen Dortmund Wuppertal Neuss Wernigerode Northeim Weser Bochum Ratingen Mülheim Krefeld Grevenbroich Recklinghausen Eisenhüttenstadt Neiße er si t z au Rh e in Hamm Frankfurt/ Oder Wildau Wittenberg Halberstadt Marl Werder Pots- Magdeburg Hameln Berlin Gosen Laatzen Braunschweig Bielefeld Dallgow Tangermünde Wolmirstedt Wolfsburg Eiche Rathenow Annaberg-Buchholz Mietfläche in m² Plauen 125 180 50 000 20 000 8 756 Koblenz l Frankfurt a.M. ein Rh Mo se Sulzbach Raunheim Mainz Alzey Dresden Offenbach a.M. NeuAschaffenburg Isenburg Ma in Bamberg Rüsselsheim Darmstadt Saarbrücken Bayreuth Delitzsch Nürnberg Fürth Ansbach Heidelberg Jahr der Eröffnung Schwabach Heilbronn Regensburg Ludwigsburg Kelheim Waiblingen Staatsgrenze Leonberg Ländergrenze Ingolstadt Esslingen a.N. D Böblingen Sindelfingen au on Abensberg Straubing Deggendorf Neuburg Autobahn Ulm Autobahn in Bau Neu-Ulm Augsburg Rhe in Autobahn in Planung > 50 000 m² _ 20 000 - 50 000 m² < 20 000 m² Erlangen Ludwigshafen Hockenheim Riesa Die Beschriftung richtet sich nach dem größten EKZ der Gemeinde. Viernheim Neunkirchen 1mm² = 2 000 m² Kulmbach Hanau 1964 - 1969 1970 - 1974 1975 - 1979 1980 - 1984 1985 - 1989 1990 - 1994 1995 - 1999 Inn München Lage des Einkaufszentrum City Weil a.R. Autoren: U. Gerhard, U. Jürgens Kempten Bo d en se e Stadtteil Grüne Wiese 0 © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 25 50 75 Maßstab 1 : 2 750 000 Einkaufszentren – Konkurrenz für die Innenstädte 145 100 km Rostock und Umgebung Einkaufszentren 2000 Mecklenburger Bucht Kippe Marinehafen WARNEMÜNDE Stadtteilzentrum Lichtenhagen Überseehafen a kk r Bac Typisierung ROSTOCK SCHMARL 8 A 19 Bentwisch Toitenwinkel GEHLSDORF 10 5 Hanse Center Hans-MeyerPlatz B Kolumbuspassage DIERKOW a r n REUTERSHAGEN Reuterpassage o w C ar Rostocker Hof k 3 Hopfenmarkt bä B 10 Doberaner Hof B110 SÜDSTADT 48 Hbf Roggentin Südstadtcenter Kessin Warnow Kritzmow 58 geplant Papendorf B 10 3 Eine Typologie der Einkaufszentren macht deutlich, dass Shopping-Center als Standortgemeinschaften (HEINEBERG/ MAYR 1988, S. 28) unterschiedlicher Betriebstypen und Angebotsformen keine homogene Erscheinungsform und auch keine einheitliche räumliche Wirkung zeigen: 1. Größe und Einzugsgebiet Mega-Einkaufszentren von bis zu 100.000 m² Verkaufsfläche und überregionaler oder gar internationaler Bedeutung (z.B. das CentrO Oberhausen, 쑺 Foto, S. 110) stehen Zentren regionalen oder nur lokalen Interesses gegenüber. 2. Wohnräumliche Integration Einkaufszentren haben sich nicht nur auf der grünen Wiese als zwischengemeindliche oder stadtperiphere Shopping-Center entwickelt, sondern auch in der City und in Wohnvierteln. Im Wettbewerb einer Stadt mit den Stadtrandgemeinden ist der öffentliche Eindruck entstanden, dass Zentren in integrierter Lage gut und erwünscht sind, während in nicht integrierter Lage ausschließlich planerisch schädliche Entwicklungen stattfinden. 