IMMOBILIEN-INVESTMENTS-Risiken nicht unterschätzen

IMMOBILIEN-INVESTMENTS
Risiken nicht unterschätzen
Immobilien waren während der vergangenen Dekaden in vielen Ländern dieser Welt die
wichtigste und zugleich wertträchtigste Anlageklasse überhaupt. Dies hat zum einen mit
der begrenzten Nutzfläche auf dem Planeten Erde und zum anderen auch mit der gleichzeitig steigenden Zahl von Menschen zu tun. Dort, wo das Angebot an Fläche schrumpft,
die Zahl der Menschen jedoch gleichzeitig weiter steigt, kennen die Preise in der Regel nur
eine Richtung – nach oben. Das gilt auch dann, wenn bedacht wird, dass zusätzliche
Immobilien-Nutzflächen vor allem in der Höhe gesucht werden; denn die Bauindustrie
baut immer höher. Die Zukunft kratzt an den Wolken.
UDO RETTBERG - FRANKFURT
Wenn sich die Zahl der Baukräne in einer Metropole – wie hier in Frankfurt am Main – innerhalb von wenigen Monaten verdoppelt oder verdreifacht, ist Vorsicht angebracht. Dann droht eine Trendwende.
Foto: Udo Rettberg
Davon träumt wohl jeder Kapitalanleger.
Mit Immobilien gewannen Investoren in den
vergangenen sechs Jahren – gemessen am
FTSE-Nareits-Index,
der
die
globale
Wertentwicklung von Immobilien- gesellschaften reflektiert - in US-Dollar gerechnet
durchschnittlich 20 % bis 25 % p.a. (in US-
Dollar gerechnet). Wird die rund 33%ige
Wertsteigerung des US-Dollars berücksichtigt, dann errechnet sich für Euro-Anleger in Real-Estate-Investments in den letzten sechs Jahren ein Plus von ca 30 % p.a.
Aber - die meisten Privatinvestoren haben
zum einen aus Gründen
„mangelnden
Kleingeldes“ bzw. hoher Einstiegsgrenzen
und zum anderen aus Unkenntnis über die
komplexen Eigenarten dieser Anlageklasse
den Haussetrend der Immobilien-Kapitalanlage nicht – oder nicht vollständig – mitgemacht. Viele Deutsche haben sich während der aktuell noch laufenden Niedrigzinphase der vergangenen Dekade selbst
genutztes Wohneigentum zugelegt und auf
diese Weise vom weltweiten ImmobilienBoom profitiert. „Wer in Immobilien inve-
stiert, sollte einer alten Regel zufolge vor allem auf die drei wichtigsten Faktoren achten: a) Lage, b) Lage, c) Lage“, so Markus
Ross, Geschäftsführer der Ceros Vermögensverwaltung in Frankfurt. Und in der Tat
ist der Standort einer Immobilie neben
politischer Stabilität des entsprechenden
Landes und finanziellem Umfeld der wichtigste und entscheidende Einflussfaktor für
die Wertentwicklung des jeweiligen Immobilien-Projekts.
IMMOBILIEN – HIT FÜR KAPITALANLEGER
Der Begriff „Immobilie“ wird vom lateinischen Wort „immobilia“ abgeleitet, das
so viel bedeutet wie „unbeweglich“. Unter den Bezeichnungen „Immobilie“
oder auch „Liegenschaft“ werden bebaute und unbebaute Grundstücke,
Gebäude, Ein- oder Mehrfamilienhäuser, ganze Gebäudekomplexe oder aber
auch Fabrikgebäude subsummiert. Unter dieser Bezeichnung Immobilie wird
unter dem Aspekt der Kapitalanlage also stets entweder ein Grundstück oder
aber ein bestimmter Anteil an diesem Grundstück verstanden. Das sind in der
Regel dann einzelne Wohnungen oder Gebäudeteile mit entweder
wohnwirtschaftlicher oder aber gewerblicher Nutzung.
Weitere Bewertungs-Elemente sind das Alter und die Erhaltung von Liegenschaften.
