Immobiliengutachten in USA 0404_ger

Property Group | April 2004
ÜBER DIE ARBEIT MIT IMMOBILIEN-WERTGUTACHTEN IN
DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA
von Malcolm K. Montgomery∗
Einführung
Jede Parzelle Grundstückseigentum ist einzigartig.
Staaten effektiv arbeiten zu können und Wertgutachten
kritisch einschätzen zu können.
Einheitliche Standards (Uniform Standards)
Dasselbe gilt für jede Bewertung des Marktwerts eines
Die einheitlichen Standards der gewerblichen
Grundstücks. Die effektive Bewertung von Immobilien ist
Gutachterpraxis (Uniform Standards of Professional
Kunst und Wissenschaft zugleich. Variablen werden in
Appraisal Pratice (USPAP)) beinhalten das bedeutendste
Betracht gezogen, Annahmen getroffen und Anpassungen
Regelungswerk für gewerbliche U.S.-amerikanische
kalkuliert. Dabei sind Werteinschätzungen von ihrer Art
Immobilien-Gutachter und die Erstellung ihrer
her immer subjektiv. Das Endergebnis kann lediglich die
Gutachten. Die USPAP werden vom
Einschätzung des Wertes aus Sicht des Gutachters sein.
Begutachtungsstandard-Gremium der Begutachtungs-
Zyniker mögen deshalb die Vermutung anstellen, “dass
Stiftung (Appraisal Standards Board of the Appraisal
das Wertgutachten hauptsächlich der Bewertung des
Foundation) herausgegeben und wurden von lokalen
Gutachters selbst dient”.1
Gutachtergremien oder anderen Kontrollbehörden in
Die Herausforderung für den Investor in USamerikanischen Immobilien, den Banker oder auch den
Anwalt besteht darin, festzustellen, ob die für die
Wertbegutachtung angewandte Methodik und Analyse,
sowie die gezogenen Schlüsse logisch sind und mit der
bewährten und anerkannten Praxis übereinstimmen. Es
gilt herauszufinden, ob Fehler sich als harmlose Irrtümer
abtun lassen, das Gutachten unbrauchbar erscheinen
lassen oder ihm einen irreführenden Inhalt geben. Nur
eine äußerst kritische Durchsicht des Wertgutachtens
wird die Antwort zu Tage fördern. Dieser Artikel hat das
Ziel, „Nicht-Gutachter“ mit Hintergrundinformationen
und dem Grundrüstzeug zu versorgen, das benötigt wird,
um mit Immobilien-Wertgutachten in den Vereinigten
allen 50 Bundesstaaten und von zahlreichen
Bundeskontrollbehörden übernommen. Die USPAP
unterscheiden 3 Typen von Immobilien-Wertgutachten:
(1) ein in sich abgeschlossenes Wertgutachten (selfcontained appraisal report), (2) ein summarisches
Wertgutachten (summary appraisal report) und (3) ein
eingeschränkt verwendbares Wertgutachten (restricted
use appraisal report). Die verschiedenen Typen von
Wertgutachten unterscheiden sich durch ihren nach den
USPAP erforderlichen Mindestinformationsgehalt.2 Ein
in sich abgeschlossenes Wertgutachten enthält den
höchsten Informationsgehalt, während ein eingeschränkt
verwendbares Wertgutachten den niedrigsten
Informationsgehalt enthält. USPAP Standards Regelung
2-2 legt detailliert den Mindestinhalt eines jeden Typs
von schriftlichem Gutachten fest. Dabei ist zu bemerken,
* Der Autor is Partner der Rechtsanwaltssozietät Shearman & Sterling LLP.
Falls Sie Fragen zu der vorliegenden Ausarbeitung haben, wenden Sie sich
bitte an Malcolm K. Montgomery, telefonisch zu erreichen unter der Nummer
(001) 212.848.7587 bzw. per email an [email protected].
dass obwohl Umfang und Verwendungszweck von
Gutachten erheblich abweichen können, die vom
Gutachter geleistete Arbeit aber im wesentlichen die selbe
2
bleibt, unabhängig davon, welcher Typ eines Gutachtens
Zukunft auf den Markt gebracht und verkauft werden
erstellt wird. Deshalb sollte sich zusätzliche Information,
wird, wohingegen man bei der Bewertung nach
die zum Beispiel nicht in einem summarischen
„Marktwert“ typischerweise davon ausgeht, dass der
Wertgutachten enthalten ist, aber in ein in sich
Anlagegegenstand zum Zeitpunkt der Fertigstellung des
abgeschlossenes Wertgutachten aufgenommen worden
Wertgutachtens verkauft wird.
wäre, trotzdem in der Arbeitsakte des Gutachters für den
Auftrag wiederfinden.
Der Marktwert sollte auch vom „Liquidationswert“
(liquidation value) unterschieden werden. Der
Liquidationswert bezieht sich auf den Geldbetrag der
Die Festlegung des Marktwertes
realisiert würde, wenn der Verkäufer den Grundbesitz im
Der Zweck der meisten U.S.-amerikanischen Immobilien-
Während eine Bewertung nach Marktwert voraussetzt,
Wertgutachten ist es, eine sachkundige Stellungnahme
dass vor dem Verkauf eine angemessene Zeit für das
über den Marktwert eines Grundstücks basierend auf der
Angebot des Grundstücks auf dem freien Markt
hypothetischen Übertragung des Grundstücks zu einem
eingeräumt wird, setzt eine Bewertung nach
festgelegten Zeitpunkt abzugeben. Statt eine starre
Liquidationswert voraus, dass der Verkauf nach einer
Definition festzulegen, erlauben die USPAP es dem
verkürzten Vermarktungsphase erfolgt. Der
Gutachter die Bedingungen, von denen er annimmt, dass
Liquidationswert ist als solcher immer niedriger als der
sie auf die Übertragung des Grundstücks Anwendung
Marktwert.
