Industrie · Industrial Marktreport 2014/15 · Hannover·Braunschweig

Industrie · Industrial
Marktreport 2014/15 · Hannover·Braunschweig·Wolfsburg
Industrie- & Logistikflächen
Industrial & warehouse space
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen in der Region Hannover/Braunschweig/Wolfsburg hat mit einem
Flächenumsatz von 377.000 m² im Jahr 2014 das Vorjahresergebnis von 310.000 m² um 22 % übertroffen. Zurückzuführen ist der Anstieg um 67.000 m² insbesondere
auf die großvolumigen Abschlüsse im Umland. Das diesjährige Ergebnis liegt nur leicht unter dem Fünf-JahresMittelwert von 380.000 m².
With a take-up of 377,000 m² in 2014, the market for
logistics and warehouse space in the region of Hanover,
Brunswick and Wolfsburg has exceeded the previous
year’s result of 310,000 m² by 22 %. The rise by
67,000 m² is particularly due to the large-volume deals
achieved in the hinterland. The result of 2014 lies only
slightly below the five-year average of 380,000 m².
Regionale Verschiebung der Marktanteile
Die regionale Verteilung der Flächenumsätze hat sich
auffallend verändert. Während in den Vorjahren die Region Hannover den Markt mit einem Anteil deutlich über
60 % dominierte, war 2014 hingegen das Jahr der Peripherie. Im Verflechtungsraum wurden 56 % des Gesamtflächenumsatzes (211.000 m²) registriert. In der Region
Hannover waren es lediglich 40 %. Diese Entwicklung ist
auf die fehlenden Großvermietungen in Hannover, aber
auch in Braunschweig und Wolfsburg zurückzuführen.
Regional displacement of market shares
The regional distribution of the take-up has changed
noticeably. Whereas over the past few years the Hanover
region dominated the market with a share of well over
60 %, in contrast 2014 was the year of the periphery. 56 %
of the total take-up figure (211,000 m²) was registered in
the integration area of Hanover. In the Hanover region
itself this figure only totalled 40 %. This development is
due to the lack of major lettings in Hanover, but also in
Brunswick and Wolfsburg.
Größte Abschlüsse in der Peripherie
Der Mangel an vermietbaren, modernen großflächigen
Logistikobjekten und das Fehlen von verfügbaren Grundstücken für große Neubauprojekte haben dazu geführt,
dass Logistiker und Gewerbetreibende, die große Flächen
benötigen, in den Verflechtungsraum ausgewichen sind.
Der maßgebliche Teil der dort verzeichneten Flächenumsätze lag in der Größenklasse über 10.000 m². Auch der
größte Abschluss im Jahr 2014 wurde in der Peripherie,
im Landkreis Peine, registriert. In Harvesse/Wendeburg
nahe der A2 hat der Neubau eines 54.000 m² großen
Logistikzentrums mit zwei Hallen für das Volkswagen
Werk Braunschweig begonnen. Die drei folgenden größten Flächenumsätze lagen ebenfalls im Verflechtungsraum. In Salzgitter hat die ALSTOM Transport GmbH
eine Halle über 30.500 m² von Garbe und in Peine hat
der Textillogistiker Meyer & Meyer rund 24.000 m² von
Prologis gemietet. Bei beiden Abschlüssen handelt es sich
um eigens dafür projektierte Neubauten. Dahinter folgt
der Neubau eines Zentrallagers des Autoteilehändlers
Heil & Sohn mit rund 22.000 m² in Sarstedt.
Greatest deals on the periphery
The shortage of lettable, modern, large-space logistics
properties and the lack of available sites for new building
projects have led to the fact that logistics specialists
and other tradesmen who are requiring larger spaces,
have decided to move to the hinterland. The major part
of the take-up recorded there was for properties over
10,000 m² in size. In addition, the largest deal in 2014
was registered in the periphery, in the district of Peine,
where in Harvesse/Wendeburg, near to the A2 motorway,
construction work has begun on the 54,000 m²-sized
logistics centre with two halls for the Volkswagen works
in Brunswick. The three following major take-up projects
are also located in the integration area: in Salzgitter the
ALSTOM Transport GmbH has rented a hall offering
30,500 m² from Garbe, and in Peine the textile logistics
firm Meyer & Meyer has leased around 24,000 m² from
Prologis. Both deals are purpose-built new constructions.
These are followed by the newly constructed central
warehouse of the automobile parts dealer Heil & Sohn
with approx. 22,000 m² in Sarstedt.
