Aktuelle Trends am US-Immobilienmarkt

 Aktuelle Trends am US-Immobilienmarkt
Fokus Ostküste, Q4/2010
Frankfurt . Hamburg . Mülheim Ruhr . München . Fort Lauderdale INHALT
US-Wirtschaft allgemein
4
Gewerbeimmobilien
7
Wohnimmobilien
11
Über den Autor
16
Über PAMERA Real Estate Partners
17
Kontakt
17
US-Wirtschaft allgemein
US-Wirtschaft allgemein
Die jüngsten Konjunkturprognosen in den
USA deuten auf eine tendenzielle Erholung
der US-Wirtschaft, nicht zuletzt, weil sich
die Kreditvergabe der Banken in den vergangenen Wochen deutlich verbessert hat.
Firmen erzielen wieder ordentliche Gewinne und die Erwartungshaltung der Unternehmen ist optimistischer geworden.
Nachdem die Unternehmensergebnisse im
4. Quartal 2008 den Tiefststand der Rezession erreicht hatten, stiegen die Gewinne im
Durchschnitt um 65% und erreichten wieder
den Stand des 3. Quartals 2006. Von einem
möglichen so genannte „Double-DipSzenario“ gehen nun weniger Wirtschaftsexperten aus als zuvor – auch wenn das
Wirtschaftswachstum immer noch schwach
ist.
Gefahren für die Erholung der
US-Wirtschaft
Zu den größten Gefahren der
aktuellen Erholung zählen die
nach wie vor hohen Arbeitslosenzahlen, die hohe Verschuldung einzelner Kommunen
und Bundesstaaten sowie die
unverändert hohe Anzahl von
Zwangsversteigerungen
auf
dem Wohnimmobilienmarkt.
Bei genauerer Betrachtung
der Unternehmensinvestitionen fällt zudem auf, dass diese
schwerpunktmäßig auf eine
Verbesserung der Effizienz
abzielen und nicht zur Ausweitung von Kapazitäten eingesetzt wurden.
Zinsen
Der Anstieg der „Treasury Yields“ im 4.
Quartal deutet darauf hin, dass die BondRally durch Inflationsängste gebremst wird.
Die Renditen zehnjähriger Anleihen sind in
den letzten Wochen um über 100 Basispunkte gestiegen. Die Entscheidung der USNotenbank Federal Reserve, für bis zu 900
Mrd. $ weitere Staatsanleihen zu kaufen und
die Einigung über die Verlängerung von
Steuererleichterungen, haben die Erwartungen auf ein schnelleres Wachstum der USWirtschaft verstärkt und die Sorge vor höheren Inflationsraten geschürt. Eine stärkere
Teuerung würde die Anleiherenditen aufzehren. Auch eine Zinserhöhung würde damit näher rücken. Für eine Inflation spricht
zudem der jüngste deutliche Anstieg der
Energiepreise.
Wirtschaftsdaten
Das US-Verbrauchervertrauen übertraf im
Dezember 2010 die Erwartungen der Analysten, die nur mit einer marginalen Veränderung gerechnet hatten. Zudem waren die
mit Spannung erwarteten Konsumausgaben
in der Vorweihnachtszeit positiver als von
Experten erwartet und lagen im 4. Quartal
2010 wieder auf Vorkrisenniveau.
Auch die Entwicklungen des Bruttosozialproduktes und des Außenhandelsdefizits im
November 2010 deuten auf steigende Wirtschaftsaktivitäten hin.
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 4 Aufgrund eines Anstiegs der Ausfuhren sank
die Differenz zwischen Importen und Exporten auf den niedrigsten Wert seit Jahresbeginn.
Im 3. Quartal 2010 betrug das Wachstum
des Bruttosozialproduktes 2,5%. Die USRegierung geht für das Jahr 2011 von einer
ähnlichen Entwicklung aus. Eine vollständige
Erholung der Wirtschaft auf das Niveau vor
der Rezession wird für die Jahre 2013 und
2014 erwartet.