Jetzt-Zustand (on an „as-is“ basis) verkaufen würde.
finden, darzulegen. Diese Bedingungen unterscheiden
sich von Fall zu Fall, können aber Annahmen über die
Kenntnis oder Motivation des Käufers und Verkäufers,
die Zahlungsbedingungen des Verkaufs, die Zeitspanne in
der das Grundstück vor dem Verkauf vermarktet wird
und andere Faktoren beinhalten. Demnach könnte eine
allgemeingültige Definition des „Marktwerts“ den
Drei Ansätze zur Bewertung
U.S.-amerikanische Gutachter folgen drei Ansätzen bei
der Bestimmung des Marktwertes:
„
Der Verkaufsansatz (sales approach), bei dem
Marktwert als den Preis definieren, welcher sich
der Marktwert unter Bezugnahme auf den
realistischer Weise verwirklichen lässt, wenn das
Verkaufspreis von vergleichbaren
Grundstück sich in einem freien Konkurrenzmarkt
Grundstücken bestimmt wird, wobei von den
verkaufen lässt, in dem sowohl der Käufer als auch der
Gutachtern Korrekturen nach oben oder unten
Verkäufer frei von Zwängen, umsichtig, kenntnisreich
vorgenommen werden, um den Unterschieden
und in ihrem Eigeninteresse handeln.3
zwischen dem zu begutachtenden Grundstück
und den Vergleichsobjekten Rechnung zu
Der Begriff „Marktwert“ (markert value) sollte nicht mit
tragen.
dem Begriff „Verkehrswert“ (fair value) verwechselt
werden. Der erstgenannte ist ein Schätzwert, während der
„
Der Ertragsansatz (income approach), bei dem
andere ein Buchhaltungsbegriff ist (und in mehreren
der Marktwert bestimmt wird, indem (i)
Financial Standards Accounting Board Statements
entweder der geschätzte zukünftige Zufluss
definiert wurde). Regelungen, die auf eine bestimmte
eines Nettobetriebsertrages des Grundstücks
Kategorie von Finanzinstituten Anwendung finden,
über eine bestimmte Besitzdauer als ein
erfordern, dass Immobilienvermögen in deren Büchern
angemessener Faktor auf den gegenwärtigen
zum Verkehrswert bewertet wird. Der Hauptunterschied
Wert diskontiert wird oder (2) eine
zwischen den beiden Bewertungsarten besteht darin, dass
angemessene Kapitalisierungsrate (cap rate)
man bei der Bewertung nach „Verkehrswert“ von der
auf den jährlichen Betriebsertrag des
Annahme ausgeht, dass der Anlagegegenstand in der
Grundstücks angewendet wird.
3
„
Der Kostenansatz (cost approach), bei dem
darf, wenn sie keine der Anforderungen verringern, die
der Marktwert bestimmt wird, indem man den
ansonsten von den USPAP gestellt werden.
Wert, den das Grundstück haben würde, wenn
es leer stehend und unbebaut wäre (wobei
man den Wert unter Verwendung einer der
beiden oben beschriebenen Ansätze bestimmt)
zu den geschätzten Wiederherstellungskosten
(Nettobetrag der periodengerechten
FIRREA und Transaktionen mit
bundesstaatlichem Bezug (Federally Related
Transactions)
Abschreibungen) jedweder Bebauung des
Das bekannteste Regelungswerk der ergänzenden
Grundstücks addiert.
Standards in den Vereinigten Staaten ist Kapitel IX des
Jeder Ansatz bringt eine einzigartige Reihe von
möglichen Fallstricken mit sich, über die sich der Leser
des Wertgutachtens bewusst sein sollte (einige davon
werden weiter unten besprochen). Darüber hinaus ist
nicht jeder Ansatz notwendigerweise auf jedes
Grundstück anwendbar. So bietet zum Beispiel der
Verkaufsansatz keine aussagekräftige Analyse für den
Fall, dass für den Verkauf von Grundstücken des zu
schätzenden Typs kein vergleichbarer Markt besteht. In
ähnlicher Weise kann der Ertragsansatz nicht verwendet
werden, um Grundstücke zu bewerten, die keine Erträge
abwerfen. Schließlich ist der Kostenansatz nur wenig
hilfreich bei der Bewertung älterer Grundstücke, bei
denen die Wiederherstellungskosten unbeachtlich sein
können und die Abwertung schwierig zu bemessen sein
kann. Ein gut geschriebenes Wertgutachten sollte eine
ausführliche Erörterung darüber enthalten, warum
Financial Institutions Reform, Recovery, and
Enforcement Act von 1989 (FIRREA) und die danach
erlassenen Regelungen und Richtlinien.5 Der FIRREA
war Teil der Reaktion des U.S.-Kongresses auf die laxen
Standards für die Aufnahme von Immobiliendarlehen, die
unter den regulierten Finanzinstituten Mitte bis Ende der
achtziger Jahre vorherrschten. Die Gesetzgeber waren
besorgt, dass zu viele der „mangelhaften
Immobiliendarlehen“ aus dieser Zeitspanne auf
mangelhafte oder parteiische Immobilienwertgutachten
zurückzuführen sind. Demzufolge finden die
Begutachtungsbestimmungen des FIRREA – beinhaltet
in den Regelungen und Richtlinien, die von den
Bundesaufsichtsbehörden für Finanzinstitutionen
herausgegeben werden (U.S. Oversight Agencies)6 –
Anwendung auf „Transaktionen mit bundesstaatlichem
Bezug“ („federally related transactions“).
jeweils einer der Bewertungsansätze vom Gutachter für
In den meisten Fällen handelt es sich bei einer
nicht anwendbar befunden wurde.
