Thurn- und Taxis-Straße

Transcription

Gemeinde Feldafing am Starnberger See
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 49 „Thurn- und Taxis-Straße“
Stand:
Geändert:
redakt. ergänzt:
22.03.2006
04.08.2006
23.01.2007
Feldafing, .............................
................................................................
Sontheim, Erster Bürgermeister
Ortsplanung:
Dipl.Ing. Rudolf Reiser .................................
Architekt Regierungsbaumeister
Aignerstraße 29 81541 München
Telefon 089/695590 • Fax 089/6921541
e-mail: [email protected]
im Auftrag der Gemeinde Feldafing am Starnberger See
Grünordnung:
Dipl.Ing. Christoph Goslich .........................
Landschaftsarchitekt
Wolfsgasse 20 86911 Diessen-St. Georgen
Telefon 08807/6956 • Fax 08807/1473
[email protected]
Gemeinde Feldafing a. Starnberger See
Bebauungsplan Nr. 49 „Thurn- und Taxis Straße“ - Begründung
________________________________________________________________________________________________________________
Inhalt
1.0
1.1
1.2
1.2
1.3
1.4
Seite
1.5
Planungsrechtliche Voraussetzungen
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Lage im Ortszusammenhang
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Anlass der neuen Planung
Gewähltes Planungsinstrument nach der Stichtagsregelung
EAG-Bau vom Juli 2004
Verfahren
3
3
4
5
4
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Abgrenzung, Lage, Größe, Beschaffenheit des Grundstücks
Abgrenzung Geltungsbereich
Baugeschichtliche Besonderheiten
Denkmalschutz
Umgebungsbebauung und Infrastruktur
Vorhandene Bebauung und sonstige Nutzungen
Verkehrsanbindung
6
6
7
9
12
12
12
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
Begründung einzelner Festsetzungen
Umgriff der Planung
Art und Maß der Nutzung
Mindestgrößen der Baugrundstücke
Anzahl der Wohnungen
Ausschluss von Zufahrten (Pschorrstraße)
Festlegung privater Grünflächen
Festlegung der Höhenlage der Gebäude, Wandhöhe
Festlegung der Geschosszahl
Immissionen
Stellplätze und Garagen, Tiefgaragen
13
13
13
14
14
14
15
15
15
16
16
4.0
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
Grünordnung
Bestandsaufnahme
Ziele der Grünordnung
Maßnahmen
Eingriffsregelung in der Bauleitplanung / Umweltbericht / Umweltprüfung
Anwendung der Eingriffsregelung
16
16
22
22
22
22
5.0
5.1
5.2
Sonstiges
Wasserwirtschaftliche Hinweise
Altlasten
25
25
6.0
Erschließung
26
7.0
Flächenzusammenstellung
26
8.0
Überschlägige Ermittlung der Erschließungskosten
26
6
6
2
________________________________________________________________________________________________________________
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 49 „Thurn- und Taxis-Straße“
Gemeinde Feldafing am Starnberger See
1.0
1.1
Planungsrechtliche Voraussetzungen
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Der Gemeinderat Feldafing hat in der Sitzung vom 10.07.2004 beschlossen, für das Gebiet
„Thurn- und Taxis-Straße“ den Bebauungsplan Nr. 49 aufzustellen. Am 20.09.2005 wurde
das Gebiet durch Aufstellungsbeschluss geringfügig erweitert. Zur Sicherung der Planung
wurde eine Veränderungssperre erlassen, die jedoch bisher nicht in Kraft gesetzt wurde,
nachdem ein Bauantrag zwischenzeitlich formell wieder zurückgezogen wurde.
Ziel der Bauleitplanung ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung gem. § 1 Abs. 3
BauGB für das Gebiet „Thurn- und Taxis-Straße. Im Plangebiet sind teilweise
denkmalgeschützte, historisch bedeutende Villen vorhanden mit großzügiger Bau- und
Grundstücksstruktur und herausragenden, besonders erhaltenwerten Gehölzbeständen. Die
Art und das Maß der baulichen Nutzung sollen so festgelegt werden, dass eine
angemessene Bebauung unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Gebäude
sichergestellt und die großräumige, durchgrünte städtebauliche Struktur erhalten werden
kann.
3
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1.2
Lage im Ortszusammenhang
Das Bebauungsplangebiet liegt südlich des historischen Ortszentrums von Feldafing
zwischen der Straße Feldafing - Tutzing (= Staatsstraße 2063) und der Höhenbergstraße auf
einem zum Starnberger See abfallenden weithin einsehbaren Hang. Der Höhenunterschied
zwischen der Pschorrstraße (ca. 635-640 m NN) im Osten und der Thurn- und Taxis-Straße
(ca. 645 - 650 m NN) im Westen beträgt etwa 15 m. Zwischen dem See und der
Staatsstraße liegt der historisch bedeutende Lenne´-Park, heute Golfplatz.
4
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1.3
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Feldafing stellt den Planbereich
des aufzustellenden Bebauungsplan als Reines Wohngebiet gem. § 3 BauNVO mit starker
Durchgrünung dar. Diese Darstellung berücksichtigt den besonderen Charakter der
großzügig durchgrünten Villenbebauung und das Orts- und Landschaftsbild in Seenähe und
im Nahbereich des Baudenkmals „Feldafinger Park“ von Lenné (Lenné-Park, heute
Golfplatz).
Der aufzustellende Bebauungsplan kann damit gem. § 8 Abs. 3 BauGB aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Ausschnitt Flächennutzungsplan
o.M.
5
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1.4
Gewähltes Planungsinstrument nach der Stichtagsregelung EAG-Bau vom Juli
2004:
Am 10.07.2004 wurde beschlossen, für den betreffenden Bereich einen Bebauungsplan
aufzustellen. Danach kann sowohl das bis 20. Juli 2004 geltende Baugesetzbuch, als auch
das neue, ab diesem Stichtag geltende Baugesetzbuch angewendet werden.
Nachdem das Gebiet fast vollständig bebaut ist, wird der Bebauungsplan nach § 13 Abs. 1
2. Halbsatz BauGB (neue Fassung) aufgestellt.
1.5
Verfahren
Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung wird gem. § 13 Abs. 2 Nr. 1. BauGB nach
§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 abgesehen. Alternativ zur Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit
wird nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird im Rahmen § 13
Abs. 2 Nr. 3 wahlweise durch Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur
Stellungnahme gegeben.