Eine nachhaltige Erholung der US-Wirtschaft
hängt von einer Verringerung der Arbeitslosenquote ab. Dies ist die Grundvoraussetzung für eine anhaltend bessere Verbraucherstimmung und somit höhere Ausgaben
und einen sich erholenden Immobilienmarkt.
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 5 Gewerbeimmobilien
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 6 Gewerbeimmobilien
Der Gewerbeimmobilienmarkt in den USA
scheint sich im vergangenen Quartal auf
niedrigem Niveau stabilisiert zu haben. Im
zweiten Quartal in Folge verbuchte der USGewerbeimmobilienmarkt gestiegene Vermietungsquoten und gesunkene Mietzugeständnisse der Vermieter.
Vermietung
Ein Großteil der kürzlich abgeschlossenen
Mietverträge sind Mietvertragsverlängerungen. Der anhaltende Trend zur Rentabilitätsoptimierung bewegt einige Unternehmen zu frühzeitigen Verlängerungen ihrer
Mietverträge, um sich die
günstigen
Mietkonditionen
langfristig zu sichern. Zusätzlich gab es in einigen Teilmärkten bereits wieder neuen
Mietflächenbedarf, besonders
im Technologie-Sektor. Zusätzliche Nachfrage ist auf
expandierende Energieunternehmen, den Bildungssektor
und einen stark ansteigenden
Regierungsapparat zurückzuführen. Dies wird besonders in
Washington D.C. deutlich.
Dort wurde z.B. erst zwei Monate nach einer
Anschlussvermietung über 200.000 Quadratfuß (ca. 18.600 m²) mit der Securities and
Exchange Commission ein langfristiger
Mietvertrag über weitere 1.000.000 Quadratfuß (ca. 92.900 m²) abgeschlossen.
Die Wiederbelebung des Büromarktes unterscheidet sich in den Regionen des Landes
teilweise stark. Auch ist die Nachfrage zwischen den innerstädtischen Lagen, den so
genannten Central Business Districts (CBD)
und den Randlagen sehr unterschiedlich.
Die bisherige Nachfrage zielt fast ausschließlich auf innerstädtische Immobilien in
sehr guten Lagen.
Investment
Die Transaktionsvolumina haben in einigen
Städten zu ihrer alten Stärke zurückgefunden. Manhattan führt nach einem sehr ruhigen ersten Halbjahr wieder die Rangliste der
größten Transaktionsvolumina an, gefolgt
von Washington D.C. Große Transaktionen
gab es auch in Boston (John Hancock Tower
wurde für 930 Mio. $ verkauft), Seattle und
Süd-Florida. Die höheren Transaktionsvolumina haben letztlich auch wieder zu gestiegenen Kaufpreisen bzw. zu einer leichten
Verringerung der Renditen in diesen Märkten geführt.
Fazit PAMERA Real Estate Partners
Wir gehen für das Jahr 2011 von einer anhaltend positiven Tendenz in den Märkten New
York, Washington D.C., Chicago und Boston
aus. Die Transaktionsvolumina werden durch
die Erholung des Finanzierungsmarktes insbesondere in den Top-Lagen der nachgefragtesten Städte steigen. Anhaltend günstige Finanzierungszinsen werden die Immobilienpreise vermutlich weiter steigen lassen.
Profitieren werden die CBDs dieser und
einiger anderer US-Städte auch durch die
Geldmarktpolitik der Federal Reserve. Die
„Quantitative Easing 2“ (QE2) Maßnahmen
erhöhen das Risiko einer Inflation. Nationale
und internationale Investoren (z.B. aus Eng-
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 7 land, Deutschland, Süd-Korea, Japan, Russland und besonders aus Lateinamerika) positionieren sich dementsprechend und werden insbesondere hochwertige Gewerbeimmobilien in den Top-Städten erwerben
ebenso wie Multi-Family-Immobilien in
Märkten mit einer hohen Einwohnerzuwachsrate – dazu gehören nach wie vor Florida, Arizona und Kalifornien. Die von internationalen Investoren bereitgestellten Mittel
für Investitionen in Immobilien (Wohn- und
Gewerbe) werden auf 250 Milliarden $ geschätzt.
