Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche

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Festschrift zum 60. Geburtstag von Professor Dr. Hansruedi Schalcher
Eidgenössische Technische Hochschule Zürich
Beitrag
Technische Lebensdauer von Bauteilen und
wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes
von
Professor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche
Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Kurzfassung
Die technische Lebensdauer von Bauteilen hängt unter anderem von deren
physischen Eigenschaften ab; sie wird ferner durch das Verhalten der Nutzer sowie
durch äußere Einwirkungen, z. B. das Klima, beeinflusst. Unter günstigen
Bedingungen und bei sachgerechter Instandhaltung kann die technische Lebensdauer von vielen Bauteilen über hundert Jahre betragen. Die wirtschaftliche
Nutzungsdauer eines Gebäudes, z. B. eines Einkaufszentrums, wird vor allem durch
die Ziele des Bauherrn und die Anforderungen der Nutzer bestimmt; sie beträgt
manchmal nur zwei oder drei Jahrzehnte. Es wird erörtert, in welcher Weise diese
Umstände auf den Lebenszyklus eines Gebäudes wirken.
Gliederung
Vorbemerkung
1. Lebenszyklus eines Gebäudes
2. Technische Lebensdauer von Bauteilen
3. Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes
4. Anwendung
Zusammenfassung und Ausblick
Verfasser
Professor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche studierte Architektur an der Technischen
Universität Berlin, Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der Technischen
Universität München und promovierte als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der
Universität Karlsruhe. Nach langjähriger Praxis in einem Architekturbüro und einer
Ingenieurgesellschaft in München und Berlin wurde er im Jahr 1996 an die
Brandenburgische Technische Universität Cottbus berufen. Im Jahr 2003 war er
Gastprofessor am Institut für Bauplanung und Baubetrieb, Eidgenössische
Technische Hochschule Zürich. Mit Herrn Professor Dr. Dietrich-Alexander Möller,
Technische Universität Dresden, ist er Herausgeber und Autor der vierbändigen
Reihe „Bauen und Ökonomie“, Oldenbourg Verlag München Wien.
Datei: Schalcher-60-Jahre.doc - Stand 12.03.2004
P B Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung
ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Festschrift zum 60. Geburtstag von Prof. Dr. H.-R. Schalcher
Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden
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Vorbemerkung
Die gesamte Dauer von der Planung über die Ausführung und die Nutzung bis zum
Abbruch und zur Beseitigung eines Gebäudes wird als Lebenszyklus bezeichnet.
Dieses Verständnis ist für die Planung und Optimierung eines Gebäudes
unverzichtbar. In diesem Sinne sind alle Aufgaben während der Nutzung, vor allem
Instandhaltung, Modernisierung und Umbau sowie die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung
und die Wertermittlung eines Gebäudes in dessen Lebenszyklus einzuordnen.
1. Lebenszyklus eines Gebäudes
Der Lebenszyklus eines Gebäudes besteht aus mehreren Phasen. Es sind oft
mehrere Zeitabschnitte der Nutzung durch einen Haushalt oder Betrieb. Die Nutzung
kann zwischenzeitlich durch Leerstand (Nutzung ohne Nutzen) unterbrochen sein.
Ferner fallen nach dem Neubau in der Regel weitere Projekte wie Modernisierung,
Umbau, Erweiterung und unausweichlich Abbruch und Beseitigung an.
Lebenszyklus eines Gebäudes
Neubau (Projekt)
Leerstand bis Nutzungsbeginn
Nutzung
Modernisierung (Projekt)
Nutzung
Umbau, Erweiterung (Projekt)
Nutzung
Leerstand bis Abbruch
Abbruch und Beseitigung (Projekt)
Abb. 01
Der Lebenszyklus eines Gebäudes und dessen Phasen
Die gesamte Dauer, welche den Lebenszyklus eines Gebäudes ausmacht, wird
bestimmt durch
-
die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes und
die technische Lebensdauer seiner Bauteile.
Beide Betrachtungsweisen stehen in direkter Wechselwirkung. Die technische
Lebensdauer der Bauteile, vor allem die eines Tragwerkes, ist wesentliche
Voraussetzung für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Ist letztere
nicht mehr gegeben, so ist in vielen Fällen auch die technische Lebensdauer zu
beenden, das Gebäude wird abgebrochen und beseitigt. Auf die Bedeutung der
Projekte nach Nutzungsbeginn wird nach der Diskussion der technischen
Lebensdauer und der wirtschaftlichen Nutzungsdauer weiter eingegangen.
