MARKTBERICHT - German Property Partners

MARKTBERICHT
Gewerbe | Industrie, Lager, Logistik
Hamburg
2016/Q1-2
Q2
Grossmann & Berger macht. Marktberichte.
GEWERBE | Industrie, Lager, Logistik
hamburg 2016/Q1-2
Key Facts
255.000 m²
14,8 %
5,70 €/m²
4,80 €/m²
6,0 %
Flächenumsatz
Eigennutzerquote
Spitzenmiete mtl. nettokalt
Durchschnittsmiete mtl. nettokalt
„Unternehmen mit einem Lagerflächenbedarf weit über 10.000 m²
finden kaum geeignete Standorte in
Hamburg.“
Stefan Harder | Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik
| Industrie
| -9,3 % ggü. Vorjahr
| -9,6 %-Punkte ggü. Vorjahr
| 0,0 % ggü. Vorjahr
| +4,2 % ggü. Vorjahr
| -0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr
Spitzenrendite
Insgesamt 89 Verträge wurden auf dem Hamburger Industriemarkt im 1. Halbjahr abgeschlossen. Das sind rund 26 %
mehr als im Vorjahresquartal. Auf das 2. Quartal entfiel auch
der erste Abschluss dieses Jahres mit einem Volumen über
10.001 m². Hierbei handelte es sich um den Mietvertrag der Rieck
Holding in einem Neubau in Neu Wulmstorf mit einem Volumen
von 24.000 m² (Oldendorfer Straße, Teilmarkt Umland Süd-West).
Zu derselben Zeit im Vorjahr gab es in diesem Segment bereits
fünf Abschlüsse mit einem Flächenvolumen von rund 87.000 m².
Flächenumsatz
Mehr Verträge, weniger Großabschlüsse
Der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in
Hamburg und Umland betrug am Ende des 1. Halbjahres rund
255.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Abnahme von 9,3 %. Auf das 2. Quartal entfiel ein Flächenumsatz
von 122.000 m². Der Anteil selbst errichteter und genutzter Industrie- und Logistikflächen lag mit knapp 15 % erneut deutlich
niedriger als im Vorjahreszeitraum mit rund 24 %.
Der Flächenumsatz könnte deutlich höher sein, wenn mehr Fläche im großvolumigen Segment verfügbar wäre. So finden Unternehmen mit einem Bedarf weit über 10.000 m² kaum geeignete
Standorte in Hamburg. Projektentwickler und Nutzer von Logistik-Immobilien mit einem Grundstücksbedarf ab 40.000 m² müssen derzeit noch nach Gallin an der A24, Soltau an der A7 oder an
die A1 in Richtung Bremen ausweichen.
Flächenumsatz
2012–2016/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer
10-Jahres-Mittel (2006-2015):
ca. 493.000 m²
Q2
122
560
450
453
2012
2013
2014
590
255
2015
2016/Q1-2
Quelle: Grossmann & Berger Research
www.grossmann-berger.de | Seite 2
GEWERBE | Industrie, Lager, Logistik
hamburg 2016/Q1-2
Ausgewählte Top Abschlüsse
2016/Q1-2 1. Rieck Holding | „VGP Park Hamburg“, Oldendorfer Straße | Neu Wulmstorf | ca. 24.000 m²
2. LZ Spedition | „VGP Park Hamburg“, Oldendorfer Straße | Neu Wulmstorf | ca. 10.000 m²
3. Vertraulich | Hamburg Süd | Hamburg | ca. 10.000 m²
4. Hans Geis | „VGP Park Hamburg“, Oldendorfer Straße | Neu Wulmstorf | ca. 9.000 m²
5. Airbus | „Goodman Interlink Hamburg“, Am Genter Ufer 9 | Hamburg | ca. 8.800 m²
6. Condair | Nordportbogen | Norderstedt | Eigennutzer Baubeginn | ca. 8.500 m²
7. Popp Feinkost | Nikolaus-Otto-Straße| Eigennutzer Baubeginn | Kaltenkirchen | ca. 8.000 m²
8. H.D. Cotterell | Kolumbusstraße 10 | Hamburg | ca. 7.500 m²
9. DHL | „Prologis Park Hausbruch“, Georg-Heyken-Straße 1 | Hamburg | ca. 7.500 m²
10. Profizelt24 | Nordportbogen 4 | Norderstedt | ca. 5.800 m²
Flächenumsatz
2016/Q1-2 | in m² | nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge
Umsatz
Vertragsanzahl
40
19
15
15
1
9%
23.200
15%
37.000
25%
63.800
42%
107.000
9%
24.000
bis
1.000
bis
3.000
bis
5.000
bis
10.000
ab
10.001
Quelle: Grossmann & Berger Research
Flächenumsatz
2016/Q1-2 | nach Branchen
Andere Branchen
Produktion/
Industrie
Handel
Mit einem Anteil von 42 % entfiel der meiste Flächenumsatz
auf das Segment zwischen 5.001 und 10.000 m² (107.000 m²).