Washington D.C.
Die gestiegenen Regierungsausgaben haben zu einer hohen Mietflächennachfrage im
CBD geführt. Folglich sind die Preise in den
vergangenen Monaten für Core-Assets gestiegen. Die Transaktion „1225
Connecticut Avenue“ stellte
mit 900 $ pro Quadratfuß (ca.
9.680 $ pro Quadratmeter)
einen neuen Rekord auf. Die
Regierung hat über einen Zeitraum von 12 Monaten mehr als
24.000 neue Mitarbeiter eingestellt.
Insgesamt
wurden
41.600 neue Arbeitsplätze
geschaffen, was zu einer Verringerung der Arbeitslosenquote auf derzeit 7% führte.
Der Mangel an neuen Flächen
wird für eine weitere Entwicklung in Richtung Vermieter-Markt sorgen.
Auch 2011 sind steigende Mieten und steigende Verkaufspreise zu erwarten.
Boston
Das Wirtschaftswachstum in Massachusetts
liegt zurzeit weit über dem nationalen
Durchschnitt. Der anhaltende Trend zur
Erneuerung von Technologien und Software
hat eine besonders starke Auswirkung auf
diese Region und repräsentiert einen großen Teil der Wirtschaftskraft. Seit Februar
2010 wurden insgesamt 46.000 neue Ar-
beitsplätze geschaffen, was zu einer gestiegen Mietflächennachfrage geführt hat. Während es im Jahr 2010 mehrere große Mietvertragsabschlüsse gab, war der Investmentmarkt nahezu ausschließlich durch den
Verkauf des John Hancock Towers für 930
Mio. $ geprägt.
New York
Dank einer von 10,5% auf 9,4% gesunkenen
Arbeitslosenquote gab es eine gestiegene
Mietflächennachfrage im 3. und 4. Quartal
2010. Zugeständnisse an Mieter bleiben
nach wie vor auf einem hohen Niveau. Der
Markt scheint 2010 den Tiefpunkt durchschritten zu haben. Mieter werden nun versuchen, die aktuellen Konditionen zügig
auszunutzen, bevor sich der Markt und somit
die Mietpreise erholen.
Miami
Die anhaltend hohe Arbeitslosenquote von
über 14% drückt auf die Mietflächennachfrage in Miami. Ein weiteres Problem ist,
dass die hohe Leerstandsrate gerade auf
neue Class-A-Immobilien (vergleichbar mit
unserer Definition von »Core-Immobilien«)
zurückzuführen ist. Die Leerstandsrate für
Class-A-Immobilien im Central Business
District nähert sich der Marke von 27%. Der
Gewerbeimmobilienmarkt in Miami wird
auch 2011 keine dramatische Veränderung
verspüren. Vermieter müssen hohe Zuge-
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 8 ständnisse bei Mieten und Mieterausbauten
einräumen, um ihre Flächen vermieten zu
können. Der Verkauf der LandmarkImmobilie „Miami Tower“ (ehemals Bank of
America Tower) von der HypovereinsbankTochter WealthCap (ehemals Blue Capital)
erzielte einen Gewinn von ca. 24% über einen Zeitraum von 6 Jahren, bei einer aktuellen Leerstands-Rate von ca. 25%. Diese
Transaktion
belegt,
dass
Class-ABüroimmobilien auch in schwierigem Umfeld
ihren Wert erhalten.
Stadt
Adresse
Preis
Preis / SF
Square
Feet
USD pro
m²
Fläche in
m²
Boston
John Hancock Tower
$930.000.000
$547
1.700.000
$5.888
157.935
Washington D.C.