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2. Technische Lebensdauer von Bauteilen
Mit der technischen Lebensdauer eines Bauteiles ist der Zeitraum angesprochen,
in dem dieses physisch zur Verfügung steht und den geforderten Eigenschaften ohne
Einschränkungen entspricht. Die Bauteile bilden die Voraussetzung für die
langfristige Nutzung eines Gebäudes insgesamt, so verleiht z. B. das Tragwerk dem
Gebäude die Standfestigkeit. Andere Bauteile, z. B. die des Ausbaus, haben
aufgrund der Abnutzung eine vergleichsweise kurze Lebensdauer. Sie müssen im
Lebenszyklus eines Gebäudes ein- oder mehrmals ersetzt werden und sind damit in
größerem Umfang Gegenstand der Instandhaltung.
Die Bestimmung der technischen Lebensdauer von Bauteilen soll, soweit möglich,
auf der Grundlage von Untersuchungen an bestehenden Gebäuden erfolgen. Viele
Eigentümer von Gebäuden verfügen über eigene Bestandsaufnahmen. Zum
Vergleich oder wenn nicht genügend Daten vorliegen, können zur Orientierung die
zu den Wertermittlungsrichtlinien (Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes
von Grundstücken - WertR 91) gehörenden Tabellenwerte herangezogen werden.
WertR 91 Anlage 5 (Auszug)
Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen und Bauteilen
Bezeichnung
Bauart/Baustoff
Jahre
4
Bauteile
4.1
Dachhaut
doppelte Papplage
Zementziegel
Asbestzement
Dachziegel
Schiefer
Stahlblech, verzinkt
Zinkblech
Kupferblech
20 – 30
40 – 50
70 – 80
100
100
25 – 30
40 – 50
100
4.2
Dachstuhl
Holz
Stahl
80 – 100
80 - 100
4.3
Dachrinnen, Fallrohre
Stahlblech, verzinkt
Zinkblech
Kupferblech
15 – 20
40
100
Abb. 02
Die Technische Lebensdauer von Bauteilen nach WertR (Auszug)
(Wertermittlungsrichtlinien 1991. 2. Aufl. München, Berlin : Rehm, 1997, Anlage 5. – S. 84 ff.)
Die Qualität der Baustoffe, die Verarbeitung der Bauteile und die Beanspruchung
durch die Nutzung oder die Witterung sind dabei von entscheidender Bedeutung.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass eine regelmäßige und fachgerecht durchgeführte
Instandhaltung die Lebensdauer verlängert. Andererseits können unterlassene, aber
notwendige Maßnahmen die Lebensdauer der Bauteile erheblich verkürzen.
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Bei der Bemessung der technischen Lebensdauer der Bauteile und damit letztlich der
des Gebäudes insgesamt, sind zahlreiche Einflüsse zu beachten. In der folgenden
Abbildung werden sechs Arten von Einflüssen unterschieden.
3) Mängel bei
der Bauausführung
2) Fehler bei
der Bauplanung
4) Verhalten
der Nutzer
Technische
Lebensdauer
1) Eigenschaften
der Baustoffe
Abb. 03
5) Art und Umfang
der Instandhaltung
6) Umwelteinflüsse
Einflüsse auf die technische Lebensdauer von Bauteilen im Lebenszyklus
eines Gebäudes
Die Eigenschaften der Baustoffe werden unter anderem durch Normen und durch
die Leistungsbeschreibungen der Planer bestimmt. Werden diese nicht erfüllt, die
Baustoffe dennoch eingebaut, verkürzt sich häufig die technische Lebensdauer der
betroffenen Bauteile aufgrund erhöhter Schadensanfälligkeit. Baustoffe unterliegen
darüber hinaus grundsätzlich der Alterung durch Materialermüdung, Schwinden oder
Korrosion. Entsprechendes gilt für verwendete Produkte wie Fertigteile, maschinentechnische Anlagen und Einrichtungsgegenstände.
Weitere Einflüsse sind häufig Fehler bei der Bauplanung. Insbesondere bei der
Ausführungsplanung sind die anerkannten Regeln der Technik zu beachten, die sich
aus zahlreichen Normen, Richtlinien, Bestimmungen und Fachregeln zusammensetzen. Werden vom Architekten oder von den Fachplanern ungeeignete Baustoffe
gewählt, Details fehlerhaft oder unzureichend ausgearbeitet, ist mit Schäden und
einer verkürzten Lebensdauer der Bauteile zu rechnen.