Das Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 m² verdoppelte sich nahezu und erreichte mit 25 % den zweithöchsten Anteil
(63.800 m²).
Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem die Branchen Logistik/
Spedition und Handel nahezu gleich aktiv waren, nahmen die Logistiker/Spediteure mit einem Anteil von knapp 47 % am Ende
des 1. Halbjahres am meisten Flächen ab (119.500 m²). Handels­
unternehmen kamen auf einen Anteil von 23 % und Produktion/
Industrie/Handwerk auf 14 %.
Mieten
Durchschnittsmiete steigend
16%
14%
Auch die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes änderte sich
gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich. Während vor einem
Jahr der Teilmarkt Hamburg Süd auf den höchsten Flächenumsatz kam mit einem Anteil von rund 38 %, waren es nun die Teilmärkte Hamburg Ost mit rund 28 % und das Umland Süd-West
mit rund 26 %. Auf das Umland Süd-West entfielen drei der vier
größten Verträge, auf Hamburg Ost sieben Abschlüsse mit Volumina zwischen 4.000 und 5.000 m². Mit rund 53 zu 47 % des
Flächenumsatzes war die Verteilung hinsichtlich Stadtgebiet und
Umland nahezu ausgeglichen.
47%
Logistik/
Spedition
Während die Durchschnittsmiete im Vergleich mit dem Vorjahr
um 20 Cent auf 4,80 €/m²/Monat leicht anzog, blieb die Spitzenmiete bei 5,70 €/m²/Monat unverändert.
23%
Quelle: Grossmann & Berger Research
www.grossmann-berger.de | Seite 3
GEWERBE | Industrie, Lager, Logistik
hamburg 2016/Q1-2
Investment
Deutliche Produktknappheit
Im 1. Halbjahr wurden in Hamburg Logistik- und Industrie-Immobilien für 30 Mio. € gehandelt. Verglichen mit 117 Mio. € im
Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen um rund
75 % zurück. Diese Zahlen verdeutlichen die Produktknappheit
im Core-Segment. Es gibt kaum built-to-suit-Aktivitäten in der
Metropolregion. Wenn gebaut wird, werden die Objekte entweder in eigene Fonds eingebracht oder im Joint-Venture mit einem
Endinvestor errichtet. Die Objekte kommen gar nicht erst auf den
Markt.
Flächenumsatz
2016/Q1-2 | in m² | nach Mietpreis und Anzahl der Verträge
Umsatz
Vertragsanzahl
2
22
11
4
20
11
19
10%
25.800
30%
77.400
14%
36.000
6%
14.800
16%
39.500
15%
37.800
9%
23.700
bis
4,00
bis
4,50
bis
5,00
bis
5,50
ab
5,50
Eigennutzer
k.A.
Quelle: Grossmann & Berger Research
Spitzen- und Durchschnittsmieten
2012–2016/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt
Spitzenmiete
5,80
5,80
5,60
4,90
4,70
5,70
5,70
4,80
4,80
2015
2016/Q2
Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus ist die Nachfrage nach Logistik-Immobilien zur Renditeoptimierung weiterhin
hoch. Die Spitzenrendite für Logistik- und Industrie-Investments
im Core-Segment sank innerhalb eines Jahres um 0,5 %-Punkte
und lag am Ende des 1. Halbjahres bei 6,00 %. Der Yield-spread
zur Assetklasse Büro nahm um 0,2 %-Punkte ab. Die Rendite für
Value-add-Objekte bewegt sich zwischen 7,5 und 8,5 %.