1225 Connecticut
Ave
$216.000.000
$900
240.000
$9.688
22.296
New York City
111 8th Ave
$1.800.000.000
$600
3.000.000
$6.458
278.709
New York City
1412 Broadway
$150.000.000
$361
415.135
$3.889
38.567
New York City
72 Wall Street
$46.000.000
$184
250.000
$1.981
23.225
Boca Raton
Vista Parkway
$36.000.000
$258
139.471
$2.778
12.957
Miami
Miami Tower
$105.500.000
$176
600.959
$1.890
55.830
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 9 Wohnimmobilien
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 10 Wohnimmobilien
Die Ende April und September 2010 ausgelaufenen Steueranreize für Käufer von
Wohnimmobilien hatten erwartungsgemäß
kurzfristig für eine Nachfragebelebung
gesorgt. Insgesamt verbucht das Jahr 2010
allerdings erneut einen Wertverfall in fast
allen US-Metropolregionen.
Laut Zillow.com – das Unternehmen registriert online sämtliche Transaktionen für
Wohnimmobilien in den USA
und errechnet daraus und auf
Basis der durch Behörden
öffentlich zugänglichen Basisinformation jedes einzelnen
Eigenheims die durchschnittlichen Immobilienwerte – gab
es 2010 in den USA einen
Wertverlust aller Eigenheime
von 1,7 Billionen $. In der ersten Hälfte des Jahres errechnete das Unternehmen einen
gesamten Wertverlust von 700
Milliarden $ und 1 Billion $
Wertverlust im 2. Halbjahr. Damit wurde der
Wertverfall des Jahres 2009 überschritten.
Der jährliche Wertverlust von Eigenheimpreisen befindet sich somit im 5. Jahr seit
Ausbruch der Krise am Wohnimmobilienmarkt
und
bleibt
trotz
StimulusProgrammen, Steueranreizen,
günstigen
Zinsen und Programmen zur Kreditmodifikation in Schieflage geratener Eigenheimbesitzer angespannt. Für eine Bodenbildung in
einigen entscheidenden Märkten wie Kalifornien, Arizona und Florida sprechen allerdings große Investitionen antizyklischer Investoren. Neben US-Investoren haben sich
2010 zunehmend Investoren aus Asien, Lateinamerika, Russland und Europa positioniert, um Wohnimmobilien zu Schnäppchenpreisen zu erwerben. Dieser Trend wird
auch 2011 anhalten, obwohl in einigen Teilmärkten wie in Miami bereits ein Großteil
der Qualitätsprodukte den Eigentümer gewechselt hat.
Eine Erholung auf breiter Basis ist nach wie
vor von mehreren externen Einflüssen abhängig. Geplante steuerliche Kürzungen zur
Abschreibung von Kreditfinanzierungszinsen
und ansteigende Finanzierungszinsen können eine breite und anhaltende Bodenbildung verzögern, ebenso wie beschleunigte
Zwangsversteigerungsverfahren nach den
jüngsten Moratorien.
Preise von Eigenheimen Q4/2010
Der durchschnittliche Verkaufspreis aller
Eigenheime (Mittelwert aller Verkäufe) blieb
im Oktober und November 2010 nahezu
unverändert bei 170.500 $ bzw. 170.600 $.
Die durchschnittlichen Verkaufspreise im
Oktober lagen somit ca. 0,9% unter dem
Vorjahresmonat Oktober 2009 und ca. 0,4%
über den Preisen vom November 2009. Der
Anteil der notleidenden Immobilienverkäufe
am gesamten Transaktionsvolumen lag im
Oktober 2010 bei 34% und im November
2010 bei 33%. Notleidende Immobilien wurden im Durchschnitt 15% unter dem aktuellen Marktniveau gehandelt.
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 11 Immobilienbestand Q4/2010
Der zum Verkauf stehende
Immobilienbestand fiel im
Oktober 2010 um 3,4 % auf
3,86 Millionen Einheiten und
im November 2010 um weitere 4% auf 3,71 Millionen Einheiten. Bei der aktuellen Absorption bedeutet dies, dass
es 9,5 Monate dauern wird,
bis der Bestand ab dem heutigen Zeitpunkt abgebaut ist.
