Die Zeit ist reif! - Immobilien in Cape Coral, Fort Myers, Bonita

Immobilien in Südwestflorida
Cape Coral – eine der Top 10 Regionen!
Florida. Lee County. Cape Coral.
Immobilienverkäufe haben in 2009 Rekordzahlen generiert
und die Stadt belegt in einer internationalen Studie Platz 7
Die Zeit ist reif!
Der Südwesten Floridas erfreut sich einer gleichbleibend starken Käuferschaft, speziell aus dem
internationalen Raum. Das Jahr 2009 wurde als das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County
abgeschlossen. Annähernd 17.000 Einfamilienhäuser wechselten den Eigentümer. Im Vergleich zum
Jahr 2008 mit knapp 10.000 verkauften Einheiten ist dies eine 71%ige Steigerung. Desweiteren
kommen ca. 2.900 Wohnungs- und mehr als 2.100 Grundstücksverkäufe hinzu, was eine Gesamtzahl
von mehr als 22.000 verkauften Immobilien in Lee County generierte. Ungefähr die Hälfte dieser
Verkäufe fanden im heiss begehrten Cape Coral statt, dem Paradies des Südwesten Floridas, das durch
mehr als 640 km Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt und weltweit an Platz 1
der Städte steht, im Bezug auf die unbegrenzten Möglichkeiten des Wohnens am Wasser.
Gemäss den Zahlen der Realtor Association of Greater Fort Myers and the Beach hatte sich der
durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus seit April 2009 von genau $80.000 auf
annähernd $90.000 im Dezember bewegt. Dies geschah aufgrund einer Stabiliserung der Hauspreise im
Günstigsegment bis $120.000 und einer relativ gleichbleibenden Verkaufspreiskurve im oberen
Segment. Im Januar jedoch fiel dieser Durchschnittspreis wiederum auf $85.000. Grund dafür waren
nicht erneute Preisreduzierungen im Einstiegsbereich, sondern eine beginnende Instabilität bei
Häusern in der Preisklasse darüber, beginnend ab $250.000. Viele Eigentümer dieser teureren Häuser
hatten es bisher geschafft, Ihre Immobilien zu halten. Nun jedoch müssen auch einige dieser Häuser
abgestossen werden. Getroffen durch die Situation des Arbeitsmarktes und der veränderten
Einkommenssituation werden nun auch immer mehr Häuser ab $350.000 auf dem Markt gesehen.
Während in Lee County im 4. Quartal 2009 noch 530 dieser Häuser auf dem Markt waren, erhöhte sich
diese Zahl im 1. Quartal 2010 um ca. 52% auf über 800. In Cape Coral stieg die Rate weitaus stärker,
nämlich um fast 66% von 127 auf 210. Ein Anzeichen dafür, dass es nun auch in diesem Preissegment
recht interessant werden wird.
Speziell im Günstigsegment scheint die Talsohle erreicht zu sein, Preise tendieren hier bereits wieder
leicht nach oben und in Angebotssituationen sehen sich Käufer im Bietvorgang oft mit vielen, wenn
nicht sogar Dutzenden anderen Interessenten. Foreclosures sind weiterhin der Renner, aufgrund der
niedrig gewählten Angebotspreise sind diese seit Monaten der Fokus vieler Käufer. Während man von
den Short Sales immer noch die Finger lassen sollte, versuchen mehr und mehr auch wieder über einen
traditionellen Verkauf an eine Immobilie mit einem schlanken Preis zu kommen. Auch diese Objekte
wurden stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst und können je nach Situation des
Verkäufers zu einem guten Preis erstanden werden.
“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.
Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?
Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine
Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier
normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge
zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine
Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag.
Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als
beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen
zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten
abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion
kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen. In den meisten Fällen werden die Interessen des
Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit bis zu 2 Banken klar kommen muss, die durch
Teilabschreibung ihrer Forderungen die Immobilie versuchen an den Mann zu bringen. Die Einigung
und Abwicklung der Transaktion dauert in der Regel zwischen 9 und 18 Monaten. Durch die lange
Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann 7 Monate später ein
weiterer Kaufinteressent bietet und sie aus dem Rennen wirft. Sie erhalten dann ausser einer Absage
über Ihren Makler keine weitere Information. Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn
Sie eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen.
Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate
Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures
kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten
Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst grosse Bieterschaft
darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem
Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die
Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein
„Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die
Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein
aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der
Interessent auch die finanzielle Möglichkeit hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf
entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds“ (Bankbestätigung über den Kaufpreis). Im Falle
einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine
erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde.
Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie
z.B. die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank etc.
Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?
Ja. Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines
bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preissegment werden generell nicht
finanziert. Neubaufinanzierungen sind schwer, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt
werden. Im Regelfall müssen mindestens 25% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche
Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im weiteren müssen
Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge und weiter Dokumente zur Verfügung gestellt werden.
Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder
Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch auf der Suche nach 2 oder mehreren Objekten mit
einer Finanzierung sein, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen
Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.
Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?
Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der
einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:
Gebühren
wie z.B. für Müll, Sturmwasser, Dokumentenversendung ins Ausland, Eintragung in das Grundbuch,
Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, in der Regel um die $800.00. Zusätzliche
Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung
nicht vor Ort unterschreiben, sondern im Heimatland.
Steuern
Die Grundsteuern werden anteilsmässig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, zu dem das
Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht
entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den
Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca.
1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von
$3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen zu je $9.167, also ca. $1.100, der
dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichten muss.
Weitere Kosten
können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die
Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion, wie z.B. für Termiten, in Anspruch
nehmen möchten. Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus
Erschliessungskosten übernehmen müssen.
In Florida entrichtet der Verkäufer die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im
Normalfall für die Rechtstitelversicherung auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie
fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert.
Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?
Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:
Versicherung
Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig,
aber generell natürlich äusserst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine
Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.000-$1.800, je nach Alter und Baustandard des
Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine
Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.
Rasen- und Gartenservice
In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $60.00 pro Monat fachmännisch erledigen
lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis Brusthöhe.
Umfassendere Pakete können gegen Aufpreis gebucht werden.
Poolservice
In der Regel kostet dieser ca. $65 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und
ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete
sind auch hier buchbar.
Hausverwaltung
Gegen eine Gebühr von ca. $100 bis $120 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass
mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die
Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Spülung der Toiletten, Kontrolle des
Grundstückes und Gartens etc.
Weitere Unterhaltskosten
Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen grösstenteils von der
Nutzungshäufigkeit des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen kann in einem Paket gebucht
werden für unter $100 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im
Schnitt auf ca. $60 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den
heissen Sommermonaten schon mal gegen $200 gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150
sinken kann.
Wie kann ich ein Haus kaufen oder bauen, wie lasse ich mein Haus verwalten oder
vermieten, auf welche steuerlichen Aspekte muss ich achten, wie kann ich meinen
Aufenthalt legal verlängern?
Für ausländische Käufer stellen sich viele Fragen in diesem Zusammenhang und sind mit eine wichtige
Entscheidungsgrundlage für einen Kauf. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte
nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk
an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Ihr Makler sollte Hand in
Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauer oder auch der Bank
arbeiten, damit auf Ihrer Seite ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so
angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.
Alle Makler greifen auf den exakt gleichen Immobilienbestand zu aufgrund des Zugangs zum MLS
System. Kaum jemand besitzt einen Verkaufsauftrag für eine Immobilie, den er nicht zum
gemeinsamen Verkauf einstellt. Somit stellt sich die Frage, wen Sie denn nun mit Ihrem Vorhaben
beauftragen sollten? Bereits im ersten Gespräch sollte Ihnen dieses klar werden; ist dies nicht der Fall
vergleichen Sie verschiedene Kandidaten. Wer Ihnen von Anfang an alle notwendigen Informationen
auf den Tisch legt, wird auch im weiteren Verlauf ein offenes Verhalten gegenüber Ihnen pflegen. Seien
Sie wählerisch, Ihr Makler sollte sich bewusst sein, dass er Sie bei einer Ihrer grössten Entscheidungen
Ihres Lebens begleitet – und das sollte er Sie auch spüren lassen.
Alleine in Cape Coral stehen immer noch annähernd 5.600 Immobilien zum Verkauf, in Lee County sind
es insgesamt über 11.000. Laut der sechsten jährlichen Studie von Demographia belegt Cape Coral
Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland was die Erschwinglichkeit des Wohnens betrifft. Die
ersten sechs Plätze teilen sich Städte in Michigan, Indiana und Ohio. Wenn wir nun den Aspekt
Wohnen am Wasser ins Spiel bringen rutscht Cape Coral im Endeffekt auf Platz 1, denn keine andere
Stadt weltweit bietet solch eine Vielfalt an Möglichkeiten, ein Haus am Wasser zu besitzen.
Ein reichhaltiges und vielfältiges Angebot zu attraktivsten Preisen macht das Projekt “Eigenheim im
Sonnenparadies” für den Urlauber als auch für den Investor zu einem lohnenswerten Vorhaben. Die
Zeit ist reif – sind Sie bereit?
Markus Hartwich, P.A.
Realtor®, GRI (Graduate of Realtor Institute)
Staatl. gepr. Immobilienmakler
Gulf Gateway Realty, Inc.
1326 SE 47th St
Cape Coral, FL 33904
Büro: +1.239.549.7207
Fax:
+1.239.425.8653
web: www.CapeCoralhaus.com
www.GulfGatewayRealty.com
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient nur zur allgemeinen Information.