Industrie · Industrial Marktreport 2015/2016 · Hamburg
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Industrie · Industrial Marktreport 2015/2016 · Hamburg
Industrie · Industrial Marktreport 2015/2016 · Hamburg Industrie- & Logistikflächen Hamburg Industrial & warehouse space Hamburg Ein erfolgreiches Jahr 2015 kann der Hamburger Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) verzeichnen. Der Gesamtflächenumsatz ist im Vergleich zum Vorjahr (455.000 m²) um 31,9 % gestiegen und liegt mit 600.000 m² auch deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 470.000 m². Dazu maßgeblich beigetragen hat das starke zweite Halbjahr mit 320.000 m² und insgesamt acht Großabschlüssen in der Flächenkategorie ab 10.000 m². Flächen in Hamburg gefragt Signifikant war die Steigerung des Flächenumsatzes in den vier städtischen Teilmärkten Hamburg Nord, Ost, Süd und West, die im Vergleich zum Vorjahr allesamt deutliche Zugewinne verzeichnen konnten. Im Jahr 2015 wurden hier insgesamt 66 % des Flächenumsatzes (396.000 m²) generiert. Aktuelle Rahmenbedingungen, wie niedrige Finanzierungszinsen und der Mangel an logistikfähigen Grundstücken in der Hansestadt, fördern dort die Nachfrage nach Bestandsimmobilien durch Projektentwickler oder auch Eigennutzer. Für diese Gruppe werden die Bestandsfläche mangels Alternativen immer attraktiver, da sie modernisiert den Anforderungen der jeweiligen Nutzer gerecht werden. Viele Unternehmen akzeptieren die höheren Mieten auf Hamburger Stadtgebiet, wenn die Lage und die Objektqualität stimmen. Generell liegt die Durchschnittsbzw. Spitzenmiete unverändert bei 4,80 EUR/m² bzw. 5,85 EUR/m². Grund hierfür ist primär das noch ausreichende Angebot im Umland wie in Buchholz, Rade oder auch Winsen. Großabschlüsse prägen den Markt Die auffälligste Entwicklung konnte im Hamburger Osten, speziell in den Gewerbegebieten Billbrook und Allermöhe, festgestellt werden, wo die Flächentransaktionen (174.000 m²) im Vergleich zum Vorjahr (60.000 m²) um 190 % gestiegen sind. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auch auf die drei realisierten Großabschlüsse. Als Beispiel kann hier die Entwicklung eines The Hamburg market for logistics and industrial spaces (rent and sale) can look back on a successful year 2015. In comparison with the previous year (455,000 m²) the total take-up rose by 31.9 % and with 600,000 m² also lay well above the 10-year average of 470,000 m². This was due to a considerable extent to the strong second halfyear with 320,000 m² and a total of eight major deals each in the size category from 10,000 m² upwards. Premises in Hamburg in demand The increase in the take-up was significant in the four city regions Hamburg North, East, South and West that, in comparison with the previous year, were all able to record distinct gains. Altogether in 2015 66 % of the take-up (396,000 m²) was generated here. Current underlying conditions such as low financing interest rates and the lack of suitable plots for logistics within the Hanseatic city increase the demand for existing properties there on the part of project developers or even owner-occupiers. For this group the existing stock of properties is becoming increasingly attractive as they can be modernised to suit the requirements of the individual users. Many companies are accepting the higher rents in the Hamburg city area provided the location and the quality of the premises are appropriate. In general the average or top rent still lies at a level of 4.80 euros/m² to 5.85 euros/m². The reason for this is primarily the still sufficient range of properties in Hamburg’s hinterland such as in Buchholz, Rade or even Winsen. Major deals characterise the market The most conspicuous development was in Hamburg East, particularly in the industrial parks Billbrook and Allermöhe where the turnover in space (174,000 m²) have risen by 190 % in comparison with the previous year (60,000 m²). This increase is due to the three major deals concluded. One example of this is the development of a new innovative logistics centre in existing