Damit haben sich der Bestand
und der zu erwartende Zeithorizont zum Abbau der aktuellen Bestände im Vergleich
zu den Vormonaten stetig
verbessert.
Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der Zwangsversteigerungen stoppte im 3.
Quartal 2010 temporär, nachdem bei mehreren Banken
Unregelmäßigkeiten bei der
Abwicklung von Zwangsversteigerungen
festgestellt
wurden.
Bei einigen führenden Banken
hatten Bankangestellte offensichtlich ihre Sorgfaltspflicht
bei der Prüfung notwendiger
Unterlagen für Zwangsversteigerungen vernachlässigt,
woraufhin die führenden Banken ihre Prozesse für Zwangsversteigerung
überprüfen
ließen. In einigen Fällen sollen
einzelne Bankangestellte über
10.000 Dokumente pro Monat
unterzeichnet haben, die aber
eine eingehende Prüfung erfordern, was bei
diesem Volumen offensichtlich nicht möglich
war.
In Florida liegen die bei Zwangsversteigerungen erzielten Durchschnittspreise bei
122.035 $ und somit ca. 27% unter dem
Durchschnittspreis regulärer Immobilientransaktionen.
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 12 S&P/Case-Shiller Index Oktober 2010
Die Oktoberausgabe des S&P/Case-Shiller
verdeutlicht, dass sich der 10Städte-Hauspreisindex
und
der 20-Städte-Hauspreisindex
von Mai 2010 bis Oktober
2010 nur moderat verändert
haben.
Konnte zwischen November
2009 und Mai 2010 noch eine
deutlich positive Tendenz mit
5,4% Wachstum beim 10Städte-Composite und 4,6%
beim
20-Städte-Composite
ausgemacht werden, so verlangsamte sich die Tendenz
zwischen Mai und Oktober
2010 deutlich. Der 10-StädteComposite verzeichnete in
diesem Zeitraum nur noch einen Anstieg
von 0,2% und der 20-Städte-Composite
verbuchte sogar einen Wertverlust in Höhe
von
0,8%.
Die
Erwartung
dieser
Seitwärtsbewegung hatten wir bereits in
unseren früheren Newslettern prognostiziert, da offensichtlich war, dass ein Teil der
starken Erholung zwischen November 2009
und Mai 2010 auf die Stimulusprogramme
der Regierung zurückzuführen waren.
Ein „Double Dip“-Szenario wird laut CaseShiller nach wie vor nicht ausgeschlossen.
Allerdings gehen weniger Experten durch
die Belebung am Transaktionsmarkt und die
positivere Verbrauchertendenz zum aktuellen Zeitpunkt davon aus. Sollte eine Kurskorrektur 2011 andauern, so wird diese insgesamt bei voraussichtlich maximal 5% bis
15%, je nach Markt, liegen.
Der Markt in Süd-Florida
Wie bereits in unserem Newsletter über das
3. Quartal 2010 erwähnt, scheint in Teilmärkten Süd-Floridas eine Bodenbildung erreicht.
In den letzten Monaten gab es eine Reihe
antizyklischer Investments in so genannte
„Bulk-Deals“. Investoren haben insbesonde-
re in Miami und Fort Lauderdale nahezu alle
„Condo-Apartments“ (Eigentumswohnungen), welche in der Boom-Phase bis 2007
gebaut wurden (in den Folgejahren gab es
kaum Neubauaktivitäten) und nicht gleich
plangemäß vom Entwickler verkauft werden
konnten, entweder direkt oder durch Übernahme der entsprechenden Kredite erworben.
Für Miami bedeutet dies, dass nahezu
45.000 der neu errichteten Wohnungen bis
zum Ende des 4. Quartals 2010 verkauft
werden konnten. Mit dieser Entwicklung
hatte zu Beginn des Jahres vermutlich kaum
jemand gerechnet. Damit haben allein im
Jahr 2010 über die Hälfte aller verfügbaren
neuen Eigentumswohnungen in Miami den
Eigentümer gewechselt – seit dem Platzen
der Immobilienblase insgesamt sogar über
90%.