Und so raten Makler ganz offen dazu, bei
jenen Immobilien Vorsicht walten zu lassen,
die einen schlechten Qualitäts-Standard aufweisen. Denn selbst dann, wenn diese Liegenschaften baulich noch völlig in Ordnung
sind, heißt das noch lange nicht, dass sie den
über die Dekaden hinweg gestiegenen Ansprüchen des Mieterklientels gerecht werden. Welche Einflüsse wirken besonders auf
die globalen Immobilienmärkte ein? Entscheidend für die Preisentwicklung sind
zum einen makroökonomische Trends wie
 die Wachstumsdynamik,
 die Entwicklung der Zinsen,
 demografische Trends und
Völkerbewegungen,
 klimatische Veränderungen,
 politische Trends (Diktatur,
Demokratie etc),
 steuerliche und rechtliche
Rahmenbedingungen,
 die Wirtschaftskraft bestimmter
Regionen
 die rund um die Immobilien
verfügbaren Arbeitsplätze.
Zum anderen sollten Immobilien-Interessenten auch kritische mikroökonomische
Überlegungen anstellen. Dabei geht es auch
um den Erhaltungszustand des Objekts.
USA GEBEN DIE RICHTUNG VOR - Langfristig
weisen Immobilien-Investments einen klar
nach oben gerichteten Trend auf, wie die
weltweit am stärksten beachteten Indizes
beweisen. Der FTSE-Nareits-Index ist seit
Anfang des Jahres 2009 um etwa 185 % in
die Höhe geschossen. Über den größten,
liquidesten und am weitesten entwickelten
und ausgereiften Immobilienmarkt verfügen
zweifellos die USA. Das hat sich gerade auch
während der sich stark zerstörerisch auswirkenden Subprime-Krise gezeigt, in der
die unzähligen Schwächen nicht nur des USImmobilienmarktes, sondern des gesamten
nordamerikanischen Finanzwesens erkennbar wurden.
Beweis für die Dominanz der USA ist auch
die seit Jahren steigende Zahl der an der
New York Stock Exchange (NYSE) sowie an
der Technologiebörse Nasdaq börsengelisteten Aktien von Immobiliengesellschaften.
Darüber hinaus wurde im Jahr 1960 in den
USA auch der erste Real-Estate-InvestmentTrust (REIT) ins Leben gerufen. Hintergrund: Finanzgesellschaften erhielten durch
diese neue Regelung in der Folge die Möglichkeit, bei privaten Kapitalanlegern Geld
einzusammeln, diese Investments als REITs
zu verbriefen und diese Investments dann
über die amerikanischen Wertpapierbörsen
im Interesse der Kapitalanleger fungibel zu
machen.
Immobilienaktien im Höhenflug
FTSE Nareits All Reits Global Index
Quelle: Barchart
Investmentformen bei Immobilien
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Direkt-Investments - Selbstgenutzte Immobilien
Direkt-Investments - Rendite-Objekt Immobilien
Immobilienfonds
Immobilienaktienfonds
Aktien von Immobiliengesellschaften
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Exchange Traded Funds (ETF)
Immobilien-Zertifikate
Synthetische Immobilien-Investmentprodukte
REIT- DIE DEFINITION - Ein Real-EstateInvestment-Trust (REIT) ist eine Kapitalsammelstelle mit dem Ziel, Kapital einzusammeln und dieses dann in Immobilien
zu investieren. Ein REIT erwirbt, verwaltet
und veräußert Eigentum an Immobilien,
wobei Bestandsmietwohnungen in der Re-
gel davon ausgenommen sind. REITs gibt es
inzwischen auf alle möglichen Liegenschaften wie Hotels, Gewerbeparks und
auch auf Golfplätze. In Deutschland ist die
Gründung von REIT seit dem Jahr 2007
möglich geworden – die Unternehmensform
der Aktiengesellschaft ist dabei zwingend
vorgeschrieben. REITs unterscheiden sich
u.a. aus steuerlicher Sicht von Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften.
Auch bei detaillierter Auswertung regionaler Statistiken wird der Boom offenkundig.
Untersuchungen der weltweiten Statistikämter zeigen allerdings erhebliche Unterschiede in der Wertentwicklung regionaler
Immobilienmärkte. Auffallende inflationsbereinigte Preissteigerungen gab es bei
Wohnhäusern in jüngster Zeit im Stadtstaat
Hongkong sowie in Irland. Beide regionalen
Märkte wiesen im zweiten Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahr zweistellige prozentuale Preissteigerungen auf. Auch in Estlands Metropole Tallinn ging die Immobilien-Hausse mit nur leicht nachlassender
Dynamik weiter.