„Transaktionen mit bundesstaatlichem Bezug“ um eine
Transaktion, bei der Immobilien als Sicherheit für eine
Finanzierung oder Refinanzierung durch ein unter
Ergänzende Standards
(Supplemental Standards)
staatlicher Aufsicht stehendes Finanzinstitut genommen
Die USPAP sehen vor, das ein Gutachter und sein Klient
Geschäftsbanken, Sparkassen, Kreditgenossenschaften,
sich darauf einigen können, die in den USPAP
Banken-Holdings und Tochtergesellschaften von Banken-
enthaltenen Mindestanforderungen für
Holdings, die keine Banken sind, sowie jede ausländische
Immobilienwertgutachten um „ergänzende Standards“4
Bank mit einer Zweigniederlassung oder Filiale in den
aufzustocken. Solche ergänzenden Standards können in
Vereinigten Staaten ein.7 Sollte der Darlehensgeber nicht
regulativen Bestimmungen bestehen, die von U.S.-
unter eine dieser Arten von Instituten fallen, finden die
amerikanischen Regierungsbehörden oder anderen,
FIRREA-Begutachtungsbestimmungen keine
öffentlich-rechtliche Regelungen aufstellenden Instanzen
Anwendung. So muss zum Beispiel eine deutsche Bank,
festgelegt werden. Die USPAP bestimmen, dass ein
die in den Vereinigten Staaten keine Büros hat und alle
Gutachter nur dann ergänzende Standards akzeptieren
ihre U.S.-amerikanischen Immobiliendarlehen in
werden. Der Begriff „unter staatlicher Aufsicht stehende
Finanzinstitute“ schließt U.S.-amerikanische
4
Deutschland verbucht, sich selbst nicht an die FIRREA-
„
Die Standarddefinition des Marktwerts
Bestimmungen halten. Bedenken hinsichtlich des
benutzen, wie sie in den Richtlinien festgelegt
Zusammenschlusses mehrerer Kapitalgeber und
ist, und
hinsichtlich der Liquidität können die deutsche Bank
dennoch dazu zwingen, ein FIRREA-konformes
„
Durch einen staatlich lizensierten oder
beglaubigten Begutachter durchgeführt
Gutachten zu verlangen, wenn sie U.S.-amerikanische
werden.8
hypothekarisch gesicherte Darlehen vergibt. Der Grund
dafür ist, dass Banken, die als unter staatlicher Aufsicht
stehende Finanzinstitute einzuordnen sind (entweder,
weil sie U.S.-amerikanische Banken oder ausländische
Banken mit einer Zweigniederlassung oder Filiale in den
Vereinigten Staaten sind) nur eine Anteilsübertragung
(assignment) von oder Beteiligung (participation) an
einem U.S.-amerikanischen hypothekarisch gesicherten
Darlehen erwerben dürfen, für das die FIRREABewertungsanforderungen erfüllt sind.
Auf lokaler Ebene haben die meisten U.S.-Bundesstaaten
FIRREA Ausnahmen
Aufgrund von einigen Ausnahmen, die nach dem FIRREA
vorgesehen sind, erfordern nicht alle Transaktionen mit
staatlichem Bezug ein den FIRREA-Anforderungen
genügendes Gutachten. Genauer gesagt sind solche
Bewertungen für (unter anderem) alle der folgenden
Transaktionen nicht erforderlich:
„
weniger (der „de minimis Grenzwert“).
ein bundesstaatliches Bewertungs- (state board of
appraisal) oder ähnliches Gremium eingerichtet, welches
„
die Aufgabe hat Gutachter zu lizensieren und zu
„
Grundstückes bestellt wurden (zum Beispiel,
FIRREA und die Mindestanforderungen die der FIRREA
um sich Zugriff auf andere Sicherheiten oder
vorsieht eingerichtet (oder reformiert) wurden, wird
die Möglichkeit, einen Geschäftbetrieb als
dieser Aufsatz sich auf FIRREA selbst konzentrieren. Um
laufenden Betrieb (going concern) zu
den Anforderungen des FIRREA zu genügen, müssen alle
verkaufen, zu sichern).
Bewertungsgutachten wenigstens:
Den USPAP entsprechen (wenn nicht sichere
„
tatsächlich einen Kauf oder Verkauf von
strengere Anforderungen aufstellen);
geleastem Grundbesitz darstellt.
Schriftlich abgefasst sein und ausreichend
Information und Analyse enthalten, um die
„
Eine Erweiterung, Erneuerung oder
Refinanzierung bei der (1) sich keine
Entscheidung des an der Transaktion
offensichtliche und wesentliche Änderung am
beteiligten Finanzinstituts zu unterstützen (z.B.
Grundstück ergeben hat, die seine Geeignetheit
das Darlehen zu geben oder der Refinanzierung
als Sicherheit beeinträchtigt oder (2) bei der
zuzustimmen);
„
Transaktionen die einen jederzeit kündbaren
Leasing-Vertrag beinhalten, welcher nicht
und solide Grundsätze des Bankwesens
„
Grundpfandrechte, die aus anderen Zwecken
als der Vollstreckung in den Wert des
Da diese Gremien größtenteils als Reaktion auf den
„
Grundpfandrechte, die bei einer Übersicherung
freigegeben werden müssen.
beglaubigen und lokale Prüfungen und die
Anforderungen an ständige Weiterbildung zu verwalten.
Transaktionen im Wert von $ 250.000 oder
keine neuen Mittel, abgesehen von denjenigen,
Hinreichende Wertanpassungen nach unten für
die nötig sind um die angemessenen Kosten des
vorgesehene Bebauung, Leerstände, nicht
Abschlusses zu decken, vorgeschossen werden.
marktgerechte Mietbedingungen und
unverkaufte Einheiten enthalten;
„
Transaktionen die nicht durch Grundbesitz
gesichert sind (selbst wenn die Erlöse
5
„
verwendet werden, um Grundbesitz zu
Klarstellung dieses Problems durch die U.S.-
erwerben oder darin zu investieren).
amerikanischen Aufsichtsbehörden erscheint es als die
Der Erwerb einer bestehenden, durch
Grundbesitz gesicherten Darlehensforderung
(oder eines pools von Darlehensforderungen),
die zum Zeitpunkt, als das Darlehen ausgegeben
wurde jegliche anwendbaren FIRREABewertungsanforderungen erfüllte.9
beste Vorgehensweise für das zweite Institut, den
Gutachter abermals formell zu beauftragen, ein neues
Wertgutachten zum selben Bewertungszeitpunkt und
unter den ansonsten selben Maßstäben, die an die
Erstellung des bereits bestehenden Wertgutachtens
angelegt wurden, zu erstellen. Der Gutachter kann dann
auf der Basis seiner Unterlagen für das bereits bestehende
Gutachten mit einem Minimum an zusätzlicher Arbeit
Neue Richtlinien für die Unabhängigkeit von
Gutachtern
derart vorgehen. Obwohl diese Vorgehensweise
Am 27. Oktober 2003 haben die U.S. Aufsichtsbehörden
Wertgutachtens ist, scheint dies der einzige Ansatz zu
eine Anweisung ausgegeben, die die FIRREA-bezogenen
sein, der die Verbote in den neuen Richtlinien relativ
Richtlinien, die auf die Aufrechterhaltung der
sicher umschifft.