In einigen Situationen kommt es bereits
wieder zu Bieterverfahren beim Erwerb von
Einheiten und/oder Krediten. Insgesamt
wurden 2010 alleine in Süd-Florida BulkDeal Transaktionen im Gesamtwert von 1,1
Milliarden $ abgeschlossen.
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 13 Das gesamte Volumen aller Transaktionen
(Bulk-Deals und Einzeltransaktionen) belief
sich im Jahr 2010 über 75.000 Einfamilienhäuser, Condos und Townhäuser. Damit
übersteigt das Transaktionsvolumen auf
dem Wohnimmobilienmarkt in Süd-Florida
bereits das Transaktionsvolumen des letzten
Boom-Jahres 2006, in welchem
67.000
Wohnimmobilien den Eigentümer wechselten. Der Unterschied zum Jahr 2006 ist einzig der deutlich niedrigere Preis, zu welchem
Wohnimmobilien in den letzten 12 Monaten
verkauft wurden.
Trotz der positiven jüngsten Entwicklungen
bleibt der Markt für den privaten Endverbraucher kritisch. Finanzierungen für Eigenheimbesitzer sind nach wie vor schwierig,
wenn auch nicht mehr unmöglich. Es ist
davon auszugehen, dass die meisten opportunistischen Investoren am Markt einen ausreichenden Zeithorizont in ihren Berechnungen einkalkuliert haben, denn eine nachhaltige Erholung im Einzelverkauf ist abhängig
von der Reduzierung der Arbeitslosenquote
und einem besseren Finanzierungsumfeld.
Auswirkungen der gestiegenen Nachfrage
Die jüngsten Transaktionen haben bereits
eine starke Auswirkung auf den lokalen
Markt. Um die laufenden Kosten (Steuern,
laufende Bewirtschaftungskosten etc.) der
„Condo-Akquisitionen“ zu decken, haben
nahezu alle spekulativen Käufer ihre Businesspläne insofern angepasst, dass alle oder
eine gewisse Anzahl der Apartments über
die nächsten Jahre vermietet werden. Zuvor
war es üblich, die Objekte möglichst schnell
bezugsfrei weiterzuveräußern.
In Teilmärkten in Süd-Florida, speziell in
Miami, ist dadurch eine starke Belebung zu
verspüren. Einige Gegenden boomen inzwischen geradezu. Restaurants und Cafés
sprießen z.B. in Miami Downtown entlang
der Miami Avenue wie Pilze aus dem Boden.
Diese Entwicklung regt die Nachfrage an
und wird langfristig für eine deutliche Erholung des Marktes sorgen.
Durch die gestiegene Nachfrage scheinen
auch Endabnehmer wieder verstärkt auf den
Markt zu drängen. Insgesamt wurden ca.
2.000 neu errichtete Einheiten, welche in
Bulk-Deal-Transaktionen (10 Einheiten oder
mehr pro Transaktion) seit 2008 erworbenen
wurden, im 3. Quartal 2010 an Endverbraucher verkauft. Durchschnittlich wurden diese
Einheiten für einen Gewinn von 51 $ pro
Quadratfuß (ca. 550 $ pro Quadratmeter)
veräußert. Damit erzielten antizyklische Investoren bereits in diesem Umfeld eine
Rendite von ca. 24% auf ihr Investment.
Es ist davon auszugehen, dass die Mehrheit
der Investoren vorerst nur eine geringe Anzahl an Einheiten günstig abgibt, um die
laufenden Kosten zu decken. Der verbleibende – meist qualitativ hochwertigere –
Teil wird sukzessive in den nächsten Jahren
verkauft, um von einer Wiederbelebung des
Marktes und der Wertsteigerung der Einheiten zu profitieren. Dass die bereits jetzt verkauften Einheiten ordentliche Gewinne abwerfen, ist erfreulich und spricht für die Bodenbildung des Wohnimmobilienmarktes in
Süd-Florida.
