zwischenbericht 2004 | 2005

ZWISCHENBERICHT
2004 | 2005
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München, im März 2005
Überblick
Die KanAm-Gruppe hat im Jahr 2004 ihre ehrgeizigen Ziele erreicht und das bisher beste Jahr abgeschlossen. So konnten für die
Anleger sowohl im Bereich der Geschlossenen als auch der Offenen KanAm-Immobilienfonds überdurchschnittliche Ergebnisse
erzielt und insgesamt 318,5 Millionen Euro ausgeschüttet werden.
Davon entfielen auf den traditionellen Bereich der Geschlossenen
Immobilienfonds insgesamt 252 Millionen Euro, auf die Offenen
Fonds 66,5 Millionen Euro. Bei den Offenen Immobilienfonds
übernahm die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH
mit ihrem Ergebnis 2004 sowohl bei der Rendite als auch beim
Mittelzufluss die Spitzenstellung in Deutschland. Zudem konnte
die KanAm-Gruppe Spezialprojekte wie die HighLight Towers in
München erfolgreich voran bringen.
Die Höhe des platzierten Kapitals im Bereich der Geschlossenen
USA-Immobilienfonds konnte im Vergleich zum Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Im Jahr 2004 platzierte KanAm
rund 280 Millionen US-Dollar. Unter Berücksichtigung des zurechenbaren Fremdkapitals entspricht dies einem Fondsvolumen
von rund 645 Millionen US-Dollar. Damit baute die Münchener
KanAm ihre führende Stellung unter den Emissionshäusern
für Geschlossene USA-Immobilienfonds weiter aus und ist in
diesem Segment nun klar die Nummer Zwei auf dem bundesdeutschen Anbietermarkt. Dieser Erfolg ist auch auf die erfolgreiche
und erprobte Zusammenarbeit mit der amerikanischen Mills
Corporation als innovativem Entwickler und Betreiber großer
Einkaufs- und Unterhaltungszentren zurückzuführen.
Erwartungsgemäß konnten für die Anleger hohe Ausschüttungen
geleistet und durch Objektverkäufe Ergebnisse zwischen 8,3
und 20 Prozent p. a. vor Steuer erzielt werden. Zudem wurden
insgesamt über 3,8 Millionen Mills L.P.-Units (zuvor gewandelte
individuelle Fondsanteile) in Aktien gewandelt und mehrheitlich
verkauft. Dies allein entspricht einem Erlös für die Anleger von
rund 145 Millionen Dollar. Vor allem die wachsende Zahl an
Investoren spricht für die hohe Marktdurchdringung, die dieses
nun seit 26 Jahren erfolgreiche Produkt der KanAm-Gruppe inzwischen erreicht hat. Im Jahr 2004 haben sich mehr als 3.600 Anleger an Geschlossenen KanAm-USA-Fonds beteiligt.
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Bei den Deutschland-Fonds mussten konjunkturbedingt zum Teil
niedrigere Ausschüttungen als geplant hingenommen werden.
Hier bleibt das Umfeld schwierig, die Vermietungssituation zum
Teil sehr angespannt.
Anleger des in Euro notierten KanAm grundinvest Fonds – der
zum dritten Mal in Folge von der Fachzeitschrift „FINANZEN“
zum Fonds des Jahres gewählt wurde und die Zwei-MilliardenEuro-Grenze erreicht hat – erhielten zum 31. Dezember 2004
eine Drei-Jahres-Rendite von 22,8 Prozent. Dieses im Branchenvergleich erstklassige Ergebnis konnte zudem über 90 Prozent
steuerfrei vereinnahmt werden.
Mit der Frankfurter KanAm Grund Spezialfondsgesellschaft
mbH bietet die KanAm-Gruppe jetzt auch institutionellen Investoren eine renditestarke Anlagemöglichkeit in einem besonderen
Offenen Immobilienfonds: dem KanAm SPEZIAL grundinvest
Fonds.
Die HighLight Towers, fertig gestellt zum Jahreswechsel 2004 /05,
sind zu einem Wahrzeichen des Münchener Nordens geworden.
Mehr als 42 Prozent der Fläche sind bereits an Mieter übergeben
worden, seit Januar 2005 ist das INN SIDE-Hotel dort in Betrieb.
Die restlichen Flächen werden vermarktet.
Wirtschaftliche Rahmendaten unterliegen ständiger Veränderung.
