Newsletter - Wentzel Dr.

Wohnimmobilien
Newsletter
Ausgabe 7 | Juli/August 2012
Weitere Informationen und aktuelle Angebote
finden Sie unter www.wentzel-dr.de
die Business
Improvement
Districts (BID) –
von den Eigentümern gemeinsam
finanzierte Aufwertungs- und Marketingmaßnahmen
– haben in den innerstädtischen
Geschäftsviertels wie Neuer Wall oder
Hohe Bleichen zu greifbaren Erfolgen
geführt: mehr Frequenz, mehr Umsatz
bei den Händlern, höhere Mieten.
Dieses Konzept wird mit dem
Housing Improvement District (HID)
– in Hamburg seit 2007 erstmals in
Europa als InnovationsQuartier (InQ)
eingeführt – auch auf Wohngebiete
übertragen. Dass man als Präzedenzprojekt gleich mit einer sozial nicht
unkomplizierten Großwohnsiedlung
gestartet ist, in der ein Drittel der
Wohnungen von einem Eigentümer
gehalten werden, dessen Nachhaltigkeitskonzept sich Mietern und Nachbarn nur schwer erschließt, ist eine
besondere Herausforderung.
Grundsätzlich ist das HID/InQKonzept jedoch eine reizvolle Option
für Wohnlagen, die nicht so im Fokus
der aktuellen Nachfrage stehen.
Ihr Dr. Claas Kießling
InQ Steilshoop
Image und Mittelachse sollen aufgewertet werden
Erstes HID-Modellprojekt europaweit
In der Großwohnsiedlung Steilshoop wird seit 2007 ein Housing Improvement District (HID) vorbereitet, das in Hamburg „Innovationsquartier“ (InQ) heißt. Im Herbst 2012 soll das Modellprojekt
starten. 7,5 Mio. Euro investieren Stadt und Eigentümer in Wohnumfeldverbesserung und Marketing.
Foto: Topotek.
Liebe Leser,
Auch in Höhe der GagfahWohnungen im westlichen
Steilshoop soll die Mittelachse
nach einem Entwurf der Berliner Landschaftsarchitekten
Topotek 1 parkähnlich und als
Verkehrsachse entwickelt werden. Über 4,1 Mio. Euro werden
dafür allein von den Eigentümern über eine Abgabe in Höhe
von 4,265 % der Einheitswerte
erhoben.
„Steilshoop ist ein familienfreundlicher Standort“, erklärt
Frithjof Büttner, BID-Beauftragter bei der Behörde für
Stadtentwicklung und Umwelt
(BSU). „Es gibt eine hohe
Binnenzufriedenheit, aber ein
schlechtes Image.“
nützige Aktien-Gesellschaft
für Angestellten-Heimstätten“
(Gagfah) an die US-amerikanische Investmentgesellschaft
Fortress verkauft. Ihr gehört
ein Drittel der insgesamt 6.400
zwischen 1969 und 1975 entstandenen Wohnungen.
Wenig Zuziehende
Das führt dazu, dass die
Eigentümer Schwierigkeiten
haben, bei der Neuvermietung
Haushalte von außerhalb der
Siedlung zu gewinnen. Wenig
zur Verbesserung des Images
trägt zudem der Zustand der
Gagfah-Wohnungen bei. 2004
hatte der Bund die „Gemein-
Gagfah investiert kaum
Während die Saga GWG (1.300
Wohnungen), die 19 Genossenschaften (1.000) sowie die
freien Wohnungsunternehmen
und WEG (1.900) nahezu ausnahmslos u.a. in neue wärmegedämmte Fassaden investiert
haben, wird der Waschbeton
der Gagfah-Blöcke allenfalls
040 - 56 19 10 · www.wentzel-dr.de
von ungehemmt wucherndem
Klettergrün verkleidet.
Um diesen Eindruck
zumindest im Wohnumfeld
zu kompensieren, haben
sich die großen Eigentümer
– einschließlich der Gagfah –
2007 im Lenkungsausschuss
zur Einrichtung eines InQ
zusammengeschlossen.
Gleichzeitig wurde Steilshoop 2007 in das bis 2015
laufende Programm „Aktive
Stadtteilentwicklung“aufgenommen. Schwerpunkte sind u.a.