3. Bauliche Gestalt Die individuelle architektonische Ausgestaltung von Einkaufszentren ist für deren Kundenattraktivität von entscheidender Bedeutung. Konsequenzen der Standortkonkurrenz Der Gegensatz zwischen der gewachsenen Kernstadt und den geplanten Einkaufszentren auf der grünen Wiese führt zu weitreichenden Konsequenzen: • Zentralität und soziale Verantwortung der Stadt nehmen ab, weil kommunale Steuereinnahmen aufgrund von Umsatzrückgängen des Einzelhandels sinken • Entwicklungen im Umland führen zu neuen Kosten für die Städte bei der Instandsetzung und dem Ausbau verkehrlich überbelasteter Infrastruktur • Städte ahmen bauliche, ästhetische und organisatorische Elemente von Einkaufszentren nach • analog zur grünen Wiese wird auch die Innenstadt immer mehr von privat kontrollierten Räumen dominiert • Ziel beider Standorte ist eine ultimative Multifunktionalität von Einkaufen, Freizeit und Unterhaltung (JÜRGENS 1998) Im europäischen Vergleich der Ausstattung mit Einkaufszentrenflächen belegt Deutschland einen der hinteren Plätze FOC Beselin Stäbelow topographischer Karteninhalt: gleichenden Einkaufens eröffnen. Um die Funktionalität zu steigern, werden Post-, Bank- und Ärzteeinrichtungen integriert. h Warnow Park Ostseepark Sievershagen Lambrechtshagen Ölhafen Peez e r w t e U n B 105 Mönchhagen Klenow Tor B103 EVERSHAGEN Becken C Becken A Becken B a n al Kippe GROSS KLEIN LÜTTEN KLEIN Schmarler Ba ch Breitling Stadtteilzentr. An der Stadtautobahn La ElmenhorstLichtenhagen LICHTENHAGEN Radelbach Raum Rostock und Raum Düsseldorf Legende 4 Einkaufszentren nach Lage und Typ Verkaufsfläche 38000 Stadtteilzentrum 18400 10000 5000 2000 grüne Wiese/Fachmarktzentrum Beim Vergleich mit der Karte Düsseldorf und Umgebung Einkaufszentren 2000 sind die unterschiedlichen Kartenmaßstäbe zu beachten. in m² City grüne Wiese/Factory Outlet Center (geplant) Branchenstruktur der Einkaufszentren 2000 nach der Zahl der Läden Hanse-Center, Rostock Warnow Park, Rostock Ostsee-Park, Rostock 1mm² =^ 200 m² Verkaufsfläche Die Signaturen kennzeichnen die Standorte der Einkaufszentren. Name des Einkaufszentrums Rostocker Hof CentrO, Oberhausen Huma-Center, Neuss 0 © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 Autoren: U.Gerhard, U.Jürgens 1 2 3 km Maßstab 1:100000 Novo-EKZ, Ratingen Stilwerk, Düsseldorf Schadow, Düsseldorf Der Erfolg des Einkaufszentrums basiert darauf, dass es einem zentralen Management obliegt, einen für die Gesamtheit der integrierten Läden und für den Eigentümer des Shopping-Centers optimalen 쑺 Branchenmix zu entwickeln. Es werden Einzelhandelsangebote eingebunden, die sowohl die Möglichkeiten des Vielzweckeinkaufs als auch des ver- Straßenszene in Rostock (1998) 146 Nationalatlas Bundesrepublik Deutschland – Dörfer und Städte Kö-Galerie, Düsseldorf 20 0 40 60 80 allgemeiner Bedarf persönlicher Bedarf Freizeit Lebensmittel Körperpflege Gastronomie Bekleidung/Schuhe Wohnen Dienstleistungen © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 100 Prozent Düsseldorf und Umgebung Einkaufszentren 2000 A B 288 AB-Kr. D-Nord A4 Schw arz 4 B A3 A 57 WILLICH RATINGEN 2 22 B7 bac h METTMANN B8 B1 A 52 AB-Kr. Kaarst KAARST DÜSSELDORF siehe ver- ssel größerten Kartenausschnitt Dü Nordkanal Huma Center B1 NEUSS AB-Kr. D-Süd B230 ERKRATH AB-Kr. Hilden A 46 HILDEN 46 A Rh e 57 A3 A 9 B B9 8 B4 77 FOC Grevenbroich LANGENFD. AB-Kr. Langenfd. 