So ist unter anderem zu Beginn des Jahres 2005 eine Wende im
Zinszyklus erkennbar geworden und nunmehr mit langfristig steigenden Zinsen zu rechnen. Doch auch vor diesem wirtschaftlichen
Hintergrund wird die KanAm-Gruppe ihrer Maxime treu bleiben,
ihren Kunden eine Anlagepalette zu bieten, die gute Erträge bei
hoher Sicherheit des eingesetzten Kapitals erwarten lässt. Hierzu
gehören sowohl die Entwicklung neuer Investitionsprojekte als
auch das aktive Management bestehender Investitionen.
Bericht der
Geschäftsleitung
Wie in den vorausgegangenen Jahren wird der Jahresbericht für
das abgelaufene Geschäftsjahr 2004 im dritten Quartal 2005
vorliegen.
3
KanAm
grundinvest Fonds
Der überdurchschnittliche Anlageerfolg dieses vorrangig in
den Staaten der Europäischen Währungsunion investierenden
Offenen Immobilienfonds überzeugte im Berichtsjahr nicht nur
die Anleger, sondern gleichermaßen die unabhängigen Experten
des Anlegermagazins „FINANZEN“. Sie wählten den KanAm
grundinvest Fonds aufgrund seiner hervorragenden Ein-Jahresund Drei-Jahres-Performance zum „Fonds des Jahres 2004“. Selbst
in einem für die gesamte Branche der Offenen Immobilienfonds
schwierigen Umfeld erzielte der Fonds per 31. Dezember 2004
einen Anlageerfolg von 6,74 Prozent p. a. sowie eine Drei-Jahresrendite von 22,8 Prozent. Der steuerfreie Anteil am Anlageerfolg
lag jeweils bei über 90 Prozent. Daraus resultierte für den Anleger
erneut eine attraktive Nettorendite. Das Fondsvolumen lag zum
Ende des Berichtsjahres bei 1,945 Milliarden Euro.
Zum ersten Mal seit Auflegung des Fonds im November 2001
veräußerte das Fondsmanagement eine Bestandsimmobilie. Der
Verkauf des „Commonwealth Tower“ in Rosslyn / Washington,
D. C. brachte einen Veräußerungsgewinn von rund 16 Millionen
US-Dollar bzw. umgerechnet 13,7 Millionen Euro. Bezogen auf
die zweijährige Haltezeit des Objekts ergibt sich daraus eine
Nettorendite von 24 Prozent, die dem Ertrag der Anleger zugute
kam. Mit dem Verkauf der Immobilie folgte das Fondsmanagement
konsequent seiner Buy-and-Sell-Strategie, die darauf beruht,
sowohl Kauf- als auch Verkaufschancen selektiv und renditeorientiert wahrzunehmen.
Holendrecht Centre,
Amsterdam
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KanAm
grundinvest Fonds
Während der Investitionsschwerpunkt im ersten Halbjahr 2004
auf Paris lag, wurde in den folgenden Monaten das Portfolio um
interessante und an solvente Partner vermietete Objekte in den
Niederlanden und Belgien erweitert. So erwarb das Fondsmanagement zunächst in Paris Büroimmobilien in der Rue d’Anjou,
der Rue d’Uzès, den „Crystal Park“ in Neuilly-sur Seine sowie
den „Tour Egée“ in der Bürostadt La Défense. Mit dem Kauf eines
attraktiven Bürogebäudes in Chicago und der Beteiligung an
einem Objekt in New York wurde aus Gründen der Diversifizierung und der Renditeoptimierung das Engagement in den USA
geringfügig ausgebaut.
Daneben befinden sich Top-Immobilien in den niederländischen
Metropolen Amsterdam, Rotterdam und Den Haag im Portfolio des
KanAm grundinvest Fonds. Mieter sind mit der ABN-Amro-Bank,
der Fortis-Bank und dem Allfinanzdienstleister ING Group drei
der führenden europäischen Geldinstitute mit besten Bonitätsratings. Das erste Objekt des KanAm grundinvest Fonds in Brüssel
liegt im Herzen der europäischen Metropole und ist langfristig
an die Europäische Kommission vermietet.
West Wacker Drive,
Chicago
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KanAm
US-grundinvest Fonds
Als derzeit einziger in Deutschland zugelassener Offener Immobilienfonds wird der KanAm US-grundinvest Fonds auf USDollar-Basis geführt. Der im Mai 2003 aufgelegte Fonds ist daher
in besonderem Maße für Anleger geeignet, die über US-DollarBestände verfügen und dieses Geld renditeorientiert anlegen
möchten. Der KanAm US-grundinvest Fonds ist global ausgerichtet, fokussiert sich allerdings vor allem auf viel versprechende
Objekte in den Vereinigten Staaten von Amerika. Die Vorteile des
KanAm US-grundinvest Fonds stießen auch bei den Medien auf
positive Resonanz. So wurde der Fonds im Frühjahr 2004 von
den Anlegermagazinen „FINANZEN“ und „EURO am Sonntag“
für den Preis „Der innovative Fonds 2003“ nominiert.