Gem. § 13 Abs. 3 wird im vereinfachten Verfahren von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4,
von dem Umweltbericht nach § 2 a und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche
Arten umweltbezogener Information verfügbar sind, abgesehen; § 4 c (= Überwachung) ist
nicht anzuwenden. Bei der Beteiligung nach Abs. 2 Nr. 2 ist darauf hinzuweisen, dass von
einer Umweltprüfung abgesehen wird.
2.0
Abgrenzung, Lage, Größe, Beschaffenheit des Grundstücks
2.1
Abgrenzung des Geltungsbereiches
Der Umgriff hat eine Gesamtgröße von 37.598 m2, gerundet 3,76 ha.
Der Planbereich liegt südlich des historischen Ortszentrums der Gemeinde Feldafing, ca.
350 m von der Ortsmitte entfernt. Er liegt zwischen der Thurn- und Taxis-Straße im Westen
und der Pschorrstraße im Osten, der Maffeistraße im Norden und dem Fußweg im Süden
zwischen Firnhaberstraße und der Thurn- und Taxis-Straße. Das Gebiet misst in Ost-WestRichtung ca. 60 m und in Nord-Süd-Richtung ca. 650 m. Das Gelände hat eine ausgeprägte
Topographie und steigt von der Pschorrstraße im Osten zur Thurn- und Taxis-Straße im
Westen um durchschnittlich 15 m an nach Westen. Die Geländeneigung beträgt damit etwa
25 %, wobei die Neigungen teilweise stark wechseln. Besonderheit des Villengebietes und
seiner ausgeprägten Topographie ist es, dass die Erschließung früher grundsätzlich nur von
der höher gelegenen Thurn- und Taxis-Straße vorgenommen wurde. Dies änderte sich erst
mit den Spekulationsbauten der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts. Auch damals war die
Gemeinde aber stets bemüht, die bauliche Dichte in engen Grenzen zu halten.
Etwa in Mitte des Gebietes durchquert ein steil vom See aus ansteigender Fußweg, die sog.
„Himmelsleiter“, das Gebiet und schafft eine kurze Verbindung von den Erholungsflächen am
See im Osten zu den Gemeinbedarfseinrichtungen im Westen und Norden. Im
6
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rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist beidseits dieses Fußweges eine sonstige
Grünfläche dargestellt.
Erhaltenswerter Baumbestand einschließlich sonstigen Gehölzen wurde im Plan dargestellt
(Siehe auch Gehölzlisten auf Seite 17 ff.).
Der Untergrund besteht aus lehmigem Moränenkies.
2.2
Baugeschichtliche Besonderheiten
Südlich des historischen Ortskerns von Feldafing entstand um etwa 1875 die Villenkolonie
am Höhenberg in schöner Aussichtslage zum Starnberger See (Erwerb der Grundstücke
westlich der Straße Tutzing – Feldafing durch die Heilmann´sche Immobiliengesellschaft).
Die Bebauung mit größeren, repräsentativen Häusern in den folgenden Jahren schuf
schließlich eine der bedeutendsten Villenkolonien im Umkreis von München. Insgesamt sind
die Villen einschließlich ihrer großzügigen Gärten in ihrer Aneinanderreihung eine
zusammenhängende bedeutende Parkanlage und entfalten durch die Staffelung der Villen
auch eine bedeutende Fernwirkung zum Starnberger See hin.
Im Übrigen wird Bezug genommen auf die ausführliche historische Darstellung und
baugeschichtliche Bestandsaufnahme und Bewertung in „Frühe Villen und Landhäuser am
Starnberger See“, Oreos-Verlag, 1998, Seite 192 ff..
An den Planbereich grenzen weitere locker bebaut Villengebiete an. Oberhalb der Thurnund Taxis-Straße liegt die Grundschule, die derzeit neu errichtet wird.
Lageplan der historisch bedeutsamen Villenkolonie am Höhenberg, Stand um 1930
o.M.
7
________________________________________________________________________________________________________________
8
________________________________________________________________________________________________________________
2.3
Denkmalschutz
THURN- UND TAXIS-STRASSE 11.
Ehem. Villa Pschorr, dann Landschulheim Dr. Greite, malerisch gruppierter stattlicher Bau,
Nordteil mit Steilwalmdach, Eckturm, Veranda, Erkern und Gauben, 1903 (Südteil 1957); mit
Garteneinfriedung (Ostseite des Grundstücks), 1902 von Eugen Drollinger für
Kommerzienrat Joseph Pschorr erbaut. (Fl.Nr. 238/2)
THURN- UND TAXIS-STRASSE 13.
Villa, mit Mansarddach, Eck-Erkerturm, Veranda an der Seeseite, Jugendstil-Putzdekor,
1902 von Eugen Drollinger erbaut. (Fl.Nr. 238/4)
Hinweis: wird derzeit umfassend saniert; Neubau von Garagen und Hausmeisterwohnung
9
________________________________________________________________________________________________________________
MAFFEISTRASSE 6.
Villa Hutschenreuther, im alpenländischen Landhausstil, mit Flachsatteldach, erkerartigem
vorgezogenem Mittelteil, mit hölzernem Belvedere-Aufbau, hölzernen Balkons und
Giebelrisalit an der Nordseite, 1903 von Johann Biersack für Kommerzienrat Victor
Hutschenreuther erbaut (Fl.Nr. 241)
10
________________________________________________________________________________________________________________
HÖHENBERGSTRAßE 40.
Sog. Pfistervilla, stattlicher Bau mit Flachsatteldach, Giebel mit großer Nische und
Hochbalkon, Veranda, Eckerker, Putzgliederungen mit Jugendstildetails und bemalten
Verbretterungen, 1898/99 von Eugen Drollinger für Kommerzenrat Otto von Pfister erbaut;
erster Bau der von der Heilmann´schen Immobilien-Gesellschaft am Höhenberg errichteten
Villenkolonie Feldafing. (Fl.Nr. 548/555)
11
________________________________________________________________________________________________________________
2.4
Umgebungsbebauung und Infrastruktur
Die Entfernung zum S-Bahnhof beträgt ca. 250 m, zum Ortszentrum ca. 350 m; die
Grundschule liegt auf der gegenüber liegenden Straßenseite, evangelische und kath. Kirche
in der Höhenbergstraße ca. 150 m Luftlinie, Rathaus ca. 350 m. Läden liegen in einer
Entfernung von ca. 500 m an der Bahnhofstraße.