29 B2 Mietfläche < 8000m² Marktarkaden Montanushof topographischer Karteninhalt: BismarckPassagen A5 GREVENBROICH 28 in B2 AB-Kr. Neuss-Süd Legende 0 4 4 8 km Maßstab 1: 300000 Einkaufszentren nach Lage und Typ Vergrößerter Ausschnitt City Rhe in Stadtteil grüne Wiese Schadow Arkaden Kö Galerie klassisches Einkaufszentrum Einkaufspassage Hbf Sevens topographischer Karteninhalt: 0 500 Stilwerk Legende 3 1000 m Maßstab 1: 50000 Beim Vergleich mit der Karte Rostock und Umgebung Einkaufszentren 2000 sind die unterschiedlichen Kartenmaßstäbe zu beachten. © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 , doch ist dabei der Flächenanteil zwischen alten und neuen Ländern stark ungleichgewichtig: Auf weniger als 20% der Bevölkerung (neue Länder einschl. West-Berlin) entfallen 47% der Shopping-Center-Flächen. Das Beispiel Rostock Wie viele andere Städte der neuen Länder leidet auch Rostock seit den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung an einer Überausstattung mit großflächigem Einzelhandel besonders am Stadtrand . Damit hat sich binnen weniger Jahre das altbekannte räumliche Muster der Städte in der DDR umgedreht, wo sich – mit Ausnahme von dezentralen Kaufhallen – die wenigen Kauf- und Warenhäuser sowie die Geschäfte mit speziellen Angeboten auf die Innenstadt konzentrierten. Die Pri- Themencenter Fachmarktzentrum Factory Outlet Center (geplant) Die Signaturen kennzeichnen die Standorte der Einkaufszentren. Huma Center Name des Einkaufszentrums Mietfläche in m² 36 832 20 000 10 000 4 000 1mm² =^ 200 m² Mietfläche Autoren: U. Gerhard, U. Jürgens vatisierung des Einzelhandels seit 1990, eine zunächst unzureichende Regionalplanung und die rasant ansteigende Pkw-Motorisierung der Kunden haben die Entwicklung peripherer Angebotsstandorte gefördert (JÜRGENS 1994). Als bahnbrechendes Konzept entstand mit dem Portcenter (쑺 Foto) im November 1991 auf einem ständig verankerten Schiff in Citynähe das erste Center der neuen Länder, das 11.000 m² handelsrelevanter Fläche auswies. Als schwimmendes Büro- und Kaufhaus entwickelte es sich zu einer Stadtattraktion. Der Anfangserfolg ist um so eher zu verstehen, als die Innenstadt Ende 1990/Anfang 1991 fast vollständig im Umbau begriffen war. Restitutionsforderungen und Gebäudeverfall verhinderten, dass die City ihre frühere Magnetwirkung schnell zurückerobern konnte. Das Beispiel Düsseldorf Das Einzelhandelssystem Düsseldorfs wird von einer Zentrenhierarchie geprägt, die nur geringfügig von Einrichtungen auf der grünen Wiese beeinträchtigt wird. Dies steht im deutlichen Gegensatz zu Rostock. Neben der City, in der rund 36% des gesamtstädtischen Umsatzes erzielt werden (GWH 2000a, S. 66), verteilt sich das Angebot auf 22 Nebenzentren, in denen vornehmlich Waren des periodischen Bedarfs angeboten werden. Fünf weitere Standortbereiche sind als Fachmarktagglomerationen gekennzeichnet. Insgesamt gibt es in Düsseldorf vier Einkaufszentren, die ausschließlich in der Innenstadt liegen. Die Einrichtungen sind jüngeren Entstehungsdatums und eher kleinflächig. Nennenswert sind außerdem zwei Fachmarktzentren in Umlandgemeinden sowie zwei kleinere Innenstadtpassagen in Hilden und Langenfeld, die bereits außerhalb des Kreises liegen . Grund für diese auf zentrale Standorte ausgerichtete Einzelhandelsstruktur ist eine zum Teil stringent