Das Fondsmanagement investiert in einem ausgewogenen
Verhältnis sowohl in Bürogebäude in bester Lage als auch in
großformatige Einkaufszentren in kaufkraftstarken Regionen.
Auf diese Weise werden die stabilen Ertragsaussichten von BüroObjekten mit den Renditechancen von ausgesuchten Einzelhandelsimmobilien kombiniert. Zum Stichtag 31. Dezember 2004 wies
der Fonds eine Performance von 6,8 Prozent p. a. aus. Darüber
hinaus profitierten die Anleger per 31. März 2004 von einem zu
98,4 Prozent steuerfreien Anteil am Anlageerfolg.
Im 2. Halbjahr 2004 erwarb das Fondsmanagement ein architektonisch sehr anspruchsvolles Bürogebäude in 333, West Wacker Drive in Chicago. Das von Kohn Pedersen Fox entworfene
Class A-Building in bester Citylage wurde 1983 fertig gestellt
und inzwischen umfassend modernisiert. Mit dem Erwerb dieses
Objekts investierte das Fondsmanagement gezielt in das Marktpotenzial im Großraum Chicago. Dort erwarten unabhängige
Experten nach einer vorübergehenden Schwächeperiode deutlich
steigende Mieten für anspruchsvolle Büroräume in den 1 A-Lagen
der US-Metropole.
In Nashville, der Hauptstadt des US-Bundesstaates Tennessee,
beteiligte sich das Fondsmanagement mehrheitlich an der „Opry
Mills“-Mall, einem Einkaufszentrum der Extraklasse in exponierter Lage. Die Mall befindet sich in unmittelbarer Nähe der
Interstate 155, die jährlich im Schnitt von über 28 Millionen
Fahrzeugen passiert wird. Insgesamt umfasst das Gelände dieser Liegenschaft eine Fläche von 502.863 Quadratmetern. Die
stark frequentierte „Opry Mills“ mit ihrem breiten Einkaufs- und
Unterhaltungsangebot ist Teil des Kultur- und Musikzentrums
„Opryland“, das weit über die Grenzen der USA hinaus bekannt
ist und Jahr für Jahr Millionen von Besuchern anzieht.
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Gute Ergebnisse
der Mills Corporation
in den USA
Wie in den vergangenen Jahren können wir über eine erfolgreiche
und professionelle Zusammenarbeit mit unserem langjährigen
Partner The Mills Corporation berichten. KanAm ist Gründungsmitglied der Mills Corporation und mit drei von 13 Mitgliedern im
Verwaltungsrat vertreten. Neben 13 überregionalen Einkaufs- und
Unterhaltungszentren, die durch Geschlossene KanAm-USAFonds finanziert wurden, befinden sich derzeit zwei Projekte
in der Entwicklung.
Im Sommer 2005 wird das Neubauprojekt Pittsburgh Mills Mall
in Pittsburgh / Pennsylvania eröffnet. Das überregionale Einkaufsund Unterhaltungszentrum ist mit kapitalmäßiger Beteiligung
des Fonds KanAm USA XX finanziert.
Die Planungs- und Vorbereitungsphase des überregionalen Einkaufs- und Unterhaltungszentrums Meadowlands Xanadu in New
Jersey ist weitgehend beendet, deshalb ist mit dem endgültigen
Baubeginn noch im Sommer 2005 zu rechnen. Meadowlands
Xanadu entsteht in nur fünf Meilen Entfernung von Manhattan /
New York City. Die Fonds KanAm USA XV, XVI und XXII statten dieses Projekt mit Eigenkapital aus. Joint Venture-Partner
ist neben Mills der langjährige lokale Immobilienentwickler
Mack-Cali.
Das Mills–Portfolio umfasst aktuell 41 Einkaufs- und Unterhaltungszentren. Durch die Entwicklung von Neubauprojekten, den
Zukauf einzelner Malls sowie Mall-Portfolios in den USA und mit
der Expansion nach Kanada und Europa behauptet Mills eine
führende Position in der US-amerikanischen Einzelhandelsindustrie. Diese positive Entwicklung spiegelt der Mills-Aktienkurs
wider, der im Jahr 2004 um 47 Prozent von 43,35 US-Dollar je
Aktie auf 63,76 US-Dollar zum Jahresende 2004 stieg. Mit einer
Marktkapitalisierung von rund 8,1 Milliarden US-Dollar zum
Jahresende 2004 gehört Mills zu den größten Unternehmen der
US-Shopping Center-Branche.