An das Baugebiet grenzen außer Grundschule weitere locker bebaute Villengebiete an.
2.5
Vorhandene Bebauung und sonstige Nutzungen
Im Gebiet ist in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan ein durchgrüntes
Villengebiet mit Wohnnutzung vorhanden.
2.6
Verkehrsanbindung
Die Zufahrt zu den Baugrundstücken erfolgt historisch gewachsen nur von der Thurn- und
Taxis-Straße aus. Spätere Abparzellierungen und die großen Grundstückszuschnitte im
Umfeld der Hutschenreuthervilla haben dazu geführt, dass zu einem geringen Teil die
Erschließung auch von der Pschorrstraße aus erfolgt.
Aus städtebaulicher Sicht werden jedoch dadurch die historische Grundstücksparzellierung
und auch die Baustruktur nachhaltig negativ beeinträchtigt. Dadurch wird nämlich die
markante, zum See hin auch fernwirksame Böschung durchtrennt und bauliche negativ
geprägt. Wichtige Vegetationsflächen gingen verloren. Hier ist insbesondere die negative
Entwicklung im Bereich der Fl.Nrn. 240/2 (terrassierte Wohnanlage) und die Fl.Nr. 241/1
(ausschließliche Zufahrt von der Pschorrstraße her) zu nennen. Diese Entwicklung
beeinträchtigt nachhaltig die historische Grundstücks- und Baustruktur und muss daher
planungsrechtlich unbedingt ausgeschlossen werden.
12
________________________________________________________________________________________________________________
3.0
Begründung einzelner Festsetzungen
3.1
Umgriff der Planung
Aufgrund der sensiblen Lage der Gemeinde Feldafing am Starnberger See und der eng
begrenzten Einwohnergleichwerte im Rahmen der Ringkanalisation ist die Gemeinde
bestrebt, Schritt für Schritt Bebauungspläne aufzustellen für eine geordnete städtebauliche
Entwicklung gem. § 1 Abs. 3 BauGB.
3.2
Art und Maß der Nutzung
Die Art der Nutzung ist das reine Wohngebiet entsprechend den Festlegungen im
Flächennutzungsplan.
Das Maß der Nutzung ist im Bebauungsplan durch eine auf die jeweilige
Grundstückssituation bezogene maximal zulässige Grundfläche in Quadratmetern festgelegt.
Die Festlegung erfolgt unter Berücksichtigung des Bestandes. Unterschiede resultieren
daraus, dass z.B. im Bereich typischer, unangepasster Gebäudestrukturen wie 3geschossiger Flachdachhäuser und Terrassenhäuser in der wilden Spekulationszeit der
1970er Jahre im Vergleich zur Umgebungsbebauung deutlich zu große Dichten zugelassen
wurden. Diese größeren Dichten sind unter Berücksichtigung des Gesamtgebietes, der
städtebaulichen und auch historisch bedeutenden Villenkolonie, des Denkmalschutzes, des
hochwertigen Orts- und Landschaftsbildes vom Starnberger See her (Fernblick), der
Grundstücksstruktur und damit verbunden der schwierigen Topographie deutlich zu hoch
und sollen deshalb im Rahmen des Bebauungsplans nicht weiter ausgedehnt werden.
Andererseits gilt es, eine Abstufung zu finden zwischen diesen zu hohen Dichten und den
letzten Baugenehmigungen, z.B. Fl.Nr. 325/10.
Neben der Dichte ist aber für die Sicherung der städtebaulich großzügigen Struktur
entscheidend, die großen, zusammenhängenden Grün- und Freiflächen zu bewahren. Dies
führt städtebaulich dazu, dass das Baurecht nicht schematisch auf die Grundstücke verteilt
wird, sondern möglichst konzentriert wird, soweit grünordnerisch zur Sicherung der
Gesamtstruktur verträglich.
In der Regel werden deshalb die Dichten ausgehend vom Bestand und geringen
Erweiterungsmöglichkeiten festgesetzt. Hierbei ist auch berücksichtigt, dass die größeren
Dichten städtebauliche „Ausreißer“ sind, die nicht weitergeführt werden sollen.
Beispielsweise hat die ehem. Pschorrvilla durch einen unpassenden, viel zu hohen und
unpassenden Anbau viel von ihren Reiz verloren, dafür aber unpassende städtebauliche
Dichte „gewonnen“. Aufgrund der vorhandenen vielfältigen Dachneigung, aber auch der
ausgebauten Untergeschosse aufgrund der extremen Hanglage ergeben sich zusätzliche
Nutzflächen. Auch dies ist ein Hinweis, die Gebäudemassen in engen Grenzen zu halten und
die überkommene Villenstruktur möglichst zu sichern.
Im Gegensatz dazu ist die derzeit laufende Sanierung der Jugendstilvilla Thurn- und TaxisStraße 13, Fl.Nr. 238/4 besonders hervorzuheben, die Struktur und Umfeld besonders
bewahrt und wieder verbessert. Besonders gelungen ist hier auch die Einfügung der
notwendigen Stellplätze und Garagen und der neuen Hausmeisterwohnung. Letzteres
Beispiel zeigt anschaulich ein Grundanliegen des Bebauungsplans, die gewachsene
wertvolle Villenstruktur einschließlich der Grundstückszuschnitte zu bewahren und für
heutige Zwecke anzupassen.
13
________________________________________________________________________________________________________________
3.3
Mindestgröße der Baugrundstücke
Die Festlegung der Mindestgröße der Baugrundstücke mit 1275 qm greift die vorhandene
relativ kleine Grundstücksgröße auf. Dies gilt nicht für ein bestehendes, etwas kleineres
Baugrundstück, das sich aufgrund der damaligen Straßenführungen ergeben hat. Diese
Festlegung allein wäre aber unzureichend, da nämlich regelmäßig die vorhandene und
möglichst zu erhaltende Grundstücksstruktur damit nicht gesichert wäre. Hinzu kommen
deshalb hier insbesondere noch die Festlegung der Baufenster, der Ausschluss von
Zufahrten in der Pschorrstraße und die Festlegung der Anzahl der Wohnungen.