durchgeführte Ansiedlungspolitik der Landeshauptstadt Düsseldorf. Aktuell hat sich jedoch ein Versorgungsengpass im Be- Portcenter in Rostock (1998) reich neuerer Betriebsformen ausgebildet, der sich in einer geringen Ausstattung an Verkaufsfläche innerhalb von Shopping-Centern und einer lediglich durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung der Stadt von ca. 1275 m²/1000 Einw. bei überdurchschnittlicher Zentralität (123%) und Kaufkraft (116,9%) widerspiegelt (GWH 2000a, S. 73f.). Rückläufige Besucherzahlen in der Düsseldorfer Innenstadt (BAG 1996) sowie überregionale Shopping-CenterEntwicklungen in der Region erforderten weitere Attraktivitätssteigerungen. Dabei wurde auf 쑺 Shopping-Mall-Konzepte zurückgegriffen. Beispiele sind das im Jahr 2000 eröffnete EinrichtungsThemenzentrum Stilwerk und das Lifestyle-Kaufhaus Sevens (쑺 Foto) sowie die 1994 eröffneten Schadow Arkaden , die eine typische Innenstadt-Entwicklung darstellen, in der Einkaufspassagen einen Schwerpunkt im Bekleidungs- und Erlebnissegment setzen, um sich im Konkurrenzkampf mit dem Stadtrand zu behaupten.웇 Düsseldorf Grundrissplan der Schadow Arkaden 0 25 Hauptgeschoss 50 m Maßstab ca. 1 : 2 500 Hof- Opern-garten haus allee Bau MEERBUSCH Im Frühjahr 1994 eröffnete der Ostseepark mit seinen 34.000 m² Verkaufsraumfläche direkt vor der Stadtgrenze. Die Besonderheit dieser Entwicklung war, dass die Stadt Rostock selbst im Rahmen einer Stadt-Umland-Beratung der Ansiedlung dieses Einkaufszentrums zugestimmt hatte, nachdem eine Planung für ein Zentrum an der Rostocker Stadtperipherie vom September 1990 nicht realisiert wurde. Im August 1995 eröffnete ein weiteres Einkaufszentrum am östlichen Standrand in der Gemeinde Bentwisch. Die Stadt reagierte mit der Baugenehmigung eigener Einkaufszentren, die als Stadtteilzentren in den großen Plattenbausiedlungen konzipiert waren. In der City entstanden seit Mitte der 1990er Jahre mehrere kleine Einkaufszentren. Bis zur Eröffnung des Rostocker Hofes im Herbst 1995 gab es keine exklusiveren Ladengeschäfte oder sog. 쑺 Food Courts in der City, die zum längerfristigen Verweilen hätten einladen können. Inzwischen versuchen auch die Einzelhändler der restlichen Innenstadt außerhalb der Einkaufszentren, sich in einem Interessenverband zu organisieren. Verlierer dieser Umstrukturierung ist das Portcenter, das im Frühjahr 2000 schließen musste. Der Umbau zu einem 쑺 Entertainment-Center oder zu einem Factory-Outlet-Center wurde von der Stadt verhindert, weil sie die zwischenzeitliche Aufwertung der City gefährdet sah. Heine- Allee im A44 rbach nge AB-Kr. RatingenOst Novo Einkaufszentrum Königs- B9 AB-Kr. Strümp Heinrich- A5 2 7 Einkaufszentrum Schwanenmarkt 57 HEILIGENHAUS 22 4 A 52 B AB-Kr. Breitscheid AB-Dreieck Breitscheid B in Hansazentrum A524 AB-Kr. DU-Süd Rhe A KREFELD 9 B8 B 59 09 B5 Schauspielhs. wdo ha e Sc straß Z SchadowArkaden Geschäfte Andere Einrichtungen Lebens- und Genussmittel Freizeiteinrichtung Bekleidung Gastronomie Schuhe Dienstleistung persönlicher Bedarf sonstige Nutzung Körperpflege Aufzug Möbel Freizeitbedarf © Institut für Länderkunde, Leipzig 2002 Autoren: U. Gerhard, U. Jürgens Einkaufszentren – Konkurrenz für die Innenstädte 147