EXZESSE IN HONGKONG? - Beobachter glauben, der Immobilienmarkt in Hongkong stehe vor Exzessen. Die Chinese Estates Holding hat diesen Markt zuletzt heiß laufen
lassen. Das Unternehmen des 64jährigen
Billionärs Joseph Lau hat für ein Bürohochhaus in der ehemaligen britischen Kronkolonie den Rekordpreis von 12,6 Mrd. Hk-$
(umgerechnet also etwa 1,5 Mrd. €) bezahlt
– mehr als Doppelte des bisherigen Immobilien-Rekords in Hongkong Lau ist dafür
bekannt, sein Vermögen breit in Sachwerte
zu streuen. Zuletzt hatte der Vater zweier
Töchter u.a. am Markt für Kunst und für
Edelsteine mit spektakulären Engagements
für Aufsehen gesorgt. Bei Sothebys in Genf
ersteigerte er z.B. einen 12,05 karätigen
blauen Diamanten für den Rekordpreis von
sage und schreibe 48,6 Mio. sfr.
Investieren in US-Immobilien
Vanguard ETF - VNQ
Quelle: Barchart
ABKÜHLUNG IM ARABISCHEN RAUM Nachdem die Preise von Immobilien und
Grundstücken auf der arabischen Halbinsel
– vor allem aber in Dubai – noch im Jahr
2014 überdurchschnittlich kräftig in die Höhe geschossen waren, kam es zuletzt hier zu
einer Beruhigung. Wie rasch Anleger bereit
sind, haussierende Immobilienpreise auch
zur Realisierung angefallener Gewinne zu
nutzen, zeigt gerade die aktuelle Entwicklung in Dubai, wo es im zweiten Quartal
2015 zu einem zweistelligen prozentualen
Preisrückgang kam. Diese negative Preisentwicklung im arabischen Raum ist nicht
zuletzt auch auf die anhaltende Schwäche
des Rohölpreise zurückzuführen, durch die
der Wohlstand in den Ländern der Region
eine negative Entwicklung genommen hat.
Auch die politischen Spannungen im Nahen
Osten wirkten negativ auf das Klima am
Immobilienmarkt der Region. Darüber
hinaus werden Anleger durch Prognosen
über negative Auswirkungen des Klimawandels von Investments in „heißen Regionen“ wie Arabien von Investments abgehalten.
Hotel-Immobilien (hier in Boca Raton / Florida) sind bei den Vertretern der REIT-Branche seit vielen Jahren sehr stark gefragt.
Jetzt allerdings treten die Risiken wegen der geopolitischen Spannungen gerade hier offen zutagen.
Foto: Udo Rettberg
Für den Preisanstieg im Immobiliensektor
war und ist nach wie vor das günstige monetäre Umfeld ursächlich. Für Interessenten
ist die Finanzierung von Immobilien durch
Fremdkapital wegen der Nullzinspolitik der
Notenbanken heute wesentlich interessanter als noch vor fünf oder zehn Jahren.
Hinzu kommt, dass immer mehr reiche
Investoren die angespannte oder zumindest
undurchsichtige politische Lage in ihren
Heimatländern (wie z.B. im arabischen
Raum, in Russland und auch in China) zur
Kapitalflucht nutzen. Immobilien waren in
der Asset Allocation dieser Investoren dabei
stets erste Wahl. So berichten zum Beispiel
zahlreiche Makler in der westkanadischen
Metropole Vancouver und auch in der Finanz-Hochburg Toronto über einen massiven Zufluss chinesischen Kapitals mit der
Folge starker Preissteigerungen am dortigen Grundstücks- und Immobilienmarkt.
Deutschland ist in den internationalen Liegenschaften-Ranglisten in jüngster Zeit mit
einer wenig spektakulären Preisentwickung
nur im Mittelfeld zu finden. Im zweiten
Quartal sind die Preise für Wohnimmobilien
in Deutschland um knapp 4,0% gestiegen.
Zum Vergleich: im zweiten Quartal 2014
hatte der Preisanstieg gegenüber dem
gleichen Zeitraum des Jahres 2013 noch bei
1,3 % gelegen. In den USA weisen die Preise
seit Jahren einen kontinuierlichen Anstieg
auf. In den vergangenen zehn Jahren gab es
bei Wohnimmobilien – in US-Dollar gerechnet - eine stetige jährliche Steigerung
zwischen 4 und 6 %. Euro-Anleger können
sich zusätzlich darüber freuen, dass der USDollar gegenüber dem Euro während dieses
Zeitraums um rund 33 % gestiegen ist.
Doch Immobilien sind beileibe nicht immun
gegen alle möglichen Arten von Risiken.
Neben den genannten Gewinner-Nationen
gab es zuletzt nämlich auch zahlreiche
Verlierer. Die angespannte geopolitische
Großwetterlage führte zum Beispiel in Ländern wie Russland, Ukraine, Puerto Rico
und auch in Venezuela zu bemerkenswerten
Preisrückgängen.