Das gleiche gilt für Mängel bei der Bauausführung. Handwerklich einwandfreie
Arbeit kann aufgrund des heutzutage erhöhten Zeit- und Kostendrucks beim Bauen
nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden. Häufig kommt es zu
Schäden an Fassade, Dach und bei den erdberührten Bauteilen. Die Folge sind ein
erhöhter Aufwand bei der späteren Instandhaltung und eine geminderte technische
Lebensdauer der Bauteile.
Gebäude werden im wahrsten Sinne des Wortes abgenutzt. Dies betrifft besonders
die Bauteile des Ausbaus, z. B. Boden, Wand, Türen und Fenster sowie alle
beweglichen Teile der technischen Anlagen, z. B. Bedienelemente. Die Abnutzung
der Bauteile hängt nicht nur von deren Eigenschaften, sondern auch in besonderem
Maße vom Verhalten der Nutzer ab. Im günstigsten Fall pflegt der Nutzer das
Gebäude mit der erforderlichen Sorgfalt selbst. Im ungünstigsten Fall werden Teile
des Gebäudes in kürzester Zeit durch Vandalismus zerstört.
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Alle Bauteile sind instand zu halten. Art und Umfang der Instandhaltung sind in
einer Strategie durch den Eigentümer festzulegen. Werden die Funktionen Wartung,
Inspektion und Instandsetzung vernachlässigt oder falsch ausgeführt, sind frühzeitiger Verschleiß und Bauschäden die Folge.
Abb. 04
Durch unterlassene Instandhaltung an der Fassade wird die technische
Lebensdauer der Bauteile verkürzt
Erdberührte Bauteile, die Bauteile von Fassade und Dach werden durch
Umwelteinflüsse in Form von Wasser-, Temperatur- und Schadstoffeinwirkungen
und Verkehrserschütterungen in ihrer Dauerhaftigkeit beansprucht.
Darüber hinaus ist festzustellen, dass die Anforderungen an Gebäude, die
Verwendung von Baustoffen und Herstellungsverfahren ständigen Veränderungen
unterworfen sind. So ist der Anteil der technischen Anlagen am Gebäude heute viel
höher als vor wenigen Jahrzehnten. Ofenheizungen wurden durch Zentralheizungen
ersetzt, viele Gebäude verfügen heute über Aufzüge. Dem Einsatz von
Elektrogeräten wurde durch umfangreiche Installationsnetze Rechnung getragen.
Erfahrungen über das Alterungsverhalten z. B. von Kommunikationstechnik oder
Gebäudeleittechnik fehlen noch weitgehend. Die technische Lebensdauer vieler
dieser Bauteile muss in Ermangelung langjähriger Erfahrungen geschätzt werden.
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3. Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist der Betrachtungszeitraum,
welcher aus Sicht des Bauherrn vorab oder langfristig erforderlich ist, um
-
eine Grundlage für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung zu geben,
die Erhaltung des Gebäudes zu planen,
den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu verbessern.
Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer
ein Betrachtungszeitraum gegeben, auf den die Abschreibung, die Ermittlung der
Kapitalkosten, weitere Nutzungskosten und die Erlöse bezogen werden können.
Solche Ermittlungen werden zur Projektvorbereitung aufgestellt und werden bei
Entscheidungen benötigt, welche die Nutzung oder auch den Abbruch und die
Beseitigung des Gebäudes betreffen. Dies gilt für eine Wertermittlung entsprechend.
Abb. 05
Modernisierung und Wiederherstellung der Gebäude verlängern deren
wirtschaftliche Nutzungsdauer entscheidend
Für eine optimale Nutzung sind Strategien zur Erhaltung zu entwickeln. Soweit die
technische Lebensdauer von Bauteilen des baulichen Ausbaus und der technischen
Anlagen kürzer als die der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sein wird, müssen
Maßnahmen zur Instandsetzung durchgeführt werden. Der Zeitpunkt der jeweiligen
Maßnahme ist hierbei von entscheidender Bedeutung.
Über die Erhaltung des Gebäudes hinaus können Änderungen in Form einer
Modernisierung oder eines Umbaus vorteilhaft sein, um den Gebrauchswert des
Gebäudes zu erhöhen. Hierbei handelt es sich um Projekte nach Nutzungsbeginn,
auch diese sind wie ein Neubau unter Bezug auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes zu beurteilen. Das Ziel solcher Veränderungen ist oft
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neben der Verbesserung der Nutzbarkeit auch die Verlängerung der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer des Gebäudes selbst.