3.4
Anzahl der Wohnungen
Wie der Bestandsaufnahme und Bewertung zu entnehmen ist, liegt das Plangebiet in einem
Bereich, in dem eine regelmäßig großzügige Villenstruktur, teils mit Denkmalsschutz,
besteht. Die Sicherung dieser herausragenden Qualitäten bedingt aus städtebaulichen
Gründen auch die restriktive Festlegung der Anzahl der Wohnungen aus städtebaulichen
Gründen.
Die Begrenzung der Anzahl der maximal zulässigen Wohnungen ist daher sinnvoll zur
Sicherung der spezifischen städtebaulichen Problematik des Gebietes mit seiner
weiträumigen Villenstruktur und den dazwischen liegenden großzügigen Villengärten. Dies
kommt auch zum Ausdruck durch die punktuelle Konzentration der Baufenster.
Schwierig bei Festlegung der Anzahl der zulässigen Wohnungen ist dabei, dass es in der
„wilden Bauzeit“ der 60er und 70er Jahre deutliche Einbrüche sowohl in der Baustruktur als
auch in der Anzahl der Wohnungen auf den Baugrundstücken gab. Insbesondere die
unpassenden Terrassenwohnanlagen widersprechen der städtebaulichen Zielvorstellung
eines qualitätvollen Villengebietes am Starnberger See. Unter Berücksichtigung der
Gegebenheiten wird daher aus städtebaulichen Gründen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die
höchstzulässige Anzahl der Wohnungen bezogen auf das Bauland festgelegt.
Nach den zulässigen Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (auch nach der
Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes vom 08.10.1998 - 4c 1.97 - (OVG
Lüneburg)) erfolgt die Festsetzung der max. zulässigen Anzahl der Wohnungen durch eine
Verhältniszahl bezogen auf die Grundstücksfläche. Pro vollendeter 500 qm
Grundstücksfläche wird 1 Wohnung zugelassen. Diese Zahl ist das Resultat der bisher
zugelassenen Wohnungen im Gebiet bezogen auf die jeweiligen Grundstücke. Schon immer
stand die Gemeinde hier unter dem Druck entsprechender Bauanfragen nach mehr Dichte.
Allerdings ist auch diese Regelung nur im Verbund mit anderen Festsetzungen geeignet, die
Struktur des Villengebietes zu sichern.
Eine Begrenzung der Anzahl der Wohnungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) ist auch deshalb
zweckmäßig, da die Anliegergemeinden des Starnberger Sees mit einer Ringkanalisation
abwassertechnisch entsorgt werden. Die Kläranlage verfügt nur über eng begrenzte
Einwohnergleichwerte, die auf die einzelnen Gemeinden aufgeteilt sind. Aus dies,
insbesondere aber die eingangs erwähnten städtebaulichen Gründen sprechen gegen eine
übermäßige bauliche Verdichtung im Planungsbereich (Stellplätze/ Garagen/ Zufahrten).
14
________________________________________________________________________________________________________________
3.5
Ausschluss von Zufahrten (Pschorrstraße)
Das großzügige Villengebiet ist historisch bedingt nur von der Thurn- und Taxis-Straße her
erschlossen. Spätere Einzelzufahrten von der Pschorrstraße beeinträchtigen die
Besonderheit des Gebietes, führten zur Zerstörung des zusammenhängenden Grüngürtels
an der exponierten Seeseite. Würde diese Entwicklung fortgesetzt, besteht die Gefahr von
weiteren Zufahrten, Einschnitten in den Hang mit Beeinträchtigung des Orts- und
Landschaftsbildes.
3.6
Festlegung privater Grünflächen gem. Art. 91 Abs. 1 Nr. 3 BayBO
Der Planbereich ist aufgrund der historischen Grundstücks- und Villenstruktur sehr großzügig
mit Grün- und Freiflächen mit erhaltenswerten Gehölzbeständen ausgestattet. Auf die
Bestandsermittlung und Bewertung aus grünordnerischer Sicht wird verwiesen. Für das Ortsund Landschaftsbild ist dabei der zusammenhängende Grünbereich entlang der
Pschorrstraße wichtig für die Gestaltung. Nach der Rechtssprechung zählen diese privaten
Grünflächen zum Bauland und schmälern deshalb nicht die bauliche Ausnutzbarkeit der
privaten Grundstücke. Darüber ist die Sicherung der bestehenden Grün- und
Freiflächenstruktur wichtig für das Orts- und Landschaftsbild auch für die Fernwirkung vom
Starnberger See her.
3.7
Festlegung der Höhenlage der Gebäude und Wandhöhe
Aufgrund des bewegten Geländes, das bereits weit gehend bebaut ist, werden die
Wandhöhen auf Normal Null festgesetzt. Bei Denkmälern sind Änderungen ohnehin
genehmigungspflichtig bzw. erlaubnispflichtig. Ziel der Höhenfestsetzung über NN ist es, die
Gebäude in Bezug zur Thurn- und Taxis-Straße möglichst in das Gelände zu einzupassen,
da dieses sehr stark nach Südosten abfällt.
In der Planzeichnung sind hier zwei fixe Höhenfestpunkte aufgenommen. Zusätzlich sind die
Höhenkoten der bestehenden Kanalsschachtdeckel verzeichnet (nur als Hinweise). Diese
Höheneinstellung soll sicherstellen, dass unangepasste, höhere Gebäude von der Thurnund Taxis-Sraße bzw. der Höhenbergstraße vermieden werden, und dass zum See hin eine
maßstäbliche Höhenentwicklung sichergestellt wird.
Durch das stark abfallende Gelände ergibt sich ohnehin ein 2 Vollgeschoss als
Hanggeschoss darunter. Ziel ist es dabei auch, die vom See her wahrnehmbare Wandhöhe
in Grenzen zu halten. Ebenso sollen die Blickachsen von den höher gelegenen Villen auf
den See möglichst durch angepasste Gebäude davor angemessen frei bleiben. Anders
verhält es sich bei den wenigen Gebäuden, die untypischerweise von der Pschorrstraße und
Thurn- und Taxis-Straße Südwestbereich erschlossen sind. Hier ist die Ausgangshöhe
ohnehin deutlich tiefer als die bergseitig hoch gelegene Straße.
Ein weiterer maßgeblicher ortsplanerischer Grund für die restriktive Höheneinstellung sind
die Sichtbeziehungen zwischen See und angrenzenden denkmalgeschützten Villen im
Umfeld.