einigermaßen beschwerlich und zeitraubender als die
einfache Umadressierung eines bestehenden
Unabhängigkeit von Gutachtern Anwendung finden10,
verschärft haben. Nach der neuen Anweisung muss jeder
Gutachter direkt durch das Institut oder seinen
Bevollmächtigten beauftragt werden. Die einzige
Ausnahme von dieser Regel besteht darin, dass ein
Finanzinstitut ein Wertgutachten, das für ein anderes
Finanzdienstleistungsinstitut („financial services
institution“) (nicht definiert) erstellt wurde, verwenden
darf, wenn es feststellt, dass das Wertgutachten FIRREAAnforderungen entspricht und auch ansonsten akzeptabel
ist. Besonders darf der Gutachter keinesfalls durch den
Darlehensnehmer empfohlen worden sein oder von
diesem von der genehmigten Liste des Finanzinstituts
ausgewählt werden. Gleichermaßen ist die Verwendung
Beauftragung eines Gutachters
Die U.S.-amerikanischen Aufsichtsbehörden bestärken
Finanzinstitute ausdrücklich darin, eine schriftliche
Auftragsurkunde zu verwenden, wenn sie ein
Wertgutachten in Auftrag geben und eine Kopie der
Urkunde in der permanenten Darlehensakte zu
behalten.11 Diese Urkunde dient dann als Nachweis, dass
die Beauftragung mit der Erstellung des Wertgutachtens
in einer Art und Weise vorgenommen wurde, die mit den
Standardverfahren der Finanzinstitute und den FIRREARegelungen und -Richtlinien übereinstimmt.
eines Wertgutachtens, das vom Darlehensnehmer in
Eine Auftragsurkunde kann eine andere Funktion haben,
Auftrag gegeben wurde, strikt verboten.
wenn das Immobilien-Wertgutachten im Zusammenhang
Angesichts der oben beschriebenen Ausnahmen in den
Richtlinien, die die Verwendung eines Wertgutachtens,
das ursprünglich für ein anderes Finanzinstitut erstellt
wurde, erlauben, haben sich Finanzinstitute
verständlicherweise die Frage gestellt, wie sie derartige
Wertgutachten an das zweite Institut richten sollen.
Ungünstigerweise sind sogenannte „umadressierte
Wertgutachten“ – also Wertgutachten, die durch den
Gutachter abgeändert wurden, um Hinweise auf den
Originalauftraggeber durch den Namen eines anderen
Finanzinstituts zu ersetzen – nach den neuen Richtlinien
ausnahmslos und schlichtweg verboten. Mangels weiterer
mit einem Rechtsstreit oder in Erwartung eines solchen
erstellt wird. Wenn die Urkunde den Anwalt als den
Auftraggeber ausweist und ausdrücklich auf einen
Rechtsstreit oder einen möglichen Rechtsstreit verweist,
kann unter Umständen das Wertgutachten einem
besonderen Beweiserhebungsverbot („qualified
privilege“) unterfallen, das anwaltlichen
Arbeitsergebnissen („attorney work product“) in den
Vereinigten Staaten vorbehalten ist. Das bedeutet, dass
das Wertgutachten nicht als Beweismittel der
gegnerischen Partei in einem U.S.-amerikanischen
Rechtsstreit eingeführt werden könnten, es sei denn dass
6
der Tatsachenstoff, der die Grundlage der Zeugenaussage
„
Die für die Erstellung des Wertgutachtens
bildet, nicht wiedergegeben werden könnte und es zu
anwendbaren Standards. Wie oben besprochen
einem ungerechten Ergebnis führen würde, wenn die
beinhalten diese typischerweise USPAP,
Zeugenaussage vorenthalten würde – eine hohe Hürde
FIRREA und sämtliche anwendbaren
für jeden Prozessgegner.12
Vorschriften der Bundesstaaten. Der Klient
kann auch fordern, dass der Gutachter einer
Bei der Beauftragung eines Gutachters muss darauf
Reihe zusätzlicher Richtlinien befolgt, die vom
geachtet werden, dass man einen Gutachter mit
Klient vorgesehen wurden. Diese vertraglichen
angemessenen Qualifikationen auswählt. Es ist zu
Richtlinien werden oft an die Auftragsurkunden
bedenken, dass die Inhaber von Lizenzen und
angehängt.
Beglaubigungen für Gutachter individuelle Personen sind
und nicht die Organisationen, bei denen sie anstellt sind.
„
Das erforderliche Format des Gutachtens und
Die Tatsache, dass viele der Gutachter, die bei der
der zu erbringende Detaillierungsgrad (z.B.
Bewertungsfirma angestellt sind, ordnungsgemäß
„das Wertgutachten soll aus einem in sich
beglaubigt und lizensiert sind, ist unbeachtlich, wenn der
geschlossenen Gutachten (self-contained
Gutachter, der die Arbeit tatsächlich ausführt, nicht die
report) bestehen, das den
maßgeblichen Referenzen hat. Die Bezeichnung Mitglied
Begutachtungsanforderungen der USPAP für in
des Gutachterinstituts wird vom Gutachterinstitut an
sich geschlossene Wertgutachten entsprechen
gewerbliche Gutachter mit erwiesenen Qualifikationen
soll“).
vergeben; die Qualifikationen beinhalten die erfolgreiche
Anfertigung eines mündlichen Wertgutachtens, den
„
Reisekosten- oder sonstige Kostenerstattungen,
Besuch einer Reihe von vorgeschriebenen Kursen und das
die vom Klienten zu tragen sind.
Bestehen eines neunstündigen Examens. Obwohl viele
hoch qualifizierte Gutachter die Bezeichnung Mitglied des
„
Der Stichtag für die Ablieferung des
Wertgutachtens.
Gutachterinstituts nicht führen, ist sie in der Branche ein
anerkanntes Zeichen von Erfolg.