premises on Billbrookdeich by the ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG. The Still GmbH has been procured Bedeutende Flächenumsätze – Hamburg Significant take-ups – Hamburg Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area EDEKA Miete (Bestand) 30.600 m² Hamburg Süd Still GmbH Miete (Neubau) 25.000 m² Hamburg Ost Grand Tabak GmbH Eigennutzer (Neubau) 19.400 m² Umland Süd BLG Handelslogistik Eigennutzer (Bestand) 18.000 m² Hamburg Süd Block Foods AG Eigennutzer (Bestand) 13.600 m² Hamburg Nord Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Jahr 2015/year 2015 Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg Flächenumsatz Flächenumsatz – Größenklassen Take-up Take-up – size categories Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m² 800 755 500 m² 700 600 557 500 400 1% 600 610 443 455 550 501 – 1.000 m² 500 1.001 – 2.500 m² 6% 14 % 359 2.501– 5.000 m² 17 % 300 200 5.001– 10.000 m² 100 10.000 m² 32 % 30 % 0 2010 2009 Q1 Q2 Q3 2012 2011 Q4 2013 2014 Ø 10 Jahre 470.000 m² 2015 0% 2016* * Prognose/Forecast 10 % 20 % 40 % 30 % Jahr 2015/year 2015 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Flächenumsatz – Branche )O¾FKHQXPVDW]0LHWH(LJHQQXW]HU Take-up – segment 7DNHXSUHQWDORZQHURFFXSDWLRQ Industrie, Gewerbe 39 % Eigennutzer – Bestand 21 % Miete 68 % Sonstiges 4 % Transport, Logistik 29 % Handel 28 % Jahr 2015/year 2015 Eigennutzer – Neubau 11 % Jahr 2015/year 2015 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Flächenumsatz – Lage Mietpreisspannen in EUR/m² Take-up – location Rentrange EUR/m² 7,0 Hamburg Ost 29 % Billbrook/Allermöhe 81 % Hamburg Süd Hafen 88 % Hamburg West 6,0 25 % EUR/m² 5% Umland Ost 9% 14 % Umland Süd Umland West 5,80 5,80 5,85 5,85 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5,50 2,60 2009 5,0 7% Hamburg Nord 5,80 5,50 4,0 3,0 2,0 6% 1,0 5% Umland Nord 0,0 0% 10 % 20 % 30 % Jahr 2015/year 2015 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial neuen innovativen Logistikzentrums auf einer Bestandsfläche am Billbrookdeich durch die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG genannt werden. Als langfristiger Mieter für die ca. 25.000 m² große Fläche konnte die Still GmbH gewonnen werden, welche in den beiden Hallenkomplexen ab 2017 ihre innerbetriebliche Logistik bündeln wird. Insgesamt gab es in der Metropolregion Hamburg 13 Abschlüsse mit mindestens 10.000 m² Flächenumsatz. Der größte Abschluss des vergangenen Jahres fand im Teilmarkt „Süd“ statt. Die EDEKAGruppe mietete hier 30.600 m² Logistikfläche im Prologis Park Hamburg-Waltershof. Aber auch im südlichen Umland konnten mehrere große Deals registriert werden. So erwarb die Grand Tabak GmbH in Buchholz ein Bestandsobjekt mit ca. 19.400 m² Lagerfläche, um dort eine Produktion für Zigaretten aufzubauen. Der Kauf stellt die zweitgrößte Transaktion im Jahr 2015 dar und wurde von Engel & Völkers Commercial vermittelt. Anhaltend hohe Nachfrage Kunden mit Großgesuchen ab 10.000 m² werden in Hamburg nach wie vor am schnellsten im südlichen Umland fündig und haben hier mit einer Mietspanne zwischen 2,80 und 4,80 EUR/m² deutlich günstigere Konditionen als im Stadtgebiet. Besonders positiv und dynamisch entwickeln sich die Gebiete mit freien Gewerbegrundstücken wie Buchholz, Rade oder auch Winsen, wo die IDI Gazeley zurzeit spekulativ den „Logistikpark Hamburg 1“ mit 59.000 m² Hallenfläche errichtet. Die ersten Bauabschnitte werden voraussichtlich im dritten Quartal 2016 bezugsfertig und ab 9.300 m² teilbar sein. Deutlich angespannter stellt sich die Angebotssituation in den traditionell gefragten Lagen wie dem Hafen, Billbrook oder Allermöhe dar. In den vergangenen zwölf Monaten wurden hier nahezu alle verfügbaren Flächen vom Markt absorbiert. Zwar kann besonders im Flächensegment zwischen 2.500 und 5.000 m² die Nachfrage bedient werden, jedoch sollten sich Kunden, die auf eine nachhaltige Lösung und ein funktionales Angebot Wert legen, auf eine längere Suchdauer einstellen. Die meisten Abschlüsse entfielen im Jahr 2015 mit 27 % auf die Größenklasse zwischen 1.001 und 2.500 m², wobei hier lediglich 14 % der Fläche umgesetzt wurden. Die 13 Großabschlüsse machten hingegen rund 32 % des Flächenumsatzes (193.000 m²) aus. Gesunder Branchenmix Wie bereits im Vorjahr entfiel der überwiegende Teil des Flächenumsatzes mit 68 % auf das Vermietungssegment und lediglich 32 % auf den Kauf oder Neubau von Objekten für die Eigennutzung. Die typische as a long-term tenant for an area of approx. 