Die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ist eine Bauherrenaufgabe.
Zwar werden diesbezüglich in der Praxis selten Aussagen getroffen, jedoch ist für die
Planung des Gebäudes wenigstens von einem Zeitraum auszugehen, der sowohl
dem Nutzungszweck als auch der Dauer der Finanzierung entspricht.
Als Anhaltspunkte für die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes können, wie
auch für die technische Lebensdauer der Bauteile, die Angaben dienen, die für die
Wertermittlung von Gebäuden zur Verfügung stehen. „Es handelt sich hierbei also
um die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer [gemeint ist hier
wirtschaftliche Nutzungsdauer, Anm. d. Verf.] bei ordnungsgemäßer Instandhaltung
(ohne Modernisierung).“
Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität)
Einfamilienhaus auch mit Einliegerwohnung
Zwei- und Dreifamilienhaus
Reihenhaus (bei leichter Bauweise kürzer)
Fertighaus in Massivbauweise
Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise
Siedlungshaus
Holzhaus
Schlichthaus (massiv)
Mietwohngebäud
e
(freifinanziert)
(sozialer Wohnungsbau)
Gemischt genutzte Häuser mit einem gewerblichen
Mietertragsanteil bis 80 %
60 – 100 Jahre
60 – 80 Jahre
60 – 70 Jahre
50 – 60 Jahre
50 – 60 Jahre
60 – 80 Jahre
50 – 70 Jahre
50 – 70 Jahre
Verwaltungs- und Bürogebäude
Schulen, Kindergärten
50 – 80 Jahre
Gewerbe- und Industriegebäude
bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung
40 – 60 Jahre
Tankstellen
10 – 20 Jahre
Einkaufszentrum/SB-Märkte
30 – 50 Jahre
Hotels/Sanatorien/Kliniken
40 – 60 Jahre
Abb. 06
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden (Auszug)
(Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken.
3. Aufl. Köln : Bundesanzeiger, 1998. - S. 2123)
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Gewerbliche Bauherren orientieren sich bei der Festlegung der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer an der erwarteten Nachfrage späterer Nutzer und der angestrebten
Rentabilität aus eingesetztem Kapital. Wegen der hohen Kapitalbindung bei Bauinvestitionen und unter Einschätzung der Nutzungsrisiken, wie Rückgang der Nachfrage oder Gefahr des Leerstandes, wird ein frühzeitiger Rückfluss des eingesetzten
Kapitals angestrebt. Zeitziele von nur 15 bis 20 Jahren sind keine Seltenheit.
Private und öffentliche Bauherren legen für ihre Entscheidung eher den
geschätzten Bedarf, soziale oder ideelle Ziele zu Grunde. Ein privater Bauherr wird
sein Wohnhaus an seine Kinder vererben wollen und damit einen Zeitraum von mehr
als 50 Jahren anstreben. Wenn ein öffentlicher Bauherr z. B. ein Rathaus oder eine
Schule baut, geht er in der Regel auch von einer langfristigen Nutzung aus.
Wie bei der technischen Lebensdauer sind auch für die wirtschaftliche Nutzungsdauer zahlreiche, sehr unterschiedliche Einflüsse festzustellen.
3) Funktionalität
und Gestaltqualität
2) Standort und
Systemumgebung
5) allgemeine
Einkommensentwicklung
Wirtschaftliche
Nutzungsdauer
1) wirtschaftliche
Ziele des Bauherrn
Abb. 07
4) Bevölkerungsentwicklung
und -wanderung
6) Verwendung
verfügbaren Einkommens
Einflüsse auf die Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes und
seinen Lebenszyklus
Die Definition der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes folgt aus den
wirtschaftlichen Zielen des Bauherrn. Die Rentabilität und der Rückfluss des
eingesetzten Kapitals resultieren aus der Dauer der Mittelbindung. Abhängig vom
Erfolg und der Einschätzung künftiger Entwicklungen kann der Bauherr seine
Zielgrößen langfristig anpassen und damit auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer
verkürzen oder verlängern.
Standort und Systemumgebung sind mit entscheidend für die Attraktivität eines
Gebäudes. Veränderungen der Nutzungen oder der Bebauung in der Nachbarschaft,
z. B. der Neubau einer Umgehungsstrasse oder einer Ladenpassage, können
bestehende Gebäude ab- oder aufwerten.