Das Begutachtungshonorar und jegliche
Die oben aufgeführten Punkte sollten in jedem
Gutachterauftrag abgedeckt sein. Allerdings wird der
Inhalte einer Auftragsurkunde für Gutachter
Welche Themen sollten in einem Auftragsurkunde
enthalten sein, wenn ein Gutachter einmal ausgewählt
Inhalt der Auftragsurkunden oft ausgehandelt und einige
Einrichtungen könnten deshalb die Aufnahme der
folgenden zusätzlichen Gegenstände erfordern:
„
wurde? Obwohl die Vorgehensweisen von Institut zu
Wertgutachten auf den Klienten übergehen soll
Institut variieren, sind die folgenden Punkte
und dass der Klient das Recht hat, Kopien des
kennzeichnend für die üblicherweise enthaltenen
fertigen Gutachtens mit anderen interessierten
Themen:
„
Eine Beschreibung des Grundstücks oder der
Parteien gemeinsam zu nutzen.
„
Rechtsgüter die bewertet werden sollen.
„
Die Definition des Marktwertes, die verwendet
werden soll.
„
„
Eine Erklärung, dass das Eigentumsrecht am
Genaue Angaben über Strafgebühren für eine
verspätete Abgabe des Wertgutachtens.
„
Eine Bestätigung des Gutachters, dass er keine
gegenwärtigen oder für die Zukunft ins Auge
Die Bewertungszeitpunkte, zu denen der
gefassten Interessen an dem Grundstück hat,
Marktwert festgelegt werden soll.
oder persönliche oder geschäftliche
Der Zweck für den das Wertgutachten
verwendet werden soll.
Beziehungen mit dem Eigentümer des
7
„
Grundstücks oder dessen Tochtergesellschaften
unbeschränktem Grundeigentum und vermietetem
hat.
Grundeigentum. Ersteres ist ein Recht auf Inhaberschaft,
Ein Verbot von jeglicher Freizeichnung der
beruflichen Gewährleistung durch den
Gutachter im Wertgutachten.
„
„
„
das als frei von jeglichen anderen Rechten bewertet wird,
während letzteres ein Recht auf Inhaberschaft ist, das so
bewertet wird, wie zu den Bedingungen von sämtlichen
bestehenden Pachtverträgen, zu denen der
Eine Bestätigung, dass der Klient das Recht
Grundstückseigentümer als Verpächter handelt. Wenn
behält, den Auftrag zu beenden.
ein Gebäude, das vollständig an gewerbliche Mieter
Eine Auflage, dass eine spezifische
vermietet ist, irrtümlich als unbeschränktes
Computersoftware bei unterstützenden
Grundeigentum statt als vermietetes Grundeigentum
Berechnungen verwendet werden soll und eine
bewertet wird, könnte der sich daraus ergebende
Erklärung, dass Computerdateien zusammen
Marktwert in einem steigenden Mietmarkt bedeutet
mit dem Wertgutachten dem Klienten
höher und in einem sinkenden Mietmarkt bedeutend
übergeben werden sollen.
niedriger sein.
Eine Verschwiegenheitsvereinbarung die den
Andere grundstücksbezogene Rechte, die ein Gutachter
USPAP-Anforderungen entspricht.
eventuell nicht ordnungsgemäß in Betracht zieht,
könnten Grunddienstbarkeiten (wie z.B. Rechte, auf dem
benachbarten Grundstück zu parken) oder zukünftige
Die kritische Analyse eines Wertgutachtens
Ist die Bewertung einmal beendet und das Wertgutachten
angefertigt und dem Klienten übergeben, steht die
eigentliche Herausforderung bevor. Der Empfänger des
Wertgutachtens muss nun die dargelegte Analyse und die
gezogenen Schlüsse kritisch überprüfen und sich
vergewissern, dass das Wertgutachten eine unparteiische
(Grundstücks)Entwicklungsrechte sein. Wenn solche
Rechte wertvolle Eigenschaften eines Grundstückes
darstellen, sollten sie in der Auftragsurkunde explizit
gekennzeichnet werden und der Gutachter sollte
verpflichtet werden, Rat bei den entsprechenden
Experten (z.B. bei einem Berater für Bauflächenpläne
(zoning counsel) oder einem Architekten zu suchen.
Analyse darstellt, die angemessen durch die
zugrundeliegenden Fakten getragen wird und die eine
logische, unvoreingenommenen Einschätzung des
„Comps“, die nicht vergleichbar sind
Marktwerts und des betreffenden Grundstücks zur Folge
Die Genauigkeit eines jeden Wertgutachtens, das den
hat. Nach welchen wesentlichen Gesichtspunkten sollte
Verkaufsansatz für die Bewertung verwendet, hängt zum
man schauen, wenn man solch eine Überprüfung
großen Teil davon ab, vergleichbare Verkauferlöse von
durchführt? Obwohl jede Bewertung einzelfallabhängig
ähnlich beschaffenen Grundstücken (comparable sales,
ist, soll im Folgenden aufgelistet werden, welche üblichen
oder auch „comps“) auszumachen. Die Anzahl der comps
Fallstricke man vorsichtshalber ausmachen sollte.
muss angemessen sein. Ein oder zwei comps sind
ungenügend. Das Straßenbild jedes comps sollte
einigermaßen vergleichbar mit dem des betreffenden
Ungenügende Identifizierung des Grundstücks
Die Tatsache, dass ein Gutachter nicht vollkommen
verstanden oder beachtet hat, welches Grundstück oder
welche Rechte daran begutachtet werden sollen, muss
nicht auf den ersten Blick aus dem Wertgutachten
erkennbar werden. Um ein einfaches Beispiel zu nennen:
es gibt bedeutende Unterschiede zwischen
Grundstücks sein. Jeder comp und das betreffende
Grundstück sollten gleiche höchstmögliche und beste
Verwendungseigenschaften gemeinsam haben. Mit
anderen Worten, der Verkauf eines Bürogebäudes der
Klasse B, das der Erwerber in Eigentumswohnungen
umwandeln will (die höchstmögliche und beste
Verwendungseigenschaft) sagt wahrscheinlich nichts
8
über den Wert eines anderen Bürogebäudes der Klasse B
aus, für das die höchstmögliche und beste
Verwendungseigenschaft die Verwendung als
Fehlerhafte Nettoerlösprognosen
(Net Income Projections)
Bürogebäude ist. Am wichtigsten ist, dass die comps
Für jedes Wertgutachten, das für die Bewertung den
allesamt erst kürzlich erfolgte Transaktionen sein sollten.