Die Dividende für das Jahr 2004 betrug 2,38 US-Dollar; für das
Jahr 2005 wird eine Dividende in Höhe von 2,51 US-Dollar erwartet.
Auf den folgenden Seiten berichten wir über wichtige Entwicklungen bei den Investitionsobjekten der Geschlossenen KanAmImmobilienfonds. Den Berichten sind erste Informationen über
Vermietungsstände zum 31. Dezember 2004 zu entnehmen. Für
die KanAm-USA-Fonds sind die geleisteten Ausschüttungen für
2004 und die erwarteten Ausschüttungen für 2005 aufgeführt.
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Verkauf Ontario Mills
KanAm USA XIV
KanAm USA XXI
KanAm und Mills nutzten die hohe Nachfrage institutioneller
Anleger und den damit verbundenen Anstieg erzielbarer Preise
für erstklassige und großformatige Shopping Malls in den USA.
Mitte 2004 wurde die KanAm-Beteiligung an Ontario Mills,
einem überregionalen Einkaufs- und Unterhaltungszentrum
im Einzugsbereich von Los Angeles, zum Verkauf angeboten.
Die Mall war Investitionsobjekt der Fonds KanAm USA XIV und
KanAm USA XXI. Nach erfolgreicher Abwicklung der Transaktion
konnten an die Anleger der beiden Geschlossenen KanAm-USAFonds überdurchschnittlich hohe Ausschüttungen aus der Teilveräußerung geleistet werden.
Die Fondsgesellschaft KanAm USA XIV investierte 26,6 Millionen US-Dollar und damit 65 Prozent des Emissionskapitals in
die Ontario Mills Mall. Für die Anleger dieses Fonds ergab sich
eine Sonderausschüttung in Höhe von rund 187 Prozent auf die
ursprüngliche Einlage.
Die Fondsgesellschaft KanAm USA XXI investierte 11,7 Millionen
US-Dollar und damit rund 19 Prozent des Emissionskapitals in
die Ontario Mills Mall. Für die Anleger dieses Fonds ergab sich
eine Sonderausschüttung in Höhe von rund 27 Prozent auf die
ursprüngliche Einlage.
Verkauf
Colorado Center
Private Placement
Im Jahr 2004 stieg in den USA auch die Nachfrage nach Büroimmobilien deutlich. Diese Situation haben die Joint Venture-Partner des Colorado Center genutzt, um den Class A-Bürokomplex
nach rund drei Jahren Haltedauer wieder zu veräußern. KanAm
platzierte das Eigenkapital für das mehrfach ausgezeichnete
Gebäudeensemble in Santa Monica im Großraum Los Angeles im
Rahmen eines Private Placement. Nach Ende der Konsolidierung
der US-Wirtschaft in den Jahren 2002 und 2003 wurde das Objekt Mitte 2004 veräußert. KanAm leistete an die Gesellschafter
während der Laufzeit die prognostizierten Ausschüttungen und
führte nach Veräußerung des Colorado Center die Einlage zu
100 Prozent an die Gesellschafter zurück.
8
KanAm-USA-Fonds
XII, XIV bis XIX
Die Investitionsphase dieser Fonds ist abgeschlossen. Es werden an einzelnen Mills Malls direkte Beteiligungen gehalten.
Die Fonds erzielen ihre Einnahmen aus dem Barüberschuss der
jeweiligen Projektgesellschaft.
Die Investitionsobjekte Grapevine Mills in Dallas, The Block at
Orange in Los Angeles, Katy Mills in Houston, Concord Mills
in Charlotte, Arundel Mills in Baltimore und Discover Mills in
Atlanta sind erfolgreiche Einkaufszentren mit guter Vermietungsauslastung und hohen Besucherzahlen.
Fonds
USA XII
USA XIV
USA XV
USA XVI
USA XVII
USA XVIII
USA XIX
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
1,50 %*
10,00 %**
11,00 %
8,00 %
8,00 %
9,00 %
8,00 %
1,50 %*
2,00 %**
11,00 %
8,00 %
8,00 %
9,00 %
8,00 %
* Nach Teilauflösung; die Fondsgesellschaft leistete bis November 2004 Ausschüttungen
in Höhe von 189 Prozent (kumuliert)
** Nach Teilveräußerung; die Fondsgesellschaft leistete im September 2004 eine Sonderausschüttung in Höhe von 187,6 Prozent.