15
________________________________________________________________________________________________________________
3.8
Festlegung der Geschosszahl
Die historischen Villen wurden sehr überlegt von der Thurn- und Taxis-Straße her
erschlossen. Die Einstellung im Gelände erfolgte regelmäßig abseits der Straße eingepasst
in das Gelände mit einigem Abstand von der Straße, so dass die Gebäude aufgrund der
Abstände zu den Grenzen sehr großzügig mit Grün eingefasst sind im Sinne eines
„Landschaftsparkes“. Bei den neueren Villen wurde dieser Grundsatz verlassen und die
Gebäude regelmäßig mit dem Auto direkt von der Straße angefahren. Das „Ankommen“ am
Haus ist unüberlegter, direkter und natürlich „moderner“. Die Gemeinde Feldafing war aber
immer bedacht, dass die Gebäude von der Thurn- und Taxis-Straße aus nicht zu hoch
liegen, also keine Zweigeschossigkeit zur Erschließungsstraße aufweisen. Bei den
historischen Villen ist dieses Problem elegant dadurch gelöst, dass sie deutlich tiefer im
Gelände liegen und auf das „Ankommen“ am Haus besonderer Wert gelegt wurde. Zur
Straße hin erscheinen sie trotz der höheren Geschosse dadurch wieder sehr maßstäblich.
Die Festlegung der Baufenster und die Geschossigkeit erfolgt durch Planzeichen so, dass
trotz 2 Vollgeschossen regelmäßig bei Neubauten die Eingeschossigkeit zur Thurn- und
Taxis-Straße gewahrt wird. Die Ausnutzung der historischen Villen ist teilweise mit 3
Vollgeschossen festgesetzt, wobei das 3. Vollgeschoss in der Regel das Dachgeschoss ist.
Bei Flachdächern – unüblich im Villengebiet - wird entsprechend der Bestand festgesetzt.
Sollte hier jemals die Dachform geändert werden, z.B. in Richtung geneigtes Dach, muss
entsprechend des Einzelfalls dies im Rahmen einer Bebauungsplanänderung erfolgen. Die
Anzahl dieser Fälle wird aber sehr gering sein.
3.9
Immissionen
Die Straße Feldafing – Tuzing (= Staatsstraße 2063) liegt ca. 75 – 220 m von den
lärmbeaufschlagten Ostfassaden entfernt. Das Gebiet ist fast vollständig bebaut.
Festsetzungen zum Immissionsschutz sind wegen der Lage des Gebietes und dem Abstand
zur Staatsstraße nicht erforderlich.
3.10 Stellplätze und Garagen, Tiefgaragen
Aufgrund der historisch gewachsenen Villenbebauung sind wegen der teilweise zahlreichen
Wohnungen zu wenige Stellplätze, besonders aber zu wenige Garagen vorhanden. Aufgrund
der hochwertigen Villenbebauung, der vorhandenen Denkmäler und der hochpreisigen
Wohnlagen wäre die Reduzierung der oberirdischen Stellplätze und deren Unterbringung in
Tiefgaragen städtebaulich sinnvoll.
Eine allgemeine Zulassung von Tiefgaragen erfolgt gleichwohl nicht, da die sensible
Einfügung derselben und der Rückbau oberirdischer Stellplätze und die gärtnerische
Nachfolgegestaltung dieser Flächen ein städtebauliches Ziel ist. Daher soll die Errichtung
von Tiefgaragen nur ausnahmsweise erfolgen, wenn insbesondere eine behutsame
Einfügung in die zu markante Topographie, die Erhaltung der wertvollen Gehölzbestände
und der Rückbau störender oberirdischer Stellplätze erreicht werden kann.
4.0
Grünordnung
4.1 Bestandsaufnahme
Die Bestandsaufnahme und Bewertung ist den nachfolgenden Listen und dem Bestandsplan
zu entnehmen.
16
________________________________________________________________________________________________________________
VEGETATIONSSTRUKTUREN
Nr.
Deutscher Name
Botanischer Name
Bewertung
Struktur mit hervorragender
Funktion (Raumgliederung,
Ökologie, Habitus)
1
Winterlinde
Tilia cordata
X
2
Stieleiche
Quercus robur
X
3
Feldahorn
Acer campestre
X
4
Haselnuss
Corylus avellana
5
Bergahorn
Acer pseudoplatanus
6
Buche
Fagus silvatica
X
7
Bergahorn
Acer pseudoplatanus
X
8
Weide
Salix caprea
9
Spitzahorn
Acer platanoides
X
10
Kastanie
Aesculus hippocastanum
X
11
Fichte
Picea abies
11a
Robinie
Robinia pseudoacacia
12
Buche
Fagus silvatica
X
13
Gruppe: 5 Buchen
Fagus silvatica
X
14
Walnuss
Juglans regia
X
15
Obst
16
Obst
17
Bergahorn
Acer pseudoplatanus
18
Buche
Fagus silvatica
19
Esche
Fraxinus exelsior
20
Spitzahorn
Acer platanoides
21
22
Gruppe:
5 Buchen
2 Hainbuchen
Buche
5 Fagus silvatica
2 Carpinus betulus
Fagus silvatica
X
23
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
24
Omorika-Fichte
Picea omorica
X
25
Omorika-Fichte
Picea omorica
X
X
X
17
________________________________________________________________________________________________________________
Nr.
Deutscher Name
Botanischer Name
Bewertung
Ökologie, Habitus)
26
Scheinzypresse
Chamaecyparis lawsoniana
X
27
Scheinzypresse
X
28
Mammutbaum
Sequoiadendron giganteum
x
28a
Scheinzypresse
29
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
30
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
31
Stechhülse
Ilex aquifolium
X
31a
Buche
Fagus silvatica, 2 stämmig
x
32
Buche
Fagus silvatica
X
33
Buche
Fagus silvatica
X
34
Hainbuche
Carpinus betulus
X
35
Thuja occidentalis
X
36
Gruppe:
5 Lebensbäume
Fächerblattbaum
Gingko biloba
X
37
Mammutbaum
Sequoiadendron giganteum
Naturdenkmal! X
38
Scheinzypresse
X
39
Lebensbaum
Thuja plicata
X
40
Buche
Fagus silvatica
X
41
Eiche
Quercus robur
X
42
Tulpenbaum
Liriodendron tulipifera
X
43
Magnolie
Magnolia soulangiana
X
44
Eibe
Taxus baccata
X
45
Eibe
Taxus baccata
X
46
Trauben-Holler
Sambucus racemosa
X
47
Feldahorn
Acer campestre
X
48
Robinie
Robinia pseudoacacia
X
49
Obst
50
Hainbuche
Carpinus betulus
X
51
Feldahorn
Acer campestre
18
________________________________________________________________________________________________________________
Nr.