Ertragsansatz verwendet, sind Annahmen über den netto
Obwohl ein Mangel an neuerer Verkaufsaktivität ein
cash flow von entscheidender Bedeutung für die
Anzeichen für einen stagnierenden Markt sein kann, ist es
Genauigkeit der Bewertung. Die auf dem Grundbesitz
eher ein Anzeichen eines fallenden (oder gefallenen)
bestehenden Mietverhältnisse sollten den geschätzten
Marktes. In diesen Fällen wird ein sorgfältiger Gutachter
cash flow bestätigen. Ist das nicht der Fall, sollten die
aktive Marktteilnehmer befragen, um die
Prognosen über zukünftige Mieterlöse, Leerstände und
Marktbedingungen besser einschätzen zu können.
Abschöpfungsraten des Grundstücks mit den
Marktdaten, die im Wertgutachten an anderer Stelle
Unangemessene Anpassungen
Es sollte niemanden verwundern, dass einige comps
besser als andere sind. Wenn die bewerteten physischen
und anderen Eigenschaften des Grundstücks mit denen
eines comps verglichen werden, kommt es häufig zu einer
(positiven oder negativen) Anpassung des von dem comp
abgebildeten Wertes. Wenn der comp attraktivere
Eigenschaften als das betreffende Grundstück hat, sollte
der Gutachter, wenn er den Verkaufsansatz verwendet,
dargestellt werden, übereinstimmen. Wenn das
Wertgutachten zum Beispiel einen Markt mit steigenden
Leerständen und sinkenden Mieten darstellt, sollte der
Gutachter nicht von ständig steigenden Mieten ausgehen,
während in dem Gebäude andererseits Raum frei wird.
Ebenso sollte man sich vor jeglichen plötzlichen und
dramatischen Steigerungen der Mietsätze (sogenannte
„rent-spikes“) in Acht nehmen, wenn es dafür nicht
ungewöhnliche Umstände oder Bedingungen gibt, die auf
das Grundstück einwirken.
den Verkaufspreis für das betreffende Grundstück, wie er
Problematische Prognosen können auch die
durch den comp abgebildet wird, nach unten anpassen.
Ausgabenseite des Sachanlagenbuches beeinflussen. Der
Wenn ein comp zum Beispiel größere Flächeneinheiten
Gutachter muss adäquate Prognosen über den Anteil der
hat, die für die Mieter attraktiver als die Bodenflächen des
Betriebsausgaben des Grundstücks machen, die durch die
betreffenden Grundstücks sind, sollte der Gutachter den
Miete wieder eingenommen werden. Eine 100-prozentige
Wert, wie er durch den comp abgebildet wird, nach unten
Deckungsrate stellt in der Regel keine adäquate Prognose
anpassen. Das Gegenteil ist richtig, wenn der comp
dar. Mit fortschreitendem Alter des Gebäudes übersteigen
weniger attraktive Eigenschaften als das betreffende
in der Regel die Ausgaben die Einnahmen.
Grundstück hat. In welche Richtung die Anpassung auch
Dementsprechend sollte das Ausgabenverhältnis (also
immer erfolgt, die Begründung dafür (und das Ausmaß
das Verhältnis der Betriebsaugaben zu den
der Anpassung) sollte in dem Wertgutachten ausreichend
Bruttoeinnahmen) über einen Prognosezeitraum hinweg
dargelegt werden.
nicht sinken. Prognosen über die Betriebsausgaben eines
Man sollte nach einem Muster in den Anpassungen
schauen. Ist jede Anpassung vernünftig und entspricht sie
dem gesunden Menschenverstand? Wenn alle
Anpassungen bezogen auf ihren Einfluss auf den
Marktwert des betreffenden Grundstücks entweder
optimistisch oder pessimistisch sind, könnte es sein, dass
der Gutachter unabsichtlich Befangenheit an den Tag
legt.
Grundstücks sollten schließlich mit denen von
vergleichbaren Grundstücken übereinstimmen. Wenn
zum Beispiel vergleichbare Grundstücke in der Regel
Betriebsausgaben von $ 10 pro Quadratfuß (929,03cm x
2) haben, ist es (besondere Umstände ausgenommen)
vom Gutachter unvernünftig anzunehmen, dass das
betreffende Grundstück Betriebsausgaben von lediglich $
5 pro Quadratfuß haben wird.
9
Unbestätigte Abzugs- oder Kapitalisierungsraten
Wenn man den Ertragsansatz anlegt, können selbst kleine
Änderungen an der Abzugsrate oder der
aus der Buchhaltung verwechselt werden. Gutachter
berücksichtigen 3 Arten der Abwertung:
„
Die physische Abwertung, die sich auf die
Kapitalisierungsrate einen erheblichen Effekt auf die
tatsächliche physische Abnutzung von
letztendliche Einschätzung des Marktwerts haben.
Verbesserungen, wie sie während der
Dementsprechend sollte ein gut geschriebenes
Ortsbesichtigung des Gutachters festgestellt
Wertgutachten mehr als nur eine oberflächliche
wurden, bezieht.
Erläuterung enthalten, wie diese Raten erlangt wurden.
„
Der funktionelle Wertverlust, der sich auf
So ist zum Beispiel eine Erklärung, dass eine durch den
jeglichen Mangel an Attraktivität aus Gründen
Gutachter angewendete Rate auf der Basis von
der räumlichen Anordnung, des Stils oder des
„Diskussionen mit privaten Landendwicklern“ abgeleitet
Designs bezieht.
wurde, nicht ohne weitere Ausführungen ausreichend.
„
Der außerbetriebliche Wertverlust, der sich auf
Eine angemessene Abzugsrate sollte auf der Basis von
einen Wertverlust aufgrund von Einflüssen, die
erzielbaren Erträgen aus anderen Investitionen mit
außerhalb des betreffenden Grundstücks liegen,
vergleichbaren Risikoprofilen, die über den selben
bezieht.