CRASH-RISIKEN BEI IMMOBILIEN
Doch wie geht es nach den massiven Preissteigerungen der vergangenen Jahre jetzt
weiter? Ist der langfristige Haussetrend in
Gefahr, wie einige Ökonomen betonen? Was
viele Kapitalanleger und Immobilienbesitzer
bei ihrem Blick auf die in der Vergangenheit
erzielten Traumrenditen oft vergessen, sind
die erheblichen Risiken, die mit Immobilien-Investments verbunden sind. Die
generellen Immobilien-Risiken liegen nach
dem über mehr als eine Dekade anhaltenden Aufwärtstrend der Preise dagegen in
einer generellen Trendwende, deren Auslöser zum Beispiel eine globale Rezession
oder sogar Depression sein könnte. Neben
der latenten Gefahr einer Verschlechterung
der generellen Lage an bestimmten Immobilien-Standorten und des Risikos einer
höheren Belastung durch staatliche Stellen
gibt es noch zahlreiche andere – in der Regel
wesentlichnoch schwerer wiegende – Risiken.
A - DAS DEVISEN-RISIKO - Dabei geht es bei
international ausgerichteten ImmobilienEngagements um hier lauernde Währungsrisiken. In den vergangenen sechs Jahren
konnten Euro-Kapitalanleger mit Investments in US-Liegenschaften massive Währungsgewinne erwirtschaften. Nach dem
starken Anstieg des „Greenback“ in Richtung
Parität zum Euro – also 1 Dollar = 1 Euro dürfte das Wertsteigerungs-Potential der
US-Valuta zunächst einmal weitgehend
ausgereizt sein. Das Jahr 2015 hat gezeigt,
dass Regierungen und Notenbank die diktatorische Maßnahmel von Währungs-Abwertungen durchaus als probates Mittel für eine
Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit ihrer
Volkswirtschaften sehen. Die Gefahr eines
Währungskriegs in Form eines Abwertungs-Wettlauf ist für das Jahr 2016 nach
wie vor nicht vom Tisch.
B - RISIKO DER ZINSWENDE – Entscheidende Impulse erhielt der Immobilienmarkt
in den vergangenen Jahren durch die kurzsichtige Fiskalpolitik der Regierungen sowie durch die unsinnige Geldpolitik der
Notenbanken. Bei eingehender Überlegung
sollten Menschen zu der Erkenntnis gelangen, dass der Aufschwung und der Wohlstand vergangener Dekaden durch die
Inkaufnahme von gigantischen Staatsschulden lediglich „erkauft“ – also „erborgt“ –
worden ist. Wenn Zentralbanken irgendwann die seit längerem angekündigte Zinswende einleiten, die Zinsbelastung von
Immobilien-Investments dann von „quasi
null“ angenommen auf fünf Prozent oder
mehr steigen sollte, verändert sich das
Umfeld der Immobilien-Finanzierung total.
Auf Seiten geldpolitischer Eliten existiert
eine große Besorgnis mit Blick auf die Immobilien-Hausse vergangener Jahre. Eric
Rosengren, Präsident der Federal Reserve
Bank of Boston, hat sich in den vergangenen
Tagen extrem besorgt über den starken Anstieg der Preise vor allem bei gewerblichen
Immobilien gezeigt. Auch dessen Kollege
John Williams von der San Francisco Fed
hatte sich zuvor ähnlich kritisch geäußert.
Das Argument der Notenbanker: Immobilien-Investoren droht große Gefahr, weil
sie vor dem Hintergrund der rekordtiefen
Zinsen möglicherweise zu hohe Risiken am
„Markt für Betongold“ eingehen. Diese
Immobilien-Fans seien möglicherweise
nicht ausreichend auf den „Tag X“ – den Tag
der Zinswende also - vorbereitet, warnen
die Fed-Vertreter.
C - POLITIK IST DAS GRÖSSTE RISIKO Damit aber ist die Risiko-Liste für Immobilien noch nicht final. Das größte Risiko liegt
vor allem auf politischer Ebene. Irgendwann
müssen Regierungen angeblich demokratischer Industrieländer über eine Verringerung oder im Idealfall sogar über einen
Abbau von Staatsschulden nachdenken. Auf
diesem Wege gibt es unzählige Möglichkeiten. Diese aber sind allesamt unpopulär.
Denn mit allen denkbaren Lösungen wird
vor allem das Volk getroffen.