Deutscher Name
Botanischer Name
Bewertung
Ökologie, Habitus)
52
Gruppe: 3 Eiben
Taxus baccata
X
54
Hainbuche
Carpinus betulus
X
55
Eibe
Taxus baccata
X
56
Kirsche
Prunus avium
X
57
Spitzahorn
Acer platanoides
X
58
Bergahorn
Acer pseudoplatanus
X
59
Eibe
Taxus baccata
60
Linde
Tilia cordata
X
61
Hainbuche
Carpinus betulus
X
61a
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
61b
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
62
Fichte
Picea abies
63
Eibe
Taxus baccata
X
64
Gruppe: 5 Lärchen
5 Larix decidua
X
65
Fichte
Picea abies
X
66
Lebensbaum
Thuja occidentalis
66a
Vogelkirsche
Prunus avium
67
Eibe
Taxus baccata
68
Tanne
Abies alba
69
Walnuss
Juglans regia
X
70
Linde
Tilia cordata
X
71
Säuleneiche
Quercus robur Fastigiata
X
72
Hängebuche
Fagus silvatica Pendula
X
72a
Begahorn
Acer pseudoplatanus
72b
Platane
Plantanus acerifolia
X
19
________________________________________________________________________________________________________________
Nr.
Deutscher Name
Botanischer Name
Bewertung
Ökologie, Habitus)
73
Sommerlinde
Tilia cordata
74
Buche
Fagus silvatica
X
X
1 Baum mit 2 Stämmen
und 2 Kronen
75
Fichte
Picea abies
X
76
Lebensbaum
Thuja occidentalis
X
77
Stieleiche
Quercus robur
X
78
Geweihbaum
Gymnocladus dioicus
79
Spitzahorn
Acer platanoides
80
Sandbirke
Betula pendula
81
Sandbirke
Betula pendula
82
Sandbirke
Betula pendula
83
Fichte
Picea abies
84
Stieleiche
Quercus robur
X
85
Bergahorn
Acer pseudoplatanus
X
86
Mehlbeere
Sorbus tormalis
87
Stieleiche
Quercus robur
X
88
Hainbuche
Carpinus betulus
X
89
Spitzahorn
Acer platanoides
90
Kirsche
Prunus avium
91
Mehrstämmiger
Silberahorn
Säuleneiche
Acer saccharinum
X
Quercus robur Fastigiata
X
92
20
________________________________________________________________________________________________________________
Bestandsplan Grün
o.M.
21
________________________________________________________________________________________________________________
4.2 Ziele der Grünordnung
•
Erhalt und Sicherung des wertvollen parkartigen Baumbestandes
•
Erhalt und Sicherung der zusammenhängenden ortbildprägenden Böschungen entlang
der Pschorrstraße
•
Bewahrung des Orts- und Landschaftsbildes einer durchgrünten, großzügigen
Villenbebauung vom Starnberger See aus
•
Durchgrünung des Baugebietes auf den Privatgrundstücken im Bereich von Neubauten
•
Förderung der Grundwasserneubildung
4.3 Maßnahmen
•
Pflanzung von einzelnen großkronigen Bäumen entlang der Thurn- und Taxis-Straße
und der Pschorrstraße
•
Pflanzung von mittel- bis großkronigen Bäumen im Bereich von Neubauten
•
Festsetzungen zur Begrünung der Gärten mit vorwiegend einheimischen und
standortgerechten Bäumen und Sträuchern
•
Festsetzung versickerungsfähiger Beläge für private Verkehrs- und Stellplatzflächen
•
Versickerung von Dachwasser und Oberflächenwasser am Ort der Entstehung
Darüber hinaus sind in der Begründung zum Bebauungsplan die ortstypischen, empfohlenen
Gehölze in der Pflanzliste als Hinweise enthalten.
Zur Durchgrünung der bebauten Flächen sind im Bebauungsplan umfangreiche Baum- und
Strauchpflanzungen im privaten Bereich festgesetzt.
4.4 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung / Umweltbericht / Umweltprüfung
Im Zusammenhang mit der Anwendung des vereinfachten Verfahrens gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1
und 2 und Abs. 3 Nr. 2. BauGB i.V. mit § 9 BauGB kann von der Erstellung einer
Umweltprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung und dem
Umweltbericht abgesehen werden.
Die Eingriffsregelung des § 1a Baugesetzbuch muss für die neu hinzu kommenden Gebäude
an der Höhenbergstraße und der Thurn- und Taxis-Straße angewendet werden; siehe hierzu
Ziffer 4.5.
4.5 Anwendung der Eingriffsregelung
Beim vorliegenden Bebauungsplan „Thurn- und Taxis-Straße“ gem. § 9 und § 13 Abs. 4 Nrn.
1 und 3 BauGB kann auf eine differenzierte Vorgehensweise nach Absatz 3.2 des Leitfadens
„Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft (Eingriffsregelung in der Bauleitplanung)“
verzichtet werden, da die Planung weitgehende Vermeidungsmaßnahmen und ausreichende
Gestaltungsmaßnahmen vorsieht, und schützenswerte heimische Gehölzbestände durch die
eng festgesetzten Baufenster und den im Übrigen vorhandenen Baubestand nicht betroffen
sind.
22
________________________________________________________________________________________________________________
Der Leitfaden sieht vor, dass kein Ausgleichsflächenbedarf besteht, wenn alle Fragen der
nachfolgend aufgeführten Checkliste mit „ja“ beantwortet werden können.
Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise (entspricht der Checkliste im Absatz
3. „Die Eingriffsregelung in der Bebauungsplanung“ des Leitfadens)
1.
1.1
Planungsvoraussetzungen
Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan
Bebauungsplan gem. § 13 i.V. mit § 9 BauGB mit integriertem Grünordnungsplan wird aufgestellt.
Vorhabenstyp
Art der baulichen Nutzung
Es handelt sich beim Vorhaben um ein reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO)
(Weitgehender Baubestand).
ja
ja
1.2
Maß der baulichen Nutzung
Die festgesetzte GRZ beträgt 0,15 und liegt damit deutlich unter 0,30.