Zeitraum gehalten werden, abgeleitet werden. In dem
Wertgutachten sollten sich die charakteristischen
Beschreibungen dieser alternativen Investitionen und die
Abzugsraten, die sie bestimmen, wiederfinden.13 Eine
angemessene Kapitalisierungsrate sollte auf der Basis von
den Kapitalisierungsraten abgeleitet werden, die bei den
Verkäufen von vergleichbaren Grundstücken
vorherrschen. Wo sales comps nicht verfügbar sind, kann
eine Kapitalisierungsrate über die Anwendung der
sogenannten „Investitionsbandbreite“-,
„Ertragskapitalisierungs“- oder „Schulddeckungs“-
Die physische Abwertung wird von den
Erneuerungskosten für Verbesserungen abgezogen, um
eine Wertverminderung widerzuspiegeln, die
üblicherweise mit dem chronologischen Alter eines
Gebäudes in Verbindung gebracht wird. Obwohl ein
hoher Grad an Instandhaltung den Betrag der Abwertung
abmindern kann, wäre es sehr ungewöhnlich (den Fall
eines neu errichteten Gebäudes ausgenommen), wenn ein
Wertgutachten keine Abzüge für physische Abwertung bei
der Anwendung des Kostenansatzes ausweisen würde.
Formeln konstruiert werden. Eine Erklärung dieser
Zu dem funktionellen Wertverlust gehören veraltete
Formeln geht über Rahmen dieses Artikels hinaus. Wenn
elektrische oder sonst im Gebäude befindliche Systeme,
auf irgendeine dieser Methoden in einem Wertgutachten
Gebäudegrundrisse, die zu klein oder zu groß für den
Bezug genommen wird, sollte der Leser die Analyse
gegenwärtigen Mietmarkt sind und ähnliche Aspekte. Im
besonders sorgfältig untersuchen.
Gegensatz dazu bezieht sich der außerbetriebliche
Wertverlust auf Faktoren, die außerhalb des Gebäudes
Versäumnisse, eine Abwertung vollständig in
Betracht zu ziehen
selbst liegen. Ein Grundstück kann zum Beispiel zu weit
von einer neu gebauten Autobahn gelegen sein, oder in
einer Wohngegend, die nicht mehr attraktiv ist.
Bei dem Kostenansatz für die Bewertung, wird der
Wenn der Leser ein Wertgutachten überprüft, das den
Marktwert eines Grundstücks durch die Addition des
Kostenansatz verwendet, sollte er nach Hinweisen
Werts des Bodens (wobei zum Zwecke der Bewertung
suchen, ob der Gutachter sich mit jeder Art von
davon ausgegangen wird, dass dieser unbebaut ist) zu den
Abschreibung sorgfältig befasst hat und
abgewerteten Erneuerungskosten für technische
dementsprechend logische Anpassungen bei der
Verbesserungen errechnet. Die berücksichtigten
Bewertung des Grundstücks gemacht hat. Der
Abwertungskosten sollten jedoch nicht mit dem Begriff
Kostenansatz ist am zuverlässigsten bei neueren
10
Grundstücken, die nicht an einer so starken Abwertung
Erfahrung ausspielen, um ein Ergebnis zu erzielen. Bei
leiden.
der Bewertung eines Einnahmen erzielenden
Grundstücks sollte der Schwerpunkt auf den
Ertragsansatz gelegt werden. Im Gegensatz dazu wird der
Unwahrscheinliche Annahmen
Verkaufsansatz eine bedeutende Rolle bei der Bewertung
Wenn eine Bewertung auf der Basis von einer
eines Wohnhauses spielen. Anzeichen für eine
sogenannten „hypothetischen Beschaffenheit“ oder
Voreingenommenheit eines Gutachters können in der
anderen maßgeblichen Annahmen über das Grundstück
Richtigbefundanzeige zum Vorschein kommen. Der Leser
vorgenommen wird, sollte diese Tatsache für den Leser
eines Wertgutachtens sollte besondere Aufmerksamkeit
hervorgehoben werden und in dem Wertgutachten
auf jede Entscheidung des Gutachters, die Ergebnisse
vollständig offen gelegt werden. Das Gutachten sollte
eines der Bewertungsansätze außer Acht zu lassen,
auch die Ausgangsbasis für die Annahme erörtern und die
richten, besonders wenn diese Entscheidung für den
relative Wahrscheinlichkeit, dass die angenommene
Leser überraschend kommt und nicht anderweitig
Tatsache stimmt oder so eintreten wird. Ungeachtet
umfassend durch logische Aspekte und Aussagen, die in
dieses Idealzustandes wird man bei einer aufmerksamen
den vorangegangenen Abschnitten des Wertgutachtens
Durchsicht des Wertgutachtens dennoch
gemacht wurden, getragen wird.
unwahrscheinliche Annahmen entdecken können.
Verdächtige Annahmen, die in bereits bestehenden
Wertgutachten aufgetaucht sind, sind z.B. Mutmaßungen,
Rechenfehler und Achtlosigkeit
dass der für das Grundstück geltende Bebauungsplan
Gutachter sind auch nur Menschen und Menschen
geändert wird, dass das Gebäude trotz eines sinkenden
machen Fehler. Bei der Überprüfung eines
Marktes mit hohen Leerständen zu 95 % belegt bleiben
Wertgutachtens sollte man auf Rechenfehler achten. Wie
wird, die Annahme dass im Boden wertvolle Mineralien
schon zuvor kurz angesprochen, verlangen viele
enthalten seien und eine Annahme, dass eine
Gutachteraufträge, dass der Gutachter besondere
Zugangsstrasse angeschlossen wird, obwohl solch eine
Software benutzt und dem Klienten die Computerdateien,
Straße noch nicht existiert. Bei der Durchsicht eines
die die unterstützenden Berechnungen für die Bewertung
Wertgutachtens sollte man besondere Aufmerksamkeit
enthalten, abliefert. Wenn später ein Berechnungsfehler
auf sämtliche Annahmen oder eine hypothetische
vermutet wird, sollte eine Überprüfung dieser
Beschaffenheit richten, bei denen der Gutachter andeutet,
Computerdateien durch einen sachkundigen Analysten
dass sie allein aufgrund von durch den
das Problem schnell beheben.
Grundstücksbesitzer erteilten Instruktionen oder
gegebenen Informationen ohne unabhängige
Nachprüfung gemacht oder festgestellt wurden.