Die aktuellen Transaktionsvolumina und die
Tatsache, dass bereits ein Großteil der in
der Boom-Phase neu errichteten Wohneinheiten verkauft wurden, lässt vermuten, dass
momentan die Talsohle des Wohnimmobilienmarktes in Süd-Florida durchschritten
wird. Dies wird besonders dadurch deutlich,
wenn man berücksichtigt, unter welchen
Voraussetzungen dieses Transaktionsvolumen entstand. Im Jahr 2006 standen Endverbrauchern und Investoren nahezu endlose Finanzierungs-Ressourcen zur Verfügung.
Ein Großteil der Käufer ging damals von
einem weiterhin steigenden Immobilienmarkt aus. Im Jahr 2010 sieht die Situation
gänzlich anders aus. Investoren und besonders Endabnehmer haben nach wie vor
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 14 Schwierigkeiten, Finanzierungen zu bekommen. Auch besteht weiterhin das Risiko einer Double-Dip-Rezession durch die anhaltend fallenden Immobilienpreise.
Wir gehen davon aus, dass im Jahr 2010
zumindest im Markt in Süd-Florida der Tiefpunkt erreicht wurde. Das Jahr 2011 wird
sicher nicht einen sofortigen Anstieg der
Immobilienpreise mit sich bringen, allerdings werden Investoren kontinuierlich gute
Immobilien erwerben, was aus der heutigen
Perspektive bereits zu einer gewissen Produktknappheit und folglich zu höheren Preisen führt. Damit dieser Trend nachhaltig ist
und die Business Pläne der aktuellen Investoren aufgehen, muss sich der Finanzierungsmarkt für Endabnehmer erholen und
das wirtschaftliche Umfeld verbessern.
Erste Anzeichen für eine gesamtwirtschaftliche Erholung sind der bereits wieder anziehende Markt für Kreditverbriefungen und
der im Dezember wiederbelebte Konsum.
Für Investoren mit langfristigem Investitionshorizont ist zudem der anhaltend starke
Populationszuwachs im Bundesstaat Florida
wichtig. Die jüngste Volkszählung der USRegierung ergab eine Bevölkerung von 18,8
Millionen in Florida. Dies entspricht einem
Bevölkerungswachstum von 17,6% seit der
letzten Volkszählung vor zehn Jahren. Jüngste Berichte einer Bevölkerungsflucht aus
Florida sind folglich nicht korrekt. Ausschließlich im Jahr 2009 gab es einen leichten Bevölkerungsrückgang von 58.000 Einwohnern. Für das Jahr 2010 wird bereits
wieder mit einem deutlichen Bevölkerungszuwachs gerechnet.
und sind die Regionen und Städte im Norden und Nordosten. Jüngste Prognoseberechnungen von Moody’s und Forbes bestätigen, dass die Amerikaner diesem Trend
hin zu den „Sunbelt“-Staaten nach wie vor
folgen – soweit dies wirtschaftlich möglich
ist. Die Mobilitätsrate der Amerikaner ist
nämlich derzeit so niedrig wie selten zuvor,
da Eigenheimbesitzer erst ihr Eigenheim
verkaufen müssen, bevor sie umziehen können – dies ist allerdings im aktuellen Umfeld
durch die starken Wertverluste der Immobilien schwieriger geworden. Eine Erholung
des Wohnimmobilienmarktes sollte folglich
die Mobilitätsrate wieder auf Vorkrisenniveau bringen.
Fazit PAMERA Real Estate Partners
Auf Basis dieses anhaltenden Bevölkerungstrends und der aktuell günstigen Einstiegspreise empfehlen wir nach einem abwartenden und beobachtenden Jahr 2010 nun
ausgewählte Investitionen im Wohnimmobilienmarkt in der Region Süd-Florida (MiamiDade, Broward und Palm Beach County).