Anforderungen an die Funktionalität und Gestaltqualität wechseln erfahrungsgemäß schnell. Dies betrifft vor allem den Innenausbau von Dienstleistungs- und
Freizeiteinrichtungen. Ein neues Corporate Design oder die Rationalisierung der
Betriebsabläufe in der Geschäftsstelle eines Unternehmens kann die vollständige
Veränderung der Innenausstattung zur Folge haben, bevor die betroffenen Bauteile
das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht haben. Aber auch ein häufiger
Mieterwechsel im Wohnungsbau führt oft zu Veränderungen.
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Aus der Bevölkerungsentwicklung und -wanderung leitet sich die Nachfrage z. B.
nach Wohnraum und Folgeeinrichtungen ab. In der Vergangenheit war in der
Bundesrepublik eine Zunahme älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung und
Migrationen von Norden nach Süden und von Osten nach Westen festzustellen.
Desgleichen hat die allgemeine Einkommensentwicklung einschließlich der
Förderungsmaßnahmen, z. B. in Form von Wohngeld, erheblichen Einfluss auf die
Nachfrage nach Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Nutzflächen in Gebäuden.
Diese Einkommensentwicklung beeinflusst die Höhe erzielbarer Mieten und über die
Wirtschaftlichkeit des einzelnen Gebäudes dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Die Verwendung verfügbaren Einkommens ist eine weitgehend individuelle
Entscheidung des einzelnen Betriebes oder Haushaltes. Gebäude oder Flächen
konkurrieren mit anderen Investitionen oder Konsummöglichkeiten, z. B. Reisen oder
Freizeit. Letztere wurden in den vergangenen Jahren zumindest von den privaten
Haushalten bevorzugt.
Abb. 08
Aufgrund von Bevölkerungswanderung sind Gebäude in manchen Städten
von Leerstand bedroht
Zur Zeit ist zumindest für die Bundesrepublik Deutschland festzustellen, dass
aufgrund der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung einerseits und des großen
Überangebotes an Gebäuden andererseits, der Leerstand bedrohlich zunimmt. Es
ist damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahren noch mehr Gebäude abgebrochen
werden als bisher. Für diese endet die wirtschaftliche Nutzungsdauer lange bevor die
technische Lebensdauer der Bauteile ausgeschöpft ist.
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4. Anwendung
Bauherren, Architekten, Ingenieure, Betreiber und Nutzer können den Lebenszyklus
eines Gebäudes maßgeblich gestalten. Darüber hinaus wirken auf ihn wirtschaftliche
und gesellschaftliche Rahmenbedingungen ein. Alle diese Einflüsse haben einen
zeitlichen Bezug und können die Gesamtdauer oder den (richtigen) Zeitpunkt einer
Maßnahme betreffen. Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines
Gebäudes und zur technischen Lebensdauer von Bauteilen sind anzustellen bei
-
Wirtschaftlichkeitsermittlungen; im Rahmen der Projektentwicklung oder
Projektvorbereitung von Neubauten und Umbauten sowie der Planung einer
Modernisierung oder des Abbruchs soll die Dauer der kalkulatorischen
Abschreibung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen,
-
Wertermittlungen; diese beziehen sich auf die Restnutzungsdauer des
Gebäudes unter Berücksichtigung der technischen Lebensdauer wesentlicher
Bauteile,
-
Instandhaltung; Art und Umfang der geplanten Maßnahmen sind an der
technischen Lebensdauer aller Bauteile auszurichten und durch die
wirtschaftliche Nutzungsdauer begrenzt, entsprechendes gilt für eine Sanierung
als Beseitigung eines Instandhaltungsrückstaus.
Der direkte Zusammenhang zwischen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des
Gebäudes und der technischen Lebensdauer der Bauteile ist darin zu sehen, dass
-
die technische Lebensdauer der Bauteile von technischen Anlagen kürzer ist als
die vieler Baukonstruktionen, insbesondere der des Tragwerkes,
-
der Aufwand für die Instandhaltung mit dem Anteil der technischen Anlagen am
Gebäude steigt, vor allem dann, wenn nach 15 bis 20 Jahren ganze
Anlagegruppen ausgetauscht werden müssen,
-
die jährlichen Kosten aus der Erstinvestition (Neubau), gerechnet als
kalkulatorische Abschreibung, um so höher sind, je kürzer die
Abschreibungsdauer angesetzt wird und umgekehrt.