2.
2.1
Schutzgut Arten und Lebensräume
m Baugebiet liegen Flächen, die eine mittlere Bedeutung für
ja
Natur und Landschaft haben;
nach Liste 1b des Leitfadens Siedlungsgehölze aus überwiegend
einheimischen Arten sowie strukturreiche Gärten. Durch die
vorgesehene Planung werden diese Bestände jedoch nicht beeinträchtigt,
so dass diese Frage dennoch mit ja beantwortet wird.
Flächen höherer Bedeutung, wie
• Flächen nach den Liste 1c des Leitfadens
• Schutzgebiete im Sinne der Abschnitte III und IIIa BayNatSchG,
• Gesetzlich geschützte Biotope bzw. Lebensstätten oder Waldflächen, werden
nicht betroffen.
Der Geltungsbereich ist bereits bebaut.
2.2
Im Bebauungsplan sind geeignete Maßnahmen zur Durchgrünung und
zur Lebensraumverbesserung (vgl. z.B. Liste 2 des Leitfadens)
vorgesehen.
3.
Schutzgut Boden
Der Versiegelungsgrad wird durch geeignete Maßnahmen
(vgl. z.B. Liste 2 des Leitfadens) begrenzt.
Das Plangebiet liegt im Bereich eiszeitlicher Moränenablagerungen.
Darüber haben sich Parabraunerden, Braunerden gebildet.
Sie sind wenig durchlässig.
Flächen für den ruhenden Verkehr sind wasserdurchlässig herzustellen.
Unverschmutztes Regenwasser ist zu versickern.
4.
4.1
Schutzgut Wasser
Es liegt ein ausreichender Flurabstand zum Grundwasser vor.
Erläuterung: Die Baukörper werden nicht ins Grundwasser eindringen.
4.2
Quellen und Quellfluren, wasserführende Schichten (Hangschichtwasser) und regelmäßig überschwemmte Bereiche (Auenschutz)
ja
ja
ja
ja
ja
23
________________________________________________________________________________________________________________
bleiben unberührt.
4.3
Im Baugebiet sind geeignete Maßnahmen zum Schutz des Wassers
vorgesehen.
Erläuterung: Eine möglichst flächige Versickerung, z.B. durch begrünte
Flächen oder Versickerungsmulden, wird gewährleistet; private VerkehrsFlächen und Stellplätze erhalten wasserdurchlässige Beläge.
5.
Schutzgut Luft/Klima
Bei der Planung des Baugebietes wurde auf Frischluftschneisen und
zugehörige Kaltluftentstehungsgebiete geachtet.
Erläuterung: Durch die Bebauung wird weder eine Frischluftschneise
noch ein zugehöriges Kaltluftentstehungsgebiet maßgeblich beeinträchtigt.
ja
ja
6.
6.1
Schutzgut Landschaftsbild
Das Baugebiet grenzt an eine bestehende Bebauung an.
6.2
Die Planung berücksichtigt exponierte und für das Landschaftsbild
oder die naturgebundene Erholung bedeutsame Bereiche.
Erläuterung: Das Baugebiet liegt zwar am Moränenabfall zum
Starnberger See und ist deshalb vom See aus und vom Ostufer
des Sees weithin einsehbar. Allerdings handelt es sich um
Bestand, der durch die vorgesehene Planung geringfügig
erweitert wird. Durch die festgesetzten Bäume wird die Fernwirkung des Gebietes wieder ausgeglichen.
ja
6.3
Einbindung in die Landschaft:
Für die landschaftstypische Einbindung sind geeignete Maßnahmen
vorgesehen z.B. weitere Durchgrünung des Gebietes, vgl. z.B.
Liste 4 des Leitfadens).
ja
ja
Da alle Fragen mit „ja“ beantwortet werden können, besteht kein weiterer
Ausgleichsflächenbedarf.
24
________________________________________________________________________________________________________________
5.0
Sonstiges
5.1 Wasserwirtschaftliche Hinweise/ Versickerung von Regenwasser
Vorrangig ist die Versickerungsmöglichkeit bei jedem Einzelvorhaben zu prüfen. Amtliche
Beobachtungen von Grundwasserständen liegen nicht vor; sie sind deshalb
eigenverantwortlich vom den Bauherren zu erkunden. Es wird dringend empfohlen,
Sickerversuche durchzuführen, um zu erkunden, ob das von den Dachflächen und den
sonstigen versiegelten Flächen anfallende unverschmutzte Wasser versickert werden kann.
Sollte die Versickerung von Niederschlagswasser an einzelnen Stellen möglich sein, ist zu
prüfen, ob nicht an günstigen Stellen eine gemeinsame Versickerungsanlage ausgeführt
werden kann. Sofern der Untergrund auch dafür nicht ausreichend durchlässig und
aufnahmefähig ist, kann anschließend untersucht werden, inwieweit die Möglichkeit besteht,
das anfallende Niederschlagswasser über einen Regenwasserkanal in einen Vorfluter
abzuleiten. In diesem Fall sind die Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser
ATV) zu beachten. Genügend große Regenrückhalteeinrichtungen sind zu schaffen.
Verschlechterungen im Abfluss und der Qualität des Gewässers sind zu vermeiden. Auf die
Möglichkeit der Niederschlagswassernutzung zur Gartenbewässerung usw. wird
hingewiesen. Auf Straßen anfallendes Wasser soll möglichst breitflächig an den Rändern
versickert werden.
5.2 Altlasten
Altlasten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind weder dem Wasserwirtschaftsamt
noch der Gemeinde Feldafing bekannt.
6.0
Erschließung
6.1 Straße
Das Grundstück ist durch die vorhandene gemeindliche Thurn- und Taxis-Straße und
teilweise über die Pschorrstraße bereits erschlossen. Zukünftig soll letztere nicht für die
oberhalb liegenden Villengrundstücke herangezogen werden, um die ortbildprägende
Böschung nicht weiter zu beeinträchtigen.
6.2 Wasserversorgung
Der Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung ist gesichert.
6.3 Abwasser
Die Abwasserbeseitigung ist durch Anschluss an den gemeindlichen Schmutzwasserkanal
(Trennsystem) in den Straßen gesichert.
6.4 Erdgas
Anschluss an die Erdgasleitung ist möglich.