Bürgerbeteiligung, Wohnumfeldverbesserung, Öffentlicher
Freiraum, Stadtteilmarketing.
Fortsetzung auf Seite 4
Zahlungsverzug
Fristlose Kündigung: Verbleibender teilweiser Mietrückstand
Gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3. BGB darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder bei zwei aufeinander folgenden
Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete in Zahlungsverzug geraten ist. Was aber nun, wenn vor Kündigungsausspruch ein derartiger
Rückstand teilweise beglichen wurde? von RA Dr. Frank Bottenberg, Dr. Hantke & Partner
Kontakt
Der Ausgangsfall ist durchaus
praktisch. Der Mieter befindet
sich mit den Mieten für Juli und
August im Rückstand. Diese
waren jeweils gemäß Gesetz zum
3. Werktag fällig. Am 10. August
zahlt der Mieter eine der beiden
rückständigen Mieten nach. Am
[email protected]
www.hantkepartner.de
Telefon 040 - 890 65 145
26. August kündigt der Vermieter dessen ungeachtet fristlos
wegen Zahlungsverzuges. Zu dem
Zeitpunkt stand nur noch eine
Monatsmiete offen.
Gab es dennoch eine Kündigungsberechtigung bzw. einen
Räumungsanspruch? Damit hatte
sich das LG Berlin mit Urteil vom
15. Oktober 2011 (67 S 58/11)
zu befassen.
Das Landgericht stellt mit der
ganz herrschenden Meinung klar,
dass bei einem Rückstand von
zwei Monatsmieten eine Kün-
digungsberechtigung entstehe.
Diese ende erst, wenn sämtliche
Rückstände ausgeglichen seien.
Das war hier nicht der Fall. Eine
Monatsmiete stand noch offen.
Demgemäß hält das LG Berlin in
Übereinstimmung mit sonstiger
Rechtsprechung die Kündigung
prinzipiell für berechtigt.
Im folgenden Fall gab es eine
Besonderheit dahin, dass der Vermieter die Kündigung nur auf den
bis zum Ausspruchszeitpunkt noch
bestehenden Rückstand von einer
Monatsmiete stützte. Daran schei-
terte letztlich doch die Kündigung.
Hätte der Vermieter allerdings in
seinem Kündigungsschreiben
darauf hingewiesen, dass ungeachtet des nur noch bestehenden
Rückstandes von einer Monatsmiete seine Erklärung darauf
gestützt werde, dass der Mieter
sich nach Fälligkeit der AugustMiete mit zwei Monatsmieten
im Rückstand befunden habe,
wäre der Räumungsanspruch
erfolgreich gewesen. Oft sind es
also Fragen der Formulierung, die
streitentscheidend sind.
Rechtsprechung
Trittschall im Wohnungseigentum: Welche Normen sind maßgeblich?
Ein Wohnungseigentümer verändert den Bodenbelag seiner Wohnung. Hat der darunter wohnende Eigentümer nun Anspruch auf Einhaltung der
Normen zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung oder sind die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden Schallschutznormen maßgeblich?
– von RA Dr. Frank Bottenberg, Rechtsanwälte Dr. Hantke & Partner
Foto: 360hamburg.de – Martin Kock
stellt demgegenüber auf den
Zeitpunkt des Umbaus ab.
Die Rechtsprechung
ist in Bezug auf die
anzuwendenden
Schallschutznormen
uneinheitlich.
Kontakt
Mit vorgenannter Fragestellung hatte sich das Landgericht
München I zu befassen. Ein
Wohnungseigentümer hatte den
ursprünglich bauseitig vorhan-
[email protected]
www.hantkepartner.de
Telefon 040 - 890 65 125
denen PVC-Belag gegen Fliesen
bzw. Laminat ausgetauscht. Der
darunter wohnende Eigentümer
nimmt ihn darauf in Anspruch,
die zum Zeitpunkt des „Umbaus“
maßgeblichen Trittschallnormen
einzuhalten. Dies blieb gemäß
dem Beschluss des LG München I
vom 6. Juni 2011 (36 S 18712/10
WEG) erfolglos.