Die hohe Wirtschaftsleistung der Metropolregion Miami und die Tatsache, dass Miami
der Dreh- und Angelpunkt für den lateinamerikanischen Markt und dadurch auch
bevorzugter Investitionsstandort lateinamerikanischer Investoren ist, spricht für das
langfristige Wertsteigerungspotential der
Region. Die stetig steigende Bevölkerung in
Verbindung mit der Tatsache, dass 95% der
Gesamtfläche in Süd-Florida bereits überbaut sind, wird zwangsläufig zu steigendem
Wohnraumbedarf und folglich zu steigenden
Preisen führen.
Strukturelle Veränderungen, vor allem der
zunehmend älteren Bevölkerung, sowie hohe Lebenshaltungskosten, schlechteres Klima und schlechtere Altersversorgung sorgen für einen langfristig anhaltenden Bevölkerungstrend hin zu den so genannten
„Sunbelt“-Staaten Kaliforniern, Arizona,
Texas und Florida. Große Verlierer waren
(Januar 2010)
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 15 Über den Autor
Marc Tetzner ist Geschäftsführer der
PAMERA Real Estate Partners GmbH und
der PAMERA Real Estate Partners LLC. Er ist
verantwortlich für die US-Private-WealthAktivitäten.
Der Immobilienökonom (ebs) hat mehr als
10 Jahre in den USA gelebt und gearbeitet.
Er bringt eine hohe Expertise in der Initiierung und Umsetzung von US-Immobilieninvestitionen für deutsche Investoren ein.
Marc Tetzner war zuvor für Taurus Investment Holding und als selbständiger Berater
tätig.
Marc Tetzner
PAMERA Real Estate Partners LLC
5550 Glades Road, Suite 413
Boca Raton, FL 33431 - USA
Telefon +1 561 314 29 87
Telefax +1 561 314 29 70
[email protected] QUELLEN: PAMERA Real Estate Partners LLC \
S&P/Case-Shiller \ Jones Lang LaSalle Market Reports
New York, Boston, Washington D.C. \ Marcus Millichap
Special Assets Outlook Reports \ Cushman & Wakefield
Marketbeat and Office Reports \ Sun-Sentinel.com \
Realtytrac.com \ Realpoint Research \ Preston Research
\ Focus.de \ Foresight Analytics \ National Association
of Realtors \ US Census Bureau, 2010 \ Bureau of Labor
Statistics \ Bureau of Economic Analysis \ CondoVultures \ Zillow.com \ Bankrate.com
Aktuelle Trends am US‐Immobilienmarkt – Fokus Ostküste, Q4/2010 16 Über PAMERA Real Estate Partners
Die PAMERA Real Estate Partners GmbH ist
ein unabhängiges und inhabergeführtes
Investment- und Beratungsunternehmen,
das sich auf das Management von Immobilienvermögen für Family Offices, Stiftungen
und vermögende Privatinvestoren spezialisiert hat.
Wir übernehmen die Strategieentwicklung,
den Aufbau von Immobilien-Portfolios und
die komplette Eigentümervertretung für
unsere Klienten. Transparenz in der Betreuung und absolute Vertraulichkeit sind bei
uns eine gelebte Selbstverständlichkeit.
Über die Integration der PAMERA Real Estate Partners GmbH in die PAMERA Real Estate Group können wir alle Kernkompetenzen
des Asset Management und der Projektentwicklung mit eigenem Personal deutschlandweit anbieten.
Durch
unsere
Schwestergesellschaft
PAMERA Real Estate Partners LLC stellen wir
unser gesamtes Dienstleistungsangebot
unseren Mandanten ebenfalls in den USA
zur Verfügung.
Kontakt
PAMERA Real Estate Partners GmbH
Christoph Zapp, [email protected]
Beethovenstraße 6
80336 München
Telefon +49 89 515 63-820
Telefax +49 89 515 63-942
PAMERA Real Estate Partners LLC
Marc Tetzner, [email protected]
5550 Glades Road, Suite 413
Boca Raton, FL 33431 - USA
Telefon +1 561 314 29 87
Telefax +1 561 314 29 70
www.pamera.de