Bedeutende Flächenumsätze – Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Significant take ups – Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Nutzer User
Volkswagen Immobilien
Umsatzart Transaction type
Fläche Space
Lage Area
Eigennutzer Neubau
54.000 m²
Verflechtungsraum
ALSTOM Transport GmbH
Miete Neubau
30.500 m²
Verflechtungsraum
Meyer & Meyer
Miete Neubau
24.000 m²
Verflechtungsraum
Eigennutzer Neubau
22.000 m²
Verflechtungsraum
Eigennutzer Kauf
20.000 m²
Verflechtungsraum
Heil & Sohn GmbH & Co. KG
Posthof Spedition
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial, Jahr 2014/year 2014
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Flächenumsatz
Flächenumsatz – Lage
Take-up
Take-up – location
Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m²
600
Region Hannover
82
500
88
58
410
313
272
100
264
10 %
Hannover Stadt
340
40
200
21 %
Region Nord
64
400
300
39 %
davon
59
30
211
221
17
217
5%
Region Süd
300
Region West
2%
Region Ost
1%
Verflechtungsraum
57 %
Braunschweig,
Wolfsburg
149
4%
0
Ø 5 Jahre
380.000 m²
2011
2010
2009
2008
Hannover
2012
Braunschweig, Wolfsburg
2013
2014
2015*
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
Verflechtungsraum
Jahr 2014/year 2014
* Prognose/Forecast
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Branche
Flächenumsatz – Miete/Eigennutzer
Take-up – segment
Take-up – rent/owner occupied
Sonstige 1 %
Eigennutzer – Kauf 17 %
Industrie, Gewerbe 45 %
Transport, Logistik 20 %
Miete 47 %
Handel 34 %
Eigennutzer – Neubau 36 %
Jahr 2014/year 2014
Jahr 2014/year 2014
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Größenklassen
Anzahl Umsätze – Größenklassen
Take-up m² – size categories
Number of take-ups – size categories
” 500 m²
” 500 m²
1%
501–1.000 m²
501 – 1.000 m²
4%
1.001–2.500 m²
5.001–10.000 m²
> 10.000 m²
54 %
20 %
Jahr 2014/year 2014
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
30 %
12 %
5.001 – 10.000 m²
26 %
10 %
16 %
2.501 – 5.000 m²
9%
0%
26 %
1.001 – 2.500 m²
6%
2.501–5.000 m²
17 %
40 %
50 %
60 %
17 %
> 10.000 m²
12 %
0%
5%
10 %
Jahr 2014/year 2014
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
15 %
20 %
25 %
30 %
Niedriges Jahresergebnis in der Region
Hannover
Von den registrierten großen Abschlüssen über 10.000 m²
fanden nur einer in Wolfsburg und zwei in Hannover
statt. Das Jahresendergebnis in der Region Hannover ist
mit knapp 149.000 m² vergleichsweise niedrig ausgefallen, was aber nicht die Marktdynamik widerspiegelt. So
wurden fast 80 % der insgesamt betrachteten Abschlüsse
in der Region Hannover registriert, aber nur wenig großvolumige. 67 % der Abschlüsse waren dabei kleiner als
2.500 m² und machten lediglich einen Flächenanteil von
23 % am Gesamtumsatz der Region Hannover aus.
Low annual result in the Hanover region
Of the major deals registered for over 10,000 m² only one
was located in Wolfsburg and two in Hanover. With just
under 149,000 m² the final figure resulting for the year
in the Hanover region was comparatively low, although
this does not reflect the dynamics of the market. Almost
80 % of the total number of deals were observed in the
Hanover region but only few large-volume deals. 67 %
were in fact smaller than 2,500 m² and only constituted
a share of 23 % of the total space turned over in the
Hanover region.
Hohe Nachfrage nach Mietobjekten
Die Nachfrage nach Mietobjekten dominiert innerhalb
der Region Hannover. So liegt der Mietanteil bei 74 %
der Abschlüsse. Die Mietentwicklung ist insgesamt stabil und bewegt sich vorwiegend in einer Spanne zwischen
3,30 EUR/m² und 3,50 EUR/m². Auch die Spitzenmiete
ist mit 4,50 EUR/m² konstant. Aufgrund des anhaltenden
Mangels an Mietflächen suchen besonders langfristig planende Unternehmen des produzierenden Gewerbes zunehmend auch Bestandsobjekte zum Kauf. Voraussetzung
ist jedoch, dass diese Objekte sich an den Produktionsprozess anpassen lassen und verkehrsgünstig gelegen
sind. Südlich von Hannover werden beispielsweise freie
Bestandsflächen angeboten, die gegenwärtig jedoch nicht
zu den Anforderungen der Suchkunden passen.