Im vorliegenden Fall kam es
darauf an, ob die DIN-Normen
2 | Wohnimmobilien Newsletter
zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung (1962) oder diejenigen
zur Zeit der Umbaumaßnahmen
(1989) anwendbar sind. Das LG
München I entscheidet dahingehend, dass es auf den Zeitpunkt
der Fertigstellung des Bauwerkes
ankomme, also die einem
geringfügigeren Schallschutz
entsprechende Norm Anwendung fände. Die überwiegende
Meinung in der Rechtsprechung
Fazit:
Nichts Genaues weiß man
(nach wie vor) nicht. Zu einer
Klärung im Rahmen einer Revision
zum BGH kam es (leider) nicht.
Für die überwiegende Gegenmeinung spricht allerdings der
Aspekt des Vertrauensschutzes.
Wenn ein Eigentümer eine ruhige
Wohnung erwirbt, darf er darauf
vertrauen, dass diese auch nach
Umbauten des Bodenbelages
ruhig bleibt.
Undeutlich ist ferner die Einschränkung des LG München I,
wonach etwas anderes dann
gelten könnte, wenn „erhebliche
und wesentliche Umbauten“
stattgefunden hätten. Inwiefern
zusätzliche, nicht schallübertragungsrelevante bauliche Maßnahmen sich auf die zugrunde
zu legende Trittschallnorm beziehen sollten, sagt auch das LG
München I nicht.
040 - 56 19 10 · www.wentzel-dr.de
Kurzfristige Beherbergung
Vermietung von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig?
Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Diese Umsätze sind explizit von der
Umsatzsteuer befreit. Doch gilt diese Befreiung auch für die Vermietung von Ferienwohnungen? – von Jens Scharfenberg, MDS MÖHRLE
[email protected]
www.mds-moehrle.de
Telefon: 040 - 85 30 10
Beherbergung von Fremden angeboten, sind sämtliche Umsätze
umsatzsteuerpflichtig.
Seit dem Jahr 2010 unterliegen diese Vermietungsumsätze
Foto: pixelio
Kontakt
Die Vermietung von Wohn- und
Schlafräumen, die ein Vermieter
zur kurzfristigen Beherbergung
von Fremden bereithält, ist tatsächlich explizit von dieser Befreiung ausgeschlossen. Nicht nur
klassische Hotels und Gaststätten
sind betroffen, sondern auch Fremdenzimmer oder Ferienapartments.
Entscheidend ist die Absicht des
Vermieters: Ist die Vermietung
nicht auf Dauer angelegt, ist
die Miete umsatzsteuerpflichtig.
Werden dieselben Räume sowohl
zur lang- als auch zur kurzfristigen
nur noch dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Werden
zusätzlich zur reinen Beherbergung Nebenleistungen angeboten, muss abgegrenzt werden:
Entscheidend ist
die Absicht des
Vermieters: eine
auf Dauer angelegte Vermietung
ist nicht umsatzsteuerpflichtig.
Leistungen, die unmittelbar der
Beherbergung dienen, unterliegen wie die Hauptleistung dem
ermäßigten Steuersatz. Dazu
zählen zum Beispiel die Überlassung von Bettwäsche und Handtüchern und die Endreinigung.
Nicht unmittelbar der Beherbergung dienen dagegen das
Frühstück, die Minibar oder Pay
TV. Umsätze daraus unterliegen
daher dem normalen Steuersatz
von 19 %.
Ein Kleinunternehmer mit
Umsätzen im Vorjahr von höchstens 17.500 Euro und von
voraussichtlich nicht mehr als
50.000 Euro im laufenden Jahr
muss seine Umsätze nicht der
Umsatzsteuer unterwerfen. Er
darf dann allerdings auch keine
Vorsteuer abziehen.
Abziehbare Aufwendungen
Außergewöhnliche Belastungen bei der Gebäudesanierung?
Die Sanierung des selbstgenutzten Hauses ist steuerlich – abgesehen von haushaltsnahen Handwerkerleistungen – nicht berücksichtigungsfähig.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun jedoch drei Fälle beurteilt, in denen die Sanierung als außergewöhnliche Belastung abziehbar ist. von Jens
Scharfenberg, MDS MÖHRLE
Kontakt
Außergewöhnliche Belastungen
hat ein Steuerpflichtiger, wenn
ihm zwangsläufig höhere Aufwendungen entstehen als der
Mehrzahl der Steuerpflichtigen
aus gleichen Einkommens- und
Vermögens- und Familienverhältnissen. Streitig ist in diesem
Zusammenhang regelmäßig, ob
eine Aufwendung tatsächlich
zwangsläufig geleistet werden
musste.