Ausblick
10-Jahres-Mittel kann erreicht werden
Angesichts der Entwicklung im 1. Halbjahr wird mit einem Gesamtflächenumsatz in Höhe von 500.000 m² gerechnet. Wenn die
teilspekulativen Projekte an der A39 in Winsen und an der A1 in
Rade ganz oder zu einem hohen Grad vermietet werden, könnte
der Flächenumsatz auch bei 550.000 m² liegen. Weitere Baustarts für teilspekulative Projekte im 2. Halbjahr sind nicht zu erwarten.
4,60
Durchschnittsmiete
2012
2013
2014
Quelle: Grossmann & Berger Research
Spitzenrenditen
2012–2016/Q2 | Bruttoanfangsrendite | in %
7,2
7,2
Logistik
6,9
6,0
6,0
4,0
4,0
2015
2016/Q2
4,7
4,5
4,5
Büro/Einzelhandel
2012
2013
2014
Quelle: Grossmann & Berger Research
www.grossmann-berger.de | Seite 4
GEWERBE | Industrie, Lager, Logistik
hamburg 2016/Q1-2
Groß Niendorf
Sievershütten
Kaltenkirchen
Hohenfelde
Reinfeld
21
Lutzhorn
Bad Oldesloe
7
Horst
Itzstedt
Industrie Teilmärkte Hamburg und Umland im Überblick
2016/Q1-2
23
Sülfeld
Langeln
1
Nahe
Barmstedt
Henstedt-Ulzburg
Westerau
Pölitz
Hemdingen
Elmshorn
Elmenhorst
Kayhude
Beyren
UMLAND
NORD-OST
Bargteheide
Tangstedt
Ellerhop
UMLAND
NORD-WEST
Tornesch
Quickborn
WohlsdorfOhlstedt
Steinburg
Ammersbek
Duvenstedt
Norderstedt
Todendorf
1
LemsahlMellingstedt
Uetersen
Tangstedt
Moorrege
Pinneberg
Schönberg
7
23
Langenhorn
Rellingen
Ellerbek
Schnellsen
Halstenbek
Holm
Ahrensburg
Bergstedt
STADT
NORDWEST
Hummelsbüttel
Poppenbüttel
Hoisdorf
Großhansdorf
Volksdorf
Sasel
Lütjensee
Wellingsbüttel
Fuhlsbüttel
Ohlsdorf
Niendorf
Rahlstedt
Hettlingen
Schenefeld
Rissen
Großborstel
Eidelstedt
Steilshoop
Alsterdorf
Bramfeld
Stellingen
STADT WEST
Wedel
Jork
Stapelfeld
STADT NORD-OST
Eppen- Winterhude
Barmbekdorf
Nord
Hoheluft
West Ost
Barmbek- Dulsberg
Iserbrook Osdorf
Bahrenfeld
Wandsbek
Süd
Harvestehude
UhlenEimsbüttel
horst
Eilbek
Marienthal
GroßAltona- Stern- RotherHohenBlankenese
Flottbek
Nord
schanze baum
Hamm
felde
St.