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KanAm USA XX
Der Fonds befindet sich noch in der Investitionsphase und hält
direkte Beteiligungen an einzelnen Mills Malls. KanAm USA XX
erzielt Einnahmen aus dem Barüberschuss der jeweiligen Projektgesellschaft. Die Investitionsobjekte Colorado Mills in Denver
und St. Louis Mills in St. Louis /Missouri sind eröffnet, verfügen
über eine gute Vermietungsauslastung und verzeichnen gute
Besucherzahlen.
Das dritte Investitionsobjekt Pittsburgh Mills in Pittsburgh / Pennsylvania ist in der Endphase des Baus und wird im Sommer 2005
eröffnet. Mills vereint bei diesem Projekt erstmals in einer klassischen Mills Mall zwei Konzepte unter einem Dach: Neben dem
bekannten Outlet-Bereich mit einem günstigen Preis-LeistungsVerhältnis wird es auch ein so genanntes Normalpreis-Segment
geben. Mit folgenden Mietern sind bereits vor Eröffnung Verträge
geschlossen: Borders Books, Cinemark Theater, Dick’s Sporting
Goods, Eat ’n Park, J. C. Penney, Kaufmann’s, Linens ’n Things,
Longhorn Steak House, Loewe’s Home Improvement, Lucky Strike
Lanes, NASCAR Speedpark, Sam’s Club, Steak ’n Shake, Springhill
Suites Hotel, Sears und Wal-Mart.
Fonds
USA XX
Colorado Mills,
Denver
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
8,00 %
8,00 %
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KanAm USA XXI
Die Investitionsphase des Fonds ist abgeschlossen. Investitionsobjekte von KanAm USA XXI sind – nach Verkauf der Beteiligung
an der Ontario Mills Mall – drei fertig gestellte, erfolgreich betriebene Einkaufs- und Unterhaltungszentren an den Standorten
Dallas / Fort Worth, Charlotte und Baltimore. Alle drei Mills Malls
zählen zu den erfolgreichsten Einzelhandelsobjekten im jeweiligen Bundesstaat. KanAm hat zusammen mit Mills von dem
bisherigen Joint Venture-Partner Simon Property Group dessen
Beteiligungen an diesen Mills Malls übernommen.
Fonds
USA XXI
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
7,16 %*
6,50 %*
* Nach Teilveräußerung; die Fondsgesellschaft leistete im September 2004 eine
Sonderausschüttung in Höhe von 27,3 Prozent.
KanAm USA XXII
Das Emissionskapital von KanAm USA XXII ist zum Jahresende 2004 vollständig platziert gewesen. Die Fondsgesellschaft
investiert im Joint Venture mit Mills und Mack-Cali, beides
Real Estate Investment Trusts (REITs), in das Einkaufs- und
Freizeitzentrum Meadowlands Xanadu in New Jersey. In nur
fünf Meilen Entfernung von Manhattan, New York City, wird
auf einer Nutzfläche von rund 260.000 Quadratmetern für voraussichtlich mehr als 200 Mieter eine in die Themenbereiche
Fashion, Entertainment, Children’s Education, Home & Life und
Sports gegliederte Einkaufs- und Erlebniswelt entstehen.
Die Fortschritte des Projektes entsprechen den Erwartungen.
Inzwischen sind die beiden letzten wichtigen Genehmigungen
erteilt worden: sowohl die Baugenehmigung durch den Staat
New Jersey als auch die Genehmigung 404 durch das U. S. Army
Corps of Engineers („fill permit“). Mit der Errichtung der mehrstöckigen Parkgarage auf dem Gelände wurde am Montag vor
Ostern begonnen.
Bei jedem Bauvorhaben dieser Größenordnung in einer so dicht
besiedelten, großstädtischen Umgebung sind politisch komplexe
Abstimmungsprozesse notwendig und rechtliche Einsprüche von
Seiten vermeintlicher Wettbewerber Teil der Gesamtkalkulation.
Der letztendliche Erfolg des Vorhabens ist davon nicht betroffen.
Die Detailplanung ist weitgehend abgeschlossen, die Absprachen
zur Vorvermietung und Übernahme von Sponsorships der einzelnen Themenbereiche weitgehend getroffen.
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All dies stimmt zuversichtlich, dass der endgültige Baubeginn
im Sommer 2005 liegen wird. Bis zur Fertigstellung sind die
Ausschüttungen garantiert. Danach erzielt der Fonds seine Einnahmen aus dem Barüberschuss der Projektgesellschaft.