D - RISIKO DER ZWANGSENTEIGNUNG – Viele Wege führen zum Ziel. Manche werden
von Anlegern und Immobilienbesitzern heute noch als „unmöglich“ erachtet. Aber Vorsicht! Regierungen waren über die Jahrhunderte hinweg bei der Lösung solcher und
ähnlicher Probleme nicht nur erfinderisch,
sondern darüber hinaus auch gnadenlos. Die
Prosperität der Weltwirtschaft und vor
allem der Boom der Immobilienmärkte
weckt halt Begehrlichkeiten. Es wäre nicht
das erste Mal, dass Finanzminister gerade
auch an den Immobilienmärkten ihr Unwesen treiben. Das geht sowohl über eine
höhere Besteuerung des Immobilienvermögens, über höhere Grundsteuern und
ähnliches als auch über andere „schmutzige
Tricks“. In diesem Kontext sei zum Beispiel
auf das Instrumentarium der Zwangsenteignung hingewiesen.
E - RISIKO DER ZWANGSHYPOTHEK Bekannt ist aus der Geschichte zudem auch
das Mittel der Zwangshypothek. So mancher
blauäugige Bürger und Kapitalanleger mag
meinen, dass das in einem angeblich demokratischen Land wie Deutschland keine
Option für die Regierung sein kann. Wer das
glaubt, sollte ein zweites und drittes Mal
nachdenken. „Nichts ist unmöglich“, heißt es
in einer Autowerbung. Das gilt auch für die
von Regierungen durchgesetzten Methoden
im Rahmen der Financial Repression. Ein
Blick in die Vergangenheit - nämlich in die
unruhigen und kritischen Jahre 1923 und
1948 – zeigt, dass die deutschen Regierungen ihren Bürgern Zwangshypotheken
auf deren Immobilien verordneten. Denn
das ist ein Mittel, mit dem Regierungen unter dem Gesichtspunkt der „Gerechtigkeit“
die Mehrheit seiner Bürger auf seine Seite
ziehen kann. „Wer Immobilien besitzt, muss
reich sein“, heißt es im Neiderland Deutschland. Wenn der Staat von einer zu hohen
Schuldenlast in seinem Handeln erdrückt
wird, wälzt er diese Schulden z.B. über höhere Steuern, Abgaben und über Zwangshypotheken (auch als Instrumentarium der
„Zwangsvollstreckung“ zu bezeichnen) eben
auf die Häuslebauer ab.
In der Vergangenheit funktionierte das in
der Art, dass der Staat Staatsschulden in die
jeweiligen Grundbücher der Immobilienbesitzer eintrug. Hauseigentümer hatten auf
diese Art und Weise wieder neue - oder je
nach Stand der Dinge noch mehr alte –
Schulden. Dass Politiker erfinderisch sind,
zeigte sich in der Vergangheit auch daran,
dass für diese Art des Betrugs das so genannte „Lastenausgleichsgesetz“ kreiert
wurde. Regierungen werden sich als Handlanger des „Superreichen-Establishments“
in diesem Kontext dann wohl auch das
Recht nehmen, nur bestimmte Immobilien
„auszusuchen“ und mit einer Zwangshypothek zu belegen. Wollen sie vor allem die
privaten Immobilienbesitzer „bestrafen“,
dann werden sie dies gezielt tun. Sie könnten dann zum Beispiel auf der anderen Seite
auch die „Superreichen“ mit ihren GewerbeImmobilien bei dieser Regelung außen vor
lassen. Wie gesagt: „Nichts ist unmöglich“.
Das gilt auch für das Wunderland Deutschland.
F – KRIEGS-RISIKO - Doch das ist noch längst
nicht alles. Auf dem Weg in die ungewisse
Zukunft lauern noch andere Risiken. Denn
wegen der derzeit alarmierenden geopolitischen Entwicklung ist die Gefahr einer
Verschärfung und vor allem einer Ausbreitung von bislang eher noch regional
beschränkten kriegerischen Konflikten nicht
von der Hand zu weisen. Mit Kriegen geht
aber in der Regel in nur kurzer Zeit die Zerstörung von Immobilien-Vermögen einher.
Immobilien-Reichtum kann so praktisch
über Nacht zum „Nichts“ werden. „Die Gefahren eines Immobilien-Crashs sind real“,
mahnt Ceros-Geschäftsführer Markus Ross
zur Vorsicht.
Dieser Beitrag ist am 27. 11. 2015 in leicht gekürzter Form
als Advertorial bei „Handelsblatt Online“ erschienen