Borg- -Nord
St. Pauli
OttenHorn
Georg
Nienstedten
-Mitte
felde
sen
Othmarschen
Altona- Neustadt HHAltstadt HammerSüd
-Süd
brook
Hafencity
Cranz
RothenSteinwerder
burgsort
Kleiner
Billbrook
Grasbrook
Finkenwerder
Lokstedt
Lurup
Sülldorf
Barsbüttel
Jenfeld
24
24
Billstedt
Oststeinbek
Francop
Altenwerder
Aumühle
Reinbek
Buxtehude
7
Amt Hohe
Elbgeest
Reitbrook
Neuland
Harburg
Neuengamme
STADT OST
Wilstorf
Rosengarten
Langen- Rönneburg
beck
Marmstorf
Curslack
Ochsenwerder
1
Gut Moor
Eißendorf
Apensen
Schwarzenbek
Wentorf
Bergedorf
Allermöhe
25
Heimfeld
Neu
Wulmstorf
Billwerder
Spadenland
Tatenberg
Moorburg
Hausbruch
UMLAND OST
Moorfleet
STADT SÜD
Kasseburg
1
Wilhelmsburg
NeugrabenFischbek
Witzhave
Glinde
Lohbrügge
Neuenfelde
Hamfelde
Linau
1
Tonndorf
Veddel
26
Trittau
Großensee
FarmsenBerne
Geesthacht
Altengamme
Gülzow
Kirchwerder
Sinstorf
Elstorf
UMLAND
SÜD-WEST
Marschacht
Drage
261
7
Tespe
Stelle
Mienenbüttel
Seevetal
1
39
Helmstorf
1
UMLAND
SÜD-OST
Winsen (Luhe)
Wenzendorf
Arlenburg
Barum
Bendestorf
Wittorf
Buchholz
Heidenau
Teilmarkt
Flächenumsatz
in m² inkl.
Eigennutzer
8.900
Tostedt
1 Stadt west
Anteil
in %
Veränderung
zum Vorjahr
in %
3,5
-62,3
Jesteburg
2 Stadt nord-west
6.900
2,7
3 stadt nord-ost
3.300
1,3
4 Stadt ost
5 Stadt Süd
Stadtgebiet Gesamt
6 Umland Nord-West
Welle
7
76,9
Hanstedt
-72,7
Hamfelde
Linau
Garstedt
Anzahl
Verträge
9
Radbruch
39
Anteil
in %
Adendorf
10,6
4,40
Vögelsen
Vierhöfen
4
4,7
5
5,9
Kasseburg
Durchschnittsmietpreis
in €/m² mtl.
nettokalt
4,00
4,50
Lüneburg
71.700
28,1
Garlstorf
55,5
30
34,0
43.600
17,1
-58,8
11
11,8
3,50
3,80
134.400
52,7
-29,8
60
67,0
5,10
42.300
16,6
90,5
14
15,3
4,00
7 Umland Nord-Ost
3.800
1,5
-84,8
2
2,4
5,20
8 Umland Ost
6.900
2,7
-33,7
4
4,7
4,50
9 Umland Süd-Ost
1.800
0,7
-82,7
1
1,2
-
65.800
25,8
204,6
8
9,4
3,50
10 Umland Süd-West
Umland gesamt
120.600
47,3
34,6
29
33,0
4,30
Gesamt
255.000
100,0
-9,3
89
100,0
4,80
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GEWERBE | Industrie, Lager, Logistik
hamburg 2016/Q1-2
Kompetente Beratung
Service und Kontakt
V. l. n. r.: Felix Krumreich | Carolin Grabenhorst (Assistentin) | Stefan Harder | Nico Beckmann
Was können wir für Sie tun?
Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von
Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell
abgestimmtes Angebot.
Glossar
Definitionen Industriemarkt
Stefan Harder | Dipl. Immobilienwirt DIA | Bereichsleiter
Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 592
Mail: [email protected]
Nico Beckmann | Immobilienkaufmann IHK | Immobilienberater
Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 530
Mail: [email protected]
Felix Krumreich | Immobilienkaufmann IHK | Immobilienberater
Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 528
Mail: [email protected]
Flächenumsatz: Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des
Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise
betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich
aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des
selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des
betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der
Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als
Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transaktionen
Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung
werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt.
der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G).
Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit
einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar.
Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden
die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten
mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet.
Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten.
Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite, die für eine marktüblich vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit
Bildnachweis:
Titel: Hafenpanorama © Shutterstock, Seite 2: Hochregallager © Shutterstock
Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen
Information unserer Kunden.
Grossmann & Berger GmbH • Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) • D - 20354 Hamburg
Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 • Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36
[email protected] • www.grossmann-berger.de
Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker
Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber
SitzHamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866
bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen erzielt werden kann.
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