25,000 m². This company will be bundling its in-house logistics in the two warehouse complexes as from 2017. Altogether there were 13 deals concluded within the metropolitan area of Hamburg with a take-up of at least 10,000 m² each.The largest deal last year was in the region “South” where EDEKA rented 30,600 m² of logistics space in the Prologis Park Hamburg-Waltershof. Several large deals were also registered in the southern hinterland. For instance, the Grand Tabak GmbH in Buchholz acquired an existing property with approx. 19,400 m² of warehouse space in order to set up the production of cigarettes there. This was the second-largest transaction in 2015, the successful broker being Engel & Völkers Commercial. Continued strong demand Customers searching for large properties from 10,000 m² upwards are most likely to find suitable spaces in the southern hinterland of Hamburg where rents between 2.80 euros/m² and 4.80 euros/m² are considerably less expensive than in the city area itself. The areas with free commercial plots such as Buchholz, Rade or even Winsen, where the IDI Gazeley is currently speculatively building the “Logistikpark Hamburg 1” with 59,000 m² warehouse space, are experiencing a particularly positive and dynamic development. The first building phases will probably be ready for occupation in the third quarter 2016 and be divisible from 9,300 m² upwards. The availability situation in the traditionally desirable locations such as the port area, Billbrook or Allermöhe appears much more tense. Over the past twelve months almost all of the available premises here were absorbed by the market. It is true that particularly in the size segment between 2,500 m² and 5,000 m² the demand can be met, but customers who place importance on a sustainable solution and a functional offer should be prepared for a longer wait. The majority of the deals concluded in 2015 were allocated to the size category between 1,001 m² and 2,500 m² (27 %) whereby only 14 % of the total area was turned over here. The 13 major deals, on the other hand, make up around 32 % of the take-up (193,000 m²). Healthy mixture of sectors As in the previous year, with 68 % the major share of the take-up was recorded in the rental segment and only 32 % in the purchase or new construction of premises for owner-occupiers. The typical lease term lies between seven and ten years. On the other hand the figures according to business sectors shows that the logistics region Hamburg is a very diversified location. The sector Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg Mietvertragsdauer liegt bei sieben bis zehn Jahren. Die Auswertung nach Wirtschaftsbranche zeigt hingegen, dass es sich bei der Logistikregion Hamburg um einen sehr diversifizierten Standort handelt. Deutlich zugelegt hat der Sektor „Industrie, Gewerbe“, der für 39 % (2014: 27 %) des Gesamtumschlags verantwortlich ist. Dahinter folgen die Bereiche „Transport, Logistik“ (29 %) und „Handel“ (28 %). Ausblick 2016 Der gute Jahresauftakt, einige positionierte Großgesuche am Markt sowie die nach wie vor hohe Nachfrage nach Bestandsflächen werden Hamburg auch im Jahr 2016 ein starkes Ergebnis bescheren, wobei das Niveau von 2015 jedoch nicht erreicht wird. Engel & Völkers Commercial prognostiziert einen Flächenumsatz zwischen 500.000 und 550.000 m², da der Anteil großvolumiger Abschlüsse (> 10.000 m²) abnehmen wird. “Industry, Crafts” has increased considerably and is responsible for 39 % (2014: 27 %) of the total turnover, followed by the segments “Transport, Logistics” (29 %) and Trade (28 %). Outlook for 2016 The good start to the year, some registered major searches on the market