Strong demand for rental properties
The demand for rental properties dominated within the
Hanover region. For example, the rental share of all deals
totalled 74 %. On the whole the development of rents is
stable, lying mainly within a range of 3.30 euros/m² to
3.50 euros/m². In addition, the top rent of 4.50 euros/m²
is consistent. Due to the persisting lack of rental spaces,
companies in the production sector are increasingly
searching for existing properties to buy. The condition is,
however, that these properties can be easily adjusted to
the production process and are conveniently located with
regard to good traffic connections. South of Hanover,
for instance, vacant existing spaces are being offered.
But at present these do not fulfil the requirement of the
prospective clients.
Geringes Flächenangebot für Logistiker
Die Branche „Industrie, Gewerbe“ ist aufgrund mehrerer
großer Abschlüsse im Automobil- bzw. Automotivebereich mit einem Anteil von 45 % (2013: 18 %) 2014
am stärksten vertreten. Mit einem Anteil von 34 % (2013:
39 %) weist die Branche der Handelsunternehmen eine
stabile Nachfrage auf. Klassische Logistiker waren mit
einem Anteil von 20 % (2013: 43 %) deutlich schwächer
vertreten, da insbesondere für diese Branche der eigentliche Flächenbedarf nicht gedeckt werden konnte. Das
Angebot an Hallenflächen mit kurzen Mietlaufzeiten und
gleichzeitig schneller Verfügbarkeit, welche besonders
stark von Logistikern nachgefragt werden, ist gering.
Zudem sind geplante Bauvorhaben z. B. in Garbsen und
Lehrte noch nicht in der Entwicklung bzw. werden nicht
spekulativ erstellt. Die Region wird zunehmend auch
unter Investmentaspekten interessant. So suchen Investoren nicht nur Core-Objekte mit langen Vertragslaufzeiten,
sondern vermehrt auch Value-add-Objekte mit Mietlaufzeiten ab ca. drei Jahren, die aber Entwicklungs- und Erweiterungspotenzial aufweisen.
Low range of offers for logistics
companies
The sector “Industry, Trade“ is the strongest sector in
2014 due to several large deals in the automobile and
automotive business with a share of 45 % (2013: 18 %).
A share of 34 % (2013: 39 %) is allocated to the sector
of trading companies where there is also strong demand.
Classical logistics companies were much more weakly
represented with a share of 20 % (2013: 43 %) as it proved
particularly difficult to cover the space requirements of
this sector. The range of hall spaces offered with shortterm leases and rapid availability, which are particularly
important criteria for logistics specialists, is low. In
addition, planned building projects, e.g. in Garbsen and
Lehrte, are not yet under development or have not been
built on a speculative basis. The region is also becoming
increasingly interesting from an investment angle, so
that investors are not only searching for core properties
with long-term leases, but also more and more for valueadd premises with lease terms of approx. three years
upwards, but which also have development and extension
potential.
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Ausblick 2015
Wir erwarten insgesamt einen Flächenumsatz zwischen
300.000 m² und 340.000 m² ohne Sondereffekte. In der
Region Hannover wird ein Flächenumsatz von mehr als
200.000 m² aufgrund des geringen Angebots an Flächen
ab 10.000 m² nur schwer zu erreichen sein. Die Nachfrage ist aber weiterhin vorhanden. Die Mieten bleiben
insgesamt stabil und zeigen lediglich in Hannover eine
leicht steigende Tendenz.
Outlook for 2015
On the whole we expect a take-up of between 300,000 m²
und 340,000 m² without special effects. In the Hanover
region it will be difficult to achieve a take-up of more
than 200,000 m² due to the low range of spaces available
from 10,000 m² upwards. However, there is continued
demand. Rents are generally stable and only show a
slightly rising tendency in Hanover itself.