Rechtschreibfehler, schlechte Grammatik und
Rechenfehler können Anzeichen schlechter Recherchen,
grundsätzlicher Unaufmerksamkeit oder unzureichender
Analyse sein. Stößt der Leser eines Wertgutachtens auf
Unzureichende Richtigbefundanzeige
eine ganze Reihe kleinerer Fehler, sollte er auf der Hut
vor größeren Problemen sein.
Ein ordnungsgemäß eingereichtes Wertgutachten wird
mit einer sogenannten Richtigbefundanzeige abschließen,
das die Ergebnisse von jedem der 3 Bewertungsansätze
untersucht und diese Ergebnisse abwägt, um die
schlussendliche Einschätzung des Gutachters bezüglich
des Marktwerts des Grundstücks festzulegen. Statt einen
bloßen Durchschnittswert zu errechnen, wird der
Gutachter sein professionelles Urteilsvermögen und seine
Fazit
Ein Immobilien-Wertgutachten kann eine bedeutende
Herausforderung für jeden Investor in U.S.amerikanischen Immobilien, Banker oder Anwalt
darstellen. Um sich dieser Herausforderung stellen zu
11
können, muss man mit den einheitlichen Standards, an
die man umgehen sollte, vertraut sein. Obwohl einige der
die sich U.S.-amerikanische Gutachter halten, die
Problemgattungen für den Leser eventuell unmöglich zu
Bewertungsansätze die sie benutzen, die
entdecken sind, können viele Probleme durch ein
ordnungsgemäße Vorgehensweise bei der Beauftragung
kritisches Durchlesen des Wertgutachtens ausgemacht
eines Gutachters, den gesetzlichen und
werden. Dieser Artikel gibt Ihnen das notwendige
aufsichtsbehördlichen Rahmen der in den Vereinigten
Rüstzeug an die Hand, um voll durchstarten zu können.
Staaten Anwendung findet und den üblichen Fallstricke,
Über den Autor
Malcolm K. Montgomery ist Partner der Rechtsanwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und dort im Praxisbereicht Real
Estate tätig. Die von Herrn Montgomery betreuten Finanzierungen umfassen unter anderem: staatenübergreifende
Kreditsicherungseinrichtungen und Mezzanine-Kreditfinanzierungen, Finanzierungen von Immobilienfonds,
Finanzierungen mittels Schuldverschreibungen sowie Finanzierungen von Hotels und Resorts. Herr Montgomery hat sein
Studium an der Princeton University 1986 mit einem „Bachelor of Arts“ und sein Studium an der New York University 1989
mit einem „Juris Doctor“ abgeschlossen. Er ist Mitglied des Real Estate Financing Committee der New York State Bar
Association Real Property Section sowie des International Investment in Real Estate Committee der American Bar
Association. Herr Montgomery kann unter der Tel.-Nr. +1-212-848-7587 oder per e-mail unter
[email protected] erreicht werden.
12
Endnotes
1.
Kommentar von MARIANNE MOORE, in COMPLETE PROSE, 85 (1987).
2.
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE, Standards Regelung 2-2 (Appraisal Foundation 2004).
3.
Für eine ausfürlichere Definition des Begriffs “market value” (die Definition, die in einem den FIRREA-Anforderungen entsprechenden Wertgutachten verwendet werden
muss), vergleiche Office of the Comptroller of the Currency Real Estate Lending and Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 34.42(g); Board of Governors of the Federal
Reserve System Appraisal Standards for Federally Related Transactions, 12 C.F.R. § 225.62(g); Federal Deposit Insurance Corporation Appraisals Regulations, 12
C.F.R. § 323.2(g); Office of Thrift Supervision Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 564.2(g); National Credit Union Administration Appraisals Regulations, 12 C.F.R.
§ 722.2(f).
4.
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE, Supplemental Standards Rule (Appraisal Foundation 2004).
5.
Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989, Pub. L. No. 101-73, 103 Stat. 183 (1989) (codified at 12 U.S.C. § 3331-3352). Vergleiche auch
Office of the Comptroller of the Currency Real Estate Lending and Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 34; Board of Governors of the Federal Reserve System Appraisal
Standards for Federally Related Transactions, 12 C.F.R. § 225.61-67; Federal Deposit Insurance Corporation Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 323; Office of Thrift
Supervision Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 564; National Credit Union Administration Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 722.
6.
Die Oversight Agencies sind : the Office of the Comptroller of the Currency (OCC), the Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB), the Federal Deposit
Insurance Corporation (FDIC), the Office of Thrift Supervision (OTS), and the National Credit Union Administration (NCUA). Vergleiche 12 U.S.C. § 3350(6).
7.
FIRREA definiert “financial institution” als “an insured depository institution as defined in section 3 of the Federal Deposit Insurance Act or an insured credit union as
defined in section 101 of the Federal Credit Union Act.” 12 U.S.C. § 3350(7).
8.
12 C.F.R. § 34.44; § 225.64; § 323.4; § 564.4; § 722.4.
9.
Ebenso § 34.43(a); § 225.63; § 323.3; § 564.3; § 722.3.
10.
FDIC Financial Institution Letter, “Independent Appraisal and Evaluation Functions,” FIL-84-2003 (October 27, 2003), erhältlich unter
http://www.fdic.gov/news/news/financial/2003/fil0384a.html.
11.
Id.
12.
In re Brooklyn Bridge Southwest Urban Renewal Project, 270 N.Y.S.2d 703, 706-707 (N.Y. Sup. Ct. 1966).
13.
Investoren-Studien (investor surveys) aus denen solche Raten entnommen werden können, werden regelmäßig von Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis und
PriceWaterhouseCoopers herausgegeben.
Falls Sie Fragen zu der vorliegenden Ausarbeitung haben, wenden Sie sich bitte an den Autor:
Malcolm K. Montgomery
New York
(001) 212 848 7587 oder
[email protected]
599 LEXINGTON AVENUE | NEW YORK | NY | 10022-6069 | WWW.SHEARMAN.COM
©2004 Shearman & Sterling LLP. Shearman & Sterling LLP ist eine in den Vereinigten Staaten von Amerika nach dem Recht des Staates Delaware gegründete Limited Liability Partnership.
Nach dem Recht des Staates Delaware ist die persönliche Haftung der einzelnen Partner beschränkt.
NYDOCS02-#767290-v3