Es ist erforderlich, als Grundlage der wirtschaftlichen Planung und Nutzung eines
Gebäudes, zunächst eine Vorstellung über den Lebenszyklus des Gebäudes zu
entwickeln, um dann dessen Eigenschaften danach auszurichten. Hierzu zählt vor
allem die Gestaltung der Bauteile. Im Idealfall entspricht die wirtschaftliche
Nutzungsdauer des Gebäudes der technischen Lebensdauer der Bauteile oder
einem Vielfachen davon. Bei der Entwicklung von Konsumgütern wird dieser
Gedanke schon lange verfolgt.
Aus genau diesen Überlegungen heraus hat Pfarr bereits vor vielen Jahren an
folgendem Beispiel gezeigt, wie aus der technischen Lebensdauer bestimmter
Bauteile die wirtschaftliche Nutzungsdauer (in der Abbildung 09 als angenommene
wirtschaftliche Lebensdauer bezeichnet) abgeleitet werden kann. In diesem Sinne
wird für Gewerbebauten festgestellt: Je höher der Anteil technischer Anlagen ist,
desto kürzer ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes anzusetzen.
Abb. 09
%-Wert vom
abschreibungsfähigen
Betrag
Kosten = 100%
n = angenommene
wirtschaftliche
Lebensdauer in Jahren
10
__________________________________________________________________________________________
Gebäudeanteil
Anlagenanteil
85
15
33
3,0
75
25
31
3,2
70
30
29
3,4
60
40
27
3,7
50
50
25
4,0
40
60
22
4,5
30
70
20
5,0
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gewerbebauten in Abhängigkeit
vom Anteil technischer Anlagen
(Pfarr, Karlheinz: Handbuch der kostenbewußten Bauplanung. Wuppertal : Deutscher Consulting,
1976. - S. 152)
Schlussbetrachtung und Ausblick
Für die Bestimmung, sowohl der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes als
auch der technischen Lebensdauer von Bauteilen, liegen bislang zu wenig
Informationen vor. Der Rückgriff auf die Daten in den Wertermittlungsrichtlinien sind
für die Mehrzahl von Planungsaufgaben wie Wirtschaftlichkeitsermittlung, Planung
der Instandhaltung oder Modernisierung, als Notlösung anzusehen.
In der Praxis sollte vielmehr darauf geachtet werden, dass zum einzelnen Gebäude
Dokumentationen angefertigt werden. Diese müssen auf der Grundlage allgemein
gültiger Strukturen, hierzu zählen die Normen im Bauwesen und im Maschinen- und
Anlagenbau, das Gebäude in seinen Eigenschaften abbilden, Mengengerüste
enthalten und über bisherige Maßnahmen am Objekt Auskunft geben. Strategien für
die Gestaltung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und der
technischen Lebensdauer der Bauteile werden in Zukunft unverzichtbar sein.
Kennwerte zu Bauteilen, die in der Fachliteratur zu finden sind, werden meist nicht im
erforderlichen Umfang, vor allem hinsichtlich der Einflüsse, beschrieben. Die
Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes
unterliegen gegenwärtig Veränderungen in bisher unbekanntem Ausmaß. Auf dem
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Gebiet der Datenerhebung und der darauf aufbauenden Forschung zum
Gegenstand der Betrachtung wird erheblicher Handlungsbedarf gesehen.
Die Philosophie der Lebenszyklusbetrachtung findet langsam Eingang in die
akademische Lehre angehender Architekten und Bauingenieure. Die Fachbereiche
Maschinenbau und Betriebswirtschaft sind auf diesem Gebiet wesentlich weiter
entwickelt. Wir müssen und wollen von ihnen lernen. Umso erfreulicher ist es, dass
an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich das Fach „Betrieb und
Unterhalt von Anlagen“ vor wenigen Jahren im Studium der Bauingenieurwissenschaften fest verankert wurde.
Literatur
Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen und Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von
Grundstücken, Bundesanzeiger Verlag Köln, 3. Auflage 1998
Pfarr, Karlheinz: Handbuch der kostenbewussten Bauplanung. Ansätze zu einem den
Planungs- und Bauprozeß begleitenden Kosteninformationssystem. Deutscher
Consulting Verlag Wuppertal 1976
Wertermittlungsrichtlinien 1991, 2. Aufl. München, Berlin: Rehm, 1997
Photographie
Aufnahmen des Verfassers am 27.02.2004 in Görlitz/Sachsen

Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche

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