Fonds
USA XXII
KanAm / WestWind
USA Office I
The Investment Building,
Washington, D. C.
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
7,25 %
7,25 %
Investitionsobjekt des Geschlossenen US-Immobilienfonds
KanAm / WestWind USA Office I ist ein Class A-Bürogebäude in
Washington, D.C. Das Gebäude – The Investment Building – ist
ein Neubau hinter historischer Fassade, der höchsten Ansprüchen an Ausstattung und Architektur genügt. Der zwölfstöckige
Neubau ist zu 100 Prozent langfristig an erstklassige, bonitätsstarke Unternehmen vermietet. Das Investment Building liegt
im Regierungsviertel von Washington, D. C. in Sichtweite des
Weißen Hauses.
Fonds
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
Office I
7,50 %
7,50 %
12
KanAm / WestWind
USA Office II
Investitionsobjekt des Geschlossenen US-Immobilienfonds
KanAm / WestWind USA Office II ist das Class A-Bürohochhaus Wachovia Financial Center im Central Business District
von Miami / Florida. Es ist nach dem Hauptmieter – Wachovia
Bank – benannt. Das Gebäude war zum 31. Dezember 2004 zu
91,3 Prozent an einen diversifizierten Mieterstamm vermietet. Im
vierten Quartal 2004 konnte der Mietvertrag mit dem zweitgrößten Mieter, der Anwaltskanzlei Steel, Hector & Davis, vorzeitig um
zehn Jahre bis Ende 2016 verlängert werden. In Miami bewegen
sich die erzielbaren Mieten für Class A-Büroflächen auf einem
gleich bleibenden Niveau. Im Central Business District hat sich
der Wettbewerb verstärkt, nachdem durch die Entwicklung neuer
Immobilienprojekte das Angebot von Class A-Büroflächen zugenommen hat. Vor allem bei der Vermarktung von Mietflächen
und der Verlängerung auslaufender Mietverträge sind erhöhte
Aufwendungen erforderlich.
Fonds
Office II
Neues
Emissionsangebot
KanAm USA XXIII
Ausschüttung 2004
Ausschüttung 2005
7,75 %
7,75 %
Für das laufende Jahr 2005 sind wir optimistisch, einen neuen,
attraktiven und renditesicheren USA-Fonds auflegen und anbieten
zu können. Die Vorbereitungen dazu laufen.
KanAm und Mills haben in den vergangenen 26 Jahren eine
Vielzahl überregionaler Shopping- und Entertainment-Center gemeinsam gebaut oder weiter entwickelt. An diesem Joint Venture
von KanAm und Mills waren jeweils beide Partner finanziell
eingebunden. Diese Partnerschaft hat sich als sehr erfolgreich
und ertragstark erwiesen. Die Investoren, die über verschiedene
KanAm-USA-Emissionsangebote an den KanAm /Mills-Projekten
beteiligt waren oder sind, haben überdurchschnittliche Renditen
von mehr als 14 Prozent pro Jahr erzielt.
Diese Zusammenarbeit war und ist für alle Seiten ein Gewinn.
Mills arbeitet derzeit an einigen interessanten Projekten in
Nordamerika. KanAm sondiert und verhandelt bereits Möglichkeiten, wie diese attraktiven Projekte im Rahmen des nächsten
KanAm-USA-Fonds auf Basis der bekannten KanAm /Mills Joint
Venture-Struktur eingebunden werden können.
13
KanAm-DeutschlandFonds VII bis XII
und
KanAm Frankfurt
MesseTurm
Nachfrage und Mietpreise für Büroflächen an den Standorten
München, Düsseldorf und Frankfurt entwickelten sich konjunkturbedingt auch im Jahr 2004 rückläufig. Da dieses Marktumfeld hinsichtlich Mietermanagement, Vermietungsaktivitäten
sowie für die kaufmännische und technische Objektbetreuung
besonderes Augenmerk erfordert, wurden die damit verbundenen
Aktivitäten für die Investitionsobjekte Geschlossener KanAmImmobilienfonds bei KanAm Real GmbH konzentriert. Neben
München und Eschborn hat KanAm Real ein weiteres Büro in
Düsseldorf bezogen.
Es ist gelungen, die Vermietung der Fondsobjekte im RheinMain-Gebiet, Düsseldorf und Münster in diesem schwierigen
Marktumfeld bisher auf einem hohen Niveau zu halten.