6.5 Stromversorgung (E.ON Bayern AG)
Die E.ON Bayern AG weist auf folgendes hin:
25
________________________________________________________________________________________________________________
Die Normalversorgung mit elektrischer Energie der im Bebauungsplan bestehenden
Gebäude sowie eventuell geplanter Bauvorhaben ist durch bestehende Anlagen gesichert.
Sämtliche Neu bzw. Umbauten werden über Erdkabel angeschlossen.
Erforderliche Kabelverteiler- und Anschlussschränke werden im Straßen- oder
Gehwegbereich vorderfrontbündig in die Einfriedungen integriert.
26
________________________________________________________________________________________________________________
7.0
Flächenzusammenstellung
7.1
Flächenbilanz
Nettobauland
Öffentliche Straßenflächen
36.991 qm
607 qm
_______________________________________________________________
Bruttobauland gesamt
37.598 qm
8.0
Überschlägige Ermittlung der Erschließungskosten
8.1
Überschlägige Ermittlung des Erschließungsaufwandes nach §§ 127 und
128 BauGB (März 2006)
Durch diesen Bebauungsplan entstehen der Gemeinde voraussichtlich keine
zusätzlichen Kosten.
8.2
Sonstige Erschließungskosten
Es sind ggf. geringe Anpassungen an die bereits vorhandenen Leitungen erforderlich.
27
________________________________________________________________________________________________________________
9.0
9.1
Hinweise aus dem Bebauungsplan-Verfahren
Bayer. Landesamt für Denkmalpflege (Abt. Bau- u. Kunstdenkmalpflege
(Schr.v.12.04.2006 – A/Ref.I-Kö/ka)
Das Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Abt. Bau- und Kunstdenkmalpflege weist in
seinem Schreiben vom 12.04.2006 auf folgendes hin:
Im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs befinden sich vier
Baudenkmale gemäß Art. 1 DSchG: Höhenbergstraße 40 (sog. Pfistervilla,
Maffeistraße 6 (Villa Hutschenreuther, Thurn-und-Taxisstraße 11 (ehem. Villa Pschorr)
sowie Thurn-und-Taxisstraße 13 (Villa 1902). Die denkmalgeschützten Villen sind
Bestandteil einer bedeutenden, in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts entstandenen
Villenkolonie, die mit ihren repräsentativen Villengärten einen herausragenden
Villenbestand darstellen. Die Villengärten sind wesentlicher Bestandteil der Villen, zum
Bautyp der Villa gehört der Villengarten unverzichtbar dazu.
9.2
Wasserwirtschaftsamt Weilheim (Schr.v.04.05.2006 Az: 5-4622-sta3 – Hr.
Schramm)
Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim weist in seinem Schreiben vom 04.05.2006 auf
folgendes hin:
Die Versickerung ist nach den anerkannten Regeln der Technik (u.a. Sickertest, ATVDVWK Merkblatt M 153, ausreichende Flächen, DWA-Arbeitsblatt A 138, etc.) bei
jedem Baugrundstück einzeln zu ermitteln.
Fachliche Informationen und Empfehlungen
1. Niederschlagswasserbeseitigung
Unter „5.1 Wasserwirtschaftliche Hinweise/ Versickerung von Regenwasser“
(Bebauungsplansatzung) wird die Verantwortlichkeit zur schadlosen Beseitigung des
Niederschlagswassers dem Grundstückseigentümer übertragen.
2.1 Grundwasser
Für Bauwasserhaltungen und Bauten im Grundwasser ist eine wasserrechtliche
Erlaubnis erforderlich. Diese ist rechtzeitig vor Baubeginn beim Landratsamt Starnberg,
Fachbereich 42, zu beantragen
2.2 Niederschlagswasserbeseitigung
Zu den Verhältnissen bei Starkniederschlägen in Bezug auf sog. „wild abfließendes
Wasser“ liegen uns keine besonderen Erkenntnisse vor. Baumaßnahmen bewirken
Veränderungen des Oberflächenabflusses, daher sind Konsequenzen im Einzelfall zu
bedenken. Es ist dafür Sorge zu tragen, dass es für die bestehende Bebauung wie
auch für künftige Bebauung bei Starkniederschlägen zu keinen belästigenden
Nachteilen kommt. Auf Art. 63 BayWG wird hingewiesen.
Sofern die Anwendungsvoraussetzungen der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) vom 01.01.2000 (BGVBl.Nr. 3/2000) erfüllt und die zugehörigen
Technischen Regeln beachtet werden, sind derartige Anlagen zur Beseitigung von
28
________________________________________________________________________________________________________________
Niederschlagswasser genehmigungsfrei. Die geziel t e E i n l e i t u n g v o n
Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer ist ebenfalls erlaubnisfrei sofern die
Anforderungen der TRENOG (vgl. AIIMBI Nr. 3/2002) erfüllt sind.
2.3 Altlasten
Zur Auffüllung des Geländes darf nur nicht verunreinigter und natürlicher Bodenaushub
ohne Humus verwendet werden, der nachweislich nicht aus Altlastenverdachtsflächen
stammt.
Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen (optische oder organoleptische
Auffälligkeiten) des Untergrundes festgestellt, so ist dessen Ausmaß umgehend von
einem fachkundigen Ing.-Büro durch horizontale und vertikale Abgrenzung zu
bestimmen und dem Landratsamt mitzuteilen.
9.3
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege Referat B I (Schr.v.02.05.2006 Az.: 10677/06 ir-wt) Dr.Irlinger
Das Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege Referat B I weist in seinem Schreiben
vom 02.05.2006 auf folgendes hin:
Das Landesamt für Denkmalpflege, Abt. Bodendenkmalpflege weist darauf hin, dass
eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische
Landesamt für Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8
Abs. 1 – 2 DSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 DSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren
Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur
Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks,
sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben.
Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den
Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so
wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 DSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer
Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere
Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der
Arbeiten gestattet.“
29
________________________________________________________________________________________________________________
Anlage 1 zum Bebauungsplan „Thurn- und Taxis-Straße“ in Feldafing
- Schnitthinweise zur Höheneinstellung
30
________________________________________________________________________________________________________________
- Zeichnerische Darstellung möglicher Tiefgaragen als Hinweise („Ausnahmeregelung“)
31
________________________________________________________________________________________________________________
- Zeichnerische Darstellung möglicher Tiefgaragen als Hinweise („Ausnahmeregelung“)
32

Thurn- und Taxis-Straße

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