and the continued strong demand for existing properties will again provide Hamburg with a good result in 2016, although the level of 2015 will not be reached. Engel & Völkers Commercial expects a takeup of between 500,000 m² and 550,000 m² as the share of large-volume deals (> 10,000 m²) is likely to decline. Gewerbegebiete in der Region Hamburg Industrial areas in Hamburg Name des Gewerbegebiets Name of industrial area Kaufpreis (Industriegrundstück*) in EUR/m² Purchase price (industrial property*) in EUR/m² Miete (Halle**) in EUR/m² Rent (warehouse**) in EUR/m² 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 2015 1 HH-Fuhlsbüttel 125–180 125–180 125–200 125–200 4,10–5,50 4,10–5,50 4,10–5,50 4,10–5,50 2 Norderstedt 150–200 160–210 160–210 160–210 3,50–5,30 3,50–5,60 3,50–5,85 3,50–5,85 3 Henstedt-Ulzburg 40–60 45–65 45–65 45–65 3,50–4,80 3,50–4,80 3,50–5,00 3,50–5,00 4 Kaltenkirchen 40–50 40–50 40–55 40–55 2,70–4,40 2,70–4,40 2,70–4,40 2,70–4,40 5 HH-Wandsbek 150–250 150–250 150–250 150–250 4,00–5,50 4,10–5,50 4,10–5,50 4,10–5,50 6 Ahrensburg 100–120 100–125 100–125 100–125 3,80–5,10 3,80–5,20 3,80–5,20 3,80–5,20 7 Barsbüttel 105–120 105–120 105–140 105–140 4,00–5,50 4,00–5,50 4,00–5,50 4,00–5,50 8 HH-Billbrook/Allermöhe 120–200 120–210 120–230 120–230 4,00–5,50 4,00–5,50 3,90–5,60 3,90–5,60 9 Glinde/Oststeinbek/Reinbek 95–130 95–130 95–130 95–130 4,00–5,30 4,00–5,50 4,00–5,50 4,00–5,50 10 HH-Bergedorf 120–145 120–145 120–145 120–145 3,20–5,10 3,20–5,30 3,50–5,60 3,50–5,60 11 HH-Harburg 130–250 130–250 130–250 130–250 3,50–5,80 3,70–5,70 3,70–5,70 3,70–5,70 12 Seevetal 80–105 80–105 80–110 80–110 2,60–4,90 2,60–4,80 2,60–4,80 2,60–4,80 13 Winsen (Luhe) 65–75 65–75 65–75 65–75 3,80–4,60 3,80–4,50 3,80–4,50 3,80–4,50 14 HH-Hafen *** *** *** *** 3,80–5,60 4,00–5,80 4,00–5,60 4,00–5,60 15 Buchholz/Rade 50–80 50–75 50–75 50–75 2,90–4,90 2,90–4,65 2,90–4,60 2,90–4,60 16 Neu Wulmstorf 50–75 50–75 50–75 50–75 3,60–4,85 3,60–4,65 3,60–4,60 3,60–4,60 17 HH-Bahrenfeld 160–250 160–250 160–250 160–250 3,90–5,50 3,90–5,70 3,90–5,70 3,90–5,70 18 HH-Stellingen 130–200 130–200 140–220 140–220 3,00–5,40 3,00–5,40 3,00–5,50 3,00–5,50 19 Wedel 100–130 100–130 100–130 100–130 3,80–5,30 3,80–5,30 3,80–5,30 3,80–5,30 20 Pinneberg 75–90 75–90 75–90 75–90 2,80–4,90 2,80–4,90 2,80–4,90 2,80–4,90 21 Rellingen 90–120 90–120 90–120 90–120 3,00–5,00 3,00–5,00 3,00–5,10 3,00–5,10 22 Quickborn 70–85 70–85 70–100 70–100 2,80–4,50 2,80–4,50 2,80–4,60 2,80–4,60 23 Tornesch 75–95 75–95 75–95 75–95 2,80–4,50 2,80–4,50 2,80–4,50 2,80–4,50 24 Elmshorn 75–90 75–90 75–90 75–90 2,80–4,50 2,80–4,50 2,80–4,50 2,80–4,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial, * unbebautes Grundstück für industrielle/gewerbliche Nutzung/* undeveloped land for industrial/commercial use, ** Mietpreis für Hallen in gebietstypischer Qualität/** rental price for warehouse in typical local quality, *** kein Angebot/*** no offer Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2015/2016 • Hamburg Industrial and logistics areas in Hamburg A20 A20 A21 Kaltenkirchen 4 Bad Oldesloe 3 HenstedtUlzburg A7 24 Elmshorn 22 Quickborn 23 Tornesch Norderstedt A23 Pinneberg 6 2 Ahrensburg 21 20 Rellingen B404 A1 Fuhlsbüttel 1 Stellingen Wandsbek Wedel Stade 18 5 19 7 ELB E Bahrenfeld Billbrook/ Allermöhe 17 A26 Barsbüttel A24 Altona 9 Glinde/Oststeinbek/Reinbek 8 Hafen 14 Berge10 dorf A25 16 Buxtehude 11 Neu Wulmstorf Harburg Geesthacht A261 B404 12 15 Seevetal A1 Buchholz/Rade A39 Winsen (Luhe) 13 A7 © Engel & Völkers Commercial Hamburger Norden Hamburger Westen Hamburger Osten Hamburger Süden Gewässer North of Hamburg West of Hamburg East of Hamburg South of Hamburg Waters Umland Nord Umland West Umland Ost Umland Süd North surrounding area West surrounding area East surrounding area South surrounding area Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 10 200 · [email protected] Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Dezember 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: December 2015. 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