Vermietungsstand zum 31. 12. 2004
Deutschland VII
Deutschland VIII
Deutschland IX
Deutschland X
Deutschland XI
Deutschland XII
KanAm Frankfurt MesseTurm
Ausschüttungen
92,5 %
97,7 %
100,0 %
60,7 %
94,3 %
100,0 %
93,9 %
Für die KanAm-Deutschland-Fonds liegen die Ausschüttungen
für das Jahr 2004 zwischen 3,00 und 7,00 Prozent. Die Ausschüttungen für 2005 werden, wie gewohnt, im Dezember 2005
bzw. im April 2006 (KanAm Frankfurt MesseTurm) geleistet.
Aufgrund von bereits jetzt absehbaren Veränderungen bei
Mietverhältnissen und Vermietungsständen sowie anstehender
Darlehensprolongationen im Verlauf des Jahres 2005 wird eine
zuverlässige Aussage zur Höhe der Ausschüttungen erst in der
zweiten Jahreshälfte möglich sein.
14
KanAm
Deutschland VII
In dem Bürogebäude in Schwalbach hat die Firma BIT den Mietvertrag über 7.014 Quadratmeter – das entspricht 22,4 Prozent der
Nutzfläche – um fünf Jahre bis 2010 verlängert. Der Vertrag mit
Danzas über 3.715 Quadratmeter (11,8 Prozent der Nutzfläche)
läuft Ende April 2005 aus. Trotz aktiver Vermarktungsbemühungen zeichnet sich derzeit eine Anschlussvermietung noch
nicht ab.
KanAm
Deutschland VIII
In dem Bürokomplex in Eschborn läuft der Mietvertrag mit IBM
über 2.974 Quadratmeter Ende August 2005 aus. VR-Leasing hat
über eine Fläche von 1.295 Quadratmetern ein Sonderkündigungsrecht zum Oktober 2005 wahrgenommen. Die beiden Flächen
entsprechen 15,5 Prozent der Nutzfläche. Für diese Flächen
werden umfangreiche Vermarktungsaktiväten unternommen.
Darüber hinaus ist ein Teil der Finanzierung des Fonds über den
30. Juni 2005 zu prolongieren.
KanAm
Deutschland IX
In dem Bürogebäude München-Freimann läuft der Generalmietvertrag mit Doblinger Industrie AG (DIBAG) bis 2011 mit einer
fünfjährigen Verlängerungsoption. Derzeit werden Verhandlungen über die Konditionen der Mietverträge geführt, die bis
Ende 2005, bzw. bis Ende März 2006 geschlossen sind. Zum
31. Dezember 2004 ist die Zinsbindung des Hypothekendarlehens
ausgelaufen. Bis zum Abschluss der Mietvertragsverhandlungen
wird das Darlehen auf kurzfristiger Basis geführt.
Bürogebäude
München-Freimann
15
KanAm
Deutschland X
Für das Bürogebäude Humboldtpark München, eines der Investitionsobjekte des Fonds KanAm Deutschland X, hat Fiducia den
Mietvertrag über 1.821 Quadratmeter bis Ende 2005 verlängert.
Rund 75 Prozent der Flächen stehen in diesem Gebäude zur Vermietung. Für das zweite Objekt des Fonds in Münster läuft der
Mietvertrag mit der Deutschen Telekom AG zum 15. März 2007
aus.
KanAm
Deutschland XI
Bei den drei Investitionsobjekten des Fonds KanAm Deutschland XI liegen sowohl die Vermietungsstände als auch die Mietpreise über dem Marktdurchschnitt. Bei dem architektonisch
anspruchsvollen Bürogebäude Cubus in Düsseldorf sind wegen
aufgetretener Mängel an der Glasfassade Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben und Beweissicherungsverfahren
eröffnet. Mit den Mietern wurden intensive Gespräche geführt.
Dabei konnten Mietminderungsforderungen reduziert werden.
Die Nutzungsbeeinträchtigung wird sich negativ auf die Höhe
der Mieteinnahmen auswirken. Das Gebäude war zum 31. Dezember 2004 zu 91,1 Prozent vermietet. Die beiden weiteren
Investitionsobjekte – das INN-SIDE Hotel und das Bürogebäude
in Ratingen – waren am 31. Dezember 2004 zu 100 Prozent bzw.
93,9 Prozent vermietet.