Industrie– und Logistiklagen Region Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Industrial and logistics areas in the region Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Kaufpreis (Industriegrundstück) in EUR/m²
Purchase price (industrial property) in EUR/m²
Name des Gewerbegebiets
Name of area
Miete (Industriefläche) in EUR/m²
Rent (industrial space) in EUR/m²
2013
2014
2013
2014
1
Barsinghausen/Bantorf
44–96
44–96
2,50–4,00
2,50–4,00
2
Wunstorf
30–45
30–45
2,50–4,00
2,50–4,00
3
Garbsen (West/Ost/Nord)
60–70
60–70
3,00–4,50
3,00–4,50
4
Hannover – Schwarze Heide
60
60
3,50–4,20
3,50–4,20
5
Ronnenberg – Empelde
6
Hannover – Lindener Hafen
7
Hannover – Nordhafen/Stöcken
8
Langenhagen – Bayernstraße
9
Langenhagen – Münchner Straße/Airport Business Park
10
Langenhagen – Rehkamp
11
Hannover – Businesspark Nord/Alter Flughafen
12
Isernhagen HB
13
Mellendorf/Wedemark/Bissendorf
42–45
42–45
2,00–4,00
2,00–4,00
14
Großburgwedel
53–80
53–80
3,00–4,00
3,00–4,00
15
Isernhagen – Kirchhorst
75–85
89
3,00–4,00
3,00–4,00
16
Hannover – Anderten (Lohweg/Hägenstraße)
17
Hannover/Laatzen – Messe/EXPO
18
Laatzen – Rethen
19
Sarstedt
20
Hildesheim
21
Sehnde/Höver
22
Lehrte/Ahlten
48
48
3,00–4,50
3,00–4,20
23
Lehrte/GVZ
65
65
3,80–4,50
3,80–4,50
24
Lehrte Ost (Everner Straße, Mielestraße)
40–50
40–50
3,50–4,20
3,50–4,00
25
Lehrte – Sievershausen
35–48
35–48
3,00–3,50
3,00–3,50
26
Burgdorf
50
50
3,00–3,50
3,00–3.50
27
Celle
18–28
18–28
2,50–3,50
2,50–3,50
28
Peine – Nord
48
48
3,00–3,50
3,00–3,50
29
Peine – Ost
30–55
30–55
2,50–4,50
2,50–4,00
30
Salzgitter
15–21
15–21
2,50–3,50
2,50–3,50
31
Wolfenbüttel
19–29
19–29
3,00–3,50
3,00–3,50
32
Braunschweig – Rüningen
30–70
30–70
3,00–3,50
3,00–3,50
33
Braunschweig – Friedrich-Seele-Straße
30–70
30–70
3,00–3,50
3,00–3,50
34
Braunschweig – Ölper Kreuz
30–70
30–70
3,00–3,50
3,00–3,50
35
Braunschweig – Hansestraße/Hafen/Waller See
38/40
38/40
3,00–4,50
3,00–4,50
36
Gifhorn
25–30
25–30
2,50–3,75
2,50–3,75
37
Wolfsburg – GE Hafenstraße/Westrampe
40–100
40–100
3,00–4,50
3,00–4,50
38
Wolfsburg – GE Heinenkamp
40–100
40–100
3,50–6,00
3,50–6,00
39
Wolfsburg – GE Warmenau
40–100
40–100
3,00–4,50
3,00–4,50
40
Wolfsburg – GE Vogelsang/Sudammsbreite
40–100
40–100
3,00–5,00
3,00–5,00
36–70
36–70
3,00–3,80
3,00–3,80
(Erbbau)
(Erbbau)
2,50–3,50
2,50–3,50
80/130–150
80/130–150
3,00–3,50
3,00–3,50
105–130
105–130
3,00–4,20
3,00–4,20
65–100
65–100
3,50–5,00
3,75–5,00
110
110
3,00–4,00
3,00–4,00
130–300/150
130–300/150
3,00–4,50
3,00–4,50
70–100
70–100
2,50–3,50
2,50–3,50
65–90
65–90
3,00–4,20
3,00–4,20
100–220
100–220
3,00–4,00
3,00–4,00
40–90
40–90
3,00–4,00
3,00–4,00
2,00–3,50
40–44
40–44
2,00–3,50
34,5–65
34,5–65
2,00–4,00
2,00–4,00
40–60
40–60
3,00–4,50
3,00–4,50
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Industrial areas in Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Walsrode
Wittingen
Celle
Nienburg
A7
27
Mellendorf 13
B3
12 Großburgwedel
14
26
B6
3
9 10
Isernhagen
Wunstorf
2
Seelze
B65
Stadthagen
Barsinghausen
36
Burgdorf
B188
39
4
B4
16 22 23
5
Ronnenberg
Lehrte
24
25
28
A39
A2
Peine 29
35
18
A2
34
33
Sarstedt
32
B6
B3
B217
A39
20
B1
Braunschweig
B1
19
Salzgitter 30
Hildesheim
A7
31 Wolfenbüttel
A395
Alfeld (Leine)
© Engel & Völkers Commercial
Region Hannover
Region West
Braunschweig, Wolfsburg
Verflechtungsraum
Region Hanover
Region west
Brunswick, Wolfsburg
integration area
Hannover Stadt
Region Ost
Hanover city
Region east
Region Nord
Region Süd
Region north
Region south
EVC Hannover GmbH
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Schiffgraben 11 · 30159 Hannover
Tel. +49-(0)511-36 80 20 · [email protected]
40
Wolfsburg
38
21
17
Laatzen
37
B214
Hannover
6
1
15
8 Langenhagen
11
Garbsen 7
Gifhorn
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