Gemäß BFH müssen Gebäudesanierungen zwangsläufig
erfolgen, wenn durch sie konkrete
[email protected]
www.mds-moehrle.de
Telefon: 040 - 85 30 10
Gesundheitsgefährdungen, z.B.
durch ein asbesthaltiges Dach,
abgewehrt werden, unausweichliche Schäden z.B. durch den Befall
mit echtem Hausschwamm beseitigt werden oder vom Gebäude
ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen wie Geruchsbelästigungen behoben werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass
es sich nicht um übliche Instandhaltungen/Modernisierungen oder
um die Beseitigung von Baumängeln handelt. Ein nicht zu berücksichtigender Baumangel liegt zum
Beispiel vor, wenn schadstoffhaltige Materialien zum Zeitpunkt der
Errichtung des Gebäudes bereits
verboten waren aber trotzdem
verbaut wurden.
Weiterhin darf der Grund für
die Sanierung beim Erwerb des
040 - 56 19 10 · www.wentzel-dr.de
Grundstücks nicht erkennbar
gewesen oder vom Grundeigentümer selbst verschuldet worden
sein.
Bevor ein Abzug als außergewöhnliche Belastung in Frage
kommt, muss der Steuerpflichtige
alle möglichen Ersatzansprüche gegenüber Dritten geltend
gemacht habe. Nur der Teil der
Sanierungskosten, der nicht von
Dritten übernommen wird, kann
geltend gemacht werden.
Ob und in welcher Höhe sich
die Kosten überhaupt auswirken,
hängt von der sogenannten zumutbaren Belastung ab. Diese beträgt
– abhängig vom Gesamtbetrag
der Einkünfte und der Anzahl der
Kinder – ein bis sieben Prozent des
Gesamtbetrags der Einkünfte. Die
zumutbare Belastung wird von den
insgesamt angefallenen Kosten
abgezogen. Übrig bleiben die als
außergewöhnlichen Belastungen
abziehbaren Aufwendungen, die
sich steuermindernd auswirken.
Impressum
Wohnimmobilien Newsletter
herausgegeben von
W. Johannes Wentzel Dr. Nfl.
(GmbH & Co) KG
Stresemannallee 102-104
22529 Hamburg
sowie von DR. HANTKE & PARTNER
Ebertallee 1, 22607 Hamburg
sowie von MDS MÖHRLE & Partner
Haferweg 24, 22769 Hamburg.
Verantwortlich Dr. Claas Kießling
Telefon 040 - 56 191-150
Redaktion Friedhelm Feldhaus
Layout und Umsetzung
24plus7 ImmobilienService GmbH
Wohnimmobilien Newsletter | 3
Zweckentfremdung
700 bis 800 unangemeldete Ferienwohnungen in Hamburg
Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes ab Herbst 2012 geplant
Die Hamburger Bezirke stocken ihr Personal bei der Suche nach illegalen Ferienwohnungen auf. Ab dem 1. August 2012 wird u.a. im Internet
verstärkt nach Wohnungen recherchiert, die unangemeldet regelmäßig als Ferienwohnungen vermietet werden.
In den letzten Jahren verzeichnen
Internetportale wie Airbnb, 9flats.
com oder Wimdu.de rasante
Wachstumszahlen mit der Vermittlung privater Unterkünfte. Wimdu.
de hat 50 000 Unterkünfte im
Programm und rechnet für 2012
mit einer Million Gäste und einem
Umsatz von über 100 Mio. Euro.
Bei vielen dieser Wohnungen
handelt es sich nicht um teilweise
vermietete Erstwohnsitze, sondern
um nicht angemeldete Ferienwohnungen. Auch die Stadt Hamburg
investiert ab dem 1. August 2012
200.000 Euro für zwei zusätzliche
Mitarbeiter, die im Rahmen eines
zweijährigen Projektes zweckentfremdete Wohnungen aufspüren
und zur Anzeige bringen sollen.