KanAm
Deutschland XII
Das Bürogebäude in Eschborn bei Frankfurt am Main ist zu
100 Prozent an Cisco Systems GmbH vermietet. Der bis Juli 2011
geschlossene Mietvertrag sieht ein Sonderkündigungsrecht zum
Juli 2006 vor. Die Mieterin wird weiter im Objekt bleiben, hat
jedoch einen verringerten, noch nicht quantifizierten, Flächenbedarf signalisiert. Für die Investoren von KanAm Deutschland XII
wird dies keine Auswirkungen haben, da die Mieteinnahmen
über eine Garantie der KanAm International GmbH abgesichert
sind.
KanAm Frankfurt
MesseTurm
Trotz des anhaltend schwierigen Frankfurter Büromarktes im
Jahr 2004 konnte der Vermietungsstand im Frankfurter MesseTurm stabil gehalten werden. Das Gebäude war zum 31. Dezember 2004 zu rund 94 Prozent vermietet. Im Laufe des Jahres 2005
werden vier Etagen zurückgegeben, Ende des Jahres noch eine
fünfte Etage. Bereits jetzt wird allerdings mit Mietinteressenten
für insgesamt vier Etagen sehr ernsthaft verhandelt.
Ende April 2005 wird die Ausschüttung für das Jahr 2004 von
7 Prozent auf die Kommanditeinlage ab Einzahlung geleistet.
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HighLight Towers
Wer sich München aus Richtung Norden nähert, wird schon von
weitem von zwei schlanken Türmen aus Stahl und Glas begrüßt,
Münchens neuem Wahrzeichen. Elegant und erhaben, dabei doch
zugleich transparent und leicht bilden die HighLight Towers ein
neues Zentrum im Norden der Stadt, der sich in den vergangenen
Jahren entwickelt hat. Nur einen Steinwurf entfernt vom neuen
Fußballstadion, der Allianz-Arena, ist ein völlig neuer Stadtteil
entstanden: die Parkstadt Schwabing, ein großzügig geplantes
Gebiet aus Büro- und Wohngebäuden. Die HighLight Towers sind
das weit sichtbare Symbol dieser kraftvollen Entwicklung.
In rund zwei Jahren sind die HighLight Towers von der Strabag
AG als Generalunternehmer gebaut worden, ein Ensemble aus
insgesamt vier Gebäuden: den beiden Hochhäusern, dem Büround Businesscenter „Forum“ und einem Hotel. Die Bauherren – die
Münchener KanAm im Joint Venture mit der Wiesbadener Aareal
Bank – wollen Maßstäbe setzen, gleichsam architektonisch in das
21. Jahrhundert aufbrechen und der Weltstadt mit Herz moderne
Züge verleihen. Und zweifellos ist dem beauftragten Architekten Helmut Jahn dabei eine Architektur gelungen, die in ihrer
konsequenten Transparenz einmalig ist.
Vieles an den HighLight Towers ist neu, bisher so in Deutschland
noch nicht gemacht worden. Dies beginnt bei der Architektur,
geht über die Tragwerkskonzeption – das Gebäude gleicht einem
Fachwerkhaus aus Stahlträgern – über die Klimatechnik bis hin
zu dem in sich geschlossenen Licht- und Beleuchtungskonzept.
So werden etwa die markanten Gebäudekonturen der extrem
schlanken Türme mit Licht- und Farbeffekten verstärkt und lassen
die 113 und 126 Meter hohen Büro-Bauten auch nachts strahlen.
Die „Fachwerktechnik“ ermöglichte es, bei 73 Metern Länge nur
jeweils 13,5 Metern in die Breite zu bauen – für Hochhäuser ein
sehr ungewöhnlicher Schlankheitsgrad.
Seit dem Jahreswechsel ist der Gebäudekomplex fertig. Bereits
42 Prozent der Flächen sind vermietet. Beispielsweise hat die
Unternehmensberatung Roland Berger Strategy Consultants im
Ostturm große Flächen angemietet. Das INN SIDE-Hotel ist seit
Januar 2005 eröffnet. Noch im Herbst 2004 konnten mehr als
4.000 Münchener am Tag der offenen Hochhäuser die Spitze der
abgeschrägten Türme besuchen und aus mehr als 100 Metern
Höhe bei strahlendem Sonnenschein über ihre Stadt bis zu den
Alpen blicken. Die beiden oberen Stockwerke stehen derzeit für
ausgewählte Veranstaltungen zur Verfügung. Geplant ist zudem
der Ausbau einer Musteretage für Mietinteressenten.
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HighLight Towers,
Parkstadt Schwabing,
München
KanAm International GmbH
Widenmayerstraße 6
80538 München
Telefon: 089-21 01 01-0
Telefax: 089-21 01 01-18
E-Mail: [email protected]
Internet: www.kanam.de