Ab dem Herbst soll das Wohnraumschutzgesetz verschärft
werden. Die Eigentümer sollen
leerstehende Wohnungen – wie
bis 2008 – wieder den Bezirksämtern melden. Erweiterte Auskunftspflichten sollen auch den
Missbrauch als Ferienwohnung
verhindern, so Kerstin Graupner,
Sprecherin der Behörde für Stadt-
entwicklung und Umwelt. Sie verweist auf Schätzungen, dass bis
zu 800 Wohnungen in Hamburg
zweckentfremdet werden „und
damit dem ohnehin angespannten
Wohnungsmarkt entzogen“.
Es gehe nicht, so Graupner,
„um das Gästezimmer, das temporär zur IBA vermietet wird, sondern
um komplette Wohnungen in
Toplagen, die kontinuierlich als
Ferienwohnungen online vermarktet werden“.
Eingesetzt werden die zwei
zusätzlichen Kräfte in den beson-
ders betroffenen Bezirken Mitte,
Altona, Nord und Eimsbüttel. „Es
werden alle Möglichkeiten ausgeschöpft, um eine gerichtsfeste
Beweislage zu schaffen“, erklärt
Sorinna Weiland, Sprecherin des
Bezirksamts Mitte. Sie wolle nicht
aus dem Nähkästchen plaudern.
Zu erwarten ist, dass die Sachbearbeiter Interesse an online
angebotenen Ferienwohnungen
bekunden und dann prüfen, ob
sie angemeldet ist. Auch Anzeigen Dritter – etwa durch genervte
Nachbarn – führen zum Erfolg.
Fortsetzung von Seite 1
Image und Mittelachse sollen aufgewertet werden
Erstes HID-Modellprojekt europaweit
Foto: FF.
Park an der Mittelachse
Die Verknüpfung öffentlicher
und privater Maßnahmen könne
Synergieeffekte erzeugen, so
Binger, aber den Prozess durch
die Komplexität von Strukturen,
Beteiligten und Interessen auch
verlangsamen. Büttner bestätigt:
„Die getrennte Planung öffentlicher und privater Maßnahmen ist
einfacher, aber weniger effizient.“
In den nächsten fünf Jahren
sollen 7,5 Mio. Euro, davon 3,3
Mio. Euro öffentlicher Mittel,
primär in die Aufwertung der
Mittelachse – der fußläufigen
Verbindung der 20 Wohnringe –
investiert werden. „Wir wollen
die Parklandschaft herausarbeiten und den großen Bäumen
Raum geben, die in den letzten
30 Jahren gewachsen sind. Plätze
und Möblierung werden entlang
In die Pflege der
Fassaden und Außenanlagen der GagfahWohnungen wird
wenig investiert.
4 | Wohnimmobilien Newsletter
der Wege entstehen. Ruhige Grünbereiche gibt es in den Höfen der
Ringe genug. Die Mittelachse soll
eine Verkehrsfläche werden.“
Center stärken
Im Zentrum, nördlich des Einkaufszentrums City Center Steilshoop,
soll ein autofreier Marktplatz
mit Anschluss an die Mittelachse
entstehen. Damit soll die Wettbewerbssituation des vom dänischen
Fortuna Immobilien Management
betriebenen EKZ gegenüber den
Märkten an der nahen Steilshoo-
per Allee (u.a. Famila, Netto, Lidl,
Penny, Aldi) verbessert werden. 40
Läden finden sich im Center und
250 Wohnungen darüber.
400.000 Euro fließen in das
Stadtteilmarketing. Diesen Part
wird ProQuartier, ein Unternehmen der Saga GWG übernehmen:
Beteiligungsprozesse organisieren,
Events mit dem Ziel, die Bewohner an der Umsetzung zu beteiligen. „Steilshoop ist recht gut
vernetzt“, weiß Binger. „Es gibt
einen ziemlich hohen Anteil an
Überzeugungsbewohnern.“
Die Höfe der 20
Wohnringe sind oft
Oasen der Ruhe –
und z.T. gepflegt, wie
dieser von Genossenschaftswohnungen umgebende
Spielplatz.
Foto: FF.
„Der Druck aus dem Quartier, das
etwas passiert, ist fünf Jahre nach
dem Wettbewerb ganz erheblich“,
räumt Sebastian Binger vom Aufgabenträger Otto Wulff BID Gesellschaft ein.
040 - 56 19 10 · www.wentzel-dr.de